西湖国际大酒店可行性研究报告 64页

'第一章总论第一节项目背景一、项目概况项目名称：西湖国际大酒店建设单位：湖北某房地产开发有限公司建设性质：新建项目法人：二、项目建设单位基本情况湖北某房地产开发有限公司成立于2003年10月21日，企业法人代表王传兴，公司注册资本壹仟万元，主要从事房地产开发、房屋销售、烟酒、食品销售、园林绿化等。三、项目可研报告编写依据1、汉川市西湖国际大酒店可研项目报告编制委托书；2、国家和地方以及酒店行业的建设政策、法令和法规；3、汉川市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；4、国家发展和改革委员会、建设部颁布的《建设项目经济审评方法与参数》(第三版)及建设部有关设计规范、标准；5、根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料，以及湖北某房地产开发有限公司提供的有关技术、经济资料。四、项目可研报告编制原则1、编制的全过程贯彻安全、规范、完善和经济的原则；编制的成果需符合国家相关法规、标准、规范和规划；64 2、坚持技术可靠、经济合理、运行稳定、节能降耗、便于管理、降低成本的原则；3、在汉川市总体规划的指导下，以发展、提高为中心，满足汉川市政策、环境、建筑与城区建设规划整体要求的协调统一；4、以人为本，精心设计，通过该工程项目建设，逐步完善汉川市城区的基础设施，进一步带动汉川市的经济建设，促进汉川酒店服务业的全面发展。五、项目可研报告编制范围本项目可研报告主要介绍汉川市水产大市场规划方案中七号楼西湖国际大酒店建设项目的可行性研究，对该项目在市场需求、市场分析及建设规模、经济效益等诸方面可行与否的研究，并作出结论。六、项目提出的理由为了认真贯彻落实汉川市委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署，打造武汉城市后花园的目标，更好地促进汉川市“两型”社会的建设，提升汉川旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造独具特色的高档商务大酒店，打造汉川市高规格接待服务平台。第二节项目概况一、项目简介西湖国际大酒店位于汉川市滨湖大道以东，泵站路以北。本项目为汉川市西湖水产市场规划中的一部分，西湖水产市场总用地面积为24660.6平方米，该地块属于汉川市国有土地使用权挂牌出让用地，宗地编号为0010450311号地块。土地使用权证号为64 川国用（2010）第0337号，详见后附图。西湖国际大酒店是汉川市西湖水产市场规划中的七号楼建设项目。大楼为26层高层建筑，层高为86米，框架剪力墙结构，总建筑面积为32128.81平方米。大楼一、二层为整体，建筑面积3684.14平方米，三层以上分三个单元楼。其中第一、二单元均为3—20层住宅楼，建筑面积17925.23平方米；第三单元为3—26层酒店客房，建筑面积为10519.4平方米。。酒店总建筑面积14203.5平方米。大楼一、二层全部为酒店餐饮、商务、休闲区，第三单元3—26层为酒店客房。本可行性研究报告重点分析西湖国际大酒店建设项目的可行性分析、论证和结论。西湖国际大酒店主要技术经济指标表序号结构布局建筑结构层高建筑面积客房套数功能1架空层框剪4m水、电设施和停车场21层框剪4.8m1842.07㎡餐饮32层框剪4.2m1842.07㎡商务、足疗、棋牌等4一、二单元3—20层框剪均3m17925.23㎡商品房住宅楼6三单元3—26层框剪均3m10519.4㎡168豪华客房顶棚8m合计86m32128.81㎡168套二、周围环境与设施该地块处于汉川市城区核心地段，主要出入口为滨湖大道64 和泵站路，项目地北边紧邻风景秀丽汉川公园，西连刁汊湖旅游区。项目附近有汉川市卫生局、汉川市工商局、汉川市地方税务局、汉川市中医院、汉川市实验小学、城关中学等单位及活动场所。另外项目附近还有金山公园华府、汉川福星城等高档住宅区。片区以汉川公园为亮点，以汊湖旅游区为依托，交通便利，在此建造大酒店是应势所需，此地是酒店开发的黄金宝地。三、主要建设内容1、主要建设西湖国际大酒店一座，建筑面积约14203.58平方米（不含住宅楼面积），土建工程、酒店装修及设备，其他配套工程等。2、项目建设进度项目建设期12个月，于2010年5—6月底完成项目的可行性研究、勘探、设计工作，于2011年7月完成工程发包工作，确定工程施工队伍与设备供应商，确保2010年8月—2011年4月底全部完成施工任务，并申请竣工验收。截止目前，大楼已完成主体工程5层，施工仍在有序进行。3、投资估算和资金筹措项目总投资：估算为5560.35万元。其中建设投资5460.35万元（其中工程费用4411.07万元，工程建设其他费用789.26万元，工程预备费260.02万元），无建设期利息，流动资金100万元。建设资金来源：全部由建设单位自筹。（1）目前已投入资金64 已投入资金汇总表序号费用金额1规费2052土地款5503土地税费2547#楼已开票桩基10057#楼已开票毛渣8.46后期桩基开票507后期土建开票（到第10层）9008投入货币资金1289合计1966.4（2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约1200万元（3）还需要自筹资金764.55万元3930.95-1966.4-1200=764.55万元4、项目财务和经济评价本项目年均营业收入为3268.69万元，年均利润总额1044.61万元，所得税后年均净利润总额为783.46万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，投资回收期6.54年（含建设期1年），税后财务净现值2381.73万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。64 项目财务评价指标表序号名称单位数量备注1项目营业收入　3268.69　1.1年均休闲度假中的餐饮收入万元931.20　1.2年均住宿收入万元1133.52　1.3年均商铺租赁收入万元0.00　1.4年均娱乐项目收入万元382.57　1.5年均会务会展收入万元45.40　1.6年均旅游商品销售收入万元776.00　2年均营业税金与附加万元186.32　3年均总成本费用万元2037.76　4年均经营成本万元1889.54　5总定员人80.00　6投入总资金万元5560.35　　6.1建设投资万元5460.35　　6.2建设期利息万元0.00　　6.3流动资金万元100.00　7项目经济效益数据与指标　　　7.1项目税前财务内部收益率%22.32%　7.2项目税前财务净现值万元4055.04ic=8%7.3项目税前静态投资回收期年5.13年7.4项目税后财务内部收益率%16.32%　7.5项目税后财务净现值万元2381.73ic=8%7.6项目税后静态投资回收期年6.54年7.7资本金内部收益率%16.32%　7.8资本金财务净现值万元2381.73　7.9总投资收益率万元18.79%　第三节存在问题及建议项目属于高档高档商务64 酒店，经营过程中，在消费能力、服务水准、运营管理等方面存在一定的风险。建议加强员工岗前培训，强化服务意识，提高服务质量，聘请知名的酒店管理机构进行专业化、规范化管理，并根据当地市场的实际情况，对目标市场进行深度细分，拿出切实可行的营销策略和市场运作方案，以规避项目运营期间的投资风险，保证项目的财务安全。第二章市场分析一、酒店业发展状况1、中国酒店业现状我国酒店业目前发展十分迅速，2004年我国住宿与餐饮业营业总额1万亿元人民币，历史上首次突破万亿元大关，约占国民生产总值的7.3%左右，成为我国国民经济的重要产业。随着我国改革开放的进一步深入，国民经济的持续快速发展，人民生活水平的不断提高，我国国际化进程的逐步加快，北京奥运会、上海世博会、乃至广州的亚运会大型活动的成功举办、2020年我国将成为世界最大的旅游目的地等众多利好因素，我国酒店业无疑将有进一步的发展和新的动向，目前来看，酒店业发展呈现以下几个特点：（1）酒店产品功能不断完善，酒店市场进一步细分经过20多年的发展，我国酒店业已从一般的酒店细分为商务酒店、旅游酒店、度假酒店、会议酒店、经济型酒店、主题型酒店和一般旅馆等，这是一个不断满足市场多样化需求的过程；（2）酒店集团化步伐加快，国内外品牌酒店管理公司逐鹿中国市场目前，我国酒店集团已经有100多家，连锁酒店近1000家。酒店联合重组还在不断推进，特许加盟也开始兴起，国际酒店集团从高端市场向中低客源市场推进，国内市场国际化步伐正在加快；（3）酒店个性化服务更加突出，信息技术进入中国酒店业64 以电子信息技术和连锁经营为代表的现代科技正加速进入我国酒店业并向客人提供全新服务，如人工智能对技术温度，光线的自动调节，在客房能有宽带上网、客房电视机能接收卫星网络信号、远程网络预定等，一句话，酒店业的发展越来越离不开科技进步；（4）绿色、环保、节能、安全、健康将成为酒店业发展的新时尚。绿色、环保、节能、安全、健康是经济发展的必然要求，21世纪酒店业发展的新趋势也离不开这个方向。顺应这种趋势、积极创建绿色酒店、推动中国酒店业进入以“安全、健康、环保、节能”为主题的新时代，将是国内酒店业的必然选择。2、汉川市酒店业现状（1）从汉川现有酒店的绝对数及容纳能力来看汉川市目前有高档标准酒店1家,二星级酒店2家，再加上一些小型宾馆总数不超过15家。全市客房平均开房率为75%以上，节假日开房率为100%。从这个角度来看，汉川酒店市场无疑是个值得投资的市场。（2）从利好因素对汉川酒店业的支撑来看汉川市属武汉城市圈内的卫星城市，现已形成纺织服装、食品加工、金属制品、建材包装、光纤光缆等五大支柱产业，2005年、2006年连续两年被湖北省委、省政府授予“全省县域经济发展先进县”称号，同时还荣获“全国最具投资潜力中小城市百强”，有湖北县域经济“四小虎的称号”,2008年3月入选湖北省纺织服装产业集群地。64 伴随着汉川市“工业强市”战略的实施，汉川每年将会有数量庞大的各种类型的招商团、考察团前来汉川投资、考察，另外随着刁汊湖、马口白石湖旅游资源的不断开发，也会有大批游客来汉川观光旅游，这些团体频频光顾汉川，将会给汉川的酒店带来的滚滚客源。其次，工商业的快速发展，衍生出繁荣的会展业和工业旅游，这也是汉川酒店业得以蓬勃发展的重要原因之一。另外，汉川居民的收入近年来明显增加，消费水平提高，消费观念更新很快，红、白喜事、交友聚会不再局限于家中和小宾馆，中、高档次和环境优美的宾馆更能吸引消费者。正是这些利好消息，吸引了大批投资者投身于汉川酒店行业。（3）从酒店经营状况来看从经营的角度来看，汉川酒店市场收入中，客房、餐饮和娱乐休闲三大收入三国鼎立，特别是娱乐业，它已成为汉川一种产业化的经济，其规模之大、层次之丰富已经成为了汉川一个主要的创收经营项目。（4）从酒店竞争能力来看汉川现有酒店规划相对周边县市还有待完善和发展。汉川酒店大多独体建设、散点布落，环境较差，缺乏真正意义上的多元化、规模化、具有较高美誉度的品牌酒店，主题特色酒店几乎为市场空白。这是由汉川酒店业的发展历史所决定的：一方面，汉川酒店业发展才不过五、六年的时间；另一方面，汉川酒店的投资者一般都不是酒店业出身，再者缺乏经验丰富的本土管理人才；这些因素决定了64 汉川酒店还不具备长远眼光和规划能力，还没有形成深厚的企业文化内涵，所以真正意义上具有强大竞争力的酒店还没形成。二、汉川酒店消费者研究1、消费者对商务酒店和度假酒店的需求差异经过详细的调查，就汉川范围来说，商务酒店最为重要的是要能尽可能地为客户带来便利：2、就酒店位置来说，最好临近商务区或重要交通枢纽（例如主干公路）附近，在这些地方住宿，方便与客户洽谈业务，便于参加各种商务活动；3、商务酒店本身提供的条件要便利，如商务中心的设施是否齐全，通讯、网络设备是否齐全，能否满足小型会议甚至远程会议种种需求等；4、完成一天的任务之后，客户需要的是放松自己，释放一下一天的工作压力，好的酒店要能够满足消费者的一切需要-----健身、游泳、桑拿、KTV、美体、球类等等；5、商务酒店对价格因素很敏感，因为商务酒店数量比较多，相互之间的竞争比较激烈；6、商务酒店存在一定的辐射商圈，核心商圈是5分钟车程，次级商圈为10分钟车程，三级商圈半小时车程。度假酒店主要接待度假休闲的客户，并为他们提供各种相关服务。所以对它的要求有所不同：64 1、从自然条件来说，度假酒店最好位于滨海、山川、湖泊等自然风景区的附近，位置与气候最好具有非常独特的特点；2、度假酒店因为远离客源地，其知名度对酒店的影响非常重要；3、度假客人的需求与商务客人的需求有所不同，他们主要选择旅游、休养、度假、运动等活动项目，而且客人的结构相对复杂，所以，针对不同的客户群，在不同的季节，营造不同的配套，如高尔夫、中医养生、儿童娱乐等，就显得十分重要；4、度假酒店业务对时令、季节非常敏感，在节假日火爆，但平时比较泠淡。为了熨平这种波动，很多度假酒店都特别注意营造本身的建筑特色与配套特色，例如有些度假酒店配备了各种会议；5、度假酒店基本上没有商圈的概念，但度假客户对度假城市的旅游资源、文化底蕴、生态环境、休闲配套的要求很高。三、汉川酒店消费者特征调查表明：1、从职业角度看，汉川酒店的消费者主要来自两大块：第一种是来自所在区域的企业。他们大多数是周边企业、工厂的高管、老板和所有者，这些人因为商务和业务的需要而与其业务伙伴成为酒店最重要的消费群体，这些人约占酒店客人总量的65%；第二种是来自机关和事业单位的客人，他们除了自己有一定的消费能力之外，也因为工作需要而成为酒店的消费者。64 2、从籍贯角度看，汉川酒店消费者主要是来自汉川企事业单位的高级管理人员；而来自外地的客户一般都是作为上述公司的业务伙伴而来汉川作商务逗留的；而且近年来受汉川酒店的吸引，这部分人越来越多，并逐渐成为汉川酒店消费市场一支不可忽视的力量。3、从入住酒店的时间上看，来自外地的客户入住的时间相对来说长一点，一般是三天左右，而且这种入住都带有非常强的季节性；他们去酒店消费时往往在餐饮、娱乐方面消费的比较多而住店的时候少，而且他们在酒店里面消费这些项目的频率非常高。4、从消费偏好来看，一般来说，客户更注重保健、休闲、棋牌等，他们对房间的空间要求比较多一些；外地客户大多比较喜欢娱乐（桑拿、KTV、酒吧）以及相关服务。5、另外，平均来讲，汉川酒店所接待的业务中，有20%左右的业务为政府部门的会议、考察、度假、旅游，这些客户主要来自江、浙、沪、粤等沿海地带，汉川64 本地也占有一定比例，他们大都喜欢选择幽雅、安静的环境，而且基本上每年他们平均都有两次以上这种消费机会。6、从文化层次来看，这些酒店消费者一般都具备较好的文化素养，其中大专和本科学历的占据50%以上，也有少部分客户只接受过中学文化教育。7、从收入角度来看，汉川酒店消费者特征比较独特：中、高收入人群占客户总数的绝对多数，而低收入阶层在总数中所占比例非常少。64 第三章项目分析与定位一、项目资源分析1、项目自然资源分析本项目地处汉川公园旁，面临刁汊湖风景旅游区的入口附近。汉川公园是目前汉川市唯一一个集民众锻炼，休闲，娱乐，园艺等多种功能于一体的综合性大型游乐场所。它位于汉川市西湖路与新北公路交汇处,由福星科技汉川银湖房地产有限公司承建，采取资产置换的方式进行建设，总投资8600万元，于2007年9月28日开工兴建，建设期2年，总占地面积41万平方米，呈三角形状，由“雄关迈步”、“枫林红霞”、“仙女济世”等八大景点构成，是一处集传播传统文化和观光为一体的乐园。  汉川公园汉川汈汊湖旅游风景区　　汉川汈汊湖旅游风景区位于江汉平原东部，汉水之滨，汉川市西13公里，距武汉市60公里。该湖是我国第一个封闭式湖泊，素有“江汉明珠”之称。该湖长16公里，宽6公里。汈汊湖是湖北省十大湖泊之一，清人曾希天曾赋诗盛赞：“64 小憩晴天倦眼开，菱菏香里雨声摧，湖气百里澄如镜，唯见渔舟自往来。”汉川汈汊湖养殖基地位于汉川市境内，汈汊湖素有“江汉明珠”之美称，是湖北省五大淡水湖泊之一。位于江汉平原腹地，属亚热带季风气候，1989年被国家农业部确定为唯一的淡水水域渔业经济体制改革试验区。1997年列为全国水产品产业化示范区。汈汊湖水域辽阔，蕴藏有丰富的水生资源。水生动物中有各种淡水鱼类和野禽类，如龟、鳖、虾、蟹、螺、蚌、野鸭等，水生植物中有莲、藕、芡实、菱角、茭白、蒿草、蒲草等，这些动植物有的是营养丰富的食品，有的是优质的轻材料，都具有较高的经济价值和观赏价值。1996年，汈汊湖依托湖区丰富的水资源，定位于生态观光、鱼类观赏、休闲旅游及民俗风情的开发思路，成立汈汊湖绿色生态旅游公司。改造后的风景区一时荷花连片、廊亭水榭，芦荷伴微风起舞，湖水共长天一色的美景尽收眼底。景区现建有仿古门楼、湖心酒楼各一座、300米九曲长廊、湖心竹楼四座、假山一座，垂钓包厢10个，游船50条，停车场两处，年接待游客近10万人次，年营业额达500万元。  2、项目政府资源分析到目前为止，汉川市城区能提供高水平接待能力的酒店太少，而其他县市基本上城区都拥有二家高档以上大酒店。从其他县市的情况来看，兴建一家高档以上酒店不仅能为当地政府创造可观的国民收入，更为重要的是，它能为当地的经济发展提供良好的润滑作用。正是因为这个原因，汉川市政府对本项目建设非常支持，这也是本项目一项非常重要的资源。64 3、项目区位分析根据汉川市城区规划方案，本项目与汉川市行政服务中心距离仅三分钟左右车程，同时，本项目所在地正好是汉川城区的商业地段，主干道路——滨湖大道为四车道，交通便利，距汉川市经济开发区不超过十分钟车程。从区位上看，一方面，本项目建成之后，能同时为这两个办事机构提供急需的服务；另一方面，这两个机构也能对本项目的经营产生一个强大的支托。另外，从汉川市范围来看，汉川市未来的产业结构还会以劳动密集型产业和资本密集型产业为主，其中资本密集型产业主要就是房地产业，本项目的建成，将能对全汉川市区的房地产发展起到抛砖引玉的作用。二、项目定位1、项目总体定位酒店的总体定位：集度假、商务、会议、娱乐为一体的大型绿色生态酒店。定位说明：（1）度假——以刁汊湖、白石湖为依托。同时也注重商务与娱乐。打造外来游客的栖息场所。从地理位置来看，项目做成纯粹商务酒店没有便利性优势，而且以项目所在地为核心在10分钟车程的区域内，包含了周边地区众多的商务酒店，竞争十分激烈，以本方向为思路，可以有效避开这种竞争；（2）商务——完善电子信息系统，成为企业交流、会议、会展的场所。随着汉川64 经济开发区的飞速发展，项目周边的企业数量将越来越多，酒店的商务及娱乐的需求量也会随之增长，从既有经验来看，商务与娱乐是汉川酒店市场的重要收入来源，所以不可忽视这些市场的需求量；近年来，随着政府工作的不断深入，汉川市招商引资力度的加大，全市硬、软件环境都得到了飞速的提升。每年都有众多企业考察团前来学习、考察，这部分客户同时也具有旅游、度假、会议等需要，本项目多方面入手，做好宣传，能更好地满足该类客户的需求；综合考虑，项目不能忽略棋牌、休闲、娱乐的存在；在项目的整体规划设计过程中，要充分考虑商务、娱乐与度假功能的相互影响；（3）绿色、生态、自然是人的需求发展到一定阶段后的必然选择，酒店也是如此，无论是度假酒店还是商务酒店，注重酒店内外自然生态环境的营造，体现人与自然的和谐，将是一种潮流。本项目本身就具备天然的绿色自然生态环境，再经过营造，这些条件将会有力地保证本项目在未来的竞争中不落人后；（4）项目在本地人文历史底蕴的依托下，从酒店的建筑风格及园林艺术等方面多加考虑，将更有利于提升酒店的文化内涵。汉川现有酒店的设计基本上都是以欧陆风格或东南亚风格为主题。为使项目不入俗套，独树一帜，可以考虑走差异化道路，选择古典园林建筑为主题风格。2、项目档次定位项目定位：高档（1）从汉川其他县市酒店营运经验来看，就汉川64 以及周边地区的社会经济条件以及其自然、人文、政治等资源而言，汉川完全有能力支撑一个高档大酒店的正常运作并盈利；（2）到目前为止，汉川周围县市基本上都拥有本地的几个高档大酒店，汉川在兴建一座高档大酒店能弥补这个缺憾，可以把外出其他县市消费的客人留在汉川，为汉川创造价值；（3）就项目地块综合素质而言，一座低于高档的酒店与该地的环境极不相称，这不仅会削弱地块本身的利用价值，更重要的是，它还会破坏项目地块所在片区的可持续开发和利用。3、项目客户群定位属性具体描述年龄30-55岁职业外企高管与所有者及其业务伙伴、私企老板、公务员文化层次以大专和本科学历者为主、高中和研究生学历次之经济能力月收入在5000-2万RMB左右者为主、其他收入层次者次之消费时关注因素保健、休闲、安全、保密主要消费项目娱乐、康体、餐饮、商务相关服务消费目的商务需要、释放工作压力64 第四章项目选址与建设条件第一节项目地理位置西湖国际大酒店位于汉川市滨湖大道以东，泵站路以北。项目地势平坦开阔，交通极为便利，毗邻汉川公园，风景宜人，空气质量较好，适宜该项目的建设。第二节汉川市政治经济条件一、汉川市独特而重要的战略地位汉川市位于湖北省中部偏东、孝感市西南，东经113°55′，北纬30°39′，东临汉水与武汉为界，东北与孝南区、北与应城、云梦毗连，西与天门市接壤，南与仙桃为邻。汉川市位于江汉平原腹地，紧邻九省通着的特大城市武汉，距国际天河机场仅45公里，距武汉57公里、距孝感52公里。长江最大支流——汉江横穿全境，107、318国道，宜黄、武荆高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉川汉江大桥连通107国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。全市国土面积1632平方公里，人口112万。汉川市是“1十8”城市圈内核心圈层的唯一县级城市，汉川城区是全市的中心，武汉的卫星城，武汉城市圈层内具有良好的生态影响和水乡园林特色的新型工业城市，武汉市辐射省西部城市群的战略支点。其主城区(仙女山办事处和市经济开发区)。是全市的政治、经济、文化中心，以发展食品医药、金属制品加工产业为主的工业基地，马口为纺织基地，以发展纺织、服装、光纤电缆等为主，协调发展休闲旅游业。汉川市现有高档64 宾馆l座，二星级宾馆2座，中高档宾馆12个，其它小型餐馆、旅店近千个，融食宿、娱乐于一体。汉川市天赋“旅游胜地”景色。乌龙山、龙门山、蔡家嘴、神灵台、城陛台等古遗址星罗棋布；仙女山、沥山、上色湖、白石湖、黄龙湖、门汉湖等风景区风光旖旎，水阔鱼跃，荷花香溢，景色如画，意境天成，是旅游观光、休闲娱乐之胜地。优越的地理位置和不断改善的投资环境，使汉川市的经济迅速发展。同时，由于近几年汉川市政府加大了招商引资力度，一大批国内外客商纷纷来汉投资，伴随着汉川经济开发区、马口业园区和沉湖福星业园区的迅速崛起，刁汊湖、白石湖等风景旅游区的不断开发，越来越多的外来人口涌向汉川，这对本来就比较薄弱的汉川服务业是一种考验，是挑战也是机遇，因此建造能够提供高质量服务的商务酒店已是势在必行，据此，我们认为项目的开发建设在经济上可行的。二、汉川市城市发展规划“十一五”期间，汉川市的发展将按照“东伸北扩，发展新区；完善配套，提升老区；亮丽环境，接轨武汉”的原则进行。城市规划结构为“三城”，一主二辅。即主城区（含仙女山办事处、新河、刁东）；二辅为马口和福星。主城区将形成以现有城区为中心，南辖马口庙头、西括城隍、东伸新河、北囊刘家隔，城区面积为50平方公里、城市人口达到50万人的中等城市框架。三、汉川市社会经济条件64 跨入二十一世纪，随着汉川市政府着力扩大城市规模，基础设施投资加大了投入，新建、改建和扩建了城市道路，对老城区进行大规模改造，加大了拆迁力度，经济上致力于招商引资，投资氛围十分浓厚，相继建设了各类专业市场和旅游服务配套项目，城市环境以及相关市场环境得到很大程度的优化。汉川市随着经济实力的增强，人民收入的提高，总体消费水平，总体投资能力，包括消费和投资额等均有极大的提高，随着城市化建设进程的加快，本项目的市场基础是可靠的。2009全市生产总值为1658124万元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。从三次产业看，第一产业完成增加值326258万元，第二产业完成增加值859426万元，第三产业完成增加值472440万元，按可比价格计算，分别增长1.0%、25.2%和10.1%。全市人均生产总值16804.74元（按常住人口计算），可比增长16.39%。2009年汉川城市化进程进一步加快，全市年末总人口112万人，其中城镇人口达50.4万人，城镇化率为45.0%，提高5.8个百分点。城市建设总投资3515.3万元，全年新修城区街道14420米，新增绿化面积7.6万平方米。建成区面积20.2平方公里，建成区绿化覆盖面积204公顷，城市人均公共绿地面积5.0平方米。城镇人均居住面积33.6平方米，农民人均居住面积38.69平方米。2009，全市完成财政收入101316万元，增长14.1%，地方一般预算收入完成50199万元，增长19.0%。财政支出123020万元，增长22.5%。财政收入受经济发展、政策调整等因素影响，收入结构发生了变化。城乡居民收入稳步提高，人民生活水平进一步改善。全年农民人均纯收入5598元，增加540元，增长10.68%；农民人均食品消费支出占生活消费支出的比重为40.78%（恩格尔系数），比重下降4.3个64 百分点。城镇居民年人均可支配收入达12330元，增长8.1%。全市从业人员年人均货币工资16947元，增加1839元，增长12.17%；在岗职工年人均工资达16917元，增加1788元，增长11.82%。城乡居民生活用电22353.6万度，增长17.5%。社会治安状况良好，人民生活安居乐业。该项目建址于汉川城区核心地段，地理位置优越，环境优雅，交通运输便捷，人流、物流畅通。附近有众多的单位和高档住宅区，市场潜力巨大，是理想的酒店投资场所。第三节建设条件一、自然条件1、地形、地貌、地震情况（1）地形、地貌汉川市地处江汉平原北东边缘，居汉江下游湖北中部，紧邻省城武汉。地势由西北向东南平缓倾斜，东南部为陇岗丘陵，中部、北部和西部皆为平原。海拨多在22～26米之间，最高为203米，最低为20.4米。地质属沉积性粘土，是长江洪水多次泛滥和江汉三角洲不断延伸扩大而形成的湖泊冲击平原。项目建设地域地势平坦，适宜于项目建设。（2）地震根据我国主要城镇抗震设防烈度，设计基本地震加速度和设计地震分组，汉川市设计基本地震加速度值低于0.05g，属非抗震设防区。2、气候条件（1）64 气候特征：汉川市属副热带季风气候，春夏秋冬四季分明，雨量充沛，全年气候温暖湿润。主导风为北风。冬季和春季盛行西南偏南风。（2）气温：年平均气温16.1℃历史极端最低温-14.6℃（1971.1)历史极端最高气温38.4℃（1971.7)（3）气压：多年平均气压：1012.7mb;（4）降雨量：年均降雨量：130.4mm年最大降雨量：2262.4mm年最小降雨量：651.2mm连续24小时最大降雨量：252.0mm(1959.6)（5）风向风速：常年主导风向：北风，南风次之年平均风速：3.7m/s近五年静风频率：13%北风频率：22%东风频率：13%;（6）日照：年均日照量1993.6小时；（7）霜期：无霜期年均为247天。二、交通运输条件64 汉川市交通发达。距武汉天河国际机场仅45公里。汉宜高速公路和武荆高速公路穿境而过，省道荷沙公路横穿东西，蔡城、马北公路连通襄南襄北，分档公路贯穿西北部，并将107国道、汉宜高速公路、318国道、天仙一级公路连成一体。东西向有武汉至重庆的汉渝铁路和正在建设的汉宜铁路客运专线、汉川至蔡甸快线等新通道。本项目可利用现有公路，材料运输可以充分利用现有道路直达工地，材料运输均采用汽车运输。三、公用设施社会依托条件汉川市近年来为提高县城的综合服务能力，投入大量资金对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水和煤气等供应紧张的问题。供电、通讯、给排水等城市基础设施的管线（道），均已沿路架（铺）设。供水：用水可直接从西湖路接入，经水泵房加压后的自来水可用作消防用水。供电：利用现有的配电线路直接接入酒店。拟建工程紧临城市主干道，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水等使用手续。电信及有线电视线、宽带网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。四、防洪、防潮、排涝实施条件项目建设地附近有城市下水道，排水方便；项目区已纳入城市总体防洪、排涝实施规划。经现场勘察，建设场地可以满足施工需要；该场地水、电供应充足；附近有城市下水道，排水方便；场外是市区主要交通道路，运输方便，建设便利。64 第五章建设方案规划与设计第一节总体规划原则一、生态安全原则重点保护可视度范围内原生生态环境，使之成为场地重要的生态景观资源与开放空间。充分挖掘、提练场地景观要素特征，提升场地整体形象。二、规模控制原则对场地的环境容量和用地规模进行双重控制，同时完善相应规模的配套基础设施和公共服务设施。三、因地制宜原则场地规划、项目布局、环境艺术设计均应满足因地制宜的原则，尊重用地条件和建设可行性。四、综合效益最大化原则寻求经济、社会与环境效益三者结合最优化的开发模式。　第二节规划布局一、总体规划布局规划设计方案，详见规划总平面图二、道路分析布局项目区主干道路宽10米，区内道路呈环形路网，建有1500平方米的停车场，满足消防和宾客停车的需要。酒店入口道路和电梯进行无障碍设计，满足残障和老年人的需要三、建筑结构及功能分区64 本工程采用钢筋砼框架剪力墙结构，防火设计建筑分类为一类；耐火等级为二级；按抗震烈度6度构造设防，设计耐久年限为70年，屋面防水等级Ⅱ级。酒店为26层高层建筑，底层为架空层，主要为水、电及消防控制区；1—2层为餐饮、商务厅、足疗、健身、棋牌区；3—26层为客房区，设有中高档标准间和豪华套间，满足不同消费者的需求。西湖国际大酒店主要技术经济指标表序号结构布局建筑结构层高建筑面积客房套数功能1架空层框剪4m水、电设施和停车场21层框剪4.8m1842.07㎡餐饮32层框剪4.2m1842.07㎡商务、足疗、棋牌等4一、二单元3—20层框剪均3m17925.23㎡商品房住宅楼6三单元3—26层框剪均3m10519.4㎡168豪华客房顶棚8m合计86m32128.81㎡168套四、西湖国际大酒店的设计标准本酒店设计标准：高档商务大酒店1、前厅　　a.有与接待能力相适应的前厅。内装修美观别致。有与饭店规模、星级相适应的总服务台；b.总服务台各区段有中英文标志，接待人员24小时提供接待、问询、结帐和留言服务；c.提供一次性总帐单结帐服务(商品除外)；d.提供信用卡结算服务；e.64 提供饭店服务项目宣传品，客房价目表，所在地旅游交通图、所在地旅游景点介绍、主要交通工具时刻表、与住店客人相适应的报刊；f.24小时提供客房预订；g.有饭店和客人同时开启的贵重物品保险箱。保险箱位置安全、隐蔽，能够保护客人的隐私；h.设门卫应接员，16小时迎送客人；i.设专职行李员，有专用行李车，18小时为客人提供行李服务。有小件行李存放处；j.有管理人员24小时在岗值班；k.设大堂经理，18小时在岗服务；l.在非经营区设客人休息场所；m.提供代客预订和安排出租汽车服务；n.门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道，配备轮椅，能为残疾人提供必要的服务。2、客房a.至少有30间(套)可供出租的客房；b.有门窥镜和防盗装置，在显著位置张贴应急疏散图及相关说明；c.装修良好、美观，有软垫床、梳妆台或写字台、衣橱及衣架、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯及行李架等配套家具。室内满铺地毯、木地板或其他较高档材料。室内采用区域照明且目的物照明度良好；d.有卫生间，装有抽水恭桶、梳妆台(配备面盆、梳妆镜和必要的盥洗用品)、浴缸或淋浴间。浴缸配有浴帘、淋浴喷头（另有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头）。采取有效的防滑措施。采用较高级建筑材料装修地面、墙面和天花，色调柔和，目的物照明度良好。有良好的排风系统或排风器，温湿度与客房适宜。有110/220V不间断电源插座。24小时供应冷、热水；64 e.有方便使用的电话机，可以直接拨通或使用预付费电信卡拨打国际、国内长途的电话，并配有使用说明；f.可以提供国际互联网接入服务，并有使用说明；g.有彩色电视机。播放频道不少于16个，画面和音质清晰，备有频道指示说明。播放内容应符合中国政府规定；h.具备有效的防噪音及隔音措施；i.有至少两种规格的电源插座，并提供插座转换器；j.有遮光窗帘；k.有单人间；l.有套房；m.有与本星级相适应的文具用品。有服务指南、价目表、住宿须知、所在地旅游景点介绍和旅游交通图。应客人要求提供相应的报刊；n.客房、卫生间每天全面整理1次，每日或应客人要求更换床单、被单及枕套，客用品和消耗品补充齐全；p.床上用棉织品（床单、枕心、枕套、棉被及被单等）及卫生间针织用品（浴衣、浴巾、毛巾等）材质良好、工艺讲究、柔软舒适；q.24小时提供冷热饮用水，免费提供茶叶或咖啡；r.70%客房有小冰箱，提供适量酒和饮料，备有饮用器具和价目单；s.客人在房间会客，可应要求提供加椅和茶水服务；t.提供留言和叫醒服务；u.提供衣装湿洗、干洗和熨烫服务；v.有送餐菜单和饮料单，18小时提供送餐服务，有可挂置门外的送餐牌；w.提供擦鞋服务。3、餐厅及吧室a.有餐厅，提供早、中、晚餐服务；b.有宴会单间或小宴会厅，能提供宴会服务，有会议康乐设施设备，并提供相应服务；c.有酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供饮品服务的场所；d.餐具无破损，卫生、光洁；e.菜单及饮品单美观整洁，出菜率不低于90%。64 4、厨房a.位置合理，紧邻餐厅；b.墙面满铺瓷砖，用防滑材料满铺地面，有地槽，有吊顶；c.冷菜间、面点间独立分隔，有足够的冷气设备。冷菜间温度符合食品卫生标准，内有空气消毒设施；d.粗加工间与其它操作间隔离，各操作间温度适宜；e.有必要的冷藏、冷冻设施；f.洗碗间位置合理；g.有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭；h.厨房与餐厅之间，有起隔音、隔热和隔气味作用的进出分开、自动闭合的弹簧门；i.采取有效的消杀蚊绳、蟑螂等虫害措施。5、公共区域　a.提供回车线或停车场；b.4层(含4层)以上的建筑物有足够的客用电梯；c.有公用电话，并配备市内电话簿；d.有男女分设、间隔式公共卫生间；e.有小商店，出售旅行日常用品、旅游纪念品、工艺品等商品；f.代售邮票、代发信件，办理传真、复印、打字、国际长途电话等服务；g.提供电脑出租服务。h.有应急供电设施和应急照明设施；i.走廊地面满铺地毯或其他较高档材料，墙面整洁、有装修，24小时光线充足，无障碍物。紧急出口标识清楚，位置合理。第三节市政设施规划一、给水工程1、规划用水量计算规划区主要是公共服务类建筑，结合本项目控规的生活用水量标准及用水定额，计算用水量。64 公建用水量标准为10升/m2*日，酒店建筑面积约为14200万平米，则公建高日用水量140m3/日；另有道路广场、绿地用地面积约0.5公顷，用水量标准为10m3/公顷.日，则高日用水量约5m3/日。综合以上两部分计算，规划区最高日用水量为145m3/日。2、水源由汉川自来水公司二水厂供给。3、管网根据用地规划沿道路布置给水干管，结合建筑布局布置给水支管。管网自由水压按满足六层楼水压要求考虑，即为28m。规划给水管线埋设位置敷设在道路非机动车道下。规划区消防水系统采用生活给水与消防水共用系统，给水管道每隔120米间距设置一个消火栓，每个消火栓保护半径不超过150米，设置消火栓的给水干管管径不应小于100mm。二、污水工程1、排水体制规划区的排水体制为雨污分流制。2、污水量计算规划区污水量主要是公建污水，规划污水排放系数取0.9，日变化系数取1.4，污水集中处理率100%，按照给水量的预测，规划区平均日污水量约为130m3/日。3、雨水排放规划区各地块雨水可就近沿地势排入水系，道路不再规划雨水管线。雨水排入规划区水系后排入泵站河。64 三、供电工程1、用电负荷预测结合项目建设总规模，采用单位面积负荷指标法对用电负荷进行预测，公共建筑负荷指标60W/m2，同时使用率为0.6；公共绿地及道路广场负荷指标1.5W/m2；经计算，规划区确定用电负荷为511.5KW。2、电源配置规划区电源来自主城区110kV变电站，中压配电采取110kV变电站－10kV开闭所－10kV/0.4kV公用配电所配电方式，提高供电可靠性。规划区设置一座10kV开闭所，建筑面积约80-100平方米，可结合公共建筑设置。3、线路敷设规划10kV线路及低压配电线路均采用地下敷设方式，沿主要街道非机动车下布置电力管线。电力线路均选用交联聚乙烯绝缘铜芯电力电缆。10kV线路、低压线路及控制线路在不同管孔内敷设，中间留出散热孔。四、电信工程1、电话用户预测根据规划建设总规模，电话用户预测采用建筑面积电话装机指标配置，电话指标150部/万m2，则规划区电话用量为210部，实装率按0.8考虑，需电话交换容量168部。2、电话交接设备在规划区以北设置一处模块局，规划区电信线路来自该模块局。同时设置ADSL设备，为用户提供宽带网接入。64 3、电信线路敷设规划电信管线采用埋地敷设，电信干管采用6孔90-110mm的PVC塑料管，分支管为4孔。管线在分支、拐弯处及直线段超过100米的中间，设小号手孔井。管孔数满足电话光缆、数据通信、广播电视、其它通信以及备用线路的铺设需求，不同用途线路尽量分孔敷设。有线电视信号由主城区引入，传输介质采用光缆。规划区内设一台光接收机进行光电转换，并对输出电信号进行放大，经分配，分支网络传输至各出线口。五、环卫工程1、垃圾收集垃圾采用袋装收集，收集后运送至垃圾收集点，再通过垃圾车运至主城区就近垃圾转运站。2、环卫公共设施规划废物箱应美观、耐用、防雨、阻燃，设于道路两侧或公共设施、广场、停车场等的路口，公共场所按间隔50-100米设置，主路按100-200米设置。垃圾仍采用日产日清的处理方式。六、综合管线64 管线综合是以单项管线工程规划为依据，进行总体布置。平面布置上要减少管线间交叉次数，在道路断面的竖向布置要避免各管线冲突现象。各管线与道路中心线平行，严格依照管线之间、管线与建筑物之间的最小水平间距、垂直间距等有关规范埋设。给水、燃气、电信管道一般敷设在道路西、南侧非机动车道下；污水、电力管道一般敷设在道路东、北侧非机动车道下；各种管线由西向东或由南向北的布置次序是：电信、给水、燃气、污水、电力。管线综合冲突时处理原则如下：小管让大管；压力管让重力流管；可弯曲管线让不可弯曲管线；工程量小的让工程量大的；检修次数少、方便的让检修次数多、不方便的。为保证各类管线的敷设能满足设计规范要求，超出建筑物首层以外的地下室的覆土深度应控制不小于2米。64 第六章节能节水和资源利用能源问题已经成为制约中国经济和社会发展的重要因素，要从战略和全局的高度做好节能工作，实现能源的可持续发展。合理利用能源是我国一项重要国策。因此，合理地，充分地利用能源资源，千方百计降低能源消耗是一项利国利民的重要任务。一、设计依据《中华人民共和国节约能源法》（1998年1月1日执行）《评价企业合理用电技术导则》（GB/T3485-1998）《评价企业合理用热技术导则》（GB/T3486-1993）《评价企业合理用水技术导则》（GB-T7119-1993）《设备及管道保温技术导则》（GB4272-84）二、建筑节能建筑节能是一项系统工程的优化过程，本项目严格执行《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）及《民用建筑节能设计标准（采暖居住建筑部分）》（JGJ26-95）拟采取节能措施和节能效果分析如下：1、建筑总平面的布置和设计，宜利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季自然通风。汉川市属于夏热冬冷地区，外窗（包括透明幕墙）宜设置外部遮阳，建筑每个朝向的窗（包括透明幕墙）墙面积比均不应大于0.70。2、围护结构节能措施64 墙体、屋面、门窗均进行节能计算，采取相应措施，满足节能规范。节能保温措施：外墙饰面内采用保温隔热材料。外门窗可采用双层真空玻璃，建筑外门窗拟采用断桥铝合金。3、特色建筑标准——所有建筑都应遵守《公共建筑节能设计规范》，遵从“低能耗、高舒适”原则。建筑必须考虑减少能源消耗的解决办法，保证能源、土地、水源和材料的安全，达到生态建筑标准。建筑需满足自然采光、通风要求，门窗必须具有很好的密闭性。配置适当的遮阳系统，防止西晒。安装现代低能耗冷却和加热系统，所有建筑都应减少建筑建成后的维护费用（人力和经济）。场地所需能源的10%来自可再生能源。降低毛建筑面积比率，增加净建筑面积。应建立中水处理系统，用于景观灌溉、减少水资源浪费。4、应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，结构与功能适应性——总结不同布局地块常年的通风特性，给出相应的解决方略。应用新材料、新技术、新工艺以满足节能降耗的需要，提高环境效益。鼓励采用新的结构形式，节约建设资源、降低建设成本、提高经济效益。引入“空中花园”利于建筑自然通风和采光，为建筑提供垂直景观、丰富其立面效果。三、供电系统节能1、配电设计科学，降低线路损耗，选用节能设备、照明灯具，减少耗电。2、建筑物设计应尽量满足通风、采光要求，合理配置设备和室外路灯灯具的数量及位置，在满足使用和照明的前提下尽量减少设备和灯具的装机容量。64 3、功率因素补偿采用低压电容自动补偿装置，使功率因素负荷变化而自动补偿到0.9以上。四、供水系统节能采用节水措施，加强对自来水管网的管理，采用先进节能的感应式出水阀及节水型设备。并加强用水管理，拟采用节水器具，高效利用城市水资源，提高科学用水、合理用水水平。64 第七章环境影响分析与保护一、环境保护的重要性为了保护人类赖以生存的环境，实施可持续发展战略，历年来我国相继制定了一系列法律法规，不仅为进行环境影响评价，也为环境保护方案设计提供了政策依据。本工程将根据国家颁布的有关环保法规及地方政府发布的环境保护管理暂行条例等文件精神，结合项目建设“三同时”的原则，在建设和营运过程中必须对“三废”进行治理，使各项指标均达到国家环保法规要求。二、环境保护标准1、中华人民共和国国务院令253号《建设项目环境保护管理条例》2、国务院环境保护委员会、国家计划委员会、国家经济委员会（87）国环字第002号文件《建设项目环境保护设计规定》3、《环境空气质量标准》（GB3095－1996）4、《地表水环境质量标准》（GB3838—2002）5、《城市区域环境噪声质量标准》（GB3096—93）6、《污水综合排放标准》（GB8978—96）三、项目主要污染源和污染物分析1、主要污染源本项目产生的主要污染源为建设过程的建筑垃圾和项目完成后的少量生活废水。2、预计排放情况64 （1）施工期施工期间主要是建设过程中产生的废水、固体废弃物、施工扬尘以及设备产生的噪声污染。（2）运营期运营期间主要是一些工作生活中的废水、固体废弃物的污染。四、建设项目的环境影响该项目对环境的影响主要发生在工程的建设期及后期的运营期，但只要做好施工期及运营期的防护工作，不会对周边造成大的环境污染。五、环保措施的评述及其技术经济论证1、施工期环境质量保护措施（1）大气环境①在土地平整、开挖、取、弃土以及建筑材料装卸运输易飞散物料时，要采取防风遮挡措施，必要时加盖蓬布。②在工程建设过程中必要的扬尘防治措施，物料搅拌点应选在下风向300m内无居民处.③配备洒水设备定量洒水,防止扬尘污染.④项目建设要控制施工人员数量,施工单位生活服务设施应使用液化气、电力等清洁能源，尽可能减少使用燃煤。（2）水环境①执行国家《污水综合排放标准》（GB8978-1996）；②有效地利用水资源，制定污水处理措施，坚决杜绝乱排乱放污水。禁止利用渗坑、渗井、裂隙排放、倾倒污水；64 ③禁止向水体排放生活垃圾、废渣、废油、酸碱液及其它有毒废液；禁止在水体中清洗装过油类或其它有毒污染物的容器；禁止向水体排放或倾倒任何超标的放射性废渣和废水。④对所有污水、垃圾、应进行集中定期进行处理，污水应经过处理符合排放标准后才能排放，垃圾、污水的处理标准必须符合环境保护的要求，就其处理方式和地点，应接受当地环保部门的指导。（3）声环境①施工机械为高强度非稳态声源，操作和施工人员应安排轮流休息，减少连续接触声源时间。②连输车辆应禁鸣嗽叭。③尽量选用低噪声施工设备，高噪声设备夜间（22.00～6.00）停止施工，减轻施工噪声对周边居民及野生动物的影响。2、固体废物（1）建设施工期间按照施工计划进行。工程完成后，不能残留废弃建筑材料，建设单位应要求施工单位规划运输，加强管理，这些建筑垃圾应尽量分类后回收利用，对有利用价值的废弃物应该循环利用，对无利用价值的废弃物应送至建筑垃圾填埋场，而不能随意丢弃倾倒，以减少对周围环境的影响。（2）设置临时垃圾贮存设施，防止流失，并定期把垃圾送到指定垃圾场；（3）禁止将含有毒成分的废碴随意倾倒或直接掩埋。3、生态环境影响的保护与恢复措施64 施工期生态环境影响的保护与恢复措施为：（1）尽可能减小对水体和植被的破坏，注意保护水体、植被，防止泥沙流入水体，同时要减少工程临时占地对植被的破坏，（2）合理安排施工活动时间。在排施工时注意施工作业等产生高噪声的活动，尽量避开夜间施工（3）施工期间在修建必不可少的建筑物时，要精心选点，以减少与环境的不和谐感；在进行排水、电力、通信管线施工时，采用埋地敷设（埋深≥0。5m）.（4）施工完成后,要实施植被恢复工程、绿化补缺工程建设，对生态环境遭破坏地段，要进行全面恢复，恢复原有生态平衡和自然环境，恢复景区的整体景观效果。4、景观保护措施针对项目区环境现状，特提出以下景观保护措施：（1）工程建设力求做到与自然相协调，对工程施工破坏的地形及施工临时占地进行人工修复，并对用地布局进行规划，力求项目与风景资源背景之间景观相融性评价分级达到景观指标要求。（2）工程施工结束后，对征地范围内造成的植被破坏尽快采取必要的恢复及补救措施，并注意林相和谐，对于施工区域，破坏什么植被就补救什么植被。5、水土流失防护措施64 拟建项目水土流失防治责任范围为建设项目全部范围。水土流失防治责任范围包括工程直接影响和间接影响区，直接影响区为项目直接征用并进行开发建设的范围；间接影响区为直接影响区外的范围。水土流失防治的主要时段为施工期。工程建设中除场地建设、建筑物基础等必要的开挖外，严禁其它类型的开挖行为和越界开挖。施工所需土石料除自身的挖方回用外，不足部分应购买商品土石料，严禁就近开挖取土采石。工程设计要做好土石方平衡，制订详细的弃渣回用方案。施工过程中要合理安排进度和工期，避免开挖后作业面长期闲置产生水土流失，施工临时弃渣要运至地势平坦处堆放，并尽快回填，减少准积的时间。道路和临时弃渣场应设置排水沟和沉淀池，在雨天必须弃渣堆覆盖土工布以减少土流失。（1）工程护坡措施：建成后的路基边坡及涵边坡容易成为水土流失源。应采取工程措施如水泥坡、沙灰坡面等，以防止水土流失。（2）完善排水设施：根据路基地势的不同情况及路基排水需要设置涵洞或导排水沟渠，以起到消能防冲的作用，使水流自然流至沟渠或其它排水设施内，并根据排水河河道情况适当增加排水设施。（3）绿化管护措施：绿化苗木种植初期，应注重水肥管理，保证成活率在90%以上，对死亡的苗木要及时补栽，以维持绿化体系的完整性，成活后应对沿线防护林带和路基边坡进行定期的管理维护，并根据实际情况不断改进，加以巩固、完善、提高其防护能力，防止土壤受到侵蚀。6、运营期（1）废水治理64 项目运营期间主要是一些生活污水，设置雨污分流排水系统，这样生活污水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响，只需进行简单的处理，达标后排入市政管网。对其污水处理处理应按《科学实验建筑设计规范》JGJ91-93及相关标准执行。凡含有毒和有害物质的污水，均应进行必要的处理，符合国家排放标准后，方可排入城市污水管网。（2）废气治理本项目基本无废气排出。（3）生活废弃物治理固体废弃物采取垃圾分类存放集中收集，统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境不会造成不良影响。（4）绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地微小气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建设项目除车道及地面局部停车外，建筑周围空地均合理地布置绿化面、点，树木及草坪绿化等，美化园区环境。（5）照明与噪音控制应避免光污染的产生，加强夜间中心区照明，重点突出地表建筑的照明，接待区附近的建筑应控制性安装夜间照明系统。建筑室内应尽量避免噪声干扰，保证室内安静的工作和起居环境。7、技术经济论证64 对本项目拟采取的施工期和营运期环境保护对策措施进行技术经济论证的结果表明：本项目环境保护措施选择适当，能够产生较好的效果。六、环境影响评价结论和建议施工期和运营期的环境经综合治理以后，都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染。64 第八章安全与消防一、设计依据1、《中华人民共和国消防法》1998年9月1日施行2、《建筑设计防火规范》GBJ16-87(2003年版)3、《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90(1997年版)二、设计范围本工程消防设计范围主要为室内外消防系统。三、消防设计1、建筑消防措施（1）根据不同功能合理布局，建筑之间留有足够的防火间距和可供消防人员进行操作的室外空间及消防通道；各建筑出入口处，有足够的人员集散场，并与道路联系。（2）结合总平面布局，拟建道路互相连通，形成环路，并考虑适当的转弯半径，使消防车来往通畅、便捷，顺利到达各建筑物，满足消防要求。（3）按照国家防火规范，划分若干防火防烟区域，在每一防火区域内设置不少于两个疏散口，保证消防人员快速到达火灾区域。（4）室内装修采用不燃或难燃材料，对于钢结构构件和木构件应采取有效的防火处理措施，达到相应的耐火极限。2、在酒店设置火灾自动报警系统。3、消防给水系统（1）64 消火栓灭火系统：消火柱灭火系统给水方式由城市给水管引入主水管供水，经消火栓管网至各层消火栓箱，在建筑内形成环状管网。按同层相邻两个消火栓的密集水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消火栓。（2）干式灭火系统按每200㎡配备一具干式手提灭火器，置于各消火栓箱内。（3）消防电气系统包括火灾自动报警、事故广播、送排烟控制、电源控制、计算机管理等。全系统消防联动信号由中央控制台控制。64 第九章项目实施进度安排第一节实施进度安排根据项目建设方案并提出项目建设工期和实施进度方案，以便科学组织实施过程中各阶段的工作，确保项目按期建成，发挥应有的投资效益。本项目在施工过程中提倡“科学管理、合理安排、文明施工”的原则，严格履行建设工程合同，合理安排工序，组织好均衡的连续施工，本着对工程、质量、成本和安全进行科学的监督、检查和控制，力求达到“高质量、高工效、低成本”的目标，使工程早日竣工并交付使用。本项目进度计划安排如下：建设项目工程进度表项目实施计划表序号项目进度项目内容201020115678910111212341前期准备工作2工程招标3土建工程4安装工程5其他6竣工验收64 第二节工程招投标依照国家发展计划委员会2000年第3号令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目建设可进行招投标。根据《中华人民共和国招标投标法》和国务院有关部门的职责分工，国家计委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局审议通过的《工程建设项目施工招标投标办法》（2003年），为有效控制和合理使用投资，保证建设工程质量，本项目一期招标基本情况详见下表：招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式投资估算金额全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√设计√√√建筑工程√√√监理√√√设备√√√主要原材料√√√其他情况说明：建设单位：64 第十章项目经营管理方案一、运营体制的建立新公司的成立和组织机构：新公司将按照《公司法》要求建立组织机构，董事会作为最高权力机构，决定公司的经营重要事项；董事长代表董事会执行常务经营决策事项，总经理负责公司经营目标的实现和运营管理工作，公司组织机构之下设有市场开发部、客房管理部、餐饮服务部、物业管理部、品控部、财务部、行政人力资源部等重要部门组成。定员80人。组织机构图如下董事长总经理副总经理客房管理部市场开发部财务部餐饮服务部物业管理部行政部人力资源副总经理综合管理部品控部二、项目盈利模式主要有以下几种盈利模式：餐饮收入64 住宿收入娱乐旅游收入会议会展收入特色商品收入三、酒店服务设施策划1、酒店住宿设施根据项目总体开发定位，接待设施需满足至少三个层面的宾客需求：第一类为满足高端消费者（私营老板）的需求；第二类为满足商务人士（企业高管和政界）的需求；第三类为满足都市中等大众性消费的需求。2、餐饮设施：服务于高端商务宾客的餐饮设施更重于安全性考虑，要突出高品味、高档次的用餐环境。3、购物设施：酒店配套有小规模的购物设施，以满足宾客日常生活所用，以销售汉川特色的工艺品、生活用品、食品等为主。64 第十一章项目投资估算一、投资估算依据1、固定资产投资（1）建筑工程部分新建一栋建筑面积为14000m2的高档度假酒店，一栋26层，框剪结构，并修建停车场等。以上建筑物、构筑物均参照当地相应建筑工程造价估算建筑工程投资，详见投资估算表。（2）其他工程费用部分建设项目“其他费用”包括建设单位管理费、工程监理费、项目前期工作咨询费、勘察设计费、环境影响咨询费、劳动安全卫生评审费、场地准备费及临时设施费、招标代理服务费、编制工程量清单及预算控制价、全过程造价控制、结算审计、项目前期咨询代办、协办各种批准文件、财务决算审核。建设单位管理费，依据财建[2002]394号文进行估算，并结合项目实际情况考虑；工程监理费，国家发改委、建设部发价格[2007]670进行估算项目前期工作咨询费，计价格[1999]1283号，并结合项目实际情况考虑;勘察设计费，依据计价格[2002]10号进行估算，并结合项目实际情况考虑;环境影响咨询费，依据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号进行估算，并结合项目实际情况考虑;64 招标代理服务费，按国家发改委计价格[2002]1980号进行估算，并结合项目实际情况考虑;编制工程量清单及预算控制价、全过程造价控制、结算审计依据武建价协[2006]1号进行估算，并结合项目实际情况考虑。（3）预备费预备费按工程费用和其他费用之和的4%估算。二、项目总投资项目总投资包括建设投资、建设期利息与流动资金，估算为5560.35万元。其中建设投资5460.35万元（其中工程费用4411.07万元，工程建设其他费用789.26万元，工程预备费260.02万元），无建设期利息，流动资金100万元。工程建设费用估算表序号用地性质费用建筑总面积（m2)备注一西湖国际大酒店　　14203.58高档商务1桩基150　框剪结构2土建安装22501584元/㎡　3装修及设备600　　合计300064 工程建设其他费用估算表费用名称单位费用土地征用费用万元/亩550.00土地税费万元25.00前期规费万元204.76电力工程费万元22.50环保万元4.77防雷中心万元1.76图纸测绘费万元8.50造价咨询费万元4.50人防费万元14.53建设局配套费万元58.05建设局建党费万元28.31绿化补偿费万元24.75占道费万元24.75墙体专项费万元4.50环境监测费万元5.36勘察费万元2.48小计779.76项目总投资估算表序号项目名称费用备注一工程费用3000二工程建设其他费用779.76三预备费151.19四建设期利息五流动资金总投资3930.95三、资金筹措项目所需投资3930.95万元全部由建设单位自筹。建设资金来源：（1）目前已投入资金64 已投入资金汇总表序号费用金额1规费2052土地款5503土地税费2547#楼已开票桩基10057#楼已开票毛渣8.46后期桩基开票507后期土建开票（到第10层）9008投入货币资金1289合计1966.4（2）一、二单元住宅楼商品房销售收入约1200万元a.商品房开发成本：一、二单元住宅楼面积17925.23㎡*1584元/㎡=2839.36万元　b.商品房销售收入：按当地保守均格2500元/㎡，周围金山福星城均价已过2600元/㎡一、二单元住宅楼面积17925.23㎡*2500元/㎡=4481.31万元　c.商品房销售利润：毛利润=4481.31万元-2839.36万元=1641.95万元所得税=1641.95万元*25%=410.49万元净利润=1641.95万元-410.49万元=1231.46万元64 （3）还需要自筹资金万元3930.95-1966.4-1200=764.55万元四、投资使用计划项目建设期1年，全部投资均在1年内按照实施进度计划投入使用。64 第十二章财务评价及风险分析一、财务评价1、费用与效益估算依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（2）《中华人民共和国公司法》及其实施条例（3）《中华人民共和国营业税法》及其实施细则（4）《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例（5）《企业会计准则》、《企业会计制度》及有关财务规定（6）国家及武汉市当地有关劳动工资管理和社会保障等有关规定2、费用与效益估算数据选取（1）项目计算期：项目计算期定为11年，其中建设期1年，经营期11年。（2）项目用以测算财务效益的总资金估算为3930.95万元。（3）财务基准收益率的设定：目前全国社会财务基准收益率为8%，参照国家行业主管部门发布本行业融资前税前财务基准收益率为8%，因此本项目的财务基准收益率确定为8%。（4）主要税率的选取：根据《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国房产税暂行条例》及有关税法规定，本项目所得税率为25%、营业税率5%、城建税率为7%，教育附加费率3%，堤防费率0.1%。二、经营成本和总成本费用估算64 根据现行财务制度规定，企业的总成本按营业成本及管理费用、财务费用、制造费用等期间费用计算。为便于本项目的财务测算及评价，本报告依据《投资项目可行性研究指南》及《投资项目经济咨询评估指南》的方法，将上述费用中的相同各项费用归并后，本项目总成本费用按直接成本、工资及福利、折旧费、摊销费、修理费、财务费用及其他费用等成本要素进行测算。总成本费用估算表详见附表：总成本费用估算表。1、直接成本项目一期的直接成本包括餐饮直接成本、住宿直接成本、商铺租赁直接成本、娱乐项目直接成本、会务会展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。据目前湖北省内同类旅游景区的成本统计数据显示，餐饮业务的平均直接成本分别为其营业收入的60%；客房业务、娱乐业务、会务会展业务的平均直接成本分别均为其营业收入的50%估算；2、工资及福利项目一期劳动定员80人，工资按人均年收入1.44万元测算，福利费按工资的14%提取，预计年均工资及福利费为131万元。详见附表：工资及福利费估算表。3、固定资产折旧费根据国家有关规定，固定资产折旧按平均年限法，建筑物折旧年限40年，年折旧率2.5%。折旧费从项目经营期第一年开始计提。64 4、摊销费用本项目固定资产投资中的项目递延资产主要为：建设单位管理费、勘察、设计费、工程监理费、招标代理服务费等，按国家有关规定，递延资产应在项目运营后五年内等额摊销。详见附表：递延资产摊销表。5、修理费修理费按固定资产原值扣除建设期利息后按0.5%计算。6、其他费用其他费用包括除工资及福利费，固定资产折旧，修理费、摊销费、市场推广费用、物业营运及保养费用、劳动保护费、招待费等。7、总成本费用本项目在摊销完递延资产后年均总成本费用为4388万元，见附表：总成本费用估算表。总成本构成：根据财务分析和可行性研究的需要，总成本费用按其性态可划分为固定成本及变动成本；按项目评价则采用经营成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的经营规模限度内，不随住宿客流量等其他因素的变化而变化的费用。具体包括工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、财务费用、部分直接成本等。（2）变动成本变动成本是指随住宿客流量因素的变化而变化的费用，包括部分直接成本等。（3）经营成本64 按项目评价原则，经营成本是从经济分析角度，将其从总成本费用分离出来的一部分成本，其计算表达式为：经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-财务费用。预计本项目年均经营成本为1439.97万元，见附表：总成本费用估算表。三、营业收入、税金测算项目建成后的营业内容较多，主要为：餐饮收入、住宿收入、娱乐项目收入、会务会展收入、商品销售收入。1、餐饮收入项目建成后平均每年可接待8万人就餐，参照汉川市同类高档宾馆餐饮收费标准，平均收费标准暂定位在120元/位。按上述的收费标准、就餐人数计，预计年餐饮收入合计为960万元。2、住宿收入参照汉川市同类宾馆收费标准，年营业天数按360天测算，预计年均出租率70%—80%。（客房）住宿年均收入预测明细表单位：万元序号房间类型房价（元/套）入住人数单位（套）天数出租率收入小计1标准间1882人/间9636580%527.002商务间2882人/间4836580%403.663豪华商务间3882人/间2436570%237.92合计1681168.583、娱乐收入64 娱乐旅游收入主要分为棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡厅等收入。收入测算详见下表：娱乐项目年均收入预测明细表序号项目单价数量时间出租率收入小计（万元）单价单位数量单位时间单位1棋牌室100元/天6个360天90%19.42商务中心、洗浴中心、酒吧、棋牌厅等收入300合计394.44、会务收入项目建成后，将形成大、中、小型会议室。收费标准将参照同类级别会务收费标准计算。详见下表：会务会展年均收入预测明细表序号会议室类型个数（个）出租价格（元/天）年可出租天数（天）出租率（%）收入（万元）1A厅（50人/厅）150036080%14.42B厅（300人/厅）1150036060%32.4会展收入　　　　46.85、旅游商品销售收入项目一期建成后平均每年可接待8万游客，参照湖北省同类景点旅游商品销售收入水平，平均标准暂定位在100元/人。6、营业收入测算根据上述计算，预计项目建成后年均营业收入约为3268.69万元，详见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。7、营业税金及附加测算64 根据费用与效益估算数据选取中的各种税率取费依据：本项目年均应缴营业税约为163.43万元；年均应缴城市维护建设税114.4万元、年均应缴教育费附加49.03万元、年均应缴堤防费65.37万元。见附表：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表。四、利润测算从损益测算可以看出，本项目年均营业收入为3268.69万元，年均营业税金及附加为186.32万元，年均总成费用为2037.76万元，年均利润总额为1044.61万元。各年实现利润按25%交纳所得税，年均所得税后利润为783.46万元。五、财务效益评价按《建设项目经济评价方法与参数》（2006年第三版）中相关行业财务基准折现率取值，根据“损益表”、“投资估算表”、“项目投资现金流量表”、“资本金现金流量表”计算出本项目的各项财务评价指标如下表所示：项目财务评价指标表经济效益数据与指标单位　数值　备注　项目税前财务内部收益率%22.32%　项目税前财务净现值万元4055.04ic=8%项目税前静态投资回收期年5.13年项目税后财务内部收益率%16.32%　项目税后财务净现值万元2381.73ic=8%项目税后静态投资回收期年6.54年总投资收益率万元18.79%　六、盈亏平衡分析64 按项目经营期第3年的数据，以经营能力利用率表示的盈亏平衡点为：盈亏平衡点＝2169.81/(3369.78-111.65-192.08)×100%＝70.77%；计算表明，项目正常生产年份的经营能力利用率达70.77%，可不亏不盈。七、风险因素分析1、市场风险（1）可能出现的市场风险客源市场受消费心理和消费欲望等影响，任何一个因素的改变都可能影响到客源数量和结构的变化，从而影响到酒店业的发展。这些影响因素中，消费者收入变化所带来的风险是全行业共同面临的风险，属系统风险。（2）市场风险的应对措施系统风险属于全行业共同面临的风险，市场竞争十分激烈，同质产品可能会分流相当一部分客源。为尽量避免市场风险的出现，应着力加快项目建设进度，加大宣传促销力度，提高市场竞争力和占有率，促使客源稳步增长，并不断研究市场变化，根据旅游者的消费要求推陈出新，调整和优化产品结构，实施精品名牌战略，形成“唯我独有，经久不衰”的特色饮食文化，从而降低市场风险。2、生态维护及项目建设风险本项目生态系统完整，自然景观优美。64 （1）生态环境保护风险项目建设会造成景区内局部景观变化，；建筑风格设计不当会产生与自然环境不协调；建筑垃圾处理不当会产生生态环境污染等问题，都应引起项目建设单位高度重视，并按各项环保控制措施贯彻落实，严格实行“谁开发、谁保护、谁建设、谁负责”的制度，坚决避免“建设性破坏和破坏性建设”现象发生。（2）建设过程中的风险项目投资较大，建设内容多，周期短，环保要求高，技术设计涉及多个专业和不同技术标准，牵涉多个行业、部门和单位。因此，要成立项目开发建设领导小组，选调相关技术、管理人员成立筹建办公室，严格实行工程招标投标制和工程监理制，推行现代科学工程建设管理，加大配套资金落实力度和各项建设协调管理力度，确保工程进度和工程质量。（3）环保和建设风险的应对措施针对环境保护和生态系统建设中可能出现的各种风险，只要项目建设单位严格按项目建设设计规划要求进行，同时按本报告中所提出的各种环保措施来操作，完全可以避免出现上述风险；建设过程中的技术风险和成本控制风险只要建立和健全领导机构、组织体制和各项规章制度，引入现代工程管理技术，加强系统管理，也是完全可以避免的。3、政策风险国家宏观政策以及湖北省有关规定对本项目的影响较大，主要集中在：（1）影响资金来源64 从目前社会经济发展的环境来看，酒店业已经成为势在必行的产业，无论从消费需求，还是国家旅游开发政策与消费导向，酒店业发展都具备了宏观政策条件，未来一定阶段内，国家政策对旅游、酒店开发投资的影响主要是积极层面的。（2）影响居民收入与消费方式从目前国家政策来看，进一步提高居民的收入水平，提倡积极而健康的消费，是国家的既定方针。从经济发展阶段看，发展水平越高的阶段，对酒店产品的需求也越丰富，这些都将对本项目开发产生积极的影响。4、经营管理风险项目实施后要时刻注意分析客源市场的需求变化趋势，按客源的结构性变化和功能转型及时改造产品组合，创新服务。只有项目运营的经营管理水平不断提高，项目的社会、生态和经济效益才能充分发挥，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。八、财务评价结论综上分析，项目总投资5560.35元。本项目年均营业收入为3268.39万元，年均营业税金及附加186.32万元，实现年均净利润总额为783.46万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，税后财务净现值2381.73万元，大于零。主要财务指标均高于行业基准指标，经济效益较好，因此在财务上是可行的。64 第十三章结论及建议一、结论1、项目的建设是必要的项目的建设是认真贯彻落实汉川市委、市政府提出的“加快旅游兴市”战略部署，打造武汉城市后花园的目标，更好地促进汉川市“两型”社会的建设，提升汉川旅游接待服务设施层次不高等实际问题，打造汉川市高规格接待服务平台。2、项目规模是适宜的（1）本项目为汉川市西湖国际大酒店建设项目。总用建筑面积14203.58平方米（不含住宅楼部分），为高档绿色商务大酒店。（2）本项目的总投资3930.95万元，资金由企业自筹资金解决（3）经测算，本项目年均营业收入为2325.41万元，年均营业税金及附加132.55万元，实现年均净利润总额为783.46万元，总投资收益率18.79%，所得税后全部投资财务内部收益率为16.32%，所得税后全部投资静态回收期为6.54年（含建设期1年），盈亏平衡点70.77%，有较好的经济效益和一定的抗风险能力。二、建议1、建议在建设进度、资金调度、建筑物品质等诸多方面于项目的实施前期作进一步的统筹规划，完善该项目设计方案。2、建议采取切实可行的环保措施，减少污染，加强对环境的保护。3、在建设过程中加强项目质量管理，经济、合理的控制项目成本，争取早日建成受益。64'