旅游度假颐养中心可行性研究报告 35页

'旅游度假颐养中心项目可行性研究报告一概述在我国通往现代化的进程中，一个隐伏的但却无法忽视的巨大障碍横陈在我们面前，那就是人口老龄化。人口老龄化几乎关涉到这个社会的几乎每一个方面，它将会对我国经济发展必需的劳动力供应、养老金体系乃至家庭社会伦理观念提出最严峻的挑战。如何应对之，直接关系到中国未来的总体命运。21世纪是人口老龄化的时代。目前，世界上所有发达国家都已经进入老龄社会，许多发展中国家正在或即将进入老龄社会。1999年，中国也进入了老龄社会，是较早进入老龄社会的发展中国家之一。时值今日，我国60岁以上人口已占我国总人口的10.2％，达1.44亿，并正以每年3％的速度增长。按照现行的生育政策，我国人口总量在本世纪30年代中期将达到峰值14.6亿。而60岁以上老年人口比例将高达23％。人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，庞大老年群体的养老、医疗、社会服务等方面需求的压力也越来越大。随着老年人口的激增，社会对老人的赡养压力进一步加大，特别是我国从上世纪７０年代后期开始实行计划生育政策，这一代独生子女目前已陆续进入婚育年龄，其家庭模式为“四二一”，即四个老人，一对夫妻，一个孩子。一个孩子要同时赡养四位老人。伴随着社会生活品质的不断改善，平均寿命的延长，甚至还将出现“八四二一”家庭。随着社会经济结构不断调整，计划生育政策逐渐完善，外出谋生而造成的流动人口增多，人口老龄化现象的产生，目前无论是在农村还是城市，都拥有大量独守空房的老人，有社会学家称之为“空巢老人”。有关资料显示，我国目前至少有2360万老年人独守空巢。这不仅对于老人的家人，且对整个社会的老年保障体系，都存在着极大的安全压力。人口结构的变化冲击着中国传统的家庭养老模式，也对现有的“家庭养老为主，社区养老为辅，机构养老为补充”的政策提出了挑战，目前，除了少量社会办的养老机构外，中国绝大部分的养老机构是依托国家民政管理的政府福利行为。在未达到国外发达国家社会福利保障的能力时，国营养老机构难以满足大部分老龄人口的养老需求，难以适应老龄化社会的需要。第35页共35页 历史遗留下来的养老机制的旧船，承载不了未来几年后老龄化对社会所造成的巨大压力。目前，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能弱化，为老服务业发展严重滞后，难以满足庞大老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病老年人的服务需求。以养老机构和床位数为例，目前，中国共有各类老年社会福利机构3.8万个，养老床位120.5万张，平均每千名老人占有床位仅有7.6张，与发达国家平均每百名老人占有养老床位40张的水平相差甚远。其他生活照料、精神慰藉、临终关怀等许多为老服务也都存在发展缓慢的问题，不能满足老年人群日益增长的需求。我国已成为世界上老龄化速度最快，老年人口最多的国家。中国的老年人口占全球老年人口总量的五分之一，中国的人口老龄化不仅是中国自身的问题，而且关系到全球人口老龄化的进程，备受世界关注。党和政府高度关注中国老龄化社会的演进，今年两会期间，为数不少的提案涉及养老事宜，中国国家老龄委首次举行中外记者招待会，阐述中国老龄问题的处境和政策。强调发展多渠道、多形式地养老方式，鼓励全社会或个人出资兴办不同层次的养老院、养老公寓、老年生活中心。近几年来，国家相继出台一系列优惠政策，积极支持养老公益事业的发展，如划拨场地，免收税费、无息贷款、市场化经营养老试点等，建立功能齐全的现代老年公寓，为辛劳一生的老人提供颐养天年的居所，因而为国内外实体经济投资养老事业增添了新的契机。当前，在中国社会“未富先老”的现实情况下，政府难以在短期内实现发达国家的养老保障体系，而国家庞大的老龄人口的生存权宜将责无旁贷地应由国家、社会和企业共同承担。国家给予民办养老机构足够的优惠政策和资源，企业本着“取之于民，用之与民”的宗旨，充分依靠社会力量包括私营经济财力，港澳财力、海外财力，兴建适合我国当前老龄人口需要的养老基地，为了我们的父母，也为了我们自己，为了我们的子孙，更为了我们的国家，完成时代赋予我们的使命。鉴于上述理由，深圳市亿鸿达投资发展有限公司经过慎重的考察和论证，决心在广东省湛江市硇洲岛投资兴建大型海岛式旅游度假村养老基地，以满足国内北方城市富裕市民、广东珠三角及海外归侨的高质量旅游度假养老需求，同时，也为中国养老事业，做出自己应有的贡献。二项目背景深圳市亿鸿达投资发展有限公司致力开发广东省湛江市硇洲岛大型海岛式第35页共35页 旅游度假颐养中心项目主要基于三个背景：u中国人口老龄化速度惊人，必须认真面对并做出相应的准备；u中国家庭人口结构的变化的现实情况必将引发养老模式变革；u中国北方城市、珠三角及深港经济高度发展地区人群需要高品质的养老机构；硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的立项宗旨是：尊重老人，关怀老人，服务老人为老人打造颐养天年的理想乐园目前，我国老龄化社会的趋势不容忽视，而养老保障体系的建设，养老机构的建设更是不容乐观。以老龄人口和养老机构的比例来看，中国每1000个老人才有7张床位，一些老龄化程度较高的城市，老人要等几十年才可以得到一张床位，这对老人则意味着什么？严酷的形势促成许多企业、私营机构本着良好的愿望加入养老机构的建设中，北京、上海、广东陆续出现众多私营养老机构，但由于大多规模较小，对于我国基数庞大，快速增长的老龄人口，依然是杯水车薪。对比国外，我们还有很长的路要走。1.国际养老机构国外特别是经济较发达国家或地区，经过长期的积累，业已形成或正在健全完善的养老保障体系，除了医疗和生活保障之外，各国根据自己的特点相继建设了大量的颐养机构。据统计，欧美等发达国家每100位老人拥有40张养老院的床位。一些大型的养老机构由于其特点和规模蜚声海内外。比较有代表性的是美国的太阳城中心，德国的奥古斯丁养老院，各自拥有床位都在一万以上，美国太阳城中心占地10平方公里，集中老人达17000人。奥古斯丁开始在全球建立包括中国在内的连锁养老院。这些经典案例，都为中国未来的养老机构的发展，提供了经验。2.香港养老现状截止2005年底，香港60岁以上的人口已经占据总人口的17%，业已具备了老龄化社会的典型特征。据统计，随着人口老化及出生率下降，到2030年，香港60岁以上人口将占总人口的31%，总体就业人口下降逾一成，每对夫妇因此需间接照顾5名无业人士，医疗开支也会急增3倍至588亿元。地域的狭窄香港将难以为老龄人口提供良好的生活环境和护理服务。和按照2003年的香港大学的调查报告，有4%的50岁以上香港老人有意向回乡定居，有41300人号称在内地买房子，其中41%是50岁以上的。按此推算，在未来10年内，将有6—8万人返回内地养老。3.国人养老现状第35页共35页 中国养老事业的落后不是技术上和资源上的，而主要是体制上的。存在问题的主要原因，从养老服务机构本身看，无论是政府兴办的还是社会力量兴办的养老服务机构，都没有跳出计划经济时期办社会福利的经营思路。从行业和社会方面看，各地的养老服务机构基本上处在单独经营、“各自为战”的状况，没有在全国范围内形成统一的养老服务业市场体系，也没有形成全国范围内系统的行业自治组织和行业规范。从政府方面看，缺乏对我国养老服务业市场进行有目标、有规划、有步骤的培育，尤其是没有从税收、机构性质、价格体系、管理运行机制、行业规范等方面采取联动的培育措施。对社会力量兴办的养老服务机构，要么按企业对待，照章纳税，使得养老服务这一微利的行业难以维持正常的经营；要么按民办非企业单位对待，虽然可以得到减免税待遇，但由于民办非企业单位的收益不能分红和收费价格不能高的限制，当初的基础设施投资不能收回，使得这些民办养老机构投资者举步维艰。1.现状应对措施⑴将现有的国营颐养院交由民间机构管理，引入社会力量提供养老服务；⑵制订鼓励性的优惠政策，扶持民间资本、鼓励海外资本参与养老机构的建设；⑶积极贯彻优惠政策、包含融资、土地、税收等，降低养老结构开办的成本；⑷广开财路，积极引进外资,筹措政府资金，发行福利彩票，支持社会养老机构；⑸立法保障社会慈善事业，为机构、基金投资兴办养老机构，广开方便之门；⑹制订养老机构的质量管理标准，监督和管理养老机构的运营；⑺大力发展老龄产业。大力研制开发老年消费品，培育老年用品市场；⑻政府加大对养老机构的基础研究，加强对老龄社会的前瞻性和战略性研究；⑼加强专业人才的培育，建立合格的养老服务人员队伍；三项目选址颐养事业首当其冲的问题是为老人提供良好的生活环境，建设适合老人居住的社区或基地，实现颐养的机构化管理，为在院老年人提供全方位的服务，对老年人进行健康管理，提高老年人生活质量，达到老有所养、老有所医、老有所为、老有所教、老有所学、老有所乐、延缓衰老、健康老龄化的目的。第35页共35页 科学地建设和管理颐养机构，从建设伊始，就应当以老人为本，选择适合老人生活的环境，建设适合老人居住的住所，科学地管理老人的饮食起居，满足老人的心理需求，使老人健康愉快地走完人生最后的阶段。我们认为，养老机构决不是找块地，盖点房子那么简单的问题。必须深入考察选择地址的自然条件，文化底蕴，人文环境，和发展前景，为老年人规划出最佳生存环境。为了满足未来中国北方城市（候鸟式养老—冬来夏返）、国内离退休干部、学者，高收入人群和港澳地区以及珠三角地区老龄人口养老的需求，本旅游度假颐养中心项目在选址方面格外慎重，既要考虑到诸多老龄人口的生活环境、自然景观、养生条件、物资供应，又要充分考虑居住老人的文化氛围、生活习俗、心理需求等客观条件，为老人打造物质生活和精神生活的最佳环境。根据要求，本旅游度假颐养中心项目的选址应该具备以下几个必要条件：1.地理位置根据旅游度假颐养中心项目的定位，项目的主要市场目标是中国北方城市、香港、珠三角地区和海外华人，因此，地理位置的选择按照交通距离衡量，应该在以香港为中心的三小时车程范围内。按照规划，项目选址必须是在广东省境内。香港的东面和南面是大海，西面是深圳、东莞、广州等工业高度发展地区，可用地块少，环境并不理想。唯有粤西和粤北，包含茂名、湛江、惠州、清远、河源、梅州等地区，由于环境资源的保护和经济发展滞后等原因，尚存在项目开发所需要的环境资源。2.自然风光硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目追求的目标是为老人提供适合养生的纯天然生活环境，自然风光是项目首先必须考虑的问题。总的来说，项目对自然资源的要求是，有山、有水、有赏心悦目的天然景观。“仁者乐山，智者乐水”，“食有鱼，居有竹”乃是古人对适宜人们居家的自然风光的传统诠释。3.环境条件环境是二十一世纪最紧缺的自然资源，为了保障项目的优势，为了保障老人拥有优越的生活环境，硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目必须在足够范围内保证水源、空气、声音、光线等环境条件稳定地维持在良好的状态。当然，环境的优良资源，如大海，海岛植被，花果，泉水，土产等都是项目追求的环境目标。4.文化风俗文化背景是本旅游度假颐养中心项目的重点考虑题目，鉴于目标市场的人群，选址的目标重点在具备传统岭南文化和历史文化的地区，以及保持良好文化风俗和民俗的地区。这样，在文化背景相似的环境中，可以令老人不必面临太大的文化落差。第35页共35页 1.建设规模硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的选址必须考虑项目的规模。规模宏大不仅是本项目的市场特征，而且，为了保证项目拥有的众多公共设施的有效利用以及项目投资的最大回报，项目必须拥有满足项目规模的用地。2.资源利用硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的最大特点之一是变废为宝，高度利用荒废的自然资源。粤西海岛素来贫穷，原因之一是缺乏有效开发利用，交通不便，既不宜耕种，又不宜工业发展。本项目旨在打破粤西海岛多年来的宿命，充分发挥本项目的设计功能，使荒芜的海岛成为天然的居住佳境。3.建造成本硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目是符合市场化运作的养老事业项目，服务的对象是退出劳动力市场的老龄人群。为老龄人群降低养老成本是本项目始终如一的宗旨。因此，在项目选址上要求我们尽可能地降低建造成本，首先，必须回避高地价。而本项目不需要城市商业或工业用地，以海岛作为发展用地，大幅度地降低征地成本是完全可能的（每平方米约180元人民币购入）。4.持续发展硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目选址需要与当地政府的规划部门紧密配合，充分考虑选址地块，以及周边地区未来10年，20年甚至100年以后的规划发展趋势，为项目创造一个可长期发展的空间。5.当地影响硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的选址需要充分考虑对周边地区的长远影响，将项目的发展规划与当地经济发展，文化发展和社会发展结合起来，统一规划，互相兼顾，和谐发展，共同进步，真正做到项目与当地发展的双赢。6.政策支持当地政府及所实施的政策也是项目重点考虑的因素。其实，只要当地政府真正意识到硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目对国家、对地区的长远发展的现实意义和历史意义，理当鼎力相助，责无旁贷。正确和适当的选址不仅是硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目成功的先决条件，更是项目所在地经济、文化、社会发展的契机，本项目作为国内具有较大规模、最具水平和最有市场前景的颐养基地，将无可争议地成为中国颐养事业的楷模。第35页共35页 四项目概况1.项目规划详见硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心总体规划示意图（待定）。2.项目内容按照硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的规划，项目包括以下内容：⑴适宜老年人居住的公寓楼及海岛别墅；⑵以老年疾病防治为特长的专科医院；⑶以老年文化需求为核心的文化中心；⑷以老年人身心健康为宗旨的康复中心；⑸以老年人健身娱乐为目的的体育活动中心；⑹承担老年人日常生活护理的护理中心；⑺专业提供老年人均衡营养的膳食中心；⑻满足老年人信仰寄托的佛教寺院；⑼满足老年人亲近自然返朴归真的鸟类养殖场；⑽满足老年人怡情观赏和提高颐养中心经济收益的名贵花卉栽培基地；⑾满足老年人品尝和提高颐养中心经济收益的优质百果园；⑿满足游客及老年人家属团聚及颐养中心外联业务的涉外高级酒店；⒀提高旅游度假颐养中心经营特色的南海游艇俱乐部等。3.项目目标⑴建设适宜国内离退休干部、学者，高收入人群和港澳地区、海外归侨及珠三角地区老人首选居住的社区；⑵建设环境优美、气候宜人、资源丰富、赏心悦目的纯自然原生态海岛度假养老社区；⑶建设具有良好医疗条件的，具有国内先进水平、名医汇萃的医疗保健医院；⑷建设具备专业水准、亲切周到、体贴入微、关怀备至的老人生活服务社区；⑸建设具有以广东粤西文化为主题的，满足老人精神文化需求的文化大观园；⑹建设符合中国伦理，现代文明、陶冶情操、慈善楷模的中国养老示范基地。4.项目规模规模化运营是本项目的特点之一。根据规划，硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目规模大致如下：第35页共35页 （1）入住人数项目的设计容纳老人约5000人，工作人员1500-2000人。（2）占地面积项目的功能性用地面积现为159000平方米，中长期发展保障性用地面积约为50万平方米。（3）建筑规模项目规划永久性建筑占地15.9万平方米，总建筑面积约为20万平方米。（4）内容丰富硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目规划设计内容丰富，包括老人公寓、旅游度假别墅、专科医院、娱乐文化中心、康复中心、养殖中心、休闲活动中心、名贵花卉及优质百果园基地、园区办公、住宅场所、亲子涉外酒店、旅游景区等。（5）项目特点1)重视养生重视环境与健康长寿的关系。早在秦汉时期，古人就已经认识到地理、环境水质等与健康长寿密切的关系。《皇帝内经》也认为，地理位置不同，环境气候不同，物产也不同，人们的饮食习惯就不同，多发病也不同。现代工业的发展，造成对自然环境巨大的破坏，许多恶性疾病的产生就是环境恶化的产物。故我们在旅游度假村养老基地项目建设时，非常重视选址，要求在海岛植被覆盖率较高的临海山边中，具有含利于健康的山泉水资源，丰富的负氧离子新鲜空气，富足的无公害食物来源，远离世俗的文化环境，注重环保住宅与周围生态环境的和谐。2)医疗保障高水平的老年病防治专科医院是硇洲岛大型海岛式旅游度假颐养中心项目的制胜法宝。老年人由于生理机能的衰老，对医疗保健体系存在天然的依赖性。本项目与国内顶尖的老年病防治机构建立紧密的合作关系，建立设备齐全、人才聚集的专业医疗机构，除了通过建立老人体检档案，医户联网，定期查房等方法跟踪所有老人的身体状况外，医院对老人的突发性疾病和意外均拥有终极诊断和治疗水平。另外，设立常规西医和祖国医学的专业研究机构，将从各个方面保障入住老人的身体健康。3)文化氛围硇洲岛上有一座百年古灯塔，第35页共35页 硇洲灯塔。此灯塔是世界目前仅有的二座水晶磨镜灯塔之一(与英国伦敦灯塔齐名)，也是目前世界的三大灯塔之一。硇洲灯塔是这风情独特的岛上的一大景观。灯塔建于1898年，位于硇洲岛海拔81.6米的马鞍山上，整个塔由麻石叠砌而成。塔的顶部是灯座室，水晶磨镜就是在这里以水平方向放射，射程为26海里。硇洲灯塔现为全国重点文物保护单位。它洋为中用，集古迹与当代先进的科学技术为一体，在浩瀚南海上放射出灿烂的光芒，照耀着来往船只的航道。硇洲灯塔是国家级航海标志；此外，其人文历史景观及自然景观还有南国著各的旅游度假胜地—那晏海石滩，有十分理想的天然海浴场，有宋皇城遗址、祥龙书院、八角井、宋皇碑、宋皇亭、宋皇村、赤马村以及窦振彪墓和“宫保坊”等。1)环境优良硇洲岛是国家级“试点镇”中唯一的海岛镇，全岛陆地面积56平方公里，海岸线长43.98公里，是湛江港的天然屏障。硇洲岛是湛江市的岛外之岛，风景秀丽，一年四季气候宜人，硇州岛人杰地灵，物产丰富，它是南海大陆架的一个肥沃渔场，盛产名闻世界的硇洲鲍鱼、龙虾等名贵水产，其南国风光饮誉中外。繁荣的渔港是硇洲岛的—大景观。每天早晚到来参观、旅游的人群络绎不绝，熙照攘攘。成百成千的渔船云集在码头附近的海面上。夜晚千灯竞辉，渔歌阵阵。仿佛是一座由船只连成的“海中之城”。早晨，一筐筐鲜鱼蟹虾从渔船仓里接连不断地运到岸上来，劳动的喧嚣声、叫卖声与汽笛声连成一片，一片繁忙和丰收景象；硇洲岛旅游度假颐养中心项目选择具有良好自然风光的原生态海岛环境，远离工业污染，远离喧嚣的都市，让老人生活在有山，有水，无公害，无污染的大自然环境中。本项目特别体现海与人的生活关系密切，与健康更是密不可分，中国传统医学就有“水为良药”之说，硇洲岛旅游度假颐养中心项目策划之初，水的比重就是最大的。在老人安居之地，要求有充足的、天然的、健康和不被污染的丰富水资源，除能保证必要的生活用水，还希望拥有增强老人身心健康的海水浴场和游艇俱乐部。2)规模宏大以老龄人口的生活居住习惯为依据，以市场需求为基础，我们考察了国内外众多养老机构的案例。我们发现，在国内，绝大部分养老机构建设在城市当中，规模不大，在大城市中，极易产生孤岛效应，对老年人的心理有负面影响，这也是许多城市老人不愿意选择养老机构的原因之一。硇洲岛旅游度假颐养中心项目建立在远离城市的大自然中，独成体系，老人是社会中真正主宰，这样，可以消除老人的孤独感和挫败感，重新树立对生活的信心和兴趣。而且，由于规模巨大，齐全的配套设施才可以发挥其最大效用，所以，本项目根据环境条件，大胆规划，设计容纳老人5000名以上，工作人员1500-2第35页共35页 000人。而且，随着项目的顺利展开，项目仍存在继续扩张的余地。1)功能齐全养老机构不仅仅是针对生活不能自理的老人，更多的是过了退休年龄，而仍然精力充沛，希望寻找崭新生活方式的老龄人口。他们不满足原来生活所在的城市局部的有限的生活内容，追求丰富多彩的退休生活。硇洲岛旅游度假颐养中心项目充分考虑到这种趋势，开辟了文化活动中心、康复中心、名贵花卉及优质百果园基地、养殖中心、体育中心等一系列的经营活动场所，届时还将开办各种各样的兴趣团体，充分释放老人热爱生活，参与生活的热情，使生活在此的每个老人都不会感到寂寞，而感到充实。2)服务周到硇洲岛旅游度假颐养中心项目的核心是为老人服务，包括基本生活料理，日常生活照料，伤障老人的护理，病患老人的护理，老人心理辅导，乃至临终关怀服务等等。项目参考了国外高等次养老机构的服务内容，以及国内各地养老机构的先进经验，通过开办学校，聘请教师，对项目服务人员进行系统的培训，使居住在此的老人感受到不是家庭，胜似家庭的无微不至的周到服务。3)收费合理与国内一般水平的私营养老机构的收费标准基本持平。硇洲岛旅游度假颐养中心项目是针对国内离退休干部、学者，高收入人群和港澳地区以及珠三角城市的老年人口，这些地区的人均GDP或财富收入已经远高于国内大多数省份或普通消费者，基本上进入小康社会。以目前设定的收费标准，香港老人只需要用其在香港获得的综合援助金的一半，即可享受到国际最先进水平的养老条件，且如深圳这样人均GDP也近万美元的城市，每月数千元的养老费用也是大多数工薪阶层退休人员可以负担的。4)租、售相宜调查可见，国内大部分养老设施的建设，受政策的影响，在实施阶段，极易由公益性项目转变为房地产开发项目，不法商人在取得国家政策性行政划拨土地和建设优惠政策之后，将养老中心开发的房产经二级市场变卖赢利，使养老项目逐步转变用途，故此，难免将受到国家及当地政府的严厉处罚；硇洲岛旅游度假颐养中心项目，由于土地来源是通过政府部门有偿、合法出让取得，因而，项目本身就是以市场经营模式作为切入点加以实施的，所以，项目投资方完全可依照市场运作规律，实现本项目的利益最大化。硇洲岛旅游度假颐养中心第35页共35页 项目符合所在地旅游、产业、经济、土地发展规划，也符合地方经济发展的需求。更重要的是，项目符合国家即将到来的老龄化社会的老年人口居住、老年产业发展的需要。项目的规模无疑将成为国内最大的养老工程项目。项目的建成，不仅对港澳、深圳、珠三角、乃至全国的养老事业是一伟大的贡献，且对广东粤西地区的经济、文化、旅游等事业的发展都将起到巨大的积极作用。五用地规划1、项目选址以下地图标志了硇洲岛旅游度假颐养中心拟建的地理位置：经过考察，项目地点初步定于湛江市硇洲岛镇那晏村东南侧约159000平方米用地，用地四至为：东至：海石滩，西至：环岛公路，南至：拉沙路、鲍鱼场，北至：岛上小路；选择该地块的考虑如下：（1）地块位于硇洲岛，古称硭，位于湛江市东南约40公里处。它北傍东海岛，西依雷州湾，东南面是南海，纵深是太平洋，总面积约56平方公里。硇洲岛是一个大约20—50万年前由海底火山爆发而形成的海岛。它是湛江市的岛外之岛，风景秀丽，一年四季气候宜人。（2）从国内、外出发，可第35页共35页 搭乘民航班机、铁路客运、海上航班、汽车等交通工具直达湛江市，经过40公里路程，即可到达项目所在地；（1）地块山势平缓，著名海水浴场—海石滩近在咫尺，海面蜿蜒，风景秀丽，方圆数里林木葱茏，山水相映，视野开阔，是难得的风水宝地；（2）地块绝大多数是丘陵坡地，人烟稀少，耕地寥寥，外延丰富，自然形成水中有山，山中有水的自然景观，对于居住项目的景观设计，可圈可点；（3）地块周遍居民较少，项目不必介入繁琐绵长的居民迁移，可以缩短建设周期，减少建设成本；（4）硇洲岛周遍方圆十里，无工业项目，无污染源，为项目的养生环境，创造了良好的条件。（5）项目辖区周边大多是丘陵坡地，地域广阔，耕地稀少，渔民不多，为将来项目的扩张奠定了资源基础。（6）政府部门，包括硇洲岛镇政府、湛江市郊区政府、湛江市党政主要领导对本项目十分重视，同时，项目也得到了广大海岛居民的支持，这是本项目得以成功开发的重要保证；鉴于以上理由，我们初步将该地块作为建设国际大型海岛旅游度假颐养中心的首选地块，并着手开展项目申报和规划工作。2、项目规划结合地块资源环境和项目主导思想，项目总的建设规划用地思路如下：（1）占地规划经勘察，项目所需建设用地为现有的159000平方米区域，为了保证项目的可持续发展，还需要设置项目周边约500亩的租地保护区，其中250亩用于后续开发储备用地，余下250亩以种植经济植物或优质热带果树等经济林的方式，为项目建立足够的环境保护屏障。（2）环境规划本项目将严格按照国家环保评估的程序和指标，对项目、对环境的影响作出评估，在项目的设计中突出环境优化指标。（3）概念规划广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目概念规划图第35页共35页 （1）建设规划按照项目开展的程序，项目用地需要经过具有国家认证资质的规划设计单位进行勘探、规划和设计，规划符合当地政府的规划总则，并通过政府规划审查部门的批准，方可获得政府发展改革委员会的立项。如果项目属于外商投资，还需要获得对外经济发展部门的批准。第35页共35页 按照项目的实际理念，项目用地将规划建设适宜老人颐养居住的大型旅游度假村式公寓、别墅，众多的公共设施以及优化居住环境的景观工程。建筑规划的指导思想是：适宜居住、疏密相宜、绿色养生、功能齐全，在居住格式上分为独立别墅、联体别墅和群体居住公寓，集中采用中华民族的建筑风格，引入现代室内装修理念，打造具有华夏民俗风格的优雅居所。（1）用地规划整个项目规划用地约500亩。按照中华人民共和国土地资源管理方法，项目征地需向县以上国土管理部门提交用地申请，鉴于项目的建设周期，项目拟采用总体规划、分段征地、分段开发的方法，循序渐进地完成用地的征用和申报。按照项目进度，第一期计划利用现有238亩土地，完成项目主体建筑的规划和施工，这一周期大约需要二至三年时间，项目在第一阶段建设完成后，应在取得开发经验和显著经营业绩的前提下，即可开展第二阶段约250亩的征地手续。随着二阶段土地征用和建设周期的完成，力争六年内完成本项目的全部规划建设和对外品牌经营。（2）用地保持由于项目建设和征地分段进行，因此，在分段开发的同时，项目需要在当地政府的支持和保证下对项目周边用地采取保护措施，确保项目后续用地在第一阶段开发完成之前被重复规划或占用，对应征、未征土地的现状实行冻结，避免发生未来项目用地的重新规划和占用。为达到这一目标，可考虑在第一阶段项目开发未完成之前，项目公司为保持土地现状，应与土地拥有者签署项目保护区土地租赁合同，以掌握该用地的实际控制权，租用期间保护区用地应由项目公司规划用于优质百果园、名贵花卉栽培基地、鸟类养殖场、体育活动室外场地等项目的经营、管理。3、项目用地硇洲岛旅游度假颐养中心项目规划第一期拟用建设用地面积238亩，最终完成建设用地开发规模约500亩，园区环境保护及项目配套用地约250亩。用地功能由以下表格可见：（1）用地规划广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目用地规划表（单位：平方米）序号名称总占地面积总建面积建筑容积率备注1酒店式公寓10万15万1.53500／间2联体、独立别墅12万6万0.5联150幢/独100幢3管理中心大楼300090003.0小高层第35页共35页 4员工宿舍70002.1万3.0小高层5医疗中心100050005.0门诊急救中心6康复中心50010002.0医疗中心附属机构7膳食中心100030003.0常住人员用餐8文化中心250035001.4书法、歌舞、棋牌、创作、专题讲座等9养殖中心500050001.0观赏性鸟类10体育中心1万25000.25室内场馆11酒店、商务中心55003万5.5国际交流平台12游艇俱乐部300045001.5俱乐部管理中心13后勤保障中心150030002.0物资储存、配送14佛教寺院1万1万1.0寺院、僧侣宿舍15高尔夫练习场3万30000.1接待中心16果树基地7万租地保障17花卉基地3万租地保障18区内规划道路5万建设用地及租地保障19草地、园林景观5万租地保障合计50万31万0.62最大容纳1万人（1）用地性质用地性质分为征地和租地两种形式，为了保证项目建设用地和保护用地，拟采用两种方式向有关部门申报。征地过程分为二期达到500亩的项目用地，保护用地采用分期租用的形式递减。建设用地和保护用地的具体计划如下表所示：项目用地规划性质表（单位：亩）序号用地规划第一期第二期总计1征地（建设用地）2382504882租地（保护用地）2502502503合计738（2）保护规划第35页共35页 项目在建设用地之外，设置了包括项目建设用地在内的共计738亩保护用地，目的在于维持项目周边方圆738亩范围内严格的环境保障，不允许规划和建设包括工厂、工程以及其他永久性建筑。避免发生国内颐养机构周边经常发生的再规划项目和工程，造成颐养中心空气，噪声、水源、景观等环境的污染。如在深圳建设的马会颐养中心，由于周边工程等项目的建设，造成颐养中心丧失原始环境条件，使颐养中心失去吸引力。本项目的保护规划旨在保护项目的周边环境，在颐养中心的建设过程中以及建成后，永不再受到环境改变的侵扰。六市场前景1.市场分析随着我国养老机构的逐步完善，对于离休退休老年人口来说，机构养老将成为我国老龄人口的最佳选择，理由有四：（1）机构养老是孤寡老人摆脱孤独感的最佳途径岁月的沧桑，不仅在老人的脸上刻满了皱纹，还无情地夺去了一些老人的伴侣。调查表明，60岁以上的老年人无配偶的占27％，失去了“另一半”，使老年人心里感到没了依靠，生活变得杂乱无章，像秋天的落叶，飘零无着，孤立无援的感受，常令身老人不寒而栗。入住养老机构，“寡人”不孤，那么多的老年人，总能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋，生活变得丰富多彩了。据调查80％的入住老人对目前的生活感到“很满意”，72％的入住老人没有了孤独感。（2）机构养老是老年人追求生活质量的选择入住养老机构，使老年人多了一个选择生活的机会，他们不必在家里孤独地打发日子，而是老年人改变自己命运的一次自我解放，展示了老年人的现代意识。近年来，一些身体健康又有经济基础的老人也住进了养老机构。这种纯休闲型的入住，是我国经济发展、人民群众生活质量提高的一个重要标志，是当代老年人的一种全新的生活追求。据对入住养老机构的老人的调查，目前有32％的老人是出于选择这种悠闲的生活方式而住进来的。这种“休闲型”的入住，拉动了老年人生活质量的全面提升，使养老机构的老年人的生活发生了质的变化。（3）机构养老是老年人最安全的养老方式第35页共35页 老人在家独居，对突发疾病是难以应付的。医疗条件是所有入住养老机构的老人最为青睐的，24小时有大夫值班，从根本上解除了老年人的后顾之忧。许多老人认为，住到大型养老中心，真是找到了一个“全能保姆”，衣、食、住、行、医，什么都不用自己操心了。老年公寓完善的生活服务和优越的医疗条件，为老年人的晚年提供了可靠的保障。据调查，86％的老人“最看中的”是养老机构的医疗条件，居能安身，医可治病，这是任何一个家庭都难以做到的，而养老机构做到了这一点。（1）机构养老是老年人解除子女负担的最佳选择家庭结构的变化，使老人难以得到子孙无微不至的照顾。白天，儿孙们都需要工作，即使有心恐也无力；晚上，儿孙都有自己的小家庭，即使儿女孝顺，老人也心存不安。选择机构养老，老人不仅能得到比子女更加及时和专业的照顾，也解除了子女的后顾之忧。老人怡然自得，子女安心工作，还可以利用节假日，一家团聚，其乐融融。机构养老逐步走向规范化，普及化，是老龄化社会发展的必然趋势。这意味着，广东硇洲岛旅游度假颐养中心有着稳定和乐观的市场前景。1.市场定位广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的市场初步定位是向国内离退休干部、学者，高收入人群和港澳地区、珠三角地区以及海外归侨的适龄老人提供颐养天年的一站式养老社区。根据以上地区老龄人口的分布状况、文化背景、经济能力，市场的分布如下表：广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目市场分布表序号地区床位比例1国内离退休干部150030%2国内高收入人群150030%3港澳地区50010%4广东100020%5海外50010%6合计5000100%市场的规划和定位决定未来项目开展的营销方式和资源分布，在实际操作中，将根据市场定位决定价格定位和服务定位。2.市场需求（1）人口数量第35页共35页 目标市场老年人口绝对数量大，并且增长迅速，在总人口中所占比重日益提高。香港地区60岁以上老人总数已达110万，占人口总数的17%；广东省60岁以上人口已达880多万，占人口总数的11.14％，其中65岁以上老年人口达570多万，占人口总数的7.22％；澳门60岁以上人口也达4万，占总人口的10%；深圳也有近10万老人了，也接近总人口的10%。以上庞大的老年人口如根据调查有5%的老人希望得到养老服务，总数也有50万，去除广东省人口中的农村人口因素，港澳和深圳的养老服务对象也达7-8万人。（1）购买欲望从目前整个广东省养老服务的市场看，养老设施不足是显而易见的。目前，广东省拥有各类养老福利机构1988家，床位7.5万张，收养老人极其他服务对象4.6万人，城市的福利机构有215家，其中，政府办的133家，民办的有82家，床位1.8万张，收养老人1.64万人，入住率89.9%，其中，香港老人仅3000人。香港无疑是养老庄园客源市场的最大商业机会，其一，香港人大约60%是早年移居香港的广东省籍居民，落叶归根是普遍的思想；其二，香港的养老资源有限，供需差额约30%，也就是说10人申请入住养老院只能有7人如愿；其三，香港养老院条件普遍不佳，居住狭窄，缺乏活动空间，环境差；其四，香港养老院收费较高，与广东省相同条件的收费比例大约是1：6。因此，香港老人回深圳养老的观念在香港十分普及。存在的问题是，由于香港政府的“福利不跨境”政策，导致老人回乡养老存在医疗和养老金领取的困难。随着两地政府不断的商讨，这个问题可望在近期得到解决。广东及深圳是中国最早改革开放的地区，人均GDP，人均收入一直名列全国之首。其中深圳的人均收入已经超过国外中等发达国家。年轻的深圳人艰苦创业，斩获不菲，纷纷将家乡的父母接至深圳，构成深圳从天而降的10万老人群体，同时，也带来了诸多老年问题，安全问题、交流问题、活动问题、家庭问题等，加上子女工作繁忙，导致深圳老人的生活，特别是精神生活方面质量并不高，而每月数千元的养老费用，使老人能够过上更好的晚年生活，这对深圳人来说，无疑是一件好事。（2）购买能力香港老人享受着比较稳定的养老保障，以香港60岁以上的独居老人为例，香港政府每月发放的综援标准金额，2004年9月之后调整为2270港元，加上其他福利补助，如1000多元的房租津贴、625-705元的生果金，每月补贴可达3000-4000元港元。因病住院，政府一天补助3000元，入住养老院，政府每人每月补助6000港元。如此丰厚的老年补贴在香港也许并不丰厚，但在内地养老，则可以大幅度地提升生活品质。这也是香港老年人踊跃北上养老的原因。第35页共35页 以深圳居民的经济状况为例，深圳的经济收入一向排在全国前列，2005年人均年薪达到32476元，其中，由于暂住人口基数较大，及工资差额过大的因素，加之还不包括深圳自营人员的经济收入，深圳居民的实际收入远高于此数。另外，深圳高收入人群定居深圳的愿望强烈，把父母接来深圳养老已经成为大多数内地来深居民的愿望。因此，每月2000-3000元的养老费用对于深圳人来说，并不是很大的问题。1.市场分布目标市场老龄人口比例序号地区老龄人口（万人）预期人数比例1国内离退休干部150015000.00012高收入老年人群100015000.000153港澳地区1255000.00044广东城镇老年家庭30010000.000335海外1005000.00056合计302550000.00017表中可见，国内离退休干部、高收入老年人群、广东城镇老年家庭依然是本度假村颐养中心最大客户来源，也是我们营销活动的主战场；深圳和珠三角地区、港澳地区是未来市场潜力最大的城市之一，国内离退休干部、高收入老年人群是我们市场的竞争方向；而广东由于农业人口的比例，加上以广州为主的各大城市，如肇庆、中山、东莞等地借助地区优势，业已开始涉足养老产业，竞争力比较大；而澳门人口较少，年轻化程度高，地方也不错，购买养老庄园的养老服务的几率相对比较小。七造福一方广东硇洲岛旅游度假颐养中心第35页共35页 项目，是一套有针对性的量体裁衣的城市发展方略，对于项目所在地长远发展，具有十分重要的意义。对于国家而言，人口老龄化关系到国家的发展和民族的振兴，从中央到地方普遍引起高度关注，政府和社会各个阶层在迎接老龄化社会的不期而至，殚精竭虑，担负起不可推卸的责任；对于地区来说，面对老龄化社会的到来，有必要未雨绸缪，在准备应对挑战的同时，积极调整城市和产业发展策略，为未来的变迁做好准备；对于企业来说，社会的需求就是商机，满足社会需求是企业的社会责任，面对扑面而来的“银发经济”，企业不可能置身度外；对于个人来说，每一个人都会变老，为了使更多的老人都有幸福的晚年，为了我们的子孙后代不再为亲人的老去承担更重的赡养负担，政府、企业和个人都有义务担负起这历史赋予的责任。广东硇洲岛旅游度假颐养中心的建设，对于开发、利用南中国海的岛屿资源优势，影响是长远的。归纳起来，有以下几个重要方面将取得显著成果：1．创建中国养老示范基地面向高于全国经济平均发展水平的珠三角地区和港澳地区，粤西地区最有条件通过大规模的养老基地建设，为深圳、香港、澳门、乃至珠三角地区的广大养老市场，提供高质量的养老区域和设施，为解决不期而至的老龄化社会做准备。当地政府可以抓住机遇，在国家政策允许的范围内，通过市场手段，开放社会办养老，大力开展集中化、社会化、规模化的生态养老项目，并以广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目为基础，奠定所在地区中国生态养老之都的地位。2．吸引国际公益资本投入广东硇洲岛旅游度假颐养中心及其配套项目的建设，是资金密集型的产业投资，有着非常广阔的市场空间和长远的投资回报，是国际资本和国内游资的追捧对象。通过合理的规划，以及政策倾斜，仅以养老项目为基础，单个项目就可以吸引数十亿的资金投入，成功项目还可以通过国际融资渠道在海内外上市，谋求更大的发展。大量资金的流入，对粤西地区的经济发展，受益良多。3．充分利用当地生态资源湛江地区的生态资源丰富，除了少量的天然资源得到开发之外，大部分原生态的海岛资源都是以荒岛的形式白白浪费。而湛江地区海岛的生态资源又不适宜引进容易引起海洋污染的工业项目，造成粤西地区大量的海岛生态资源实际上是处于闲置状态。唯有创建与自然融为一体的，没有工业污染的养老项目，方可以充分利用粤西地区众多的荒岛野林，在保持青山绿水的前提下，产生经济效益。4．协调当地配套产业发展广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目是一个高质量的人居工程，养老基地建设类同于一个城市的再造过程，新的城市建设、新的居民的引进，毫无疑问将带动商业、交通、服务、物流等产业的需求的增长，这对于协调湛江地区的产业发展，增加当地经济收益、改善城乡经济功能结构协调发展，都将起到积极、重要的作用。5．促进传统文化产业发展第35页共35页 文化是一个城市发展的灵魂。湛江地区蕴藏着丰富的民俗文化资源，许多资源已处于自然消亡的边缘。长期不协调的文化引导，导致原本富裕的文化资源并没得到良好的利用和发扬。广东硇洲岛旅游度假颐养中心建设是一个高度的文化发扬基地，通过对本地传统文化资源的有效开发，引进先进的、积极的、健康的文化元素，有利于促进湛江本地文化的发掘、整理、继承和光大。1．推动教育卫生行业进步广东硇洲岛旅游度假颐养中心建设也是一个健康工程和人才工程，需要大量高水平的医疗卫生体系的支持，需要大量专业的养老专业工作人员、服务人员支持。养老基地老年病防治体系的建立，医院和研究所的的设置，可以大大提高湛江地区医疗卫生水平，并为地区的城市专业培训、职业教育、人才集中创造了条件。同时，也可以为当地的职业教育院校，开辟了一条理论联系实际的办学之路。2．建设与时俱进的新海岛广东硇洲岛旅游度假颐养中心的建设，可以通过被占用土地居民的搬迁，养老项目后勤基地的建设，集中建设符合新海岛标准的渔民新村，可以使成千上万的渔民告别传统的捕渔劳作，改变世代的谋生方式，住上项目统一规划和建设的新居，采用旱涝保收的生态农业、海岛旅游特色服务等生产方式。这对粤西地区海岛的建设，无疑是一个质的飞跃。3．开发地方综合产业税源广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目是一个市场经营性项目，毋庸置疑这将为地方税收带来长期稳定的税源。而且，这比任何投资项目的税收前景都更加稳定和可靠。如果颐养中心项目的规模、经营项目数量完善和增长，国家和地区将获取更多的税费。如土地使用税费、个人所得税、消费税以及配套产业（如：老年专科医院、涉外酒店、商务中心、鸟类养殖基地、名贵花卉栽培、优质水果等外销）的营业税、企业经营所得税、产品增值税等。结论是，广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的建设，必将大大提高项目所在地政府的征税项目和税收来源。4．提高当地居民就业机会当前，湛江地区的就业环境并不乐观，就业岗位缺乏导致大量高素质人群的流失，使当地居民大量外出到附近的珠三角经济发达地区寻找就业机会。长此以往，湛江地区将面临人才和劳力的大量缺失。广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目是一个劳动密集型产业，所需要的劳动力包括高素质的脑力劳动者和专业的老年人群服务群体。以本项目为例，正常运作大约需要1500-2第35页共35页 000名高层次技术人员，管理人员和服务人员。除了少量必要的人才引进之外，大部分工作人员需要在本地招募，经过一段时间的专业技能培训，参与养老基地的日常工作。这对湛江地区人口的就业，无疑将产生极大的促进作用。一个项目可以改变一个地区的命运，广东湛江硇洲岛旅游度假颐养中心项目建设是现代化工程、良心工程、瞻养工程、民心工程、社会工程、历史工程、文化工程，是可以改变粤西地区发展历史的划时代工程。广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的成功开发，不仅可以改变湛江地区的政治、经济、文化地位，也将为全国的养老工程建设，起到示范作用。八政府支持广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的创建需要湛江市当地政府的大力支持，不仅在地方行政管理方面，更重要的是在政策面上的支持力度，许多既定政策需要有宏观的创新和具体的改革，以下问题就是需要解决的难题，需要政府从基层到高层主管部门的支持：1.土地征用广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目建设占地规模大，需要得到市区镇各级国土部门、规划部门和建设部门的大力支持。一是需要保障项目的环境保护需求，在规划的范围内不再审批有可能造成空气、水源、噪声污染的项目；二是在保证渔民利益的基础上，协助涉案村落的搬迁移民工作；三是协助项目获得所需后续发展用地的征地指标；四是由于项目带有公益性质，因而在项目筹建阶段的各项征地税费方面，希望政府在国家政策允许的情况下，尽可能地得到减免，以确保项目的顺利开展。2.道路修建广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目需连接各个高速公路，国道，桥梁，码头等交通设施，如果属于市政建设范围，希望政府优先予以配套。项目的交通状况对项目未来的日常交通、物资供应、医疗急救、子女探访、旅游经营都存在着很大的影响。需要市、区、镇各级领导本着务实的精神，统筹规划，拿出具体解决的方案，并逐步实行之。3.组织支持社会办养老，是新生事物，也是中央到地方的共同目标，意义重大，关系重大，影响重大。具体操作中必然涉及诸多行政管理部门；在组织上，作为项目投资方，我们希望有关部门本着积极支持的态度，将广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目作为湛江地区重点建设项目立项，由市、区政府牵头，组织市、区、镇各责任部门，成立专项领导小组，统一领导、统一步骤、统一管理，提高办事效率，力求多快好省地促成项目建设。第35页共35页 1.政策扶持作为国家急需的颐养项目，自2000年以来，国家和各省均颁发了大量的优惠政策，鼓励民间机构、社会团体、海外投资商投资建设民间颐养机构。在准入政策、土地政策、税收政策等各个方面，给予社会办颐养机构较大的发展空间。广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目是现有国内规模较大的颐养工程，在策划方面采用了大批创新思维，需要当地政府本着实事求是的精神，大胆创新，锐意改革，在政策上得到政府的具体支持。2.资源整合广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目是一个资源密集型的项目，只有将自然资源、社会资源、政府资源、文化资源、经济资源高度整合，才有可能实现项目、发展目标。项目企业到湛江地区海岛投资，仅仅是掌握了经济资源和技术资源，而对当地的社会资源、文化资源、政府资源的有效配合，离不开湛江地区项目所在地的政府、民众的大力支持。只要我们的目标是一致的，我们的利益是共享的，通过项目的合作，可望获得最大资源效益。3.文化氛围广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目不仅仅是一个养老项目，更重要的它是一个公益项目、一个社会项目、一个慈善项目、一个文化项目、一个历史项目，由于项目性质的特殊性，项目包含着强大的道德力量、精神力量，文化力量。项目文化背景和当地的文化背景是密不可分的，项目依赖广东地区文化渊源，又促进当地精神文明的建设。所以，地方政府有必要通过建立地区文化建设发展战略规划，统筹地区及项目的文化建设。4.环境保护环境优势是湛江地区，也是广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的立项根本，为了项目的长期发展，需要政府在规划、建设、国土等方面予以立法，保障本项目不受未来地区发展带来的影响。当然，广东省政府的环境保护政策是十分明确的，但是，由于土地的实际持有人是渔民，利用土地发展经济也是广大民众的现实需求，如何做到政策贯通，执行不打折扣，也存在一定的现实难度。例如，项目周边一公里范围内，如何保证不建设污染项目，不乱建设永久建筑，不滥砍滥伐，保证项目的水源、噪音、植被、空气质量长期保持良好的状况，考验政府的行政能力。5.人力资源由于广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目是大型智力密集和体力密集型产业，需要大量的人力资源保障。需要政府支持的方面有：⑴引进人才的政策第35页共35页 如何引进大批高知识和高技术人才，需要政府出台引进人才的优惠政策。在体制上、制度上为人才的栖息创造条件。⑴培养人才的机制大批训练有素的专业人员，可以通过当地培养，政府可以促进校企联合，整合地区教育资源，实现企业和教育的双赢。⑵留住人才的措施留住人才是企业的责任，也是政府的责任。政府需要参照经济发达地区给人才一个宽松的政策环境，一个参与政治的通道，一个和谐的社会关系。九市场运作既然是企业，无论承担多少社会义务、公益义务、或者道义义务，企业的生存和发展是必须得到保证的。换言之，如果养老企业不能获得应有的收入，不能产生必要的利润，就无法保障企业服务的数量和质量，也不能获得发展和提升的机会。广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的经常性收入自然是来源于客户，通过项目的服务，获取客户的认可，得到相应的回报。项目的收入来源主要由以下几个渠道：1.养儿防老中国人有孝敬老人的优良传统，赡养父母是中国人几千年来的文化精华。老人退休之后，虽然大部分老人或多或少有一些退休金，但是，成家立业的儿女供养父母也是当今社会的主流现象。在目标市场中，富裕起来的儿女，在无法很好地照顾老人的前提下，将老人送来养老机构，不仅不是不孝，而是充分尊重老人的生活和心理需要，在此情形下，儿女承担父母的养老费用成为天经地义。这也是传统的“养儿防老”和现代社会环境相结合的产物。2.以房养老“以房养老”模式在国外已被证明是一种成熟的融资途径、有效的养老方式，我国引入这种全新模式固然面临着观念转变、法律配套等多层考验，但这一模式一旦实施，其带来的多层积极影响不可小视。目前我国60岁及以上老年人口已有1．45亿，占全国总人口的11％。在“未富先老”的国情下，“以房养老”模式为我们提供了一个很好的思路。特别是在养老保障体系并未健全、实施独生子女政策的情况下，“以房养老”的作用更加明显。未来“4－2－1”第35页共35页 家庭结构模式将占主导地位，一对中年夫妇很难同时赡养4位老年父母和养育儿女；两对老父母遗留的两套住房如都欲作为遗产传给子女，而子女有自己的住房，没有居住的需要。因此，“以房养老”模式的出现，不仅是对时下盛行的“养儿防老”和货币养老的有益补充，也是对个人家庭拥有资源，特别是房产资源价值的最好利用，无疑能够减轻养老的经济压力。“以房养老”模式中的房子如何通过市场行为，金融行为成为养老的经济保障，还有待于养老机构、房产三级市场、银行等参与者共同商讨出有效的合作解决方案。1.社会保险社会养老保险是社会保障制度的重要组成部分，是社会保险五大险种中最重要的险种之一。所谓养老保险（或养老保险制度）是国家和社会根据一定的法律和法规，为解决劳动者在达到国家规定的解除劳动义务的劳动年龄界限，或因年老丧失劳动能力退出劳动岗位后的基本生活而建立的一种社会保险制度。项目的目标市场可以区分为内地市场和港澳市场，由于两地实行不同的社会保障体系，社会保险金额也有较大区别。内地社会保障体系建立比较迟，人均GDP产值低，生活费用也较低，故月社保入项不高，通常在1000-3000人民币不等；而港澳地区则不同，例如香港的老人综合援助通常在6000-12000港币。在进入养老基地的无子女住客中，社会保险无疑成为老人的唯一的经济来源。2.商业保险商业保险与社会养老保险存在根本不同。社会养老保险是国家依法强制实施的社会保险制度，属于政府行为；商业保险是商业行为，保险人与被保险人之间是契约关系。政府对基本养老保险承担最终责任，商业保险则受市场竞争机制制约，政府依法对商业保险进行监管，保护投保人利益。3.公益基金对于那些确实有困难的老人，特别是入住期间收入发生变故的老人，项目在道义上是不能置之不理或者拒之门外的。如何继续保障老人的基本权益，仅靠企业自身解决是不现实的，只能依靠政府或者社会公益基金来解决问题。所以，广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目必须在政府或者社会团体的支持下，依托公益基金，建立合理的申请—审核—发放—跟踪机制，确保公益基金的款项得到合理的应用。第35页共35页 十投资强度投资估算总表（单位：亿元人民币）序号投资方向预计金额（亿元）平均单价备注1土地购置1.0300元/平方米33万平方米2基础建设9.33000元/平方米31万平方米3设备购置1.5500元/平方米31万平方米4管理运营0.62200元/平方米31万平方米5合计12.42十一资金来源在广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目策划和建设期间，最早期的资金投入当属征地和规划，在得到政府立项之后，项目国际范围的融资工作随即可以展开。根据目前投(融)资市场的常规做法，项目的融资可以经过以下几个途径进行：1.企业自筹广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的前期开办费用，通常是由企业自筹资金，由项目发起人筹措必要的资金，用于项目前期的调查研究和总体策划，策划工作可以委托专业的调查和策划公司参与，通常费用视项目的投资额和行业，金额在数十万元至数百万元之间。公关费用视地区、项目、资源不同，可多可少，关键是能够取得必要的立项条件，正确的投资方向和到位的政策支持。2.机构投资在广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目确定之后，首先取得项目的开发权和办理必要的资源获取手续，比如立项和国土部门的土地使用许可，开展征地工作。征地工作除了取得地方规划、建设、国土部门的许可之外，还必须与土地使用权者签署征用合同，办理土地征用手续。取得土地使用权证之后（本项目已具备前期开发用地159000平方米），方可开展大规模的融资工作。根据《广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目可行性研究报告》，《广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目总体规划方案》以及相关的土地购置证书，规划主管部门的两证一书，可以向资本市场融资。首先，应当第35页共35页 考虑投资机构，如基金、投资公司、财务公司等，也可以通过投资中介或专业律师行与投资机构接洽。1.银行借贷银行是融资的主要对象之一，但是银行是以信贷的方式向企业融资，只能采用担保和抵押两种方式。或由投资商担保获得银行贷款，或用购得的土地作项目评估后向银行抵押贷款。2.社会捐赠由于广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目带公益特性，项目可望获得社会各界的慈善捐赠。捐赠的来源有国际慈善基金，个人慈善基金，宗教慈善基金以及类似的慈善机构，社会团体，企业和个人。一般情况下，除了宗教慈善基金比较敏感外，其他各界的慈善捐赠都是广东硇洲岛旅游度假颐养中心未来重要的资金来源。广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目是一个规模浩大的工程，投资大、惠及人数多，收入稳定，但公益项目有回收慢的特点，单纯依靠一家企业投入资金建设和运转，存在着一定的困难。为了建设好、管理好如此庞大的养老工程，广开财路，向社会融资是最佳的方法。社会融资的方法很多，最常用的方法是创建私募基金，通过基金向项目输血，根据国家《基金管理条例》，对私募基金尚缺乏明确的法律条文，建立基金必须通过国家证监会的审查，手续比较繁杂，时间比较长，很难保证项目的建设计划。在国内股票交易市场上市融资，也存在着和基金类似的问题。所以，根据硇洲岛旅游度假颐养中心项目无可非议的可行性和可操作性，我认为，选择在香港上市是一个最佳途径。由于本项目的社会公益性，海内外融资的渠道和来源十分丰富，国内外投资机构、民间机构、慈善基金、宗教基金、医疗基金等都将有机会成为项目的投资人。或许，其中有些资金的来源需要得到国家政策的许可。当然，国内的金融机构、企业、基金和投资机构的参与，对本项目的融资是有帮助的，但是，机构投资商的介入往往附带了诸多股权上的再分配，令本项目在今后的运营中遭受管理瓶颈，这将会影响项目的顺利开展。所以，健全的股份制企业管理体系，是项目融资和建设的根本。当然，广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目用征得的土地向金融机构抵押贷款，或以土地作为担保，向社会融资也都是解决资金短缺的应急方案。第35页共35页 十二经济效益广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目本着“取之于民，用之于民”的宗旨，不以高额回报为主要目的，重在建设适合国内老龄人口居住的颐养之地，解决老龄人口及其家属的实际困难，为实现我国老龄化社会的和谐，健康、进步、愉悦，做出有益的尝试。根据本项目主要目标市场的消费现状，初步设立项目的收费标准如下：1.住宿：户型保证金（一次性）住宿费（按月）老年酒店式公寓30000元3000元/间中式联体别墅80000元5000元/套中式独立别墅120000元8000元/套2.护理护理级别基本内容价格五级护理待定100元/月四级护理、、200元/月三级护理、、400元/月二级护理、、600元/月一级护理、、1000元/月3.医疗医疗对象医疗条件社会医疗保险硇洲岛旅游度假颐养中心专科医院作为高水准的国际公益医疗机构，对所有病人采用完全一致的医疗保障，入住老人均享受一视同仁的医疗条件。商业医疗保险自费根据上述基本收费模式，可以粗估收费如下：类型间（幢）/元保证金（一次性收费）/万元月租金/万元老年酒店式公寓3000元/月1.05亿1050中式联体别墅5000元/月120075中式独立别墅8000元/月120080第35页共35页 合计1.29亿元1205注：保证金属一次性收费，原则上在退租之后返还；根据上述收入和支出分析，可以粗略估计，本项目在满员的情况下成本效益关系如下：1、年收入：①旅游度假颐养中心房租收入：1.45亿元；②国际酒店经营收入：5000万元；③专科医院经营收入：3250万元；④其它各类经营收入：3000万元；⑤农牧养植收入：500万元；①—⑤项合计收入约为：2.625亿元人民币；2、年支出约为：①2000名工作人员工资福利报酬：7200万元人民币；②项目运营成本：2550万元；③运营物料成本：7650万元；①—③项合计约为：1.74亿元人民币；3、前利润：本旅游度假颐养中心每年税前利润约为：8850万元人民币；4、以本项目投资12.42亿元人民币计算，投资回收周期约为12.42亿元-1.29亿元(入住保证金)/8850万元=（12.6）年；5、若考虑国内每年因物价上涨因素引致增加3%的相应消费收入，12年内，本旅游度假颐养中心每年平均将增加经营性综合收入约为：4725万元；因而，本项目的投资回收期亦将缩短为8年。由此可知，对广东硇洲岛旅游度假颐养中心的投资，完全符合本公司对项目投资的收益预期。十三项目实施广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的大致运作规划有如下几个阶段：第一阶段：项目准备阶段主要工作有：1.选址首先，选择广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目合适的地点，并对地点进行综合考察。养老项目是一个长期项目，需要参照当地的规划、资源、环保、土地等综合因素，结合当地的社会经济、文化、公共事业的发展，提出地点选择的理由。2.注册在湛江市当地注册专项项目公司，并进行验资和商业登记。需要一并登记备案的政府部门有工商、税务、林业、消防、卫生、文化、旅游等部门。第35页共35页 1.申报向湛江市及郊区发展改革委员会提交项目的申请，并提交项目的《可研究分析报告》，《土地使用报告》等报告，争取获得湛江市的立项许可。如以外资企业投资，还须向湛江市对外经济委员会申请项目批准证书。2.立项为了突出硇洲岛旅游度假颐养中心项目的公益性，影响范围和政策覆盖面，项目可与国家级单位合作，如国家老龄委员会、国家老龄学会、国家老龄基金会、老龄大学等机构。并向地方民政部门、发展改革委员会申请立项。3.征地收购现有硇洲岛已征用的159000平方米旅游度假村建设用地，后续开发用地可向湛江市国土局提交项目用地申请，开展土地预审查，获得占地村镇居民的补偿认同书，以及占地项目的听证，取得广大民众支持。向国土部门申请用地指标，一次满足不了，需与市政府以及国土部门商议指标的分段批复。第二阶段：项目启动阶段主要工作有：1.规划硇洲岛旅游度假颐养中心项目立项完成之后，可根据项目已取得地块，选择有资质、有经验的规划设计单位，对所选地块实行规划设计，并通过国土、规划、建设、环保等部门的审核。2.宣传由于硇洲岛旅游度假颐养中心项目充分符合国家现行政策、符合广大老年人群极其亲属的切身利益，符合老龄化的市场需求。因此，可以选择在北京、香港、深圳等地，以新闻发布会的形式广泛宣传项目，获得广泛的社会支持。3.融资前一部分的工作是以发起人的经济和人员投入为基础开展的。由于硇洲岛旅游度假颐养中心项目庞大，在项目获得立项许可和土地征用之后，必须建立规范的股份制项目公司，规范投资融资行为，通过合法的融资渠道，获取项目所需的资金。第三阶段：项目实施阶段主要工作有：1.组织第35页共35页 在广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目获得立项许可和足够资金之后，必须建立规范和合理的组织体系，保证项目的健康实施，公司股东大会将根据项目实施的计划，制订项目公司组织原则，制度和人选，在股东大会和监事会的监督下开展工作。1.建设在完善的组织形态下，广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目建设，专业部门人员将通过公开招标，择优录取的原则，选择设计、施工、监理单位，确保项目保质保量地完成工程进度。2.推广随着广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的逐步建成，项目公司将在项目主要目标市场，如香港、深圳、上海、北京及海外设立项目办事处，一来宣传推广，二来为有需要人士办理相关入住手续。十四项目进度项目分二期建设：第一期：（2009年-2011年）建医疗服务中心，膳食配送中心，名贵花卉基地，涉外酒店、5万平方米酒店式（老年）公寓，50幢联体别墅及50幢独立别墅；第二期：（2011年-2013年）建康乐中心，养殖中心，文化中心，佛教寺院、10万平方米酒店式（老年）公寓，100幢联体别墅及50幢独立别墅、游艇俱乐部及优质百果园基地等。十五项目展望广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目包含着众多的美好愿景和企业理想，她的前景是十分光明的。通过精心策划和严谨运作，我们期望可以实现以下目标：1.中国最大的养老工程目前，国内的养老机构分为两种，一种是国营体制，由于民政的投资和政策导致规模不大；一种是民办的，由于政策和市场的原因，规模也难以做大。广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目有天时、地利、人和的良好第35页共35页 条件，使项目的规模，在国内目前堪称最大。在国家老龄委、省、市、区及基层政府的共同努力下，项目无疑将成为中国最大的养老工程。1.中国最佳的养老基地从广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的资源配置来看，目前国内还没有一家养老机构拥有如此完善的功能设施。这对于在广东硇洲岛旅游度假颐养中心开展各类老年问题研究，无疑是最权威的场所。尤其是生活在其中的老人，可以享受到最完善的养老资源，如果在此硬件条件下致力完善项目的软件条件，广东硇洲岛旅游度假颐养中心无疑是中国最完善，最适合老人生存的养老基地。2.中国最美的养老社区对于广东的自然风光，参与考察项目的每一个成员都拥有十分的自信。从项目的策划方案，到项目的建筑美学，以及未来项目着眼细节的景观设计，我们都有信心相信，广东硇洲岛旅游度假颐养中心无疑将成为中国景色最美丽的养老社区。3.中国养老事业的名片我们知道，中国的机构养老发展远远落后于国外，在与国外养老机构的交往中，我国还拿不出一张合格的养老名片可以与国外同业交流。我们希望，从广东硇洲岛旅游度假颐养中心做起，使项目成为广东省，乃至中国可以与国外知名养老品牌媲美的养老事业名片。4.中国养老示范基地中国的机构养老模式必将成为未来数十年应对国家老龄化的法宝。广东硇洲岛旅游度假颐养中心的成功，将为中国的大规模机构养老事业取得可贵的经验，成为可以示范的榜样，普惠于全国。5.深受欢迎的项目广东硇洲岛旅游度假颐养中心的成功招商有赖于洞察国内养老市场前景的国内外投资商的青量和支持。其次，在香港老龄人口普遍寻求北上养老的市场需求下，广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的成功，无疑将也将成为港人内地养老的首选之地。6.养老项目最佳管理者良好的硬件环境只能代表广东硇洲岛旅游度假颐养中心拥有了成功的基础，更加重要的是，如果项目的软件管理根本上，设计功能将不能得到充分发挥。只有加强管理、引进人才，不断开拓创新，锐意进取，广东硇洲岛旅游度假颐养中心才可以当之无愧地成为国内养老机构最佳管理者。第35页共35页 十六慈善计划广东硇洲岛旅游度假颐养中心的社会形象无疑是公益项目，借助公益项目的无可争议的道德力量，树立项目的慈善授予者的地位。通过积极发起和参与国内外公益活动和慈善活动，树立项目在国内外良好的形象，以此获取市场份额，争取项目的完全成功。1.国际慈善交流计划作为中国养老项目的代表，在广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目建设和运作期间，积极保持与国际养老机构，慈善机构以及国际交流机构之间的联系，积极参与国际慈善活动，不仅可以从中获得必要的管理经验，可以增加项目的国际知名度，而且还可以获得争取国际援助的机会。2.深港慈善交流计划广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目将在香港建立常设办事机构，积极参与香港与养老有关的国际活动，香港学院，香港社会团体和慈善机构主办的养老专题交流活动，与香港业界以及香港市民保持近距离的接触，了解香港政府的政策走向，了解香港居民的需求走向，宣传项目、推广项目。3.国内慈善交流计划积极参与、积极发起，积极组织国内养老行业的交流活动，讲坛，学术交流等活动，力争作为国内养老事业的领头羊，为中国的养老事业，慈善事业，做出应有的贡献。4.大型慈善文艺计划积极策划和组织、参与国内外有影响的文化活动，宣传项目的文化内涵，把广东硇洲岛旅游度假颐养中心推向中国知名养老企业，知名老龄文化活跃企业，知名公益性企业的大舞台。十七社会效益与经济效益不同，广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的社会效益是任何投资项目无法比拟的。养老中心的成功建设对于创造广东生态养老品牌，振兴中华养老文化、复兴中国传统孝道，诠释中国养生之道以及弘扬中国公益慈善、人文关怀、环境保护、和谐礼仪、尊老爱幼、服务至上的社会文化，都将发挥重要的作用。1.绿色环境工程第35页共35页 广东硇洲岛旅游度假颐养中心的创建，其最突出的主题就是养老与环境的高度和谐。围绕广东原生态的自然环境，打造最适宜人类居住的环境，是广东硇洲岛旅游度假颐养中心永恒的主题。1.金色晚年工程广东硇洲岛旅游度假颐养中心的策划理念，最原始的初衷就是将老年人的退休生活，装点成如太阳般光辉的金色晚年。颐养中心的所有建筑、环境和设施，都将基于养老科学研究的成果，提高老人的晚年生活质量。2.国际人文工程当前，全世界都不约而同地步入老龄化社会，意味着老人在人群中的比列逐步增大，所以，对老人的关怀就是对人类的关怀，对社会的关怀，对自己未来的关怀。一个老人颐养天年、和睦相处、衣食富足、精神烁然的社会，就是和谐社会。3.政府造福工程政府当以为民创造更加优越的生活环境为宗旨，为官一任，造福一方是任何地方的政府的最高追求。广东硇洲岛旅游度假颐养中心的建设，不仅可以改善广东地区的经济、社会、政治和文化环境，也为应对中国的老龄化社会的到来，做出了有益的贡献。十八结语广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的建设，为我国在应对老龄化社会到来，进行了一个划时代的尝试，创造了一个崭新的模式，同时，也为广大老人，包括那些即将成为老人的创业者和劳动者，缔造了一个城市、一个家园、一片乐土，使老人成为这里的主宰，这里的灵魂和这里的丰碑，为子孙后代讲述了一个中华传统的经典故事。可以预见，随着广东硇洲岛旅游度假颐养中心项目的建设和投入使用，一座健康、文明、美丽的海岛城市必将会如天公洒落的珍珠，散落在一片青山绿水之间，成为南中国海上的一颗绚丽璀璨的明珠。项目策划：朱致钢深圳市亿鸿达投资发展有限公司第35页共35页 二零零九年一月十五日第35页共35页'