经济适用住房项目可行性研究报告 36页

'***公司***经济适用住房项目评估报告1申报单位及项目概况1.1、申报单位概况1.1.1、申报项目***公司***经济适用住房建设项目可行性研究报告1.1.2、申报单位申报单位：***公司公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发及商品房销售。1.1.3、公司简介***公司，成立于二000年七月，公司注册资金5000万元，开发资质等级为贰级，经营房地产开发及商品房销售等。公司共有在册职工36人，其中工程技术人员33名，高级职称人员2人，中级职称人员20人，初级职称11人。公司下设经理办、总工办、项目部、预算部、财务部、售房部等部门。1.2、项目概况1.2.1、项目建设地点该项目位于***市南三环路***。1.2.2、项目建设规模及目标(1).建设内容本项目新建住宅459.00套，共40137.00平方米，物管卫居及公建740.50平方米，总建筑面积40877.50平方米。项目建设主要内容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、绿化、管网工程等配套设施工程。详见下表1-1。36 建筑内容一览表表1-1(2).项目目标因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机36 统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。1.2.3、经济指标1.概况本项目总投资8603.33万元；其中建设投资8603.33万元，没有流动资金。资金筹措：企业自有资金3303.33万元；银行贷款5300.00万元，均用于建设投资。年均利润总额为238.65万元，年均所得税78.76万元，年均税后利润159.89万元。2.主要经济技术指标项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标（见表1-2）。36 主要经济技术指标一览表表1-21.3、研究结论36 该项目符合《***市城市总体规划》要求，结合***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果认为本项目是必要的、可行的。2政策及市场分析2.1、经济适用房政策2.1.1、概述经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（2）建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。2.1.2、宏观政策经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991〕30号文件）中提出：“36 大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。到1997、1998年房改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行房产市场化，必会产生负面效应，于是经济适用房在1998年适时推出。经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统一规划、免收多项费用、限制利润率等一系列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品房、半计划体制、半市场体制的性质。其经济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本内容和任务。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是:停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性:一方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，经济适用房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理的一系列重要文件中。1998年，建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》指出:发展经济适用住房的目的是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断地满足中低收入家庭日益增长的住房需求。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”。2004年建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》第二条给经济适用房下了更为具体完整的定义，“经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。2005年3月26日36 ，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，具体内容：（一）高度重视稳定住房价格；（二）切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；（三）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；（四）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（五）正确引导居民合理消费需求；（六）全面监测房地产市场运行；（七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；（八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。　　2005年4月27日，国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场：（一）强化规划调控，改善商品房结构；（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理；（三）加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；（四）完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；（六）加强金融监管；（七）切实整顿和规范市场秩序；（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。2006年5月17日，建设部、发改委等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，文件明确要求：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。该《意见》明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。并规定：自2006年6月1日起，各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。同时明确了套型建筑面积的概念，“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”2007年8月1日36 ，国务院召开会议，原则上通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》。改革开放以来我国城市住宅建设快速发展，城市居民住房条件得到较大改善。但部分城市低收入家庭住房还比较困难。要把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，应加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。会议要求，在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。2.1.3、***市地方政策“十五”期间，***市出台了一系列房地产法规及部门规章，有《***市住房分配货币化实施办法》、《***市城市房屋拆迁补偿安置暂行办法》、《***市经济适用住房建设管理办法》、《***市直管公房平房出售办法》、《***市城镇最低收入家庭廉租住房管理试行办法》、《***市住宅共用部位、共用设备项维修资金管理办法》等。进入法律程序准备出台的法规、规章有《***市城市房屋拆迁实施细则》、《***市城市危险房屋管理实施细则》、《***市住宅小区物业管理条例（修改）》等。2004年９月１日起，***市正式实施的《***市经济适用住房建设管理办法》明确规定，政府国土部门依据经济适用住房年度计划在土地利用年度计划中优先安排，而且其建设和经营中的行政事业性收费减半征收，按规定应收取经营服务性费用的按低限收取，小区外基础设施费用由政府承担。在此基础上，经济适用房坚持保本微利的原则，实行政府指导价，基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，利润不得超过３％。为确保开发建设单位权益，所有涉及经济适用住房的建设性收费全部实行交费登记卡制度，任何单位不得以押金、保证金等名义变相收取费用。2006年***市政府在出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格，进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》。该意见指出，“十一五”期间，将重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，全市城镇每年建设住房180万平方米，其中中低价位、中小套型普通商品房、经济适用住房、廉租住房总计要占到130.3万平方米，只有49.7万平方米住房为市场调节的商品房。同时规定，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上，以确保中小套型住房结构比例。同时，***市政府将从信贷、土地供应、闲置土地处置等多方面入手，保证中低价位、中小套型住房供应结构的转变。在房地产开发信贷方面，对项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，金融部门不予发放贷款，对空置3年以上的商品房，金融部门不得接受其作为贷款抵押物。同时，对购买自住房且套型建筑面积90平方米36 以上个人住房按揭贷款比例不得低于30％。在土地供应方面，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70％，继续停止别墅类房地产开发项目和低密度、大套型住房的土地供应。加大闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工开发日期满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权；对虽动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4的，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。2.2、需求分析住房需求主要来自下面三类情况：从没有住房到拥有住房、从拥有住房到拥有更好的住房、从拥有更好的住房到把住房作为投资对象。随着城市化进程的加快，我国城市人口增长加快。教育体制的改革使得每年有更多毕业生留在城市里，这使年轻人成为购房的主力军；但同时，由于他们刚参加工作收入有限，面对市场房价只能是望洋兴叹，进而产生了对经济适用房的巨大需求。城市化给城市带来了大量的外来人口，该部分人口大部分为民工。他们在城市劳动多年后，对于提升自己的生活质量有迫切心情，鉴于其经济情况也就产生了对经济适用房的巨大需求。经济的长足发展，使家庭越来越小，成员越来越少。很多大家庭往往分成了一个个的小家，父母一套、孩子一套的住房形式越来越普及。加之80后生育高峰期的年轻人现在即将成家立业，买房也就成了组建新家庭的必要选择。2007年1月专门从事房地产市场研究的REICO工作室发表2006年度报告，报告认为，在上世纪六十、七十、八十年代，中国曾经出现三次“婴儿潮”，目前八十年代出生的人也进入了成年年龄段。由于土地供给弹性很小，房价的涨跌主要取决于房屋需求的变化；REICO工作室认为，25-45岁群体是购买商品房的主要群体。理论上，25-35岁人员处于婚龄期，对住房的需求属于刚性需求，弹性较小；而35岁以上的人群购买住宅多是出于改善住房条件的需要，需求弹性较大。因此未来15年，受第二次和第三次“婴儿潮”的影响，住房需求将维持旺盛。有数据显示，在2006年至2010年期间，受第二次“婴儿潮”的影响，35—45岁的群体所占的比重上升，这部分群体的人口总量大概在2.6亿左右，由此决定在2010年前，35—45岁的群体住房改善需求将会刺激房地产市场的发展。而到2010—2020年的时候，受第三次“婴儿潮”的影响，25—35岁人口比重会上升，这部分人口总数大概在1.2亿左右。36 截至2005年底，中国城市化率为43.0%，与发达国家甚至部分新兴工业化国家相比，我国的城市化进程仍需继续推进。社会学者预计，未来城市化进程将逐步加快。如果未来10年中国城市化率以每年1.5个百分点的速度增长，预计每年新增城市人口将近2000万人，按照人均需求住房面积25平方米计算，每年新增城市人口的住房需求将超过5亿平方米。将购房者的家庭月收入分为五组，1999元以下为低收入组，2000—3000元为中低收入组，3001—5000元为中等收入组，5001—8000元为中高收入组，8001元以上为高收入组。对上述分组状况进行分析可以看出，家庭年收入在2.4-6万元的中等及中低收入家庭占到七成以上，其中家庭年收入2.4—3.6万元的中低收入群体占到42.47%，3.6-6万元的中等收入家庭占总数的30.43%。中低收入家庭在社会上占据了绝大多数，其购房需求群体较大，显示出较大的群体作用，对住房需求影响明显，在一定程度上使住房市场产品在数量上向中低端产品靠近，对于普通居民住宅的需求加大。近年来，随着住房的市场化程度提高，住房价格的攀升和社会各阶层收入差距的加大，国家加大了对房地产市场的宏观调控，提出了加强住房保障，建立以普通商品房为主体、经济适用住房和廉租住房为保障、高档商品房为补充的住房供应体系，并明确了普通商品房用地和90平方米以下户型的比例。应当说，经过多次调整后的住房供应体系目标更加贴近实际，更加符合我国当前两头小、中间大的橄榄型经济状况。但是，由于缺少有效的规划、控制和监督，住房供应市场的现状并不如人意。特别是中小户型普通商品房的供应量偏少，户型偏大致使单套住房平均价格居高不下，加之地方政府住房保障工作存在不平衡、不到位的情况，影响了低收入群体住房条件的改善，社会反响比较强烈。2.3、市场现状2.3.1、房价近年，我国房价尤其是住房价格上涨较快，1998年以来，全国商品住房销售价格年均上涨6.5%，比居民消费价格年均0.6%的涨幅高5.9个百分点据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2007年6月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%，涨幅比上月高0.7个百分点；环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。其中：新建商品住房销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月高0.8个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看，经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.4%、7.7%和8.5%，环比分别上涨0.6%、1.0%和1.2%。分地区看，所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨，涨幅较高的主要城市包括：北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。环比涨幅较高的城市主要包括：惠州5.6%、乌鲁木齐2.8%、宁波1.9%、南宁、杭州和洛阳均上涨1.7%等。2007年上半年，全国地级以上城市都已建立了廉租住房制度。1—6月经济适用房投资同比增长34.4%，增速比去年同期提高了28.3%,36 2005年以来经济适用房投资持续下降的局面得到改变。2.3.2、住房市场分析(1).山西省住房市场“十五”期间，由于山西经济的快速健康发展，人们的生活水平快速提高，在其它消费增长平稳的情况下，居民改善居住条件的愿望非常强烈，促使房地产一级市场需求旺盛，但同时也出现了商品房价格上涨过快的问题。2001—2005年商品房平均销售价格分别为1349元/平方米、1435元/平方米、1611元/平方米、1777元/平方米和2210元/平方米，年平均增幅达14.6%，各年的增幅分别为20.7%、6.4%、12.3%、10.3%和24.4%。其中住宅的销售价格分别为1249元/平方米、1253元/平方米、1263元/平方米、1534元/平方米和1876元/平方米，年平均增幅达13.8%，各年的增幅分别为26.8%、0.3%、0.8%、21.5%和22.2%。商业营业用房销售价格分别为2419、2698、3135、3403和5759元/平方米，年均增幅为15.5%，各年的增幅分别为：-13.7%、11.5%、16.2%、8.5%和69.2%。2006年山西省经济适用房施工面积307.6万平方米，同比增长19.3%，新开工面积185万平方米，同比增长12.8%，竣工面积99.3万平方米，同比增长0.2%。与全国和中部六省相比，山西省经济适用房建设发展缓慢。2006年，山西省经济适用房开发投资总量居全国第16位，居中部六省第4位；增速居全国第20位，居中部六省第5位；占全国经济适用房投资总量的244%，占中部六省经济适用房投资总量的14.4%。同时经济适用房的开发投资在各市之间的发展也并不平衡。在全省11个市中，经济适用房开发投资比上年增长有4个市，分别是吕梁市、阳泉市、朔州市、***市；而其他7个市则都有所下降。2007年第一季度，山西省房地产完成投资17.3亿元，住宅完成投资13.4亿元，其中经济适用房完成投资9378万元，同比增长24.5%，办公楼完成投资3709万元，同比下降63.9%。虽然经济适用房投资只占住宅总投资的7%，但以前仅为2%-3%。这个数据说明，从2006年以来，山西省加快经济适用房建设和棚户区改造、实施安康居住工程、着力改善居民居住条件的宏观调控措施开始产生效果。目前山西房地产开发投资处于快速发展阶段，但商品房的开发和市场供给的结构性失衡问题突出，主要表现在：一是非住宅商品房开发较快。“十五”36 期间，住宅投资累计完成314.8亿元，年均增幅为29.4%，非住宅投资累计完成217.3亿元，年均增幅高达45.9%，非住宅的建设规模和发展速度远快于住宅的发展。二是经济适用房建设发展缓慢。2001--2005年间，经济适用房投资分别为14.3、17.7、16.1、17.2和16.1亿元，环比增速分别为-16.1%、23.7%、-9.2%、7.3%和-6.7%，远低于同期房地产开发投资的增幅，经济适用房竣工面积也没有明显增加。三是大户型住房供应过多，而小户型住房供应过少。四是高价位住房偏多，中低价位住房偏少，中低收入家庭能够买得起的住房偏少。(2)***市住房市场整体情况“十五”期间，***市住房产业快速发展，使全市城镇人均住房建筑面积由2001年的18.74平方米增加到2005年的21平方米，形成了商品房、廉租房、经济适用房多层次的住房供应和保障体系。2006年***市房地产业开发投资完成21.42亿元，比上年增长46.6%，其中，住宅投资15.44亿元，增长21.3%。房地产业开发投资占固定资产投资的比重为13.38%。全市商品房屋施工面积244.99万平方米，比上年增长55.44%；商品房屋竣工面积90.91万平方米，比上年增长212.94%；商品房屋销售面积79.6万平方米，比上年增长19.86%。2006年，***市城镇居民人均住房面积达到17.37平方米，比上年增加0.45平方米；农村居民人均住房面积达到17.46平方米，比上年增加0.92平方米。根据***市房管局统计，2006年内全市住宅建设总量为202万平方米，其中经济适用住房面积为60万平方米，***市40万平方米，县级20万平方米。在今后五年内全市城镇每年建设住房180万平方米，其中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房占到130.3万平方米，49.7万平方米为市场调节住房。由此可以看出，今后五年内***市房地产建设规模和需求量空间很大。楼盘情况近几年，***市商品房建设逐年加快，新开楼盘数量不断增加，档次也在不断提高，大都朝着花园式、高层次、高标准方向发展。a.楼盘档次目前***市现有楼盘可用高、中、低三个档次来划分。高档次楼盘：地理位置、周边环境良好，楼层较高(9—26层不等)，建筑材料质量好，房间户型多样，结构合理，物业配套设施齐全，均配有车库、车位，楼间距大，采光良好，绿化覆盖率高。中档次楼盘：地理位置一般，楼层在1－7层左右，个别也有高层，户型结构可以，绿化面积、小区景观稍差，物业管理、配套设施较全。低档次楼盘：地理位置较差，大多处在城市周边，楼层在1－7层不等，楼房间距小，物业管理和配套设施不够全，无车库，无绿化或少绿化，周边公共设施少。这部分楼盘以经济实用房、新农村改造建设房屋居多，适合大部分中低档收入家庭购买。b.户型面积36 由于各楼盘的档次不同，各户型所占比重也各不相同，从40--288m2不等。就中、高档楼盘来看，80m2以下户型较少，约占20％以下;80--100m2约占30％左右，大部分是100m2以上的户型，达到70％左右。(3)销售价格目前***市商品房均价在2850元左右，二手房价格也超过1800元/m2。高档次楼盘售价在每平方米3000元以上；中档楼盘销售价格在每平方米2500－2900元左右；低档楼盘销售价格在每平方米1300－2400左右。在商品房销售价格上，2006年***市开发建设限价普通商品住房，限房价格初步定位为2300元/m2。就目前***市城市居民的消费水平所能接受的商品房价格在2300元/m2左右，适用面积也在90m2左右,中/小户型销售比较好,大户型销售比较困难，在售楼盘中所剩也以大户型居多。统计表明***市房价与居民收入之比已超过8:1，而发展中国家合理的房价收入比应在3-6之间，住房消费已成为许多市民不能承受之重。2.3.3、***市住房公积金使用情况住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金属于政策性贷款，贷款利率低于商业贷款。中国人民银行***中心支行所公布的统计资料显示，截至2004年底，***全市住房公积金累计归集余额为14.7亿元，个人住房贷款余额仅为884.30万元，仅占住房公积金归集余额的0.6％，远远低于此时全国45.6％的平均水平，有14.6亿元的资金长期沉淀。即便是在2003年，全国个人住房公积金贷款率个别城市达到了80%的这个小高潮中，***市的个人住房公积金放贷率也仅仅是1%。2006年3月，***市个人住房公积金归集余额达到19.2亿元，覆盖率达70%以上，个人住房公积金放贷率降到了0.01%。截至2006年3月，全市累计发放个人住房贷款仅为2167.4万元。2006年***住房公积金政策发生重大调整，主要包括贷款最高额度、最长年限增加；同时，可通过联保的形式贷款。过去，人们从住房公积金贷款一般最高额度为10万元，现增加到15万元；过去贷款最长年限为10年，现延长为20年。过去贷款只能以房屋产权做抵押，现在，贷款者可通过有公积金的其他人员，根据公积金账户情况为其担保进行贷款。36 采用联保形式贷款较房屋产权抵押贷款而言，不仅免去不少繁琐的手续，贷款者还可少交一笔数目可观的抵押登记费。联保贷款形式实施将降低住房公积金贷款的门槛，刺激人们的贷款热情，方便人们贷款，激发广大居民的购房热情。2.4、开发企业分析目前***市具有房地产开发企业将近130家左右，其中具有壹级开发资质的有一家，具有贰级开发资质的有五家，具有叁级开发资质的有三十家，具有肆级开发资质的六十五家。本项目开发企业***公司的主要经营业务为房地产开发及商品房销售，其资质为贰级。因此，该开发企业具有开发本项目的技术能力及经济实力，达到了国家相关标准要求。3建筑设计方案3.1、建筑设计指导思想与原则政府有关经济适用房建设计划中曾明确指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。其目标群体被明确集中于“中等偏下及低收入家庭”，即仅包括全社会家庭总数70%的群体。本项目的设计思想有以下几个方面为指导原则：（1）尽可能的满足中低收入家庭的住房需求。以中小户型为主。充分考虑全市居民的收入水平，以解决全市中低收入群众的住房问题，构建社会主义和谐社会。（2）尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。（3）规划设计中注重提高生活质量，处理好建筑及绿化、道路硬化的关系，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。3.2、规划设计方案用地使用强度：（1）用地面积：总用地面积为26700.00平方米，合40.05亩；（2）容积率：1.53；（3）建筑密度：8.84%；（4）绿化：居住用地内绿地率约为40.00%；（5）建筑规模：总建筑面积为40877.50平方米，其中住宅40137.00平方米，物管卫居及其它公建740.50平方米；（6）建筑间距：建筑间距应符合相关规范及规章的要求。建筑物退道路红线的距离：道路交叉口周围的建筑物后退道路红线距离；自道路红线折点起70米范围内，临其所有建筑退道路红线不得小于20米。消防要求：保证有符合消防规范的消防通道。道路及出入口设置：地块内部主道路建筑控制线的宽度不小于15米。配套要求：按《城市居住区规划设计规范》配套相适应的公共设施及市政设施。36 3.3、建筑方案3.3.1、建筑单体设计(1).住宅设计本项目以“鲜明时代特色和舒适居住环境”为主题，以21世纪的居住水准为目标，按照现代居住生活模式建设居住环境优美、配套服务设施完善的居住区。（1）设计原则以人为“核心”，一切以居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理组织住宅套型平面，住宅设计突出以起居厅为主的设计原则。厨厕设施标准化，集中管井，力求达到居住性、舒适性和安全性的要求。（2）套型多样结合现代住宅的特点，结合***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同需要的多种套型住宅，形式各异。（3）创造良好的居住环境为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在14.5m左右，起居室、卧室厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室以朝南居多，并且每户至少有一个卧室朝南。（4）合理分配户内各功能空间的面积，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，分别形成动区与静区，以提高居住的舒适性。102m2户型：①有两个主卧室朝阳，餐厅、厨房、小卧三个房间通过餐厅相连，既方便联系，又减少客厅开门数量，便于客厅摆放家具。②除卫生间、餐厅间接采光外，其余房间均对直接采光通风。③没有明显的过厅，将走道隐含在客厅或餐厅中，扩大了客厅及餐厅的视觉效果。④走进客厅，对面有一片完整的墙面，便于住户装饰。⑤卫生间门隐藏于进门处，改善了客厅的景观效果。⑥功能齐全、空间组合紧凑、合理、简洁，满足住户所需大厅小卧之心理需求。87m2户型：①入户设有过渡空间，以便住户在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入时更衣，换鞋、整装，使室内更为整洁。②起居室与过渡空间紧密相联，便于客人出入。以起居室为中心，合理组织户内交通，起居室多为朝南，并具有良好的自然采光和通风条件。36 ③厨房设计模块化，为成套厨房家具进入厨房提供条件。厨房与就餐空间相连，并采用轻质(玻璃隔断等)隔断、推拉门分隔，两个空间既有分隔又有联系，互相渗透、延续，使用便捷。④卫生间尽可能做到自然采光与通风，洗脸盆设在前室；管道集中，节约投资。⑤卧室的布置，做到“动静分区”，使卧室具有较强的私密性。每户至少有一个朝南的卧室。⑥把就餐从起居室内分离出来，使用更为方便。⑦每户设有朝南的阳台，适当增加进深，形成空中花园，并考虑花盆的安全搁置，以利于垂直绿化，美化环境。北向结合厨房设计生活阳台，洗衣机直接放在阳台，便于使用。83及80m2户型：①客厅内设两个门，一个门对外与门厅相连，另一个门对内通过走廊与卧室、卫生间、餐厅、厨房相连。会客时，将内门关上不影响家人在卧室、卫生间、厨房的活动。各套型对客厅开门较少,厅内都有较完整的整体墙面，利于家具布置，平面利用率高。②大卧室设置在南向，小卧室设置在北侧，并通过走廊与客厅、餐厅、卫生间相联系，通风采光良好。静闹环境截然分开，可保证卧室安静与私密性的要求，不会因为会客、看电视影响休息和子女学习等。③进户入口设门厅。门厅是人们从室外进入室内的缓冲空间，这项设计将门厅从以往的客厅中独立出来，可增强室内空间的私密性，并能遮挡由楼梯间传来的噪声和视线。在门厅中设置鞋柜、壁柜，为居住者提供换鞋的空间，克服了进户直接入客厅污染室内环境的缺陷。门厅对保温、防寒都起到一定的作用。④在设计上将厨房、餐厅与客厅及卧室等房间隔开，形成一个封闭的空间，阻挡了厨房中的油烟及气味的进入。卫生间，内设长浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾杆、手纸盒等。设置地漏以冲洗地面。地漏应采用高水封地漏，有效地解决下水道返臭、逆水问题，并使流水通畅便于清理，易于检修。卫生间内采用活动式隔断将浴厕合理分隔成两部分，减少干扰。⑥充分利用阳台扩展户外空间，完善阳台休息环境。南阳台(即生活阳台)挑出1.5m作为客厅的延伸，将阳台门做成落地式平开玻璃门，增加客厅采光面积，阳台内可设置躺椅、运动健身器材等。北阳台(即服务阳台)可设储藏设施、晒衣架等，以减少室内家具的充满度，使室内更整洁、舒适。(2).新建户型统计本项目新建住宅459.00套，共40137.00平方米，其中中小户型（面积在36 90平方米以下）357.00套，面积计为29733.00平方米。户型统计表3-13.3.2、辅助工程(1)绿化景观规划本项目强调绿化围合建筑理念，在小区内每个楼栋间都被绿地包围，小区中心绿化形成绿带，向内渗透与各组团绿地相连，向外扩展与城市道路绿化带相连，使得整个绿化系统形成网状结构，创造优良的生活与休闲环境。小区沿贯通小区内部的主干道形成中心绿化景观带，极大的丰富了小区的空间关系。(2)交通组织住宅区共设有2个主要出入口，分别位于南面和小区东北角。小区内部设东西方向及南北方向交叉的主干道，并设置与主干道相互联通的通向各楼栋间的副通道。住宅区沿内部小区主干道设置步行景观节点，为居民提供散步、锻炼场所。(3)其它配套设施垃圾转运站布置在小区西南侧较隐蔽处。物业管理位于小区北面靠近小区入口处，并布置传达室，负责日常的便民活动。其他设备用房结合物业管理用房统一安排。3.4、结构方案3.4.1、设计条件(1)抗震等级：按抗震设防列度7度设防；耐火等级为II级；(2)主要设计使用荷载：楼面活荷载2.0KN/㎡屋面活荷载0.5KN/㎡36 标准风压0.55KN/㎡标准雪压0.25KN/㎡3.4.2、结构选型拟建小区主要分为住宅建筑、集中公共建筑。结构形式如下：（1）住宅结构形式：钢筋混凝土结构；主体混凝土强度等级均采用C30。基础混凝土强度等级采用C30；基础垫层采用C15。钢筋：HPB235及HRB400。（2）集中公建结构形式：砖混结构。3.5、配套设施3.5.1、给排水方案(1).设计规范及依据(1)《建筑给排水设计规范》GB50015—2003(2)《建筑设计防火规范》GBJ16—87(2001)(3)《居住小区给水排水设计规范》CECSS7—94(4)《室外给水设计规范》GBJB—86(5)《室外排水设计规范》GBJl4—87(6)建设单位设计要求(2).设计内容室内外给排水及消防用水设计。(3).系统方案(1)室外给水系统水源由城市供水管网，经小区配套给水管网提供，消防水系统与生活给水分开独立设置，分别设置室外消防水和室内消防水系统，管网环状布置。室外设置500m3消防水池一座，可以满足消防用水量。本项目设消防专用水泵二台保证消防用水压力。(2)室外排水系统生活污水经室外化粪池处理进入城市下水管网。雨水有组织排入城市雨水管网。(3)室内生活给排水系统生活冷水采用上行下给垂直供水方式。卫生间设集中给排水系统。采用单立管排水系统，有组织排入污水管道，排水管应采用PVC管。水压满足最不利点自由水头2.0米，水质为一般生活用水。36 (4)室内消火栓系统室内消火栓设计流量为20L/S，火灾延续时间2h，水压满足最不利点消火栓充实水柱10M。3.5.2、暖通专业(1).采暖规划概况本区设一个冬季采暖热力站向小区内各建筑供暖。(2).设计依据(1)《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019—2003(2)《建筑设计防火规范》GBJ16—87(2001版)(3)《山西省民用建筑节能设计标准》DB304—216—1999(4)建设单位设计要求(3).采暖设计(1)本工程采暖热源由换热站提供。(2)楼内采暖均为分户计量，采用一户一表制，采暖系统采用单管水平串联跨越式系统。3.5.3、电气专业(1).设计依据a.建设单位提供的《设计任务书》及《设计要求》；b.《当地供电可行性咨询报告》；c.国家现行的有关规范、规程及相关行业标准；d.相关专业提供的设计资料。(2).设计内容a.本设计包括建设红线内的以下内容:变配电系统；照明系统；防雷保护、安全措施及接地系统；电话系统；宽带系统；有线电视系统；对讲系统；消防系统。b.照明系统：电源由配电室引出低压220／380V交流聚氯乙烯电缆直埋引至各楼电缆连接柜。本项目建筑按三类防雷的建筑物设计防雷系统，在屋顶设置避雷带。c.电话宽带系统：各楼独立设置电话宽带网络交接箱。d.有线电视系统：各楼独立设置电视信号放大箱。e.对讲系统：各住宅单元均设有对讲系统，通过总线连接至本楼对讲主机。f.消防系统：住宅及大型公共建筑根据国家规范要求设置火灾报警系统和消防联动控制系统；火灾应急广播系统；消防专用电话系统；应急照明控制及消防系统接地。36 3.6、节能节水措施3.6.1、节能措施(1).设计依据国家颁布实施的现行有关节能和合理利用能源的规定及标准；各相关专业提供的有关技术资料。(2).建筑设计节能措施a.屋面采用80mm聚苯板保温层，SBS防水层；坡屋面铺油毡瓦，上人屋面铺水泥砖。b.外墙采用70厚聚苯板保温层，聚合物砂浆打底抹面，刷外墙涂料。不采暖楼梯间为50厚胶粉聚苯颗粒保温浆料；c.户门采用双胶合板门，内夹20厚模塑聚苯板，窗为塑钢窗单层中空玻璃，空气层厚度为12mm，气密性不低于3级，传热系数为2.7。d.地下室外墙外侧采用300厚炉渣保温层，沿外墙散水和室内地面下2M范围内商团。e.门窗三道密封保温、隔热、隔音。(3).安装工程设计节能措施a.给排水部分：给水管暗管采用PP—R管，地沟内及立管采用热镀锌钢管，排水明管采用UPVC管，暗管采用离心式铸铁排水管。室内设热水供应系统。b.采暖部分采用分户热水地热采暖系统，户内供暖管道埋设于地面垫层内，除户内管道采用PE—RT管，其他管道采用镀锌钢管。室内供热系统采用低温地板辐射采暖技术，增大发热面积，使热辐射均匀。c.室外供热管网采用地沟敷设，并加保温层，保温层厚度严格计算。采暖供热系统，严格按设计负荷设置，不得扩大负荷，设置计量仪表严格控制。3.6.2、节水措施（1）施工过程中采用高效节水型工艺技术、设备材料。（2）供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。（3）选用节水型，质量可靠的卫生洁具。（4）按规定安装各级水表，以控制用水量。（5）水池、水箱采取防水质恶化的措施。4项目选址及土地利用4.1、项目选址4.1.1、项目位置36 该经济适用房开发项目位于***市南三环路***。4.1.2、项目周边环境本项目建成后交通较为便利。项目周边无标志性或特殊建筑。本项目将与周边环境已有建筑物协调一致，且道路绿化合理均衡，满足城市规划要求。4.1.3、项目地质条件(1)工程地质***市矿藏资源丰富，是我国著名的“煤乡”，煤炭储量大、质量好、热值高，已探明的煤炭总储量达376.9亿吨，是我国重要的优质动力煤生产基地。境内地下矿藏还有铁、铜、铝、锌、磷以及石灰石、云母、石墨、大理石、花岗石等。矿区总体上西北翼宽缓，地层倾角一般5°—15°，东南翼较陡，地层倾角最大30°—60°，边缘局部地段直立至倒转。但总的来看，区内地层倾角平缓，一般为5°—8°，构造简单。(2)水文地质条件***地处黄土高原，属温带大陆型气候，降水少、日照多，昼夜温差大，四季分明。年日照时数为3000小时，无霜期东南部156天、西北部100天，年均气温7℃，年均降水360-450毫米，年均蒸发量1144毫米，降水多集中分布于7-9月间。***市是水资源缺乏地区之一，全市水资源总量为18.25亿立方米，有大中型水库6座，总库容6.79亿立方米。4.2、用地方案4.2.1、土地权属及占地面积该地块原归属于***市***乡***，后出让于该项目单位。项目地块位于***市南三环路***。项目总用地面积为26700.00平方米，合40.05亩。4.2.2、土地现状及相关规划(1)土地利用现状该项目总用地面积为26700.00平方米。该地块现利用率极低，其上附着少数建筑物，其余多为荒地被垃圾覆盖。(2)规划为了城市发展和社会繁荣稳定，该地块被划为城市规划用地，为居住用地，用于居民住房建设，以满足***市广大中低收入家庭的住房需求。(3)合理性本项目对该地块的开发利用合理，项目选址符合***36 市城市土地利用总体规划及城市发展规划，符合国家相关政策标准。5征地拆迁5.1、总述对已有建筑物的拆迁是为了保证国家公共设施和公益事业建设用地。为了满足经济发展的需要，我国设置了城市房屋拆迁相关法律制度。2001年，我国出台了《城市房屋拆迁管理条例》，这是拆迁所遵循的法律依据。本次拆迁的法律依据有：1、国务院《城市房屋拆迁管理条例》2、山西省《城市房屋拆迁条例》3、山西省《城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》4、***市《城市房屋拆迁补偿安置暂行办法》5、建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》5.2、原则5.2.1、评估原则在征地拆迁过程中应做到客观、公正，在具体评估时作业应遵循下列原则：（1）合法原则，即要求评估应以估价对象的合法权益为前提进行，其中合法权益包括合法产权，合法使用，合法处分等；（2）最佳使用原则最佳使用原则，即指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用；（3）替代原则，即要求评估结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格；（4）估价时点原则，即要求评估结果应是对象在估价时点时的客观合理价格或价值；（5）公平原则，即要求评估应站在中立的立场上，提出一个对各方当事人都相公平的价格。5.2.2、征地拆迁原则在征地拆迁时应遵守以下基本原则：（1）符合城市规划的要求；（2）有利于城市旧区改造；（3）合理补偿；（4）有利于环境的改善；5.3、补偿36 本项目净用地面积26700.00平方米，项目单位按每亩30万元进行补偿，共支付土地补偿费1201.49万元。本项目地块上附着少数建筑物，共涉及到搬迁12户475平方米，按每平方米2550.00元进行补偿，共支付拆迁安置费用121.13万元。5.4、影响分析本项目补偿方案中的补偿依据、补偿标准均符合国家相关规定，并且符合当地实际情况，实现了土地的合理利用。6环境分析6.1、污染物分析该项目为新建住宅小区，所产生的污染物主要为生活垃圾和生活污水。6.1.1、生活垃圾类别可回收物：指宜于资源利用的垃圾，包括纸类、塑料、橡胶、玻璃、金属和织物等。厨房垃圾：指剩饭菜和瓜果壳等生物性垃圾，适于生化处理或堆肥。电器件：包括柱形和扣形电池，以及各种废旧电器等。纸类：包括书报纸、包装纸和纸板纸等，不包括卫生纸。瓶罐：各类瓶罐物品，包括塑料的、金属的、玻璃的等，不包括陶瓷的。其它垃圾：指可回收物和有害垃圾之外的垃圾，如灰土、砖瓦和陶器等。6.1.2、生活污水生活污水指居民生活中排出的受过不同程度污染的水体，主要有厨房废水及因生活卫生产生的废水。6.2、环境影响及措施6.2.1、垃圾数量预测根据当地现有的时间情况以及发展态势，预测生活垃圾量为1.1kg/人*天。本项目住宅部分为40137.00平方米，按人均住房面积为30平方米计算，该社区一天产生的垃圾为1.47吨。6.2.2、垃圾处理生活污水通过管道排入城市污水管道，进行集中处理。生活垃圾从源头开始分类，实行分类投放、分类收集、分类运输和分类处理，促进垃圾的减量和回收利用，禁止混合垃圾直接填埋处理。为了维护社区环境卫生，共同营造“文明、卫生、整洁、舒适、优雅、有序”36 的生活、工作环境，小区内将配置符合环保的生活分类垃圾桶（红桶、绿桶、黄桶）：（1）红桶为有害垃圾桶，如：日光灯管、电池、喷雾罐、涂改液瓶、指甲油瓶、药品、药瓶、针头、针筒等；绿桶为不可回收垃圾桶，如：剩余饭菜、鱼肉残渣、菜叶、果皮等厨房垃圾；黄桶为可回收垃圾桶，如：纸类、玻璃、金属、塑料、橡胶、竹木制品、纺织品类。（2）生活垃圾分类投入相应的垃圾桶内，严禁随意丢弃。（3）将装修土头垃圾装袋后堆放在垃圾桶旁。6.2.3、影响分析本项目建设及建成后产生的垃圾不会对环境形成明显的影响，且在项目实施过程中及建成后均采取相关处理措施，从而最大程度上实现了对环境的保护。7经济分析7.1、投资估算7.1.1、投资估算编制依据（1）根据各专业提供的建筑安装工程量和设备清单；（2）《山西省建筑工程概算定额》晋建标字（2003）86号；（3）其他费用依据《山西省建设工程其他费用标准》（2002）；（4）业主提供的有关资料；（5）编制单位掌握的资料。7.1.2、建设投资估算(1)建筑工程费建筑工程费依据《山西省建筑工程概算定额》概算指标，结合本项目实际建筑设计情况进行调整确定。(2)工程建设其他费用a.本投资估算中土地使用费，按照《中华人民共和国土地管理法》、《山西省实施（中华人民共和国土地管理法）办法》及《城市房屋拆迁管理条例》规定，分别计算建设项目取得土地使用权而支付的费用。b.建设单位管理费包括建设单位开办费、建设单位管理经费等为保证项目建设工作正常进行所需的各种费用。c.勘察设计费包括项目建议书和可行性研究报告编制费、勘察费、设计费、施工图预算费等。d.建设监理费包括设计、施工阶段对工程实施监理工作所需的费36 用，按照国家物价局、建设部[1992]价费字479号执行。e.城市基础设施配套费指指在规划区内进行新建、改建、扩建（包括翻修后超过原面积30%的建设项目）各类工程项目的单位和个人，均需缴纳的用于完善该项目基础设施的费用。f.城市消防设施配套费指新建、改建、扩建（包括翻修后超过原面积30%的建设项目）各类工程项目的单位和个人，均需缴纳的用于城市消防站等消防设施建设的费用。g.人防工程易地建设费是指在修建民用建筑时，同时修建战时可用于防空的地下室，但因地质、地形、结构、规模和施工等原因不适宜修建防空地下室的，经当地人防主管部门批准可不建设防空地下室，或者防空地下室竣工后，因施工质量不合格，经过人防主管部门验收并经过补修或返工仍不合格的，由建设单位向所在地人防主管部门缴纳异地建设费。h.城市新增用水量增容费是指新建、改建、扩建（包括翻修后超过原面积30%的建设项目）各类工程项目的单位，需要新增用水量的，须按《山西省实施<城市节约用水管理规定>办法》,向城市节水部门一次性交纳增容费。i.办公及生活家具购置费：包括能满足本项目初期正常使用和管理所必须的办公和生活家具、用具的费用。(3)预备费基本预备费取一类工程费用和二类其他费用之和的8%；价差预备费根据目前物价状况，按零计算。7.1.3、投资估算表项目建设总投资估算汇总表（见表7-1）；建设投资估算表（见表7-2）；主要建构筑物造价一览表（7-3）其它费用估算表（见表7-4）；分年投资计划与资金筹措表详见附表1。总投资估算汇总表表7-136 建设投资估算表表7-236 36 主要建构筑物造价一览表表7-336 其它费用估算表表7-47.2、融资方案7.2.1、概述经估算本项目建设投资（不含建设期利息）8417.30万元。含建设期利息是8603.33万元，总投资8603.33万元。拟采用自筹和银行贷款方式筹措。自有资金的筹措为3303.33万元，占总资金比例为38.40%。银行贷款5300.00万元,占总资金比例为61.60%。7.2.2、融资方案本项目所需资金为8603.33万元。36 (1)自有资金筹措:本年共需自筹资金为3303.33万元。已经通过划拨的形式获得了土地使用权，支付土地补偿费及拆迁安置费1322.62万元；第一年住宅均可完工，保守估计高层住宅价格为2550元/平方米。同时住宅的出售比例为55%，预测其预订比例为60%，预订金比例为60%，即本年通过预订金形式可筹得资金2026.52万元。见下表7-5。第一年预订金表7-5(2)贷款本年度贷款5300.00万元，用于建设资金。(3)其它从第二年开始，房屋开始出售，获得收入，产生利润。其余资金要求均可由产生的利润滚动解决。7.3、财务评价7.3.1、评价依据（1）国家计委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）国家现行的经济评价有关规定及参数；（3）国家现行的有关财务及税收政策；（4）中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》；（5）建设单位及工程项目各有关专业提供的相关资料。7.3.2、评价范围及评价方法评价范围和项目投资及建设规模一致。财务评价采用新建项目的评价方法，评价根据国家现行财税制度和价格体系，采用现行价格，分析计算项目的效益和成本费用，进行编制财务报表、计算财务评价指标、考察项目的盈利能力（各种数据均为含税价）。7.3.3、基础数据（1）工程建设期：建设期1年36 （2）计算评价期：经营期2年，计算评价期3年（3）收入和成本数据的预测均以研究期价格为基价，未考虑物价上涨指数和通货膨胀因素。7.3.4、年收入和营业税金及附加估算(1)售房收入项目开发组织与银行达成相关协议，以便于个人购房者使用住房公积金购买住宅。同时，做适当的广告宣传等活动，提高消费者对本项目的认识程度，进一步促进住宅的销售。评价按保守估计：第二年出售的住宅面积占到完工面积的55%，第三出售全部所余住宅。根据有关于经济适用房的法律法规政策和需求分析，并考察项目周边地带的实际情况将价格定为：住宅为2550元/平方米。售房收入见下表7-6。销售收入估算表表7-6(2)销售税金及附加根据有关规定，本项目应交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加，其中，营业税税率为5%，城市维护建设税、教育费附加、价格调控基金分别按应纳营业税额的7%、3%、1.5%计取。收入、销售税金及附加估算见附表2。7.3.5、成本费用估算总成本费用估算见附表3。成本费用估算说明：（1）开发成本为每年所出售房屋的总造价成本。见附表4和附表5。36 （2）本项目不形成固定资产折旧和无形及递延资产，故不做折旧与摊销估算。（3）工资及福利费估算人员按高级管理人员、中级管理人员、普通员工分档，人均工资及福利费分别为2.4万元/年、1.44万元/年、1.2万元/年，其中福利费按工资总额的14%考虑。工资及福利费估算见附表6。（4）修理费估算本项目不形成固定资产，故无修理费。（5）在计算期，固定资产借款利息计入总成本费用。（6）其他费用估算其他费用包括其他管理费、其他销售费用等。依据项目工资福利费的125%计取。7.3.6、财务评价指标(1)损益和利润分配表计算期内年均利润总额为238.65元，年均所得税78.76万元，年均税后利润159.89万元。盈余公积金按税后利润的10%计取，公益金和任意盈余公积金分别按税后利润的5%计取。损益和利润分配估算见附表7。(2)财务盈利能力分析（1）财务现金流量表（全部投资）见附表8，根据该表计算的评价指标为：财务评价指标表7-7从以上计算指标可以看出，财务内部收益率高于基准收益率，财务净现值大于零，说明项目的盈利能力能满足要求，经济效益良好，财务上是可行的。（2）根据损益表和固定资产投资估算表计算以下指标：年均税前投资利润率=年均税前利润总额/总资金×100%=2.77%年均投资利税率=年均利税总额/总资金×100%=6.09%36 年均税后自有资金利润率=年均税后利润/自有资金×100%=7.22%(3)偿债能力分析偿债能力分析是通过对“借款还本付息表”“资金来源与运用表”“资产负债表”的计算。考察项目计算期内各年的财务状况及偿债能力，并计算借款偿还期。本项目偿还贷款的资金来源是项目建成后的税后利润及开发成本部分，还款方式采用最大还款能力进行偿还。贷款偿还期为2.12年（包括建设期一年）。从资金来源与运用的计算可以看出，项目第2年以后各年收支平衡并有盈余。从资产负债表可以看出，资产负债率从第2年起小于60%。说明该项目在经营期有偿还长期的能力。8社会影响评价8.1、适应性经济适用房的建设有利于促进住房市场的完善，有利于增加住房的有效供给，能有力地促进房地产市场的健康发展，尤其是对低收入家庭住房问题的解决上，可以说是根本性的着力点。建设社会主义和谐社会，绝不允许让部分低收入人群站在社会普遍发展之外，享受不到社会发展的福祉，甚至连基本的住房保障都没有，基本的住房需求都不能满足。满足和保障全社会基本的住房需求，是社会全面、健康、稳定发展的根本，是全面建设小康社会、和谐社会的根本。改革开放来，随着社会主义市场经济体制的建立，城镇居民的收入水平有了很大的提高，但由于工资制度改革相对滞后，商品房价格上升较快等原因，导致居民的收入与住房价格比例不尽合理，特别是在大中城市尤为明显。为了适应新形势下城镇居民对住房建设的不断增长的客观需求，把广大职工的住房潜在需求变为有效需求，有必要对不同收入家庭实行不同的住房供应体系，即最低收入家庭由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；高收入家庭购买、租赁市场价商品住房。建立以经济适用住房，一方面政府在计划、规划、拆迁、税费、信贷等方面给予政策性扶持，通过清理不合理收费，理顺经济适用住房价格构成，控制住房价格，使经济适用住房的价格基本能适应广大中低收入家庭的住房需求。另一方面，经济适用住房是以成本加微利的形式进入消费领域，通过市场机制的作用，可以实现良性循环，避免了福利分配体制的弊端。由于是市场经济方式运作，也容易调动投资者的投资积极性，促进住房建设的发展。36 经济适用房的建设有利于增加住房的有效供给，满足和保障中低收入家庭的住房需求，它把政府的宏观调控举措与市场自我调节机制有机结合起来，促进政府保障制度的完善和住房市场的健康发展，逐步解决中低收入家庭的基本住房问题，满足大多数居民的住房需求，真正实现“居者有其屋”。8.2、社会影响8.2.1、经济适用房建设的宏观影响经济适用房制度表现为以保开发商“微利原则”激活建设市场，达到住宅产品质与量的提高；以其“经济性和适用性”扩大内需刺激消费。可见经济适用房作为我国住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运行的重要责任。经济适用房的发展有效地解决了城镇中低收入家庭的住房问题，平抑过高的商品房价格，适应了停止住房实物分配后个人购房的需求，对拉动经济增长起到了重要的作用。经济适用房已成为我国住房供应体系中的重要组成部分。建设经济适用房可以解决城市中那些无法以市场价格购买住房的中低收入者的住房问题，并进而促进社会公平，增加社会福利。根据一些城市实施“安居工程”的经验，提出各地政府每年制定经济适用房建设计划，对经济适用房建设以计划划拨方式供应一定的土地，暂时免交土地出让金，减免部分行政事业性收费，从而降低开发企业的成本，并使经济适用房的价格与中低收入家庭的承受能力相适应。从以下几个角度看经济适用房的社会影响及效益：（1）从宪法角度看我国宪法规定，社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。《土地管理法》第八条规定：“城市市区的土地属于国家所有。”《宪法》第七条规定：国有经济，即全民所有制经济，是国有经济的主导力量。我国的经济适用房作为一种社会住房保障体系，其价格构成中不含土地出让金。每个人都应拥有一块属于自己的、安身立命的土地，为了居住，他只需支付材料费、人工费和必要的税费。从这点上看，经济适用房符合宪法规定。（2）从和谐社会角度看实现社会和谐、建设和谐社会，始终是人类孜孜以求的理想。而社会的和谐必须要有一定的物质基础作为保障。目前，我国改革发展正处在一个关键时期。改革开放以来，随着经济的发展，国人的生活水平大大提高。但同时也出现了地区差距、城乡差距、居民差距日益扩大的趋势。现在20%的富裕家庭占有社会总金融资产的55%，而20%的最低收入家庭只占有1.5%，两者的财富占有差距超过34倍，这种状况引发了许多社会矛盾。36 住房是人类最基本的生存条件之一。我们欣慰地看到，适合国情我们采取的住房模式是商品房、经济适用房与廉租房三者并存，以期达到全社会均有居所的准则。此住房制度尤其是经济适用房的提出，是作为对占绝大多数的广大中低收者的一种政策优惠，加之救济性质的廉租房政策，此不失为通过“扶持弱势群体”政策谋求政治的稳定和社会和谐的一个良策。（3）从改善住房角度看安居乐业，是古老的成语，不灭的真理。作为政府，把“居者有其屋”作为己任，是正义的、顺乎民意的举措，是顺乎百姓安居乐业之本，是对最广大人民利益的有力维护。经济适用房的建设主要面向中低收入家庭，使得中低收入家庭的住房条件获得了较大改善，提高了居民的生活质量，使得我国家庭平均住房面积超过了联合国推荐的3-5人家庭住宅最小面积59.5平方米标准线。（4）从城镇化角度看目前来看，整个房地产行业面对着不断扩张的“真实需求”：一是经济房因其“经济适用”而出现了供不应求的卖方市场，成为经济发展中的焦点；二是我国每年城镇化率超过1.5%，这将带来城市人口的加快增长，也就引致了住房需求的加快增长。为了真正实现城镇化，根本解决长期以来城乡隔离、对立、分离的局面，解放农民，转移农民，减少农民，释放劳动力，并最终让他们融入到城市中去，就必须采取合理的措施，让进城都能实现“居者有其屋”的理想，给城市新增劳动力一个安居达的保障。（5）从社会公平角度看解决中低收入家庭的住房问题是体现社会公平的一个重要方面。而根据建设部的规定，经济适用房应面向中低收入阶层，其目的是实现住房的社会公平。经济适用房的建设提高了中低收入阶层的住房质量，使其享受社会发展的福祉，使其享受到经济发展的成果，提现了社会公平性。8.2.2、经济适用房建设对***市的影响***市经济适用房的建设，不仅满足了广大中低收入家庭的住房需求，也可以促进***市经济的发展。房地产业是国民经济的支柱产业，也是***市经济发展的核心产业。经济适用房的建设一方面刺激了***市房地产业持续健康发展，另一方面，加快了***市经济水平的增长，带动了***市人均GDP的上升，具有很好的经济效益和社会效益。***市经济适用房的建设促进了人们的安居乐业。实现“居者有其屋”36 ，不但可以有效的实现社会的稳定，更有利于促进社会公平，以及社会主义现代化事业的持续健康发展。经济适用房的建设有力地促进***市社会主义和谐社会的建设。9结论***公司***经济适用住房开发项目总投资为8603.33万元，其中自有资金3303.33万元，申请银行贷款5300.00万元，自有资金占总投资的38.40%；新建住宅459套，共40137.00平方米，其中中小户型357套，占总套数的77.77%；中小户型总面积29733.00平方米，占总面积的74.08%。各项指标均达到了国家及地方要求标准。本项目定位于满足***市中低收入阶层的住房需求，提高该区域人均住房面积，提升居民的生活水平，创造环境优美的住宅小区，为保证该区域“和谐社区”的建设做出贡献。该项目符合国家宏观调控政策要求,符合***市发展规划。它的建成有利于减少社会不安定因素，同时有利于经济持续健康发展，进而有效地推动***市“社会主义和谐社会”的建设。***经济适用住房建设项目所需自筹资金部分，已经由项目开发单位***公司落实到位。该项目达到了技术及环保要求，各财务指标可行，且具有良好的经济效益和社会效益。项目的建设是必要的、可行的。参考文献：[1]宋维佳，王立国，王红岩.《可行性研究与项目评估》（第二版）[M].大连:东北财经大学出版社,2007.[2]国家发展和改革委、建设部.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）[M].北京：中国计划出版社出版，2006.[3]建设部.《房地产开发项目经济评价方法》[M].北京：中国计划出版社出版，2000.[4]曾祥瑞．房地产投资可行性分析方法研究[J]．中国房地产，2002(7)[5]王牌地产研究院．郑州楼市“红五月”的真假红色[EB/OL].郑州房地产网（2008-6-17）[6]刘长滨．《建筑工程技术经济学》（第三版）．中国建筑工业出版社，2007(3)36'