楼盘可行性研究报告 22页

'一、项目概况1、项目名称：龙湾新城2、项目地点：本项目位于广东省惠州市博罗县石湾镇镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧临石湾工业区，距东莞石龙镇仅一桥（石湾大桥）之隔。项目周边环境：东面临两个小型工厂及镇干部宿舍、周边有较多农民自建房，西南及东边有小规模的工厂，北面道路为镇商业街的西端，南面临江（距离江南石龙约十分钟车程），周边规划有物流园区、工业区、生活区、电影院等，市场前景优越。3、主要经济指标（1）占地面积：124,194平方米（2）总建筑面积：297，443平方米（含地下室及架空层面积17,124平方米）（3）容积率：2.26（4）绿化率：12.7%（5）建筑密度：65.6%（6）总投资：60,205万元4、投资商简况项目投资商为惠州奥晨置业有限公司。惠州奥晨置业有限公司于2006年成立，依托投资者在玩具及动漫产业近十余年的成功业绩及经济实力，定位于“致力于优质物业的发展和投资”，是一家经营理念务实、操盘手法创新的房地产开发商。奥晨地产本着“因使命而聚集，因有梦而筑家”的企业理念，秉承专业的精神、精益求精的态度和锐意创新风格，立足于使其开发的每一个项目皆成为所在地区的精品或标志性楼盘。惠州奥晨置业有限公司的控股股东广州奥晨房地产有限公司拥有健全完整的组织架构、科学合理的管理体系，以及一大批来自万科、中海、时代、新世界地产在内的业界精英，其蓬勃的生机、活力以及所蕴涵的创造力，必将使奥晨地产在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为广东房地产行业的一支重要的新生力量！奥晨地产在以创新求发展的同时也不忘将产品品质和控制成本放在各项工作中的重要位置。致力于将打造精品楼盘21 与向市场提供性价比优良的产品完美相结合。以规模、速度、效益宗旨，有效地提高在市场的竞争力。以品质、创新、服务为导向，赢得市场的认同和口碑。奥晨地产创始人蔡东青先生，现为中华全国青联委员、广东省青联委员、中国玩具协会常务理事、广东省玩具协会副会长，广东知名青年企业家，曾荣获首届广东青年五四奖章。其创办的奥迪玩具实业有限公司、奥飞文化传播有限公司，均为业界知名的玩具生产和动漫产业的品牌企业，其塑造的科技创作欢乐、创新成就未来，正深刻的影响和推动着整个国内行业的发展。二、项目背景惠州市位于珠江三角洲东部，是广东省的历史文化名城，是广东省重要的工业基地和旅游城市。全市土地总面积11,158平方公里，总人口约320万人。1988年以来惠州国民经济的主要指标以每三年翻一番的速度快速增长，2003年国民经济增长加快，增速创近五年新高，同比增长达13.9%。人均GDP值为20,758元，增长12.7%，其中全社会固定资产投资224.53亿元，增长1.14倍。出口总额、社会消费品零售总额的增长率分别为12.8%、16.9%。2003年市区居民人均可支配收入为12,673.5元，全市居民消费价格总水平比上年上涨0.5%，其中，居住类上升1.5%，全市民营经济活动单位完成增加值183.96亿元，增长8.6％。2004年一季度GDP增长12.7%，6月份GDP累计增长13.6%，显现出经济发展良好的势头。惠州市作为广东省的门户型城市，具有优越的地理环境及良好的工业基础，目前城市房地产开发水平较低，但是蕴含着巨大的消费潜力，房地产市场具有广阔的发展空间。随着中海壳牌南海石化项目在惠州市的落户及石油化工项目、数码工业园和重点骨干电子信息企业等项目的纷纷上马，将放射性的带动城市多个产业的同步发展，同时将给惠州市房地产业带来了更为广阔的发展前景。三、项目投资环境与市场研究（一）石湾镇投资环境1、自然地理环境21 石湾镇位于中国广东省博罗县西南部，毗邻港澳，与东莞石龙和增城市接壤，是惠州、东莞、增城的交汇点，素有“罗浮山下第一镇、东江明珠”之美誉。全镇辖区面积83平方公里，属亚热带海洋性气候，年平均气温21℃－22℃，四季如春，阳光充足，雨量充沛，年平均降水量1750-2182毫米，全年无霜。“三冬无雪，四季常花”是本地气候和自然景观的特点。　石湾镇东距惠州，南至深圳，西达广州均为70公里。石湾大桥、罗浮山东江大桥分别连接东莞石龙、石排镇，距东莞约15公里。镇内交通四通八达，石湾大道、永石大道和工业大道三条主干线贯穿全镇，在建中的广惠高速公路与永石大道交汇互通。水路通过东江航道，上可至博罗、惠州、河源，下可出珠江口至广州、香港等地。镇内有年吞吐量50万吨的石湾集装箱码头，货轮可直达香港，货物进出口运输十分便利。2、行政区划及人口石湾镇下辖12个管理区和一个居民委员会，47个自然村。总人口10万余人，常住人口4.33万人，外来劳工多达5.7万人。石湾新城市规划将市镇由原来的6.8平方公里扩展到22.8平方公里，使石湾、湖山、里水、中岗、鸾岗、滘吓等管理区连成一片，成为石湾镇政治、经济、文化和商贸中心。21 3、经济发展状况2005年全镇GDP达到17.8亿元，比2001年增长127%，年均增长23.3%；财政可支配收入达到1.8亿元，比2001年增长110%，年均增长25.8%。城镇居民年均收入达到15263元，年均增长10.6%。4、科技园区科技产业园位于石湾永石大道旁，分为科技产业区6600亩和黄西工业区1000亩，园内规划设置工业区、商务服务区、休闲区、高级管理人员别墅区和文化广场等功能区。科技产业园预算总投资为1.2亿元，工程分两期进行，首期建设用地为5000亩，二期建设用地2600亩。目前园内已有2800亩土地完成“三通一平”建设，引进入园的外资企业有4家。5、城市发展规划目前城镇建成区面积6.2平方公里，城镇规划总面积21.8平方公里，总人口25万人。今后五年，石湾镇将大力发展加快规划建设高标准、高起点的生态示范区，大力完善交通、供水、供电、电视网络等基础设施建设，启动石湾电影院、儿童公园、富山商贸城等重点项目。引进大型批发市场和现代物流业。6、居民收入增长放缓，居民消费支出略有增长2003年，全镇人口自然增长略有下降，城乡居民收入继续提高，居民人均可支配收入15263元，增长率为10.6%，扣除物价因素实际增长9.1%。2004上半年，全镇实现社会消费品零售总额6.85亿元，比上年同期增长13.7%，扣除物价因素实际增长11.6%。假日消费特征明显；城乡市场协调发展，农村市场逐步转旺；消费结构升级步伐加快，汽车、住宅、通讯已成为消费热点。社会经济环境总体趋好、居民消费指数的反弹表明，居民的谨慎性消费心理逐步减轻。调查表明，居民对提高居住环境的愿望很强烈，对房地产的投资将是居民未来的主要消费。7、石龙市场石龙与石湾仅一江之隔，本项目距石龙中心区仅10多分钟车程，本身并无两地的感觉，两地居民商贸往来频繁、人员关系密切，各个层面的互补性都较强。21 石龙镇的经济总体保持快速发展，GDP年均增长率为27.77％，社会商品零售总额年均递增率为7.61％，社会购买力逐步提高。石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门、常平、厚街、塘夏，在周边区域内，远高于石碣、石排、茶山等城镇，成为小区域的中心城镇。石龙镇充分发挥地缘和人缘优势，优先发展光学电子、医药、信息等高科技产业，目前全镇有外资企业182家，已引进日本京瓷照相机、京瓷美达复印机、美能达复印机和打印机、台湾EMC显示器、北大方正电脑等国内外知名产品技术合作，以建立自主技术和品牌优势为发展目标，将石龙镇建成电子信息装备开发制造基地。从目前的状况判断，由于土地成本、人力成本的增加，石龙各工业产业有向外发展、转移的趋势，具有地缘优势的石湾成为产业转移的方向之一。石龙镇是东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高新技术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。规划有四大组团，四大发展轴线，城镇化进程加快。但石龙镇区域狭小，可供发展的土地资源有限，城镇发展的空间受到明显制约。要寻求突破口，石湾镇是最便捷、最有利的方向，这也是石湾、石龙一体化的重要基础。（二）政府出台刺激房地产消费政策众所周知，惠州市政府下了很大决心启动消费尤其是商品房消费，包括1999年年底取消福利分房、容许房改房上市、多次降息、利息征税、降低按揭利率、延长按揭期限至30年、降低交易契税等等，这些政策和措施对惠州楼市的走旺起了关键性的作用。目前，惠州市正处在一个城市化非常块的时期，为了推进城市发展，惠州市政府正在加大力度清理房地产市场，特别是土地市场。最近，惠州市出台了《惠州市土地储备实施办法》，并根据国家的土地政策，对经营性用地严格按照招标、拍卖、挂牌的形式进行出让。在惠州市的强力整顿下，土地市场正在走上规范，为惠州市的房地产市场的发展奠定良好的基础。（三）石湾镇房地产市场综述1、房地产投资呈上升趋势21 经历了九十年代中期房地产市场的低迷之后，惠州市房地产业进入了一个快速、有序发展的阶段，市场成交活跃，市场发育趋向成熟，前景广阔乐观。石湾镇由于其毗邻东莞石龙的特殊地理位置，从2003年开始，房地产投资每年都呈上升趋势，成为当地第三产业发展的最大增长点。估计未来几年的房地产开发投资还会继续上涨。2、整体市场处于增长期由于前期开发的产品综合素质不能满足消费需求，出现有钱买不到好房子的情况。从2003年起，随着石湾的居住环境和投资环境的提升，市场上好的产品供应就明显跟不上消费的需求。面对过剩和短缺并存的局面，对开发商而言既是挑战，也是机遇。买方市场要求开发商必须与时俱进，努力开拓，供应市场需要的产品。3、市场需求蕴含潜力（1）消费人口增长随着石湾镇经济和城市化的发展以及其毗邻的石龙镇经济的快速发展，该区域居民居住环境的进一步优化，净迁入人口仍将保持一定的增长势头，历年来的新迁入人口和今年的新迁入人口将成为潜在的购房者。近几年来该区域内（石湾镇及石龙镇等）结婚人数为年均6000对（包括再婚人数），多数新婚夫妇愿意与家人分开居住，是住房市场的有效需求者。另外，由于石湾镇政府对外大力引进外资，将会带来间接就业机会达8多万个，这些都可能成为石湾楼市的潜在客户。（2）购房主体由于石湾的特殊地理位置，与东莞石龙石排仅一江之隔，因此我们将60%以上的购房客户锁定在石龙，35%的客户为本镇原著居民及外来移民，5%的客户为移居外地后回乡置业的。随着经济及城市的发展，今后几年外来人口在石湾置业安居的趋势将更加明显，需求的快速增加将促使房价上升。4、周边楼盘分析及售价定位21 Ø周边楼盘概况　项目正龙豪园聚龙湾新世纪丽江豪园（茶山镇）规模占地10.5万㎡，建筑面积4.78万㎡，一期31栋独立别墅，二期135栋独立别墅和叠加别墅1、2、3期总建筑面积18.76万㎡，1期5栋多层，2期11栋12层小高层，3期3栋高层占地670亩，总建筑面积40万㎡，产品以小高层和独立别墅为主建筑面积4.78万平方米18.76万平方米40万平方米配套泛会所、停车场泛会所、地下停车场，幼儿园会所、超市、停车场销售价格1期:8033~97862期:3000~10558一期均价：2400元二期均价：2500元三期均价：2700元洋房均价：3000元别墅均价：5000元户型面积独立别墅：301~568叠加别墅：166、3082房：87.52~98.613房：111.40~185.224房：215.48~221.86复式：160.69~271.48洋房：97.1~148复式：246~259别墅：318~561工程进度现楼现楼现楼销售率1期：75%2期：65%1期：100%2期：90%3期：70%洋房：100%复式：90%别墅：100%Ø洋房产品市场分析楼盘名称丽湾花园三期龙城国际二期聚豪名轩三期新世纪丽江豪园五期中央豪门主力户型3-4房2—3房2－3房3－4房2-3房建筑面积（M2）116—16476-11490－110118－150实售均价（元/约3200约43004700约5500580021 M2）推售时间10月开盘9月底开盘5月1日开盘10月开盘08年3月备注现优惠登记销售尾期现正办理预售证优惠登记中1．石龙市场：龙城国际和聚豪名轩是石龙市场在售楼盘。龙城国际二期即将推出产品主要是76－114平米的2房和3房，销售均价约在4500元/㎡，主要客户群锁定在石龙本地人身上，二期于07年9月下旬发售，一期的销售状况理想。聚豪名轩三期在07年5月1日发售，销售均价约在4700元/㎡左右，主要产品为中小户型，目前为尾期销售阶段，对我项目不会产生很大影响。佳兆业中央豪门是石龙目前最高端的洋房项目，预计08年3月发售，对我项目有较大的竞争压力。2．石湾市场：石湾目前只有丽湾花园在售，丽湾花园位于石湾与石龙的交界处，与我项目只需1分钟车程，07年5月1日第二期开盘，目前销售比较理想，第三期将于07年10月公开发售，预计均价约在3200元/㎡，由于其项目位置更靠近石湾大桥，对我项目吸纳石龙客户有一定影响，该楼盘的弱势在于距离大桥太近，噪音较大，周边环境较为复杂。序号比较内容权重比较楼盘(洋房）龙湾新城龙城国际中央豪门丽湾花园聚豪名轩分值乘权重分值分值乘权重分值分值乘权重分值分值乘权重分值分值乘权重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.001010.002地段10%101.00141.40141.40111.101313.003周边配套10%101.00141.40141.40101.001313.004社区配套10%101.00101.00111.1090.9088.005自然景观10%101.00141.40131.30121.201212.006园林环境10%101.0090.90101.0080.8088.007交通条件10%101.00131.30131.30111.101212.008规模10%101.0080.8080.8080.8088.009户型10%101.0080.8080.8090.9099.0010物管10%101.00101.00101.0080.801010.00合计100%10010.0011111.1011411.40969.60103103.00比较楼盘价格（元/M2）　　430055003200470021 龙湾新城比较价格（元/M2）　　3913501835334654各楼盘权重　　30%20%40%10%龙湾新城最终比较均价（元/M2）3591洋房均价：综合以上各项因素取值的洋房比较毛坯价格为3591元/㎡。Ø别墅产品市场分析竞争楼盘（别墅）楼盘名称产品实售均价（元/M2）推售时间备注水天一色独栋1500007年5月尾盘销售中滨江花园联排850006年5月已售磬丽湾花园联排约6800预计10月底宣称不对外销售石龙、石湾地区近期在售或即将推出的项目有水天一色、滨江花园、丽湾花园三个项目，滨江花园位于石龙最好的地段，项目销售走势比较理想。南峰水天一色项目也位于东江边上，是洋房加别墅的符合性社区，目前洋房已售磬，独栋别墅尚有少量未售，市场反映主要原因是价格过高。丽湾花园位于石湾大桥旁，一二三期为洋房产品，有少量别墅产品，预计10月底上市，价格约在6500元/㎡左右，发展商对外宣称不对外销售。序号比较内容权重比较楼盘(洋房）龙湾新城滨江花园水天一色丽湾花园分值乘权重分值分值乘权重分值分值乘权重分值分值乘权重分值1公司品牌10%101.00111.10131.30101.002地段10%101.00202.00161.60121.203周边配套10%101.00151.50141.40101.004社区配套10%101.00101.00111.1090.905自然景观10%101.00181.80131.30121.206园林环境10%101.0090.90101.0080.807交通条件10%101.00131.30131.30111.108规模10%101.0080.8080.8080.809户型10%101.0080.8080.8090.9021 10物管10%101.00101.00101.0080.80合计100%10010.0012212.2011611.60979.70比较楼盘价格（元/M2）　　850075006500龙湾新城比较价格（元/M2）　　780368537170各楼盘权重　　25%25%50%龙湾新城最终比较均价（元/M2）7249别墅产品均价：根据石龙、石湾市场上的别墅产品与价格，结合龙湾新城的优劣势比较得出联排别墅的均价为7249元/㎡。四、项目开发条件及技术设计方案的分析（一）项目现状概况地块面积占地面积为124,194m2（折合186.30亩）地理位置区域位于惠州市博罗县石湾镇镇政府西侧四至东侧临一纸厂及镇府干部宿舍、南至永康大道、西面为一条27米宽的规划路、北至湾湖西路。又与石龙镇比邻容积率（限高）2.26覆盖率建筑密度65.6％、绿化率12.7％用途二类居住用地地形地貌描述（详见实景照片）未经整理的用地，基本上平整周边景观资源绿化环境较好,地块南面有水景交通状况镇内交通四通八达，石湾大道、永石大道和工业大道三条主干线贯穿全镇，在建中的广惠高速公路与永石大道交汇互通。有5条公交线路经过本项目，横贯镇区及石龙的1路公交车及其他公交线路距项目约200米左右，出行便捷。21 大型商业及生活配套设施宗地西侧一公里范围内有两所小学、一所中学；宗地东北面一公里范围内有两所国家二级甲等医院；宗地周边两公里范围内，分布有购书中心、体育馆、银行、电影院（规划中）、商业中心、商铺、药店等生活配套。地块北面道路相连镇主要商业街教育、医疗、其他生活配套齐备，生活安逸自在。土地出让方概况及条件拍卖（二）项目发展条件分析项目用地是石湾镇扩张发展方向节点上的、极具潜质的、独特的、较大规模的居住用地，表现有以下几个区位优势：1、稀缺性：项目位于石湾镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧邻石湾工业区。又与石龙乡比邻。地理位置独特优越，不可多得。2、成熟性：靠近石湾镇核心商业区，周边区域包括市政配套等方面发展成熟。周边环境优美整洁，非常适合发展高档小区。3、增值性：位于城市的主要发展方向上，且与石龙镇隔河而望，市政配套设施逐渐完善，地块增值性明显。4、扩展性：由于项目北面尚有大幅未发展地块，给本项目可持续性发展带来后劲。（三）地块征用情况项目地块是通过国有土地使用权公开拍卖方式竞得的。目前该项目已经完成拆迁，项目附近社区的水、电、电信等管网基本运营正常，用地条件相对成熟，具备开发条件。（四）项目规划设计方案1、规划目标21 （1）以具有21世纪初居住水准的文明小康型城市住宅为目标，满足居住生活环境和条件的居住型、舒适型和安全型的要求，为住户提供多样化、可选择的、适应性强的小康型住宅，力争打造出居住环境与周围环境相互呼应，建筑群体、活动空间以及自然环境和谐的文明示范小区。将建成为石湾、石龙、石排三镇的新居住核心。（2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能和质量水平，提高小区与住宅的节能、节地、节材效果，使小区和住宅具有较高的科技含量。（3）建筑及环境设计应充分体现对人的关怀，以人为本，符合现代人的心理需求，提供舒适、温馨的公共或交往空间，提高城市居住环境的质量。（4）合理组织绿化、交通体系，完善公建布局和高、小高层住宅分布，使小区具有良好的空间布局形态。（5）吸收广州居住规划的优秀设计方案及新产品和惠州市地方居住规划特点，创造具有石湾特色的满足居住生活需要的优质环境功能小区。2、规划设计项目占地面积124，194平方米，总建筑面积约297，443平方米。充分利用其优越的地理位置，用于建造低密度、大规模的高尚住宅小区。规划布局采用分组团围合、多组团共享的方式，并合理地设置了两个开口，着力营造内部大园林、多细部的环境景观，既保证了良好景观，也保证了有力的通风和朝向。别墅区疏密有致，着力营造极具亲和力的私家院落空间，再结合低层别墅的造型，成了高尚、优雅、独一无二的别墅居住空间，小高层围合成的绿化内园开阔宏大，且与活动场地及首层架空大堂有机贯通，充分利用架空层空间，开成社区景观次线路，将中区景区与次级景观区联系起来。利用架空层之“风道”效应，自然开成一个避开烈日享受清凉的场所，并使室外空间最大限度地用于社区绿化。沿小区用地北侧设置设二层商业裙楼，沿小区用地西侧及西南侧设一层商业裙楼，裙楼上为住宅塔楼，有效地利用了沿街商业价值，创造了优质的商业空间。小区以绿化广场为界，分为东西两部分住宅群体，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。3、道路交通21 （1）本小区北面为湾湖西路，西面为27米的规划路；东面临两小规模工厂、镇干部宿舍，周边有较多农村自建房；南面为34米宽的永康大道。（2）本小区主要出入口位置及有关限制详见规划控制图；（3）本小区道路系统已采取人车分流方式；（4）本小区住宅按实际每户0.8个车位配建停车位；（5）结合用地总平面规划设计，统筹安排绿化式地面停车位。五、项目SWOT分析优势（S）n地形优势项目位于石湾镇政府西侧，南临永康大道，北临湾湖西路，西北远望湖山工业区，东北面紧邻石湾工业区。又与石龙乡比邻。项目地形平整周边生活配套齐备，无不良建筑。n主题概念优势将打造成为石湾镇首席大型人文原生态高尚社区，将打造成为石湾、石龙、石排三镇的居住核心，将是石湾南部及周边区域（石龙、石排、石街、茶山等区域）的后花园，区域房地产市场的新标杆。n周边生态环境景观优势项目周边为规划中的生活片区，与镇中心约200米闹中取静，小区的小高层部分可观江景。城市感强。n景观优势项目北临山景绿化，东临建设中的增城中学运动场，具有明显的景观资源优势。n周边公交系统及配套设施优势项目有多条公交线路经过，并且站点离项目较近。横贯镇区及石龙的1路公交车及其他公交线路距项目约200米左右，出行便捷。教育、医疗、其他生活配套齐备，生活安逸自在。n周边环境周边区域的规划定位清晰，有助于提升本地块的开发潜力。21 劣势（W）n环境劣势项目土地平整，建筑趣味不足。弱化方法：可依据理性随机的原则，运用园林手法、规划手法及建筑手法，使得项目既成为城市的风景线，又是业主可邻里守望、可闲庭信步的美好家园。n开发、销售周期易受市场整体影响本项目是总建筑面积约29.8万平方米的中大型社区，而石湾市场刚开始启动，受未知的后期市场影响大。弱化方法：产品多元化，扩大消费群体，争取快速建成、快速销售，可大大减少开发、销售周期所带来的不确定因素的影响。n人文环境及形象较差地块周边虽有整体规划，但启动有待时间，目前项目周边地区人气较淡薄。弱化方法：可通过项目工地与现场包装，提高项目形象。在项目开发初期，适当建造相应的社区配套，以增加人气及居住氛围。机会（O）n市场石湾镇及石龙镇经济发展迅速，本项目地处商业中心附近，为本房地产项目提供了良好的外部环境；该地区商品房空置面积比上年有所减少，有效供求出现缺口，是发展商入市的好时机；外来需求不断增加，市场需求空间大，易于销售；n规划多项市政利好涌现，本项目均在其影响范围内；n消费者心理21 目前消费者对居住品质的要求不断提高，即享受都市繁华又向往幽静环境、优美环境，本项目都可同时满足；相对来说本项目的客户群得以扩大。n产品形态目前石湾市场上的产品缺乏能够引导市场需求的项目，基本上是对其他城市的成功产品及文化的克隆，这对项目存在一个很大的机会：重新依项目特点定义符合城市气质和居住文化，树立属于石湾人生活方式和人居文化的标准。n目前石湾楼盘质素一般目前石湾尚缺乏品质卓越的中、高档次楼盘，对未来地块的规划大有空间。威胁（T）n竞争对手占有市场先机位于项目附近的丽湾花园、心怡花园比本项目早进入市场，将会分流部分客源。规避策略：开展品牌建设，打造统一品牌形象和服务；扩大品牌知名度；开发出高性价比的适销对路的产品，力争市场的美誉度；另外该项目已进入销售尾期，对本项目的竞争压力已降至最低。n市场板块竞争本项目所处的区域尚有很多未开发的土地，存在未来的竞争对手。规避策略：突出板块间所具有的不同特色，避免正面竞争；遵循“人无我有，人有我优”的原则，吸收竞争对手的优点，规避自己的弱点；n区域规划目标实现需要时间该地块的规划为高尚住宅区域，但各项市政配套的建设程度将会成为项目开发成功的关键问题。规避策略：21 关注城市规划建设的进程，合理调控本项目的销售排期和营销计划，尽可能适时合理利用各个市政规划项目的发展趋势；六、项目规划及定位1、项目的初步规划分析：项目开发定位及市场策略将项目开发成为石湾镇高档标志型楼盘，并依托项目周边优质资源，以差异化、领先性产品赢得市场；项目市场定位项目定位为石湾镇的高档人文大社区，博罗县人居环境最优的花园式居住区；惠州市综合质素最优的文化社区。项目客户定位本项目自身特点具备成为石湾镇标志性房地产项目的竞争基础，同时考虑到本片区当地买家对区域的忠诚度较高，因此本项目拟将目标客户定位在“在石湾周边工作、居住的长期居民和原居民”、“在石湾周边工作的外来白领”和“石湾周边乡镇富裕的居民”这三类人群中。考虑到石湾长期居民和原居民对区域的地域情结较重，本项目将重点关注并在项目开发首期着重关注该类人群。产品类型定位总体：花园式精品社区，营造安静的居住环境，建筑品质感高。本案周边更有绝佳的景观资源，应该塑造石湾镇最优居住精品社区的定位。住宅：以小高层，中高层为主；小高层底部设计情景洋房，转劣势为优势，预计情景洋房将会热销。户型面积建议以100平方米－140平方米大户型为主，这符合石湾客户偏好大面积户型的消费习惯。商业：沿建筑底部设计商业，不再独立设置商业。利用项目的园林设计与项目周边的景观资源呼应，利用安静舒适的环境吸引消费者前来休闲消费。七、项目开发建设及经营的组织与实施计划1、建设方式项目设计单位为广州市山鼎建筑设计咨询21 有限公司，该公司是国家建设部批准的建设工程及相应的工程咨询和装饰设计甲级资质企业，具备有众多的经验丰富的优秀设计技术人员，曾独立完成多个开发项目的设计任务，多个楼盘被广州市城建部门评为明星楼盘。项目施工单位为汕头市澄海区凤翔建筑工程有限公司，该公司是国家建设部批准的二级总承包企业，可承建大型小区和高层建筑。该公司有三十余年的施工管理经验，技术力量雄厚，聚集大批高中级施工管理人才，建筑质量绝大部份达到优良等级，在消费者中树立了良好的声誉，加上其施工速度快，多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间，12层带电梯楼宇只用10个月便能交付业主使用，这为本项目开发建设提供了有力的保证。同时项目还将聘请工程监理，有效控制项目的工期、成本及质量。八、基础数据说明以下单位成本按建筑面积预测１、土地成本为344.16元/平方米；２、前期费用为45.43元/平方米；３、建安成本为1094.17元/平方米；４、公建配套费为110.39元/平方米；５、市政及环境工程费为93.37元/平方米；６、管理费按上述2—5项之和的5%计算；７、不可预见费按上述2—4项之和的5%计算；８、销售费用按销售额的4.2%计算；９、财务费用按实际借款测算；10、营业税金按销售额的9.18%计算；11、所得税按33%计算。九、项目投资估算、资金筹措计划本项目开发建设投资为57,484万元，总成本费用60,205万元,计划采用滚动式开发，计划资金来源于：1、股东投入自有资金21,000万元；2、向银行借款24,00021 万元；3、通过预售筹集建设资金15,205万元。1、成本估算成本估算表序号项目建筑单位成本销售单位成本总成本（万元）1土地成本344.36365.4010,2432前期工程费用45.4348.2113513建筑安装工程1094.171161.01325454市政及环境工程93.3799.0727775公共配套工程110.39117.1332836开发间接费用10.5511.193147不可预见费62.5066.3218598行政管理费用24.6026.107319营销费用139.55148.07415110运营费用7.728.19230　建设投资合计1932.642050.69574842、投资成本、资金筹措计划，判断每年所需的建设投资资金量投资成本、费用估算及资金筹措表项目合计建设经营期2006年2007年2008年2009年2010年资金投入　　　　　土地成本102433000130820003935前期工程费用1351458458435建筑安装工程32545109941267068812000市政及环境工程27773881189900300公共配套工程328343812451000600开发间接费用31470909064不可预见费1859400700459300行政管理费用73125020020081营销费用415113001651800400运营费用23060806030建设投资合计5748430001566620283147603775财务费用27215501300671200总成本费用6020530001621621583154313975　资金筹措自有资金210003000426568006935银行贷款240008000100006000预售资金152053951478324963975资金筹措合计602053000162162158315431397521 3、项目资金成本及借款还本付息估算借款还本付息表单位：万元序号项目合计2006年2007年2008年2009年2010年1年初借款余额800014000110002本年借款2400080001000060003本年应付利息272130010538105584筹资费用5本年还本金额2400040009000110006年末借款余额8000140001100007偿还借款本息的资金来源267213005053981011558　投资回收267213005053981011558十、项目销售收入及利润的估算1、收入预测收入预测表单位：万元年份出售比例类型单价（元/㎡）2006年2007年2008年2009年2007年10%住宅35008641.30%商铺70000%车位85000/个2008年30%住宅350025923.910%商铺7000941.60%车位85000/个2009年30%住宅350025923.920%商铺70001883.220%车位85000/个6002010年30%住宅25923.970%商铺6591.280%车位2400小计100%住宅864138641.325923.925923.925923.9100%商铺9416941.61883.26591.2100%车位30006002400合计　　988298641.326865.528407.134915.12、根据销售收入及成本费用的估算值，测算营业利润营业利润测算表21 万元项目合计2006年2007年2008年2009年2010年销售收入988298641.326865.528407.134915.1总成本费用6020530001621621583154313975销售税金及附加9076793.272466.252607.783208.7利润总额29548-3000-8367.972816.2510368.3227731.4所得税9750.84599.489151.36税后利润19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04十一、项目经济效益分析1、编制现金流量表，分析计算部分财务指标现金流量表（全部投资）单位：万元项目合计2006年2007年2008年2009年2010年现金流入销售收入988298641.326865.528407.134915.1现金流入合计988298641.326865.528407.134915.1现金流出建设投资6020530001621621583154313975销售税金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得税9750.84599.489151.36现金流出合计79031.84300017009.2724049.2518638.2616335.06净现金流量19797.16-3000-8367.972816.259768.8418580.04累计净现金流量19797.16-3000-11367.97-8551.721217.1219797.16基准收益率10%10.90910.82640.75130.6209净现值10595.71-3000-7607.322327.357339.3311536.35累计净现值10595.71-3000-10607.32-8279.97-940.6410595.71现金流量表（自有资金）单位：万元项目合计2006年2007年2008年2009年2010年现金流入销售收入988298641.326865.528407.134915.1现金流入合计988298641.326865.528407.134915.1现金流出自有资金210003000426568006935预售收入再投入15205395147832496397521 销售税金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得税9750.84599.489151.36贷款偿还267213005053981011558现金流出合计81752.8430009309.2719102.2522448.2627893.06净现金流量17076.16-3000-667.977763.255958.847022.04累计净现金流量17076.16-3000-3667.974095.2810054.1217076.16基准收益率10%10.90910.82640.75130.6209净现值11645.16-3000-607.256415.554476.884359.98累计净现值-3000-3607.252808.307285.1811645.162、指标计算：（1）全部投资动态：静态：内部收益率：13.98%全部投资利润率：15.5%投资回收期：1.89年投资回收期：1.6年财务净现值：10,857.49万元（2）自有资金动态：静态内部收益率：20.07%全部投资利润率：24.34%投资回收期：1.6年投资回收期：1.49年财务净现值：11643.52万元3、资金来源与运用表资金来源与运用表单位：万元项目合计2006年2007年2008年2009年2010年资金来源销售收入988298641.326865.528407.134915.1自有资金210003000426568006935贷款（含利息）240008000100006000资金来源小计143829300020906.343665.541342.134915.1资金运用建设投资6020530001621621583154313975财务费用27215501300671200销售税金及附加9076793.272466.252607.783208.7所得税9750.84599.489151.36偿还贷款本金240004000900011000资金运用小计105752.84300017559.2729349.2528309.2627535.06盈余资金38076.1603347.0314316.2513032.847380.0421 累计盈余资金38076.1603347.0317663.2830696.1238076.16十二、项目评估结果本项目各项经济指标如下：本项目开发成本费用总计为60,205万元，总销售收入98,829万元，税前利润29,548万元，税后利润19,797.16万元，净利润率%，动态投资回收期年，内部收益率%，净现值为11,645.16万元，现金净流量为17,076.16万元。以上指标显示，本项目动态回收期较短，项目现金净流量较大，产品市场定价合理，项目内部收益率大于行业基准收益率，远远高于银行利率，财务盈利能力较强，加之本项目投资开发商有较强的房地产开发能力和良好的信誉，具有较好的经济效益和社会效益，所以本项目是可行的。21'