高级生态商住区建设项目可行性研究报告 37页

'高级生态商住区建设项目第一章总论§1.1项目概要§1.1.1项目概况⑴目名称：****高级生态商住区。⑵设单位：******有限公司。⑶目负责人：⑷设地点：⑸⑸建设规模与建设内容：主要建设住宅、商铺、市场、公建设施、人防兼地下停车场等设施，总用地面积m2（合***亩），总建筑面积***m2。⑹建设期限：预计总工期7年，自2010年10月至2017年10月。⑺建设投资：50349万元。⑻资金来源：建设资金由建设单位筹集，其中银行贷款1600万元。§1.1.2主要技术经济指标项目主要技术经济指标汇总详见表1－1。37 表1－1项目技术经济指标汇总表项目单位数量总建设用地（净）m296620.33总建筑面积m2312311.31住宅总建筑面积m2247466.02商业建筑面积m221790.5公建总建筑面积m21497.8住宅总户数套2067户均人口人3.5规划总人口人7721容积率%2.80绿地率%33.2集中绿地率%16.4建筑密度%23.36建筑高度米12.15~81.15机动车停车辆1632其中地面辆763地下车库辆869自行车停车辆2622§1.2项目建设单位概况项目开发单位******有限公司成立于2010年3月，注册资金贰仟万元人民币。§1.3可行性研究范围及内容本报告主要通过对项目建设的背景、意义、需求分析、建设条件、建议规划与方案、环境影响、总投资、效益和风险等进行分析预测，对项目建设的技术、经济、环境可行性作出评价。§1.4可行性研究报告编制依据⑴《*城市及产业发展规划》；⑵《国有土地土地使用权出让合同》；⑶国家现行有关技术规范；⑷建设单位提供的其他相关资料。37 第二章项目背景及建设理由§2.1项目背景根据《******城市及产业发展规划》，**省将通过全力扩大对外开放和加快发展，实现中部崛起的战略目标。国内外和省内区域经济的整体环境，为*加快发展提供了不可多得的历史性机遇。近年来，*吸引国内外投资成效显著，引资规模明显扩大，引进项目技术含量较高。特别是近斯申请设立的国家级出口加工区，将极大地提升*招商引资的战略地位，产生促进外向型产业大发展的巨大推动作用，为*接受产业转移、扩大对外开放创造更为有利的条件。***位于**经济带中部，随着**省中部崛起战略的实施和整体格局的确立，作为更为直接的周边环境，**经济带快速发展将为***产业发展创造良好的氛围，提供广阔的发展平台和合作空间，使之有可能通过接受经济辐射和提供配套服务，借势加快发展。**市政府已将***纳入市内重点发展的旅游和教育两大经济圈，并决定将***作为经济特区对待，从发展机制、优惠政策、重大项目布局等方面给予积极支持，促进***向高新技术产业基地发展。特别是将***工业园区整体划入***，将使***的经济总量规模、产业层次得到明显提升。这些都为***的城市及产业发展提供了极其重要的有利条件。***有限公司把握住*中心城区快速发展的契机，期望在致力于*建设的过程中，实现自我完善、自我发展。公司通过竞拍方式，分别获得了位于***、***的三宗土地，并于2010年4月30日支付了土地出让金。该三块宗地面积为***m2，属商住综合用地，用于商品房开发建设。目前，项目建设单位已委托咨询和设计单位开展项目可行性研究和工程设计，项目的建设资金已基本落实，该项目建设条件已具备。§2.2投资的必要性⑴37 目建设符合《*城市及产业发展规划》根据《**城市及产业发展规划》*位于*和*市这两大城市之间的中部，南距*市区66公里，北距*市区68公里，处于*这两大核心城市经济辐射范围之内，易于通过接受辐射来促进自身发展。特别是*市近两年超常规的发展势头，客观上强化了*的区位优势。从区位和经济联系来看，*市向北辐射将会首先指向与之相邻的*，带来配套和关联发展的需求，为教育、旅游、房地产提供巨大的发展空间。该项目的建设符合《*省*城市及产业发展规划》，符合*城市产业发展战略。⑵项目建设满足社会经济发展的需要地处中部的*省，城市化率将随着工业化进程的加速而明显提高，城市结构也必然会出现相应变化。以*、*为主的大中城市继续扩大规模，提高功能，一批中小城市将兴建和扩展，特别是随着中心城市之间过渡与联结将带动中小城市的发展，其与中心城市的联系将从松散的点形成带状结构。未来10年，随着城乡一体化进程的推进，*经济带的发展必然会带动和促进城市带的形成，*和*两大城市之间客观上会兴起一至两个中小城市作为联结点。根据现有基础和发展均势，*目前已经具备新兴城市的雏形。顺应城市化加速推进的潮流，明确方向，科学定位，*将在未来的*城市带中确立自身不可替代的地位，房产消费需求也将大增长。**房地产建设项目规划总建筑面积312311.31m2，居住总户数2067户，建成后不仅可满足购房者的需求，而且对改善*的生活配套设施，完善城市功能，具有积极的作用。⑶项目建设是企业自身发展的需要**有限公司希望借*加快城市化进程的东风，再接再厉，再铸辉煌。该项目的实施，可使企业实现收入129205万元，资本金利润率达到254%，是实现企业发展战略的重要举措。综上所述，该项目的实施十分必要。37 第三章市场分析§3.1市场前景分析§3.1.1需求分析*区商品房消费需求主要有以下几种类型。⑴旧城改造和基础设施建设带动的需求*是由原来*县的2个乡镇和*农场组建的。随着*城市发展规划的全面实施，旧城改造（包括“城中村”改造）和城市基础设施建设带来了大量危旧房的拆迁和居民的安置需求。这部分需求在住房需求中，占有相当大的比重。⑵市民改善住房条件的需求随着社会经济的不断发展，人们生活水平不断提高，对生活质量的追求也不断提高。货币分房政策和购房贷款按揭政策的实施，使人们可以按照自己的意愿，通过贷款按揭方式，去购买环境和户型设计适宜的住宅，改善现有居住条件，实现从“居者有其屋”向“居者优其屋”的转变，而把原有的住宅出租获益。这部分需求在*的住房需求中，占有不小的比例。⑶外来务工人员的购房需求目前已经确定了两个创业园，一个青年企业园和一个台商创业园。2008年10月，*省发改委批复同意“*青年创业基地发展规划”。根据该规划，*青年创业基地占地60平方公里，其中一期启动区10平方公里，这将推动*开放开发区各项事业的发展，将*的政治优势、生态优势、区位优势转变成经济优势，把*打造成为鄱阳湖生态经济区新的经济增长点。37 目前周边县*、的房价均在3000~4200元/m2，*近两年开发的高层楼盘大部分都在2800~3900元/m2左右，多层住宅在3100~3800元/m2左右。*青年创业基地建成后，外来务工人员将不断定增加。政府的初步规划是“坚持以工业化带动城市化，力争把*打造成为一个30万~50万人口的中等城市”，他们中的白领阶层或从事技术性较高工种的人员，在站稳脚跟有了一定积蓄之后，不会继续住在集体宿舍或租房居住了。这部分群体在*购房的人数正逐渐增加。§3.1.2供应分析*省房地产开发投资增速逐步回落，2003~2007年，*房地产开发投资增速分别为71.2%、49.9%、13.2%、14.9%和25.9%，从高速增长回落到比较合理的区间。2008年前3季度，房地产开发投资增速在24.8~31.4%之间波动，其中3季度增长29.3%；1~9月，*房地产开发投资346.05亿元，同比增长29.3%。开发投资增速趋向平稳。此外，商品房需求特别是投资、投机性需求明显降温。2008年2月份以来，商品房竣工面积和销售面积都呈下趋势：1~9月，*省商品房竣工面积541.34万平方米，同比去年下降12.2%；商品房销售面积916.49万平方米，同比下降25.7%。其中，投资、投机性需求明显减少，是导致商品房销售面积减少的主要。§3.2销售价格分析§3.2.1近期房价及未来趋势分析37 在全国楼市观望气氛浓厚、经济基本面可能进一步恶化的大背景影响下，预期短期内房地产市场还会有一个调整期，房价增速逐步回落。今年以来房价增长过快的趋势稍有缓解，今年1~3月、1~6月、1~9月，*省99个县市商品房销售平均价格比去年同期分别增长了5.1%、11.9%和11.7%，增幅同比1~3回落15.7个百分点，1~9月回落5个百分点，商品房销售均价增长趋势整体呈回落态势。但长期来看，市场对商品房的需求量还是巨大的，房地产业还有着广阔的发展空间，依然是朝阳产业。2007年*生产总值占全国生产总值的比例为2.2%，而房地产投资占全国房地产投资总量的比例为1.7%，后者要低0.5个百分点。分析另一组数据：2007年全国房地产投资占全社会固定资产投资的比例为18.4%，但*房地产业投资只占全社会固定资产投资的13.2%，比全国低5.2个百分点。*省房地产业的发展与全国相比较，存在明显的差距，还有很大的发展空间。此外，*省是一个典型的城乡二元经济结构的省份，2007年全省城镇化率为39.8%，比全国城镇化率低5.14个百分点，仍有2629.78万人口在农村。*要发展，必须解决“三农”问题，而“三农”问题解决的必然结果是更多的农民变为城市居民。就*省而言，城镇化率年均增长1.2%，每年将新增城市人口51万，若按人均住房面积36.59平方米（2007年*省城镇居民人均住房建筑面积）计算，每年就将新增1866万平方米的住房需求。§3.2.2本项目销售价格预测根据*房产近期价格及未来走势，结合项目所处地段以及同类商品的价格，初步拟定商铺销售价格为10000~25000元/m2；高层住宅销售价格为3000~4000元/m2；多层住宅销售价格为2800~3800元/m2；停车位销售价格15~19.5万元/位。价格战略为跟随战略。37 第四章项目选址与建设条件§4.1项目选址项目建设单位通过竞买方式获得了**房地产项目建设用地。该地块位于*省*，基地南面重要交通设施有新城路；东邻景观湖面。基地位于旧城区核心地段，外围交通条件良好，属于*现阶段住宅开发中难能可贵的地段。场址四周道路、给水、排水、电力等市政基础设施配套完善，商业设施逐步配套完善，是理想的人居环境。项目地理位置及用地范围详见国有土地使用权出让合同（附图一）§4.2用地性质、拆迁及地块现状⑴根据*市规划，拟选场址用地性质属商住用地，项目建设符合城市规划要求。该选址已获得*开放开发区国土环保建设局批准。⑵建设单位通过竞买方式取得项目建设用地，总用地面积96620.33m2（合145亩），实际用地面积96620.33m2。土地的使用权登记已办理完成。土地出让年限为：商业40年，住宅70年。用地规模和年限可满足项目建设和运营需要。⑶拟建场址已完成了拆迁安置工作，建设单位已支付了土地出让金5905万元。§4.3自然条件*位于*省北部、*工业走廊中段，距*、*均为66公里。北倚庐山、东连鄱阳湖。地理坐标为北纬29°19′，东经115°58′37 。境内地势平坦，属长江流域亚热带季风湿润气候，年平均温度16.7℃，年降雨量1366毫米，年日照时间1885小时。§4.4工程地质条件工程设计依据拟建场地工程地质详勘结果。§4.5外部辅助条件§4.5.1交通项目拟建场址地处*省*市*新城路，紧临*大道。交通条件良好，可满足项目施工及今后小区居民出行需要。§4.5.2给排水项目用水由市政府网供给，小区供水可就近由市政供水管引接。§4.5.3电力拟建场址输电线路已接入拟建场址四周的城市主、次干道，小区用电可就近由市政道路敷设的电力电缆线迎接。§4.5.4通讯*已实现了程控化，通信管线已通达拟建场址四周的市政道路。第五章建设方案§5.1总体规划与分期实施方案§5.1.1总体规划方案与建设规模**房地产建设项目，总用地面积96620.33m2，实际用地面积96620.33m237 ；规划控制指标满足：容积率2.8；建筑密度23.36%；绿地率33.2%。综合考虑地块的性质、规模、控制指标、经济效益以及注重生活配套的营建等因素，规划开发内容以住宅为主，配套商铺等商业设施以及会所、消防监控、供配电、停车、物业管理等公共配套设施，其规模如下：⑴居住总户数2067户，共规划29栋住宅楼，其中10栋为8层建筑，10栋为12层的高层建筑，2栋为17层的高层建筑，7栋为26层高层建筑；总建筑面积312311.31m2；⑵商业设施：包括沿街商铺，建筑层数1~2层，建筑面积21790.5m2；⑶公建设施：包括会所、门卫、物业管理等设施建筑面积合计1497.8m2；⑷停车设施机动车停车位：1632辆；非机动车停车位：2622辆。§5.1.2分期实施方案本项目拟分二期开发，各期开发均相对完整，并基本互不干扰。建设项目汇总详见表5-1。表5-1建设项目汇总表序号工程名称建筑面积（m2）1总用地面积96620.332总建筑面积合计312311.31m22.1住宅总建筑面积247466.02高层住宅多层住宅2.2商业总建筑面积21790.537 2.3公建会所1497.82.4车位（个）1632其中地下车位（个）869地上车位（个）7633容积率2.84户数2067§5.2规划设计§5.2.1规划理念项目东北侧的大面积湖面景观，是极好的景观资源，因此规划方案强调湖景与自身景观两个景观层次的营造，以提升档次，沿湖景区域设置17和26层高层，增加最多的套数的来面对景观，由于用地局促，为保证高容积率的同时尽量争取较好的通风采光条件，采用围合式布局，南侧布置8层住宅，减少对小区内部的遮挡，北侧及东侧采用中高层，争取尽可能多的采光面，该布局同时可提供较多小区内部空间用以营造环境。⑴强调户型的均好性：在户型的排布方式上，照顾所有户型的景观均好性，尽量增加户型的景观面，均具有较好的景观条件及较优安静的居住技术。⑵体现人文关怀：通过出入口的区分和小区内道路的划分，在有限的用地内尽量做到人车分流，为居民户外活动尽可能多地留置出场地。小区内机动车库通过地下通道与各栋电梯厅联系方便，居民可享受“足不出户”便捷。⑶生态社区：小区内部环境以植被为主，辅以生态水景，力图营造“37 都市森林”的感觉。⑷可持续发展：小区内地下车库结合景观设置一定数量的顶部采光，尽量减少白天的照明用电，节约能源。在各种用水、用电设备的选取中也充分考节能、环保、可持续发展的要求。§5.2.2规划结构规划力求在整体结构上形成一种半开放式的街区式和园区式相结合的社区，即社区局部的公共空间对外开放，与城市共享，而街坊内部封闭管理，兼顾社区与城市的融合和其本身的安全性要求；同时使每个街坊具有一定的空间尺度，有利于营造出丰富的空间景观层次，由此形成“街园结合”的结构特征。⑴住宅布局每个街坊住宅群以多层次，半开放式的围合空间为基本的组织原则，通过建筑和环境的错落布置，营造出既彼此独立又相互联系，统一而又富有变化的整体。并形成围而不合、形态各异的空间格局，营造灵活有序、层次丰富的整体空间形态，营造出优美、大气的社区整体形象。为达到社区的均好性，规划重视对基地的边角空间组织，试图通过环境的营造，强化边角住宅空间与组团中心乃至社区中心在礼堂与空间上的联系，同时用环境来影响建筑组团的布局形态，进而影响人们的生活。该布局内外有别，便于管理，中心景观带从小区入口延续至中心区域，极大地提升整个楼盘的品质。⑵公共设施37 社会公共设施主要包括福利院、邮局、托幼、商业服务设施、社区会所等，为社区居民提供系列生活服务的设施和公共交往活动的场所，有利于营造浓郁温馨、富有的社区氛围。§5.2.3道路交通系统⑴车行系统小区内车行系统主要由一条6米路幅的环路及三个出入口组成，即小区南侧人行入口，小区东南侧人车混行入口以及小区西南侧的车行疏散出口。小区内四个集中架空层机动车出入口分别位于小区内部环路上，小区中心还设有可供机动车通行的硬质景观道路，宽度为4m。⑵人行交通通过区分人行与车行入口及将小区内环路基本设置于外围等方式，小区内部基本实现了人车分流，人行交通主要通过小区西侧的人行主入口与小区东侧的入口进入。环路以内的宅前道路为硬质铺装的景观路面，平时仅供人行，发生火灾时可作为消防通道使用，环路内各个景观结点间设置了景观漫步道，供休憩之用。⑶机动车停放由于本小区停车数量较大，且用地紧张，因此将大部分机动车停车设置于架空层停车库。⑷非机动车停放小区内非机动车均进入地下车库避免非机动车的杂乱停放对小区景观的影响，非机动车库设置在架空层。37 §5.2.4空间景观在整体的景观环境营造上，规划将北方的在大气与南方的灵秀相结合，从以林荫景观大道和商业街组成的社区入口公共景观广场——级团级入口大堂——中心广场——中心花园——绿化水景步行走廊——各街坊院落环境，形成层层递进的景观层次，着力表现由公共尺度的景观环境、步移景迁的绿化步道到院落庭园所形成的空间序列感和意境。同时强化在整体连续的景观体系中的一些重要的节点，使其具有丰富的多样性，并适应日常休闲活动的各种需求。§5.2.5产品分布⑴住宅区建筑以自南向北依次增高，最大限度的满足南向日照需求。⑵考虑到基地南侧与西侧原有建筑高度，将本住宅区从西南向东北向沿湖依次增高，使得城市天际线得到充分的过渡。⑶沿湖景观带布置26层高层，提供尽可能多的湖景房，提高整个小区的品质。⑷沿新城路布置商业，延续城市商业业态的发展，并且增强本地块的吸引力，提供全方位全社区商业服务设施，增强区域便捷性，同时将人流集中到沿街范围，尽可能的减少对住宅区内部的影响。§5.3建筑设计⑴37 住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化，如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。⑵住宅设计所有户型通风采光条件良好，房型方正，动静、洁污分区合理，每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。居住环境与自然景观融为一体，增添户型的吸引力。⑶住宅立面采用新古典风格，简洁明快、清闲淡雅。色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。⑷在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品、据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康现代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。⑸户型设计应多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化等。§5.4小区配套设施⑴会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型会所，内设儿童游乐场、健身房、图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。⑵37 当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表、多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。⑶每户设独立的水、电、煤气表，小区内可考虑采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。§5.5环境艺术设计建议随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、嘈杂的都市的一种心态。基于上述原因和项目身躯的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅要兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。第六章环境保护、消防、安全与节能§6.1环境保护37 §6.1.1污染源及其治理该项目建成投入使用后，日常产生的污染源主要有生活废水、生活垃圾。生活废水经化粪池沉淀后由小区排污管网排入市政污水管网；生活垃圾应集中收集到定点设置的垃圾箱，每日由环卫部门清理，集中至垃圾中转站，定期外运。该项目配套定点垃圾收集箱多处，服务半径不超过70米。§6.1.2绿化根据规划方案，该项目的绿地系统基本分为小区公共绿地和庭院绿地两级。小区级绿地与人行流向相符，集中布置便于安排多样化的使用功能，满足不同年龄层次居民的需要，也使邻里交往更加自然；庭院绿地主要满足居民就近活动的需要，结合停车场设计丰富地坪变化，使庭院空间更具特色，该项目绿化率33.2%，具有围合花园式住宅风貌。小区绿化应由物业管理部门专门管理，以便长久有效地发挥其功能。§6.2消防⑴消防用水量：室内消火用水量10L/S；室外消火用水量15L/S；架空车库自动喷淋用水量30L/S：本工程最大一次消防用水量55L/S：⑵室外消防系统：37 室外消火栓系统采用低压系统，从市政给水管网上引入两路DN200给水管在地块内环通，供小区室外消防用水，供水压力不小于0.10MPa。室外消火栓沿道路布置，间距≤120m，保护半径＜150m.⑶室内消火栓系统：室内消火栓系统采用临时高压给水系统，在最高层建筑屋顶设一座18.3m高位消防水箱，在消防泵房内设216.3m消防水池一座。系统平时由消防水箱供水，火灾时由消防泵供水灭火。消防泵由消火栓箱内的启泵按扭直接启动或手动启动。在住宅、配套公建、架空车库等公共部位设置室内消火栓箱（箱内配置50米长￠65mm衬脱水带、￠19mm水枪、消防泵启动按钮）。保证两股水柱同时到达室内任何一点。⑷自动喷水系统：在架空车库内设自动喷淋灭火系统。喷淋采用临时高压给水系统。系统平时由屋顶高位消防水箱供水，火灾时直接从消防水池吸水加压灭火。喷淋危险等级为中危Ⅱ级。喷水强度8L/min.m2，作用面积160m2。⑸消防水池：消防水池与室内消火栓合用，共216m3。⑹各建筑物内按火灾类别相应设置灭火器。⑺水泵结合器：37 在室外设置水泵接合器，分别与室内消火栓系统、喷淋系统连接，水泵接合器设于生活消防合用泵房附近室外，同时保证在距水泵接合器在15至40m范围内设有室外消火栓。§6.3安全§6.3.1人防按照人防有关规定，该项目应设立人防地下室。§6.3.2住宅防盗根据城市有关商住楼治安管理要求，该项目住宅楼每单元楼底层入口处均设置电子防盗安全门一套，以维护居民住宅安全，管理楼设计时应考虑相应的防盗措施。§6.4环保和节能配套公建、住宅1-5层利用市政压力直接供水。高层住宅采用无负压变频供水设备，配备给水泵先用低噪音、高效、节能型水泵。坐便器冲水箱一次用水量小于6L，其它卫生洁具等选用节水型龙头。卫生间、厨房间排水设备顶通气管，高空排放。生活污水经室外化粪池处理后纳入市政污水管网。第七章项目实施方案§7.1组织机构与人力配置37 该项目由**有限公司负责开发、建设与经营，除公建设施外，开发的其余房产全部出售。机构设置按该公司现有机构设置，房产出售阶段新增（营销中心）售楼部，需聘请专职营销人员，人数暂定15人。§7.2项目实施进度计划根据项目建设方案建设规模、特点及外部条件，统筹安排项目的实施进度计划。计划2010年09月之前完成可研、勘察、设计、报建、资金筹措等前期工作；一期项目：2010年10月开始进入工程实施阶段，预计总工期3年，自2010年10月至2013年10月。项目实施进度计划详见表7-1。表7-1工程实施进度计划表序号时间2010201120122013项目进度341234123412一前期工作－－二工程建设－－－－－－－－－1场地平整－2主体工程－－－－－－3设备安装工程－－－4室外工程－－5竣工验收－37 37 第八章投资估算及资金筹措§8.1编制依据该项目投资估算是在规划建设初步方案的基础上，根据建材行业2008年颁布的工程造价指标，结合项目的特点，同时参考了当地同类工程的费用水平，并充分考虑到*物价行情和建设场址的条件等因素。主要依据：⑴《*省工程综合预算定额》；⑵工程勘察设计收费标准（2002修订本）；⑶项目建设方案；⑷当地实际情况。§8.2投资估算该项目总投资估算包拯建设投资估算和建设期利息估算。⑴设投资估算该项目为住宅、商铺以及公建设施建设项目，总建筑面积3112311.31m2，用地面积96620.33m2（详见表5-4）。多住宅建筑为框架结构，高层住宅为框架剪力墙结构，商业、公建设施建筑层数1~2层，框架结构。建设投资内容包括场地平整、建筑工程、设备购置安装、征地费用、勘察设计、建设单位管理费、临时设施费等。37 采用单位建筑工程投资估算法进行估算，各项估算指标、费率详见表8-1。说明如下：①建安工程费平均估算单价按900元/m2，合计28116.35万元；②小区道路工程按160元/m2估算，合计112.64万元；小区绿化、景观工程按50元/m2估算；合计199.36万元；围墙按200元/m2估算，长约1700米，与大门合计42万元。③项目用地支付土地出让金5900万元；三通一平费500万元；④建设单位管理费、临时设施费、工程保险费分别按工程费用的2%、1%、0.3%估算；合计255.57万元；⑤前期咨询费包括规划、可行性研究、环境影响评价等技术咨询费，按工程费的0.1%计算；合计7.74万元；⑥勘察设计费按10元/m2计取、监理费按1%计取，城建配套费按20元/m2计算，合计540万元；⑦勘探检测费暂估60万元计，工程报建费（立项、环保、气象、消防等）暂估150万元；⑧基本预备按2%考虑，合计197.41万元。经测算，项目工程建设投资估算合计为52499万元（详见表8-1）§8.3资金筹措37 该项目拟贷款5000万元，于计算期第1年开始分2年贷入，于计算期第3年开始分2年偿还，贷款利率为7.09%计算。经测算，财务费用为1005.9万元，其中建设期利息为390.1万元。表8-1工程建设投资估算表（单位：万元）序号工程或费用名称建安工程费其他费用合计备注1工程费用29508.351.1建筑工程28116.3528116.351.2三通一平500.00500.001.3道路工程400.00400.00按总占地的0.4估计1.4绿化景观工程450.00450.00按总占地的0.4估计1.5大门及围墙42.0042.00围墙按1700m估计2工程建设其他费用135.00135.002.1土地出让金5905.005905.002.2建设单位管理费1093.501093.502.3临时设施费154.90154.902.4工程保险费46.4646.462.5前期咨询费15.4815.482.6勘察设计费220.90220.902.7工程监理费154.90154.902.8城建配套费441.80441.802.9勘探检测费120.00120.002.10工程报建费300.00300.0037 3预备费用（2%）394.82394.82合计67999.461100元/m2第九章财务评价和不确定性分析§9.1财务评价的依据及基础数据、参数的选取§9.1.1财务评价依据⑴国家发改委、建设部2006年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）⑵该项目建设方案；⑶财政部、国家税务总局颁布的财税政策。§9.1.2财务评价基础数据、参数的选取⑴财务价格。采用固定价格体系，即在整个生产运营期内，采用预测的固定价格计算运营收入、费用等。⑵计算期。项目计算期取5年，其中建设期3年，经营期2年。⑶税费。根据国家有关税费政策，营业税率为5%，城市维护建设税率为7%，教育费附加为4%；企业所得税率为25%；土地增值税按扣除土地开发成本和开发费用后的增值额累进计算，本次暂按销售收入的3%计算。§9.2财务评价§9.2.1营业收入、销售税金及附加测算37 ⑴收入测算该项目营业收入包括住宅、商铺和停车位出售，各年的销售比例、销售价格及收入测算详见表9-1经测算，项目经营收入合计129205万元。表9-1销售收入测算表（单位：万元）序号名称单位计算期合计234（均价）1商品房销售收入万元24676.53259824970.582245　出售比例%304030100　高层住宅出售面积m263169.884633.163779.8211582.7　销售单价元/m23600370038003700　多层住宅出售面积m23663.34884.43663.312211　销售单价元/m233503450355034502商铺销售收入万元10686.916142.413536.740366　出售比例%304030100　出售面积m27124.69495.57124.623738.8　销售单价元/m2150001700019000170043车库销售收入万元1288262726796594　出售比例%304030100　出售面积个257.6515.2515.21288　销售单价万元55.15.25.14总销售收入万元36651.451367.441186.2129205⑵营业税金及附加测算37 营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加、其税（费）率如前所述。经测算，项目营业税金及附加合计16150.7万元（详见表9-2）表9-2销售税金及附加估算表（单位：万元）序号项目单位/税率合计234　销售收入　12920536651.451367.441186.21营业税5%6460.31832.62568.42059.32企业所得税4%5168.21466.12054.71647.53.1城市维护建设营业税额5%32391.6128.41033.2地方教育费附加营业税额2%129.236.751.441.23.3教育费附加收营业税额3%193.85577.161.84土地增值税3%3876.21099.515411235.6　税收合计　16150.74581.564215148.4§9.2.2总成本费用测算总成本费用包括人工费、销售费用和开发成本摊销、项目建设投资，其中：⑴人工费按员工15人，销售起始年员工人数按15人考虑，工资平均为1600元/月，福利费按工资的14%测算；⑵销售、管理费用包括管理、广告等费用，按销售收入的5%估计；⑶开发成本摊销为项目建设投资和建设期利息按销售面积摊销；⑷项目建设投资52499万元；经测算，项目总成本费用合计66034.31万元。总成本测算详见表9-3表9-3总成本测算表（单位：万元）37 序号计算期1234合计项目名称1经营成本21.8563.4781.6590.61957.41.1工资及福利费21.865.678.832.81991.2管理、销售费用（5%）　1787.3276919046460.32开发成本摊销　1015.72020.91031.514068.113财务费用106.4283.7354.7105.7850.54项目建设投资15749.720999.615749.752499　总成本15019465.427004.619414.3166034.31§9.2.3财务盈利能力分析⑴静态分析项目利润测算见表9-4。由表9-4可能得到利润总额、净利润、总投资收益率、资本金净利润率等参数。表9-4利润和利润分配表（万元）序号项目合计12341　产品销售收入12920536651.451367.441186.22营业税及附加4648.81266.5118558.931523.363土地增值税1512.87684.61004.83823.444总成本费用12000.09117.33581.034766.293535.425利润4077.98-117.3969.891660.121565.316弥补前年度亏损117.347利润总额4077.98852.551660.121565.318　所得税1019.5213.1415.0391.39净利润3058.49639.411245.091173.9810盈余公积金（10%）305.8563.941124.51117.4011公益金（5%）152.9231.97162.2558.7037 12未分配利润2599.71543.501058.33997.88投资利税率：16.1%年平均利润总额：11032.27万元资本金净利润率：56%年平均利润总额：1776.19万元资本金利润率：75%投资利润率：13.0%总投资收益率：41%①利润总额和净利润项目利润总额合计为42501万元；税后利润合计为27352万元。②总投资收益率总投资收益率=利润总额/建设投资95000/52499=51%③资本金净利润率资本金净利润率=净利润/项目资本金27352/52499=49%④资本金净利润率资本金利润率=利润总额/项目资本金95000/34522=68%⑵动态分析项目投资现金流量分析祥见表9-5，由表可见，项目财务内部收益率所得税前为33%。所得税后为29%。均大于行业平均水平；财务净现值（ic=13%）所得税前为42501万元，所得税后为27352万元，均大于零。表9-5项目投资现金流量表序号项目计算期合计123437 1现金流入　36651.451367.441186.21292051.1销售收入　36651.451367.441186.21292051.2回收固定资金余值　　　　01.3回收流动资金　　　　02现金流出5548.365088.46780.77604.8512022.442.1建设投资5537.424530.62　　10068.042.2流动资金　　　　　2.3经营成本10.94281.65390.76295.3978.652.4营业税及附加　276.19390.01309.56975.763所得税前净现金流量-5548.36-112.056246.474972.765558.824累计所得税前净现金流量-5547.36-5660.41586.065558.82　5调整所得税　　520.95317.16838.116所得税后净现金流量-5547.36-112.055725.54655.64721.697累计所得税后净现金流量-5548.36-5660.4165.124720.71　8净现值（税后）-4910.1-87.73968.12855.41825.79累计净现值-4909.14997.8-1029.71853.6　计算指标税前税后财务内部收益率IRR33%29%财务净现值NPV（ic=13%）95000万元42501万元静态投资回收期2.91年动态投资回收期3.34年BEPs（销售收入）=固定成本/（销售收入-可变成本-营业税及附加）61%10659.64万元§9.2.4清偿能力分析37 该项目借款1800万元，按季还款，自计算期第3年起，分3年偿还；还款资金本源于企业净利润和摊销。借款偿还能力分析详见表9-6。由表可见，还款期间，该项目利息备付率在5以上；偿债备付率在3以上；说明该项目偿债能力较强。§9.2.5财务评价结论财务分析结果表明，该项目各项盈利指标均高于行业平均水平，表明项目盈利能力良好，具有较强的偿债能力。综上所述，该项目在财务上可行。9-6借款还本付息计划表（单位：万元）序号项目合计123451年初借款本息累计　　300050002941942.532本年借款7.09%30002000　　　3本年应计利息1020.3106.4283.7354.7208.666.9　其中：建设期利息390.1106.4283.7　　　4本年支付利息　106.4283.7354.7208.666.865本年偿还本金5000　　20591998.5942.536还本资金来源　　　20591998.51000.66.1上年余额　　　　　　6.2未分配利润　　　1058.3997.9　6.3折旧费（年限20年）　　　　　　6.4摊销费（年限10年）10006.3　　1000.61000.61000.67借款偿还期4.94　　　　　8利息备付率5.28　　　　　9偿债备付率3.83　　　　　§9.3不确定性分析§9.3.1盈亏平衡分析37 BEP（销售收入）=固定成本/（经营收入－可变成本－销售税金及附加）=60%项目销售收入达到预计收入的60%，即27352万元时，便可实现收支平衡。说明项目具有一定的抗风险能力。§9.3.2敏感性分析根据项目的特点，选取建设投资、销售收入和经营成本3个因素进行敏感性分析，结果见表9-7。表9-7敏感性分析表变动因素财务内部收益率（%）增减（%）敏感度系数基本方案（所得税前）33%建设投资10%23%10.4%3.14-10%401%-6.4%1.93销售收入10%40%-6.6%1.99-10%23%10.4%3.14经营成本10%30%2.8%0.85-10%36%-2.4%0.72由敏感性分析可见，建设投资和销售收入为最敏感因素。据此建议：⑴37 把项目投资控制贯穿于项目建设的全过程。由于影响投资的最大阶段，是设计阶段。因此在设计过程中实施限额设计，把技术与经济有机地结合起来，通过多方案综合比较，对设计方案进行优化，实现项目效益最大化。在施工期间，加强科学管理，避免或减少设计变更，确保投资目标的实现。⑵销售收入由销售面积及销售价格确定，销售面积及销售价格的减少，都会影响经营收入。因此，建议业主单位加强销售管理，制定科学的经营方针，确保收益达到或超过预期的目标。第十章主要结论与建议§10.1主要结论⑴该项目地处*中心地区，是*经济发展的重要基地和核心区。*将在未来的*城市带中确立自身不可替代的地位，从而导致了房产消费需求的大大增长。该项目建设对于促进区域内的生活配套设施，完美城市功能，具有积极的作用。项目建设符合*城市发展规划和产业政策。项目建设十分必要。⑵项目场址地处*省*市*火车站北侧，属商住综合用地。项目选址符合城市规划要求。⑶该项目在规划布局上，充分利用场址的地形地貌，将建筑、道路、河流形态、绿化及周围环境进行有机组合，形成了灵活、流畅、富有层次感和人情味的空间布局。项目总建筑面积312311.31m2，容积率2.80，绿化率控制在33.2%，符合规划控制指标。项目建设方案合理、可行。⑷建设进度：37 预计一期项目实施总工期3年，自2010年10月至2013年10月。⑸总投资及资金来源：建设投资52499万元。资金由建设单位筹集。⑹财务分析表明，项目经营收入合计129205万元，利润总额合计52807万元，净利润38762万元；总投资收益率30%，资本金利润率254%；项目投资财务内部收益率（所得税前）33%，所得税后29%；表明项目有较好的盈利能力。清偿能力分析表明，偿债期间利息备付率大于7，偿债备付率大于4，表明项目具有较强的偿债能力。盈亏平衡分析表明，项目销售收入达到预计收入的60%时，便可实现收支平衡。说明项目具有一定的抗风险能力。该项目在财务上可行。综上所述，本报告认为，该项目具有良好的社会效益、环境效益和经济效益，项目的建设是必要的，也是切实可行的。§10.2问题与建议敏感性分析表明，建设投资和销售收入对项目的盈利能力影响较大。因此建议：①在项目实施阶段，加强项目全过程的管理，特别是设计阶段的投资控制，确保工程达到预期目标；②在项目销售价码，加强市场调研，进一步做好价格预测和宣传工作，拟定多种营销策略，确保收益达到或超过预期的目标。37 第十一章主要风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险、市场风险、资金动作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发经营的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析可以看出，项目具有较强的抗风险能力，但仍有一些不确定性因素带来的风险。§11.1市场风险目前中国经济正进入一个深刻的调整转折时期，这是多年来经济调整发展之后转型时期必须面对的客观现象。在这个过程中，房地产行业首当其冲。市场不同程度的低迷，资金前所未有的紧张，销售遇到更大的困难。权威机构对2008-2009年中国房地产市场趋势的分析是：2009年，全国房屋成交量将依然在低位徘徊，全年成交价格将比2008年出现负增长，2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，房地产价格也随之开始回落，从区域上看，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。37 另外经济基本面可能进一步恶化，中国7年多来月度进出口额首次出现负增长。出口增幅从10月的19.2%骤降至11月的-2.2%；进口增幅从10月的15.6%大跌至11月的-17.9%。担心未来失业和收入缩水的心理势必会影响购房者的信心。但在中国经济持续发展及整个现代化过程提升、城市化进程加快的背景下，中国房地产业持续发展的中长期看好的趋势并没有改变。本项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给项目公司带来两个方面的要求：一方面，在项目设计中如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚，房地产市场亦是如此。随着*的发展、各项设施的兴建，将大大促进项目所在地区周边环境的改善，促使目标顾客量的增加，因此，本项目须在同档、差异、变化中体现个性以谋求市场。同时密切注意目标顾客群的变化，跟踪调查，作出应变。§11.2项目的资本风险本项目工程量大，垫支资金多，若市场销售不理想，会严重影响资金滚动开发，因此应实施多方位销售策略。根据现代营销观念，应把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从立项到售后服务的全过程。37 项目的筹资计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，即上一年的销售收入用于下一年项目投资，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果能超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，项目的建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够的信心。同时，在首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。§11.3企业风险企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，项目公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择、资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。在项目的开发经营中，要认真做好项目的成本控制工作，同时也要加强销售的宣传力度及相关工作，以确保预期目标的实现。37'