饭店装修改造工程可行性研究报告 68页

'1总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称某某市锦华饭店装修改造工程1.1.2项目负责人1.1.3项目类型新建1.1.4项目建设地点某某市中原路439号1.1.5建设单位锦华饭店位于某某市中原路中段闹市区，西距汽车站仅400米，地理位置优越，交通便利。饭店始建于1994年，现由A座、B座和C座三部分组成，占地7000多平方米，建筑面积21000多平方米，是一家集餐饮、客房、会议为一体的综合性宾馆，是具有现代规模的星级豪华酒店。餐饮部装潢高雅华丽，现有68 400多平方米的大厅，可同时容纳600余人就餐，10余间风格各异的豪华包房，更是可以给顾客带来舒适的享受。名师主理徽菜、川菜、鲁菜等各式菜肴，风味独特，价位合理，消费适中，并承接各种婚礼、寿宴、同学聚会、生日庆典等。客房部现有客房200间，其中：普通客房55间，标准客房140间，豪华套房5间。客房布置清雅、豪华、装饰考究，房间幽静、整洁、舒适，内设空调、彩电、24小时热水等设施。智能IC卡门锁系统、24小时监控有效地保障宾客的人身及财产安全，免除客人的后顾之忧。宾馆的多功能会议中心、贵宾洽谈室和大小各异的会议室，可承接展销会、洽谈会、新闻发布会等不同规模和类型的会议。宾馆推行的打字复印、电传和其他服务项目，使宾客的商务活动更为便利。1.1.6建设内容建筑面积总计21000平方米，包括：1、客房：房间200间，客房面积14000平方米（西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米）会议室（4个：二大二小）。2、餐饮休闲：包间14间，桑拿、KTV，总面积7000平方米本项目拟对现有建筑物室内外按四星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施。1.2项目编制依据1、国家发展和改革委员会审定出版的《投资项目可行性研究指南》；2、中华人民共和国国家标准《旅游涉外饭店星级的划分与评定》（GB/T14308-2003）；3、《某某市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》草案；68 4、《安徽省旅游业发展“十二五”规划》；5、《阜阳市统计年鉴》2011；6、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；7、国家有关部门关于可行性研究报告编制规范和要求；8、项目建设单位提供的有关本项目的委托书、各种技术资料、项目方案及其他基础材料。1.3可研编制原则1、执行相关编制依据，使本可行性研究报告的内容符合国家的产业政策、技术政策和行业规划。2、节约降耗原则：要利用先进技术和措施，优化技术组合，减低原材料、燃料、水、电、汽、气等的消耗，提高资源和能源的回收率和重复利用率，进一步降低综合能耗。3、环保安全原则：项目建设要十分重视环境保护、安全和卫生，三废治理、消防、安全、劳动保护措施必须与主体装置同时设计、同时建设、同时投运。1.4可研工作范围1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由来；2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；3、根据建设场地的实际情况，进行总图布置方案研究；4、对建设条件及燃料、动力供应情况进行调查研究；5、对工程及设备方案进行研究，并提出工程招投标方案；6、对公用工程和辅助设施进行研究；7、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；68 8、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测算各种效益指标和项目的抗风险能力；9、对项目的社会效益和环境效益进行综合评价；10、得出可行性研究结论。1.5研究结论项目总投资6500.00万元，其中，固定资产投资6333.75万元，铺建设期利息为166.25万元。本项目建设所需资金，计划申请银行贷款5000万元，其余部分由项目业主单位自筹解决。表1-1主要技术经济指标表序号科目单位指标备注1项目规模总投资万元6500.00　1.1建设投资万元6333.75　1.2建设期利息万元166.25　1.3铺底流动资金万元0.00　2年均销售收入万元9166.80　3年均总成本万元5964.50　3.1年均固定成本万元5356.93　3.2年均可变成本万元607.57　4年均经营成本万元5691.15　5年均利税总额万元3202.30　5.1年均营业税金及附加万元495.01　5.2年均利润总额万元2707.29　5.3年均增值税万元0.00　6财务内部收益率%32.86税后7财务净现值万元8316.91税后8税后投资回收期年4.10含建设期9借款偿还期年3.56含建设期10财务内部收益率%42.31税前11财务净现值万元12333.97税前12总投资收益率%42.28　13投资利税率%49.27　14项目资本金净利润率%112.97　15盈亏平衡点%18.33　68 68 2项目背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1某某市地域环境某某市位于安徽省西北部。南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。总面积667平方千米。某某市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，具有广阔的发展空间。东汉时王莽、刘秀逐鹿于此，留下“王莽追刘秀”的千古史话，光武镇成为全国唯一以皇帝谥号命名的城镇。南宋名将刘琦大败金兀术，在划此沟为界。元末红巾军领袖某某人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。抗战时期，某某由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往某某，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。某某市社会和谐，文明进步，是全国拥军优属模范城市、全国社会治安综合治理先进县市、全国科技兴市百强县市、全国体育先进县市、全国科技工作先进县市、全国计划生育服务先进县市、全国民间剪纸艺术之乡、安徽省卫生城市，各项社会事业健康发展，为外商提供了良好的生活环境。某某交通便利，设施完善。颍河横贯城市，可常年通航1500吨级拖船。漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。界阜蚌高速公路、临界郸一级公路、省道204线和308线经过某某68 ，通向全国。市区距阜阳机场60公里。2.1.2文化艺术及旅游资源某某的肥田沃土，纯朴民风，为文化艺术的发展提供了良好的园地。广大文化艺术工作者在这块园地里辛勤耕耘、潜心钻研，在书法、国画、剪纸、民舞等方面取得了令人注目的成果，并频频在省内外展出、发表、成书、获奖，不少作品还在台湾、新加坡、香港、日本、美国展出。代表书画家有：黄乃骥、黄金亮、赫学美、刘亭青、流沙河、李一谷、秦士元等。被列为首批国家级非物质文化遗产的某某彩陶始于隋唐，盛行明清，流传至今。彩陶工艺系列有陶瓷“刀马人”、“腰鼓刻花坛”等100多个品种，其制陶工艺吸收了中国剪纸、木版年画的艺术风格，在题材选择和色彩运用上趋于质朴、粗犷与厚重，体现了民间艺术崇尚自然、追求和谐的审美趋向。彩陶成品曾远销日本、波兰、匈牙利等十几个国家。业内赞誉其“有形不至而艺至之妙趣”。某某彩陶工艺长期浸淫于淮北地区原汁原味的民风民俗之中，经过不断的发展演变，形成了“器型古朴厚重，刻画简洁生动，釉色流光异彩，兼具艺术和实用功能”的基本艺术特征。2.2项目建设的必要性截止2010年末，某某市星级酒店依然严重不足，并处于供不应求的状态。与国内同级同类城市相比，某某市区68 内的部分酒店服务业明显落后。酒店服务业落后的现状导致现有整体接待能力和服务水平不足，而这种不足直接导致大批境内外来长的商务人员和旅游者常常为获得满意的订房住宿大伤脑筋，从而大发感慨。作为投资环境的一个重要组成部分，这一情况已影响到某某市的经济发展和招商引资的力度，影响到某某市的城市形象和国际知名度，并已逐渐成为阻碍城市发展的一大瓶颈。某某市作为代表安徽省皖西北地区与世界接轨的窗口，其商务商贸活动会越来越多，专业型的商务客人也会逐渐增加。因此建设具有当地特色、满足高级商务客人需求的现代化、个性化、智能化的四星级商务酒店势在必行。随着某某市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，某某市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。与此同时，伴随着某某市经济发展的需要，对高档次酒店，尤其是高标准的四、五星级酒店的需求却在与日俱增，其中蕴含的商机和潜力是巨大的，是不可预估的。因此如何抢占市场先机，迅速开发并占领这部分细分市场已成为当务之急。鉴于以上市场需求分析，项目业主单位提出建设本项目的设想，即建设一座集旅游、商务、餐饮为一体的四星级商务酒店。本项目锦华饭店所要改造的现有建筑物为某某市锦华饭店现有建筑，目前某某市锦华饭店可供经营与使用建筑面积约21000㎡，内外部装修已破旧，无法充分发挥其价值。为了活化资产提高资产的利用价值，某某市锦华饭店有限责任公司拟出资将现有建筑改造成四星级酒店，满足某某市旅游酒店市场的需求，同时使股东获得可观的收益。在目前这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，某某市锦华饭店装修改造工程项目的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。2.2.1是旅游业迅猛发展的需要旅游业是人类社会与发展的标志，同时又是促进人类社会进步与发展的朝阳产业。《安徽省旅游业发展“十二五”规划》提出了“5233”68 行动计划：“十二五”期间，全省投资额在5亿元以上的旅游项目达到200个以上，投资总额达到3000亿元以上；到2015年，全省旅游总收入达到3000亿元以上，年均增长24．5％，相当于全省GDP比重的12％以上。力争经过五年的建设和发展，把旅游业建设成为安徽省国民经济战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，实现中部领先、全国前十的旅游强省目标。在安徽省“皖南率先、皖江跨越、皖中提升、皖北突破”的指导下，某某市旅游产业的地位和知名度大幅度提升，食、住、行、游、娱要素齐全的旅游产业体系，已经成为某某市经济新的增长点和发展最快的行业之一。锦华饭店及配套服务设施的建设，不仅能为旅游者提供舒适、安全的环境，还可借助互联网络，为旅游者提供更多的旅游服务和旅游接待信息，促使旅游信息交换更趋完善，加快与旅游相关的各个行业的对外开放步伐，满足旅游业迅猛发展的需要。2.2.2提高锦华饭店综合服务水平和质量的需要改造后的锦华饭店拟用国际知名的酒店管理团队，引进现代化的先进管理模式，坚持以人为本的理念，所有硬件设施要最大限度地满足广大消费者的需求，留足后续发展的空间，打造一个全新的酒店业态，在硬件设施上和经营管理上达到国际先进水平，创国内一流。2.2.3是促进就业，维护社会稳定的需要在中国未来很长时期内，解决庞大的人口就业压力是政府面临的最重要任务之一，68 随着农业生产技术水平的提高和农业机械的普遍运用，有大量农村劳动力从土地中解脱出来，常年有大量剩余劳动力外出务工、经商。随着产业结构调整和企业改革的深入推进，城镇又产生大量失业下岗工人，这已成为制约经济发展和影响社会稳定的首要问题。通过本项目的建设，可安排一批农村中具有一技之称长的劳动力和城镇下岗失业人员就业，对于促进某某经济发展和维护社会稳定均具有十分积极的意义。由此可见，本项目的建设实施不仅将可以形成较大的生产规模，增加企业市场竞争能力，促进企业发展，而且通过项目的实施，可以满足城乡日益增长的保健食品的需要，同时增加就业机会，并带动相关产业发展。2.2.4企业自身发展的需要本项目的建设，不仅能弥补某某市没有四星级高级酒店的缺憾，美化市容、满足市场需求，同时更能提高公司营收能力，大幅度的提高企业经济效益，创造饭店品牌，使企业立足省内，面向国内，逐步与国际接轨，为某某市向区域中心城市迈进搭建平台。综上所述，该项目符合国家新时期拉动内需改善民生的精神，项目建设解决了某某市四星级酒店的不足，可为消费者提供一个高档次的酒店服务需求，项目建设是必要和迫切的。68 3市场分析及建设规模3.1需求分析3.1.1酒店市场分析酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。按国家统计局口径，至2010年底，中国本土星级酒店已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星级饭店直接从业人员超过160万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。2010年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更是激活了旅游酒店板块。带薪休假的出台，无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。这让酒店旅游行业进入“价量齐升”68 的黄金投资期。同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长，现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务，使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小，这使观光游得以继续发展，而休闲度假游也将逐步兴起。旅游市场针对此纷纷推出相关产品，很多度假型酒店更是看准了商机，针对这个市场的变换进行着相关的调节。而对于深处大都市的商务型酒店而言这一消息同样令其拍手叫好，由于“五一”黄金周的取消，商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬，“五一”的正常工作，让商务型酒店拥有了正常的“商务”价值。2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界，酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业，影响在所难免。全球经济危机的影响已蔓延至亚太地区，酒店经营者在2008年下半年已开始感到经营压力。中国商务部在三方面入手，大力推进发展酒店餐饮行业，首先，大力发展大众化餐饮。其次，重点关注和解决酒店行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。各级政府高度重视酒店与餐饮业发展，多措并举扩大内需、鼓励消费。酒店业应顺应国家扩大内需的号召，各大酒店尤其是高档酒店，应调整客源结构，瞄准内需市场，以度过危机。应缩减开支、降低成本，练好内功。酒店消费需求有一定的刚性，总有一部分人得住酒店，所以应抓牢商务市场，开发散客旅游市场。从长远来看，酒店业的发展前景依然是光明的。饭店餐饮业是旅游业的重要组成部分。目前，某某市星级酒店寥寥无几；从星级酒店的入住率看，2002年平均入住率70%以上。而且随着某某市经济发展和旅游知名度的不断提高，使得某某市酒店的入住率不断攀升，连续二年在阜阳市名列第一，甚至在会展期间达到某某市酒店全部爆满，使客人不得不在阜阳市市及周边县市入住。随着某某市经济的快速发展，招商引资和对外开发规模的不断扩大，某某市酒店服务业档次不高、接待能力不足的矛盾已日渐显露，已难以满足现有及长远发展需要。68 3.1.2功能定位及目标市场1、功能定位21世纪的中国经济正处于重要战略机遇期，国家实施中部崛起重大战略，必将给某某市经济和社会发展带来千载难逢的发展机遇，某某市位于皖、豫两省的交界位置。在这样一个经济发展、地区开发的大环境、大背景下，锦华饭店装修改造工程的启动，可以说恰逢好时机，具有无限商机的发展空间。锦华饭店坐落在某某市中原路繁华中心区，周边毗邻众多的商场、特色名店、金融机构等单位。作为某某市经济发展及亮化美化的重点街区，锦华饭店其功能规划和前期目标定位，是公司今后发展、市场开拓的基础和保证。因此，经过大量的市场调查，多方论证，结合锦华饭店经营理念和发展取向，将目标定位为：锦华饭店将以“精制、新颖、自然、健康”的规划设计理念，满足人性化的设计理念，打造满足高端商务客人需求的现代化、人性化、智能化的健康消费场所。因此，经过大量的市场调查，多方论证，将目标定位为：区别于传统型的酒店而具有个性化、特色化、现代智能型四星级商务酒店。满足国内外高档次消费者旅游、商务、休闲需求。2、目标市场本项目目标市场是：企业主、高级管理者、境外游客、政府官员等。3.2建设规模建筑面积总计21000平方米，包括：68 1、客房：房间200间，客房面积14000平方米（西楼9层120个房间、面积9000平方米，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米）会议室（4个：二大二小）。2、餐饮休闲：包间14间，桑拿、KTV，总面积7000平方米本项目拟对现有建筑物室内外按四星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施。68 4厂址选择4.1场址选择原则1、符合城市规划要求；2、场址应具有较完善的城市基础设施，并尽量利用城市基础设施以及附近其它外部协作条件；3、坚持以人为本，选择周边环境噪音小、无污染、交通便利的区域，为康复养老提供良好的环境；4、坚持安全第一，选择各种灾害发生较少的区域；5、坚持节约、经济、适用原则。4.2场址选择本项目场址位于某某市中原路439号，占地7000余平方米。处于某某市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。项目选址地段优势明显，位于某某市城市的中心地带，项目场址区域市政基础设施建设完备，周边无任何生产企业，是发展四星级酒店的最佳选择。1、场址土地权属类别场址土地权属某某市锦华饭店有限责任公司2、占地面积拟建场址总占地面积约7000㎡。3、场址现状西楼9层120个房间、面积9000平方米68 ，东楼3层，局部4层，80个房间，面积5000平方米，餐饮部约7000平方米表4－3　　　　　　　　现状建筑物特征表内容特征耐火等级一级结构形式底框架结构基础形式桩基础抗震设防烈度7度设计基本加速度值0.1g基本装修楼地面水磨石、花岗岩、地砖屋面现浇钢筋混凝土屋面，SBS防水外门玻璃转门内门木门窗塑钢窗内墙面涂料；墙砖外墙面外墙砖、涂料天棚混合砂浆刮大白4.3场址条件4.3.1项目区概况1、基本情况某某市位于安徽省西北部。南与临泉县和颍泉区接壤，东与太和县为邻，西北与河南省的沈丘、郸城两县交界。总面积667平方千米，总人口78.7万人（2010年末）。68 某某市是安徽西北大门，位于京九经济带和欧亚大陆桥经济带交汇处，面向以上海为中心的华东经济圈，背靠中原腹地，是东西进出的重要门户，具有广阔的发展空间。东汉时王莽、刘秀逐鹿于此，留下“王莽追刘秀”的千古史话，光武镇成为全国唯一以皇帝谥号命名的城镇。南宋名将刘琦大败金兀术，在划此沟为界。元末红巾军领袖某某人刘福通，在家乡首举反元义旗，为建立明朝奠定了基础。抗战时期，某某由于特殊的地理优势，未受日军侵犯，上海、南京等城市商人纷纷迁往某某，一度人口剧增，商贾云集，贸易兴旺，有“小上海”之美誉。2、投资环境某某园区经济发展迅速，潜力巨大。市工业园位于该市城区东部，面积8平方公里，北邻漯阜铁路和宁洛高速，省道308线横穿其间，园区“四横”、“四纵”网状道路格局基本形成，对外交通十分便捷。园区毗邻市行政服务中心、市第二水厂、市污水处理厂、市邮政大楼、广电中心等重点单位，距商业中心2公里，东城35KV变电所坐落在园内，医院、学校、通讯、商贸、邮政、金融、停车场、加油站、储配站、消防站等公共设施和配套设施正在建设。园区总体布局分农副产品加工68 区、机械配件加工区、电子信息产品加工区、环保产品加工区、食品工业区、医药产品加工区。《某某市工业园区投资优惠政策若干规定》、《某某市工业园区管理暂行办法》等优惠政策和“一站式”、“一条龙”、“保姆式”服务模式，为外来投资提供了极大便利。入园企业需办理的相关手续，均由园区办公室牵头，市行政服务中心承办，一次性办结。目前已有20多家企业入驻园区。园区以引进高新技术产业为先导，将成为对外开放的窗口、产业升级的基地。3、交通区位某某交通便利，设施完善。颍河横贯城市，可常年通航1500吨级拖船。漯阜铁路穿境而过，与京广、京九线相连。界阜蚌高速公路、临界郸一级公路、省道204线和308线经过某某，通向全国。市区距阜阳机场78公里。本项目场址位于某某市中原路299号，处于某某市最繁华的商业圈之内，交通条件十分便利。4.3.2自然条件地形：地形平坦开阔，地面标高一般为28－31米，最低17米，最高38米，地形总趋势为西北高、东南低，地形坡降为0.00013。土壤：土壤主要类型为砂礓黑土、潮土、水稻土。其中砂礓黑土占68%，有机质含量1.35克/公斤，含氮1.02克/公斤，速效磷11毫克/公斤，速效钾150毫克/公斤。生物：生物资源丰富，品种繁多。粮食作物以小麦、大豆、红芋为主，兼有高粱、玉米等。经济作物以蔬菜、油菜、芝麻为主。畜禽品种有牛、猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等。天然水域中的鱼类资源，约有30余种。68 自然资源：某某气候适宜，物产丰富。是全国优质小麦、优质棉花、优质山羊、优质黄牛生产基地，是安徽省粮、棉、油、肉主产区。沙河流域地下的石油矿及遍布全市的制陶器用的胶粘土等。土壤有气象：某某市地处暖温带南缘，区内气候温和，常年平均气温14.9℃，太阳辐射量年均120.6千卡/平方厘米。大于0℃的活动积温多年平均5446.2℃；大于10℃的活动积温多年平均4857.1℃，年日照时数2200～2500小时，无霜期220～230天，日照时数长，无霜期长，适合大豆，小麦、棉花等多种水旱作物种植。水文：该地区为松散岩系孔隙水分布区，含水层颗粒较细，厚度较大，坡度平缓，水量丰富，水质优良，埋藏浅，便于开发利用。地表水主要有各河节制闸调节库容。地下水水质较好，矿化度小，一般每升0.4～0.6克，盐度每升小于10毫克当量，碱度每升小于4毫克当量，适于农灌、饮用。地质条件：地质构成为第四纪近代冲积岩层，土质以粉砂土为主，部分粘土，地基承载力为8～20吨/平方米，大部分地区为12～15吨/平方米。地震：国家地震局1987年对百年内可能发生地震的地点和强度进行了预测，将某某市预测为6-6.5度地震危险区，地震设防烈度为7°。4.3.3周边建筑物与环境条件本项目建设区域附近环境卫生条件良好，社会环境条件良好。4.3.4公用工程条件68 项目主体工程建设时就充分考虑了续建工程水、电、热力、煤气等动力能源的需要，现基础建设条件为：1、供水：现有生活用水源来自市政网，拥有一座容量500m³的水箱，经二次加压输送到各楼层；2、排水：排水分为两个系统。生活污水经沉降池后接入市政污水管道排出；屋面雨、雪水，采用内排管，由楼东西两侧接入排水网线排出。3、供电：所需用电双回路供给，一条与周边居民共用一条，另一条联在大厦对面专供医大二院线路变压器分别为800和630KVA；两条供电线路直接入大厦变电室，由自备变电室将10千伏变至220伏后供大厦使用。为保障在停电状态下大厦内仍能正常运行，自备一台功率250/220柴油发电机组。4、供热：与近埠供热站直通4寸供暖管道进入大厦。拟采用地热和中央集中空调的供热方式。5、通讯、宽带网、有线电视条件场址北侧100M市政通讯线路引入。68 5工程技术设计方案5.1项目组成在不改变原有建筑结构的基础上，增添局部建筑和装修改造，使饭店内外装饰风格突出现代饭店特色，体现当今时尚的国际流行布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型四星级饭店。表5-1项目建设内容一览表序号建、构筑物名称一土建改造1内装饰改造改造部位1.1地面改造大理石地面大厅、办公室、茶吧、超市、酒吧花岗岩A、B座楼梯缓台、踏步防滑地砖厨房、卫生间复合地板健身房、小厅、独立办公室地毯部分餐厅、客房1.2天棚改造彩绘玻璃浴区、夹胶铝扣板厨房、卫生间、浴区石膏板吊顶大厅、前厅、客房、餐饮区、超市、办公室、茶、酒吧、1.3内墙玻璃超市、办公内墙涂料（大白）楼梯间、办公室、商务中心及其它非服务功能区砂岩装饰茶吧、超市等墙砖大厅、电梯井、餐厅、酒吧、卫生间等、厨房、超市软包健身房壁纸客房、办公室、走廊、前厅、茶吧、背景墙客房、宴会大厅马赛克西餐、浴区1.5木门办公室客房、餐厅仓房、卫生间1.6防火门68 1.7绿化、壁画、大理石装饰等1.8窗换窗A座5-11层塑钢窗改造窗台理石板A、B座1053块窗口装饰A、B座1011个布艺窗帘1.9楼梯扶手2外装饰改造石材锈石干挂、锈石超薄石材龙骨大理石造型灯光招牌二水暖电改造给排水改造A、B座排水管约800m采暖系统改造给回水主管道电气改造A、B座新建10269㎡；改造20365灯具艺术吊灯LED照明消防系统改造更换监控台、部分喷淋改造三局网综合布线四拆除及清运5.2建设方案5.2.1建设方案设计原则1、项目建设应符合某某市建设总体规划要求。2、酒店内外装饰风格突出现代酒店特色，体现当今时尚的国际流行布置特色，具备功能上科学合理、布局调配稳妥，动静结合、人流物流通畅，既有艺术欣赏性又具有安全规范性的综合性大型商务酒店。3、按照国家有关四星级建筑建设标准及规范要求建设，并具有前瞻性，为今后发展预留发展空间。68 5.2.2设计依据1、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）；2、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；3、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－952005年版）；4、《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；5、《建筑地基基础设计规范》（GBJ50007）；6、《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；7、《建筑抗震设计规范》（GBJ50011-2001）；8、《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）；9、《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；10、《建筑抗震设防分类标准》（GB50023-95）。5.2.3立面设计方案在充分满足使用功能的基础上，作为某某市市的标志性建筑之一，建筑立面设计突出体现国际商务酒店鲜明的个性及时代特征。在充分满足使用功能的基础上，建筑外立面设计要突出体现四星级酒店的时代特征，同时又要考虑与市容整体协调性，还要考虑经济与实用性。5.2.4平面设计与功能分区参照中华人民共和国国家标准《旅游饭店星级的划分与评定（Star-ratingstandardfortouristhotels）》（GB/T14308-2003）中四星级标准及功能要求，酒店服务部分共设六个功能分区：公共服务区、客房服务区、餐饮服务区、商务会议区、休闲娱乐区和行政办公区。各功能分区服务设施配置详见下表。表5-2功能分区与服务设施一览表序号功能分区服务设施68 1公共服务区服务台（总服务台、楼层服务台）、公共卫生间（包括残疾人专用卫生间）、地下停车场等2客房服务区客房（包括标准间、总统包房、商务套房等）3餐饮服务区多功能餐厅（包括宴会厅、西餐厅、中餐厅、各种包房等）、咖啡吧等4商务会议区多功能会议室（各种大会议室、小会议室及洽谈室等）、综合服务（包括航空、邮政、银行等）中心、商务中心（提供复印、传真、电脑出租及翻译服务等）等5休闲娱乐区水疗中心、健身房、室内游泳池（预留，待建）、屋顶花园等6行政办公区行政管理办公用房（包括各级别经理办公用房和各个职能部门）、独立的员工食堂、倒班宿舍等5.2.5建筑结构方案项目地处某某市的政治、经济、文化中心。建筑物的总体结构要与周边环境和谐、美观大方、宏伟壮观，既富于时代感又能体现大型高档商场的特点，成为标志性的建筑，形成某某市中原路一个新的经济亮点。锦华饭店现有设备设施和装饰装潢一是陈旧，二是布局满足不了星级酒店基本功能的需求，只有重新改造。通过本项目的改造，把酒店做得亮丽动人，给人以愉悦，以好感，以无声的召唤；让人难忘让人向往，让人不忍离去；让酒店可以给人以消费的热情和成为城市的景点，给客人留下美丽难忘印象，使建筑能成为所在城市的标致性建筑。本项目室内根据不同功能需要，分别采用墙砖、马赛克、壁纸和白色涂料，顶棚轻钢龙骨吊顶并施以造型；地面材质选用优质大理石、地砖、复合地板、地毯；窗户选用平开型钢窗，要求密封良好，减少噪音干扰。室外临街面选用山东锈石干挂。室内装修标准见表5-3。表5-3室内外装修标准一览表室内地面内墙面天棚门窗总统客房（二期建设）——————————标准客房地毯壁纸轻钢龙骨实木塑钢68 餐厅地砖板、地毯壁纸轻钢龙骨实木塑钢走廊、楼梯间大理石壁纸、大白实木塑钢门厅大理石墙砖轻钢龙骨不锈钢资料室、科研及办公室、会议室等地砖、地板壁纸、大白轻钢龙骨卫生间防滑砖墙砖轻钢龙骨实木——计算机房（二期建设）——————————室外外立面临街锈石非临街涂料雨达铝塑板具体改造方案如下：1、外立面装修（1）现状临街一侧、A座1-4层、B座1-3层为黄钻麻石材干挂；A座5-9层、B座4-6层为墙砖贴面。非临街外立面为与墙砖色彩接近的涂料。A、B座雨达为铝型板装饰。（2）改造方案临街一侧凡原有黄钻麻干挂履盖区域仍保留；原为墙砖贴面区域，A座窗垛采用山东锈石干挂，面积为4178㎡，墙体采用超薄锈石粘贴，面积为4884㎡。非临街部分粉刷涂料，面积5969㎡A、B座楼门雨达重新用塑铝板装饰，面积190㎡2、门窗（1）现状A座为铜质玻璃转门，现状较好；B座为不锈钢玻璃转门，现状较好。楼窗为平开塑钢窗，现状较好房间门已破旧，不能继续使用（2）改造方案68 A、B座现有主楼门现状较好，仅需对表面进行处理仍能适用；A座5~11层窗，因将原墙体加装了窗垛，原有窗需全部更换，面积为1244㎡。房间门改为实木门。客房门195樘；卫生间门232樘；餐饮包房门24樘；办公室门24樘；康乐区域门12樘；各楼层前厅门54樘；厨房、库房等各类功能区门911樘；各楼层防火门36樘，共668樘。3、内墙（1）现状A、B座大厅内墙为墙砖贴面，现已出现松动。B座大厅方柱柱体为砂岩装饰。各楼层墙面：A、B座二楼现为餐饮区，包房、走廊墙面均为壁纸，已破旧；A、B座三楼为KTV，墙面为玻璃；A、B座四楼为洗浴休闲区、客房、餐厅。休闲区、餐厅；墙面为墙砖，客房及走廊均为壁纸，厨房、卫生间墙面为磁砖贴面。A、B座四、五、六；均为洗浴客房，墙面均为壁纸；卫生间墙面为磁砖贴面。A座七至九楼属办公区域，墙面为壁纸，均已破旧。卫生间墙面为瓷砖贴面。（2）改造方案室内墙面、墙体全部拆除。客房、前厅、走廊、办公室、茶吧、餐厅仓房墙面基层处理，粘贴壁纸，共19650㎡；大厅、电梯井、酒吧、大餐厅、超市、卫生间、厨房、洗浴区贴墙砖，共10703㎡；西餐厅柱体、浴区柱体，装饰墙等为马赛克，共269㎡；楼梯间、小办公室、敞开办公区、商务区等，大白涂料。4、地面（1）现状68 A座一层大厅为大理石，B座一层为浴区大厅，地面为地砖AB座二层餐饮区，地面为地砖AB座三层KTV区，地面为地砖；AB座四、五、六层；地毯。A座七至九层地面为地砖，AB座楼梯、楼梯间地面均为花岗岩、且有损坏。（2）改造方案大厅、办公室、茶吧、超市、酒吧、宴会大厅、地面拆除后更换地砖共6538㎡；厨房、卫生间、开水间，更换防滑地砖，共1434㎡；餐厅大包房、客房全部铺装地毯，共7557㎡；楼梯、楼梯过道全部更换花岗岩共970㎡。5、天棚（1）现状室内除浴区、卫生间、厨房外，大部为石膏吊顶，损坏严重，浴区棚面为夹胶玻璃；卫生间棚面为涂料；厨房棚面为塑铝板。（2）改造方案大厅、前厅、客房、餐饮区、超市、办公室、茶酒吧、康乐区采用石膏板吊顶，共16896㎡；厨房、卫生间、浴区铝扣板共1434㎡；浴区夹胶彩绘玻璃，共144㎡。6、垂直运输方案为了营造一个优雅舒适的环境，满足人员垂直运输及消防需要，利用现有电梯3部，做部分装修改造。5.3信息管理系统方案1、酒店对顾客服务类技术进入信息时代以来，“方便”、“快捷”与“智能”已经成为衡量酒店服务水平最重要的标准。本酒店对顾客服务类技术包括：（1）快速入住与离店系统。68 客人通过互联网预先登记入住，酒店根据客人信用卡状况进行自动结算，可以极大地提高入住与离店手续的办理效率，节约客人的时间和酒店的劳动力成本。（2）客房互联网连接。酒店在客房内安装调制解调器或安装互联网接口或安装台式电脑来满足客人在客房内进行“上网冲浪”的要求。（3）多功能电话与客房传真机、复印机和打印机。酒店电话系统内线部分约600门，电信局局线约260门多功能电话，供客人直拨各种电话。多功能电话均设来电显示、双线或三线连接、临时直拨号码、电子语音邮件和数字无绳电话等功能。此外，酒店商务中心还提供在客房内配置传真机、复印机和打印机多功能一体机，打印机与客房个人电脑或出租手提电脑相配套。（4）多功能电视机。本项目设置能够接收近80个频道的卫星地面站，为宾客提供英语和日语的电影、音乐、体育等现代多功能电视机。多功能电视机除自选付费电影和付费电子游戏外。（5）远程电信会议技术。酒店的会议系统，除具有传统远程电信会议的基本设备外，最新技术还包括数字控制的灯光、超大数字电视屏、电子黑板、人体工程座椅等。（6）智能卡。酒店为每位住客配置智能卡。一张智能卡相当于一台“超级迷你电脑”，它不仅是信用卡，还是身份证、保险卡、手机识别卡、电话卡、信息库等。与酒店有关的智能卡技术包括以智能步替代客房钥匙、信用卡、身份证、常客会员卡和客人数据卡等。智能卡不仅能让客人最方便地享受到酒店内的全部服务，也可以使酒店最迅速地掌握和分析客人的全部信息。2、酒店外部网络类技术68 在互联网应用迅速普及的情况下，预订、销售与采购类高新技术不仅可以为客人提供远程实时服务，而且正在成为酒店对外市场营销、销售与采购管理的一项重要手段。以下3项高新技术由酒店市场营销部、采购部和信息技术部共同管理：（1）酒店网站与网络预订系统。酒店网站与网络预订系统不仅能够向客人展示酒店客房与其他服务设施的实景信息并提供网上讨价还价的功能，而且能够精确反映酒店的实时房态信息与房价信息，可以随时接受、确认和更改客人的预订。（2）电子营销系统。在对客户信息系统进行分析的基础上，利用电子邮件、电子音像促销册、网络客户调查、网络公益广告、网上常客计划项目等手段向目标市场进行公关和营销活动。（3）电子采购。酒店通过接购买者、供应商和中间商的B2B“电子商场”网络购买所需物品的一种全新采购方式。它具有采购成本低、选择协定、竟价能力强、便于维系采购关系等独特优势，而成为酒店增加经营利润的新途径。3、酒店内部管理系统酒店内部管理系统一直是酒店服务业应用高科技设备时优先考虑的领域。本项目的管理类技术拟通过提高管理效率和劳动生产率来降低酒店长期运营成本，实现经营利润的增加，具体包括以下：（1）电子邮件及语音邮件管理系统。酒店通过设置和运用内部统一的电子邮件、语音邮件和可视邮件系统，有效地增强管理决策层与部门之间、各部门之间、部门内部管理人员与普通员工之间、甚至酒店与客人之间的信息沟通，从而有效地提高管理与服务效率。（2）客户信息管理系统。68 从客人与酒店第一次接触（包括电话或网络预订）开始建立该客人的账户并将之与酒店各部门联网，该账户将根据客人在酒店内的任何要求与消费活动随时增加和更新信息。酒店通过收集和分析客人的消费模式信息为客人提供逐步增进的个性化服务。（3）实时房态管理系统。客房部使用电话、传呼或与酒店主机无线联接的掌上电脑等无线手持通信设备随时报告客房清洁和房态检查结果，与前厅部随时更新、共享房态信息，从而增强两部门的沟通能力，减少误解与摩擦，提高管理效率。（4）计算机能源管理系统。采用计算机对库房物品进行档案分类与管理，采用数字化技术对温度、光线和用水进行自动调节与控制，包括在客房与会议厅内安装体温感应器，根据客流量自动进行温度调节等技术。（5）电子安全管理系统。对客户非公共区域、顾客数据库实行电子“通行控制”，凡未经授权者试图进入以上区域或数据库均会直接警示保安部经理。（6）网络培训系统。利用酒店内部网络“虚拟现实”技术对酒店各级员工在不同地点、不同时间进行“情景式”培训，便于员工在短时间内通过全面、集中的训练掌握所需知识与技能。（7）员工工时管理系统。应用计算机打卡与条形码技术安排和管理员工的工作时间，实现工时与薪酬有机结合的综合管理。（8）计算机库房管理系统。建立计算机库房物品档案与数据库，进而通过条形码识别等技术控制物品申购、审批、库存与流通，降低库房管理与劳动力成本。（9）网络财务控制系统。68 以酒店内部网络为基础，建立财务部、前厅部、客房部、工程部等关键部门联网财务控制系统，最终形成连接酒店，所有部门的中央财务网络控制系统，为总部管理人员、财务管理人员、部门管理人员甚至住店客人提供随时通过互联网进入各自被授权的财务信息网页进行付款、转账、统计、审计，编制报表等工作。5.4公用工程方案5.4.1设计依据1、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045－952005年版）；2、《建筑给排水设计规范》（GB50015－2003）；3、《民用建筑电气设计规范》（JGJ16－2008）；4、《采暖通风与空气调节设计规范》（GB20019－2003）。5.4.2供电方案1、负荷等级二级负荷：消防用电设备、客梯、给水泵等。三级负荷：其它电力负荷及一般照明。2、现状（1）供电电源来自酒店内的变电配电室，供电总容量为2500KVA，能保障酒店使用。（2）电源及控制系统与照明线路为同一线路，电源插座、开关每个房间一套，满足不了办公需要，需更新改造。（3）配电箱为D215型，不能满足改造后的需要。（4）原灯具为营业场所，不适宜办公且破旧。（5）原消防系统90年代已更新，可正常使用，监控器陈旧需更换。3、改造方案68 （1）导线敷设配电主干线，分支干线，按空调、照明、网络分3个回路进行改造，均采用铜线。明干线采用预分支电缆接分支箱，动力采用YJV型电力电缆，楼层分支干线采用阻燃塑料铜线穿钢管，沿楼板地面暗敷设。（2）消防设计消防控制室仍设置在一层，集中报警控制系统具有以下功能：接受火灾报警信号；火灾确认后联动消防加压泵，并联动室外消防水泵；火灾确认后强切正常电源，并强投事故照明；火灾探测器及报警按钮等均采用地址编码底座，因此需更换监控器。（3）照明服务区域均选用筒灯，吊灯；办公室选用LCD节能照明灯，楼梯间选用声控节能灯，电梯厅采用小型装饰吸顶灯。卫生间、食堂采用防水吸顶灯。（4）建筑防雷本工程属三类防雷，低压系统接地形式为TN-C，建筑物内强电接地、弱电接地、防雷接地均采用联合接地系统，接地电阻不大于1Ω。屋顶设置避雷带，并利用建筑物内主筋可靠焊接作防雷引下线。为防止电磁脉冲造成的破坏，配电系统设防雷过浪涌保护器。（5）通讯、网络接收方案在楼内设置一座50门程控电话交换中心，负担通讯、数据传输、传真等业务，通讯线路从现有楼内通讯电缆引入。计算机网络中心，由市区宽带网直接引入，与国内、国际互联网连通，进行相关信息沟通。（6）有线电视安装卫星电视接收系统，该工程建设由当地有线电视服务公司建设，在建筑物相应房间设有线电视终端。68 （7）宽带网中国网通公司宽带网铺设至项目区域内，项目建设时可将宽带网接入室内，与国内、国际互联网连通，进行相关信息沟通。通讯由电信部门免费负责安装。在每套客人居室、活动室等房间设有线电视终端。4、供电方案项目建成后，年用电量1187万kW，酒店现已建变电所一座，供电总容量为2500KVA，能保障酒店使用。变压器容量指标估算表建筑功能规划指标选取指标总指标（VA/㎡）（VA/㎡）kVA客房50～7060943.4办公建筑80～120100292.9商业建筑100～1201101317.9232合计2554.28本项目采取双路供电系统，供消防、控制室、计算机房、公共通道照明、电路机房、电梯等重要负荷。照明系统：各类正常照明采用插接母线树干式供电至各照明总箱，各走廊、前室等公共场所设应急照明，在各层楼道及出口设安全出口指示灯、建筑物顶层设航空障碍灯。5.4.3给排水改造方案1、现状（1）给水水源来自某某市市市政供水管网（2）原给水管线为镀锌钢管，至今没有更换，锈蚀严重，存在跑冒滴漏问题。（3）原排水排入市政管网，排水管道为铸铁管，经常堵塞。3、改造方案（1）改造后供水方式不变，不需增容。68 （2）给水管全部更换为PPR管。（3）排水管全部更换成塑料排水管。3、水量计算经计算，建成后日用水量93.7立方米，全年用水34205t。由市自来水公司负责供水，市政供水管道已接入饭店，可供本项目使用。另外饭店已建800立方米蓄水池一座，可供停水时使用。用水量计算表用水点标准　时间（h/d）时变化系数日用水量（m³/d）备注　商业用水10L/（㎡˙d）121.58.0人数按800办公用水50L/（人˙d）122.013.0人数按260客房用水175L/（人˙d）242.068.3人数按390不可预见5.0%　122.04.5　　合计　　　　93.7　　全年＝34205.06254、饭店供水系统包括冷水系统（生活给水）和热水系统。冷水系统：生活给水采用微机变频控制供水，不设生活高位水箱，减少水污染环节。热水系统：本项目采用集中式热水供水系统，主要由水加热器、热水管网和回水泵构成，设客房、公用部分和洗衣房三个热水系统，按照各自温度要求设置专门加热的管网。比如，客房热水系统主要供应洗澡、洗漱用热水，水温一般控制在55℃～60℃，而公用部分热水系统主要供应厨房用热水，温度一般控制在70℃～80℃。热水与冷水供水系统分区一般要保持一致。洗浴用热水利用现有锅炉房，1台4.2MW、1台1.4MW，可满足洗浴需要。（2）排水系统排水规划采用雨、污水分流系统，雨水采用内排水，屋面雨水经雨水管收集后，经室内排水管排至室外雨水出户井；生活污水经化粪池处理，然后再排入市政污水管网。68 5.4.4通风、空调方案1、设计依据（1）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）（2003年版）；（2）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；（3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）；（4）《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）；（5）《全国民用建筑工程暖通空调动力设计技术措施》（2003年版）；（6）《民用建筑暖通空调设计技术措施》（第二版）；（7）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（8）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-95）。2、设计计算参数表5-4中央空调设计参数表编号房间名称夏季冬季新风量(m³/h.P)噪声标准干球温度℃相对湿度%干球温度℃相对湿度%A大厅、公共空间26～28≤6516～20≥40>20≤50B客房，会议室25～28≤6518～20≥40>30≤40表5-5防排烟设计参数表编号部位加压送风量或机械排烟量A汽车库6换气次数(次/h)B封闭房间或封闭内走廊负担两个防烟分区排烟量120m³/h·㎡表5-6机械通风烟气设计参数表编号房间名称换气次数（次/h）附注A汽车库6送、排风B电梯机房15～20排风C卫生间10～15排风D变电所20～30送、排风F工艺用房、机电设备用房6～10送、排风68 3、工程概况本工程由地下建筑和地上建筑组成的建筑群，其中地下主要为车库，地上部分的主要功能为会议室、客房、餐厅、娱乐休闲等综合用房。4、设计内容（1）中央空调系统中央空调冷、暖源的选择客房、餐厅、会议室，要求为一般舒适性空调，运行时间单一，本设计拟采用风冷热泵冷暖水机组的“中央空调”的冷、暖源形式，电驱动制冷和制热，风冷热泵机组、冷暖循环水泵及闭式膨胀水箱设置在六层屋面上。另设有电子水处理仪、空调水管路系统、其他辅机和BA自控系统，向室内空调系统末端设备供给空调循环水。空调系统形式．控制方式和节能措施在空调冷（暖）媒介为冷（暖）水的前提下，室内空调末端设备根据不同的使用场合采用不同的设备形式，本工程大空间采用空气水系统，空调器采用吊顶式空调器，小间包箱采用风机盘管加新风的空调方式，风机盘管为卧式暗装，新风机组吊设在走廊吊顶内。新风由外墙风口引入，空调气流形式采用侧送双层百叶风口或顶送散流器送风口，所有室内空气都经过表冷（加热）、消声处理后送入室内，加上外墙防水新风口和室内百叶排风口，构成完整的公共空间气流组织。中央空调均由BA系统自动控制，空调机组可根据负荷变化自动调节供冷（暖）量，空调末端设备可以由温控器调节冷热量的需求，从而节约能量。集中式中央空调系统可采用全新风运行，以利用自然能源。本工程空调水系统为一个系统，系统采用同程式.为便于系统的调试及运行管理，本工程空调系统各供水干管上均设计有平衡阀。（2）防排烟系统和消防措施①68 地下汽车库、封闭房间或封闭内走廊均设有机械排烟系统，机械排烟风机箱设置于专用的排烟机房内。排烟口设于靠近吊顶处的墙壁上。②所有通风及空调系统均采用不燃、难燃的设备和材料，如风管采用镀锌钢板，排烟风管采用加厚镀锌钢板（按“高规”要求的厚度），并考虑用耐热材料敷设，风管软接采用不燃的硅玻钛金不燃软风管制作，空调风管和水管的保温材料采用离心玻璃棉等。③本工程通风系统和空调系统中，在必要的部位均设有防火调节阀（常开，着火时或70℃关）。在其他必要处设有多叶加压送风口（常闭，着火时开，280℃关）、排烟口和排烟阀（常闭，着火时开，280℃关）、防烟防火调节阀阀（常开，着火时或70℃关）等消防用风阀，防火阀、排烟口、送排风机均与消防中心连锁，互为连动。（3）机械通风系统①地下汽车库及各设备用房设有机械通风系统，兼火灾时作消防排烟系统，包括排风风机、排风管、排风口及消声器等，废气高空排放。各封闭房间均设有自然补风口。②地下变电所设有送、排风系统，由柜式离心风机箱负责排除余热。另备有空调系统。③各层卫生间均设置了由吊顶式排气扇构成的机械排风系统。其他需要排除污浊空气或余热的房间、场所，也设有机械排风系统。（4）管材和保温空调风管和普通送、排风管均采用镀锌钢板制作，壁厚按《通风与空调工程施工及验收规范》的有关规定选用。高温排烟风管壁厚按《高层民用建筑设计防火规范》和《民用建筑防排烟技术规程》的有关规定选用。空调水管用料为当管径≥100mm时采用无缝钢管镀锌二次安装，当管径＜100mm时采用镀锌钢管，丝接，冷凝水管、排水管采用PVC管，给水管均采用镀锌衬塑钢管。68 空调风管和水管保温采用离心玻璃棉板材或管壳套，防潮层采用复合夹筋铝箔。新风引入管和排风风管不用保温。冷凝水管的保温采用橡塑管壳套。（5）环保和卫生防疫措施通风设备均采用低噪声型，并采取消声、隔声、减振、隔振的措施，如吊装的通风机组设置弹性减振吊架，落地机组设弹性减振基座，风管系统设消声器、消声弯头或消声静压箱，离心风机外设吸声罩，在风机进、出口设置非燃性的软接头，综合采取各种措施以满足环保部门和设计规范有关噪声控制的要求。厨房排油烟均经静电油雾净化器处理达标后高空排放。新风量的取值标准为：个人空间30～50m³/h·人，公共空间15～25m³/h·人。有污浊空气处及自然通风无法满足要求处均设置机械排风设施。通风设备均设置有可供清洗的空气过滤网，并设置杀菌装置，以保证室内空气品质的要求。5.5设备方案依据本项目的规模及酒店的功能设置，需要新增设备84台（套），详见表5-7“新增主要设备一览表”。表5-7主要设备配置一览表序号设备名称规格型号单位数量备注1信息系统　套9　1.1电视系统　套1　1.2电视监控系统　套1　1.3综合布线　套1　1.4电话系统　套1　1.5安全门禁控制系统　套1　1.6自动控制系统　套1　1.7公共广播系统　套1　1.8LED大屏显示系统　套2　2公用工程　台套75　2.1电器消防　台套3　68 　火灾自动报警系统　套1估算A座11-21层　火灾自动灭火系统　套1A座10269㎡　室外照明设施　套1　2.2空调通风设备　套56　　板式换热机组换热器面积500㎡/㎡组2　　冷源系统Yk1400-2000TR2000t冷冻水机组套1　　消防机械送、排风系统　套1　　送风系统低速套24　　厨房排风系统　套28　2.3给排水设备　套10　　生活变频供水设施　套2　　消防供水设施　台4　　消防泵　台2　　喷淋泵　台2　2.4厨房设备　套1　2.5垂直交通设备　台4估算A座11-21层2.6床、沙发等家具设施　套1　　合计　台套84.00　68 6节能6.1概述中国解决能源问题的方针是开发与节约并举，把节约放在首位。节能工作是一种特定的“能源开发”，是解决中国能源供应紧张、保护能源资源、保护环境的有效途径。中国目前的能源利用水平远低于世界发达国家，节能工作基础还很薄弱，节能工作潜力很大。节约能源是中国的基本国策之一，是发展经济的一项长远战略方针，是经济活动中面临的最普遍也是最迫切需要解决的问题。合理利用能源、降低能耗，对于降低成本、提高经济效益乃至于改变中国能源浪费严重的现状都具有重要意义。6.2编制依据1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《中华人民共和国清洁生产促进法》；3、《中华人民共和国可再生能源法》；4、《中国节能技术政策大纲》；5、《评价企业合理用电技术导则》（GB3485）；6、《公共建筑节能设计标准》（GB50189－2005）；7、原国家计划委员会、国家经济贸易委员会和建设部“关于固定资产投资工程项目可行性研究报告‘节能篇（章）’编制及评估规定”（[1997]2542号）；8、《固定资产投资项目节能评估及审查指南（2006）》；68 6.3能耗分析项目年总能耗量4129.14t标准煤，详见下表：表6－1本项目消耗能源指标表序号耗能种类单位年消耗量折标煤系数折标煤量(t)1电104kW.h1187.50.12kg/kW.h1459.452煤t30000.63kg/kg18903热水GJ228520.03kg/MJ779.694129.14单位面积能耗指数应达到现行国家或行业标准水平，单位产品能耗、主要工序（艺）能耗指标与国际国內对比分析、设计指标应达同行业国内先进水平。表6－2项目能耗指标及能耗水平对比表项目本项目能耗建筑面积㎡单位产品综合能耗(标准煤t/㎡)0.1330634.28采暖单位面积热负荷(W/㎡)6530634.28单位产品电耗(kW.h/㎡)0.0430634.28单位产品热水(GJ/㎡)0.7530634.286.4节能措施1、采用高效节能的电力设备，如：电机均采用新型号节能电机（Y系列等），变压器采用SCB11系列节能变压器；2、供水设备采用节水型设备，如变频供水设备、节水卫生洁具等，以节约水资源，给水泵使用效率不小于60％。给水管材采用PVC热融连接，无结垢和漏水之虑，户内排水采用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。3、供热管道保温采用高效节能的岩棉保温材料，以减少管道热损失；68 4、建筑物墙体选用符合节能保温要求的新型复合墙体材料，如：混凝土小型空心砌块、聚苯乙烯复合墙体等，其节能效果显著，耗热量指标18.8W/㎡，比新节能标准规定的20.6W/㎡要低。这一构造措施消除了冷桥，能实现墙体的全面保温。5、选用先进节能的空调设备，并合理地进行设备布置，减少能源损耗。68 7环境影响评价7.1场址环境条件本项目建设地点位位于某某市中原路299号，环境优美。大气环境质量相对较好，环境空气质量符合二级标准要求，尚有一定的环境容量。7.2环保质量及污染物排放标准7.2.1环境质量标准1、地表水：执行国家标准GB3838-2002《地表水环境质量标准》中Ⅱ和Ⅳ类标准。2、环境空气：执行国家标准GB3095－1996《环境空气质量标准》中二级标准。3、环境噪声：《声环境质量标准》GB3096－2008。4、《大气污染物综合排放标准》GB16297－1996；5、《污水综合排放标准》GB8978－1996；7.2.2污染物排放标准1、污水按照《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082－1999）2、废气餐饮部门油烟执行GB18483－68 2001《饮食业油烟排放标准》（试行）标准，详见表7－1、7－2。表7－1饮食业单位的规模划分规模小型中型大型基准灶头数≥1，＜3≥3，＜6≥6对应灶头总功率（108j/h）1.67，＜5.00≥5.00，＜10≥10对应排气罩面总投影面积（㎡）≥1.1，＜3.3≥3.3，＜6.6≥6.6表7－2饮食业油烟排放标准规模小型中型大型最高允许排放浓度（mg/m³）2.02.02.0净化设施最低去除率（％）6075853、环境噪声执行国家标准《城市区域环境噪声标准》（GB3096－1993）中的2类标准。7.3项目建设与运营对环境影响7.3.1项目建设对环境的影响废水：来自施工所产生的废水以及由于施工人员进驻带来的生活废水，生活废水含有COD、BOD5、SS、氨氮及油类。废气：主要来自搅拌、运输车辆的尾气以及施工队伍进驻产生的生活废气。汽车尾气中的污染物主要有CO、碳氢化合物及NOX。扬尘：来源包括土方的挖掘、堆放和清运过程造成的扬尘；建筑水泥、白灰、砂子等装卸、堆放的扬尘；搅拌车辆、运输车辆往来造成的扬尘、施工垃圾的堆放和清运过程造成的扬尘。固体废弃物：建筑垃圾、生活垃圾。68 噪声：区域内各建筑物建设过程中的运输车辆和机械设备等产生的噪声。本项目建设阶段各机械设备的动力噪声源声压级一般在75dB（A）以上（负载，距源10m处）。7.3.2项目运营对环境的影响1、废气：主要是厨房油烟对周围环境产生一定影响。2、废水：项目产生废水主要为生活污水（含厕、浴污水及厨房油污水）。3、噪声：项目的噪声源主要为各种风机、设备及给水泵。4、固体废弃物：主要是生活垃圾等。7.4环境保护措施方案7.4.1建设期环境保护措施粉尘：水泥、沙石在运输与堆放时注意覆盖及密闭保存。避免在大风天气条件下施工，对现场的弃土、石料及时洒水、防尘。废水：主要是生活污水，直接收集排放到污水管网。废气：通过对施工车辆进行严格检修及维护，严禁排放超标车辆进入施工现场，对车流进行合理规划。噪声：在晚十点后及早六点前不进行施工，过往车辆禁止鸣笛。固体废弃物：对建筑垃圾及时清运，生活垃圾设垃圾箱，收集后由市政环卫部门统一运至城市垃圾处理场集中处理。68 7.4.2运营期环境保护措施1、废气治理根据项目工程分析，本项目建成后大气污染源主要有餐厅废气、汽车尾气。（1）厨房油烟治理措施本项目餐厅厨房采用城市煤气作燃料，其烟气排放可以满足标准要求。但厨房在烹饪食物的过程中将产生油烟，主要化学成分为烷烃类、脂肪酸类、酯类、醇类、酮类、醛类、杂环化合物、甾族化合物、多环芳烃类等，要求厨房炊食油烟必须符合GB18483-2001《饮食业油烟排放标准》（试行）中的标准。油烟的最高允许排放浓度标准为2mg/m³，净化设施最低去除效率为75%。厨房油烟的初始浓度一般为5～8mg/m³，超过GB18483-2001中2mg/m³的油烟排放标准，如安装净化效率在75%以上的净化装置，油烟排放浓度为0.75～1.2mg/m³，满足标准要求。根据本项目的特点，拟采用“CYY型油烟净化设备”处理油烟。油烟排气筒应作附壁式烟道从房顶排放，注意与周边景观协调。油烟机应经常维护，以保证正常运作。（2）汽车尾气治理措施合理设计出入口，加强停车的管理，合理组织交通，保证出入口及区域内的交通畅通，缩短汽车怠速启动和行驶的时间；尽量减少外部燃油机动车进入区内；进入区内的机动车要求其备有尾气净化装置。2、废水污染防治措施本项目污水主要是生活污水（含厕、浴污水）和食堂的含油污水。68 经类比调查，其废水中主要污染物浓度为COD300mg/L、BOD5150mg/L、SS200mg/L、氨氮31mg/L、动植物油25mg/L。本项目餐饮废水中含有较多的油脂，按照环保要求，食堂须设隔油池处理，油脂类将大量减少。项目产生的生活污水和经过隔油池处理后的食堂含有污水通过拟建的污水排水管网直接排入场区外东侧人民大街市政污水管网。3、声环境治理（1）设备选购时采用低噪音设计的设备。（2）设备安装时采取防振措施，从根本上解决噪声问题。各类设备、专用机房以及吊顶内的风机等均采用隔声隔振措施，机房的围护墙及门窗的隔声量不小于30dB（A），所有连接转动设备的各种管道均采用柔性连接，空调通风系统上均设置消声器，使噪声振动控制在允许的范围之内。（3）采用新型路面材料铺设道路，可有效降低车辆产生的噪声，减少车辆轮胎与路面的摩擦。（4）加强管理，车辆进入区域内，应严格禁止鸣喇叭。4、固体废物污染防治措施本项目建成后，生活垃圾经保洁人员统一收集后，由环卫部门统一送垃圾场处理。7.6环境影响评价本项目建设中对污水、废气、噪声等污染物均按国家有关环境保护标准要求，采取相应的措施，做到达标排放，不会对环境造成影响和破坏。同时项目建设过程中坚持“三同时”的原则，即环境治理措施与项目主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用，确保所有污染物均达标排放。68 8消防与安全本项目消防设计认真贯彻执行“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格遵守国家现行有关规范和行业标准，采取各种有效防火措施，防止和减少火灾危害。8.1设计依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016－2006）；2、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005）。8.2建筑物耐火等级根据《高层民用建筑设计防火规范》GB-50045-95有关条文规定，本项目建筑物为一类高层建筑，其耐火等级为一级。地下室耐火等级为一级。人防地下室为汽车库，按《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067－97）设计。8.3消防设计1、每座高层主体均有大于周边长度的1/4且不小于一个长边长度直接落地，且在此范围内设有直通楼梯间的出口，周围设有环形消防车道。各座高层主体间防火间距均满足规范要求。各座高层均设置火灾报警系统和自动灭火系统，消防控制室设在一层，且设有直通室外的安全出口。2、防火及防烟分区68 地下室独立设置，分别设防火分区。每个防火分区面积均满足规范要求。且在每个防火分区内，以梁格或于吊顶下设500高挡烟垂壁，以每500㎡设一个防烟分区。3、安全疏散及消防电梯本工程地下室每个防火分区至少有二部防烟楼梯间通向室外，即有两个安全出口。地上裙房层每个防火分区至少有一部封闭楼梯间通向室外且有两个安全出口。每个分区内疏散距离均符合规范要求，防烟楼梯间均通至屋顶。4、消防用水标准室外消防30L/S室内消防40L/S火灾延续时间为3小时自动喷洒26L/S火灾延续时间为1小时5、消防水源由市政引进两条DN150给水管作为消防补水，生活消防合用水池及消防水泵房均设于C座地下室，消防水池容积为800m³，分两个水池设置。6、消火栓给水系统由消防水池、消火栓泵、消火栓、消防水泵接合器、消防水箱、管网、阀门、减压阀等组成。在屋顶设置容积为20m³的消防高位水箱及增压设备，以保证管网压力；设SQX型、DN100mm消防水泵接合器3处，2台消火栓泵(一用一备)。68 消火栓系统采用减压分区，管道水平竖向成环，竖向两两成环；按保证同层有两股充实水柱同时到达被保护内的任何部位布置；消火栓箱采用铝合金箱，均暗设，箱内配SN65消火栓一个(静压超过50米设减压式消火栓)，QZ19水枪一支，25M长DN65衬胶水龙带一条及消防泵启动按钮一个，由消防启动按钮直接启动消防水泵，同时报警至消防值班室。7、自动喷洒给水系统由消防水池、自动喷洒泵、闭式喷头、湿式报警阀、信号阀、水流指标器、消防水泵接合器、消防水箱、管网、阀门、减压阀等组成。喷洒系统按单体分设湿式报警阀，与消火栓系统共用消防水箱以保证管网压力，设SQX型、DN100消防水泵接合器两处，两台喷洒泵(一用一备)。自动喷洒系统为独立系统，枝状管网，按中危险级设计，喷洒系统由湿式报警阀直接控制喷洒泵启动，同时湿式报警阀，水流指示器，报警至消防值班室。8、室外消防给水系统由消防水池、室外消防给水泵、室外消火栓、管网、阀门等组成；由消防控制中心控制室外消防给水泵的启停；取水口选用SX150型室外消火栓两处。9、建筑灭火器的配置按《建筑灭火器配置设计规范》有关规定，各层分部位配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器。10、消防排水消防电梯井排水采用潜水泵排至室外雨水井。11、消防泵设自动循检装置，定期低数运转，防止设备锈蚀。12、管材消火栓给水管采用外铸铁钢管；自动喷洒给水管DN≤100mm采用热镀锌钢管；DN＞100mm采用无缝钢管。68 68 9组织机构与人力资源配置9.1组织机构设置本项目建成后，由某某市锦华酒店有限公司统一管理，管理上实行总经理负责制实行服务。饭店设立经营管理机构，负责饭店的日常经营管理工作。经营管理机构设总经理1名，由董事会聘任。饭店设前厅部、客房部、餐饮部、商品部、酒店康乐服务部、工程部、酒店安全保卫部及财务部等管理部门。9.2人力资源配置及培训9.2.1人力资源配置根据现代化管理的实际需要，由项目业主单位统一进行人员配置。项目劳动定员为260人，包括管理人员、服务人员等。其中：高、中级管理人员30人、其它普通员工230人。高级管理人员由公司从北京及上海等国际知名饭店中招聘，中级管理人员从本地四星级以上酒店中招聘，其它员工从旅游院校择优录用，勤杂工由当地招工解决。9.2.2人员培训1、鼓励员工通过各种渠道获取各类资格或技术等级证书。68 2、建立员工进修制度，不断提高生产技术水平。3、积极组织员工参加新技术、新规范专题研究，不断充实和提高员工技能。68 10项目管理与实施进度10.1项目管理与监理10.1.1项目管理项目组织管理的宗旨是抵御或避免项目运行过程中的风险，提高项目应变能力和加大市场竞争力度。项目施工建设期间，成立“项目建设办公室”。由某某市锦华饭店有限责任公司抽调精干人员挂牌办公。选派一名管理人员和一名工程技术人员全面具体的负责项目建设工作。主要完成项目实施准备、配套资金筹集、勘察设计、设备订货、施工准备、施工、直到竣工验收和交付使用等各个工作阶段。建设阶段的各项投资活动和各个环节，有些是同时开展和相互交叉进行。将项目实施时期各个工作阶段的各个工作环节进行统一规划，以便对项目实施进度做出合理而又切实可行的安排，达到保证工期、顺利投入使用。同时对教职工的调集、招聘和必要的培训做出适当的时间安排，使其和教学需要相衔接。10.1.2项目监理本项目建设委托有资质的监理公司承担监理，在项目实施过程中，实行全程监理。具体监理内容包括：1、设计阶段的监理内容。68 （1）协助项目单位提出设计要求、编制招标文件，参与评选设计方案；（2）参与选择勘察、设计单位，协助项目单位签订勘察设计合同，并监督合同的实施；（3）核查设计方案和设计结果是否符合有关法律、法规和技术规范的规定；（4）按照安全优化的原则，参与核查设计方案和设计结果是否符合设计要求所提出的安全可靠性、适用性和经济性；（5）向项目单位提出支付合同价款的意见。2、施工准备及施工阶段的监理内容（1）协助项目单位组织施工招标，编制招标文件，协助项目单位组织投标、开标、评标；（2）协助项目单位签订与工程有关的合同、确认承包方选择的分包方；（3）协助项目单位办理开工许可手续；（4）组织施工图纸会审；审查承包方提出的施工组织设计、施工技术方案、施工进度计划、施工质量保证体系和施工安全保证体系；（5）监督承发包双方严格执行工程承包合同和有关工程技术规范、标准；（6）抽查、核验工程使用的建材、构配件和机械设备的数量及质量；（7）负责确认设计变更、技术核定和施工现场签证；（8）协同项目单位组织工程设计、施工及有关单位进行分项、分部工程和隐蔽工程的检查及工程竣工预验收，并提出竣工验收申请报告；（9）参与工程验收和工程结算审查；68 10.2项目建设工期和实施进度该项目工程建设期为12个月具体安排如下：2011年8月－9月完成项目可行性研究报告编制及立项等工作；2011年9月－10月完成项目的论证、评估和设计；2011年11月—2012年5月完成工程改造、装饰施工工作；2011年10月—2012年4月完成设备采购，并运输到达；2012年3月—2012年5月进行设备安装、调试；2012年4月—6月同步进行人员招聘、培训并进行试生产；2012年7月底项目工程全部竣工并验收、投产。表10-1项目计划进度编号实施内容2011年2012年8910111212345671可研编制及立项2项目论证评估3土建工程施工4设备考察和订购5设备安装调试6人员招聘培训和试生产7正式投产、竣工验收68 11工程招标方案根据国家发展计划委员会发布的《工程建设项目招标范围和规定》及《建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》，对本项目所涉及的地质勘察、工程设计、工程监理、工程施工以及设备采购等相关工作均采取招投标制，在招标过程中严格遵守《中华人民共和国招投标法》。项目招标拟采取委托招标组织形式，邀请招标和面向社会进行公开招标。其中：地质勘察、工程设计采取邀请招标形式，工程监理、工程施工以及设备采购等采取面向社会进行公开招标的形式。为规范项目的招标活动，本项目招标活动中的招标范围、招标组织形式及招标方式应报项目审批部门核准，经核准后建设单位如再作变更，需重新向原审批部门办理审批手续。项目审批部门将核准变更项目招标内容的意见抄送有关行政监督部门。如建设单位在招标过程中弄虚作假或在招标活动中违反项目审批部门的核准事项，由项目审批部门和有关行政监督部门按照国办发[2000]34号文件的规定，对项目建设单位依法进行处罚。本工程招标基本情况详见下表“工程招标基本情况表”。68 工程招标基本情况表表11-1建设项目名称：某某市锦华饭店装修改造工程工程内容招标范围招标组织形式招标方法不采用招标方式招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察、设计√建筑工程√√安装工程√√监理工程√设备购置√√说明：1、锦华饭店总占地面积7000㎡，总建筑面积21000㎡，全部利用原有建筑20365.28㎡。本项目拟对现有建筑按四星级标准酒店进行装修改造，并新增公用工程及附属配套设施84（台套）。2、本项目仅对新增建设投资进行招标，具体间见上表。某某市锦华饭店有限责任公司2011年8月68 12投资估算与资金筹措12.1投资估算1、估算依据（1）国家发改委、建设部颁布的有关文件；（2）新的有关财务制度的会计制度；（3）安徽省建设厅颁布的有关定额、文件；2、估算范围（1）土建工程；（2）水、电及其它设备购置及安装；（3）其它内容。3、建设投资项目工程建设总投资6500.00万元人民币。其中全部为建设投资，包括：（1）主要工程费用投资设备购置参照制造厂家报价和类似工程设备价格，并考虑必要的运杂费进行估算。建筑工程参照当地类似工程扩大指标，并根据本工程特点估算，估算中所采用的不同年份价格资料，均调整到当前水平。以此估算工程费用投资5647.39万元，其中建筑工程4603.26万元，设备购置及安装1044.12万元。（2）工程建设其它费用本项目工程建设其它费用包括：前期开办费68 、可研报告编制费、建设单位管理费、勘察设计费、监理费、招标费，共计217.20万元。（3）预备费项目预备费包括基本预备费和涨价预备费，基本预备费按预计的工程费用和其它费用之和的8%比例计算，涨价预备费不予计算，此项为469.17万元。（4）建设期利息本项目安排银行贷款5000万元，按照一至三年期贷款基准利率6.65%计算，建设期利息为166.25万元。12.2资金筹措项目总投资6500.00万元，其中，固定资产投资6333.75万元，铺建设期利息为166.25万元。本项目建设所需资金，计划申请银行贷款5000万元，其余部分由项目业主单位自筹解决。12.3资金使用计划本项目总投资资金使用按1年安排，第一年完成100%。68 13效益分析及财务评价13.1经济评价依据及范围本项目经济评价依据国家发展改革委、建设部2006年颁布实施的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）及国家最新的财税制度和行业有关规定，采用现行市场价格并结合了本项目的具体情况，对项目进行了财务分析和不确定分析。1、根据《建设项目经济评价方法与参数》以及国家产业政策、市场需求及资金时间价值等因素确定：项目财务基准收益率为12%。2、根据《建设项目经济评价方法与参数》确定项目资产负债率的合理区间为40-60。3、本项目计算期定为16年，其中建设期为1年，生产期为15年。4、本项目税金及附加包括营业税、城市建设维护税和教育费附加。营业税税率为5%、城市维护建设税按增值税的5%、教育费附加按增值税的3%分别计算。5、本项目所得税按应纳税所得额的25%计取，法定盈余公积金按净利润的10%计取。13.3财务效益与费用估算13.3.1收入估算1、营业收入68 本项目正常年营业收入根据酒店的特殊行业计算。具体如下：（1）客房收入本项目客房有效使用面积1400㎡，200套，入住率按60％计算，出租单价按860元/（套•天）计，则该部分收入为3766.80万元。（2）餐饮收入主要包括中、西餐、KTV包房等餐饮收入，年均约为4200万元。（3）其它收入包括休闲娱乐收、商务服务收入、公共服务收入等，年均收入约1200万元。生产负荷按一期工程完成后次年达到设计能力的100%第二年及计算期以后各年为满负荷运转。综上测算，项目正常年营业收入约为9166.80万元。详见营业收入、营业税金及附加和增值税估算见经济评价附表5。13.3.2成本分析本项目按要素分各项成本费用如下：1、固定资产折旧费本项目房屋及建筑物折旧采用线性折旧法计算，房屋及构筑物按40年折旧；残值率均按5%计算。设备按12年折旧；其它按8年折旧；残值率均按5%计算。2、摊销费项目摊销费包括无形资产摊销和其他资产摊销，无形资产按10年摊销；其他资产按5年摊销。3、修理费按设备折旧费的20%提取；4、原辅材料和燃料动力按目前市场价格计算；68 （1）原辅材料费根据项目建设单位提供的资料，本项目所需的主要原材料为：优质食用蔬菜、鲜肉、海鲜及其他食品、卫生用品、日化、耗材等。根据项目的生产规模及损耗率，估算正常生产年份原辅材料费为3420.00万元。（2）燃料动力费本项目燃料动力消耗主要为水、电，水按2.86元/吨（含排污费）、电按0.84元/度计算。煤炭780元/吨，估算正常生产年份燃料动力费为1247.46万元。5、工资福利费项目定员260人，工资按工人1800元/月·人、其他人员3000元/月·人，福利及附加按14%另计。工资福利费为689.47万元。6、其他费用本项目其它营业费用取销售收入的1%，其它管理费用取销售收入的2%计算。本项目总成本费用包括可变成本和固定成本及经营成本数据详见经济评价附表6。13.4财务评价结论13.4.1财务盈利能力分析财务分析依《投资项目可行性研究指南》为据，采用动态分析，财务分析期16年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用12%。计算所得税后财务指标如下：1、财务净现值（FNPV）68 指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。即＝8316.91万元。2、财务内部回收率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即。将财务现金流量表中数据输入计算机试算得：FIRR＝32.86%。3、总投资收益率＝42.28%4、投资利税率＝49.27%5、投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿由投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。投资回收期＝（累计现金流量开始出现正值年份数）－1＋{上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量}经计算本项目投资回收期为4.10年（含建设期）。6、财务评价结论从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率为32.86%，大于12%的目标收益率，所得税后净现值8316.91万元（远大于零），投资回收期4.10年（较短），项目抗风险能力较强，从经济上看，该项目切实可行。68 13.4.2财务生存能力分析根据财务计划现金流量表（附表10）可以看出，经营活动资金流入始终大于资金流出，企业通过经营活动、投资活动及融资活动产生的各年累计盈余资金始终大于零，可见企业有一定的财务生存能力。13.4.3盈亏平衡分析盈亏平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的产量或者销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点（BEP）所对应的产量或者销售量。其数字越低，表明项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。本项目采用生产能力利用率来表示，所使用的测算公式为：=18.33%可见本项目只要达到设计能力的18.33%，就可抵扣每年耗用的总费用，项目抗风险能力较强。68 13.4.4清偿能力分析清偿能力分析是通过“借款还本付息计划表”、“财务计划现金流量表”、“资产负债表”的计算，考察项目的财务状况及借款清偿能力，并计算资产负债率、流动比率和速动比率。通过“借款还本付息计划表”可知，项目建设期短期贷款5000万元，借款偿还期3.56年(含建设期1年)。通过“财务计划现金流量表”可以看出，项目计算期内各年均能平衡有盈余。通过对“资产负债表”分析，可以看出：资产负债率从生产期第2年开始即降至50%以下，而且随着生产的继续进行，资产负债率逐渐降低。68 14结论及建议14.1结论通过对本项目的建设必要性、建设方案、投资估算及经济、社会效益等分析研究后，可以得出如下结论：1、本项目的建设符合国家的宏观经济政策，顺应了市场经济发展的大趋势，符合省情、市情。2、项目的建成使用，是全面提高某某市酒店业商圈的硬件保证。3、项目建成后将产生十分巨大长期的经济效益和社会效益，预计酒店运营后，年均实现营业收入9166.80万元，平均年向国家缴纳税金（包括营业税金及附加、所得税）约3202.30万元，是社会进步、利国利民的朝阳产业。4、项目建设投资筹集渠道可靠，可保证项目建设进度及时间的要求。5、项目建设可带动相关行业发展，在带动流通商业发展的同时，也带动了运输业、餐饮服务业、信息产业、机械制造业、中介等行业的发展，更为某某市商家经营的科学化管理提出了更高的要求。综上所述，认为本项目规模适当、合理，符合某某市总体规划要求，财务评价指标均达到了国家规定标准，具有较好的社会效益、环境效益和经济效益，项目建设是必要的、可行的。68 14.2建议1、项目建设所需资金中拟申请贷款，应抓紧落实项目前期的申报工作。2、项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量。3、在项目投入使用前制定并实施工作人员的专业培训计划。4、完善各项管理制度，提高酒店服务综合水平。5、服务环境包括硬环境和软环境，要在改善硬环境同时，不断加强服务人员的道德水平、服务态度、服务细节等软环境建设，以不断地提高酒店的综合竞争力。68'