高尔夫球会新建项目可行性研究报告 46页

'第一章总论一、项目概况1、项目名称：高尔夫球会新建项目2、地理区位：3、项目单位：4、项目简介：南京沙河高尔夫球会是南京沙河高尔夫置业有限公司基于对中国高尔夫产业和市场未来发展态势、长江三角洲和南京经济圈社会经济发展趋势的调研和分析的基础上，在南京市和江宁区政府的大力支持下，本着发展南京体育、休闲、娱乐和旅游产业，带动江宁区高尚房地产市场发展的目的，在南京市江宁区科学园投资建设的18洞国际标准高尔夫球场及配套设施。该项目是一个集高尔夫体育运动、体育休闲、娱乐和旅游为一体的高尚体育项目。二、项目背景1、行业背景。甲级咨询机构出品 高尔夫球是一项具有特殊魅力的体育运动，在世界范围内，高尔夫球和网球、足球并称为三大体育运动项目。高尔夫球在西方国家至今已有四百多年的历史，目前全世界高尔夫球场已多达三万以上，其中美洲有二万六千多个，欧洲有四千多个，日本有二千多个。全球高尔夫运动最为发达的美国在过去的6年中，平均每年新增500多个高尔夫球场，高尔夫运动也已由传统的贵族休闲运动转变为一项全民的健身运动，在社会各阶层得到了广泛的普及。随着社会经济的发展，人们对体育休闲活动的需求日益增加，高尔夫球以其“绿色、阳光、健康、放松、享受生活”的特征倍受人们的青睐。同时，高尔夫球运动作为一项人类交流情感、加深了解、增进友谊的体育休闲桥梁，在国际经贸洽谈、民间外交、改善投资环境、促进体育产业的发展等方面起到了越来越重要的作用。中国的高尔夫球运动随着二十世纪八十年代的改革开放应运而生并且不断发展壮大。目前，中国各地共有约160个高尔夫球场，其中60%位于经济发达的南方省份，仅广东省目前就有高尔夫球场60多个。伴随着中国经济的快速发展、国际国内经贸往来的日益频繁、人民生活水平的日益提高、公众对体育运动和健康、休闲娱乐的日益重视，高尔夫球运动也越来越受到社会各界的青睐。中国的高尔夫球运动正在逐渐从高消费的贵族化发展之路步入平民化的普通大众消费轨道，越来越多的消费者加入到高尔夫球运动的行列中，中国的高尔夫市场在迅速的增长。2、区域经济背景。从地理区位看，项目地处长江三角洲（宁沪杭三角）经济圈、南京都市圈和南京市，这些区域的社会、经济发展现状和未来走势对项目的实施具有重要的影响。（1）长江三角洲（宁沪杭三角）经济圈社会、经济发展概况与趋势。甲级咨询机构出品 长江三角洲经济圈是继珠江三角洲经济圈之后中国最具活力和发展潜力的经济圈。该经济圈以上海为龙头，上海、南京、杭州构成三角核心，加上无锡、苏州、常州等城市，辐射和带动周边地区的经济发展，产业集群效应大，经济要素资源密集，对国内、国际资本和企业具有巨大的吸引力，无论是新兴产业，还是传统的三大产业，无论是内向型经济，还是外向型经济，长江三角洲经济圈都在中国国民经济体系中占有举足轻重的地位，是中国今后经济活跃度最高和最具发展潜力的经济圈。该经济圈内内资企业的质量、外商投资企业数量和质量、人均国内生产总值、人民生活水平、市场空间和消费能力都在中国首屈一指，并且增长速度迅猛。（2）南京都市圈的概念提出与社会、经济发展趋势。南京都市圈是以南京为核心，实现城市间社会、经济协同发展和经济、市场高度一体化的区域性圈层式城市功能群。2002年9月“南京都市圈规划纲要”出台，南京都市圈跨越苏皖两省，以南京为核心，包括江苏南京、镇江、扬州、淮安和安徽芜湖、马鞍山、滁州及巢湖市的全部或者部分地区，交通运输网络较为发达。南京都市圈将整合圈内城市旅游、基础设施等资源，协同发展产业群体和基础设施等，积极推行市场一体化，目前处于规划和实施的初级阶段。由于地缘、交通等原因，如果能够积极推进，今后的经济协同发展前景较为广阔，存在许多潜在的产业投资发展机会。由于交通网络的发达和便利，南京经济圈的休闲、旅游产业的协同发展前景广阔，（3）南京市社会、经济发展概况与趋势南京市是中国七大古都之一和著名历史文化名城，同时是江苏省省会和长江流域四大中心城市之一，目前全市常住户籍人口553万人。南京市在长江流域具有重要影响力，城市比较优势较为突出：一是区位优势。南京紧邻上海市，是沪宁杭三角经济核心区的重要城市，在江苏沿海、沿江、沿线开放战略中处于枢纽位置。二是交通优势，是中国华东地区重要的交通枢纽。三是教育科技优势，南京是中国高等教育和科研四大基地之一。有高校48所，研究机构500甲级咨询机构出品 余家，科技综合实力居全国城市前列。四是产业优势。南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，电子工业、石化工业生产规模位居全国城市第二位，是长江三角洲仅次于上海的商埠重镇，被国际经济界人士和众多海外财团视为具有广阔开发前景的地区。《南京市国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标纲要》明确提出要把南京建设成为长江三角洲地区和长江下游的经济、金融、商贸区域性中心城市。因此，尽管南京长期以来经济发展速度和影响力低于长江三角洲经济圈其他核心城市，但是随着长江三角洲经济圈的向西辐射，将会越来越受惠于该经济圈的快速发展带来的资源聚集等好处。最近几年，南京市的国民经济得到了较快的发展，吸引外商投资的数量和质量持续上升，城镇居民可支配收入增长迅速，对高质量、高品位的休闲、体育、娱乐活动的市场需求也在持续不断的上升，高尔夫球运动市场便是增长迅速的市场之一。三、可行性研究报告编制依据1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；2、《投资项目可行性研究指南》（试用版）；3、南京沙河高尔夫球会提供的有关项目技术、经济等基础资料和要求；4、南京市国民经济及社会发展的相关统计数据和资料；5、江苏省、南京市相关政府部门对南京沙河高尔夫球会项目的有关批复文件；6、国家、部委及地方有关标准、规范、法规等。四、项目主要技术经济指标经可行性研究、论证和测算，本项目主要技术经济指标如下表：甲级咨询机构出品 表1-1项目主要技术经济指标序号指标名称单位数量备注1占地面积亩12002建设期月162003年6月至2004年9月3劳动定员人2403.1其中：管理人员人203.2教练及培训人员人203.3工人一般员工人2004建设项目总投资万元160004.1固定资产投资万元116005项目净利润总额万元23339.410年6主要经济评价指标全投资税后6.1投资利润率（静态/年均）%14.596.2财务净现值（I=10%）万元49976.3内部收益率（IRR）%24.926.4投资回收期（静态）年3.846.5投资回收期（动态）年4.10甲级咨询机构出品 第二章项目建设的意义及必要性一、改善南京及周边地区投资环境，为地区经济发展做出贡献作为长江中下游的中心城市之一、长江三角洲宁沪杭经济圈的核心城市和南京都市圈的核心城市，以及作为中国东南沿海较早开放的城市之一，南京市是中国经济、文化、金融、教育、科技的前沿发展地区和对外开放交流的重要窗口。南京市除了雄厚的工业经济基础外，还具有得天独厚的地理区位优势、环境资源优势和其他优势，是国内、境外众多国家和地区知名企业投资者投资创业的一片热土。以南京为核心的南京都市圈的形成，将在与长江三角洲经济圈的交互辉映中展示出更加灿烂的发展前景。高尔夫球运动在中国的发展虽然仅有二十余年的历史，但是众多高尔夫球会的建设和发展历史已经充分说明他们在所在地区对外招商引资，改善投资环境方面都已经起到了积极的作用。尤其是在改革开放和吸引外资的前沿地区，今天，许多跨国企业的投资者已将高尔夫球场作为投资环境的重要一环，不仅作为商务洽谈和商务会议的首选场所，还可以让他们的海外高级雇员和专业人士安心在中国工作。南京市江宁区作为南京市的郊区，在南京市的经济发展区域规划中属于后起之秀，是南京市今后重要的新城区、重要的高新技术产业发展区域和国际化的知识创新基地。目前，江宁区以江宁经济技术开发区和江宁科学园开发区为重心，以“十五规划”为指针，加大基础设施建设力度，大力改善投资环境，紧锣密鼓的进行大开发和大开放工作。随着中国加入WTO及外商投资的不断增长，特别是作为中国进出口贸易后起之秀甲级咨询机构出品 的长江三角洲地区，在其核心城市南京市兴建一个具有国际水准的高尔夫体育休闲场所和能完美地与自然环境相结合的园林式会所不仅必要，而且意义重大。南京沙河高尔夫球会的建设，将成为镶嵌在江宁区的一颗璀璨的明珠，为该地区提供一个集绿化、高尚体育、休闲、娱乐、旅游为一体的人为景观社区，并且南京沙河高尔夫球会将“深圳沙河高尔夫”这一在珠江三角洲以及声誉卓著的高尔夫运动品牌有机的延伸到长江三角洲，对南京市和江宁区改善投资环境、提高招商引资的吸引力和质量、带动整个地区餐饮、娱乐、交通等相关产业经济的发展将会起到积极作用。球会还将为当地创造上千个就业岗位，为缓解南京市和江宁区地方就业压力作出巨大贡献。二、促进球会所在地区土地资源的综合开发利用南京沙河高尔夫球会项目所需的1200亩用地选址于江宁区科学园大学城中心，土地类型主要为浅丘湖泊地，在江宁区科学园的土地开发规划中，该片土地属于文化体育教育用地。南京沙河高尔夫球会的建设，将通过精心设计和规划、建设，充分考虑利用该片土地内的闲置土地，项目的建设过程将贯彻注重环保的宗旨，高度注重生态平衡和自然环境保护，植被覆盖率将达90%以上，在使用的土地范围内规划新植树不少于2万棵。通过大规模更新植被品种，起到美化周边环境、进一步保护生态环境的作用，实现了项目所在土地的生态效益、经济效益、社会效益的均衡发展，同时可以带动项目周边土地的滚动发展、土地开发和利用价值的提升，促进了该地区土地资源的综合开发利用。三、中国高尔夫体育产业有效发展模式的积极探索甲级咨询机构出品 随着改革开放的深入，体育、旅游、休闲、娱乐成为解决温饱以后的中国人日益增长的需求。单纯的依靠政府办体育已无法满足人们的多元化需求。发动社会力量办体育、走产业化、市场化道路是大势所趋。国家经济结构的调整，也为体育产业启动内需、促进消费、安排就业提供了契机。因此，许多专家学者认为，体育产业是一个具有巨大潜力和现时开发能力的充满活力的朝阳产业，体育产业将成为国民经济新的增长点。在体育产业群系内，高尔夫球运动产业无疑是一个耀眼的前沿产业和极具发展潜力的产业。目前，高尔夫球在国际上与网球和足球并称为三大体育产业，世界高尔夫产业每年的市场价值达数百亿美元，面对这一前景巨大的体育产业，中国极有必要通过积极有效的举措，探求高尔夫体育产业的有效发展模式，推动高尔夫产业的快速发展和壮大。香港裕汇集团有限公司通过在二十世纪九十年代投资建设深圳沙河高尔夫球会，开始积极探求中国特色的科学、有效的高尔夫体育产业发展模式，深圳沙河高尔夫球会近十年的发展历程，已通过各种方式初步探索了中国高尔夫体育产业发展道路与模式。深圳沙河高尔夫球会目前已经是中国高尔夫体育产业的发展基地之一，也是集运动、休闲、旅游、度假为一体的多功能、现代化综合社区，形成了以高尔夫为支柱，以旅游业、地产业互动发展，吃、住、娱、购“四要素”齐备的综合体育产业群。在深圳沙河高尔夫成功发展的基础上，香港裕汇集团有限公司通过高尔夫球会多年运营经验的积累，在展望中国高尔夫市场未来发展趋势的基础上，制定了“以深圳沙河高尔夫球会为平台，立足深圳，面向全国，涵盖高尔夫投资、建设、管理、网络开发和相关产业，塑造以‘沙河’为品牌的高尔夫管理公司，在业内独树一帜，将高尔夫体育产业发展成为集团支柱产业”的战略规划，以打造一个“国内领先、国际一流”甲级咨询机构出品 的精品连锁高尔夫球会集团作为未来的发展目标。南京沙河高尔夫球会就是对这一发展规划和目标的积极实践。该项目将充分利用长江三角洲社会经济迅速发展，南京市经济发展和对外开发、招商引资迅猛推进的有利时机，建设为一个集高尔夫体育运动、休闲、旅游、度假为一体的多功能、现代化的高尚综合社区，成为长江三角洲地区高尔夫体育产业发展的领头羊和核心基地之一。因此，该项目对进一步探索中国高尔夫体育产业规模化、市场化发展的道路，尽快建立有中国特色的高尔夫体育产业发展模式具有重大的现实意义。总之，南京沙河高尔夫球会项目，对带动中国高尔夫体育产业、南京市和南京都市圈经济的进一步发展，改善当地投资环境，探索中特色的高尔夫体育产业科学发展模式，具有重要的现实意义和作用，也具有明显的社会效益和经济效益。虽然高尔夫球运动在中国整体上还处于发展的初级阶段，但对包括南京沙河高尔夫球会的未来“沙河连锁高尔夫球会集团”而言，已具备了发展成为“国内领先、国际一流”的内部条件和外部环境，因此建设该项目是十分必要的。甲级咨询机构出品 第三章市场前景与竞争分析一、国内外高尔夫市场现状分析1、国外高尔夫运动与市场现状。高尔夫运动起源于十八世纪的苏格兰，十九世纪末传到美洲、澳洲及南非，二十世纪初传到亚洲。作为世界三大球类运动之一，高尔夫球在西方发达国家已有400多年的发展历史，已经成为衡量一个国家经济发展及社会文明进步的重要标志之一。根据世界业余高尔夫球理事会的资料，截止到2001年4月，全世界共有高尔夫球场31516个，高尔夫球人口60105805人，全球共有118个国家或地区有高尔夫球人口，97个国家或地区有高尔夫球场地。最大的高尔夫球国家是美国，截止2001年4月球场数量为16743个，比25年前增加了近一倍，并继续以平均每年增加400个的速度增长，其中最近六年以年均500多个的速度增长。在亚洲，日本现有2000多个球场，韩国有500多个球场，新加坡有20多个球场。根据美国国家高尔夫球基金会的统计，目前美国的高尔夫球人口是2640万，平均每10人中就有1人打高尔夫，其中210万是12至17岁的青少年，而这一数字1996年是140万。同时也有数据表明，美国男子和女子在空暇时间最喜爱的15项活动中，体育活动排第十位，在体育活动中排第一位的是打高尔夫球。高尔夫运动已是全美第五大群众体育运动。与高尔夫运动的蓬勃发展相适应的是世界高尔夫市场的迅猛增长。现今，世界高尔夫产业的市场价值已达50多亿美元，而与之相关的周边产品与服务市场更是达到1000亿美元之巨。高尔夫运动的市场价值在美国表现尤为突出：仅美国高尔夫协会主办的美国公开赛电视转播权收益，3年前就已达1700万美元，企业广告收入600万美元，而甲级咨询机构出品 厂商和企业机构一掷千金的最大动力来自于高尔夫运动庞大的消费群体。2、中国国内高尔夫运动与市场现状。二十世纪初，高尔夫运动传入中国。1931年，上海成立了高尔夫球游戏中心。同年，中、英、美商人合办高尔夫球俱乐部，在南京金陵体育场旁开辟高尔夫球场。但高尔夫运动真正得到快速发展，还是中国二十世纪八十年代以来改革开放以后的事情。1984年，新中国成立后大陆第一家高尔夫球会——广东省中山市温泉高尔夫球会正式开业，随后的十多年中，大小不一、形式各样的高尔夫球会、高尔夫俱乐部在中国各地如雨后春笋般的诞生，中国的高尔夫球会、高尔夫俱乐部得到了蓬勃发展。截止到2001年底，全国已经投入使用的高尔夫球场137家，加上在建的和规划建设的，高尔夫球场的数目超过160家，高尔夫球运动人口达50多万人（香港、澳门特别行政区以及台湾省除外）。此外还有众多高尔夫球场在规划中，各种高尔夫球比赛也应运而生。特别是在中国对外开放最早的广东省珠江三角洲地区，高尔夫球运动已得到迅速普及、发展和成熟起来。在中国经济最活跃的长江三角洲经济圈，大小不一、风格各异的高尔夫球会和球场也层出不穷，迅速成为中国高尔夫球界的一支生力军。1985年，中国高尔夫球协会在北京成立，使高尔夫运动走上有领导、有组织、有计划发展的道路。自1986年起，中国高尔夫球协会举办每年一度的“中国男子业余高尔夫球锦标赛”，1988年后又开始举办一年一度的“中国女子业余高尔夫球公开赛”。此后，高尔夫球队伍不断扩大，运动水平不断提高。自1995年起，中国开始举办沃尔沃（VOLVO）中国公开赛，吸引了世界各地的高水平职业选手参赛，推动高尔夫球运动在中国迅速普及和发展。目前中国高尔夫运动尚处在一个初级快速发展的阶段。与之相关的市场开发也同样处于一个初级阶段。甲级咨询机构出品 二、国内外高尔夫市场发展趋势1、国际高尔夫球市场发展趋势。作为一种时尚运动或某种身份的隐约暗示，高尔夫球已逐渐渗透到人们的都市生活之中，并吸引着越来越多的人群加入。在崇尚休闲，追求自然、绿色和健康的社会大背景下，高尔夫运动成为体育休闲运动中的宠儿。在美国，高尔夫运动是第五大群众体育运动；在世界上，高尔夫球和网球、足球并称为三大体育运动，高尔夫市场的容量和潜力巨大。目前，在美国，高尔夫球场主要有两种形式：会员制球场和公共球场。前一种完全是私人化的球场，球会一般收费较高，是完全贵族化的消费。这种球会的收入非常固定，同时投入也非常大。另一种就是公共球场，是美国高尔夫球场的主旋律：美国大部分高尔夫球场是公共球场，政府出于绿色和环保的考虑，将一些垃圾填埋地等需要整治的地块无偿或以低租价供给投资商建设高尔夫球场，从而为经营者降低了这项运动的成本。球场的单次消费价格一般低于10美元。多年来高尔夫行业在发达国家形成了成熟的市场层次：服务于富人阶层的球场实行会员制，用高价格圈定消费者；更多的球场面向散客大众，价格低廉，薄利多销。这种格局的美国高尔夫产业每年创造了价值相当可观的市场规模。美国高尔夫运动发展了一百多年，现高尔夫产业仍在高速的向前发展，并带动着整个世界盖尔夫市场的发展。2、国内高尔夫球市场发展趋势。同国外相比，中国高尔夫运动尚处在一个初级的、多层面、立体化发展的时期，各方面雏形刚刚形成。1984年—1994年是胚胎期，1994年—甲级咨询机构出品 1999年快速发展期。中国高尔夫运动十多年来走过的路已经超过其他国家30年所走的路，目前正面临着一个崭新的发展局面和形势。过去十几年来，中国由于经济的快速发展和人民生活水平的迅速提高，对高尔夫运动的关注日益增加，高尔夫消费者逐渐增多。尽管现在中国高尔夫球运动仍处于起步阶段，在中国内地参加高尔夫俱乐部的人员也由外商和港、澳、台同胞占据相当比例，但是也有越来越多的成功人士和高收入人群开始加入高尔夫运动人群的行列。预计在未来3-5年中国的高尔夫人口将达到近100万，在21世纪末，中国高尔夫球场建设数目可达7580个。在中国还有一批以练习场和室内电脑模拟高尔夫为主的亚高尔夫人口，经过6—12个月的过渡期后，其中消费能力较高者将成为正式球场的会员或非会员。综上分析：从国际上看，高尔夫球产业与网球、足球并称为三大体育产业，在一些发达国家已成为排名第一的体育活动，高尔夫运动的内涵从传统的贵族式运动演变为全民参与的体育健身、体育休闲运动，已实现了巨大的产业价值，并仍处于向前发展的态势。从国内看，中国高尔夫产业仍处于起步阶段，但随着改革开放的进一步深入和社会经济的持续发展，特别是人民生活水平的不断提高，对体育休闲的内在需求也在不断增加。中国加入WTO后进一步融入全球经济一体化的进程，国际贸易、国际交流、国际经济合作日益频繁，这些都将促进高尔夫运动和产业的发展。中国的高尔夫产业最终必然发展成为美国式的分层结构。会员制球场和公共球场清晰地分开。现有的投资较大的球场保留会员制经营，并有条件地接纳散客。而市场更多的空间留给公众球场，实行低投入、低收费的做法，吸引更多的人参加这个运动，并且促进这项运动产业化的形成。三、项目目标市场及市场竞争分析1、国内高尔夫球场市场竞争现状。甲级咨询机构出品 虽然中国的高尔夫运动基本上是以1984年广东中山温泉高尔夫球会的成立作为正式开始的标志，但是最初一些高尔夫球场的建设主要目的是为了配合对外开放、招商引资工作的需要，给外商提供一个休闲运动的场所。正是因为这样的前提，从第一家高尔夫球场建成营业开始，高尔夫运动的消费价格就呈现出了贵族式的高消费特征；广东中山温泉高尔夫球会在1984年开业时，单次消费的价格约400港元，按当时汇率计算，相当于当时一个大学毕业生4个月的工资。这一消费特征开始了高尔夫运动在中国的贵族化之路，高尔夫运动被定位为高消费行为，消费人群受到较大的限制。目前中国的高尔夫球会主要采用会员制组织形式，基本上靠销售球会会员证（会籍）作为主要收入来源，目前一个会籍普遍的价格是20到30万元人民币之间，尽管整体的价格在迅速下降，但从整个社会消费而言，仍然属于顶级的奢侈消费，似乎只有很少的高收入人群才能接触到这项运动，由此而形成的现象就是整个行业性的萧条。一般情况下，高尔夫球场的经营管理非常低调，在当今传媒手段如此发达的条件下，国内高尔夫球场几乎杜绝了一切现代化手段的利用，其名称、品牌的传播还停留在圈内的口碑相传，或者是业内的少数专业杂志进行极少的宣传。成本的高企和经营观念的保守使得相当一部分高尔夫球场呈现亏损状态。而中国目前仅有160多家高尔夫球场，相对于中国高尔夫运动的发展趋势来说，数量还远远不够，同时国内高尔夫球场在现阶段的目标消费者群体锁定太死，市场较为狭窄，大部分只有管理没有经营，还没有进入真正的管理经营和市场竞争阶段。2、南京沙河高尔夫球会目标市场分析。南京沙河高尔夫球会的主要目标市场定位于南京市、南京都市圈和长江三角洲经济圈，主要的目标消费者人群定位于：（1）南京市现实及潜在的高尔夫运动消费者；（2）南京都市圈现实及潜在的高尔夫运动消费者；甲级咨询机构出品 （3）长江三角洲（宁沪杭）经济圈，主要是无锡、苏州、常州、昆山、杭州等城市以及上海市部分现实与潜在的高尔夫运动消费者；（4）有意在南京市及其周边地区进行投资发展的国外和港澳台投资者中的高尔夫消费者。根据不完全统计和预测，目前仅南京市，月收入在8000元以上的居民占总人口的8.53%，其中约6—10%构成现实和潜在的高尔夫消费人群，大约有3-5万人的规模。此外根据地区收入增长水平，高尔夫消费人群将以年均5%—10%以上的速度递增。3、南京沙河高尔夫球会市场竞争态势在国内高尔夫市场迅速膨胀的背景下，由于以下一些因素的影响：（1）南京地区国民经济的迅速发展带动了人民生活水平的不断上升，有支付能力的消费需求不断增加，对体育休闲、娱乐、旅游、度假的市场需求不断扩大，而高尔夫运动以其集体育、休闲、娱乐、旅游、度假为一体，“高尚、健康、自然、绿色”的独特优势日益受到广大消费者的青睐；（2）随着南京市对外开放的不断深入，以及招商引资工作力度的不断加大，大力改善地区投资环境，尤其是改善投资软环境成为各级政府的一项重要任务。高尔夫运动对众多的外国投资者具有较大的吸引力，因此，投资建设高质量水准的高尔夫球场对于改善地方投资软环境，增强对外商投资者的吸引力具有积极的意义；（3）在南京市外商投资企业迅速增加的背景下，越来越多的外籍高尔夫消费者对高尔夫市场提出了较大的消费需求，在逐渐带动本地高尔夫运动的升温的情况下，本地高尔夫市场需求也在逐渐提升。有鉴于此，南京市的高尔夫运动市场在最近几年逐渐升温，一批新的高尔夫球场陆续建设和投入运营。目前，包括南京沙河高尔夫球会在内，南京市共有6家高尔夫球会，1家已经投入运营，5家正在规划建设之中。南京地区高尔夫球会的比较情况如下表：甲级咨询机构出品 表3-1南京地区高尔夫球会比较名称南京禄口高尔夫乡村俱乐部南京银杏湖国际高尔夫球俱乐部南京太阳岛高尔夫俱乐部南京昭富高尔夫俱乐部中山国际高尔夫俱乐部发展商南京世锋园艺开发有限公司（台湾）南京银杏湖农业旅游观光有限公司（台湾）南京太阳岛休闲渡假俱乐部有限公司（新加坡）南京昭富国际高尔夫会员俱乐部有限公司（台湾）南京中山国际高尔夫置业有限公司（中国）位置南京市江宁区横溪镇南京市江宁区谷里镇东谷路1号南京市溧水县经济技术开发区宝塔北路8号南京市浦口区珍珠泉旅游渡假区南京市紫金山脚下总洞数108洞108洞54洞27洞36洞开打日期2003年12月9洞2004年12月18洞2003年9月27洞开打2005年4月1993年开始营业2005年5月球场特点前9洞苏格兰圣安得鲁斯特区，后9洞美式奥古斯塔特区，总长7500米以上。球场内树木较多，球道依地势而建，但排水、喷灌设施未按标准建设。自然条件较好（森林、湖泊相互辉映），但是球道建设随意性较大。不详球场自然风景优美，但是设计不规范，球场维护和管理较差唯一位于市区内的高尔夫球场，十届全运会高尔夫配套场地，占地2300亩市场描述位于机场高速公路附近，但配套道路尚未建好。目前创始会员证已经销售110多张，另拥有宏泰高尔夫球练习场。配套道路设施极差，目前已投资4000多万元1、台湾万赢震事业体系进行营销策划和促销实施，会员证销售势头较为强劲；2、与上海、昆山太阳岛高尔夫球场形成连锁球会。南京市目前唯一在营业的球场，经营管理水平较差，消费者以韩国、日本客户居多，南京本地消费者较少，周末及节假日营业状况较好。地于理位置优越，配套基础设施较好，相关别墅、会员证的销售具有较佳的市场卖点，将是南京沙河高尔夫球会的主要竞争对手。缺点是地价太贵，投资成本较高。其它服务奔驰跑马场，亲子教育生态文化区，原野森林活氧休闲区，创作艺术天地，别墅等。旅游观光、农业养殖、别墅等1、休闲、渡假、别墅等；、2、上海、昆山太阳岛高尔夫球场优惠消费。珍珠泉渡假村主要是配套别墅，别墅区占地1037亩，开发总面积8-10万平米。甲级咨询机构出品 通过对南京地区已经建成开业和正在规划建设的各家高尔夫球场的综合比较，可以认为南京沙河高尔夫球会项目具有如下突出的竞争优势和比较优势：（1）地理区位优越，交通条件极为便利，配套基础设施完善。（2）聘请国际一流的设计机构和设计师，按照国际一流、国内领先的理念和水准进行总体规划设计，使球场在设计、实用性、风景美观等方面具有高度的超前性和领先性。（3）以品牌建设为中心，整合香港裕汇集团在国内高尔夫市场内多年的成功运营经验，采用国际一流的经营管理理念和体系进行经营管理，向消费者提供一流的服务，迅速建立项目在南京市、南京都市圈和长江三角洲地区的知名度、口碑和品牌。（4）与深圳沙河高尔夫球会、即将建设的北京沙河高尔夫球会形成连锁，统一品牌，为国内外消费者提供国际化的高尔夫连锁服务。4、南京沙河高尔夫球会市场前景预测。南京地区、南京都市圈和长江三角洲经济圈经济发展现居于中国经济的前沿地带，厂商云集，人员密集，人民生活水平较高，居民已经完成了家庭的基本建设和资本积累，在消费中一般难以受到生存性消费的刺激，因而对休闲消费的需求层次和品位要求越来越高。这类消费市场提供的休闲活动主要有登山、郊外露营、海外旅行和打高尔夫等。由此可预测项目目标市场参加高尔夫运动的消费人群将会越来越多。此外，除了境内消费人群外，在南京市、南京都市圈和长江三角洲外资企业的众多境外人士也是高尔夫球运动的重要消费群体，在南京发展高尔夫球运动拥有广泛的发展基础和地域优势，因此，南京沙河高尔夫球会的市场前景将是极其光明的。甲级咨询机构出品 第四章项目建设原则及内容一、项目总体规划构思原则1、利用地形、融于环境、天地相谐。项目所在地南京市江宁区科学园开发区位于南京市江宁区东南方，秦淮河以东。这里冬无严冬、夏无酷暑，“山无高下皆行水，树不秋冬尽放花”。温暖的气候造就了青葱茂郁的风光。利用闲置土地和残疏林地建造的高尔夫球场绿草茵茵、鲜花盛开、布石点松、栽竹植杉、河川纵横、山丘起伏、果岭叠翠、球道蜿蜒。自然美与人工美相结合，可以产生风景似诗一般的意景，使人与自然之间更易达到物我相契、情景交融的境界。2、风格多样、挥杆磨志、挑战自我。新建的南京沙河高尔夫球场将在充分结合地形特点、利用自然景观的基础上，按照国际锦标赛标准进行建设。球场将聘请曾获2002年亚洲最佳高尔夫设计师称号的世界知名设计大师尼尔森.哈沃斯设计。本球场将成功的技术考验和自然环境高度结合，使球场具备承办各种国际职业大赛的条件。球场内有的球道地势平坦、草深地凹；有的起伏不定、变化多端；有的河湖横卧、灌木重重；有的沙坑众多、星罗棋布；有的居高临下、视野开阔；有的林木苍郁、美景天成。球场的设计既突出个人风格又具有天地融合的自然特点，为打球技术各异的选手和球迷带来不同的难度目标，让他们在享受挥杆的愉快的同时又能不断磨练自己的意志，提高思维能力和球技。使球场成为一个富有挑战性的天然竞技场。3、前瞻性原则和国际化原则。甲级咨询机构出品 南京沙河高尔夫球会的设计将充分遵循前瞻性原则和国际化原则。在缜密细致调查分析国内外高尔夫运动发展趋势、高尔夫球场设计风格和理念的基础上，确保球场设计的风格、水平能够适应未来高尔夫运动发展的需求和未来国际高尔夫球比赛的要求，将球场真正建设成为一个现代化、国际化的高质量球场，使得国内外消费者能够在南京沙河高尔夫球会真正体会到高尔夫球运动的无限乐趣。二、建设内容及规模南京沙河高尔夫球会新建项目的主要建设内容如下：1、一个国际锦标赛级18洞72杆国际标准高尔夫球场。（1）高尔夫球洞。18个标准杆球洞按照1号到18号洞的顺序排列。1-9号为前9洞，10-18号为后9洞，18个洞共建设18条球道。每洞球道一般长度150米到600米不等，球场占地总面积为1200亩，球场18条球道总长约7500码左右，宽度大小不一。每个球洞周围都有天然的或人工设置的种种障碍，例如：沙坑、草丛、小溪、池塘，或是灌木丛。球洞和球洞之间的设置通常为开球草坪——〉开阔地带——〉地势起伏区或灌木丛——〉障碍区——〉球洞草坪。两洞之间将近200米的距离，需用三杆才能把球击进洞内的，为三杆洞，以此类推，其余的球洞分别为四杆洞和五杆洞。每一个高尔夫球场各个球洞在设置时，三杆洞、四杆洞和五杆洞都分别占具一定的比例。以经常举行国际比赛的72杆球场标准，各类球洞的比例一般为4个三杆洞、4个五杆洞和10个四杆洞。（2）发球台。发球台是一条球道的起点，建成的是一块高出周边草坪的园形或方形草坪，设有两个球状标记。（3）果岭。包括球洞果岭和联系果岭。果岭的草坪经过最精心的修剪，球能在上面无障碍地滚动。（4）草坪。每条球道建成带状、开阔、平展而且起伏顺畅的草坪；草种选用百慕达暖季型草，易于维护保养。甲级咨询机构出品 （5）球道附属设施、景观。在球道中建成河流湖泊、沙坑、灌木树丛，在球道周围建成长草、深草区和外围的树林等粗糙地带。在球场内建设大小不一、数量不定的沙坑和水域等障碍区，按照国际标准建设相应的给排水和喷灌设施。此外在球场内建造一定数量的中途休息厅、球场内小卖部等。2、高尔夫球车道。在球场周围建设标准的高尔夫球车道。3、高尔夫球练习场。在球场内建设一个具有50个发球台、长度约250米的高尔夫球挥杆练习场，占地面积约3万平方米。其中配套建设相应的健身房、餐厅等休闲、娱乐场所。4、球会会所。建设一个建筑面积约为3000平方米，按照五星级酒店标准设计、建造和装修，以高尔夫为主题，集餐饮、娱乐、会议、住宿等为一体的多功能球会会所，会所内包括大堂、商店、更衣室、休息间、球车和球包库、中餐厅、西餐厅、会议室等。5、停车场。建设一个约1500平方米，共有100个车位的停车场。6、综合行政楼。建设一个建筑面积约2500平方米的综合行政办公楼，包括球会办公场所、球会员工宿舍、食堂、商店、草坪设备仓库等设施。7、销售中心。建设一个建筑面积约1600平方米的球会展示中心和会员证（会籍）销售中心。项目建设内容和规模详见表4-1：表4-1项目建设内容和规模序号建设内容建设规模118个标准杆球洞，以及发球台、果岭、草坪和球道附属设施景观。18条球道，总长约7500米，占地约1200亩。2标准球车道18条球道中间及周围甲级咨询机构出品 3高尔夫球练习场3万平方米4球会会所，包括大堂、商店、更衣室（休息间）、球车和球包库、中西餐厅、高档客房等建筑面积约3000平方米，按照五星级标准设计、建造和装修5停车场1500平方米6行政楼2500平方米7展示、销售中心1600平方米甲级咨询机构出品 第五章项目建设条件分析一、建设地点和交通环境1、新建的南京沙河高尔夫球会选址位于南京市江宁区科学园大学城中心地带，距江宁区区政府所在地东山镇中心8公里，距秦淮河5公里，与国家级高新技术产业园区江宁经济技术开发区隔秦淮河相望，凭借江宁中心区未来发展之势，具备了多重区位优势。项目土地属于江宁区科学园规划土地，已经征为国有土地，项目开发建设土地区内无任何建筑物、构筑物，地形略有起伏，内部留有天然湖泊，植被覆盖较好，非常适宜人工改造和绿化，周边环境优美，空气质量高，是开展高尔夫运动的理想场所。2、交通便利，通达性好，区位优势明显。南京机场高速公路距球会10公里，百米景观大道、六十米景观大道、104国道等公路分布在球会四周。从球会会所可以直通南京市城区中心、南京禄口国际机场、南京火车站、南京港码头等，其中球会距南京市中心约20公里，车程约需30分钟，距江宁区政府驻地中心区和江宁经济技术开发区车程约需10分钟；从球会经由南京绕城公路、南京机场高速公路可以通过宁沪高速、宁杭高速、宁马高速公路等交通路径，在1-3个小时内快捷的通达南京都市圈和长江三角洲经济圈主要城市。可以说项目所在地地理位置非常优越。球场内正在规划建设一条20米宽的水泥路与球场外主要公路相连，从而将球会与外界形成一个四通八达的公路网络。同时，球会每天将有多班巴士穿梭于球会至南京市区、南京禄口国际机场等地，交通条件十分方便。二、地质、水文等自然条件甲级咨询机构出品 新建的南京沙河高尔夫球会项目所在地南京市，属于丘陵地带，以低山缓岗为主，土壤主要有地带性土壤和耕作性土壤两大类型，江宁区与安徽省接壤地处有小面积的红色土壤。项目所在江宁区科学园地区的地形地貌以中、低丘地形为主，海拔高差较小。项目所在南京市气候属偏南亚热带季风湿润气候区，雨量充沛，四季分明，年平均气温15.4C，年平均降雨量1106mm。项目所在地区的地形、地貌、光照、水源和土壤等自然条件都十分有利于高尔夫球场建设。三、基础设施等配套条件新建的南京沙河高尔夫球会项目所在区域，供水、供电、通讯等基础设施配套条件非常完善，项目周边根据科学园的统一配套规划，按照九通一平的标准进行市政基础设施配套。1、项目所在地区电力、电信直接与南京市网和江宁区网连接，球会内将备有200千瓦时的备用发电机；2、项目所在区域有天然湖泊一座，地下地上水资源十分丰富，日供水量30万吨的自来水厂已投入使用，水质按照国家饮用水标准执行；同时污水排放由球会内作初级处理后，再并入江宁区市政污水排放处理网络。四、其他条件项目已经被列为南京市江宁区重点旅游、体育开发项目，江宁区计划委员会已经批准项目立项。南京市、江宁区在相关政策措施等方面给予了大力支持。甲级咨询机构出品 第六章项目承担单位及项目组织情况一、项目承担单位情况本项目由“南京沙河高尔夫置业有限公司”作为项目实施主体和建设单位具体负责项目承办及建设实施。南京沙河高尔夫置业有限公司是经外经贸主管部门批准，在南京市江宁区科学园注册成立的中外合作经营企业，公司成立于2003年7月，董事长曾伟先生。公司主要经营范围为建设、经营管理标准高尔夫球场，高尔夫球场配套设施、房地产等的开发建设和经营管理等。公司注册资本为1000万美元，股东分别是：英属维尔京群岛（BVI）杰出有限公司（占注册资本比例99%）、深圳沙河高尔夫球会有限公司（占注册资本比例为1%）、南京江宁科学园发展有限公司（以提供办公场所作为合作条件），公司股权结构见下图6-1。英属维尔京群岛（BVI）杰出有限公司是由香港裕汇集团有限公司和（占股权比例65%，法人代表曾伟，以下简称裕汇集团）和多伦精密系统有限公司（占股权比例35%，法人代表章安强）在英属维尔京群岛（BVI）注册成立的投资控股公司。裕汇集团成立于1995年，是一家立足香港、面向中国内地的综合性实业投资集团，主要投资于房地产、休闲体育、高科技和教育等多个产业领域，已经成功和正在运作的主要项目有建筑面积32万平方米的北京棕榈泉国际公寓、建筑面积3.甲级咨询机构出品 7万平方米的北京万豪行政公寓、占地逾千亩的北京水上人家高尚社区、建筑面积21万平方米的北京富国广场、深圳沙河高尔夫球会、深圳赛博韦尔软件产业园、棕榈泉中美国际学校、深圳市人一科技发展公司智能交通系统项目等，总投资金额超过50亿元人民币。裕汇集团下属全资及控股公司主要包括北京世纪朝阳房地产开发有限公司、裕汇商业置地有限公司、深圳沙河高尔夫球会有限公司、美中教育产业投资有限公司、深圳市人一科技发展有限公司等。通过多年成功的投资发展和运作积累的经验，裕汇集团积聚了雄厚的资金实力，在国内外建立了广泛的策略联盟资源网络，具备了强大的资金、项目运作能力和资源整合能力。深圳沙河高尔夫球会有限公司，是由裕汇集团通过沙河（香港）高尔夫球会有限公司（占权益比例70%）与深圳石化工业集团有限公司（原深圳石化综合商社有限公司，占权益30%）合作投资兴办的中外合作企业。公司成立于1993年1月，注册资本7800万港元，总投资额超过3亿港元。深圳沙河高尔夫球会位于深圳市深圳湾畔，与以“白鹭群栖”而闻名的世界自然风景保护区红树林相依为邻，地理位置优越，自然风景优美，与深圳市主要口岸之间的交通便利。球会目前拥有27洞国际标准高尔夫球场与之相匹配的会所、高尔夫练习场等，其中包括一座18洞72杆国际标准高尔夫球场和一座9洞灯光球场。深圳沙河高尔夫球会建立营业以来，先后连续四年当选“中国十大高尔夫球会”和“全国最佳果岭草坪保养球会”，在粤港澳高尔夫市场中享有很高的知名度和美誉度。南京沙河高尔夫球会和即将建设的北京沙河高尔夫球会就是裕汇集团在深圳沙河高尔夫球会成功运营的基础上，面向全国建立高尔夫连锁球会，做强做大中国高尔夫产业的又一鼎力之作。裕汇集团作为一家投资遍布中国内地和中国香港以及美国等地的实力雄厚、基础稳固、资源整合能力极强的大型跨国企业，甲级咨询机构出品 将协同旗下深圳沙河高尔夫球会有限公司为南京沙河高尔夫球会项目的顺利运作提供资金、管理、人才、市场营销等方面的多层次、全方位的有力支持，从而推动本项目的顺利实施。南京沙河高尔夫置业有限公司的股权结构图如下：表6-1南京沙河高尔夫置业有限公司股权结构图香港裕汇集团有限公司UnitedWinHoldingsLimited法人代表曾伟深圳沙河高尔夫球会有限公司多伦精密系统有限公司法人代表章安强深圳石化工业集团有限公司（合作中方）南京沙河高尔夫置业有限公司（项目公司）70%权益提供资金，负责经营管理30%权益65%35%1%股权英属维尔京群岛（BVI）杰出有限公司南京江宁科学园发展有限公司99%二、项目组织机构南京沙河高尔夫置业有限公司按照《中华人民共和国中外和经营企业法》及其实施细则、《中华人民共和国公司法》以及国家有关法规规章制度的规定进行运作，经营管理南京沙河高尔夫球会。甲级咨询机构出品 为了实现经营管理的科学化、规范化，提高公司及球会的经营管理效率和水平，南京沙河高尔夫置业有限公司在董事会的领导下，实行总经理负责制，总经理对公司董事会负责，主持日常的经营管理工作，常务副总经理协助总经理处理公司的日常经营管理工作。公司的机构设置力求从简，设立行政人事部、计划财务部、工程一部、工程二部、设备材料部、合同预算部、销售部、企业发展部。公司组织结构见下图6-2。表6-2南京沙河高尔夫置业有限公司组织结构图总经理董事会常务副总经理财务总监总经理助理总工程师工程一部工程二部设备材料部合同预算部销售部行政人事部企业发展部计划财务部各部门的职责如下：行政人事部：处理公司日常行政、后勤和人力资源事务；计划财务部：负责公司日常财务核算及其他经济活动。工程一部：负责项目建设工程及球场工程维修事务；工程二部：负责球会草坪的日常维护与管理工作；设备材料部：负责球会工程建设一级球会建成后的设备、材料的采购、招标；甲级咨询机构出品 合同预算部：负责组织工程建设的合同、文件管理，编制工程资金算计划和决算审核等；销售部：负责球会会员证的销售；企业发展部：负责公司对外联络公关，以及企业发展战略策划等。三、项目劳动定员及人员培训1、劳动定员。本项目劳动定员240人，各部门人员数量见下表7-1所示：表7-1：劳动定员表序号部门名称人员数量（人）1总经理12常务副总经理13财务总监14总工程师15总经理助理16管理人员157教练及培训人员208一般员工（工人、球童等）2009总计2402、人员培训。本项目的实施涉及到多个行业、专业和工程领域，需要不同类型和专业的人员，因此将采用分类别、分层次的培训方法。管理人员除管理专业知识和电脑技术外，应掌握项所在地区有关法规和政府机关办事程序和运作的基本知识。甲级咨询机构出品 工程技术人员可按所需条件进行招聘，技术水平应达到要求的标准，而后再进行专业技术培训。商务人员、园林绿化工人将进行1至3个月的上岗前培训，内容包括本岗位技能、本公司及当地有关规定要求的基本内容。根据球会运作的有关规律和目标市场的基本特点，公司所有员工都将进行涉外知识的有关培训，了解高尔夫球的基本知识，掌握高尔夫球运动规律及管理要求，英语、日语、韩语等的日常用语会话，中高层管理人员要具备较高思想品行品德、礼仪和友谊交往素质，有较高的业务和管理水平。甲级咨询机构出品 第七章项目环境保护南京沙河高尔夫球会的设计、建造和经营管理将充分贯彻“自然为本”的原则和环境保护宗旨，高度注重生态平衡和自然环境保护工作。在环境保护方面，项目建设将采取如下举措：1、高植被覆盖率和高绿化率。球场建成后，植被覆盖率和综合绿化率将达到90%以上，在不破坏自然环境的基础上，真正建设一个山水园林式的绿色高尔夫球场，充分尊重大自然，尊重原始景观。2、球场建设过程中将完全杜绝对环境可能造成忽视或者影响环境的工程项目和设施。球场内将建造完善的生活污水和其他垃圾污染物的排放、初级处理设施，所有的生活用水排放和其他污染物都将在球场内进行初级处理，然后并入城市污染物排放和输送管网。在球场设计上，球场中心灌溉用水采取封闭循环使用的方式，与外界土地隔离，确保灌溉用水的质量；在草坪和果岭维护过程中的农药化肥的使用控制上，球会将聘请国家从事植被维护的权威专家和高水平的技术工程师，按照国家相关标准的要求，严格控制农药、化肥的使用品种和剂量，每月定期进行球场内水质的检测。3、南京沙河高尔夫球会在经营管理过程中将严格按照ISO14001国际环保管理体系及ISO9002国际质量管理体系的标准执行，并将在开始营业后尽快开展ISO14001国际环保管理体系及ISO9002质量管理体系认证工作，将环境保护的理念贯彻到球会的日常经营管理全过程中。甲级咨询机构出品 第八章项目建设工期及进度安排一、项目建设期项目建设期为16个月，从2003年6月至2004年9月。二、项目建设进度安排本项目根据总体规划及项目特点，其建设进度分三个阶段：1、立项和可研阶段。第一阶段：项目立项（编制项目建议书以及项目建议书批复），2003年6月完成；第二阶段：编制可行性研究报告、可行性研究报告批复，2003年6月完成；2、初步设计与施工图设计阶段。2003年6月—2003年7月，完成球场初步设计、施工图设计和施工前的三通一平工作，办好开工前各项手续。3、工程建设阶段。2003年8月球场主体工程开工；2004年9月完成工程建设、完成设备购置安装和调试；2004年10月完成工程的竣工验收。4、项目试营业阶段。2003年8月项目建设单位南京沙河高尔夫置业有限公司工商注册和前期准备工作完成，开始部分人员招聘和前期培训；2004年10月完成全部工作人员招聘、定编、定岗和岗前培训，球场开始试营业。项目实施进度计划表见表8-1。甲级咨询机构出品 表8-1项目实施进度计划表序号内容项目实施进度2003年2004年2005年1季度4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月1月1项目立项2项目可行性研究3初步设计及施工图设计4施工前准备（三通一平及施工手续办理）5主体工程开工6工程建设及设备采购、安装、调试7人员分批招聘、培训、上岗8工程完工，开始试营业9工程竣工验收、完成试营业，正式开始营业甲级咨询机构出品 第九章项目投资估算与资金筹措一、项目投资估算南京沙河高尔夫球会项目总占地面积为1000亩。项目总投资额的估算，是根据国家计委、建设部和南京市有关休闲产业、城市规划、建筑工程造价等方面的相关政策、法规等，并结合项目自身的定位、需求等进行整体估算的。投资估算的本位币采用人民币。投资估算主要项目如下：1、项目土地地价款。项目总占地面积为1200亩，每亩地地价为人民币2万元，地价款总金额合计为2400万元。2、建设工程费。依据南京市当地的建筑工程概算定额，以及相关文件法规的规定，结合建设项目的具体特点和建材价格及走势，对各类不同功能的建筑造价进行估算如下：（1）高尔夫球场核心工程建设费。高尔夫球场建设费总计6000万元，包括土方工程、草坪铺设工程、地下管网工程、道路工程和绿化工程等。（2）会所及其他配套设施建设工程费会所及配套设施建设工程总计建筑面积8600平方米，各项目的造价包含了建筑安装工程费（包括土建工程、给排水工程、强电、弱电工程、暖通工程、通讯工程等费用），以及生产和生活用的办公家具费和工器具购置费。建安工程投资估算总计4400万元。甲级咨询机构出品 （3）建设工程费用合计为10400万元。3、草坪设备及球车等设备购置费项目车道总共需用电瓶车100辆，需用各类草坪机械设备等50台套，合计金额约需人民币1200万元。车辆、设备价格中包括了设备的购买价格、进口关税和各种手续费以及设备的保管和运杂费等。4、建设工程其他费：工程项目勘察费、球场设计费、绿化设计费、会所及其他配套设施设计费、可行性研究报告的编制和评估费等工程前期费、场地平整费和公司开办费等，以及上缴的税费等费用参照国家计委和南京当地的相关税费标准计算。总计工程建设其他费用为1500万元。5、其他不可预见开支：500万元根据上述文件、法规的规定和处理方法，项目的静态建设投资估算为16000万元。考虑到本项目的实际建设与运行特点，在项目投资中暂不需要项目铺底流动资金，因此，项目总投资共16000万元。详见表9-1项目总投资估算表。表9-1项目总投资估算表序号项目名称金额(万元)一建设工程费104001高尔夫球场建设工程费60002会所及其他配套设施费用4400二建设工程其他费15001工程勘察、设计和评估、策划费14006开办费100三球车、草坪设备等购置费1200四不可预见费500五土地费2400甲级咨询机构出品 六项目静态投资合计16000七建设期利息八项目总投资16000二、资金来源根据估算，为了保证项目的顺利实施，南京沙河高尔夫球会项目需要投资人民币16000万元。项目所需投资资金通过项目单位自筹和银行贷款两条途径解决，其中，项目单位自筹6000万元，占项目总投资的37%，银行贷款10000万元，占项目总投资的63%。银行贷款资金通过球场用地进行抵押。甲级咨询机构出品 第十章项目经济效益分析与财务评价一、分析评价的主要依据及原则1、依据。（1）原国家发展计划委员会颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）；（2）现行国家和地方的有关税、费征收政策和财务会计规章制度；（3）项目企业提供的其他有关资料。2、原则。（1）财务评价遵循稳妥保守、谨慎客观的原则，以确保项目经济效益计算的科学与可靠性；（2）动态分析为主、静态分析为辅原则；（3）定量分析为主、定性分析为辅原则；（4）效益与成本费用的计算口径一致原则；（5）依据经验和遵循市场实际相结合的原则，在依据专业测算经验的基础上，按照行业市场的实际建设和经营管理情况进行类比和测算。二、基础数据测算1、收入预测。本项目的收入主要包括三部分：一是高尔夫球会会籍（会员证）销售收入；二是球场运行过程中的日常经营收入，含会员以及非会员的消费收入，包括了果岭费、球僮费、球车费、灯光费、租赁费、存包费以及其他消费收入等等；三是会所客房、餐饮、娱乐等的收入。甲级咨询机构出品 （1）会籍销售收入。球场将按照会员俱乐部的形式经营运作，在2004年初9洞建成后，即可以发售俱乐部的创始会籍。根据高尔夫球行业的通行标准，每单个18洞标准球场的最大会籍配置标准为1500个。南京沙河公司根据对长江三角洲、南京都市圈和南京市本地市场的分析测算，以及考虑到南京沙河高尔夫球场的独特优势、母公司裕汇集团在海外的销售网络和能力因素，球会在2004年初开始会籍销售后，预计当年可以销售350个会籍，包括约100个创始会籍，创始会籍单价为15万元，包括公司会籍、个人会籍、家庭会籍以及其他形式会籍在内的普通会籍平均单价24万元；预计球会开业第一年可以销售400个会籍，其中普通会籍250个，单价25万元，贵宾会籍150个，单价35万元；第二年可以销售350个会籍，单价26万元；第三年可以销售200个会籍，单价28万元；第四年发售会籍200个，平均单价32万元，5年内球会全部1500个会籍发售完毕，会籍收入可以达到4.01亿元人民币。（2）球场日常经营收入。南京沙河高尔夫球会将于2004年10月建成试营业，2005年1月正式开始营业。根据统计，一个18洞标准高尔夫球场年平均最大接待能力约10万人次，根据有关统计数字及高尔夫球场的管理经验，参照南京已经营业的高尔夫球场经营情况，并结合南京沙河高尔夫球场的实际，开业前三年，预测第一年来球场打球人数为最大接待能力的20%-30%之间，第二年约40%左右，从第四年开始，随着球场宣传的到位和球场品牌的建立，来球场打球人数将逐渐达到饱和接待能力的60%左右并保持相对稳定。平日和周末平均打球人数预测见下表10-1。球场消费者的平均每人次消费金额平日约为600元，周末为800元。（3）会所客房、餐饮、娱乐等收入，按照每年500万元计算。详细营业收入明细见下表10-1。表10-1球会经营收入预测表甲级咨询机构出品 金额单位：万元序号年份总人数（人）人次/日人均消费球场收入会籍单价销售数量销售收入其他收入合计收入第零年20046500平日6060043815/2435075001258063周末102800第一年200526000平日60600175125/354001150050013751周末102800第二年200638994平日90600263626350910050012236周末154800第三年200761080平日120600424128200560050010341周末300800第四年200861080平日120600424132200640050011141周末300800第五年200961080平日1206004241///5004741周末300800第六年201061080平日1206004241///5004741周末300800第七年201161080平日1206004241///5004741周末300800第八年201261080平日1206004241///5004741周末300800第九年201361080平日1206004241///5004741周末300800第十年201461080平日1206004241///5004741周末300800合计56014038753--1500401005125839782、经营成本及费用测算。（1）经营成本包括球场维护费（包括草坪维护肥料、农药以及其它用品）、球场服务费等，预计为球场经营收入的13%；（2）人员劳务费用，包括工资、福利及保险等，预计人员定编240人，人均劳务费用综合考虑收入增长因素按照2000元/人的水平计算，合计576万元/年；列入经营费用核算；（3）球场经营费用，包括水电费、营业用品、广告费用、修理费、交通通讯费用等，预计为球场经营收入的12%；其中会所等配套设施的经营费用计算在内；甲级咨询机构出品 （4）管理费用，包括核心管理人员工资、办公费、差旅费、公关费等，预计为球场经营收入的10%；（5）会籍销售及推广费用和佣金预计占会籍收入的3%；（6）无形资产（土地使用权）摊销，球场占地总面积1200亩，土地使用费成本为2400万元，分50年摊销，每年摊销48万元；（7）开办费摊销：100万元，在开业当年一次性摊销；（8）折旧费用：项目固定资产原值预计为11600万元，包括球场、会所、行政楼、员工宿舍食堂、草坪仓库、草坪机械设备、球车、其他电器设备等，预计综合残值率为10%，资产使用年限分别按照20年、5年进行直线折旧，其中其他电器设备由于原值较小，在本报告中暂不予考虑。年度固定资产折旧费用见下表：表10-2固定资产折旧测算表固定资产项目原值（万元）使用期限（年）年折旧率（%）年折旧额（万元）球场6000204.5270会所、行政楼等配套设施4400204.5198草坪机械设备、球车等1200518.0216合计11600684（9）贷款利息：项目需要通过银行贷款人民币1亿元，贷款期限为3年（2004-2006）。贷款年利率比照中国人民银行颁布的基准贷款利率并适当上浮，确定为6.039%。贷款采用逐年付息，2005年和2006年两次各归还50%本金的方式核算。3年利息分别为604万元（其中年度建设期利息453万元）、604万元和302万元，合计1510万元。甲级咨询机构出品 3、税金预测。按照国家以及南京市的相关税收政策，高尔夫球行业营业税税率为20%，无城建及教育费附加。企业所得税执行30%的所得税率，3%的地方所得税免征。三、财务评价1、基本参数。项目比较收益率假定为10%，按现行银行贷款利率加上投资风险系数计算而得；计算期：11年（含2004年建设期），从2004年至2014年,其中经营期10年，从2005年至2014年。2、项目的主要财务指标测算与分析：（1）项目盈利能力分析：项目总投资内部收益率（IRR）=24.92%项目累计财务净现值（NPV）=4997万元（折现率I=10%）项目静态投资回收期=（项目累计净现金流量出现正值的年份-1）+出现正值的上年累计净现金流量/当年净现金流量=（4-1）+1706.6/2012.4=3.84年（含建设期）项目动态投资回收期=（项目累计净现值开始出现正值的年份-1）+出现正值的上一年度累计净现值的绝对值/当年度累计净现值=（5-1）+278.35/2556.16=4.10年（含建设期）项目年平均投资利润率（会计收益率）=年平均营业利润/总投资=14.59%甲级咨询机构出品 （2）项目偿债能力分析：银行借款期限为3年，从2004年-2006年，2005年和2006年分两次偿还，每年还款50%，根据项目损益表和现金流量表的测算，项目具有较强的盈利能力，贷款期内项目可以累计实现净利润14202万元，可以累计实现净现金流量（综合考虑资金来源与运用情况，同时包含还款期内可以用于归还贷款的折旧金额1368万元）15661万元，投资回收期较短，项目净收益和净现金流量说明在贷款期限内具有充足的还款保证能力，完全能够达到银行贷款资金的还款要求。综合上述分析结果表明，本项目税后财务内部收益率为24.92%，高于社会投资平均投资收益率，全部投资可在3.84（静态）/4.10（动态）年内回收，在建成后10年经营期内平均净利润2334万元，项目投资利润率为14.59%，财务净现值大于零，说明该项目具有较好的财务盈利能力和经济可行性，在财务上是可行的。财务测算的详细数据见附表10-4、10-5、10-6。甲级咨询机构出品 表10-4南京沙河高尔夫球会经营成本、费用测算表单位：万元序号项目名称2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合计一经营成本572283435515515515515515515515515036二经营费用4701815184919371961176915531553155315531553175661人工劳务费19257657657657657657657657657657659522会籍销售推广和佣金费用22534527316819200000012033水电、修理、广告等费用5321031650950950950950950950950946514固定资产折旧费用06846846846846844684684684684685760三管理费用4432331247247247247247247247247244551土地使用权摊销0484848484848484848484802办公、差旅、交通、通讯等各项费用4417526442442442442442442442442438753公司开办费0100000000000100四财务费用604604302000000001510五营业税金1613275024472068222894894894894894894816794六合计2788572052535028521237403524352435243524352445361注：1、相关的计算数据按照四舍五入的原则取整数进行计算。2、2004年前9月为建设期，10月开始试营业，人工劳务费按全年1/3核算，经营收入按2005年的1/4核算。甲级咨询机构出品 表10-5南京沙河高尔夫球会经营损益测算表单位：万元项目名称2004年20052006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合计经营收入80631375112236103411114147414741474147414741474183978球场收入438175126364241424142414241424142414241424138753会籍销售收入750011500910056006400//////40100其他收入1255005005005005005005005005005005125经营成本及费用1175297028062960298427922576257625762576257628567经营成本572283435515515515515515515515515036营业费用470181518491937196117691553155315531553155317566管理费用443233124724724724724724724724724455财务费用604604302000000001510营业税金1613275024472068222894894894894894894816794营业利润5275803169835313592910011217121712171217121738617所得税1582.52409.32094.91593.91778.7300.3365.1365.1365.1365.1365.111585.1净利润3692.55621.74888.13719.14150.3700.7851.9851.9851.9851.9851.927031.9甲级咨询机构出品 表10-6南京沙河高尔夫球会现金流量测算表单位：万元序号项目名称2003-2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年合计一现金流入　　　　　　　　　　　　1球场收入4381751263642414241424142414241424142414241387532会籍销售收入750011500910056006400000000401003其他收入12550050050050050050050050050050051254小计80631375112236103411114147414741474147414741474183978二现金流出　　　　　　　　　　　　1项目建设投资方投资16000　　　　　　　　　　160002球会经营成本及费用11752970280629602984279225762576257625762576285673球会经营税金16132750244720682228948948948948948948167944所得税15462373207715941779300365365365365365114945小计2033480937329.66622699140403889388938893889388972855三净现金流量-1227156584906.43719415070185285285285285211123四累计净现金流量-12271-6613-1706.62012.46162.46863.47715.48567.49419.41027111123　五年度净现金流量折现-1227151444055279428354354814373973613284997　项目财务净现值（NPV）-12271-7127.4-3072.5-278.352556.162991.43472.43909.643074668.44997　注：基准折现率I=10%甲级咨询机构出品 第十一章项目可行性研究结论随着中国加入WTO以及北京成功申办2008年奥运会，中国与世界的贸易将进入一个前所未有的迅猛发展年代，作为中国最早对外开放的长江三角洲地区，建设一个“国内领先、国际一流”的南京沙河高尔夫球会，将为展示中国经济实力和社会进步、带动长江三角洲地区高尔夫产业的发展，带动南京市投资环境的进一步改善、探索中国特色的高尔夫体育休闲产业的发展道路等具有重要的意义。同时，该项目的建设具有良好的经济效益和较好的社会效益，实现了经济效益和社会效益的均衡发展。经过对项目建设的必要性、市场前景、建设规模和方案、财务效益等方面的缜密、细致、科学、严谨的分析论证认为，本项目建设是必要的，建设方案是可行的，建设规模是适宜的。项目建成后，将取得良好的经济效益和社会效益。因此，本项目无论在经济效益方面还是社会效益方面，都是可行的。甲级咨询机构出品 LastPage甲级咨询机构出品'