廉租住房可研报告可行性研究报告 64页

'第一章总论第一节概述一、项目名称常来县廉租住房工程二、承办单位及概况（一）承办单位项目承办单位：（二）承办单位概况常来县建设局是常来县人民政府的城乡建设管理职能部门，内设18个机关科室，下属28个企事业单位，全局在册职工300人，其中高级职称15人，中级职称38人。历年来，常来县建设局先后获得“全省建设工作先进单位”、“市级文明单位”等多种荣誉称号。常来城市建设历经数代城建人的同甘共苦、共同奋斗，取得了令人瞩目的成绩。近年来，以老城区为依托，加快“新城区”、“工业区”两大板块开发建设，不断强化城市基础设施配套建设，围绕“北工、南居、东水、西园”的城市布局，突出特色，打造新时期“开放的梨乡水城”。主要职能：64 1、贯彻执行国家、省、市有关建设行政管理的方针、政策和法律法规；拟订建设事业规范性文件；负责组织拟订城乡建设、工程建设、建筑业、住宅房地产业、燃气等方面的政策及发展规划并指导实施，进行行业管理。2、负责县内重点工程建设项目立项审批后组织实施工作；协同有关部门统筹组织县内重点基础设施建设，参与城镇总体规划和城镇体系规划的审查报批和实施监督；参与风景名胜区规划建设及历史文化名镇（名村）相关的审查报批和保护监督管理工作。3、审查县内重点工程初步设计；贯彻执行国家、省、市建设工程定额及技术标准、规范、规程等；监督指导各类工程建设标准定额、技术标准的实施。4、指导建筑活动；规范建筑市场；指导和监督建筑市场准入、工程招标投标、工程造价管理、工程监理以及工程质量和安全工作；拟定勘察设计、施工、建设监理和相关社会中介组织管理的规定并监督实施。5、指导住宅建设和城镇住房制度改革工作；负责住宅与房地产业的行业管理，指导房地产开发利用工作，规范房地产市场。负责房地产企业、物业管理企业、房地产中介服务机构的资质审核和报批工作，负责经济适用房和廉租住房等保障性住房的建设和管理工作。6、负责组织建筑工程施工图设计文件审查工作，对建设工程勘察、设计质量进行监督管理；贯彻执行各类房屋建筑及其附属设计、城市市政设施等建设工程的抗震设计规范。7、指导建筑业和房地产业的科技发展计划、科技成果推广和技64 术引进及创新工作，推进建筑节能管理，将预拌商品砼、散装水泥、新型墙体革新工作纳入规范管理；负责组织全县建设职业技能培训、岗位培训、继续教育工作。8、指导、监督园林（雕塑）、风景建设、城市绿化、抗震设防（加固）建设；负责组织本县城镇范围内义务植树及绿化“绿线”控制。9、负责常来县经济适用房、廉租房的建设管理工作，负责城区拆迁和拆迁住户安置工作。10、负责贯彻执行国家、省、市有关城乡建设的方针、政策和法律法规。11、承办县委、县人民政府和上级业务主管部门交办的其他事项。三、项目性质新建四、可行性研究报告编制单位单位名称：常来工程咨询有限责任公司工程咨询资格等级：乙级五、项目提出的理由与过程（一）我国城市低收入家庭住房存在的问题1、关于2007年中国廉租房建设的最新研究报告中国廉租房建设写入了当年的政府工作报告，这是史上头一次，这也被公认为是今年两会的最大亮点之一。不过，廉租房建设的现状和进展并不令人乐观，尤其是资金问题，已经成为推进廉租房建设的一大瓶颈。2006年，64 全国开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293.68万平方米，仅完成计划的三分之一左右，其中一个很重要的原因，就在于财政预算安排资金不足。2007年，民主同盟中央委员会、九三学社中央委员会在分别题为《关于发展完善我国住房保障体系的提案》、《关于强化住房保障职能遏制房价过快上涨的建议》的提案中，它们共同指向一个相同的对象：廉租住房。提案建议，加大各级财政对住房保障的支持力度，适时建立住房保障基金以及强化各级政府住房保障职能，落实廉租住房制度建设的目标责任管理。全国政协委员、中国建筑工程总公司学术委员会主席陈祥福说：“但廉租房现状和进展却并不令人乐观。”陈祥福的话做例证的是：目前全国仍有4个地级城市，以及141个县级市没有建立廉租住房制度。廉租住房制度覆盖面低、廉租住房建设进展缓慢的情况依然存在。很多未建廉租房的城市给出的理由都是资金问题。资金问题未获解决。陈祥福说：“未能及时建立廉租房制度，除了地方政府重视不够的主观原因，客观原因就在于这些城市普遍是‘吃饭财政’。”建设部有关部门表示，自从2004年《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》出台以后，考虑到各地财政相对紧张的实际情况，对于廉租住房资金问题，一直是坚持以各级财政预算安排为主，多种渠道筹措的原则。如在住房公积金增值收益中提取一部分，鼓励单位和个人进行捐赠，地方在住房建设中提取一定比例的资金或从直管公房租金收入中提取一部分资金等。一位不愿透露姓名的建设部门行政负责人说：“但目前我国除个别城市外，多数是从住房公积64 金增值收益中提取部分资金，或者由政府主管部门自筹解决部分资金。公积金增值收益在提取风险准备金、支付管理费用后，剩余资金有限，不足以支持廉租住房制度建设。”该人士表示：“因此，财政资金支持不足、来源渠道不规范、资金不稳定成为建立廉租住房制度面临的最突出问题。”这种情况在西部地区尤为明显，以内蒙古自治区为例，该区住房困难的低收入家庭数量较多，但由于大部分地市财政资金紧缺，公积金增值收益及土地出让净收益有限，住房保障资金匮乏，导致住房保障体系建设相对滞后，住房保障能力不足。（二）项目提出的理由2007年，主管部门加快了廉租房政策的出台力度，8月公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”也在10月被写入十七大报告。11月19日，国务院总理温家宝在新加坡国立大学发表演讲时表示，中国政府今年将安排49亿元用于廉租房建设，再加上地方财政，投入将达到几百亿。建设部等九部门日前联合发布《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题做出了明确规定。办法进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。对新建廉租住房，办法提出，其规划布局应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利，并采取配套建设与相对集中建设相结64 合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。廉租住房单套建筑面积规定控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。在此之前，财政部还发布了《廉租住房保障资金管理办法》，确定了廉租住房保障的资金来源。各主管部门陆续出台的相关措施，已经搭建起了一个完整的廉租房保障体系。《廉租住房保障办法》特别规定了实物配租“退出”机制。承租人不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等，将停止廉租房实物配租。对于廉租住房来源，《办法》规定了以下几个方面：政府新建、收购的住房；腾退的公有住房以及社会捐赠的住房等。《办法》特别指出，廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。综合看来，进口、出口、资金、房源、申请程序各项环节已经全部到位。在房价连续出现上扬的大背景下，一个全新的住房保障体系已然逐渐成型，社会大众因房价产生的集体焦虑症将有望缓解。08年起，主管部门加快了廉租房政策的出台力度，08年8月公布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难”也在10月被写入十七大报告。经常来县建设局、民政局2010年上半年对全县住房情况联合调64 查，常来县现有低保户2000户，人均住房面积在15平方米以下的1800户，无房户500户，为解决该县中低收入家庭住房困难，改善居住条件，因此在县城东巴路以北建设廉租房项目势在必行。（三）项目实施的意义尽管到2007年底全国城镇人均住房建筑面积已达26平方米，但我们却不能忽视城镇中仍然存在着许多居住困难的群体。他们以城区退休和下岗的老居民以及城市新增低收入家庭为主，包括城镇中已有低水平住房但无法进一步改善居住质量的低收入者、工作时间短又处婚育阶段的年轻人、城市拆迁释放出的中低端住房需求者、农村进城长期务工人员等。这些群体失去了过去福利分房带来的住房改善机会，现在由于收入的限制，他们也无法靠自己的能力购买商品住房，受收入和就业的影响，他们甚至也无力购买有政府政策优惠的经济适用住房。这些群体的住房条件与经济社会和城市的整体发展水平存在着较大的差距，他们或居住拥挤，人均住房面积较低，无独立厨房；或居住的建筑质量较差，缺少必要的上下水、气、热、厕所等基础设施；或居住在城中村环境中，房屋建筑密度高、采光通风条件差、违法违章搭建建筑安全隐患严重、乱倒垃圾污水等环境脏乱，居住条件极其恶劣，这些现象构成了当前社会发展突出的不和谐因素。解决这些群体的住房问题，已经成为化解当前在住房市场上，住房价格变化与城镇居民收入变化之间的矛盾、不同收入群体住房改善速度不平衡引起的矛盾的焦点所在。近几年房地产市场迅速发展，整体社会已经从温保向全面小康社64 会转型，在住房问题上，迫切需要解决的是如何处理好住房资源配置的公平与效率的关系问题。实现全面小康，让广大群众能够普遍分享国民经济发展和工业化、城镇化、现代化、国际化好处，维护社会公平、构建和谐社会，体现在住房问题上，就是重点改善低端人群的住房条件。建立和完善住房保障制度，特别是对最低收入家庭“应保尽保”的廉租住房制度，才能真正充分体现“以人为本”的价值观和“惠及全体人民”的和谐社会理念。正如温家宝总理在回答记者提问时曾说的那样：“一个船队，决定它速度快慢的不是那个航行最快的船只，而是那个最慢的船只。如果我们改善了困难群众的生活状况，也就改善了整个社会的生活状况。”关注民生、关注和谐，让市场体系和保障体系共同形成对全社会住房需求的全面覆盖，让全体人民共享改革发展成果是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要方面。毫无疑问，住房保障制度应是一个完整的政策体系，包括对用于出售的廉价公共住房的财政补贴政策，如政府对地方政府建设的公共住房补贴和私有营利或非营利机构建设的低收入者住房补贴。还包括减税刺激投资建造公房或减免税收补贴购买自有住房者等政策。还包括通过财政贴息扶持和帮助居民提高改善住房条件的能力等。但是，廉租住房政策是支撑整个政策体系的基础。廉租房由于有政府财政补贴，可以保证低收入家庭的住房费用保持在低水平上，不需要住户为购买产权支付费用，对特别困难的家庭甚至不需支付费用，它在满足基本居住需求的基础上，还可以动态地梯级覆盖最低收入以上家庭。64 廉租住房提供的具体形式包括了住房租金补贴、实物配租、租金核减等多种实施方式，其中，房租补贴在住房保障达到一定水平后更是突显其重要作用，一是避免了政府对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍或产生降低市场效率的副作用；二是这种收入再分配的形式，使居民平等的住房权利更容易公平地实现；三是便于对不同收入家庭区别对待，更能体现保障的公平性，同时可以减少政府财政支出。总之，通过完善住房保障制度，大力发展廉租住房，切实解决中低收入家庭的住房问题，实现“为每一个居民家庭提供良好的住房”或实现“人人享有适当住房”的社会目标，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。六、项目建设的必要性（一）符合当今人居工程发展方向“安居乐业”自古就是人类追求的一个伟大理想。1997年6月在联合国召开的第二次人类居住大会上，通过了《伊斯坦布尔宣言》和《人居议程》，提出了“人人皆有适宜之住房”和“城市化世界中人类住区可持续发展”的庄严任务，其全球行动计划要求各国政府承担落实《人居议程》的主要责任，并强调城市在落实《人居议程》中起重要作用。（二）符合国家行业规划要求国家建设部制定的“城市住宅建设与房地产“九五”规划及2010年远景目标”中要求：64 1、城镇（非农业人口）人均居住面积达到12平方米，解决人均居住面积6平方米以上城镇家庭的住房问题，重点解决人均居住面积在4平方米以下住房困难户的住房问题。2、建设住宅12亿平方米，平均每年建设住宅2.4亿平方米。3、改造现有使用功能不全的住房和简陋住房，使住房成套率达到70%以上。为此，自1989年以来，建设部在56个城市建设了66个省级试点小区，以不断总结我国住宅小区建设的经验。（三）符合国家现行有关政策由于历史的原因，我国长期实行低工资制，住房制度基本上是社会福利性质。为加快城市发展，改善人民居住条件，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在停止福利分房的同时，加快建立和完善以货币购买住房为主的住房供应体系，重点发展商品房开发市场。近几年来，我国的住房制度改革逐步走上正规，国务院、建设部及有关商业银行相继出台了一系列方针、政策及支持措施，以解决居民的住房问题，不仅要做到居者有其屋，而且要上档次。逐步建立起适合我国国情的住房供应体系，促使住宅业成为新的经济增长点，形成高、中、低档居住条件皆备的住房供应源，不断满足不同收入家庭日益增长的住房需要。2003年国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）指出房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经64 济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善住房供应政策，增加普通商品住房供应，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例。对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。确定了房地产业以需求为导向调整供应的发展思路，建立健全工人住房贷款担保机制，房地产市场信息系统和预警预报体系。2004年以来，国家为了保证房地产业健康发展，相继出台了一系列文件规定，主要有：2004年4月27日，国务院通知决定适当提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发资本金比例均由20%提高到35%。2004年4月29日，国务院发出《关于深化开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》（国办发[2004]20号），要求深入开展土地市场治理整顿。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。2004年7月1日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号），规定自2004年8月1日起所有的经营性土地的出让都要公开交易，禁止协议出让，全部采用招牌挂。64 2005年3月26日，国办发明电（[2005]8号）《关于切实稳定住房价格的通知》，提出8条意见，一、高度重视稳定住房价格工作。把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。二、切实负起稳定住房价格的责任，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。三、大力调整和改善住房供应结构，加大住房供应结构调整的力度，在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例。四、严格控制被动性住房需求，严格依照土地利用总体规划和城市总体规划，加强拆迁计划管理，合理确定年度拆迁规模。五、正确引导居民合理消费预期，引导居民住房消费，控制不合理需求。六、全面监测房地产市场运行，要建立健全房地产信息系统和预警预报体系，加强对房地产市场的监测，全面准确地掌握房地产市场状况和运行态势。七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，要认真贯彻落实国家调控住房供求的各项政策，尽快制订具体落实方案并组织实施。八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查，对部分住房价格上涨过快的地区或城市还要进行重点督查。要建立通报制度，对调控措施不落实、住房价格过快上涨的地区予以通报批评。2005年4月30日，建设部等7部门发出了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，称“新八条”。“新八条”从规划、土地管理、税收、信贷、优惠政策、经济适用住房和廉租房、市场秩序、信息等8个方面，提出了稳定住房价格的系统措施，具有很强的针对性。一、64 强化规划调控，改善住房供应结构。二、加大土地供应调控力度，严格土地管理。三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。四、加强房地产信贷管理，防范金融风险。五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度。七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。八、加强市场监测，完善市场信息披露制度。2005年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标，会议制定六条主要措施：(一)切实调整住房供应结构。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房。(六)完善房地产统计和信息披露制度。2005年6月3日，广西省人民政府办公厅转发省建设厅等部门《关于加强房地产市场调控促进房地产业持续健康发展的意见的通知》（政办发[2005]39号）指出：近年来，广西省住宅与房地产业持续较快发展，已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，注重发挥市场机制和经济手段的调控作用，进一步培育和发展住房二级市场，不断完善房地产市场体系。2005年7月1日，广西省颁布实施《广西省商品房销售条例》，64 进一步规范了广西省房地产市场。2006年5月24日，国务院《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对房地产加强市场引导和调控，要求引导和促进房地产业持续稳定健康发展。2006年8月31日，国务院发出《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），采取更严格的管理措施，加强土地调控。2006年11月26日，广西省发布《广西省经济适用住房管理办法》（广西省人民政府令第192号），对经济适用住房作出规范，加强了对经济适用住房的管理。2007年8月7日，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》住房问题是重要的民生问题，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。分析国家的房地产政策，国家已经把房地产行业作为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是广西省的支柱产业，国家从土地、房地产开发、市场销售等各个方面制定了一系列政策，来促进、维护房地64 产业的健康发展。到2010年，形成“供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、调控有效”的房地产发展格局。盘活存量土地，推进住房改革，大力发展经济适用房。扩大住房信贷，活跃房地产二、三级市场，促进房地产业走上良性发展轨道，形成有序的房地产开发市场。（四）符合产业政策常来县廉租住房工程项目的建设在《产业结构调整指导目录（2005年本）》中，既不属于鼓励类，也不属于限制类，应符合“允许类”项目基本建设的规定。并且本项目符合常来县城市总体规划的规定。第二节编制依据、原则和范围一、编制依据1、《常来县城市总体规划（2005-2020）》；2、广西省人民政府办公厅关于印发广西省廉租住房保障办法的通知（政办发[2008]16号）；3、建设单位与常来工程咨询有限责任公司就编制本项目可行性研究报告签订的合同文本；4《中华人民共和国建筑法》；5、《中华人民共和国城市房地产管理法》；6、《广西省廉租住房保障办法》；7、建设单位提供的经济技术资料；64 8、其它有关国家政策及信息资料。二、可行性研究的范围1、项目背景和建设的必要性；2、市场分析及建设规模；3、建设条件及场址选择；4、总体规划方案；5、环境保护和节能；6、实施进度安排；7、管理机构；8、投资估算及资金筹措；9、效益分析；10、研究结论和建议。第三节项目概况一、项目地理位置本项目位于常来县城西北部，东巴路以北。二、建设规模根据常来县城区低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，本项目占地面积16200平方米，拟建设建筑面积17850平方米，50㎡户型350户，其他附属用房350平方米。项目建成后，可满足350户常来县城区低收入住房困难家庭。64 三、建设期6年，具体时间进度为2010年11月至2016年4月。其中：2011年开工建设150套，2013年开工建设100套，2015年开工建设100套。四、项目投入总资金和资金来源经估算，本项目总投资2500万元，其中建设投资2396.75万元，流动资金103.25万元。建设投资中，建筑工程费用1610.51万元，设备购置安装费292.75万元，工程建设其他费用275.75万元，预备费218.01万元。本项目总投资中，申请上级补助资金1140万元，常来县财政地方配套资金1360万元。五、主要经济技术指标主要经济技术指标表序号内容资金（万元）占资金总投入比例1建设投资2396.7595.87%1.1项目静态投资2396.7595.87%1.1.1建筑工程费1610.5164.42%1.1.1.1基础工程183.117.32%1.1.1.2土建工程1098.1143.92%1.1.1.3装修工程183.017.32%1.1.1.4“三通”及配套工程00.00%1.1.2设备购置安装费292.7511.71%1.1.2.1给排水91.53.66%1.1.2.2暖通91.53.66%1.1.2.3电、讯109.754.39%1.1.3其他费用275.7511.03%1.1.4基本预备费218.018.72%1.2项目动态投资0.000.00%1.2.1建设期融资费用0.000.00%1.2.2涨价预备费0.000.00%64 2流动资金103.254.13%3总投资25004资金筹措4.1地方政府配套13604.2申请上级资金11405建筑面积（㎡）178505.150㎡户型350户5.2其他附属用房350平方米5.3占地面积16200平方米6绿化面积5670平方米7容积率1.18绿化率(%)35六、简要结论和建议该项目的建设符合国家有关产业政策，符合常来县城区规划，对城镇低收入家庭住房困难，有利于改善居住条件，项目建设按国家《招标投标法》的有关规定，各项建设条件成熟，建成后社会效益明显，既是维护社会安定的重要手段，也是社会收入再分配的重要方式。符合加快廉租住房制度建设的目标和进程。建设保障性住房是一项系统工程，政府需要在“以民为本”的指导思想下加大探索力度，把好事办好。比如中心城区低收入拆迁户的就地还建问题，现在一些廉租房被建到了偏远地区，政府的本意是降低这些家庭的住房投入，结果却增加了他们的谋生成本，加重了其生活负担。解决这些问题，需要政府有一个长远规划，尤其是要明确给予保障性住房资金保障、土地保障。第二章市场需求分析与建设规模64 第一节市场需求分析常来县廉租住房工程项目位于常来县城西北部，东巴路以北。现状地块环境优美，交通便利，基础设施基本配套。项目的性质为保障性房工程规划用地；作为常来县政府保障性住房廉租房工程，政府给予了很大的政策优惠和支持，建设成本较低，从而使得该项目在施工建设占有得天独厚的优势。通过调查，目前常来县低保户有3000户人均住房面积在15平方米以下的800户，无房户150户，低收入家庭大量存在，廉租房需求缺口较大，县政府急需安排建设廉租房，以保障和改善城市低收入家庭的住房。一、项目开发的社会与经济意义随着常来县城市经济的发展和城市开发建设步伐的加快，常来廉租住房建设也提上议事日程，势在必行，常来县建设局以此为契机，利用规划保障性住房工程用地，以县城高水准的规划设计、普通水平的住宅设计、可靠的施工质量保证、优美的小区生活环境、完善的配套服务设施和优质、细致、体贴的物业管理，建设常来县第一个廉租房居住小区，打造生活配套设施齐全、完善、建筑风格独特，环境优美，设计水准高超，处处体现“以人为本、与民同心”的居住理念和超前意识，以鲜明的形象对比城区其他住宅小区；并希望它成为常来的一个具有代表意义和示范作用的政府形象工程，成为常来社会保障性住房工程开始，最终目的是逐步解决城市低收入家庭的住房问题。作为此地块项目的建设者，通过上级政府的支持以及县政府的地64 方配套资金，加上前期细致周密的分析论证，因而在此项目的开发建设中不但能够获得巨大的社会效益，而且将获得较好的经济效益，并将给解决城镇350户低收入家庭的住房困难；同时，加快建筑业健康发展，带动相关产业，从而增加地方的财政收入与经济繁荣。二、销售市场状况预测本项目能够为350户低收入家庭住房困难户需要的，据分析:1、目前城区内的住宅小区建设项目，大都以中等以上收入家庭为对象，以高中档住宅为主，已经供大于求；而普通商品房、经济适用房较少，许多中低收入家庭缺房而无力购房。而该项目定位在中、低档客户群，即以拆迁户和中低收入家庭为对象，以普通商品住宅和经济适用房为主，具有较强的竞争优势。2、常来县低保户有3000户；人均住房面积在15平方米以下的1800户，无房户800户，低收入家庭大量存在，截止目前已建设完成廉租住房375户，廉租房需求缺口仍较大，项目一期工程市场供不应求，该项目的建成将大大增加保障对象的房源供应。三、目标对象的分析（客户定位）常来县城区城镇居民中低收入住房困难家庭，即常来县人民政府所在地的规划区范围内，家庭收入、住房状况等符合常来县人民政府规定低收入家庭。第二节建设规模64 根据规划要求，结合市场需求情况、建设用地条件及周围环境状况、房型结构及绿化条件，同时考虑到常来县城区低收入家庭的经济力状况，确定本项目工程建设规模为总建筑面积17850平方米,总占地面积16200平方米。主要技术经济指标为：用地面积：16200M2建筑面积：17850M2建筑占地面积：3690M2居住户数：350户绿地率：35%绿地面积：5670M2建筑密度：20.5%容积率：1.1本项目计划6年内完成。第三章建设地点及建设内容一、建设地点64 依据常来县城市总体规划，本项目建设地点为常来县城区。具体地点为常来县东巴路以北。土地实行政府划拨。二、建设内容为加强常来县房地产业的发展，改善城镇低收入居民居住条件，美化城市环境，常来县建设局按照国家和省要求，把加快廉租住房建设摆在当前住房保障工作的突出位置，以切实增加房源供应，确保保障对象有房可租。本项目常来县廉租住房工程占地面积16200平方米，折合24亩，拟建设建筑面积17850平方米，50㎡户型350户，计划建设住宅350套，5层，共计10幢住宅楼。计划总投资为2500万元。第四章项目所在地建设条件第一节项目地点与地理位置64 一、场址确定原则根据项目建设的要求，场址选择应满足以下条件：1、符合项目建设及发展要求；2、尽量减少占地以控制投资；3、各种配套条件好；4、周围环境适于项目的建设；5、交通便利，生活方便。二、场址确定1、地理位置常来县位于广西省北部平原的桂北开发区，县境南北长50公里，东西宽40公里，总面积1500平方公里。2、交通条件目前常来县城区内公共基础设施齐全，无影响项目的因素存在，周边环境条件良好。道路交通方便快捷，已建成多条高标准柏油公路，形成了良好的交通格局。邮电通讯十分便捷，数字通讯达到了国际先进水平。第二节建设条件一、工程地质条件1、场地稳定性拟建场地成因类型属西江下游冲积平原，为第四纪喀斯特地形64 ，场地地层成层性较好，沉积物以粘性土及粉砂土为主。地层结构较简单，层位、厚度较稳定；场区内各层土均为中压缩性土；拟建场地稳定性较好，适宜建筑物的兴建。2、地貌概况拟建场地为西江冲积平原，地势平缓，海拔高程一般在1-20米，由于河流冲刷、海潮内侵、自然侵蚀的影响，形成了地势低平的地貌特征。3、地层结构及其物理力学性质根据钻探揭露，结合现场原位测试结果，整个场地主要粘性土及粉砂土组成，土质变化较小，根据土的结构及物理力学性质该场区整个地层共分为9层，各土层其岩土工程特性分述如下：1层素填土（Q4a1）上部为黄褐色粉土和粉质粘土，下部为棕色粘土，厚度为0.7-1.6m。2层粉土（Q4a1）黄褐色，含云母片，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿，稍蜜一中蜜，厚度为0.4-1.3m。3层粘土（Q4a1）棕红色，夹灰褐色粉质粘土层，干强度及韧性中等一高，稍有光泽，软塑一硬塑，厚度为0.3-1.5m。4层粉土(Q4a1）64 黄褐色、灰褐色，含铁质氧化物、云母片，夹灰黄褐色粉质粘土层，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿，中蜜，厚度为4.6-5.8m。5层粉质粘土（Q4a1）灰棕色、灰色，含有机质、钙质结核、局部变相为粉质粘土，强度及韧性中等一高，稍有光泽，可塑，厚度为1.7-3.9m。6层粉土（Q4a1）灰黄褐色，含铁质氧化物、钙质结核、云母片，摇振反应迅速，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低，湿，中蜜，厚度为0.5-2.5m。7层粉砂（Q4a1）黄褐色，以石英颗粒为主，微量长石颗粒、云母片，颗粒浑圆，分选性良好，湿，中蜜，厚度为1.5-2m。8层粉质粘土（Q4a1）灰色、灰褐色，含有机质、钙质结核、云母片，有砂感，摇振反应缓慢，干强度及韧性中等，无光泽，可塑，厚度为4.2-8.lm。9层粉土（Q4a1）黄褐色，含钙质结核、云母片，粘粒含量较高，摇振反应迅速一中等，振动析水，无光泽反应，干强度及韧性低一中等，湿，密实，该层未穿透，最大揭露厚度为2.57m。（四）场地地震效应分析64 拟建场区土的类型为中软土，根据场地土及当地实测波速统计结果分析，该场区土层等效剪切波速估计在140m/s-180m/s之间，本场地覆盖层厚度均大于50米，故该建筑场地类别III类，按《建筑地震设计规范（GB50011-2001)有关规定，建筑场地抗震设烈度为7度，设计基本地震加速值为0.10g，地震动反应谱特征周期为0.55s。场地内未发现不良地质现象及活动性断裂通过。拟建场地稳定，适宜建筑。二、水文条件据石油部物探测井资料证实，在1000米深以内无淡水。西江水是农业、工业、生活的主要水源，对地区水文地质影响颇大。该场区地下水的类型为第四系孔隙潜水，地下水一般2.1米左右，补给来源以大气降水和西江水为主，排泄途径以地面蒸发为主。试验结果表明，地下水质为CI-SO-4-NA型，地下水对硅无侵蚀性，但对钢结构具中等腐蚀性。四、气象条件常来县地处中纬度，属亚热带，季风型大陆性气候，四季分明。历年年均气温25℃，极端最高气温39℃，极端最低气温-1.5℃，最冷月1月，最热月7月。年均日照时数为2704.2小时，年均日照百分率为65%，光照充足。常来县境年降水量较少，且不稳定不均匀，历年平均降水量为1500.7毫米，1月最少约为50毫米，7月最多约为3200毫米。常年主导风向：西南冬季主导风向：西北夏季主导风向：东南冬季平均风速：2.6M/S64 夏季平均风速：2.7M/S基本风压：0.4KN/平方米年均气温：12.41℃年极端最高气温39℃年极端最低气温-19.5℃年相对湿度：60%基本雪压：0.2KN/平方米五、水文条件常来县属于西江冲积平原。县境西高东低，南高北低，由西南向东北呈现倾斜，微坡起伏，形成了缓岗，微坡平地和浅平洼地相间的地貌特征。县城内土地以轻、中壤为主，且土层深厚（8米左右）。全县土地总面积为200万亩，其中可利用面积为80万亩，耕地面积75万亩。六、社会经济与发展规划近年来，常来外向型经济突飞猛进，招商引资富有盛名。来自美国、法国等国家和台湾、香港地区的近百家外资企业已初具规模，年出口创汇达3亿美元。规划面积达50平方公里的常来工业园，基础设施更为完善，招商引资政策更为优惠，环境更为优化，正吸引着越来越多的国内外客商前来投资兴业。今后的常来64 ，将坚持科学发展观，贯彻“发展是主题、调整是主线、招商是重点、实干是关键、稳定是基础”的工作方针，紧紧围绕“财政增长、农民增收、就业增加、城市增靓”四大目标，加快招商引资步伐，力争人均主要经济指标尽快赶上广西省平均发展水平。七、社会公用设施依托条件（一）供水项目采用常来县自来水作为供水水源，由常来县自来水公司供应。给水可由附近城市干管接入向配水点送水，环状进水，枝状供水，供水有保障。（二）排水排水采用雨污分流制排水系统，雨水往各级雨水管网汇集后，就近排入城市雨水干管，污水排入城市排污管道，达标后排入城市排污干管。（三）供电该项目所需供电拟采用双路供电，由变电室接入，均采用直埋的方式，供电有保障。（四）供热、供气本项目所需用热可由常来天然气公司接入，供热、供气有保障（五）征地该项目由政府划拨，已办理国有土地使用证。（六）建筑材料来源临近的东川市是全国著名的建材基地，有着丰富的建材资源，且黄沙储备丰富，运输便利，运程较短，工程所需黄沙可由东川运来，工程所需砖及由当地解决，石料、水泥、钢材由东川或就近采购，供应木材可在当地市场购得，可满足工程需要。、64 第五章项目规划设计方案第一节规划依据及原则一、设计依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国建筑法》；3、《建设工程质量管理条例》；4、《中华人民共和国房地产管理法》；5、中华人民共和国城市规划法；6、中华人民共和国招标投标法；7、《常来县城市总体规划》（2005-2020）；8、建筑抗震规范；9、建筑业相关法律法规。二、项目规划原则1、功能性原则，本项目作为廉租房居住小区，必须满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性，在经济适用的前提下，采用新技术、新材料、新观念，体现二十一世纪城市居民对居住生活的综合要求。64 2、充分体现“以人为本”的原则，面向二十一世纪，创造高品质的环境，精心塑造生动和谐的建筑群体和开放、优美的内部环境，布置亲切宜人的驻留活动空间和步行系统，配置完善的设施，强化历史文化氛围，满足人们对物质文明和精神文明的高需求。3、按照可持续发展的原则，建立人与自然有机和谐的统一体，充分利用水面及其它资源，实现社会经济与自然生态在更高水平上的协调发展。4、坚持环境生态化的原则，满足日照、采光和通风要求，着重进行步行环境和绿地系统的规划设计，最大程度的使居民接近、享受自然。5、坚持科技进步的原则，采用四新成果，推进规划设计及居住区建设水平的提高。6、把握实际性问题，提高切实可行的措施，确保规划管理的可操作性，把握规划的动态连续性的特点，使规划近、远期结合，便于滚动性实施，同时使规划富有弹性，以利于开发建设的开展与进行。7、总体布置应按照使用功能要求进行功能分区，要做到交通合理，绿化系统完善，充分利用地形合理布局，空间布置和周围环境协调。8、形成成配套完善的公共设施服务体系。第二节设计原则及规划布局64 一、设计原则项目在设计上认真执行国家现行的有关法律、法规和设计规范，按照常来县城市总体规划要求，统筹规划，因地制宜，努力做到技术先进、经济合理、安全适用、功能齐全、确保质量。同时在在节省投资和保证建设质量的前提下，注重外部空间与建筑形式的个性，与本地区的城市建设形成特色。突出“以人为核心”的原则，体现合理、舒适、方便、安全的指导思想。在建筑风格上，力求使传统建筑风格与现代建筑手法相结合，相互交融，使小区居民在享受生活方便的同时，感受到传统文化的延伸和现代化的气息。同时考虑施工的阶段性和时序性以及其完整性。设计的主要原则：整体原则、环境原则、效率原则、多样化原则，便于管理的原则、建设时序的原则。二、规划布局（一）规划结构本项目整体布局力求系统化与组织化，采取组团一院落两级结构模式，形成景观中心居中的多层次融合，院落空间、组团绿地、中心绿化和外部景观的多层次穿插与渗透。（二）公共设施公共设施沿路安排，以专卖店、银行、邮局、修理、洗衣、美发等为日常生活服务的小型设施为主，结合路面上的绿化、水景等环境小品，创造具有独特风情的、人性化的公建中心。（三）道路系统64 根据项目的外围交通条件和居民出行方向，机动车行系统采用在项目内设置环路并沿环路设停车场。（四）绿化系统项目绿化通过空间的渗透、借景、对景、错景、轴线、通廊、分隔等手法的运用，和外部的自然环境和人工景观融为一个整体，项目绿化设计尽可能为住户与自然环境的沟通提供方便，使住宅融入绿化与水景之中，达到项目绿化景观均好性的效果。（五）建筑布局项目在平面布局上摆脱传统，在满足南方居民对日照、通风、朝向、间距等要求的同时，以短板条式住宅为主，适应地方气候与居住习惯。采用变形行列式对住宅进行布局，通过对住宅单元组合所采取的拼接变化、长短变化、角度变化、高低变化、空间围合等手法的运用，打破了单纯行列式布局的呆板局面，使空间布局更加灵活丰富，更为自由奔放，富有韵律。在建筑高度上项目以5层住宅加储藏室为主，且灵活的布局使空间更具变化，掩映在绿化之中。第三节项目设计技术方案一、设计依据主要设计规范及资料如下：1、《建筑结构荷载规范》2、《硅结构设计规范》64 3、《钢结构设计规范》4、《建筑抗震设计规范》5、《建筑地基基础设计规范》6、《建筑给水排水设计规范》7、《建筑设计防火规范》8、《高层民用建筑设计防火规范》9、《室外给水设计规范》10、《室外排水设计规范》11、《建筑灭火器配置设计规范》12、《城市居住区规划设计规范》13、《岩土工程勘察报告》14、建设单位提供的设计图纸、资料15、建设单位提出使用要求及相关资料16、国家和广西省的其它相关设计规范和规定二、建筑结构设计方案（一）设计指导思想根据项目所处的环境、功能特点、规模及常来县城建规划部门和业主的要求，确定本项目工程特点如下：1、针对县城低收入家庭居住情况，为实现“为低收入家庭居住有其屋、为城市塑造形象、”的目标，建设的住宅楼与群体，应为普通型。建筑形式在简洁的形式下，尽可能突出高层次的文化内涵和艺术神韵特征，以与新城区规划相合；64 2、考虑内部功能和时代的发展，要求利用现代的建筑设计经验和手法去表达现代城市的时代风貌；3、既要和谐于环境，又要带有鲜明的个性，同时又要恰当地突出其标志性，为城市的整体空间景观更增光彩；4、交通流线组织力求高效简捷，既保证分区明确又要避免相互间的交叉干扰。（二）立面造型1、造型设计力求简洁整体、和谐统一、庄重典雅，立意创造一组富有地域特色和时代气息的现代文化建筑，使整个建筑有特征、体形比例优美。2、造型设计力求空间构图的均衡和多向性，不是单纯的主要立面和次要立面，而是从空间体形入手，从各个不同的角度都有变化、有起伏。（三）建筑结构设计项目住宅设计必须有良好的朝向，以满足采光和通风要求，住宅布置应合理紧凑，并满足日照间距的要求。主要建设内容：1、结构。均采用砖混承重结构；2、屋面。采用坡屋顶形式，部分顶层阁楼作退台式处理，彩瓦坡屋面，新型防水保温材料；3、外墙。环保型防水涂料，底层为现代风格仿石墙面砖；4、内墙。混合砂浆抹面、刮瓷；5、地面。普通瓷砖地面；64 6、门窗。单元入口设防盗安全门，分户门采用防火防盗门；内门采用轻质板门。窗采用塑钢窗，阳台封闭；7、厨房。设置陶瓷洗涤槽，地面铺设防滑瓷砖，墙身镶贴瓷砖到顶；8、卫生间。设置中档卫生洁具（座便器、洗面盆、洗刷池、预留太阳能管道），地面铺设防滑瓷砖，墙身镶贴瓷砖到顶，防溅水型插座；9、给排水。每户均配独立水表，给水管道采用新型环保PPR管材，排水管材采用环保型PVC管材；10、电气设置。每户均配独立电表，内部多路分项供电，容量充沛（应不小于8kW/户），互不干涉；电线均为壁内暗式配线，空调插座单设；11、暖气。采取天然气壁挂炉供热，分户独立循环系统，暗埋管道，采用优质环保管材；12、通讯设施。预留有线电视、宽带网、电话接口；13、户型面积。50平方米。14、户型设计。在做好低收入家庭调查的基础上，尽可能选择建设部推荐的优秀户型；以一梯四户形式为主。15、楼层。五层住宅楼；16、配套公共建筑包括娱乐活动中心、物业管理办公用房、变配电站、公厕等。三、给排水方案64 1、给水方案。依据《居住小区给水排水设计方案》，确定居住生活用水量标准为300升／日•人。供水水源由城市管网统一供给，来水能够满足居住区用水量的需求，水质符合国家生活饮用水标准，水压不小于0.28Mpa。消防用水采用与生活用水管道合一的供水方案，消防栓布置间距不大于120米，在主要交叉路口设置消防栓，采用地上式消防栓。管网县城主干路北侧接口，采用枝状网的供水方式，主管线DN100，水压不小于0.3Mpa。2、排水方案。根据《常来县总体规划》和本项目的性质、特点，排水体制采用雨水、污水分流制，因此在小区内规划独立的污水排放系统。污水：在县城主干路北侧接口，主管线DN400，每栋楼前均设化粪池，沿污水管道送入污水处理厂。雨水：在县城主干路北侧接口，主管线DN600，项目区内的雨水经项目区内的排水沟汇集后流入规划道路下铺设的主干管，再排入城市干管网内。3、水管。给水管道采用PPR新型高科技水管，可确保自来水达到国家卫生标准，限制使用传统的镀锌水管。下水管采用塑料管，限制使用传统的铸铁管。四、电气设计方案常来县城主干路北侧接口终端电压为10kV，在小区内设10/0.4千伏变配电室。本项目按每户用电8kW设计，同时考虑配套公建用电（主要是娱乐活动中心、物业管理办公用房、变配电站、公厕等用电）40kW设计，新增用电量按4300kW估算。五、燃气方案64 气源是县城主干路南侧城市燃气中压管网接入，主管线DN500，燃气调压站设在区域中部，小区内气网采用低压直接入户，敷设形式采用管网直埋。燃气负荷按指标0.69立方米／户•日，小区用汽量为230立方米／日。六、电信方案本项目设计预留电话线、计算机网络线和有线电视线路到户（内）外，初装费等其它费用由购房者自理，电信管线为HYA型通信电缆穿保护管地下直埋，主要道路管线走向为路西、南恻，从县城主干路接入。64 第六章环境和生态影响分析第一节环境和生态环境现状本项目场址环境和生态环境现状：场址中没有严重的污染，不存在废水、废气、化学污染物或重金属污染物。生态环境基本为城区生态环境。周围无工业企业，环境状况良好，水体、气体、土壤和植被具有较强的净化能力。本项目所在周围主要为居民住宅区，主要污染物为生活废水、生活垃圾、厨房油烟等。第二节生态环境影响分析本项目属于廉租房住宅小区建设，其主要污染源为建设过程中的粉尘污染、噪声污染以及项目使用过程中的生活污水、厨房油烟及生活垃圾等。为确保小区本身的环境卫生要求和不对周围环境产生影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。第三节生态环境保护措施64 一、项目建设期间生态环境保护措施1、防止大气污染措施（1）清理施工垃圾时使用容器吊运，严禁随意凌空抛撒造成扬尘。施工垃圾及时清运，清运时，适量洒水减少扬尘。（2）施工道路采用硬化，并随时清扫洒水，减少道路扬尘。（3）工地上使用的各类柴油、汽油机械执行相关污染物排放标准，不使用气体排放超标的机械。（4）易飞扬的细颗粒散体材料尽量库内存放，如露天存放时采用严密苫盖。运输和卸运时防止遗洒飞扬。（5）搅拌站格设封闭的搅拌棚，在搅拌机上设置喷淋装置。（6）在施工区禁火焚烧有毒、有恶臭物体。2、防止水污染措施（1）办公区、施工区、生活区合理布置排水明沟、排水管，道路及场地适当放坡，做到污水不外流，场内无积水。（2）在搅拌机前台及运输车清洗处设置沉淀池。排放的废水先排入沉淀池，经二次沉淀后，方可排入城市排水管网或回收用于洒水降尘。（3）未经处理的泥浆水，严禁直接排入城市排水设施和河流。所有排水均要求达到国家排放标准。（4）临时食堂附近设置简易有效的隔油池，产生的污水先经过隔油池，平时加强管理，定期掏油，防止污染。64 （5）在厕所附近设置砖砌化粪池，污水均排入化粪池，当化粪池满后，及时通知环卫处，由环卫处运走化粪池内污物。（6）禁止将有毒有害废弃物用作土方回填，以免污染地下水和环境。3、防止施工噪声污染措施（1）作业时尽量控制噪音影响，对噪声过大的设备尽可能不用或少用。在施工中采取防护等措施，把噪音降低到最低限度。（2）对强噪声机械（如搅拌机、电锯、电刨、砂轮机等）设置封闭的操作棚，以减少噪声的扩散。（3）在施工现场倡导文明施工，尽量减少人为的大声喧哗，不使用高音喇叭或怪音喇叭，增强全体施工人员防噪声扰民的自觉意识。（4）尽量避免夜间施工，确有必要时及时向环保部门办理夜间施工许可证，并向周边居民告示。4、其他防止污染措施（1）施工现场环境卫生落实分工包干。建筑垃圾做到集中堆放，生活垃圾设专门垃圾箱，并加盖，每日清运。确保生活区、作业区保持整洁环境。（2）合理修建临时厕所，不准随地大小便，厕所内设冲水设施，制定保洁制度。（3）砂石料等散装物品车辆全封闭运输，车辆不超载运输。在施工现场设置冲洗水枪，车辆做到净车出场，避免在场内外道路上64 “抛、洒、滴、漏”。（4）保护好施工周围的树木、绿化，防止损坏。（5）多余土方在规定时间、规定路线、规定地点弃土，严禁乱倒乱堆。二、使用期间生态环境保护措施1、废水各住户产生的生活污水及粪便污水经化粪池处理后，排入市政下水管网。2、废气各住户的厨房采用通风排气措施，在炉灶上部要设有带机械排风和油烟过滤器的吸排油烟机，以防止厨房油烟气味污染环境。3、废物本项目废物主要为生活垃圾，垃圾处理采用集中式垃圾中转站，由专职卫生保洁员统一收集清扫、集中，城市环保部门运往城市垃圾处理场。4、绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防止污染保护环境方面也由特殊的作用，小区内一切可绿化的绿地均应绿化，充分发挥绿地的保护活动功能和改善生态环境的作用，同时可考虑垂直绿化，沿路边种植树木花草，以扩大绿化覆盖面，从而起到防尘、防噪音等作用，以确保小区环境优美整洁。64 第四节地质灾害影响分析及特殊环境分析一、地质灾害影响分析本项目地质情况稳定，不处于地质灾害易发区，本项目也非易诱发地质灾害的项目。在常来县房地产开发、城市建设和旧城改造中，尚未有引起或诱发地质灾害的例子。二、特殊环境影响本项目所在地及其周围，无历史文化遗产，自然遗产、风景名胜和古迹遗存。项目的建设会使该地段环境得到改善，使城市景观变得美丽优雅，成为城市建设中的一道靓丽的风景。64 第七章节能方案分析第一节概况一、节约能源是我国的国策。我国是一个能源生产大国，同时又是一个能耗大国。我国各个行业和部门能源的消耗、产出比大大落后于发达国家，节约能源已成为我国经济持续健康发展的关键措施之一。也是全面建设小康社会，构建和谐社会的重要战略措施之一。党中央、国务院非常重视节能工作。国家《“十一五”规划》对节能工作提出了明确的目标。所以，每个项目的节能工作都应切实抓好。本项目属住宅小区建设，不是耗能大户，他的耗能指标均采用国家有关规范、规定，其能耗严格控制在规定范围内。二、在本案中，除了电、暖和燃气等能源之外，我们也把节水纳入了节约和考核体系。这是因为：水不仅是生命之源，而且还是重要的经济发展资源，是一种不可缺少的战略资源。国家强调建设资源节约型社会，节水也是重要内容之一。我国水资源人均占有量很低，淡水资源总量约2.8万亿立方米，居世界第六位，但人均水资源占有量2.85立方米，仅是世界的1/3。当地水资源总量约11.48亿立方米，是全国人均水资源占有量的14%，64 属于联合国“国际人口计划研究项目”规定的水危机地区，节水的重要性不言而喻。第二节用能标准和节能规范本项目设计严格执行下列用能标准和节能规范：1、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134-2001）2、建设部《民用建筑节能管理规定》、《广西省民用建筑节能管理规定》3、《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JCJ26-95）和《民用建筑节能设计标准广西省实施细则》4、《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）5、《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）6、《采暖居住建筑节能检验标准》（JCJ132-2001）7、《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）8、《广西省居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2006）9、《广西省新型墙体材料发展应用与建筑节能管理规定》第三节能耗状况和能耗指标分析一、能源供应状况全市已探明的矿产有26种，已开发15种。西青南部山区矿产资64 源丰富，已探明铜矿储量约56.9万吨，同时伴生有金、银、钼等贵重稀有金属；已探明可开采利用的建筑石料储量约1.3亿立方米，麦饭石储量约1亿吨左右。除西青南部山区外，辖区内整个平原及北部海滩、浅海地下都蕴藏着丰富的石油和天然气，石油总储量约6亿吨，天然气总储量约164亿立方米。海青县海岸带有两条宽数百米、绵延数十公里的贝壳梁，可开采利用储量约1600万吨，是生产水泥、饲料添加剂、化工添加剂、贝瓷等理想原料。海青县东北部地下蕴藏煤层，埋深约2000米，储量约25亿吨。海青海岸地带盛产原盐，是广西省重要的原盐生产基地，地下卤水储量丰富，分布广、储量大、产量高。二、能源消耗状况（1）建设期间能源消耗状况据统计，我国建筑业和住宅业钢材消耗约占我国钢材生产总量的20%，水泥消耗量约占我国水泥生产量的20%，玻璃消耗量约占我国玻璃生产总量的15%，降低能耗、节约能源问题不容忽视。建设期间主要消耗钢材、水泥、木材、砂石料等能源，预计建筑面积17850m2，预计消耗钢材555吨、水泥3604吨、木材1168立方米等。（2）项目使用期间能源消耗状况据统计建筑使用期间能耗在我国能源总消费中所占的比例已经64 达到27.6%，且仍将继续增长。我国目前城镇民用建筑运行耗电占我国总发电量的25%左右，北方地区城镇供暖消耗的燃煤占我国非发电用煤量的15%-20%。项目使用期间建筑能耗主要包括采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器、通风等方面的能耗。使用期间建筑能耗采暖和空调制冷，约占能源消耗的三分之二，热水供应约占能源消耗的15%，照明、炊事约占6%。3、中外能耗状况指标分析围护结构传热系数是衡量建筑热工性能的主要指标。1973年世界石油危机以来，英、法、德等国至今4次建筑标准修订，建筑围护结构热工性能指标已提高3~8倍，不仅新建建筑保温隔热性能越来越好，还对既有建筑进行了大规模、高标准的节能改造。按照我国建筑节能标准，建筑围护结构热工性能落后于发达国家。国内外居住建筑标准中围护结构转热系数限制的比较见下表：国内外居住建筑标准中围护结构转热系数限制的比较单位：W/（㎡•℃）国家和地区屋顶外墙外窗中国广西0.50.62.8英国0.160.352.0德国0.200.20~0.302.0美国0.190.32（内保温）2.040.45（外保温）64 瑞典（南部）0.120.172.0我国城乡房屋平均单位建筑能耗14.6公斤标煤/㎡，其中城镇住宅平均单位建筑能耗24.6公斤标煤/㎡，低于发达国家水平，德国为33.6公斤标煤/m2，美国为30.6公斤标煤/㎡，我国居民生活耗电量仅为美国的1/6~1/3。这主要是由我国气候特点、人民生活水平及消费模式等因素决定的。第四节节能措施和节能效果分析一、节能技术为了达到《广西省居住建筑节能设计标准》（DBJ14-037-2006）规定的居住建筑节能65%的目标，设计过程中应推选优秀设计方案和采取以下节能技术：1、新型节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；2、节能门窗的保温隔热和密闭技术；3、集中供热和热、电、冷联产联供技术；4、供热采暖系统温度调控和分户热量计量技术与装置；5、太阳能、地热等可再生能源应用技术及设备；6、建筑照明节能技术与产品；7、空调制冷节能技术与产品；8、其他技术成熟、效果显著的节能技术和节能管理技术。64 二、节能措施1、采用节能降耗施工机器设备进行施工。2、实用新型模板和脚手架应用技术，减少模板使用量。3、选用炉具和灯具以节能为主，主要照明灯具要实用高效节能照明器具，提高电能利用率，以利于节约能源。实用管理过程中做到随手关灯。公共区域采用延时或声控开关，减少无用电耗。4、供水器具采用节水型，积极采用陶瓷片密封水嘴和其他新型节水水嘴，住宅卫生间要有节水措施，一要选用节水型卫生洁具和优质水箱配件，推广实用一次性冲洗量为6升的座便器，座便器与水箱配件要实行成套供应，保证座便器的密封性能和冲洗性能，二要尽量使用净化后的污水。5、热水供应积极选用太阳能热水器，减少能源消耗。6、电气设备选用新型高效节能型，降低使用过程中所耗电量，如节能变电器、节能空调器等。7、选用绝热性能好的塑钢门窗，玻璃采用隔音、隔热保温性能好的中空玻璃或采用双层玻璃。南向房间采取遮阳措施，降低夏天制冷负荷。8、屋面采用吸水率低、轻质高效的复合屋面，并具有一定强度；散热器推广使用高效节能型，充分发挥热效率；室外供暖管道采取保温措施，减少热损失；采用热量按户计量及温度控制调节装置，实行按热量收费。64 除以上措施外，小区管理机构应加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏等不必要的浪费。三、节能效果分析通过以上节能技术和节能措施的使用，争取达到广西省规定的居住建筑节能65%的目标。第八章组织机构与管理第一节建设期间组织机构及管理一、项目法人常来县建设局是常来县廉租住房工程的承办单位和项目法人，对本工程的筹备、建设、实施工作负责。64 二、项目建设监理与工程施工企业的选择项目的建设实施将按照现代化工程建设的规范，实行工程监理和招投标制。聘请具备相应资质的单位对项目实施进行监理。工程施工企业与主要建设材料供货企业的选择均采取招标的方式选定，按照项目建设对工程施工资质、施工能力和材料质量、材料生产能力的要求遴选具备相应资质、资信和具备丰富经验的企业参与工程建设。三、项目实施的监督与协调在工程建设实施过程中，项目承办单位的主要负责同志对工程的建设实施进行指挥、监督、协调，及时协调解决工程建设中遇到的问题，促进项目建设的顺利进行。在工程建设中，将聘请工程质量监督部门对工程的实施进行全程监督，严把施工质量关，力求将本工程建设成为精品住宅工程。第二节物业管理本项目完成后组建廉租房小区管理委员会，向住宅小区提供社会化、专业化服务，主要作用：保障物业产权人、使用人的合法权益，使物业保值增值；为物业使用人提供高效、安全、优质的服务；为物业管理单位树立良好的信誉，并获得最佳的经济效益、社会效益和环境效益。物业管理公司实行经理负责制，下设办公室、财务室、物业管理64 部、保安部、维修部、家庭服务部等部门。管理公司初步考虑定员10人，其中经理1人，办公室1人，财务室2人，物业管理部1人，保安部2人，维修部1人，家政服务部2人；人员由社会公开招聘解决。64 第九章工程实施进度安排本可行性研究报告核准后，应尽快进行前期准备工作，及时委托设计单位编制初步设计，并进行建设场地的拆迁平整工作，尽快着手项目设计、招标的前期准备工作，然后进行工程建设。整个工程计划6年完成。计划在2010年11月开始前期准备工作，工程建设期54个月，2016年4月份正式投入生产。具体进度安排详见项目实施进度表。2011年150套廉租房项目实施进度表进度工作阶段2010年11月——2012年4月11121234567891011121234可研报告及环评审批施工图设计招投标工程施工竣工验收64 2013年100套廉租房项目实施进度表进度进度工作阶段2012年11月——2014年4月11121234567891011121234施工图设计招投标工程施工竣工验收2015年100套廉租房工程项目实施进度表进度工作阶段2014年11月——2016年4月11121234567891011121234施工图设计招投标工程施工竣工验收64 第十章投资估算和资金筹措本项目投资估算根据当地工程造价以及相关费用具体收费情况估算。土建工程造价，以普通装修考虑。第一节投资估算一、编制依据1、国家现行的有关法规和规定；2、广西省建筑工程综合定额；3、广西省安装工程综合定额；4、西青市材料预算价格；5、设备供货目录或设备询价；6、现行投资估算的有关规定。二、投资估算范围本项目投资估算范围包括：土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套工程费、管理费用、财务费用等。三、投资估算说明（一）建设投资64 1、建安工程费用本项目建设筑工程费包括基础工程、土建工程及其他配套工程约1610.51万元；设备购置安装费包括水、气、热、电及电讯的增容费、开户费、开口费等，分别按当地有关规定和指标按建筑面积或户数计取，共计292.75万元。（详见附表1项目建设投资估算表）2、其他费用（1）土地费用本项目用地24亩，因属廉租房，政府无偿划拨；拆迁、土地整理费约70.35万元。（2）前期工程费包括可行性研究报告咨询费、规划费、勘察设计费等，共计40万元。（3）管理费用主要包括开办费和其他费用，开办费按建安工程费用的2%计取，约计35.37万元；其他费用估计为35.37万元。（4）审计费、保险费、监理费、劳保统筹费及其他费用约为94.66万元。（详见附表2其他费用估算表）3、基本预备费本项目基本预备费按工程费用的10%计取，约为218.01万元。（二）流动资金本项目流动资金按103.25万元计取。64 四、投资估算本项目建设投资估算额为2500万元。项目投资估算汇总表单位：万元序号项目名称投资额占总投资的估算说明1筑工程费1610.1564.42%1.1基础工程183.017.32%1.2土建工程1098.0143.92%1.3装修工程183.017.32%1.4“三通”及配套工程0.00%2设备购置安装费292.7511.71%2.1给排水91.153.66%2.2暖通91.153.66%2.3电、讯109.754.39%3其他费用275.7511.03%4基本预备费218.018.72%5流动资金103.254.13%总投资2500第二节资金筹措及使用计划一、资金筹措本项目投资总额2500元，资金来源县政府自筹1360万元，申请上级资金补助1140万元。二、资金使用计划项目前期工作自2010年11月开始，2016年4月交付使用，建设期6年。64 第十一章效益分析第一节财务分析根据国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》“关于部分行业项目经济评价的特点”规定房地产行业一般只进行财务分析，本项目经济费用效益分析只进行财务分析。但本项目不同于普通房地产开发建设，不以赢利为目的，属于投资社会公益事业，社会效益明显，因此，本项目在财务上不作具体阐述。第二节社会影响分析一、社会影响效果分析1、利益相关者本项目的主要受益者为项目所在地城市低收入住房困难家庭，即常来县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合县人民政府规定条件的家庭，他们总体上对本项目持赞成态度，而且乐意发表他们对项目的意见。项目的可能受损群体为项目建设区附近的居64 民，因建设期建设项目噪音等会对他们的生活造成一定的不良影响。2、项目的主要社会影响效果（1）项目能较好改善城市城镇低收入住房困难家庭的居住和生活环境，本项目的建设将使城镇低收入住房困难家庭住上宽敞明亮的楼房，喝上纯净的自来水，用上方便、便宜的天然气，改善居民的居住和生活环境。（2）项目的实施能加快城市建设和城市化进程根据常来县的城市规划，本项目的建设将加快城市建设的步伐，推进城市化进程，提高常来县城市化水平。二、社会适应性分析项目选址于常来县西北部，通过项目的建设：第一，能够有效地改善城镇低收入住房困难家庭的居住环境，进一步提升城市发展水平。人们有了自己安居的住所，有利于安居乐业。第二，能够集中居民居住，不仅省去了大量的基础设施配套费用，而且腾出了相当部分宝贵土地用于开发，为社会和当地政府创造更多的财富。此地段由于本项目的建设，环境变美了，居住条件变好了，交通更便捷，条件更优越。因此，本项目将为当地社会环境、人文条件所接受，与当地社会环境有良好的相互适应性。三、社会风险及对策分析本项目的建设符合常来县城市规划，符合当地加快城市化进程的思路，符合城镇低收入住房困难家庭的意愿，因此本项目建设存在的社会风险较小。64 虽然项目存在的社会风险很小，但也不能忽视，应当引起足够重视，采取措施予以补救。1、工程施工及项目投入使用，对当地环境造成噪声、灰尘、植被破坏等危害，给当地居民带来诸多不便，甚至影响工程进展。2、小区规划是否合理、物业管理是否便利，将会直接影响居民的生活、生产。规避或减少以上社会风险的对策：1、因施工而对环境造成的危害以及项目投入使用而使环境发生的变化，将在施工过程中和项目建设中采取有效措施予以补救，具体论述见前章《环境和生态影响分析》。2、小区搞好科学合理的规划，严格按照规划施工建设，做好物业管理服务工作，制定好各项章程，保证广大城镇低收入住房困难家庭安居乐业。64 第十二章项目招投标为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违规行为，制定项目的招投标方案。一、建设项目招标范围及招标组织形式招标的范围包括项目建设的工程施工、设备购置及安装、勘察设计招标、施工监理招标、施工企业选择招标和单项合同的设备等项，面向社会全部进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，全部委托给有资质的招标代理机构办理。二、投标、开标、评标和中标程序建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、项目经上级部门批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应，64 招标项目属于土建施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用已完成招标项目的机械设备，本项目不接受联合投标。3、开标时由项目委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4、评标按照《中华人民共和国招标投标法》的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。三、评标委员会的人员组成和资质要求项目全部采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开标当天从评标专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进64 行评审和比较。评标采用打分制，以得分高者当选。2、评标委员会成员的资质要求评委会成员均具有房屋建筑类评标专家资格，从事本专业至少在8年以上，对建筑工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。64 招标基本情况表建设项目名称：常来县廉租住房工程单项名称招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算资金额（万元备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计√√√20建设工程√√√1610.51安装工程√√√318.57监理√√√24.85重要设备材料情况说明：建设单位盖章2010年11月64 第十三章结论及建议一、结论经分析论证认为，拟建设的常来县廉租住房工程项目符合国家产业政策和常来县城市总体发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，周边公用配套条件较好；工程规划符合国家城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀；各项费用取费全面、合理，符合当地工程造价一般水平，社会效益明显，市场销售风险较小，投资效益较高；项目建成后，除满足和改善广大城镇中低收入家庭的住房需求外，对促进国家房改政策的落实，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。所以项目切实可行。二、建议建议项目工程施工前，应进一步做好详细的工程地质勘察工作，同时在工程开发过程中要制定严格的质量和安全规章制度，以确保工程的质量和安全综上所述，本项目的建设是必要的、可行的，符合构建“和谐社会”的要求。64'