旅游度假村可行性研究报告可行性研究报告 78页

'目录1项目总论11.1项目概况11.2项目编制依据11.3编制原则21.4研究内容及基本结论31.5主要技术经济指标42项目建设背景与必要性52.1项目建设背景52.2项目建设的必要性73项目选址及开发条件分析103.1项目选址103.2项目区域环境分析103.3项目区开发条件分析123.4项目建设条件综合评价144客源市场分析164.1客源市场态势分析164.2客源市场定位分析184.3游客量预测204.3.2游客量预测205项目发展思路及定位225.1项目发展理念2275 5.2项目总体定位235.3项目功能定位246项目建设方案256.1项目空间布局256.2主要项目设计267项目配套工程407.1道路交通工程407.2给排水工程417.3电力电信工程427.4环卫设施工程448项目建设时序及土地利用规划468.1项目建设时序安排468.2土地利用规划489、项目组织管理与人力资源管理509.1组织机构509.2人力资源管理5110、投资估算与资金筹措5210.1投资估算5210.2资金筹措5211、经济效益与投资风险分析5411.1经济效益评估5411.1.2项目投资财务评价5575 11.3投资风险与财务敏感性分析5511.4风险分析5612项目建设的生态效益与环境影响分析5912.1评价标准5912.2环境质量现状6012.3项目建设对环境影响概述6012.4环境影响治理6312.5项目建设对生态环境保护意义6512.6环境影响评价结论6513、项目建设的社会效益分析6713.1积极的社会效益6713.2可能出现的消极社会影响6813.3项目正常动作中负面社会影响防治措施6814、可行性研究的结论与建议7014.1三门X旅游度假村的开发是必要的7014.2三门X旅游度假村的开发是可行的7075 1项目总论1.1项目概况项目名称：三门X旅游度假村可行性研究报告项目位置：项目位于台州市三门县海游镇叶家村，距三门县城18公里，位于三门县X风景旅游区北侧，属旅游区的外围范畴。度假村红线范围北至狮子山－后林斗山脊线，南至262米高等高线，东至后林斗东南侧山体山脊线，西至282米等高线，总占地面积约8226亩。项目用地：三门县X旅游度假村总占地面积约8226亩投资总额：32955.5万元建设周期：项目建设期为7年，即2012－2018年。1.2项目编制依据1.2.1法律法规《中华人民共和国环境保护法》（1989）《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）《中华人民共和国森林法》（1998年修订）《中华人民共和国农业法》（2002年修订）《中华人民共和国水土保持法》（1993）《中华人民共和国城乡规划法》（2007）《中华人民共和国水法》（2002）《浙江省旅游管理条例》（2002）75 1.2.2国家标准《旅游规划通则》（GB/T18971-2003）《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003）《旅游景区质量等级的划分与评定》（GB/17775-2003）《风景名胜区管理暂行条件实施办法》（国发198576号）《风景名胜区规划规范》（GB50298－1999）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《城市区域环境噪音标准》(GB3096-93)《堤防工程设计规范》（GB50286-98）《防洪标准》（GB50201）《旅游饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）1.2.3相关规划文件《浙江省风景名胜区管理条例》（1996）《三门县风景区整合规划》（2006）《三门县海游镇城镇总体规划》《海游镇新叶村新农村建设规划》（2012）1.3编制原则1、可持续发展原则规划应坚持以有效保护核心旅游资源和环境为前提，保持三门县X旅游度假村原汁原味的大自然本色，合理布置旅游项目，使自然景观和人文景观的充分结合实现完美和谐的统一，并综合考虑经济效益、社会效益和环境效益，以保证75 度假村得以持续、健康发展。2、休闲度假环境营造原则随着人民生活质量提高和生活理念的改变，以休闲、放松和娱乐为主的休闲度假游已经越来越成为旅游市场需求的主流。三门X旅游度假村的开发建设应适应现今旅游市场的需求，通过休闲度假类项目的建设着力营造休闲度假的环境氛围。3、特色化原则特色是旅游区发展的生命之所在，越具有特色其生命力和发展潜力就会越强，报告与度假村当前发展现状相结合，整合山林、古村、田园等资源优势，因地、因时制宜，为其谋求垄断性特色。同时，注重突出多样化发展思路，在旅游产品类型、旅游线路、游览方式、消费水平的确定上，提供可行方案，以满足游人的多层次需求。4、统一规划原则本次可研报告要充分考虑度假村规划、建设的复杂性与长期性，在可研报告编制过程中，从全局出发，对接三门县旅游发展总体规划和X景区的整体发展；从长远考虑，对度假村未来开发建设进行初步的统一规划。同时，根据城郊型休闲旅游市场的需要，对度假村休闲旅游业发展逐步实施，稳步推进。5、开发弹性原则考虑到市场经济条件下发展的不确定性，在旅游项目开发与用地布局上要充分留有弹性，以增强本次可研报告的适应性。1.4研究内容及基本结论1.4.1研究内容本次可行性研究报告以三门X旅游度假村75 项目为基本研究对象，主要研究内容包括以下方面：1、项目建设背景与必要性；2、项目概况及建设条件分析；3、客源市场分析；4、项目定位与建设方案；5、项目配套工程；6、环境影响评估与生态环境保护；7、项目分期实施目标；8、组织机构与员工培训；9、投资估算与资金筹措；10、财务评价与效益分析；11、风险分析；12、研究结论。1.4.2基本结论三门X旅游度假村的开发有利于促进三门县产业结构转型升级，有利于完善三门旅游产品体系，实现全县旅游业由观光型向休闲度假旅游转变，有利于三门新农村建设的旅游业发展，实现城乡统筹，有利于区域旅游资源价值利用的最大化，同时X旅游度假村的开发将为树立三门良好旅游形象增添异彩。因此，三门X旅游度假村的开发是必要的。通过对三门X旅游度假村的资源条件、市场条件、建设方案、环境影响、运营管理、财务、效益以及风险等方面的分析，本案认为三门X旅游度假村的开发是可行的。1.5主要技术经济指标项目投资总额：32955.5万元人民币项目建设期：2012年－2018年项目评估期：2014年－2028年项目计算期财务评价指标：²税后内部收益率：10.75%²税后投资回收期：9.3年75 2项目建设背景与必要性2.1项目建设背景2.1.1全国旅游市场持续升温据全国假日办消息，2011年“十一”黄金周期间，全国共接待游客3.02亿人次，比上年同期增长18.8%；实现旅游收入1458亿元，比上年同期增长25.1%；游客人均花费支出483元。在全国接待的3.02亿人次游客中，过夜旅游者（仅限于住在宾馆饭店和旅馆招待所）为7126万人次，比上年同期增长20.6%；一日游游客为2.31亿人次，比上年同期增长18.3%。而根据《2012春节黄金周旅游统计报告》，春节黄金周期间全国共接待游客1.76亿人次，比上年同期增长14.9%；实现旅游收入1014.0亿元，增长23.6%，全国旅游市场持续升温，旅游业发展势头良好。2.1.2旅游业发展已上升到国家战略层面国务院常务会议2009年11月25日讨论并原则通过了《关于加快发展旅游业的意见》。意见中明确指出：旅游业是战略性产业，资源消耗低、带动系数大、就业机会多、综合效益好。日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇，同时旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面具有积极的作用。要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，培育新的旅游消费热点。《国务院关于加快发展旅游业的意见》的发布实施，是我国旅游业发展史上具有里程碑意义的纲领性文件，旅游业发展三十多年，首次以国家战略性产业来定义。75 2.1.3浙江省旅游经济持续快速发展“十一五”期间，浙江省旅游经济保持快速健康发展势头，各项经济指标均有较大幅度的增长。2010年接待入境旅游者达到684.7万人次，同比增长20%，实现旅游外汇收入39.3亿美元，同比增长21.9%；接待国内旅游者29500万人次，同比增长20.9%，实现国内旅游收入3045.5亿元，同比增长25.7%；实现旅游总收入3312.6亿元，同比增长25.3亿元。经过几年来的发展，全省旅游经济综合实力已经从2005年的全国第五位上升到全国第三位。2.1.4区域经济快速发展从大范围区域来看，台州及其相邻的温州地区民营经济发达，是全省民营资本最为活跃的区域之一，各产业投资开发积极性极高，这也为区域旅游开发提供了良好的社会氛围和强有力的资金支持。而从项目小范围区域看，2010年三门县实现生产总值106.54亿元，年均增长高达13.8%；人均GDP突破3000美元关口，达到3400美元左右，进入经济快速发展阶段；财政总收入达到13.67亿元，其中地方财政收入8.07亿元，年均分别增长20.7%和24%。生产总值、财政总收入、地方财政收入增速位居台州各县（市、区）首位。国民经济的快速发展为三门县休闲度假旅游产业的发展提供了强有力的经济支撑和客源市场保障。2.1.5三门县倾力发展现代农业及现代服务业根据《三门县国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015年）规划》，“十二五”期间三门县将加快发展现代农业，大力发展生态农业、循环农业、设施农业，积极发展农家乐、渔家乐等休闲观光农（林）业，实现现代农业与旅游业的协调发展。同时，“十二五”75 期间三门县将积极发展现代服务业，大力发展滨海旅游业，围绕海洋旅游主题，通过整合旅游资源、完善旅游要素和旅游服务体系，大力发展海洋海岛旅游、乡村休闲旅游、红色生态旅游、宗教养生旅游和核电工业旅游五大品牌。全县对现代农业及旅游业的重视，为以乡村景观资源为开发基础的旅游度假村的建设提供了强有力的政策支持。2.2项目建设的必要性2.2.1有利于促进三门县产业结构转型升级旅游业是一个综合性产业，具有“一业兴、百业旺”的带动作用，旅游产业不仅能带来直接的经济收入，更由于其强大的带动效应，直接拉动一地经济发展。同时旅游业作为服务经济，对提高一地服务产业的总量，优化国民经济一、二、三产结构有着举足轻重的作用。而在全国各地大力发展第三产业，努力实现三次产业由传统的“二、三、一”结构向更加合理的“三、二、一”结构转型升级的同时，三门县则明显加快工业化进程，三次产业结构由2005年的20.8：38.8：40.4调整为15.1：46.1：38.8，第三产业的比较弱势已经呈现。因此，投资大、带动效应强的X旅游度假村的开发建设对于提升旅游总收入在全县经济发展中所占的比重，促进全县经济发展与产业经构的调整优化具有重要的作用。2.2.2有利于完善三门县旅游产品体系，促进旅游转型升级经过近几年的发展，三门县旅游业取得了前所未有的进步和发展，但是与周边地区相比，特别是与相邻的临海、宁海以及隔海相望的象山等地红红火火的旅游业大发展相比，三门旅游明显滞后。而就目前已开发的旅游产品来看，诸如蛇蟠岛旅游区、湫水大峡谷、扩塘山岛等相对成熟的旅游产品仍处于浅层次的观光旅游阶段，而部分未成熟景区基本处于自然、消极保护状态，并出现了一定程度的破坏与污染。从整个三门旅游发展现状来看，现有产品层次不高，观光型为主，整体开发水平偏低，中高端休闲度假产品基本缺失，75 这在休闲度假需求急剧膨胀的时代是难以打开局面的。而面向休闲度假旅游市场的X旅游度假村的开发建设将成为三门休闲度假旅游的突破口，一方面可有效弥补休闲度假产品的缺失，另一方面亦可带动全县休闲度假旅游的发展。2.2.3有利于促进三门新农村建设的旅游业发展，实现城乡统筹当前，社会主义新农村建设是社会发展关键词之一，而浙江省为深入贯彻省委十二届七次全会精神，加快社会主义新农村建设，特别制定了浙江省美丽乡村建设行动计划。而美丽乡村的建设，旅游业既义不容辞又起到举足轻重的作用。而通过发展旅游业尤其是发展大中城市周边的乡村旅游，可以实现城市自愿支持农业发展，真正做到“城市支持农村”，实现城市“休闲”与农村“农闲”间的有效沟通，使农村经济的发展与旅游开发互为依托，相互促进，达到搞活一方经济，振兴一批产业的效果。X旅游度假村地处广大的农村地区，既是奇山秀水、风情民俗等传统旅游资源的富集地，又是自然生态、田园风光等现代生态旅游资源的分布地；既是需要旅游行业重点支持发展和搞好服务的地区，又是旅游业发展前进的主要基地和后劲所在。X旅游度假村的开发，能够逐渐吸引周边村庄的农民从单纯的农业劳动中解脱出来，主动参与到与乡村旅游相关的服务行业中来，能有效解决农村的就业问题。同时，通过农业与旅游联姻，可以拓展农产品销售渠道，形成农旅一体的发展新模式，间接提高农产品本身的价值，切实增加农民的收入。此外，旅游项目的开发建设亦有利于美化村容村貌，促进农村区域生态环境的改善。2.2.4有利于促进区域旅游资源价值利用的最佳化三门X75 旅游度假村所处的区域山青水秀，水质清澈，周边群山环抱，且古村新村交相辉映，自然环境极佳，人文气息浓郁，是一处不可多得的休闲度假、康体疗养胜地。但是目前该区域除了一处刚刚起步的小型水果采摘园外，并没有大动作的旅游开发活动，整个区域基本处于原始状态。而大手笔的X旅游度假村的建设不同于部分村民的小打小闹型的自主开发，而是在对区域资源进行系统整合及综合分析的基础上进行的深层次、精品化的旅游开发建设，对于提升项目区域的土地利用价值，发挥各区块的最大功能，实现资源环境的有效配置具有重要作用。2.2.5将为树立三门良好旅游形象增添异彩旅游是塑造形象、传播形象的最佳平台与途径。一方面，因为旅游而建设了一批旅游景区点、旅游接待设施，有了良好的生态环境、卫生环境，从而具备了一流的形象基础；另一方面，现代旅游是大众旅游，大众旅游的口耳相传是实现一地形象远播的最佳途径。大投入、大手笔、精品化打造的X旅游度假村的开发建设一方面为三门对外招商引资营造了优势的环境资源，另一方面亦有利于于三门整体旅游形象的提升，为三门建设宜业宜居城市添砖加瓦。75 3项目选址及开发条件分析3.1项目选址三门县X旅游度假村位于台州市三门县海游镇叶家村，其红线范围北至狮子山－后林斗山脊线，南至262米高等高线，东至后林斗东南侧山体山脊线，西至282米等高线，总占地面积约8226亩。3.2项目区域环境分析3.2.1地理区位条件三门县位于浙东沿海三门湾畔，地处中国“黄金海岸线”中段，东濒三门湾，南邻临海市，西靠天台县，北接宁海县，县域面积1510平方公里，其中陆域面积1072平方公里。三门县地处杭州湾产业带和温台沿海产业带的重要节点，宁波都市经济圈南延和台州都市区北拓的集合区，为浙江东南沿海的新兴城市，区位优势显著。三门县对外交通网络极为便捷，距宁波机场、路桥机场均在100公里之内。而随着甬台温铁路的正式通车，加之甬台温高速以及建设中的沿海大通道两条高速公路，和上三高速东延，将形成“三纵一横”的县域过境交通网络，而象山港大桥及三门湾大桥建设亦将进一步优化三门对外交通。X旅游度假村所在的海游镇是三门县的城关镇，位于县境西北部，是全县政治、经济、文化、交通、商贸中心，辖5个社区和63个行政村。海游镇地处交通枢纽，水路两通，交通便利。甬台温高速、上三线高速、中国沿海高速、104国道、岭枫一级公路、台州沿海大通道交汇境内。X旅游度假村位于海游镇东南部的叶家村，属X风景区外围，距74省道不到5公里，距海游港不足10公里，距三门县城约10公里。75 3.2.2社会经济条件根据《三门县国民经济和社会发展第十二个五年（2011－2015年）规划》，“十一五”期间三门经济呈现出“提质、提速并进”的发展格局，2010年实现生产总值106.54亿元，年均增长高达13.8%；人均GDP突破3000美元关口，达到3400美元左右，进入经济快速发展阶段；财政总收入达到13.67亿元，其中地方财政收入8.07亿元，年均分别增长20.7%和24%。生产总值、财政总收入、地方财政收入增速位居台州各县（市、区）首位。产业结构加快调整，三次产业结构比重由2005年的20.8：38.8：40.4调整为15.1：46.1：38.8，工业化进程明显加快，机电、橡胶、工艺品等产业较快增长；三门核电一期工程顺利推进；造船业生产能力快速形成规模。旅游业发展虽相对较弱，但以蛇蟠岛开发为重点的滨海旅游仍得到快速发展。同时，三门素有“三门湾、金银滩”之美誉，水产资源闻名遐迩，尤以青蟹著名，全县青蟹产量约占全省的三分之一和全国的九分之一，是浙江省海水养殖第一大县，被命名为中国青蟹之乡，浙江对虾之乡、牡蛎之乡、缢蛏之乡。而沿赤黄秋葵、沈园西瓜等农业品牌效应亦不断扩大。众多的国内外知名品牌，一方面提升了三门的知名度，另一方面为三门旅游业的发展提供了强有力的经济支撑，也为X旅游度假村旅游商品（纪念品）的开发提供了重要的物质载体。3.2.3自然环境条件1、地质地貌三门县地处华南地层区东南沿海分区，为中生代和新生代火山岩系地层。以上侏罗系地层为主，次为白垩系、第三系地层，沿海及山间盆地分布有第四系松散沉积物。三门主要位于临海—75 宁海新华夏断裂带南东火山岩带，火山岩以酸性为主，次为中酸性、中性、碱性或酸碱性。以喷发碎屑岩为主，次为喷溢熔岩及次火山岩，为多次火山活动的产物。地层构造以断裂为主，褶皱为副。北东向华夏式构造构成县域早期构造基本格局，后期北东向新华夏系构造也很明显。2、气候条件三门县属北亚热带季风气候区，具有海洋性气候的特点，四季分明，冬夏长，春秋短，雨水充沛，光照适宜，属浙中浙南冬次冷夏秋湿润、半湿润副区。全年气温最低月在一月，平均气温为5.3℃左右；气温最高月在七月，平均气温达27.9℃左右；全年平均温度为16.6℃，无霜期为242天。受海洋性季风影响，降水充沛，年平均降水量为1645.3mm，降水量受台风等影响年际变化较大，年际差达1200mm。3、土壤植被三门县土壤主要分为红壤、黄壤、潮土、盐土、水稻土等5个土类，11个亚类，31个土属，85个土种，总面积为164.7万亩。因地处亚热带季风气候区，气候温和湿润，植物生长极为茂盛。原生植被属中亚热带常绿阔叶林，由于长期频繁的人为活动，除湫水山外，原生植被保留甚少，除耕作地带外，多为次生林和人工栽培的防护林、用材林和经济林。次生林以马尾松为主，经济林树种主要有甜槠、杨梅、茶、板栗、梨、枇杷等，其中柑桔是本地主要的水果产品。3.3项目区开发条件分析3.3.1项目区现状交通分析X旅游度假村位于海游镇东南部，目前对外交通主要依靠一条宽约6米的乡道与74省道相连。该乡道道路等级较低，且在部分路段需穿越村庄，使得度假村的现状可进入性较差。而就度假村内部交通而言，上述乡道仅延伸至村庄农居点处，度假村内部基本无法通车，现有道路主要是林间小道和田梗道，内部道路交通现状较差。75 3.3.2土地利用潜力分析根据土地现状调查，X旅游度假村总占地面积8226亩，其中村庄占地112亩，耕地面积约692亩，水域面积约22亩，其余均为山林地。从整体来看，X旅游度假村现状土地开发利用潜力较大。²山林地开发潜力：规划区山林地占地面积广阔，所以山林地的旅游项目开发潜力较大，此外由于该处的山林地生态环境优越，适应开展一些健身、度假、疗养等活动，所以在规划中，山林地的利用和生态的保护是一大重点。²水域开发潜力：规划区内部水域主要为山村溪流，水质清澈，但是由于沙石地貌，溪水多渗入地下，地表水较少，水资源难以存留。且规划区内水域面积较小且较分散，难以利用。²农田整理潜力：规划期内通过平整土地、改良土壤、配套水利设施、缩并沟渠、村道等措施，可进一步增加农田使用面积。²现有村庄规划用地潜力：度假村范围内仅叶家村一个村落，通过与当地村民协商一致，可进行整体搬迁或是旅游化整治两种方式，其旅游开发作用较大。²土地后备资源开发利用潜力：规划区周边土地后备资源丰富，为将来的开发提供了充足的后备力量。²不动产开发潜力：规划区相对人口较少，土地资源丰富，通过乡村生态旅游开发，可以进一步促进不动产用地开发。75 3.4项目建设条件综合评价3.4.1项目建设条件定性评价1、区位良好，周边市场潜力巨大三门X旅游度假村地处宁波——温州浙东旅游线的中间部位，紧靠宁波机场、路桥机场，交通区位相当优越，而沿海高速公路以及象山港大桥、三门湾大桥的建设亦将进一步优化度假村的区位交通，长三角范围内城市均可在3－5小时车程内到达度假村。同时，度假村地处台州，并紧临温州、宁波等民营经济发展迅速，居民收入水平较高的地区，这为度假村客源市场的开拓奠定了良好的基础。良好的区位交通，巨大的市场潜力成为X旅游度假村的核心优势之一。2、景观优良、生态环境极佳三门X旅游度假村景观优良，集山、田、溪、村于一体，兼具隐、静、野、秀、旷、幽的视觉美感，山水乡村田园景观极为浓郁。同时，度假村内森林植被覆盖良好，原生态林、果林、松林以及竹林将整个度假村装点的葱葱郁郁。尤其度假村范围内处于完全未开发状态，原生态面貌下的山水乡村生态景观环境成为度假村在区域旅游市场上的极大卖点。3、政府重视、机遇极佳三门X旅游度假村的开发建设处于休闲度假旅游快速发展的大时代背景下，加之全国对升级型乡村旅游业的发展及新农村建设的重视以及浙江省美丽乡村建设计划为度假村的开发建设带来了良好的契机。同时，X旅游度假村的建设作为三门县旅游业由观光型向休闲度假型升级的引领者，其开发建设受到了三门县政府及三门县旅游局的高度重视，为度假村的开发建设提供了政策上的保障。75 3.4.3项目建设条件定量分析根据客观实际、符合科学、全面系统、高度概括、力求定量的评价原则，采用层次分析法与专家调查法相结合的方法对三门X旅游度假村的旅游开发条件进行定量评价。在对三门X旅游度假村的资源数量、性质、分布等因子综合考虑的基础上，选取游憩价值、文化价值、规模价值、区域条件、基础设施五个项目评价层，奇特度、愉悦度等15个因子评价层，建立度假村资源评价模型，并计算最终结果。表3－1三门X旅游度假村旅游资源评价结果表项目评价层权重因子评价层权重因子分值游憩价值0.428奇特度0.0718愉悦度0.0929审美度0.0919适游期0.0929完整度0.0828文化价值0.050历史文化0.0222民俗文化0.0384规模价值0.127环境容量0.0586地域组合0.0697区域条件0.221经济条件0.0778客源条件0.0768区位条件0.0687基础设施0.164交通通讯0.0556医疗卫生0.0324环境质量0.0778合计1.000　1.0006.858上表分析结果表明：三门X旅游度假村旅游资源综合评价得分为6.858分，旅游资源品质比较高，在充分考虑该地区实际情况的基础上，对其旅游资源进行系统的、深度的开发是切实可行的。75 4客源市场分析4.1客源市场态势分析结合目前三门县游客的来源以及本项目的特色及定位，长三角都市圈将成为X旅游度假村的主要客源地。从目前长三角旅游市场消费情况来看，主要有以下特征：4.1.1旅游消费向自由型、享受型转变，休闲度假升温长三角地区是我国三大客源输出地之一，区域经济发展迅速，人均收入水平高，根据《2011长三角城市商业发展报告》，2010年长三角地区城镇居民人均可支配收入达到26875元，比上年增加2654元，同比增长11%，长三角都市圈已已跨过度假旅游需求膨胀的门槛（人均可支配收入3000美元）全面进入休闲度假时代，对休闲度假产品的需求不断增长。据杭州市旅游委员会统计，2011年“十一”黄金周期间，市场火热的千岛湖游客中度假休闲游客占据半壁江山，开元度村、绿城喜来登等高档酒店有三分之二的游客住店不下湖，下湖不上岛，游客入住后多是酒店休憩、休闲垂钓、品尝美食、运动健身，长三角居民消费正在由串线旅游模式向自在逍遥旅游模式转变，休闲度假旅游急剧升温。4.1.2近郊乡村旅游需求旺盛75 据统计，长三角游客选择双休日近郊出游的几率最高，达53.1%，其次为带薪假期长途游（51.9%）、黄金周（40.1%）。而在金融风景、长假变小长假等多方面因素的影响下，原本有远距离度假打算的游客大部分选择了近距离短途旅游。依据相关统计资料，上海中秋小长假出游人数为普通周末的2倍至3倍，多数选择到江浙两省观光休闲。小长假制度实行以来，上海市民出游明显趋向回归自然，对休闲健身的需求日益凸显。选择体验性旅游、参与性旅游的动机大大增强。4.1.3商务会议旅游发展势头强劲随着社会经济的发展，消费能力的增强，无论是国内市场还是入境市场都呈现出以高消费、个性化需求特征为主的高端旅游市场趋势，特别是商务旅游和高端度假旅游市场潜力巨大。目前全球商务旅游人数约占旅游者总数的1/3，中国商务市场潜力巨大，将在5年内翻一番，成为世界第三大商务旅游市场。而长三角都市圈作为全国经济最为活跃的区域之一，其商务会务需求极为庞大。而随着人们对个性化、特色化产品的追求，单纯的都市商务会议形式已越来越难以满足商务人士的需求，而商务+旅游度假的形式则日受欢迎。长三角庞大的商务会务需求必然带来巨大的商务旅游市场。4.1.4婚庆蜜月市场火爆，温泉旅游成为中国旅游中的第一产业婚庆行业又被称为“甜蜜金矿”，婚庆经济已经成为中国经济最受人瞩目的增长点。据统计，全国每年因婚礼当日而产生的消费接近3000亿元，全国仅婚礼当日产生的消费对GDP问题的贡献是1.9%，新婚人群愿意把积蓄的31%用于婚庆的关的消费，婚庆蜜月市场尤其火爆。而经过10余年的开发经营，中国温泉已经实现产业化发展，并成为中国多元化休闲产业的龙头。全国涌现出来的一大批成功的温泉度假村、温泉小镇和温泉新城表明，温泉对于休闲产业的聚集效应和对于区域经济的有力带动已经得到开发商和各地政府的高度认可。随着旅游业成为国家经济战略性支柱产业和中国休闲度假产业，加之旅游经济与地产资本的双重驱动，温泉仍将是未来休闲度假旅游的超级热门。75 4.1.5散客游兴盛，旅游形式和内容个性化、多元化发展“同城时代”的到来使得散客旅游日益兴盛，自驾车和乘公共交通自助游成为主要的旅游出行方式，旅行社组团旅游越来越受到自助或自驾车旅游的挑战。就长三角地区来看，长三角地区汽车俱乐部已将近1000家，上规模及经常组织自驾游活动的俱乐部有500多家。以宁波为例，2009年五一小长假，全市各大景区70%到80%的游客是来自江苏、上海和浙江省内的短线散客和自助自驾游客，抛开以往单纯游玩景区和旅行社组团形式的传统旅游路线与方式，而追求个性化、多样化、参与性、自主性的旅游方式，以期获得与众不同的旅游体验。4.2客源市场定位分析X旅游度假村的客源市场定位致力于回答一个问题，即我们产品应该面对哪一类或者哪几类消费者。很少有一项产品能够同时满足所有的消费者的需求，因此，我们必须知道哪些消费者对我们来讲是最有吸引力的，他们的具体需求是什么，我们如何才能接近他们。结合X旅游度假村的资源特色以及主要客源地旅游市场消费态势，对项目客源市场进行多层面的定位：4.4.1从市场地域来看根据游客的地域来源不同，主要将项目市场地域定位分为三级，即核心市场、重点市场及机会市场。²核心市场：以三门本地游客以及相邻的宁海、临海、象山、天台等地以及台州地区其他县市为核心市场。²重点市场：75 以浙江省内市场以及长三角核心城市为重点市场，特别是杭州、上海、宁波、温州等地。该市场交通便捷，消费能力强，市场潜力巨大。²机会市场：长三角都市圈其他城市作为机会市场，同时吸引到杭州、上海以及宁波等区域内重点旅游城市旅游的国内外游客的“二次选择”。4.4.2从游客消费水平来看根据游客消费水平的不同，将本项目市场定位为以下三级：²第一类游客以都市高端消费阶层为主，其消费能力强，私密性要求高，追求高品质的生活。这类游客位于市场的最上层，往往会产生较大的购买行为，是度假村产权式度假别墅的主要潜在买家。²第二类游客以一般的经理人和白领为主，这类游客是旅游市场的主体，处于中高收入地位，消费能力较强，对休闲度假产品要求较高，希望得到增值性的服务。该类游客是度假村游客的主要来源，与第一类游客不同，其对于度假村的物业购买意愿不强，仅局限于一般性休闲度假需要。²第三类游客以商务会议及政务会议的会务人员为主，属公务消费类，消费能力强。该类游客是本项目的机会游客，是度假村需求重点争取的游客群。4.4.3从旅游动机和出游目的地来看²近期目标定位：以大众乡村休闲游乐产品为主吸引周末休闲游客。²中远期目标定位：随着度假村旅游项目的逐渐展开以及市场知名度的提高，逐步扩大到度假、养生、会议以及婚庆蜜月等专项旅游市场。4.4.4小结三门X旅游度假村75 的目标市场定位是从不同角度、不同方面和不同阶段进行的一种立体型的市场定位，总结如下：²以三门本地居民特别是市区市民为核心市场，成为三门市民的旅游休闲中心及婚庆蜜月基地。²以台州其他县市以及宁海、象山、宁波、杭州、温州等近距离的大城市为主要目标市场，成为周末短期休闲度假基地及商务会议基地；²以长三角旅游黄金周及带薪假期出游者为主要目标市场，发展成为长三角地区乡村休闲度假的共享节点。4.3游客量预测4.3.2游客量预测三门X旅游度假村的发展遵循加拿大地理学家Butler的旅游地生命周期理论，度假村的发展过程由探索阶段、参与阶段、发展阶段、巩固阶段、停滞阶段、衰退阶段或复苏阶段共六个阶段组成。由于本项目目前尚未进行旅游开发，近期的前两年以项目的建设施工为主，无法形成游客量，因此筹备施工期的游客量可以视为零。随着度假区内部分项目的建设，至2014年起项目开始形成游客量并产生旅游消费收入。因此，本项目游客量从近期的2014年起开始预测。由于项目没有游客接待量的基准数据可供参考，因此，正式运营后度假村第一年的基准游客接待人数可以通过给定一个比例获得。经分析，我们认为度假村第一年的游客接待量可以取度假村实际建设完成项目的游客接待容量的饱和度的50%进行计算，因此可得2014年度假的游客接待量为12.9万人次，以此作为基期游客量，对度假村评价期内游客量进行预测。同时，根据生命周期理论，对度假村游客增长率进行界定。75 表4－1游客量预测表年份预计年增长率（％）度假区游客量预测（万人次）20142012.920152015.520161017.020171018.720182523.420192529.320202536.620213047.620223061.820232074.220242089.0202520106.8202610117.5202710129.320288139.675 5项目发展思路及定位5.1项目发展理念5.1.1品质旅游发展理念文化铸就特色，品质彰显实力。原始的、粗放型的、自发式的乡村旅游已越来越难以满足不断发展的游客的消费需求，而基于良好的资源环境、品质化的休闲旅游设施以及富有深度和文化内涵的开发方式的后现代乡村旅游越来越受到游客的青睐。因此，三门X旅游度假村的开发应以“品质”为基准，高起点、高标准地打造自身的金名片，成为后现代乡村休闲度假旅游的新标杆。5.1.2低碳环保发展理念良好生态的自然景观环境是三门X旅游度假村开发的重要依托，在其开发中应充分维持、放大与彰显自身的原生态环境优势，以山水风光、本色乡村为基底，以生态、低碳为理念构建特色产品和优势品牌。只有原真的、休闲的、宜居的生态环境才能彰显一个景区的核心价值，只有在生态保护的前提下进行旅游开发才是项目发展的长久之计。在旅游过程中通过食、住、行、游、购、娱的每一个环节来体现节约能源、降低污染的理念，以行动来诠释和谐社会、节约社会和文明社会的建设目标。5.1.3四季均衡发展理念就大多数景区而言有着鲜明的淡旺季之分，特别是亲水项目及温泉项目。就单纯的亲水项目而言，存在着夏季很旺、冬季很淡的差异；而就单纯的温泉项目来说则存在着夏季很淡、冬季很旺的明显差异。而三门X75 旅游度假村的开发本着“四季均衡”的发展理念，将亲水项目及温泉项目结合，实现了两者的互补，从而使得淡季不淡、旺季有序，形成度假村的持久活力。5.1.4区域竞合发展理念独木难以成林，三门X旅游度假村的开发应充分利用“十二五”期间全省、全县旅游业转型升级大发展的契机，扬后发之势，联动全县其他旅游景区，抱团取暖，立足全省，积极融入全省乃至长三角旅游线路之中，以集聚化在合作中求生态，以差异化在竞争中求发展，走合作共赢的竞合之路。5.2项目总体定位以市场为导向，以效益为目标，以山水自然生态景观为基底，以乡村田园特色为底蕴，以“品质”、“绿色”、“宁静”以及“四季均衡”为思路理念，充分将康体、运动、休闲的元素融入到度假村产品的开发之中，力争打造一个以“四季玩水”为核心特色，休闲度假为核心功能融亲水游乐、康体养生、商务会议、乡村体验、观光游览及风情人居于一体的乡村旅游区，最终将三门X旅游度假村打造成为，精品乡村旅游度假胜地75 5.3项目功能定位以山水自然生态环境为基质，以四季玩水为特色，形成以休闲度假为核心功能，并辅以亲水游乐、康体养生、商务会议、乡村体验、观光游览及风情人居六大功能的综合性的精品乡村度假旅游区。75 6项目建设方案6.1项目空间布局6.1.1空间布局原则1、因地制宜，“四个结合”原则尊重现状，因地制宜，规划在旅游项目安排上，体现“动与静”结合；在功能设施上，体现“高端与大众”结合；在建筑景观上，体现“传统与现代”结合；在建设时序上，体现“近期与远期”结合。2、统筹兼顾，“三个中心”原则在空间布局上，着重表达“吸引中心+文化中心+利润中心”的创新模式，力求“理性开发”，凸显综合效益。3、立足长远，预留余地原则旅游市场需求瞬息万变，充分考虑项目操作的灵活性，适度预留发展余地，为未来旅游市场留足开发空间。6.1.2项目空间布局根据以上空间布局原则，结合度假村主题定位及功能剖析，在充分整合三门X旅游度假村现有资源环境的前提下，打造“一核、两翼、四区”的空间结构，即：²一核：风情悠闲核心区²两翼：人气西翼品质东翼²四区：乡村田园体验区75 乐活山水游乐区山地运动养心区生态养生度假区6.2主要项目设计6.2.1一核：风情悠闲核心区²区域位置：度假村的入口处，包括叶家村及其北侧区域，总占地面积约289亩。²功能定位：接待服务、停车集散、乡村休闲、风情体验²开发设想：该区域是游客到达度假村的第一站，其一方面承担着游客接待及集散停车的功能，另一方面又是度假村的“门面”之所在。因此，除接待设施的配置外，具有景观观赏价值和视觉冲击力，能够充分体现度假村特色的入口景观标志是其重点之所在。同时，该区域又是度假村内唯一的村庄——叶家村的居民集中地，其独具特色的石头老村以及现代化的新村在形成显明对比的同时亦给景观的统一协调性带来了不便。而居于度假村的村庄亦给度假村的整体开发带来了一定的难度，需重点解决。²项目设置：【游客服务中心】【生态停车场】【入口广场】【原味乡村】重点项目一：游客服务中心²在度假村入口西侧山坡处设置游客服务中心，按4A级旅游景区游客中心标准建造，总占地面积约3200平方米，其中建筑面积为1800平方米，为二层建筑，建筑风格采用传统的石头房建筑，与原味乡村处的建筑风格相同。²游客服务中心设75 立咨询、寄存、投诉、救护、导服、气象、交通等服务设施，提供团队集散、向游客介绍旅游区概况、分发旅游服务指南和旅游区游览图、回答游客咨询、受理游客投诉、根据游客的实际需示为其设计最佳游览线路等服务。同时，引入数字化管理方式对度假村进行现代化的管理。重点项目二：入口广场²入口景观的设计必须要充分体现度假村的特色之所在。结合度假村的整体资源及主题定位，水、山、乡村、田园是度假村最具代表性的元素。因此，度假村入口处打造一处小广场，在广场中央设一水池，水池内设置喷泉，并将喷泉设计成为“龙”形，同时配置龙形假山。²依托度假村入口处的两侧山体，打造木制廊桥，廊桥上配置度假村奇奇田园内种植的各种攀援性奇异瓜果。重点项目三：生态停车场²在度假村入口西侧沿山体设置生态停车场，采用空心地砖铺设地面，青草种植于地砖中央。停车场周围辅以灌木、乔木和花草组成的绿化带，在起到隔离作用的同时亦将停车空间与园林绿化空间有机结合。²生态停车场总占地面积约2000平方米，本案建议度假村内不设大型停车场，可将游客服务中心北侧以及该处停车场北侧的度假村红线外区域作为临时停车场，从而节省度假村内部空间。重点项目四：原味乡村²叶家村是度假村范围内的唯一的村落，村内独具特色的石头房子基本已废弃无人居住，村内新房子则不具特色。同时，对于旅游景区而言，景区内的村庄对于其整个开发存在着诸多制约，而对于村庄居民而言，居住于景区内部亦会给其正常生活带来诸多不便。因此，本案建议将叶家村进行整体搬迁，在75 度假村范围外划定区域由度假村开发公司建设新农村社区供村民居住。²而搬迁后的村庄分为两部分进行开发。第一部分为新村区域，选取建筑较新、风格较佳的农民房进行系统整治和功能改造，使其成为度假村内较基础的农家乐接待场所。对于改造后的农家乐的运营可反聘当地村民。²第二部分为旧村区域。规划对现有老房子进行整体改造，并围绕现有老房子按其风格新建，打造一处以石头房为特色的古色古香的特色村落。并选取现有老房子最具代表性的一幢予以恢复性保留，供游客参观。古村落致力于营造一种极致休闲的生活方式，一群不安分的人聚集在一起，发发呆、聊聊天、养养胃，打造忘忧于江湖的身心滋养空间。²整个古村落致力于“宁静”的休闲氛围，以品质为其核心吸引。就功能而言，主要以主题民宿及酒吧、乐吧等各种吧类为主。6.2.2乡村田园体验区²区域位置：叶家村西侧现农保田及缓坡地片区，总占地面积约1270亩。²功能定位：乡村休闲、农事体验、餐饮接待²开发设想：依托现有水果及蔬菜种植，在对其进行合理规划及系统引导的基础上增种各种果品、蔬菜，开展四季采摘活动，带动当地农业发展，同时，将传统种植业转变为现代体验式休闲农业，开展休闲自种活动，通过旅游实现城乡互动；亦可作为三门县及相临县市青少年科普教育培训基地和中小学生课外社会实践基地。并依托瓜果蔬菜种植开展“绿色”有机餐饮。同时，依托良好的乡村景观生态环境打造婚庆基地，提供婚纱摄影、婚宴接待等服务。²项目设置：【四季鲜果园】【奇奇田园】【市民农园】【教育乐园】【仙果餐厅】【浪漫满屋】75 重点项目一：四季鲜果园²在现有果树种植的基础上，本着“四季有果”的原则，打造一处可观赏、可休闲、可体验的四季鲜果园。²将四季鲜果园按照四季采摘的不同，分成不同的区域，如：春季：李白桃红，夏季：浮瓜沉李，秋季：橙黄橘绿，冬季：踏雪寻莓等，并挑选适合当地气候条件的特色优质品种进行种植。同时根据不同水果的象征意义相伴种植，形成具有特定主题的水果苑，如以桃、李、梨组成桃李苑表达“桃李满天下”的主题内涵；以石榴、樱桃组成的长寿苑表达“健康长寿、多子多福”的主题内涵等。这样在增添景观效应的内时又丰富了度假村的文化内涵。此外，可结合园内种植水果的花期与果期开展“春观花、夏摘梅、秋尝果、冬赏雪”等参与或体验性活动，以增加游客的游览内容。²四季鲜果园内的道路设计应尽量满足旅游者的需求，既要有园林式的曲折，又要体现生态原则和乡土特色。路面以简洁的碎石、条石铺装，但要富于变化。林间设置各类小憩设施，供游人休息，驻足。重点项目二：奇奇田园²奇奇田园是度假村最具特色的农业观赏类项目，以奇特农业展示为主要功能，用数以万计的奇瓜异果征服游客的眼球。²奇奇田园以“廊架+小场地景观”为表现形式，为突出项目的整体景观效果，同时免去游客夏日曝晒之苦，在项目内部的游步道上，全部搭设各种奇异造型的廊架，然后在廊架上攀附奇瓜异果，形态各异的瓜果抬眼可见，廊架上亦可装置高科技喷淋降温系统，游客在炎炎夏日也可感受清凉。借鉴此类做法，度假村主要游步道上均可搭建遮荫廊架。²75 专门开辟若干个小场地景观区，展示巨型瓜果植物、刻字留念瓜果等，如200公斤重的南瓜展示、巨型冬瓜展示、最小的西瓜展示等。雇佣工作人员，推车出售奇异瓜果，活跃度假村内氛围。重点项目三：市民农园²利用区位的城市近郊优势，凭借乡村田园氛围，打造“市民农园”，将亲身体验与观赏娱乐紧密结合起来，为市民带来体验式的、参与感强的乡村生态休闲方式。²结合现有蔬菜种植，将成片菜地进行小份额划分，并将其租给城市居民，根据游客选择种植，按年收取租金，菜地的种子、肥料、日常管理，由当地农民负责，认种人节假日也可动手耕作，收获果实归认种人所有，若有结余，可委托农民代为出售。重点项目四：教育乐园²是兼顾农业生产与教育功能的农业经营形态，园中所生产或摘植的作物及设施的规划配置具有教育功能。²紧临市民农园划出小片区域用作教育及亲子体验之用，一般栽植常见蔬菜、瓜果、药用作物等，并配套设置相应的栽培设施、栽培方法等，可供接待学生实习、实践等课外活动，亦可推介农业新技术、蔬菜水果的新品种等，为市民休闲旅游和体验农业提供服务。重点项目五：仙果餐厅²近年来饮食界流行“回归自然”饮食风潮，绿色无污染有机食品颇受大众的欢迎，在这种大潮流的鼓动下，水果、花卉作为天然的食物资源，有着不可替代的优势。²依托该片区的四季鲜果以及有机蔬菜的种植打造以“绿色、有机”75 为卖点和核心吸引力的仙果餐厅，同时开辟专门区域种植食用芦荟、葛根、银杏、香草、沙棘、金银花、仙人掌、食用鲜花等几大系列的花卉食品，以清新的果香、绿色的蔬菜、可食的鲜花为每一道菜肴添加自然的气息。²仙果餐厅依山势而建，成带状布局，采用竹、木等乡村自然材质，风格以清新、自然为主。该处亦可成为度假村婚宴的接待之所。重点项目六：浪漫满屋²依托该片区的瓜果蔬菜种植，结合沿路景观长廊的设置，打造一条粉红色的曲幽小径，依其两侧错落有致地装饰喜迎门、红双喜、同心锁、祥云桥、海誓山盟等景点；沿线配置宣传“人口、生态、环境”等充满创意的主题雕塑，使其成为新婚燕尔室外拍摄留念的佳地。²同时依托周边区域的四季鲜果园、奇奇田园以及仙果餐厅外围，打造一片可供举行室外婚礼的草坪，使其成为举办各种婚庆婚典的理想场所。²婚庆基地与农业产业有机的结合起来，共同创造城市近郊度假区的婚庆旅游新产业。6.2.3乐活山水游乐区²区域位置：该片区位于度假村的西侧区域，总占地面积约2816亩²功能定位：亲水游乐、温泉度假²开发设想：水是一个旅游区的灵魂之所在。X旅游度假村所在区域水资源虽较为丰富，但由于其沙石地质使得水资源无法留存。因此，规划建议在三面环山的山脚地人工开挖一处水库，一方面存留水资源以作区域灌溉之用，另一方面水面的形成亦丰富了度假村的景观。并通过大坝的设置，在其下游形成小水面以作亲水游乐之用。同时，因地处宁海温泉带上，度假村内打出温泉的概率极大。因此，在地质勘探可行的前提下，打造温泉项目。温泉+水库的“冷、热”水的全年畅通，使得度假村可以“四季玩水”75 ，避免了单纯的温泉的冬旺夏淡以及单纯的亲水项目的夏旺冬淡的弊端，使得度假村全年可游、可玩。²项目设置：【龙母湖】【人造沙滩】【水上乐园】【鱼跃水岸】【四季度假酒店】【休闲水吧】重点项目一：龙母湖²利用三面环山的地形，在山脚下人工开挖一处水面——龙母湖。龙母湖水面面积约296亩，最深处达10米，主要用于水资源的涵养及留存。²龙母湖水资源一方面可用作度假村的景观用水及休闲农业项目的灌溉用水，另一方面又可用作周边村庄的灌溉用水，不仅为度假村带来了灵气，亦造福于周边居民。²由于整个区域为沙石地质，使得水库的渗水处理难度较大。加之近300亩水面的开挖将产生大量的沙石，沙石的处理亦需解决。重点项目二：水上乐园²在龙母湖下游开挖最深约2米的水面，通过龙母湖大坝引水，并设置三层迭水，在增添景观效应的同时亦可开展各种水上游乐活动。²利用第二、第三层迭水打造水上游乐园，在水面中心设置八爪鱼造型的大型水滑梯，同时配置儿童戏水区、水上步行球、水上滚筒步行器、水上蹦床、水上跷跷板等多种先进的水上游乐设备。²在岸边设置遮阳伞、休闲座椅等休憩设施，并配置淋浴间及更衣室。重点项目三：人造沙滩²人造沙滩丰富了度假村的景观，也把沙滩带到了市民的家门口，让游客不需要舟车劳顿就能有一个完美“海滨”假期。利用龙母湖下游第一层迭水，通过减少沙土流失的工程措施打造人工沙滩。同时，充分利用丰富的卵石资源，打造上卵石、下沙子的特色沙滩。²75 沙滩上可开展诸如沙滩排球、沙滩日光浴等活动，并结合沙滩设置天然游泳池，分为儿童池、浅水池和深水池，并配备救生人员。²同时，沙滩四周配植棕榈等枝叶舒展飘逸的热带植物，进一步营造海滨沙滩环境的氛围。重点项目四：鱼跃水岸²龙母湖库区上游设置一处可供游客享受垂钓之乐的垂钓乐园。整治水库堤岸，在较为平缓的区域打造垂钓码头，并搭设简易的竹屋或茅草棚供游客遮阳避雨之用。同时，配置若干垂钓小船供游客享受水垂钓的乐趣。²同时，依托鱼跃水岸垂钓乐园打造可供游客自助烧烤的烧烤吧。考虑到该区块的安全性及环保性，烧烤所用的炉具及炭火均使用环保型产品。重点项目五：四季度假酒店²在龙母湖内有一处占地约71亩的小岛，四面环水，山水环绕，景观生态环境极佳。同时，通过系统论证，本案认为度假村内具有温泉的可能性极大。因此，本着“四季均衡”、“全年玩水”的规划理念，将整个湖心岛打造成为一处度假酒店。²酒店按4星级酒店标准建造，为与周边景观相协调，建筑层高不高于四层，以三层为佳。该酒店是一处融餐饮住宿、会议接待、休闲娱乐于一体的，冬季可泡温泉，夏季可戏水的综合性的度假酒店。²在景观环境的营造上，在整个湖心岛上进行人工雾化，设置热带雨林式的园林景观，不同的植物种区设置相应的喷雾设备和负氧离子机，具有不同的气味和疗养功效。同时，充分利用周边的温泉资源，打造一处梦幻般的温泉＋负氧离子的休闲度假空间。附：区域温泉勘探的可行性分析通过向浙江省地质勘探局的温泉勘探专家的请教，并结合相关认证，认为三门X75 旅游度假村内存在温泉的可能性极大，概率大概在80%以上，主要论证分析如下：1、X旅游度假村位于宁海温泉带上。2、通过对度假村所在区域的地质构造运动来看，在该区上侏罗统地层沉积之后经历了长期的地质构造运动，由于各时期地应力场的差异，形成了裂隙面不一致的地质现象，极有可能产生地热储水构造的断裂。3、通过水样的的化验和分析，从水质类型分析来看，地下水比地表水的钠毫克当量百分比显著增高，显示出有地热的偏向，即可能越往地下深处有越高的钠含量百分比。地下水的这一趋向具有期望的潜在地热条件。4、从水体中所溶解的偏硅酸和氟这两个地热水的标性组分来看，冷地下水和地表水中该成分含量极低，而地下热水中的偏硅酸和氟的含量都高5、、从地质构造应力场看度假村应该有北北西方向的张性兼扭性断裂的分布，且应具较好的延伸，此处应视为富集热水有利部位。重点项目六：消闲水吧²沿龙母湖东侧，依托山体打造一处可供游客消磨时间，放松身心的滨水露天休闲吧。²消闲水吧采用木制结构，部分区域可挑出水面，使游客可以沉浸于湖光山色的美景中愉悦身心。该处水吧按类型可分为茶吧、咖啡吧等。6.2.4山地运动养心区²区域位置：该片区位天度假村的南侧，以山体为主，总占地面积约1966亩。²功能定位：运动健身、宗教朝拜、身心疗养²开发设想：该区域虽面积较大，但基本为较为陡峭的山林地，可建设用地较少，但生态环境极佳。因此，在原有的登山道路的基础上进行修整，75 本着“有张有弛、有急有缓”的原则，打造登山步行道，让游客在悠闲中达到身体康健的目的。同时，该区域最高峰亦是整个度假村的致高点，且该处较为平坦，建议设置寺庙以达到吸引香客来增加度假村游客量的目的，同时宗教朝拜亦可带来心灵的宁静，达到心灵疗养的作用。²项目设置：【龙母大佛】【健身步道】【山地车赛道】【森林氧吧】【森林拓展基地】重点项目一：龙母大佛²对于新开发旅游区来说，香客是其前期获得大量游客的主要方式之一。因此，规划利用度假村正南侧的致高点，打造一处规模相当的庙宇群。²首先大佛景区在山脚地修建牌楼，上书“龙母大佛”字样。进入牌楼，有两种方式登上山顶，一种是直达观光电梯，另一种为登山步道。除龙母大佛外，在山顶处修建庙宇、禅院，并通过景观环境的营造以及佛教文化及故事传说的塑造，打造度假村的宗教朝拜中心。²依托龙母大佛的宗教文化，在其周边打造素食餐厅、静心禅院等宗教养生、养心项目，使游客得到身体及心灵的双重愉悦。重点项目二：健身步道²引入“慢行”理念，在原有登山道路的基础上，打造度假村的健身步道。健身步道顺山势盘旋而上，坡度一般不超过30度，除在少许路段是用木板等材质修造的人行道以外，其余的路段全用当地出产的块石铺就。²游客走在弯弯曲曲的山间小路，车鸣人喧的红尘仿佛渐渐远去，原来躁动的心慢慢地安静平和起来。心感到没有负担，没有奢望，没有困扰，只想闭上双眼，用心去呼吸这没有一点儿污染的清新空气，感受着山里的凉风和满眼的翠绿。²同时，健身步道亦是除索道外通往山顶龙母大佛的另一方式。75 重点项目三：山地赛车道²山地自行车在国外是普及的户外运动，主旨是亲近自然，依托旅游区内良好的生态环境，针对山地车运动爱好者，在该片区开发一条山地自行车运动赛道。²赛道的设计宗旨是尽量维护原地貌、植被，泥土、小石子都尽量保留，不刻意在赛道两侧进行绿化，越自然越好，只稍加整修，保持山地自行车运动亲近自然的特性。²山地车赛道取材于山道，保持“原汁原味”，赛道蜿蜒穿行于山中，不时上攀下行，并点缀以连续转弯，赛道总长控制在5公里内。重点项目四：森林氧吧²森林氧吧位于健身步道途中的相对平缓处，内部植被丰富、藤蔓丛生，空气清新异常，富含对人体极有益的负氧离子和植物精气，能有效地调节人体的各项机能，增强人体免疫力，增强抗衰老能力。²森林氧吧以森林浴为主要内容，其基本理念是人在林荫下娱乐、漫步、小憩，通过肺部吸收森林中散发的具有药理效果的芳香物，刺激植物性神经，达到促进身心健康的目的。²森林浴包括卧于床榻或躺椅上的静式森林浴和一般体育活动的动式森林浴，因此森林氧吧内需修建木栈道、仿古景观亭、太极场地、瑜伽活动场地、吊床、吊椅、休闲桌椅等配套设施。重点项目五：森林拓展基地²依托山地地形及景观，在该片区山脚下相对平缓区域建设山地森林拓展训练营地，将户外拓展训练、培训及心理调适相结合，并辅以少量的极限运动项目等。²75 户外拓展训练项目包括场地项目和野外项目。场地项目有信任背摔、空中抓杠、跨越断桥、过电网、胜利墙、携手并进、天梯、孤岛求生、卢定桥、软梯、溜索、空中漫步、搭板过桥、硫酸池、攀岩、绳网、梅花桩、夏克鲁巴、电波传情、杀人游戏、水果蹬、电子雷区等。野外项目有岩降、野外生存、野外露营、定向运动、彩弹野战训练、攀岩、溜索、休闲康健等娱乐运动。6.2.5生态养生度假区²区域位置：该片区位于度假村的最东侧，总占地面积约1885亩²功能定位：商务会议、养生度假²开发设想：该片区生态景观优良、私密性较强、坡度相对较缓且朝向好，适宜高档次、高品味的休闲度假类项目的设置。一方面通过时尚休闲会所以及儿童职场的打造吸引商务会议游客以及青少年儿童群体；另一方面，引入“孝”、“古”、“养”三种理念，打造面向不同群体的、各具特色的度假项目。同时通过整体氛围的营造打造度假村的品质之所。²项目设置：【时尚会所】【儿童职场】【天伦孝庄】【庭院深深】【养生社区】重点项目一：时尚会所²依托山体打造一处设施先进、功能齐全、项目新颖的时尚会所，主要为高端游客以及商务会议游客提供接待服务。²时尚会所集会议、商务、餐饮、娱乐、休闲和康体等功能于一体，配置多功能会议室、保健中心、美容养生中心、健身中心以及酒吧、茶吧、咖啡吧等各种吧类以及中、西餐等特色餐厅。同时，引入温泉水打造高品质温泉养生中心，从而为高端游客提供更加全面、更有品质的特色接待服务。75 ²为保障时尚会所的档次及品质，建议采用“会员制”的运营管理模式。在高端游客提供休闲放松的同时亦是其扩大其社交圈的极佳场所。重点项目二：儿童职场²孩子是一个家庭的希望，也是一家庭的重心之所在，吸引了儿童市场也就代表吸引了整个家庭。目前，从全省范围内的亲子项目来说，基本是浅层次的采摘、体验类的项目，而深层次的、能够更有益于儿童成长的高端项目则缺失。因此，面向度假村的高端度假游客的孩子，打造深层次亲子项目。²儿童职场是指让儿童体验诸如救火、维修汽车、医生、婴儿护理员、运输工、播音员、飞机驾驶员等百余种职业，通过丰富的游乐方式，充分调动儿童的热情，体验成人社会，使之对未来有了新的打算，起到寓教于乐的作用；并通过场馆内银行进行薪水的管理，这种独特卖点将吸引儿童再次光临，成为项目持续经营的重要因素。重点项目三：天伦孝庄²随着老龄化的加剧以及养老难现象的普遍突显，越来越多的老年人渴望有一处可供老年人交流、休闲的场所。同时，住在城市中的老年人亦渴望到山青水秀、生态良好的地方休闲度假。因此，以良好的乡村景观生态环境为依托，面积周边区域的老年人打造一处具有一定公益性质的老年公寓。²天伦孝庄要成为老年人的“家”，具有家的温情、亲切，要成为老年人的理想家园。天伦孝庄的建设要打破传统星级宾馆的建设模式，由星级宾馆建设模式向五星级“老人之家的”75 特色模式转变，以传统福、寿文化和健康特色包装并浓化人情味。按照老年人喜好设计富有特色的主题房间，将中国传统民俗文化融入其中，提升老年公寓的文化品位。让老人们体验到家的温馨，使得他（她）们有“家”的感觉。重点项目四：庭院深深²现代中国人虽然在生活方式的表象上已经接近现代化，但文化根基上是脱离不了几千年的沉淀，思想深处认同的还是华夏文明，回归自然，回归乡田，和谐和宁静的中国传统居住理念更为某些特定群体所偏好。²面向上述特定游客，以“宁静”、“私密”、“回归”为开发理念，在度假村的最东侧建设约30幢中式庭院，采用现代中式园林大宅的建筑特色，呈现传统与现代相融合的中正气象，将传统生活审美意境与现代生活方式有机结合。通过半通透型院墙和篱笆与外景呼应，形成虚实衬托。此外每一套客房专设庭院，保证双方的私密区间，重点项目五：养生社区²依托度假村良好的山水田园景观，引入温泉水，打造高档养生社区。通过一切积极的、有效的方式，以推广全新的养生概念为前提，以丰富人们的精神世界和休闲质量为卖点，吸引更多的有养生需求人群尽享度假村的自然风光和健康环境，增进其生活情趣和身心健康，并使生命得到更有价值的延续。²建设养生公寓，采用独幢、连体、仿古四合院、三合院、复式、辅助照料式住宅等户型格局，并配套网球场、游戏场、草地保龄球场、健身房、健步廊等休闲设施。75 7项目配套工程7.1道路交通工程7.1.1入口设置X旅游度假村仅设置一处入口，即现叶家村北侧区域，配置生态停车场以及游客服务中心。整个X旅游度假村不在入口处设置收费关卡，而由内部各项目独立设卡收费。7.1.2对外交通由于X旅游度假村地处农村地区，目前对外交通仅依靠一条等级较低的乡道，路面较为狭窄且部分路段需穿村庄而过，无法达到旅游交通的通行要求。因此，规划建议与镇村及县交通部门积极协调，拓宽现有乡道，部分穿村路村进行改道绕村而行，以保障度假村对外交通的畅通。此外，完善度假村在主要交通出处口的标识标牌系统，特别是高速公路出口至度假村的道路沿线。7.1.3对内交通²机动车道：由度假村入口分别至龙母水库及庭院深深项目处设置两条机动车道，道路宽约6米。²非机动车道：为度假村范围内各主要项目点之的连接通道，主要有度假村内部电瓶车环线，宽约4米，以及宽约2－3米的自行车道。²步行慢道：主要为度假村各项目内部的游步道、健身步道以及至龙母大佛项目的登山步道。75 ²停车场：度假村内停车场包括固定停车场和临时停车场。在度假村主入口处设置大型主停车场，在养生度假区块设置小型停车场，主要用做度假游客的停车。临时停车场主要是在旅游旺季时利用道路沿线一侧作为临时停车之用。此外，度假村内设置若干电瓶车停靠点。固定停车场地面铺设采用空心地砖，青草种植于地砖中央。停车场周围辅以灌木、乔木和花草组成绿化带。7.2给排水工程7.2.1给水工程1、给水现状X旅游度假村内的叶家村居民生活用水主要来自市政管网，而农田灌溉用水主要来自山林溪水。2、给水工程规划规划度假村居民及游客生活用水通过叶家村接入市政供水网。而景观用水、休闲农业项目灌溉用水以及消防用水在龙母湖开挖完工前主要依靠水渠存留山间溪水以及雨水。而龙母湖投入使用后则主要依靠龙母湖。度假村内给水管道铺设采取环状与枝状相结合，总体布置成环状，局部地区布置成枝状，以确保度假村内供水不中断。管网沿现有和规划的道路铺设，尽量避免在重要道路下铺设，铺设时必须结合实际地形妥善处理。铺设DN100毫米的给水干管管网，采用新型材料UPVC管。必须做到节约用水，并为远期发展需要考虑，留有余地。7.2.2排水规划1、排水现状75 规划区域内排水现状基本为自然排放到就近水体，排水设施基本为空白。排水体制为合流制。2、排水工程规划度假村内需要排除的水主要是雨水及生活污水。规划度假村实行雨、污分流制，改造较困难地区近期采用截留式合流制排水体制，远期逐步改造为雨、污分流制。度假村内污水通过支管收集接入区域污水干管，再由污水干管引入附近镇区污水处理厂进行统一处理，由于污水中含有大量有害，有毒物质，如果不经处理直接排放，必然会污染水体，恶化环境，严重危害自然环境和人的身心健康，所以排放前必须进行达标处理。污水管道在车行道下的最小覆土层不小于0.7M，非车行道下其最小覆土厚度可以适当减小，污水管宜铺设在游览步行道下。管道材质宜采用新型塑料排水管，UPVC管，干管管径200MM。规划区污水尽量通过重力流排至排水主干管，受地形影响不能靠重力直流排放的污水，设置污水提升泵站排入污水管，其泵站具体位置在施工图设计时予以考虑。度假村内雨水充分利用现有地形及道路边沟和规划的雨水管排往附近水体内，用于灌溉。7.3电力电信工程7.3.1电力工程工程1、电力工程现状目前，规划区内尚没有旅游活动的开展，所以旅游相关的电力工程还没有配套建设。但是规划区内的叶家村已纳入城镇供电管网，电力电讯设施可以满足当地供电需求。2、电力工程规划75 ²10KV线路规划：规划由通过叶家村纳入城镇供电管网，并由海游镇接入10KV线路至度假村内的各项目点进行供点。²变电装置：旅游接待中心、会所、酒店以及度假房产等旅游接待服务设施一律采用10KV变配电室进行低压供电，供电半径250—300米。²线路敷设：度假村内35KV及以上电力线路主要采用架空敷设，走廊控制宽度：220KV按30~40米控制，110KV按15~25米控制，35KV按12~20米控制。10KV电力线路采用架空和电缆埋地敷设相结合，至各景点和居民点的10KV线路均沿度假村内主要道路以架空敷设为主；重要项目点内新建10KV线路主要采用电缆埋地敷设。电力线路原则上以路东路南作为主要通道，与通信线路分置道路两侧。7.3.2电信工程规划1、电信工程现状规划区内的叶家村其电信引自地方电信局，固定电话、无线移动电话以及有线电视网络已覆盖全区。2、电信工程规划²固定电话：根据度假村通信工程现状进行模块局部扩容，近期应根据国内电信传输网的发展逐步升级10Gb/s密集波分复用系统。中远期可以根据电信信息传输科技的发展实施光通信网络及其他通信信息科研成果。度假村内按照每100米服务半径设置公用电话，在公共中心等人口比较密集的地段适当缩小服务半径至50米。²无线移动电话：近期在继续完善GSM900网络和CDMA网络的基础上，积极建设无线分组GPRS网络和Bluetooth75 技术的应用，扩大移动通信的规模容量和各种增值业务，特别是数据通讯和计算机互联网信息业务。中远期应根据国际通信高科技技术发展，适时向第三代移动通信业务平稳过渡。²邮政服务设施：度假村内应充分利用现有的邮递网络，配合电子商务、电子银行等现代信息业务开办与之配套的物流配送业务。²广播电视工程：规划有线电视覆盖率达到100%。度假村广播电视网络建设应该纳入三门县广播电视网络建设，不断完善城市局域网的功能，进一步扩大信息交换容量和带宽，加快实施与三门县和台州市广电主干网乃至省广电总网的互联与互通。全面开发网络增值业务，包括视频会议、远程教育、远程医疗、电子商务等。7.4环卫设施工程7.4.1公共厕所规划在游客密集的服务区，公厕服务半径300～500m，主要休闲游览区500～700m，一般的休闲游览区700～1000m，建设与管理标准根据景区性质与级别确定，并符合国家《旅游厕所质量等级的划分与评定》（GB/T18973-2003）要求，一般不低于二星级的等级标准要求，并实行统一专人管理。厕所布置应隐蔽，建筑形式与外立体面色彩力求与周边景观环境，采用乡土风格的建筑外立面，公共厕所的风格还应该与建筑风格相协调。公共厕所的附近和入口处，应设置明显的统一标志。7.4.2垃圾处理规划²沿主要游览线间隔200-300米左右设置垃圾箱，在人流集中场所，每隔50米设置垃圾箱，垃圾箱分可回收和不可回收两种。²增加人流集中地区环境卫生清扫工人，满足各景点接待站点、75 服务点、居民点和道路等垃圾可及时得到清扫的需要，使度假村保持良好的卫生环境。²对度假村全部垃圾实行分类收集，集中到垃圾收集点后，将垃圾外运到附近城镇垃圾处理场进行集中处理。75 8项目建设时序及土地利用规划8.1项目建设时序安排根据“一年做准备、三年打基础、五年见成效、七年实现预期目标”的总体思路，历时七年（2012－2018年）完成临三门X旅游度假村的开发建设工作。8.1.1第一阶段（2012年）²主要任务：前期筹备阶段，该阶段以项目立项、项目规划以及村民协调为主。成立项目开发公司，由开发公司以本次可行性研究报告为主向有关部门进行项目立项报批；在项目立项完成后以本次可行性研究报告为基础进入深入细致的旅游规划，以保障度假村的品质及档次。同时，协调新叶村村民与度假村开发公司之间的关系，以及就土地征用及土地租用事项以及外部基础配套项目与相关主管部门协调。²宣传促销：融入整个三门县旅游宣传促销网络，建立度假村专用网站，筹建度假村营销团队。8.1.2第二阶段（2013—2015）²建设目标：以基础设施建设以及乡村田园体验区的开发建设为主。完善度假村机动车道以及游步道道路建设，完成乡村休闲观光采摘类项目、运动健身类项目以及龙母大佛的开发建设，启动龙母湖以及温泉的开挖及勘探，完成叶家村的村庄整治。实现度假村的一期整体开放。²基础配套：道路建设以及度假村道路、度假村标识的完善；山林绿化。²宣传促销：75 组建专业的营销团队，根据已开发的一期项目以及特色生态环境，针对三门及临近县市的市民进行宣传促销。8.1.3第三阶段（2016－2017）²建设目标：各项目进入全面实施阶段。完成龙母湖亲水游乐项目以及温泉庄园的开发建设，完成山水生态居所的建设，度假村的开发建设处于基本完结状态。²基础配套：景观绿化及营造；水库、度假酒店、度假屋的建设；同时对整个度假村的游线及道路进行有机组合和整合。²宣传促销：促销范围扩展到整个浙江省，在吸引大众游客的同时，重点针对中高端休闲度假游客进行宣传促销。8.1.4第三阶段（2018）²建设目标：项目建设全部完成，进入整体实施运营阶段。²基础配套：全面完善景度假村内各类基础设施和服务设施。²宣传促销：重点推介度假村的品质乡村以及四季“玩水”的特色资源，提升度假的旅游品牌及知名度，将促销范围扩大到整个长三角都市圈。75 8.1.4项目建设时序安排功能分区重点项目项目建设期2012201320142015201620172018风情悠闲核心区游客服务中心　　　　　　　生态停车场　　　　　　　入口广场　　　　　　　原味乡村　　　　　　　乡村田园体验区四季鲜果园　　　　　　　奇奇田园　　　　　　　市民农园　　　　　　　教育乐园　　　　　　　仙果餐厅　　　　　　　浪漫满屋　　　　　　　乐活山水游乐区龙母湖　　　　　　　人造沙滩　　　　　　　水上乐园　　　　　　　鱼跃水岸　　　　　　　四季度假酒店　　　　　　　休闲水吧　　　　　　　山地运动养心区龙母大佛　　　　　　　健身步道　　　　　　　山地赛场道　　　　　　　森林氧吧　　　　　　　森林拓展基地　　　　　　　生态养生度假区时尚会所　　　　　　　儿童职场　　　　　　　天伦孝庄　　　　　　　庭院深深　　　　　　　养生社区　　　　　　　8.2土地利用规划8.2.1土地利用原则²在保护资源环境的基础上，有规划、有组织、有步骤，分期、分批、分级开发经营土地；²充分考虑土地使用的现状，尽可能使土地发挥最大潜能；75 ²分析土地的水文、地貌、地质、植被状态以及其它基本情况，保护风景游赏地、林地、水源地；²谨慎处理游览区域的土地与其周边环境的关系。8.2.2土地利用协调规划根据总体空间构架以及项目布局，并参照《旅游规划通则》及风景名胜区用地的分类方法，对X旅游度假村的用地类型进行划分，并对各类用地所占比例进行科学、系统的规划。序号用地代号用地名称面积（亩）比例（%）现状规划现状规划00合计风景区规划用地8226822610010001甲风景游赏用地——88——1.102乙游览设施用地——549——6.703丙居民社会用地112121.40.104丁交通与工程用地141170.11.405戊林地7092525886.263.906己园地29412103.614.707庚耕地6923908.44.708辛草地——21——0.309壬水域223980.34.910癸滞留用地——183——2.275 9、项目组织管理与人力资源管理9.1组织机构度假村的有序、持续发展必须要有一科学合理的运营管理机制作保障，加之三门X旅游度假村投资大、涉及面广，更需要一套有效的组织构架。因此，X旅游度假村的开发建设首先成立“浙江三门X旅游度假村有限公司”，并按现代企业管理制度组建公司组织构架，从而建立高效权威，运转协调，行为规范的企业体制，以保障度假村的长效发展。股东会董事会总经理监事会开发经营部行政部物资采购部市场营销部财务部人力资源部总经理工作部公共事业部75 9.2人力资源管理9.2.1人力资源管理一流的景区必须有一批一流的管理和工作人员。因此，要想取得较好的发展前景，除特色休闲度假项目的建设外，度假村还应加强自身人力资源建设，加强旅游人才、旅游队伍的建设，主要做好以下几个方面的工作：²引进和培育专业的旅游管理人员；提高导游人员素质，通过旅游职业教育、从业人员培训和旅游社会教育，促进度假村旅游培训教育的发展。²培训对象及内容包括：对度假村管理人员进行旅游教育培训；对度假村管理人员、导游人员进行专业知识培训；对各住宿、餐饮、养生、娱乐、会议等接待服务场所的员工进行服务技能培训。²通过建立培训中心，选拔人员到正规旅游学校学习，引进旅游经营、营销策划、管理、礼仪公关等多个领域的高层人才，聘请专家、学者到度假村办班、讲课，开设讲座。²建立一套系统的对旅游从业人员进行监督、管理、评价、奖惩的规章制度，会同有关部门对“浙江三门X旅游度假村有限公司”高层管理人员的经济行为、竞争行为、经营行为进行联合监督，形成一套有效的管理制度。²对于受训的旅游人才，取得合格证后，实行持证上岗、竞争上岗。9.2.2劳动定员人员的配置比例为中层以上管理人员占11%，工程技术人员占10%，一线服务人员占64%，其他后勤人员占15%。人数视实际需要和游客人数的增长而定。75 10、投资估算与资金筹措10.1投资估算10.1.1投资估算依据（1）《投资项目经济咨询咨询评估指南》；（2）《基本建设项目概预算编制办法》；（3）项目投资依据国家计委《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）进行估算；（4）建设单位管理费按财建［2002］394号文计取（5）建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；（6）材料预算价格，根据台州市《建材造价信息》中有关材料预算价格综合取定；（7）其他费用按国家有关规定计列。10.1.2投资估算X旅游度假村开发建设总投资由建设项目投资及基础设施投资两部分组成。经测算：（具体详见附表）²总投资：约32955.5万元；²建设项目总投资：约13624.2万元，约占总投资额的41.3%；²基础设施总投资：约19331.3万元，约占总投资额的58.7%。10.2资金筹措X旅游度假村的开发总投资约32955.5万元，包括建设项目投资13624.2万元，基础设施投资19331.3万元。考虑到度假村75 开发投资大、涉及面广、利益关系复杂，其发展的资金必然要由多个主体、通过多种渠道来筹措。因此，X旅游度假村的开发应采取多主体、多渠道筹措资金方式。²建立合适的项目融资结构：X旅游度假村的开发要充公利用商业性贷款、债券和信托等融资方式来筹集债务资金，从而降低筹资成本。²争取政府的财政资助：X旅游度假村的开发是积极响应全省旅游业“十二五”发展需要的重要产品，也是三门县休闲度假旅游业发展的需要。因此，在项目开发过程中开发公司应向浙江省政府、台州市政府及三门县政府申请专项扶持资金，同时争取在土地、贷款等方面的政策上的倾斜。²鼓励社区参与：要充公调动居居闲置的社会资金，使社区居民积极主动地参与到旅游开发中，可考虑采取入股年底分红的运作方式，增强当地村民自主经营管理和环境保护的意识。²招商引资：引进外来投资商，引进资金，引进管理模式。75 11、经济效益与投资风险分析三门X旅游度假村的启动不仅可以效地维护区域良好的自然生态环境，科学合理的开发旅游资源，为游客及后代留下宝贵的自然与文化财富，而且可以带动和引爆地方经济的发展，增加项目周边农民收入，为保护良好的景观生态环境提供资金支持。11.1经济效益评估旅游业是关联性、外向性很强的产业，旅游贸易是通过旅游者的移动来完成的，集行、住、游、食、购、娱为一体，通过其强大的产业关联性可产生巨大的收入乘数效应，带动地区工业、农业、建筑业、交通运输业以及第三产业各行业的发展。据测算，当旅游业增长10%时，可以拉动农业增长8%、工业增长9.8%、建筑业增长0.2%、第三产业增长4.3%。本项目的开发可以加快社区经济结构的调整和优化步伐，尽快使社区的经济社会发展步入良性循环，为国民经济的发展创造无限的空间。11.1.1营业收入预测根据旅游开发项目的盈利模式结合本项目的特点，本项目的收入来源主要有住宿收入、门票收入、餐饮收入、休闲娱乐收入、会议收入、产权置业收入以及其他收入等。具体收入估算详见附表11.1.2总成本费用估算75 总成本费用主要包括直接费用（住宿成本、餐饮成本、旅游商品成本以及人员成本等）及间接费用（管理费用、销售费用及财务费用等）。具体成本费用估算详见附表11.1.2项目投资财务评价1、投资利润率利润计期为2014－2028年共15年（含建设期）。根据现金流量表测算，投资利润率为31.02%。2、投资利税率项目投资利税率为15.09%3、投资回收期及投资收益率根据现金流量表，本项目投资回收期为9.3年，投资收益率为10.75%。11.3投资风险与财务敏感性分析从经济效益分析来看，影响X旅游度假村开发投资收益的主要财务因素有两个方面：一是因游客量及人均消费水平的变化带来的度假村营业收入的变化；二是各项费用的变化带来的经营成本费用的改。其不确定性分析按营业收入分别下降和上升10%、固定资产投资分别上升和下降10%、营业成本分别上升和下降10%三种情况分别测算，相关指标测算如下：根据表11－1可知，当营业收入分别下降和上升10%、固定资产投资额在原值基础上上升10%和下降10%范围内波动、成本费用在原值基础上分别上升和下降10%范围内波动时，其投资收益率和投资利润率均在行业平均值之上，本项目抗风险能力较强，财务上可行。从表11－1可知，在收入、成本费用和固定资产三个因素中，成本费用的敏感性最大，其次75 是营业收入和固定资产投资，而成本费用和营业收入能否得到有效控制，取决于项目组织管理单位的管理水平和管理力度。可见，要想使本项目能达到预期的效果，加强项目的组织运作和管理，努力降低经营成本十分重要。表11－1三门X旅游度假村财务收益敏感性分析表项目营业收入固定资产投资经营成本-10%＋10%＋10%-10%＋10%-10%投资回收期（年）10.18.99.59.19.98.7投资收益率（％）9.9011.2310.5210.9810.1011.49平均投资利税率（％）14.8715.2915.0415.1214.9115.33平均投资利润率（％）30.8931.1130.9731.0630.9231.21项目总投资（万元）32955.532955.536251.129659.932955.532955.511.4风险分析除上述财务风险外，三门X旅游度假村在开发建设及运营管理中亦存在其他风险。11.4.1政策风险风险：旅游业与社会经济环境具有较高的相关性，国家的宏观经济政策和相关政策规定的变化，均可能增加度假村的经营成本，降低经营收入，影响收益水平。开发公司所需资金开发商自筹及银行贷款组成，因而利率变化对其有影响；税率提高，则公司财务利润率降低，投资回收期延长，反之则利润率提高，投资回收期缩短。对策：旅游业是中国最具活力的产业之一，国家和地方政府相继出台了一系列的优惠政策鼓励发展旅游业。因此，本项目的开发有着良好的旅游政策环境。此外，利率、税率的波动变化也随时影响着项目的开发，针对这种情况，三门X旅游度假村开发公司应采用先进的管理模式，不断降低成本，提高效率来抵御此风险因素。75 11.4.2市场风险风险：市场风险主要是指由于居民及游客消费特点、承受能力和文化趋势均不易把握而造成旅游市场的不确定性所导致的风险，主要包括旅游度假村房产市场的不确定性及旅游度假村游客量的不确定性。同时，浙江旅游业发展势头越来越强劲，特别是旅游度假村的建设如火如荼，导致旅游度假市场竞争越来越激烈。对策：一方面，旅游度假村内部各旅游景点之间联合，以联动发展实现规模效益；另一方面，度假村与三门其他旅游景区联合，进行实际有效的联合营销，建立高素质的营销队伍，不断开发新的旅游产品，并采取积极有效的营销策略。同时，开辟度假村与周边著名景区之间的旅游专线，开辟与宁波、杭州、上海等主要客源城市之间的旅游专线，以缩短度假村主要客源地的交通距离及心理距离。11.4.3工程风险风险：工程风险主要包括工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给度假区内重点旅游项目和基础设施配套项目带来的风险。三门X旅游度假村内地形复杂，土方平衡量大，开发难度大，工程建设风险尤为突出。对策：在具体的施工建设过程中应注意做好地质勘测工作；协调度假村有关方面的关系与抓紧工程建设必须同时进行；认真贯彻落实国家有关基建程序，保障工程质量；注意关键工程进度；选择好设计、施工、监理单位，认真做好材料、设备把关工作。11.4.4经营风险风险：客源、价格、自然条件、服务质量、人力资源管理和开发公司融资能力等因素，都可能对旅游度假村75 的经营造成一定的影响。同时，也并不排除公司以后由于经营管理出现偏差、销售不畅等因素，导致其盈利能力下降，从而对公司经营业绩造成一定的负面影响。对策：要建立一个高效稳定的管理机制和一支高素质的项目管理队伍以确保度假区的有效运营，并实现各项目标。同时，为了降低项目管理风险必须加强机构建设，搞好组织关系协调工作，同时加强技术培训，提高管理人员素质。11.4.5环境风险风险：环境影响方面的风险主要是指当地气候影响以及度假区在建设与运营期间对周围环境产生的负面影响，致使度假区不能顺利实施或需要增加大量投资进行治理等。对策：在开发建设及运营过程中始终坚持将环境保护放在首要位置，着力营造自然、生态的山林环境；建立反映灵敏的防灾抗灾系统。同时应加强台风天气的预报、预警工作，在台风破坏力较大的情况下可采取暂停营业的方式以确保游客的安全。对于度假村内部设施，一方面在建设时各类建筑设施等均按照20年以上一遇的台风标准进行建设；另一方面加强台风期间的防治工作。从整体上来讲，三门X旅游度假村开发风险较小，且在采取适当措施的条件下开发风险是可以避免的。75 12项目建设的生态效益与环境影响分析坚持走可持续发展战略，加强生态建设和环境保护，建设环境友好型社会是我国的基本国策。项目建设、施工、生产经营中产生污染客观存在。在项目的实施过程中秉着“低碳”、“走新型产业化道路”、“可持续发展”理念，切实按照同时设计、同时施工、同时投入“三同时的要求”，抓好环境保护方面的工作，对环境影响进行切实、有效、准确的评估，对生态环境进行有针对性、合理性的进行保护，坚持“环保优先”，着力营造可持续的生态、自然、绿色的休闲度假环境。12.1评价标准12.1.1环境质量标准²地表水执行《地表水环境质量标准》（GB3838－2002）一类标准；²环境空气执行《环境空气质量标准》（GB3096－1996）中的一级标准；²声环境质量标准采用《城市区域环境噪声标准》（GB3096－1996）；²土壤环境质量采用《土壤环境质量标准》（GB15618－1995）。12.1.2污染物排放标准²噪声：施工期执行《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）中的噪声限值；厂界噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）中的有关标准。²废气：执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297－1996）中的二级标准。75 ²废水：执行《污水综合排放标准》（GB8978－1996）中的三级标准。²废渣：执行台州市《城市建筑垃圾管理规定》办法。12.2环境质量现状12.2.1项目环境质量现状项目所在区域空气环境质量状况较好，符合国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中的二级标准；声环境状况良好，噪声监测值在标准范围内；水环境主要包括旅游用水以居民生活用水，居达到饮用水标准；项目所在区域植物种类一般，无大型野生动物存在，植被覆盖极佳，负氧离子含量高。12.2.2社会环境现状度假村范围内的平坦用地基本为农保地，山林主要是经济林和防护林两种。项目所在地内有村庄一处，共？户，常住人口？人，现有废弃寺亩一处、坟墓若干。度假村范围内没有古建、文物，不涉及文物保护等问题。12.3项目建设对环境影响概述12.3.1施工期对环境影响本项目施工期主要是生态、扬尘、噪声、生活污水、施工废水及建筑垃圾的影响。1、生态环境影响分析X旅游度假村的75 建设对植被影响较小，主要包括山上游步道建设以及温泉的探测和开采，破坏植被采用绿化方式予以生态补偿；采取工程措施与生物措施防止水土流失；游步道以及机动车道沿线绿化、道路标志等景观设计统一风格，达到与区域景观相容。水库的挖建使得该处水资源得以储存性保留，不仅涵养了水源，亦不会破坏生态环境。但施工过程中产生的大量沙石，其存放对周围生态环境存在着一定的影响，需集中处理。2、大气环境影响分析施工期大气影响主要是扬尘和建筑机械尾气对周围人群及植被的影响，通过采取洒水抑尘、限制车速、保持施工场地的洁净、避免大风天气作业等措施可有效减轻对周围空气环境的影响，而且这种影响是短暂的，而且随着施工期的结束而消失。3、声环境影响分析施工期内的噪声受影响的对象主要是现场人群、当地居民以及景区工作人员。施工单位在施工作业中应选用低噪声的施工机械和先进的工艺，同时必须合理安排各类施工机械的工作时间，尤其是夜间严禁混凝土振捣等强噪声机械进行施工，同时对不同施工阶段，严格按《建筑施工场界噪声限值》(GB12523-90)对施工场界进行噪声控制，以减轻这类噪声对周围环境的影响。施工期的噪声影响是暂时的，一旦施工完毕，影响即刻消失。4、水环境影响分析施工期主要水环境影响为水库的挖建，使得下游溪流的水源受到影响，但该影响是暂时的，水库一旦完工，下游溪流将会保持常年有水而非现在的季节性有水。对于其他水环境影响，可采取严格的管理措施，施工废水、生活污水经处理后达标排放或回用，基本不会影响水环境，并随着施工期的结束，该影响将不复存在。5、固体废弃物施工过程中，会产生碎砖、碎石、脱落的河沙、破碎边角材料、沥青等固体废弃物；在土地整治和平整场地时，如设计不当，将生产弃土。75 6、社会环境影响分析由于三门龙门山度假村范围内存有村庄、坟墓及一处废弃的寺庙，对要村庄的拆迁及整治，部分坟墓的拆除或迁移，须同当地村委以及村民沟通、协调。在协商一致的情况下，度假村的开发建设对区域的社会影响完全可在控制范围内。12.3.2运营期环境影响分析项目营运期主要污染是汽车尾气、噪声、废水和固体废弃物。1、生态环境影响分析营运期对生态环境基本无不利影响，在加强度假村内绿化植被的维护下，随着区内绿化植被的生长，生物量增加，植被覆盖度增大，生态系统逐渐稳定，且生态景观也呈现丰富多样性。2、大气环境影响分析营运期各项大气污染物浓度均可控制在国家《环境空气质量标准》（GB3095-1996）中规定的二级标准范围之内，营运期汽车尾气对道路沿线空气环境造成的影响很小。3、声环境影响分析运营过程中主要噪声来源为水上游乐项目，这些项目可通过对低能耗、低噪音、先进的生产设备的选择来控制声源，降低噪声影响。4、水环境影响分析运营后，产生的废水经过污水处理装置进行初级处理后排进度假村排污管网，经处理达标后统一排放，温泉水还须进行冷却，达到常温后，经过处理再排放或再利用。5、固体废弃物营运期随着游客增多，将产生一定数量的废弃物，对于度假村75 内的垃圾应及时清理，对于绿化植被产生的枯枝落叶定期清扫后定期交由环卫部门统一清理。6.社会环境影响分析营运期不利影响主要是随着车流量的增加，车辆噪声和尾气排放量增加，空气质量会有所变化，对当地村民将产生一定的影响。道路交通噪声的增加将对沿线村民的生活环境也产生一定的影响，但影响较小。12.4环境影响治理12.4.1生态环境治理²尽量减少对生物资源的影响。合理安排施工时间，尽量缩短施工工期，闸口施工爆破中，应对施工作业面先进行围堵。²对已经遭到破坏的部分水体、山体、良田进行合理的科学的恢复和保护。²对坝内水域进行疏浚、清理、清障、清草等工作，禁止生活垃圾进入水体；减少农业污染和生活污水进入水体。²应用旅游生态环境容量理论，适度控制旅游生态容量，避免旅游生态环境遭旅游活动的破坏和污染。12.4.2大气环境治理²施工车辆尽量使用环保油料减少尾气排放。²运营中，厨房产生的油烟废气，达到标准后方可由烟道引致房顶进行排放；同时严格控制度假村内酒店餐饮的总量。²加强绿化；鼓励使用公共交通、电动车等绿色交通工具；严格控制度假村内以及周边敏感地带工业发展；鼓励使用绿色能源。75 12.4.3声环境治理²禁止夜间进行噪声超标的施工作业，以免形成噪声干扰休息。²控制交通噪声，同时加强道路绿化；降低社会娱乐噪声；敏感区建筑考虑噪声隔离墙，减少商务娱乐噪声。²运营过程中尽量选用自动化程度高、工艺技术科学、选型先进的生产设备，生产过程中做到基本没有噪声影响。12.4.4水环境治理²对施工机械的清洗水，经隔油、沉淀处理后排放。²严格禁止向水库排放污水。工程施工产生的生活废水以及建设施工污水必须按报告书要求配备两套污水处理装置，经过处理达到《污水综合排放标准》中一级标准后排放。²将运营过程中产生的废水经过污水处理装置进行初级处理后排进度假村排污管网，经处理达标后统一排放。²度假村内采用雨污分流制，同时加强对水库污染物清理和实时监测工作。12.4.5土壤环境治理²加强固体废弃物的管理。施工产生的各种生活垃圾和固体废弃物集中收集后委托环卫部门处理，不得任意堆放。废油渣和油污泥要按危险固废的管理要求处置。施工生活垃圾一并由环卫部门统一处置。²尽量保留周边水利设施，尽快修复周边破坏的水利设施，对破坏的山谷土地，边整治边施工，防止或减少水土流失。²在制定土地平场设计时，尽量做到准备、精细。如不可避免的生产弃土，堆放时应该尽量不占良田，同时在弃土堆上种植树木。75 ²加强对旅游者的宣传、教育以及环境卫生整治，减少废弃物的乱丢乱弃；减少农作物肥料、农药使用量；加强绿化，减少水土流失。12.5项目建设对生态环境保护意义²直接改善生态环境，保护脆弱生态：X旅游度假村范围内及其周边区域生态环境极佳，但是由于目前处于待开发状态，缺乏有效的管理手段，生态环境存在破坏的威胁。通过本项目开发，合理规划路网结构，处理好保护性开发和开发性保护的关系。建造一个生态环境宽松的、可持续发展的生态休闲娱乐区、度假区。在生态旅游正日益成为人们的消费时尚的同时，通过企业的开发管理，把无序的、自发的休闲旅游方式变为有序的、有组织的开发，引导人们重视生态资源、保护生态环境，真正实现人与自然的和谐共生。²为生态建设提供资金和知识支持：X旅游度假村在前期的开发建设过程中将投入大量资金进行旅游区景观绿化，而在后期的运营中，则会从旅游收入中拿出一定资金比例用于生态建设、“三废”处理设施、环境监测和科研，从而为区域整体生态环境的建设提供资金和技术支持。²促进居民和旅游者的环保意识：X旅游度假村通过开展生态建设、生态旅游，让游客切身体会到生态美，从而无形中提高居民和旅游者的环保意识和生态保护建设支持。最终实现区内和周边环境达到清洁、优美、舒适、康益和安全。12.6环境影响评价结论75 项目建设的主要环境影响是施工期带来的局部生态破坏、水土流失、空气、噪声等污染以及营运期的噪声、汽车尾气等污染。对于这些可能产生的不利影响，通过严格的环境管理及执行各项环境保护措施可有效地消除或减缓。综合以上分析，本项目的建设不存在明显的环境制约因素，只要严格按照有关环境质量和污染物排放标准，并结合实际采取相应地防治措施，本项目的建设不会对周边环境产生明显地影响。因此，从环境保护角度分析，本项目建设是可行。75 13、项目建设的社会效益分析三门X旅游度假村的开发建设是在合理保护自然资源和生态环境的基础上进行的，凭借良好的原生生态环境建立乡村休闲度假旅游新模式，通过旅游业综合效益的发挥来促进社会经济和环境的良性发展。13.1积极的社会效益13.1.1有利于改善投资环境大手笔、大投入的X旅游度假村的开发建设将有利于形成以旅游业为核心，不破坏生态环境的产业结构，这将进一步改善三门县投资环境，对区域发展具有极大的促进作用。而度假村的开发建设也有利于区外的人流、物流和资金流流向度假村区及其周边区域，有利于提高区域经济水平，促进区域间经济的合作和社会的协调发展。13.2.2有利于三门县旅游形象的提升三门县旅游业在浙江甚至台州地区来说基本都处于落后的态势，且现有旅游产品多以观光型产品为主，开发层次较浅。而以乡村休闲度假为核心功能，以做品质、求精品为目标的X旅游度假村，其一旦推向市场，将打响三门精品化休闲度假旅游的第一枪，从而在一定程度上扭转三门观光旅游为主的发展现状，打造三门的休闲度假形象。可以预料的是，X旅游度假村的开发将会加快三门县第三产业的发展进程，从而将极大的改善全县的整体旅游形象。75 13.2.3有利于增加就业机会旅游业是劳动密集型产业，可为当地居民创造诸多的就业机会，使当地居民参与到旅游产业建设中来，这对于安置大量农村剩余劳动力，拓宽了一条理想而现实的就业、生存和致富之路。X旅游度假村的开发一方面可以不断满足城市居民对乡村休闲度假的旅游消费需求，提高城市居民生活质量；另一方面，有利于促进海游镇乃至三门县的经济增长，不断增加区域居民的经济收入，有利于当地居民增产增收，提高当地人民生活水平和质量。13.2可能出现的消极社会影响旅游项目的开发和建设若缺乏有序的管理，可能会造成潜在经济效益的流失，而过强调旅游业在三门县区域经济社会发展中的作用则可能会导致其他经济活动的衰退，造成区内经济的不平衡发展，而且失控的旅游会导致资源环境的过度开发利用，造成旅游开发布局的平衡，造成区域经济和社会发展的畸形，加大地区社会的脆弱性和风险性；由于旅游者在旅游过程中不可避免地将自己的生活方式、价值观、道德标准等带到该区域，可能引发旅游者和当地居民之间的误解和冲突，并给当地居民的生活带来不便，导致当地居民的不满情绪。一些不良的旅游发展计划带来了一些不良的影响，干扰地方传统经济活动，致使社区价值观改变，民间习俗、传统被抛弃，出现有违社会风气和道德习俗的多种行为；当地文化价值削弱或逐渐丧失，屈从外来文化的影响，造成传统价值的迅速改变。13.3项目正常动作中负面社会影响防治措施75 避免众多负面社会影响的最民主和最有效的办法是积极的社会参与，让当地社会充分认识到旅游开发可能会给当地的文化传统和自然环境带来的负面影响；让当地居民在享受旅游发展的好处时，充分考虑代价问题，注意处理好社区设施过度密集问题，实现资源消耗的有效补偿；加强法制建设，严格管理；旅游者在旅游地进行旅游活动时，为其提供当地文化说明，告诫游客维护当地文化价值，加强对旅游者的宣传教育；告诉旅游者在参观、摄影、购物等旅游活动过程中注意举止适当，倡导生态旅游方式，引导游客地保护当地的社会文化生态，主动融入到社区生态之中。75 14、可行性研究的结论与建议14.1三门X旅游度假村的开发是必要的三门X旅游度假村的开发有利于促进三门县产业结构转型升级，有利于完善三门旅游产品体系，实现全县旅游业由观光型向休闲度假旅游转变，有利于三门新农村建设的旅游业发展，实现城乡统筹，有利于区域旅游资源价值利用的最大化，同时X旅游度假村的开发将为树立三门良好旅游形象增添异彩。因此，三门X旅游度假村的开发是必要的。14.2三门X旅游度假村的开发是可行的通过对三门X旅游度假村的资源条件、市场条件、建设方案、环境影响、运营管理、财务、效益以及风险等方面的分析，本案认为三门X旅游度假村的开发是可行的。75 附表1：建设项目投资估算表功能分区重点项目建设用地（平方米）平均造价（元/平方米）投资额（万元）风情悠闲核心区游客服务中心1800800144生态停车场200020040入口广场120060072原味乡村449908003599.2乡村田园体验区四季鲜果园197030059.1奇奇田园3560800284.8市民农园64030019.2教育乐园71030021.3仙果餐厅9960600597.6浪漫满屋2230600133.8乐活山水游乐区龙母湖4210400168.4人造沙滩50050025水上乐园120040048鱼跃水岸150020030四季度假酒店2741010002741休闲水吧8210600492.6山地运动养心区龙母大佛11660600699.6健身步道129020025.8山地赛场道189020037.8森林氧吧82020016.4森林拓展基地210020042生态养生度假区时尚会所56801000568儿童职场18901000189天伦孝庄4520400180.8庭院深深61201200734.4养生社区2212012002654.4总计13624.275 附表2：基础设施投资估算表序号项目建设规模投资指标估算价值（万元）土建工程设备购置安装工程其他费用合计1基础设施　　5395.321231445006851.31）工程费用　　5395.3212444　6351.31.1旅游道路　　2740　　　2740　交通主干道9000米2600元/米2340　　　2340　游步道4000米1000元/米400　　　4001.2山体治理52000平方米30元/米156　　　1561.3供排水管线系统　　420　344　764　泄洪暗沟2400米1500元/米360　　　360　自来水供水管网2800米800元/米　　224　224　排水管沟网3000米600元/米60　120　1801.4供电设施系统　　3402122800　652　10千伏输电线路3000米800元/米140100　　240　变配电系统2600千安伏1200元/千安伏200112　　312　室外照明　　　　100　1001.5通讯设施　　　　　　3001.6土石方工程　　1739.3　　　1739.3　挖填方234200立方米40元/立方米936.8　　　936.8　挡墙32100立方米250元/立方米802.5　　　802.52）其他工程费用　　　　　2002003）预备费用　　　　　3003002土地费用　　　　　　7980　土地征用费用396亩200000元/亩　　　79207920　土地租用费用600亩100元/亩　　　60603景观绿化费用　　　　　6006004地质勘探　　　　　10001000　温泉勘探　　　　　600600　水库勘探　　　　　4004005环境整治　　　　　3003006其他费用　　　　　200500　总计　　5395.321231441058019331.375 附表3：旅游收入表　　　　　　　　　　　　　　年份收入项目201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028门票收入游客量（万人）12.915.517.018.723.429.336.647.661.874.289.0106.8117.5129.3139.6实际购票人数（万人）11.614.015.316.821.126.432.942.855.666.880.196.1105.8116.4125.6总票价（元）35.035.035.035.035.050.050.050.050.050.050.050.050.050.050.0小计（万元）406.4488.3535.5589.1737.11318.51647.02142.02781.03339.04005.04806.05287.55818.56282.0餐饮收入游客量（万人）12.915.517.018.723.429.336.647.661.874.289.0106.8117.5129.3139.6实际用餐人数（万人）11.614.015.316.821.126.432.942.855.666.880.196.1105.8116.4125.6人均餐饮消费（元）60.060.060.060.060.0120.0120.0120.0120.0120.0200.0200.0200.0200.0200.0小计（万元）696.6837.0918.01009.81263.63164.43952.85140.86674.48013.616020.019224.021150.023274.025128.0住宿收入游客量（万人）12.915.517.018.723.429.336.647.661.874.289.0106.8117.5129.3139.6实际住宿人数（万人）5.26.26.87.59.417.622.028.637.144.553.464.170.577.683.8人均住宿消费（元）160.0160.0160.0160.0160.0460.0460.0460.0460.0460.0580.0580.0580.0580.0580.0小计（万元）825.6992.01088.01196.81497.68086.810101.613137.617056.820479.230972.037166.440890.044996.448580.8会议收入游客量（万人）12.915.517.018.723.429.336.647.661.874.289.0106.8117.5129.3139.6实际参加会议人数（万人）0.00.00.00.01.93.54.45.77.48.910.712.814.115.516.8人均会议消费（元）0.00.00.00.0120.0120.0120.0120.0120.0120.0260.0260.0260.0260.0260.0小计（万元）0.00.00.00.0224.6421.9527.0685.4889.91068.52776.83332.23666.04034.24355.5休闲娱乐收入游客量（万人）12.915.517.018.723.429.336.647.661.874.289.0106.8117.5129.3139.6实际休闲娱乐人数（万人）3.94.75.15.67.08.811.014.318.522.326.732.035.338.841.9人均娱乐消费（元）50.050.050.050.050.0220.0220.0220.0220.0220.0220.0220.0220.0220.0220.0小计（万元）193.5232.5255.0280.5351.01933.82415.63141.64078.84897.25874.07048.87755.08533.89213.6产权置业收入物业数量（平方米）　　　　20000.0　　　　　　　　　　实际销售数量（平方米）　　　　　6000.0　14000.0　　　　　　　销售价格（元/平方米）　　　　　8000.0　8000.0　　　　　　　小计（万元）　　　　　4800.0　11200.0　　　　　　　其他收入（营业收入5%）106.1127.5139.8153.8203.7746.3932.21212.41574.01889.92982.43578.93937.44332.84678.0总计　2228.22677.22936.33230.04277.620471.719576.236659.833055.039687.462630.275156.282685.990989.798237.975 附表4：损益表序号项目评价期2014201520162017201820192020202120222023202420252026202720281总收入2228.22677.22936.33230.04277.620471.719576.236659.833055.039687.462630.275156.282685.990989.798237.92总成本1336.91606.31761.81938.02566.612283.011745.721995.919833.023812.437578.145093.749611.654593.858942.73总利润891.31070.91174.51292.01711.18188.77830.514663.913222.015874.925052.130062.533074.436395.939295.24营业税及附加73.588.396.9106.6141.2675.6646.01209.81090.81309.72066.82480.22728.63002.73241.95所得税222.8267.7293.6323.0427.82047.21957.63666.03305.53968.76263.07515.68268.69099.09823.86净利润594.9714.8784.0862.41142.15465.95226.99788.28825.710596.516722.320066.722077.124294.326229.575 附表5：现金流量表序号项目评价期201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028一现金流入2228.22677.22936.33230.04277.620471.719576.236659.833055.039687.462630.275156.282685.990989.798237.91营业收入2228.22677.22936.33230.04277.620471.719576.236659.833055.039687.462630.275156.282685.990989.798237.92回收流动资金　　　　　　　　　　　　　　　二现金流出21239.41761.61932.115307.52814.713470.412881.224122.221750.226114.341210.749452.854407.359871.264640.51固定资产投资19773.3　　13182.2　　　　　　　　　　　2流动资金投入　　　　　　　　　　　　　　　3经营成本1114.11338.61468.21615.02138.810235.89788.118329.916527.519843.731315.137578.141343.045494.949119.04营业税金及附加73.588.396.9106.6141.2675.6646.01209.81090.81309.72066.82480.22728.63002.73241.95所得税278.5334.7367.0403.7534.72559.02447.04582.54131.94960.97828.89394.510335.711373.712279.7三税前现金净流量-18659.21338.61468.2-11567.22138.810235.89788.118329.916527.519843.731315.137578.141343.045494.949119.0四税后现金净流量-19011.3915.61004.2-12077.61463.07001.36695.112537.711304.813573.121419.525703.428278.631118.533597.4五累计净现金流量（税前）-18659.2-17320.6-15852.4-27419.7-25280.8-15045.0-5256.913073.029600.549444.280759.3118337.4159680.4205175.2254294.2六累计净现金流量（税后）-19011.3-18095.7-17091.4-29169.0-27706.0-20704.7-14009.6-1472.09832.823405.944825.470528.898807.4129925.9163523.375'