某市老年休养集中区某老年公寓和老年活动中心项目可行性研究报告 24页

'某市老年休养集中区某老年公寓和老年活动中心项目可行性研究报告第一章项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称某市老年休养集中区某老年公寓和老年活动中心项目。1.1.2承办单位概况广西××建筑有限集团责任公司。1.1.3可行性研究报告编制依据（一）实施老年人关爱工程，启动老年休养集中区建设，是今年某市政府为民办20件实事项目之一。目前，该项目已进入环境影响评价工作阶段，拟建项目位于鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾一带。某市60岁以上的老人目前有47万人，占总人口比例的14%，已进入老龄化社会。启动某老年休养集中区建设，增加老年人康复、文化、娱乐休闲活动场所，为老人颐养天年提供良好的环境和便利的设施，是今年某市政府的重点工作之一。主要建设内容包括两部分，一部分为老年人公寓；另一部分为公共配套服务设施。建成后的老年休养集中区，主要面向全市老人服务，具有一定公益性。集中区除了公寓外，还将计划引入专业的医疗机构，方便老人看病、治疗。此外，区域内空气质量好，利于老人休养生息。（二）相关的政策文件（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；（3）《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；23 （三）有关标准规范（1）《老年人住宅设计规范》（2）《城市居住区规划设计规范》（3)《城市居住区公共服务设施设置规定》(4)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（5）《住宅设计规范》（6）《住宅建筑设计标准》（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（8）《城市道路绿化规划及设计规范》（9）《建筑设计防火规范》（10）《民用建筑节能管理规定》（11）《建筑给水排水设计规范》1.1.4项目提出的理由与过程某市60岁以上的老人目前有47万人，占总人口比例的14%，已进入老龄化社会。启动某老年休养集中区建设，增加老年人康复、文化、娱乐休闲活动场所，为老人颐养天年提供良好的环境和便利的设施，是今年某市政府的重点工作之一。根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。1.2项目概况1.2.1项目拟建地点某市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾一带。1.2.2项目规模拟建老年公寓楼13208㎡，老年活动中心大楼7980㎡。1.2.3主要建设条件某23 历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为某市老年集中区老年公寓楼和老年活动中心项目建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。1.2.4项目投入总资金投资估算：项目总投资5000万元。一期建设已投入资金1750万元，主要建设内容为100个标准间的老年公寓楼、餐厅、水电设施、场地建设、道路硬化等。二期建设投资规模3250万元。资金筹措：银行贷款2000万元；申请国家投资补助1250万元。1.2.5问题与建议老年公寓和老年活动中心项目建成后，使公寓面积进一步扩大，功能设施更加齐全，服务范围进一步延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的，建议同意立项。同时，该项目建设尚有部分资金缺口，建议上级给予投资补助。第二章市场分析及建设规模2.1市场分析2.1.1市场概况随着人们生活水平的不断提高，老龄问题日益突出。按国际通用老龄人口超过10%的标准衡量，某已跨入老年型地区行列。因此，如何让老年人过得更好，积极发展老龄产业或银色产业已势在必行。柳江水碧天蓝，空气纯净，随着河东新区的整体规划，在此购房置业的人越来越多，满足于老年人晚年生活。如果有一所较好的老人公寓，解决了老人的寂寞，也可以让子女们放心的工作。2.1.2老龄人口23 某市60岁以上的老人目前有47万人，占总人口比例的14%，已进入老龄化社会。老年人口的增多，经济条件的改善，思想观念的更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后的正常运营。2.1.3优越的地理环境有大面积的经济果木林、马尾松和杉木林等生物景观，有风景秀丽的柳江风光水域景观，还有某古八景之一的"龙壁回澜"等地文景观。大气环境质量通过国家GB3095--82中的一级标准，噪声及声学环境质量符合GB3095--82城市环境噪声标准中特殊住宅要求，水未受污染，水质达国家二类标准。项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。2.2建设规模2.2.1建设规模概况该建设项目为某市老年集中区老年公寓和老年活动中心。项目区总面积86670㎡，总建设面积约50000㎡，总投资5000万元。项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间300间（套），增设固定床位500—700张，可解决500—700位老年人的住宿问题。老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供500位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、钓鱼场、种植场等。2.2.2建设内容1.老年公寓和活动中心建设，总建筑面积21188㎡。2.室外配套建设：24812㎡，主要含餐厅、煎药室、洗浴中心、广场、门球场、钓鱼场、种植场等。3.设施配套：满足500-700人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等（含一期项目配套）。23 其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。2.2.3主要经济技术指标综合经济技术指标表序号项目指标备注1总用地面积86670m22建筑占地面积5132m23总建设面积50000m24其中：计容积率面积21188m25不计容积率面积28812m26总绿化用地面积52000m27建筑容积率0.598建筑覆盖率24.45%9建筑绿化率60%10停车位50辆第三章建设条件和选址3.1建设条件3.1.1地质条件某地处中亚热带向南亚带过渡的季风气候带。夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛，光温丰足，雨热同季，无霜期长。垂直温差大于纬度温差。中、南部多年平均气温为20.6℃,而北部山区则在16.5℃之间。影响某市的大气环流主要是季风环流，夏半年盛行偏南风，高温、高湿、多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷、干燥、少雨。夏长冬短、雨热同季，光、温、水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显的山地气候特征。3.1.2气候条件(1)日照、温度23 太阳辐射量年平均为95～110千卡/平方厘米，南部多于北部，一年中以7～8月最高，1～2月最低。日照时数平均1250～1570小时。气温自北向南渐增，年平均气温北部18.1～19.4℃，其余20.1～20.7℃，年际变化北部小于中、南部，最高年与最低年相差1.3～2.0℃。最冷月1月平均气温7.2～10.4℃，历史上极端最低温度为-2.5～-5.8℃，高寒山区可达-8℃以上。最热月7月平均气温27.2～28.9℃，历史上极端最高气温为38.6～39.5℃。年总积温5700～6800℃，南北相差1100℃。(2)雨量年总降雨量1345～1940毫米，但地区分布和季节变化很大。雨季一般始于四月下旬，终于9月上旬初，这期间降水量占全年降水量的70%以上。雨量分布，北部多于南部，山区多于平原，融水县贝江流域为某市的一个多雨中心，年降水量可达2000毫米以上。多年平均蒸发量1600～1700毫米，自南向北渐减，南部超过1700毫米，大于降水量，为半湿半干状态，而北部的降水量多超过蒸发量，气候湿润。(3)某市气象灾害某市气象灾害主要有：春季低温阴雨和干旱，夏季的暴雨洪涝和雷雨大风，局部地方春夏之交季节有冰雹，秋季寒露风和秋旱，以及冬季的寒潮霜冻害。地势北高南底。城市四面都有山丘，属于喀斯特地貌地理特征。3.1.3基础设施条件1）给排水项目场区用水来自水管网供水。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。2）供电由某市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。3）交通处在广西旅游大格局南北黄金旅游线的中心位置，距某市中心区仅10公里，湘桂铁路、柳洛公路和国家五级航道柳江穿过其中。3.1.4建筑材料及运输条件23 项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。3.1.5用地条件某人民政府提出，在城乡规划和旧城(村)改造中，各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障的实际需求，将社会福利院、老年公寓、养老院、敬老院、光荣院等养老服务机构的建设纳入整体规划，落实建设用地或提供相应的经办场所。鼓励民间组织、企业和个人采取独资、合资、合作、联营、参股、租赁等方式创办养老服务机构”。某市老年修养集中区老年公寓正是按照这一精神，开展此次建设项目。某市政府对于老年修养集中区老年公寓的建设和发展给予了大力支持，计划按政策规定采取划拨或补贴等适当形式，解决该老年公寓的用地问题，目前正在办理。该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。3.1.6建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。3.2场址选择州市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾一带环境良好，安静，优雅，适合老年人居住，其建设条件相比某其他可用土地区域，较为适合。在建设投资及运营费用问题处理上，主要根据某市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾一带的地理位置来做抉择。综上所述，选择推荐为某市鹧鸪江园艺场回龙山及崖尾一带。该项目建设符合叶县国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。第四章技术方案4.1项目主要建设23 某市老年修养集中区某老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目，主要由老年公寓楼、老年活动中心大楼和广场、门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、道路和其它服务用房、保障系统组成。4.2建筑特征该项目建筑，主要有多层框架结构、多层砖混结构和低层砖混结构三类建筑。4.3设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。（2）服务定位：本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层家庭都能够有能力入住。4.4设计原则老年公寓新建公寓楼和老年活动中心项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。既要有长远规划，又要量力而行，合理确定建设水平。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。4.5功能设计1）老年公寓楼：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除别墅外，主要包括：一室一厅一厨一卫、一室一厅一卫、一室一卫和两室一厅一厨一卫，户型面积在25-60㎡。23 2）老年活动中心，其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同规模、不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐欣赏、戏曲欣赏、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。3）老年大学，是专门为老年人提供的陶冶心境、交流逸趣的学习园地，是一种特殊类型的学校建筑。根据学员的爱好常设有文学、历史、书法、绘画、雕塑、园艺、戏曲、音乐、舞蹈、体育保健、烹饪、社会学、心理学、政治学、经济学、法学、现代科技等专题讲座，相应设不同规模的多功能教室，还设有图书资料阅览室、学员作品陈列观摩室、健身室、休息室、医疗急救室等辅助设施。4）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。第五章总图运输与公共辅助工程5.1总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。5.2平面布置方案1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。室外空间主要布置门球场、钓鱼场、种植场、绿地、花坛、池沼、停车位、公共活动区、健身区及道路等。组合方式合理。3、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。23 4、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。同时做好绿化工作，道路两侧设置垃圾处理处。5.3公共辅助工程5.3.1给水系统（1）水源和供水设施项目区供水使用自备井和无塔供水增压器供应。给水管管材选用铝塑复合管。（2）消防给水系统根据《建筑设计防火规范》和有关规定设置。消防水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。5.3.2排水系统（1）排水方式采用分流制系统，污、雨水分系统排出。污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。5.3.3供电（1）电源、电源设施和外部条件供电电源线路由县城昆水高压线路引入项目区变压器，再由变压器直接引线接入各建筑物。用电负荷为二级负荷。（2）低压配电配电方式为低压220V，由变压器直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。（3）照明23 室内使用节能照明灯具。公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。（4）防雷与接地该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形式。接地电阻不大于1Ω。5.3.4弱电系统设计（1）火灾报警与消防火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR—RV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。（2）电话通讯与计算机网络系统在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。小区内分区设匹线架及HUB。计算机网络系统同步引入。每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。（3）闭路电视监控系统项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。（4）有线电视系统老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。（5）紧急呼叫系统公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。第六章节能措施23 6.1项目所在地能源供应条件根据当地实际，本项目能源主要选用电力和煤。水电资源丰富。项目所在地电力、水、煤供应充足。6.2节能措施6.2.1建筑节能设计①屋面；②外墙；③外门窗。相对外墙内保温而言，外墙外保温的保温效果更理想，取暖成本大副下降，并可完全避免热桥。保温层厚度合理的情况下，不易发生保温层内部冷凝现象。结构墙体的热储存性被充分利用，改善了室内热稳定性，外墙外保温在夏季起到一定的隔热作用，同时室内到室外温度曲线对结构墙体有利，因而采用外墙保温是在经济条件允许的情况下较好的选择。本项目采用技术成熟较高的膨胀聚苯板抹灰系统。窗系统是围护体系中保温隔热的薄弱环节，采暖居住建筑窗户损失的热量占全部建筑围护结构热损失量的50％。提高门窗气密性可明显提高节能效果。根据《建筑外墙空气渗透性能分级及其检测方法)(GB7107)规定：外墙及阳台门气密性等级不应低于Ⅲ级。外窗技术指标：平均传热系数：2.50w/㎡k，隔声量大于45db,气密性为4级。6.2.2暖通节能措施（1）加大室外自然条件的利用，达到节能的效果。（2）选择节能环保的空调，以减少能量损失。6.2.3给排水节能措施（1）生活给水的用水标准应根据规范及当地生活习惯合理确定。（2）采用节水器具，公共卫生间洗手盆采用节水型水龙头，小便斗、蹲便器采用节水型冲洗阀，座便器采用两档冲洗水箱等。6.2.4用电节能措施（1）23 合理确定供电总容量，变压器运行的效率取决于负荷计算的准确性，计算负荷时，应考虑用电设备的效率、同时使用系数及功率因数等因素，满负荷运行时，变压器的负荷率在70%左右，最为经济。（2）根据不同使用场所，选择适宜的节能灯具，达到“绿色照明”，即：节约照明用电、减少污染和优质高效。（3）变压器、高低压电器设备等选用节能型产品，功率因数可分级或就地补偿。6.2.5其他措施（1）总体布局上符合规划要求外，变配电尽量靠近负荷中心，以减少能量损耗，同时选用节能安全型的配电设施。（2）采用新型节能墙体材料及门窗型材，提高建筑的保温功能，建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单位建筑面积能耗。（3）建筑物给水进户管设水表计量，以节约用水，对水能源尽量循环使用，尽量少排放。（4）积极使用民用建筑节能的新技术、新工艺、新材料和新设备，建设单位、设计单位、施工单位不得在建筑活动中使用列入禁止使用目录的技术、工艺、材料和设备。（5）按照合同约定由建设单位采购墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备的，建设单位应当保证其符合施工图设计文件要求。施工单位应当对进入施工现场的墙体材料、保温材料、门窗、采暖制冷系统和照明设备进行查验；不符合施工图设计文件要求的，不得使用。（6）建筑的公共走廊、楼梯等公用部位，应当安装、使用节能灯具和声光空延时开关控制装置。（7）建筑所有权人或者使用权人应当保证建筑用能系统的正常运行，不得人为损坏建筑围护结构和用能系统。建筑的所有权人或者使用权人应当建立健全民用建筑节能管理制度和操作规程，对建筑用能系统进行监测、维护，并定期将分项用电量报县级以上地方人卫生府建设主管部门。第七章节水措施23 建筑业作为我国经济发展的支柱产业，正在飞速发展，随着人民生活质量的提高，对供水量和质的要求正不断扩展，同时实施水的可持续利用和保护，使水资源不受破坏，并能进入良性的水质、水量再生循环，也已成为政府和广大人民群众关注的焦点。这一切都给建筑给排水工程的设计提出了许多新的要求，供水技术先进化的步伐急待加快。为把此次建设项目建设成为优良工程，必须把建筑节水措施做到位，具体的措施如下：一、改善超压出流浪费水量二、供水方式建议采用水箱供水方式。三、减少管道和阀门泄露浪费的水量四、设置减压装置　五、管道锈蚀、阀门的质量等导致大量的水消失于无形。解决此问题需合理选用优质的管道和阀门，并在施工过程中严格管理。六、热水循环方式的选择，建议集中热水供应系统应保证干管、立管中的热水循环。七、重视设计所选水表的设置要求及水表和表前阀门的质量要求八、使用合格给水管件及配件、推广新型节水设备九、采用雨水回用系统第八章环境影响分析8.1现状项目区无污染，所在区域附近自然环境幽静，空气质量优良，无噪声，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。8.2设计依据《大气环境质量标准》GB3095-82；《污水综合排放标准》GB8978-88；《城市区域环境噪声标准》GB3096-93。8.3建设期环保措施按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”的原则，同步进行。①项目建设过程中产生的施工废水，可以通过院内污水管网排放。23 ②建筑垃圾，应集中及时清运。③施工噪声，可通过严格控制施工时间，尤其是严禁夜间作业时间的方法，保护附近居民安静的休息生活环境。8.4运营期环保措施本项目无工业性污染，其主要污染物为生活污水、粪便、噪声及生活垃圾。（1）生活污水排放在项目区原有50m³化粪池一个，新增生一个，活污水经化粪池消毒处理后，排入城区污水管网。（2）噪声控制建筑期主要来源于建筑设备，采取隔音、消音措施，严禁夜间施工；运营期主要来源于空调等设备，采用环保、低噪设备和隔音处理。对于市区主干道的机动车噪声，用绿化遮挡的方式加以限制，在院内进行绿化，并沿围墙四周种植乔木，使其起到事半功倍的防噪效果。（3）垃圾处理生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至某市垃圾中转站集中处理。第九章劳动安全与消防9.1劳动保护与安全卫生9.1.1设计依据《建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（中华人民共和国劳动部第3号令）；《工业企业设计卫生标准》（JT76-79）；《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）。9.1.2劳动安全和卫生防护措施（1）建筑物的防火间距、采光通风、日照等均按设计规范进行设计。（23 2）建筑物内设有良好的通风换气设施，合理加大窗户开启面积。院内规划道路、广场地势平坦、通畅。道路与建筑物之间保持一定距离，夜间院内配有庭院灯光有足够照度的照明。（3）院内种植树木、花卉和草坪，形成绿化带和花坛，改善小气候，既净化空气，又美化了环境。（4）本工程应认真执行劳动保护、安全保护和卫生防护“三同时”的原则。（5）按电气设计的有关规范、规程对设备采取防漏电保。9.2消防9.2.1设计依据《建筑工程消防监督审核管理规定》公安部第30号令；《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年局部修订）；《建筑灭火器配置设计规范》GB50166-92。9.2.2消防措施拟建项目之间、与其他建筑物之间，保留足够的防火间距。并在各建筑物周围形成通畅的环形消防车道。院内配备充足的化学灭火器材和消防用沙。楼内配有室内消火栓及手提式灭火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。该项目按国家消防防火设置的要求实施。在项目区内原有2个消防栓，新增设4个消防栓，消防栓水源由区内自来水管网供应，管径不小于DN100，确保消防用水，消火栓采用地上式，消防栓间距不大于120m。楼内各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。第十章组织机构与人员资源配置10.1劳动组织与人员组成本项目运营后，需聘用相关管理人员、医疗保健人员、后勤工作人员和生活服务管理人员。一般情况下，老年公寓入住老年人按600人计算，入住的自理老人、介助老人与介护老人各按1/3计算，需要的生活服务人员，与介助老人按1:2.5计算、与介护老人按1:1.5计算，就需要按入住人数的1/3左右确定。有的老人需要一对一甚至二对一照料，而且这三类老人入住后，随着年龄的增长、身体状况的改变，又存在着一个渐变甚至突变的过程，需要的生活服务人员就更多。因此，养老服务是个劳动力密集行业，需要大量的人力物力。所有23 工作人员全部聘用下岗失业职工或就业困难家庭人员，并进行严格的岗前培训。10.2需用人员规划见人员组成表某市老年公寓和活动中心人员组成序号人员组织管理人员医务人员工作人员其它合计1主任、副主任332办公室、后勤2573医疗保健31020334生活管理与服务42002045活动中心610166餐厅215177养殖园338花木园229种植园3310老年学校25711老年艺术园12312洗浴中心191013维修2214门卫、保安1910合计2510285320注：按常年入住600人计算。23 第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算范围老年公寓和老年活动中心项目，总建设面积50000m2，其中主体建筑物为钢筋砼框架结构和砖混结构两类，总建筑面积21188m2，室外配套建筑及附属设施建设24812m2。本项目投资估算范围包括：1、土建工程；2、装饰工程（主要为老年人适用装饰）；3、安装工程（其中含给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、电梯安装工程）；4附属工程（其中含室外道路、排污、排雨、路灯、绿化、美化等）；5、设备购置；6、现行政策规定的其他费用和准备费用等。11.2投资估算额与相关数据取定11.2.1固定资产投资（见投资估算表）本项目投资5000万元，分两期，一期投入1750万元，项目二期固定资产投资3250万元，包括：1、建安工程费用2950万元，占固定资金投资额的86.4%；2、设备购置费用300万元，占固定资金投资额的9.23%；3、规划、设计、招标、监理等费用92万元，占固定资金投资额的2.83%；4、基本预备费50万元，占固定资金投资额的1.54%；11.2.2相关数据取定（最高限额）①建设单位管理费1.5%；②勘察设计费3%；③工程监理费2.5%；④质量监督费0.5%；⑤招标服务费0.7%；⑥绿化美化费按20元/m2计算；⑦准备费中基本准备费为5%，价差预备费为0。11.3编制依据本项目投资估算编制依据国家和省市现行的计费标准和计算办法包括：（1）国家计委颁发的建设项目经济评价《方法与参数》（2）国家计委计价格[2000]1980号文23 （3）广西现行的《概算定额》、《费用定额》、《建筑及装饰工程预算定额》以及相应的计价办法（4）建设部颁发的《工期定额》（5）某市老年修养集中区老年公寓提供的方案设计、相关资料和据此制定的《综合经济技术指标》11.4建设资金筹措投资估算：项目总投资5000万元。一期建设已投入资金1750万元，主要建设内容为100个标准间的公寓楼、餐厅、水电配套、场地建设、道路硬化等。二期建设投资规模3250万元。资金筹措：银行贷款2000万元；申请国家扶持补贴1250万元。项目投资估算表序号工程或项目名称规模估算值（万元）占总投资（%）建安工程设备购置其他费用预备费小计总计固定资产投资3250280830092503250100一建筑工程（含一般装饰）50000㎡2382238273.2931.1多层老年公寓12008㎡108410841.2低层老年别墅1200㎡1321321.3老年活动中心7980㎡9609601.4附属配套工程：门球场、种植场、钓鱼场、停车场、室外休闲.健身场所、绿化、美化等24812㎡206206二室内装饰（老年人适用装饰）2002006.15423 三安装工程2262266.9543.1水暖与电气安装1061063.2电梯安装4部120120四设备购置套/件3003009.2374.1起居设备60030304.2厨卫设备30015154.3空调30030304.4锅炉与供暖管道185854.5理疗健身设备10020204.6轮椅、轮式担架15025254.7电视机、35035354.8闭路电视系统1554.9通讯设备350554.10紧急呼叫设备700554.11冰箱冰柜50554.12洗衣机50334.13消毒柜10224.14教学设备15010104.15其他设备2525五其它建设费用92922.8305.1规划设计费555.2施工图设计费121223 5.3招标费15155.4建设单位管理费30305.5工程监理费30305.6墙体改革费5.7税收与城市基础设施配套费5.8人防工程异地建设费六预备费50506.1基本预备费50501.538第十二章财务评价与经济评价12.1经济评价概述建设项目的经济评价是项目申请报告的重要内容，是项目决策的重要依据。根据国家计委颁发的建设项目经济评价《方法与参数》的有关规定，通过对项目的经济评价来论证项目在经济方面的合理性和技术方面的可靠性，为项目决策和审批提供科学可靠的依据。12.2项目折旧12.2.1工程项目折旧率本项目包括建（构）筑物的建筑安装工程、装饰工程、给排水及供电工程、设备购置、室外广场、通路、排污、排雨、路灯及预备费。1、建筑工程折旧：原值4700万元，按50年折旧，残值率5%。年折旧费89.3万元，残值235万元；2、设备器材折旧：原值300万元，平均按20年折旧，平均残值率按2%。年折旧费14.7万元，残值6万元.23 12.2.2项目折旧与摊销预测表项目折旧与摊销预测表（金额单位：万元）序号项目名称折摊年限年折摊额原值残值说明一建筑工程5089.34700235二设备器材2014.73006三小计104500024112.3经济效益12.3.1运营成本估算（1）固定职工320人，人均工资按700元/月计算，年工资及福利8400元/人，年均工资及福利费：268万元。（2）年均办公、服务及燃料、水电等能源费：120万元。（3）年均房屋及设备维修费：5000×1%=50万元。年均总成本438万元（未计贷款利息）。12.3.2年收入估算按700个床位设计，入住老人按人均交纳700元/月，实际年收入为700×12×700=588万元。12.3.3资金回收估算每年回收资金为：588-438=150万元5000÷150=33.33（年）12.4建设资金来源一期建设已投入资金1750万元，一期建设项目计划于2008年完成；二期建设资金需要3250万元。资金筹措：1、由叶县康乐苑老年公寓自筹1750万元，叶县农村信用社已同意贷款2000万元，《贷款投防意向书》已经签订，可以保证项目建设如期开工；2、资金缺口1250万元，申请上级给予投资补助。12.5经济效益分析某市老年修养集中区老年公寓属非盈利社会养老机构，项目经济效益收入甚微，依靠的是政府的扶持和社会各界的支持，项目的主要效益在于社会效益。23 12.6社会效益分析老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显：减轻政府、家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这一弱势群体实现“老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医”，该项目属于劳动力密集型，对老年人的服务与生活管理效益大量的人力资源，项目的运营可以解决300--400名下岗职工和就业困难群体的就业和再就业的问题。12.7盈亏平衡分析不确定性分析：以营业负荷完成率表示的盈亏平衡点（BEP）计算如下式：固定成本BEP=×100%营业收入－税金－可变成本项目的水电、原辅材料消耗费用及销售管理费用为项目可变成本，其他部分为固定成本。由于建成初期营业负荷不同，故建成初期各年的固定成本均不相同，按各年的实际成本构成计算。盈亏平衡图见下图。销售完成率/%销售收入或总成本费用/万元BEP固定成本总成本销售收入盈亏平衡分析图23 12.8财务评价结论通过静态与动态计算、分析，可以看出：（一）该项目建成后，从新增销售收入、利润总额及上缴税金来看，该项目的经济效益是好的。（二）财务“三率一期”指标好于目前行业的基准值，说明投资经济效益较好。（三）从盈亏平衡分析来看，本项目具有很强的抗风险能力。综上所述，该项目建成后，反映经济效益的数据和经济效益的指标都是好于行业平均值，因此本项目从财务上是可行的。第十三章结论通过对本项目的建设的必要性、市场分析、建设规模、建设方案、建设条件、环境保护、投资估算、资金筹措、经济效益初步分析等多方面进行研究与论证认为：项目建设符合城市总体规划要求，建设目的明确，建设规模及建设方案合理，建设条件具备，资金来源可靠。该项目是必要的和可行的。建议某市发展和改革委员会同意立项。注明：综合经济指标表、项目投资估算表、项目折旧与摊销预测表已在上述可行性研究中列出；运营成本、销售收入、资金回收已在第12章12.3小节算出；24'