新征商业性房地产项目用地可行性研究报告 26页

'-25-第一章总论第一节项目概况1项目名称某某新征商业性房地产项目用地可行性论证报告。2项目主办单位主办单位：某某县国土资源局负责人：承办单位：某某县土地储备中心负责人：主管单位：某某县人民政府负责人：编审人员：3项目选址位置、任务及目标某某新征商业性房地产项目用地选址位于某某县XX区某某社区，路段两旁，紧靠某某火车北站附近，符合某某县土地利用总体规划和城市规划要求。项目的主要任务是对规划建设用地按计划完成现状调查、征地报批、征地的实施、征地拆迁安置补偿及前期开发整理，使其土地开发程度达到“三通”（通路、通水、通电）及场地内土地平整，并实行土地公开出让。该项目建设目标主要是为了加强某某县城区社会经济发展的整体性、繁荣该地区经济，发挥本项目的自身区位优势，提升某某县XX区的城市品位与城市新区形象，满足广大城市居民与旅客的各项需求，更好地实施某某县城市建设总体规划，使项目承担起该区域城市规划中的商业服务与居住的职能要求。按照功能有机组合原理，合理细分用地，力争打造一个集商业服务、商务金融、休闲娱乐、餐饮住宿、商品贸易于一体的生活圈，使其与已建成的某某火车北站达到有机地融为一体。4现状调查及其拆迁安置据实地调查，该项目需征用集体土地4509平方米，被征地单位为某某县楚江镇XX区 -25-，土地类型为农用地（水田）。周边主要地类是成片的桔园地。地上有用于水田灌溉的沟渠等附属设施及零星的居民住房。征用前地类现状调查汇总表序号类别名称面积(m2)占总用地面积比例(%)1城市总体规划用地1002城市建设用地9.13水域和其他用地90.9其中水域12.1耕地15.65园地7.84林地51.02牧草地2.58村镇建设用地1.71该项目用地经某某县国土资源局上报省厅进行农用地转用、征用审批后，由某某县征地拆迁服务站编制征地公告与征地拆迁补偿安置方案，并按相关规定将补偿安置费用落实到位，完成征地、腾地，将该地块交付某某县土地储备中心进行土地前期开发。第二节项目建设背景与建设规模1项目建设背景某某县位于某某省西北部、X鄂边陲的澧水之滨，是一座正在建设中的现代化城市，素有桔城茶乡矿都之称，处处呈现出欣欣向荣的景象。尤其是改革开放以来，某某人民利用优越的地理位置、丰富的自然资源和便利的交通条件，抢抓机遇，掀起了大开放、大开发、大引进、大建设的热潮，全县经济步入了高速发展时期。近年来，基础设施不断完善。交通邮电等网络四通八达。某某经过几十年艰苦奋斗，瑞彻底改变了交通闭塞落后的面貌。全县100%的乡、村通了公路。XX、XX铁路在县城交汇，省道XX、XX线在县内贯通，某某已成为X西北交通枢纽。某某用现代化信息通信网络架起了某某联系世界的“金桥”。某某县委、县政府坚持高起点、高标准建设县城，投资3亿元完成了城市防洪、城市街道、旧城改造、城市景观四大城建工程。新建的6公里沿江大堤寓防洪、景观于一体；新修的10条总长50公里的高等级城市道路，使城市更具现代气息；城市绿化和亮化更添异彩，城市面貌焕然一新。根据国务院《中长期铁路网规划》，由铁道部和某某县共同投资5亿元，对某某县火车北站改扩建及配套设施建设，工程包括“一站一场三路”，即某某火车北站、北站广场、某某大道(北)、站前路和天门北路。截至目前，某某 -25-火车北站改扩建及配套设施主体工程已基本完工，建设规模为7991平方米，包括候车厅、信号楼、行包房、售票大厅等功能用房，设计按峰值人流2000人计算，同时配套有站台延伸、二站台新建及地下人行通道工程。北站广场工程占地长300余米，宽160余米，总面积约50000平方米，其中中间地下商场占地约9500平方米，该商场建筑层数为一层，建筑面积9300平方米，可营业面积8300平方米。某某火车北站同时容纳2000名乘客和16对列车、年吞吐货物400万吨。随着XX铁路增建二线工程的启动建设，某某火车北站将发挥越来越重要的铁路枢纽作用，成为功能完善、技术先进、经济合理，适应铁路发展和旅客需要的现代化交通建筑精品。近几年，某某县将XX区纳入城市整体规划发展，通过有序的开发建设，形成完善的交通枢纽、优美独特的城市环境，成为城市片区新的中心和经济发展点。2项目建设规模某某新征商业性房地产项目用地总用地面积平方米，其中代征道路面积平方米，实际建设用地面积平方米，规划用途为，其主要技术经济指标为：名称数量单位占总用地比例（%）1总用地面积　平方米　2实际建设用地面积　　　3总建筑面积493　　　其中　28　　　　147　　　　5　　4建筑占地面积15　　5建筑密度　%　6容积率　　　7建筑限高　米　8绿地率50%　第三节可行性研究的目的、依据及其范围1可行性研究的目的某某县国土资源局因某某新征商业性房地产项目需在某某县楚江镇XX区征 -25-用集体土地，进行土地开发建设的需要，为实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益，对项目进行全面的技术经济分析、论证，综合研究确定该项目是否应该投资和如何投资，为决策部门最终决策提供真实可靠的、科学的参考依据。2可行性研究的依据⑴《中华人民共和国土地管理法》；⑵某某县城市建设总体规划；⑶某某县土地利用整体规划；⑷规划蓝线图及界址点坐标图；⑸某某县城乡规划管理处《西溶出让地块规划设计条件》[石规设2011—017]；⑹某某县国民经济和社会发展第十二个五年计划工作纲要；⑺某某县人民政府关于加强土地市场建设和国有土地资产管理的意见；⑻某某县土地利用年度计划。3可行性研究的范围本次土地开发利用论证主要依据国家有关法律、法规和政策，对拟开发土地概况（包括区位、面积、地类、权属等），土地利用总体规划和城市建设总体规划情况，原批准建设用地开发利用情况，本次用地土地规划用途及拟供地情况，本年度农用地转用计划指标使用情况以及资金安排、运作模式、耕地补充方式、征地拆迁补偿安置、市场供求、经济效益与社会效益等方面进行论证。4报告编写说明⑴本报告是以委托方提供的基础文件、有关数据资料为基础，结合受托方掌握的资料和实地踏勘调查收集的资料为依据编写的。委托方对所提供资料的真实性和合法性负责，受托方对所收集资料的真实性、准确性负责。⑵本报告所引用的相关参数、指数等数据依据因市场或政策变化而变化后，应重新进行论证。⑶本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托方不承担责任。⑷本报告受托方与委托方没有利害关系或偏见。⑸本报告的使用权归委托方所有，受托方对本报告有解释权。 -25-第二章项目建设的条件与建设的必要性分析第一节项目建设的条件分析1区域自然环境条件某某，是X西北门户，地形呈现弯把葫芦状，地势自西向东南倾斜，西北部，群山叠翠，东南部，平岗交错。陆地最低处为蔡家溪与澧水汇合处，海拔42.5米，最高处是XX山顶，海拔2098.7米；全县平均海拔在500米左右。南部有………………………..；北部有……………………。发源或流经县境的有……………………………，分别贯穿县境北部、中部、南部。境内年平均气温16.70C，最冷的元月平均气温5度，最热的7月，平均气温28.6度，全年无霜期282天，日照1646.9小时，年平均降雨量1540毫米。良好的自然环境有利于项目建设2区域地形地貌条件某某位于………………………….带上，地貌轮廓大体是北阔南窄，以山地为主的“倒葫芦”状地形，整个地势西北高峻、东南平缓。地貌形态以山地为主，高原、山地、丘陵、岗地、平原、水面等类型齐全，地势相对高差2056.7米，地势比降为23.4%。县城北部和西部均为山地地形，东南部沿澧水两岸形成冲积平原，某某县县城规划区属平原岗地类型，为河流冲积平原，平原区是构成某某县县城规划区的最主要的地貌类型。全县地层发育较全，从远古界冷家溪群到新生界第四系均有出露，构造形迹以燕山期褶皱为主，武陵、喜山期褶皱次之，断裂不太发育。从整体看，县境北部构造较复杂，南部较简单，但均能反映地史上地壳运动的性质、程度、形成。地基承载力平均为20吨/平方米。某某虽然属中强地震活动区，但活动频率较低。区内除地下水位较高外，其他地质条件均好，有利建设。3区域公共设施条件随着某某县行政中心向该区迁移，现已有县武装部、广电局、教育局、林业局、环保局等行政单位搬迁到该区， -25-14个科局单位的行政办公大楼已开始动工建设，县政府办公大楼建设将在近期启动。教育设施已经完善，已建成2所中学、多所小学和幼儿院，其中有占地面积479亩、办学规模为100个班、能容纳4500学生就读的全省重点中学---某某一中。某某火车北站东侧正在建设具有现代化水平的XX物流中心，将为广大购销商家客户提供低成本、高效率、多功能、一体化的综合服务。完备的公共设施条件对对项目建设有利。4区域市政设施条件XX区基础设施已趋于完善。电力、通讯、有线电视等线路已全线贯通。管道燃气、自来水，雨污排水系统等基础设施已基本完成。某某XXXX桥和扩建的省道XXXX线即将建成通车。XX区主干道永兴大道、黄金路和某某大道均已建成。某某大道连接着XX广场和XX大道，与站前路、天门北路形成了环形路网。市政设施的完善为项目建设奠定了基础。5区域规划条件某某县城市总体规划确定某某城市性质为：X西北地区主要的能源基地和铁路交通枢纽，物流配送中心及工业重镇、常德市域的次级中心城市，某某县的政治、经济、文化中心，具有山水特色的生态旅游城市。总规确定城市规划区发展方向要向西与东北两个方向进行扩展，使规划区面积增大到约188平方公里，将县城规划区分为“八个组团”，其中的XX组团范围是由澧水将其与宝峰电厂组团、宝峰二都组团隔离开来；由铁路防护绿地、保护农田以及山林地构成的生态开敞空间将其与楚江组团隔离开来。XX组团的城市功能是侧重以物流为主体的综合性组团，是全县行政次中心、物流配送中心和商贸次中心，主要职能有行政办公、物流服务、商业服务、高档居住。区域规划的发展方向为项目建设明确了目标。6项目区位条件某某县XX区作为某某县城东大门，基础设施与公共设施已基本完善，全县的行政次中心、物流配送中心和商贸次中心已初具规模，周边有长途汽车站、教育设施、医疗卫生设施，可以为广大客户解决交通、就学、就医等生产生活上的难题。随着某某火车北站建成，对外交通的枢纽将更加便利，势必吸引跟多的人流、物流，形成一个新的人流、物流集散中心。该项目身处如此繁华商业中心，且与主要政治、经济机关相邻，各种服务配套设施一应俱全。占尽“天时、地利、人和”的区位优势，是难得的投资和置业所在。我们将在拍卖过程中也尽量突出该项目所处地段的优越性，突出标的卖点，把最有利的价值呈现给客户，突出产品的优势与与众不同，最终为客户所接受。 -25-第二节项目建设的必要性分析1县城总体规划实施的需要按照某某县城镇总体规划，XX组团是全县行政次中心、物流配送中心和商贸次中心。总规明确为确保本规划能按照发展需要有步骤地得以实施，实现县城可持续发展目标，城市开发建设应坚持“全面统一规划，分期开发，分批建设，开发一片、配套一片、建成一片、收益一片”的原则。各单位和个人必须遵守总体规划，各项建设必须在总体规划指导下进行，不得违背总体规划的规定。该项目区域不仅属于XX组团范围，而且符合XX区经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标，能实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，为某某火车北站启用与某某澧水二桥和扩建的省道S304线通车提供完善的配套功能保障。2促进区域经济发展的需要近些年，全县每年接待国内外游客高达24万人次，某某火车北站启用后，作为X西北重要的铁路枢纽工程，将会吸引更多的国内外游客，各种类型的需求也会随之增加，能带动地方消费水平，拉动地方经济的增长，促进区域的社会发展，而当前该区域范围内正缺乏这一类型的项目。拟建项目是功能齐全、设施配套的商业性项目，是“商、旅、文”合一的整体定位，它是城市商业发展市容风貌和综合竞争力的代表，具有较强辐射能力和带动能力，不仅能带动火车北站附近经济发展，还能积极推动整个区域的商务中心、商贸中心和社会活动中心等中心得发展，因此在人流如潮的某某火车北站附近建设该项目是完全有必要的。3推动城市建设、提高城市品位的需要面对新形势、新挑战，县委、县政府将紧紧围绕打造繁华舒适、现代一流的新型城市的目标，倾力打造火车北站亮点工程，努力建成展示某某建设水平的标志性区域和体现发展方式转变的示范性工程，推动城市建设上水平、出品位、生财富、惠民生。建成后的项目区将形成以商业服务、住宿餐饮以及文化娱乐为主体的现代化商业活动区，是体现地域特征的集中亮点，良好的区域环境、快捷方便的交通、适度的商业规模、合理的规划布局、新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域的成熟度，反映城市繁茂，体现高品质的区域形象，成为凸现城市精神的综合象征，提升XX区的城市品位，为人们生产质量与文化生活水平的提高创造条件，提高社会福利， -25-对整个县城良好发展有着重要的社会意义。4构建和谐某某的需要随着体制改革、结构调整等因素的影响，某某县和其他城市一样，失业、待业人员的增长速度和总量远远大于同期经济发展和就业的需求，存在着严重的就业岗位不足的问题，形成目前巨大的就业压力，隐藏着不和谐的因素。县委、县政府坚持以人为本，大胆尝试建设和谐某某的新路子，积极探索和谐某某建设的新方法，通过改善就业结构、增加就业机会，优化建设结构、改善环境解决失业、待业人员实际问题。该项目不同于单纯的以购物为主的项目，它是构建和谐社会的重要载体，是社会文明的标志区域，它的开发建设，可增加不少的就业岗位，在一定程度上缓解了就业压力，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一和城市的可持续发展，为构建和谐某某做出贡献。 -25-第三章社会经济因素与市场形势分析第一节社会经济因素分析1社会因素分析⑴政策层面的宏观调控①2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》，对房地产开发贷款、建筑施工流动资金贷款、个人住房贷款和公积金贷款等方面做出了严格的规定。新政策的出台对防范金融风险、促进房地产金融健康发展起到了积极的推动作用。②2003年8月12日，国务院正式向全国下发了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，首次明确肯定房地产业已经成为国民经济的支柱产业。省政府和市政府也先后出台了有关文件，房地产业的发展得到了政府部门的高度重视，营造了房地产业更加宽松的发展环境。⑵消费理念的转型经济的发展，居民消费水平的提高，人们的居住消费理念正在由生存型向舒适型方向转变，尤其是住房分配制度改革的深化，从“居者有其屋”至“居者优其屋”，拓展住房需求量的同时，也带动了商业用房的需求量增长，需求量的急剧增长成为推动我县房地产业发展的重要动力。⑶其他层面作用一方面是我县房地产经过了十多年的发展，已具备了快速发展的实力，尤其是企业资金实力的增强提高了我县房地产的开发水平；另一方面是外资进入我县房地产开发市场，在弥补开发资金不足的同时也带来了全新的经营理念，更新了房地产开发企业的经营观念，促进了房地产开发水平的提高；第三是消费需求与消费水平的提高也成为推动房地产业向更高层次发展的重要因素。2区域经济因素分析 -25-2010年全县完成地区生产总值122.23亿元，比上年增长14.5%。其中，第一产业增加值32.17亿元，增长5.0%；第二产业增加值46.09亿元，增长20.2%；第三产业增加值43.97亿元，增长15.8%。一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为9.2%、48.9%和41.9%，分别拉动经济增长1.3个百分点、7.1个百分点和6.1个百分点。2010年完成县级财政总收入（统计口径，指一般预算收入和上划中央“三税”之和）62335万元，比上年增长39.2%。全县城镇居民年人均可支配收入15295元，增长10.5%，剔除价格因素，实际增长7.2%。全县居民消费价格指数103.1%;商品零售价格指数103.0%。2010年末全县从业人员38.6万人。年内新增就业人员0.81万人，其中新增城镇就业人员0.51万人。城镇登记失业率为2.8%。2010年农村外出就业劳动力（县外）12.3万人，在外务工总收入14.0亿元。健康稳定的经济发展速度对项目建设有利。第二节房地产市场形势分析1当前市场现状我县房地产市场处于良好的发展态势。全年共批准预售项目15个，预售面积23.1万㎡；新报建项目5个，开工面积12.98万㎡；竣工项目8个,竣工面积11.85万㎡。从销售情况看，全年销售商品房2132套，销售面积22.14万㎡,销售金额达6.92亿元。据统计，截止到去年底，全县商品房存量房600多套，空置率仅为20%。从销售价格看，多层商品住宅均价为1890元／平方米，高层商品住宅的均价为2340元／平方米。同2009年相比，平均每平方米上涨300元左右，预计今年房价将上扬200-300元/平方米。今年1-5月份，全县销售商品房968套，销售面积118746平方米，销售金额2.93亿元，与去年同期相比增长27.4％。到目前为止，全县共有在建和续建楼盘7个，总建筑面积146523平方米，其中御龙湾三期27212平方米、翰林苑四期16207平方米、江南康城二期8160平方米、宏宇国际16838平方米、四季景苑二期3797平方米、XX明珠四期36309平方米，亿利山居二期38000平方米。今年以来，全县补报建项目2个，宏宇国际二期建筑面积16838平方米，江南康城二期建筑面积8160.95平方米；已开工未报建项目4个，即邮政商住楼4488㎡，华天居2600㎡，财富广场56623㎡，立新楼5500㎡，总建筑面积69211平方米；已取得土地使用权而未报建开工的项目7个，即东都华府约15000㎡，和福楼(站西路粮食局大米厂）7000㎡，楚榭东岸（农机公司院内）约25000㎡，石储2010—10号地块（澧水二桥南端）9504平方米，宝峰嘉园，楚江医院地块，环卫处前侧地块。 -25-2当前市场基本特点①供需总量基本平衡。2009年，开发量在21万平方米，销售量达18万多平方米；2010年，开发量在23万平方米，销售量达19万多平方米，存量房不到20%，供求基本平衡。②结构趋于合理。从户型结构看，多数项目楼盘定位在中低价位商品房，面积一般在90—120平方米左右，满足了居民需求；从消费结构看，消费比例趋于合理，消费对象主要是城市居民、外出务工者、个体工商户、国家工作人员（含公务员、教师）等，其中外出务工者购房比例达到30%左右。③楼盘品质不断提高。近几年，形成了外地开发企业与本土开发企业公平竞争的开发态势，互相取长补充短，提升了楼盘品质。如御龙湾以打造环境取胜，翰林苑以满足市场需要取胜，XX明珠、江南康城以创新开发理念、注重环境美化取胜。他们一个共同点，就是不断创新开发理念。④市场监管日趋规范。近几年，房管局通过研究市场，从项目报建、预售许可、合同备案、综合验收等几个重要环节严格把关，有效规范了房地产市场秩序。我县的商品房预销售管理、预售资金监管、住宅专项维修资金监管及合同备案工作都走在了全市前列。特别是我县监管的住宅专项维修资金已经超过2000万，照这样的发展速度，再过5、6年时间将突破1个亿。3市场前景分析在当前经济的迅猛发展，居民收入快速增加，人民群众安居乐业的愿望更加迫切的新形势下，某某县在不断配套完善城市基础设施，城市品位在不断提高，房地产市场日趋活跃，城镇居民的居住条件得到较大的改善。但房地产需求仍有较大的释放空间，房地产开发仍有较大的发展潜力。主要表现为：一是购买力增强拉动房地产开发。随着经济持续增长，居民收入预期更好，消费能力更强，改善住房条件的欲望更大，催生居民的换房热情，导致我县房地产销售量增速要快于竣工量增速，形成了卖方市场。二是城镇化加速推动房地产开发。目前，某某县县城实行“一城三区”一体化发展，建成区面积达16.8平方公里，常驻人口达15万左右，全县城镇化率达30.1％。按照某某县“十二五”规划，规划新老建成区面积约20平方公里，规划人口20万人，全县城镇化率达到41％。按规划目标，今后5年至少要新增5万人，每年新增1万人以上。若按我县人均房地产面积50平方米标准，每年房地产需求量在50万平方米以上。三是多元化投资带动房地产开发。近年来，人们的理财观念发生了较大变化，投资呈现向多元趋势。特别是土地价格及建材价格上涨，提高了人们对现有房地产的估价，也增加了对房地产价格上涨的期望值。一部分人将个人储蓄投向了房地产，以期保值增值。这对房地产市场发展将起到推波助澜的作用。 -25-总体上来看，今后几年内我县房地产市场空间潜力较大。 -25-第四章项目策划、投资估算与资金筹措第一节项目用地布局与开发策略1用地布局严格遵照县城总体规划，建立结构清晰、设施齐全、尺度宜人、环境优美、具有浓厚地域文化特色的城镇生活空间，合理布置各功能部分的组合与构成，实行成片开发，统一规划，分期实施，项目区配置的各项公共服务基础设施和一定绿化用地要与项目建设同步进行，切实做到不影响城市生态环境，保证城镇建设的可持续发展，适应今后发展的要求，充分考虑现有环境污染源对用地布局结构的影响，使城市内外交通布局结构协调一致，城市用地结构和各项用地指标比例要体现城市性质的要求等。同时项目用地布局力求科学合理。在设计构思上要体现该区域的特色，整个设计要新颖超前，突出该区域的人文景观，体现某某的新区形象，使该区域环境再上一个新台阶。2开发策略土地一级开发是资金密集型行业，在一级开发过程中，征地补偿、房屋拆迁、土地平整、基础设施配套等都需要投入大量资金，而且资金需求量主要集中在征用土地和房屋拆迁等前期。当开发完成的土地不能马上投入市场或者一时转让不出去时，土地就会产生持有成本，积压资金，降低资金流动性。储备机构要继续“吸进”土地，就要实现资金周转，从而形成进一步融资需求。因此，资金是土地一级开发的瓶颈和成功的关键，其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为土地供应铺垫等。我县土地一级开发模式完全由政府组织实施，政府通过严格的计划和规划管理，完全垄断土地一级开发，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的，保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失。这种开发模式法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。我县土地一级开发的策略是要优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。本项目开发要立足区位优势，将城市开发建设与环境保护及可持续发展有机融合，改造升级周边道路，逐步改善周边环境及基础设施，提升本 -25-区域的环境和区位优势，吸引更多的消费。第二节项目的组织结构与实施方式1征地拆迁某某县征地拆迁补偿安置具体工作主体为某某县征地拆迁服务站，该单位负责某某新征商业性房地产项目用地的征地拆迁与补偿安置工作，实施征拆前，本着公平、公正的原则，认真仔细地进行现状调查、评估测算、制定拆迁补偿安置方案，按照相关文件规定确定补偿标准，补偿方式为货币补偿方式，补偿费用相应的计入土地一级开发成本，本次安排征拆工作实施进度为1个月。县国土资源局严格加强征地拆迁的监督与管理，切实保护被征地农民的利益。2耕地补充该项目共占用耕地4509平方米，为了保持耕地的占补平衡，须对所占耕地进行开垦补充。补充耕地责任单位为某某县土地储备中心，耕地补充的承担单位为某某县土地开发整理中心，某某县国土资源局耕地保护股已将该项目的耕地补充纳入了计划，由某某县土地储备中心向省厅交纳耕地开垦费13.527万元(水田4509×0.0015×2万元/亩)。耕地补充地点在蒙泉镇礼阳山村，补充耕地图幅号及地块编号为H49G063056（205、206、130、326、139、138、198），地块现状面积为8.14公顷，此次补充面积为7.6053公顷。3实施方式本地块的开发与某某县城西侧发展密切相关，某某县土地储备中心作为土地一级开发的实施主体，组织实施该项目土地的一级开发工作。为提高效益、降低成本、加大项目的实施力度，本报告安排的项目实施进度计划（即土地一级开发建设计划）为1个月，确保本地块达到三通一平的条件后1个月内及时按计划组织公开交易。 -25-第三节投资估算1土地成本该项目界址点实测土地面积为4509平方米，其中涉及农用地转用4509平方米，均为耕地（即水田）。土地开发总投资成本包括征地拆迁补偿费、有关报批税费及土地前期开发费，投资成本总额为304.4075万元。⑴征地拆迁补偿费用为256.071万元。征地拆迁补偿费包括土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、房屋及附属设施等其他费用。①土地补偿费和安置补助费27.3191万元。根据X政发[2009]43号《某某省人民政府关于公布某某省征地补偿标准的通知》和石政发[2010]8号《关于执行〈某某省征地补偿标准〉的通知》文件规定，结合估价对象所在的区域实际情况，测算该区域土地补偿费与安置补助费标准为60.588万元/公顷，该地块土地补偿费与安置补助费两相和为4509÷10000×60.588万元/公顷。②青苗补偿费3.2365万元。依据县征地拆迁服务站经现场调查及测算，该区域社会平均青苗补偿费标准为7.1779万元/公顷，该地块青苗补偿费为4509÷10000×7.1779万元/公顷。③地上附着物补偿费2.2883万元。依据县征地拆迁服务站经现场调查及测算，该区域社会平均地上附着物补偿标准为5.075万元/公顷，该地块地上附着物补偿费为4509÷10000×5.075万元/公顷。④房屋及附属设施等其他费用223.2271万元。依据县征地拆迁服务站经现场调查及测算，该区域社会平均房屋及附属设施等其他费用标准为495.07万元/公顷，该地块房屋及附属设施等其他费用为4509÷10000×495.07万元/公顷。⑵有关报批税费43.8275万元。有关报批税费包括新增建设用地土地使用费、耕地占用税、耕地开垦费、防洪保安基金、社会保障资金。①新增建设用地土地使用费9.018万元。根据财政部国土资源部中国人民银行《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综[2006]48号）文件规定，某某县新增建设用地土地使用费征收等别为十二等，征收标准为20元/平方米，该地块新增建设用地土地使用费为4509×20元/平方米。 -25-②耕地占用税11.7234万元。根据2008年11月12日，某某省人民政府令第231号《某某省实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》，某某县人民政府耕地占用税适用税额26元／m2。该地块耕地占用税为4509×26元/平方米。③耕地开垦费13.527万元。根据《某某省人民政府办公厅关于印发〈某某省耕地开垦费征收使用管理办法〉的通知》（X政办发[2010]47号）文件规定，某某县属于某某省耕地开垦费征收区域等级的三等，耕地开垦费征收标准为水田2万元/亩、旱地1.2万元/亩。由于该地块征地地类为水田，耕地开垦费征收标准适用2万元/亩，该地块耕地开垦费为4509×0.0015×2万元/亩。④防洪保安基金0.5411万元。根据某某省人民政府X政发[2001]31号“某某省人民政府关于批转省财政厅《某某省防洪保安资金征收管理办法》的通知”：非农业建设新征占地按800元/亩征集。该地块防洪保安基金为4509×0.0015×800元/亩。⑤社会保障资金9.018万元。根据常德市人民政府《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作的实施意见》（常政发[2007]24号），规定：征地时，征收每平方米20元的被征地农民社会保障费。该地块社会保障资金为4509×20元/平方米。⑶土地前期开发费4.509万元。该区域地势较平整，供水、排水、供电、通讯、通路等基础设施已基本完成，该地块场地仅需稍作平整，根据现场初步踏勘估算，场地平整费约10元/平方米，土地前期开发费约需4.509万元。2其他费用根据本项目的开发程度和开发规模，整个过程中包含的其他费税主要有管理费用、财务费用、销售推广费、开发期税费、不可预见费等。本项目其他相关费用总额为30.5521万元。⑴管理费用管理费用是土地一级开发单位为组织和管理土地一级开发项目而发生的各项费用。按土地成本的2%计算，即为304.4075×2%＝6.0882万元。⑵财务费用财务费用是占用土地一级开发主体的资金成本所产生的利息，在项目完成后以销售收入还本付息。设定征拆工作1个月，土地前期开发期为1个月，投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款（六个月至1年）利息率6.31%计，则：财务费用＝（256.071+42.8275）×2/12×6.31%＋4.509×1/12×1/2×6.31%＝3.1553万元。⑶销售推广费 -25-销售推广费是土地一级开发完工后公开交易工程中发生的各种费用。按土地成本的2%计算，即为304.4075×2%＝6.0882万元。⑷开发期税费由于土地一级开发项目属于非盈利行为，因此不发生有关税费。⑸不可预见费不可预见费按土地成本的5%计算，即为304.4075×5%＝15.2204万元。第四节资金筹措及实施前期开发费及土地取得费由某某县土地储备中心支付，现资金已准备，资金来源主要是政府土地储备资金和银行贷款以及社会融资；开发建设资金由开发商负责。待土地征用手续报省政府批准后，某某县土地储备中心将着手征地拆迁和前期开发。前期开发完成后，某某县土地储备中心将委托某某县地产交易中心进行公开挂牌交易，所得土地收益主要用于小区的基础设施建设和土地开发整理。届时，凡是有资质的投资开发商都将获得平等的竞争机会，取得土地使用权的经营投资者将在县国土资源局和规划局、建设局等有关职能部门的管理与监督下，严格按照规划设计要求进行开发建设，并督促开发商早日建成高标准的小区，使之早日受益，惠及被征地拆迁农民。 -25-第五章经济效益与社会效益评价第一节评价依据与原则1评价依据⑴《建设项目经济评价方法与参数》；⑵《房地产开发企业会计制度》；⑶某某新征商业性房地产项目规划控制性指标；⑷其它有关政策法规。2评价原则⑴基于本报告为整体效益的简单评估，故只进行静态分析；⑵遵循效益与费用口径一致的原则；⑶评价方法：本报告以该项目土地开发作为研究对象，项目的土地成本假定为一次性投入。第二节经济效益评价1土地市场单价预测根据《某某县城区和乡镇集镇规划区基准地价成果更新技术报告》中“某某县城区土地级别范围表”及“某某县城区基准地价图”，确定该地块所在区域商业路段级别为4级、住宅区域级别为3级。通过对周边类似的项目用地的现场调查，选取、收集相关样点资料并整理、分析，计算得出，该地块所在区域商业门面平均楼面地价约1300元/建筑平方米，住房用地平均楼面地价约310元/建筑平方米。2土地出让总收入商业门面地价1000平方米×1300元/平方米＝130万元 -25-住房用地地价11000平方米×310元/平方米＝341万元预计土地出让成交总额130万元＋341万元＝471万元3土地总投资土地总投资构成是：土地征地费用与有关报批税费299.8985万元，土地前期开发费用4.509万元，其他相关费用30.5521万元。总共334.9596万元。4投资利润与利润率该项目开发完成后，投资总利润为：471万元－334.9596万元=136.0404万元。成本利润率=136.0404÷304.4075=44.69%投资利润率=136.0404÷334.9596=40.61%总收入利润率=136.0404÷471=28.88%由此可见，本项目是能够盈利的，说明该项目是可行的。5动态财务净现值根据本项目的实施进度计划以及资金安排，假设土地征地费用与有关报批税费在第1个月前一次性投入，土地前期开发费与其他相关费用在第2个月前一次性投入，土地出让销售收入在第3个月前一次性收缴到位。该项目该项目的总投资与总收入的现金流量表如下：现金流量表（单位：万元）月012征地与报批费用299.8985土地前期开发费用4.509其他相关费用30.5521土地销售收入471净现金流量-299.8985-35.0611471当前土地一级开发行业全部投资目标收益率为=10%左右，利用财务净现值流量计算公式，则该项目的财务净现值为：=136.0404万元。因该项目的财务净现值大于0，说明该项目的获利能力达到并超过了行业目标收益率的要求，因此该项目在财务上是可行的。 -25-6财务内部收益率内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。通过计算该项目的财务净现值，发现该值为正值，可以采用提高收益率使净现值接近零，求得一个正值和一个负值后再用内插法公式计算该项目的财务内部收益率。内插法计算公式为：当1=11%时，1=57.484万元，当2=12%时，2=-2.0328万元，则=11.97%。因该项目的财务内部收益率大于行业目标收益率，说明该项目能支付的贷款利率达到并超过了行业目标收益率能支付的贷款利率的要求，因此该项目在财务上是可以接受的。第三节社会效益评价该地块开发建成后将进一步完善城市功能，加快城市发展，可大大美化周边地区环境，提升周边地区城市品位，同时，能有效地解决城市中低收入家庭住房问题，增加城市住房容量、改善居民居住条件的需要，更好地实施某某县城市建设总体规划，并承担起该地块在城市规划中的住宅和商服用地职能要求。该项目的实施可以实现土地的合理利用，优化和整合土地资源，提升周边土地价值，满足区域经济发展和城市建设用地的需求。项目建成后，将具有较强的辐射能力和带动能力，成为区域文化经济中心的一部分，形成一定的区位优势，对整个区域的良性发展有着重要的社会意义。因此，本项目在整个社会效益方面也具有一定的可行性。 -25-第六章风险与不确定性分析第一节风险分析1自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对土地一级开发过程和经营过程造成影响，以及直接对开发完成的土地产生破坏，从而对土地开发者和经营者造成经济上的损失。自然风险因素主要包括：火灾、风暴、洪水、地震、滑坡、泥石流、气温、塌方、施工现场地质条件等等。虽然本项目自然风险发生的机会较小，但是仍然需要对该地区的环境条件、天文资料、地质地貌、气候条件等作进一步的了解与分析，加强对这些风险的防范，这样就可减少投保成本，增加投资收益。2政治风险政治风险是指由于政策的潜在变化给土地一级开发者和经营者带来各种不同形式的经济损失。政府的政策对土地市场的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对土地一级开发产生重大影响。特别是在某某，在市场环境还未完善、土地一级开发项目机制尚未成熟的条件下，土地供应和管理体制的变化，对土地一级开发项目运转和操作的影响尤为重要。因此，应密切关注政策的变化趋势，尽可能地理顺土地开发与管理、资金管理等方面的主体关系，为项目实施奠定坚实的基础，从而及时化解由此而引发的风险。3经济风险经济风险主要是指一系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素，它们的出现会对土地一级开发产生影响。土地一级开发规模越大，所需资金量就越大，周期越长，产生的财务成本等投入就越高。故应提高效率，缩短项目工期和出让周期，节省资金成本。同时，开发过程应注意制定详细的计划，逐步实施，合理的调配资金，将资金平衡问题落实到项目进展的每一步计划中，避免资金风险。 -25-4社会风险社会风险主要是指由于人文社会环境因素的变化对土地一级开发项目的影响，从而给从事开发和经营的投资者带来损失的可能性。社会风险因素主要有城市规划、区域发展、社会治安、公众干预和文物保护等。因此，在本项目开发前，对项目所在区域内的这些因素作细致的调查了解也是很有必要的，以便对项目的设计布局等提供参考，处理因此带来的风险。5内部决策和管理风险内部决策和管理风险指由于开发者决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式、投资地点、类型选择风险和人、财、物组织管理风险等。本项目开发者应当利用充分的时间来考虑有关市场供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的成本与费用，就项目的经营收入与费用进行比较分析，尤其要重视市场的研究，这样对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位等，均起着举足轻重的作用，使投资决策尽可能准确、高效，赢取投资的高效益。第二节不确定性分析1盈亏平衡分析通过分析项目利润、总投资成本与土地出让总收入三者关系，分别得出总投资成本和土地出让总收入变化时，项目利润为零所对应的盈亏平衡状态（如下图）。40%20%0%-20%-28.88%变化幅度出让总收入总投资成本利润额-100万元-200万元200万元100万元40.61%当总投资成本固定不变，土地出让总收入下降28.88%时，本项目利润为零；当土地出让总收入固定不变，总投资成本上升40.61%时，本项目利润为零。项目利润为零时的总投资成本与出让总收入 -25-以上分析充分表明，本项目抵抗收入和成本变动风险能力较强。2敏感性分析本次分析以投资成本利润率为分析对象，选取土地总投资和出让总收入为敏感因素进行分析。⑴在出让总收入固定不变的条件下，以土地总投资不变时的投资利润率为基数，分析土地总投资的变化对投资利润率的影响程度。当土地总投资上升10%时，本项目的投资利润率为27.83%，相对基数下降了31.47%；当土地总投资上升20%时，本项目的投资利润率为17.18%，相对基数下降了57.70%；当土地总投资下降10%时，本项目的投资利润率为56.24%，相对基数上升了38.49%；当土地总投资下降20%时，本项目的投资利润率为75.77%，相对基数上升了86.58%。⑵在土地总投资固定不变的条件下，以出让总收入不变时的投资利润率为基数，分析出让总收入的变化对投资利润率的影响程度。当出让总收入上升10%时，本项目的投资利润率为54.68%，相对基数上升了34.65%；当出让总收入上升20%时，本项目的投资利润率为68.74%，相对基数上升了69.27%；当出让总收入下降10%时，本项目的投资利润率为26.55%，相对基数下降了34.62%；当出让总收入下降20%时，本项目的投资利润率为12.49%，相对基数下降了69.24%。经过上述分析，当项目土地总投资发生变化时，本项目的投资利润率变化相对较大；而当出让总收入发生变化时，本项目的投资利润率变化较为明显。因此，土地总投资属于对本项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素。3不确定因素分析⑴土地开发成本的不确定性征地补偿与安置费用、有关报批费用、土地前期开发费用以及原材料或人工费用变动会导致开发成本改变，从而影响投资收益。⑵开发周期的不确定性开发周期的变动对投资收益有较大的影响。这种影响主要是通过财务成本、管理费用等因素发生作用。开发周期延长会导致利息、费用增加，开发成本增涨，市场条件或政策环境改变，或遭受自然灾害损失。 -25-⑶收款时间和方式的不确定性土地出让收益的收款时间和方式的不同，直接影响财务成本，也关系到投资的成败。⑷土地出让价格的不确定性随着时间推移，房地产市场情况可能会发生变化，地价也会随之波动，直接影响到土地出让价格收入。 -25-第七章结论及建议通过对该项目市场环境、区域规划、建设规模、建设条件、投资成本估算、经济效益与社会效益分析，风险分析与不确定性分析，本项目的实施对该区域的建设具有很大的推动作用，能够实现目前所设想的预期收益，其开发前景良好，适应当前市场需要，足以可见，本项目具有一定的可行性。为了更好的开发利用该宗土地，充分发挥该地块的区位优势，最大程度地挖掘该地块的经济价值，建议在开发利用过程中，要切实做好本项目的前期工作，抓紧落实项目资金的筹措，确保资金按计划落实到位，加紧搞好拆迁补偿与腾地工作，着力组织供地前的土地开发，加快速度完成项目的前期包装，确保该地块及时顺利地推向市场。 -25-第八章相关附件资料1、某某县城乡规划管理处《西溶出让地块规划设计条件》[石规设2011—017]；2、界址点坐标图；3、土地确权及地类资料；4、规划兰线图；5、建设用地预审报告书；6、征地拆迁补偿测算资料；7、某某县人民政府的相关批文。[由于报省审批的有关文件资料已装订整理，故可研报告的附件资料没有复印装订，以免资料重复。]'