欧雅生活广场项目可行性研究报告 51页

'欧雅生活广场可行性研究报告欧雅生活广场项目一、项目概况1.1项目简介1.1.1项目名称：欧雅生活广场项目1.1.2项目承办单位：1.1.3项目定位：高品位、多功能、优服务，高效、舒适为一体的家居卫浴生活博览中心。1.1.4项目规划选址原则：1）符合地区土地利用规划和城市总体规划及上层次规划；2）周边的城市公共服务（市政）设施能够提供足够的消费条件和配套支撑；3)有便利的市场以满足居民消费、出行的需要；4）在城市空间上能够进一步提升周边的整体环境。1.1.5项目选址：根据台州市和路桥区的城市总体规划和土地利用规划、台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划，欧雅生活广场项目位于北环线与银安街西南角地块，东至银安街(规划宽度26m)，南至纬三路(规划宽度18m)，西至规划道路(规划宽度18m)，北至北环线(规划宽度50m)(详见附图1）。有关规划用地批复见台规条（2010）40004号文件，项目规划总用地108.414亩（72,276㎡），其中商铺、市场区规划用地78.414亩（52,276㎡）。1.1.6项目主要技术经济指标项目规划总面积78.414亩（52,276㎡）规划建设用地面积66.3285亩（44,219㎡）市政带征绿化用地面积4.3725亩（2,915㎡）市政带征道路用地面积7.713亩（5,142㎡）建筑占地面积26,590㎡道路面积（其中代征道路面积5,142㎡）16,231㎡绿地面积9,455㎡51 欧雅生活广场可行性研究报告建筑密度60%容积率1.99绿地率21.38%总建筑面积106,627㎡(含地下室建筑面积18,763㎡)，其中欧雅生活广场市场用房88,176㎡(含地下室建筑面积18,763㎡)，商铺18,451㎡。设置机动车停车泊位626个，其中地面临时停车位220个，地下停车位406个（其中市场地下停车位406个）。1.1.7项目建设总投资：25,628万元，其中固定资产（不包括土地使用权）投资22,881.94万元。1.1.8项目建设期24个月1.1.9项目承办单位概况：台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司台州市路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司成立于2011年1月13日，由台州市路桥新时代投资有限公司和台州市路桥博众置业有限公司共同投资组建。公司实行董事会领导下的总经理负责制，张正茂任总经理，机构分设办公室、财务部、工程部、销售部等部门，公司注册资本10,000万元，法定代表人林华友，企业法人营业执照上登记的公司经营范围为市场开发、物业管理、实业投资、房地产开发经营。公司于2011年2月申报并办理房地产开发资质，目前公司运转正常。1.2项目编制依据1）《中华人民共和国城乡规划法》；2）《城市规划编制办法》及实施细则；3）《台州市路桥区分区规划(2004-2020)》；4）《台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划》；5）《台州市路桥区产业布局研究》；6）《台州城市商贸设施与业态发展规划》（2011-2020年）；7）《台州市住房建设规划（2008—2012）》；8）《城市居住规划设计规范》(GB50180-93)；9）台州市建设规划局《关于国有土地出让地块北环线与银安街西南角地块建设项目规划条件的通知》（台规条[2010]40004号）；51 欧雅生活广场可行性研究报告10）国家、省市有关城市规划技术标准、技术规范。1.3项目研究范围（1）进行市场调查分析和市场预测，确定欧雅生活广场的建设规模。（2）市场工程系统消耗量及供应方式的确定。（3）消防设施、劳动安全等方案的确定。（4）进行投资估算和财务评价。1.4研究结论1.4.1本项目属商业项目。1.4.2根据台州市和路桥区的城市总体规划和土地利用规划、台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划等有关规定，本项目符合国家的产业政策。1.4.3通过财务评价，本项目有良好的经济效益。1.4.4从技术、经济、社会、环境、财务评价等各方面分析，认为本项目是可行的。主要财务指标如下：项目建设背景和必要性2.1路桥专业市场发展状况及政府政策支持力度2.2项目建设背景路桥家居卫浴交易市场如台州市家俬城、路桥建筑装饰城因起步较早，基础设施布局及功能已开始受到当初传统市场建设思路的严重制约，相对于市场发展趋势，空间利用已经极不合理，急需重新进行整体规划。   1、与国内同类市场相比，商品品种、档次、经营水平已经落后，辐射能力逐渐下降，没有品牌经营效应；　　2、服务功能滞后，周边的物流配送、仓储、餐饮等配套服务设施是自发形成的，经营粗放，经营秩序急需整顿。　　上述这些问题是目前家居51 欧雅生活广场可行性研究报告城、陶瓷城发展的主要制约因素，不可能通过局部的、修复式的改进彻底解决，而必须从根本上进行整合、规范、提升，并调整建材行业市场布局，集中产业资源，形成规模优势，在较高的产业平台上发挥市场的产业牵动作用，进一步促进区域内第三产业升级发展，服务于第二产业和台州范围城乡消费者。因此，应当重新进行整体规划，通过分期建设，改善设施环境，引进新的经营品类，调整经营业态、优化经营结构、提升品牌效应，以期确立路桥乃至台州综合实力较强的以家居卫浴产品为主导的建材专业性市场地位。　　商品流通业态变革加剧，新的商品流通业态侵润取代旧的商品流通业态速度加快，传统概念下的批发零售市场都在发生嬗变，业态提升迫切。.　　随着台州振兴和建设小康社会的进程加快，台州市区的建设规模迅速扩大，居民生活水平不断提高，对于家居、陶瓷及装饰产品的需求也迅速增长，专家预测，2011年路桥住房有效需求仍将保持旺盛势头。周边地区的城市化进程加快，房地产需求的增长也会加快。按房地产投资带动相关行业1:1.9、销售带动相关行业1:1.3或1.4的通常系数计算,房地产业对路桥建材、装修、家居、家电等诸多行业产生拉动效应约为15亿元。　　这样的大环境，为路桥建设现代化的家具卫浴生活广场创造了机遇，也提出了更高的标准。2.2.1台州的社会经济环境台州是中国当前两大经济模式之一的“温台模式”的创始者。其中，台州民营经济的比重占了台州经济总量的97%以上，高于同省的宁波７０％，绍兴９６％的比重水平。高程度的私有化也促使台州拥有了雄厚的民间资本和发达的金融放贷业。据十年前有关部门统计，仅路桥小小一个区的私人企业，总资产上亿元的有18家，上千万的有2,800多家，至于那一些500万元以上的企业，更是多如牛毛。台州虽然是个新兴的城市，名气不大，但起点高，发展迅猛。近年经济增速名列浙江省首位，成为继杭州、宁波、温州后的浙江又一大城市，2010年人均可支配收入排名列长三角地区前列。台州又是一个新兴港口城市，1989年5月8日，国务院、中央军委批准海门港对外轮开放。海门港区岸线顺直，港域开阔，南北两岸规划岸线长4,500米，航道实用水深乘潮7米，可通航5,000吨船舶和浅吃水万吨轮，现有码头81座，泊位102个，泊位总长5,595米，其中万吨级泊位1个，1,000－5,000吨级泊位26个，公用码头6座。经国家经贸委批准，国家级医化基地已落户海门港区。该港区规划以承担台州主城区的生活、生产物资中小船运输为主，并发展旅游客运、城市观光、发展临港加工业和物流，为市区经济发展服务的综合性港区。51 欧雅生活广场可行性研究报告近年来，随着城市化的推进和经济的发展及农业产业结构的调整，人口的集聚进一步加强，流动人口进一步增加，对交通的需求进一步提高。台州市委、市政府高度重视公共交通的建设。去年，台州市政府专门出台了加快推进现代服务业发展的扶持政策，决定在全市实施“7+5”战略，在“7+5”战略中把加快现代物流园区建设排在首位。台州近年交通条件大为改善，特别是甬台温铁路建设完工，2009年10月已投入运行，给台州经济带来了新的发展机遇，这对我市加快物流园区建设提供了条件，同时需求尤其迫切。2.2.2路桥区的社会经济环境路桥区是台州市南部主城区，104国道经过城区，北临海门港区仅10多公里，西靠甬台温高速公路，建设中的甬台温铁路台州货运站在其辖区内，交通便捷，地理条件优越。是浙东南沿海地区商贸中心和台州市商贸中心功能区，台州市及周边地区日用消费品市场集散中心，各类市场齐全，共有各类专业市场75个，其中年成交额上亿元的市场有13个，中国日用商品城是全国第三大专业市场，再如，路桥建筑装饰城、台州市家俬城、方林汽车城、路桥五金城、石曲变速箱市场、峰江有色金属市场等等，这些市场声名远播，在全国也有一定的名气，全区各类市场商品成交额达200多亿元。尤其是铁路货运站的建设，将使台州与全国铁路网相连接，为路桥现代物流业的发展提供良好契机。欧雅生活广场选址在路桥建筑装饰城附近，符合台州市城市总体规划和路桥分区规划；建设区域内的地质、水文条件良好、地理位置优越，海、公、铁、空的衔接方便，建设条件比较成熟。为此，加快家居卫浴生活广场建设势在必行，也具备了现实条件。2.3项目建设的必要性2.3.1必要性近年来，台州市市场业日益繁荣，集聚效应明显，各类市场的专业化程度不断增强，市场空间类型逐步由沿街铺面模式过渡为室内大厅式为主、室外步行街为辅模式。为解决路桥中心城区环境、交通等问题，将城区市场外迁并更新为更现代化的大厅式模式，是城市发展的必然。此前，政府编制的《路桥商贸业布局研究》和分区规划对此态势已作定论，并提前谋划了新的市场商贸业用地，本项目基地作为新一代的家居卫浴生活广场即为其中的重要组成部分。51 欧雅生活广场可行性研究报告本项目的建设可为台州市提供大型、现代家居卫浴产品展销平台，促进路桥中心城区同类型旧市场的外迁和更新换代，因此显得尤为必要。2.3.2建设可行性（1）良好的市政配套条件及优越的地理位置欧雅生活广场项目位于北环线与银安街西南角地块，东至银安街(规划宽度26m)，南至纬三路(规划宽度18m)，西至规划道路(规划宽度18m)，北至北环线(规划宽度50m)，为台州市的中心腹地，该区块目前交通发达，市政配套设施完善。甬台温火车站建设在附近区块，客运南站的迁建有利于客流、货流的中转。（2）符合城市总体规划和布局。（3）可通过自筹资金等形式取得建设所需的大部份资金，建设资金的来源有较可靠的保证。（4）项目建设规模与市场需求适应，与路桥区的经济发展状况相适应。综上所述，本项目的建设是非常重要和必要的。三、项目市场分析和定位3.1中国家居市场现状分析　　51 欧雅生活广场可行性研究报告2010年我国家居行业逐渐走出金融危机的影响，生产销售及出口均呈快速增长态势。统计数据显示，2010年全国家具工业总产值达9000亿，比2009年增长了20%左右。目前，家具制造业已经成为国民经济中继食品、服装、家电后的几大产业之一。作为世界第一的家具出口大国，2010年我国家具产值不仅保持增长，外销出口额也居世界第一，家具出口达337亿美元，占世界家具总产值的25%，出口增长比率更是达到前所未有的30%水平。进入十二五规划期间，由于人民币升值、国内市场通货膨胀、加上受上游房地产调控政策影响，预计国内家具生产增速和出口增长预期，将分别调整为15%和12%左右。　　2011年中国家居产业还面临劳动力紧张、原材料涨价、能源和物流运费的调整、市场竞争白热化等多种困难，家具企业必须加快调整产业结构，促进产业的升级，不少外销型家具企业开始转向内销寻求突破口。　　据中国家具协会统计，我国家具内销金额已连续多年保持15%以上的增长，年销量突破4000亿元。其中2010年就有超过30%的民用家具商由只做外销转为内外销并举，并借助各种渠道打开国内市场。大批出口转内销的“海归派”家具战队，也纷纷借助国内展会在国内市场崭露头角。在去年9月的东莞国际名家具展上，一些设计领先、质量优秀外销企业不在少数。众多之前偏重于外销的家具企业，意识到单打独斗难以在市场立足，2010年下半年之后通过结盟在全国多处城市建立家具馆，并将触角伸向了二三级市场。在二三线市场，川派家居是当之无愧的领先者，从起步伊始就将产品定位在中低端，走“农村包围城市”的道路。　　　家居行业目前正处于由制造型向创造型转型的关键时期。企业只有通过加大对原创设计的投入和开发，才能不断增强品牌在市场上的竞争能力，这也是未来家具企业发展的主要方向。家居行业要想优化升级，还需要提高市场营销能力，通过品牌化运行、设计和服务等非物质手段，优化行业的资源配置，增加品牌附加值。3.1.1家居市场现状1、家居消费需求总量大随着我国居民生活水平的提高,人们对住宅的消费观念发生了根本性的变化。城镇居民的居住环境正在逐步改善,住房装修,购置新家具已成为一种时尚。据2010年调查数据显示,中国城乡家庭有1.2亿户,每年约有5%的家庭需要装修并购置家具,每户如果花费2万元,就是1200亿元。此外我国每年约有2000万人进入结婚年龄,这些新建家庭几乎都要装修和购置新家具,再加上商业、旅游业等各类公共设施更新装修和家具更新的周期越来越短,将使中国家居市场需求量每年超过1200亿元。2、家居销售呈现明显区域特征目前,我国家具销售呈现六大区域销售市场:一是以上海为中心的华东销售市场；二是以广州和深圳为中心的华南销售市场；三是以武汉和郑州为中心的中原销售市场；四是以沈阳、哈尔滨为中心的东北销售市场；五是以北京为中心的华北销售市场；六是以成都、西安为中心的西部销售市场。3、国内家居市场国际化,市场竞争激烈51 欧雅生活广场可行性研究报告自我国加入WTO以后,由于中国家居市场巨大的潜力,吸引了大量的海外家具厂商到国内投资办厂。如香港几乎所有的家具厂都转移到了广东、福建等地；台湾在大陆投资的企业也已经超过400家；新加坡在江苏昆山投资近1亿美元兴建家具工业园。同时,以意大利、德国、法国、西班牙、美国为代表的欧美家具大国在继续扩大对中国出口的同时,也积极在华寻求合作伙伴,以推进本地化生产。目前三资企业生产的家具的销售额在国产家具中约占三成,尤其在中、高档家居市场中占有较为明显的优势地位。市场上的知名品牌,如上海的“美时”,“震旦”,北京的“天坛”,齐齐哈尔的“华鹤”,大连的“华丰”,广东的“联邦家私”等均为三资企业所有，使得国内家居市场呈现国际化的趋势,竞争曰趋激烈。4、家具企业竞争力普遍较低企业竞争力是指在竞争的环境下,在有效利用甚至创造企业资源的基础上,企业在产品设计、生产、销售等经营活动领域和产品价格、质量、服务等方面,比竞争对手更好,更快地满足消费者需求,为企业带来更多收益,进而促使企业持续发展的能力。一般而言,企业竞争力具体体现在规模竞争力、市场开拓竞争力、管理竞争力、创新竞争力及政策环境竞争力等五个方面。据研究,我国家具企业仍是以年产值几百万元的中小企业为主,他们在市场开拓竞争力、管理竞争力、创新竞争力及政策环境竞争力等方面均普遍低下。3.1.2家居营销存在的问题1、营销观念落后营销观念是企业从事市场营销活动的指导思想。传统的营销观念包括生产观念、产品观念、推销观念,现代营销观念包括市场营销观念、社会市场营销观念。从生产观念,产品观念,推销观念,再到市场营销观念,社会市场营销观念,战略营销观念,这是一系列逐渐走向先进的营销观念。我国家具企业的营观念比较落后,大多数还处在推销观念阶段,即以家具生产和推销为中心,注重的是产品和利润,不注重消费者的利益和社会利益,也不注重引导顾客的需求。2、产品缺乏创新企业不断开发新产品来满足消费者的需求,这是企业生存的法宝。我国家具企业产品创新不足,企业产品单一,各家具企业产品品种款式雷同严重,而且每年开发新款很少，这导致企业在营销过程中遇到很大的困难,如经销商不满意,代理商总在寻找更好的厂家或产品替代现在的代理品牌,顾客也常抱怨很难买到自己称心如意的家居。3、营销渠道管理不善51 欧雅生活广场可行性研究报告现有的家具企业大多采用经销场所的自然销售,营销渠道主要有以下两种:一种是利用加盟商或代理商的卖场或家具城销售产品,这是现阶段较为流行的方式；第二种方式是直营,即设立分公司,在区域家具大卖场自租场地销售。无论是采用特许加盟,代理商,还是直营的形式,国内家具企业营销网络都比较单薄,在品牌覆盖面,营销网点数量上都与国外有较大差距。此外,由于渠道管理不善,使得经销商“见风使舵”,见利就走,控制不住产品的客户资源,谁的东西好卖就卖谁的,非常不稳定,而自销要处理市场中的各种“疑难杂症”,费用较高,一旦企业规模扩大,销售管理就要占去厂家过多的精力和资金。4、不重视品牌营销品牌可用来识别一个卖者或者集团的产品,以便于同竞争者的产品相区别。国内大部分品牌的家具在品牌建设和营销上还很幼稚,与国外知名品牌相比有很大的缺陷,在国内形不成规模市场。这一方面是由于现有的家具卖场大多由经销商管理负责,缺少厂家的支持,所以他们不太注重卖场中企业文化和品牌文化的表现,或装饰风格与经营品牌的不同,从而造成消费者对企业品牌认识模糊更有甚者产生错觉；另一方面,主要是由于大多家具企业终端宣传力度不够,尤其是在消费者心中建立企业形象和最新信息上,没有完善的产品说明书介绍,宣传产品的有关保养和使用等材料,使消费者不能全面的了解产品品牌及企业文化。3.1.3家居营销策略探讨1、树立现代营销观念落后的营销观念使家具企业倾力于促销和推销,引起消费者的反感与不信任。家具企业要树立现代营销观念,就是要树立以消费者的需求作为营销活动的中心,采用适当的产品,定价,分销和促销等营销策略,最后通过顾客满意而实现盈利。社会营销观念还强调企业利润与消费者需要,社会利益三者之间的统一。随着生活水平的提高,中国的消费者会越来越成熟和理性,个性消费曰益明显,消费的主动性,选择性曰渐增强,消费者会最终成为家居市场的“主人”。在这样的条件下,只有想“上帝”之所想的企业才不被市场淘汰。可以预见,谁的产品能够满足消费者多元化,多层次的现实需求和潜在需求,谁就能获得消费者手中的那张宝贵的“选票”。2、实施产品创新策略家具是一种蕴藏文化内涵的产品,它实际上表现了一个时代,一个民族的消费水准和生活习俗,它的演变实际上表现了社会、文化及人的心理和行为的认知。中国的家居产业要在竞争曰趋激烈的国际化的国内市场中取得竞争优势,必须在产品创新方面取得突破,要从所谓“新潮家居”的围城中走出来,从产品单一中走出来,从模仿中走出来,要在借鉴和吸收国外家居设计理念和风格的同时,融入中华民族的文化内涵,从简单模仿走向自主创新,建立起中国的现代家居风格。51 欧雅生活广场可行性研究报告3、加强家居品牌的宣传推广家具企业实施品牌营销策略就是要让消费者认识自己的企业文化,清楚本企业产品与竞争者产品的不同之处,优势所在。树立品牌当然离不开宣传推广,增加有效的广告投入,提高产品的知名度,拉动销售也是家具企业建立品牌的有效途径。耀帮家具聘请濮存听为产品形象代表,皇朝家私聘请关之琳为产品形象代表等等,企业都是实行的名人效应策略,其目的就是要让广大的客户在社会知名人士簇拥的家居品牌下,对产品产生强烈的认同感和荣耀感,那种“好酒不怕巷子深”的营销观念已过时了,好产品也离不开宣传。4、与中间商建立良好的合作关系当前我国家具企业主要还是利用加盟商或代理商的卖场或家居城销售产品,这一做法其实就是利用中间商进行销售。优点是在市场空白点较多的情况下,可以利用企业的产品优势,品牌优势快速开拓市场；缺点是厂家对经销商的控制力较差,相应的支持也较少,管理较为粗放。同时,商家容易“见风使舵”、“见利忘义”,造成忠诚度不高。所以,家具企业加强与加盟商或代理商的合作很重要。为建立与加盟商或代理商良好的合作关系,家具企业首先需要选择好诚实守信的加盟商或代理商进行合作,宁缺勿滥；其次给予他们必要的激励措施,如提高中间商的可得利润,举办中间商销售比赛,给予广告与费用支持等；最后要对中间商进行业绩评估,以对现有渠道成员进行调整。5、实施绿色营销策略传统的家居产品强调的是产品的功能、质量,而绿色产品强调的是适应环境要求和影响人体健康的安全哇的要求。传统产品设计的目标是以人为中心的价值取向,而绿色产品设计的目标则是以环境为中心,强调用生态文化观去解决产品设计、制作、使用和使用后处置中的功能与环境问题,设计出对人类友善和对环境友好的产品。对人类友善表现为生态、心理和社会方面,它应有利于人的身心健康,有利于改善人际关系,有利于改善社会关系。对环境友好主要表现为绿色材料的选用,生产过程中“三废”的严格控制、能源的最低消耗、产品的无害性以及废弃物的回收和利用的可行性等。6、重视顾客服务营销51 欧雅生活广场可行性研究报告服务是顾客购买产品实体时所附带得到的各种利益的总和。顾客服务营销的核心理念是顾客满意和顾客忠诚,就是要通过取得顾客的满意和忠诚来促进相互有利的交换,最终实现营销绩效的改进和企业的长期成长。对于家居来说,产品的功能、质量容易模仿,但服务是难以模仿的,现代家具企业的竞争更主要的是体现在服务的竞争。所以,现代家具企业应该重视顾客服务营销、服务的内容,包括产品咨询、送货上门、产品免费安装、保养知识、终身维护等等。总之要提供比竞争者更多更好的优质服务。3.1.4家居行业市场潜力   10年来，中国家居行业经历了第一个高速发展期，以量的扩张为主，初步建立起了门类齐全、与国际接轨的完整的工业体系，产品能满足人民生活需要和国际市场的需要。在未来5到10年，在国际家居产业转移的大背景下，中国家居行业将迎来第二个高速发展期。这个时期主要不是在量的扩张，而是在质的提高。    进入21世纪后，中国政府就已经提出加快城市化和小城镇化建设步伐，全面繁荣农村经济，加快城镇化进程，以便进一步拉动消费市场，扩大消费领域。政府的这一举措，必将进一步促进中国的住宅建设，因而会使与住宅相关的行业得到发展。国务院根据社会需求和发展的需要，提出了住宅产业化，这一举措将带动与住宅配套几万种产品的标准化、系列化和产业化。由于住宅产业化的发展，住宅作为一种商品进入市场，为各类家居和配套产品提供了发展空间。中国家居行业蕴藏着巨大的市场潜力。3.2中国卫浴行业发展趋势及市场现状分析中国卫浴行业经历了20年左右的发展。目前，中国已经成为全球最大的卫浴产品生产与销售国，卫浴洁具产量占世界总量的30%卫浴配件产量约占世界总量的35%，出口到欧洲、美国、日本、韩国、中东等地的产品每年的增长率为50%，中国卫浴行业竞争主要表现为国内品牌和外资品牌的市场争夺，国内卫浴品牌尽管数量众多，但在国内卫浴市场上还没有一家企业能占据10%市场份额，高端卫浴市场几乎被外资品牌垄断。   3.2.2中国卫浴行业发展趋势基于对卫浴行业多年的专注和积累，慧聪邓白氏研究对中国卫浴行业的发展趋势归纳如下：   （1）品牌化运作是必经之路   品牌化的力量通过进口品牌的分析可以充分体现。TOTO和科勒，进入国内市场不过十五六年的时间，早已经成为中国卫浴行业的领导品牌，美标和乐家同样如此。国内品牌要想像国内家电业一样，占据主导乃至霸主地位，品牌力是关键，品牌化运作是必经之路。国内目前最具代表性的箭牌、法恩莎等品牌已经迈上了品牌化运作之路，市场影响力和销售量快速提升，效果显著。   （2）品牌整合加剧51 欧雅生活广场可行性研究报告随着原材料的涨价、金融危机等市场动荡的影响，卫浴行业开始风波不时：美标两度易主，最终被伊奈纳入囊中；鹰牌卫浴、吉事多卫浴相继被乐家收归旗下；科勒先后收购珠海佳德厨卫、中山加枫卫浴；重庆轻纺集团全资收购四维卫浴；以及福建路达与和成，中宇与高仪相继达成战略合作等等。无论是何种形式的联合，最终的目的都是为了开拓中国市场，而强者与强者之间的联合似乎成为越来越普遍的一种现象和趋势。   （3）新型高档产品与附加值受青睐目前消费者消费能力逐渐提高，对产品档次的要求也随之提高。同时根据国际卫浴市场准入规范要求，卫浴产品出口必需达到ISO90000国际质量体系认证。另外还要有国际采标认证、输美认证等多项为各国认可的产品标志与标准。生产厂家必需不时提升卫浴产品的技术含量，继续提高出产品的档次与附加值，如加强引入新型卫浴产品生产的新技术，如纳米抗菌陶瓷技术、绿色制品生产技术等，不时开发出新一代的新型高档产品，以满足国内外市场的需求，有利于将产品打入国际高端市场。这一发展趋势或许将坚持相当一段时间。   3.2.3中国卫浴行业市场现状许多国内卫浴品牌的性能和质量达到甚至超越了国外品牌，中国目前已成为全球最大的卫浴产品消费市场。然而TOTO美标、科勒等国外卫浴品牌利用强大的资金实力和较高的品牌知名度，几乎垄断了中国高端卫浴市场。与此同时，目前很多卫浴企业的战略重心都在向二、三线乡村转移，国外品牌也是如此，并且高端品牌在二三线乡村有明显的品牌优势。凭借着完善的产销网络支持，TOTO目前全线产品已基本实现中国外乡生产。TOTO市场占有率逐年攀升，其2009年销售增长率激进估计在8%以上，而作为其主导产品的座便器，已占其总销售额的40%以上，2010年，TOTO除了加大产品、技术力度之外，也更注重品牌文化的提升，以及提高在终端的影响力。科勒也开始深入到国内二、三线乡村以争夺当前和未来的国内市场，作为国际高端品牌，目前科勒在中国市场已有近600家常规展厅和21家旗舰展厅，继去年科勒旗舰店纷纷落户全国很多地区后，今年再布局西南、西北等地区。中国的二、三级甚至四级乡村已经成为众多企业关注的焦点，家电、汽车下乡目前已经成为一种大的趋势。而卫浴市场的发展是很重要的，市场的开拓也是必定的，为推动结构调整和产业升级，引导消费扩大内需，卫浴下乡已成为一种新时尚。51 欧雅生活广场可行性研究报告中国整体卫浴的拥有率仅为7%左右，而在国外中等发达国家，卫浴占据市场份额高达40%另外，中国人口最多的二三级乡村这个市场占有率则更低。可见，中国二三级城市的卫浴市场仍然存在巨大潜能。   卫浴产品呈现多样化的发展趋势，已经远远突破过去的激进观念。作为现代化生活的标志性用品，目前卫浴产品的概念进入人们生活的方方面面，即不只具有卫生与清洁功能，还应包括保健功能、欣赏功能以及娱乐功能。使用功能方面，仅卫生洁具产品的冲洗方式就出现了旋冲式、静音式、斜冲式、直落式、虹吸式、喷射式等。近年来，卫浴洁具还推出了附加有悠闲式浴缸、柜盆、蒸汽房等功能的一系列配套产品。因此，未来卫浴市场将会呈现出品种多样化的发展趋势是显而易见的   价格的不时透明化，以及卫浴上央视等大众化宣传的推进，卫浴促销信息频频呈现在消费者视线中，使得信息更加的对称，消费者消费行为变得越来越谨慎、越来越理性，特别是经历金融风暴的洗礼，卫浴产品消费由“感性消费”转变为“理性消费”成为目前市场最显著特征。2010年卫浴产品设计风格更加注重简约与实用，提高产品的性价比成为众多企业产品开发的动身点，业内也提出为消费者提供从“物有所值”物超所值”高性价比卫浴产品。卫浴市场存在巨大潜力有待挖掘，但是卫浴行业仍然有许多问题是需要去思考的。 随着国内品牌卫浴产品质量的不时提升以及消费者理性消费的回归，如何进行品牌影响力的深入以及消费者对产品价格的接受水平等，都将是国内外高端卫浴企业所需要思考的问题。卫浴产品属于耐用消费品，所以在大众的消费中占比很小，而随着消费者品牌意识日益加强，知名品牌往往具有较强的竞争优势，其他品牌则面临着难以“说服客户”问题，特别是工程客户，那么如何转变操作模式和销售观念，从单纯的做产品转变为经营品牌，则是需要卫浴企业及经销商去共同寻求的。由于二、三级乡村市场较为分散，各地生活文化差异大，生活习惯及自然环境迥然不同，因此对于家庭装修要求差异甚大，卫浴企业进入二三线城市，则需要面对如何建立相应的物流解决方案、如何搭建销售网络、设计哪些适应市场的产品等一系列问题。3.32010年浙江卫浴行业产地分布概况　　中国卫浴行业产地分布，首推浙江、福建、广东三个地区。经过数十年的经营，闽、浙、粤三地的厨卫行业发展已日趋成熟，并成为中国卫浴行业的主要产地。51 欧雅生活广场可行性研究报告　当前浙江卫浴行业已经形成了杭州休闲卫浴基地、嘉兴平湖卫浴基地、温州水暖器材生产基地、台州水暖卫浴基地、宁波水暖器材和卫浴配件生产基地、绍兴、金华、舟山、湖州一带产业基地六个具有特色的经济发展板块。其中：　　台州水暖卫浴基地　　主要集中：椒江、路桥、黄岩、玉环为主　　产业结构：主要以生产水龙头、软管、阀门、铜件、浴室柜、淋浴房、下水器为主。近年来，水暖卫浴产业在玉环、路桥等地迅速发展，产值达240多亿元，占全部工业产值的16.5%，目前世界水暖阀门泵类行业的制台基地正在向台州转移，其中玉环最具集中，玉环是全国最大的中低压铜制阀门生产和出口基地，玉环成为继意大利、台湾之后世界三大阀门基地之一。3.4产品目标市场分析本项目的产品目标市场，即为以本项目为核心，同本项目直接覆盖的市场，包括本项目直接零售市场和分销商销售市场。　　零售业态的服务对象集中在城区和近郊区，批发业态则集中服务于工程建设项目和覆盖、辐射区域内的二级、三级市场，特别是台州周边城市和县镇。3.5影响家居、卫浴产品价格因素　　作为现代化生活的标志性用品的家居、卫浴产品，它已经进入人们生活的方方面面。在消费市场上，您可以看到在家居、卫浴产品的概念上，消费者已经远远突破过去的传统观念。对于其功能，消费者不仅要求具有其实用与经济、卫生与清洁功能，还要求集保健功能、欣赏功能、科技、以及娱乐功能于一体。从消费者的消费趋势来看，在未来的市场上，家居、卫浴行业将呈现出品种多样化的发展趋势是不言而喻的。调查发现，设计风格从单纯的使用价值逐渐简洁大方，愈发注重使用性和审美性的结合，从重外观到重功能卖点，从多功能到实用型，但市场上的家居、卫浴价格却是相差悬殊的，实用与经济产品并存却不是件容易的事。其实价格差异主要存在以下几方面因素：　　1、材质　　家居51 欧雅生活广场可行性研究报告、陶瓷产品的质量和成本是决定价格的主要原因，以抽水马桶为例，产品的质量可从内在质量和外在质量两方面看。内在质量主要指陶瓷配方是否合理、烧制的工艺是否精良及成品的吸水率高低等问题；外在质量是用眼睛能看见的，比如外观造型设计、产品的使用性能、表面光洁度等。一个品质优的陶瓷抽水马桶既要有好的“芯”还要有好的外观。精良工艺才能烧制出吸水率低的陶瓷产品，外观滋润，抗冻性好，表面光洁，易冲洗；用心设计的外观给人带来美感；良好的使用性能使马桶既节水又冲洗得干净。　　2、功能技术含量　　一件好的家居或洁具产品，必须能够具备比较完整的各项功能，能够满足现代化生活方式，以及更高层次的需求。首先，在更加舒适上下功夫，比如具备科技、舒适、便捷、娱乐等功能，让人倍感现代生活的科技关怀，会唱歌的马桶自行翻盖降落，座圈恒温加热、反复温水冲洗、烘干、除臭、消毒、夜视灯光、音乐、液晶温度显示等功能选择。其次，外形设计符合人们日常的生活习惯和人体工程学，绿色环保、节水、4.5升水马桶、超低铅的节水龙头……具备这些环保、绿色、低污染的功能，获得中国环境标志认证。　　3、外观设计　　从单纯的使用价值逐渐简洁大方，设计风格更能符合现代人的审美观念，多种风格的家居、卫浴产品更能体现当代人的生活情趣，使家居、卫浴也个性化。　　　　4、品牌效应知名品牌的产品因其知名度和信誉度高，使消费者所购产品有保障。商家为维持品牌的知名度而付出的宣传费用、广告费用肯定也要加到产品的价格中。加之国外名牌的进口产品含关税，也是价格高涨的原因，因此，品牌的效应也是很大的。3.6项目市场定位突出家居、卫浴市场的专业特色，将是本项目市场存在的根本。因此，建议在家居、卫浴专业方向做深做透，研究家居、卫浴产业链，同时提升流通业态，将传统市场和现代物流、超市、连锁模式嫁接经营。除旗舰店、精品市场外，应当包括全部工业、民用家居卫浴制品，并深入到售前设计和售后工程服务领域。“市场竞争，决战终端”。家居、卫浴经营者提供怎样的产品、提供怎样的服务都依赖于消费者的偏好，都离不开消费者的参与。想要占据市场，就需要竭尽其能地去“讨好”消费者，获取他们的青睐。2011年，家居、卫浴市场的竞争也是新一轮争取目标消费群体的对决。而消费者的偏好还有待市场检验，尚难以掌控。对此，家居、卫浴经营者应该关注以下几点：一是新健康消费的崛起。消费者对于健康、绿色、环保概念的家居51 欧雅生活广场可行性研究报告、卫浴产品较为偏爱，家企或陶企树立健康环保的品牌形象将会给产品带来更多的市场机会。二是平民化精致生活趋势的出现。一个新的平民化的家居、卫浴消费市场出现，即通过家居、卫浴产品可以满足中等收入但是追求时尚的消费者心理，同时又符合他们的购买能力的市场。家居、卫浴高端品牌将在高低两端展开竞争，为满足“全民精致”的大潮，家居、卫浴高端品牌必须调整相应的市场策略，推出满足下一阶梯消费市场的产品新需求。四、项目选址和建设条件4.1项目选址根据台州市和路桥区的城市总体规划和土地利用规划、台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划，欧雅生活广场项目位于北环线与银安街西南角地块，东至银安街(规划宽度26m)，南至纬三路(规划宽度18m)，西至规划道路(规划宽度18m)，北至北环线(规划宽度50m)(详见附图1）。4.2建设条件4.2.1地理位置建设区块位于台州市的中心腹地，基地位于路桥新城商贸区西北部，西临路桥行政文化中心区。东、南靠路桥新城商贸区，周边城市环境日趋成熟，地理位置十分优越。4.2.2地质、地貌条件路桥西北边界为低山、丘陵，中东部为广阔的河网平原，地形以平原为主，属温黄平原的中心部位，地势西高东低倾向大海。境内地貌以平原、河网为主要特征，兼有低山、丘陵、滩涂、岛屿等地貌。51 欧雅生活广场可行性研究报告地耐力一般为5-7吨/平方米，地震基本烈度小于6度，属非抗震区，不考虑抗震设防。4.2.3工程地质、水文地质条件路桥区地质构造属我国东南部新华夏构造体系二级隆起带，临海—温州槽凹区。地层出露，中东部平原为第四层海陆相沉积物，西北部为新中生代的火山沉积岩系和由其剥蚀风化的残积、坡积物。路桥区河流均属金清水系，该水系流域总面积1.172.60平方公里（包括温岭、黄岩、椒江的部分地区），水源来自黄岩长潭水库及温黄交界的太湖山。水量丰富，水位变化不大，下游部分河段受潮汐影响。河流纵横交错，本区境内主要有南官河、山水泾、青龙浦、新桥浦、三水泾、七条河等，大部分水量经黄琅南门口金清闸入海，小部分水量注入椒江或直接流入台州湾。本区地表水资源主要来源于自然降水。4.2.4气候状况气候具有明显的亚热带季风气候特征，冬夏长，春秋短，四季分明，雨水充足，光照适宜。本区受海洋性季风影响，降水充沛，年平均降水量从东南沿海向西部递减，降水年际变化较大，降水季节分配不均。气候温暖，光、热、水三者配合良好。灾害性天气主要有台风、暴雨、洪涝、寒潮、冰雹等。4.2.5周边建筑物与环境条件项目拟建地周边已有台州建筑装饰城、路桥会展中心、路桥电子数码城，可以与其他市场衔接，形成市场群体的规模优势，该区域位于路桥西北部，接近黄岩、椒江等销售市场，有利于市场培育。4.2.6城市规划或区域性规划要求台州市由椒江、黄岩、路桥三区组成，并下辖临海、温岭两个县级市和玉环、仙居、三门、天台四个县，其中路桥区为台州市东南部主体城区，是台州市的商贸功能综合区。台州市政府专题会议提出在路桥区建设大交通，符合全省和全市发展规划的要求，对完善浙江省公路网络建设、完善台州市城市功能，加快现代商贸流通业发展步伐，建设区域性商贸中心、降低区域企业物流成本等的发展目标具有重要意义。51 欧雅生活广场可行性研究报告港口：台州地处浙江黄金海岸的中点，台州组合港（包括海门港区、大麦屿港区、健跳港区）发展潜力很大，项目所在地的港口沿线建有各类码头61座，其中万吨级至千吨级码头15座，年吞吐量2,000多万吨。至2010年期间，将加大对台州组合港的建设投入，将新建各类泊位约60个，其中万吨级以上深水泊位14个，港口货物吞吐量可达3,736万吨，逐步形成集海运、内陆水运、具备装卸设备现代化的货运大港。公路和铁路：近些年台州的陆路交通基础设施建设也发生了翻天覆地的变化。目前，甬台温、上三、台金3条高速公路、104国道穿越全境，按一级标准规划建设的沿海大通道将成为贯通台州沿海南北的大动脉。甬台温铁路已投入运行，4C级台州机场也已进入项目前期准备阶段。项目周边交通便捷，公路、水路、航空一应俱全。如104国道、甬台温高速公路、75省道、台州港区、台州机场，以及规划建设的甬台温高速公路复线、台州环线等，甬台温铁路的建成和投入运行，这些无疑为本项目的建设创造了优越的对外交通条件。电讯：电信建设自1993年我国启动信息化工程以来，台州市信息网已经构成“五网格局”，即电网、数据信息网、移动网、图像网和多媒体网，为构筑现代物流业综合运输平台和信息系统平台奠定了良好的基础。4.2.7社会环境条件台州市处于以上海为中心的经济发达的长江三角洲地区，使台州市的经济发展直接融入到更大的区域范围中去，浦东的开发使上海的国际地位日益提高，使得这一地区成为国内经济最具有成长性的地区。长江三角洲地区约有二亿人口，较高的生产力发展水平和优越的人民生活，使这一地区成为国内最大的消费市场。这些均为台州市发展和本项目的建设提供了良好的区域支撑条件。路桥区为台州市南部主体城区，综合经济实力位居浙江省前列，是浙江东南沿海地区商贸中心和台州市商贸中心功能区。2010年国内生产总值313.82亿元，人均国内生产总值达71,323元，居全市第一位，财政总收入44.14亿元，其中地方财政收入22.56亿元，城镇居民人均可支配收入33,010元，农村居民人均可支配收入14,037元。工业以民营企业为主，形成汽车、摩托车及配件、空调及制冷配件、家具卫浴、农业机械、模具及塑料制品支柱产业；农业以粮食、渔业和果蔬为主。随着路桥区实施技术先进工贸互动的先进特色制造区域性现代商贸中心战略，坚持走二、三产业共同迅速发展的道路已是重中之重。4.2.8项目选址特点区位条件优越：项目所在地靠近海、河港口和重要的公路枢纽，台州民航站、台州客运站及台州铁路货运站均在附近，符合大交通的要求，迎合城市发展的契机，市场物流园区发展尤其迫切。51 欧雅生活广场可行性研究报告发展空间大：项目位置优越，地势平坦，地质平坦，地质条件好。周边已建成的道路将地块分割成见方的地块，地形比较规则整齐且标高相对较高，地域上相对独立，建设干扰小，发展余地大。五、建设规模和建设方案5.1总体规划依据与原则5.1.1规划依据《城市规划编制办法》及实施细则；《城市用地分类与规划建设用地标准》；《台州市城市总体规划(2004-2020)》；《台州市路桥区分区规划(2004-2020)》；《台州市路桥分区北环线以北、水天一色、月河片区规划单元（新城东、西片）控制性详细规划(2004-2020)》。《台州市城市规划管理技术规定（建筑管理）》台建规[2008]298号。5.1.2规划原则欧雅生活广场的总体布局规划应遵循以下原则：以人为本的原则：在环境塑造、用地布局、功能选择等方面以周边市政需求作为出发点，为购房者和市场经营户创造良好的居住和经营环境，以增强凝聚力。生态发展的原则：充分挖掘周边现有生态系统的机理，保持和增强原有生态系统的稳定性、连续性和多样性，实现城区市场发展与自然环境的和谐发展。51 欧雅生活广场可行性研究报告整体协调的原则：强调规划、建设和管理的高度统一，以保证市场健康发展。加强与周边区域的相互促进、协调发展以及产业的合理配置及利益的合理分配。可持续发展的原则：综合把握路桥及台州的经济发展趋势，近期为适应当前形势进行建设，远期应结合城市发展的需求，充分考虑项目的可利用功能，促进城市的可持续发展。5.2项目总体规划方案5.2.1发展目标路桥以市场闻名，市场体系发达、商贸繁荣，已成为浙江省生产资料和消费资料集散中心，是“浙江市场三强”。依托该区域良好的区位和产业优势，欧雅生活广场的发展目标为：建立和完善台州市交易市场信息的网络化。5.2.2建设原则根据台州市路桥现有市场和商住状况和市区土地资源状况，结合路桥经济发展形势要求及市委、市政府有关会议精神，台州市路桥陶瓷卫浴博览中心有限公司针对工程建设应遵循以下原则：坚持“实用性和经济性”的原则。在规划中坚持实用性和经济性原则，力求做到工程设计的科学合理，合理确定投资规模；合理确定开发程序，达到合理使用资金，充分发挥所建设施的作用。坚持远近期结合的原则。应以路桥城区商铺、市场的配套建设及家居卫浴市场的发展需求为规划目标，同时兼顾到目前现状要求和能力，稳步推进。5.2.3功能组成货运配载功能：货运配载是物流流通的重要功能，其存在的目的是降低货车等交通工具的空驶、提高利用率，降低运输成本。伴随着市场由生产者主导型向消费者主导型的转换，消费者对于及时送达的要求也越来越高，货运配载则是在这种形势下形成新型的货运方式。本项目将以高等级公路、铁路为依托、以现代信息和通讯技术为手段，通过一体化、网络化的运作，做到及时、优质的服务。停车卸货功能：与货运配送动态交通相对应，需要相应的静态交通设施，项目留出相当的面积作为停车场用地，包括以货运车辆为主的对外运输车辆、城市内部小型送人车辆的停车场。由于停放车辆较多，车辆进出频繁，车辆进出实行双向专用道。51 欧雅生活广场可行性研究报告另外，为了保证车辆的有序、高效、安全的原则，对达到规定行驶里程的车辆或对达到规定使用年限的车辆实施强制检修的办法，因此公司可配备设置功能完善的检修设备。对部分车辆行驶路途较远，也随车配备相应的检修设施，以保证行车安全。配套服务功能：除了以上功能之外，为了使货运更为高效，服务更为完善，需要为进驻的各类单位提供治安、物业等配套服务。5.3建设目标 5.3.1项目建设目标：   调整布局，规范行业市场，形成规模优势，突破传统市场模式与行业市场、区域经济发展之间不相适应的瓶径，通过项目建设、产业资源整合和经营管理改革，形成集展示、仓储、配送、批发、零售、服务功能于一身，金融、商住、办公、餐饮、娱乐配套完善，以精品家居、陶瓷为主导、包容古典和现代家居、现代建筑装饰材料的集群式专业市场。　　5.3.2技术装备水平与商品质量目标：　　基础设施：通过区域整体规划，使场区内的道路、停车场、绿化、给排水、供暖、供电、卫生、消防、安全与城区公共网络衔接、协调，达到大区域商品物流中心要求标准。　　经营设施：按目前物流主体化市场的国内先进水平配置，实现展示、交易、结算、仓储、配送、管理信息化，人性化。　　服务设施：按照方便、安全、快捷、环保、人性的原则建设，实现经营理念与硬件设施有机结合。　　商品质量等级：卫浴产品包括建筑陶瓷卫浴、观赏陶瓷卫浴、装饰陶瓷卫浴、日用陶瓷卫浴、电器陶瓷卫浴、日用洁具等全系列经营，以精品和名牌带动市场，集团消费与大众消费并举。家居、卫浴产品以中高档产品为主，集中国内外著名品牌，坚持专业化和环保化。旗舰店是专为著名品牌生产商设立，以最新业态展示著名品牌商品，采用最先进的信息技术解决展示、交易、结算业务。　　　　　　　　　　　　5.4建设规模和建设方案5.4.1建设规模设想51 欧雅生活广场可行性研究报告本项目遵循项目相关功能的要求，考虑设计融商铺、市场、物业服务为一体的整体规划，区内生活设施齐全，将是路桥城区新崛起的一个中等规模小区。具体功能分区以及各种指标确定待项目立项后由项目业主委托有关单位进行设计、确定，中心各区建设规模设想如下（以下数据是依据初步设计图指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）：1、商铺区：占地面积约12,000㎡，房屋建筑面积约18,451㎡，楼层为2层，建筑高度约8m，建筑样式为框架结构，采用条形排布，平顶屋面，内设通讯、办公等职能部门。2、欧雅生活市场区：占地面积约24,219㎡，房屋建筑面积约88,176㎡(其中地上建筑面积69,413㎡，地下室建筑面积18,763㎡)，，建筑样式为框架结构，采用条形排布，楼层4层，建筑高度约15m，顶层坡形带屋顶花园。市场综合大楼是一座集交易、展示、信息、商务为一体的综合性大楼，内有大型电子显示屏的现代信息网络和电子商务平台，规范化的工商、税务、金融等市场服务系统。交易平台含市场信息发布、安全预警系统和电子商务功能等。3、停车卸货区：占地面积约8,000㎡，设置地面临时机动停车位220个，地下停车位814个（其中市场地下停车位406个，住宅地下停车位408个）。5.4.2建设方案描述（1）建筑面积项目规划用地面积78.414亩（52,276㎡），规划建设用地面积66.3285亩（44,219㎡），总建筑面积87,864㎡(不含地下室建筑面积18,763㎡)，项目总容积率1.99，其中商铺区容积率1.54，市场区容积率2.87。市场总体开发强度为今后的更新改造留有充足的回旋余地。表5-1项目占地及各类建筑面积汇总表建筑性质占地面积(㎡)规划建筑面积(㎡)估容积率算建筑面积(㎡)容积率商铺区12,00018,45118,4511.54市场区24,21988,17669,4132.87停车区8,000合计44,219106,62787,8641.99表5-2项目用地方案一览表用地性质建设内容用地面积(㎡)建筑用地绿化用地道路用地小计51 欧雅生活广场可行性研究报告1、商铺区9,2301,2701,50012,0002、市场区17,3602,7704,08924,2193、停车区2,5005,5008,000小计26,5906,54011,08944,219(66.3285亩)市政用地绿化、道路用地2,9155,1428,057(12.0855亩)合计26,5909,45516,23152,276(78.414亩)（2）建筑层数欧雅商铺综合楼2层，欧雅生活市场大楼为4层。（3）建筑高度欧雅商铺建筑高度控制在8m左右，欧雅生活市场大楼建筑高度控制在15m以内。5.4.3主体工程与辅助工程（1）主体工程表4-3建筑设计一览表专业建筑部位设计要求建筑专业地面地面以下加固处理，地面荷载30T/m2要求不能沉降变形地面0.5%坡度。柱室内柱根部安装角钢护角，防止车辆及设备摇动时碰撞，并设醒目标志。侧墙侧墙填充砖墙，防台风。屋顶坡形带阁楼屋面。通风南北方向大门敞开，通风好。采光屋顶专门设置天棚采光带，侧墙高窗，侧墙底窗辅助采光。消防间距按规范大跨度建筑考虑环形消防通道，并且道路转变半径不小于12米。基础柱基选择灌注桩或者预制管桩。柱型采用钢筋混疑土，方便安装行车吊。结构跨度18米、21米、24米。柱间距6-9米，内部净高度5-8米。屋面结构混疑土结构体系。给排水结水市政给水管网自来水。雨水排水由于屋面面积大、空间跨度大，宜采用虹吸式落水管排水。51 欧雅生活广场可行性研究报告电气配电要求需要配备相应级别的电力线系统。建筑内部根据市场调查，一般配备5-10吨行车吊，经济方便，使用率高。行车吊铲车市场内部配备油压铲车，方便运输、移动、摆设布置等。（2）辅助工程在项目总体规划中还考虑辅助工程的建设，如：公共厕所、垃圾收集站等服务类设施，以方便工作、生活需要。这部分服务类设施由相关单位组织实施建设，投资估算时不包括上述服务类设施工程支出。垃圾收集站：90-100平方米，采取分类收集，可与环卫工人休息处一同设计实施。广告及灯光夜景：建议在委托建筑设计时，应对站场内的广告设置位置及其尺度大小有所考虑，广告应与建筑有机结合，统一协调布置。灯光夜景设施宜铺设在绿化带地坪低处，同时考虑灯光投影点位置应避开停车位及考虑停车本身的高度角等。5.4.4公共配套设施（1）交通组织对外交通：对外交通主要依托104国道、台州复线公路、路院一级公路、甬台温铁路台州南站（路桥）等向外集散。这些道路与规划的新机场乃至将来的沿海铁路客运货运站，都有便捷快速的联系通道。内部交通：形成由外围主干道、内部次干道、支路三级道路构成的内部道路网络，道路宽度在9m以上，方便机动车进出。内部次干道为各功能区中的主要道路系统，其完整性、可达性、可互补性较强，与外围主干道构成交通网络，提供便捷通畅的交通系统，最大限度地发挥道路网络的作用。人行系统：为了尽可能少干扰机动车运行，本项目人行步行系统采取建筑外部垂直穿通方式，穿过城市道路时尽可能人行与横道位置一致，这样人行路线与交通设施的设置一致，便于一体化交通管理。竖向设计：本项目的原始地形开阔平坦。因此，城市道路叉口标高基本与路桥城市道路路网一致，大致在4.1-4.6米之间，道路纵坡要不少于0.3%，横坡保证在1.5%左右即可。（2）给排水工程给水工程：51 欧雅生活广场可行性研究报告考虑到市场的特殊性，本项目的用水主要为日常生活用水和机械设备清洗用水。同时，考虑项目绿化用水以及不可预见用水量。供水水源来自市政给水管网，接入的供水总管DN300，出水水压按0.3Mpa考虑，可满足项目用水要求。项目采用清洗、生活、绿化用水与消防供水分离的供水体制，沿主要干道成环状布置供水。排水方案：采用分流制排水体制，具体分为雨水和生活废水系统。雨水汇集后排至市政雨水管网；本工程主要为生活污水，有少量的汽车油污及清洗水排放。生活污水排至生活污水净化沼气池处理，汽车油污与清洗水经处理达标后后与生活污水汇合排至市政污水管网。（3）供电工程负荷等级：项目用电属三类负荷。供电电源：项目供电电源由南面110KW路北变双回路引入场内变配电室内，该区域电源可靠、稳定，能满足项目要求。根据负荷分布，在场内设置1个变压器，容量为30KVA，分别对各个区域供电。低压配电：低压供电电压为380/220V，电压波动不超过额定电压±5%，电源频率50±0.5%Hz，采用三相五线制，即“TN-S”系统。采用放射式供电方式，局部采用树干式，配电干线均选用铜芯塑料绝缘电力电缆，所有干线均直接埋地，沿电缆桥架或穿管埋地敷设。道路及环境照明：道路照明采用高效、节能、寿命长的ＬＥＤ灯具，灯杆采用内外热镀锌灯杆，照度达到25LX。道路照明由各区域各自变电站专用回路供电。环境照明依据环境设计配合实施，照明区域主要集中在主要绿化和建筑物的外立面照明。防雷与接地：本项目按三类建筑物考虑防雷设施，凡建筑物或构筑物高度大于15米时，应做防雷保护装置系统，接地电阻小于30Ω。修理、保养区、行政管理大楼、信息管理大楼、配套服务用房等建筑电缆进户处均应重复接地，接地电阻小于4Ω。（4）电讯电话容量预测：见表5-4：表5-4欧雅生活广场市话容量预测序号部门指标面积（m2）市话门数1商铺区1部/100m218,4511852市场区1部/100m269,4136943公共电话1部/200m210,0005051 欧雅生活广场可行性研究报告合计1,099预计电话容量按1,099门进行预置。局所规划：场内设置电信机房，内设置远端模块局，作为数字用户和有线电视等的设备用房。同时，欧雅生活广场要初步建成具有现代化装备，多种通信方式，多功能数字电信网，建立综合化、个人化、移动化的综合数字网络，以适应发展需要。电信电缆采用直埋式，原则上于南北向道路东侧，东西向道路北侧敷设。（5）绿化作为欧雅生活广场的定位，应合理经济地利用土地，同时又要为将来城市更新预留良好的环境条件。本项目设置了一以道路景观绿化景观系统的基本框架，构筑绿化空间。停车区块内绿化带不小于6米宽，既有利于形成良好绿化景观又能起到防护隔离作用。其它各种性质的地块绿地率按《台州市城市规划管理技术规定（建筑管理）》（试行）执行。（6）灯光亮化设计本次欧雅生活广场夜景灯光设计与《路桥城区亮化规划》充分衔接，路灯的设置在现状基础上，沿路进行适当的补充和调整，间距控制在30米左右。街道两侧建筑物顶部是城市轮廓线的重要组成部分，公共建筑采用线光源和LED点光源组合设计，直接把电转化为光，通过改变电流实现多色发光，在节能的同时增强了可控性和景观效果。以轮廓照明为主导，精心色勒出生动的街道轮廓线，充分体现建筑外立面的立体感。结合《路桥城区亮化规划》中考虑的主体建筑灯光设计，在色彩表现上，将建筑物立面分段处理旨在使整条街道的建筑物夜景观在横向上相互联系，在竖向上相互呼应，形成不同层次、不同韵律的夜景空间体系。广场路段可专门建立道路照明节能自动监控系统，实现路灯远程遥控，可安装GPS卫星定位系统能准确计算出日出日落的时间，配置的光控仪和时控仪在天黑天亮时及时遥控开关灯，从而达到节能目的。将建筑物的夜景照明在满足城市尺度、街道尺度和近人尺度等3个观赏尺度要求下进行设计，分为平日、节日及重大节日等不同分级控制模式，选择泛光照明、内透光、局部照明、装饰照明和轮廓照明等方法，严格控制光污染。路灯管理部门还根据人流量和实际情况，采取单边亮、隔盏亮方式，减少消耗。51 欧雅生活广场可行性研究报告通过夜景灯光的协调统一，充分改善城区居民夜间生活的环境，为路桥的城区发展提供一个体系化、制度化、能够带动城市周边整体发展的项目。为人们呈现美丽、休闲的生活氛围，改进现代生活的状态、创造与现代生活相和谐的休闲环境。灯光照明上从节约能源和降低街区日常运营的支出考虑，推荐使用能耗小且便于日后维护管理的光源。六、劳动安全卫生和消防6.1劳动安全卫生6.1.1设计依据按照《劳动法》第五十三条第二款关于“新建、改建、扩建工程的劳动安全卫生设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用”的规定，本项目对劳动安全卫生设施同时进行设计。设计主要依据：1、《关于生产性建设项目职业安全卫生监察的暂行规定》的通知；2、《关于低压用电设备漏电保护装置》；3、《电气安全规程》；4、《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；5、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；6、其他设计规范与手册。6.1.2采用安全生产和无危害的工艺和设备1、建设期安全生产重点是施工安全，通过招标选择具备国家认可资格的工程承包商和工程监理，保障施工人员安全和工程质量安全。2、设备安全的重点是电梯，通过招标选择取得国际安全认证产品。51 欧雅生活广场可行性研究报告3、电力安全，对所有涉及电器操作人员进行安全操作和防护培训，严格贯彻操作规程。6.1.3危险场所的保护措施1、施工现场施工人员安全按照国家关于建筑安装工程的安全法规编制施工安全措施。特别强调非施工人员进入现场的防护。2、电梯防护重点是经营期顾客乘梯安全，对于小孩和行动不便的顾客要有明显的提醒，对需要帮助的顾客乘梯做好服务。3、停车场停车场的防护重点是车辆进出期间的人身安全和车辆安全，设置明显的指示牌和提醒标志，不同类型的车要与之相符的停车泊位，繁忙的停车场要有专人负责指挥进出。6.1.4主要职业危害因素及主要防范措施1、严格执行“安全第一，预防为主”的方针，确保工程符合职业安全卫生要求。2、本项目实施过程中会使用吊车、运输车、翻斗车等大型施工机械，施工过程中操作人员应严格按照施工机械的操作规程使用，操作过程减轻工人的劳动强度，注意安全，避免造成人员伤害。3、本项目实施过程中应在施工现场做好维护措施，施工现场设防护拦杆，注意行人和车辆。并用明显标志加以警示，夜间应在施工路口安装红色指示灯，提醒行人及车辆。4、施工人员应佩带安全帽，禁止非施工人员进入施工现场。5、施工用电设备均采用保护接地，机械操作注意观察。规范职工的操作行为，杜绝事故的发生。6、凡有电机转动部位，均设防护罩，并有明显警示标志，以防接触。6.2安全防护要求1、建立安全管理责任制，成立以生产经理为组长，安全、质量、生产、技术为成员的安全防护领导小组，对现场临边、门口、窗口、高处作业进行监督和管理。51 欧雅生活广场可行性研究报告2、临边、门口、窗口、高处作业中，所有的物料均应堆放平稳，不妨碍通行和卸装。施工现场所有有可能坠落的物体，必须一律先行撤除或加以固定。工具应随手放入工具袋；卸下、拆下的物体及余料和废料均应及时清理运走，不得任意乱置或向下丢弃。传递物体禁止乱抛，作业中的走道、通道板和登高用具、应随时清扫干净。3、施工中对高处、临边、门口、窗口处作业的安全设施，发现有缺陷和隐患时，必须及时解决，危及人身安全时，必须立即停止施工作业。攀登和悬空高处作业人员以及搭设高处作业安全设施的人员，必须经过专业技术培训及专业考试合格，持证上岗，并必须定期进行体格检查。4、所有标志、标牌材料必须合格，在施工前必须加以检查，确认其完好后方能投入使用，并定期进行检查确认其完好和安全性。施工现场所有临边、门口、窗口必须有可靠牢固安全的防护措施，并且必须有标牌及警示牌、安全标志等，安全标志、标牌及警示牌等应设在明显、不影响交通、不妨碍施工的位置。5、所有临边、高处、门口、窗口防护必须有挡脚板，并固定牢固。6、高处作业面必须安装防雷措施，雾天必须有足够的照明设施，自然光线到达不到的临边、门口、窗口作业面除了必须有足够的安全的照明设施外，同时必须设红色警示灯。雨天、雪天进行高处临边、门口、窗口作业，必须采取可靠的防滑、防寒和防冻措施。凡水、冰、霜均应及时清除。7、当遇有五级和五级以上强风、浓雾等恶劣气候，不得进行露天攀登、悬空高处、临边、门口、窗口等作业。8、暴风雨、雪及大风后，必须对所有安全防护设施逐一加以检查，发现有松动、变形、损坏或脱落等现象的，必须立即修理完善，并经复查合格后方能恢复正常作业。9、因施工需要，临时拆除或变动安全防护设施时，必须经项目部负责人、安全、技术、生产协商到达全体同意时方可执行，并事先采取相应的可靠措施。拆除时必须在其下方、作业面内设警戒区，并派专人监护、作业后应立即恢复，严禁上下同时拆除。6.3消防依据《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）的要求设计。1、火灾隐患分析（1）本市场由不同商品的专业营业厅组成，各种商品对防火要求不同：油漆涂料类、木地板类、家居装饰类对防火的要求很严格，陶瓷产品、消防器材、五金产品、石材等本身不存在燃爆可能，因此防火重点应该放在前三类产品上。（2）经营设施的防火：所有经营产品的营业厅都经过装修，在装修同时铺设电路，因此装修工程和电路的防火是营业厅的防火重点。51 欧雅生活广场可行性研究报告（3）综合服务区既有餐饮娱乐住宿也有汽车维修，火灾隐患普遍复杂，除了工程设施防火之外，更重要的是日常经营过程当中人员行为的防范。2、消防设施（1）在场址四周设环状消防管网，建筑物室外设有消火栓，与相邻建筑物有足够距离，以满足消防要求。（2）场区内物业公司选择方便地点设立集中使用的防火设施和工具，包括舟车式灭火器、手提式灭火器、水桶、沙袋、铁锹等。（3）在重点营业厅和服务场所设置手提式灭火器、灭火弹等。（4）重点营业大厅和服务场所设置自动感应防火报警器和喷淋系统，大厅分区设置防火卷闸门。（5）市场内开辟方便的防火救火通道。（6）面向经营商和顾客设置普及的警报发布系统，火警报警系统与消防队实现实时连接。3、建筑防火根据建筑结构和消防要求，设计中在防火区划分、建筑材料、消防管道及消防器材等方面做到充分考虑，合理布置。51 欧雅生活广场可行性研究报告七、环境影响评价7.1环境保护设计依据保护环境是我国的一项基本国策，本项目设计中严格遵循国家有关环境保护法律、法规，控制环境污染，保护和改善生态环境。在项目建设时，环境治理必须与主体工程实行《建设项目环境保护条例》中规定的“三同时”原则。与项目有关的国家标准有：《环境空气质量标准》GB3095—1996《大气污染物综合排放标准》GB16279—2001《城市区域环境噪声标准》GB3096—93《建筑施工场界噪声限值》GB12523-90《污水综合排放标准》GB8979—1996《地表水环境质量标准》GB3838—2002《饮食业油烟排放标准》GB18489—20017.2项目建设对环境的影响本项目建设和经营对于环境产生的影响有两方面：正向影响和负面影响。1、正向影响A、由于本项目的统一规划，按照规模化经营、人性化服务、可持续发展的原则建设新业态市场，在外观形象上给人面目一新的视觉感受，成为区域内的新业态、新亮点。51 欧雅生活广场可行性研究报告B、市场内微观环境规划强调绿色、人本精神，通过建筑作品和绿化措施，改善区域内的微循环，营造区域内亲近自然的人文环境。C、产品品质强调绿色和无害化，由此向全社会推广绿色生存理念。2、负面影响项目建设期会对环境造成一定的影响，主要表现在下列几个方面：（1）建设期间各类建筑机械噪声会对周边声音环境造成一定的影响；（2）建设和经营期间，各类建材、设施进出等造成一定的扬尘，对周围的大气造成一定的影响；（3）因建设而产生的建筑垃圾，对周边的环境和交通等造成一定的影响，必须纳入城市统一的指定堆放场。（4）大量的运输车辆在给社会带来财富和就业机会的同时，也产生了噪声和废气，而且是不可避免的，如果规划不合理或管理不力，也会给交通和安全带来压力。7.3环境保护措施方案1、废水在施工期间严禁各类污水任意排放，在施工期间产生的泥浆水需经沉砂池进行处理后排放水体，防止河道淤积和堵塞。本项目的废水主要是少量的油污及清洗水以及员工办公生活污水等，产生的废水经预处理达纳管标准后方可排入路桥污水处理厂，并做好管网的衔接工作。2、噪声施工期要根据工程进度，合理安排施工时间，尤其是合理安排好昼夜施工时间，对操作可能产生较大噪声的应尽量避免或完全禁止在夜间施工。本项目的噪声源来自建设期的施工设备噪声和机动车辆噪声。由于本项目的施工地点离居民区较近，在施工期间尽量减少高噪设备的使用，合理安排施工时间和加强对一线操作人员的环境意识教育来控制。机械设备运转时，在发出噪声的部位加一定的消声和减振措施，如在设备的底部垫上一些避振的橡皮垫，在发出声音的部位加上一定的隔音装置。3、废气施工期对大气造成污染的主要是扬尘，控制施工期扬尘的主要措施有洒水抑尘、限制车速、保持施工场地的洁净、避免大风天气作业等。51 欧雅生活广场可行性研究报告须配备足够的洒水车、挡风板、蓬布等防尘设备，落实废气污染防治措施，有效控制物料运输、装卸、堆放及平整地面等施工过程中的扬尘污染；并合理安排墙体粉刷施工，减轻施工期对周围环境影响。运营期间对大气造成污染的主要是汽车尾气和食堂油烟废气等，公交车基本都是早上发车、晚上停回停车区，每辆车在站内行进和停留时间较短，汽车尾气排放量很少，环评不作定量估算，食堂油烟废气经油烟净化器处理后排放，应满足《饮食业油烟排放标准》（GB18489—2001）的中型规模标准。4、废弃物本项目施工期间的废弃物以建筑垃圾为主，营运期间的废弃物以破损陶瓷卫浴和生活垃圾等为主。固体废弃物应有规范的堆放场地，分类集中收集后密闭堆放，并做到综合利用。废包装纸等经收集后出售给外单位回收利用；废陶瓷卫浴等危险固废交由有资质的处理单位代为处置，危险废物转移须建立联单制并签订委托协议；建筑垃圾移交建筑垃圾处置中心处理；生活垃圾应委托环卫部门进行统一处理。项目污染物的具体处理措施，可根据环保部门意见执行。项目实施过程中，同时需要做好以下几方面的工作：A、加强生产管理，同时必须做好降噪减震工作，合理布置生产设备，选用低噪声设备，采取设置移动声屏障等隔声降噪措施，同时合理安排施工时间，禁止夜间施工，控制施工期噪声污染。B、制定施工期环境保护手册，对施工人员进行环保培训，专人负责各项污染防治措施和运行工作，切实落实各项环境保护措施。C、该项目应认真落实环评中有关治理对策及本批复中有关要求，落实环保治理措施及资金，严格执行环保“三同时”制度，项目竣工后报环保部门专项验收。项目实施后有利于美化城市景观，推进路桥城市化建设。环评中提及的污染防治措施可以作为该项目污染治理设施设计的依据。7.4综合评价本项目对环境的影响利大于弊，正向影响所带来的好处是巨大的，负面影响很小而且可以通过管理措施得到降低。51 欧雅生活广场可行性研究报告八、项目计划进度安排8.1项目建设期本项目计划建设期为24个月。8.2项目实施进度安排本项目严格按照基本建设程序进行，根据批准的项目建议书，逐步进行可行性研究报告编制、规划方案设计修改和评审、规划用地征迁、勘察手续、初步设计、施工图设计和评审、施工招投标、组织施工、竣工验收及交付使用等工作。本项目计划建设期为24个月，从2012年1月动工建设到2013年12月竣工，计划进度安排如下：1、项目建议书编制阶段(2011年3月)：完成项目建议书的编制及上报。2、项目可行性研究报告编制阶段(2011年8月)：完成项目可行性研究报告编制上报。3、规划方案设计修改和评审、规划用地征迁、勘察手续、初步设计及施工图设计和评审阶段(2011年9月～2011年10月)：完成规划方案设计修改和评审、规划用地征迁手续、初步设计及施工图设计和评审。4、施工招投标阶段(2011年11～12月)：完成项目施工招投标工作。为确保工程质量和建设进度，本项目将通过公开招标，择优选定施工单位。5、51 欧雅生活广场可行性研究报告项目实施及配套阶段(2012年1月～2013年12月)：完成项目土建施工及给排水、供配电、地面硬化、绿化、消防等配套施工、安装、调试工作。6、竣工验收及交付使用阶段(2013年12月)：项目竣工验收并交付使用。九、组织机构与工程管理机制9.1人员编制在确定定员时考虑了部分兼职的行政管理工作人员和技术管理工作人员，适当压缩了专职管理人员的比例。依此确定该工程机构定员为10人。9.2组织结构和工程管理机制欧雅生活广场项目管理成员︱班子成员3人技术人员2人财务人员2人勤务人员3人欧雅生活广场项目的规划、征地、“五通一平”等前期工作主要由台州市路桥城区陶瓷卫浴家居博览中心有限公司负责办理。台州市路桥陶瓷卫浴博览中心有限公司职责和职能：欧雅生活广场工程实行项目法人制度，负责筹资；负责欧雅生活广场工程的建设和工作；作为项目法人招标建设基础设施；负责公共设施的物业管理。组织机构的完善是本项目建设过程中的一项重要任务。在现有公司51 欧雅生活广场可行性研究报告治理结构的基础上，需要进行适应新运营模式的变革。在现有的管理机构基础上，分项目建设期和项目经营期两个阶段对管理机构进行整合和充实。在项目建设期，管理机构需适应项目筹备和建设需要，在原有机构水平上重组部门职能和人员配置，实现建设与经营管理双向前进的目标。从项目建设后期开始逐步向全面启动经营期过渡，根据经营期市场管理需要再度重新划分部门职能、定岗定责。1、项目建设期：项目总监监理制  在项目启动初期，由总监对项目实施进行全盘监管，直接向总经理负责，并负责围绕项目进展协调整合各部门的工作职能。2、项目经营期：副总分工负责制  在项目建设后期，逐步由总监监理制向副总分工制过渡，针对市场的长期管理和可持续发展，由项目总监及前期各部门的负责人中产生副总，兼管相关职能部门，所有部门根据市场的新发展需要进行职能分工的重组。3、机构适应性分析本项目的实施，将为家居卫浴生活市场带来根本的变化，从功能布局到市场经营层次都将得到大幅度提升，其管理机构的组织设计应根据其在不同发展阶段制定不同的模型。具体职能划分应充分考虑家具卫浴市场的行业特点以及企业目前的人力资源现状，一方面使各部门在不同阶段能够协调一致地发挥作用，另一方面使其与企业外部环境保持协调发展。9.3管理制度台州路桥陶瓷卫浴家居博览中心有限公司实行董事会领导下的总经理负责制，对员工实行全员劳动合同制，公司实行严格的“三会”制度；目前已建立健全《公司会议制度》、《公司财务管理制度》、《公司财产管理制度》、《公司人事管理制度》、《公司机构设立及部门工作职责》和《公司服务承诺》以及重特大事故应急处理预案、灭火和应急疏散预案、防台捞应急预案、突发性质灾害抢险救灾应急行动方案、预防控制突发公共卫生等事件应急处置预案等。项目管理成员应充分认识到欧雅生活广场工程建设的深远意义和作用，在加强领导、统一认识的基础上，积极行动，以高度的责任感和紧迫感，协调并做好各方面的工作。51 欧雅生活广场可行性研究报告十、项目招投标方案为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违规行为，制定项目的招投标方案。10.1建设项目招标范围及招标组织形式招标的范围包括欧雅生活广场项目勘察、规划设计、施工图设计、施工、招标、监理等项，应面向社会全部进行公开招标。鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目招投标活动，应全部委托给有资质的招标代理机构办理。10.2施工、监理等单位的资质要求：工程勘察、设计、招标代理机构等单位须具有相关主管部门核发的二级及以上资质；工程施工单位须具有由建设行政主管部门核发的施工总承包三级及以上资质；工程监理单位须具有由建设行政主管部门核发的监理二级及以上资质；相关专业设施设备、材料供应商应是具有相当规模、专业技术强的专业生产企业。10.3投标、开标、评标和中标程序根据建设项目规模和建设要求，在招投标过程中必须遵守如下程序：1、项目经批复同意后，项目承办单位在指定的媒体上发布招标公告。51 欧雅生活广场可行性研究报告2、在招标文件开始发出之日起30日内，具有承担投标项目能力的法人或者其他组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出反应，招标项目属于装饰装修施工的，投标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用已完成招标项目的机械设备，该项目不接受联合投标。3、开标时由项目委托招标单位主持，邀请所有投标人参加，由招标人委托公证机构检查并公证。投标人的投标应当符合下列条件之一：能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求，并且经评审的价格合理。4、评标按照《中华人民共和国招标投标法》的规定和程序进行。5、中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后分别向他人转让。10.4招标信息发布根据项目立项审批单位核准的招标方式及组织形式，对项目招标信息在所在市区政务网站、电视台等媒体发布信息。10.5评标委员会的人员组成和资质要求项目采用公开招标的方式，因此，在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：1、评标委员会人员组成评标委员会由项目承办单位的代表和有关技术、经济等方面的专家组成。根据本方案在项目开标当天从评标专家库中随机抽取。评标委员会主任由资深的专家担任，评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二；评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标采用打分制，以得分高者当选。2、评标委员会成员的资质要求51 欧雅生活广场可行性研究报告评委会成员职称在副高（副教授）级以上，从事本专业至少在8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。十一、经营策略和投资估算及资金筹措本节着重分析项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，并制定相应的项目筹资计划和投资计划。11.1项目开发经营策略依据本项目及开发单位的实际情况，本项目宜采取“整体规划、分期实施、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划本区块占地面积78亩虽不大，但因为采用了多种建筑形式，因此必须对地块进行整体规划，分期实施。2、分期实施该项目开发总建筑面积106,627㎡(含地下室建筑面积18,763㎡)，预计总投资约2.56亿元左右，如此大规模的投资，一次性开发资金筹取难度较大。同时，房地产市场的多变决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整项目功能，重新定位，规避风险。根据对项目地块的现状分析，建议项目以地块以南部分为突破口，其依据有：①地块南面环境、交通条件相对较好，宣传也更为方便；②从规划方面考虑，该区域具有相对独立性，可作为一个独立的项目看待；③51 欧雅生活广场可行性研究报告从宣传效应考虑，南向风景较好，而房地产项目一般都是将市场区位项目放在最后阶段实施。3、力创精品项目所在地块的素质较好，具有很强的可塑性，通过项目的品牌效应塑造，可有效地带动项目销售。同时借助于该项目的品牌，可迅速提升公司在路桥房地产业界的知名度。4、先环境、后房屋，全面发动宣传攻势建议项目首期招商之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，也可借助于这些形象工程增强购房者和经营者对本项目的信心。11.2投资估算11.2.1投资估算依据及说明（1）本项目投资估算依据国家发改委、国家建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》中规定的有关投资估算编制方法及行业相关规定进行。建设投资包括土地取得费用、建安工程费用、市场商铺城建配套费用、道路、绿化费用、项目研究、咨询、规划、设计费用、各种税费、项目管理费等项目。（2）设备价格参照近期报价，工程费用参考同类型工程估算。设备运输安装费用均包括在设备价格中，设备运输安装费约占设备费用的5%；室外工程安装费用已包括在室外工程费用中，按室外费用的5%计算。（3）项目开办费按工程费用的1%估算。（4）项目前期工程费按工程费用的1%估算。（5）项目工程预备费按工程费用的3%估算。（6）项目公共生活、文化设施建设费按工程费用的1%估算。其他项目费用详见项目总投资估算表11-1。11.2.2项目总投资估算（1）土地费用土地使用权出让金等按基准地价计算（征地78.414亩，约34万元/亩），土地费用约为2,666.08万元，契税3%计79.98万元，土地费用合计2,746.06万元。（2）工程费用土建工程费：参照当地及项目的规模、行业特色，根据项目功能的要求和各类建、构筑物近期造价，估算建设期间欧雅商铺用房建安工程造价在1,200元/m251 欧雅生活广场可行性研究报告左右，欧雅生活广场市场大楼造价在1,500元/m2左右，市场地下室造价在2,000元/m2左右。项目建筑面积106,627平方米，则土建工程费用约16,557.59万元。详见项目总投资估算表11-1之四。电梯设备及水电工程费：项目设施投入包括设备运输安装费用（占设备投资的5%）。投入约613.14万元左右。室外基础设施工程费用：项目包括给排水、污水、雨水等管线工程、道路、水电管道设施，并配套低压配电设施、配套环保、消防设施及设施安装费用等。根据建设规模，共需室外基础设施工程费用约900.41万元。详见项目总投资估算表11-1之五。综上所述本项目的工程费用为18,071.14万元。（3）前期工程及报建费用前期工程费用包括开办费（包括项目管理成员、项目工程部与销售部人员的工资、福利、办公费、出差费、业务招待费等）、前期工作费（包括可研报告编制、招投标、规划设计费、勘察费、临时水电费、环境影响评估费用及其它咨询费用）土地平整等。开办费按工程费用的1%计，前期工作费按工程费用的1%计，则前期工程费用为967.89万元。报建费用包括城建配套费、招标管理费、人防费、墙改费、白蚁防治费等，报建费用为1,277.76万元。详见项目总投资估算表11-1之二、三。（4）配套设施及基本预备费配套设施包括绿化、景观小品、建筑亮化、围墙、大门及入口广场、保安系统等，配套设施费为395.73万元。基本预备费主要为不可预见费用、监理费、预决算审核费等，按工程费用或建安费用的3%、1.2%、1%估算，则基本预备费用为919.42万元。（5）建设期利息根据项目的投资规模，在固定资产投资中有2亿元商请银行贷款（建设期24个月），分期均匀投入，年利率按6.25%计算，则可资本化利息为1,250万元。综上所述，项目的总资产投资额约25,628万元。详见项目总投资估算表11-1。11.3资金筹措本项目带有拆迁安置性质，商住土地整体出让价格不高。本项目定向回购开发的部分约占总开发量的10%，有效地降低了项目的风险。项目的建设可分二期开发，且一期生活广场在投入的初期办理招商引资手续回笼一部分资金，降低了开发商所需项目启动资金投入，更降低了项目的风险。同时能以较低的资金投入获得较丰厚的回报。51 欧雅生活广场可行性研究报告项目建设期2年，从2012年1月～2013年年底全面完成，实际运作时，根据本项目实际情况作如下安排：1、项目立项报批手续办妥后，凭土地使用权证以项目抵押获得银行贷款支持。2、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。3、随着工程的动工，项目环境及桩基、基础设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理招商引资手续。项目上述方面存在的优势，为开发项目打造良好的基础。台州市路桥陶瓷卫浴博览中心有限公司建设资金以自己筹集为主,银行融资贷款为辅。11.3.1项目建设总投资25,628万元，其中5,628万元由台州市路桥陶瓷卫浴博览中心有限公司自筹，项目资金不足部分商请银行融资贷款，可分期贷款2亿元，资金按工程进度陆续均匀投入建设项目。同时项目尽量争取省、市、区等各级财政补贴。表11-2总投资与资金筹措表(单位:万元)年份合计建设期营运期项目1234-12总投资25,628.0012,800.0012,828.00　建设投资24,378.0012,487.5011,890.50　建设期利息1,250.00312.50937.50　资金筹措30,628.0012,800.0012,828.005,000.00　自有资金10,628.002,800.002,828.005,000.00　固定资产投资资本金4,378.002,487.501,890.50　支付利息1,250.00312.50937.50　铺底流动资金5,000.005,000.00　借款20,000.0010,000.0010,000.00　长期借款20,000.0010,000.0010,000.00　流动资金借款00　51 欧雅生活广场可行性研究报告十二、财务分析和经济效益分析本项目为经营性项目，经济评价遵循客观、科学、公正的原则，采用定量与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的评价方法，系统分析、计算项目的效益和费用，对项目建设的财务可行性、经济合理性、投资风险性进行全面评价。本项目可行性研究报告的财务效益评价按照国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》中财务评价及国家税法的有关规定进行。本项目经济评价的计算期，主要包括建设期，财务数据均按年测算。12.1财务评价基础数据与参数选取12.1.1财务评价财务评价是对拟建项目未来的效益与费用进行分析，在预测价格中应考虑价格变动因素，基于在投资估算中已经预留了建设期预备费用，因此建筑材料和设备等投入，可采用一个固定的价格计算投资费用，其价格不必年年变动。同时由于建设期和营运期的投入产出情况不同，因此要有所区别。在计算本项目营运期内的营业收入、燃料动力费用时，不考虑价格水平相对变动和通货膨胀的影响。12.1.2税费本项目的财务评价中涉及的税费主要有营业税、房产税、土地使用税、土地增值税、印花税、所得税、城市维护建设税、教育费附加和水利建设基金等。本项目财务评价的营业收入和成本估算均不含增值税，按房地产销售收入（含出租收入）计征5%营业税、1‰水利基金、0.3‰51 欧雅生活广场可行性研究报告印花税，按房地产销售收入预征2%土地增值税（待房地产项目竣工结算后按《土地增值税暂行条例》四级超率累进税率30-60%进行清算，多退少补），按营业税额计征7%城市维护建设税、3%教育费附加、2%地方教育费附加，并按出租额计征12%房产税，土地使用税按市场所属土地使用面积计征12元/㎡，所得税按税法规定计征25%。12.1.3计算期按照项目进度安排，项目建设期约为24个月，经营期测算为10年。12.1.4财务基准收益率设定参考该行业一定时期的收益水平并考虑项目的风险因素和营运性质，设定本项目的财务基准收益率IC=10%。12.2财务效益测算本项目中包括政府定向回购商铺、地下车位和商业配套市场大楼等，其中，前两者采用销售形式，商业配套市场大楼项目可采用销售或出租，或自行经营等形式，为测算方便，本报告在项目经营估算时，所有商业配套市场项目均以出租方式考虑。12.2.1营业收入、税金及附加费用估算12.2.1.1营业收入本项目一经建成即可投入运行，其中政府定向回购商铺(约18,451㎡)销售收入约为11,070.60万元，地下车位(约406个)销售收入约为4,060万元，欧雅生活广场商业配套市场(约69,413㎡)出租收入4,200万元（经营期1-5年年出租额，每5年递增30%）则第一期营业收入为7，965.93万元，后续第二期至第五期每期营业收入为4,200万元，第六期至第十期营业收入达到5,460万元。详见附表12-1营业收入估算表单位：万元序号收入34-7期8-12期其中回购商铺11,070.60地下车位4,060.00配套市场出租4,200.004,200.005,460.00　合计19,330.604,200.005,460.0012.2.2营业税及附加费用等税金及附加：按照现行的税收政策，本项目按营业收入计征5%营业税、预征2%土地增值税，按营业税额计征7%城市维护建设税、3%教育费附加、2%地方教育费附加。见表12-251 欧雅生活广场可行性研究报告税金测算表单位：万元项目营业收入营业税城建税教育费附加土地增值税印花税水利建设基金备注回购商铺11,070.60553.5338.7527.68221.413.3211.07　地下车位4,060.00203.0014.2110.1581.201.224.06　市场出租4,200.00210.0014.7010.50　1.264.203-7市场出租5,460.00273.0019.1113.65　1.645.468-12合计24,790.601,239.5386.7761.98302.617.4424.79　表12-3营业税金及附加估算表单位：万元序号收入34-7期8-12期其中定向回购商铺619.96地下车位销售227.36配套市场出租235.20235.20305.76　合计1,082.52235.20305.7612.2.3成本费用估算12.2.3.1营业成本第一期营业成本主要是已出售的政府定向回购商铺、地下车位的综合开发成本、土地成本和出租的商业配套市场综合投资成本中每年应计提的固定资产折旧和土地摊销成本，以及项目的广告费、销售部人员工资、福利、办公费等约200万元左右。第二期及以后每期的营业成本主要是出租的欧雅生活广场商业配套市场综合投资成本中每年应计提的固定资产折旧和土地摊销成本。按照项目投资估算，已出售的政府定向回购商铺、地下车位的综合开发成本、土地成本约为8,895.87万元，欧雅生活广场商业配套市场综合投资成本约为16,732.13万元。商业配套市场综合投资成本中固定资产原值约为14,895.89万元，按照40年计提固定资产折旧，残值率4%,每年折旧额约为357.50万元；土地成本约为1,836.24万元，按照40年进行摊销，每年的摊销额约为45.91万元。见表12-4、5投资分摊明细表表124单位：万元序号项目投资额1、商铺2、市场大楼3、市场地下室12,746.06909.821,836.24　51 欧雅生活广场可行性研究报告土地成本2开发成本22，881.943,959.5514,895.894,026.50　合计25，628.004,869.3716,732.134,026.50备注：按房屋所在区域占地面积近似计算土地成本，按建筑面积近似计算开发成本。12.2.3.2管理费用管理费用包括营业期间公司人员工资、福利、办公费、水电费、通讯费、差旅费、房产税、土地使用税、印花税、水利建设基金、业务招待费、审计费等。12.2.3.2.1工资及福利费用营业期间本项目正常需要管理人员15人，管理人员工资及福利人均5.00万元。则管理人员年工资及福利约为75万元。见表12-612.2.3.2.2土地使用税营业期间根据用地情况，项目市场及停车区占地面积48.3285亩，计32,219㎡，按照每平方米12元计算土地使用税，每年需缴纳土地使用税38.66万元。见表12-612.2.3.2.3房产税营业期间房产税按照市场出租收入的12%税率计缴，第一期至第五期需缴纳房产税504万元，第六期至第十期需缴纳房产税655.20万元。见表12-612.2.3.2.4水电费及差旅费营业期间每年约需60万元，其中水电费每年20万元，差旅费每年40万元。见表12-612.2.3.2.5其他费用营业期间其他费用包括办公费、通讯费、管道、绿化维护费、业务招待费、审计费等，预计每年支出约100万元，印花税、水利建设基金测算见表12-2。其他见表12-612.2.3.4财务费用营业期间财务费用包括经营期第一年的长期借款利息，利率按6.25%计算，项目建设期借款2亿元，经营期第一年的利息支出约1,250万元，年末还贷1亿元；经营期第二年的利息支出约625万元，年末还贷1亿元；第三年开始无银行贷款，不计利息支出。12.2.3.5营业总成本费用由上述各项测算得出，本项目营业期间第一期营业成本费用约为11,849.22万元，十期总营业成本费用约为23,917.19万元。见表12-7、12-812.2.4财务效益测算51 欧雅生活广场可行性研究报告12.2.4.1利润估算及分配（1）利润总额营业期间第一期至第十期利润总额=营业收入-营业总成本-营业税金及附加=35,961.29万元。见12-8（2）所得税营业期间所得税率以当年利润总额的25%计算，营业期间第一期至第十期所得税约为8,990.35万元。见12-8（3）税后利润企业开始营业后，每年均能盈利，除第一期因出售政府定向回购商铺和地下车位净利润达到4,799.14万元之外，从第二期开始每年的净利润约从1,600万元递增至2,860万元，未来十年累计未分配利润约为26,970.94万元。见12-8营业期间税后利润按规定提取10%的盈余公积金及还贷后，剩下的利润即可用于股东分配。（4）上交税收企业开始营业后，每年均能盈利，未来十年累计上交税收约为19,104.69万元。见12-6、12-812.2.4.2经济效益评价经上述分析，营业期间总体经济效益评价见下表12-9。12.3不确定性分析12.3.1盈亏平衡分析(1)正常年份盈亏平衡点营运能力利用率BEPi：固定成本BEPi=———————————————————×100%营业收入—可变成本—销售税金及附加13,129.97=———————————————×100%63,430.60—10,787.22—3,552.12=26.75%(2)正常年份盈亏平衡点营业价格经营成本平衡点营业价格=——————————————×100%营业收入—销售税金及附加51 欧雅生活广场可行性研究报告23,917.19=——————————×100%63,430.60—3,552.12=40.48%以上计算表明，正常年份营运能力只要达到设计能力的26.75%，就可以保持盈亏平衡。营业价格保持在40.48%，就可以保本不亏。由此可见，本项目安全系数较高，风险较小，安全可靠。12.3.2敏感性分析本报告对固定资产投资、经营成本和营业价格的变化引起的全部投资财务内部收益率、静态投资回收期、动态投资回收期的影响作了分析计算，结果详见表12-11和图12-12。表12-11敏感性分析表(全部投资)序号项目基本方案固定资产投资变化经营成本变化营业价格变化+10%-10%+10%-10%+10%-10%1财务内部收益率(%)2320.4225.3518.0431.7327.1221.65较基本方案增减(%)-2.58+2.35-4.96+8.73+4.12-1.352静态投资回收期(年)7.958.856.139.617.126.118.92较基本方案增减(年)+0.90-1.82+1.66-0.83-1.84+0.973动态(i=12%)投资回收期(年)9.3210.697.9211.416.857.8910.81较基本方案增减(年)+1.37-1.40+2.09-2.47-1.43+1.49财务内部收益率（%）经营成本25-营业收入固定资产投资20-基本方案基准值15--10.0-5.005.010.0各因素变化率（%）51 欧雅生活广场可行性研究报告图12-12敏感性分析图由图12-11和表12-12知，本项目对财务内部收益率、投资回收期影响较大的因素是营业价格和经营成本，固定资产投资影响较小。当营业价格下降10%或经营成本提高10%时，财务内部收益率明显下降，但还在基准值附近；投资回收期明显延长；相反，当营业价格提高10%或经营成本下降10%时，财务内部收益率明显提高，投资回收期明显缩短。为了保持本项目良好的经济效益和财务状况，要努力降低营业成本，稳定营业收入水平。12.4可行性分析从财务分析看，发展前景好，项目经济效益好，投资回报率高于基准收益率，抗风险能力较强，项目在财务上是可行的，因此本项目在技术和经济上都是可行的。十三、结论与建议13.1结论项目建设区块位于台州市的中心腹地，基地位于路桥新城商贸区西北部，西临路桥行政文化中心区。东、南靠路桥新城商贸区，周边市场环境日趋成熟，自然环境得天独厚，地理位置十分优越。加之其价格较市中心同类物业便宜，而且未来几年，如一些党政机关将搬至行政文化中心区，项目区域内将又有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于项目未来的前景，而且整个项目的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。欧雅生活广场项目的建设，可有效地方便群众的购物和出行，促进人口的合理流动，有良好的社会效益和经济效益。欧雅生活广场项目是一项社会效益、环境效益、经济效益相统一的城市建设工程，不仅有利于城市的地域文化特色，还可以塑造城市鲜明的个性特征，提升城市品位；不仅有利于城市总体形象的改观，同时可以改善经营性单位的对外形象，对提升台州商贸市场竞争力具有重要意义。欧雅生活广场项目的选址符合台州市城市总体规划和路桥分区规划；建设区域内的地质、水文条件良好；地理位置优越，项目周边的配套工程基本完备，建设条件比较成熟。欧雅生活广场项目的建设，建设期内有较为充分的资金保障，经营期间有较合理的盈利能力；全投资回收期较为合理，经营期有充分的现金流量保证企业的持续经营。51 欧雅生活广场可行性研究报告通过上述分析，本项目的建设无论在外部建设条件还是在自身发展需要来看，均是可行的。13.2建议欧雅生活广场项目的建设重点要明确，有关部门要把其列上重要议事日程，明确职责和分工，确保工程早日动工建设。房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本项目开发经营的环境分析、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。A、市场风险项目的家居卫浴市场定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的生活广场不仅仅满足最基本的家居需求，而是具有较高家居主题、体现人性关怀和尊重的现代商住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求，一方面，在项目设计中，如何精雕、细琢，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。鉴于上述原因，首期项目的建设过程中，配套设施建设最好同步进行，让经营者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的招商引资中，可适当加大营销费用的比重，以发动市场宣传的强力攻势。B、企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择，资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得尤为重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的成本因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强市场的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。建立和健全法人治理机制，提高效率；建立一整套符合市场规律的规范化的管理体制和规则，运用市场机制选聘各类高水平的管理人才经营企业。51 欧雅生活广场可行性研究报告51'