房地产项目可研报告 51页

'万事兴实业•伊甸锦江项目——可行性分析报告审批：审核：编制：成都全程机构51 目录第一章。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目概要第二章。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。项目建设必要性第三章。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。市场前景预测第四章。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。建设内容及规模第五章。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。投资估算及资金筹措51 第一章项目概要一、项目名称：伊甸锦江二、建设地点：成都市福字街三、项目性质：1-3层为配套商业设施、4-33层为高层住宅四、项目业主简介（一）业主名称：四川成都万事兴实业有限公司（二）法人代表：经营范围：房地产开发经营等五、编制依据及主要研究范围我公司受成都万事兴实业公司委托，对伊甸锦江项目进行可行性研究并提交相关报告，本项目总建筑面积151496平方米，本次研究内容主要包括：业主情况、项目建设必要性、市场预测、建设内容及规模、建设方案、投资估算及资金筹措、效益分析等。本可行性研究报告主要编制依据如下：51 1、项目用地范围图；2、总平规划图3、成都关于报建、规划等方面法规。六、可研报告概要及结论（一）该项目的建设有利于改善我市的居住环境，实现《成都市“九五”及2010年发展规划》中提出的至2010年实现人均居住面积不低于13平方米的目标。项目位于成都市福字街，作为成都市一流居住板块的高品质住宅，之于区域、之于社会所带来的品质引领，其社会价值是非常巨大的。同时，项目开发商秉承“以人为本”的开发理念，通过专业的开发技术，与专业的营销机构、设计单位等优势资源的强强联合，必将打造成都一流的品质大盘，预计将给开发商带来巨大的经济效益。因此，项目的建设是十分必要的。（二）项目具有居住及商业用途价值，环境配套条件好，适应目标消费群的需求。（三）项目所处地理位置相对独特，交通方便，规划合理，设计超前，建设外部条件具备。（四）建设内容、规模及主要建筑指标51 项目规划总占地15800平方米项目数量居住（套）数1360户总建筑面积151496平方米地上建筑面积132976平方米住宅建筑面积110976平方米商业建筑面积10900平方米住宅平均层数33层架空面积370平方米物管用房面积200平方米地下部分面积29050平方米容积率7.8绿地率42.5%（五）物业管理本项目的物业管理将由小区业主委员会委托物管公司进行管理。51 （六）售价估算、投资估算、资金来源及使用计划l售价估算根据项目所处的地理位置、建筑档次以及对本市同类高档住宅小区商品房的售价调查，本项目高层电梯住宅估算为8200元/平方米（均价），商业售价估算为18000元/平方米（均价）。l投资估算本项目动态总投资94304万元，其中前期工程费3040.81万元，建安工程费27109.92万元，基础设施建设费2499.56万元，营业税+预征土地增值税：8562.77万元。（七）财务评价项目建成后可累计实现利润19867万元，投资利润率21.07%（未计入企业所得税），本项目在财务上是可行的。（八）结论与建议伊甸锦江项目市政配套条件良好，建设条件完全具备，规划方案合理，项目所需启动资金基本到位，测算财务效益较好，项目建设是可行的。51 第二章项目建设的必要性一、国际化大都市，呼唤具有国际化品质的楼盘成都市是我国西南特大型中心城市，是西南地区科技、商贸、金融中心和交通、通讯中心。“旋涡效应”很好地透射出这种效果,西南地区的人力、财力、物力，都如水一般，逐渐向旋涡中心：成都，汇集。川内、西南地区、中国、其它国家其它地区，不同类型的资源也逐渐向成都这个国际化大都市汇聚。国际化大都市，需要具有国际品质的楼盘，品质上的吻合，文化上的包容，服务上的细致。本项目坐落于历史文化深厚的望江片区、二环内绝佳地段，周边大盘林立，具备成为国际化大盘的硬件条件。二、消费者呼唤品质楼盘近几年随着本市经济结构调整，改革不断深入，我市国内生产总值持续增长，2006年城市居民人均收入12789元。金融机构存款5485.3亿元。城市居民水平持续攀高。　　同时，随着居民生活水平的持续提升，外地客户赴蓉比例的提高，对高档次居住楼盘51 也逐渐趋旺。这就要求有更多品质楼盘，更多高档次楼盘面世。当然，高档次楼盘的成都的销售情况，也一直处于一个比较健康的状态（在市场篇，我们将会以高端电梯住宅作为研究对象，对此进行印证）。一、城市的合理规划，需要品质大盘共同造势锦江片区，作为成都人文积淀深厚，风景一流的名胜汇集区，具有极高房地产开发价值。它的再次升温和发力，离不开品牌开发商的鼎力支持。华润集团(翡翠城，1245亩)、瑞升集团（南光项目，160亩）、中置置业（原一汽制造厂,300多亩）、水井坊（蓉上坊，61亩）……，众多品牌开发商的共同造势，必将打造一个更大区域的高尚居住区域。这对于城市的价值，对于人居品质的价值，都意义深远。51 第三章市场前景预测一、成都房地产2007年整体发展情况2007年，成都房地产市场供销两旺，供求紧张状况进一步缓解；中小户型住房供应量增长迅速，供应结构明显改善；受国家在成都设立全国统筹城乡综合配套改革试验区等因素的影响，近期房价有所上扬，但涨幅继续回落；二手房市场有所回暖。1、楼市规模将继续扩大虽然07年成都市主城区土地成交面积较上年有所下降，但由于对单宗土地规模的控制，成交的地块数量较06年增加10余宗，根据开发政策，这些土地将会陆续转化为供应量上市。同时由于郊县中的双流、温江、郫县、都江堰、龙泉等到区县土地供应量较大，供应量亦将有较大幅度的增加。再之由于新政的影响，那些延迟上市的项目，将会在08年推出。综合各方面的因素，08年成都楼市规模将会继续扩大。51 1、三环外交易量将加大在土地供应方面，2008年成都的土地供应量将继续加大，其中以城北、城南土地供应为主。分环线来看，住宅用地的供应主要集中在三环以外，受此影响，住宅的供应也将在三环以外。同时，三环外随着区域配套的不断完善，以及品牌项目开发商的进入，其住宅的成交量将有较大的增加。成都房地产发展正式进入“居住郊区”化发展阶段。3、市场需求以自住为主的两房、三房为主经过一轮新的土地政策与贷款紧缩等政策在很程度上打击了成都房地产市场的投资行为，使以自住为主要消费环境的成都房地产市场减少了地产泡沫，但同时也由于政策的刚性作用是成都房地产市场需求趋于经济性、实用性。预计成都2008年房地产市场仍然会以110平方米以下的两房、三房为主要供应与购买面积。51 4、市场价格稳中见涨成都房地产市场在现今阶段区别于广州、深圳等城市的房地产消费结构。首先成都地产市场价格并没有出现像深圳那样的高价格，仍然有一定的上涨空间；其二、成都房地产市场主要是以自住为主要消费，而深圳、广州在2005年时的市场环境就是以投资为主要的消费环境，故其市场泡沫较大；其三、成都城市本身正处于一个快速发展阶段，其城市本身拥有的对人口、资金的吸附能力使其市场前景看好。但其涨幅会回归理性，预计的2007年6215元的基础上上涨10%。5、政策信息1）房地产政策与信息透析：继在上海浦东新区、天津滨海新区后，成都成为全国第三个综合配套改革实验区。可以预见，新特区的确立将会给成都带来的巨大影响，进一步推动成都成为中西部经济文化新中心。因“新特区”的政策利好，成都将吸引更多的外来人口和外来投资，从而彻底影响成都的房地产市场。2）土地市场政策表现国土资源部部长表示今年（07年）将不会出台更强硬土地政策3月3日列席政协开幕式的国土资源部部长孙文盛表示，今年不会再出台更强硬的土地调控政策，主要是落实已经出台的政策。51 二、成都市房地产行业发展形状（一）2007年成都房地产市场成交分布分析成都房地产市场在传统意义上，仍然按照东西南北分为四个发展方位，同时因为不同的行政区域的划分又分为成华区、锦江区、武侯区等5大行政区域及各个卫星城市或附属城市（区、县、市），由于各个行政区域或是区域由于发展力度、发展历程与政府相关规划的不同而促使不同的区位有着不同的发展，但就其发展的共性有：l2007年各个区域的房地产市场都表现出快速发展，都呈现出旺盛的市场供应量土成交量；l其旺盛的市场需求在2007年11月后都进入了一个相对低迷的时期；l其成交商品房面积以110平方米以下的两房、三房为主流。51 其分布特点为：1、按照方位分布统计分析为：总成交量(万㎡)成交套数（套）成交量占比（％）城东302.543518327.91城南281.682928525.98城西313.773496228.95城北117.431386610.83市中心68.6088216.33合计1084.0212211851 截止2007年12月，成都房地产市场按照五大方位分析其分布为：城动总成交量为302.54万平方米，成交总套数为35183套，其成交比例占成都整个市场的27.91%；城南总成交量为281.68万平方米，成交套数为29285套，占成都市场份额的25.98%；城西房地产市场总成交量为313.77万平方米，成交套数为34962套，占成都份额的28.95%；城北成交量为117.43万平方米，成交了13866套，占成都市场份额的1.83%。市中心成交达到68.60%，仅为市场份额的6.33%。就该方位分布量来看，成都房地产市场2007年城东与城西及城南为主，城北表现较弱，市中心由于土地出让少量，其成交量保持相对平衡（同比2006年），其中城东、西、南成为成都房地产市场发展的主要区域，城北成为潜力股。2、按行政区域分布统计分析总成交量(万㎡)成交套数（套）成交量占比（％）成华区224.182466720.68高新区197.171986218.19金牛区185.492162717.11锦江区149.911843813.82青羊区153.021697514.12武侯区174.262054916.08合计1084.03122118100．0051 就上图来看，成都房地产市场按照行政区域划分来分析，成华区成交量最高，2007年成华区成交总量为224.18万平方米，成交总套数为24667套，占成都2007年整个房地产市场的20.68%；高新区、金牛区与武侯区都保持相对高的成交量，占成都2007年整个市场的18.19%、17.11%与16.08%；其中锦江区与青羊区的成交量最低，其市场份额不足市场总份额的15%。就其行政区域市场的发展分析，成华区、高新区仍然是成都房地产市场的主要需求区域，金牛区成为潜力股。（二）成都市2007年房地产市场价格分析成都房地产市场价格2007年保持了良好的发展态势，在2006年4200元/平方米的市场均价上，一路上扬，将成都房价提高到6215元/平方米，就总体上来说，成都房地产市场价格在成都房地产市场供需两旺的阶段得到了飞快发展，究其原因：第一方面，是由于成都住宅需求量表现较强；第二方面，成都土地市场价格与商品房价格相持相涨；第三方面，成都房地产市场中投资成分逐渐增加。同时成都房地产市场价格上涨的过程里伴随的是政府的宏观调控制，新的土地出让政策与银行信贷紧缩等政策的多次执行，使成都房地产市场价格快速上涨态势在2007年11月左右进入了一个低迷时期，该时期使成都房地产市场均价在6215元/平方米的发展基础上，进入了一个理性的、平稳的发展阶段，直到今天。51 1、2007年成都房地产市场价格整体发展分析2007年成都房地产市场价格在2006年市场均价4220元/平方米的基础上，保持着快速上升，从1-3月份的4321元/平方米增长到年末的6215元/平方米其发展分布为：就该图表统计的成都房地产市场价格发展来看，2007年成都房地产市场价格一路上扬，在一年的时间内成都房地产市场价格由2007年初的4321元/平方米，在2007年8月时提高到5769元/平方米的市场均价，到年末发展到6215元/平方米。成都房地产市场整体销售均价保持了快速、健康的发展速度，其年增长率达到47.8%。51 2、按照方位分析2007年成都房地产市场价格2007年成都房地产市场按照分布方位来统计其销售均价，其分布如左图：城东2007年区域市场销售均价格为6138元/平方米，城西房地产市场销售均价6327元/平方米；城南房地产市场均价保持在6837元/平方米；城北市场销售均价最低，市场销售均价在5328元/平方米，市中心商品房市场销售均价拉升到7368元/平方米。51 3、按行政区域分析成都2007年市场均价按照成都市行政区域的划分统计研究成都市2007年房地产市场均价的发展及分布来看，市场均价最高的锦江区，销售均价达到了7126元/平方米；其次是青羊区与武侯区，其2007年市场销售均价达到了6578元/平方米与6325元/平方米；其中高新区市场均价为5841元/平方米，其中这里的高新区分为高新南区与西区,高新西区整体均价保持在4300元/平方米,主要是由于中海国际社区等大盘抬高了平均价格，项目所在区域均价在3388元/平方米。51 4、按照建筑形态分析2007年房地产市场均价成都市房地产市场按照产品形态的统计分析其市场均价为：成都市别墅产品形态的市场销售均价2007年为19827元/平方米，多层产品市场销售均价在2007年为9267元/平方米；小高层与高层的市场均价格2007年保持在6367元/平方米左右。小结：成都市场在经历了2007年的理性发展后，整个地产市场回归理性，其表现出产品细分化，市场细分化等特点，预计2008年成都地产市场仍然以理性的、平稳的态势良性发展。51 （三）成都房地产市场产品分析1、2007年成都房地产市场产品研究就我司对2007年成都房地产市场产品分布进行统计分析后得出，成都市2007年地产市场供应产品仍然以高层与小高层为主，占到成都整个供应量的59.67%与21.35%，别墅与多层逐渐淡出成都主城区市场，仅占整个成都市场的4.63%与10.28%。就该组数据表明，成都房地产市场发展逐渐走“高”。由于主城区土地所具备的稀缺性，而使成都整个地产市场向高容积率发展。51 1.2针对2007年成都地产市场户型构成分析1.21、从产品面积成交量上来看：总成交量(万㎡)成交套数（套）成交量占比（％）60㎡以下45.0578054.1660-90㎡302.093886227.8790-120㎡261.802938724.15120-144㎡279.172762425.76144㎡以上195.791844018.06合计1083.90122118由此可见,我们能发现户型供应市场的两点发展趋势：l40㎡以下的小户型逐渐淡出市场，这说明了40㎡以下的超小户型由于不能有效满足居家功能而逐渐淡出市场；l市场供应主力户型发展变化：从2005年 51 120-144㎡以上的户型为市场供应主力户型，逐渐转变成如今2007年60-90㎡的户型为市场供应主力户型。一方面和国家的政策调控也有着紧密的关系（90/70政策），另一方面是开发商在户型设计上面下的功夫。（在确保功能房的基础上尽量使空间更为紧凑实用）1.22、从产品户型上来看：目前在售楼盘中,绝大多数仍以平层作为主力产品，跃层和错层仅作为楼盘的补充少量搭配在内，以满足不同客户的差异化需求，但是没有一个楼盘是以跃层或错层户型为主。51 1.23、从2007年1-12月成交面积来看：针对2007年1-12月房地产市场成交走势分析来看，60-120平方米以内的两房与三房成为市场需求的主要构成，其他面积需求相对分布较少，60平方米以下的户型逐渐淡出市场。就该现象说明成都房地产市场需求在政策环境下，购买者更加注重产品的实用性、功能性与经济性。大面积户型的奢侈性产品成为改善居住环境的置业选择。60平方米以下的产品逐渐淡出市场。51 （四）2007年成都房地产市场购买者分析全市成交的商品房中，有48.9%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走37.2%，外省人买走11.4%，境外人士买走0.3%；只有47.5%的面积被本市个人买走，另有3.6%的面积被单位买走。同期五城区成交的商品房中，有36.5%的面积被外地个人买走，其中省内各地市州个人买走25.0%，外省人买走11.2%，境外人士买走0.3%；有53.1%的面积被五城区个人买走，有5%的面积被郊区（市）县个人买走，另有5.4%的面积被单位买走。51 三、成都市中心中高端电梯市场由于本项目所处区位极佳，周边项目均走中高端路线，这样与本项目产品的价值相得益彰，价值得到一定程度的提升。目前市中心区域内的新开盘售价在6800-8800元/平方米，鉴于我们的项目价值，可以预见本项目也一定会成为成都市场高端产品。为了更好地研究本项目的价值，我们将成都市区内高端电梯市场进行分析，以为本项目参考。成都高端项目基本数据表项目名称开发商占地面积建筑面积容积率绿化率楼层翡翠城华润置地1245亩100万平方米三期：2.3835.5%30-33层外滩成都信德房产开发有限公司————————40天和凯旋城成都海特尔置业投资有限公司80余亩209553.06平米3.9930%28～31晶蓝半岛成都龙湖锦华置业有限公司37046.87平米157105.2平米4.238%——粼江峰阁新加坡吉宝置业40678平米190000平米4.0660%——万达锦华城万达集团73333.70平方米400000平方米5.4530%29蓉上坊四川水井坊股份有限公司62亩210000㎡4.930%26-33层锦都四川鼎鑫置业有限责任公司100亩299700平米4.530%3351 78号官邸四川三秦房地产公司21.44亩9.51万平米6.6625.30%33优品道成都博瑞房地产开发有限275334.71平米——237%9-21神仙树大院成都怡和天成房地产开发公司166667.50平米——————17欧城四川鑫澜房地产开发公司70亩21万平米3.9130%21层二十四城华润置地840亩260万平方米4————龙湖三千里成都龙湖锦华置业有限公司55094平方米300000平方米————33-34层电梯高层首创.爱这城成都首创新资置业有限公司102.4亩36万平方米4.235%一期26-33层红南港新希望实业投资有限公司28亩91733㎡4.0925%15首座招商（蛇口）成都房地产公司40亩170000平方米530.50%30下面从以下几方面对目前成都房产市场在售电梯高端楼盘进行分析：★价格方面项目名称项目地址均价（元/平米）翡翠城二环路东五段99号东湖公园内7100外滩宏济中路7250天和凯旋城青羊区光华村7300晶蓝半岛九眼桥宏济中路38号650051 中海格林威治城武侯区望江路1号7650万达锦华城二环路东五段与锦华路7800蓉上坊一环路牛王庙巷口7700锦都成都市中心少城通惠门路785078号官邸锦里西路78号7750优品道青羊城西光华大道与青羊大道的交会处7800神仙树大院高新区紫荆西路普天电缆厂8100欧城武侯桐梓林路南路7号7800二十四城成华二环路东三段7435龙湖三千里成华二环路东二段5号8125首创.爱这城成华区建设路2号(原成都国光电气股份有限公司)7400红南港二环路西一段外侧8800首座人民南路四段860051 从上表可以清晰看出，目前成都市场高品质项目售价从6800-8800元/平米。目前市中区房价基本突破7200元/平米；东门几个区域如建设路，望江，万年场片区的房市都异常火热，价格持续攀高目前在这几个片区价格在6800-8000元/平米；西门房价稳定维持在5700-7200元/平米；而传统“富人区”的南门由于土地放量少，出现的为数不多的项目体量都较小，价格保持在7500-8800元/平米。★面积区间方面和销售走势方面项目名称面积区间销售走势翡翠城40㎡-320㎡四期二批次余10%外滩76㎡-148㎡住余30%天和凯旋城127㎡-200㎡余180套晶蓝半岛88㎡-168㎡售完粼江峰阁71㎡-211㎡售完万达锦华城40㎡-120㎡售完51 蓉上坊一期44.5㎡—118㎡2、3批次余15%锦都三期90-180㎡四期136-178㎡售完78号官邸68㎡-220㎡2期1批次余20%优品道60㎡-140㎡2期销售中神仙树大院二期80㎡-175㎡咨询中欧城140㎡—180㎡余40%二十四城80㎡-150㎡1期1批次余30%龙湖三千里二期80㎡—160㎡2期6批次余50%首创.爱这城55㎡—145㎡1期余10%，3期咨询中红南港30㎡-90㎡1期1批次余40%首座125㎡-310㎡住房余5%51 a)从以上项目的面积区间来看：i.户型面积从30平米-300余平米不等；ii.受70/90政策影响，主力户型集中在60平米-80平米二室二厅一卫和110-140平米三室两厅双卫；b)从以上项目的销售走势看i.在售项目的去化都比较不错，中小户型走俏；ii.140平米以上面积销售迟缓；iii.市场反映出，目前高端项目购房者在置业时要么选择地段优势明显项目如蓉上坊、78号官邸等，要么选择品质大盘如翡翠城、龙湖三千里、首创.爱这城等。小结：经过调查走访目前成都在售高端电梯项目，总结如下：（1）品牌发展商打造规模社区，中高端市场竞争加剧；（2）目前市场高端项目均价在7600元/平米左右；51 （3）市场反映出中小户型走俏，畅销户型区间为65-120平米；四、区域市场市场研究（一）区域市场特点介绍总体特征：最令人瞩目的片区，知名发展商云集，大体量大规模项目越来越多。市场供应：2007年全年商品房供应106.68万平米，销售量97.46万平米，供求基本平衡。产品特征：大规模、中高档次项目占主流，容积率为6左右居多。户型特征：80－90平米两房，110－120平米三房为目前市场主流，以实用居家型为主。2007年全年需求户型排列：80—90平米＞60平米以下＞110—120平米＞70—80平米。客户特征：35岁以下为主，成都人是购买的主要人群，以第二次置业及以上为主，分别为企业事单位、都市白领、企业高管等，同时其它区域和外地客户购房的比例也在大幅增加。51 营销特征：多种营销渠道并用，注重现场包装，营销出现创新。（二）、区域市场未来发展概况总体特征：中心城市建设用地的减少，必然造成该区域中高端市场竞争激烈，尤其表现在产品竞争加剧。发展阶段：2007是城东市场高速发展增长期，08年将是白热化的阶段。发展特征：品牌发展商打造规模化、高品质社区。发展片区：在未来时间内，市中心区域地产市场的发展仍然会以东大街、蜀都大道及骡马市片区为发展热点。市场趋势：品牌开发商进驻，产品与营销水平将进一步细分与提高，体现项目成功与否。竞争领域：产品竞争加剧，产品价值将成为项目价值的关键因素。51 客户特征：客户层面逐步提高，渐趋多元化，客户区域来源也会进一步外延而细分。（三）、大区域内重点项目解析蓉上坊案名蓉上坊售楼处一环路牛王庙巷口容积率4.9开发商四川水井坊股份有限公司电话86087888/86086588绿化率30%整合推广青铜骑士工地位置牛王庙巷35号公摊面积14%—17%代理商正合地产主力总价7700元/平方米占地面积62亩51 建筑设计澳大利亚柏涛设计有限公司规划户数共1500户，一期924户建筑面积210000㎡景观设计成都绿茵景园工程有限公司可售户数一期924户开盘日期2007年7月中旬销售面积44.5㎡—118㎡售出户数781交房时间2008年底建筑楼层26-33层销售进度2批次与3批次剩余15%工程进度基础施工房型面积一期44.5㎡—118㎡付款优惠一次1%物管公司家园物业平均价格预计7200元/㎡分期——车位数一期514，二期约560银贷无车位单价未确定项目点评：项目地处都市核心区，位于一环路牛王庙巷，娇子音乐厅斜对面。项目道路状况良好，有34路、27路、72路、60路、38路、47路（区间）、62路、68路、152路、334路、335路等公交线从项目经过，规划的地铁二号线也在项目附近设有出入口，公共交通便捷，道路状况也比较良好。周边配套包括中小学（十七中、十九中、川师附中、锦官驿小学），综合商场：（春熙商圈、家乐福、北京华联、互惠超市、红旗连锁等），银行（工商银行、建设银行、中国银行、中信银行、农业银行），医院（博爱医院、空军医院、骨科医院、瑞金医院、市七医院、华西妇女儿童医院等），另还有电信和移动在项目周边也设有营业厅。51 蓉上坊由澳大利亚柏涛设计有限公司董事及首席设计代表王漓峰担任设计顾问，成都绿茵景园工程有限公司负责园林设计，项目规划净用地面积为62亩，规划建筑总面积210000平米，容积率为4.9，绿化率30%，一期机动车位514个（比例1：0.56），住宅总户数1500户，其中一期为924户。项目共10栋26层-33层电梯公寓，一期推出B1、B2、B3三栋建筑，其中B3下部带有配套农贸市场。蓉上坊住宅部分两期开发，是相对独立的两个地块，其中一期建筑为3梯六户的B1号楼（面积控制在85㎡—89㎡），两个一梯四户塔式建筑并排的B2号楼以及T字形内部通廊结构以小户型为主打的B3号楼。建筑设计将国外先进的住宅理念与成都的本土居住文化相结合，在高层住宅中融入老街坊四合院的传统精神，特意留出入户花园、户内花园或者扩大阳台，通透的般室内空间足够大，而且富于流动感，带给人们舒适的居住环境。在标准层电梯间等公共空间，我们强调高质量的空间品质，尽可能引入光线，结合绿化，强调“青砖竹影”的意象。51 华润翡翠城项目位置二环路东五段99号东湖公园内占地面积73700平方米开发商华润置地总建筑面积168100平方米销售率4、5期在售总户数1194户建筑形态叠拼别墅、多层洋房、高层电梯停车位932个容积率2.38绿化率35.5%面积区间81㎡-350㎡均　价现售电梯起价预计7100元/㎡51 项目点评：华润翡翠城是与本项目紧邻的规模大盘，其优越自然生态环境是最大优势卖点，翡翠城占地1245亩，由420余亩东湖公园、200余亩沙河公园、100余亩府河公园、43亩临二环商业用地以及782亩居住区组成。总建筑面积近100万平方米，分五期开发，目前已开发三期，预计将于2009年全面完工。“畔湖一生翡翠永恒”，翡翠城一期依托东湖，将自然与建筑完美融合。“韵城两河翡翠永恒”，翡翠城二期发掘两河交汇之价值，让小区更添文化气息。“修炼的建筑”，翡翠城三期从开发理念到产品细节，全面贯注瑜伽修炼的精神，修炼居住舒适的每个细节，打造无可挑剔的好房子。51 万达锦华城项目位置二环路东五段与锦华路（新成仁路）交界处占地面积1245亩三期：75600平方米开发商万达集团总建筑面积三期：40000平方米销售率整体销售近85%总户数2190户建筑形态高层电梯，裙楼商业广场停车位约2000个容积率5.45绿化率30%面积区间35㎡-120㎡均　价均价7800元/㎡51 项目点评：成都万达广场地处二环路东南段与锦华路交界口，由万达锦华城和万达商业广场两部分组成，总建面近40万㎡，万达锦华城作为其高尚住宅部分，提供35㎡-120㎡多款精致户型。。项目是万达集团整合此前众多住宅和商业项目丰富经验的集大成之作。成都万达广场商业部分包含了国际百货、超级市场、休闲餐饮、国际影院、酒店式公寓、写字楼等多种建筑形态，并通过一条室内商业步行街将各大主力店自然相连、有序组织在一起，形成商业及客户资源的高度共享。作为成都万达广场的高层住宅部分，万达锦华城总建面约15万㎡，与望江楼、东湖、沙河三大公园遥相呼应，座享都市绿肺、浸染人文鼎盛。周边交通便捷，高尚大盘汇集，是“中产城东”核心地段，拥有广阔城市发展前景与潜力。万达锦华城带来全新的现代新都市主义概念。项目提倡快捷、高效、丰富、动感的都市时尚新派生活，依托万达广场宏大的国际商业资源，万达锦华城的居住人群将享受到由购物中心、休闲聚落、美食街区、娱乐沸城等诸多城市配套所带来的时尚、快捷的生活方式。作为“成都配套最为齐全的住宅”，锦华城也将引领城市居住的全新模式。51 晶蓝半岛项目位置九眼桥宏济中路38号占地面积37046.87平米开发商成都龙湖锦华置业有限公司总建筑面积157105.2平米销售率售完总户数1547户建筑形态高层电梯停车位1：0.7容积率4.2绿化率38%面积区间88㎡-168㎡均　价约6500元/㎡项目点评：项目毗邻九眼桥，紧靠一环路成熟生活配套区域，与市中心商业区近在咫尺，距春熙路仅5分钟车程，千年望江楼、水井坊遗址、安顺廊桥、合江亭、百年川大云集周边，是成都市一环路边规模最大的精品住宅社区之一。极简主义的建筑。项目着重打造整体景观中庭，接近260米的楼间距，25000平方米的整体中庭。在社区的一、二期之间，为了凸显社区纯粹而高尚的居住品质，两侧为百米玻璃围墙的归家之路。在玻璃围墙上开窗成都建筑之先河，整个玻璃围墙上看不到一颗钢钉，100%地通透，使一、二期社区分而不离、情景一体。围墙一段更有数十米长的叠水迎宾水瀑，使社区内外自然分隔。51 小区配套：项目底层共计2万㎡高档商业配套区，满足社区居家便利1500㎡会所、服务中心设施齐全。下沉式网球场（下沉4米左右）。双游泳池设计，一个室外游泳池，在中心花园的地下一层再设置一个室内恒温游泳池一个。室内游泳池通过屋顶采光，同时结合屋顶天窗设计地面景观元素，形成地上地下连续、相辅相成的景观效果，游泳池地面采用地热系统。区域市场总结：1、土地机会使区域成为整个成都的房地产热点。伴随市中心区域土地供应越来越少，市场竞争的加剧，使成为成都房产市场最令人瞩目的片区。知名发展商云集，大体量大规模项目越来越多，中高端市场竞争激烈，产品竞争加剧。目前，市中心区域房产市场发展主要集中在东大街沿线、大慈寺片区、骡马寺片区。2、热销主力产品特征为：大盘、电梯高层，户型80－90平米两房，110－120平米三房。51 1、市中心楼盘主流客户特征：35岁以下为主，成都人是重点，分别为企事业单位、其它区域、外地客户等消化房源。2、城东楼盘营销特征：多种营销渠道并用，注重现场包装，创新营销。五、项目分析S—优势：l地段优势：位于市中心区域，生活配套齐全，交通便利；l自然环境优越：临锦江、与多个市政公园，环境佳；l地块优势：项目位于市中心地段，由于市中心土地供应较少，使本项目在规模上占据有时，易打造出高品质的楼盘。W—劣势：l市内同质产品过多，产品风格不突出；O—机会：l项目产品面积较大，在该区域内容易形成较好的差异化竞争优势；51 l不可复制性，带来的市场机会：市中心土地的稀缺性，造就了项目的稀缺性。这也是本项目宣传、推广的机会；T—威胁：l区域楼盘蓉上坊、时代豪庭、78号官邸，以及即将启动的潜在项目，都将与项目形成直接竞争；51 第四章建设内容及规模根据成都市城市建设规划和项目业主的构想以及市场需求，伊甸锦江项目为为商品住宅，并辅以部分商业物业配套。其中，项目住宅总建筑面积110976平方米，商业总建筑面积10900平方米，规划总建筑面积：151496平方米。一、主要建设内容高层电梯住宅（一）高层电梯住宅，力求以现代生活为出发点，在设计上，创造舒适的室内居住空间，住宅合理安排不同的空间组合，做到“动、静分区”、“内外分区”、“活动分离”减少相对干扰，住宅的主要朝向为南北方向，通风、采光良好。适应现代居住文明的发展趋势。（二）地下车场及自行车棚，可满足住户停车车位要求。（机动车配比为：0.52个/户；非机动车配比为：1.5个/户。）（三）绿化：为营造住宅小区舒适的生活环境，小区采用大量绿化，通过高品质的绿化植物，创造一个丰富的、饱含现代风情的居住环境。（绿地率：27%）商业（一）作为项目业主的生活配套，项目商业面积控制在总体量的7.19%,总1360户，预计人口4500人以上，加上项目位于市中心该区域商业需求量极大，是完全能消化这10900平米商业的；（二）项目商业的尺度构造上，更充分考虑商铺空间的多样性和组合的灵活性，以确保能适应多种业态的需要；（三）项目商业设计将商业铺面定位于休闲、娱乐小型商业网点，使其能更好地服务于项目基本生活需求与区域内居民高层次消费的需要。51 二、建设规模总建筑面积：151496平方米，其中：高层电梯住宅：132976平方米商业面积10900平方米户数1360户车位710个容积率7.8建筑密度36.7%绿地率27%51 第五章投资估算及资金筹措一、项目总开发成本项目计算单价(元/㎡)计算面积（㎡）总价（万元）一、土地费用29999.8515800.0047399.76土地成本（2000万/亩）20000000.0023.7047399.76二、前期工程费249.50121876.003040.811、规划设计及勘察费40.00121876.00487.502、可行性研究费0.50121876.006.093、监理及审价费15.00121876.00182.814、“三通一平”费20.00121876.00243.755、测绘费3.00121876.0036.566、图纸审查费3.00121876.0036.5651 7、招标管理费2.50121876.0030.478、报建费144.00121876.001755.019、其它21.50121876.00262.03三、建安工程费1796.24150926.0027109.921、高层（标准层）建安成本1700.00121876.0020718.922、地下车库（二层）建安成本2200.0029050.006391.00四、基础设施费165.62150926.002499.561、道路（整体工程）20.00121876.00243.752、排水管道（雨水、污水）5.00121876.0060.943、燃气管道（3750元/户）45.96121876.00510.004、供水费（2800元/户）34.31121876.00380.805、供电（红线内房屋外）25.00121876.00304.698、污水处理工程费8.00121876.0097.5051 10、通信、TV工程费、智能化15.00121876.00182.8111、市政路灯土、安工程费3.00121876.0036.5610、景观绿化工程费50.00121876.00609.3811、其它6.00121876.0073.13五、公建设施费用(已融入前期建安中)0.000.000.00六、销售费用（按3000万测算）246.15121876.003000.00七、管理费用（[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）]×0.5%）34.07121876.00415.25八、财务费用（贷建安成本的45%,期限1年）80.08121876.00975.96九、维修基金（高层38.5元/㎡）38.50121876.00469.22十、不可预见费（[（一）+（二）+（三）+（四）+（五）+（六）]×1%）68.14121876.00830.5051 十一、开发成本总计（一）+～～+（十）7035.10121876.0085740.98二、营销利润估算（一）、营销总收入产品可销售面积（㎡）售价预估（元）产值（元）产值（万元）电梯住宅110976.00820091000320091000.32商业10900.001800019620000019620车位710个100000/位355000003550总计1141703200114170.32（二）税费营业税：总产值X6.5%=7421.07万预收土地增值税：总产值X1%=1141.70万51 所以，项目实际总投入为：开发成本+税费=94304万（三）、投资收益总收益：总产值-总投入=19867万投资收益率：总收益÷总投入=21.07%（不计企业所得税）三、投资收益风险预估序号投资收益（万元）较基本方案增减收益率较基本方案增减基本方案1986721.07%总开发成本增加5%15580-428715.80%-5.27%总收入（售价）减少5%10299-963810.49%-10.58%四、动态收益率（财务内部收益率）51 财务内部收益率，即自有资金的收益率（未扣除企业所得税），能反映一个企业的资金利用效率。按照常例，我们将对企业的自有资金进行预估，企业自有资金=土地全款+工程费用的30%，约为5.5亿元。财务内部收益率=净收益÷企业自有资金=36.12%小结：我司就市场与成本两个方面对项目的可行性进行了研究，研究结果表明，项目所处区域市场认同度高，市场价值显著，同时就项目的市场抗风险能力相对较强，对项目的开发是可行的。51'