廉租房建设项目可行性研究报告 69页

'廉租房建设项目可行性研究报告第一章总论廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。根据旬邑县委、县政府的安排，为了有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难，2013年拟向国家申请廉租房项目资金375万元，省配套资金300万元，建设150套廉租房。受旬邑县住房与城乡建设局的委托，编制了旬邑县保障性住房工程2013年廉租房项目可行性研究报告。1.1项目名称旬邑县2013年廉租房建设项目。1.2项目承建单位旬邑县住房和城乡建设局、旬邑县保障性住房建设项目领导小组办公室。1.3项目性质新建项目1.4报告编制单位陕西轩诚项目管理公司法定代表人：注册咨询工程师（投资）公司住所：咸阳市人民路1118号证书编号：工资丙13220080001上级主管单位：陕西省发展和改革委员会57陕西轩诚项目管理公司 1.5项目建设地址旬邑县城东区旬东大道北侧保障性住房小区（豳风庭韵）院内。1.6项目建设规模及内容1.6.1项目建设规模项目规划总占地面积4000m2（约合6亩），规划2013年新建廉租房150套，总建筑面积7500m2。并按此规模配套相应的院落硬化、绿化、给排水、健身器材、娱乐设施、围墙、大门等生活、活动、管理设施。1.6.2主要建设内容依据旬邑县保障性住房小区总体规划，2013年拟建廉租房住宅楼1幢，建筑面积7500m2，框架剪力墙结构，地上25层，地下1层；单户用房按二室一厅一厨一卫设计，户用建筑面积50m2。1.7项目总投资及资金来源1.7.1项目总投资旬邑县2013年廉租房住宅楼工程建筑面积7500m2，估算总投资2169.37万元。1.7.2资金来源2013年廉租房建设工程估算总投资2169.37万元，其中：申请中央财政预算内补助资金375万元，省财政配套资金300万元，市县自筹解决1494.37万元。1.8项目建设工期本项目拟定建设工期1年，即从2013年1月至2014年6月，确保在2014年7月工程建成全部投入使用。1.9可行性研究报告编制依据1.9.1有关政策文件（1）57陕西轩诚项目管理公司 《国务院关于解决城市低收入家庭住户困难的若干意见》（国发[2007]24号）；（1）建设部关于印发《城镇廉租住房档案管理办法》的通知（建住房[2006]205号）；（2）建设部关于印发《城镇租住房工作规范化管理实施办法》的通知（建住房[2006]204号）；（3）国家发展改革委、建设部关于印发《城镇廉租住房租金管理办法》的通知（发改价格[2005]405号）；（4）旬邑县住建局城东豳风庭韵保障性住房小区廉租房项目初步规划方案；（5）国家发改委《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（6）住房及城乡建设部《房地产开发项目经济评价方法》；（7）《旬邑县城总体规划》；（8）陕西省发改委《关于申报2013年中央预算内投资计划的通知》；(10)旬邑县住房和城乡建设局提供的有关资料和对项目编制要求。1.9.2可行性报告研究范围根据旬邑县保障性住房小区（豳风庭韵住宅区）廉租房项目初步规划方案，本研究工作范围主要是城市低收入家庭住房困难户住宅分析及安居方案，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。1.9.3廉租房项目实施办法2013年廉租房建设项目，由旬邑县人民政府出资建好后，低租金给住户困难户。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能租赁。廉租房无继承权。1.10结论与建议57陕西轩诚项目管理公司 1.10.1结论⑴本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。⑵根据需求调查表明，本项目建设将在很大程度上改善旬邑县低收入居民和职工的居住条件，项目的建设是必要的。⑶本项目建设主要包括廉租房及其公共设施、道路、绿化等，目前国内对此的设计和施工技术都十分成熟，结合选址点较好的地质地形条件，本项目的建设是可行的。⑷本项目为新规划建设的旬邑县保障性住房安居小区（豳风庭韵小区），包括廉租房、公租房、经适房、限价房在内，总用地面积为20万平方米，其中，总体规划布置建设廉租房、公租房1300套，总建筑面积约60000平方米。2013年计划建设150套廉租房和300套公租房。本项目计划在规划的豳风庭韵保障性住房小区内建廉租房7500平方米，解决150户低收入居民住房困难，项目总投资2169.37万元，项目实施期为18个月。1.10.2建议⑴按照保障性住房及廉租房建设的有关政策，高起点、高标准搞好小区规划设计。⑵抓紧按有关程序办妥相关手续，加大筹资力度，确保项目顺利实施。⑶加强工程项目管理，严格保证工程质量、工程进度，做好项目成本控制。⑷做好建设期间拆建户的妥善安置，保证拆除房屋的原住户在项目建设期间的基本生活条件。同时协调各方面的利益做到和谐拆建。1.11主要经济技术指标（见下表）57陕西轩诚项目管理公司 主要经济技术指标表序号名称单位指标备注1.用地面积m240002.建筑面积m275003.容积率%1.8754.绿地率%355.建筑密度%11.256.廉租房户数户1507.居住人数人4503人/户8.单位造价元/m22892.59.总投资万元2169.3710.工期月1857陕西轩诚项目管理公司 第二章项目背景及建设的必要性2.1旬邑县概况旬邑县地处东经108º08ˊ―108º52ˊ，北纬34º57ˊ―35º33ˊ之间，位于陕西省中部西北方，隶属咸阳市，是黄河支流泾河流域的发源地之一。东与延安市的黄陵县和铜川市的耀县、宜君县接壤，西与本市的彬县毗邻，南含石门关和本市的淳化县同脉，北和甘肃省正宁县相接。全县总面积1811平方公里，辖10镇4乡，187个村民委员会，6个居民委员会，总人口28.6万人，其中，农业人口25.4万人，非农业人口3.2万人，是国家新一轮扶贫开发重点县。县城距西安市175公里，咸阳市140公里。旬邑历史悠久，文化积淀深厚，是华夏文明的发祥地之一。古称豳，秦封邑，汉置县。周人先祖后稷四世孙公刘曾在此开疆立国，开创了古代农耕文明，是被《诗经》所反复吟唱的古豳之地。。出土的300多万年前的剑齿象化石和板齿犀牛化石，为世界之最，距今两千多年前的秦第二大国防工程－－秦直道穿境而过，道路兵站遗址至今犹存。旬邑是一块红色的土地。1926年建立了党组织，1928年爆发了声震渭北的“二八”起义，土地革命战争年代是陕甘边革命根据地的重要部分，抗日战争和解放战争时期是陕甘宁边区的南大门、关中分区和陕北公学所在地，刘志丹、谢子长、邓小平、彭德怀、习仲勋、李维汉、汪锋、马文瑞、贾拓夫等老一辈无产阶级革命家在此生活和战斗过。57陕西轩诚项目管理公司 旬邑县属渭北黄土高塬沟壑区，地势由东北向西南倾斜。县域东北部为土石山区，属子午岭南缘余脉，；西南部为黄土高原沟壑区，原面分布似五指手掌，被支党河、三水河、梁渠沟、姜家河、苍儿沟五条水域分割成底庙、太村、湫坡头、清原、土桥五大原块。海拔在850至1855米之间，平均海拔1300米。区域地质构造在陕西省地层区划中属陕甘宁盆地分区，处于陕北台凹南缘。旬邑县属温带大陆性季风气候，温度适中，雨热同期。冬季寒冷干燥，春季干旱多风，低温欠热，夏季旱涝相间，秋季温凉湿润，降温较快。年平均气温9℃，热冷极端气温37.3℃与-24.3℃，日照时数2390小时，太阳幅射总量为120千卡／平方厘米，年平均温差9.7℃，最大21.3℃。无霜期179天，年平均降水量611毫米，平均风速2.8米/秒，平均雾日23.8天，平均暴雨日26.5天。干旱、霜冻、冰雹、阴雨、暴雨、大风等各种自然灾害较为频繁。旬邑县多年平均水资源总量1.33亿立方米。其中地下水2280万立方米,地表水1.1亿立方米。境内有三水河、姜家河、支党河、百子沟、四朗河5条河流，自东向西平行流经县境。多年平均地表径流总量13485万立方米,可控制利用总量11057万立方米。建成了职田、土桥、清塬3大塬区和县城供水工程，受益人口18.7万人，日供水能力约1.6万吨，基本满足了城乡居民生活用水需要。旬邑地处鄂尔多斯中生代盆地南部，黄—陇中生代凹陷带的中段。矿产资源均为与地层有关的矿产，主要有煤、石油、油页岩、陶土、粘土、腐植酸、石灰石、矿泉水、硫铁矿等。煤炭储量丰富，属陕西侏罗纪黄陇煤田旬东耀西矿区的西段，分布广，厚度稳定，内部结构简单，煤质良好，探明储量约27亿吨，开发利用优势明显。境内油气资源显示良好，勘探开发潜力较大。县内211国道横穿南北，306省道纵贯东西，构成了旬邑交通的十字架，地方道路纵横交错，连通全县乡乡村村。县内程控电话、移动通信全覆盖，实现了村村通电话、通广播电视，开办了旬邑公众信息网站。目前有电源点四个，有110KV变电站2座，35KV变电站6座，总容量为53.80MVA，有110KV线路79KM，35KV线路70km57陕西轩诚项目管理公司 ，全县所有城镇和行政村都通了电。旬邑是环境质量较好的地区之一，空气清新，天蓝水碧，2007年大气环境质量达到二级或好于二级天数305天。改革开放以来，全县各级组织和全县人民以经济建设为中心，以全面建设小康旬邑为目标，解放思想，苦拼实干，经济社会快速发展。到2011年，全县实现生产总值58.5亿元，较上年增长16.5%；农业总产值25.9亿元，增长20%；规模以上工业总产值77.7亿元，增长40％；地方财政收入1.87亿元，增长26％；全社会固定资产投资40亿元,增长29％；农民人均纯收入5500元，增长25.9%；城镇居民人均可支配收入17900元，增长15.4％。社会经济稳步发展，形成了特色鲜明、优势突出的煤炭、果、粮、畜、烟等支柱产业。主导产业苹果面积发展到50万亩，总产量52万吨，煤炭企业10家，年产原煤700万吨。近年来，旬邑县坚持以科学发展观为指导，以构建富裕文明和谐新旬邑为目标，紧紧围绕“推动科学发展，促进社会和谐，实现率先崛起”主题，解放思想，创新求实，埋头苦干，扎实工作，全县经济社会呈现出平稳较快发展的良好态势。先后荣获县域经济发展争先进位奖和中国优质苹果基地重点县、全国苹果20强县、全国婚育新风进万家先进县、全国计划生育优质服务先进县、全国文化先进县、全国科普示范县、全国绿色小康县、全国绿化模范县、国家卫生县城、省级园林城市、全省通村公路建设先进县、全省建设社会主义新农村“十大红旗”单位、全省扶贫开发先进县、全省民政工作先进县、全省新型农村合作医疗制度建设先进县、全县教育基础设施建设先进县等荣誉称号。是“中国苹果之乡”、“中国现代民间绘画画乡”和“中国民间剪纸之乡”。2.2项目背景57陕西轩诚项目管理公司 廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措，是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径，是当前摆在各级政府面前的一项重大的政治任务。推进廉租住房建设，是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，是旬邑县委、县政府落实党的十七大精神，以人为本、关注民生、构建社会主义和谐社会的重大举措，是一项民生工程和民心工程，县委、县政府高度重视，专门责成相关部门必须按照市委、市政府的统一安排和部署，切实履行好政府职责，精心组织、强化措施、建立健全各项制度，确保这项工程落到实处，真正把好事办好，实事实办，让老百姓得到实实在在的实惠。旬邑县还有相当一部分城镇居民和困难职工为城镇低收入人群，一般都居住在周边村庄租用的私房。国家正在实施廉租房政策，这是一个非常好的机遇，给旬邑县低收入人群提供了居者有其屋的保障。2.3旬邑县廉租房建设情况旬邑县自2008年开始实施廉租房建设工程，目前，利用国家和省市下达的投资计划和建设任务，已在旬邑县城阳光大道南侧的阳光小区完成了1-3期廉租房工程建设，建成廉租住房6幢240套，12000平方米，在原旬邑中学院内改造建设廉租房150套，公租房240套，已有300多户廉租房、公租房安置对象入住。2012年下达的300套公租房、150套廉租房任务正在新规划的保障性住房小区组织实施中。旬邑县廉租房建设项目法人单位为旬邑县住房和城乡建设局，具体承担做好廉租房的组织建设和日常运行管理工作。为了将廉租保障住房这一民心工程、德政工程抓实抓好，使低保无房户真正享受到党的惠民政策，县上先后成立了以县上主管领导为组长，以监察、人事、住57陕西轩诚项目管理公司 建、民政、财政等部门为成员的县廉租住房保障工作领导小组，办公室设在县房管所，抽调4名专职人员，全面负责廉租住房建设和租金补贴发放工作。同时，坚持公平、公正、公开和应补尽补的原则，不断完善廉租住房保障的各项规章制度。并在县电视台和政府信息网上公开了廉租住房制度政策、申请条件、补贴标准、办理程序、服务电话等事项，规范程序，阳光运作。在保障对象确定工作中，成立了由成员单位组成县财政、监察局、人事局、城建等部门的廉租住房保障对象调查组，严格按照入户调查摸底、邻里走访排查、初审、复审、社会公示的工作程序，严把申请、审核、公告、复核、轮候、配租等关键环节，最终确定廉租住房和租金补贴保障对象，有效维护了廉租住房保障的公平性、公正性。2.4项目建设的必要性2.4.1实施廉租房建设工程是坚持民本理念、全面建设小康社会的需要。党的十六届四中全会提出了构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”57陕西轩诚项目管理公司 机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设经济适用住房是建立完善的住房保障体系的重要环节，是构建社会主义和谐社会的重要举措,是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着旬邑县住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐旬邑，创建全国文明城市具有重要意义。省委书记赵乐际在2011年5月31日在旬邑检查工作，视察廉租房建设现场，慰问贫困家庭时强调，“经济适用住房和廉租住房建设是件好事，要真正把国家让出的利益，落实到每一位低收人居民家庭中去。”本项目以切实调整住房供应结构，规范发展经济适用住房，有步骤地解决旬邑县低收入家庭住房困难为原则，是保证社会和谐稳定，建设民本旬邑的利民之举。2.4.2廉租房建设直接关系着旬邑老百姓生活水平的提高和生活环境的改善，是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但也要看到，廉租住房制度建设相对滞后，住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分低收入家庭住房还比较困难等等，所以住房建设是关注民情，关注民生的重要体现。省委、省政府发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》，文中明确指出，“深入贯彻落实科学发展观，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、住房制度改革的重要内容和政府公共服务的职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。”旬邑县是一个农业大县，也是工业发展迅速的新型城市，城镇人口约3.5万人。据2009年底调查，城区范围内城镇家庭1989户，人均住房建筑面积18.9㎡。城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）占城镇家庭总户数的38.74%。城镇最低收入家庭无住房或人均住房建筑面积在10平方米以下的困难下岗职工和城镇居民家庭共796户。随着城市化进程的加快，加之大学生回县安置量的增加，居民住房矛盾越来越突出，特别是中低收入家庭的住房问题日益凸显。57陕西轩诚项目管理公司 根据国家和省市廉租住房建设的指导意见，按照旬邑县国民经济和社会发展“十二五”规划，结合县的实际情况，加强经济适用房和廉租房、公租房建设，确保低收入家庭、廉租住房和中低价位中小户型住房的有效供应已是十分紧迫的任务。城东豳风庭韵保障性住房小区廉租、公租房项目的建设能有效地解决城市中低收入家庭的住房问题，是增加旬邑县城市住房容量、改善居民居住条件的需要，有利于营造和谐，促进社会和谐发展。2.4.3建设廉租房是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举措。旬邑县县地处关中北部黄土高原沟壑区，经过多年的发展，已有一定的经济基础。根据县城总体规划，县城区将在2020年建成面积约12平方公里、人口8-10万的小城市。随着城市化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。相比之下，由于各种原因，县城城区仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。城区城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）的大部分家庭无房可住，不得不在民宅租住房屋度日，或人均住房建筑面积在10平方米以下，住房拥挤，条件较差，有一部分家庭不得不在外，增加了经济负担，影响了家庭和睦、社会稳定。他们迫切地希望能够改善居住条件，但由于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。惠民经济适用房小区项目的建设，将从根本上解决一部分中低收入家庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安定因素，维护社会稳定和谐。同时，住户搬迁到城东商业区后，将带来人气的增加，带动第三产业的发展，相对来说就业机会也会增多，生活条件有望进一步改善，将获得更广阔的生存和发展空间。2.4.457陕西轩诚项目管理公司 廉租房项目建设是加快县经济发展步伐、改善县城市面貌、提高城市形象的客观需求。项目拟建地位于县城东区，处于新的经济开发区内，目前已有中达工业园区、商业水街等相继建设并陆续形成规模，建成了果岭新城等多个住宅小区，处在县城东区两条重要交通干线阳光大道、育才路的中心地带，是拉大县城框架、创新发展的新基地，对外开放的新窗口、现代化的新城区，为进一步做大做强旬邑城区经济提供了广阔空间，注入了新的强大动力，已成为县最具吸引力的地方和经济亮点。随着经济的加速发展，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升，必将会有更多的投资者和各类人才纷至沓来，与之配套的住宅需求必然会相应增加。保障性住房项目的建设并投入使用，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，将大大改善县城居住环境，提升了人居水平，使城市面貌焕然一新。同时，能妥善解决普通居民特别是中低收入家庭的住房问题，也为新区的发展打下了良好基础。住户搬迁后，也带来了一定的劳动力资源。项目的建设，必然会进一步完善城市功能，在加快县经济开发区发展的进程中发挥应有的作用。2.4.5建设廉租房项目是各级政府当前的一项重要的政治任务，是帮助低收入家庭实现“居者有其屋”梦想的民生工作要求。加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展,是党中央进一步加强民生建设的重要举措。未来五年，我国计划新建保障性住房3600万套。到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将从目前的7%到8%提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。今后一段时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房、公共租赁房、、经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题，同时改善一部分中等偏下收入家庭住房条件，帮助更多困难群众实现“安居梦”。同时结合租金补贴使人人有房住，人人有个温暖的家，是实现社会和谐的根本所在。2.5项目建设的可行性57陕西轩诚项目管理公司 2.5.1项目的建设具有良好的社会环境和施工力量。旬邑县的廉租住房建设已经实施了四年，经济和社会效益显著。项目的建设，为旬邑低收入下岗职工和居民居住条件改善奠定了良好的基础，使贫困家庭、下岗职工的居住生活条件进一步提高，为早日实现小康社会，推进社会主义现代化建设提供有力保证。本地区有从事工民建工程施工的三级及三级以上施工企业多家，施工力量较强，完全有能力承接该项目的施工。项目组织机构、地区监理、监督机构健全；拟建项目周围生活服务设施齐全，为项目的实施提供了较为完善的条件。2.5.2项目建设组织机构健全，领导极为重视。早在2008年旬邑县就成立了保障性住房项目建设领导小组，组织和指导项目建设工作，依法进行监督管理，负责建设招标、财务审核，为项目提供最有力的保障。综上所述，本项目的建成可改善贫困家庭的居住条件，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举，项目建设是必需的也是可行的。2.6市场分析2.6.1旬邑县房地产现状、趋势及存在问题城市化进程加快、房改政策的实施以及人民生活水平的提高，促使旬邑县房地产业步入快速发展阶段。如今，房地产业已成为国民经济中的支柱产业之一，不仅影响着国民经济持续、健康和稳定发展，而且也关系着全面建设小康社会目标的实现。1）房地产业发展的现状（1）房地产开发投资高速增长。旬邑县房地产业经历了低迷、徘徊、成长期,近两年出现高速增长的态势。2003年至2011年，全县房地产综合开发完成投资约17亿元，年均增长35.7%。特别是近两三年增势异常迅猛，房地产投资总额达13.5亿元，是前10年投资总额的4.2倍。目前，房地产开发已成为固定资产投资中增长最快的部分，是拉动投资增长的重要力57陕西轩诚项目管理公司 量。（2）房地产队伍不断壮大。2002年，全县仅有2家建筑企业从事房地产建设，仅有1家房地产开发公司，随着房地产业的发展，改变了由政府部门垄断房地产开发、经营的局面，截止2011年底，来寻从事房地产开发的企业已增至8家。(3)商品房需求旺盛,销售价格一路走高。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。2010-2011年全县在建房屋规模达16.8万平方米，增长34.8%；商品房销售面积15.6万平方米，增长39.2%，其中住宅销售面积15.2万平方米，增长42.3%。随着销量的增长，旬邑房价也持续增长,2002年全县商品房平均销售价格只有560元/㎡，2003年机关事业单位不再执行宿办合一后涨到700元/㎡，2007年达到900元/㎡，2010年涨到2800元/㎡左右，目前全县最高房价已超过3200元/㎡。（4）人均住房面积持续增加，无房住户大幅度减少。抽样调查资料显示：2002年，旬邑城区人均住房面积只有5.71平方米，2011年翻了两翻达22.18平方米。根据房屋产权分类，在房改前旬邑县居民大多为公有住房，房改后，到2002年旬邑县城居民自有住房率（含拥有部分产权的自有房）为5%，2011年底自有住房率达到85%，八年间无房户同比缩小了80个百分点。（5）个人购房进入零售时代，居住消费比例逐年提高。国家房改政策的深入、货币分房全面实施及金融住房信贷出台等一系列措施，使人们彻底告别了实物分房的旧体制，住房观念由等靠要转变为个人购房。1998-2003年五年全县销售商品房总面积为8200平方米，其中售给个人6800平方米。2003-2004年商品房总面积为48000平方米，个人购房比例达到67.1%，2008-2011年开发商品房总面积约10万平方米，57陕西轩诚项目管理公司 个人购房比例更是创纪录的达到99.5%。据调查，当前全县所有的房改房已被居民拥有，旬邑县住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。由此带动城镇居民居住消费逐年提高，2003年旬邑人均居住消费133元，2018年增加到412元，2011年达到751元。（6）二手房市场成交活跃，价格逐年上涨。住房私有率的提高，带动二手房市场日渐活跃，近年来成交额和成交价格均有较大程度的提高。据调查，2002年，全县二手房成交额约为220万元，平均销售价格为500元/㎡，2004年成交额增到500万元，增长了两倍多，平均价格涨到700元/㎡，2011年成交额增到2000万元，增长了4倍，平均价格涨到2700元/㎡。（7）住房消费信贷逐步扩大。银行按揭服务的开展，有力地推动了房地产消费。当前各商业银行都加大了消费信贷力度，随着贷款手续不断简化和完善，旬邑个人住房消费贷款呈逐年递增之势。据对部分房产公司的调查，当前购房者有60%-80%是通过银行按揭买房，居民攒钱买房的陈旧观念有所转变。（9）居住环境不断改善。随着“蓝天、青山、碧水、绿色家园”生态化城市建设的实施，居民居住环境不断改善，居住质量逐年提高。近两年旬邑县城加大了公园绿地建设，建成了以翠屏公园、翠屏湖、世纪广场、文博广场、商业水街等为代表的公共休闲场所,居民居住环境有很大的改善，特别是随着一些外地房地产商的进驻,提升了旬邑房产的开发理念,如新建的豳湖花苑、世纪佳苑、果岭新城等已成为旬邑对外宣传的标志性建筑,由于设计新颖合理、建筑美观以及良好的居住环境受到旬邑县城居民的青睐。2.6.2旬邑县房地产发展趋势目前旬邑房地产业已进入上升时期，突出表现为需求增长加快，供求基本平衡，房价稳中57陕西轩诚项目管理公司 升势确立。随着住房供应的进一步改善、销售环节的规范、住房金融的支持，居民收入的稳步提高，今后几年旬邑县房地产仍将持续发展。(1)旬邑县房地产业仍有较大的发展空间。一个国家和地方的经济处于起飞阶段时，必须要有房地产业来带动，这也是全面建设小康社会提高居民生活质量的必由之路。按照国际通行的算法，人均建筑面积30平方米之前，人均GDP在800-1500美元之间是住宅和房地产业发展的高速时期。旬邑2011年底人均住房建筑面积21.3平方米，人均GDP为1600美元，还处于住宅和房地产业快速发展的阶段，而由现在发展到全面建成小康社会，并达到中等发达国家水平，按现在的经济发展速度，还将有一段较长的时间，因此，旬邑县房地产业可持续发展潜力相当大。（2）房地产消费市场需求增大。一是居住条件改善的要求增大了市场需求。国家提出全面建设小康社会的目标，单从居住条件讲就是要基本做到户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全，居民住房将从生存需要向舒适型转变。根据调查资料显示，2004年旬邑城区有23%的城市家庭有50平米以上的住房，大部分居民有换购住房的需要。二是城镇化水平的提高，带来房地产的巨大需求。国际经验表明，城市化程度在30%-60%之间，房产市场将进入高速发展期。按照县委、县政府提出的“加速推进旬邑县工业化和城镇化进程”的规划，必将使城镇人口迅速增加，如果2015年旬邑城市化水平达到35%，那么三年间将新增城镇人口4万人，按届时人均建筑面积30平方米计算，需要新增住房面积120万平方米，相当于2011年竣工住宅面积的4倍，旬邑县房产市场仍有很大的潜力。三是投资型买房渐成时尚。我们对2002年到2011年间的银行储蓄和房地产市场的运行行情进行了统计，10年来居民储蓄利率不断降低，而旬邑县商品房价格则由2002年的460元/㎡增长到2800元/㎡，上涨5倍，其投资价值开始显现，近年来投资型购房者越来越多。随着旬邑县城市建设步伐的不断加快，57陕西轩诚项目管理公司 一些投资购房者对旬邑县房地产市场的发展前景也充满了信心，来旬投资置业者增多，投资型买房已初露端倪。（3）房地产市场进一步规范，房价将平稳上升。近两年国家针对局部市场过热的情况出台了调整房贷利率等调控政策，旬邑房地产市场未受到大的影响，经过短期观望之后，已步入正常的发展轨道。当前旬邑县房地产市场基本上还处于中低消费水平，正常的市场消费多，投资性、投机性购房比重很小,未出现真正意义上的炒房行为。统计资料显示，与旬邑县相邻的地市县比较，旬邑县销售价格为2800元/㎡，仍处于较低水平。预计随着国家各项政策的日趋明朗，房地产市场将趋于平稳，在市场需求增加和成本上涨因素的影响下，旬邑县房价将呈稳步上升的趋势。（4）房地产开发商向规模化、品牌化方向发展。随着房地产开发商之间竞争的日趋激烈，经过市场的整合、重新洗牌后，一些小的房地产开发企业将逐渐退出市场，许多综合实力较强的房地产开发商通过发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系等手段提高自身竞争力，并成为市场强者，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。2.6.3旬邑县房地产业发展的主要问题近几年，旬邑县房地产业发展很快，但仍存在一些机制性、政策性、结构性问题，如不及时解决，将严重影响房地产市场的健康发展，这些问题主要表现在以下方面：1、依据旬邑县目前消费水平，相对高档商品房比例过大、低价住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个痼疾，目前，旬邑县57陕西轩诚项目管理公司 住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱动过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超出市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，再加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不够到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者买房的难度。2、房价有虚高成分、上涨过快，超过消费者的承受能力。近两年，一方面居民消费价格日趋平稳，另一方面则是房价节节攀升。三年之前旬邑最高房价超过2000元时，好多人感觉已是天价，而短短三年之后，最高房价已超过3200元，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。3、存在部分开发商盲目追捧的现象。房地产行业前景看好、加之房价连年不断上涨，相对于其他行业的利润率而言，可以说近几年来房地产业的暴利已经是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”，大量涌入。在房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向加盟房地产业，首先抢占土地这一稀有资源，从而造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不尽合理。突出表现在近年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被追高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。4、房地产开发企业资质水平低，经营理念低。当前旬邑县房地产开发企业虽已多达11家，但是拥有国家资质的只有3家。旬邑县房地产企业处于刚刚起步阶段，还未形成品牌化、规模化和集团化开发，大多数企业经营理念低下，开发商尚处于简单的建楼卖楼阶段，低水平的市场运作使得房屋产品结构品质欠缺，开发缺乏品味，没有形成自己的品牌特色，57陕西轩诚项目管理公司 使得一方面大量拥有购买能力的消费者买不到合适的房屋，另一方面已有的商品房销售不出去。2011年，全县竣工房屋面积约为3万平方米,实际销售面积86.67%,产销比只有1.7：1。有资料表明，旬邑2009年至2012年空置商品住宅面积为1.2万平方米，“有房无人住，有人无房住”的现象并非少数。5、房地产市场的信息不对称。一是政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中存在着明显的信息不对称问题。政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息了解很不充分，以至于出现了“有钱的找不到合适的地，有地的找不到合适的人”的情况。二是消费者购房时的信息不对称问题。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间的信息不对称。6、物业管理不配套、服务质量差、收费难。物业管理是房地产开发链中最后一个项目，是房地产销售过程的延伸，近几年房地产升温使许多投资者一哄而上，楼房平地耸立后，物业管理却没有跟上，有的虽成立了物业管理委员会，但服务不如人意。旬邑县物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，缺少物管方面的专业人才，许多人认为物业管理人员只要能扫扫地、站站岗就行。当前，一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满；另一方面，由于宣传不到位，居民的物管意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿交纳物业管理费，从而引起纠纷。757陕西轩诚项目管理公司 、居民消费观念滞后，银行个人贷款力度欠佳。住房作为大宗消费品，其价格动则几万元、十几万元、甚至几十万元，对于收入水平不高且社会保障制度不完善的我国居民来讲，购买一套住房需要倾其一生积蓄，关系到一个家庭的生计问题，国家虽几次降息，刺激消费需求，但贷款时限短、额度低，条款限制多，加之国家连续出台的教育、医疗、住房保障等改革措施，使个人支出预期增大，从一定程度上减弱了居民贷款消费的信心。另外，部分居民沿袭几十年的保守消费习惯，接受不了“超前、负债消费观念”，这也在一定程度上制约了居民购房愿望。2.6.4旬邑县房地产市场发展预测（1）旬邑县房地产市场具有很大的发展潜力目前旬邑县城城区人均住宅建筑面积为21.3平方米，人均拥有居室0.79间，成套住宅平均建筑面积为82.23平方米/套。2015年旬邑县人均GDP突破两千五百美元。根据建设部政策研究中心课题组《全面小康社会的居住目标》中的研究分析：“从住宅水平和住宅需求的关系看，世界各国的经验表明，在人均GDP超过一千美元、住房面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求”。同时考虑到建设部《全面小康社会的居住目标》中提出的“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的总体目标，“城镇人均住房建筑面积35平方米，以及每套住宅平均面积120平方米左右”的标准，可以预测旬邑县今后房地产业的发展潜力仍很大。（2）中高收入者的住房消费重点将转变为改善居住质量和居住环境从国际上来看，当人均住房面积大于25—30平方米时，住房建设就从高速增长期进入了调整期，以提高居住舒适度和拆除更新旧有建筑及满足新增家庭住房需求为主。根据旬邑县城区人均住宅建筑面积已达21.3平方米，近年来相继建成的高档小区的情况分析，可以看到：今后中高收入者的住房消费重点将从提高住房面积转变为改善居住质量和环境，住房开始从生存型转向享受型，从过去的“居者忧其屋”，进到“居者有其屋”，再进到“居者优其屋”。即全面提高居住功能质量、居住环境和现代化的配套设施条件等，住房开始变成实现自我价值、丰富居住生活和进行社交活动的场所，并构成家庭财富的重要组成部分。57陕西轩诚项目管理公司 2.7项目目标群体定位及价格分析2.7.1项目目标群体根据《旬邑县城镇廉租住房保障办法》的规定，项目是解决城镇低收入家庭住房困难户的住房需求，廉租住房以租为主。根据暂行办法的规定，廉租房适用目标群体为：1、有城镇常住户口（含符合当地安置条件的复员、转业军人）；2、无房或现住房人均建筑面积低于10平方米（包括10平方米）的家庭；3、家庭人均年实际收入低于5000元（包括5000元，按计算人均住房面积的人口计算家庭收入）的低保家庭；具体分配方案可由旬邑县住房保障中心制定具体实施方案，报县政府批准后组织实施。2.7.2价格分析根据暂行规定的要求，在项目的建设成本中扣除免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，廉租房的价格根据《旬邑县城镇廉租住房保障办法》由旬邑县物价局根据国家和省有关文件规定审核的建安造价成本，并参照外地价格水平进行制定。目前阳光小区廉租住房租金标准，为每建筑平方米每月1.5元，最低生活保障家庭免收保障面积内的租金。根据规定，最低生活保障家庭2人以下(含2人)家庭的保障面积标准为建筑面积30平方米，3人以上(含3人)家庭的保障面积标准为建筑面积50平方米。57陕西轩诚项目管理公司 第二章建设地址及建设条件3.1项目建设地址旬邑县保障性住房小区项目确定建在旬邑县城东区的崔家河村耕地内。保障性住房小区总占地面积300亩（20万平方米），测量确定用地范围东西宽385米，南北长519.5米。经旬邑县国土资源部门初审，并报经省、市国土资源部门预审同意项目用地意见，目前已经省政府批准了2012年用地指标。小区南临旬东大道、西接育才路，紧邻规划建设的旬邑县公安局、职教中心，南隔路与崔家河村居民区、中达工业园区相望。本次规划的2013年廉租房项目占地4000平方米（6亩）。项目选址符合住宅建筑建设选址原则，地理位置优越，环境适宜。3.2项目建设条件3.2.1气候条件旬邑县属暖温带半干旱大陆性季风气候，具有雨热同季、寒暑极端、四季分明的特点。冬季降水稀少，寒冷干燥且较漫长，春季气温回升快，降水增多。由于冷空气活动频繁，天气变化多端，易出现倒春寒，曾出现过2001年4月份降雪的现象。夏季气候较热多雷阵雨，并伴有大风或冰雹，夏末常有伏旱。秋季多连阴雨，气候凉爽湿润，但有霜冻为害。川道年平均气温11.1℃。一年中最冷月为1月，平均气温-2.9℃，极端最低气温为-22.5℃。最热月为7月，平均气温24.4℃，极端最高气温为40℃。平均气温的年较差31.5℃，初霜期始于10月中旬，终霜期在4月下旬。全年无霜期平均175.6天，川道无霜期177天，年日照充足，河谷川道为2125.4小时。川道多年平均降水量558mm。年最大降水量797毫米（198357陕西轩诚项目管理公司 ），最小降水量320.3毫米（1979）。年际相差476.7毫米，变率2.39。多年平均日照数每年2125.4小时。多年平均相对湿度为72.5%。多年平均蒸发量为2007mm，远大于年降水量。一年之中的风向，冬季盛行西北风，夏季多为东南风，平均风速为1.4m/s，最大风速1.9m/s。该项目选址用地地表面层仅为2--6.5米厚粘土层，往下则为由砾石及坚硬砾石组成，地基承载力在15-25吨/平方米之间，适合工程建筑要求。项目建设地所在地区抗震设防烈度小于7度，按建设部《建筑抗震设计规范》（GBJ11-89），建筑需按6级抗震设计。3.2.2自然环境旬邑县地处黄土高原，地势东北高西南低，山塬各半，高差明显。石门山峰海拔1885米，是全县最高点，三水河出境处是全县最低处，为850米。主要河流三水河自东北向西南斜穿全境。东北部的马栏、石门山地，是子午岭伸向西南的余脉，海拔1300~1855米，面积976.8平方公里，占全县总面积的54%。山体起伏虽大，山势却平缓，大部分还备薄层黄土覆盖。这里是三水河及其支流姜家河的发源地。旬邑县位于暖温带大陆性季风气候,温度适中，雨热同期。由于受地形的影响，境内热量差异明显，为干旱半干旱地区。地貌类型主要为土石山地地貌区和黄土沟壑地貌区。选址区位于旬邑县城东段，用地范围基本平坦，海拔在1010米左右，地形南高北低，东高西低，高差在0.9-1.2米之间。3.2.3供电条件项目区电力供应充裕，线路布局合理。项目建设用电由旬邑县110变电站供电线路解决。3.2.4给排水条件（1）排水系统采用生活、雨水合流排水系统，枝状布置，埋地敷设，排水管道选用钢筋砼管，水泥砂浆接口。57陕西轩诚项目管理公司 （2）生活污水主要为粪便污水和洗浴废水，对生活污水采用化粪池处理达标后统一排出。（3）排出污水必须经过处理达标后统一排出。（4）雨水经道路流入雨水口，汇入雨污合流排水管道后，统一排入排水管网。3.2.5区位交通：该项目选址在县城东区，交通四通八达。县城东段的阳光大道和育才路两条城区主干道从选址南北两侧而过，接通了过境的旬耀公路、211国道和城区其他街道，到县城中心、到汽车站步行只需20分钟左右，交通十分便捷。该区“五通”条件具备。道路、排水、供水管网、电信管网、有线电视、路灯等形成比较完善。建设场地土地较平整。3.2.5材料供应条件本项目建设所需三材可由当地及周边市县采购供应，建筑所需石灰、砖块、碎石等辅助材料属项目区优势资源，供应充足，可满足项目建设需要。3.2.6用地条件陕西省人民政府下发的《陕西省保障性住房管理办法》规定：“保障性住房建设用地应当纳入年度土地供应计划，指标单列，应保尽保。市、县（市、区）人民政府应当进一步提高审批效率，对于急需建设的保障性住房项目应当优先使用政府储备土地，采取即报快批方式，缩短审批时限，加快供地速度。廉租住房、政府投资的公共租赁住房和经济适用住房建设用地采用划拨方式供地。”项目建设符合旬邑县国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。57陕西轩诚项目管理公司 3.2.7建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。57陕西轩诚项目管理公司 第四章项目建设规模、内容依据《住宅设计规范》、《城市用地分类与规划建筑用地标准》、《城市居住区规划设计规范》、《民用设计通则》，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体，创造出市场能够接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。经济适用房住宅小区从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。（1）根据旬邑县城区规划，该保障性住房安居小区总占地面积20万平方米，其中廉租房项目区占地面积约2万平方米（合30亩），本期规划的2013年廉租房项目区占地面积4000平方米（合6亩）。（2）本期规划的2013年廉租房项目，为单幢楼房，一个单元，按一梯六户25层框架剪力墙结构楼房规划建设，建房套数150套，总建筑面积7500平方米。（3）功能标准：按照廉租房建设规模要求，本住宅家庭小型化，户规模以3口户为主，套型面积50平方米，套型均为两室一厅一厨一卫。（4）主要建设内容：本工程建设内容包括建设用地的征用；住宅楼的土建安装装饰工程，给排水工程、电器工程、采暖工程；室外总体工程包括院落、道路硬化工程、绿化工程、室外给排水工程、电照工程、采暖管网工程、围墙、大门等工程的施工。57陕西轩诚项目管理公司 第五章工程建设规划设计方案5.1建设模式与设计理念5.1.1建设模式旬邑县2013年廉租房建设项目将委托建筑专业设计院精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《住宅楼建筑设计标准》。5.1.2设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合《城市居住区规划设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使人居生活环境更加优美舒适。（3）服务定位：本项目以城镇低收入者为安置对象，主要解决城镇贫困无房家庭的居住问题。5.2建筑设计规范5.2.1设计原则旬邑县2013年廉租房建设项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善，安全卫生，适度超前的要求。既要考虑远期规划，又要保证本期建设规模，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。5.2.2设计依据1)《住宅设计规范》GB50096-1999；2)《民用建筑设计通则》(JGJ37)；57陕西轩诚项目管理公司 3)《民用建筑热工设计规范》(GB50176)；4)《民用建筑节能设计标准》(JGJ26)；5)《建筑设计防火规范》(GBJ16--87)；6）建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；7）建筑结构荷载规范》GB50009-2001；8）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001；9）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；10）《砌体结构设计规范》GB50003-2001；11）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；12）现行其他相关专业设计规范及规定等；13）《旬邑县城市总体规划》、《旬邑县城镇廉租住房保障办法》、旬邑县住建局出具的本项目规划设计条件、规划用地红线图、目标客户需求特点。5.3总平面布置5.3.1总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于居住人群的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）和《住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对保障性住房安居小区的不同需求。1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与小区居民生活的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。57陕西轩诚项目管理公司 3、室外空间主要布置道路、公共活动区、绿地、停车位等。4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。小区全部建设完成后要达到建筑物错落有致，住宅楼设施完备，居民小区鲜花簇拥、绿树成荫。5.3.2总平面规划基本要求⑴规划布局力求具有整体性、经济性、时代性、超前性，成为县城东区住宅区的有机组成部分，使新建住宅与周边建筑物协调一致。⑵坚持“以人为本”的规划设计原则，着重于环境的立意和刻画，创造一个方便、安全、舒适、和谐的人居环境。⑶住宅建筑设计力求达到居室方便、舒适、安全、居住生活空间功能布局合理，设施齐全。⑷总图布置满足规划要求。5.3.3总平面布置方案根据旬邑县城市建设总体规划要求、周边环境以及地形情况，因地制宜灵活布置各住宅楼。在进行绿化布局和道路工程布局时，注意与周边街道及道路的协调一致。依据项目单位对本小区的总体功能规划，拟建小区为保障性住房安居小区，内部分别布置有廉租住房和公租住房、经济适用房、限价房。住宅区出入口设计为：新建住宅区在靠近旬东大道和规划建设的河提路等城市道路，在南、北、西三面均设置出入口和消防通道。57陕西轩诚项目管理公司 依据周边建筑的整体走向，拟建廉租、公租房住宅小区整体建筑布置为南北向。平面布局规划为：在用地范围中心地带设计一条主干通道，道路宽度12米，与小区两边的主干公路水平连接，形成该小区的主线。在道路两侧各预留3米人行步道后，分别在东西两侧布置多层住宅楼。其中廉租房楼房布置4幢，分别在小区沿主街道东侧布置建设。在小区住宅楼东西两侧各布置一条5米宽的辅道，满足人流、物流通行需要。5.4建筑方案5.4.1设计理念在规划设计中，本项目将采用“新城新生活”的理念，用社区型的开发模式打造整个居住区，将公益设施与环境绿化同步配套到位，从而在有限的土地资源中，创造出更多更适宜人们居住的生活空间，最大限度地满足人们的各种需求。“新城新生活”所倡导的“社区型”开发模式，超越了小区“配套”的常规概念，主张通过营造与公共空间紧密结合的城市商业氛围，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、就业都能在社区中得到解决，弥补边缘社区缺少城市人气的缺陷，从而使百姓能够安居乐业。力求在规划中将本项目设计成标准化、多样化，节约用地，节约能源，节约用材，节约用水等可持续发展的住宅。设计中应注意以下理念：1、城市公共绿地的延续。建筑作为场所与空间的载体，是一个与基地环境相互认可、吸收并整合的结果。公建和住宅在这样特定的基地环境中，一方面建筑接受基地环境的特制要素不断修正自我，达到与环境的和谐；另一方面环境接受建筑的介入使自身增色。2、强烈的文化氛围和生活气氛。旬邑是人类文明的发源地，聚集地之一，建筑应该体现出简洁、大气、典雅，所营造的空间氛围包含着文化交流和时代发展所必需的某种超逸情怀，切忌跟风和浮躁。3、新建筑应体现理性和浪漫的交织。全面提升整个区域的文化品质和格调，理性体现了追求科学的基本态度，浪漫表达旬邑县57陕西轩诚项目管理公司 人民的理想和青春活力，尤其是在科技迅速发展的21世纪，其建筑空间和环境应具有更大的包容性、开放性和时代性。4、设计坚持“以人为本”。以居住者为中心，体现高效、开放、灵活的特点，并且在建筑尺度上体现人性化。建筑的风格之间要巧妙联系，风格统一，和室外的环境有机结合，做到城市设计、建筑设计、景观设计三位一体的整合。5.4.2设计原则针对本项目的发展定位，设计中应遵循以下原则：1、地形原则。充分分析现有地形、地势、及周边道路关系，确定主要出入口的合理位置。2、人本原则。贯彻“以人为本”的思想，以建设高品质环境的居住小区、生态型居住区为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的住区。3、特色原则。在整体格调统一的前提下，强调住区环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。4、市场原则。以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性及灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产项目的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。5、科技原则。努力将新观念、新技术、各种材料与传统的居住生活要求有机结合，提高住宅功能质量和居住环境水平，为居民提供舒适、安全、经济、科学的现代居住空间。发展新型节能型住宅。5.4.3总体布局综合考虑旬邑县保障性住房小区的地势特点，整个小区规划力求整体性及规划概念的统一性，总体布局可概括为“一轴、两区。”1、一轴。整个项目沿中轴线设置一条南北57陕西轩诚项目管理公司 贯通的景观带，以解决观景交通以及建筑与周围景观协调的问题。2、两区。自东向西分为两个区域，东区为廉租房、公租房区域，西区主要为经济适用住房、限价房区。南、西、北面临街设置公建及商业用房，中间用绿化带分割。3、三点．住宅区主要设置有三个景点，分别为主入口广场、公建、景观轴交叉点。在居住区大片层面上，采取以组团为分布模式，提高社区凝聚氛围。在用地拐角处绿化隔离带中设置儿童及老人的活动健身场地。各组团以绿化布局作为交接面，既可以突出各自组团的性质，又为小区整体提供最长的景观界面，又能起到分割各组团，将绿化景点系统化的作用。小区内布设有一类建筑，均为高层建筑。5.4.4绿化景观小区内景观结合旬东大道大景观，形成大景观内套小景观，达到内秀与外刚的完美结合。景观构成要素由小河、假山、草坡、小径、攀藤花架等构成，沿小区主轴线设置一条南北贯通的豳风文化景观长廊带，即可以把小区贯通，又可以观赏景物，创造出丰富的沿街线性空间。5.4.5道路交通道路系统由城市道路、小区道路、尽端路、步行道路组成。城市道路指小区外围城市交通干道，基地南侧为旬东大道；小区级道路指小区内主要的对外联系道路，车行道宽度为7米，两侧设2.5-3米人行道；小区内尽端路是组团内部联系道路，路宽为4米，尽端设置12×1257陕西轩诚项目管理公司 米的回车场；步行道路系统由小区内绿化步行道和机动车道两侧的人行道组成，一方面方便的与城市交通系统相联系，另一方面在小区内部与小区绿化景观系统合而为一，主要步行系统由小区组团分隔绿带、绿化隔离带等构成，将各部分室外空间、景观空间、绿地、配套空间联系在一起，创造出人性化的住区户外空间。场区内停车分为临时停车。多层住宅区结合楼间道路设置一定数量的临时停车位；访客临时停车位设置于入口广场和小区入口处周边。5.4.5廉租房建筑设计方案本廉租房工程建设总体要求：适宜人居环境要求，做到建筑和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调有序。在套型基本面积达到国家预定的目标的前提下，进行正面装饰。场区地处旬邑县城东部，南面为旬东大道，西临规划建设的旬邑县公安局，为旬邑县东部新城区的中档地段。（一）住宅选型《旬邑县城镇廉租住房保障办法》规定廉租房面积不得超过50平方米的标准户型，规划户型中全部为北入口。l、保证朝向和良好通风，窗户及入口设计与景现环境紧密结合，保证户户有阳光、窗窗见美景。2、住宅套型设计注重实用性，考虑住户多样性的需求，结合现代居住特点，设计具有时代感的平面户型，如玄关及储物间的配置使住户的居住生活更加方便。3、结合不同的面积标准设置不同的开间，最大限度地保证可使用面积。厨卫设计简洁，比例适度，考虑厨、洁具的布置，使住户使用便利。4、充分利用屋顶平台设置阁楼，提高建筑的利用率，改善热环境，同时也丰富了建筑的外观。(二)造型特点1、廉租房住宅楼建筑依据一般民用住宅设计风格进行。单体设计体现居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，并注意单体局部和整体效果，采取不同的处理的手法，使单位建筑美观雅致，在考虑保障性用房特点的同时，注重内在质量和外在美学。57陕西轩诚项目管理公司 2、立面可考虑采取三段式手法，下部采用红色霹雳砖，中部采用浅灰色霹雳砖，顶部为白色高级外墙涂料；力求在对比中不失和谐与统一。3、考虑到与周围及其他建筑相协调，拟采用灰色主调；运用简洁的手法和流畅的线条，为求创造典雅大方和具有高雅现代气息的住宅建筑。4、建筑外立面设计色彩纯朴，性格稳定，新颖独特，虚实对比强烈，突出了建筑的挺拔感和立体效果，简洁而明快。5、平面设计中充分考虑了动静分区，阳台处大面积落地玻璃的采用，充分满足采光及通风的需要，同时在设计中也应满足卧室、卫生间等的私密性要求，力求创造一个舒适、怡人的居住空间。6、平面设计：根据使用功能，住宅空间布局，条式结构可根据灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。规划2013年廉租房工程为单体楼房，用地平面长23.2米，宽19.1米，面积约450平方米，设计为地上25层地下1层，一个单元，单层6户，每户建筑面积50平方米。设置电梯2部。7、立面设计：立面造型设计突出徽派住宅建筑特色，考虑与周围城镇环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使用区建筑轮廓线优美和富变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。规划楼体总宽22.2米，按地上25层楼房设计，楼体总高76.95米。（三）结构设计方案根据工程初步规划，本工程采用框架剪力墙结构。抗震设防具体根据GB18306-2001《中国地震动参数区划图》以及旬邑县地震行政主管部门确定的抗震设防要求，按照6度进行抗震设防；住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《陕西省城镇住宅建设标准》和有关规范。工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：57陕西轩诚项目管理公司 1、基础选型及处理：本工程地基拟采用CFG桩人工复合地基，剪力墙下平板式筏形基础。根据地基条件、软土层的分布和实际地质勘探结果，确定条形基础采用的方法和工艺，以保证质量。为保证基础设计的准确合理性，要求建设方在设计方进行施工图设计之前，提供施工图设计阶段的工程地质勘察报告。2、墙体结构：拟采用框架剪力墙结构；混凝土等级基础素砼垫层为C15，其余所有构建均为C30；钢筋分别采用HPB300级钢，HRB335级钢和HRB400级钢；填充墙正负零以下采用MU10粘土实心砖，正负零以上采用MU2.5非承重大孔空心粘土砖M5水泥砂浆砌筑。（四）室内外装饰本廉租房住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。1、内装饰：各厅室均为普通水泥地面、乳胶漆内墙，既为进住用户装修提供条件，又可降低造价。厨房、卫生间地面铺设防滑面砖，内墙贴瓷砖到顶，卫浴设备由入住户自行选装。2、门窗。外窗采用铝合金或中档塑钢材料，门及内窗为中档木质材料。3、外墙面：合理选择不同色彩的高档霹雳砖和外墙防水涂料，以强化视觉变化。57陕西轩诚项目管理公司 第六章公用配套设施小区设有绿地、室外活动场所、室外消防、配地房、公共照明及火灾报警系统、闭路电视等。依据初步规划方案，本保障住房安居小区室外工程主要建设内容为：给排水工程、普变配电工程（强电）、照明工程、道路及绿化工程等。6.1交通组织本小区廉租房项目区的交通由铺筑12米宽混凝土主通道，南通旬东大道，西接育才路，北同河提路，在小区的路口设小型停车场。6.2供水排水本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。进入管径为DN100-DN300，由水厂主干管道预留口接入，排水管道安装以暗渠为主，供水管道安装为地下敷设。公共、生活、消防合一，并按防火规范要求设消防栓。按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：①用水标准和用水量：住宅生活用水：60公升/人·日，K=0.6；初步估算，本保障性安居住房小区住户住宅生活用水及消防用水每天约120立方米，本期廉租房住户住宅生活用水及消防用水每天约30立方米。城镇自来水进水管不小于DN100，设一组水表装置。②消防组水系统。普通消防供水系统：由供水干管设消防栓和立环供水系统提供。③室内外排水：室内污水排放量按供水量的57陕西轩诚项目管理公司 85%-90%估算，小区本期廉租房住户约27立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入街区排污管道。建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。雨水按水污分流制排入街道排水管网系统。雨水直接排入室外明沟，采用重力流直接排入城市排水管网，污水主要为生活污水，生活污水通过项目地块的4个排污口排入市政污水管，污水管管径600mm，管网总长度771m。6.3供电①供配电系统。供电电源及电压：供电电压为10KV电源，从小区内配电室增容后接出。本项目用电负荷主要以应急照明、普通照明、电器设备等。根据目前的用电水平和国家有关标准，其用电设施按商业营业用房50W/m2、住宅40W/m2，加上室外照明及设备用电并考虑同时系数和需要系数等因数，估算本住宅小区用电总负荷为12000KW。本期廉租房项目用电总负荷为2200KW。②照明及电力设计。本项目供电来自旬邑县电业局，所处电网名称为站地线，其供电能力充足，能够保证项目建设及项目建成后所需的用电要求。应采用双回进线电缆埋地引至变电间，本工程拟选取S11－10/800KVA变压器两台，低压开关柜选用抽屉的开关柜，一般电力电缆选用阻燃型VV22型电力电缆。配电方式：每户户内设分户箱，按5KW/户计算。区外景观照明照度标准按国家标准GB133-90的中值选取。6.4弱电设计本住宅区在旬邑县城区东段，通信主干线贯穿项目地，完全满足项目的需要。住宅、办公和公用通信设施及宽带网的接入，由当地电信部门实施解决。小区通信线路由县城市话网直接引入；数据语音均采用100Mbid57陕西轩诚项目管理公司 高速传输方式，用五类传输线；小区CATV电视系统由县城光纤电视网引入，每用户设2-3个电视用户盒。6.5消防①建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。②小区室外按规范设消火栓。③根据小区消防用水量利用小区自来水管网设消防拴，以满足消防的要求。6.6环境保护本工程主要污染源是住宅生活污水、固体垃圾污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排入城镇污水管道；固体垃圾：采用袋装方式收集处理，防止二次污染。57陕西轩诚项目管理公司 第七章环境保护与节约能源7.1环境保护7.1.1环境保护标准1）《大气污染综合排放标准》GB16297-1996；2）《城市区域环境噪声标准》GB3096-93，《建筑施工场界噪声限值》(GBl2523-90)；3）《污水综合排放标准》GB8978-1996。4）陕西省人民政府关于颁布《陕西省建设项目环境管理细则》的通知（陕政发（1988）186号）。7.1.2建设地点环境现状本项目建设地址位于旬邑县城东区，区域附近空气、声环境质量状况良好，适合本项目的建设。本项目建设采用城市供水管网供水方式，且取水量很少，无大的取土工程，对生态环境和水土保持不产生影响。但在设计、建设和使用中要实行环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。7.1.3主要污染物和污染源1、工程建设期（1）工程建设时由于车辆运输等原因，会使交通变得拥挤和频繁，易造成交通问题，这种影响将随着工程的结束而消失。（2）工程施工期间，开挖和运输的泥土通常堆放在施工现场，直至施工结束，长达数月。堆土裸露，车辆过往，满天尘土，使大气中悬浮颗粒物含量骤增，使场地的环境整洁难以保持。57陕西轩诚项目管理公司 （3）施工期间的噪声，主要是施工机械和建筑材料的运输等。特别是夜间。（4）施工时，工人临时食宿地的水、电及生活废弃物，若无妥善安排则会影响施工区的卫生环境。（5）施工期间将产生许多废弃物，如车辆装载过多时导致沿途废弃物散落等，都可能对环境产生影响。本工程建设内容主要以土建为主，土方的开挖和运输量较多，在施工过程中产生大量粉尘，同时施工机械本身产生废气及烟尘，水泥、沙子、石料的采集、搬运、筛分产生粉尘，沥青熬制过程中产生沥青烟等，这些对大气环境产生影响。施工中应加强管理，对运送散体物质的车辆应用篷布盖严，避免运输过程中产生粉尘污染；正在施工的场地应经常洒水，以达到降尘、抑尘的目的。2、建设项目对周围环境的影响1、废气。本项目热源为煤锅炉，煤在燃烧中会有烟尘排放。2、废水。项目建成后，基本无废水产生，废水主要来源于生活污水。3、废渣及废弃物。废弃物主要是生产产生的废品、废渣以及生活废弃物。4、粉尘。粉尘主要是在建设过程中产生的粉尘在空气中造成的少量粉尘污染，项目建成后无粉尘污染。5、噪声。主要来源于锅炉、水泵房、热力交换站生产过程中产生的机械噪声，会对场区内的环境带来一定的影响。7.1.4治理措施（1）污水57陕西轩诚项目管理公司 施工材料如沥青、水泥、油漆等化学品应远离地面水，以防外溢污染地面水；工区所积雨水应排至市政雨水管道；施工人员的生活污水应达标后就近排入市政管网。（2）噪声施工期的噪声主要来自施工机械和运输车辆。对于工程建设期交通特别繁忙的道路要避让高峰时间(如采用夜间运输)。施工期间施工机械采用有减振消声装置的机械，避免在干扰居民休息的时间进行施工，同时调整施工作业时间及同时施工作业的施工机械数量，满足《建筑施工场界噪声限值》(GB12523－90)，施工期的噪声限值为：推土机、挖掘机、装载机：昼间75dBA，夜间55dBA；各种混凝土搅拌机、振捣棒、电锯；昼间70dBA，夜间55dBA。施工车辆，特别是重型运载车辆的运行路线和时间，应尽量避开噪声敏感区和敏感时段。文明施工，尤其在夜间，尽量减少机具和材料的撞击。一般不允许晚上十一点至次日上午六时内施工。对夜间一定要施工的工序，应对施工机械采取降噪措施，并在工地周围设临时声障之类的装置，以保证项目区周围的声环境质量。（3）生态地基开挖工程直接破坏植被，扰动土壤，在施工范围内造成一定的水土流失。对裸露面在施工中或竣工后应进行整治、植草绿化、及时加固，最大限度的恢复植被，使因该工程占地而失去的植被得到有效补偿，施工期的临时工棚、料场等临时占地，待施工结束后，应立即全部进行复垦和绿化，减少植被覆盖度。绿化在防止污染、保护和改善环境方面起着特殊作用，它具有较好地调温、调湿、改善气候、绿化空气、减弱噪声等功能。根据项目的总体规划，考虑充足的绿化区，能够保持良好的生态环境和卫生环境。（1）固体废物对于施工中的尘土飞扬，建议采取定期清扫、定期洒水等方法解决。建设过程中所产生的砖块、沙子、包装废料等垃圾、施工人员的生活垃圾(57陕西轩诚项目管理公司 如蔬菜叶、瓜果皮、废纸等)应集中堆放，及时运至垃圾场集中处理。对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作、生活环境卫生质量。在项目运行期间，根据中共中央提出的加快建设环境友好型社会的目标要求，针对本项目“三废”对周围环境的影响情况，制定环境保护治理措施方案，实现国家规定的环保要求。锅炉烟尘。应选用高效节能环保型锅炉减少烟尘的排放，确保达到国家规定的标准。污水处理。按照生活污水处理标准，实现生活污水达标排放。废渣和废弃物处理。对生活垃圾分类集中放置，及时清运。粉尘治理。建设过程中产生的粉尘，除尘达标后排放。噪声控制。对噪声必须采取综合处理措施：选用自动化程度高、振动相对较小的设备；机械设备应尽量选用低噪音设备，对于噪音较大的设备设置减震装置；建筑材料采用吸声、隔音材料。在本项目区内进行植树造林和绿化带，建立绿色生态屏蔽，降低本项目噪音对周边环境及本项目区内工作生活的影响，降低噪声等级和分贝强度，满足环境保护的相关要求。绿化设计应本着投资少、收益多、易管理的原则，在选择树种时，根据当地暖温带半干旱的大陆季风气候的特点，选择根系发达在此地大量生长、对土壤要求不高的树种，并可抑制粉尘、吸收有害气体。7.1.5环境影响评价本项目实施以后，周围环境不会产生新的污染。项目产生的废水、废渣、废气、噪声均可以得到有效的控制和治理。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准达标排放。针对项目建设期中产生的污染，经过综合、科学的治理以后，均可达到国家规定的标准。本项目运营期产生的废水、垃圾等均可得到有效的治理和最大限度的综合利用。所有排放物可以做到按国家规定的排放标准排放。57陕西轩诚项目管理公司 7.2节能7.2．1概述：能源是人类赖以生存的物质基础。在当今世界，能源和环境，是全人类共同关心的问题，也是关系我国社会发展的重要问题。我国正处在经济发展的重要阶段，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，工业化、城镇化进程的加快，能源需求将大幅度上升。我国能源正面临以下严峻的形势：一是储量严重不足，我国人均能源资源占有量仅为世界平均水平的一半；二是能源利用效率远低于世界先进水平，我国的能源利用效率目前仅为33％，比发达国家落后20年，相差近10个百分点；三是以煤为主的能源结构导致环境污染严重；四是大量进口石油严重威胁国家的经济安全。能源大量消耗和环境严重污染的粗放型经济增长模式，影响全面建设小康社会总目标的实现。能源是中国崛起的动力，也是制约我国经济社会发展的重要因素。要缓解能源约束，减轻环境压力，保障经济安全，实现可持续发展，必须按照科学发展观的要求，高度重视行业节能措施的制定和推行。节能是解决我国能源问题的根本途径，是当前经济工作的一项紧迫任务，是全面落实科学发展观的本质要求。要从战略和全局的高度，充分认识加强节能工作的极端重要性和紧迫性，增强忧患意识和危机意识，增强历史责任感和使命感，把节能摆在更加突出的战略位置，采取更强有力的措施，努力实现“十二五”节能目标，促进国民经济又快又好地发展。7.2.2节能规范和用能指标1、《节约能源法》（1998年1月1日施行）；2、《中国节能技术政策大纲》(2006)；3、《节能中长期专项规划》(发改环资[2004]2505号)；4、《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GBl7167-2005）；5、《节电措施经济效益计算与评价》（GB／T13471—1992）；57陕西轩诚项目管理公司 6、《节约用电管理办法》（2000年12月19日发布实施行）；7、《节电措施经济效益计算与评价》（GB／T13471-1992）；8、《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；9、《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》(国家发改委[2005]第65号)；10、《民用建筑节能条例》（国务院令第530号）（2008年7月23日国务院第18次常务会议通过，自2008年10月1日起施行）。7.2.3节能措施及效果分析1、建材节能水泥采用新式干法工艺生产的水泥，钢材采用普通钢材，墙砖采用环保节能砖，不使用粘土砖，可有效节约土地资源，降低能耗，具有良好的经济效益、社会效益和环保效益。2、工艺节能采用先进的建筑技术节能，该项目采用具有国内领先水平的塔吊施工、桩基地基处理、水泥搅拌等建筑技术，机械化程度高、可连续生产，可以节省大量的人力、物力。3、设备节能所有机电设备及电气设备均选用国内新型节能产品，尽可能降低装机容量，达到节能目的。该项目主要机电设备为变压器和配电、电控设备、三类电梯、消防水泵、小区加压水泵等。采用新型节能变压器和配电、电控设备。对于负荷波动的设备采用变频控制，在变电所内安装电容补偿屏，提高功率因数，减少无功损耗，实现节能运行。4、电器节能为了节约和合理地利用能源，该项目通过优化设计，优先采用先进的节能措施和节能产品，以期获得更好的节能效果。选用高性能的节能型S1057陕西轩诚项目管理公司 变压器以减少变压器自身的损耗，较S9型节省电能大约5％左右。在电气设计方案中，将变压器及电力室设在靠近负荷中心处，以降低线损。在电力室0.4千伏母线设置了低压功率因数自动补偿装置，使功率因数达到0.9以上，减少了系统无功损耗。采用铜芯电缆减少线缆损耗。采用新型节能灯具，采用节能型高压钠灯照明，减少照明灯具，节约能源，便于检修。5、节水本着节约用水的原则，对生活和建设用水采用敞开式循环水系统，生活废水经简易处理后重复利用，节约原水。供水系统采取防渗、防漏措施。如供水管网等配件要符合标准，提高耐用度，防止漏水，以达到应有的节水功效。供水系统采用分户计量，有效的防止水资源的浪费以节约用水，并推广和采用节水设备和节水技术。7.3消防及安全1、设计依据及标准规范(a)中华人民共和国公安部令第30号《建筑工程消防监督审核管理规定》；(b)《建筑设计防火规范》(GBJl6—87)(1995年修订版)；(c)《建筑灭火器配置设计规范》(50166—92)。2、建筑防火本项目建筑执行“建筑设计防火规程”(GBJl6—87)。建筑防火应符合国家现行有关建筑防火标准的规定。建筑物的耐火等级：建筑物一级。3、消防措施(a)建筑单体周围道路一般宽度大于5m，有障碍处的净高度大于4m，可作为消防车道使用。(b)57陕西轩诚项目管理公司 在进线电缆沟内安装防火墙、防火门，电缆竖井和电缆穿墙孔采用耐火材料堵墙。在易发生火灾处使用电线槽盒，公用重要回路如直流电源、消防报警、架空电缆等处采用防火材料。(c)电气系统设计中，确保电器设备、弱点系统、计算机网络系统等保护接地系统的可靠性。57陕西轩诚项目管理公司 第八章组织机构设置及能力建设本项目建设管理中的组织机构与能力建设是项目顺利实现的前提条件和组织保障。实施项目的能力建设是项目赖以实现的工具和手段。它主要通过投资控制、进度控制、质量控制、合同控制、信息管理、安全管理、组织和协调等手段，通过项目的动态控制保障项目的实现。因此，项目建设管理机构体系的建立以及相应的机构能力建设，是本项目顺利了实施并可持续发挥效能的关键所在。8.1项目管理组织机构体系8.1.1组织机构设立本项目由旬邑县政府主管，旬邑县住房和城乡建设局负责实施。为确保各项工作有序推进，顺利开展，如期完成，在旬邑县政府的统一协调、领导下，遵循“分级管理，责任明确，协调高效，确保质量”的原则，由旬邑县政府成立旬邑县2013年廉租房建设建设项目领导小组，各尽其责，协调工作。8.1.2组织机构职能构成项目领导小组的主要职责是负责项目申报、项目前期的准备和项目的规划与设计。项目资金使用管理组主要职责是负责资金拨付以及资金的使用监管。项目工程实施组的主要职责是负责项目的工程招标、施工管理以及工程决算。项目领导小组的各成员部门要按照各自的主要职责、部门职责和服务内容。各司其职，各尽其责，既分工又协作，同心协力，以实际行动做好旬邑县2013年廉租房建设项目。57陕西轩诚项目管理公司 8.2能力建设项目领导小组的主要负责人为旬邑县县长，将项目建设作为旬邑县的重要任务来完成。领导小组办公须抽调高素质的业务干部，主要包括项目评估、项目管理、财务预算等方面的专业人员，以及熟悉项目运营管理的干部参与领导小组办公室的日常工作。并对相关人员进行培训，从而确保项目的顺利实施。8.2.1培训方式培训计划是加强机构能力建设，确保本项目按计划实施的关键环节。为此，本项目要求各级管理部门需配备必要的管理人员、技术人员，对参与项目是与运营的各级各类人员进行多种形式的培训，提高业务素质及项目管理能力。培训方式采用多层次、多途径、灵活多样的形式进行。可选派年富力强、有较高理论知识及管理水平的项目管理人员参加项目管理了实施培训班，学习项目管理及实施规范，应用于项目建设。在项目建设中适时举办相应的研讨班、交流会、讲习班和现场观摩等，及时解决项目准备、实施过程中出现的各种技术难题。8.2.2培训对象及目标1、高层次管理决策人员即各级项目管理部门的主要领导，以提高管理决策能力、管理水平。2、技术骨干及县级管理干部即项目建设中的中、青年技术骨干和管理人才，以迅速培养提高管理人员项目实施与管理能力。57陕西轩诚项目管理公司 第九章建设管理及项目招标9.1项目管理公共租赁房项目的建设实施，涉及面广，问题繁多，在项目建设过程中，必须要结合建设条件，发挥建设单位和协作单位各自的优势，加强工程管理，科学合理地组织施工，确保工程有序进行，以节省投资，加快进度。9.1.1质量管理项目批准后，承建单位应严格按照国家对工程项目建设管理的有关规定和程序，开展施工建设。对项目建设工程质量负主要责任的领导、参建单位的领导人和直接责任人，实行工程质量终身追究制度。同时，根据工程特点，项目应从建筑材料、设备安装以及施工质量等方面加强质量控制，坚持质量高标准，质量控制规范化，建立和健全质量保证体系，使质量管理工作制度化。要实行工程监理制。项目建设过程中，招投标选定有资格的监理单位，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。把住材料、设备选用关和开箱检验关，要将主要材料、设备的产地、品牌、性能列成表格，纳入合同，对有疑问的材料还要做理化、力学试验，用科学的方法处理，严把工程质量关。项目在建设过程中，工程建设领导小组要结合建设条件及项目资金情况，充分发挥施工单位和监理单位的优势，节省投资，加快进度，争取早开工、早建成、早见效益。一是实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量负主要责任的领导、对参建单位和领导人和直接责任人，实行工程质量57陕西轩诚项目管理公司 终身追究制度。二是项目建设由要求专业的施工队和技术人员严格按照国家标准进行施工，施工人员需获得必要的国家职业资格证书。三是应将项目的情况建立档案，做到统一组织、统一规划设计、统一技术标准等。四是严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受发改、建设（房管）、财政、审计等部门和社会舆论的监督，项目建成后，按照有关规定进行严格的竣工验收。9.1.2进度管理针对工程特点要求承包商合理安排建设进度，根据工程前后逻辑顺序组织工序交叉和立体交叉施工，以提高效率，控制工程总进度计划，设计实验与施工要交叉进行，可采取流水施工，多工种要交叉作业，立体交叉施工，以确保工程有序进行。9.1.3合同管理合同管理贯穿于合同谈判签定、履行、合同期满直至归档全过程。工程要体现合同公平、程序公开、公平竞争和机会均等性。实行全过程合同管理，每个合同都有专人管理，使得每个分项工程都处于有效的控制之下，以确保整个工程的顺利完成。9.1.4资金管理该项目在建设过程中要及时支付工程款，防止承包商以此为由拖延工期，对项目资金实行分阶段收报帐管理，对不达进度、不合质量标准的工程坚决不予验收和拨付资金。对项目资金实行专账管理、专款专用，严禁挪用和挤占。9.1.5现场管理57陕西轩诚项目管理公司 工程建设期间，将会有多支队伍共同施工，形成联合作战的格局。要确保施工现场有条不紊、文明施工。要以系统、合理、可行原则，加强现场管理，组织科学文明施工。根据不同施工阶段制定不同的总平面图，以总平面图为依据检查各分包商文明施工的落实情况。结合施工现场周边为城市繁华地区，人员拥挤、复杂的情况，对出入施工现场的人员要制定相应的管理制度作为基本行为准则，以保证施工现场人员的管理得到有效的控制。9.1.6项目实施准备工作：编报项目建议书及批复，编制可行性研究报告及评估、论证、批复、准备设计资料等。勘察设计：场地测量勘察、初步设计及审批、施工图设计。施工准备：仪器、设备采购，落实协作关系。土建施工、设备安装与调试等。竣工验收：交工验收，投入使用。为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度的交叉。9.1.7项目建设工期与实施进度安排（1）项目实施计划。基于本项目的建设内容以及项目建设单位的实际情况，本项目将加强建设管理措施以缩短工期，是项目早日建成运营。建设进度初步安排为2年。（2）建设工期。本项目拟定建设工期1年半，即从2013年1月至2014年6月，确保2014年7月工程建成全部投入使用。（3）项目实施进度安排第一阶段：准备阶段。该项目计划自2012年6月--2012年12月底前完成项目立项、勘查设计、征地、工程施工招标、资金筹措等前期各项准备工作。第二阶段：实施阶段。1、2013年1月～2013年10月，完成主体工程；2、2013年11月～2014年6月，完成附属配套工程建设；3、2014年7月，全面检查验收。57陕西轩诚项目管理公司 第三阶段：运营阶段。2014年7月后，开始交付使用。9.1.8运营期管理1、完善住房保障法规政策体系。目前，住房保障管理方面的法规、政策还不完善，尚未形成一个完整的体系。因此，要使住房保障体系更完善，就要先完善住房保障管理方面的法规、政策，公租房管理部门将按照国家和省里的相关政策规定，及时出台实施土地、财政、税收、金融等支持住房保障的规章、政策，使保障制度更加规范、系统。2、实施规范化管理。做好城市低收入家庭住房档案的建立和管理工作，进一步完善住房保障制度的准入、退出机制，不断完善动态管理机制，这是确保住房保障制度良性运转的关键。将围绕这些工作，出台政策，完善制度，规范工作程序，确保住房保障工作规范化运转。3、积极探索完善住房保障工作的新路子。为加快住房保障工作进展，将在努力做好各项工作的基础上，在住房保障方式、住房保障标准、住房保障范围、保障性住房建设模式等方面开展政策研究，努力探索完善住房保障工作的新路子，确保住房保障水平与经济社会发展相适应，让更多低收入家庭共享改革发展成果。4、建立健全各项工作制度。贯彻落实公共租赁租房管理办法等各项规定，建立健全申请、审核和公示制度。做好申请人家庭收入、住房状况的调查审核，完善轮侯制度，特别是强化公共租赁租房的年度复核工作，健全退出机制。坚决查处弄虚作假等违纪违规行为和有关责任人员，确保各项政策公开、公平、公正落实。557陕西轩诚项目管理公司 、明确公共租赁租房保障方式。城市公共租赁租房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以实物配租为主、货币补贴为辅。通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力。租赁补贴标准由县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定。其中，对符合条件的城市低保家庭，可按当地的公共租赁租房保障面积和市场平均租金给予补贴。实物配租应当优先面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需救助的家庭。6.确定并公布住房保障标准。公共租赁租房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准，由当地政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合城市经济发展水平和住房价格水平确定。公共租赁租房保障面积标准，由政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素确定，并报房管部门备案。公共租赁租房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，由当地政府每年向社会公布一次。9.2项目招标9.2.1招标原则为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和避免工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》和《招投标管理条例》编制了该项目的招投标方案。在招标过程中应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。9.2.2招标方案1）招标范围。项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关主要材料、设备等的采购。2）招标组织形式。根据项目的具体情况，按照国家有关规定，本项目采用委托招标形式，由项目业主委托具有相应资质、从事类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则，确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。杜绝一切漏洞，保证项目顺利进行，达到项目的最初预期和效益。57陕西轩诚项目管理公司 3）招标方式。本项目工程勘察、设计、施工、监理、以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购均应采用公开招标方式，实行合理低价中标的形式，并在省市指定媒介公开发布招标公告。9.2.3招投标程序9.2.3.1招标项目的招标活动由法人单位委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：1、项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后,委托招标代理机构进行公开招标。2、招标人在国家指定媒体上发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。3、项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。（1）勘察设计招标。勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行招标时，公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为乙级以上。（2）施工监理招标。施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为乙级。（3）施工企业选择招标。依据工程的需要，采用总承包方式选择施工企业。本工程要求资质为一级，公开选择投标人。（4）主要材料采购招标。依据项目的需要，公开选择设备生产厂家，投标人的技术水平应符合该项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。57陕西轩诚项目管理公司 9.2.3.2投标1、项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。2、投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。3、投标人拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键性工作进行分包的，应当在招标文件中载明。4、投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。5、投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。9.2.3.3开标、评标和中标1、开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。2、评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并有高级职称或具有同等专业水平。3、评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。4、中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。4、招标备案57陕西轩诚项目管理公司 招标文件发售前须上报旬邑县发改委和招投标站备案，确定中标人后，15日内将中标通知书于签订的合同报发改委备案。项目实施中的招标内容详见下表招投标内有一览表分项招标范围招标组织形式招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√　　√√　　工程监理√　　√√　　土建施工√　　√√　　设备材料采购√　　√√　　57陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告第十章项目开发投资与成本费用估算10.1投资及成本估算依据10.1.1投资估算依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。2、建安工程费用参照项目当地近期类似工程的预、决算资料并结合本项目的实际情况估算。3、项目前期费按《国家计委关于印发（建设项目前期工程咨询收费暂行规定）的通知》（计价格[1999]1283号）计取。4、环境影响评级费按国家计委、国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）计取。5、工程建设监理费按国家发展和改革委员会、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知（发改价格[2007]670号）计取。6.、招标代理服务费按国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知（计价格[2002]1980号）计取7、建设单位管理费参照财政部[2002]394号计取。8、勘察设计费按国家计委、建设部《关于发布<工程勘察设计收费管理规定>的通知》（计价格[2002]10号）计取。10.1.2费用及成本：费用及成本依据国家有关政策估算。10.2投资估算10.2.1估算内容拟建的2013年廉租住房楼总建筑面积7500m2，框架剪力墙结构高层；单户用房按两室一厅一厨一卫设计，规划设置150户入住。69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告10.2.3项目总投资项目建设费用包括住宅楼土建工程费用、室外配套工程费用、征地费用及勘察设计等其它费用。项目总投资估算2130万元。分项投资情况见下表:项目投资总估算表项目工程量(m2)结构形式层数工程造价(万元)经济指标元/m2备注1.住宅楼建设工程7500框架剪力墙261438.821918.432.辅助用房40072.0018003.室外配套工程524.9室外工程15900254.4160配套接进户水21.5配套接进户电49供热交换站2004.征地6亩8414万元/亩5.勘察设计监理费49.65合计2169.3710.3资金来源2013年廉租房建设工程资金总计2169.37万元，其中：申请中央预算内专项补助资金375万元，申请省财政配套资金300万元，地方自筹解决1494.37万元。69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告第十一章项目实施保障为了确保项目顺利建设和工程质量，应制定相应的保障措施。l、健全机构，加强领导。项目启动后，为了切实加强对此项工作的领导，旬邑县成立保障性住房建设工作领导小组，县人民政府县长任组长，主管住建工作的副县长任副组长，成员由县发改、财政、住建、审计、监察等部门主要负责同志组成。领导小组下设办公室（设在住房和城乡建设局），住房和城乡建设局局长兼任办公室主任，抽调专门人员，负责做好项目建设的具体工作。项目实施时，应及时做好规划设计编制、资金准备、工程招投标等前期工作，项目建设单位积极配合，确保各项工作的顺利进行。在工程质量管理方面，要实行项目法人负责制。同时，确定项目主管部门领导为第一责任人，项目实施单位领导为直接责任人，明确各自职责，促使项目早日建成。2、严格管理，保证质量。项目建设过程中，严格按照项目管理办法进行管理，推行项目法人制、招投标制、合同管理制、工程监理制和竣工验收等各项制度，由项目法人对项目全过程负总责。项目的勘测设计、施工、监理和材料等都要实行公开招标，充分体现公开、公平、公正、择优、诚信原则，确保项目建设质量。质监部门对工程质量进行行政监督，委托有资质等级的工程监理机构进行工程监理，对项目实行全过程监督，确保工程质量。3、遵照计划，加快速度。严格按照批准的规模和标准实施，坚决阻止自行变更项目建设方案，随意压缩和扩大投资规模、拖延工期等现象发生，着力控制投资降低工程造价，牢固树立质量第一，安全第一的观念，采取必要措施，加快工程进度，确保项目按计划建成。69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告4、管好资金，提高效益。保障性住房工程廉租房项目建设投资中，包括中央预算内资金、省财政专项配套资金以及地方人民政府和建设单位投入或筹集的项目建设资金，必须专款专用，任何单位、组织和个人不得挤占、挪用、截留。项目建设资金做到专户贮存，专款专用，单独建帐，单独核算。项目单位按上级要求，编制资金到位和投资完成情况月报表，定期上报。按工程进度拨付建设资金、同时严格财务管理，把好资金使用关，提高建设资金使用效益，保证贫困群众住房工程的顺利实施。5、规范验收，程序管理。项目建成后，严格按照有关规定邀请市发改委组织的相关部门验收，并及时办理项目交接手续，明确管理主体，制定管理措施，建立健全工程维修、养护等各项规章制度，确保项目充分发挥效益。69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告第十二章经济与社会效益评价12.1经济评价概述建设项目的经济评价是项目申请报告的重要内容，是项目决策的重要依据。根据国家计委颁发的建设项目经济评价《方法与参数》的有关规定，通过对项目的经济评价来论证项目在经济方面的合理性和技术方面的可靠性，为项目决策和审批提供科学可靠的依据。12.2项目折旧12.2.1工程项目折旧率本项目包括建（构）筑物的建筑安装工程、装饰工程、给排水及供电工程。建筑工程折旧：原值2169.37万元，按50年折旧，残值率3%。年折旧费43.25万元，残值67万元；12.2.2项目折旧与摊销预测项目折旧与摊销预测表（金额单位：万元）序号项目名称折摊年限年折摊额原值残值说明一建筑工程5043.252169.3764.9二三小计43.252169.3764.912.3经济效益12.3.1运营成本估算（1）项目建成投入运行后，按旬邑县相关部门核定的1.5元/平方米.月的租金计算，本期廉租房工程建筑套数150套，7500平方米，月收租金11250元，年廉租住房房屋租金收入13.5万元。69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告（2）年均房屋及设备维修费：2169.37×0.3%=6.5万元。12.3.2资金回收估算每年回收资金为：13.5-6.5=7万元投资回收年限：（2169.37-64.9）÷7=300.6年依据目前市场旬邑县城房屋租赁价格，每平方米约9元/月推算，年可收回租赁费81万元，房屋投资回收期约26.78年。据此推算，低收入家庭通过政府廉租房的政策施行，实际每年每户可节省租房费用4500元。12.4社会效益分析旬邑县2013年廉租房建设项目属社会公益项目，经济效益收入甚微，依靠的是各级政府的扶持支持，项目的主要效益在于社会效益。1）廉租房的建设，是关心弱势群体、解决困难家庭和进城务工人员住房困难的重要措施是一项民生工程、稳定工程、德政工程，是关注民生、推进和谐社会建设的一件大事。积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。2）是城市化建设的必然要求，城镇居民住宅列入城市发展规划建设，充分利用国有土地，合理布局、规模建设，集中连片，城市居民住宅房地产开发建设管理与城市发展配套，以经济适用住房为主的房地产开发建设管理，推动城市发展和城市经济发展。3）对平衡目前高额的房价起到重要作用，使房地产市场的开发更为合理。4）对促进城镇化建设起到积极的推动作用，实现居者有其房，使进城民工有较好的工作条件在城内安心务工。5）对推进城市建设起到重要作用。69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告第十三章社会影响分析13.1社会影响效果分析1）廉租住房的建设是政府建立城镇住房新体制，保证社会全面发展的一项重要举措。由于我国现阶段是低收入国家，中低收入家庭还是占了绝大多数。如果把这部分人的住房问题都推向市场，那么住房现代化，实现“二个率先”只能是句空话。目前商品房的房价比较高，一个中低收入家庭要十几年，甚至几十年的积蓄才能购买一套商品房，困难确实很大。另一方面，住房制度改革自1997年停止实物福利分配后，又实行了“三不准”政策，即不准单位自建职工住房，不准购买住房向职工进行实物分配，也不准向职工提供购房补贴。为此，政府通过完善住房公积金制度和统一建设经济适用房逐步建立了城镇住房分配货币化、社会化和商品化的新体制。特别是政府建设经济适用住房不仅解决了中低收入职工的住房问题，还替代了单位分散建房。因此要提高住房水平，减少社会矛盾，政府作为公共产品的提供者，必须坚持多条腿走路，在加快商品房建设的同时，大力推进经济适用住房和廉租房建设，保证中低收入家庭买得起房，住房水平得到逐步改善，增大群众对政府的满意度。2）包括廉租房在内的保障性住房建设能有效调控市场商品房的价格。因为政府的负担能力，还有相当一部分中等收入的工薪阶层家庭的住房问题要依靠市场来解决，因此商品房的价格政府要加强宏观调控，加强规制。69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告目前各市商品房房价比较高，主要原因是经济的快速发展，城市化进程的加快，土地资源的不可再生，促使市场供需矛盾的突出。而商品房供应商要追求利润的最大化，商品房价格就不会自动降下来。即单靠市场行为不能解决社会问题，市场会失灵，因此政府要解决社会矛盾，必须采取适当干预的方式来影响市场。而现阶段控制房价的方式之一就是通过政府提供经济适用房，根据市场供需矛盾适时调整经济适用房的政策，来影响商品房的价格。如市场上经济适用房供应量大，则商品房的价格就会降低。3）保障性住房建设可以加快推进城市化进程。因为经济适用住房一般都选址在城市的新区，开发建设规模都比较大，可以较快形成配套齐全的小区。同时因为经济适用房的政策性因素，销售率和入住率很高，可以很快凝聚人气，带动其他产业的发展，加快城市化的进程。能够给项目项目周边地区带来大量的就业机会4）能够给项目周边地区带来大量的就业机会。该项目的建设，将会给该项目及周边地区带来大量的就业机会。小区的建设过程将会给包括设计院、施工单位、监理单位、原材料供应商等提供许多机会。小区建好以后，要想维护小区良好的室外环境，必须大量人员进行维护，这就给许多物业公司提供了机会。可见，本项目的建设将会给社会提供大量的就业机会。5）有利于社会稳定、健康和可持续发展实施本项目，有助于当地社会的稳定与经济的健康可持续发展，受当地政府和居民支持。项目的建设与实施不会对当地居民的生活产生负面影响，不会对当地交通、环境产生破坏作用。本项目使当地居民有了更好的居住条件，生活标准也有了提高，得到中低收入家庭的普遍响应。项目实施可带动医疗、教育、文化以及娱乐设施的建设，对妇女、老人和儿童等弱势群体均带来积极的影响，带动当地文化、教育、医疗卫生和其他相关社会公共福利设施的快速发展，在一定程度上提高当地人民的文化水平，改善当地的医疗卫生条件，将促进周边道路、供水、排水、供电、供暖、燃气、通讯管网等基础设施的完善，对社会服务容量产生重大的影响。13.2社会适应性分析69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告1）与当地城市建设的适应性旬邑是发展中的小县城，根据城市规划，县城区范围正不断的向周边扩展。城镇基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们对住房提出了更高的要求，改变当前旧城区面貌，加强城区管理，加快城区建设步伐，把旬邑建成现代化的西部宜居名城。2）与环境资源的适应性本项目所处地段，没有重要的河流和山，所以不会对本地的山水资源造成影响。相反，由于周边有大量绿化设施的建设，将会使该地区的环境得到更好的改善和保护。3）与社会经济发展的适应性既可改善城区居民的居住条件，又可节约土地资源，结合当地地域优势、资源优势，投资建设一批经济、社会事业项目。13.3社会风险及对策分析社会风险的种类可以分为两大类：一、人为的风险；二、自然风险。社会风险主要指的是人为因素而对经济活动产生的风险，如战争、施工安全、意外事故、政治、项目所在地周围的其他人为事故等，社会风险有可能导致社会冲突，危及社会稳定和社会秩序。在市场经济取向的发展过程中，社会中的每一个群体和个人以及国家政府都面临着多重风险，并且大部分风险都是人为因素造成的，并且泛滥的市场经济行为破坏了大自然的和谐，致使人类承受更多的自然灾害风险。当今社会追求的是共同富裕、和谐社会，有了风险的存在就意味着不和谐，而是在破坏和谐。因此，项目承办单位需要做到的就是，找出引起风险的根源，利用合理有效的办法来消除风险，将社会风险消灭于无形之中。1）项目用地风险69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告本项目场址位于崔家河村委会集体用地，本项目土地通过集体土地出让取得，并且项目的建设经过住建、国土等项目建设管理部门的同意，因此本项目基本无用地风险。2）施工扰民风险本地块周边虽不是居民密集区，施工中可能会出现一些施工扰民的事件，但是估计引起较大矛盾的可能性会很低。为保证让施工现场周围的单位、居民有一个良好的工作、学习和生活环境，在施工过程中将严格执行以下不扰民施工措施：(1)在施工中尽量采用低噪音的施工工艺和方法。(2)不在夜间10点至早上6点、中午12点至下午2点进行产生噪音的建筑施工作业，以免影响周围单位、居民的休息。若由于施工不能中断的技术原因和其他特殊情况，确需在该时段连续施工作业的，施工前要先取得周围的单位、居民或居委会的同意，并到政府有关部门办理相应施工许可手续。(3)现场围档连续封闭，施工现场脚手架外侧使用绿色密目网进行全封闭。(4)工地现场进行硬化处理，并适时洒水降尘；清扫路面、楼面、脚手架、围网等作业时先洒水；楼层垃圾装桶集中吊运或经管道密闭清运。(5)施工现场泥浆不随意排放；施工废水经过二级沉淀后才排入外网。(6)建筑渣土及时外运，对超过48小时暂时不外运的渣土采取覆盖措施。(7)车辆进入现场禁止鸣号，渣土运输车辆厢盖密闭并经清洁冲洗后才能驶出工地。(8)工地大型机械设备尽可能远离居民区设置，并加强保养，防止发出尖锐的机械噪声；吊装等施工联络方式采用旗帜、无线电通讯等方式，不使用高噪声的联络方式。3）项目承建单位的选择风险69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告由于本项目工程建设地点现状和工程的特点，可考虑同时施工或流水作业。在施工队伍的选择上，将根据公平、公开的原则择优选择施工承包单位。承揽任务的施工单位必须根据国家有关规定实施施工项目经理负责制；对于本项目所使用的各种管件和机电设备均应采取公开招标的方式采购，以保证产品的质量合格以及价格适中。4）社会环境风险本项目所处地段，目前的环境很好，几乎无污染源，绿化率高。无社会环境风险。5）安全风险建设单位将尽可能提供安全施工环境，倡导安全施工意识与技术，这样会把安全事故发生率降到最低。6）恐怖暴力风险社会主义和谐社会是民主法制、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序的社会，并且国家已经垄断社会一切武装资源，再加上国家公平合理的分配制度，恐怖主义意识形态失去形成的理由和必要的条件，因此，恐怖暴力风险形成的可能性没有。7）自然灾害风险目前还没有有效消除自然灾害隐患的科学办法，作为企业具体做到的就是为防患自然灾害提供必要的建设设施，例如，建设高质量的防震、防雷电、防洪水冲击和防浸泡的楼房，再就是加快防洪设施的建设，多建设滞留洪水的设施，减少洪水集中式的冲击带来的危害。8）项目拆迁实施当中风险在项目建设前，项目承办单位与本村居委会的居民保持顺畅沟通，充分尊重当地居民的居住喜好和习惯，从内部装饰、规划、建筑风格、楼盘等都听取潜在客户群体的建议。因此，该项目的实施过程得到潜在客户群体和政府的充分支持，可以保证项目进展顺利。69陕西轩诚项目管理公司 旬邑县2013年廉租房建设项目可行性研究报告第十四章建议与结论13.1建议：（1）根据本廉租房工程的实施地点和具体情况，结合《旬邑县城总体规划》，尽快作出保障性住房小区廉租房实施地段控制性详规，应用详规有的放矢的操作。（2）地方政府要对廉租房政策加大宣传,稳妥安置好经济困难居民，把党的惠民政策贯彻到廉租房建设的始终。（3）多方筹集资金，搞好廉租房居民区的配套工程，不搞半拉子工程。（4）注重县城东区品位和环境影响。13.2结论廉租房项目建设，是一项民心工程，搞好这项工作，不仅为部分低收入家庭解决了住房问题，还对城镇建设特别是县城东区开发起到了不可估量的社会效益和经济效益，方案切实可行。69陕西轩诚项目管理公司'