房开可行性研究报告 21页

'“某某房开”项目可行性研究报告第一部分项目背景及开发企业概况31．1某市概况31．2项目建设背景31．3开发企业概况4第二部分项目市场投资环境和市场研究52．1项目概况52．2房地产市场综述62．3周边楼盘情况比较72．4市场需求调查分析82．5市场研究结论8第三部分项目定位研究93．1项目分析93．2客户定位103．3价格定位113．4户型定位113．5项目开发构思与设想12第四部分项目经济效益分析124．1项目估算的各项设定124．2项目总体规划指标144．3项目开发费用估算15-22- 4．4项目盈利分析194．5项目现金流量分析204．6项目资金筹措计划及银行借款偿还计划21第五部分可行性研究结论22第一部分项目背景及开发企业概况1．1某市概况某因城区位于境内贵山之阳而得名，某位于云贵高原东部，是贵州省省会，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。某是一座“山中有城，城中有山，绿带环绕，森林围城，城在林中，林在城中”的具有高原特色的现代化城市，享有“森林之城，休闲胜地”的美名。由于某市气候宜人，一月最冷平均气温5℃，盛夏七月平均气温24℃，被誉为“第二春城”，2005年某被评为中国最适宜人居城市排名第四位，2006年被评为“中国避暑之都”。某市辖六区一市三县（云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区、清镇市、修文县、开阳县、息烽县），市域总面积8034平方千米，市区面积2403平方千米。“一市三县”总面积5625.5平方千米，占全市面积的70.04%。-22- 1．2项目建设背景某市老城区土地面积只有56平方公里，聚集130万人口（不包括流动人口），每平方公里2.5万人的人口密度，成为我国人口密度最大的城市之一。某市因城区三面环山，中心区（两城区）可开发面积有限，两城区边缘楼盘逐步成为购房人群置业首选。此外，商品房外销一直占据着某市商品房销售的较大比例，外来购房者成为支撑某市住房市场需求增长的重要力量。在全市商品住房销售对象结构中（按销售套数划分），某市城区占37.9%，某市其他地区占29.1%，省内其他地区占24.6%，外省及境外占8.4%，商品住房实际外销比例达到33%。由此可见，随着某市城市经济持续快速发展，市政基础设施日臻完善，无论是居住、经商、子女就学都十分便捷；加之城市功能的不断完善，居住环境不断改善，作为省会城市辐射、带动全省的力度在不断增强。目前某市城市发展的策略是，控制城市中心区住宅建设，优化和盘活现有存量土地，中心城区着重进行环境整治和公益性配套项目建设，以疏散中心区人口密度，减少交通压力，住宅建设重点向中心城区边缘、金阳新区、小河、花溪、白云、乌当发展，加紧对中心区控制性详细规划的修编工作。1．3开发企业概况贵州某房开房地产开发有限公司是某房开-22- 置业（控股）有限公司下属的母系控股公司，主营房地产开发，业务范围涵盖房地产开发、销售，物业管理，房屋租赁，市场管理服务，家居设计等。某房开置业旗下房地产开发了国际甲级写字楼某房开大厦、国际五星级酒店广州某房开威斯汀酒店、高尚豪华住宅某房开花园等，目前某房开置业也成为广州最有实业的大型房地产企业之一。贵州某房开房地产开发有限公司于2008年1月经有关部门批准成立，由某房开置业的子公司广州某房开房地产开发有限公司与贵州协辉房地产开发有限公司共同组建，通过招、牌、挂在某市土地矿产资源交易中心举行的国有土地使用权挂牌会竞得G（07）38号地块国有土地使用权，项目名称为“某某房开”。公司拥有员工31人，其中：中级职称8人，初级职称11人，公司内部机构设置：董事长、总经理、副总经理、行政办、财务部、销售部、开发部、项目工程部等，经营班子由总经理、常务副总经理、副总经理、财务总监4人组成。第二部分项目市场投资环境和市场研究2．1项目概况“某某房开”项目总占地234.31亩、156,208㎡，用地环境优美，三面环山,并有林带气候宜人，区位优越。（一）项目地理位置-22- “某某房开”项目综合用地位于某市中心环北线小关猫冲（距主干道仅20米），原军事俱乐部处，距某市市中心喷水池4公里，距某市市政府（金阳）10公里，项目用地性质为商住用地，属某市四类地段，该项目位于顺海公园两侧，背靠小关湖，右邻观山公园，项目周边被林带紧密包围，环境优雅，适宜居住。用地范围内场地规范平整，是某市老城区非常稀缺且能成规模开发的优质房地产开发用地。（二）项目交通状况由于项目用地在某市中心环北线两侧，中心环北线是连接某市区和金阳新区的主要干道，交通十分便当，按某市城市规划，连接某老城区与金阳新区的主要干道——瑞金北路至小关的高架桥已在筹备中。2．2房地产市场综述据某市房地产管理局对某房地产总需求量作如下预测：某市目前人均建筑面积20m2，非农业人口160万人，2010年达到人均（城镇居民）建筑面积25-28m2计算，住宅需求量为800-1280万m2；每年非农业人口尽增量4.5万人计算，至2010年住宅量为405-756万m2，两项目合计住宅总需求量为1205-2036万m2，每年需求量为200-340万m2。某市商品住宅远期需求增量预测（2007—2010年）年份商品住宅商业用房写字办公房合计-22- 需求量（万m2）需求量（万m2）需求量（万m2）20072642372942008279258312200929327832820103083093471998年至2005年，某市房屋销售额增速与房地产投资增速基本一致，空置商品房比例正常，存量房市场初步启动，房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，某市房地产市场的发展是平稳健康的。总体上讲，某市商品房开发和供应总体上是正常的，结构趋向合理，消费趋向理性，可以预测，某市房地产业将会继续支撑全市经济社会的发展。2．3周边楼盘情况比较项目周边主要的楼盘情况项目位置销售价格（元/M2）销售均价（元/M2）销售情况中天花园新添大道4800～65005300三期欣歆园蛮坡4500～55005200二手房价格小石城蛮坡4500～68005300已售罄银海花园大营坡5200～60005400已售罄保利云山小关4800～60005300已售80％-22- 2．4市场需求调查分析针对本项目对某市场客户进行调查分析，客户需求结论如下：1、项目周边房地产开发对区域形象的提高，以及对稀缺的自然资源的认同，客户普遍对本项目感兴趣，倾向于更舒适的环境，大部分以选择自住为主。2、客户对产品及配套的要求高。客户普遍对生活、教育等配套要求较高，在周边尚未成熟的情况下，本项目需要通过建设自身配套实现便利的生活。3、本项目辐射能力强。特别是商业街的投资价值，对于外来客户具有较大的吸引力。2．5市场研究结论根据对某市房地产发展情况、本项目的竞争格局以及客户需求的分析，本项目发展的市场机遇在于：1、某房地产市场健康，目前处于快速发展期，本项目具有很好的发展局势。2、本项目区域竞争主要以本区域为主，项目可提升空间大。3、项目地理位置连接度好，且处于某市老城区内房地产开发最热的区域，具有很好的区域优势。-22- 4、客户对本项目的认可度高，本项目发展具有良好的客户基础。第三部分项目定位研究3．1项目分析项目优势分析1、云岩区作为主要老城区，中心区可供应的土地几乎为零，项目区域内新增项目非常少，项目的升值潜力较大，投资风险非常小。2、紧临黔灵公园和省政府，是市区稀有的可成规模开发用地，区位和自然环境优势明显。3、离某市老城区近，是受上班族欢迎的优良地段。4、目前已建立起良好的政企、银企关系，结合项目启动快的特点，有利于项目在短期内达到银行融资条件。项目机会点分析1、随着连接某至金阳新区主干道——瑞金北路至小关高架桥的修建，将使住户更便于进入市区，也是本项目销售的又一卖点。2、区域内在售项目售出率均在85%以上，且近年来价格上升趋势明显，近期内没有高端楼盘推出，竞争放缓，有良好的市场空间。3、云岩区系某市主城区，遵照某-22- 市两城区规划管理文件“只拆不建”，“拆违建绿”、“拆旧建绿”的规划指导原则，区域内已无成片的可开发用地，高尚、高品质物业的后续开发具有稀缺性。3．2客户定位1、近、远期客户定位（1）近期目标客户：老城区客户为主，辐射某市周边新区部分客户，以二次置业的中高端客户为主。（2）远期目标客户：因某市属贵州省省会城市，集教育、文化、政治、经济为一体，周边市区的企事业单位中高层管理人员、公务员、高校教师、私企老板等，辐射周边各市各区的自住客户。（3）由于某市气候宜人，有“中国第二春城”、“中国避暑之都”、“爽爽的某”之称，因此省外住户的购买力也有相当的数量。（2）、目标客户背景描述：年龄：35-50岁置业能力：40万以上年收入：5-10万以上职业范围：公务员、企事业中高层、高校高级教师、专业技术人员、个体户、私营企业主等，以有换房需求、二次置业、自住的企事业单位中高级人员和公务员、生意人为主力。-22- 目前生活状况：多数有房（福利房或单位房），部分有车，改善居住环境愿望较强，为二次置业需求。心理品性：在贵州深厚的历史文化背景滋养下，有着强烈的优越感，表现为追求价值感，喜欢都市时尚生活，强调置业不离城，同时渴望休闲生活，对自然生态、亲水环境向往。3．3价格定位1、静态价格预估（通过市场比较法）：4500元/平方米2、价格动态预估近年某住宅价格年均增长8-10％，总体呈平稳上升趋势，2005年房地产新政影响下，房价增幅仍平稳上升，反映房地产市场投机行为少，受宏观调控影响少，保守估计2010年增幅为5%。以两个增幅来预测动态价格：1、5%的保守增幅。2、10%老城区板块的快速增幅。3．4户型定位首期户型配比：根据某市场供应情况、中高端客户市场需求，结合本项目的客户和档次定位，首推的部分户型配比为：小于90㎡左右的小三房型（三房两厅一卫）占70.86%，大于90㎡-22- 的大三房型（三房两厅两卫）约占29.14%。3．5项目开发构思与设想项目开发条件：本项目地块建设指标：总占地156,208m2，实际可用地面积136,447m2，容积率为3.5，总建筑面积584,328.28m2,其中:计容积率总建筑面积477,564.50m2,不计容积率总建筑面积106,763.78m2。本项目地形较好，容积率适中，地块可塑性高，适合建设具有良好绿化景观环境的大型社区。物业类型设想：本项目的居住规模预计约4,950户。根据项目用地建设条件及项目中高端的形象定位，预计本项目物业类型将全部为高层。社区的停车方式主要是地下停车，兼顾少量地面停车，总车位数预计将达约4,950个。商业开发构思：项目商业为购物、休闲，布置在项目物业高层的一至四楼。第四部分项目经济效益分析4．1项目估算的各项设定（1）项目说明1、项目用地234.31亩,土地出让金按17.50万元/亩，土地出让合同契税和土地交易佣金按3%计算。-22- 2、在本项目中，拆迁补偿费按一次性支付,自有资金按5.994亿元计，其中土地成本4,100万元，拆迁补偿费4.95亿元,启动资金5,000万元。3、贷款年利率按6.48%(08年12月基准利率上浮20%)。4、预售条件为工程施工至四层。5、销售费用按销售收入的1.7%计。（2）各项税费说明根据某市政府相关部门的有关规定：1、房地产销售税金及附加为销售收入的5.65%。2、土地增值税(预征)为销售收入的1%。（3）项目开发销售周期说明通过对某市房地产开发销售状况的详细了解以及与公司相关部门负责人的全面沟通，对本项目的开发销售周期做如下计划：从2008年4月至2012年12月。（4）各项成本费用的设定根据某-22- 市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：开发成本（包括土地成本、拆迁安置费、前期工程费、建安工程费和其他工程费、开发期间税费）和开发费用（包括项目管理费、销售费用、财务费用）。结合我司的经验数据资料以及与各职能部门沟通的成果，对项目的土地成本、工程成本进行估算，各项税费标准按政府有关规定进行估算。4．2项目总体规划指标项目总体指标：项目总建设期为60个月1.总用地面积234.31亩、156,208㎡2.市政道路面积19,761㎡3.实际用地面积136,447㎡4.总建筑面积584,328.28㎡(含地下车库94,740.70㎡)5.建筑密度17.61%6.绿化率46.80%项目公建区经济技术指标：该地块公建区综合规划指标如下：建筑面积30,568.97㎡：含商业服务18633.50㎡12班小学4,801㎡8班幼儿园2,309.47㎡卫生站600㎡其他配套设施2,210㎡社区服务等2,015㎡-22- 4．3项目开发费用估算项目整体总投资估算：（一）土地成本本项目以招拍挂出让方式进行，地块内被拆迁安置单位为某云岩乡村体育俱乐部有限公司，通过与被拆迁单位沟通，其拆迁补偿安置费用为4.95亿元，土地出让金为4,100万元，契税270万元，交易佣金1,340万元。土地成本合计：55,210万元（二）前期工程费（含勘查费、规划设计费、三通一平、各项规费等费用）：584,328.28㎡×40元/㎡=2,337万元前期工程费合计：2,337万元（三）基础设施费(含供水电气、道路、排水排污、绿化等)584,328.28㎡×110元/㎡=6,428万元基础设施费合计：6,428万元（四）建筑安装费（含土建、安装等）：住宅部分：446,995.53㎡×1,250元/㎡=55,874万元公共建筑部分：30,568.97㎡×1,200元/㎡=3,668万元车库、设备房部分：96,740.70㎡×1,300元/㎡=12,576万元架空层部份:10,023.08㎡×1,300元/㎡=1,303万元-22- 建安安装费合计：73,349万元（五）开发间接费（按1,2,3,4项之和的0.6％计）：137,397万元×0.6%=824万元（六）不可预见费（按1,2,3,4,5项之和的3％计）：138,221万元×3%=4,146万元开发成本合计：142,368万元（1,2,3,4,5,6项之和）（七）期间费用：管理费用：142,368万元×1.5%＝2,136万元销售费用：237,989万元×1.7%＝4,045万元期间费用合计：6,181万元（八）财务费用(建设期利息)：财务费用：30,000万元×6.48%×2.50年=4860万元项目总投资合计：153，409万元（九）总收益估算：销售总收入：住宅部分：446,995.53㎡×4,500元/㎡＝201,148万元商业部分：18,633.50㎡×10,000元/㎡＝18,634万元车库部分：4,552个×40,000元/个=18,208万元销售总收入合计：237,989万元（十）项目收益估算：项目可实现销售收入237,989万元，开发成本费用142,368万元，期间费用6,181万元，财务费用4,860-22- 万元，土地增值税2,380万元，销售税金及附加13,446万元（按销售收入5.65%计算）。项目税前利润总额68,754万元，实现税前投资利润率44.82%，缴纳所得税17,188万元，税后利润51,565万元，实现税后投资利润率33.61%。其中二期开发费用估算：（一）土地成本某房开计入容积率面积为477564.50平方米，其中二期计入容积率面积为119509.69平方米，则分摊比例为119509.69/477564.50＝25.02%则55210×25.02%＝13,814万元土地成本合计：13,814万元（二）前期工程费（含勘查费、规划设计费、三通一平、各项规费等费用）：158,478.36㎡×40元/㎡=634万元前期工程费合计：634万元（三）基础设施费(含供水电气、道路、排水排污、绿化等)158,478.36㎡×110元/㎡=1,743万元基础设施费合计：1,743万元（四）建筑安装费（含土建、安装等）：住宅部分(含小学幼儿园)：116,110.1㎡×1,250元/㎡=14,514万元-22- 公共建筑部分：3,399.59㎡×1,200元/㎡=408万元车库、设备房部分：36，594.79㎡×1,300元/㎡=4757万元架空层部份:2,373.88㎡×1,300元/㎡=309万元建安安装费合计：19,988万元（五）开发间接费（按1,2,3,4项之和的0.6％计）：36179万元×0.6%=217万元（六）不可预见费（按1,2,3,4,5项之和的3％计）：36396万元×3%=1092万元开发成本合计：37,488万元（1,2,3,4,5,6项之和）（七）期间费用：管理费用：37,488万元×1.5%＝562万元销售费用：56,249万元×1.7%＝956万元期间费用合计：1,518万元（八）财务费用(建设期利息)：财务费用：20,000万元×5.94%×2.50年=2970万元项目总投资合计：41,976万元（九）总收益估算：销售总收入：住宅部分：108,797.58㎡×4,500元/㎡＝48,959万元商业部分：742.43㎡×10,000元/㎡＝742万元车库部分：1637个×40,000元/个=6,548万元-22- 销售总收入合计：56,249万元（十）项目收益估算：项目可实现销售收入56,249万元，开发成本费用37,488万元，期间费用1,518万元，财务费用2,970万元，土地增值税562万元，销售税金及附加3,178万元（按销售收入5.65%计算）。项目税前利润总额10,139万元，实现税前投资利润率24.15%，缴纳所得税2,535万元，税后利润7604万元，实现税后投资利润率18.12%。备注：1、收入中未考虑每年市场房价8%-10%的增幅。2、成本中也未考虑未来材料及人工上涨等因素。3、随着市场的发展，未来项目完成时预计的整体利润会随着每年市场房价增幅有所提高。4．4项目盈利分析项目静态盈利分析表序号项目数值计量单位单价(元)金额(万元)1一、销售总收入　　　242,2072其中住宅部分452,595.90㎡4,500203,6683商业部分11,451㎡10,00011,4514车库部分4,509个40,00018,0365二、总投资　　158,9716（一）开发成本费用合计583,582.64㎡2,438142,28171、土地费用583,582.64㎡94655,210-22- 82、前期工程费583,582.64㎡402,33493、基础设施费583,582.64㎡1106,419104、建筑安装工程费　　73,34911其中住宅部分452,595.90㎡1,25056,57412公共建筑部份25,395.20㎡1,2003,04713车库设备房部分94,684.80㎡1,30012,30914架空层部份10,906.64㎡1,3001,418155、开发间接费137,3130.60%　824166、不可预见费138,1363%　4,144　（二）期间费用　　6,098171、管理费用142,2811.50%　2,134182、销售费用233,1551.70%　3,96419（三）财务费用30000　6.48%借款2.50年　4860　三、税金　　15,505201、土地增值税233,1551%　2,422212、销售税金及附加233,1555.65%　13,17322税前利润　　64,41223税前投资利润率　　42.03%24　所得税(25%)64,41225%　16,10325　税后利润　　　48,30926　税后投资利润率　　　31.53%项目整体税后利润为48,309万元，税后投资利润率为31.53%.通过上面的静态财务分析，项目盈利能力较强，项目可行。4．5项目现金流量分析序号项目2008年2009年2010年2011年2012年及以后合计1一、现金流入59,94093,85770,35264,70834,239323,09521、股东投入59,940　　　　59,940-22- 32、股东及关联方借款　　　　　043、新增银行贷款　30,000　　　30,00054、销售收入　63,85770,35264,70834,239233,1556二、现金流出66,59537,90042,52517,8763,848168,74371、工程直接投入64,51328,92333,17610,957568138,13782、管理费用147833924215152,13493、销售费用01,0861,1961,1005823,964104、不可预见费1,935868995329174,144114、支付银行利息01,9441,5559723894,860125、营业税金及附加03,6083,9753,6561,93513,173136、土地增值税06397046473422,33214三、累计税前利润-66,595-40,638-12,81134,02164,41264,412157、所得税0008,5057,59816,103168、可用于还贷现金流-6,65555,95727,82746,83230,391　179、归还银行贷款06,0009,0009,0006,00030,00018四、累计净现金流量-6,65543,30262,12991,456108,249108,2494．6项目资金筹措计划及银行借款偿还计划投资使用计划与资金筹措表序号项目合计2008年2009年2010年2011年2012年及以后1总投资170,19563,83642,15444,09817,3972,7101.1开发成本142,28166,44829,79134,17111,2865851.2财务费用4,86001,9441,5559723891.3管理费用2,13414783392421515-22- 1.4销售费用3,96401,0861,1961,1005821.5营业税金13,17303,6083,9753,6561,9351.6土地增值税2,33206397046473422资金筹措323,09559,94070,000130,00060,00012,2072.1资本金5,0005,000----2.2自有资金54,94054,940----2.3销售收入233,155　63,85770,35264,70834,2392.4银行贷款30,000020,00010,000--说明：1、本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是销售收入的再投入。资金的运作方式如下：自有资金全部用于投资；此外的资金缺口，则向银行贷款，销售收入扣除有关税费后用于投资;2、通过上表分析得出，我公司在偿还银行借款的来源上有保障，偿还银行借款能力较强;因此，当销售量达到340,529平方米即达到总销售量的75.24%时，为本项目销售的盈亏平衡点；当销售价格达到3,512元/平方米时，为本项目销售的盈亏平衡点。第五部分可行性研究结论经上述分析，至2012年本项目开发完毕，本项目实现税后利润48,309万元，投资收益率为31.53-22-'