紫腾湾建设项目可行性研究报告 57页

'紫腾湾建设项目第一章总论1.1项目背景1.1.1项目名称*市*紫腾湾建设项目1.1.2开发商简介*市紫腾房地产开发有限公司成立于2010年10月，法人代表李响声，注册资金1000万元。资质等级为四级，主要从事房地产开发经营、商品房销售、建筑装潢、装饰施工，物业管理、建筑装潢材料销售，建筑机械设备、设施租赁。1.1.3编制依据1、国家及*省现行有关技术标准、设计规范；2、《建设项目经济评价方法与参数》第三版之要求；3、《建设项目可行性研究报告编制指南》试行本；4、建设部2004年颁发的《建设工程项目管理试行办法》；5、2002年国家关于工程建设技术标准强制性条文；6、《*统计年鉴2010》；7、承办单位提供的相关资料；8、本次调查研究收集的其它相关资料等。1.1.4项目提出的背景与理由*镇地处*市西南边陲，全镇39个行政村，国土面积216平方公里，总人口8.3万人。武襄铁路、316国道、304省道穿境而过。*镇是省级八大旅游度假区之一，是省40个重点中心镇之一。*57 镇现有9家旅游接待单位，1000多个床位，已开发建设桃花岛、鳄鱼岛、梅花鹿岛、民俗岛等景点。已建成木鱼湖、*湖、云台山庄、双龙泉、四海渔庄等7处农家乐。按照科学发展观的具体要求，大规模进行城市建设，优化投资环境，加大招商力度，特别是房地产行业得到长足发展，为*房地产开发带来了良好的发展机遇，一方面随着*市中心城区经济的发展，农村人中大量涌入城镇，其快速增加，产生了旺盛的住房需求；另一方面随着社会经济和人民群众物质生活水平的稳步提高，人们对居住的要求已开始向面积大，功能设施完善，环境优美的现代化人居方向发展。该公司开发建设的*紫腾湾*镇*北路，文化路以西，占地8337.6㎡(合12.51亩)，建筑面积为37999.67㎡，投资3648万元，该项目超前规划设计，户型布局合理，外观时尚，精致典雅，全封闭式的阳光平台，外墙瓷贴面，该项目于2011年1月开工建设，2014年12月交付使用。该项目的开发建设，重点在于改善城镇中的中低收入居民的住房条件，满足中低收入城市居民对住房条件的要求，通过本项目的开发，一方面可以使*镇的土地资源得到更优化的配置，另一方面也可以带动地方相关产业的发展，产生更好更大的社会效益。1.2项目概况1.2.1项目地点*市*镇*北路，文化路以西，区内土地面积12.51亩。1.2.2建设规模与内容本项目建设内容包括3栋多层砖混结构商住楼和1栋17层框架结构商住楼，临街景绿化地带、停车、临街道路、绿化、供水、供电等配套设施。1、总用地面积为8337.6㎡，建筑占地面积5382㎡。57 2、拟建总建筑面积37999.67㎡。其中，砖混结构住宅楼建筑面积16759.19㎡，框架结构住宅楼建筑面积15614㎡，商铺建筑面积4342.93㎡，车库面积1032.55㎡，物业用房251㎡。3、建筑容积率为4.56，建筑密度64.55%，绿地率12.06%。4、总户数：260户。1.2.3主要建设条件1.政策条件2004年*省人民政府印发了《*省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》，意见指出房地产业关联度高，带动力强。加快房地产业发展，是提高居民住房水平，改善居住环境，满足城镇居民日益增长的物质文化生活需要，全面建设小康社会的重要内容；是扩大内需，拉动投资增长，促进消费，带动相关产业发展的重要措施；是充分发挥我省人力资源优势，拓展就业渠道的重要途径；是加强城市基础设施建设，完善城市功能，提高城市竞争力的重要手段。全省各地、各部门要进一步提高认识，把促进房地产业持续健康发展作为经济工作的重要内容切实抓紧、抓实、抓好，坚持用改革的办法解决发展中出现的问题，实现房地产业持续快速健康发展。因此，优越的政策条件将是本项目能够顺利实施与建设的重要保障。2.地理位置条件本项目位于*市*镇*北路，文化路以西，交通方便、快捷，项目所需的建筑材料和装修材料在附近即可购买。项目所在地文化路东侧有*镇办幼儿园，西侧有月光湾，小区以北200米有*中心小学，学生上学条件好。在交通运输、配套产业、物资供给等方面也具有很多便利条件，这必然会将地理位置条件转化为支持本项目顺利建设的优势。3.电力、通讯、给排水条件57 本项目所在地属于*市的*镇，其电力、通讯和给排水等城市基础设施均已完善，各种基础配套设施已齐全。因此，电力、通讯和给排水条件能满足本项目建设的实际需要。1.2.4项目投入总资金及资金筹措项目总投入资金为3648万元，全部由企业自筹。1.2.5主要技术经济指标表1—1主要技术经济指标表序号项目单位指标备注1建设规模1.1项目用地面积㎡8337.61.2建筑物总占地面积㎡53821.3总建筑面积㎡37999.671.4容积率4.561.5总户数户2601.6建筑密度%64.551.7绿化率%12.062项目总投资万元36483销售(营业)收入万元8066.294营业税金及付加万元435.575土地增值税万元537.856净利润万元2583.657投资收益率%94.438全部投资经济效果指标8.1财务内部收益率%44.89税后8.2财务净现值万元1176.14税后1.3结论与建议1.3.1结论57 本项目符合当前改善城镇住房条件及*市城市总体规划，经济性优越，建设条件充分，开发时机良好，建设规划和工程方案均切实可行，本项目建成后，可加快*市的城镇化进程，改善周边的整体环境，提升当地的房地产品位。1.3.2建议建议建设单位应抓紧时间立项建设，并做好以下几个方面工作。1.加强监督检查，确保工程质量。项目实施后，要对项目进度进行定期督察，对出现的问题要求限期整改。为确保建设工程质量，应按照项目管理的“四制”要求聘请质检员，负责整个建设工程的质量并跟踪管理。项目竣工后，组织有关具有资质的技术部门对工程进行竣工验收。2.考虑到本项目所需材料中的水泥、石料和钢筋等建筑材料用量较大，使用时间集中和价格易上涨等因素，建议只要资金到位，承办单位应尽早储备上述材料，以期达到降低施工成本的目的。同时，要选择有实力、价格低、质量过硬的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。3.为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向*市内外市场。4.建议承办单位抓紧时间核准、建设。同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。57 第二章房地产市场需求分析2.1我国房地产市场现状2.1.12010年中国房地产市场概况1.中央及各部委多次强调房地产调控不放松为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇，房产税改革试点范围有望扩大。国土资源部发布公告称，全国住房用地计划供应总量由17.26万公顷调整为15.93万公顷，减少7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平。（1）稳增长背景下，中央及各部委多次强调房地产调控不放松，继续坚决抑制不合理需求，温家宝总理多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。（2）支持自住性合理需求，国家发改委、住建部表示完善首套房优惠措施，央行指出满足首套房贷款需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式微调楼市政策。（3）货币政策方面，预调微调力度加大，上半年2次降存准率，三年来首次降息，促进观望情绪的缓解和成交量的稳步回升。（4）保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。2.地方政策动态：部分城市重申调控措施上海、北京、山东等省市重申坚持房地产调控不动摇。近几个月来各地纷纷响应中央坚持调控不放松精神，密集表态坚持调控不动摇，或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度。如，57 7月27日上海市政府发布通知，强调进一步严格执行房地产市场各项调控政策，9月6日上海房管局发布通知，组织开展住房限售政策等执行情况检查，并强调抓好各项楼市房价调控工作，保持市场平稳健康、行业有序发展。8月23日北京市政府常务会议指出，要坚持房地产调控不动摇，切实抓好保障性住房建设和分配管理，9月6日北京市住建委发文加强限购审核。山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上，夏耕副省长强调各地要坚持既有政策不放松，同时还提出全面实行商品房预售资金监管制度。武汉10月1日起将启动商品房预售资金监管制度。近日广州房管局透露限制中心城区个别异常高价的主旨项目预售规模和交易节奏。3.展望四季度，房地产政策稳中趋紧，市场量价以平稳为主。具体来看，房地产调控政策将延续三季度的态势，由于抑制的刚性需求在二三季度已经得到释放，四季度市场量价也将以平稳为主，不会出现全面大幅的反弹。2.1.22010年中国房地产市场特点1.房地产市场已经整体好转业内人士认为，房地产市场已经整体好转。据中原研究中心监测的数据显示，从销售金额来看，2010年，销售前三的房企分别是万科、保利和中海，其销售金额分别为963亿元、756亿元、747亿元。从销售金额上来看，这些房企平均完成了全年八成的任务，其中恒大地产在销售面积上位居第一。但是从销售面积来看，前三的房企分别是恒大、万科和保利。2.看多情绪浓郁，房企开始积极拿地，储备资金进入土地市场。57 很多房企已经纷纷上调了年度销售目标。而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目标，房企对市场的预期开始乐观，房企减价换量现象基本绝迹。2010年，保利地产、碧桂园、富力地产、恒大地产、华润置地、金地集团、龙湖地产、世茂房地产、万科地产、中海地产10家一线房企的拿地金额已达到931亿元。被视为行业风向标的万科，也一改上半年的保守作风，7月以来拿地投入已经超过上半年总和，9月以来更是四处开花。公开资料显示，仅9月一个月时间，万科在北京、广州、青岛、杭州等城市新增14个项目，支付价款约127亿元。据统计，2010年9月，十家标杆房企拿地规模继续上月的强势，总金额达171亿元，环比上升40%，连续三个月保持相对高位，并创出调控以来新高。其中，拿地前两名的企业分别为华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%。3、资金集中，流向少部分房企。在大规模拿地的背后，必然是大举融资的相生相伴。除了土地资源不断向龙头房企倾斜之外，资金也开始集中流向少部分房企。10月12日，龙湖地产宣布发行一笔规模为4亿美元的优先票据，这是在不到一个月时间内，龙湖第二次融资。据中原地产统计，10月以来，包括龙湖、融创、世茂、越秀地产等4家房企，合计推出的境外意向融资额已超过150亿元。4.小房企仍然艰难57 这一轮调控的长期化，促使行业内部分化加剧，大型龙头企业逆市下持续增长，竞争优势逐渐显现，从而推动标杆房企市场份额不断提升，企业集中度继续加强。大多数中小型房企还是以跑量为主，以价换量。10月份，北京海淀区北旺西路的亿城西山公馆推出特价房，每套比照原价优惠约100万元。还有楼盘推出15万抵65万元的优惠活动。2.2我国房地产市场未来走势预测2.2.1商业地产进入相对艰难期由于中国地产开发的融资模式比较单一，尤其是二三线城市的项目对银行信贷依赖水平高达70%-80%。绝大多数商业地产项目的资金依靠土地抵押的银行贷款，一旦商业地产过剩，未来的金融风险则不言而喻。在融资渠道较窄的客观因素影响下，房企本身已经承受重压的资金链极其容易崩溃，如不及时加强补救，未来或将在二三线城市出现大量空置的商铺和烂尾楼。2.2.2在未来2-5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。专家认为，在未来2-5年间，商业地产的这轮泡沫就会被击穿。泡沫会按照一线、二线、三线城市的顺序逐一体现及至破灭。而企业法人和购买群体，也将会为此轮疯狂付出血的代价。1.二三线城市商业地产泡沫初显截至2010年底，中国开业购物中心达2795家，而一线城市拥有821家，二线强城市仅次于一线，累计开业达752家购物中心。值得关注的是，三线城市购物中心累计开业量达到544家。与一二线相比，我国三线城市数量庞大，但商业发展程度较低，购物中心这种新兴商业业态更是在2002年以后才在少数的三线强城市有所发展，而大量的三线中、弱城市还是购物中心行业的空白市场。随着一线城市购物中心数量趋于饱和、市场竞争日益激烈、投资成本逐年加大等因素的影响，越来越多的开发商、零售商把目光放到了二线和三线城市，而与二线城市相比，三线城市的市场空白更大。57 2003年之前，三线城市购物中心开业量仅为42家，而二线城市为415家，一线城市为218家。总体来看，2004年-2010年，中国购物中心无论是在开业量还是开发体量以及投资额方面，这七年内都得到了快速的发展，与03年之前相比，一线与二线城市的增幅差距不大，分别为2.5倍和2.2倍。而三线城市的增幅非常明显，2004年-2010年期间购物中心累计开业的数量是2003年之前开业量的11.8倍，由于三线城市购物中心起步较晚，虽然近年来放量较之过去明显，但开业总量上依然低于以二线城市。2.扩张超过消费水平增长近几年商业地产发展特别快，因为上的项目比较多，也缺乏政府层面的规划和引导，导致大量商业地产项目面积很大，却陷入后期招商困难、同质化严重的困境。比较典型的如成都、沈阳、天津、南京等地，都出现了大面积的商业地产项目招商举步维艰，即便招商成功，后期经营也异常困难，营业收入和租金收入非常不理想。3.管理能力欠缺人才流失严重大量的资金仍在涌入商业地产，以前没有从事过商业地产项目的也大量进入，导致全国一二三四线城市都在出现商业地产项目，而且，业态的分布和组合同质化非常严重，都是综合体为主。世联商业近日发布的《深圳购物中心品牌商家重叠度分析》显示，目前，深圳五大购物中心品牌重叠率18%—30%，以服装、餐饮和饰品/化妆品为主；男女时尚流行服饰重叠度高，运动休闲服饰重叠度比较低；金银饰品、手表、化妆品类商家的重叠度高；超市/百货/便利店的重叠程度非常低，仅华润万家的Ole和万宁重叠。另一方面，从商业地产的运营层面看，商业地产在国内出现的时间并不长，这方面的经验的积累、标准的制定、人才的积累都远远跟不上这个行业的发展，就导致很多开发商在项目建成以后，就会面临招商、运营、管理的困难，很难实现短期收回投资，反过来就给投资商铺的中小投资者带来很大的压力。57 而从经营环境看，经济环境、物价高涨也让很多最终消费者减少了购物行为，加上近年来兴起的网购对实体商业的冲击，对商业业态提出了新的更高要求。2.3*省房地产市场现状2.3.12010年*房地产投资平稳，观望明显在全国楼市观望气氛浓厚、银根紧缩、宏观调控力度不断加大的大背景影响下，*房地产开发形势呈现多样化，投资依然保持较高的增长速度，土地供应充足，但商品房销售下降。1-5月，*房地产开发投资额完成212.4亿元，同比增长24.1%；比1-4月增速回落0.3个百分点。其中，住宅投资161.4亿元，同比增长19.6%；办公楼投资3.1亿元，同比增长23.3%；商业营业用房投资26.2亿元，同比增长46.4%；其他投资21.7亿元，同比增长36.9%。土地购置面积和完成开发面积上升。1-5月，全省房地产企业购置土地面积421.44万㎡，同比增长；完成开发土地面积305.00万㎡，同比增长58.3%。房屋施工面积和竣工面积现两极发展态势。1-5月，全省房屋施工面积3989.24万㎡，同比增长26.6%；竣工面积290.91万㎡，同比下降9.2%。　　自4月份商品房销售增速回落后，1-5月*商品房市场销售势头继续下滑。1-5月，全省商品房销售面积776.5万㎡，比上年同期增长33.4%，比1-4月增速回落6.1个百分点。1-5月全省商品房销售额221.8亿元，比上年同期增长57.0%，比1-4月增速回落5.5个百分点。其中，住宅销售额191亿元，同比增长52.6%，比1-4月增速回落3.5个百分点。57 商品房施工和竣工增速下滑，土地开发及储备双双回落，金融压力增大，应付工程款涨幅较大等问题同时开始存在。1-5月，全省房地产开发应付款53.1亿元，同比增长49.1%；其中应付工程款32.7亿元，同比增长48.2%。2.3.2加快保障性住房建设根据中央统一部署，*同样加快经济适用住房与廉租房的建设，同时也抓紧进行城市的棚户区改造，一方面可以解决土地供应紧缺的问题，一方面可以将进行的建设，加快完善的设备、设施。2.4*省房地产市场未来走势预测2.4.1房地产市场价格走势分析2010年1-6月全省商品房价格松动迹象明显，环比指数继续下降在楼市调控新政作用下，我省房地产市场呈现出“量跌价持”的特点，部分城市房价已有下跌迹象。据国家统计局70个大中城市房屋销售价格抽样调查数据：6月份武汉市房屋销售价格比上年同期上涨8.1%，比5月下降0.7%。其中新建住宅销售价格比去年同期上涨10.0%，比5月下降0.7%；二手住宅销售价格比去年同期上涨4.5%，比5月价格下降0.1%。从同比价格指数看，回落态势更明显；从环比情况看，价格下降之态进一步加剧。2.4.2房地产市场形势分析1.调控力度会进一步加大，保障性住房进一步深入由于2009年底房价上涨过快，本轮调控大势所趋，由于房地产建设周期和土地供应关系，供需关系的影响和土地财政原因，本轮调控时间还会延长。57 另根据国土资源部和住建部发布的消息，全国各省的保障性住房建设会进入一个较高的增长期，*2010年全省计划建保障性住房10.09万套，总建筑面积714.5万㎡，计划用地807.4公顷，，至3月底已供应和列入4月份供地计划186公顷。大力推进保障性住房建设一方面会影响市场短期走势，但是保障性住房的进一步完善必将推动城镇化进程与城市功能完善，对实际商品房产品的替代性较差，远期不会影响到市场需求。同时由于保障性住房占用70%的住宅用地，从另外一方面来讲也将减少商品房用地数量，减少土地市场供应总量。2．未来房地产企业发展方向从现在到2011年年底会是持续向下的过程，这个向下的幅度目前无法判断，根据目前中国银监会要求，全国各地银行业应根据当地房价变动做相应的压力测试。杨少俊在陆家嘴金融论坛新闻发布会上回答记者提问时指出，各地对房产调控政策的“弹性”各不相同，上涨和下降的幅度不一，银行应当根据当地的房价变动做相应的压力测试。就此估计，按照中央决策层的预计一线城市房价下降可能不会低于20%，根据这个预测分析，二三线城市，对于前期涨价较大的地区会出现较大调整，而对于前期涨价较小的城市，由于下探空间较小，刚性需求占整个市场比例较高，降幅不大。优质地产的抗跌性比较明显，由于房地产产品的可替代性、可复制较差，同时，作为资源性产品，优质地产的稀缺性造成其抗跌性较高，随着改善性住房占新购住房比例增加，优质地产的可投资性就显现出来。优质地产的因素包括：环境、品质、区位等不同方面。值得我们关注有亲水地产、园林地产和学区地产。鉴于未来形势的发展，二三线城市，特别是三线城市可能会出现因资金链问题（小型开发商）、尾盘清仓等原因而降价的行为，不同出资的合作方式也成为可能。在房地产市场下行的过程中，公司品牌实力与高性价比产品抗风险能力更强。57 所以我们建议，应当根据国家区域发展的走向寻找发展机遇，将房地产开发项目的视野往更宽广的地域发展，在确定相关地域后，根据项目规划特点或者选择地选取合适的具有区位优势的地块，或者选择具有快速兑现的地块，或者选择具有特定人群的地块，努力打造特色地产，发展具有本企业特色的房地产企业核心竞争力是立于市场竞争不败的根本。2.5目标人群分析目前，*房屋需求市场主要有四大群体：一是近几年引进了一批大企业大项目，大量外地员工进入*居住；二是近几年来，*省加快城镇化进程，农村人口移居城市的持续增加；三是是八十年代房改至今已有20年，部分房改户有购买第二套房以改善居住条件的欲望；四是就业和婚龄人群的增加。以上五个方面都构成了*房地产近年的刚性需求。2.6项目价格定位结合本项目所处区域的实际情况及未来发展趋势，考虑到土地资源的有限性、稀缺性以及一至三楼铺面价格合理等因素，再加上长远来讲房价的上扬大趋势。因此，建议业主把项目中的铺面均价定为5000元/㎡,砖混住宅楼1500元/㎡，框架住宅楼2000元/㎡，车库2500元/㎡为宜。根据*市规划局最新的规划，土地供应无法满足市场需求，这将使得土地资源越发稀缺，二级公开市场上的土地价格必将进一步上涨。因此，以上市场定价合理、科学并具有市场竞争力。2.7市场SWOT分析1.优势（1）地理区位优势*镇位于*市西南部，是*市的南大门，全镇39个行政村，国土面积216平方公里，总人口8.3万人。武襄铁路、316国道、304省道穿境而过。*镇是省级八大旅游度假区之一，是省40个重点中心镇之一。（2）产业发展优势57 近几年，*镇先后引进*设备有限公司、*科技有限公司、**生态食品有限公司等企业。*镇现有9家旅游接待单位，1000多个床位，已开发建设桃花岛、鳄鱼岛、梅花鹿岛、民俗岛等景点。已建成木鱼湖、*湖、云台山庄、双龙泉、四海渔庄等7处农家乐。2006年引进的水泊梁山度假村以水浒文化为底韵建设现代水浒城。项目建成后，*镇年接待游客将达到100万人次，创旅游收入1000万元。*镇投入集镇建设的资金达2000万元以上。集镇规模由以前不到1平方公里拓展到现在的2平方公里，个体工商户达405户。集镇基本实现了绿化、硬化、亮化、美化，集镇品位得以提升，承载能力得以提高。（3）交通网络优势*交通十分发达。武襄铁路、316国道、304省道穿境而过。在*市率先实现了“村村通”水泥路，总里程近百公里，通湾公路硬化正在实施。（4）项目自身优势当前，无论是省外或是省内的房地产市场，中小户型是大势所趋，是国家积极倡导的发展方向，也与本省目前房地产市场发展阶段以及普通老百姓的生活水平、居住要求相符合，因此中小户型的交易量向来都十分火爆。本项目所在地文化路东侧有*镇办幼儿园，西侧有月光湾，小区以北200米有*中心小学，学生上学条件好。这满足了当下购房消费者子女就近上学的需求，将受到广大购房消费者的青睐和喜欢。2.劣势（1）由于项目建设对公司资金流有较大要求，而这正是业主目前面临的较大困难。（2）项目建设业主知名度有待提高，营销能力有待进一步加强。57 3.机遇本项目距市中心城区28公里，区域位置十分明显。*镇是*发展经济的重中之重，该区域已成为公众关注的焦点。新一轮的开发*镇的热潮已经形成，投资本项目一次难得的投资发展机遇。4.挑战在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，经济增长出现较快下滑。截止到目前，国际金融危机仍在扩散和蔓延，对全球实体经济的冲击和造成的损失将进一步扩大，对我国经济发展的影响也将更加明显。经济下行压力加大，企业经营困难增多，在内外宏观经济双重负面影响下，购房消费者大多持观望、谨慎态度，房地产企业土地开发费用及营销成本必将增加、售楼压力必然加大。2.8市场营销策略分析1.品牌营销建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益。2.人文营销房地产营销应以人为本，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。57 3.绿色营销居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。4.服务营销对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，从而有了初步的认知和倾向；售中服务是开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为企业的发展奠定坚实的基础。总而言之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上说，没有一个营销策略优于另外一种渠道，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点。2.9市场风险一个新建项目的成败关键在于市场，而市场又存在着许多不确定因素，这种不确定性因素更多时候体现为风险。对此建设业主对此要引起高度重视。针对本项目来说，最主要的风险来自于项目建成后的销路不畅、滞销等问题；再一个风险就是如何提高项目竞争力，保持项目长盛不衰持续发展问题。57 2.10市场分析结论目前，我国楼市正处于周期调整的关键时期，由于我国人口基数庞大，再加上过去几年，随着我国城镇化率提高很快，大量人口进入城镇，形成了对房地产市场旺盛的需求，是拉动房地产市场最根本的动力。随着城镇化进程的加快，我国住房需求在一定时期内仍会很大。由于目前房地产投资占全社会固定资产投资接近1/5，市场对住房依然存在刚性需求。再加上我国土地资源的稀缺性和国家最近明确促进房地产市场健康发展的政策取向，从中长期的发展趋势看，我国的房地产市场总体上是乐观的。在大力建设武汉城市圈和鄂西文化生态旅游圈的背景下，*市的房地产市场也在快速崛起，而对致力于打造“武汉后花园”的*而言，其房地产市场将备受瞩目，未来市场前景十分看好。*市整体规划和设计合理科学，基础设施不断优化，美誉度越来越高，加之民风极好，此时在*投资房地产项目将能够无疑凸显了决策的正确性和投资的及时性。57 第三章建设规模与建设内容根据当前*特别是*市房地产市场供需情况及发展趋势、目标市场及目标人群的需求喜好，结合项目建设场址的形状及占地面积、《*市城市总体规划》（2009-2020）的要求以及建设业主的经济实力，确定项目建设规模及内容为:3栋多层砖混结构商住楼和1栋17层框架结构商住楼，临街景绿化地带、停车、临街道路、绿化、供水、供电等配套设施。1、总用地面积为8337.6㎡，建筑占地面积5382㎡。2、拟建总建筑面积37999.67㎡。其中，砖混结构住宅楼建筑面积16759.19㎡，框架结构住宅楼建筑面积15614㎡，商铺建筑面积4342.93㎡，车库面积1032.55㎡，物业用房251㎡。3、建筑容积率为4.56，建筑密度64.55%，绿地率12.06%。4、总户数：260户。57 第四章项目建设地址和有利条件4.1建设地点与地理位置本项目建设地点位于*市*镇*北路，文化路以西,交通便捷，生活方便。文化路东侧有*镇办幼儿园，西侧有月光湾，小区以北200米有*中心小学，学生上学条件好，是*市*镇区内最为理想的居住地段。该项目在选址上具有明显的区位优势和无法替代的开发前景。4.2场地现状整个规划建设区域内，地势较为平坦，地质条件较好，有利于项目的顺利实施。4.3工程地质条件项目区内未见含矿地层和含矿构造，项目建设不存在压覆矿产问题。项目所在地无采空区、滑坡、崩塌、泥石流等不良地质现象。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》(GBl8306—2001)，*市*市地震动峰值加速度<0．05(相当于原地震烈度小于六度)，地质条件良好，适于项目建设。4.4地形地貌本场地为挖填区，拟建场地地势大致平整。4.5供电条件供电线路已覆盖本建设项目所处区域，完全能满足项目建设的要求。4.6给排水条件*市*镇市政给排水管网就从项目场址旁边经过,*北路，文化路以西有DN500的污排水管网和DN8000的雨水排水管网，能够满足本项目施工建设要求,只需利用即可。57 4.7交通运输条件本项目地处*市的交通要道,且三面临道路，交通十分便利,运输条件满足建设需要。4.8通信条件有线通信设施和无线通信信号已经覆盖项目建设场址全区域,通信条件具备。4.9环境保护条件因项目场址周围为城市道路和住宅等建筑物,环境保护条件较为欠缺,建议业主制订出较为完善的环境保护措施并加以严格执行,以求把影响环境的不利因素降到最低。4.10当地社会支持条件本项目建设得到了*市*镇政府的大力支持和配合,并且符合*镇控制性详细规划的要求,项目建设符合各方利益，无利益受损方。4.11法律支持条件本项目用地现已被规划成住宅楼建设用地，各项工作都在相关法律法规的框架内进行，和法律无抵触之处。4.12征地、拆迁条件场址产权清晰明确，不存在纠纷和争议。57 第五章项目总体布置拟建项目用地总面积8337.6㎡，整个建设用地内均无建筑,本项目拟建3栋多层砖混结构商住楼和1栋17层框架结构商住楼,围绕地形规划1层的商业用房,在西、南及东面形成商业内街，聚集商业氛围。用地内规划设计大型地下停车场作为地下商场，在砖混商住楼地下室作为地下车库，以满足规划车位的要求。由于地块整体北高南低，地下室南面外墻可直接露出地面，东、南、西三侧商业按放坡处理，合得车辆可直接入库，不对小区内部人行造成影响。小区主要人行出入口设于东面，次要人行出入口设于基地西面。地块设置环道及内部小区道路，满足消防及住户日常使用要求。57 第六章工程建设方案6.1工程项目组成项目由商住楼以及临街景观、临街道路通道等配套建、构筑物组成。拟建总建筑面积37999.67㎡，其中砖混结构住宅楼建筑面积16759.19㎡，框架结构住宅楼建筑面积15614㎡，商铺建筑面积4342.93㎡，车库面积1032.55㎡，物业用房251㎡。6.2建筑设计6.2.1主要设计依据1.建设用地红线图及用地规划许可证；2.国家和地方现行有关工程建设技术规范、规定及标准；3.民用建筑设计通则（GB50352-2005）；4.住宅设计规范（2003版）；5.公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；6.《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；7.*市城市总体规划；8.建设单位提供的有关资料。6.2.2平面设计设计以人的行为、心理、视觉等多方面的感受为出发点，满足人们对城市环境和居住空间多方位、多层次的需要，同时也注意环境空间的组织和设施的安排，以人的视觉、触觉及心理感受为参照，在功能、形式、质感、色彩等方面，强调精品意识。建筑集景观性、功能性和安全性于一体，创造高品质的商业购物环境和人居环境。6.2.3道路交通系统57 临街区域道路交通组织以简洁方便、实用及人车分流为原则，在建设场址四周设置6m宽环形车道，和各住宅楼衔接，并与主入口相连，形成一封闭回路，原则上以顺时针单向行驶，以解决车辆交通及消防之需。临街居民出入经临街中央的景观地带中间的人行通道通过出入口进出。6.2.4绿地布置由于临路用地面积的限制，环境绿化宜以精致点缀为主，设计中注意与周围环境的融合协调及充分利用，使临路环境的绿地与架空层绿地有机结合成一个整体。绿化植物配置上以少数热带植物成组团种植，配上适当的灌木，周边以草皮满铺，达到精致和富有地方热带特色的效果。6.2.5建筑造型设计建筑造型采用现代化亚热带建筑风格，以富于时代感的造型和地方特色元素，使得建筑物富于特色，体现出地方特色及时尚的建筑风格。立面用材以高级外墙乳胶漆及透明玻璃窗为主，用白色点缀立面线条、线脚及曲线，衬托出建筑之挺拔和秀美，展现现代化、生态化的海派人文风貌。6.2.6建筑色彩建筑色彩摒弃繁杂装饰，以灰白色、灰色为主色调，配以局部的暖色调，给人以整洁而又不缺乏温情的观感,采用简约和富于动感的手法体现建筑本身的美感及亲切感，凸显出亚热带风情建筑特色。6.3结构设计6.3.1主要设计依据1.《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；2.《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；3.《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；4.《建筑桩基技术规范》JGJ94-94；5.《混凝土结构设计规范》GB500010-2002；57 6.3.2设计数据1.自然条件基本风压值：0.35kN/㎡。抗震设防列度：6度（基本地震加速度值为0.05g）。2.楼层活荷载标准值2.0KN/㎡6.3.3基础方案设计1.工程地质情况根据本项目提供的工程勘察报告，建设场地从上至下大致可划分为5个岩性单元层，即素填土、淤泥质粘土、细砂、砾砂、粉砂。此建设区内未发现有明显断裂构造存在，场地内钻孔发现地下水,但对地基中的钢筋混凝土影响不大。2.地基基础设计基础初步采用片筏式基础或条形基础。6.3.4上部结构设计1.结构造型采用钢筋混凝土框架-剪力墙结构。2.抗震设计根据《建筑结构设计统一标准》相关规定，本工程建筑重要性系数1.0，抗震设防类别为丙类，建筑结构的安全等级为二级，耐火等级为三级，屋面防水等级为二级，主体结构的设计使用年限为50年；根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001附录A的规定，*省*市*市属抗震设防烈度为小于Ⅵ度区。根据《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2006确定，本工程抗震设计基本烈度小于6度，设计基本地震加速度值小于0.05g，抗震等级为Ⅱ级。6.3.5主要材料57 混凝土垫层：C10基础及拉梁：C35地下水池：C30（抗渗等级S6）框架柱：C35C40框架梁、板：C25C35填充墙：加气混凝土砌块外墙：200mm加气混凝土屋顶：30mmXPS保温板门窗：普通中空玻璃6.4给排水设计6.4.1主要设计依据1.《建筑给水排水设计规范》GB50015-20032.《建筑灭火器配置设计规范》GB50045-903.《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-20016.4.2设计范围设计范围包括生活给水系统、排水系统、消火栓给水系统。6.4.3水源由*市中线自来水管网引入二路DN100供水管与住宅临街供水管网连接，临街内设给水环管供生活及消防用水，并设水表计量。项目用水主要为生活用水，用水总量为2.99m3/h，年生活360天，每天8小时，年用水量8611.2吨。用水项目使用数量单位用水量标准单位使用时间时变化系数用水量最高日（m³/d)平均时(m³/h)最大时(m³/h)生活728人次50L/m²·日81.223.92.993.596.4.4生活给水系统用水由市政水源直接供给，下行上给。所有给水配件及洁具均采用节水型产品。各户均设计量水表，水表集中设于每层水表间。6.4.5排水系统57 1.区内排水系统采用雨污分流制，粪便污水及洗涤废水分别收集，粪便污水经化粪池外理后再排放到市政管网中。洗涤废水直接排入市政管网中。2.化粪池按污水停滞时间为24小时，清淘周期按半年设计。3.雨水系统的设计流量按*市定城镇暴雨强度设计，重现期为一年，雨水采用外排水，雨水经立管收集后排入市政雨水管网。4.室内排水管道采用PVC排水管，粘接。室外排水管道采用钢筋混凝土管，石棉水泥砂浆抹接口。6.4.6消防给水系统本项目设置三种灭火系统，分别为1.室内外消防栓消防给水系统2.自动喷淋给水系统3.手提灭火器系统。6.4.6.1室外消防给水系统室外生活给水管网与室外消防给水管网合用，并成环状，室外设地上式消火栓，其间距不大于120m，设置在距离建筑外墙5-40m范围内。6.4.6.2室内消火栓给水系统1.设置范围：各层均设带消防卷盘消火栓箱，配SN65消火栓、QZ19铝合金水枪、长25m麻织水带、消防按钮、指示灯、消防软管盘各一个。2.室内消火栓给水系统采用临时高压消防给水系统。室内消火栓充实水柱按10m设计，布置在建筑内明显易于取用的地点，其间距保证有2支水枪的充实水柱同时达到室内任何部位。室内消防给水管均联成环状，并用阀门分成若干独立段，以保证检修时关闭的竖管不超过一条，在水平环状管网上引出的单个消火栓前均设一个DN65的检修阀门。消火栓栓口的出水压力超过0.5Mpa的消火栓，在消火栓栓口设置减压孔板。6.4.6.3灭火器配置57 本项目灭火器按中危险级进行配置，灭火器均采用手提式磷酸铵盐干粉灭火器。6.4.6.4自动喷淋灭火系统闭式自动喷淋灭火系统采用临时高压消防给水系统。自动喷淋灭火系统每个报警阀控制的喷头数不超过800个，报警阀之前的喷淋给水管均联成环状，其系统上设置的检修阀门均为信号阀。每个防火分区的喷淋管道自成系统，在每层和每个防火分区的总水平干管上设水流指示器及信号阀门，消防控制中心的控制屏上显示出供水总管阀门的启闭状态，以及喷头动作时火灾所在的层数和区域。报警阀、水力警铃及压力开关的运行情况也都能在消防控制中心的控制屏上显示出来。吊顶房间采用68℃温级闭式玻璃球吊顶型喷头，非吊顶房间采用68℃温级闭式玻璃球直立型喷头。闭式自动喷淋灭火系统泵由报警阀上的压力开关自动启动，也可由消防控制中心启动。室外便于消防车取用水处设置自喷系统水泵接合器四座。6.5通风6.5.1主要设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-20036.5.2防排烟系统1.防排烟系统设置（1）所有排烟支管均有能自动及手动打开的排烟阀，并能联动启动排烟风机。（2）排烟风机入、出口处均设有280℃时关闭的电动防火阀，并能联动排烟风机停止运行。2.防火及防排烟系统57 （1）本项目风管均采用镀锌钢板制作，或者采用消防部门许可的新型复合材料（2）通风竖井用砖或混凝土砌筑，其内壁要求平整光滑无漏缝，排烟风管隔振接头采用不燃或难燃材料。3、防排烟系统控制设计成可就地也可由消防监控中心控制。6.6电气6.6.1主要设计依据1.《10kV及以下变电所设计规范》GB50053-942.《建筑物防雷设计规范》GB50057-943.《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-924.其它现行电气专业设计规范6.6.2设计范围临街住宅楼的供配电、照明、防雷接地、电视、电话、宽带网及临街道路照明。6.6.3供电电源及供配电系统1.供电电源由*市网电引一路10kV电源向消防设备等重要负荷及事故照明供电。2.220/380V配电系统（1）电源均由室外箱式变电站分三路引来（正常母线引来两路，应急母线引来一路）。（2）供电方式：采用放射式与树干式相结合的供电方式，消防负荷采用放射式供电，住宅用电采用树干式供电；对加压风机、消防电梯及公共照明等一级负荷采用双电源末端互投。（3）照明配电：照明、插座均由不同的支路供电；除空调插座外，所有插座回路均设漏电断路器保护。57 （4）应急照明采用镉镍蓄电池灯具，其连续工作时间不小于30min。3.导线选择及敷设（1）电源进线为铠装（YJV22-0.6kV）电力线缆埋地敷设引入。（2）消防及应急照明配电干线选用ZR-YJV-0.6kV辐照交联聚乙烯绝缘铜芯阻燃电力电缆；其余配电干线选用YJV-0.6kV辐照交联聚乙烯绝照交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。所有干线均在管道竖井内沿电榄桥架明敷。（3）楼层配电箱后配线应急照明选用ZR-BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯阻燃电线穿钢管暗敷；其余BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯绝缘铜芯电线沿金属线槽或穿钢管暗敷。（4）消防设备配电线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。电气竖井内垂直敷设在洞口中的电缆桥架待设备安装完毕后，预留的洞口均应逐层用无机防火材料封堵。（5）电能计量每户电表计量，采用电表集中抄表方式。6.6.4照明系统1.照明设计原则（1）满足安全/安保的要求，保证灯具对住户的安全性。（2）创造舒适的室内外光环境。商品房内应营造宁静，舒适，安全的照明环境，楼梯间及楼道走廊应给人简洁明快的感受，商业区应创造色彩斑斓的氛围，区内道路照明应塑造庄重大气的风格，提高整个住宅临街的档次。（3）环保节能。2.照明设计（1）防止光污染：主要防止手段有采用截光型灯具等。57 （2）防止光干扰：主要手段有精心选择，定位和安装照明灯具，控制灯具的视高度，设定眩光限制等。（3）节能：通过分级标准，能耗标准，自动控制，选择高光效的光源以及各种高科技手段，适时适量的使用能源，达到节能照明。（4）照度适当：做到主次兼顾，亮度分布有层次。标志照明——临街主出入口局部照明——临街景绿化地带重点照明——商业铺面区特殊照明——平日照明处理淡化，特殊活动或节日时强调（5）利用灯杆建立临街的道路导向系统：把相关的标志悬挂在灯杆上，使人们不论在白天还是夜晚都能确定自己的位置，标志在灯杆上既漂亮又美观而且又不需要增加额外的费用，真正体现了人文关怀，提高了临街的生活质量。（6）灯具选择建议住宅房内采用40w日光灯；楼梯及走廊采用23w节能灯，并由触摸式开关控制；路灯采用250W纳灯。6.6.5防雷接地设计本工程按三类防雷进行设计，在屋脊和屋顶周边设避雷带，利用柱内主钢筋作防雷引下线，利用基础结构钢筋组成接地网，采用供电接地系统，接地电阻不大于1Ω。消防控制金属支架和金属管道及电气设备，在正常情况下不带电的金属外壳均需可靠接地。6.6.6火灾自动报警与消防控制系统1.系统采用智能火灾报警控制系统。在走廊、前室等处设离子感烟控测器；各层设有带消防直通电话插孔的手动报警按钮；消火栓启泵设有按钮及声光讯响器及相应控制模块；电梯机房设有固定式消防对讲电话。57 2.消防联动控制系统：火灾时，自动或手动报警后，联锁启动排烟系统的送风阀、加压送风机等；设有水喷淋的楼层，由水流指示器及压力开关等信号的作用，联锁控制启动喷淋泵；消水栓启泵按钮动作后联锁控制启动消火栓泵；消防控制室亦可控制切断本大楼非消防电源、使电梯降到底层。3.消防控制中心可直接手动启动加压送风机等。消防电梯轿箱内设专用电话，并在首层设供消防队员使用的专用操作按钮。4.消防控制中心设在临街物业管理值班室。6.6.7弱电弱电设计主要内容：电视、电话和宽带网管线。1.电话系统各楼层电话外线直接接*市电话网。固话网通过设在一层弱电小间的交接箱，按弱电井明敷至各层分线箱，再由分线箱以四芯电话线引至各用户电话插座。2.电视系统电视信号引自室内有线信号，在消防控制室内设电视前端箱，再由前端箱以放射式引至各楼层的弱电小间内，在各弱电小间内设信号放大器，采用同轴电缆送至各用户电视插座。3.宽带网系统信号引自外部通信网络，各楼层设宽带网插座若干，设计仅埋管，具体由专业公司进行设计施工。经分析，工程用电负荷为277.53千瓦，主要是照明、家电用电和建筑设备用电，家电中夏季空调负荷较大。负荷估算表名称建筑面积负荷密度（瓦/㎡）装机容量（千瓦）需用系数（KC）tga有功功率（千瓦）工作时间用电量（万千瓦时）照明动力插座（h/d）(d/a)地上37999.6795201291.990.60.9697.678360200.9357 第七章节水节能措施7.1节能措施7.1.1施工期节能措施施工单位所用的机械及工器具采用国家推荐的节能产品，将能源损耗降到最低，此外，还要加强项目工作人员对新形势节能思想的教育和学习，增强其节能降耗意识，在工作和生活中，自觉的从身边点滴小事做起。7.1.2建筑节能措施根据《公共建筑建筑节能标准》中的相关规范内容，本项目中的建筑装修要求采用新型的建筑建材、新型节能技术以及节能设施，力求减少能源的不必要的消耗。例如：1.墙体外墙采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加墙体热惰性以利于建筑热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。2.门窗适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。3.材料57 本项目建议使用保温隔热、隔声、防火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能型双玻塑钢窗，提高门窗的气密性。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的粘土多孔砖，减轻墙体自重并有利抗震。4.设备设施根据当地的年日照时长和建筑采光条件，合理利用自然光，降低能源消耗，并且选用节能型的灯具和开关。选用无功率自动补偿装置，保证在大量感性负荷下，自动调整无功功率，降低无功损耗。空调采用变频调速装置，根据不同需要，随时调节工作状况，既满足供能要求，又达到了节省能源的目的。7.2节水措施水资源是极其宝贵的，保护水资源是目前人类一项长期而艰巨的任务，要使人们从思想上树立起节约用水的良好习惯。同时，从硬件设施上做好节水工作，首先，建筑物内的所有用水设备以及设施均选用新式节水型产品；其次，要合理选用管材、管径、阀门，以防路、冒、滴、漏；再次，要做好再生水循环利用的工作，此外，还要合理布局污水处理设施。做好以上工作，就可以达到节水的目的。57 第八章环境影响分析8.1项目场址环境现状本项目位于*市*镇，大气环境质量达到国家《环境空气质量标准》（GB3095-96）中心的一级标准；地面水优于Ⅲ类标准；区域环境噪声等效声级，交通干线等效声级分别达到《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）中Ⅱ类标准，总体环境质量良好。8.2项目建设与运营对环境的影响项目施工建设期和运营期间所产生的对环境造成污染的主要污染源各有不同。8.2.1建设期1.粉尘：施工期的开挖、水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选、搅拌时产生的粉尘，施工机械产生的粉尘对施工区周围环境产生污染。2.生产、建筑垃圾等固体废弃物：建筑施工过程中平均产生建筑垃圾300kg/㎡。如管理不善，会对环境产生不良影响。3.噪音：施工运输车辆及施工设备产生的噪音是主要污染源。8.2.2运营期1.废水：正常运营由卫生间、清洁排放的生活废水及商业铺面营业时产生的污水。2.废气：主要由燃油锅炉及燃气炉具排放的废气组成。3.生活垃圾：营运时产生的生活垃圾，一般约0.7kg/d.人。4.商业垃圾：商业铺面营业时所产生的各种垃圾。8.3环境保护措施8.3.1项目建设期1.粉尘：制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作57 业，或经常喷洒水以减少粉尘对周围环境的影响。2.固体废弃物：建筑垃圾及时运往指定的建筑垃圾堆放场地填埋，生活垃圾可集中收集纳入市政垃圾处理中心。3.噪声：项目建设期各类机械设备及运输工具应切实控制好作业面积和车辆行驶线路，噪声值控制在低于《城市区域环境标准》Ⅲ类区标准以下。8.3.2项目运营期1.废水：项目排放的废水需经污水处理站处理，达到GB8978-96的标准要求后，方可排入市政排污管网。2.垃圾：包括生活垃圾和营业垃圾，统一收集后送往市垃圾处理站（场）统一处理。8.4环境影响评价本项目建设和运营中产生的污染物数量相对不多，但也应引起高度重视。如处理不善，对环境影响也会构成较大影响。可借鉴其他住宅临街处理垃圾的成功经验，相信只要加强管理，措施得力，形成制度化常态化，是可以给住户居民创造一个整洁有序的生活环境的。57 第九章项目组织管理9.1经营管理机构设置与职责项目施工期间,建设业主通过委托施工单位和监理机构进行施工现场的管理,业主只负责根据合同条款履行自己的职责和义务,包括施工进度的监督和款项的拨付等等,本着经济方面的考虑,无需再另行设置管理机构,利用业主现有机构设置即可。项目建成验收交付使用后,即进入项目运营期。运营期项目设置常态经营管理机构—住宅临街物业管理处,负责项目运营期的临街商业铺面管理、临街保洁、临街保安、临街设备维修保养等工作。机构设置为物管部、工程部、保洁部、财务部、安保部、办公室等部门。9.2劳动定员本着精干、节约、高效的原则，人员拟定为9人。经理1人，其他管理人员、工程技术人员及其他工作人员8人。9.3人员培训本项目按现代管理要求，追求高效的管理目标，管理人员及其他工作人员应具备所从事岗位必需的专业知识与处理各种问题的能力。因此，进行岗位培训，以增强其理论和实际操作知识极为必要。本项目计划对新员工进行不少于一个月的培训，并经考核合格方上岗，以保证人员的全面素质达到较佳状态。9.4经营方式项目在经营方式上采取销售策略,住宅楼全部对外销售。57 第十章项目实施进度10.1建设工期项目建设周期为3年。10.1项目实施进度安排本项目可行性研究报告批准后，建设单位严格按照国家对各项工程的有关规定和程序，积极开展工作。本项目实施主要包括以下5个部分：1、前期工作：可研编制及批复、准备设计资料等。2、施工图设计：建设场地勘察和项目设计等。3、施工准备：落实协作关系及场区平整。4、土建施工：进行总图及建筑单体施工。5、竣工验收：交工验收。为加快建设进度，缩短建设工期，各阶段工作应尽量提前进行，允许有一定程度交叉。依据项目确定的规划设计方案，项目建设计划从2011年1月中旬实施，至2016年12月底建成交付使用，建设周期36个月。57 第十一章项目招投标11.1招投标管理的原则及依据11.1.1招投标管理的基本原则1.公开原则。要求工程项目的招标投标具有高度的透明度，实行招标信息、招标程序公开，即发布招标公告，公开开标，公开中标结果，使每一个投标人获得同等的信息，知悉招标的一切条件和要求。2.公平原则。要求给予所有投标人平等的机会，使其享有同等的权利，并履行同等的义务，不歧视任何一方。3.公正原则。要求评标时按事先公布的标准对待所有的投标人。4.诚实信用原则，简称诚信原则。是民事活动的基本原则之一，招标投标当事人应以诚实、守信的态度行使权利，履行义务，以维持招标投标双方的利益平衡，以及自身利益与社会利益的平衡。5.独立原则。招标人和投标人都应是独立的法人单位，在招标投标过程中，应自主决策，不受外界任何因素的干涉。6.接受行政监督原则。招标投标活动的核心是竞争，招标投标的过程，实际上是竞争的过程，招标投标双方当事人都要遵守有关法律、法规以及有关规定，在招标投标的全过程，要接受有关行政监督部门依法实施的监督。11.1.2招投标管理的法律依据为了维护市场平等竞争秩序，本项目招标投标活动，必须执行和遵循《中华人民共和国招标投标法》的有关规定以及建设部颁布的有关工程建设招投标活动的相关规定。11.2招标内容及范围57 本项目招标范围包括住宅楼的建设、商业铺面的建设以及临街景绿化地带、水泵房、配电室、停车、临街道路、围墙的建设等土建部分和电梯等设备部分。11.3招标方式本项目拟采用自行招标的组织形式，邀请招标的招标方式。由建设业主邀请相关专业领域人员共同组成评标委员会。严格按照《中华人民共和国招标投标法》的有关规定和《评标委员会和评标办法暂行规定》的有关要求开展招评标活动，以招标邀请书的方式邀请具备资质、资信良好的法人或其他组织投标，投标人不得少于三个。招标活动遵循公平、公正、公开、诚信和独立的原则，不受地区和部门的限制。开标、评标和中标活动及其当事人应接受依法实施的监督。在报送招标内容时，应附带招标基本情况表和项目审批部门对招标事项的核准意见。11.4招投标活动的工作程序本次招投标工作要严格按照《中华人民共和国招标投标法》规定的工作程序执行。具体工作程序如下：(1)招标报批备案；(2)招标文件的编制；(3)发布招标公告；(4)投标单位资格预审；(5)开招标会，发布招标文件；(6)招标答疑会；(7)接受投标书(8)开标会；(9)评标；(10)中标；(11)发中标通知书；(12)签定合同。投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出答复。57 第十二章投资估算12.1投资估算的范围本投资估算内容为项目建设全过程所发生的费用，即土地取得费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、管理费用、销售费用、财务费用、开发期税费、其他费用和不可预见费。12.2估算的原则及依据1.《投资项目可行性研究指南》。2.《房地产开发项目经济评价方法》2000年。3.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2006年。4.建筑工程造价，根据其结构形式和建筑面积，结合同类工程项目建设投资额，参照*省建筑定额站有关定额与修正资料计算。5.设备及安装工程造价，参考同等级设计和现行市场价格。6.拟建项目各单项工程的建设内容及工程量。7.根据项目规划方案及工程实施进度计划按年度估算。8.计算期定为4年。12.3投资估算的范围、内容及金额1、土地费用项目所需土地8337.6㎡（合12.51亩），出让金580万元。2、前期工程费用项目前期工程费由规划由规划、设计、可研费，水文、地质勘察费，招标管理费用等组成，共计77.23万元，详见下表12-1：表12-1前期工程费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1规划、设计、可研费37.9910元/㎡2水文、地质勘察费5.691.5元/㎡3招标管理费用0.950.25元/㎡57 4规划许可证执照费、审照费、档案编制费7.582元/㎡5施工监理费11.373元/㎡6质监费、安监费9.482.5元/㎡7土地平整费及场外道路修筑费4.175元/㎡　合计77.23　3、基础设施建设费项目基础设施建设费由供电工程及消防，供水工程，供气工程等组成。预计基础设施建设费共计148.82万元，详见下表12-2：表12-2基础设施建设费用估算表单位：万元序号项目建设费用估算说明1供电工程及消防30.328元/㎡2供水工程22.746元/㎡3供气工程22.746元/㎡4排污工程及环卫设施30.328元/㎡5小区道路工程12.5100元/㎡6小区绿化工程5.150元/㎡7垃圾站管理用房等公共设施25.1　合计148.82　4、建筑安装工程费建筑面积37999.67㎡，参考同类项目标准和*实际情况估算，项目建筑安装工程费为2456.94万元。详见表12-3表12-3建筑安装工程费用估算表单位：万元序号项目建筑面积(㎡)建安及装修工程费单价(元)金额1砖混商住楼19372.06480929.862框架商住楼18376.418311527.088312456.945、开发间接费开发间接费与管理费合并计算。6、管理费用管理费用上述五项目费用的1%估算，为32.62万元。7、销售费用销售费用按销售收入的1%估算，项目销售费用为80.66万元。57 8、开发期税费表12-4开发期税费估算表单位：万元序号项目金额估算说明1土地使用税包括在土地费中2耕地占用税　未占用更多3契税包括在土地费中4城市公用设施建设配套费76建筑面积20元/㎡5土地登记、管理费包括在土地费中　合计76　9、其他费用项目其他费用由临时用地，规划竣工测绘费，建设工程审价费等组成。预计项目其他费用共计22.65万元，详见下表表12-5：表12-5其他费用估算表单位：万元序号项目金额估计说明1工程保险3.57　2规划竣工测绘费7.582元/㎡3建设工程审价费11.373元/㎡4工程合同编制费0.13　　合计22.65　10、财务费用项目建设期无贷款，故财务费用。11、不可预见费不可预见费按上述费用的5%估算，为173.08万元。12、开发建设投资估算表估算汇总如下表12-6表12-6项目总投资估算表单位：万元序号项目总投资估算说明1开发建设投资3648　1.1土地费用580　1.2前期工程费用77.23　57 1.3基础设施建设费148.82　1.4建筑安装工程费2456.94　1.5开发间接费　1.6管理费用32.62　1.7销售费用80.66　1.8开发期税费76　1.9其他费用22.65　1.10财务费用01.11不可预见费173.08　2经营资金0　3项目总投资3648　3.1开发产品成本3648　3.2经营资金0　本项目总投资3648万元，全部用于开发房产。12.4资金筹措本项目开发建设投资3648万元，全部由开发商自筹。第1年投资1554万元，第2年投资1197万元，第3年投资897万元。57 第十三章财务评价13.1评价的依据和基本数据1.财务评价是依据国家现行的《企业会计准则》、《企业财务通则》和国家计委、建筑部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版及于守法主编的《投资项目可行性研究指南》等的有关规定和方法进行的。2.依据国家税收政策规定，出售住宅、商铺征收土地增值税，按规定来计算；征收营业税，税率为5%；并征收城市维护建设税和教育附加税，税率分别为营业税的5%和3%；所得税，按新税法规定收取25%。3.计算期定为4年，其中建设期3年，经营期1年。4.行业基准收益率参考值取12%。5.财务评价范围仅限于本项目的财务预测数据。13.2项目经营收入和税金、城建及教育附加估算13.2.1经营收入、营业税金及附加费估算根据我们对*市*镇*北路，文化路以西，周边的目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。参照项目区域正在出售的、同级别房地产销售价格，结合本项目住宅和商铺特色，把项目中的铺面均价定为5000元/㎡,砖混住宅楼1500元/㎡，框架住宅楼2000元/㎡，车库2500元/㎡为宜。其售价情况如下表13-1：表13-1经营收入与经营税金及附加估算表单位：万元序号　项目合计第2年第3年第4年1销售收入合计8066.292419.883226.532419.882砖混住宅销售收入2513.88754.161005.56754.162.1可销售面积16759.195027.766703.675027.762.2单位售价0.150.150.150.152.3销售比例100%30%40%30%57 3砖混住宅销售收入3122.8936.841249.12936.843.1可销售面积156144684.26245.64684.23.2单位售价0.20.20.20.23.3销售比例100%30%40%30%4商铺销售收入2171.47651.44868.59651.444.1可销售面积4342.931302.881737.171302.884.2单位售价0.50.50.50.54.3销售比例100%30%40%30%5车库销售收入258.1477.44103.2677.445.1销售面积1032.55309.77413.01309.775.2单位售价0.250.250.250.255.3销售比例100%30%40%30%6经营税金及附加435.57130.67174.23130.676.1营业税403.31120.99161.33120.996.2城市维护建设税20.176.058.076.056.3教育费附加12.093.634.833.637土地增值税537.85161.35215.15161.3513.2.2土地增值税本项目为房地产开发项目，房屋销售应缴纳土地增值税。根据工程方案及销售价格，参照税收管理法计算土地增值税如下：1.销售收入住宅出售收入＋铺面出售收入+车库出售收入=8066.29万元2.允许扣除项目金额（1）其他扣除项目=（土地费用+开发成本）×20%=1729.26万元（2）土地增值税扣除项目金额总计：3648+1729.26=5377.26万元3.销售商品房的土地增值额：销售收入－扣除项目的金额=8066.29-5377.26=2689.03万元4.增值额与扣除项目的比例：2689.03÷5377.26=50.01%5.商品房销售应纳土地增值税增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额＝增值额×40%－扣除项目金额×5%57 =2689.03×30%-5377.26×5%=537.85万元计算结果本项目需缴纳土地增值税共计537.85万元，按项目销售商品房面积37999.67㎡计，每㎡的土地增值税为94.3元。土地增值税在计算期内按每年销售面积计扣。13.3利润总额及所得税根据测算的销售收入和成本费用，项目税前总利润为3444.87万元，税后总利润为2583.65万元，详见下表13-2：表13-2利润及利润分配表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年1销售收入8066.292419.883226.532419.882经营成本3648155411978973经营税金及附加435.57130.67174.23130.674土地增值税537.85161.35215.15161.355利润总额3444.87-1554930.861940.152127.866所得税861.22329.25531.977税后利润2583.65987.761595.8913.4财务盈利能力分析根据前述给出的基础数据的计算结果，进行现金流量表13-3（全部投资）计算分析。表13-3全部投资财务现金流量表单位：万元序号项目合计第1年第2年第3年第4年1现金流入8066.292419.883226.532419.881.1销售收入8066.292419.883226.532419.881.2出租收入0　1.3自营收入0　1.4净转售收入0　1.5其他收入0　1.6回收固定资产余值0　1.7回收经营资金0　2现金流出7583.4115542227.581943.92964.412.1建设开发投资36481554119789757 2.2经营资金2.3运营费用2.4修理费用2.5经营税金及附加435.57130.67174.23130.672.6土地增值税537.85161.35215.15161.352.7所得税861.22329.25531.973净现金流量2583.65-1554737.322009.181595.894累计净现金流量-1554930.86987.762583.655所得税前净现金流量3444.87-1554737.322108.832127.866累计所得税前净现金流量-1554930.861940.153444.87计算指标所得税前所得税后内部收益率（IRR）44.89%30.55%财务净现值（NPV）￥1176.14603.71得出如下经济效果动态指标：税后：财务内部收益率FIRR=44.89%财务净现值（I=12%）FNPV=1176.14万元根据利润及利润分配表计算得出如下静态经济效果指标：投资收益率=利润总额/项目总投资×100%=94.43%由以上动态和静态效果指标可以看出，该项目投资回报率和财务内部收益率都高于行业基准值，财务盈利能力可行。13.5不确定性分析13.5.1盈亏平衡分析项目建成后，按照计算期销售面积进行分析计算,计算以销售面积表示的盈亏平衡点。以销售面积表示的盈亏平衡点为：销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/[平均销售单价（1-税费率）]=（3648）/[（8066.29/37999.67）*（1-5.5%）]=18185.6㎡57 计算表明，项目以销售面积表示的盈亏平衡点为18185.6㎡，项目可销售面积为37748.67㎡，即项目达到预计销售面积的48.17%时，项目可保本。项目财务风险较小。13.5.2敏感性分析由于某些因素的不确定性和一些数据的预测带有一定的不准确性，以及在实施过程中一些客观情况的发展变化，故对影响本项目投资经济效果的主要因素，建设总成本、销售价格、运营费用作出了提高10%和降低10%的单因素变化，视其对内部收益率、投资回收期、财务净现值影响的敏感性，见敏感性分析表，从表中可以看出，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率、财务净现和投资回收期，其中销售收入的提高和降低以及销售量的提高和降低最为敏感，并且敏感系数比较高。13.6综合评价本项目经计算分析得出税后财务内部收益率为44.89%,财务净现值为1176.14万元，，均能满足基准值的要求，经济效益和投资效果比较好，财务能力可行。综上所述，该项目建设在财务上是可以接受的，是可行的。57 第十四章风险分析评估14.1项目主要风险因素识别投资项目的风险是指由于一些不确定性因素的存在，导致项目实施后偏离预期结果而造成直接经济损失的可能性。这种不确定性是所有建设项目的固有的内在特性。只是对不同的项目，这种不确定性的程度有大有小。结合本项目的实际情况和具体特点，综合起来主要有：14.1.1市场风险市场风险是当今市场经济竞争性项目中常遇到的重要风险。它主要来自三个方面：一是市场供求总量的实际情况与预测值有偏离；二是项目产品市场竞争能力与竞争对手发生重大变化；三是项目产品和主要原材料的实际价格与预测价格发生较大偏差。对于本项目来说，它的风险主要存在于商品公寓住宅销售方面和商业铺面出租率方面，具体体现在公寓住宅销售不畅或滞销以及商业铺面出租情况不佳或达不到预期出租目标等。14.1.2技术风险技术风险主要体现在工程建设采用的建筑技术的先进性、可靠性、适用性、可得性等方面。如果选用不当，会导致成本提高、产品质量降低，档次降低、竞争力不强等一系列问题，从而影响到销售、运营期的收入和利润等，达不到当初预期目的。14.1.3工程风险工程地质条件、水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长，从而影响到项目的及时交付使用及推迟运营所造成的损失。14.1.4资金风险57 投资项目的经济效益与投资大小及资金成本密切相关。因此，投融资方面的风险因素对项目至关重要。其风险表现在资金来源中断或供应不足，利率变化导致融资成本升高，给建设和生产运营造成的损失。14.1.5外部协作条件风险具体指外部配套设施如水利水电设施、道路交通运输等没有如期落实，从而给项目建设带来的风险。14.1.6社会风险当地社会条件、社会环境发生变化，如社会治安、土地权属、征地补偿等问题给项目建设带来的风险。由于房地产开发项目涉及到方方面面的问题及利益，较为敏感，边界划分、拆迁补偿安置等问题要妥善处理，否则将给开发商带来较大的麻烦和损失,应当谨慎对待。14.1.7其他风险其他风险包括国内、国际政治经济条件及政策发生重大变化给项目所带来的损失等。14.2风险分析与评价14.2.1风险程度分析按照风险发生后对项目的影响大小，将影响程度划分为五个等级，如下表所示。风险因素和影响程度分析表序号风险因素名称影响程度说明严重较大中等较小可忽略1市场风险1.1市场需求量√1.2竞争能力√1.3价格√2技术风险57 2.1先进性√2.2适用性√2.3可靠性√2.4可得性√3工程风险3.1工程地质√3.2水文地质√3.3工程量√4资金风险4.1利率√4.2汇率√4.3资金来源中断√4.4资金供应不足√5外部协作条件风险5.1供水√5.2供电√5.3交通运输√6社会风险√7其他风险7.1政治条件变化√7.2经济条件变化√7.3政策变化√7.4自然灾害√7.5劳动安全√注:(1)可忽略影响。一旦风险发生，对于项目对应部分的目标影响可忽略，并且不影响整体目标。(2)较小影响。风险发生造成的损失较小，一般不影响项目的可行性。（3）中等影响。风险一旦发生造成的损失中等，但损失程度还在项目本身可以承受的范围之内，目标仍然能够部分达到。（4）较大影响。风险一旦发生，将导致整个项目的目标严重下降，使项目由可行变为不可行。（5）严重影响。一旦发生将产生灾难性后果，将导致整个项目的目标失败，项目是不能接受的。57 14.2.2风险概率分析按照风险因素发生的可能性，将风险概率划分为五个档次。如下表所示。风险因素和发生概率分析表序号风险因素名称发生概率说明很高较高中等较低很低1市场风险1.1市场需求量√1.2竞争能力√1.3价格√2技术风险2.1先进性√2.2适用性√2.3可靠性√2.4可得性√3工程风险3.1工程地质√3.2水文地质√3.3工程量√4资金风险4.1利率√4.2汇率√4.3资金来源中断√4.4资金供应不足√5外部协作条件风险5.1供水√5.2供电√5.3交通运输√57 6社会风险√7其他风险7.1政治条件变化√7.2经济条件变化√7.3政策变化√7.4自然灾害√7.5劳动安全√注：（1）很低：风险发生的概率在0%～20%，意味非常不可能发生。（2）较低：风险发生的概率在21%～40%，意味不可能发生。（3）中等：风险发生的概率在41%～60%，意味可能在项目预期中发生。（4）较高：风险发生的概率在61%～80%，意味发生的可能性较大。（5）很高：风险发生的概率在81%～100%，意味风险很有可能发生。14.2.3风险评价综合以上风险程度和风险概率两方面的分析,运用风险评价矩阵方法,重点找出哪些风险发生的可能性大,风险造成的损失也大的因素（重大风险）,采取积极有效的措施进行防范；对哪些风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失是项目可以承受的因素（较大风险）采取一定的防范措施；而对哪些风险发生的可能性不大，或者发生后造成的损失不大，一般不影响项目可行性的一般风险，风险发生的可能性较小，或者发生后造成的损失较小，不影响项目可行性的较小风险，风险发生的可能性很小，且发生后造成的损失较小，对项目的影响很小的微小风险在日常工作中稍加留意即可。针对本项目，通过以上分析可以知道：市场风险方面的市场（公寓住宅、商业铺面等）需求量、市场（公寓销售、铺面出租）价格、工程风险方面的工程量、资金供应等因素是影响本项目顺利进行的最主要风险，需要加以防范控制，制订出具有针对性的措施。14.3防范和降低风险的措施57 根据以上对各种风险因素的识别以及风险程度的分析，项目所面临的主要风险是显而易见的。本可研针对这些风险因素提出如下防范和降低风险的对策,供业主及项目相关单位参考。1．本建设项目风险主要体现在建成之后的商品房销售以及商业铺面出租等市场方面，这也是本项目建设的最主要风险以及成败之关键。因此，必须予以高度重视。建议采取以下三方面的措施来应对市场风险：（1）在项目立项或动工建设初期，同时着手组建一支具有专业知识的营销策划公关团队，制订一整套行之有效的营销策略、营销模式和促销手法，广为宣传，使之在当地家喻户晓，妇孺皆知。（2）在市场营销战略上，推出各种购买住房和铺面租赁优惠条件,设立销售点或委托代理点和看房直通车活动。（3）利用各种媒介广而告之，举办各种推介会。2.在资金筹措及使用方面一定要制订出一整套详细的资金筹措及使用计划,并具体落实到人，严格按计划进行，避免资金的来源中断或供应不足。3．项目建设要严格按照设计图纸和施工图纸的要求进行，不得偷工减料，随意更改。要建立建全各种施工规章制度和安全制度，落实到人，责任到人。要制订各种施工工艺参数，量化监督与检查。要制订全程的施工操作规程，严格执行，规范操作。4．建立风险准备金制度，以应付突发事件及不可预见事件的发生。5．建立风险转移机制。如出售、发包、开脱责任合同、保险、担保等。57 第十五章研究结论与建议15.1结论1.本项目符合《*市城市总体规划》（2009-2020）的要求，且项目的建设不会破坏生态，对环境不会造成不良影响。2.本报告所论述的工程技术方案合理、有效，论证、比较、分析方法比较科学，项目的实施是可行的。3.本项目建设总投资为3648万元，大部分所用的建筑材料和部分设备将由项目所在地（或周边地区）供应，这将给当地的建筑业带来一定的利润和发展机遇。同时，项目施工队伍也可从当地富裕劳动力中临时聘请，间接创造部分社会就业机会，从而促进项目影响区域的经济繁荣。4.本项目建设受到了当地政府的高度重视，对需要地方提供的交通、电力、通信和供水等基础设施条件给予了极大的帮助和支持。同时，项目建设运营对周边区域的影响大多体现为正面，因项目建设运营而利益受损群体几乎没有。5.业主选择全国主要大中城市房地产价格偏高,而*省房地产市场价位稳中有升且有向三四线城市开发转移的时机，投资房地产业，可以获得较高的投资回报效益，投资建设完全可行。15.2建议1.为了确保项目的顺利实施，建议建设部门提前作好资金筹措工作、项目建设的各项前期准备和建设筹备工作，以顺利推进工程建设，并确保工程质量，节约项目投资。2.建议工程施工尽量避开雨季。如果施工期部分在雨季，则施工单位要统筹兼顾，制订详细的、合理的、可行的施工组织设计方案，确保项目能按时按量按质竣工。57 3.建议在施工过程中设置安全标志，加大宣传安全施工力度，增强安全防护意识，认真落实好相关安全措施，并将项目施工给附近居民正常的工作、学习和生活所带来的各种干扰（比如噪声）降至最低限度。4.鉴于该工程项目意义重大，建议建设单位组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，并与工程施工单位、监理单位密切合作，认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹划和研究，并切实解决好各种问题。57'