福雷斯特酒店可行性研究报告 67页

'第一章总论1.1项目简介1.项目名称：赤水市福雷斯特酒店2.项目建设单位：3.项目负责人：4.项目建设地点：赤水市福雷斯特酒店位于贵州省遵义地区赤水市，酒店地处赤水市中心，位于赤水市锦绣路于成功大道交界处，酒店面临飞龙广场，右靠五洲国际，属于赤水市新商业中心区，预计未来发展优良。5.项目建设内容和建设规模：赤水市福雷斯特酒店按五星级标准设计，共有客房312套，总统套房2套，主楼27层，总高100米，裙房5层，高19.8米，，总建筑面积65000m2。6.投资估算及筹措资金总投资35147.5万元，其中：建设投资34147.5万元，铺底流动资金1000万元。本项目资金筹措按以下方式进行：单位自筹；及银行贷款。第62页 1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.《中华人民共和国城市规划法》2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）3.赤水市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4.赤水市人民政府关于下达《赤水市土地利用总体规划（2006—2020年）主要指标分解方案5.《赤水县城市总体规划》（2006～2020年）6.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》7.其他相关的政策法规和技术规划8.赤水福雷斯特酒店建设项目提供的相关资料1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照赤水市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的旅游环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4. 第62页 酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3项目建设单位简介赤水市福雷斯特酒店由赤水市福雷斯特酒店公司投资，{附公司证件}第62页 1.4研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资35147.5万元其中：1、固定资产投资34147.5万元2、铺底流动资金1000万元正常年份预计销售收入5340.7万元正常年正常年份预计总成本3005.8万元正常年预计利润总额2326.4万元正常年所得税581.6万元正常年税后利润1744.8万元正常年内部收益率（％）11.6%税后财务净现值（万元）1299.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期1年动态投资回收期（年）10.7含建设期1年投资利润率（％）10.8%投资利税率（％）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%第62页 第二章项目建设背景与建设必要性2.1项目建设背景2.1.1赤水市简介赤水市位于贵州省西北部,赤水河中下游,与四川南部接壤。总面积1801.2平方千米。2003年末总人口31.21万人。人口较多的少数民族为苗族。市人民政府驻人民街，为贵州最北端的一个省辖县级市，与四川省仅一河之隔，素有“黔北门户”之称。赤水市-基本概况赤水市历来重视生态建设，积极加强环境保护和治理力度。加强天然林保护，实施25度以上坡耕地全部退耕还竹工程，国土森林覆盖率68.2%。实施可持续发展战略，加快城市环境保护和国土资源管理工作顺利完成“一控双达标”任务，生活垃圾处理率达100%，烟控区覆盖率达100%，噪声达标覆盖率达83.5%，城市气化率达70%。荣获全省“卫生城市”，被评为“全国园林绿化先进城市”和“全国城市环境综合整治先进城市”。 水境内地形地貌复杂，是云贵高原向四川盆地过渡地带，地势为东南高西北低，海拔高度由东南向西北递减，最高处海拔1730米，最低处221米。东南部重峦叠嶂，峡谷幽深，西北部丘陵起伏，河谷开阔平缓。赤水属中亚热带湿润报风气候第62页 区，冬暖春早，夏季炎热多伏旱，全年日照少，初夏晚秋多阴雨，立体气候和地区差异显著的气候特点。年平均气温18℃(最高气温41℃，最低气温-2℃)。年降雨量平均为1268.8毫米，年均相对湿度82%，日照时数1297.7小时；无霜期340—350天，并随海拔高度上升而递减，800米以下地区无霜期300天左右，800米以上地区无霜期210—300天期间。赤水市-行政区划水市辖3个街道、9个镇、5个乡：市中街道、文华街道、金华街道、天台镇、复兴镇、大同镇、旺隆镇、葫市镇、元厚镇、官渡镇、长期镇、长沙镇、丙安乡、两河口乡、宝源乡、石堡乡、白云乡。赤水市-基础设施交通赤水是贵州最大的长江口岸，赤水河公60公里与长江汇合，公路连接黔川渝10多个县市，距川南泸州机场仅70公里，与成渝高速公路接口120公里，距重庆200公里，是黔川渝毗邻地区的物资集散地和贵州实施“北上”战略的一个重要窗口。合服务水平不断提高，运营能力、交通条件大大改善，交通基础设施建设有力推进，境内交通基础设施建设取得较大突破，共完成公路建设里程642.49公里，完成赤水河航运第一、二期工程和长途旅游汽车客运站、赤习公路、马合公路、赤长公路等交通基础设施建设，初步形成了“两纵两横四连一环线”骨架公路和赤水河水路第62页 运输网络，公路通达深度和交通运输能力大幅度提高。全市拥有三个轮船公司，营运船舶500多艘，总功率15010万千瓦，12万载重吨。公路营运线包括超长线、长线、短线，日发客车班次200次，营运里程近12000公里。客运车辆的主要营运线路有：赤水—东莞、赤水—宁波、赤水—北海、赤水—温州、赤水—遵义、赤水—贵阳、赤水—泸州、赤水—重庆、赤水—成都等。全市货运量200万吨，客运量1467万人次。全市通车里程为800公里。赤水距离四川省泸州市仅76公里,时间不过2个小时.无论坐飞机,或是从重庆下火车,走高速,已非常方便。通讯我市有二干光缆与全国联网，实现了程控电话装机容量10000门，120条光缆数字长途电话，开通了可视会议电话，开通了本地网寻呼系统、移动电话网、IC卡电话和“163”因特网数据通信，市区及各乡镇共建有21个移动通信基站。赤水市-自然资源赤水具有亚热带生物生存和活动的条件，其森林植被地带类型属贵州高原偏湿性常绿阔叶林地带的赤水河谷中山栎林、松杉林、毛竹林小区；全市森林覆盖率达63%,其中有我国罕见的中亚热带常绿阔叶原生林43万亩；有野生植物和野(脊椎)动物1000多种，其中有桫椤、小金花茶、赤水蕈树等重点保护珍稀植物23种，有云豹、长尾雉、苏门羚等重点保护珍稀动物22种。赤水有“中国竹乡”之称，全市竹林面积60多万亩，其中楠竹40万亩，杂竹20万亩，有各类竹24种。年产木材4万立方米，楠竹500万根，杂竹20万吨，竹笋5000万公斤。独特的地理位置与气候条件，使赤水物产甚为丰富，南亚热带的荔枝、龙眼、香蕉、柚子等水果成为主要品种，柑桔第62页 、桃、李、梨、樱桃、柿、杏、葡萄、石榴等水果一年四季充斥市场；中草药种类达300多个，其中以石斛、黄柏等最为著名。赤水市-经济发展2005年，全市生产总值完成182803万元，同比增长14.4%，比2000年增加68405万元。财政总收入完成16088万元，比“九五”期末增加5718万元；其中一般预算收入由2000年的6470万元增加到2005年的9450万元。竹业发展势头强劲，“十五”期间，累计新造竹林51.22万亩，引进撑绿竹种苗700余万株。到2005年，全市竹林面积达102万亩，圆满完成遵义市委、市政府提出的45万亩核心原料竹基地建设任务。工建设黔北20万吨/年竹浆林纸一体化工程项目，完成基建投资3.6亿元，竹业综合收入实现9.5亿元，比“九五”期末增加3.2亿元，年均增长8.56%。旅游业快速发展，经营体制和机制进一步转变，多元化发展战略得到实施。2005年，全市接待游客58.6万人次，门票收入1520万元，旅游总收入实现2.65亿元，分别比“九五”期末增长193%、660%和185%。以“竹、畜、药、果”为主的农业产业化建设取得较大进展，农业总产值由2000年的59156万元增加到2005年的89043万元，年均增长8.52%，粮食年产量基本稳定在14万吨以上。畜牧（渔业）总产值占农业的比重由2000年的31%提高到2005年的41%。赤水金钗石斛地理标志产品保护通过国家审查验收。赤水市-社会事业第62页 民主法制建设不断完善，自觉接受人大、政协监督。人大代表建议和政协委员提案办理及时率、满意率大幅度提高。严格执行人大及其常委会的决议决定，认真进行述职评议。建立和完善重大事项社会公示、听证和专家咨询制度，提高决策的民主化、科学化水平。赤水市-风景旅游赤水旅游资源十分丰富，以其独特的自然景观闻名，1994年被国务院划为国家级风景名胜区，风景区面积占市域面积近70%，现已开放的景区景点有十丈洞、燕子岩、四洞沟、大白岩（五柱峰）、竹海公园、中国侏罗纪公园等六大自然风景区，以及复兴场、大洞场、丙安场等人文景区。天台山、九角洞、月亮湖、九曲湖、长嵌沟、仁友溪、华平、盘龙等景区等正在开发建设之中。赤水作为贵州的一个旅游城市，其旅游资源较为丰富，它由数以千计的大小瀑布，40多万亩原始森林，30多条溪流，27万亩楠竹林组成，其中宽度在3米以上的瀑布就有4000多条，故有“千瀑之市”，“竹子之乡”，“桫椤王国”，“丹霞之冠”的美誉。千瀑之市：无论是茫茫竹海里，还是森林桫椤中，赤水风格各异的瀑布举目皆是，其中最有影响的该是“十丈洞瀑布”。它位于赤水市南部风溪河上游，离市区迈30公里。瀑布高76米，宽80米。水流从悬崖绝壁上倾泻而下来，似万马齐鸣，飞龙咆哮，气势磅礴，数里之内声振如雷，数白米内水雾弥漫，水帘飞挂，美不胜收，瀑布周围原始丛林繁茂，巨石横卧，颇具气势，另有观瀑台，浪琴湾，飞虹桥，钯天路，三圣殿，仙舞台，暗瀑等景点在附近，构成了一个瀑布公园。另外还有距十丈洞布一公里第62页 的中洞瀑布，还有在大同镇境内的四洞沟瀑布群等等，均是高达20米以上的大瀑布。 竹子之乡：赤水竹海国家森林公署，位于赤水金沙沟；其竹灰40余种，其中南竹278万亩，身入竹海，如入绿色海洋，竹涛阵阵，碧波涟漪让人心旷神怡，竹海公园以赏竹，居住竹楼，吃竹饭，买各种竹制工业品为特色。桫椤王国：赤水桫椤自然保护区是我国第一个以桫椤及其生态环境为保护对象的国家级自然保护区，地处赤水中部葫市镇金沙沟一带，面积达133平方公里，数量达4万多株，据考查，这里有蕨类植物近200种，种子植物500余种，其中国家重点保护植物7种，野生动物兽类10种，鸟类110种，爬行类32种，两栖类10种，鱼类39种，昆虫100余种，国家重点保护动物18种，堪称亚热带地区一座珍贵的珍稀物种源库。丹霞之冠：在赤水境内，没有青石也没有褐石，而是一种赤红色的易于雕塑撰刻的沙石，这种沙石在赤水随处可见。并多用于建筑，雕刻和制作成工业品。赤水的山美水也美，然而赤水的人更美，一方水土养一方人，美丽的赤水河孕育了美丽的赤水，山水也孕育了纯朴热心的赤水人，让人久久不能忘怀。2.1.2本项目建设背景第62页 旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，至2009年末，我国旅游业收入3237.21亿元，占国内生产总值的4.3%，1999-2008年年均增长率20%，是同期GDP增长率的2倍多，旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。展望21世纪，随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。赤水地处贵州四川重庆交汇，腹地广阔交通便捷，通讯发达，随着中央加快建设西部的战略实施，赤水市制定《赤水市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》是贵州省重要的红色生态旅游区域。所有这些给赤水大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合赤水市市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：赤水市及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，本单位审时度势、把握机会、根据目标市场特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2项目建设必要性2.2.1建设赤水福雷斯特酒店是发展三产、构建现代经济的客观要求第62页 发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。县区要进一步发展，实现“二次创业”，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2012年我国人均GDP首次突破3000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。赤水市基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较领先地位，经济集聚和辐射功能日益增强。赤水福雷斯特酒店的建设，不仅完善赤水市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个贵州省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动赤水市第三产业的发展。赤水市位于遵义市西北部，是出川入黔的重要门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强赤水在遵义地区的经济增长极功能。鉴于赤水市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设赤水福雷斯特酒店具有客观必要性。2.2.2本项目建设是城市副中心建设的需要“十二五”期间，是赤水市旅游经济黄金发展期，第62页 据统计2012年中秋国庆全市各景区(点)共接待游客63.98万人次、门票收入1402万元、综合收入68227万元，同比分别增长68%、53%、100%。《赤水市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》提出，在发展定位上，遵义市对赤水的定位是“世界自然遗产胜地·国际休闲旅游城市”，这个定位目标比较高，也切合赤水实际，比较有特色。赤水福雷斯特酒店位于赤水成功大道与锦绣路交界处，工程竣工后将为赤水市构建国际休闲旅游城市发展迈出的坚实的一步。第62页 第三章 市场分析与预测3.1 赤水市旅游市场简析赤水位于遵义市西北部、是出川入黔的重要门户，素有“黔北门户”之称。赤水市历史悠久，明置怀仁县，光绪三十四年(1908年)改赤水厅，以赤水河为名。1913年改为赤水县。1990年经国务院批准撤县建市。赤水旅游资源十分丰富，以其独特的自然景观闻名，1994年被国务院划为国家级风景名胜区，风景区面积占市域面积近70%，现已开放的景区景点有十丈洞、燕子岩、四洞沟、大白岩（五柱峰）、竹海公园、中国侏罗纪公园等六大自然风景区，以及复兴场、大洞场、丙安场等人文景区。天台山、九角洞、月亮湖、九曲湖、长嵌沟、仁友溪、华平、盘龙等景区等正在开发建设之中。赤水作为贵州的一个旅游城市，其旅游资源较为丰富，它由数以千计的大小瀑布，40多万亩原始森林，30多条溪流，27万亩楠竹林组成，其中宽度在3米以上的瀑布就有4000多条，故有“千瀑之市”，“竹子之乡”，“桫椤王国”，“丹霞之冠”的美誉。 赤水市委、市政府十分重视旅游事业。自“九五”以来，旅游投入逐年大幅度增长，旅游基础设施逐年完善，城市建设、旅游接待、服务设施等方面都取得了突飞猛进的发展。2012年中秋国庆游客63.98万人次、门票收入1402万元、综合收入68227万元，同比分别增长68%、53%、100%。第62页 其中，旅游创汇收入2460万美元，增长11.8%。3.2 赤水市酒店市场简析3.2.1赤水市酒店一览表赤水市酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格（元/间/天）出租率（％）年平均接待人数(万人次)1贵州中悦43608020.82赤水航道宾馆32807519.23赤水大酒店32808016.54万豪之鑫33207815.85赤水源大酒店32808012.26嘉联酒店3280808.4合计3.2.2赤水市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.3 项目周边市场环境分析3.3.1区域特点1.赤水市位于遵义市西北部，地处四川重庆贵州交汇处。第62页 临泸州仅为2小时车程临重庆为2小时车程。为几大城市之间的重要节点。随着仁赤高速建设步伐的加快和区域协调功能的加强，赤水市可主动接受三大城市的辐射，将有一个较大的飞跃，将成为赤水市酒店的一面旗帜。2、由于赤水市与重庆泸州遵义等三大城市交汇，受三大城市商业辐射，随着仁赤高速的通车，人流量将有一个较大的提升，而且赤水市作为著名的红色旅游景区，每年的旅游人流量较大，这将是本酒店入住率的一个重要保障。3.3.2市场分析1.通过对赤水市星级酒店市场分析，贵州中悦酒店、航道宾馆、赤水大酒店等星级酒店均在赤水市老城区内，对本项目影响不大，本酒店附近作为新的商业重点区还未有星级酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。2.随着赤水市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.4本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。第62页 2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为赤水市酒店中的"明星和龙头"企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着仁赤高速修建通车，赤水市的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动赤水市酒店业的持续繁荣、兴旺。第62页 第四章项目建设条件分析和需求分析4.1项目建设条件分析4.1.1地域概述赤水市位于贵州省西北部,赤水河中下游,与四川南部接壤。总面积1801.2平方千米。2003年末总人口31.21万人。人口较多的少数民族为苗族。市人民政府驻人民街，为贵州最北端的一个省辖县级市，与四川省仅一河之隔，素有“黔北门户”之称。4.1.2地域自然条件1.气候条件。赤水属中亚热带湿润报风气候区，冬暖春早，夏季炎热多伏旱，全年日照少，初夏晚秋多阴雨，立体气候和地区差异显著的气候特点。年平均气温18℃(最高气温41℃，最低气温-2℃)。年降雨量平均为1268.8毫米，年均相对湿度82%，日照时数1297.7小时；无霜期340—350天，并随海拔高度上升而递减，800米以下地区无霜期300天左右，800米以上地区无霜期210—300天期间。2.地质条件。赤水境内地形地貌复杂，是云贵高原向四川盆地过渡地带，地势为东南高西北低，海拔高度由东南向西北递减，最高处海拔1730米，最低处221米。东南部重峦叠嶂，峡谷幽深，西北部丘陵起伏，河谷开阔平缓。第62页 4.2地域经济基础分析2005年，全市生产总值完成182803万元，同比增长14.4%，比2000年增加68405万元。财政总收入完成16088万元，比“九五”期末增加5718万元；其中一般预算收入由2000年的6470万元增加到2005年的9450万元。竹业发展势头强劲，“十五”期间，累计新造竹林51.22万亩，引进撑绿竹种苗700余万株。到2005年，全市竹林面积达102万亩，圆满完成遵义市委、市政府提出的45万亩核心原料竹基地建设任务。工建设黔北20万吨/年竹浆林纸一体化工程项目，完成基建投资3.6亿元，竹业综合收入实现9.5亿元，比“九五”期末增加3.2亿元，年均增长8.56%。旅游业快速发展，经营体制和机制进一步转变，多元化发展战略得到实施。2005年，全市接待游客58.6万人次，门票收入1520万元，旅游总收入实现2.65亿元，分别比“九五”期末增长193%、660%和185%。以“竹、畜、药、果”为主的农业产业化建设取得较大进展，农业总产值由2000年的59156万元增加到2005年的89043万元，年均增长8.52%，粮食年产量基本稳定在14万吨以上。畜牧（渔业）总产值占农业的比重由2000年的31%提高到2005年的41%。赤水金钗石斛地理标志产品保护通过国家审查验收。4.3发展优势1.区位优势赤水市位于遵义市西北部，地处四川重庆贵州交汇处。第62页 临泸州仅为2小时车程临重庆为2小时车程。为几大城市之间的重要节点。随着仁赤高速建设步伐的加快和区域协调功能的加强，赤水市可主动接受三大城市的辐射，做大做强城镇经济。2.交通优势赤水是贵州最大的长江口岸，赤水河公60公里与长江汇合，公路连接黔川渝10多个县市，距川南泸州机场仅70公里，与成渝高速公路接口120公里，距重庆200公里，是黔川渝毗邻地区的物资集散地和贵州实施“北上”战略的一个重要窗口。合服务水平不断提高，运营能力、交通条件大大改善，交通基础设施建设有力推进，境内交通基础设施建设取得较大突破，共完成公路建设里程642.49公里，完成赤水河航运第一、二期工程和长途旅游汽车客运站、赤习公路、马合公路、赤长公路等交通基础设施建设，初步形成了“两纵两横四连一环线”骨架公路和赤水河水路运输网络，公路通达深度和交通运输能力大幅度提高。全市拥有三个轮船公司，营运船舶500多艘，总功率15010万千瓦，12万载重吨。公路营运线包括超长线、长线、短线，日发客车班次200次，营运里程近12000公里。客运车辆的主要营运线路有：赤水—东莞、赤水—宁波、赤水—北海、赤水—温州、赤水—遵义、赤水—贵阳、赤水—泸州、赤水—重庆、赤水—成都等。全市货运量200万吨，客运量1467万人次。全市通车里程为800公里。赤水距离四川省泸州市仅76公里,时间不过2个小时.无论坐飞机,或是从重庆下火车,走高速,已非常方便。3.其他资源优势第62页 赤水市自然资源十分丰富，赤水具有亚热带生物生存和活动的条件，其森林植被地带类型属贵州高原偏湿性常绿阔叶林地带的赤水河谷中山栎林、松杉林、毛竹林小区；植被类型分属中亚热带常绿阔叶林、针阔叶林混交林、针叶林和竹林四个群纲。全市森林覆盖率达63%,其中有我国罕见的中亚热带常绿阔叶原生林43万亩；有野生植物和野(脊椎)动物1000多种，其中有桫椤、小金花茶、赤水蕈树等重点保护珍稀植物23种，有云豹、长尾雉、苏门羚等重点保护珍稀动物22种。赤水有“中国竹乡”之称，全市竹林面积60多万亩，其中楠竹40万亩，杂竹20万亩，有各类竹24种。年产木材4万立方米，楠竹500万根，杂竹20万吨，竹笋5000万公斤。独特的地理位置与气候条件，使赤水物产甚为丰富，南亚热带的荔枝、龙眼、香蕉、柚子等水果成为主要品种，柑桔、桃、李、梨、樱桃、柿、杏、葡萄、石榴等水果一年四季充斥市场；中草药种类达300多其中以石斛、黄柏等最为著名。第62页 第五章建设内容与规模5.1建设内容与规模赤水市福雷斯特酒店按五星级标准设计装修，共有客房312套，总统套房2套，主楼27层，总高100米，裙房4层，高19.8米，总建筑面积65000m2。酒店设有中西式宴会厅，水疗吧、茶室、电影院、KTV、健身房等附属娱乐设施。主要技术经济指标如下：总用地面积：11739.9m2总建筑面积：地上：43767.3m2地下：21349.2m2建筑密度：53.49%容积率：3.73%绿地率：30%机动车停车数：385辆详细技术指标：序号项目名称建筑面积(m2)备注一地上建筑面积43767.31.1酒店大堂10001.2大堂吧3001.3西餐厅10501.4商店52001.5中餐厅38001.6水疗吧12001.7茶室14001.8行李房331.9电话机房331.10网络机房331.11前台办公321.12商务中心331.13办公室2001.14变配电间4331.15消防中心及安保BA26第62页 1.16冷库801.17采购部241.18收货202.1电影院12702.4职工餐厅1502.5男更衣室182.6女更衣室122.7布草间2202.13总库房5002.15工程部803.1带洗手间餐厅包房2093.2宴会厅14003.3厨房5263.4备餐904.1会议间3424.2总经理办公室304.3财务室305.1游泳池1365.2健身房1407.1标准间190207.2套间9808.1商务客房8.2行政酒廊4008.3会议室小计二地下建筑面积21349.21水泵房5002柴油发动机组603锅炉房3004冷冻机房5热交换机房150合计(一+二)5.2经营内容1.客房服务（为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）▲为短期国际、国内游客服务（标准客房）。第62页 ▲为短期国际、国内商务服务（标准客房）。▲为短期国际、国内政务人员服务（标准客房）。▲为短期国际、国内事务人员服务（标准客房）。▲为短期国际、国内政要服务（高级套房）。▲ 为长期国际、国内政要服务（高级套房）。▲为国际、国内机构办公用房服务（写字间）。2.会议、展览与展示服务为国际、国内不同规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。为此，设计了大、中、小会议中心和展览与展示厅。▲为商务会议服务。▲ 为技术会议服务。▲为学术会议服务。▲为政务会议服务。▲为新闻发展会服务。▲为展览与展示服务。3、商业服务▲ 为住店客人及机构提供一体化的购销服务。▲ 为过往客人及机构提供精品购销服务。▲经营主业：旅游用品、礼仪用品、纪念品、艺术品、生活用品、文化用品、办公用品等。4.餐饮服务▲ 为住店客户提供一体化餐饮服务。第62页 ▲为过往客户提供特色性餐饮服务。▲经营主业：中餐、西餐、茶座、酒吧。▲特色经营：日餐、韩餐、泰餐、素餐等。5.娱乐服务▲为住店客户提供一体化娱乐服务。▲ 为过往客户提供大众化娱乐服务。▲根据时尚性要求开展新奇性、趣味性、刺激性的娱乐及健身服务。 6.其他服务▲美容、美发服务。▲保健服务（医疗、桑拿、按摩、足疗）。▲停车服务▲邮政服务▲ 金融服务▲ 交通服务▲旅游代理第62页 第六章工程设计方案6.1设计依据1.原有总体布置和赤水市福雷斯特酒店公司设计要求。2.规划用地红线图。3.国家和地方颁发的有关规范、和标准。4.关于星级酒店评定标准6.2工程概况赤水市福雷斯特酒店按五星级标准设计，共有客房312套，总统套房2套，主楼27层，总高100米，裙房5层，高19.8米，总建筑面积65000m2。6.3建筑设计6.3.1总体布局与环境设计6.3.2单体设计1.酒店酒店按星级标准设计，地上总建筑面积为65000平方米，共布置312套不同面积的客房和商务套房，配有多功能宴会厅、大小会议、大型餐饮、游泳池、网球场、健身房、水疗吧、电影院、棋牌室等休闲设施。酒店主楼三至二十七第62页 层为客房标准层，核心筒内布置有四台客梯（1.35吨），另有一台服务电梯（兼消防电梯），每个标准层共有20个单间和1个套房，十六层布置了行政酒廊和行政会议室，另外还有8个商务客房。所有南面客房部都有落地窗，在此可眺望优美的赤水风光。6.4结构设计6.4.1设计荷载使用荷载：根据使用功能按规范确定主要使用活载标准值如下：1.使用荷载：上人屋面2.0KN/m2非上人屋面0.5KN/m2办公室及客房2.0KN/m2商场3.5KN/m2厨房、空调机房、餐饮4.0KN/m2走道、楼梯、厕所2.5KN/m2消防疏散楼梯2.5KN/m2库房、设备用房、水疗吧按实际荷载取用。2.风荷载基本风压值为0.4KN/m2，基本雪压值为0.4KN/m2。地面粗糙度类别——B类3.地震作用丙类建筑，设房烈度6度、设计地震分组为第一组，特征周期：0.35sⅡ累场地土。水平地震加速度0.05g。第62页 4.抗震等级：主楼采用框架—剪力墙结构体系，框架抗震等级为四级、剪力墙抗震等级为三级。裙房采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。贵宾楼采用框架结构体系——框架抗震等级为四级。6.4.2上部结构1.据建筑平面布置，按〈建筑抗震设计规范〉要求，在主楼与裙房间设置抗震缝，缝宽度120mm，结构体系明确、平面规则、受力简洁、经济合理。2.根据主楼建筑平面、高度及功能，主楼采用框架—剪力墙结构体系，楼面为现浇梁板。3.裙房、贵宾楼采用框架结构体系，楼面为现浇梁板。6.4.3材料混凝土：主楼：C40，C0，其他均为C30。垫层为100厚C10混凝土。钢筋：HPB235、HRB335。钢材：Q235B墙体：所有墙体材料见建筑说明。6.5装饰工程6.5.1装饰设计概括　1、在欧式风格的前提要求下，现代功能带来的现代技术语言与欧式古典审美情趣为主调的西文传统文化特征，异域文化风格与酒店的地域特征。第62页 　2、包容古今，融汇中外文化，在变化中寻求两种文化的结合点并努力贯彻到内部空间每个区域的装饰设计中，力求在追求酒店整体统一的风格中体现多元化、多视有的文化内涵，在构造高雅、华贵的五星级酒店的室内空间的同时，创造出别具一格的“现代化传统文化观”，“外国人眼里的中国”等文化艺术氛围成了本设计的构思出发点。　3、用纯净、淡雅、明快的米黄色调作背景，衬托高品位的家具、灯具及艺术品陈设，结合突出的立体感与节奏感，烘托出酒店高雅的文化氛围，这成为贯穿酒店各区域设计的基本准则。酒店各个工域的装饰设计都贯彻了这些基本原则使得酒店的整体装饰在相当程度上达到豪华与高雅并重的装饰效果。一、酒店的公共区域作为按五星级标准建造的酒店，弗雷斯特酒店的公共区域内容丰富，设施全面，除了标志性的大堂空间外，餐厅及宴会设施、高档会议中心及康体设施在功能安排及装饰处理上可谓各具特色。这些公共设施主要集中在酒店的一至四层，是该酒店室内装饰工程中最重要的部分。(1)由大型壁画、柱廊和棕榈树出演的大堂空间弗雷斯特第62页 酒店公共空间的建筑结构本身就有着许多酒店无可比拟的优势——一个通达五层、直采室外光线的共享空间，正是大堂吧所在地。无论从交通功能或装饰处理上看，它既是酒店大堂空间中人气最旺的区域，也是酒店公共工域的中心。大堂南、北两面是两套分别直达高层的垂直交通井筒，不同之处在于南侧的两部观光电梯的井道朝向大堂吧。客人们不论是置身于大堂吧中还是随观光电梯升降，都会处于“赏风景”与“被当作风景赏”的有趣的身份转换中。而大堂吧的北侧，“坐北朝南”的位置是绝好的一面通高五层的实墙上，迎面是高八米、宽六米的巨幅山水壁画，其金碧辉煌的主调与米黄云石墙相衬，无论在灯光下还是在白天都有着绝对的和谐搭配。壁画是由中央美院的多位画家特为酒店创作的;壁画的内容和形式是传统的、中国的，然而当其经过抽象的变形和分解，以组合的形式出现在一个具有十二根典型的罗马装饰柱围绕的大堂空间之中，带给人们很多不同的感受。这正是酒店大堂的魅力所在，它所具有的气势和控制全局的位置自是不言而喻了。2、同处于二层的大宴会厅是餐饮的重要组成部分，它也是整座酒店不可缺少的重要部分。大宴会厅由前厅和主厅两部分组成，四组可全部折叠收起的大门将前厅及主厅合二为一，形成一个可空纳800人的超大宴会厅。主厅净高达4.5米，一道通长的活动隔断，又可将主厅一分为二，满足多种需要。为了满足宴会、观演、会议等多种需要，主厅一侧设置了可供国际会议使用的具有同声传译功能的支持译员间。两组大型的水晶吸顶粉占据了主厅天花的主要位置，地面地毯及墙面的木饰将大宴会厅塑造成极尽华贵富丽堂皇的所在，以符合其建成后承担重大国事的重任。　3、楼上是裙楼屋顶花园。它也是酒店中特设的独立酒吧——四季花园红酒第62页 吧。与首层的咖啡厅相比，这里更像是欧洲某一小城镇的街心广场：包围在其四周的高屋部分的墙面客房的外窗被米黄色的仿石涂料和米白色的窗套、线角所装饰，给人一种欧式古建筑外墙的感觉;天棚和大堂一样，除了几根白色喷塑的圆形通风管之外，再没有任何可以遮挡室外阳光的了;花园的中央是一个八角形的自助餐台，两层台面上是一个仿青铜的大型花托，四周围以石材的栏杆，从此向四方发散的石材甬道配以赛克围边更强化了人们身处室外的感觉。四周是绿色的人工草坪，一组组藤椅摆放其中;四组高达六米的大榕树摆入其中成为屋顶花园中的又一重要景观;铁艺的亭子及绿篱栅架，更像是一组组舞台的布景散落地布置在花园的两侧。与之仅一道通透玻璃之隔的是一池碧水，那就是酒店的室内游泳池。尤其在夜晚，游泳池池水的波光与花园的点点灯光、烛光交相辉映，清幽、宁静的感觉在人心底油然而生，仿佛只要留心，就能听到四株大榕树上蝉鸣一样。4、客房标准间以五星级宾馆客房为设计标准，渲染一种素雅、明快的气氛，家具采用造型简练和乳白色喷漆家具。客房装饰品以绘画为主，灯光设计以局部照明为主。双套间比标准间多一客厅，供会客、休息、工作用。三套间设有卧室、书房、餐室以及吧台和大小卫生间两个，室内以绘画作品、艺术壁龛、盆景等点缀装饰。室内色彩以浅乳黄色为基调，创造一种明亮、高贵的气氛。总统套间是酒店是最高档的套间，在设施、装修、家具、陈设等方面都表现了酒店的最高水准。套间分为前厅、会议室（兼餐厅），随从间，卧室与起居室。后者以顶棚、隔断进行空间的软性分隔，增加层次感。随从间按标准间设计，平面布置具有一定灵活性。在前厅与餐厅之间用吊灯与灯具强调了中轴线，以引导视线。墙面、顶棚、地面力求表现华丽典雅的感觉。卫生间设1.8 m第62页 长的豪华浴缸、坐便器与冲洗器，并设有灵活隔断及全身镜，墙面、地面均铺大理石。设计中以盆景、柱式、酒吧台、绘画作品、镜面、豪华的吊灯、宽敞和沙发等烘托出总统套间的华丽高贵。5、KTV门庭门庭采用了茶镜玻璃材质，在反射了绚丽灯光的同时，加大了视觉空间感和张力，使人感到轻松自然和情绪释放。通道通往KTV包房的走廊，摒弃奢华装饰的设计理念，塑造简约、亮丽的风格。LED灯光的运用将整体空间的变化勾勒出来，再通过顶部镜面反光材质将灯光作多元化的放射。大厅的柱子是由镀钛镜面不锈钢饰面，固定波浪造型玻璃，呈现海洋浪花的立体与动感。玻璃内侧的LED灯光变化莫测又明暗有致，带来了不同的氛围体验和场景效果，宛如海底世界中的色彩斑斓，使人的情绪随之舞动。等候区的顶面造型凝结了智慧与技术的完美境界，圆环造型的茶镜玻璃材质将柱子的灯光进行向上延伸，中央的上凹造型顶，别致的造型、璀璨迷人的灯光。而这一切不是一成不变的，玫瑰金镜面不锈钢材质的选择又将绚丽多彩的灯光进行反射，获得了强烈的流动感和生命力，无形地将空间气氛推向高潮。第62页 KTV包房地面的地毯、墙面的吸音壁纸、马赛克以及温暖的色调烘托出幽雅、灵动的氛围，引领到此娱乐的人们一展歌喉。再加上现代设备的配置，展现了现代时尚的KTV景象。而绿色植物给空间增添了几分生机。一丝迷离，一丝遐想，一份真实，一份梦幻，将华丽换装后的新天籁KTV，以全新的气势诠释了热情的娱乐空间。在此，空间在一定程度上脱离了物质性，进入了精神层次的定位，带动并激发人的情绪释放，这可能是所有娱乐空间的缔造者均想达至的效果，让一切发生的自然而真诚。6.5.1给排水工程1.水源由城市给水管网直接接入，经过DN200给水管二根以供本工程室内、外生活、消防用水。酒店生活进水管为DN150。在总体上设置DN150水表一只，DN200消防水表一只。2.用水量表序号用水名称用水量标准1客房400L/人·日2职工100L/人·次3SPA、健身150L/人·次4冷却塔补充水按冷却循环水量1.5%5车库冲洗3L/m3·日6锅炉补充水7绿化浇洒2L/m3·日8餐饮100L/人·次9未预见水量按最高日用水量10%本建筑最高日用水量估为：950m3/日。3.给水系统酒店：在地下一层设置生活蓄水池。给水系统采用上行下给供水方式。室外给水经超滤水处理装置处理后进入生活蓄水池由设置在水泵房内的生活水泵提升至屋顶水箱。屋顶水箱供水区域分为高，低二个区。高、低区内给水系统采用减压阀进行竖向分区，各给水区最地用水电处静水压力不超过350Kpa。顶层水压不足区域另设变频供水设施。地下室用水由城市给水管网直接接入。第62页 商务用房以及贵宾楼：生活用水由城市给水管网直接接入。4.排水（1）污废水最高日排水量约为500m3/d。（2）酒店室内排水采用污、废水合流制，雨水单独排放。排水系统中设有专用通气立管，公共卫生间排水管增设环形通气管，客房卫生间排水管设器具通气管。消防电梯井旁设置集水坑和专用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室内排出生活污、废水在总体经汇集后接如市政污水管道。雨水在总体上经汇流后排入市政雨水管道。雨水量按芜湖市暴雨强度公式计算，设计重现期采用P=3年。6.5.2电气工程1.负荷等级与供电电源本工程酒店为五星级标准酒店属一类高层建筑，按一级负荷要求供电；商务中心和贵宾楼属三类建筑物，按三级负荷要求供电。本工程中，消防负荷、经营管理用电子计算机系统电源，变电所、各弱电机房、酒店大堂、宴会厅、餐厅、酒店管理中心、娱乐设施、厨房及主要通道等照明，变电所电源、生活水泵、主要客梯等为一级负荷；变电所排风、货梯电力，酒店的一般客房照明等为二级负荷，其余均为三级负荷。根据当地供电情况，引入一路10KV独立电源供电，电源从当地区域变电站引来，以电缆埋地方式进入酒店一层变电所。商务中心和贵宾楼的电源由酒店变电所引来。第62页 酒店设置柴油发电机组，作为消防设备应急电源，以及市电电源失电时酒店照明、客梯等主要负荷的应急备用电源。2.负荷估算酒店地上部分按100W/m2计算电容量，地下部分按35W/m2计算电容量，考虑需要系数0.68，功率因数补偿达到0.9等因素。商务中心电安装容量按160KW计，需要系数按0.7考虑；每幢贵宾楼电安装容量按20KW计，需要系数按0.7考虑。酒店计算有功功率：2181KW商务中心计算有功功率：112KW贵宾楼计算有功功率：70KW总计算有功功率：2363KW总计算视在功率：2626KVA选用变压器2×1600KVA，容量为3200KVA，负荷率82.1%。应急柴油发电机组负荷容量估算按总负荷的30%考虑，按800KW设置。3.防雷接地本工程地处赤水地区，酒店按二类防雷建筑物考虑。在酒店屋面装屋顶避雷。防雷引下线利用钢筋混凝土内主钢筋，上与避雷带焊接，下与大楼基础底板、基梁和柱内主钢筋连接组成一个接地网。电气设备工作接地，保护接地，火灾报警等弱电设备接地及防雷接地共用大楼基础接地装置，接地电阻不大于1欧姆。4.保安及接地措施低压保护系统采用“TN-S”接零保护系统。一般插座贿赂均设置漏电保护开关。第62页 各低压配电方式一般为放射式配电方式。照明灯具尽可能采用节能型荧光灯具，直管型荧光等一律配装补偿电容器，以减少无功损耗。5.电信工程酒店建立800门程控用户交换机房，机房设在酒店一层电话主机房内，机房设备主要有：数字程控交换机、保安配线柜、整流电源、蓄电池组、话务台、维护终端等组成，中继方式采用2个2兆口。各层均建立移动通信分布式天线系统，每个楼层布置收发天线，系统采用50欧姆同轴电缆组网，前端馈源有移动通信局基站提供。商务中心和贵宾楼的通信由市政电信网直接接入，商务中心设置100门容量的程控用户交换机。酒电组建两套计算机网络：酒店营业网和客房网。酒店营业网供酒店管理、酒店办公等使用，客房网主要供客人上网使用。6.5.3暖通工程1.按全空调设计，其参数：室外设计参数：夏季干球温度35℃，夏季湿球温度28.2℃，夏季风速2.3M/S，冬季干球温度-5℃。室内设计参数大堂、商场、餐厅、包房、办公、会议、客房：夏季温度26-28℃，相对湿度<70%，冬季温度20-22℃，相对湿度>30%，新风20～50M3/PH。2.通风换气次数第62页 地下停车、洗衣房、餐厅厨房、职工浴室、卫生间、洗手间、制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，厨房40次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房、垃圾处理间等场所均装设机械通风系统，其换气次数为：地下停车库排风为6次/h，送风为5次/h，晚上送、排风量各减半，洗衣房20次/h，厨房35次/h，职工浴室、卫生间、洗手间、垃圾处理间为10次/h，制冷机房、热交换站、库房等为5次/h。对餐厅厨房的机械通风系统，为避免串味，厨房保持负压，煤气灶单设排风系统。3.空调冷热源冷热负荷：本工程酒店裙房和主楼客房做舒适性中央空调系统设计，采用中央空调水系统，总建筑面积约为65000平方米，空调建筑面积约为65000平方米。总冷负荷约为4200KW，冷指标为133W/m2。总热负荷约为2050KW，热指标为65W/m2。4.冷、热源根据酒店空调负荷变化规律及部分负荷运行调节的要求，本工程酒店空调冷源采用高性能电力冷水机组二台，大小机组搭配。其中一台850UTR（2989KW）水冷离心式冷水机组，一台350（1231KW）水冷螺杆式冷水机组，机器总冷负荷4220KW。第62页 第七章环境影响分析7.1周边环境现状赤水市福雷斯特酒店位于贵州省赤水市，南面隔锦绣路为风景优美的飞龙广场，东临成功大道，地块优势明显。地块近似正方形，地势平坦，用地周围自然景观、商业氛围十分良好。由于项目尚没有进行施工，场址现状对环境污染影响较小且周边无大型污染源，主要污染物为道路扬尘、汽车尾气以及少量的建筑垃圾。7.2环境影响分析7.2.1项目施工期间的主要环境问题1.空气环境项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。2.废水项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。3.固体废物项目施工期间会产生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，产生的建筑垃圾和生活垃圾应做到及时清运，对环境影响很小。4.噪声第62页 项目施工期噪声主要来自各种施工机械、设备和工程运输车辆在运行过程中产生的噪声。7.2.2项目运营期间的主要环境问题1.空气环境项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和宾馆厨房排放的燃料废气和油烟废气等。2.废水项目运营期的废水排放主要来自宾馆和公建部分产生的生活污水。3.固体废物项目运营期的固体废物主要为装修产生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4.噪声项目运营期间噪声主要来自区域内机器设备噪音及车辆交通噪声等。7.3环境保护措施及治理效果7.3.1施工期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物建筑材料、车辆扬尘、汽车尾气等(1)合理设置粉尘建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，尽量少用干水泥。（3）运输道路及时清扫、冲洗。（4）每日定期洒水，防止浮沉。（5）减少车辆在场区的停留时间（6）安装汽车尾气净化装置有效减少汽车尾气对环境空气的污染第62页 水污染物生活污水、地下水、浇注混泥土冲洗水CODBOD5SS由市政管网收集，经赤水市污水处理厂集中处理污水经处理后达标排放，对受纳水体—伊通河环境影响较小固体废弃物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；生活垃圾收集到指定垃圾箱内，由环卫部门统一处理。减少二次污染噪声运输车辆、机械设备噪声车辆禁止鸣笛；避免大量高噪声设备同时施工，选用低噪声设备，基础做减振处理，作封闭隔音处理等区域噪声达标7.3.2运营期环境污染防治措施及预期治理效果内容类型排放源污染物名称防治措施预期治理效果大气污染物车辆、厨房汽车尾气，主要成分：SO2、NOx、CmHn厨房油烟(1)在场区周围绿化植树，以增加大气环境的自净能力。(2)汽车尾气排气管安装净化装置，以消除汽车尾气对环境的影响。(3)严格执行国家有关规定，使用高质量、高效率烷值汽油，以减少汽车尾气中有害物质的发生。（4）排油烟机对大气环境影响甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管网收集，经赤水市污水处理厂集中处理污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放，对受纳水体—伊通河环境影响较小固体废弃物宾馆装修垃圾、生活垃圾定期由环卫部门统一回收集中清运防止二次污染噪声来往车辆、供水设备等噪声（80-90dB）来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等区域噪声达标第62页 第八章节能8.1 设计依据1.《公共建筑节能设计标准》2.《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》3.《民用建筑热工设计规范》4.《旅游旅馆空调及热工节能设计标准》8.2节能措施8.2.1建筑专业1.屋面采用保温隔热处理，保温材料为挤塑聚苯乙烯保温块材，传热系数为Km≤0.7；2.外墙在石材幕墙内铁保温板，传热系数为Km≤1.0；3.底面接触空气的架空或外挑楼板传热系数为Km≤1.0；4.地面地下室外墙热阻限值≥1.2；5.外窗的气密性等级，气密性不低于Ⅱ级。6.外窗采用隔热性能较好的断热铝合金型材，主要房间玻璃为中空玻璃。外窗传热系数K及遮阳系数SC符合规范规定要求。8.2.2设备专业1.热水管、热水回水管须保温，保温材料采用橡塑海棉；2.公共卫生间内卫生洁具采用节水型及部分光电控制以节约用水。酒店顶层区域采用变频水泵供水达到节能目的；第62页 3.热交换器和冷却塔等设备采用节能型产品；4.酒店设楼宇自控系统（BAS），对空调、通风设备等运行工况实行监视、控制、调节、测量，使空调系统能随建筑物的负荷变化选择最经济的运行方式；5.过度季节利用全新风供冷，实现免费冷却；6.对使用功能、使用时间不同的建筑分别采用不同的空调系统；7.加强空调风管，供回水管的保温，以减少能量损失；8.加强能量的有效利用，以节约用电量；9.变电所变压器、柴油发电机均选用高效率、低能耗产品；10.照明功率密度值设计严格遵守照明节能设计要求；11.照明灯具采用高效节能型光源，且荧光灯采用节能型电子整流器；12.所有电机选用Y型节能型高效率电机；13.水泵机采用变频供水方式，最大限度节约电能；14.采用建筑设备自动监控系统，对空调设备、给排水设备、电气设备、照明设备及其它用电设备监控和自动控制，降低能耗；第62页 第九章消防与安全卫生9.1消防1.消防给水水源由室外给水管网二路DN300给水管接来，消火栓消防泵、自动喷淋消防泵直接从给水管网抽水，以供室内消火栓系统和室内自动喷淋系统消防用水量；2.按《高层民用建筑设计防火规范》，本工程建筑属一类建筑，耐火等级为一级；3.总体消防车道呈环通布置，酒店主楼东、北面均直接落地，沿此面设消防车停靠扑救场地。室外按规定设置室外消火栓；4.主楼设有三座防烟疏散楼梯，均从地下室通至大屋面，主楼设一座上下贯通的消防电梯，整个建筑在裙楼设有二部消防电梯，裙房地上设八座疏散楼梯，锅炉房设有直接对外的疏散楼梯；5.本工程内的建筑材料按其耐火等级采用相应防火建筑材料；6.大楼及裙房都采用自动喷淋灭火装置及消火栓灭火；7.安全疏散距离均符合规范要求。主楼标准层、裙房内尽端房间至防烟前室的距离不大于15M，位于两个防烟楼梯间之间的房间疏散距离不大于30M。8.火灾探测报警系统由集中火灾报警控制器、楼层区域报警显示器、火灾探测器、手动报警按钮等组成。第62页 9.办公室、变电所、弱电机房、强弱间、客房、走道、楼梯间、电梯机房等场所选用感烟探测器；10.本工程酒店属于一类建筑，火灾自动报警系统保护等级为一级。本工程设置一套火灾报警及消防联动系统（FAS）。在一层设置消防控制室，消防控制室内设置火灾自动报警屏、消防联动控制屏及火灾应急广播和消防专用电话控制设备。9.2 劳动安全1.土建安全本项目基础采用梁板式筏形基础，地下及地上中间部位为框架——剪力墙结构，地上南北两部分为板块——剪力墙结构。该工程按抗地震6度设防。饭店客房卫生间、游泳池、公共浴室及卫生间等处采取了防滑措施。2.防火防爆本项目为一类建筑物，耐火等级为一级，有关防火措施见"建筑防火设计"。有关煤气工程的安全措施按煤气公司规范要求进行设计。3.电气安全本工程采用TN-S接地系统。全楼采用等电们联结。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周围、电梯装置等进行辅助等电们联结。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周围等各区内所选电气设备具有以下保护等级。第62页 建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加装漏电保护，对餐厅厨房、洗衣房及水泵房等比较潮湿地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护装置，但消防泵不用漏电保护。本工程电气线路和用电设备按规范要求分别装设过负荷保护和短路保护。变电所电气设备之间及设备与墙、门等的距离均满足规定要求。变压器、高低压配电屏、电容器柜、发电机控制屏、操作电源柜等设备前后均铺设橡皮绝缘垫，绝缘垫耐压等级不低于10KV。对澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的插座及照明器具等采用标准电压不超过12V的安全超低压供电。酒店客房内220/110V刮须插座内220电源侧设有安全隔离变压器。对走廊等处的安装高度低于7.8米的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。4.防雷措施按《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）第2.0.3条规定，本工程为二类民用防雷建筑物。本建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电被浸入的措施。9.3 卫生防护本项目为职工设立了职工食堂、更衣室、公共浴室、厕所、卫生室、自行车车库等。饭店每层设有开水房、消毒设施，并为服务人员设置了厕所。会议及商场部分也设立了开水供应处。餐厅厨房作二次装修设计，设计时应符合加流程，避免往返交错，符合卫生防疫要求，防水生食与熟食混杂等，另外，还应满足《饮食建筑设计规范》中一级餐馆的要求。第62页 1.生活给水采用变频调速恒变量供水系统，城市自来水进入设备在地下三层的生活、消防使用蓄水池，然后由水泵吸水恒压送往各用水池。对生活用水加装了紫外线消毒设施。蓄水池内衬瓷砖，全封闭。水池上部无排水管道通过。2.排水生活污水、粪便污水、餐厅等含油污水及雨水采用分流系统。生活污水经中水处理后进行排放，地下车库不设洗车装置。3.空调、通风及采暖本工程的饭店、商场、娱乐场所、会议室、宴会厅、餐厅等场所均设有空调，空调夏季室内温度根据不同场所而异，一般在24-28℃之间，冬季一般在16-20℃之间。在所有空调场所均设有新风补给设施。其中最小的新风量为：饭店客房为65立方米/h/室，餐厅内25立方米/h/人，宴会厅、会议室等为40立方米/h/人，健身房为80立方米/h/人，水疗吧为30立方米/h/人，走道、大厅为7立方米/h/人。上述设空调场所，换气次数为8-15次/h。对无空调又经常有人停留的其他场所和房间设有采暖装置，采暖温度为低于16℃。4.振动防治及噪声控制振动防治：本工程振动源主要是制冷机组、风机、水泵及电梯等，设计中将以上设备布置在单独房间内，并分别设了隔振、减振设施。电梯在布置上尽量不与客房相邻，以减少对客人的影响。第62页 噪声的控制：本工程采用大板、大模等整体性较好的结构体系，为此在经常产生撞击、振动的部位（如客房外门、设备管道等）采取了防止结构声传播的措施。饭店走廊及客房均采用地毯，走廊有吊顶等吸声处理措施。风机、水泵、制冷机组及空调设备等均设置在单独房间内，并采取了一定的隔声减噪设施。对客房、商场、餐厅、宴会厅、会议室等处的空调及排风管道采取了消声处理措施。第62页 第十章项目的组织机构与运作方式10.1 组织机构实行董事会领导下的总经理负责制和逐级管理、逐级考核的直线分层次管理体系。依靠有效的激励机制和制约机制，坚持自主管理，以人为本、以质量为中心、以责任为纽带，鼓励不断创新，走中外结合、传统与现代相结合的管理之路。10.2 部门职能10.2.1董事会1.负责召集股东大会，并向股东大会报告工作；2.执行股东大会决议；3.决定公司的经营计划和投资方案；4.制定公司的年度财务预算方案、决算方案；  5.制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案；  6.制定公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案；7.拟定公司合并、分立、解散的方案；8.决定公司内部管理机构的设置；9.聘任或者解聘公司总经理；根据总经理的提名，聘任或者解聘公司副总经理、财务负责人，决定其报酬事项。10 .制定公司的基本管理制度。第62页 10.2.2总经理1.执行国家有关企业的政策、法律和规定，执行上级主管部门和董事会的各项决议；2.直接向董事会负责，组织领导酒店的日常经营管理工作，实行统一指标、垂直领导，全权处理酒店日常事务，定期向董事会和主管上级汇报工作；  3.根据市场发展趋势，结合酒店实际，研究制定酒店的发展规划和战略目标不，拟定经营方针和相关的重要决策；4.制定短期经营计划，并组织贯彻实施，努力实现各项经营管理目标；5.建立健全适合酒店的各项规章制度，切实有效地组织落实，保证内部管理的有效性；6.建立健全适合酒店情况的组织机构和运行机制，包括机构设置、岗位职责、目标考核及各项人事政策等，指导部门工作、协调部门关系、任免中层管理人员，提高管理的效率与效益；7.研究制定酒店的年度预算，并组织贯彻落实。随时了解掌握预算完成情况，督导各部门及时采取相关措施，确保年度预算得以完成，维持良好的财务状况；8.审定岗位的服务程序、标准与规范，不断提高酒店的服务质量；9.有权任免中层管理人员，负责组织开发酒店的人力资源，科学配置、合理定编，加强对各级人员的业务知识、观念、作风的培训与教育，培养高素质的管理者和员工队伍；第62页 10.组织开展企业文化活动与建设，对内不断提高员工的工作和生活条件，丰富员工的文化生活，增强员工的凝聚力和爱岗敬业意识；对外利用各种渠道和时机，提高酒店声誉、扩大酒店影响，为经营管理创造良好的外部环境；11.建立健全各种民主管理的制度和渠道，定期向职工代表大会做述职报告；12.主持召开酒店总经理办公会、每日晨会、每周例会及每店务会，参加或列席有关业务工作会议；审核并签订酒店的重要合同，审核酒店日常各项开支；代表酒店参加重要的接待活动。10.2.3副总经理1.执行总经理的各项决策和决定；2.按照总经理的分工安排完成好各自负责的经营管理工作，确保总经理做出的经营计划得以完成；3.深入了解和酒店日常经营管理中的具体情况，及时把握市场动向和竞争发展趋势，对总经理提出有益的建议；4.根据总经理的安排，主持召开专项业务会议，并就业务工作进行布置、指导、协调和检查；5.总经理缺席时，代行总经理职责。10.2.4总会计师1.执行国家相关经济政策，遵守相关法规和财经纪律；2.第62页 协助总经理领导并负责主持酒店的总体经济工作，包括拟定总体经济规划，参与酒店经济决策，审核经营投资方案，监督检查经济规划和经营合同的执行；3.编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟定资金筹措和使用方案，开辟财源，有效地使用资金；4.进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，督促各部门降低消耗、节约费用，提高经济效益；5.建立健全酒店的经济核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析；6.负责对酒店财会机构的设置、会计人员的配备、会计专业职务的设置和聘任方案；组织会计人员的业务培训与考核；支持会计人员依法行使职权；7.负责审查酒店的重要经济合同和重大开支项目；8.负责定期向董事会和总经理报告酒店的财务情况；9.负责酒店财务会计报表的审核与签章。 10.2.5审计师1.执行国家政策和财政规定，遵守财经纪律；2.负责酒店的财务审计工作，审查稽核酒店的财务收支和会计账目，向总经理并向董事会提出报告；3.负责审核财务编制的月、季、年度会计报表，审计年度资产负债表和损益计算书，并提交董事会审议通过；4.负责审核酒店的财务工作。对年、月财务预算，事前要审计，事后是检查。对违反财政、税务法规者，提出处理意见，对遵守和维护财政法规成绩显著者，提出表扬或嘉奖意见，并报请上级审批；第62页 5.接受上级审计部门的审计任务，并及时请示汇报。10.2.6总经理办公室    总经理办公室是酒店的行政管理枢纽。负责监督酒店各项决议的落实和执行情况，确保酒店领导管理思路得到切实、准确地贯彻与执行，负责向酒店领导班子提供及时、全面、详尽的店内外信息，为领导决策提供支持和帮助；负责做好上下级之间、店内外的信息传递与宣传报道，做好上传下达，与上级主管部门及各政府机关搞好外联与协调；负责日常行政事务处理；兼为酒店服务质量、卫生、交通安全工作的组织实施机构。10.2.7促销与公关部1.促销职能：确定企业市场目标，制定企业营销方针与策略；实施并执行企业既定方针，建立企业市场目标。通过建立广泛的联系网络，为酒店招揽客源。在总经理领导下开展业务工作，并保证各项业务计划的正确贯彻与执行；2.公关职能：在企业与政府部门、社会团体、企事业单位、重要人物、新闻媒体、上级机关、同业机构的关系中架起一座相互信任的桥梁，为提高酒店的知名度和树立良好的企业形象做好各种沟通工作、宣传和解释工作。10.2.8前厅部第62页 前厅部是由前台接待处、问询处、结帐处、行李房、商务楼层、电话总机、商务中心等部分组成的。它是全面体酒店接待服务水平的窗口，是开展多方面业务活动的中枢。它最先接触客人，又最后送别客人，是酒店服务的起点和终点，是为企业创造经济效益和树立服务形象的关键部门。10.2.9客房部客房部是为客人提供住宿服务的综合部门，包括客房楼层、洗衣、康乐中心、美容美发中心和公共区等部门。其主要职责是为宾客提供典雅、舒适、清洁、安全、便利的房间和热情周到的服务。10.2.10餐饮部餐饮部是酒店创收的主要部门之一，是体现酒店特色及管理模式的重要窗口。餐饮部设有咖啡厅、大堂酒吧、大小宴会厅和中、西厨房等。餐饮部不公生产高质量、高标准的饮食产品，而且还是客人提供热情、周到、细致的服务，使客人获得物有所值、赏心悦目的就餐享受，充分体现酒店的管理理念。10.2.11后勤服务部一是负责酒店和住店客人的生命与财产安全，维护酒店正常的经营秩序。二是确保酒店设施和设备时刻处于良好的运行状态，保证酒店日常经营活动的正常进行。三是为酒店员工提供工作和工作服务，设员工餐厅、医务室、员工俱乐部、员工宿舍等。10.2.12人力资源部人力资源部是酒店进行人事、劳动、工资管理的职能部门。负责企业的劳动组织、人事调配、合同执行、工作考评、工资福利、纪律奖惩、劳动保护、档案管理、劳动工资统计、人员培训等各项工作的组织和实施。第62页 10.2.13财务部财务部是酒店的核心部门之一，其主要任务是遵循酒店资金运动规律，遵照国家财经政策，法令和会计制度，加强经济核算和财务管理，利用货币价值形式，对企业的经营活动及其结果连续地、系统地进行记录和运算，编制会计报表。财务部通过资金筹措、运用与支出，财务计划的控制、核算、分析和考核，以资金形式监督经营过程，确保企业正常业务的连贯进行，为总经理和管理层提供必要的信息和决策依据。10.2.14工程部主要负责项目建设期间对施工现场、施工人员、施工机械、施工材料的管理，以确保施工质量达到如期要求。第62页 第十一章 经营方式与营销策略11.1 经营方式11.1.1整体经营方式赤水市福雷斯特酒店将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。11.1.2分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；商业经营：按照商业百货零售的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。11.2 营销策略第62页 酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，市场营销涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略酒店的营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：①可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道酒店新近推出的特色菜肴、客房环境、活动项目等，提高宾客对酒店的感官印象。 ②运用行业性杂志、报纸、旅行线路小册子、指南、广告传单、直接信函等方式对酒店产品进行宣传。 ③以邀请知名演出的方式壮大声势，增强影响面，营造酒店的消费热点，如邀请举办省市模特大赛，时装秀；大型歌舞器乐演奏等促销方式。 ④设计推出例如啤酒节、菜肴赏品、美食周的方式提高酒店消费，增加效益同时加强酒店在芜湖以及周边的影响力。 除了传统的公关策略，酒店还可进行一系列的创意公关，即为通过一些有创意的主题活动以引起公众的注意，使公众通过口头传播的方式广而告之，从而起到宣传推广的效果，使酒店提高公众形象，增加市场影响力，使酒店的宣传达到事半功倍的效果。2.创意营销第62页 酒店的创意营销即为运用有别于习惯性的方法加大酒店品牌或产品与竞争对手的差异，而本酒店营销可根据销售要求，针对宾客的不同需要开发各种受宾客欢迎的组合产品，吸引客源，可开发的组合方式例如为：①公务客人组合产品。针对公务客人的特殊服务，为公务客人提供优惠：如免费在客房供应一篮水果，免费提供欢迎饮料，免费使用康乐中心的设施和器材，免费参加酒吧，歌舞娱乐活动。 ②会议组合产品。会议组合产品包括使用会议厅，会议休息时间供应点心咖啡，会议期间工作餐。③家庭住宿组合产品。形式如双人房供全家住宿，小孩与父母同住免费加床，提供看管小孩服务，小孩免费使用康乐设施，餐厅提供儿童菜单等。 ④蜜月度假产品。蜜月度假产品只向新婚夫妇提供，一般需要漂亮而宁静的客房以及一些特殊的服务，如一间布置漂亮的洞房，免费床前美式早餐，免费奉赠香槟酒，客房里供应鲜花、水果篮。⑤婚礼组合产品。本类产品主要针对芜湖当地居民市场，结合婚礼消费的形式，适应消费的心理，强调喜庆的气氛，吸引消费：该产品组合内容有符合芜湖本地口味或新人亲属口味的筵席，免费提供全场软饮料，四层精美婚礼蛋糕一座，以鲜花和双喜横幅隆重地布置婚宴厅，根据具体要求制造婚宴气氛，播放婚礼进行曲，洞房花烛夜免费提供新婚套房、鲜花、水果和香槟酒，免费美式早餐送到客房。 ⑥周末组合产品。周末组合产品可吸引客人在一周工作之余，来休息和娱乐一下，因而需策划组织一些娱乐体育活动：如举办周末晚会、周末杂技演出等等，将娱乐第62页 性活动加上饭店的食宿服务组合成价格实惠的产品。 ⑦淡季度假产品。在营业淡季时以一周、十天住宿加膳食以一个包价提供给客人。同时，为了吸引宾客，还要策划组织宾客免费享受娱乐活动。 ⑧特殊活动组合产品。这类组合产品即为可利用酒店现有的设施和服务组织，如乒乓球、网球、保龄球赛等活动，提高酒店的声誉及形象。第62页 第十二章项目实施进度12.1项目工程实施计划2013年5月～2013年7月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2013年7月～2013年8月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2013年9月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2013年10月～2014年4月：完成项目工程的全部土建工程施工；2014年5月～2014年6月：工程的全部装饰装修工程；2014年7月：完成人员培训工作2014年8月：完成工程竣工验收，并全面投入使用。12.2项目实施横道图项目实施计划表第62页 序号计划内容2013年2014年6789101112123456781可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部土建工程施工5工程的全部装饰装修工程6人员培训7工程竣工验收并投入使用第62页 第十三章投资估算13.1 估算编制依据本估算依据本项目提出的各项技术参数、数据，根据赤水市类似工程近期造价水平估算。并参照：1.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2.《贵州省建设工程单位估算表》3.《贵州省2004年建筑工程装饰定额》4.当地类似工程建设指标5.预备费按工程费用8%估算。6.建设期利息按年利率7.0%估算7.项目建设期预计为1年，融资偿还期5年。13.2 估算编制范围本项目估算范围为建设投资、装饰工程投资和运营费用，包括土地购置、土建工程、装饰工程、道路、绿化、亮化、给排水、供气、供电及其他费用等。（详见酒店投资估算汇总表）13.3 估算编制方法参照贵州省概算定额，根据类似工程造价水平估算。其他费用按以下标准：1.酒店装饰费用按3980元/平方米计；2.咨询调查费按工程费用的0.5％计；第62页 4.工程监理费按工程费用的1.2％计；5.建设单位管理费按工程费用的1.0%计；6.装饰设计费按工程费用的2.0%计；7.开办费含开业宣传费等，按工程费用的3％计；8.职工培训费以每人1个月培训期计，培训费按工程费用的0.1%计。13.4 投资估算1.铺底流动资金估算本项目全额流动资金为1000万元，根据项目的实际情况及力通公司目前的经营特点，本项目铺底流动按全额流动资金的30％左右估算，为300万元。2.项目建设投资估算项目建设投资＝建设投资+固定资产投资方向调节税+铺底流动资金+建设期利息13.5 资金筹措及还贷本项目总投资35147.5万元，项目承担单位自筹20000万元，其余15000万元融资解决。本项目建设期为一年，当年完成全部投资，项目建成后，5年可还清银行贷款.第62页 第十四章 经济效益评价14.1成本核算14.1.1成本核算依据1.动力消耗定额根据厂家提供数据及参考国内外同类企业经营情况确定。动力及水电单价根据目前市场价格确定；2.人员工资根据全公司300人，年人均收入15000元/年计；3.项目固定资产投资中无形及递延资产2051万元，分年摊销，年摊销为160.5万元。其余形成固定资产，以残值率5%，土建工程按平均年限法20年折旧，设备按平均年限法15年折旧，年均折旧合计826.3万元；修理费按国内同类企业情况计取；4.利息支出主要为中长期借款利息支出。5.其他费用按国内同类企业情况提取。14.1.2成本核算正常年份，年总成本费用3005.8万元（详见总成本表）。14.1.3投资经营进度本项目建设期一年，经营期10年，计算期11年。其中达到设计能力时间为二年，第一年达到50%，第二年60%（因本项目为酒店服务性行业，正常年份入住率按60%计算）。14.2利润估算14.2.1收入估算第67页 根据企业提供的价格，并参考目前国内外同类企业的价格趋势，项目建成后的收入分为四部分：1.宾馆标准间的收入：项目建成后共400个标准间、2间总统套房，大酒店的建设是以五星级为标准的，故标准间的收费参照国内同类五星级酒店和当地的实际情况，暂定每个标准间和套房平均价格为每天400元左右，，按60%的入住率，住宿每年营业收入2128.7万元；2.商务会议收入：商务会议按每天接待2次计，暂定每次会议消费2000元，商务会议每年营业收入146万元；3.休闲娱乐收入：其中包括电影院，水疗吧、茶室、行政酒廊等收入，按每天接待100人次计算，暂定每人平均消费200元，休闲娱乐每年营业收入730万元；4.餐饮收入：其中包括西餐厅、中餐厅等，参照赤水市餐饮行业的收费标准和赤水市当地居民的消费情况，按每天接待400人次计算，暂定每人平均消费200元，餐饮每年营业收入2336万元；则正常年份年营业收入合计5340.7万元（详见销售收入表）。14.2.2利润估算税金及附加按国家规定计取，营业税按5%，城建税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，所得税按25%计取。项目正常年利润总额为2326.4万元，所得税581.6万元，税后利润为1744.8万元，详见损益表。项目在正常年的投资利润率为10.8%，投资利税率为11.0%。14.2.3财务现金流量和资金来源运用分析第67页 全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力。本项目全部投资财务现金流量分析结果见表14-1。表14-1全部投资财务现金流量分析结果表指标名称单位所得税前所得税后备注全部投资财务内部收益率%14.611.6全部投资回收期年6.97.9全部投资财务净现值万元3968.91299.6ic=10%本项目在财务上可以接受，项目能较快收回投资。详见全部投资现金流量表。14.3财务评价结论经财务测算和经济效益分析，财务评价全部增量投资内部收益率（FIRR）11.6%（税后），投资回收期从建设期算起为7.9年，大于行业基准投资回收期。因此，本项目的各项经济指标均属较好，经济效益比较理想。14.3.1经济风险分析1.盈亏平衡分析盈亏平衡点分析：固定总成本BEP=×100%销售收入-可变总成本-销售税金及附加=70.5%以上说明，正常年份当实际运营能力达到设计运营能力的70.5第67页 %，企业即可保本，因此项目抗风险能力较强。2.敏感性分析该项目作了所得税前全部投资的敏感性分析。基本方案财务内部收益率（税前）为14.6%，投资回收期从建设期算（税前）为6.9年，满足财务基准的要求；考虑项目实施过程中一些不确定因素的变化，分别对固定资产投资、经营成本、销售收入作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率、投资回收期影响的敏感性分析，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率及投资回收期，其中收入的提高或降低最为敏感，经营成本次之。所以要使企业保持良好的经济效益，就应加大宣传力度，多创收入，加强管理，按市场倒推成本，控制成本，以提高企业内部收益率，缩短投资回报期。第67页 第十五章结论1.在全面分析市场、准确经营定位、提高服务水平的前提下，项目建成后将具有可观的经济效益和社会效益。项目的社会效益主要表现在：首先，为赤水市旅游经济增加了亮点，提高了城市形象；其次，增加了国家和赤水市的税收；第三，可为社会提供工作岗位，帮助政府分忧解难；第四，为满足随着经济发展而逐渐增长的市场需求做贡献。在产生社会效益的同时，投资方也将伴随着项目的开发建设而赢得一定的经济效益：一是可以通过经济获得利润，逐步收回投资；二是赤水福雷斯特酒店地处赤水河畔，可带动附近一批相关联产业；三是五星级赤水福雷斯特酒店的建成必将推进赤水市酒店业经营水平、服务水平及总体经济效益的逐步提高。2.项目风险大小投资决定于论证是否科学、建设期间以及运营过程中不可预知因素的多寡与解决的难易程度等。虽然赤水市暂时没有五星级酒店，但随着城市的发展，已有5家五星级酒店正在筹建之中。一般来说，有条件的客户将希望在声誉、服务一流的酒店住宿。因此，坚持经营特色、较为满意的住宿率。从敏感性分析也可以看出提高营业收入和租住率的重要性。第67页'