恒大城地产项目可行性研究报告 43页

'恒大城地产项目第一章总论1．1项目建设单位1．1.1项目建设单位：1．1.2项目建设单位简介陕西金泓投资有限公司成立于2006年11月，注册资金5000万元，经营范围为：投资兴办实业；房地产开发的投资、开发。恒大地产集团西安有限公司是恒大地产集团有限公司的全资子公司，成立于2007年10月，注册资本3000万元，主要经营范围：房地产开发；室内装饰；安装制冷空调设备；园艺工程；投资及投资管理。恒大地产集团简介恒大地产集团有限公司成立于1996年6月24日，注册地址在广州市工业大道南821号金碧花园18号单元三楼，注册资本人民币六亿元。经过近九年的发展，逐步形成集约化、规范化、现代化的大型房地产开发企业，已成为中国500强企业，中国十强房地产企业。公司拥有中国一级资质的房地产开发企业、中国甲级资质的建筑设计规划研究院、中国甲级资质的工程监理公司、中国一级资质的建筑施工公司、中国一级资质的物业管理公司。现已发展为中国最具影响力的房地产企业之一。43 恒大地产集团坚持以诚信为基础，以创新为动力，着力实施精品战略，塑造国际品牌。目前在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等主要城市拥有金碧花园、金碧华府、恒大华府、恒大金碧天下等“恒大·金碧”系列项目50多个，开发建筑面积达1000多万平方米，土地储备建筑面积超过4000多万平方米，先后获得“中国名盘”、“中国房地产成功开发典范”等30多项国家级殊荣。目前恒大地产集团在西安的项目有“恒大绿洲”“恒大名都”“恒大城”三个。恒大地产集团立足创新发展，以全球化视野，国际化资本运作，逐步形成了具有恒大特色的世界一流经营管理模式，“恒大模式”享誉全国。恒大还拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，全部为大学本科以上学历，中、高级职称人员占90%以上。恒大地产集团董事局主席许家印兼任中国企业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、广州市房地产业协会会长、广东省慈善总会名誉会长。先后荣获“全国劳动模范”、“优秀中国特色社会主义事业建设者”、“中国房地产十大风云人物”、“推动中国城市化进程十大杰出贡献人物”、“中国十大慈善家”等诸多殊荣。在全球经济一体化的背景下，恒大地产集团全面实施国际化产业战略，成功引入美林、德意志银行、淡马锡等多家全球顶级战略投资者，全方位构筑国际产业集群，打造全球化地产航母。公司荣誉：l中国企业500强（连续4年）l中国民营企业20强（连续4年）l中国房地产十强企业（连续6年）l中国房地产领先企业（连续3年）l中国房地产项目品牌第1名l中国最佳企业公民l中国蓝筹地产l中国十佳品牌开发商43 l广东省房地产最具竞争力企业20强第1名l广东省百强民营企业第9名l中国广州质量诚信品牌领先企业第1名l广东房地产资信20强（连续2年）l广东省房地产诚信企业l广东省企业文化建设十佳先进单位l广州房地产综合实力30强前列（连续5年）l广州市“重合同、守信用”单位（连续5年）l广州房地产最具竞争力企业10强第1名l广州市纳税信誉A级企业房地产类第1名1．2项目背景1.2.1项目名称：恒大城（226亩）1.2.2建设地点：西安市雁塔区昆明池路7号；1.2.3用地面积：226亩（150939平方米）；1.2.4建设规模：621039平方米；1.2.5项目进展情况目前已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证和有关报建手续，已经进入前期基础工程施工阶段。1．3.可行性报告编制依据l《房地产开发项目经济评价办法》；l《可行性研究指南》；l《方法与参数》；l项目有关资料；l企业有关资料43 1．4项目主要技术经济指标表1-1项目主要技术经济指标表序号指标项目单位指标1建设用地m21509392总建筑面积m26210393可销售面积m24706964住宅区容积率　3.385绿化率%38.00%6总投资万元1873336.1其中：资本金万元500006.2银行贷款万元500006.3预售收入万元873337销售收入万元2663908利润总额万元644059净利润万元4830410投资利润率　34.38%11投资净利润率　25.79%12销售净利润率：　18.13%13财务内部收益率　27.03%14贷款偿还期年2.6243 第二章市场分析与项目定位2.1我国房地产行业发展形势分析改革开放以来，中国经济得到快速发展，特别是2002年以来，我国国民生产总值持续保持两位数的增长速度，经济的持续增长，使我国的综合实力得到大幅度提高，人民生活得到改善，住房需求不断增加。2008年，全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。其中，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，第二产业增加值比重为48.6%，第三产业增加值比重为40.1%。随着经济的发展，我国城镇居民人均可支配收入也得到大幅度提高，2008年，镇居民人均可支配收入达到15781元，比上年增长8.4%。图1-12004-2008年国内生产总值及其增长速度43 图1-22004－2008年城镇居民人均可支配收入及其增长速度08年，全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。表12008年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单位绝对数比上年增长%投资完成额亿元3058020.9其中：住宅亿元2208122.6其中：90平方米以下住宅亿元641650.7其中：经济适用房亿元98319.7房屋施工面积万平方米27414916.0其中：住宅万平方米21667116.0房屋新开工面积万平方米975742.3其中：住宅万平方米798891.4房屋竣工面积万平方米58502-3.5其中：住宅万平方米47750-4.2商品房销售面积万平方米62089-19.7其中：住宅万平方米55886-20.3本年资金来源亿元381461.8其中：国内贷款亿元72573.4其中：个人按揭贷款亿元3573-29.7本年购置土地面积万平方米36785-8.643 完成开发土地面积万平方米26033-5.6土地购置费亿元579510.9经济和人口的增长、住房制度的改革、居民收入的提高、城镇化的深入带动了我国房地产行业的发展，房地产业的发展反过来又促进了经济的发展，房地产业已经成为中国经济的支柱产业之一，在未来一段时期内，房地产业稳步发展的趋势不会改变。2.2西安市房地产发展形势分析西安是陕西省省会，现辖9区6县，总面积9983平方公里。2002—2008西安市生产总值年均增长14%，保持了自1992年以来连续17年的两位数增长，2008年，西安市生产总值预计将达到2190亿元，不仅较上年增长了近296亿元，更是2002年的2.6倍。5年居民消费价格总指数分别为98.6，80.5，82.3，80.3，81.7，呈现出“高增长、低通胀”的良好发展态势。财政收入稳步增长，2008年全市财政一般预算收入145．61亿元，增长28．9％；全社会固定资产投资1906．16亿元，增长32．8％。图1-3西安市生产总值增长表43 随着西部大开发战略的实施，西安社会经济发展迅速，已成为我国重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新产业基地，综合科技实力仅次于北京、上海、居中国城市第三位，是我国中西部地区最大的交通、通讯、信息、金融中心之一。西安又是我国内陆对外开放城市，享受多项优惠政策，已与120多个国家和地区有直接的贸易往来，成为新欧亚大陆桥上最大的枢纽，是我国西部地区最具发展潜力的城市之一。2009年1季度，西安市批准商品房预售面积170.9万平方米，同比增长68.76%；销售191.27万平方米，同比增长27.83%。楼市销售交易量已经基本恢复到08年5月前的水平。商品房住宅均价为4594元，同比增长6.74%。住宅价格仍是带动西安房价上涨的主要力量。08年下半年以来，国家出台的宽松的货币政策、交易税费的减免等利好因素，有利于刺激购房者信心的恢复。07年6月份，在省政府的高度重视下，由省建设厅组织编制的《陕西省城镇体系规划》，历经数年，四易其稿，终获国务院同意批准实施。该规划首次将一直在理论界探讨的“西安都市圈”予以明确。《陕西省城镇体系规划》首次明确了“西安都市圈”的提法并确定了其范围。“西安都市圈”即人口和产业密集、大型基础设施建设和城镇建设一体化发展的地域，包括西安市行政辖属的9区4县，咸阳市行政辖属的2区1市4县（秦都区、渭城区、兴平市、三原县、礼泉县、乾县、泾阳县）。“西安都市圈”43 的主城为西安中心城市，辅城为咸阳中心城市，诸多城镇沿国道线呈放射状分布。在具体职能上，西安市城六区是高新技术、新型制造业、现代化服务业的最大综合中心，阎良以航空航天为主，临潼以旅游、交通、居住为主，长安以高新技术、科技教育、旅游为主，户县以新型制造业和旅游业为主，其他郊县以旅游、工业和现代化农业为主；咸阳的兴平市发展具有高新技术性质的化学工业、国防工业和星火产业，三原以星火产业、食品、轻工和商贸业为主，礼泉以果业、星火产业和旅游业为主，乾县以旅游、商贸业为主，泾阳以建材加工和食品工业为主。《陕西省城镇体系规划》还为“西安都市圈”确定了交通支持：其中公路主骨架建设以阿荣旗—北海、银川—武汉、西安—南京、青岛—银川、二连浩特—河口、连云港—霍尔果斯陕西段高等级公路为重点，形成西安到渭南、商洛、杨凌、铜川市耀州区、柞水的1小时公路交通圈，西安到黄陵、宝鸡、韩城、潼关的2小时公路交通圈，西安到延安、汉中、安康、天水、洛阳的3小时公路交通圈，西安到太原、石家庄、徐州、武汉、重庆、成都、兰州、银川、包头的一日交通圈。《规划》的出台，将使得西安作为亚欧大陆桥经济带的心脏，充分发挥其西部大开发桥头堡的战略优势，推动全市经济步入高速发展的轨道，同时带动房地产行业稳定、快速的发展。市场供应2009年第1季度，西安市商品房投资额接近40亿元，与去年同期相比增长63.63%。2009年第1季度商品房施工面积230万平方米，环比下降10.39%，本季商品房竣工面积210万平方米，同比增长25.53%；2009年1季度西安市商品房新开工面积为190万平方米，环比下降16.96%。 43 市场销售2009年1季度，西安市批准商品房预售面积170.9万平方米，同比增长68.76%；销售191.27万平方米，同比增长27.83%。西安市批准普通住宅类物业预售面积142.48万㎡，同比增长12.07%；销售面积172.95万㎡，同比增长32.68%。楼市销售交易量已经基本恢复到08年5月前的水平。商品房住宅均价为4594元，同比增长6.74%。2.3区域房地产市场分析本项目坐落地西安市雁塔区昆明池路7号，位于莲湖区、雁塔区、西安高新科技技术产业开发区交界处，西二环与西三环之间，交通便利，比邻西安土门居住圈、桃园居住圈、西高新居住圈，是城西南房地产市场发展最成熟、配套完善、人居氛围、商业氛围条件最好的区域。西安高新技术产业开发区，是1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，创立之初，园区面积仅9.5平方米公里，16年的发展，西高新规划面积已达到98平方公里，同时16年的发展让一个连日常生活需求都很难满足的“菜地”变成一个让香格里拉酒店、金鹰国际购物中心等高端物业在西安的首选区域，绿地集团、和记黄埔等国内大牌地产开发商进军西安的第一战场都默默的说明了高新这几年的飞速发展，高新已成为西安的“上只角”。（注：“上只角”43 是上海对旧时愚园路、湖南路、余庆路等有钱、有闲、社会名流聚集的地方的一个形容词，意为高尚人士居住区等。）西高新具体数据分析如下：6年增长6倍的销售量见证成长（图1）  作为国家级高新产业示范区，高新区近几年来房地产区域市场一直很活跃。西安房地产信息网数据研究中心对高新历年住宅价格统计数据显示：2000年，高新住宅均价2750元/平方米，09年1季度高新住宅均价已增至4625元./平方米，较上年同比增长5.07%；高新住宅销售面积占住宅总销售面积从2000年的10.24%到2007年的25.4%，这些数字无一不印证着高新区高品质的居住氛围已深入人心。GDP年均增长率超过30% （图2）43 18年来，高新主要经济指标增长迅猛，西安高新区实现了从无到有、从小到大、从低到高、从优到强、从内到外的一系列跨越；实现了主要经济指标长达18年平均增长60％以上、近年在基数较大情况下仍保持30％以上的超常发展。GDP总量由2000年75.45亿元增至2006年380亿元，2007年上半年GDP总量234.56亿元，比同期增长32%，综合指标位于全国53个高新区前5位。高新区已成为西安对接世界经济的一个重要平台，2006年，以西安高新区软件园为基础，西安获商务部授牌成为首批5个“中国服务外包基地城市”之一。近几年，西安高新区软件产业发展迅猛，保持着年均45%以上的发展速度，已成为高新区新的经济增长点。目前入驻西安的60多家世界500强企业中仅西高新就达有40多家，包括美国霍尼韦尔、德国博世、美光公司等。配套齐全的区域环境接轨百姓生活（图3）43  （图4）从（图3）、（图4）不难看出，近年来西高新区域对居民居住十分重要的交通设施已达23条，大型超市由2001年的2家增至2007年的6家，与居民后期生活息息相关的学校增长达66.67%，大型医院增长450%，其他休闲娱乐设施也成倍增长，高端生活配套场所尤为显著。这些区域优势都受到了购房者的青睐。 近年来，外来房产大鳄争先恐后地进入西高新房地产市场，正在把西高新的房地产业推向前所未有的巅峰。 自国内房地产第一品牌之称的中海地产通过竞拍方式拿下西高新一块“地王”，拉开了外埠品牌进军高新区的帷幕。紧接着，上海绿地、深圳鸿基、和黄地产、上海大华、福建融侨等大批外地品牌先后在西高新排兵布阵。“绿地世纪城”、“西安逸翠园”、“融侨紫薇馨苑”、“大华阳光曼哈顿”等项目均为高新的高端生活注入了新的活力。在不断加快园区建设与发展的同时，高新一直很注重人居环境的建设，对绿化率的要求很高，依然不变16年“菜地”大观，据不完全统计，建区以来，木塔寺、新纪元公园、永阳公园、唐城遗址等大型公园的陆续建成，西安高新区已投入环境建设基金30亿元以上，目前园区绿化覆盖率已达42.6%。43 桃园居住圈，地跨西安高新区与城西，居住圈东起沣惠路，西到丈八北路，北依昆明路，南靠科技路。桃园居住圈紧临高新区内的城市主干道，交通比较便利。桃园居住圈内有枫林华府、枫韵蓝湾、旭景碧泽园、昆明花园等多个新型居住社区，已经成为高新区和城西重要的居住圈之一。桃园居住圈横跨高新与城西两大板块，区内项目较多，且以大盘项目为主，社区内部配套设施也较小规模项目齐备的多，大规模项目多已开发至2期，部分社区配套、绿化景观等已初现雏形，另外由于该居住圈处于城西、高新两区交汇地带，租售人群会较单一区域的人群范围更广，投资前景相对更为广阔。桃园居住圈目前已成为高新区和城西区开发的一个新兴热点区域，其周边环境、配套设施等也日趋成熟。桃园居住圈紧临丈八路、昆明路、沣惠南路、南二环、科技路等多条城市主干道，其中丈八路、昆明路都是近年来拓宽改造完成的新道路，路况条件较好。同时圈内还拥有14、312、405、210、201、202、225、711等多条公交线路，保证出行的方便快捷。居住圈周边分布有陕西省圣经学校、西北大学成人教育学院、大寨路小学、桃园小学、西安仪表工业学校南教学区等多所教育机构。圈内还拥有西安高新医院、陕西省红十字医院等医疗机构。 桃园居住圈内房地产项目比较多，既有商品房还有经济适用房，有枫林华府、枫韵蓝湾、旭景碧泽园、昆明花园等项目，配套设施也比较好，区域内的各方面配套都在进一步改善，区域价值也在进一步提升，区域投资的前景看好。土门居住圈，范围为沣镐西路以南、沣惠南路以西、昆明路以北、汉城南路以东的居住区域。城西是传统的“电工城”43 ，发展比较早，很多区域相对成熟，特别是在环城西路与二环之间的区域。其中，土门在城西是乃至西安都算是较为“繁华”的地段，周边商业繁荣，各种配套设施也相对齐全。又因为有土门街心公园在景观和环境方面的“衬托”，使这一区域受到众多人的青睐。以土门十字为轴心，辐射到西郊，土门十字附近可以说是西郊的商业中心。土门居住圈内商业配套齐全，成为人们居住、休闲、购物的首选旺地，也是城西商业环境、商业氛围、商业形象发展最快的区域。土门附近主要由以国美电器、土门民生商厦、爱家超市、丰登路商场等规模稍大的商场或超市为主力店，加上一些临街小商铺和专营店，涵盖了专业卖场、综合百货、超市、品牌专营店经营等业态。周边主要有爱家超市、家世界超市、苏宁电器、土门商厦等大型的购物场所。另外有东东面食馆、经济大排挡、小张刀削面馆、重庆东东包土门分店、小鹿面食屋、辣螃蟹酒店、韩都酒店、西安喜来登大酒店、花都酒店、协和大酒店、丰盛饭店、五洋大酒店、石油宾馆、名雅酒店等餐饮店和酒店宾馆等。还有庆安文体中心、福星娱乐城、九阳网络俱乐部、好来屋等休闲娱乐场所。同时有西安商业银行丰镐支行土门分理处、交通银行城西支行、中国银行沣惠路储蓄所、中国工商银行土门储蓄所、中国银行西安市土门分理处、中国银行团结一路储蓄所、招商银行团结路储蓄所等金融机构。学校方面主要有西电公司第一小学、西安航空技术高等专科学校、庆安小学、庆安中学、西安市第十五中学、西安经贸职业学校、西安市经济贸易学校、西电公司第六小学、西安经贸成人中等专业学校等。43 西安军工医院、西安第四军医大学教学医院、西安市莲湖区土门医院、西安市桃园医院、西开职工医院第二门诊部、西安市儿童医院西郊门诊部、西电医院等医疗机构也在这个区域里安家落户，为此区域的住户的提供便利的医疗服务。土门街心公园是闹市中的一块宁静的乐土，繁华与城市绿地在此交融，不仅仅可以在自家楼上观赏公园中的绿色，还可以在闲暇时光步行与此，和家人、朋友感受绿色的熏陶。　土门附近的交通相对来说也比较便利，首先依赖二环的便利交通，向南可到高新区，沿沣镐东路、西关正街可到城内。交通比较通达，相当于一个枢纽的位置，可以顺利通达西安的各个城区，同时也方便到达咸阳。　　近些年城西的道路等基础设施也在不断改善，另外西咸一体化也给城西区域带来新的活力。并且土门区域向南2站路即可到达高新区，随着高新区西北角众多楼盘项目的开发建设，这两个区域的连接将更加紧密。《西安市区县商圈发展规划》中对于土门商圈的未来有明确规划，其中土门将定位为商务金融商圈，同时其核心区域涉及部分二环沿线，也将纳入二级商业服务网的范围之内，区域内将鼓励设置中型百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐等设施。商圈的发展依托在居住圈的基础上，而对商圈的规划及建设也必将会带动居住圈的配套更加的完善，在此形式的带动下，土门居住圈的明天将会更加的美好。综合土门区域的情况来看，这里具有良好的地段、配套、交通、环境等，优势明显。2.409年一季度城西销售状况本月城西区普通住宅在售价格环比增长幅度为全市首位，主要是因为城西区普通住宅类物业受局部区域环境影响明显，但受临近区域辐射价格差距较大，临近高新区域密集开发的各项目本月价格的提升在一定程度上对于提升城西整体价格作用显著。43 2.4.1各物业价格表现2009年3月份城西区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3884元/平方米，商服用房类6997元/平方米，写字楼4604元/平方米，别墅类4671元/平方米。从城西区均价走势图来看，本月城西各物业在售均价均呈现上升趋势，普通住宅环在售均价比增长1.36%，商服用房类物业在售均价增长0.36％，写字楼均价上浮0.37%；别墅类物业均价下降0.15个百分点。2.4.2各物业销售情况城西区2009年3月销售情况单位：平方米车位/地下室普通住宅商服用房写字楼别墅合计城西50128161051738本月城西商品房成交量环比增长78.84%，商品房市场份额上升5.51%，在各城区销量中仅高于城内。本月城西仅普通住宅和商服用房产生交易。普通住宅成交量环比增长幅度为各城区之首，达84.59%，占城全市普通住宅总成交量的6.13%；而商服用房销量较上月有所回落，环比下降7.98%。2.4.3普通住宅销售排行本月城西区普通住宅类物业销售面积排行前10名的项目为：43 名次项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（㎡）1高新枫林华府陕西师科房地产开发有限公司4003335080702昆明花园西安金统房地产开发有限责任公司3655630177353东方米兰西安侨荣实业有限公司2881824161524西市佳园西安大唐西市置业有限公司2778420453525百益雅苑西安百益实业有限公司1453048046726卡布奇诺公馆陕西科为房地产开发有限公司1638920636587御笔华章西安兆胜实业投资有限公司1765085836408公园天下西安东航置业有限公司1808266625019万国远鉴名筑总西安万国房地产开发有限责任公司349943985110丰庆路小区(西雅图翡翠城)陕西人和顺置业有限公司3900394826本月城西区普通住宅类物业销售金额排行前10名的项目为：名次项目名称开发商名称销售面积（㎡）销售金额（元）1高新枫林华府陕西师科房地产开发有限公司8070400333502昆明花园西安金统房地产开发有限责任公司7735365563013东方米兰西安侨荣实业有限公司6152288182414西市佳园西安大唐西市置业有限公司5352277842045公园天下西安东航置业有限公司2501180826666御笔华章西安兆胜实业投资有限公司3640176508587卡布奇诺公馆陕西科为房地产开发有限公司3658163892068百益雅苑西安百益实业有限公司4672145304809悦泰利贞大厦陕西悦泰置业有限公司742402586410丰庆路小区(西雅图翡翠城)陕西人和顺置业有限公司82639003942.4.4普通住宅分面积段销售情况城西区2009年3月普通住宅各面积段销售套数分分段单位：平方米50以下50－7070－9090－110110－130130－144144－180180—220220—260260以上8366164157671224443 本月城西普通住宅销售总套数577套，较上月环比增长87.95%。销售面积集中在110平方米以下户型占城西总销售量的81.46%。2.4.5普通住宅分价格段销售情况城西区2009年3月普通住宅各价格段销售套数分段单位：元2800以下2800-30003000-32003200-35003500-38003800-42004200-45004500-48004800-51005100-54005400-57005700-60006000以上1511131612325413914193134342.4.6普通住宅购买人群来源情况城西区2009年3月普通住宅购买人群来源情况单位：套本市本省其他地区外省市境外5222431043 2.4.7区域动态今年，莲湖区将投资2.18亿元，对环城西路、大庆路、劳动南路等市区确定的20条道路沿街建筑物和街景进行整治。目前，劳动路、社会路、丰庆路、北关正街等6条路段已开始整治，开工面积达61200平方米；启动大学习巷、大皮院、北院门等7个旅游景点周边改造项目，改造钟鼓楼广场、北门广场2个重点区域。莲湖区将其作为今年街景整治的重点工作，国庆节前化觉巷、北院门、社会路将变身为具有明清建筑风格的旅游精品街区。莲湖区还按照产业定位和居民消费需求，对街区经济发展进行差异化定位，实现街区之间规划、定位、特色、建筑风格的错位，将打造西大街商贸一条街、北大街商贸一条街、北院门民族餐饮一条街、化觉巷旅游纪念品一条街、工农路餐饮一条街、糖坊街服装一条街、北关茶文化一条街等特色街区。今年是大兴新区示范区综合改造工作全面提速的一年。大兴新区管委会将集中抓好西安国际商贸基地、安置楼工程、城中村改造等10项重点工作，力争在10月1日前让大兴新区的面貌有一个大的改观，为国庆六十周年献礼。43 目前，大兴东路道路南半幅的快车道施工已基本完成，北半幅快车道的灰土工程、雨污水工程正在抓紧实施。按照城市管理提升年的要求，长约2公里的大兴东路将进行整体改造，对路面铺设、道路绿化、建筑风格、公交港湾、路灯照明等进行统一规划建设，将其打造成横贯新区东西的首条体现传统文化特色的景观示范大道。城西区土地开发市场资源较其他城区丰富，目前城西城市改造的主要力度着重于道路改造和商业配套打造上，从环城西路、大庆路、劳动南路等市区确定的20条道路沿街建筑物和街景进行整治，以及大兴路商业步行街的规划都无不体现城西发展的路径趋向，配套设施现行成为城西房地产市场发展奠定坚实基础。目前，昆明池区域依托周边的地理优势，将是目前房地产市场的新热点，外地及本土大型房地产商纷纷此圈地开发，精品楼盘不断出现，市场需求旺盛，市场供不应求。2.5项目定位及销售价格预测2.5.1目标客户群定位分析1）各区域客源比例预估：西安市区80%、周边城市20%；2）年龄层区分预估：30-45岁65%、其他35%；3）购买目的预估：纯自用85%、纯投资5%、自住兼投资10%。2.5.2本项目销售价格预测2009年3月份西高新区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类4559元/平方米，商服用房类8974元/平方米，写字楼类均价为5801元/平方米，别墅类为6757元/平方米。43 从本月西高新均价走势图来看，普通住宅类在售均价增长0.40%，商服用房类在售均价环比下降幅度较大，达1.64%；写字楼类物业均价上升0.75%；别墅类在售均价较上月上升0.21%。2009年3月份城西区各物业房产在售价格依次为：普通住宅类3884元/平方米，商服用房类6997元/平方米，写字楼4604元/平方米，别墅类4671元/平方米。从城西区均价走势图来看，本月城西各物业在售均价均呈现上升趋势，普通住宅环在售均价比增长1.36%，商服用房类物业在售均价增长0.36％，写字楼均价上浮0.37%；别墅类物业均价下降0.15个百分点。43 本项目坐落地西安市雁塔区昆明池路7号，位于莲湖区、雁塔区、西安高新科技技术产业开发区交界处，西二环与西三环之间，比邻西安土门居住圈、桃园居住圈、西高新居住圈，是城西南房地产市场发展最成熟、配套完善、人居氛围、商业氛围条件最好的区域，将是西安市房地产发展的又一热点，升值潜力大，该项目定为高端楼盘，地理位置优越，依照广州南方园林设计特点，布局合理，精装修，营销策划以精装修现楼销售，预计2009年下半年销售。参照周边楼盘的销售价格、楼盘品质以及市场走势，预计销售均价为4000元/平方米以上。2.6市场分析结论2007年西安市房地产市场将保持持续健康发展态势，外来地产大鄂纷纷到西安投资，西安市房地产市场已经进入上升阶段。目前，城市近郊土地供应趋紧，土地成本持续上升，普通住宅供应增加，价格整体提高，商铺投资增长强劲，管理日趋专业化。住宅市场需求旺盛，市场发展前景光明。因此，本项目市场开发有较好的外部环境。43 第三章项目建设地址及环境3.1项目地址恒大城项目位于西安市雁塔区昆明池路7号，位于莲湖区、雁塔区、西安高新科技技术产业开发区交界处，昆明路与汉城南路交汇处，西二环与西三环之间，地理位置详见下图。恒大城图3-1项目区域位置图43 3.2地块概况3.2.1用地现状该项目净用地226亩，整个地块较平坦，可直接进行勘探及项目施工。3.2.2土地性质综述项目用地通过收购项目公司股权的方式获得，用地性质为住宅。3.3环境分析昆明池位于西安市西南方向，距离市中心5公里，根据市政道路规划，西安市西二环与西三环之间，东邻丈八北路，北邻昆明路，南邻大寨路。通过这些道路，与西安市区及高新区、土门相连，交通条件优越。　“一心三翼”－－构筑和谐新区　　随着西安中心城市的拓展，依据第四次城市总体规划修编，未来西安发展的空间布局为“九宫布局、棋盘路网、轴线突出、一城多心”昆明池位于城市重点发展的西南方向主轴上，区位优势明显，将成为未来西安中心城区的重要组成部分。　　本项目坐落地西安市雁塔区昆明池路7号，位于莲湖区、雁塔区、西安高新科技技术产业开发区交界处，西二环与西三环之间，比邻西安土门居住圈、桃园居住圈、西高新居住圈，是城西南房地产市场发展最成熟、配套完善、人居氛围、商业氛围条件最好的区域，将是西安市房地产发展的又一热点，升值潜力大。43 第四章项目建设方案4.1项目总体规划4.1.1主要指标用地面积：150939平方米建筑面积：总建筑面积621039平方米容积率：3.38绿化率：48%4.1.2建设内容恒大城项目定位为高档绿色住宅社区。在设计上体现以生态、环保、健康为主题，合理布置建筑，以人为本，住宅主要有：低层住宅及高层住宅，配套建设有小学、幼儿园、综合楼、商业等，保证业主优越的居住环境和生活质量。恒大城项目各类建筑详细情况见下表。表4-1项目建设内容一览表建筑物类别栋数建筑面积住宅　　18层98029324层66338432层28327019小计　470696配套公建　　综合楼15090小学13819幼儿园11909商业　29177小计　39996地下车库　110348合计　62103943 4.1.3总平面布局（详见总规划图）4.2规划设计理念本项目将建设适应时代要求的生活社区，力求在总体空间布局、室内外环境、低密度住宅类型、区域配套设施上有一定的超前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。诗意的栖居：规划方案注重对现代高尚休闲、娱乐、居住理念体现，以人为本，与自然充分融合是规划布局的首要出发点。努力创造阳光、空气、河流、森林等自然景观，建设一处适于人类诗意栖居的空间。多角度的自然景观引入室内，区内景观与周围的自然风光浑然一体。合理的规划结构体系。在规划中采用树状的开放结构，不仅满足各组团私密的需求，同时也为规划具有动态的可能性提供了基础。在规划中着重突出田园风光与公共性活动之间的关系，使两者彼此交融，并提供居住与休闲两种不同的生活模式。使区内居住者在尽情享受、阳光、清凉山风、清洁空气的同时，与现代生活、资讯紧密联系在一起。多种低密度住宅模式的引入。把自然引入建筑，把建筑融于自然是我们关于生态低密度住宅的设计理念。利用自然地形，在小区中再现了绿洲、水边建筑的特点，满足了居住者对建筑的不同需求。低密度住宅单体错落布置，使得每一栋建筑都能观赏周边独特的景色。4.3建筑风格设计中充分体现以人为本的设计理念，以创造合理，舒适，高品位为目的，为住户设计理想的田园居住建筑，在建筑风格上符合南方建筑的特点,立面以创造新颖，个性，实用为目的，建筑单体融合于优美，恬静的社区。43 建筑设计充分满足低密度住宅的功能需求及住宅设计规范的要求。围绕光、风、水、绿为主题进行设计。生态低密度住宅主要体现在把自然引入建筑中的设计手法。4.4园林绿化项目园林设计突出创新精神，融入绿色建筑的设计理念和当今建筑科技，开发出具有市场竞争力、符合当地人文环境的建筑产品，并做到节能、环保，符合低投入、高效益的目标，楼盘建成后，令每一业主可享受大自然的蓝天、碧水、森林的元素，可拥有高坡环绕，树林浓荫，山色湖水，鸟语花香，世外桃源的居住环境。该项目将充分利用现有的自然环境优势，将人与大自然浑为一体，将建筑与自然景观水乳交融，创造出环保、健康的生活空间。43 第五章项目实施进度本项目建设期为（24）个月，销售期27个月，项目计算期按（37）个月（约3年）计算。l筹建期：（2009年10月前）完成征地及各项手续办理，人员配备、项目规划、设计、开工前准备、部分配套设施及景观建设。l工程期：（2009/10—2011/10）恒大城一期总建筑面积621039平方米。l销售期：（2010/7-2012/9）预计2010年7月销售。项目实施进度计划见下表：表5-1项目实施进度计划表项目名称2009201020112012三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度工程期销售期43 第六章投资估算及资金来源6.1投资估算范围本次可行性研究的对象为———“恒大城”项目。投资估算的范围为本次项目的开发建设投资，包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共设施配套建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其它费用以及不可预见费用等。6.2投资估算依据n恒大地产集团公司已建工程有关造价资料数据。n建筑工程计价定额、费用定额、安装工程预算定额及国家、地方有关规定。n设备购置价格参考国内设备生产厂最新报价资料估算。n土地费用按合同价款或评估价值估算。6.3投资估算6.3.1土地费用本次项目土地是通过土地出让方式获得，项目用地面积150939M2，计226亩，土地费用根据股权转让价格计算。6.3.2项目前期工程费房地产项目前期工程费用主要包括项目规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测以及“三通一平”等阶段的费用支出。43 6.3.3基础设施建设费基础设施建设是指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，其费用包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。6.3.4建筑安装工程费建安工程费主要包括项目各单体建筑工程费用、设备采购费和安装工程费用等。6.3.5公共配套设施建设费本项目公共配套设施主要包括商业、综合楼、幼儿园、小学等。6.3.6管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。6.3.7财务费用财务费用主要指企业为开发本项目筹集资金发生的各项费用。其中，主要包括借贷款利息、金融机构的手续费、代理费以及其它财务费用。6.3.8开发期税费房地产项目投资估算中应考虑项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，各个城市有一个大致标准，可以按照当地城市标准计算。43 6.3.9其它费用其它费用主要包括项目工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监理费、竣工决算编审费、工程保险费等。6.3.10销售费用销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程申发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用6.3.11不可预见费该项费用按项目直接投资的1%匡算。6.3.12经营资金主要考虑项目开发完成后，在项目经营期间所发生的各种运营费用。本项目只考虑销售部分，酒店等配套设施经验部分另行考虑，因此无经营资金。经估算，本项目总投资为187333万元，各单项投资详见下表。43 6.3.13项目总投资估算序号项目名称工程量单位指标（或单价）金额（万元）备注1土地费用　　　40753.53　1.1国土出让金及契税226.41亩180万/亩40753.53　1.2补偿费　　　　　1.3其它　　　　　2前期工程费用　　　1925.85　2.1总体规划设计费226.41亩每公倾1.5万元22.64　2.2建筑设计及图纸费621039M2小高层２０元＼高层２0元1242.08　2.3勘探及测量费用150939M2暂按占地面积15元/平方米226.41有详勘合同价在合同基础上调增2.4工程咨询费　　现按建筑面积0.5元/平方米0　2.5白蚁防治费621039　暂按建筑面积１元/平方米62.1　2.6土地平整费用621039　暂按建筑面积１元/平方米62.1　2.7临时施工道路、水、电等其它费用621039　暂按总建面积５元/平方米310.5　3基础设施建设费　　　7335.64　3.1室外水电、消防、照明工程等　　　　　3.4道路工程150939M2暂按用地面积1/5，180元/平方米543.38　3.6园林绿化工程150939M2暂按用地而积30%，1500元/平方米6792.26按绿化率4建筑安装工程费　　　98050.74按工程类别列项4.1小高层　　　8029.30　　建筑安装80293M2小高层住宅1000元/平方米8029.30　　　　　　　　4.2高层　　　84504.04　　建筑安装390403M2高层住宅1200元/平方米46848.36　　装修470696M2高层住宅800元/平方米37655.68　4.3地下室110348M25005517.40　4.4　　　　　　5公共配套设施建设费　　　4222.10根据实际配套设施列项5.1综合楼5090M2暂按20００元/平方米1018.00　5.2商业29177M2暂按10００元/平方米2917.70　5.3运动中心0.00M2　　　5.4幼儿园1909M2暂按5００元/平方米95.45　5.5小学3819M2暂按5００元/平方米190.95　43 6期间费用　　　22751.46　6.1管理费用266390万元销售收入1.5%3995.85　6.2财务费用50000万元按银行基准利率、贷款额、期限计算8100.00　6.3销售费用266390万元按销售收入4%10655.61　7各项政府收费621039万元按建筑面积每平方米180元计算11178.70　8不可预见费111534万元暂按开发直接成本的1.0%1115.341%—8%取值9总投资（合计）　　　187333　其中开发建设成本　　　164581.91总投资减期间费用　开发直接费用　　　111534.332、3、4、5项表6—1项目总投资估算表表6-3投资分类占比表序号项目名称金额（万元）占比1土地费用4075421.75%2前期工程费用19261.03%3基础设施建设费73363.92%4建筑安装工程费9805152.34%5公共配套设施建设费42222.25%6期间费用2275112.14%7各项政府收费111795.97%8不可预见费11150.60%9总投资187333100.00%图6-1投资分类占比示意图43 6.4资金来源与运用项目的资金来源包括自有资金、银行贷款、销售回款三部分组成，各部分计划资金占比及资金来源与运用见下表。表6—4资金来源占比表序号　金额（万元）占比备注1自有资金5000026.70%按总投资27%计算2银行贷款5000026.69%　3销售收入8733346.61%　4合计187333100.00%　表6—4资金来源与运用表　　单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年备注1资金运用18733310584556470235541465　1.1开发建设投资1645829874949375164580四年按６：３：1：0比例分摊1.2期间费用227517095709570951465　　管理费用3996119911991199400四年按３：3：3：１比例分摊　财务费用8100270027002700　三年平均　销售费用106563197319731971066四年按３：3：3：１比例分摊2资金筹措18733310584556470235541465　2.1自有资金5000050000000　2.2银行贷款5000050000000按计划贷款额2.3销售收入87333584556470235541465　（注：资金筹措=资金运用）43 第七章财务评价7.1财务评价编制说明7.1.1财务评价依据u国家发展计划委员会“计办投资[2002]15号关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知”；u《投资项目可行性研究指南（试用版）》；u《房地产开发项目经济评价方法》；u《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。7.1.2财务评价基础数据与参数u财务价格财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。u税费经营收入计征营业税，税率5%；城建税和教育附加费分别按应纳营业税的7%和3%估算；转让土地使用权计征土地增值税，实行四级超额累进税率；所得税税率按25%估算。u项目计算期财务评价计算期设定为４年。u财务基准收益率参考本行业一定时期的平均收益水平，并考虑项目的风险因素，设定为１0%。u利率43 借款利率按人民银行中长期年贷款利率5.4%估算。（利率按当时人民银行挂牌利率）7.2销售收入估算根据第二章分析，确定各类销售产品的价格，各类销售产品分类计算汇总。根据项目进度计划，销售收入按四年计算，各年销售收入比例合理测算。详见下表。表7—1销售收入估算表序号类别建筑面积销售价格（元）销售收入（万元）（平方米）　总建筑面积(平方米)510691　266390.20　公共配套设施面积(平方米)39995　0.00　可销售总面积(含住宅)470696　266390.201可销售小高层（18层）住宅建筑面积(平方米)80293450036131.852可销售高层（24层）住宅建筑面积(平方米)63384450028522.803可销售高层（32层）住宅建筑面积(平方米)3270194500147158.554可销售商铺建筑面积(平方米)29177.001000029177.005可销售地下车位建筑面积(平方米)110348.00　0.006可销售地下车位个数31758000025400.00　销售收入合计　　266390.20表7—2经营收入及销售税金及附加估算表序号项目合计第1年第2年第3年第4年　　各年销售比例100%0%40%45%15%根据预测进度分配1经营收入266390.200.00106556.08119875.5939958.53　1.1销售收入266390.200.00106556.08119875.5939958.53　1.2租金收入0.00　　　　　1.3其它收入收入0.00　　　　　2经营税金及附加14651.460.005860.586593.162197.72　2.1营业税13319.510.005327.805993.781997.93销售收入的5%2.2城市建设维护税932.370.00372.95419.56139.85营业税的7%2.3教育费附加399.590.00159.83179.8159.94营业税的3%43 7.3成本费用估算项目各年成本等于各年的资金运用，根据《资金来源与运用表》，各年成本如下表。表7—3总成本费用表项目合计第1年第2年第3年第4年总成本187333105845564702355414657.4盈利能力分析（财务评价报表及指标）根据前面基础数据计算《项目损益表》、《全部投资项目现金流量表》，从而计算出有关项目的财务指标，详见下面报表。表7—4项目损益表序号项目名称合计第1年第2年第3年第4年备注1销售收入266390010655611987639959　2开发建设成本1645829874949375164580　3期间费用227517095709570951465　4经营税金及附加146510586165932198　5利润总额64405-105845442258972936296　6各年累计利润总额　-105845-616192811064405　7所得税16101007027907425%税率8净利润48304-105845442258270127222　从表中看出，前2年累计利润总额为负，第3年盈利，所得税在最后两年反映表7—5全部投资现金流量表序号项目合计第1年第2年第3年第4年1现金流入2663900106556119876399591.1销售收入2663900106556119876399591.2回收经营资金0　　　　2现金流出2099861031455963134474127372.1开发建设投资16458298749493751645802.2期间费用（不含财务费用）1465143954395439514652.3经营资金0　　　　2.4经营税金及附加1465105861659321982.5所得税1610100702790743净现金流量56404-1031454692585401272224累计净现金流量　-103145-5621929182564045财务指标　　　　　43 5.1财务内部收益率：27.03%　　　　5.2财务净现值（折现率取：10%）￥27,770　　　　5.3投资利润率：34.38%　　　　5.4投资净利润率：25.79%　　　　5.5销售净利润率：18.13%　　　　从财务指标计算看出，项目各项财务指标良好，项目具有很强的盈利能力，财务效益良好。7.5贷款偿还能力分析本项目拟贷款50000万元，以项目现金流为主要还款来源。经计算，该项目贷款偿还期为2.62年，因此，贷款期限设定为3年比较合适。详见下表。表7—6项目贷款偿还期计算表序号项目第1年第2年第3年第4年1借款偿还　　　　1.1年初借款余额　5000050000　1.2本年借款增加50000　　　1.3本年应计利息270027002700　1.4本年还本　050000　1.5本年付息270027002700　1.6本年还本付息合计2700270052700　1.7年末借款累计50000500000　2还款资金来源04692585401272222.1现金流04692585401272222.2其它　　　　3贷款偿还期2.62年由于该项目定位准确，市场看好，预计销售率可达到95%以上，销售资金能够及时回笼，因此能够按时偿还贷款本息。7.6财务评价结论43 通过上面盈利能力、贷款偿还能力分析可知，在将公共配套设施建设成本计入项目开发建设成本，而不考虑公共配套设施经营情况的情况下，本项目的各项财务指标均处于行业较高水平，具有很强的盈利能力和贷款偿还能力，具有较强的抗风险能力，项目财务效益良好。43 第八章不确定性分析8.1盈亏平衡分析盈亏平衡点＝总投资/（总销售收入－销售税金）=74.42%该项目的盈亏平衡点为74.42%，说明项目销售率只要不低于该点，项目就能够保本。根据市场行情分析，销售率低于该点的可能性极小。8.2敏感性分析在原预测模型基础上，以销售价格、建设投资为不确定因素，以全部投资内部收益率（FIRR）为主要指标，进行单因素敏感性分析，分析结果详见表8-1。表8-1敏感性分析表变动因素内部收益率变化-10.00%0.00%10.00%销售价格14.50%27.03%39.24%建设投资38.33%27.03%17.59%基准收益线10.00%10.00%10.00%销售价格敏感度系数=指标变化率/销售价格变化率=1.24建设投资敏感度系数=指标变化率/建设投资变化率=1.04以上计算表明，销售价格敏感度系数大于建设投资敏感度系数，说明销售价格是影响项目投资效益的最敏感因素，因此要合理定价，做好宣传，保证以理想价格销售，保证投资效益。43 当建设投资、销售价格在±10％范围内变动时，项目的主要经济指标内部收益率都高于或接近行业标准收益率水平10%，这表明项目的抗风险能力较强。各因素对内部收益率的影响程度趋势见下图。图8-1单因素变化敏感性分析图43 第九章结论及建议9.1结论近年来，我国国民经济保持快速增长之势，宏观经济发展形势向好，房地产业已成为我国经济发展的支柱行业，房地产市场保持供需两旺的局面。西安市是一个人口达八百万的大型城市，房地产市场需求旺盛，供不应求。项目地处西安市近郊，地理环境优越，项目所在位置交通便利，自然环境优美，适合人们生活居住休闲。项目定位人群为中高收入阶层，市场前景看好。恒大地产集团以“质量树品牌，诚信立伟业”为企业宗旨，实施精品战略，恒大金碧系列已经为市民认可。目前，恒大楼盘所有材料均系全国十大名牌供应商供应，并在各个环节控制产品质量，打造精品，恒大产品已经成为市民购房的首选。通过对项目财务分析可知，该项目具有较强的盈利能力和贷款偿还能力，项目风险小。9.2建议目前西安市房地产市场需求回暖，正值房地产开发的最佳时期，建议加快项目进度，争取早日建成销售，同时，希望银行积极给予贷款支持。43'