阜阳市古西湖老年山庄项目可行性研究报告 57页

'阜阳市古西湖老年山庄项目第一章项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称阜阳市古西湖老年山庄。1.1.2项目承办单位及法人代表项目承办单位：项目法人代表：1.1.3项目拟建地点阜阳市颖泉区古西湖。1.1.4承担可行性研究报告编制单位（1）编制单位：（2）资质证书号：1.1.5研究工作依据1、有关政策文件（1）《中华人民共和国老年人权益保障法》；（2）《国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知》(国办发〔2000〕19号)；（3）-57- 《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》(国办发〔2006〕6号)；（4）财政部和国家税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》(财税〔2000〕97号)；（5）阜阳市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的实施意见》(阜政发〔2013〕29号)（6）阜阳市人民政府《关于开展城乡居民养老保险试点工作的实施方案》（7）关于印发《阜阳市城乡养老服务体系建设实施办法》的通知（8）阜阳市人民政府《关于印发阜阳市老龄事业发展“十二五”规划的通知》(阜政发〔2013〕26号)（9）阜阳市人民政府《关于新型农村社会养老保险试点工作有关情况的调查》（10）阜阳市人民政府《关于养老机构设立许可证工作的通知》（11）《阜阳市加快推进养老服务体系建设》2、有关标准规范（12）《老年人住宅设计规范》；（13）《城市居住区规划设计规范》；（14)《城市居住区公共服务设施设置规定》；(15)《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》；（16）《住宅设计规范》；（17）《住宅建筑设计标准》；-57- （18）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；（19）《城市道路绿化规划及设计规范》；（20）《建筑设计防火规范》；（21）《民用建筑节能管理规定》；（22）《建筑给水排水设计规范》；3、其它有关依据（23）承办单位编制项目可行性研究报告的《委托书》；（24）《社会福利机构设置批准证书》；（25）阜阳市国土局《选址符合土地利用总体规划证明》；（26）阜阳市建设局《选址符合县城建设总体规划证明》；（27）阜阳市环保局《建设项目环境影响登记表》；（28）阜阳市农村信用合作社《贷款投向意见书》；（29）阜阳市古西湖老年山庄《规划总平面图》及其它基础资料。1.1.6研究工作范围根据国家对建设项目可行性研究阶段工作范围和深度的规定，本可研报告对该项目建设的背景与必要性、可行性、建设场地与条件、内容与规模、工程技术方案、投资估算与资金筹措、经济效益分析等方面进行综合研究和分析，重点研究工程技术方案与投资估算等，为有关部门和项目单位提供可靠的论证和评价依据。-57- 1.2可行性研究结论1.2.1项目单位承办条件阜阳市古西湖老年山庄计划定位于阜阳市颖泉区古西湖，占地面积58.5449亩，投资3000万元。预计招聘职工200人，医疗、护理、理疗人员占70%以上。1.2.2项目规模老年公寓楼16000㎡，老年综合楼3000㎡，服务用房2000㎡；配建手球场、羽毛球场、钓鱼场、菜地种植场等附属设施20000㎡；配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备。1.2.3项目建设进度本项目建设工期2年（20015年—2016年）。2015年1月开工，至2016年12月底竣工。1.2.4项目招投标方案为切实搞好项目建设，确保工程质量，该项目面向社会进行公开招标。1.2.4环境保护项目所在区自然环境良好。本项目为老年公寓项目，主要污染物与污染源为生活垃圾和生活污水，项目建设治理措施设计合理、配套齐全，符合环保要求。1.2.5投资估算与资金筹措投资估算：项目总投资3000万元。资金筹措：自有资金2000万元，银行贷款1000万元。-57- 1.2.6项目综合评价与建议阜阳市古西湖老年山庄建成后，功能设施齐全，服务范围延伸，能够有效满足社会对养老的需求，使入住的老年人能够享受到食宿、护理、医疗及康体等丰富多彩的群体生活，能够真正使老年人这一弱势群体实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。同时，该项目的建设和运营，能够促进相关行业发展，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。该项目建设是必要的和可行的。同时，该项目建设用地有待落实，恳请上级给予支持与批复。-57- 第二章项目背景和建设的必要性2.1县情概况阜阳，别名颍州、汝阴、顺昌，位于安徽省西北部，华北平原南端。西北部与河南周口市，西与新蔡县相邻，西南部与信阳市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与淮南市相连，南部与六安隔淮河相望。阜阳辖颍州区、颍泉区、颍东区三区和太和县、临泉县、阜南县、颍上县四县及省直辖县级界首市。阜阳是皖北中心城市、国家智慧城市，也是淮海经济区、中原经济区、豫皖城市群成员城市。2013年，阜阳全市户籍人口为1039.8万人，是安徽省人口最多的市，而且交通便捷。1）历史沿革西周以后，在今阜阳境内即建立了妫姓的胡子国，临泉境内的沈子国，颍上境内的慎城等。中华人民共和国成立后，设立阜阳地区专员公署，下辖八县一个行政办事处。1998年2月，亳州市从阜阳市划出，由省直辖。2000年5月，国务院批准设立地级亳州市、涡阳、蒙城、利辛三县划归亳州市管辖。目前，阜阳市辖界首市和太和、临泉、颍上、阜南四县及颍州、颍泉、颍东三区。2）文明古迹-57- 阜阳是甘罗、管仲、鲍叔牙、吕蒙、刘福通的故里，晏殊、欧阳修、苏轼曾在此为官。阜阳风景优美，颍州西湖历史上曾与杭州西湖齐名，颍上县八里河公园为国家AAAAA级风景区、阜阳生态园和迪沟生态园均为国家AAAA级风景区。阜阳剪纸、颍上花鼓灯、界首彩陶等列入国家非物质文化遗产名录，阜南县出土的商代青铜器龙虎尊被列为中国十大国宝青铜器之一。阜阳市历史悠久，人文蔚盛。历史上以颍州（今阜阳市区）为中心的南部开发较早。3）矿产资源地热资源，阜阳近60平方公里的地下，还储有丰富的地热资源，太和县、阜南县已经开采利用的地热井，单井出水量每天在500吨以上，水温可达40～50℃，并含有丰富的对人体有益的化合物和微量元素。4）交通条件阜阳是全国重要的综合交通枢纽。铁路、公路、航空、水运相互衔接的立体交通网已经形成。6个方向的铁路在此交汇，成为全国重要的铁路枢纽。已建成运行的界阜蚌、合淮阜、阜亳、阜周高速公路、阜新高速公路使阜阳形成东引京沪、西通京珠、南连沪汉、北接南洛的高速公路网。境内的淮河、沙颍河是通往华东的重要水运航道。皖北唯一的4C级民航机场已开通北京、上海、广州、天津、厦门等10多条航线。-57- 5）文化教育2012年，阜阳共有普通高校4所，当年招生1.0万人，在校生3.6万人，毕业生0.9万人。各类中等职业教育学校61所，在校生12.7万人。普通中学462所，在校生44.8万人。其中，高中51所，在校生14.5万人；初中411所，在校生30.3万人。小学2188所，在校生70.3万人。幼儿园523所，在园儿童20.1万人。初中学龄人口入学率99.2%，初中毕业生升学率76.4%；小学适龄儿童入学率100%；小学毕业生升学率91.0%。6）经济发展2012年，阜阳市全年生产总值962.5亿元，按可比价格计算,比上年增长11.7%。其中,第一产业增加值249.4亿元，增长5.9%；第二产业增加值397.5亿元，增长15.7%；第三产业增加值315.6亿元，增长11.2%。三次产业结构进一步优化，由上年的27.3：40.1：32.6调整为25.9：41.3：32.8，第一产业占GDP的比重下降1.4个百分点，第二产业和第三产业比重分别提高1.2个和0.2个百分点。综上所述，阜阳市历史文明悠久，矿产资源丰富，交通条件便利，文化底蕴深厚，经济发展迅速，为阜阳市古西湖老年山庄建设和项目的运营，提供了良好的发展环境和广阔的市场前景。2.2阜阳市古西湖老年山庄概况-57- 阜阳市古西湖老年山庄新建老年公寓楼16000㎡，老年综合楼3000㎡，服务用房2000㎡；配建餐厅、浴室、手球场、羽毛球场、钓鱼场、菜地种植场等附属设施20000㎡；配套老年公寓及老年活动中心各种专用设备。阜阳市国辉置业有限公司对社会富有爱心，对养老事业极富热心，对办好阜阳市古西湖老年山庄充满信心。在市委市政府的领导和民政部门的大力支持下，阜阳市国辉置业有限公司以实现“六个老有”为方针，坚持“以老年公寓养老年公寓”为宗旨，一切为了老人，为了老人的一切，信誉好、服务优，使入住老人如沐春风，受到了社会各界的广泛好评。为加快阜阳市社会养老事业的发展，扩大经营规模，使更多的老年人入住公寓，享受到全面的服务，阜阳市国辉置业有限公司计划投资3000万元，新建老年公寓楼和老年综合楼项目。项目建成后，将设置康复医疗中心、护理中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、体育健身中心、办公服务中心等，并将开办老年学习与艺术中心等，还要创办养老服务从业培训中心，使阜阳市古西湖老年山庄成为全市免费的养老服务培训基地。2.2项目提出的背景据公安人口年报数据显示，2013年末，阜阳市60岁及以上人口152.37万人，占总人口的14.47%，比上年上升0.28个百分点。-57- 相关人士分析说，“十二五”期间，我市要着力促进人口合理分布。要加速县城、小城镇改造步伐，积极推进城镇化发展，人口城镇化水平提高到42％，人口更多地向重点开发区域集聚，人口空间分布更加合理，流动人口公共服务均等化初步实现。据了解，国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家或地区进入老龄化社会的标准。公安人口统计数据显示，阜阳市老年人口正逐年增加，2013年已达到152.37万，成为安徽省老年人口最多的市，占全省60岁及以上老年人总数的13.8%。这表明阜阳市人口老龄化呈不断上升趋势。市统计局相关人口专家分析，出现这种趋势主要有三方面原因。一是，阜阳市人口基数大。二是，人民生活水平日益提高，医疗卫生条件得到明显改善，人口预期寿命日益延长。根据第六次全国人口普查详细汇总资料计算，2010年阜阳市人口平均预期寿命达到75.39岁,比10年前提高了2.70岁。此外，阜阳市仍然是劳动力净输出地，大量劳动力流出也加重了本市老龄化的程度。面对未来人口老龄化的新形势，我市-57- 老龄事业在总体上仍滞后于经济和其他社会事业的发展，老年人的需求与社会供给的矛盾日益突出，老年社会保障制度有待完善，老龄事业投入机制还不健全，老年服务设施建设比较缓慢，老龄产业发展滞后，农村老龄问题愈发突出，这些问题都需要在“十二五”期间切实加以解决。随着人口老龄化程度的加剧，养老服务业发展的滞后，老龄人口问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视影响。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化，青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的人都存在这样或那样的心理问题，部分老年人因离退体的社会角色转变而产生出心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，与子女远离后的空巢感以及代沟造成的隔阂等，使他们整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠。老年人有固定的生活模式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。目前老年人最需要解决的问题是：经常有人交流、看病就医方便、生活有人照料。而子女已到中年，上有老下有小，随着工作节奏的加快，所受压力不断加大，在赡养老人方面常常力不从心。老年人渴望拥有一个舒适、宁静、便于交流的居住环境，老年公寓恰好能满足广大老年人的这一愿望。面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，政府和全社会必须未雨绸缪，关注老年人、关心老年人的生活质量，-57- 加快发展社会养老事业，真正使他们实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所为、老有所学、老有所乐”。因此，国家要求各地各有关部门一定要充分认识发展养老服务业的重要性、必要性与紧迫性,采取扎实有效措施,积极推动养老服务业的快速、健康发展。为了加快阜阳市养老服务业的发展，阜阳市政府相继出台了大量政策措施。阜阳市人民政府《阜阳市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的实施意见》（阜政发〔2013〕29号）明确指出：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，以满足老年群体基本养老服务需求为重点，加快推进养老服务社会化、专业化和标准化建设，逐步建立健全与我市人口老龄化进程相适应、与经济社会发展水平相协调，体现城乡不同特点的多元化、多层次、多形式的养老服务体系。切实履行政府在规划指导、政策扶持、市场培育、服务示范、监督管理等方面的职责，积极支持社会力量参与养老服务，逐步建立与市场经济相适应的发展模式、管理方式和运行机制。充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，为各类服务主体营造平等参与、公平竞争的环境。通过税费优惠、资金补贴等扶持政策，积极引进国内外资金，鼓励支持企事业单位、集体组织、民间组织、慈善机构及个人等社会力量，以独资、合资、合作等多种形式兴办养老机构。-57- 目前，阜阳市社会养老服务基础设施较为落后，还没有一个能够为老人提供全面服务的令老年人满意的规范场所，极大地影响了阜阳市的养老事业发展。社会的需要，政府的引导，政策的扶持，人民的期盼。阜阳市古西湖老年山庄正是在这样的背景下提出的。2.4项目建设的必要性随着改革开放的不断深入，人民生活水平的提高和医疗设施的完善，阜阳市全县人口的平均寿命大幅度提高，老龄阶段人口在整个人口中的比重逐年增大，“白发浪潮”日益临近；另一方面计划生育政策的实施，使人口出生率大幅度下降，家庭中子女人数大为减少，大家庭逐渐小型化。阜阳市是人口大市，近年来人口老龄化发展进入加速阶段。据公安人口年报数据显示，2013年末，阜阳市60岁及以上人口152.37万人，占总人口的14.47%，比上年上升0.28个百分点。国际上通常认为，一个地区60岁及以上人口比例超过10%，或65岁及以上人口比例超过7%，就进入了老龄社会。不仅如此，相比其他地区，阜阳市老龄化还具有自身的特殊性和复杂性：“未富先老”的特征明显，老年人口绝对数大，“空巢老人”剧增。现有的乡镇敬老院、养老院无论是规模、条件还是服务水平，都不能满足社会对养老服务的需要。人口老化已逐渐受到全市-57- 社会各界的广泛关注，社会养老已是大势所趋，为老年人建设一个集住宿、医疗、保健、康复、学习、娱乐、休闲于一体的综合性老年公寓已成时代发展的必然要求。老年人是社会的宝贵财富，他们曾经为国家、社会和家庭做出过贡献，其晚年生活应当得到切实保障。经济社会的快速发展为建立完善老年保障事业创造了有利条件，大力发展养老服务业，不断满足广大老年人的物质生活与精神文化需求，是全面落实科学发展观的根本要求，也对促进家庭和睦、人际关系融洽、构建社会主义和谐社会具有直接而深刻的影响。同时，大力发展养老服务业能够有效提高包括广大老年人在内的全体人民的生活质量，促进相关行业发展，推动经济增长，符合经济社会协调发展的总体要求。具有显著的社会效益和一定的经济效益。对于坚持以人为本、深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。因此，阜阳市古西湖老年山庄项目是非常必要的。2.5项目建设的可行性2.5.1老龄人口据公安人口年报数据显示，2013年末，阜阳市60岁及以上人口152.37万人，占总人口的14.47%，比上年上升0.28个百分点。2.5.2优越的地理环境项目所在地远离喧闹嘈杂的主城区，又在城区范围之内，-57- 临近城区主干道，交通便利。空气清新自然、恬静、优雅，环境舒适，是老人居住、活动的理想场所。第二章建设场地及建设条件阜阳市古西湖老年山庄项目，拟位于阜阳市颖泉区古西湖，具有必备的地理位置优势和建设条件。3.1建设场地阜阳市古西湖老年山庄，位于阜阳市颖泉区古西湖，建设场址交通方便，地势平坦，地理位置优越。3.2建设条件3.2.1地质条件阜阳市位于黄淮海平原南端，淮北平原西部，安徽省西北部。地跨东经114°52′—116°49′，北纬32°25′—34°04′。地下水水质较好，属碳酸盐淡水，矿化度小于每升1克，含盐度在每升5毫克当量左右，含碱度小于每升4毫克当量，尚未受到人为污染，适宜饮用和工农业生产用水。3.2.2地震根据“安徽省地震烈度区划图”的区划标准，该区域地震烈度为7度设防区。3.2.3基础设施条件1）给排水-57- 项目场区有自备深井一眼，配备无塔供水增压器形成自来水管网供水。生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。2）供电由阜阳市城市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。3）交通阜阳市是全国重要的综合交通枢纽。铁路、公路、航空、水运相互衔接的立体交通网已经形成。6个方向的铁路在此交汇，成为全国重要的铁路枢纽，日编组能力达1.8万节，最高峰日发送旅客达10万人。已建成运行的界阜蚌、合淮阜、阜亳、阜周高速公路、阜新高速公路使阜阳形成东引京沪、西通京珠、南连沪汉、北接南洛的高速公路网。境内的淮河、沙颍河是通往华东的重要水运航道。皖北唯一的4C级民航机场已开通北京、上海、广州、天津、厦门等10多条航线。3.2.4建筑材料及运输条件项目建设所需要的主要材料为砖、水泥、河砂、石子、石灰等，均可就地购买。木材、钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设的需要。建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材、设备、机械直接运至施工现场。3.2.5用地条件-57- 阜阳市人民政府《阜阳市人民政府关于加快推进养老服务体系建设的实施意见》（阜政发〔2013〕29号）要求：“认真落实国家和省有关老年服务机构建设的扶持政策，做好养老机构用地规划布局，优先保障养老机构建设用地。对各类投资主体新建、改建、扩建的养老服务设施，优先予以立项。对新办的养老机构建设用地采用划拨方式，划拨方式取得的土地使用权不得用于其他用途。鼓励通过对旧厂房、民用设施改建、扩建的方式，兴办养老机构。乡(镇)、村公益性的养老机构建设用地，经依法批准可以使用集体所有的土地。整合废旧厂房、学校、医院以及农村旧村部等设施，以场地或设施入股，改造建设社区养老服务机构和设施”。该项目建设不涉及土地征用补偿和居民拆迁安置工作。建筑项目选址不压覆矿床和文物，不影响防洪、交通等设施安全。项目建设符合阜阳市国民经济和社会发展总体规划以及城市建设规划的总体要求；项目用地符合有关土地管理的政策法规要求，符合土地利用总体规划要求，占地规模和土地利用率合理；符合因地制宜、节约用地、保护耕地、减少拆迁移民等原则要求。3.2.6建筑施工条件该项目建设，将通过面向社会公开招标的途径，选择优秀的施工队伍，进行项目工程建设，确保施工质量。-57- 第四章建设规模与建设内容4.1建设规模该建设项目为阜阳市。项目区用地总面积39030㎡，总建筑面积约21000㎡，总投资3000万元。项目完成后，老年人居住固定床位500张，可解决500位老年人的住宿问题。老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年学习与艺术中心等。其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、煎药房，可供500位老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、手球场、羽毛球场、钓鱼场、菜地种植场等。4.2建设内容1.老年公寓和老年综合楼以及服务用房，总建筑面积21000㎡。其中：（1）老年公寓：建筑面积16000㎡，钢筋砼框架结构，共3层。（2）老年综合楼：建筑面积3000㎡，钢筋砼框架结构，共3层。（3）服务用房：建筑面积2000㎡，钢筋砼框架结构，共2层。2.室外配套建设：20000㎡，主要含广场、手球场、-57- 羽毛球场、钓鱼场、菜地种植场等。3.设施配套：满足500人的老年人专用起居、厨卫设备、轮椅、担架、健身器材、理疗设备、急救护理设备、呼叫系统设备、电视与网络、通讯设备等（含一期项目配套）。其中建设工程主要包括：土建工程、一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。阜阳市古西湖老年山庄项目，主要经济技术指标详见《综合经济技术指标表》表4.2-1-57- 综合经济技术指标（表4.2-1）序号项目指标备注1总用地面积39030m22建筑占地面积8900m23总建筑面积21000m24建筑容积率0.5385建筑密度率22.8%6建筑绿化率38%7停车位65辆8床位500个-57- 第五章工程技术方案5.1项目组成阜阳市古西湖老年山庄项目，主要由老年公寓楼、老年综合楼、服务用房和广场、手球场、羽毛球场、钓鱼场、菜地种植场、绿地、花坛、池沼、道路、保障系统组成。该项目建筑，为低层框架结构。具体平面布置详见附图《规划总平面图》。5.2建设模式与设计理念5.2.1建设模式阜阳市古西湖老年山庄项目由广东海外建筑院有限公司精心设计，达到建筑用地合理，区域规划精良，景观丰富多彩，楼房式样新颖，房屋布局合理，室内外所有设施均符合《老年人住宅设计规范》的标准。5.2.2设计理念（1）可持续发展理念：其主导思想就是建筑本身对自然环境的影响做到最小，对资源的利用做到合理规划，达到建筑物与生态环境的和谐相处。（2）以人为本理念：一切设计在符合《老年人住宅设计规范》要求的前提下，尽可能在质量、户型、绿化、环境、配套设施、居住氛围等方面增加新的理念，使老年人生活环境更加优美舒适。-57- （2）服务定位：本项目以工薪阶层为主，以满足中低收入家庭需求为目的，使广大工薪阶层老年家庭都能够有能力入住。5.3总平面规划原则该项目设计的基本原则，是在满足国家的有关规程、规范的前提下，首先应强调功能分区的合理性。项目的规划设计，要综合考虑用地条件、造型、朝向、间距、层数与密度等因素，以适应于老年人的活动规律。力求平面布置分区合理，楼房布局合理，楼房内部结构合理，达到《城市居住区规划设计规范》和《老年人住宅设计规范》的要求，以满足社会各阶层对老年公寓的不同需求。1、根据生态建筑的理念，最大限度地利用原有的地形、地貌、相邻建筑物特点与老年人的需求，在规划和单体设计中予以充分照顾利用。2、根据不同性质的使用空间、空间的尺度和位置，创造适合不同空间的室外环境。3、室外空间主要布置手球场、羽毛球场、钓鱼场、菜地种植场、绿地、花坛、停车位、公共活动区及道路等。4、区内规划要洁污路线清晰、避免或减少交叉污染。在小区内设置环形排污管网，每座建筑物间设有排污井口，在项目区主入口处并入市政排污主管网内。-57- 5、对废弃物的处理，按照有关环境保护法令、法规的规定作出妥善安排和布局，规划区内有专职卫生人员经常打扫和清理。项目区全部建设完成后要达到：建筑物错落有致，公寓楼设施完备，钓鱼场亭台廊榭，项目区鲜花簇拥、绿树成荫。5.4建筑设计规范5.4.1设计原则阜阳市古西湖老年山庄项目的建筑设计规范，应满足功能合理、设施完善、安全卫生、适度超前的要求。不能一次到位的，应留有改、扩建和发展的余地。建筑设计规范必须符合《老年人住宅设计规范》的要求。由于年龄的变化，步入老年后人们的体能心态都会逐渐改变，形成老年特征。这种特征要求建筑设计必须突出强调使用中的安全性，消除隐患，避免可能发生的环境伤害，从而提高老年的生活质量。人们随着年龄的增长，视力会衰退、眼花、色弱，甚至失明；步履蹒跚，行走障碍，抬腿困难，甚至需借助扶手、拐杖或轮椅；动作迟缓、准确度降低，常需要较宽松的空间环境；在心理上多有孤独感，更需关怀相互交往，提供参与社会的平等机会则十分必要。这些特征是该项目建筑设计的前提。5.4.2设计依据1)《老年人住宅设计规范》（JGJ122-99）；2)《民用建筑设计通则》(JGJ37)；-57- 3)《民用建筑热工设计规范》(GB50176)；4)《民用建筑节能设计标准》(JGJ26)；5)《建筑设计防火规范》(GBJ16)；6)《住宅建筑设计规范》(GBJ96)；7）其他相关建筑设计规范。5.4.3设计规范1、功能设计1）老年公寓楼：户型、居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。居室模式除三层的公寓楼。2）老年综合楼：其中设健身理疗中心、康复治疗中心、图书室及学习中心、从业培训中心、文化娱乐中心、服务管理中心等。设有不同内容的活动厅室，如游艺厅、健身厅、舞厅；音乐、戏曲、书画欣赏厅；休息厅、茶室、小卖部、图书资料阅览室；与之相配合的还有衣帽间、卫生间、接待、管理办公室等辅助设施。3）服务用房：主要为本老年公寓小区服务。4）户外活动场所：离退休后的老年人，对户外活动的需要较高，他们聚在一起山南海北无所不侃，是老年生活的一大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要的活动设施。2、建筑设计（1)总体要求-57- 1）每一个家庭，每一位老年人都存在从健康自理，发展到需要借助扶手、拐杖、轮椅，甚至于借助护理的可能性。这种变化，一般是渐变的，但也有由于意外伤害而发生突变。其引发变化的原因，除了体能自然衰退因素之外，还有由于地面不平、楼梯过陡、缺少安全扶手、用材不当等环境因素造成跌伤、挫伤、骨折、脑出血等等导致突变。项目的设计应按老龄阶段老年人变化的全过程设计，其中既含自理老人，也含有介助老人生活行为所需要的设施，还应提供介护老人生活行为所需要的护理空间与设施条件。2）项目区公共建筑仅考虑自理老人和介助老人参与活动，按介助老人体能心态需求进行设计，不考虑介护老人参与活动的可能性。3）老年人由于体能衰退表现出与常人不同的特征，主要表现在水平与垂直交通行为上。而建筑物各个层面的高差是不可避免的，如何为老年人提供方便的设施则是设计必须解决的课题。项目区公共建筑都应为老年人提供方便进出的出入口、水平通道和楼梯间，还要为各种老年人使用卫生间提供便利。由于老年人体力衰弱，持续的站立行走都有困难，在公共建筑提供休息空间是必要的。（2）出入口设计原则：-57- 建筑物的出入口是老年人进出建筑物的第一道关口，出入口是否方便老年人进出，直接影响老年人生活质量。门前是老年人经常聚会的地方，为老年提供阳面出入口，对其心理健康有益。阴面设楼梯，阳面入口比较容易组织门内轮椅回旋空间。出入口造型设计，要着眼于老年记忆衰退，甚至迷路忘家，突出标志性特色。老年人体能衰退是自然规律，进入老龄阶段或早或迟大都会出现腿脚不便，抬腿高程降低，有的老年人上下台阶甚至两脚同踏一个踏步面，常规台阶踏步尺度很难适应，因此将出入口门前台阶坡度调缓是必要的。设计规范：1）出入口内外留有不小于1.50m×l.50m的轮椅回旋面积。2）标志鲜明，易于辨认。3）门前平台与室外地面高差不大于0.40m，并采用缓坡台阶和坡道过渡。4）缓坡台阶踏步踢面高不大于120mm，踏面宽不小于380mm，坡道坡度不大于1/12。台阶与坡道两侧均设栏杆扶手。5）当室内外高差较大设坡道有困难时，出入口前设升降平台。6）出入口顶部设雨篷；出入口平台、台阶踏步和坡道选用坚固、耐磨、防滑的材料。（3）过厅和走道设计原则：老年公寓和活动中心过厅和走道，-57- 应具备轮椅、担架回旋条件。通过式走道两侧墙面设介助扶手，对于年老体衰的老人或愈后康复的老人十分必要。扶手选择圆形建材，可扶可抓握，成为老人行动依赖的可靠安全工具。设计规范：l）户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。2）户室内面对走道的门与门、门与邻墙之间的距离，不小于O.50m，以保证轮椅回旋和门扇开启空间。3）户室内通过式走道净宽不小于1.20m。4）项目区公共建筑，通过式走道净宽不小于1.80m。5）老年人出入经由的过厅、走道、房间不设门坎，地面不设高差。6）通过式走道两侧墙面0.90m和O.65m高处设φ40～50mm的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部设0.35m高的护墙板。（4）楼梯、坡道和电梯设计原则：体现老年人体能心态特征的方便老年人使用的建筑，最突出的一点就表现在楼梯设计上。楼梯设计是否合理，不仅直接影响老年人使用是否方便，而且直接关系到老年人的安全。因此，应采用缓坡楼梯，踏面宽度应考虑两脚共踏一步的需要，设置足够的宽度-57- 。这种楼梯对借助拐杖的老人也比较适用。由于楼梯坡度较缓，使老人消除了向下俯视产生的倾覆恐惧感。采用异色防滑条是基于老年人视力减弱后，对踏步边缘采取的警示性安全保护措施。设计规范：1）老年人使用的楼梯间，其楼梯段净宽不小于1.20m，不采用扇形踏步，不在平台区内设踏步。2）缓坡楼梯踏步踏面宽度：公寓楼不小于300mm、活动中心不小于320mm；踏面高度：公寓楼不大于150mm、活动中心不大于130mm。踏面前缘设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踏面前缘前凸不大于10mm。3）该项目多层老年公寓楼，1至2层设坡道，由于轮椅老人所居楼层可调性较大，可集中于底层和2层；坡道宽度按双排轮椅并行确定。坡道净宽不小于1.50m，坡道长度不大于12.00m，坡度不大于1/12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》（JGJ50）的有关规定。4）楼梯与坡道两侧离地高0.90m和0.65m处设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手选用优质木料或手感较好的其他材料制作。5）本项目高层老年活动中心大楼和多层老年公寓大楼，均设置电梯，电梯厅及轿厢尺度，确保轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0.90m和0.65m-57- 高处设介助安全扶手。电梯速度选用慢速度，梯门采用慢关闭，并内装电视监控系统。（5）居室设计原则：1、老年公寓的起居室、卧室和疗养室是老年人久居的房间，其朝向直接影响居住者的健康，应保证良好朝向。室外景观对老年人的心理健康也有影响，充满阳光的卧室会增加老年人的生活信心与活力。应为老年人创造优美的室外景观，使老人心理获取环境的强力支持。2、老年公寓久居人数比较稳定，或者双人或者单身。双人老年户常将起居室与卧室分设，而单身户经常是起居兼卧室合而为一。老年人几乎整日生活在居室中，他们的生活空间局限于居室之内。据实态调查对现行老人居室普遍嫌小，特别是对文化层次越来越高的老人，生活空间不宜太小。否则会使老人如居斗室生活不快。老年人动作迟缓，准确度降低，也需要较宽松的空间环境。3、老年公寓人口构成单一明确，因而套型组合也较简单。根据居住者的经济条件，提供不同的面积选择自由度。4、房间开间净宽在床端应具备轮椅回旋条件。设计规范：老年公寓的起居室使用面积不小于14㎡，卧室使用面积不小于10㎡。老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不超过三人，每人使用面积不小于6㎡。-57- 居室内老年人基础设施参数：（1）老年人用床尺寸：单人床：长度2.00m，宽度1.10m，高度0.40～0.45m；双人床：长度2.00m，宽度1.60m，高度0.40～0.45m。（2）急救担架长度2.30m，宽度0.56m。（3）轮椅应符合现行行业标准《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》JGJ50有关规定。（4）家具均用圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。（6）厨房1、老年公寓除设公共餐厅外，各户设独用厨房；2、供老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，使用面积不小于6.00㎡，其最小短边净尺寸不小于2.1O㎡。3、厨房操作台面高不小于0.75～O.80m，台面宽度不小于0.50m，台下净空高度不小于0.60m，台下净空前后进深不小于0.25m。   4、厨房设吊柜，柜底离地高度为1.40～1.50m；轮椅操作厨房，柜底离地高度为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。（7）卫生间设计原则：老年人身患泌尿系统病症较普遍，居室内-57- 卫生间位置离卧室越近越方便。公用卫生间，应设置于老人居住活动区中心部位，能够使周边的老人都能方便地利用。公用卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时，还要考虑可能有护理者协助操作，因此空间应加大尺寸。卫生间卫生洁具白色最佳，不宜用黄色或红色。白色不仅感觉清洁而且易于随时发现老年人的某些病变，黄色或红色还会产生不愉快的联想。设计规范：1、老年公寓各居室均设卫生间，公共建筑的卫生间，临近休息休息处，并设便于轮椅回旋的前室，男女各设一具轮椅进出的厕位小间，男卫生间设一具立式小便器。 2、独用卫生间设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不大于0.40m，浴盆及淋浴坐椅高度不大于0.40m。浴盆一端设不小于0.30m宽度坐台。3、公用卫生间厕位间平面尺寸不小于1.20m×2.00m，内设0.40m高的坐便器。4、卫生间内与坐便器相邻墙面，设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“∏’形落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面设置水平高度0.60m的“L”形安全扶手，水盆一侧贴墙设安全扶手。5、卫生间选用白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头选用杠杆式或掀压式开关。-57- 6、卫生间、厕位间设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。（8）阳台1、老年公寓的起居室或卧室设阳台，阳台净深度不小于1.50m。2、疗养室、老人病房设净深度不小于1.50m的阳台。3、阳台栏杆扶手高度不小于1.10m，采用封闭式阳台。阳台板底或侧壁，设可升降的晾晒衣物设施。4、供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不小于1.10m；出平台的屋顶突出物，其高度不小于0.60m。（9）门窗1、建筑物公用外门净宽均不小于1.10m。2、老年公寓的户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽均不小于0.80m。3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇均采用可观察的门。4、窗扇镶用无色透明玻璃。开启窗口设防蚊蝇纱窗。（ 10）室内装修1、建筑物内部墙体阳角部位，均做成圆角或切角，且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。2、-57- 居室不采用易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。3、地面，特别是楼梯踏步、平台，不宜选用黑色或显深色面料。黑色在视觉上届退后色，特别是对于老年人会产生如临深渊之感，小心翼翼不敢投足。一般来说楼梯间采光普遍较暗，老年人从亮处进入暗处，对暗适应的调节速度较慢，会使眼睛难以适应，更增加了投足恐惧心理。另外，黑色也是淹没色，藏污纳垢，难辨脏洁。黑色与黑暗相联，是一种失去希望丧失信心的色彩，对老年人不利。因此，本项目出入和通行的厅室、走道地面，均选用平整、防滑材料，并符合下列要求：①楼梯踏步面平整防滑无障碍，界限鲜明，不采用黑色、显深色面料。②居室地面用硬质木料或富弹性的塑胶材料。③居室不设吊柜，设贴壁式贮藏壁橱。每人有1.00m³以上的贮藏空间。（11）建筑设备与室内设施1、老年公寓楼与老年活动大楼均安装采暖、降温设备，并设置热水供应设备。2、老年人睡眠较轻，微小的响动都会影响熟睡；而老年入睡眠又常伴有鼾声，所以良好的隔声处理和噪声控制，应格外予以注意。多人同居会相互影响、有碍健康。因此，老年公寓以单人居室、双人居室为主，少量安排三人居室。-57- 老年公寓楼居室之间进行良好隔声处理和噪声控制。允许噪声级不大于45dB，空气隔声不小于50dB，撞击声不大于75dB。2、建筑物出入口雨篷板底或门口侧墙设灯光照明以及阳台设灯光照明。3、老年人居室夜间通向卫生间的走道、上下楼梯平台与踏步联结部位，在其临墙离地高O.40m处设足部灯光照明。4、起居室、卧室设多用安全电源插座，每室设两组，插孔离地高度为O.60～O.80m；厨房、卫生间各设三组，插孔离地高度为0.80～1.00m。5、起居室、卧室设闭路电视插孔。6、厨房设燃气泄漏报警装置。7、电源开关选用宽板防漏电式按键开关，高度离地为1.00～1.20m。8、公寓楼每户均设电话，居室及卫生间、公共卫生间厕位旁均设紧急呼救按扭。 9、老人院床头设呼叫对讲系统、床头照明灯和安全电源插座。5.5建筑结构设计5.5.1主要依据1）《岩土工程详细勘察报告》；2）《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2010；-57- 4）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2001；5）《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；6）《砌体结构设计规范》GB50003-2001；7）《建筑抗震设计规范》GB50011-2008；8）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）；9）《城市居住区规划设计规范》；10）《住宅设计规范》；11）《高层民用建筑设计防火规范》；12）《住宅建筑设计标准》；13）现行有关专业设计规范、规定等。5.5.2结构材料1、地震设计及荷载取值抗震设防烈度：7度抗震等级：三级楼面均布活荷载：2.0KN/㎡挑出阳台：2.5KN/㎡设备用户及附属用房按需要取值。2、结构材料砼强度等级：基础垫层C10，基础C30，其他构件C25—C35。钢筋：Ⅰ级钢fy=210KN/m2。Ⅱ级钢fy=300KN/m2。-57- Ⅲ级钢fy=360KN/m2墙体：砖混结构±0.00以下采用240mm厚标准新型承重砖墙。框架结构填充墙采用M5混合砂浆砌190厚MU5粉煤灰空心砌块。结构：框架结构。基础：采用柱下钢筋砼独立基础。-57- 第六章公用配套设施6.1给排水6.1.1给水设计1、设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001版）。《室内给水设计规范》（GBJ13—86）。2、设计原则根据项目区全部建筑物规划设计，合理分布项目区供水，在满足用水点用水量、水压的要求及考虑施工及维修便捷的原则下，尽可能缩短室内供水管线的总长度。确保最高楼层的最不利位置有一定的水压，并保证每天24小时不间断供水。3、水源和供水设施项目区供水使用自备井和无塔供水增压器供应。给水管管材选用铝塑复合管。4、消防给水系统根据《建筑设计防火规范》和有关规定设置。消防水源由项目区自来水管网供应，室内消火栓15L/S，室外消火栓30L/S。6.1.2排水系统-57- 1、设计依据《建筑给水排水设计规范》（GBJ15—881997年版）；《污水综合排放标准》（GB8798—1996）；2、排水方式采用分流制系统，污、雨水分系统排出。污水排放：生活废水和粪便废水，设伸顶透气管，经化粪池处理后与项目区排水系统汇合，排入市政污水管网。雨水排放：建筑物屋面雨水采用有组织排水，设置屋面PVC雨水口、雨水斗、落水管，将雨水排至室外地面，经院内雨水排放管网收集后，直接排入城市雨水管网。项目区内有充足的空间将区内雨水迅速排掉，不致因排水不畅而造成积水现象。6.2供电6.2.1设计依据（1）《供配电系统设计规范》（GB50052—96）；（2）《民用建筑照明设计标准》（GBJ133—90）；（3）《民用建筑电气设计规范》（GBJ/T16—92）；（4）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。6.2.2电源、电源设施和外部条件供电电源线路由市区高压线路引入项目区变压器，再由变压器直接引线接入各建筑物。用电负荷为二级负荷。6.2.3低压配电-57- 配电方式为低压220V，由变压器直接引入各建筑物，配电设备中的主要干线敷设于建筑物内的管道内，室内采用穿管暗敷的方式，室外照明均采用穿管地埋暗敷线路。6.2.4照明室内使用节能照明灯具。公用照明系统科学设置，力求新颖别致，确保足够的照度。6.2.5防雷与接地该建筑为二级民用防雷建筑，应采用全面防雷措施，建筑物顶部采用避雷网作地接闪器，突出屋面的物体应沿其顶部装设避雷针。每两层沿建筑物四周设均压环，并与建筑物内各种竖向金属管道相连。避雷针、避雷网、均压环、引下线及所有引入室内金属管道均与接地装置可靠连接在一起。用电设备接地、防雷接地、弱电系统接地可采用联合接地形式。接地电阻不大于1Ω。6.3弱电系统设计6.3.1设计依据（1）《民用闭路监视电视系统设计规范》（GB50198—94）；（2）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）；（3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》（GB/T50311—2000）；（4）《综合布线设计技术规定》；（5）建设单位及相关专业提供的有关资料和设计要求。-57- 6.3.2火灾报警与消防火灾报警采用分区设置报警装置，火灾报警系统采用总线制，项目区内设安全保卫消防控制室，由安全消防值班队员根据报警信号确认火灾发生处，迅速组织项目区消防人员报告当地119消防部门，同时利用项目防火设施进行防控。报警系统的信号线、重要设备控制线、火灾事故广播导线、消防通讯线均选用ZR—RV阻燃导线，所有导线均穿管暗敷设。6.3.3电话通讯与计算机网络系统在项目区内设置电话光端机房，初步考虑中继线400对。小区内分区设匹线架及HUB。计算机网络系统同步引入。每户科端盒采用壁式插座盒，布线均穿管暗敷。6.3.4闭路电视监控系统项目区安装闭路电视监控系统，各楼层楼道和公共场所安装闭路电视监控系统。6.3.5有线电视系统老年公寓楼各居室、老年活动中心各厅室均安装有线电视，电视信号来自城市有线电视网。有线电视系统的所有管线均暗敷，线路及放大、分支分配器按双向传输系统考虑。6.3.6紧急呼叫系统公寓楼居室床头、厕所，公共厕所、活动中心各厅室均设置紧急呼叫按钮。-57- 第七章环境保护7.1现状项目区要求无污染，所在区域附近自然环境幽静，空气质量优良，无噪声，环境质量现状良好，适合本项目建设，但在项目建设和使用中，要进一步实施环保和污染治理措施，避免造成对环境的不良影响。7.2设计依据《大气环境质量标准》GB3095-82；《污水综合排放标准》GB8978-88；《城市区域环境噪声标准》GB3096-93。7.3建设期环保措施按照《环境保护法》的要求，项目建设按照“三同时”的原则，同步进行。①项目建设过程中产生的施工废水，可以通过院内污水管网排放。②建筑垃圾，应集中及时清运。③施工噪声，可通过严格控制施工时间，尤其是严禁夜间作业时间的方法，保护已入住老年人以及附近居民安静的休息生活环境。7.4运营期环保措施-57- 本项目无工业性污染，其主要污染物为生活污水、粪便、噪声及生活垃圾。7.4.1生活污水排放在项目区设有化粪池一个，生活污水经化粪池消毒处理后，排入城区污水管网。7.4.2噪声控制噪声：建筑期主要来源于建筑设备，采取隔音、消音措施，严禁夜间施工；运营期主要来源于空调等设备，采用环保、低噪设备和隔音处理。对于市区主干道的机动车噪声，用绿化遮挡的方式加以限制，在院内进行绿化，并沿围墙四周种植乔木，使其起到事半功倍的防噪效果。7.4.3垃圾处理生活垃圾、医疗垃圾，配备专人集中收集，严格按照医疗垃圾处理办法进行消毒处理，然后通过清运车运至垃圾中转站集中处理。-57- 第八章消防安全、劳动保护及安全卫生8.1消防8.1.1设计依据《建筑工程消防监督审核管理规定》公安部第30号令；《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年局部修订）；《建筑灭火器配置设计规范》GB50166-92。8.1.2消防措施拟建项目之间、与其他建筑物之间，保留足够的防火间距。并在各建筑物周围形成通畅的环形消防车道。院内配备充足的化学灭火器材和消防用沙。楼内配有室内消火栓及手提式灭火器，并在走道设置必要的防火警示及疏散标志。该项目按国家消防防火设置的要求实施。在项目区内原有2个消防栓，新增设4个消防栓，消防栓水源由区内自来水管网供应，管径不小于DN100，确保消防用水，消火栓采用地上式，消防栓间距不大于120m。楼内各层各设壁柜式消防栓一处，并专设手提式灭火器。8.2劳动保护与安全卫生8.2.1设计依据《建筑项目（工程）劳动安全卫生监督规定》（中华人民共和国劳动部第3号令）；-57- 《工业企业设计卫生标准》（JT76-79）；《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）。8.2.2劳动安全和卫生防护措施1）建筑物的防火间距、采光通风、日照等均按设计规范进行设计。2）建筑物内设有良好的通风换气设施，合理加大窗户开启面积。院内规划道路、广场地势平坦、通畅。道路与建筑物之间保持一定距离，夜间院内配有庭院灯光有足够照度的照明。3）院内种植树木、花卉和草坪，形成绿化带和花坛，改善小气候，既净化空气，又美化了环境。4）本工程应认真执行劳动保护、安全保护和卫生防护“三同时”的原则。5）按电气设计的有关规范、规程对设备采取防漏电保护措施。-57- 第九章劳动组织与人员组成本项目运营后，需聘用相关管理人员、医疗保健人员、后勤工作人员和生活服务管理人员。一般情况下，阜阳市古西湖老年山庄入住老年人按常年400人计算，入住的自理老人、介助老人与介护老人各按1/3计算，需要的生活服务人员，与介助老人按1:2.5计算、与介护老人按1:1.5计算，就需要按入住人数的1/3左右确定。有的老人需要一对一甚至二对一照料，而且这三类老人入住后，随着年龄的增长、身体状况的改变，又存在着一个渐变甚至突变的过程，需要的生活服务人员就更多。因此，养老服务是个劳动力密集行业，需要大量的人力物力。所有工作人员全部聘用下岗失业职工或就业困难家庭人员，并进行严格的岗前培训。需用人员规划见人员组成表。-57- 阜阳市古西湖老年山庄人员组成序号人员组织管理人员医务人员工作人员其它合计1主任、副主任222办公室、后勤1453医疗保健21010224生活管理与服务41141185活动中心47116餐厅210127养殖园228花木园229种植园2210老年学校14511老年艺术园12312洗浴中心16713维修2214门卫、保安167合计1910171200注：按常年入住400人计算。-57- 第十章投资估算与资金筹措10.1投资估算范围阜阳市古西湖老年山庄项目，总建设用地面积39030m2，其中主体建筑物为钢筋砼框架结构，总建筑面积21000m2，室外配套建筑及附属设施建设20000m2。本项目投资估算范围包括：1、土建工程；2、装饰工程（主要为老年人适用装饰）；3、安装工程（其中含给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、电梯安装工程）；4附属工程（其中含室外道路、排污、排雨、路灯、绿化、美化等）；5、设备购置；6、现行政策规定的其他费用和准备费用等。10.2投资估算额与相关数据取定10.2.1固定资产投资（见投资估算表）本项目投资3000万元，将于2015年年初开工，2016年年底完工。本项目固定资产投资3000万元，包括：1、建安工程费用2500万元，占固定资金投资额的83.33%；2、设备购置费用300万元，占固定资金投资额的10%；3、规划、设计、招标、监理等费用150万元，占固定资金投资额的5%；4、基本预备费50万元，占固定资金投资额的1.67%；-57- 10.2.2相关数据取定（最高限额）①建设单位管理费1.5%；②勘察设计费3%；③工程监理费2.5%；④质量监督费0.5%；⑤招标服务费0.7%；⑥绿化美化费按20元/m2计算；⑦准备费中基本准备费为5%，价差预备费为0。⑧10.3编制依据本项目投资估算编制依据国家和省市现行的计费标准和计算办法包括：①国家计委颁发的建设项目经济评价《方法与参数》；②国家计委计价格[2000]1980号文；③安徽省财政厅皖财基字[1999]3号文；④阜阳市政府阜政[1991]87号文；⑤阜阳市相关文件及规定；⑥安徽省现行的《概算定额》、《费用定额》、《建筑及装饰工程预算定额》和《安徽省安装工程单位估价表》以及相应的计价办法；⑦建设部2000年颁发的《工期定额》；⑧阜阳市类似工程的经济技术指标、材料参考价格；-57- ⑨阜阳市古西湖老年山庄提供的方案设计、相关资料和据此制定的《综合经济技术指标》。10.4建设资金筹措投资估算：项目总投资3000万元。资金筹措：自有资金2000万元，银行贷款1000万元。-57- 项目投资估算表（10.2-1）序号工程或项目名称规模估算值（万元）占总投资（%）建安工程设备购置其他费用预备费小计总计固定资产投资30002500300150503000100一建筑工程（含一般装饰）30000㎡22802280761.1服务用房2000㎡2102101.2低层老年公寓16000㎡152015201.3老年综合楼3000㎡3903901.4附属配套工程：手球场、羽毛球场、菜地种植场、钓鱼场、停车场、室外休闲.健身场所、绿化、美化等20000㎡160160二室内装饰（老年人适用装饰）1001003.33三安装工程12012043.1水暖与电气安装120120四设备购置套/件300300104.1起居设备40030304.2厨卫设备20015154.3空调40030304.4锅炉与供暖管道185854.5理疗健身设备10020204.6轮椅、轮式担架1502525-57- 4.7电视机、40035354.8闭路电视系统1554.9通讯设备400554.10紧急呼叫设备400554.11冰箱冰柜50554.12洗衣机50334.13消毒柜10224.14教学设备10010104.15其他设备2525五其它建设费用15015055.1规划设计费20205.2施工图设计费85855.3招标费555.4建设单位管理费10105.5工程监理费30305.6墙体改革费5.7税收与城市基础设施配套费5.8人防工程异地建设费六预备费50506.1基本预备费50501.67-57- 第十一章工程招标与施工方案11.1招标初步方案11.1.1招标范围及组织形式按照规定，本工程采取公开招标的方式。勘察、设计和工程监理部分，因标的值未达规定值，可由业主单位在符合相关资质的单位和组织中择优选择。其它工程鉴于业主不具备自行招标的能力，拟委托有相应资质的招标代理机构进行招标代理业务。公开招标的范围：1、建筑安装工程；2、设备采购；11.1.2招标项目施工图设计完成后，招标人应在国家规定的媒体上发布招标公告，由招标代理机构接受投标报名并进行投标资格预审，并报监督部门审查备案。11.1.3投标凡具备承担本工程施工能力和相应资质的单位和组织均可参加投标，当资格审查合格者超过8家时，应采取随机抽取的办法，确定八家投标单位，当资格审查合格者少于三家（不含三家）时，应重新组织招标，若投标人仍少于三家者，应报请主管部门批准，改为邀请招标。11.1.4开标、评标-57- 1）开标：按照招标文件规定的时间和地点开标，邀请公证机构或监督部门进行现场公证或监督。2）评标：评标由评标委员会负责。按照《招标投标法》及有关规定，该项目的评标委员会由五人以上组成，其中业主单位二人，从省规定的评标专家库中随机抽取，要求中级以上职称、技术、经济方面的专家不得少于2/3，评委主任由招标人担任，负责组织、监督评委的评审工作，解决评委提出的问题，但不参与投票打分。评标委员会成员必须严格遵守法律、法规的规定和职业道德，按照招标文件规定的评标办法和计分标准，公平公正地对各有效标书进行认真详细的评审和比较，并对自己的评审意见负法律责任。11.1.5招标监督本项目的招标工作由市发改委协调有关部门实施监督。11.2工程进度安排11.2.1建设工期该项目建设工期为2年（2015年—2016年）11.2.2计划安排计划于2015年初开工，于2016年底完工。主要建设内容为500个床位的低层老年公寓和老年综合楼、手球场、羽毛球场、菜地种植场、院内绿化美化、附属设施建设及拟建项目进行标准化设备配套。-57- 第十二章管理与开发模式12.1借鉴国内先进管理与开发模式，如：浙江省杭州市金色年华老年公寓管理与开发模式 金色年华退休生活中心是目前杭州最成熟也是最早运营的养老机构，它位于富阳金家岭社区，最初是由马寅初人口福利基金会所组织的民间公益养老机构，目前由其所属的浙江银发事业发展中心建设和经营。金色年华占地面积250亩，建筑面积16万平方米，目前一期共有1078张床位，已经基本注满，二期建成后预计共能提供2500张床位。其推出的养老模式主要有四种：居养老人、护理公寓、养生公寓和候鸟式养老。居养式养老主要集中于项目东侧的5-6层多层洋房，通过出租使用权的方式提供给老人，租期有3年、50年不等，支付45万-50万元即可居住50年，在此期间也可选择转让他人。正常入住后老人每月支付几百元不等的服务费可享受金色年华各项养老服务配套。护理公寓和养生公寓主要针对日常起居不便需要护理的老人，有专业的护理人员进行护理和照顾，配备有基础的医疗设备。老人需按月或按年支付床位费用。候鸟式养老采用酒店式管理，面向需要短期入住的老年人。-57- 金色年华前期投入3亿，主要都是民间资本，在正式运营后，主要靠出租使用权、收取床位费和护理费等方式收入，据金色年华办公室主任苏尚会介绍，一期50年使用权当时出租的价格是7000元/平方米，远低于周边商业楼盘售价。后期主要依靠护理费、床位费的收入。12.2金色年华老年公寓开发模式对本项目的启发和借鉴（1）满足了老人对健康管理、护理和医疗等基本养老需求；（2）在同一社区中满足了老人不同生理年龄阶段的不同养老需求；（3）经营方式上的可取之处：①通过会员费的收取，迅速回笼资金；②开发商持有产权可以获得抵押贷款等进一步扩张所需的资金支持；③通过年费（或月费）获得日常经营收益；④通过出租店面获得租金收益。（4）由于配套设施要求较高，导致前期资金投入较大、资金回笼相对较慢；（5）金色年华老年公寓是值得在阜阳推广的真正的老年住区，但其成功过的前提，必须依靠值得客户信赖的管理和服务品牌赢得客户的信任，客户在一开始就能支付入门费。-57- 第十三章经济与社会效益评价13.1经济评价概述建设项目的经济评价是项目申请报告的重要内容，是项目决策的重要依据。根据国家计委颁发的建设项目经济评价《方法与参数》的有关规定，通过对项目的经济评价来论证项目在经济方面的合理性和技术方面的可靠性，为项目决策和审批提供科学可靠的依据。13.2经济效益12.2.1运营成本估算（1）固定职工200人，人均工资按1800元/月计算，年工资及福利21600元/人，年均工资及福利费：432万元。（2）年均办公、服务及燃料、水电等能源费：80万元。（3）年均房屋及设备维修费：3000×1%=30万元。（4）1000万贷款年均利息：80万元。年均总成本432+80+30+80（万元）=622万元。13.2.2年收入估算1，按500个床位设计，按80%的入住率，入住老人按人均交纳1800元/月，实际年收入为500×80%×12×1800=864（万元）。2，政府补贴。13.2.3资金回收估算-57- 每年回收资金为：864-622=242万元3000÷242=12.40（年）13.3建设资金来源计划投入资金3000万元，项目计划于2015年初开工，于2016年底完成。资金筹措：1、由阜阳市古西湖老年山庄自有资金2000万元，银行贷款1000万元。13.4经济效益分析阜阳市古西湖老年山庄属非盈利社会养老机构，项目经济效益收入甚微，依靠的是政府的扶持和社会各界的支持，项目的主要效益在于社会效益。13.5社会效益分析老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显：减轻政府、家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这一弱势群体实现“老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医”，该项目属于劳动力密集型，对老年人的服务与生活管理效益大量的人力资源，项目的运营可以解决200--300名下岗职工和就业困难群体的就业和再就业的问题。13.6结论该项目是必要的和可行的。建议阜阳市发展和改革委员会同意立项。-57-'