度假山庄开发建设项目可行性研究报告 41页

'度假山庄开发建设项目第一章项目介绍一、项目建设意义随着社会的发展，人们不断提高生活质量的现实需求也愈加迫切，其中显著的反映就是近年来整个社会的恩格尔系数的持续趋降，而亲近园林羡山慕水、崇尚自然追求环保的消费意识渐成潮流，高品位、纯生态的园林景观和休闲娱乐项目已成为发展区域经济、优化产业结构的战略布局的关键。但由于种种原因，国内园林及旅游产业普遍存在技术含量不高、产业质量低下、发展后劲不足的缺陷。其中技术、资金和市场三大瓶颈更是严重制约了上述两项朝阳产业的发展。如何将现代高新技术、高品位的文化定位、先进的经营管理手段和优质资本导入其中并有效整合利用就成了现阶段业界亟待解决的问题。XX市岳塘区清水村处于长、株、潭城市金三角核心地带，本地区气候、土壤条件优越、原生及引种品种丰富，园林绿化产业基础具有先天优势，而市场需求的拉动效应强劲，加之低成本优势和政策倾斜的助力，对于绿化园林以及生态休闲产业的发展十分有利。建设集人环科技和休闲娱乐于一体的生态园林山庄具有非常重要的意义和现实价值。而本项目的成功启动，不仅能有效满足人们生态消费的需求，又能在很大程度上带动相关产业群的共同发展，还可以有效配合省市城建规划的建设，促进本地区经济、技术和文化的交流，对于长株潭三市融城具有重大意义和深远影响。41 二、项目名称和定位项目名称：XXXX花卉山庄项目定位：综合运用现代人环科技打造高品位、纯生态的休闲山庄。在此，我们将人环科技定义为：有助于人与自然环境之间保持和谐关系并得以良性协调发展的技术手段，其中关键技术包括现代园林绿化科技、生态和环保技术等，并且包括了极为深刻的文化底蕴。三、项目选址和建设规模本项目的择建地址为XX市XX区荷塘乡清水村，环绕XX水库占地0.33平方公里（约合500亩）范围内。此处为典型的亚热带气候地区，区域内多为丘陵地貌，植被丰盛，降水充沛，山环水绕，空气清新，自然环境优美，且位于长沙株潭经济圈核心区域，紧邻XX市区环线，距107国道2.9公里，京珠高速2.3公里，往来山庄仅几分钟车程，交通极其便利。本项目建设用地为43600平方米，拟建宾馆、别墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景观及辅助用房等，建筑面积约为74800平方米，各类绿化园林景观面积为227200平方米，投资总额为18047万元人民币。四、项目公司简介41 XX花卉山庄项目筹建单位为XX市XX花卉山庄有限公司。公司经营范围为各项高科技新产品的研制、生产、经营；种植业；房地产开发；信息服务和文化旅游业的开发引进。公司本部现有职工40人，其中大专以上文化10人，中高级技术职称以上的5人，其余员工均具有中专、中技以上学历。同时还拥有由博士、教授、研究员等业界专家组成的顾问团队，他们在植物分类、生物技术、古树名木栽培和养护、园林生态建设、化学、工程材料、美学和结构力学等学科领域具有深厚的理论功底和丰富的实践经验。此外，为了完善公司的经营管理，确保公司快速、有序地发展，公司还聘请了国内知名的管理咨询专家作为外脑，专业领域涵盖了人力资源、财务和资本运作、市场管理和企业文化建设等各个方面。XXXX花卉山庄有限公司已与XXX投资发展有限公司合作，共同出资发起组建中外合资湖南省XX花卉山庄有限公司。合资公司注册资本1400万美元，其中XXXX花卉山庄有限公司以土地、房产、种植、专利技术及部分资金出资，折算人民币7414万元，占64．3%比例，菲律宾XX投资发展有限公司出资500万美元，占35.7%比例。菲律宾XX投资发展有限公司（MULTI-LINKINVESTDEVELOPMENTCO.,LTD）是一家致力于不动产、高新技术制造及物流等领域的专业投资公司，在美加、东南亚、港澳台及中国内地已成功运作了一大批投资项目。公司实力雄厚、经营稳健，业绩优良、信誉卓著，并与国际多家企业组建了战略发展联盟。第二章项目背景41 一、政治与政策环境分析长期以来，中国国内政局稳定，经济增长稳步提升，投资环境不断改善，社会主义市场经济体系不断健全与完善，在公有制的实现形式、建立现代产权制度和大力发展非公有经济等方面取得了重大突破。党的十六大为国家和社会发展指明发展方向，"三农"问题得到前所未有的重视。投资建设多功能科技生态休闲山庄，正是切实贯彻国家"三农"政策，发展区域经济和解决部分农民就业和增收的具体表现。中国加入WTO，政策进一步开放和完善，在挑战的同时也伴随着机遇，省市政府不约而同地作出了做大做强湖南旅游生态产业的决定。本项目的建设既有利于提高XX在湖南旅游产业中的地位，增加旅游湘军的实力和影响，也必将为优化省市城建规划、促进第三产业发展作出积极的贡献。目前，本项目的建设得到省、市、区各级政府的全力支持，XX市政府已批准我公司立项计划。二、经济和社会环境分析中国国民经济已连续26年保持持续快速、稳定健康发展，广大人民群众生活水平日益提高，据国家统计局的资料表明，我国城乡居民年均可支配收入以及在第三产业项目上的消费水平增幅长期保持两位数的速率，人民迫切要求进一步提高生活质量，对于文化、娱乐、旅游等休闲项目的需求稳步上升。41 经济的升温，不但催生了"生态"的观念，也强化了"环保"和"绿色"意识。仅以旅游为例，专家预测，未来的20年间，国内旅游产业步入黄金期。湖南省预计文化产业10年内的产值将增长6倍，超过600亿，2003年到主席故乡韶山的旅游人数达到了137万人。即使是在非典肆虐的2003年1-8月间，湖南省国内旅游收入还是上升了26.06%，而国家林业部的数据显示，去年以花卉业、林业加工、园林绿化为主题的旅游业的产值增幅分别达到30.87%、59.56%和390.10%。（援引国家林业部发布的数据）仅在今年"五一"黄金周期间，XX市就接待游客34.34万人次，实现旅游收入7965.51万元，同比增长城2.3%，不仅家庭出游总量增加，而且过夜游客增幅达27.26%，近城周边休闲游也成为市场新宠。但是另一个情况却是：虽然接待人次在全省排名第二，但旅游总收入排名第五，这就要求旅游接待企业在提高产品服务附加值和引导客人的消费方面大做文章。在本项目中，该公司以现代高科技手段，引种了国内外数百种名贵花木及果树，同时将公司的生物培植技术专利"复合型生态活体景观植物"项目和"自控式地下垃圾箱"等国际先进技术引入山庄建设，填补了我省乃至全国技术空白，极具显性的社会意义和现实价值，市场前景喜人。41 而环保产业和园林产业，不论在国际国内，都被誉为当前的朝阳产业，正由于其社会效益和经济效益双优，国家一直在加大对环保和园林产业的扶持和投入。结合产业结构调整，各地都掀起了建设环保产业园区和园林绿化基地的热潮。XX和株洲均为工业制造业集约地区，环保和园林产业基础相对薄弱，极具产业发展空间，即便是省会长沙、湖南全省乃至中南地区，生态概念亦是令人瞩目的焦点。在这样的背景下启动XXXX花卉山庄项目，其综合效益的预期是不言而喻的。第三章核心优势根据企业经营法则中的"木桶效应"原理，即经营要素有效整合的结果决定了经营绩效和企业的成败，其中所有的资源要素都不应存在明显的缺陷，否则任意方面的短板都将会在整体经营过程中埋下隐患。XX花卉山庄即凭借其独特的技术优势、区位优势和产业优势在市场竞争中拔得头筹，取得了制胜先机。一、技术优势XX花卉山庄的经营首先倚重的就是技术优势，这包括国内最先进的园林技术和生态环保技术。如国内首创并已申报专利的"复合型生态活体景观植物"科研项目，以多学科最新成果相结合的植物驯化工程技术为基础，对于2-5年生名贵桩景植物活体材料进行复合造型，并最终形成研发-生产-销售-维护一条龙的完整产业链，市场前景广阔，利润空间巨大；又如利用组织培养法大批量驯化热带兰、蝴蝶兰为代表的珍、奇、特花卉果木等；利用引进的国际先进的环保技术优化人居环境，真正达到纯生态健康休闲的至臻境界。二、区位优势41 如区位图1-1（见附件）所示，XX花卉山庄所处的岳塘区正处在长株潭三市结合部，是三市经济一体化的核心区域，素有金三角之称，区位优势明显。京广、湘黔铁路贯穿其中，107、320国道和京珠、上瑞高速在此交汇，即将动工的XX市环线从山庄大门经过，距黄花国际机场、大托机场仅需30分钟，湘江三面环绕，交通极为便利。区内旅游资源丰富，正在发展成为长株潭三市休闲游的后花园。三、产业集聚的优势本项目将生态主题、环保概念和现代高新技术元素完美地糅合成自身的独特卖点，注入XX山庄，使之具有宽泛的业务涵盖和丰厚的文化内涵，产生优势叠加甚至达到乘数效应和良性嬗变。这比之单一主题的园区或基地，无疑更能获取市场的认可和青睐，当然也为自身构建了一道较高的进入门槛，为本项目的永续经营和健康发展提供了有力保障，同时也极大地促进了当地经济结构的进一步优化和城市化建设。第四章功能定位与项目构成功能定位XXXX山庄定位在综合运用现代人文科技，打造高品位、纯生态的休闲山庄，构建拥有原创自主知识产权的园林、环保技术研发平台和展示中心。并按照城市整体规划，配套适当的生活居住与公共服务设施，41 优化当地经济结构，带动周边农民致富，促进长株潭金三角核心区的高速健康发展。本项目包含的深层内核定位于纯生态的概念，依靠科技和文化手段，大力发展和开拓环保科技研发展示中心、园林科技研发展示中心、休闲娱乐中心和名优花卉的培养展示中心等四大主要功能。经项目组研究，建议XX山庄在功能定位与支柱产业链组合上拟在产业基础上，包括了经过优选过滤的科技、人才、资本和文化四大要素，并通过优势的管理加以整合、提炼和升华，形成企业经营中的集约优势和笃实基础；锻造出XX花卉山庄的生态品牌。在产业链组合方面，包括环保与园林科技产业链和生态休闲娱乐产业链两大支柱。进入山庄进行休闲娱乐的消费者在此可以观摩到先进的环保、园林技术的研发流程和产品展示，而科研人员、工程人员、技术交流和业务洽商的来宾也能在山庄的生态休闲娱乐中心享受到拥抱自然的乐趣。而这种对接还并非简单的矢量交流，而是在良性互动中得以优合和嬗变。先进的环保和园林科技研发成果进一步推动了生态休闲娱乐项目的品质提升，同时人们在休闲娱乐方面的更新更高的需求又将进一步促进环保和园林技术研究的发展，正是这种互相促进作用使XX山庄在经营过程中先天具有了极佳的扩张性和成长性。另外从功能的结构上分析：首先，山庄的高品位来源于人环科技的技术含量和山庄本身自然生态所体现出的“天人合一”的价值形态；而“全生态”的主题体现在山庄建设、格局、经营项目和休闲娱乐空间中充溢着的“纯环保”、“真绿色”并通过人环科技的导入具体强化和引导了消费者的生态概念。在这里，生态概念顺理成章地成为了人环科技发展的终极目标，人环科技的不断发展则为全社会生态意识的进一步升华提供了第一源动力。41 而在与外部市场环境的关系方面，由于经营管理的完善和山庄品牌的提升而形成的市场吸引力，催生出一个技术流、资金流、物流和产品流以及服务流的加速输入和提升输出的过程，这个过程中所产生的助动力对XX山庄的跨越式发展起到了极其重要的促进作用。二、项目构成人环科技产业链中包括山水景观设计制作中心、园艺研究中心和环保技术研发与展示中心等；生态休闲娱乐产业链中包括了宾馆与各种风格别墅、康体休闲中心露天观光休闲咖啡吧、垂钓中心、自然景观游泳池、艺术插花沙龙和茶道会所等。其余为公共配套服务设施。第五章项目建设规划一、项目选址XX花卉山庄选址XX市岳塘区荷塘乡清水村，东临京珠高速公路，西临107国道，北靠上瑞高速和320国道，南边就是规划中的"XX第一路"（环线）。距离XX市中心10公里左右，离长沙市30公里，处于"长株潭"中心地带，交通非常便利。XX市已经决定重点开发山庄所处区域，同时该区域内没有任何的工矿企业，并有一个"向红"水库，具有良好的生态自然环境。二、拟征/租用土地现状1、地形地貌41 项目用地形状为不规则拳形状，南北相距约400米；东西相距约800米。山庄规划确定以清水村（向红水库）约0.33平方公里（约计500亩）的区域，该区域全部为山地、水库，没有农田，非常适合于综合开发。2、基础设施山庄用水采用自供水的方式，从水库和井内取水；山庄周边已有电力和通信设施，可以随时接入，只需在山庄内建设一个变电站。三、项目实施方案1、项目建设方案项目建设拟用土地500亩，总投资18047万元。2、项目规划方案该项目根据市场的需求，由XX市XX花卉山庄有限公司组织实施，建设集园林科技研发、环保科技研发、奇木异花展示、休闲娱乐于一体的生态山庄。方案内容主要包括：（1）园林科技研发，包括山水景观研发中心、园艺研究中心。（2）环保科技研发，包括"自控式地下垃圾箱"和地下厕所项目。（3）奇木异花展示，包括"百种植物生态园"、"奇木园"和"异花园"。41 （4）生态休闲，包括娱乐中心、露天观光休闲咖啡厅、水上彩色音乐喷泉、垂钓中心、自然景观游泳池、宾馆、别墅、养猪场、养羊场和养狗场。（5）建设相配套的水、电、汽、路、绿化和山庄生活污水处理系统等公用工程，建设综合服务楼和员工宿舍、食堂等员工生活设施。3、建设规划（1）建设规划原则A.可持续发展的原则，保持并重点强调生态环境的可持续发展，充分尊重山体、水面与自然植被，重视资源及能源的再利用；B.分步建设与整体规划相结合的原则，结合目前现有的资源综合能力，实现分步建设。（2）用地规划（见表5-1）序号类别项目用地(㎡)1人环科技研发中心①山水景观研发中心②园艺研发中心③环保科技研发中心1200120012002人环科技研发中心①“百种植物生态园”②“奇木园”③“异花园8000066667666673生态休闲中心①自然景观游泳池②别墅③宾馆④养猪场、养羊场和养狗场3504500100030041 4配套设施①水井15个②水塔3个③道路（进山庄路、环山庄路、园区生态路）④停车场3个⑤配电站⑥公共绿化⑦综合服务楼⑧员工宿舍、食堂①水井15个②水塔3个③道路（进山庄路、环山庄路、园区生态路）④停车场3个⑤配电站⑥公共绿化⑦综合服务楼⑧员工宿舍、食堂160002000350145003001000表5-1项目用地规划四、项目实施进度41 XX花卉山庄项目在各级政府的大力支持下，通过股东单位和花卉山庄有限公司全体员工努力，力争高质量、快速度地建设好山庄。项目建设周期为两年，分为四个阶段推进。第一阶段：2004年元月-2004年7月，完成立项、规划、报建、征地及土地开发等第二阶段：2004年3月-2004年7月，完成山庄的设计并开始园林工程和配套基础工程。第三阶段：2004年6月-2005年10月，完成宾馆、A级别墅、B级别墅和C级别墅和垂钓中心等工程，争取在5月1日前，上述项目对外营业。第四阶段：2005年5月-2006年元月全面完成D级别墅，山水景观研发中心、园艺科技研发中心和环保科技开发中心等山庄开发建设工作，2006年元月1日前山庄全面投入运营使用。第六章环境影响与保护措施一、环境影响评价山庄建成投产后，本身就是纯生态的山庄，对于环境主要是生活污水的排放和生活垃圾，不会形成其他显性的污染。二、环境保护措施1、自有环保产品和技术的使用41 对于生活垃圾的处理，山庄拟建设3个高技术含量的"自控式地下垃圾箱"，集中进行高科技处理。对于生活污水，山庄拟建设3个地下厕所，污水污物通过山庄内自建的地下管网集中处理后排入市政管网。2、积极进行动物卫生防疫山庄建设养猪场、养羊场、养狗场，运用先进的饲养方法,对所饲养的牲畜进行疫病防治，杜绝任何动物传染疾病,为山庄提供纯生态不含任何激素的肉类食品。3、有效保护"向红"水库水质和水量通过先进环保科技的运用，对生活垃圾、各种污水进行处理，并加强内部管理和顾客引导，防止对水库水质的破坏。加强节约用水，充分利用丰富的地下水资源，确保"向红"水库的蓄水量，不破坏其灌溉功能。4、导入ISO14001环境管理体系山庄拟进行ISO14001国际环境管理体系认证，以建立一个经济效益好、资源利用率高、环境质量好、优美洁净的纯生态园区，结合本地环境保护工作实际，实现环境、经济与社会的可持续发展。第七章市场分析一、需求分析41 山庄的定位在于"综合运用现代人环科技，打造高品位的纯生态休闲山庄"，并由此而衍生山庄的两大支柱产业：人环科技开发和生态娱乐休闲。因此，本山庄的建设和发展源自于现代居民和组织的对生活质量的追求，在回归自然中享受现代文明，实现城市生活的自然化、乡村生活的现代化，两者融为一体。具体表现为四个方面：（一）园林科技的需求分析1、宏观层面：从前面的环境分析可以得知，当前中国的园林产业发展迅猛，进而带动了园林科技的发展，也同时给园林科技的发展带来了新的要求。中国2002年的花卉产值达到2206534万元，比2001年增长36.87%，这说明了园林花卉产业发展的迅速；另外，据有关专家的估计，现在世界上的植物不下千万，而真正适合于园林绿化的品种极少，不过上百种，科技的需求由此可见。2、微观层面：41 环境绿化、美化水平既是城市居民生活质量的重要标志，更是城市形象、品位的重要体现。大型和超大型古树名木植物景观则是城市公园绿地、文化广场绿化、美化的精品，市场需求量很大。长沙市"创建国家园林城市总体规划"，提出在两年内新建100座公园绿地，近几年用于城市绿化、美化工程投资都在亿元以上。我省的地级市如株洲、XX、岳阳、衡阳、郴州等中型城市，都把绿化、美化作为城市建设的重点工程，全省用于绿化工程的投资达十亿元。国内的大中城市更是不遗余力地推进城市美化、绿化的工程。南京市2002年就移栽4万多棵大树入城。上海市从1998年9月开始实施了"大树引入城市，改善生态环境"计划，计划用三年时间，从沪郊、外地引种100万棵各类乔木，其中大树6万棵。然而，自然界的原生大树愈来愈少，供需矛盾日趋紧张。并且大树、古树的移栽后的成活率很低（不到30%）；乱挖乱移造成生态环境的破坏，古树遭致灭顶之灾。我国各级政府已明令禁止移植销售野生古树、大树。但是城市绿化、美化对大树、古树的需求不仅不可能萎缩，反而随着城市化步伐的加快更加强劲，城市对山水、植物景观，特别是对大树、古树旺盛的需求，与自然界原生资源的稀缺和原生土地景观、生态环境的保护之间的矛盾更加突出。技术的需求非常现实。（二）环保科技的需求分析1、宏观层面：国家经济的发展，给环境的保护提出了更高的要求。国家环境保护总局提出的《国家环境保护"十五"规划》中，明确提出了一些新的环境保护思路和措施，提倡加大对环境保护新技术、新工艺和新设备的研制。根据具体情况来看，2002年，全国环境污染治理投资为1363.4亿元，比上年增长23.2%。其中城市环境基础设施建设投资785.3亿元，比上年增加了31.8%；工业污染源污染治理投资188.4亿元，比上年增加了8.0%，其中用于废水治理投资71.5亿元、废气治理投资69.8亿元、固体废物治理投资16.1亿元、其它治理投资31.0亿元；新建项目41 "三同时"环保投资389.7亿元，比上年增加15.8%。全国环境污染治理投资占国内生产总值的1.33%。环境污染治理投资中，城市环境基础设施建设投资占57.60%，增长比例较大。环保产业的增长，就是技术的发展和新的需求。2、微观层面：2004年全省环境保护工作会议指出，目前我省一是污染负荷重，污染物排放总量仍处于较高水平，生活型污染又呈加剧趋势。每年仅排入"四水"的工业废水在11亿吨左右，未经处理排入江河的城市生活污水大约有9亿吨。总量控制9项指标中COD的排放量不减反增。二是局部地区环境污染和生态破坏加剧的状况没有根本好转。湖南省环保产业年产值已突破100亿元，省政府又制定了环保产业的发展目标并出台具体措施，大力加强环保工程建设和环境保护科研开发，进一步做大做强环保产业。目前在城镇的环保方面，生活和生产垃圾量非常大，在我国城市一般来说，平均每户3-4口人，日排放垃圾均10公斤左右，绝大多数放置于地面，腐烂发臭，使得蚊蝇滋生造成了对环境污染和居民的危害；很多地方都是把住户的垃圾袋再用特制的塑料袋集中后装车，不仅费钱而且塑料袋会造成环境污染，并且住宅区地上置垃圾箱或建垃圾房易污染，不仅占地面积大，而且与住宅区优美的环境极不协调。因此，环保技术和工程的发展空间非常大，尤其在生活垃圾的处理方面，需要有所突破。（三）旅游休闲需求分析1、宏观层面：41 根据专家预测，未来近20年，中国的旅游进入旺盛期。国家"2020年发展规划"也提出建设"世界第一旅游大国"的目标。中国社会和经济的发展，尤其是改革开放的发展，极大的刺激了中国居民享受休闲、领悟文化和进行旅游认知世界和大自然的热情，也吸引了大批的外国居民来华观光。2002年中国旅游业的产值达到832071万元，同比增长390.10%！根据湖南旅游主管部门的统计，在去年极其恶劣的情况之下，2003年1-8月湖南的旅游总收入达到154.46亿元，同比增长了11.94%。生态旅游成为新的时尚，发展形势喜人。2、微观层面：今年"五一"期间，XX市共接待游客34.34万人次，实现旅游收入7965.51万元，与历年同期相比分别增长5.4%和52.3%。其中显著的特点是：家庭出游总量增加、休闲旅游成为"新宠"。从XX市主要的几家宾馆的情况来看，平时的开房率在96.8%以上，节假日更是爆满。并且在XX，休闲娱乐的产业结构还有待优化。此外，随着"长株潭"一体化的加强，旅游势必会形成一定的互补的"链"式结构，来XX休闲娱乐和旅游的本地居民会大大增加。更为主要的，目前在XX（包括株洲）休闲娱乐的开发和现有的市场格局没有形成特色，尤其是在生态旅游、休闲方面，旅游开发的品质有待进一步提升。综合上述，无论是中国大陆、还是湖南，旅游的发展在量上还有很大的增加，在质的层面，提升和发展的空间更大。二、竞争者分析41 目前在XX本地以及周边的长沙和株洲，主要的休闲项目定位在于一般的娱乐、农业生态观光，只有极个别渗入了科技展示和研发。而本山庄的定位与其他的山庄或者休闲场所有极为明显的区别和优势。具体来讲如下表7-1列示：序号典型竞争者位置定位主要特色"XX"特点1XX山庄XX河东酒店"洋树"珍品a.园林、环保科技的研究和推广；b.科技产品的市场销售；c.人环科技和生态休闲的结合与互动；d.通过科技和休闲充分阐释"生态"的概念，最终体现现代的人文、环境、自然的形态和性质：物质和文化的同步享受；e.更佳的区位优势。2XX园XX西郊科技示范和旅游休闲a.农业科技交流和培训b.观赏鱼类3XX湖XXXX交界公园a.动物、跑马b.野战俱乐部c.奇瓜果园三、市场分析的结论1、旅游休闲和人环科技的需求非常大，并且需要适当的引导。41 2、当前旅游和休闲产业发展状况凸现了现代主流的一种消费文化或者趋势。近年来，人们的生态旅游消费需求日渐明显，生态游年均递增10-15%，全球生态旅游产值高达3000亿美元。生态旅游的迅速发展不仅表明人们物质文化生活水平提高，旅游需求结构发生了深刻的变化，同时面对现代工业发展和人口、城市化发展带来的种种不良影响，人们充分认识到了环境保护的重要性。这一方面说明物质文明的发展，必定促进精神文明的发展，另一方面现代文明的发展促使人们重新去体会和体验中国传统文化的精髓："天人合一"的美好境界。因此，休闲旅游和人环科技发展的需求在本质上是一种文化的需求，而与此相对应的生态休闲将会获得极大的发展，市场潜力和空间巨大。3、"XX花卉山庄"通过科学的定位，具有鲜明个性特征的功能设计，很好地适应了顾客的需求。"生态旅游"和"生态休闲"来源于人们对于"回归自然"的向往，他们既需要现实的资源来满足这种需求，也希望或者有必要去了解克服现代产业发展带来的不良效应的途径、技术和未来的手段。"XX花卉山庄"的定位和全方位的功能很好地满足了顾客的需求，并且也为满足这种需求提供了一定的导向。4、技术领先满足并进一步扩大需求。41 山庄的实用新型技术"复合型生态活体景观植物"开发成果将会有效满足当前城镇绿化对于大树和古树的需求、"自控式地下垃圾箱"技术则必定会给城镇生活垃圾的处理开创新的天地、"热带兰组织培养法"和"绿景天天台植草"等项目也将会给园林绿化、屋顶建筑绿化、以及对于极具观赏价值花卉的开发，做出积极的贡献。这些项目的使用、推广、合作定能满足人环科技企业和产业的需求，并由此带动生态休闲产业的发展。5、市场营销一般思路：①顾客定位：A.城乡居民中的中、高收入家庭和个人；B.有休闲和娱乐需求的团体客户；C.园林、环保生产和技术开发企业。②市场卖点：人环科技和休闲娱乐的融合。第八章投资财务分析一、投资估算按照我国现行资金管理体制和项目的概、预算编制方法，项目建设总投资由固定资产投资总额和流动资金投资两大部分组成。经估算，该项目总投资18047万元。其中固定资产投资总额16113万元，铺底流动资金1934万元。1、固定资产投资总额估算（1）固定资产投资总额构成固定资产投资总额指项目建成后，转化为固定资产价值的全过程中所需支出的全部费用，包括工程费用和建设期利息。其中，工程费用指直接形成固定资产的工程项目费用；建设期利息指项目建设期间固定资产投资总额借款的应计利息。41 （2）固定资产投资总额估算本项目建议书根据项目建设，参照我国《投资建设项目评价方法和参数》的相关规定及行业有关标准，按不同项目分别估算固定资产投资总额，估算使用的基础数据见表8－1。表8-固定资产投资总额估算序号投资项目规格参数单位造价造价（万元）1土地使用权租赁250亩0.004万元/亩.年30年计30征用250亩15万元/亩37502土地开发250亩1万元/亩2503道路设施18000平方米0.05万元/平方米9004山庄垃圾污水处理系统  5005供水、供电、通讯等辅助设施  9806门楼、综合服务楼等350平方米0.2万元/平方米707职工宿舍、食堂等1000平方米0.2万元/平方米2408山水景观研发中心1200平方米0.2万元/平方米2409园艺研发中心1200平方米0.2万元/平方米24010环保技术研发中心1200平方米0.2万元/平方米24011百种植物生态园120亩1.5万元/亩18012奇木园100亩5万元/亩50013异花园100亩4万元/亩40014宾馆4000M20.45万元/M2180015A级别墅1×450M20.5万元/M222516B级别墅3×450M20.4万元/M254017C级别墅12×300M0.37万元/M2133241 218D级别墅15×300M20.35万元/M2157519露天观光休闲咖啡吧300M20.32万元/M210520水上彩色音乐喷泉  18021垂钓中心  25022自然景观游泳池350M20.22万元/亩7723养殖场300M20.7万元/M2210①工程费用项目工程费用主要包括土地开发、道路、垃圾污水处理系统、供水、供电、通讯、综合服务楼、员工宿舍等辅助设施，研发中心，展示中心及宾馆、别墅等休闲娱乐设施，见表8-2。表8-2工程费用估算序号投资项目投资额（万元）备注1土地开发250三通一平2山庄道路设施9003山庄垃圾污水处理系统5004供水、供电、通讯等辅助设施9805门楼、综合服务楼等706职工宿舍、食堂等2407山水景观研发中心2408园艺研发中心2409环保技术研发中心24010百种植物生态园18011奇木园50012异花园40013宾馆180014A级别墅22515B级别墅54016C级别墅133217D级别墅157518露天观光休闲咖啡吧10519水上彩色音乐喷泉18020垂钓中心25021自然景观游泳池7722养殖场21041 23其他200其它不可预计工程24合计11234由上述估算结果，项目建设工程投资共计11234万元。②其他费用a.无形资产：本建设项目无形资产主要指土地费用，包括租地费、征地费和上缴规费。经估算，租地250亩，费用均价0.004万元/亩年，租赁期为30年；征用土地250亩，费用均价为15万元/亩。本项投资额共计3780万元。b.递延资产：递延资产主要是指项目前期费用，包括项目可行性研究费用及开办费用、项目用地现有建筑物拆迁补偿费用等。可行性研究费用10万元，开办费用等约为50万元，由于山庄用地范围内没有拆迁项目故该项费用为零。本项投资额共计60万元，按5年摊销完毕。③预备费用a.基本预备费：参照行业预备费用提取比例，按工程费用、其他费用合计的2.5%－3％估算，本项目建议提取2.75%。项目工程费用、设备费用和其他费用共计15074万元，由此估算的基本预备费约为415万元。b.涨价预备费：41 涨价预备费经营期提取工程费用和其他费用合计的1.5%－2％估算，本项目建议提取1.75%计提，项目工程费用和其他费用共计15074万元，该项投资为264万元。预备费用投资共计679万元。固定资产投资＝工程费用＋其他费用＋预备费用＝11234＋3840＋679＝15753万元④建设期利息本项目全部投资资金来源主要是由自有资金、银行贷款和外商投资组成。建设期需贷款3000万元。本项目建设期为2年，年利率按现行银行贷款利率6％计算，建设期利息共计360万元。固定资产投资总额＝固定资产投资＋建设期利息＝16113万元根据以上计算结果，编制的固定资产投资估算见表8-3。表8－3固定资产投资总额估算表序号投资项目投资额（万元）备注1土地开发250三通一平2山庄道路设施9003山庄垃圾污水处理系统5004供水、供电、通讯等辅助设施9805门楼、综合服务楼等706职工宿舍、食堂等2407山水景观研发中心2408园艺研发中心2409环保技术研发中心24010百种植物生态园18011奇木园50012异花园40013宾馆180014A级别墅22515B级别墅54016C级别墅133217D级别墅157518露天观光休闲咖啡吧10519水上彩色音乐喷泉18041 20垂钓中心25021自然景观游泳池7722养殖场21023其他200其它不可预计工程24合计112342、流动资金投资估算为了使项目顺利建成，投入营运，并增强承担风险和处理意外损失的能力，除了必需的固定资产投资外，还需具备一定数量的可以自由支配的周转资金。流动资金属于铺底性质的流动资产，它将被长期占用，只在项目终结年一次性收回，一般采用短期借款和资本金的方式解决。本项目可行性研究报告按照行业流动资金占用比例估算项目建设流动资金投资估算，一般情况下，园林行业流动资金占固定资产投资总额的比例为10％至15％，取12%来估算铺底流动资金额，本项投资额约为1934万元。综合以上估算结果，项目建设投资总额估算价值为18047万元。二、投资计划与资金筹措本项目投资共计18047万元，其中自筹资金10047万元，银行贷款3000万元，外商投资5000万元。根据项目投资计划及总投资额的估算结果，编制投资计划与资金筹措估算，见表8－4。表8－4投资计划与资金筹措估算号年份项目建设期营运期合计20042005200620072008200941 1总投资83997714483.5483.5483.5483.5180471.1固定资产821975340000157531.2建设期利息18018000003601.3流动资金00483.5483.5483.5483.519341.4其他00000002资金筹措83997714483.5483.5483.5483.5180472.1财政拨款00000002.2自有资金43993714483.5483.5483.5483.510047用于流动资金00483.5483.5483.5483.519342.3借款40004000000080002.3.1银行贷款3000000003000用于流动资金00000002.3.2外商投资1000400000005000用于流动资金00000002.4其他0000000编制说明：1、为简化计算，估算年限只取6年，其中2004、2005年为建设期。2、项目在2006年建成投入运营后，由于有稳定的现金流入，无须增加新的固定资产投资，但仍然需要流动资金投资，流动资金分4年平均投入。在运营期其他投资由自有资金解决。3、报表中所有数据均指新增部分，而不是累计数据。三、还本付息计划本项目可行性分析报告仅计算长期借款的还本付息，用以考察该建设项目的偿债能力，确定各年度财务费用，有利于分析项目的盈利能力。1、利息计算41 在估算长期借款利息时，假定每年的长期借款均发生在当年年中，还款在年末；本年尚未归还的本年及以前年度的借款形成"年初累计借款额"，并按全年计息；银行贷款建设期第一年发生；银行长期贷款年利率按6%估算。外商投资中长期借款第三年起计提红利，红利率按5％计算；长期借款与外商投资利息合并计算。2、本金的归还为简化计算，假定本金是在年末归还，分4年等额归还本金（自2006年末至2009年末）。3、长期借款还本付息计算表借款还本付息计算还款计划见表8－5，外商投资还本支付红利见表8-6。表8－5借款还本付息计算表号年份项目建设期营运期合计2004200520062007200820091总投资83997714483.5483.5483.5483.5180471.1固定资产821975340000157531.2建设期利息18018000003601.3流动资金00483.5483.5483.5483.519341.4其他00000002资金筹措83997714483.5483.5483.5483.5180472.1财政拨款00000002.2自有资金43993714483.5483.5483.5483.510047用于流动资金00483.5483.5483.5483.519342.3借款40004000000080002.3.1银行贷款3000000003000用于流动资金00000002.3.2外商投资1000400000005000用于流动资金000000041 2.4其他0000000表8-6外商投资还款计划安排表年份200420052006200720082009借款本金100050005000375025001250应付红利00250187.512562.5应还本金100050005000375025001250本金余额100050003750250012500归还本利0015001437.513751312.5四、投资总成本费用及经营成本估算1、固定资产折旧及无形资产摊销估算项目成本费用构成了项目的主要现金流出，本项目可行性研究报告把固定资产折旧与无形资产、递延资产摊销单独列出进行估算。（1）固定资产折旧估算按我国现行会计制度规定，本建设项目应计提折旧的固定资产主要由工程费用转换成的固定资产，共计11234万元。由于投资项目财务分析中的成本费用估算带有预测性质，为便于分析计算，我们采用平均年限法计算固定资产的年折旧额，并假定残值率为0。固定资产折旧估算详见表8－7。表8－7固定资产折旧估算表序号年份项目折旧年限折旧率营运期2006200720082009固定资产合计205％11234561.710672.310672.3561.710110.610110.6561.79548.99548.9561.78987.2（2）无形、递延资产摊销估算41 无形资产通常有一定的有效年限，其成本应在其有效期限内摊销完毕；递延资产一般也应在投入运营后不少于5年内平均摊销。本建设项目应摊销的无形资产和递延资产主要有：土地使用权、开办费、临时设施费及工程前期费用等。无形资产、递延资产摊销估算见表8－8。表8－8无形资产及递延资产摊销估算序号年份项目摊销年限摊销率营运期200620072008200911.11.21.322.12.22.333.13.23.3无形资产合计5052%20%378075.63704.4601248384087.63752.4359175.63628.84812363752.487.63664.8340275.63552.73612243664.887.63577.2321375.63477.12412123577.287.63489.6土地使用权原值摊销净值递延资产原值摊销净值合计原值摊销净值2、总成本费用估算（1）总成本费用估算估算依据：①项目建成后，41 2006年将投入全面运营，运营成本费用主要由林木及园艺入园成本、维修费、环保费、育林费、研发费等构成，费用估算基础数据见表8-9。表8-9年运营成本费用估算序号费用项目金额（万元）备注1维修550约占固定资产5%2水12.64300t每天，1.17元每吨3电14.4500kwh每天，0.8元每度4环保1505育林1506游客保险807其它不可预计费用2008花卉苗木采购成本10008合计2157.04②项目建成后，职工定员约450人，人年均工资1.2万元/人，年工资总额＝450×1.2＝540万元，年福利费＝年工资额×14％＝75.6万元，年社保金=540×0.2=108万元，共计723.6万元。③其他费用包括办公费、差旅费、招待费会议费等等，一般按照运营成本、员工工资及福利、折旧及摊销等费用总和的1.5％计算。为计算简便，在估算年总成本时，假设在营运期间能达到设计生产规模，则年总成本费用估算公式为：总成本费用＝当年运营成本＋折旧费＋利息支出＋摊销费＋员工工资及福利费＋其他费用（2）总成本费用估算表根据前文的基础数据估算的运营期间总成本费用见表8－10。41 表8－10总成本费用估算表序号年份项目营运期20062007200820091当年运营成本2157.042157.042157.042157.042折旧费561.7561.7561.7561.73财务费用（利息支出）790322.5215107.54摊销费87.687.687.687.65工资及福利费723.6723.6723.6723.66其他费用64.857.856.254.67总成本费用(约数)4385391038013692五、投资收入、税费及利润估算1、财务收入估算在估算各年度财务收入时，按照营运第1年至第4年园区各休闲设施全部成功投入运营、可售园林产品成功出售并已确认收入，财务收入主要指园区运营销售收入，由此估算的财务收入如表8-11。表8-11收入估算表序号项目年实现财务收入（万元）备注1技术转让和服务8002观赏奇木1000林木产品销售3观赏异花1200园艺产品销售4宾馆10365别墅25236餐饮1447垂钓368咖啡吧189游泳2010养殖2041 11娱乐(KTV、水上娱乐等)51012合计75072、税费估算根据我国税法有关规定，项目建成后园区年上缴增值税和流转税总额2006-2009年为675.6万元（综合税率为9%）。3、利润估算（1）利润预测假设①公司遵循的国家和地方现行法律、法规、政策和经济环境无重大变化；②现行的信贷、利率、汇率及市场行情无重大变化；③赋税基准及税率无重大变化；④项目建设计划如期实现；⑤无其他不可抗力、不可预见因素造成的重大不利影响。（2）损益表的编制损益表也称利润表，它反映收入与成本的配比关系以及利润分配关系。根据上文估算结果，利用下列公式预计运营期各个年度的损益表如8－12。利润总额＝财务收入－税费－总成本费用净利润=利润总额-所得税可分配利润=净利润-盈余公积金-法定公益金41 表8－12损益表序号年份项目营运期20062007200820091财务收入75077507750775072税费675.6675.6675.6675.63总成本费用43853910380136924利润总额（1-2-3）2446.42921.43030.43139.45所得税807.3964.1100010366净利润（4-5）1639.11957.32030.42103.47盈余公积金163.91195.73203.04201.348公益金8297.87101.52105.179可分配利润（6-7-8）1393.191663.71725.841787.89编制说明：所得税根据现行税收政策以内资企业标准来估算，没有考虑税收优惠政策。法定公益金根据现行政策，标准为5%-10%本项目采取标准为5%来提取。六、财务评价1、投资利润率税前投资利润率＝2884.4÷18047＝15.98％税后投资利润率=1932.6÷18047＝10.7％2、投资利税率投资利税率＝年平均利税总额÷总投资41 ＝3560÷18047＝19.73％3、静态投资回收期静态投资回收期＝总投资÷年均利润总额＝18047÷2884.4＝6.26（年）4、动态投资回收期动态投资回收期≈-In(1-Ii/R)÷In(1+i)＝-In(1-18047×6％/2884.4)÷In(1+6%)＝8.08（年）注：I表示总投资额；i表示贴现率，选取银行贷款基础利率6％贴现；R表示年均利润总额。上述估算结果表明，本建设项目在经济上是合理的，税前投资利润率、税后投资利润率分别达到15.98％、10.7%、19.73％，静、动态投资回收期分别为6.26年和8.08年，可分配利润完全可以完成当年的借款偿还计划，说明该项目在经济上是合理的。第九章社会效益一、项目建设意义41 随着社会的发展，人们不断提高生活质量的现实需求也愈加迫切，其中显著的反映就是近年来整个社会的恩格尔系数的持续趋降，而亲近园林羡山慕水、崇尚自然追求环保的消费意识渐成潮流，高品位、纯生态的园林景观和休闲娱乐项目已成为发展区域经济、优化产业结构的战略布局的关键。但由于种种原因，国内园林及旅游产业普遍存在技术含量不高、产业质量低下、发展后劲不足的缺陷。其中技术、资金和市场三大瓶颈更是严重制约了上述两项朝阳产业的发展。如何将现代高新技术、高品位的文化定位、先进的经营管理手段和优质资本导入其中并有效整合利用就成了现阶段业界亟待解决的问题。XX市岳塘区清水村处于长、株、潭城市金三角核心地带，本地区气候、土壤条件优越、原生及引种品种丰富，园林绿化产业基础具有先天优势，而市场需求的拉动效应强劲，加之低成本优势和政策倾斜的助力，对于绿化园林以及生态休闲产业的发展十分有利。建设集人环科技和休闲娱乐于一体的生态园林山庄具有非常重要的意义和现实价值。而本项目的成功启动，不仅能有效满足人们生态消费的需求，又能在很大程度上带动相关产业群的共同发展，还可以有效配合省市城建规划的建设，促进本地区经济、技术和文化的交流，对于长株潭三市融城具有重大意义和深远影响。本文案www.word98.com搜集整理，版权归原作者。二、项目名称和定位项目名称：XXXX花卉山庄项目定位：综合运用现代人环科技打造高品位、纯生态的休闲山庄。41 在此，我们将人环科技定义为：有助于人与自然环境之间保持和谐关系并得以良性协调发展的技术手段，其中关键技术包括现代园林绿化科技、生态和环保技术等，并且包括了极为深刻的文化底蕴。三、项目选址和建设规模本项目的择建地址为XX市岳塘区荷塘乡清水村，环绕向红水库占地0.33平方公里（约合500亩）范围内。此处为典型的亚热带气候地区，区域内多为丘陵地貌，植被丰盛，降水充沛，山环水绕，空气清新，自然环境优美，且位于长沙株潭经济圈核心区域，紧邻XX市区环线，距107国道2.9公里，京珠高速2.3公里，往来山庄仅几分钟车程，交通极其便利。本项目建设用地为43600平方米，拟建宾馆、别墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景观及辅助用房等，建筑面积约为74800平方米，各类绿化园林景观面积为227200平方米，投资总额为18047万元人民币。四、项目公司简介41 XX花卉山庄项目筹建单位为XX市XX花卉山庄有限公司。公司经营范围为各项高科技新产品的研制、生产、经营；种植业；房地产开发；信息服务和文化旅游业的开发引进。公司本部现有职工40人，其中大专以上文化10人，中高级技术职称以上的5人，其余员工均具有中专、中技以上学历。同时还拥有由博士、教授、研究员等业界专家组成的顾问团队，他们在植物分类、生物技术、古树名木栽培和养护、园林生态建设、化学、工程材料、美学和结构力学等学科领域具有深厚的理论功底和丰富的实践经验。此外，为了完善公司的经营管理，确保公司快速、有序地发展，公司还聘请了国内知名的管理咨询专家作为外脑，专业领域涵盖了人力资源、财务和资本运作、市场管理和企业文化建设等各个方面。XXXX花卉山庄有限公司已与菲律宾XX投资发展有限公司合作，共同出资发起组建中外合资湖南省XX花卉山庄有限公司。合资公司注册资本1400万美元，其中XXXX花卉山庄有限公司以土地、房产、种植、专利技术及部分资金出资，折算人民币7414万元，占64．3%比例，菲律宾XX投资发展有限公司出资500万美元，占35.7%比例。菲律宾XX投资发展有限公司（XXXXXXXXDEVELOPMENTCO.,LTD）系总部设在德国的XX集团的全资子公司，是一家致力于不动产、高新技术制造及物流等领域的专业投资公司，在美加、东南亚、港澳台及中国内地已成功运作了一大批投资项目。公司实力雄厚、经营稳健，业绩优良、信誉卓著，并与国际多家企业组建了战略发展联盟。第十章风险分析与防范对策一、风险因素41 XX花卉山庄的开发与建设具有投资规模大、建设项目多、投资周期长，受内外因素影响大的特点，因此存在一定的风险，概括起来主要存在以下风险：1、政策风险区域经济发展战略和城市规范调整及变化，对于山庄经济环境和区位优势影响颇大，存在一定的风险。2、管理风险山庄建设项目一次性全面铺开，资金投入量大，投资面广，建设期较长，因此能否建立健全管理决策和控制体系，将影响投资的安全与效率。特别是山庄的战略性人才管理是否科学有效对于山庄的发展战略的实现具有十分重大的意义，公司现有人力管理开发状况和人力资源存量对于山庄战略目标的实现存在一定的风险。3、财务风险（1）由于中国2003年经济发展势头过热可能导致未来出现通货膨胀带来工程成本可能上涨的风险。（2）进行大规模、成片投资开发，建设项目全面铺开，如果运作不好，可能导致建设过程中的现金流量不足的风险。4、技术风险山庄以园林科技作为打造核心竞争力的重要手段，开发的生态山水植物景观、自控式地下垃圾箱和花卉植物引种、育种技术其先进性和市场竞争力存在一定的风险。5、市场风险山庄的潜在市场需求大，存在将其转化为现实山庄市场的风险，休闲娱乐山庄进入门槛不是很高存在不良竞争的风险。41 二、风险控制与防范1、政策风险对策加强与市、区政府部门的联系，争取计划、国土规划等政府部门的支持与配合，密切关注区域经济发展态势和城市规划，积极进行政府公共关系为山庄争取良好的外部环境，并针对政策环境的变化，采取积极的对策增加山庄对政策环境的适应性。2、管理风险对策（1）加强内部管理，按科学民主要求强化项目论证与研究。（2）加强人力资源的管理和开发特别是科学设计并推进人力资源战略规划，提供优厚的物质待遇从外部挖掘高级优秀管理人才和专业性工程技术人才，为山庄的战略发展提供有力的人力资源支撑。（3）高标准地做好园区的规划设计，扎扎实实搞好项目前期准备与企业服务工作，规范内部管理。3、财务风险对策（1）加快项目的进度规划与实施，尽可能缩短投资与建设周期，争取尽早投入运营并产生效益，减少通货膨胀可能产生的不利影响。（2）实行投资资金集中管理支付制度，按批准的项目预算、施工合同和工程进度拨付项目资金；建立健全项目会计核算制度和内部稽核制度，对项目资金实行全过程的财务管理与监督；严格项目资金竣工决算，规范项目的业绩考评和跟踪。41 （3）做好项目的资金预算管理，同时加大融资力度，采取征地分期付款及部分带资施工，以保证投入建设的项目能顺利按期完工投产。4、技术风险对策（1）对每个拟建项目进行详细的技术经济可行性论证，实事求是地考虑各种技术风险、质量事故风险、按照科学的程序决策，既要考虑项目较好的效果，又要考虑出现不利情况下的应对措施及承受能力，有时要预留备选方案。（2）建立项目质量责任机制，将项目建设的有关质量责任明确落实到人，重大项目建立永久责任追究制度，以保证技术质量管理与控制措施落实到位。3．密切关注园林和环境保护技术的发展态势，加大研发投资，确保山庄园林和环保技术的先进性和市场竞争力。5、市场风险对策科学设计山庄的市场开发战略和策略，建立山庄科学的市场营销体系，尽可能化解市场开发风险。增加对山庄的投资，加大山庄的科技含量和提高市场的文化品位，打造山庄的核心竞争力，提高生态休闲娱乐产业的门槛，化解恶性竞争的风险。41'