盖州市二手车交易市场建设项目可行性研究报告 61页

'盖州市二手车交易市场建设项目第1章总论1.1项目概况1.1.1项目名称盖州市二手车交易市场建设项目1.1.2项目性质新建1.1.3项目建设单位盖州市鹏达物流有限责任公司盖州市鹏达物流有限责任公司位于盖州市太阳升办事处对面，是一家集普通货物运输、集装箱货物运输、工程大件货物运输、物流配送、货运代理及仓储等于一体的网络化、信息化、智能化的综合性现代物流公司。公司具有货物运输营业税自开发票纳税人认定书。公司坚持以“客户为中心”的服务理念，坚持“安全高效准确及时”为服务目标。1.1.4项目建设地点盖州市（具体地址等项目审批通过后根据城市建设规划确定）1.1.5建设规模及主要内容项目总规划占地面积27000m2（折合40亩），总建筑面积9000m2。分两期进行建设。本项目为一期工程，建设内容主要包括38 综合服务大楼、新车品牌店、二手车4S店、室外交易及试乘试驾区、景观绿化、周边商铺，同时建设相应的基础配套设施（交易市场供电、供热、给排水设施建设等）。二期工程拟建仓储和报废拆解公司。1.1.6项目实施进度根据项目的总体安排，考虑到前期工作的实际进展和准备情况，该项目建设期为12个月，2013年1月开始前期工作，2013年4月开工建设，竣工时间为2013年12月。1.1.7项目总投资项目总投资2077万元，其中建设投资1996万元，铺底流动资金81万元，全部由企业自筹解决。1.2可行性研究报告编制1.2.1可行性研究报告编制依据《投资项目可行性研究指南》；《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；《一般工业项目可行性研究报告编制大纲》；《固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法》（国家发改委2010年第6号令）；委托方提供的其他材料。1.2.2可行性研究报告编制原则编制过程本着“科学、客观、公正、准确”38 的原则，对与项目有关的条件进行全面调查；对项目所需人力、资金、原辅材料来源及质量、动力等进行测算；在宏观政策、市场前景、技术水平、经济效益、环境保护等方面进行全面分析；通过多种方案的论证比较，提出技术上先进可靠、经济上合理、环保措施完善的方案。对项目中尚未解决的问题，如实的提出建设性的意见和建议。1.3项目提出的背景和必要性1.3.1建设背景近年来，我国汽车行业发展迅猛，据工信部发布的中国汽车工业经济运行情况报告可知，2009～2011年我国汽车市场实现平稳增长，2009年度各类汽车生产和销售已双双达到1300万辆，全球排列第一，跨入全球第五大生产国，各类品牌达到380种之多。2011年汽车产销量甚至超过1840万辆，再次刷新全球历史记录，见图2-1。图1-12009～2011年月度汽车销量及同比变化情况然而与此形成鲜明对比的是中国二手车市场，数据显示，我国二手车年交易量不到新车交易量的1/4。38 据不完全统计，德、日、美等国家二手车交易量均远远超过新车的交易量，一般均比新车高出1倍以上。日本二手车年销量己连续多年超过其新车的销量，德国和美国二手车年销量已是其新车销量的2倍和2.5倍，英国则达到3.5倍。有关资料表明，西方成熟的汽车市场上，汽车报废周期平均为8～12年，而汽车更新周期平均为4年。一个完整和成熟的汽车市场，不是单一的新车销售市场，还应包括二手车交易市场。二手车交易市场是汽车市场的一个重要组成部分，也是汽车流通业一个不可缺少的重要环节，它的培育和发展直接影响着整个汽车市场的发展。而二手车市场发展状态取决于一个国家的汽车保有量，由于欧美国家的汽车保有量大，换车频率高，二手车供大于求，而中国则恰恰相反。单位：万辆图1-2我国不同级别二手车历年交易量根据《辽宁省国民经济和社会发展统计公报》透露的数据可知，辽宁省平均每4.88户家庭就拥有一辆私家车，相当于每15.14人就拥有一辆私家车。而盖州市人口约80万，由此可估计盖州市私家车保有量近6万辆，随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，必将进一步刺激汽车消费需求，因此汽车保有量也会继续保持快速增长的态势。38 随着汽车保有量的不断增加，新车品牌会不断更新换代，加之技术改造后成本降低，必将带来庞大的购车族和换车人群，因此现阶段，盖州市汽车市场发展前景广阔，按照国外汽车行业的发展经验，二手车市场也将随着新车趋势进入活跃期和快速发展期。另外，盖州的物流产业发达，物流企业拥有的车辆也成为二手车交易的重要组成部分，目前，盖州有物流企业100家左右，有一定规模的企业为40多家，有规模的物流企业车辆大都在100辆以上。同时，营口港的快速发展也带动了该市物流车辆的增加，营口港作为辽宁沿海经济带的重要港口，距东北三省及内蒙古东四盟腹地最近的出海口，具有非常明显的区位优势，年吞吐量已达到2亿吨，该港与盖州市有近百家物流企业均有业务往来，营口港的快速发展将会促进盖州物流业的发展，进而也会促进了盖州市二手车交易量的增加。二手车交易的大环境已经逐渐形成。但是目前营口市仅有两家二手车交易市场，一个是营口市二手车交易市场，另一个是大石桥市二手车交易市场，作为营口市下辖的两个县级市，唯独盖州没有二手车交易市场，而离盖州最近的营口市二手车交易市场不仅相距有50多公里，而且交易市场的场地面积有限，设施不够完备，并仅仅在周末开市，远远不能满足营口市及盖州市二手车交易需求，直接导致盖州市每年超过一半的二手车未能经正规交易市场进行交易。由于盖州市目前没有二手车交易市场，因此，难以准确把握行业规范，市场行为很难被准确地加以约束，二手车交易38 管理混乱，存在不诚信、不公平、不公正的现象，合法的二手车交易难以实现，交易成本较高。2005年国家商务部、税务总局、工商总局就颁布了《二手车流通管理办法》，二手车市场已经成为行业有规范、国家有政策、用户有需求、发展有前景的成熟市场。2007年营口市商业局、公安局、工商行政管理局、税务局联合颁布了《关于进一步规范二手车交易市场经营秩序的通知》，进一步加强了营口市二手车的流管理，进一步促进了二手车流通健康有序发展。1.3.2项目建设的必要性我国在“十一五”期间汽车流通体系建设得到较快发展，形成了经营主体多元化、经营模式多样化、多渠道并存的汽车流通良好发展格局。但是，汽车流通领域总体发展水平与经济社会发展需要仍有差距，依然存在营销服务网络发展不平衡、二手车流通明显滞后、售后服务满意度不高、报废汽车回收拆解水平低、流通主体竞争力不强、法规标准有待完善、市场秩序有待规范等问题，不利于汽车流通业的健康发展，难以适应形势发展的新要求。“十二五”期间，借鉴国际成熟经验，加快完善相关政策法规和制度，采取有效措施，促进汽车流通业快速健康发展，是进一步扩大消费、改善民生、推动两型社会建设的内在要求。《商务部关于促进汽车流通业“十二五”发展的指导意见》指出：汽车流通业“十二五”发展目标为，2015年二手车交易量超过1000万辆，比“十一五”末翻一番，年均增长15%38 左右；二手车置换、经销、拍卖等多种经营模式协调发展；汽车流通组织化程度提高，形成一批汽车、二手车、配件流通和报废汽车回收拆解骨干企业，培育30家主营业务收入超100亿元的区域性汽车流通企业，3～5家超1000亿元的大型汽车流通企业。汽车零售百强企业营业额占行业总量的比重超过30%。“积极培育二手车市场”是汽车流通业“十二五”发展的主要任务之一。大力发展品牌二手车经营。支持汽车供应商利用现有营销渠道和质量认证、服务保障等品牌优势，拓展品牌二手车业务，完善二手车流通网络；鼓励有条件的大型企业集团发展连锁经营，建设经营场地、车辆检测和整备设施完善，服务流程统一规范的区域性品牌二手车卖场，打造一批品牌二手车专营精品店，加快构建以品牌二手车经营为引领，诚信、有序、高效的二手车流通网络。创新二手车流通方式。鼓励有条件的企业建立二手车拍卖平台，发展网上即时拍等多种形式拍卖业务，拓展企业间二手车流通渠道，逐步构建全国性的二手车拍卖流通网络，推动二手车社会资源整合和规模经营。积极探索二手车网上交易平台的应用。引导企业推行二手车认证制度和质保承诺，倡导有条件的企业与保险公司建立合作关系，为车主提供二手车延期质保服务，推进二手车交易市场实施先行赔付制度，切实维护消费者合法利益，促进二手车放心消费。本项目建设符合汽车流通业“十二五”发展规划。38 第2章二手车市场分析2.1市场调查2011年我国二手车交易达433万辆，较上年增长12.47%，与新车市场的大起大落不同，自2000年以来，二手车市场一直保持年均15%左右的增速。2011年二手车市场显现的几个主要特征，正预示着我国未来二手车市场的发展走向。2.1.1交易保持上升态势我国二手车市场在2011年出现了些许变化，交易量和交易额呈现较快增长，且交易额增速快于交易量增速，全年交易额2108.8亿元，同比增长18.56%。10余年来我国二手车市场的运行轨迹显示，月度交易量在逐渐上升；季度交易表明，二手车交易上升态势在加强。2000年以来二手车年交易量保持上升态势，2000～2003年四年里，区区两位数几十万辆，2004年后升至三位数，2004～2006在100～200万辆之间，2007、2008年在200～300万辆之间，2009、2010年300万辆，2011年400多万辆。交易量拾级而上，2012年二手车市场的交易规模已经达到500万辆，保持10年来15%的平均增速。2.1.2二手轿车交易占“半壁江山”近几年来，二手车市场上，乘用车成交量已经增长到六成。轿车更是乘用车中的绝对主力，二手轿车的交易量及交易额，都突破二手车交易总体的“半壁江山”38 。2011年二手车市场交易235.48万辆，较上年增长12.23%；交易额1180.02亿元；二手越野车也增长9.78%，交易7.82万辆。二手客车交易70.39万辆，增长12.91%，交易额318.91亿元；二手载货车交易64.07万辆，增长7.48%，交易额247.09亿元。%辆二手车份额在持续扩大，由于交易均价低，销量高的多集中在1.0～1.6L。近两年二手车市场中，私家车和国产车成交量分别占整个交易量的八成和九成以上。图2-1二手车年度交易量走势2.1.3车龄年轻化愈益明显去年二手车市场上，车龄在2～5年的二手车最受欢迎；车龄超过5年的，车龄增加与成交比例成反比，交易也更困难。1年内甚至3个月的“准”新车交易也占当年交易的3.25%；1～2年车龄的二手车，其成交量占到当年交易的11.63%。2～3和3～4年的二手车交易也比较活跃，分别占交易量的14.59%、14.02%；4～38 5年车龄的二手车交易，占交易总量的14.18%。而10年之前交易的二手车，车龄大多集中在5～8年。表2-1不通车龄区间的二手车成交量占比车龄200920102011一年以内4.523.183.251～2年11.3610.3211.632～3年15.6913.1214.593～4年14.6315.3114.024～5年14.0814.1914.135～6年11.6412.6212.366～7年11.0610.039.617～8年6.779.167.338～9年3.365.365.779～10年2.082.573.2410年以上4.814.144.07随着国家汽车市场政策的调整，新车销售增速趋缓，京沪等大城市摇号或拍牌的实施，以及汽车厂商置换业务的加强，车辆更新将继续加快，二手车龄年轻化将愈益明显。2.1.4地域市场发展不均衡目前，我国区域市场的二手车交易规模差异很大，二手车地域市场发展不均衡现象较为普遍。经济发展较快的省市，二手车市场比较活跃，交易量也大。中国汽车流通协会的统计数据显示，2012年9月全国二手车交易排名前十位的省市如图3-2所示。北京、四川、辽宁等地保持强劲增长势头，平均增幅超过18%；其余各地交易量除重庆外均小幅回落。整体看来，全国二手车市场发展依然处于相对不平衡阶段，经济发达地区交易规模大于经济欠发达地区，但差距在逐步缩小。38 %辆图2-2二手车交易排名前十位省市2.2市场竞争力分析Ø政府的扶植政策的实施扶植政策的实施，使二手车交易量快速增长，消费者得到了实惠。2002年3月3日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于旧货和旧机动车增值税政策的通知》(财税[2002]29号)，对售价未超过原值的二手车免征增值税，降低了二手车的销售价格，减轻了消费者的经济负担。随着国家汽车产业振兴规划细则的不断推出，经济逐步平稳回暖，规范和促进二手车市场的相关政策也出现在了规划的日程表中，必将有利于推动二手车市场的发展。国家各种“以旧换新”政策的推出，刺激了市场大量的公私车辆投入到二手车市场，而正在进行的公务员车改也会给二手车市场输入“新鲜血液”。38 具体表现在：2002年全国二手车累计交易量比2000年增长32.6％，特别是上述政策出台后，二季度比一季度的交易量增长六成。北京旧机动车交易市场，每天办理过户手续相当于过去的4倍，上海的交易量同比增长43.7％，政策的实施，为消费者减轻了少则2000元至3000元，多则上万元的经济压力，给消费者带来了实惠。Ø政府对二手车市场秩序的整顿整顿二手车市场秩序、规范二手车交易行为取得成效、为贯彻落实《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》(国发[2001]11号)和国家经贸委、公安部《关于加强旧机动车市场管理工作的通知》(国经贸贸易[2001]18号)文件，各地区加大了对二手车市场的整顿力度，使二手车交易法制化，交易行为规范化。如湖南、湖北、山东、北京、广州、太原等地通过整顿，禁止了一些不规范市场的二手车交易；北京、广州二手车交易市场，针对交易中的法律纠纷，分别出台了《北京市旧机动车买卖合同》、《广州旧机动车销售合同文本》，保护了消费者合法权益；北京、上海、河南等地二手车市场与公安部联网，对进入二手车市场的车辆进行前置审检，有效的防止非法车辆流入市场；北京、上海二手车市场推出了先行赔付和保证金承诺以及经纪人持证上岗等制度，从法制上和管理上遏制了二手车交易过程中的违法行为。Ø二手车买卖机制的转变38 引进二手车拍卖机制为二手车市场注入了活力。目前消费者在转让二手车的过程中遇到突出问题是转让繁琐，价格不理想，车辆兑现货币慢，特别是政府批量换车和出租车批量更新，急需快捷的营销方式。北京、上海、广州、河南、山东、山西等地将拍卖引入二手车交易市场。将一部分公务改革车、企业改制车、走私罚没车、抵债车等在市场进行拍卖，以其快捷订价、快捷转让，快捷兑现的优势迎合了市场的需求。特别是非典疫情时期，北京二手车市场的网上竞拍，以其安全卫生、公开、公正、公平的优势，促进了二手车的流通。Ø开发二手车销售的新颖模式许多厂商打破单一的营销模式，积极稳步的开展汽车置换。自去年上海通用汽车汽车有限公司在上海、北京、广州、深圳等别克授权销售中心推出了收旧卖新、新车置换试点后，今年上半年上海大众、一汽捷达、广州本田、北京吉普、北京现代、长安铃木等一些品牌轿车企业也都有计划、有步骤的推进汽车置换业务的展开。意味着原有形势二手车市场交易的单一模式将打破。一种以品牌轿车供应商为中心，品牌销售商为依托的二手车置换体系正在全国逐步形成。2.3二手车市场预测数据显示，2010年中国二手车的供应量与新车的比例仅为0.22，远远低于成熟市场，但由于中国二手车市场一直保持快速增长势头，2006至2010年复合年增长率约为25%。在汽车保有量不断增长（2020年前后中国的小轿车保有量会超过1.5亿），车辆平均持有年限缩短（从5～7年缩短到3～5年）、企业和公务车队增加（包括企业自购用车和租赁）等因素的影响下，未来中国二手车市场将出现更高的增长率，到2020年，二手车与新车的比例将超过1，二手车的渠道也将逐步走向正规成熟。38 虽然我国二手车市场仍处于萌芽阶段，但不少消费者已逐渐开始接受并购买二手车。同时，消费者开始愿意为整车厂认证的二手车支付更多费用。我国市场中二手车客户群需求分层明显，差异较大。工薪阶层对二手车的质量、可靠性有较高需求，而且希望获得一些相关增值服务，例如，二手车认证、维修服务等，能接受的车辆价格在5万元以下。刚拿到驾照的新手对价格敏感，期望的车辆价格也在5万元以下。相对而言，小企业主需要更加体面的车型，他们对车的品牌与外形有更高的要求，购车预算也更高。目前，大多数经销商的二手车业务还处于初始阶段，他们面临车源短缺、二手车人才不足、车辆残值价格不熟悉等多方面挑战。相对于新车业务，二手车业务远没有得到重视。大多数经销商的置换比例没有达到5%，即便是一些二手车业务做得好的4S店，每年二手车置换数量也仅为100多辆。随着市场的逐步发展，新车市场增长会逐步放缓，新车销售对经销商的利润贡献也会降低，售后服务、二手车业务等将逐渐成为经销商的业务核心。同时，置换也将成为争夺二次购车顾客的重要手段，这在北京市场已经有所体现。届时，品牌二手车的地位将得到空前提升。随着市场的逐渐发展，政策法规的逐步完善，我国二手车市场正在激活，消费观念逐步成熟，经营方式正在规范，进入快速发展期。未来5～10年新车销量的增速会逐步放缓。新车销售对于经销商的利润贡献也会逐步减小，而服务（包括售后服务和汽车金融）相关的业务以及二手车业务将越来越成为经销商的核心业务。同时，对于新车业务来说，置换也将越来越成为争夺二次购车顾客的重要手段。二手车的残值对于品牌价值、租赁等业务也至关重要。38 根据《辽宁省国民经济和社会发展统计公报》可知，我省平局没10户家庭拥有私家车数量超过2辆，按照每户3.1人的户均人口计算，平均每15.14人就拥有一辆私家车，由此可知盖州市私家车保有量可达6万辆。随着盖州经济的快速发展，汽车的更新换代加速，新车价格的不断降低，带来了庞大的购车群体和换车人群，新车市场的繁荣给盖州市二手车市场带来了勃勃生机。同时，盖州的物流产业发达，物流企业拥有的车辆也成为二手车交易的重要组成部分，目前，盖州有物流企业100家左右，有一定规模的企业为40多家，有规模的物流企业车辆大都在100辆以上，车辆数量庞大。同时，营口港的快速发展也带动了该市物流车辆的增加，营口港作为辽宁沿海经济带的重要港口，距东北三省及内蒙古东四盟腹地最近的出海口，具有非常明显的区位优势，2012年吞吐量已完成30107.3万吨，集装箱量完成485.1万标准箱，营口港已成为全国沿海发展最快的港口之一。该港与盖州市有近百家物流企业均有业务往来，营口港的快速发展将会促进盖州物流业的发展，进而也会促进了盖州市二手车交易量的增加。38 第3章建设内容及规模3.1建设内容项目总规划占地面积27000m2（折合40亩），总建筑面积9000m2，分两期进行建设。本项目为一期工程，建设内容主要包括综合服务大楼、新车品牌店、二手车4S店、室外交易及试乘试驾区、景观绿化、周边商铺，同时建设相应的基础配套设施（交易市场供电、供热、给排水设施建设等）。其中综合服务大楼中有由公安交通部门批准设立机动车登记服务站，将让客户在市场享受到方便快捷的一站式服务。二期工程拟建仓储和报废拆解公司。3.2建设规模盖州市二手车交易市场是集二手车交易、报废车绿色回收、车辆登记证代办、车辆展示、鉴定估价、车辆拍卖、收购销售、代购代销、汽车租赁、汽车维修、汽车装饰、配件销售以及商房租赁、后勤服务等配套功能于一体的综合性专业市场，为客户提供过户、转籍、上牌、保险、代收税费等一站式服务。本项目将以盖州市为发展基础，逐步成为连接全省，功能配套全、交易形式多、科技含量高、服务内涵广、规范管理优、贸易规模大的二手车贸易集散地。项目总投资2077万元，预计该项目完成达产后，实现营业收入1224万元。38 第4章项目选址4.1场址所在位置盖州位于渤海辽东湾东岸，北接营口市老边区、沿海新区和大石桥市，南连庄河市、普兰店市、瓦房店市，西靠辽东湾和鲅鱼圈区、熊岳镇，东与岫岩县接壤。图4-1盖州市地理位置4.2场址建设条件4.2.1地形、地貌盖州市地势东高西低，为千山山脉向渤海倾斜地带。东部山势挺拔，峰峦叠嶂。步云山是辽南群峰之首，海拔1130.7m，是营口西南之开估屏障。绵羊顶子山为第二高峰，海拔1045.7m。此外，还有黄花排、天古山、赤山等，其海拔均在800m以上。中部是浅丘漫岗，海拔200m左右。西部为狭窄的海滨平原，海拔不到50m。境内有大清河、熊岳河和沙河。碧流河、浮渡河是与邻县的界河。38 4.2.2气候条件盖州市地处南温带亚湿润区内，气候温和宜人，全境属暖温带大陆性季风气候，年平均气温9.2℃，一月平均气温-9.6℃，最低气温-30℃，七月平均气温24.9℃，年平均降水量727mm，多集中在七、八月份，无霜期170天左右，四季分明，日照充足，寒暑适中，温和宜人。4.2.3交通运输条件盖州市距东北货物吞吐量最大港-营口港（鲅鱼圈港区）30公里，南距东北最大口岸大连港180公里。沈海高速公路、哈大高速铁路、黑大公路、长大铁路纵贯南北，庄盖高速、庄林公路、盖旺公路、盖瑗公路横贯东西；各级公路形成了四通八达的交通网。海陆交通便捷，物流顺畅。4.2.4社会条件2011年地区生产总值215亿元，财政一般预算收入14.03亿元，全社会固定资产投资160亿元，社会消费品零售总额45.7亿元，城镇居民人均可支配收入16053元，农民人均纯收入9000元。全年新建续建投资千万元以上项目208个，其中亿元以上项目100个。外资引进取得历史性突破。全年实际利用外资2亿美元，出口创汇1.45亿美元新批外资项目22项，总投资3.4亿美元。引进海外专家研发团队3个。工业总产值520亿元，规模工业总产值270亿元,内联引资140亿元。新进规模企业38户，规模企业总数达到233户；产值超亿元企业达到56户。38 工业产业集群逐步壮大。石油化工、装备制造、建筑材料、冶金配套、汽车配件、新能源等产业均呈现快速增长态势，其中发展较快的石油化工、装备制造、纺织服装行业产值分别增长238%、53.4%、23.3%。石化产业集群产值突破100亿元，完成税收6.5亿元，为在“十二五”期间全力打造千亿元产业集群奠定了基础。盖州农产品资源丰富，农、林、牧、副、渔各业兴旺发达，素有“北方大农业缩影”之称。初步形成了水果、水产、畜牧、白色农业四大主导产业。盖州绒山羊被誉为“国宝”，海蜇产量居全国之首。现已被国家确定为农业产业化示范县、无公害水果示范县、秸秆养羊示范县，是全国重要的优质果品生产和出口基地、海蜇生产和出口基地、绒山羊生产基地。38 第5章建设内容及规模5.1总平面布置5.1.1设计依据（1）全面规划，利于实施；（2）功能分区明确、合理、得当，布局紧凑，节约用地，管理维修方便；（3）与外界保持良好的交通和运输联系，出入口和内部道路符合人流与车流的集散要求，道路保持顺畅、便捷；（4）满足项目在朝向、光线、安全、防护、通讯、照明等方面的要求；（5）符合并充分利用自然条件，包括地形、地质、水文、气象和天然资源（如绿地等），并尽可能增加绿地面积；（6）考虑项目所在地地段的总体景观，场地布置与建设能够美化城市；（7）便于利用城市已有的上下水、煤气、供热、供电等基础设施；（8）符合城市规划、交通、消防、绿化园林、环保、卫生等方面有关规定的规范要求。5.1.2总平面布置项目总规划占地面积27000m2，分两期进行建设，本项目为一期工程，总建筑面积9000m238 ，将建设综合服务大楼、二手车4S店、新车品牌店、室外交易区、试车道、景观绿化及相应的基础配套设施（交易市场供电、供热、给排水设施建设等）。整个场址分为A、B、C三区，A区为轿车和微型客车交易区，可容纳500个停车位；B区为货车和大中型客车交易区，可容纳100个停车位；C区预留二期开发利用，拟建仓储和报废拆解公司。商铺商铺入口新车品牌店二手车4S店综合服务大楼C区NB区A区图5-1二手车交易市场平面布置图综合服务大楼位于整个场址中心，二手车4S店和新车品牌店分列入口两侧，周边为商铺。5.2建筑设计5.2.1设计依据（1）规划批复文件及建筑方案（2）国家相关规范、规定、标准（3）建筑耐火等级：二级（4）抗震设防烈度：7度5.2.2设计方案38 盖州市二手车交易市场的主要服务内容包括：二手车展示、鉴定评估、置换拍卖、维修检测、买卖交易、转移登记办理、网络信息查询、网上交易、二手车消费信贷等业务内容，实行“上牌一站式，服务一条龙”的封闭式管理，办理二手车交易评估、验证和过户等手续更加简洁便利。5.2.2.1综合服务大楼综合服务大楼为三层钢筋混凝土框架结构，占地面积1200m2，建筑面积3600m2。表5-1综合服务大楼主要功能分区楼层主要功能区职能一楼室内展销厅展销高档轿车和新车推广拍卖典当区现场拍卖与网上拍卖同步进行，既面向经销者也面向个人，并开展新旧车置换业务鉴定评估室对二手车进行鉴定估价二手车经纪公司二手车经营公司代办车辆过户、转入、补牌、补证、检车、驾驶业务等，规范经营二手车交易市场二楼交易受理区工商验证、税务、环保、银行、保险、上牌照等一系列购车手续集中在一起办理，为客户提供一站式服务代办业务受理区代办违章、代办投保、代办理赔、代办变更、代办报废、代办迁出、代办迁入等电子信息部为经销商建立互联网经营平台，并及时发布最新市场信息，为二手车的再营销的各个环节：授权整备、批发、拍卖、网上销售等打下基础休息区域车友俱乐部，便于车友进行交流和休息三楼工商局车管所、市场综合办公室、财务部、会议室、员工宿舍、食堂综合管理交易市场（1）一层一层为二手高档轿车室内展销厅和拍卖典当区，周围场地吸纳有实力有信誉的车行、拍卖公司和典当行进场交易。其中车行为消费者提供收售二手车免费咨询并代办二手车各种手续。38 在一楼大厅靠近中心位置设置大型电子显示屏，不断显示各个展位二手车的品牌、型号、行驶里程、使用年限、出售价格及典当信息等有关资料。国外二手车拍卖及典当是一种主要的二手车交易模式，本项目借鉴国外二手车交易市场经营模式，特设拍卖典当区，委托鉴定估价机构进行估价，该区域既面向经销商也面向个人。拍卖采取现场拍卖和网上拍卖同时进行竞价交易，现场拍卖车辆的展示时间不得少于2天，网上拍卖的车辆展示时间不得少于7天。图5-2综合服务大楼一层平面图（1）二层二层为服务站办证大厅和互联网信息平台，大厅将工商验证、税务、环保、银行、保险、上牌照等一系列购车手续集中在一起办理，主要开展的业务有：年审服务、二手车过户、代缴税费、新车上牌、代办违章、代办投保、代办理赔、代办变更、代办报废、补牌补证、代办迁出、代办迁入等，实现对消费者的人性化和便捷式服务。二层设有电子信息部，利用互联网信息旨在为经销商建立共享的经营平台，与全省甚至全国联网经营，建立电子商务平台，降低经销商的经营成本。同时汇集国内外汽车生产商、经销商的最新市场信息，建立数据库和电子商务网络，发布权威行业信息，服务市场，不断完善盖州市二手车交易市场的经营管理体系，树立专业性、权威性的市场形象。38 周围场地经营以招租吸纳有实力、守诚信经纪公司入场交易为主，同时也吸纳部分二手车经营公司进场交易，代办车辆过户、转入、补牌、补证、检车、新车上牌、驾驶业务等，为消费者提供给了可靠、良好的购车环境，同时也便于政府的监督管理，实现二手车市场的现代化规范经营。休息区域设车友俱乐部，为汽车爱好者提供交流的平台。（1）三层三楼为工商局、车辆管理所、市场综合办公室、财务部、会议室和员工宿舍，方便对交易市场进行综合管理。整体建筑立面以简洁明快为指导思想，力图用现代的装饰材料－绿色全反射玻璃墙，与大面积的实墙进行对比，体现简洁、细致而又大气的艺术风格。5.2.2.2汽车品牌店汽车品牌店为二层砖混结构，内有新车品牌店和二手车4S店，建筑面积分别为2000m2。其中新车品牌店为新车展示与销售提供场所，可对维修车辆进行接待、等级、预检。储备一定量的汽车零配件以供客户选购和修理车辆换用。对售后车辆进行保养服务、事故修理、局部组装改进等。二手车4S店功能与新车4S店相同，根据收购车型不同，分成星级不同的各种服务，从进货源头（收购二手车）开始控制，为二手车提供全面检测及对售出的二手车进行质量认证，确保二手车的质量。然后对服务质量进行把关，再把整套流程规范化，逐步拓展并建立网络销售渠道。38 同时开展二手车消费贷款业务，本项目可以和各品牌公司共同提供一个规范成熟的二手车交易平台，为资金不足的消费者提供信贷服务，特别是在估价和质保方面，既减少了银行对二手车贷款的估价成本，更防止了恶意骗贷的危险。5.2.2.3商铺二手车交易市场沿东西两侧设有商铺，为一层砖混结构，建筑面积为800m2。38 第6章合理用能6.1能源供应条件本项目位于盖州市，该区域已基本具备完善的市政设施的接口，市政设施可以得到保证，只要项目本身进行必要的区内管线的建设及与大市政的接入，即可满足本项目建设和使用要求，能源供应条件（水、电力、热力市政配套）基本具备。6.2能源耗用6.2.1用能标准及节能规范6.2.2能耗状况和能耗指标分析电力本项目电力消耗主要是照明用电和各类设备用电。该项目用电按照单位面积法计算。按《全国民用建筑工程设计技术措施电气节能专篇》，商业建筑变压器安装指标一般为90～180VA/m2，变压器负荷率按80%考虑，功率因数按0.9计。1)水公共设施用地用水量指标按6L/m2·d计，项目用地面积27000m2，则年用水量为5.9万m3。年用水量=27000m2×6L/m2·日×365天=5.9万m32)综合能耗折算项目用能包括电力和热力，耗能工质为水。年耗电量为211.92万kw·h，年耗热量4352.45GJ；年用水量为5.9万m338 。按照《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）进行分析，项目总能耗折合标煤数量为414.03tce。详见表6-3。表6-3项目能源综合消耗表能源种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（tce）电力万kW·h211.921.229tce/万kw·h260.45热力GJ4352.450.03412tce/GJ148.51能源消费总量（tce）408.96耗能工质种类计量单位年需要实物量参考折标系数年耗能量（tce）水万m35.90.857tce/万t5.07耗能工质总量（tce）5.07项目年耗能总量（tce）414.036.2.3节能措施和效果综合分析（1）节能措施1)节能措施综述本项目在方案设计中，要充分考虑利用既有资源，提高设备的运行效率和优化设备的技术参数，以达到整体的节能效果，主要措施如下：建筑本体围护采用保温隔热设计；结构设计适当考虑压缩建筑结构空间；控制变压器空载损耗，合理选择配电系统布局；加强节能管理。2)相关专业的节能措施能源不足是世界性问题，也是制约我国国民经济可持续发展的重要因素之一，建筑能耗在我国总能耗中所占的比例较大，约为25%～40%。因此，本项目能耗系统设计贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政策，严格执行《民用建筑节能设计标准》和《夏热冬冷地区38 公共建筑节能设计标准》。在保证健康、舒适经营环境的同时，采取有效的节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系统的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求，以实现可持续发展的目标。²建筑及结构专业的节能措施建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。A本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，选用节能型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。B建筑围护结构的保温隔热性能使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、反射幕墙、植物覆盖绿化等。C门窗尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，传热系数k≤2.3W/m2·K，因此，本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。38 提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传热。尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗。D屋顶初步设计时，屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。建议在屋顶涂上隔热防水膏，使屋面具备保温、隔热、防水等节能效果。²电气专业的节能措施A合理设置降压变电所位置，尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。B用现场和集中补偿的方法，提高功率因数，使供电系统的功率因数达0.9以上，降低变压器无功功率，安装抑制谐波设备。C用低损耗节能干式变压器，选择合理的变压器容量，使其达到经济运行(负荷率65%～80%)，减少电能损耗和围护工作量。D合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用三相供电时，考虑三相平衡。E使用高效电动机，大容量电动机采用变频或软启动方式或高压电动机。F使用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。G气体放电灯均进行电容补偿，使其功率因数>0.9。H照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照度值，充分利用天然光。照明灯采用太阳能路灯，以达到节约用电的目的。I38 用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产品，如：用RT20、RT15（NT）系列取代RT0系列熔断器，用AD1、AD系列新信号灯取代原XD2、XD3、XD5等老系列信号灯，选择带节电装置的交流接触器等。J设置合理的计量和检测设备：进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量；母线电流测量；出线电流测量。²给水排水专业的节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备，如采用了变频调速给水设备等，以利于节能。A给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。供水采用管网叠压供水系统，降低能耗。B灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的有效利用率。C卫生器具均选用节水型器具。给水水嘴采用陶瓷芯等密封性好、能限制出流率并经过国家有关质量检测部门检测合格节水水嘴。大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于6L。D计量设施：在各建筑物的引入管均安装水表。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供基础数据。38 E排水系统采用雨污水分流制，本项目产生的污水可经汇集后，经化粪池排入市政管网。F绿化采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节水设施，提高水的利用效率。G地面硬化时，做出有一定的坡度，一部分雨水流入绿化带，一部分雨水经汇集后，进入市政雨水排水系统。²暖通与空调专业的节能措施A为提高供热设备的隔热效果，采用多层绝热的新型保温材料。采暖供热管道的保温层厚度采用经济厚度计算法确定。绝热厚度大于100mm时，绝热结构按双层考虑，双层的内外层缝隙应彼此错开。B合理设计空调管路，以减少热损失。C管路阀门气密性好，以防止泄漏。D在设备及系统运营的过程中，定期进行检测和维修，避免由于设备和保温保冷结构损坏引起的热损失增加。E设计中尽量减少各类阻力元件的使用，以提高循环水泵的有用功。²动力专业节能措施采用高效节能的名牌水泵、风机以提高运行效率。²其它节能措施绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对项目区气候条件起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善项目38 区微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。基地周围特别是道路沿线种植树木，起挡风降噪作用。基地内各建筑均能满足规范日照要求。（1）节能效果分析本项目为达到节能、环保的目标，在建筑热工设计、采暖与通风的节能设计方面严格执行国家及辽宁省相关方面的标准、规范。项目积极选用高效节能的设备、材料和技术方案，从根本上实行了国家相关的节能要求。综上节能措施使本建筑达到《辽宁省公共建筑节能设计标准》要求，使总体能源消耗有效地降低，建筑节能达到公共建筑65%的标准。本项目不采用国家明令禁止或淘汰的落后工艺、设备，在节能措施中积极采用新工艺、新技术、新产品，达到节能效果。38 第7章环境影响评价7.1环境保护设计依据《中华人民共和国环境保护法》（1989年修订）《中华人民共和国大气污染防治法》（2000年修订）《中华人民共和国水污染防治法》（2008年修订）《中华人民共和国噪声污染防治法》（1996年）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（2005年）《中华人民共和国环境影响评价法》（2003年第77号）《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003年）《建设项目环境保护分类管理条例》（环保总局令第14号）《水污染防治法实施细则》（国务院2000年3月）7.2项目建设与运营对环境的影响（1）施工期工程污染分析项目施工期的主要环境问题是建筑施工过程中掘土、地基深层处理及土石方、建筑材料运输、设备装配等施工行为对周围环境产生的影响。这种影响一般是暂时，施工结束即会消失。施工期的主要污染物有施工行为产生的扬尘，施工机械及运输车辆产生的噪音，建筑施工排水和施工人员的生活污水，建筑施工垃圾和施工人员的生活垃圾，另外还有对周围环境景观的影响。（2）运营期工程污染分析项目运营后产生的污染物主要是生活污水、汽车尾气、38 生活垃圾以及配套设施产生的设备噪音。7.3环境保护措施7.3.1项目建设期环境保护治理措施（1）废水治理措施该项目在施工阶段产生的废水主要有施工降水前期抽出的带有泥浆的污水和施工机械冲洗排出的污水。抽出的泥浆水和清洗设备产生的污水要有专门的存储设备，可以在现场建设蓄水池。带有泥浆的污水必须经蓄水池沉淀后再排出，清洗设备的污水不得直接排到市政污水排水管道，防止污水内的水泥等凝结成块堵塞管道。项目施工期废水拟经隔油池、格栅池、化粪池处理后，通过污水管网进入市政管网，排入市政污水处理厂。施工活动结束后，污染源即随之消失。（2）扬尘处理建筑施工场地设置统一的围栏，拆迁施工现场应根据实际情况设置临时围栏。必须搭设封闭式临时专用垃圾道清理施工垃圾，施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘。施工现场残土、沙料等易生尘物料必须采取覆盖防尘网（布）或喷洒覆盖剂等有效措施，并要经常进行洒水保湿。水泥和其它易飞扬的细颗粒散体材料，应安排在库内存放或严密遮盖。清运残土、沙土及垃圾等的装载高度不得超过车辆护栏，并采取苫布全覆盖措施。38 施工现场应结合设计中的永久道路布置施工道路。施工道路的基层做法按设计要求执行，面层可分别采用礁渣、细石、沥青或混凝土，以减少道路扬尘。施工车辆出入现场必须采取冲洗轮胎等措施，防止车辆带泥沙出现场。混凝土搅拌，不在工地进行混凝土搅拌操作，由专业厂家提供商品混凝土。施工项目混凝土进车、卸料、浇注应加强管理，做到文明生产。料斗应封闭，不能有泄料口。落地残料应一车一清，不能形成堆积现象，车体轮胎应人工清理干净后再离开工地。（1）噪声处理施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：1)选用低噪声设备和工作方式；2)可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等；3)加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。（2）废物处理该项目在建设阶段要进行严格的管理，尽量少产生建筑垃圾。产生的建筑垃圾要统一处理，可以利用的要充分利用，不能利用的要进行掩埋或者根据环保部门的要求进行统一处理。在经营阶段产生的固体污染主要为生活垃圾。各建筑物内分别设置垃圾桶集中收集，然后分可回收垃圾和不可回收垃圾，分类装袋，分别送往废品回收站和垃圾处理厂。38 7.3.2项目建成后环境保护治理措施（1）废气污染防治措施根据预测结果，停车场通风后，汽车尾气对周围环境空气基本无影响，各预测点浓度能满足标准要求，但从减少废气排放量的角度出发应加强停车场的规范化管理，特别是交通管理，应保持行车路线的通畅，合理设计停车路线，尽可能缩短车辆从出、入口达到停车泊位的距离和行车时间，从而减少汽车尾气的排放。（2）污水防治措施项目污水采用雨污分流制，雨水通过雨水管网排入城市雨水管网。拟建工程污水主要为生活污水。项目生活污水进入化粪池，经过预处理后通过项目规范化总排口外排，污水经处理后各项污染物排放浓度能达到GB8978-1996《污水综合排放标准》三级标准要求。（3）噪声污染防治措施1)加强对车辆的进出管理，尽量缩短汽车的急速停留时间，禁止车辆鸣笛，尽量缩短汽车出入口停留时间以减少汽车噪声对周围环境和自身的影响；2)该项目内所有通风设备、水泵和其它设备宜选用低噪声型号；所有设备基础设减振垫；风机进出口与风管采用软连接。所有的消防风机均应设置在隔声间内，进行减振、消振措施及消隔声措施，隔声效果不小于25dB，风机的进风口应安装消声百叶窗；3)38 为了减少周围道路交通噪声对该项目商业建筑的影响，建设单位应对靠近交通干线的窗户设置中空双层玻璃或者在与公路方位周围种植高大的植物等；1)水泵、排风系统的风机设置应采用合适的钢筋混凝土台座或隔振垫、减振器、隔声间等噪声防治措施；2)统一规划空调外机的安装位置，并使其尽量远离室内噪声敏感区域，以免相互受影响；3)公用工程选用低噪设备，并加强对设备的定期检修工作。（1）固体废物污染防治措施该项目应对生活垃圾按功能区域或建筑区域设置不影响景观的密封式垃圾收集器，采用全封闭式的垃圾收集运送小车和运输车，划分固定的垃圾收集运送通道，然后由当地环卫部门统一清运。化粪池的少量污泥每年由环卫部门清理1次，外运填埋处理或用作有机肥料。根据《城市生活垃圾处理及污染防治技术政策》的要求，建议物业管理部门对生活垃圾实行分类收集和存放，对生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交废品回收部门处理，使资源得到再利用；对不可回收的固体废物，要做到袋装化收集。（2）生态保护防治措施38 拟建工程须尽量保持用地地形和土壤原貌，保护用地内的土地资源；增加植被覆盖率，以提高水土保持能力；合理进行绿化系统的建设；采取相应措施以保护水环境质量；并保持项目景观与周围环境的和谐统一。由于项目建设后水泥地面增加，降雨引起的地表年径流量增加，但考虑地表植被变化等因素后，每年通过径流排入受纳水体的氮、磷负荷量比建设前有所减少。总体来说，拟建工程体现了景观生态系统的整体性以及空间异质性原则。项目与周围的环境协调统一，自然组分自身也呈现团块式混交布局，其异质性给景观生态系统提供了一种抗御内外干扰的可塑性。7.4环境影响评价经上述分析，本项目符合国家产业导向和盖州市城市总体规划，区域环境空气和声环境质量基本能满足环境功能区质量要求；对于项目建设所带来的环境空气、水、声环境及生态等一些不利影响，只要建设单位认真执行建设项目“三同时”制度，落实环评报告提出的各项污染防治对策和措施，就能做到污染物达标排放，将其各种影响降至最低限度。本项目从环境保护角度来看是可行的，选址基本合理。38 第8章劳动安全卫生与消防8.1劳动安全卫生8.1.1防护原则为确保安全生产和保护职工健康，本工程根据“安全为了生产，生产必须安全”的原则，遵照“安全第一、预防为主”的方针，认真执行国家和地方有关安全卫生的规范、规定、标准，采取必要的安全卫生防护措施，提高自动化水平，改善操作条件，减少有害介质对人体和环境的危害，以确保安全生产和保护职工身体健康。8.1.2自然灾害危害因素分析及防范措施（1）抗震拟建场地抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.05g，建筑设计特征周期0.35s。建筑场地类别为II类。（2）防雷及防雷接地根据《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）要求，全厂防爆区域内的建筑物按第二类防雷建筑设计，设置避雷带或避雷针，其余建筑物按三类工业防雷建筑设计。电气设备的接地与防雷共用同一接地装置，其接地电阻小于1欧，爆炸性气体环境内除照明灯具以外的其它电气设备，采用专门接地线，接地干线在爆炸危险区域不同方向不少于两处与接地体连接。8.1.3生产过程中产生的危害因素分析及防范措施（1）生产过程中产生的危害因素分析49 在生产过程中主要产生下列的危害因素；1)车辆伤害：运输原料、材料和成品的车辆在行驶中造成人员的伤亡；2)噪声的危害：水泵动力设备的运转噪声若超过国家规定超标准而不采取必要的防护措施，将危害工人的健康；3)触电伤害：各种电气设备在运行、安装、检修和试验发生造成人员触电伤害，包括雷击伤害；（1）主要防护措施1)总图建筑防范措施：总图布置应使工艺流程合理，运输路线短，功能区明确，最大限度地保证职工人身安全；道路设置相应的照明设施、指向标志和排水设施，各种地沟，窨井设置盖板或围栏；建筑设计对厂房的长度、跨度、高度、通道、门窗的开设，除满足物料、设备运输，方便生产操作外，均应符合有关安全卫生的规范、规程要求，特别注意要留有便于人员疏散的安全通道，设置防滑地板和防护栏杆；生产场所的梯子、平台及高处通道均按规范设置安全栏杆和挡脚板；各吊装口、安装孔处设置防护栏杆，并加强夜间照明；在有危险性的生产场所设置相应的安全标志及事故照明设施、设备。2)生产设施主要防范措施：49 厂房内的设备配置给操作人员留有足够的操作检修场地，有足够的避免伤害的安全区和通道；设备选型要选择安全防护装置完善可靠、密封完好、操作控制方便的设备；所有传动设备的传动部位，均应安装防护罩，防止人员接触；对产生噪音的设备，设计中选用低噪音设备、设置消声装置、加装减振装置、人员在隔音室操作台、巡查人员戴耳塞，减少噪声的危害。1)电气设备防范措施：供电系统的电气设备设置安全接地、连锁保护；防触电：所有间构筑物均符合防火、防毒、防雷击等安全措施；高低压电器设备及外露金属设施均设有接地保护；高低压电器设备在正常条件下的带电部分，绝缘的金属外露部分及安装的金属支架均应进行保护接地。车间内移动的用电设备和生活间的插座采用TN-C-S制，危险及潮湿场所的电气线路设置漏电保护开关。2)规章制度：认真贯彻执行国家有关劳动保护的规章制度，保证安全生产、文明生产。制定车间管理制度，要求职工遵守操作规程，严禁违章操作。操作人员上岗前必须接受专门的安全技术教育，进入车间要更换工作服。8.1.4职业卫生（1）认真贯彻执行有关卫生法规及有关规章制度，建立卫生监督体系，严格卫生管理，经常组织培训生产操作人员，强化卫生意识。（2）制定标准的职业卫生操作规范，要求生产操作人员认真遵守，严禁违规操作。（3）49 生产操作人员必须定期进行健康检查，新参加工作和临时参加工作的操作人员必须进行健康检查，取得健康证后方可上岗，保证上岗人员的身体健康。（1）生产人员应严格执行操作规程，上班前应更换工作服、帽子等。（2）定时对生产工器具、生产设备进行清洗、消毒；定期检修设备，防止污染，影响工作人员身体健康。（3）经常清扫卫生，不准堆放杂物，减少活媒介(鼠、昆虫)藏匿孽生，生产车间窗户均设置纱窗，门设置空气幕，以防小动物。车间内不准堆放与生产无关的物品。8.2消防8.2.1设计依据严格按照《建筑设计防火规范GBJ16-87》(2001年修订版)、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑灭火器配置设计规范》以及《建筑工程施工现场供用电安全规范》以及各专业提供的有关设计资料要求进行设计。8.2.2消防设计工厂总平面布置严格按照现行防火规范设计，以满足安全、防火和消防要求。建筑物之间留有足够防火距离，并设有消防通道或场地以供消防车通行，厂房等建筑工程按二级耐火等级设计。砖墙耐火极限均大于或等于3小时，生产车间均设有手提式干粉灭火器。本工程采用生活、消防联合给水系统，按《建筑设计防火标准》规定，室外消防用水量按20L/s供给，室内消防用水量按10L/s供给。49 8.2.3控制措施（1）项目在设计过程中，必须经过消防部门的批准，提出消防设计方案。（2）按消防设计规范，建立火灾报警系统，实现火灾的早期发现，早报警，早灭火，减少火灾损失。（3）建立健全各种类型的灭火设施，配备足够的消火栓、泡沫灭火器等。（4）建立消防后备水源。考虑到消防用水量及水压，建立适当的消防水池，保证30min用水量。49 第9章组织管理9.1组织机构合理确定项目的组织机构，科学配置人力资源是项目建设和生产运营顺利进行，提高劳动效率的重要条件。高效、精简的项目运作组织和合理的人员配备特别是关键岗位人员的素质是保证项目成功实施和运作的重要条件。根据国家计委《关于实行建设项目法人责任制的暂行规定》（G建设[1996]673号）和《国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》（国发[1996]35号）精神，该项目在申报可行性研究报告时应同时提出项目法人组建方案，并落实资本金，方可获得有关部门批准，并开工建设。盖州市鹏达物流有限责任公司是该项目的建设管理单位，也是该项目的法人单位。在项目建设期间具体职责范围如下：（1）负责落实和筹措本项目的建设资金；（2）负责委托项目建设各阶段的设计、施工监理、项目施工的招投标组织工作；（3）负责委托审核、上报项目初步设计和概（预）算文件；（4）审核、上报年度投资计划并落实年度资金；（5）提交项目开工报告；（6）研究解决建设过程中出现的重大问题；（7）负责提交工程竣工、验收申请报告。49 （1）项目在建设与运营期间公司还负责商业的招商工作。盖州市鹏达物流有限责任公司直线——职能制的企业管理模式，公司管理机构坚持“高效、精简”的原则，因事设人，因职能设置部门。图9-1公司组织架构图9.2人力资源配置9.2.1劳动定员本项目劳动定员为30人，其中行政管理人员6人，专业技术人员16人，后勤保障人员8人。9.2.2员工来源及人员培训（1）49 生产上岗前培训，招聘熟练技术人才。对招聘到主要岗位上的职工进行安全常识、基础知识等基本技能培训。交易市场经营者应建立严格的内部管理制度，牢固树立为客户服务、为驻场企业服务的意识，加强对所属人员的管理，提高人员素质。交易市场服务人员、管理人员必须经培训合格后上岗。（1）建立公开、公平、公正的绩效考评体系与合理的薪酬制度。导入竞争机制，充分调动员工的积极性和发挥他们的创造性。积极开展员工培训工作，建立起集管理培训、技术和新员工上岗培训与一体的培训体系。提倡员工之间交叉互动式学习，实现公司价值与员工价值的同步增长。49 第10章项目实施进度10.1进度计划安排该项目各阶段工程进度大体分为前期准备（配套衔接、方案招标、施工图初步设计）、基础工程、地上主体工程、装饰工程、配套工程施工（包括外管网、绿化等）、竣工验收等几个阶段。根据该项目的工程量大小、建设特点及建设资金到位情况，该项目2013年1月开始前期工作，2013年4月开工建设，2013年12月竣工验收。业主也可根据市场销售情况，可自行调整上述项目的竣工时间。相关的市政配套设施也应根据项目的施工进度穿插进行。表10-1工程进度表序号时间项目2013年1234567891011121项目前期工作2场地平整、施工前准备3建筑安装工程4装饰工程、配套工程5竣工验收10.2工程招标计划10.2.1招标范围及依据根据《中华人民共和国招标投标法》和原国家计委员会第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》的有关规定，项目工程施工达到下列标准之一的必须进行招标：1)单项合同估算价在200万元人民币以上的；49 1)重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；2)勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；3)单项合同估算价低于以上三条规定标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。10.2.2招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标，根据国家发展计划委员会制订的《工程建设项目自行招标试行办法》，自行办理招标事宜对招标单位有一定要求，因此，结合项目建设单位的实际情况，本项目招标组织形式采用委托招标。10.2.3招标方式招标的方式有公开招标、邀请招标和议标。本项目勘察、设计采购、建筑工程、安装工程、监理全部采用公开招标方式。10.2.4招标初步方案根据项目工程情况，项目要根据投资额选择资质符合要求的招标代理及工程监理单位。项目招标的评标人员应是省内相关领域的专家。为了落实招标工作，项目应成立招标工作领导小组，招标工作领导小组组长由项目负责人担任，组员由各个部门抽调相关人员组成。49 表10-2项目招标基本情况表招标内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√重要材料√√√49 第11章投资估算与资金筹措11.1投资估算依据l《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》l2008年《辽宁省建筑工程预算实物量定额》l2008年《辽宁省建筑工程预算实物量定额单位估价表》l2011年机电设备报价手册l其他相关资料11.2建设投资估算建设投资估算包括建设投资静态部分和建设投资动态部分，其中建设投资静态部分由建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费、工程建设其他费用、基本预备费组成；建设投资动态部分由涨价预备费和建设期利息组成。11.2.1建设投资估算（1）建筑工程费建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，即以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。该项目属于新建项目，总建筑面积为9000m2。本项目将建设综合服务大楼、二手车4S店、新车品牌店、室外交易区、试车道、商铺和景观绿化等，同时建设相应的基础配套设施（交易市场供电、供热、给排水设施建设等）。经估算，建筑工程费合计为1646万元，具体估算结果见附表1-1。59 （1）工程建设其他费用该项目工程建设其他费用包括土地使用费、建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费以及职工培训费等，工程建设其他费用合计为255万元，具体估算结果见表1-3。（2）基本预备费在项目建设过程中，考虑项目实施过程中可能发生难以预料的支出和价格上涨等因素影响，需估算一定的基本预备费；工程基本预备费以建筑工程费和工程建设其他费用之和的5%估算，需95万元。以上建设投资静态部分合计为1996万元。11.2.2建设投资动态部分（3）建设期利息建设期利息属于建设投资动态部分，该项目在建设期内无银行贷款，建设期利息为0。（4）建设投资建设投资＝建设投资静态部分+建设投资动态部分＝1996万元+0万元=1996万元11.3流动资金估算经估算，项目需要流动资金269万元，铺底流动资金按流动资金的30%估算，估算铺底流动资金为81万元。（具体估算结果详见附表1-4）。11.4项目建设总投资与资金来源项目建设总投资=建设投资+铺底流动资金59 =1996万元+81万元=2077万元项目建设总投资估算汇总表详见附表1。项目建设期1年，全部建设投资在建设期内投入使用，铺底流动资金在启动生产时投入。年度投资计划详见附表2。该项目总投资2077万元，资金筹措全部采用企业自筹的方式。目前项目单位已经落实了部分资金，但为了确保项目建设顺利进行，必须保证筹措的资金及投入的时序与项目建设进度和投资使用计划的相匹配。59 第12章财务评价12.1营业收入及税金估算12.2.1营业收入项目达产后项目共实现营业收入1224万元，其中轿车和微型客车交易区展位费为周末20元/台·d，货车和大中型客车交易区展位费为周末30元/台·d，周一～周五半价。表12-1主要收入来源序号主要产品数量单价总价（万元）1展位费1216.81.1轿车、微型客车交易区500车位2341.2货车、大中型客车交易区100车位70.21.3经营用房出租8400m23元/m2d919.8合计122412.2.2税金本项目开展代开发票、提供代开税务凭证的业务，因此征收主要税种为营业税及附加、增值税、印花税、交易税、企业所得税。营业税税率为3%，交易税率5.2%，城市维护建设税为营业税的5%，教育费附加为营业税的3%。该项目年均营业税为35万元，年均城市维护建设3万，教育费附加2万。拍卖公司按照4%缴纳增值税，经销公司按2%缴纳增值税，该项目年均上交增值税29万。企业年均所得税146万，交易税14万，印花税1万。59 12.3成本费用估算12.3.1燃料动力费主要采用的燃料动力为电力、采暖和水消耗，其中，水是取自市政自来水管网，采暖为集中供热。经估算，年消耗燃料及动力费265.2万元，具体数值详见表12-2：表12-2主要燃料及动力需求表序号名称单位数量单价（元）总价（万元）1电万KW·h211.921211.92水t59000423.63采暖m290003329.7合计265.212.3.2工资与福利本项目劳动定员为30人，其中行政管理人员6人，专业技术人员16人，后勤保障人员8人。表12-3人员工资与福利表序号名称单位数量月工资（元）总价（万元）1行政管理人员人6300021.62专业技术人员人162500483后勤保障人8200019.2合计3088.812.3.3折旧费该新建项目固定资产原值1860万元（含预备费、建设期利息），其中建（构）筑物原值1860万元，设备原值（含设备安装费）0万元。12.3.4摊销费则年摊销费合计15.3万元。59 12.3.5修理费根据该项目的特点，年修理费计为17.7万元。12.3.6财务费用该项目未借款，因此未形成财务费用。12.3.7其他费用达产年其他费用为48万元。12.3.8年总成本费用总成本费用为上述八项之和。总成本费用估算见附表6。12.4财务评价12.4.1赢利能力分析（1）利润总额估算1)平均年获利润总额585万元；2)税后平均年获税后利润439万元。（2）利润分配估算平均每年未分配利润373万元。（3）主要财务指标根据不同角度编制的财务现金流量表估算的技术经济指标如表所示。从不同角度计算的财务内部收益率均高于基准折现率12%，财务净现值均远大于零，包括建设期在内的投资回收期均小于基准回收期，可以看出，该项目具有很强的盈利能力，项目财务现金流量详见附表59 7。（1）投资利润率、投资净利润率投资利润率：28.17%投资净利润率：21.13%上述各项财务指标表明，本项目具有较强的赢利能力。项目的财务内部收益率大于设定财务基准收益率，投资回收期小于基准投资回收期，说明本项目财务指标均较好，项目建设在财务上是可行的。12.4.2不确定性分析计算结果表明，项目盈亏平衡点较低，说明项目生产经营能力只要达到设计能力的29.1%，年营业收入达到356万元时，就可以盈亏衡，达到保本经营。（1）敏感性分析财务评价以基本数据为基础，具有不确定性。对财务基本数据中的销售收入（产量或价格）、原材料价格、建设投资三项因素分别作出不利于企业效益的增加或降低5%幅度的变化，以判断其单因素变化对财务评价指标的敏感程度。敏感性分析详见表12-4和图12-2。从表12-4和图12-2中可以看出：销售收入为最敏感因素，只要销售收入增长（或减少）1%，财务内部收益率增长2.23%（或减少2.23%）。其次是原材料价格，原材料价格增长（或减少）1%，财务内部收益率减少1.36%（或增加1.36%）；再次是建设投资。59 12.5财务评价结论通过财务评价计算，该项目的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期及投资利润率均优于基准值要求，说明该项目财务分析结果是可行的。通过盈亏平衡分析，说明该项目盈亏平衡点较低（29.1%）；在敏感性分析中，当三种不确定因素变化幅度为5%时（向不利于经济效益方向变化），财务内部收益率等指标仍然优于基准值要求，说明该项目具有较好的抗风险能力。59 第13章效益分析13.1社会效益分析13.1.1有利于繁荣地方经济，增加政府税收项目建成后，将盖州市的投资环境，加快附近区域的建设和开发，引导该行业产业结构和布局的调整，带动商业、物流业、加工业的迅速发展，从而促进项目影响区域的经济繁荣。13.1.2节约能源，减少污染排放本项目的技术创新坚持科学化、系列化、规范化、标准化，广泛采用新技术、新工艺、新材料，使得节能减排效率大大提高。13.1.3吸收地方剩余劳动力，增加就业本项目运营后可新增就业岗位30个，除专业技术人员可能需要部分引进外，其他均可在当地招聘，另外项目建设过程中也需要大量的劳动力。因此，项目的建设运营将增加一定的就业岗位，对缓解就业压力有积极地意义。13.2经济效益分析本项目除了可以带来社会效益外，还能给企业带来较大的经济效益，该项目达产年可最终实现营业收入1224万元，年均上缴税金229万元，其中企业所得税157万元，营业税37万，城市维护建设税3万，教育费附加2万，增值税30万，交易税15万，印花税1万；税后财务净现值1005万元，税后财务内部收益率为21.5%，投资回收期（含建设期）为5.53年，投资净利润率为21.1%59 ，因此具有较为明显的经济效益。从盈亏平衡分析结果上看，该项目的盈亏平衡点较低为29.1%。从敏感性分析结果上看，营业收入为最敏感因素，其次是原材料价格，再次是建设投资。在±5%的范围内变化，财务指标均优于基准值，说明该项目具有很强的抗风险能力。59 第14章研究结论与建议14.1研究结论我国二手车市场自2000年以来一直保持年均15%左右的增速，2012年二手车交易市场的交易规模已经达到了500万辆。随着市场的逐渐发展，政策法规的逐步完善，我国二手车市场正在激活，未来5～10年新车销量的增速会逐步放缓。新车销售对于经销商的利润贡献也会逐步减小，而二手车业务将越来越成为经销商的核心业务。因此二手车交易市场有着巨大的市场空间。本项目总投资2077万元，预计项目完成达产后，每年可实现营业收入1224万元；年均上缴税金229万元，不仅为企业带来较好的经济效益，还具有较大的社会效益。目前盖州市二手车交易存在规模小且市场分散、交易不规范和售后服务不完善等问题，本项目建成后，将改善盖州市二手车交易现状，填补盖州市缺乏规范化二手车交易市场的空白。所有交易行为都在国家相关政策和规定范围内进行，能够规范二手车交易市场经营者和经营主体的服务、经营行为，明确交易规程，增加交易透明度，维护二手车交易双方的合法权益。为盖州市消费者购买新车、置换旧车提供方便的同时，更能保证新旧车销售服务及售后服务标准统一，还可作为鼓励品牌汽车供应商及品牌汽车经销商开展机动车置换的平台。14.2建议 一是建议建设单位尽快立项，取得各级政府部门的大力支持，同时成立相应的组织和领导班子，分别开展报批、立项、市场开发等工作，尽快启动项目。二是必须加强项目管理，积极筹措项目资金，在项目实施过程中，项目单位切实抓好建设管理及环评工作，按期完成建设计划，一定要实现建设目标。三是设备采购过程中，应通过设备招标方式进行，严把设备质量关。四是要特别重视经营管理，做好市场调研工作，制定有效的销售策略，在激烈的市场竞争中处于有利地位。五是企业应强化企业市场优势和品牌战略，不断增强企业的核心竞争力，扩大企业品牌效应和知名度。'