物流有限公司可行性研究报告 35页

'第一章总论一、项目概括1.项目名称：金正物流有限公司2.项目地点：3.项目负责人：4.项目性质：新建5.项目建设内容设置物流信息中心管理网络系统，运输车，铲车，行车，吊车等设施，项目征用土地亩，建筑面积25576平方米（办公综合楼4200平方米，全封闭仓储用房2万平方米，客服公寓5120平方米，半封闭仓库5000平方米，其他附属436平方米）。7．项目拟建规模项目拟建成一个集货物仓储、运输、装卸、加工、整理、配送、修理及配套服务为一体的大型综合物流中心，项目总投资1.1亿元，形成年货运量300万吨能力，年营业收入达2.4亿元（按正常不变价计）。二、申报单位基本情况武汉市金正物流有限公司是武汉市守信有限责任公司股东杨X和拟在武汉市东西湖区吴家山开发区工业园区新设立大型的综合性物流企业，毗邻台商投资区、临空港经济开发区，地理位置得天独厚。公司注册资金1000万元。金正物流旨在强强联合，增强投资实力，提高企业的市场竞争力，增加社会效益和经济效益。三、项目建设必要性物流是指原材料，产成品从起点至终点及相关信息有效流动的过程，35 其主要包括物品流通、信息流、资金流。现代物流运用全新的管理理念，通过对物流全过程多要素的计划，实施和控制，将运输，仓储，装卸，加工，整理，配送，信息等环节有机结合，形成完整的供应链，从而为用户提高效率，多功能，一体化综合性服务。它对加速经济循环，降低成本和提高企业竞争力有十分重要的作用，被称为企业的第三方利益源。武汉市金正物流有限公司是在东西湖区委、区政府全面落实武汉市“十二五”重点规划建设项目的发展战略，在“敢为人先,追求卓越”的武汉精神的感召下下应运而生的。它将以科学发展观为指导，紧紧围绕经济建设中心，按照现代物流理念，统筹规划，扎实物流基地硬件基础设施和软件信息系统建设，为构建区域内具有较强综合竞争力的，高效、开放和环保型的现代物流体系做一个先锋者。按照东西湖区服务业发展“十二五”规划要求，物流园区建设是现代物流发展的关键，针对现代交通迅猛发展的需要，东西湖区已成为区域经济最具发展前景与活力的经济开发区之一，物流产业发展参差不齐，硬件设施陈旧老化，因此加快园区的物流业软硬件升级的发展显得尤为重要。东西湖区2011年货运量达到5000万吨，周边批发市场、大型工厂发展较多，使物流中心有良好的客户资源，巨大的物流量吸引了不少物流公司入驻。金正物流公司主要是为东西湖区的工业企业及其他行业提供服务，解决目前运输委托外地物流公司造成的不便，为进一步降低成本，同时也增加当地财政收入。因此本项目建设对加快物流资源整合，推进物流园区基础设施建设，推进现代物流业集聚发展，推进物流的社会化，专业化，规模化发展，项目建设非常必要也是可行的。四、可行性研究编制的依据和范围1.可行性研究报告编制的依据35 （1）武汉市金正物流有限公司提供的有关项目资料；（2）东西湖区人民政府关于进一步加快发展现代服务业的若干意见；（3）东西湖区现代服务业发展“十二五”规划。1.可行性研究报告编制的指导思想和原则（1）可行性研究报告内容和深度，参考国家资源节约和环境保护有关政策；（2）根据物流公司配送要求。做到合理规划，统筹安排，节省工程投资，提高新增装备的利用率，促进企业能源利用和经济效益的提高；（3）依据《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）的要求进行本工程决图布置，建筑设计方案及设备的布置方案，做到防火措施的落实，劳动安全有保障；（4）尽量采用节能，性能良好的单体设备及采取有效的节能措施；（5）遵照国家有关建设项目环境保护管理规定，三废治理设计严格执行国家有关规定，严格执行“三同时”，做到各种有害物达标排放，尽量减少环境污染；（6）认真搞好职工生产安全和卫生，对安全，卫生有危害的环境采取防范措施；2.可行性研究报告编制范围本可行性研究报告以物流配送中心做为研究对象，对该工程的建设理由，建设条件，工程方案，投资估算，初会评价作为研究重点，具体研究内容包括、项目建设必要性和可行性，建设方案，投资估算和资金筹措等内容，以提供项目管理部门在审批项目时参考。五、项目建设的可行性35 1.建设单位股东会一致通过创办武汉市金正物流有限公司；2.用地已与当地政府形成初步意向；3.本项目得到当地政府和相关部门的大力支持；4.经过初步可行性研究，武汉市金正物流有限公司成立以来将会有较好的社会效益和经济效益；5.武汉市金正物流有限公司可以依托武汉市守信有限责任公司和武汉市百信家电有限公司为业务发展基础进行扩张性的外延并辐射至全国各地，可以为金正物流园区的建设作出一定的贡献；6.项目建设符合东西湖区服务业发展“十二五”规划及东西湖区产业集聚区的总体规划；六、项目技术经济指标表1-1主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注一建设规模万吨300年货物吞吐量及服务二年工作日天300三劳动定员人50四建筑面积平方米25000五总投资万元1100035 六主要财务计算指标营业收入总成本税金利润总额所得税税后利润万元万元万元万元万元万元240001920084039609902970七主要财务评价指标全投资内部收益率投资回收期资金贷款偿还期投资利润率投资利税率%年年%%42.04.733643.6含建设期一年含建设期一年35 第二章市场分析湖北省物流发展总体概况（一）武汉物流圈武汉物流圈是以武汉市为中心，以周边100公里内的黄石、鄂州、孝感、黄冈、咸宁、仙桃、潜江、天门等8个城市(武汉1+8城市圈）为经济腹地，构建服务于本区经济发展和产业分工协作的物流网络。作为华中物流圈的核心，形成内联荆宜、襄十物流圈辐射国内各大经济区的能力。武汉市是长江中游水运枢纽、全国铁路四大枢纽之一及航空五大区域性枢纽之一，也是京珠和沪蓉高速公路的交汇点。根据国家初步规划，到2020年前将建成京—汉—广铁路客运专线并实行客货分线，建设包括武汉在内的18个集装箱枢纽站。到2010年全面贯通“五纵七横”国道主干线，其中有“三纵四横”(大连—广州、二连浩特—广州、京—港—澳、福州—瑞丽、沪—渝、沪—蓉、福州—银川)贯穿湖北。在长江水运方面，国家将重点建设长江三角洲港口设施，形成上海国际航运中心。同时加强长江中下游航道整治，加快长江中下游集装箱及矿石中转运输设施建设。在管道运输方面，为未来武汉80万吨乙烯项目配套的江苏仪征至湖南长岭原油输送管道即将兴建，该管线贯穿湖北武汉等六市，规划年输送原油能力达2700万吨。可以预见，随着中国及湖北交通网络体系的不断发展和完善，湖北与国内外各经济区域和中心城市的联接将更为便利，时距将大大缩短。湖北承东启西，连贯南北，居中独厚的区位优势和较为发达的综合运输网络，构成了进入国内外广阔市场的通达性和便捷性，为湖北现代物流业发展提供了优越的基础条件。近日,国家发改委已经批准武汉市为全国首个综合交通枢纽研究试点城市。未来5年，武汉铁路、航空、港口、轨道交通项目总投资达3390亿元，占武汉基础设施项目投资总额的65.8%。武汉物流圈规划布局14个物流基地。1、东西湖城市配送物流基地东西湖区规划建设以区域型农产品加工集散及综合商贸配送服务为主的城35 市配送型物流基地。基地内已建、在建和拟建的项目有中百吴家山物流配送中心、医药物流配送中心、武汉农产品物流配送系统、武汉吴家山货运中心、湖北桥通汽车交易中心、西汉正街建材商贸物流中心、武铁铁路集装箱节点站等，总计投资约59.5亿元。从2005年起，该区着手兴建高桥物流园综合物流基地、武汉国际采购仓储中心等多个重点物流项目，目前已成功引进了以长江智能、台湾大荣、捷龙物流公司、香港招商局等为代表的20多家第三方物流企业，物流业务覆盖华东、华南、华北、华中四大区域。2006年，东西湖区规划建设口岸物流，即：湖北省公路二类口岸、湖北省电子口岸和国家铁路口岸（铁道部650万吨集装箱枢纽中心）。该区依托公路、铁路和汉江的复合交通优势以及密集的物流网络和发达的物流产业优势，提高外向型经济发展，并且充分利用周边机场、港口资源，建立空港联运，一个“大物流、大通关”格局日趋形成。据统计，2008年东西湖区已聚集中外物流企业近700家，其中，规模以上物流企业140家，年货运量达1500万吨，全区社会物流总收入过50亿元。2008年12月24日，武汉东西湖保税物流中心获得国家批准。今年2月24日顺利通过国家验收，3月26日封关运作，成为华中地区首个运营的保税物流中心。根据《东西湖区保税物流经济发展规划》,未来5年，东西湖区将以保税物流中心为地域核心，建设保税物流经济核心区、保税物流经济延伸区和保税物流经济辐射区，打造中部地区现代物流“航母”。保税物流经济核心区面积12.7平方公里，汇集保税物流中心、外向型制造业及总部聚集区、现代服务业、武汉铁路集装箱中心四大功能板块，集成口岸、商检、税务、外汇结算等联检部门，重点发展保税物流和保税加工。保税物流经济延伸区面积180平方公里，主要包括台商产业新城、吴家山新城、泛金银湖生态新城三大板块。通过保税物流中心平台的运作，建立健全的物流供应链，促进区内机电制造、食品加工、现代物流、总部经济、服务外包等产业联动发展。保税物流经济辐射区以核心区为中心，辐射周边半径500公里区域，面向武汉城市圈、湖北省及中部地区发展保税经济，实现区港联动国际中转、国际配送、国际采购和国际贸易四大功能，为承接沿海产业转移拓展腹地。1、阳逻港（国际）物流基地35 阳逻港物流基地已建、在建和拟建项目有武汉阳逻国际集装箱转运中心、阳逻货运站、阳逻多用途通用码头、阳逻煤码头、武汉阳逻港物流园、口岸联检大楼等，总计投资约9.8亿元。武汉阳逻经济开发区具有比邻外环高速公路，连接“两线”（京广、京九铁路）、通达“两港”（深水港、航空港）的集铁、公、水、空、管于一体的立体运输网络优势。阳逻港是长江中游最大的深水港口，常年可停靠5000吨级以上轮船。为打造亿吨级国内最大内河航运港,国家近日特批设立武汉新港管委会.目前，武汉阳逻国际集装箱转运中心已完成一期投资3亿元，建成2个国际标准万吨级集装箱泊位。该项目二期将投资10亿元，在2010年前，新建4个万吨级集装箱泊位，使阳逻港年吞吐能力提升至120万标箱。2004年阳逻港开港，当年吞吐量2.16万标箱，相当于武汉市水运口岸1986年到1999年13年的吞吐量。08年，阳逻港吞吐量首次突破10万标箱。国家粮食现代物流基地和国家稻米交易中心项目，总投资为20.67亿元，计划用地2000亩，已于08年7月19日在阳逻动工。建成后，将实现粮油年加工量150万吨，交易流通量100万吨。武汉煤炭物流配送中心项目已落户阳逻，总投资4亿元，占地700亩。建成后，预计年吞吐量为2000万吨，可实现销售收入100亿元。年内，武汉市将在阳逻建设该市第一个煤炭储备基地，改变武汉用电高峰期煤炭紧张状况。这个煤炭基地占地1700亩，储备能力300万吨，能满足武汉及周边地区近1个月用煤量。1、汉口北十大市场汉口北大市场位于黄陂汉口北大道两侧，投资20亿元,占地2500亩的全国最大钢材交易中心---中国长江金属交易中心正式开建.工程主要包括商务交区、钢材超市区、露天堆场区、金属材料加工区、质押库、有色金属室内库、汽车物流区、配套管理区等功能区域,该中心设置6条场内铁路专用线;汉口北国际商品交易中心、中国家具CBD两大市场的一期主体工程已经完工，正在进行内部装修，将于9月开业；四季美农贸城、五洲建材城等正在进行紧张的基础施工；其它项目(汽配石化等)也正在筹划中，即将动工建设。35 1、沌口汽车物流基地以沌口武汉经济技术开发区为依托，与京珠、沪蓉高速公路相连接，且有铁路专用线接轨京广铁路，涂家巷码头可进行水运。沌口物流基地规划以汽车物流为核心功能，涵盖整车分拨、零部件采购（含国际采购）、仓储、分拨、汽车信息、零配件加工及配送的全国性汽车物流基地。基地内在建和拟建项目有武汉郭徐岭物流中心、万商云集物流中心、武汉海天汽配大世界、武汉龙阳汽车工贸中心、沌口开发区大件通用码头、汉阳集装箱港区改扩建工程等，总计投资约16亿元。5、“后湖—丹水池”综合物流基地“后湖—丹水池”物流基地由丹水池物流基地、竹叶山市场群和正在兴建的后湖汽车商贸城组成。该物流基地集铁路、公路两种运输方式于一体，规划建设以生产资料与汽车服务业为主的配送型物流基地。基地内规划拟建项目有丹水池物流基地竹叶山市场群、增建13000平方米数字化彩板库、武汉出版物物流中心等，总计投资约35.9亿元。6、关山转运型物流基地关山物流基地位于东湖高新技术开发区，与武汉外环公路及沪蓉高速、318国道相连，开发区内分布有信息、通讯、新医药、新材料等高新科技产业及新型工业化产业。关山物流基地将以高新技术开发区为依托，建成服务于高新技术产业和新型工业的配送型物流基地。基地在建项目有关山物流园等，总计投资约1.6亿元。7、烽火加工型物流基地烽火物流基地位于武昌区，由中储662库、钢材市场、武汉商贸仓库、中铁仓储等组成，占地约1200亩，主要经营钢材的仓储、分拨、流通加工，并建有武汉市最大的木材交易市场。该物流基地可建成华中最大的集钢材交易、仓储、配送、流通加工、运输、信息为一体的加工型物流基地。基地规划拟建项目有恒钢物流基地、张家湾货运站等，总计投资约2.7亿元。8、武汉航空机场（国际）物流基地35 以武汉天河机场为基地，依托湖北高新技术加工制造产业，拓展航线范围，集合口岸功能，发展航空快递物流。初步规划在武汉市黄陂区盘龙新城，建立华中地区最大的具有保税加工区功能的国际航空物流基地。武汉天河国际机场新航空货站总面积2.14万平方米、年货物吞吐量可达32万吨。图为新货站启用仪式现场。6、国家储备武汉物流中心国家储备武汉物流中心落户江夏区的合作协议在合肥市签订。该项目选址意向位于江夏区大桥新区大花岭村，面积约136亩。项目总投资2.6亿元，项目建成后预计实现年产值100亿元，年税收2亿元。7、黄石物流基地依托武九铁路、长江航运及沪蓉国道主干线，以冶金、建材、纺织、服装等工业为主要服务对象，建成辐射鄂东、赣北的生产资料转运型物流基地。基地内已建、在建和拟建项目有黄石外贸码头、黄石山南铁路和黄石棋盘深水港、黄石（鄂东南）物流园、黄石城西物流中心、团城山物流中心、黄石万吨冷藏中心、黄石鄂东农产品市场、鄂东汽车交易市场、花湖装饰材料批发市场二期、花湖生产资料批发市场二期等，总计投资约9.2亿元。8、鄂黄综合物流基地以京九铁路、沪蓉国道主干线及长江水运为依托，建设服务于优质农产品加工和劳动密集型产业鄂东农产品配送及加工型物流基地。在建和拟建项目有黄冈贸易市场、黄冈物流配送中心、鄂东粮油物流中心、鄂州蟠龙鲜活农产品批发市场、麻城大别山蔬菜批发市场、罗田大别山板栗批发市场、英山茶叶批发市场、蕲春县铁路开发配送中心、黄梅小池鲜活农产品配送中心等，总计投资约14亿元。12、咸宁特色农产品物流基地依托107国道、京珠高速、京广铁路等便利的交通条件，围绕特色农业开发，发展水产、蔬菜等农副产品物流配送。建成覆盖鄂南，沟通湘北、赣西的区域物流中心。基地内续建、拟建项目有咸宁市温泉农产品批发市场、咸宁市新区农副产品批发市场、赤壁专业物流中心等，总计投资约2.6亿元。13、仙桃综合物流基地35 依托318国道、沪蓉国道主干线以及在建和拟建的随岳高速公路和京赤高速公路等交通设施，以纺织服装、精细化工、医用卫材、农产品加工、优质农产品等产业服务对象，发展面向加工工业的高效率、低成本的物流服务系统。基地内拟建和在建项目有江汉水产品大市场、江汉农产品及棉花大市场、江汉物流配送中心和益邦国际美居物流园等，总投资约7.5亿元。13、孝感鲜活农产品物流基地孝感物流基地以孝南南大市场为主体，发展面向北方市场的水产品及鲜活农产品转运型和配送型物流基地。基地内拟建项目有孝感南大农产品专业物流中心，总投资约4200万元。（二）宜荆物流圈宜昌是鄂西生态文化旅游圈和长江经济带中的重要节点，优势众多，发展势头好，对全省拉动力增强，建设省域副中心城市卓有成效。宜荆物流圈以宜昌为主枢纽,荆州、荆门、恩施为支点，以江汉平原和鄂渝湘边区为经济腹地，构建鄂西南物流圈，辐射川、渝、湘、贵等西南省区。宜昌地处我国中西部接合部，举世闻名的三峡大坝,葛洲坝造就和改善了长江及库区黄金水道、焦柳铁路、318国道以及正在建设的宜万铁路、沪蓉西高速等国家重点交通线在此交会，水陆交通枢纽的重要地位日益突显。铁道部已将宜昌列为全国47个区域性铁路交通枢纽之一。总投资5亿多元的宜昌东站已开工建设，宜昌南站正在规划之中。交通部首批建设项目、总投资1.1亿元的宜昌主城区2个一级高速客运站和4个货运站即将开工建设；宜昌至华容一级公路、远安至当阳一级公路、三峡机场专用公路、三峡物流中心主体工程等一批重点交通工程今年也将陆续建成和开工。同时，香溪河航道二期工程、云池港综合码头等7个水运港航建设新项目，将使宜昌的港航年货运吞吐量提高720万吨。宜荆物流圈规划布局10个物流基地。1、宜昌“伍家岗—猇亭”综合物流基地“伍家岗—猇亭”物流基地位于宜昌东大门，具备铁、公、水、空等多种运输方式，沪蓉高速公路、318国道从境内穿过，并拥有宜万铁路伍家岗编组站。该区分布有台商工业园、宜昌高新技术开发区、三峡民营科技园和载电体工业园及宜昌骨干企业。“伍家岗—猇亭”物流基地规划功能是服务于宜昌及三峡库区丰富的物产资源和新兴产业集群，依托长江水运、干线公路、焦柳及沿江铁路，承东启西，沟通南北，辐射渝东、湘西的综合型物流基地。基地内拟建35 项目有宜昌现代商贸物流中心、云池综合货运对外口岸码头及航运物流中心、宜昌市三峡物流中心、宜昌市供销物流配送中心等，总计投资约16.3亿元。1、太平溪港区七大物流商贸中心宜昌市夷陵区将多方筹资68亿元在太平溪港区建设滚装车物流中心、商品车物流中心、集装箱物流中心、农产品物流商贸中心、煤炭储备中转中心、船舶修造中心及旅游客运中心，项目计划占地5000亩，建筑面积58万平方米，规划年吞吐能力为6000万吨。项目建成后，其经济综合效益可达百亿元，可提供较为稳定的就业岗位万余个，将有效带动地方经济发展，推动该区“大交通大物流”格局形成，有效解决三峡库区“产业空心化”问题。目前，滚装车物流中心已投入使用，煤炭储备中转中心正在筹建之中，商品车物流中心项目正在建设，2009年3月可投入使用。三峡大坝蓄水后，位于坝区的太平溪镇境内靖江溪、太平溪、百岁溪、端坊溪等4条溪流分别形成水深70至100米、水域面积宽广的港湾，水位深、岸线长、水域宽、腹地广、远离长江航道，避风性能良好，是大坝蓄水后形成的自然良港。随着蓄水后川江航道通航条件逐步得到改善，其物流需求量猛增，鉴于此，夷陵区计划投资68亿元在太平溪港区建设三峡物流商贸中心。2、宜昌西陵物流基地东湖海鲜调料批发市场坐落在夷陵大道与东湖一路交会处，是西陵区引进的高标准室内海鲜集贸综合市场，它的开业填补了葛洲坝区域无大型批发、零售海鲜市场空白。市场开业营运后，将提供2000个就业岗位，预计年经营额6亿元，年新增税收400万元以上。3、宜昌市夜明珠钢材市场宜昌市夜明珠钢材市场的建立，是中央大型企业服务地方区域经济发展，实现企业与政府和社会“多赢”的一个成功范例。35 宜昌夜明珠钢材市场前身是专为葛洲坝和三峡工程提供服务的物流公司，经过30多年的不断整合和发展，市场已从传统储运业转变为现代化物流企业。该市场地处长江三峡工程专用高速公路和宜黄高速公路的入口处，占地18万平方米，市场内8股道铁路专用线可直通全国各地，具有建设区域性现代物流中心的独特地理优势。2006年，公司年吞吐量达70万吨，市场交易份额占渝东鄂西的80%以上，成为辐射渝东鄂西的最大钢材集散中心。1、易中物流分销中心由温州市鹿城仓储有限公司投资1.8亿建设的易中物流分销中心在西陵经济开发区石板村。建设用地总面积约300亩，建设规模20万平方米。该项目以商务分销和货物监管、货权质押融资和企业内部流程管理模式输出为主要切入点，吸引和集聚各大企业分销机构入驻，为其提供交易、展示、配送的现代流通平台，为宜昌的中小企业融资提供监管服务，搭建宜昌现代服务业与贸易良性互动的平台。项目建成后，将形成以商务中心、展示中心、物流中心为一体的物流分销中心，可年上交税金1000万元。目前项目已完成房屋拆迁及地上附着物的清点、补偿以及三通一平、施工图设计、规划报建、建筑报建等前期工程，进入施工建设阶段。2、汽车后市场商贸园汽车后市场商贸园项目是宜洋汽车后市场有限公司投资2亿兴建的，拟建13万平方米的商业建筑，500套商铺，开展整车销售、配件销售、二手车交易、维修美容、仓储物流到汽车金融、汽车文化交流等全方位服务。项目建成后年交易额可达12亿元，年创税收2000万元，可容纳就业人员1450人。3、宜昌金桥蔬菜批发市场、三峡国际旅游茶城市场两个市场的建设运营,极大地提升该区域的农特产品流通水平，推动农业产业结构调整，扩大就业，促进和完善三峡库区商务信息服务及产品质量安全保障体系建设，有效解决三峡坝库区信息落后、产品质量较低等制约经济发展问题.两个项目先后获中央预算内专项资金支持。4、荆州综合物流基地荆州市集铁、水、公、空、管道五种运输方式于一体，也是湖北第二大信息枢纽节点和信息传输中心。该市电子商务和电子政务工程已具有一定规模，建有“中国建材网”、“中国油菜籽网”、“中国棉花企业网”等一批专业网站。依托该市丰富的农产品资源，轻纺、化工、汽车零部件等支柱产业，以及已建成的成品油物流设施，规划优先发展粮棉油、水产品及工业品、建材、成品油物流。重点是以港站为依托，整合现有物流资源，建设具备货物集散、分拨、加工、转运、信息等综合功能的区域物流中心；建设以蓝星（建材、家具）商贸城及以“35 中国建材网”为依托，集建材、装饰、陶瓷、家具、汽车、机电、钢材多种产品，汇采购交易、城市配送、电子商务、金融服务、信息系统、储运配载等物流服务于一体的专业配送型物流中心。基地内已建、在建、拟建的项目有湖北蓝星全程物流配送中心、荆州市物流中心、华中油菜籽交易中心、荆州市江汉平原农产品批发市场、湖北蓝星商贸城等，总计投资约8.7亿元。1、荆门农产品转运型物流基地荆门市具有铁、水、公、空、管道五种运输方式，具有发展物流中转业务的优势。规划发展油菜、棉花等优势农产品物流基地。同时依托铁路站场、仓储设施及管道发展煤炭、粮食原油及成品油等大宗散货中转型物流中心，辐射鄂西北和鄂西南地区。基地内续建和拟建项目有杨家桥大市场、洋丰肥料城、荆门建材物流中心、荆门高新区物流中心等，总计投资约8亿元。2、恩施特色农产品物流基地依托境内丰富的烤烟、白肋烟、中药材、绿色蔬菜及山野菜等特色农副产品资源和已动工兴建的宜万铁路、沪蓉高速公路、恩施机场改扩建工程等交通基础设施，建立辐射湘、鄂、川、黔、渝边区的特色农副产品及小商品物流基地。规划兴建的项目有恩施华龙物流中心、恩施海川物流中心、鹤峰特色蔬菜干鲜果交易市场、恩施利川中药材交易市场等，总计投资约10亿元。（三）襄十物流圈襄樊是建设部确定的大城市,是省确定的省域副中心城市.其交通优势明显、科教实力雄厚、发展潜力强劲.襄十物流圈是以襄樊为主枢纽，十堰、随州为两翼，以鄂西北、渝北、豫西、陕南地区为经济腹地，构建鄂西北物流圈，辐射豫、渝、陕等西北省区。“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路”是襄樊水、陆、空立体交通的写照，尤其是高速公路发展十分迅速，以我市为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，可与1000公里左右的大城市朝发夕至。同时，也为我市发展现代物流业和商业提供了条件，襄樊正在成为鄂西北及鄂豫陕渝毗邻地区的物流中心。襄十物流圈规划布局3个物流基地。1、襄樊综合型物流基地35 基地规划建设服务于汽车、火力发电及区域商贸三大产业的配送型汽车物流基地、转运型煤炭物流基地以及配送型商贸物流基地，形成同陕、豫、渝地区商贸联通的区域物流中心。基地内已建、在建、拟建项目有鄂西北襄樊物流中心、襄樊邮政物流公司、风神物流中心、铁路货运中心、新华市场配送中心、大世界农贸批发中心等大型物流项目等，总计投资约12亿元。襄樊是湖北的产粮大市和农副特产品大市.省市已批复建设襄樊市粮油仓储及农副产品现代物流中心,湖北襄樊樊东国家粮食储备库,湖北保康绿源食品有限公司樱桃谷鸭冷链物流等项目。1、十堰配送型物流基地十堰地处武汉、重庆、西安三大经济区的结合部，也是全国最大的汽车生产企业东风公司生产基地之一。十堰市集铁、公两种交通方式，以汽车制造业为主导，其汽车零配件市场“中国十堰汽配城”已达40亿元年交易额。十堰还是鄂、豫、陕、渝重要的农副土特产集散地，堰中农产品配送中心已形成，年吐吞量5.2亿公斤，年配送额6.5亿元的能力。规划以东风商务车制造业为依托，以汽车及其配件为主要服务对象，建成集汽配广场、汽配配送、汽配展示、汽配货运为一体的现代物流中心。以优质农副土特产加工为依托，形成鄂、豫、陕、渝地区农产品配送型基地。形成覆盖渝、陕及华中、西北各省的汽车和零配件以及农产品的配送型物流基地。基地内在建和拟建项目有中国（十堰）汽配城物流中心、十堰市堰中农产品配送中心工程，总计投资约4.4亿元。2、随州农产品物流基地随州市拥有公、铁两种交通方式，京广、汉—襄—渝以及正在兴建的西宁铁路穿境而过，107、312、316国道以及正在兴建的汉十高速公路和即将兴建的随岳高速公路构成了该市较为发达的公路网。随州已初步形成汽车机械、医药化工、纺织服装等支柱工业和以优质小麦、棉花以及香菇等农副产品为特色的农业产业。规划依托其丰富的农产品资源，发展特色农产品物流基地。基地内在建和拟建项目有三里岗香菇出口加工型物流中心，随州商贸物流中心，广水东大农产品批发市场，随州小林花生专业批发市场等，总计投资约9.9亿元。（四）物流企业发展现状湖北省及武汉市现有物流企业3000多家，其中大型物流企业不足总数的四分之一，3AAA以上物流企业18家。35 　　配送中心：配送中心原则上由企业主导，具体方案可有地方政府自主决定。其布局规划应坚持以下标准：一是与区域内物流园区、物流中心布局规划的有效衔接，便于发挥末端物流服务功能；二是布局载体主要依托县级以上城市，便于发挥其在物流体系中的纵向延伸和网络覆盖功能；三是紧紧依托区域内生产加工企业、商贸流通企业（如大型连锁超市等）的物流配送需求，有利于促进配送网络的优化，形成积聚效应。物流基地发展现状：全省现有物流园区（中心）、货运场站等大型集散经营单位83个，占地面积7000多亩。湖北省具有得天独厚战略区位优势，并逐步形成了适应自身条件的独特经济发展模式。当前，全省社会经济发展正步入工业化高级阶段，在全面推进工业化、城市化、国际化发展和经济转型升级大背景下，全省的城镇空间结构、产业结构和交通网络结构不断优化调整，随着全省物流需求的不断转型和升级，客观上要求全省物流基础设施网络在布局、结构、功能上要实现集聚和集约发展。（五）物流发展的四大层次：　　（1）物流园区　　物流园区为大型、公共性物流节点，交通区位显著，集聚力强，功能齐全，是辐射全省和全国、对接全球的重要物流枢纽。物流园区是全省交通物流基地体系的核心。全省物流园区的基本技术条件要求为：至少有两种运输方式衔接；物流强度达到500万吨/km2·年；辐射范围1万平方公里，辐射半径50公里；用地面积大于100万平米。　　（2）物流中心　　物流中心为有效衔接物流园区和配送中心、发挥配送和集散运输功能的中游节点，集聚力较强，功能较齐全，是全省交通物流基地体系的骨干。全省物流中心的基本技术条件要求为：平均物流强度达到300万吨/km2·年；辐射范围1500-2000平方公里（一至两个区县），辐射半径20-30公里；用地面积不低于3万平米（50亩）。　　（3）配送中心35 　　配送中心为物流体系的末端节点，主要服务于特定客户和末端客户，从事单向的仓储配送业务，是全省交通物流基地体系的基础支撑。全省配送中心的基本技术条件要求为：辐射范围为250-400平方公里，辐射单个区县、或区县内若干乡镇、社区以及若干商业中心网点；用地面积为1-10万平米（约20-150亩）。　　（4）农村物流站点（含农村邮政物流网点）　　农村物流站点为主要服务与广大农村地区的末端节点，辐射范围和功能较为有限，是全省交通物流基地的有益补充。农村物流站点辐射范围局限于单个乡镇，或单个乡镇内若干行政村，其辐射范围大致在50-100平方公里。　第三章项目选址及建设条件一、地点与地理位置东西湖区隶属于湖北省武汉市，地处长江左岸，武汉市的西北部，汉江、汉北河及府环河汇合之处。东西湖区位于北纬30°34′--30°47′，东经113°53′--114°30′之间，是古云梦泽的一部分。1958年，由汉阳、黄陂、孝感、汉川部分地区组成。全境东西长38公里，南北宽22.5公里，总面积499.71平方公里。东西湖区先后获得了省级农村党的建设”三级联创”先进区、省级“两型”社会改革试验示范区。二、自然条件所在区域属于亚热带季风气候，全年四季分明，温和湿润，日照充足，雨热同期，夏季高温多雨，冬季温和少雨。一般年均气温15.8℃-17.5℃，一年中，1月平均气温最低，0.4℃；7、8月平均气温最高，28.7℃。夏季极长，达135天，因武汉地处北纬30度，夏季正午太阳高度可达83°，又地处内陆，距海洋远，地形如盆地，故集热容易散热难，河湖多，故夜晚水汽多，加上城市热岛效应和伏旱时副高控制，十分闷热，是中国三大火炉之一，夏天普遍高于37℃，极端最高气温44.5℃。初夏梅雨季节雨量集中，年降水量为1100毫米。武汉活动积温为5150℃，年无霜期240天，年日照总时数2000小时。三、公用设施及其他条件⑴公用设施条件东西湖区投资环境优良，基础设施完备，供电、供水、排污、排水、通讯等直接提供到位。35 ⑵社会条件本项目得到当地政府大力支持，在政策和具体条件方面充分给与支持和优惠。上级主管部门具体指导该项目的组织实施。银行系统在资金筹措方面也给予积极支持。项目实施社会条件优越。⑶环境条件项目建设符合环境保护主管部门对本工程项目提出的要求，并完成相关工作。2011年，武汉市东西湖区认真贯彻落实科学发展观，举全区之力，高起点建设武汉吴家山经济技术开发区，以加快转变经济发展方式为主线，着力调整优化产业结构，加强城市综合管理，切实保障和改善民生，全区经济社会保持健康、快速发展的态势。东西湖区内交通路网络已发展到”五横五纵”【”五横”即惠安大道、107国道（东西段）、新径线、武荆绕城高速、柏银路—东柏路；”五纵”即107国道（南北段）、京珠高速、柏银路—环湖路、五环路、东柏—吴新干线】的全新格局。截至2008年9月，全区通车公路总里程达1126.09公里，路网密度达2.27公里/平方公里。沿南部边境，汉江航道绵延43公里，港区5个，500吨级船舶可常年通江达海。汉渝铁路横贯区境，东连京广铁路，西通川陕。区机关驻地吴家山距市中心、武汉港、飞机场均15公里左右。全区已形成公路——铁路——水上联运的运输网络。2008年，东西湖区完成交通运输、仓储业增加值2.88亿元，比上年增长16.4%；公路运输全年完成货运量1835万吨，比上年增长21.5%；货运周转量10.54亿吨公里，比上年增长16.3%；完成客运量1228万人，比上年增长5.2%，客运周转量4.71亿人公里，比上年增长27.9%；水路运输完成货物吞吐量122.4万吨。武汉东西湖保税物流中心成为中国最具投资价值的物流园区，同时被评为湖北省现代物流省级示范园区。园区主要布局机械、纺织、食品、电子及印制等产业。园区现已初具规模，开发面积已达6平方公里，基础设施累计投入近4.2亿元，配套设施完善。本地工业经济的快速发展，带动了物流运输的需求。2010年全县工业原材料、产品运量达2000万吨。170家永康企业完成投产后，预计新增货运量1000万吨以上。第四章项目建设方案35 一、项目建设目标:完善物流公司体系、强化物流公司功能、提高物流公司档次、适应东西湖区工业发展需要；建成便利、管理规范、综合性的物流公司。二、配套设备、设施投资，具体见下表：序号设备、设施名称数量金额（万元）备注1铲车6台2102叉车10台803行车4台1184吊车3台705物流信息平台1套2606自卸车、挂车70台/辆56007其他附属设备1套100合计6438三、环境保护、消防、供水投资，具体投资如下表：序号项目金额（万元）1环境保护1202消防1003供水804变配电设施80合计380四、用地规模:该项目用地70亩。建设地址为东西湖区吴家山新城十九路（东西湖区工业开发区），用地符合土地利用总体规划和建设规划。35 五、土建工程:1、设计依据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）(2001版)《混泥土结构设计规范》（GB50010-2002）《砌体结构设计规范》（GB5003-2001）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）2、建筑设计主导思想⑴满足物流要求，方便经营管理，为经营人员提供安全、舒适的工作环境是物流中心设计是首要宗旨。设计注重企业形象及突出自身的行业特征。⑵合理完善主用房的配套设施，根据用途的需要及工作人员便捷、安全和舒适的要求，配置辅助用房。⑶土建面积项目新建货物联托运站房3000平方米，仓储10820平方米，大型停车场7573平方米，小型停车场1206平方米，综合办公楼（信息中心、司机之家）及客服公寓8320平方米，其他附房136平方米。六、总平面布置:1、布置原则满足物流公司经营需要；适应自然条件，提高土地利用率；绿化、美化物流中心。2、总面积布置总面积布置时以现代建筑规划为指导思想，充分考虑物流中心周围环境，主导风向影响，以达到功能合理，布局完善。物流中心主要建筑四周设置运输道路，以满足物流中心货物运输和消防要求。在建筑物周围及边角余地布置大面积草坪绿化，以改善环境，美化物流中心。注重建筑与周围的环境统一、协调，给人一种现代感。3、道路与运输本项目道路结合厂区规划布置，形式采用环状式。道路主干道大于12米，道路转弯内缘半径不小于9.5米。道路路面采用城市型混凝土面层。35 2、绿化本项目在厂前重点布置绿化，布置了草坪、花卉，并充分利用车间级道路两侧布置草坪机冠径小的灌木和乔木，绿地率达到20.42%，以美化环境，提高景观质量，使物流中心形成一个优美园工作环境。3、总图主要技术经济指标项目需用土地50666平方米建筑占地面积15876平方米容积率0.80（停车场、堆场地计算容积率面积）建筑密度47.77%绿化率20.42%绿地面积5800平方米七、公用工程设施方案:1、电气⑴、设计依据（a）《10KV及以下变配电所设计规范》GB50053-94(b)《供配电系统设计规范》GB50062-95(c)《低压配电设计规范》GB50054-95（d）《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2001版)（e）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116-98⑵、设计范围项目所需变配电与照明配电系统的设计。⑶、供电电源厂区电源采用10KV单回路进线，电源引自当地变电所。⑷、供电设计（a）负荷等级本工程所有用的设备均为三级负荷。（b）变配电所技改项目动力采用380V电源，照明采用380/220V电源。本项目新增1台100KVA节能型变压器。35 （a）继电保护与计量10KV进线采用定时限速电保护，出线采用返时限速断保护，电能计量采用高供低计，动力和照明放开计量。（b）功率因数补偿方式采用在低压配电室设置集中自动无功率补偿电容柜，补偿后的功率因数为0.46.（c）电力设计配电系统采用放射式配电系统，线路敷设方式主要采用电缆桥架。变配电设备变压器采用节能的BS9型系列变压器，高压开关柜为ZGN-10箱型固定式交流金属开关，低压开关柜为MCN型低压抽出式开关，动力配电采用QGBD安全型配电柜，照明配电采用安全型QDB配电箱。建筑物内照明采用新光源和节能灯具（d）电气安全保护及接地方式项目低压配电系统采用三相互线制，TN-S制接地保护系统，所有点设备及金属管道均采用接地保护。2、给排水⑴程概况本项目用地周围供排水管网完善，水量和水压均能满足本项目生活、消防要求。周围排水十分方便。⑵设计依据国家现行的给排水和消防设计规范及各有关规定。⑶给水（a）给水系统厂区生活、消防用水各自使用一个供水系统，给水管网在厂区内环状布置。（b）用水量根据劳动定员确定生产用水量详见下表；用水量备注35 用水种类用水部门用水时间（人）要求水压（Mpa）日用水量（m3/d）平均时（m3/h）最大时（m3/h）新水生活用水公司职工500.27新水总计7⑷排水生活污水中粪便污水化粪池处理，食堂含油废水经隔油处理后与洗涤废水合流经自备污水处理场初级处理后排入附近污水管网。雨水经雨水系统收排入城市雨水管网。第五章节能一、建筑节能措施建筑节能是一项综合性的系统工程，包括总体规划、建筑结构、通风、给排水、电气等各专业，还应包括建筑材料及相关设备。本项目应在上述各方面采取技术措施，实施建筑节能。1、设计依据《武汉市公共建筑节能设计标准》2、总体规划节能措施（1）建筑采取合理的布置方式，以取得良好的日照，，避开冬季主导风向和西晒；（2）日照间距满足城市规划规范要求；（3）绿地率达到20.42%，减少太阳辐射对建筑的影响；（4）建筑布置迎合当地主导风向，有利于室外气流组织。3、建筑专业节能措施遵照《公共建筑节能设计标准》的要求，采取如下节能措施；（1）墙体采用蒸压加气混凝土砌块墙体或其它热工性能良好的围护结构，并采取相应的保温隔热措施。（2）消防前室及防烟煤楼梯尽量采用自然排风方式。（3）各种使用房间尺度适宜，避免过高过大的空间造成能源浪费。35 （4）建筑物窗户大小适应，窗墙面积比不应大于0.45。玻璃的可见光透射比不应小于0.65。使自然风达到良好。（5）房屋的自然进风设计使窗口开启朝向和窗扇的开启方式有利于向房间导入室外风，房间的自然排风设计应能向室外顺畅排风。（6）屋面设置有效的保温层和隔热层，房屋的外墙和屋顶总热阻分别不少于0.66m2.K/W和0.9m2.K/W。4、结构节能措施（1）全部采用轻质砼块作填充墙及内隔墙，取代传统的粘土砖；（2）现浇板采用冷轧钢筋等高效钢筋，节省钢材。二、给排水节能及节水措施（1）卫生洁具采用自动冲洗，卫生洁具全部选用节水零配件。经常操作使用的DN15火龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。（2）卫生间内的洁具（除大便器外）采用红外线感应冲洗设备、而蹲式大便器采用卫生节水型延时阀，对节约水量起到很大作用。（3）水泵加压采用变频供水设备，节能节电。（4）所有给水管道采用内壁光滑、水阴小的PE管，降低能耗。（5）排水系统采用雨污分流排水体制，污水经过污水处理站处理后才进行排放，其中大部分用于回收利用，对城市污水处理起了节能作用。（6）设计中所选设备采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能设备。三、电气节能措施电气设计思路以科技、节能、增效、环保为理念，在工程设施中积极推广及采用先进的变、配电技术和设备，采用合理的供配电方案，减少中间过程的各种损耗，以降低电能消耗、提高电能利用率。选用低损耗的变压器，以降低其运行费用；选择适当的变压器及其负载率，使变压器处于较佳的运行状态。采用高效率节能型荧光灯及气体放电灯光源及灯具，并选用高品质电子镇流器，提倡绿色照明，确保环境清洁。第六章环境影响和水土保持方案35 一、环境影响分析1、环境保护标准按照国家环境保护有关规定，本项目主要采用如下标准：《开发建设项目水土保持方案技术规范》（SL204-98）《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1-16453.6-1996）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1996）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）《城市区域环境振动标准》（GB10070-88）《污水排放综合标准》（GB8978-1996）《饮食业油烟排放标准》（GWPB5-2001）其它有关标准2、项目运营期环境影响分析（1）水环境影响分析本项目产生的污水为厕所、食堂废水。厕所污水类化粪池处理，合并纳入污水管道，对周边水体环境无直接影响。食堂废水须经格栅、隔油池、沉淀池等处理，再经生化处理后排往污水管道，由于本项目废水主要是生活污水，废水中各种污染物浓度较低，经处理后对环境影响较小。（2）噪声及固废影响分析本项目噪声源主要是物流中心货物装卸时产生，噪声较小，且离周围居民有一定距离，影响不会很大。（3）大气环境影响分析本项目废气易对外环境产生影响的主要有油烟。油烟经油烟净化装置处理后（≦2mg/m3），可经屋顶高空排放或排至水中经隔油池后排放，对外环境影响较小。（4）固废物影响分析35 本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾。项目在物流中心内设固定垃圾堆场，并采取围护、加盖等防风防雨措施，每天及时清运垃圾，减少对物流中心内外的影响。在物流中心内外设置垃圾箱，以便于垃圾收集。3.项目建设期环境影响分析（1）项目建设对环境影响只要有以下几个方面：1）施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有原有土地的平整，打桩，回填，砼灌注，建材运输，露天堆放，装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加上大风，施工扬尘将更加严重。2）施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有挖土机，推土机，装卸机，打桩机，水泥搅拌机，吊车，砂轮机，电钻，电梯，切割机及各种车辆等。3）施工排水，弃土及垃圾对环境的影响：施工期间施工人员日常生产需排放一定的生活废水，施工过程中将产生一定的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土，运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石，水泥，砖瓦，木料等（2）施工期间环境保护措施项目应严格按照当地有关规定进行文明施工，落实各项具体的安全文明施工措施1）施工扬尘对运输黄沙，石子，建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落，对施工场地和道路应实施洒水和抑尘，对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖，禁止在大风天气进行建材的露天堆放及搅拌作业2）施工噪声本项目评价噪声防治主要针对施工期。对于本项目施工期间产生的噪声可通过减少设备的使用，合理安排施工时间和加强对一线操作人员的环境意识教育来控制，在施工过程中尽量使用机械噪声较低的设备，对于必须使用的高噪声设备要尽量安排在白天使用，因抢修，抢险，施工工艺或特殊要求必须连续施工的，需事先申报环保局，经批准后方可使用，各施工点严格执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523—90）中的有关规定。4.施工排水，弃土及垃圾35 施工过程中的泥浆废水，机械清洗废水，施工队伍和生活污水应经处理后方可排放，不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料不能随意堆放，应及时清运，妥善处理二：项目水土保持方案项目在施工建设中的地基开挖及施工车辆的频繁往来将不可避免的损坏原土地的自然地貌和地表植被，损坏水土保持设施，导致水土流失，这种土壤侵蚀和水土流失现象尤其是梅雨季节和强降水季节变的更为突出，因此要严格做好各项水土保持措施，处理好场地的排水，防止发生水土流失，并接受水土保持监督管理机构的监督检查。施工建设过程所需石料填方拟商业采购，同时在石料运输途中，应防止石料抛洒路面造成新的水土流失，施工过程中应尽量做到挖填同步，完善排水设施，筑好排水沟，有效汇集水流，避免水流冲走沙土，破坏周边水土，施工结束后，应及时对场地进行平整和复原，按照要求及时建设好草皮及植树绿化工作，以保护当地的天然生态环境。第七章劳动安全与消防35 一、安全措施方案1.电气安全：严格按照《供配电系统设计规范》GBJ50052—95要求进行电气安全设计。设备全部按照国家有关标准和规范进行布置，所有政策不带电的电气设备金属外壳均妥善接地，电气设备和线路绝缘良好，设备的电气控制设有安全开关。2.防雷：按三类防雷建筑设置防雷装置，在屋面采用明敷设避雷带与避雷针相结合的避雷方式，利用建筑物结构柱子内的主筋做引下线，利用结构基础内的钢筋网做接地体。3.防触电：高地侧10KV为中性点不接地系统，低压380/220V系统保护采用TN/S系统，所有电气设备不带电的金属外壳，构件等均需与接地系统连成电气通路。4.防火防暴：物流中心建筑物防火等级二级，各类建筑物布置及占地面积均符合防火规范要求。同时也考虑了物流中心道路贯通，物流中心主要通道考虑消防车的回旋余地。5.防暑降温：物流中心用房内设置排风设备，以增强空气流通，降低室内温度。二、消防设施1.设计依据（1）《建筑设计防火规范》GBJ16—87(修订版)（2）湖北省消防管理条例（1994年8月31日）（3）中华人民共和国公安部第30号令《建筑工程消防监督审核管理规定》（4）各有关消防法规的要求2.概述工程项目消防应严格贯彻执行国家颁布的现行各种消防规范，以防止和减少火灾危害，建筑防火技术，做到安全生产，方便使用，经济合理，本项目建筑物耐火等级不低与二级。a)总图布置：各建筑物间均留有符合消防要求的防火间距，所有建筑物四周均设有环形消防通道，物流中心内道路呈网络状，道路主干道大于12米，道路转弯内缘半径不小于9.5米，满足防火要求。35 a)建筑部分：根据《规范》要求，合理布置建筑物的建设面积，各建筑物疏散走道和安全出入口按规范设置。3.消防给水部分根据《规范》要求物流中心内设室内外消防。室外消火栓用水量25L/S，火灾延续时间2H，室内消火栓用水量15L/S，火灾延续时间2H。自动喷淋30L/S。室内外消火栓系统：在室外连接成环状并延道路两侧按间距100M设置室外消火栓，在每层楼层内设置室内消火栓，在物流中心建筑最高部位设置高位消防水箱。4.防雷，接地，电气安全防雷：为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮，钢管等与电气设备接地相连。建筑物为三类防雷建筑，在屋顶明缚镀锌圆钢避雷带作为接闪器，利用柱子由钢筋作为引下线，引下线不少于两根，基础内的钢筋作为接地级，要求接闪器，引下线，接地极相互焊接联通，接地电阻不大于1.接地：强弱电共用联合接地装置，要求接地电阻不大于1，计算机机房等弱电设备用房的接地利用大楼统一接地装置，独立引下线。电气安全：各建筑的电缆进线均应可靠的重复接地，各用电设施不带电的金属外壳，电缆的金属外皮，电线的保护钢管均需与保护线可靠连接，每路照明干线中设有专用接地线，配电箱至插座（箱）回路应设有专用接地线，在各建筑内主要通道和出入口均设应急照明和疏通指示标。5.火灾报警在物流中心设置火灾自动报警及联动控制装置物流中心内设消防报警控制室，电源经双电源切换箱切换后供给报警控制器，报警控制器拟用智能型火灾控制器，在各建筑物内安装烟感探测器，在走道及楼梯间安装并联动消防泵开泵。并专设火警电话，与当地公安消防部门建立通讯联系，以便失火时有利于当地公安消防队及时施救。第八章项目实施进度与工程管理35 一、项目建设期项目建设工程为22个月。资金按建设进度分散投入。二、项目实施进度安排2012年5月—2012年6月，完成项目可行性研究报告编制，并上报审批。2012年7月—2012年9月，完成初步设计及施工图设计，通过招标落实施工单位。2012年10月—2014年3月，完成项目联托运用房、综合办公楼、停车场建设。2014年7月—2015年3月，完成仓储区、公寓等项目建设。三、工程施工与管理本项目从方案设计单位到监理单位、施工单位的选择均实施招投标制度，以公示招标的方式选择资信业绩良好、报价合理、能够满足建设工期要求且质量、安全有保证的单位。为保证工程质量，今后工程实施过程中严格控制原材料的质量，施工单位采购的材料、半成品、构配件，须采用大中型厂家生产的优质产品，符合施工图纸和有关标准、规范的要求，并有相关的产品合格证明及相应的检测数据，其产品品牌、产地、质量均须发包方和监理签证认可，在使用前应按发包方和监理要求进行检验和试验，不合格的不得使用。施工过程中必须严格施工图纸、国家现行有关标准和规范、工程质量检验评定统一标准等文件及双方确认的施工组织设计，精心施工、记录、检验，通过健全质量保证体系和检查制度，严格把好每道工序的质量关，以确保全部工程达到良好的质量。施工过程中还应保证安全、文明、协调施工，采取严格的安全措施，并符合市政、市容、交通等要求。第九章投资估算与资金筹集35 一、项目投资估算依据1、估算依据①业主对本工程项目的使用要求，意见及设想。②国家发展计划委员会、建筑部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、类似的工程投资估算指标进行估算。③主要材料价格以市场信息价为编制依据。2、估算范围本工程为新建项目，土地性质为出让，本可研报告投资估算范围为：土建工程、安装工程、装修工程、相应的公用工程、工程建设其他费用、预备费等。3、取费标准本投资估算按新计价依据编制，民用三类工程取费。给排水、电气、消防，采用类似工程概算指标估价。因跨年度建设涨价预备费按60万元计算，建设期管理费按工程总价1.2%计算，设计费、配套费等按有关计费标准估算。二、项目投资估算结果经估算，本项目总投资为11000万元，其中购置土地按每亩13万元估算，计910万元。项目土建2092万元、停车场及道路和绿化等300万元，车辆5600万元、设备及安装工程费用为1218万元（包括电、水、消防、环保配套的设备）、工程建设其他费用为460万元、其他费用200万元、预备费为220万元。工程费用构成详见总投资估算表。总投资估算表35 序号项目单位数量（金额）万元一土建工程平方米222762092二停车场、道路平方米30450300三设备及安装费用1218四车辆辆705600五工程建设期利息460六建设用地费910七其它费用200八预备费220九总投资一+二+三+四+五+六+七+八110001）、估算以大概数据显示2）、建设管理费按《湖北省工程建设其他费用定额》编制。3）、勘察设计费参照国家计委、建设部《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）。4）、工程监理费按《建设工程监理与服务收费管理规定》（建发[2007]129号）文件执行。5）、基本预备费按工程费用加其他费用一定比例计列。涨价预备费暂不计列。三、资金筹措本项目总投资11000万元，资金商请银行贷款6000万元，企业自筹5000万元。35 第十章项目社会效益分析一、社会对项目适应性和可受接程度分析1、本项目建设得到了当地企业的认可，并用各种方法为本项目的建成献计献策。2、本项目建设得到了各级政府和有关部门的大力支持，项目已列入城镇发展规划，各职能部门对项目建设所需的基础条件已作出统筹的安排，确保项目顺利实施。社会对项目适应性和可接受程度分析详见下表。社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应和谐可能出现的问题1不同利益群体积极参与该项目建设无2当地组织机构非常支持该项目建设无3当地技术支持条件适应该项目的要求保证实现项目既定目标无二、项目经济效益分析1、产品成本估算（1）工资按劳动成员中设岗位进行估算，年均工资定为25000元，附加费按工资额的25%计取，主要用于医药费、保险费、职工困难补助和其他福利开支，项目工资及附加总额为157万元。（2）折旧按平均年限折旧法计算，设备和建筑物折旧年限为10年，年折旧率为9.5%，残值率取5%，房屋为30年，年折旧率为3.17%，残值率取5%，土地使用权按50年摊销，固定资金其他部分进行递延资产进行摊销，摊销年限为3年。本项目年折旧和摊销费用约为1390万元，固定资产余值为460万元。（3）财务费用主要用于固定资产贷款及流动资金贷款利息支付，按年均贷款额6000万元，以目前贷款利率计年利息约为460万元。（4）其他费用包括水、电、油、设施维护等各种费用，按营业收入约72%计算。年总成本估算详见表35 年总成本估算表序号成本和费用项目总成本费用（万元）1其他费用171932工资及附加1573折旧13904财务费用4605总成本费用192002、财务分析（1）营业收入经估算，本项目运输吞吐量300万吨，每吨运费按80元计算，营业收入为24000万元。利润估算（2）利润计算方法利润总额=营业收入—总成本费用—税金及附加税后利润=利润总额—所得税（3）税金及附加项目营业税费约为营业收入的3.5%，税金及附加=24000*3.5%=840万元（4）估算结果本项目经营后营业收入、总成本费用、税金、利润情况如下：营业收入：24000万元总成本费用：19200万元销售税金及附加：840万元利润总额：3960万元所得税：990万元税后利润：2970万元35 第十一章可行性报告结论一、可行性研究结论本项目主要经济指标评价如下：（1）总投资11000万元（2）年营业收入24000万元（3）年利润总额3970万元（4）年税金840万元（5）投资利润率36%（6）投资利税率43.6%（7）营业收入利润率16.5%（8）营业收入利税率20%（9）投资回收期4.7年（含建设期一年）（10）资金贷款偿还期3年（含建设期一年）从以上各项经济指标来看，本项目有较高的投资利润率和投资利税率，投资回收期都较短，在项目全部计算期内经济运行和财务状况良好。由此可见，本项目安全系数较大，抗风险能力强。安全可靠，并有较高的经济效益和社会效益。本项目的建设是十分必要的，也是切实可行的。二、建议本项目不仅具有地理位置等方面优势，而具备投资少、见效快、无污染、效益显著、政策吻合的特点。项目实施后，对当地工业发展具有积极推动作用，项目符合国家产业政策，具有良好的经济效益和社会效益，建议加快项目实施。武汉市金正物流有限公司(筹)日期:二O一四年七月二十日35'