锡林浩特市住宅小区项目可行性研究报告 52页

'锡林浩特市住宅小区第一章总论1.1项目建设背景12 锡林浩特市住宅小区第一章总论1.1项目建设背景12 锡林浩特市住宅小区第一章总论1.1项目建设背景12 锡林浩特市位于内蒙古自治区锡林郭勒盟中部，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数、多民族聚居的边疆少数民族城市，全市总人口20.5万人，其中城市人口17.7万人。改革开放30多年来，全市各族人民坚持解放思想，从实际出发，创造性地贯彻落实党的方针政策，坚定不移地深化改革、扩大开放，加快推进以改善民生为重点的社会建设，全力构筑并不断完善劳动就业、社会保障、低收入群体住房和公共服务四大民生保障体系，全市经济社会跨入了科学发展新阶段，综合实力显著提升，经济结构优化升级，城乡面貌焕然一新，社会民生持续改善，已经进入了历史上发展速度最快、城乡面貌变化最大、群众得到实惠最多的时期。　　旧城区危旧房拆迁改造工程是锡林浩特市实施的四个层次的住房保障工程（包括旧城区危旧房拆迁改造、廉租住房、经济适用住房和牧民进城经济适用住房工程）之一，工程实施前，全市市政公共配套服务未能覆盖的平房面积占住宅总面积的60%以上，共有22000余户、近70000人居住在环境条件较差的平房区，大多为低收入和下岗失业困难群体。2007年，为改善中低收入群体居住条件，锡林浩特市将旧城区危旧房拆迁改造工程列为“为民办实事”之首，本着“政府扶持，让利于民”的原则，实施了由政府统一规划、统一监理、免费设计和提供公共设施，街道办事处和社区自我组织，招标确定建设单位，居民全程参与、依法拆迁的旧城区危旧房拆迁改造工程。　　经过近三年的努力，截至目前，全市共拆除危旧房7003户，原地建设返迁楼46万平方米，1/3的平房户住上了配套设施完备的新楼房，平房居民户均资产增加8万元左右，带动人均财产性收入提高2个百分点，其中，解决了1500户、近5000名特困群体的住房困难问题，使广大群众切身感受到了惠民政策带来的好处。内蒙古自治区党委、政府和锡盟委、行署对锡林浩特市创造性地开展危旧房拆迁改造这一惠民工程给予了充分肯定。　　在危旧房拆迁改造过程中，为保证群众得到实实在在的实惠，锡林浩特市政府制定并实施了一系列政策措施。一是成立了旧城区平房改造指导组，出台了《关于加快实施旧城区平房拆迁改造工程的指导意见》、《旧城区平房改造指导组成员单位工作职责及工作流程》等文件，建立了政府扶持，拆迁人牵头，街道办事处、社区居委会和相关单位配合，居民全程参与的工作机制。二是采取了“两个必须”的办法，即每一改造区域工作组必须有15%以上的居民代表参加，居民代表全程参与拆改的监督工作；每一区域安置补偿方案必须经该区域80%以上居民签字认可方可实施，确保了拆迁工作依法依规，操作阳光透明。三是全部免除了地方政府有权决定的15项行政事业性收费，并协调减收了部分经营性收费，减免额度达到200元/平方米，切实做到了“让利于民”，调动了建设单位的积极性，确保危旧房拆迁改造工程顺利推进。四是根据绝大部分平房住户意向，新建回迁楼以小户型为主。拆迁改造工程总体把握“以产权调换为主、货币补偿为辅”的原则，即主体房屋按照房屋所有权证确权的面积实行拆1平方米还1平方米政策，免交产权调换差价，完工即可入住；附属建筑，按照结构比例进行调换，砖混、砖木结构的每平方米调换0.4平方米返迁楼，土木结构的每平方米调换0.3平方米返迁楼；对被拆迁人要求增加调换面积的，在30平方米以内按照有关政策给予优惠。五是对特困户、低保户、小平米住房下岗职工、老弱病残群体给予政策倾斜，对于原平房面积不足置换最小户型拆迁楼的特困户、低保户，给予1套最小户型拆迁楼，且不收差价的特殊优惠。同时协调建设单位安排拆迁户中有劳动能力的人在小区物业管理部门就业，政府对特困户、低保户在水电暖等方面的费用予以补贴。　　危旧房拆迁改造工程让普通百姓“乐得新居”，不仅极大地改善了群众的居住条件，使群众得到更多实惠，同时也有力推动了城市建设的快速发展。但在推进过程中，也出现了个别不和谐之音，干扰和阻挠正常的改造工作。一是个别户无理取闹，漫天要价，为谋取政策之外的利益，采取各种不正当手段阻挠危旧房拆迁改造。二是个别户人情干扰，通过说情、伙同媒体给政府施压等方式，来谋取政策外利益。三是个别谋取政策外利益未能得逞者，利用报刊、网站等媒体，歪曲事实，制造反面舆论，给危旧房拆迁改造工作施压。针对个别人的不正当行为，平房改造指导组通过耐心细致的思想工作和规范的程序、透明的操作，依法依规推进改造工作。一是深入宣传，耐心地解释引导，赢得了绝大多数群众的理解和支持。二是严格按照政策规定和补偿安置方案办事，做到公平、公开、公正、透明，广泛接受群众监督和社会监督，杜绝搞特殊。三是依法拆迁，对无理阻挠危旧房拆迁改造的极个别户，由拆迁当事人提出行政裁决申请，拆迁主管部门依法进行裁决，对裁决期限内未履行裁决的，拆迁主管部门依法向人民法院申请强制执行，避免了极个别人为了谋取不当利益，损害绝大多数群众的利益。在政府的大量支持下我锡盟兴建房地产开发有限责任公司积极响应，积极参加锡市的平房拆改活动，争得锡市楚古兰办事处锡市第七小学北的平房拆改项目，本项目开发的目的是提出一个清晰策略要点：充分利用项目规划建设，建设一个和谐舒适的经济适用房住宅小区。“景泰苑小区”建设项目是由锡盟兴建房地产开发有限责任公司在锡市楚古兰办事处开发的建设项目。本项目位于察哈尔大街南侧、第七小学北侧，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置良好。项目总占地面积36788平方米，总建筑面积约为88000平方米，其中地上建筑面积85000平方米。本工程将建12栋住宅楼。目前，项目的各项准备工作都在有条不紊的开展。本项目整体建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征。受项目建设单位锡盟兴建房地产开发有限责任公司的委托，我公司承担了《“12 景泰苑小区”项目开发可行性研究报告》的编制工作。在有关部门的大力协助下，经过仔细的调查研究和分析，于二00八年四月完成了可行性研究报告的编制工作。1.2项目名称及项目建设单位1.2.1项目名称：“景泰苑小区”1.2.2项目建设单位:锡盟兴建房地产开发有限责任公司成立于2001年8月，注册资金800万元。公司成立以来本着“质量第一，服务第一，追求卓越，求实创新”的原则开发建设了不少的项目，获得业主一致好评，现公司在册人员65人。其中高级工程师2人、中级工程师8人、会计师3人、经济师统计师4人、初级技术人员15人。企业连续多年被政府评为“优秀企业”。依靠优质服务和可靠的质量赢得了客户的高度信赖与大力支持，几年来的探索与实践公司已经形成了一整套完善的管理体系，对工程项目的开发有系统详细的分析方案，为公司更近一步的发展奠定的良好的基础。1.3项目实施位置“景泰苑小区”建设项目是由锡盟兴建房地产开发有限责任公司在锡市楚古兰办事处开发的建设项目。本项目位于察哈尔大街南侧、第七小学北侧，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置良好。12 1.4项目建设规模及标准项目总占地面积36788平方米，总建筑面积约为88000平方米，其中地上建筑面积85000平方米。本工程将建12栋住宅楼。目前，项目的各项准备工作都在有条不紊的开展。本项目整体建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征。1.5项目建设编制原则、依据、范围1.5.1可研编制原则1、在城市总体规划的指导下，结合城市发展统一规划和本项目的规划，充分结合本项目所在地的自然条件和实际情况，合理安排，分期实施，逐步完善；2、加快经济适用住房制度建设，完善住房供应体系。3、从实际出发，正确处理建设需求与建设投入的关系；4、结合当地实际，因地制宜，采用本地建筑材料，并积极采用新工艺、新技术、新材料、体现技术先进、经济合理、安全可靠的原则；5、处理好城市建设与环境保护的关系；1.5.2可研编制依据1、锡盟兴建房地产开发有限责任公司编制可行性研究报告的委托书2、《锡林浩特市总体规划纲要》3、“景泰苑小区项目”初步规划设计方案12 4、《锡林浩特城市道路路网规划》5、《城市居住区规划设计规范》6、《城市规划编制办法事实细则》（建规（1995）333号）7、《锡林浩特市平房拆改管理办法》8、锡盟兴建房地产开发有限责任公司提供的开发地块范围图及相关文件。9、建设部《房地产开发项目经济评价方法》2000年颁布10、《投资项目可行性研究指南》（2002年版）11、《内蒙古自治区预算定额》等相关资料1.5.3可研研究范围根据“景泰苑小区”建设项目初步方案设计，按照可研编制委托书及国家、地区、行业有关规定，本可研主要编制内容为本项目住宅及公用工程建设方案、环境保护、节能与安全、工程投资估算及资金筹措、经济效益评价、社会效益评价等。1.6项目建设的可行性与必要性关系着人民群众的切身利益，对于提高人民群众生活水平，体现社会公平，构建和谐首府具有十分重要的意义。事关全市改革发展稳定的大局。锡林浩特市各级政府、房产部门按照上级要求，紧紧围绕医疗、住房、取暖问题，取得了良好的社会效果。根据锡林浩特总体规划的要求，12 居住条件将得到进一步改善,因此，需要更多的建设符合百姓要求,同时具有一定实用设计理念的住房工程，本项目正是这样的项目。本项目将以其优越的地理位置和自然环境，成为锡林浩特经济适用住房建设的又一亮点。本项目地处快速发展与建设的居住区域，人居条件十分优越，交通、购物、就医等人居生活条件便利，地理位置较好，市政配套设施比较完善，建设工期较短。综上所述，随着锡林浩特市经济的飞速发展，作为城市居住条件的改善和锡林浩特住房需求以及项目所在地的现行状况，本项目都应尽快的加以实施。12 第二章项目区域环境2.1区域环境2.1.1地理位置与城市概况锡林浩特市是内蒙古自治区东北部，是我国北方沿边开放地区城市。它位于自治区东部的广阔的大草原，自然地理环境得天独厚。锡林浩特是毛纺、皮革、民族用品、矿物、羊肉食品等综合性城市。2.1.2地形地貌、气候特征锡林浩特市地势由西南向东北方向倾斜，东南部多低山丘陵，盆地错落，西北部地形平坦，一些低山丘陵和熔岩台地零星分布其间。东北部为乌珠穆沁盆地，河网密布，水源丰富。西南部为浑善达克沙地，由一系列垄岗沙带组成，多为固定和半固定沙丘。海拔在800—1200米之间。属中温带半干旱、干旱大陆性季风气候，寒冷、多风、干旱，年平均气温1—2℃，无霜期90－120天，年降水量从西北向东南为150—400毫米。属于典型的温带大陆性季风气候，冬季漫长寒冷，夏季短而炎热，春季干旱多风，秋季日光充足；气温的日较差、年较差大，无霜期短，降水少而集中，气候干燥。12 第三章项目选址及建设条件3.1项目的选址及用地3.1.1“景泰苑小区”建设项目是由锡盟兴建房地产开发有限责任公司在锡市楚古兰办事处开发的建设项目。本项目位于察哈尔大街南侧、第七小学北侧，项目基地地形平坦，紧邻交通干道，环境优美，交通便捷，地理位置良好。3.1.2项目总占地面积36788平方米，总建筑面积约为88000平方米，其中地上建筑面积85000平方米。本工程将建12栋住宅楼。目前，项目的各项准备工作都在有条不紊的开展。本项目整体建筑风格为后现代风格，整体形象硬朗，凸现项目个性化产品的特征。随着“景泰苑小区”开发项目规划道路的建成及周边地块的开发，交通及配套状况必将得到进一步的提升。3.2项目建设条件及配套资源项目所在地回民区基础设施配套功能完善，高标准的路网、通讯、水、电、气、暖等公用设施齐全。3.2.1供电12 目前，锡林郭勒盟电源点主要集中在锡林浩特市，截止2003年，全盟有各类发电设备装机75台，容量175兆瓦。其中，火力发电厂三座，即锡林浩特市二电厂装机容量86兆瓦；锡林浩特市热电公司30兆瓦；东乌旗发电厂6兆瓦。水力发电站装机容量4．71兆瓦。风力发电场2处装机容量10兆瓦。华油二连公司自备17兆瓦。查干诺尔碱矿自备火力发电装机容量21兆瓦。2003年全盟发购电量7亿千瓦时.占全国16024亿千瓦时的0.04％.截止2004年底,已建成投运220千伏输电线路650公里,220千伏变电站5座,主变容量570兆伏安;110千伏线路1133公里110千伏变电站12座，容量340兆伏安；35千伏线路1866公里,35千伏变电站34座、容量64兆伏安。锡林郭勒盟发展电力的资源优势.煤资源：锡盟煤炭资源丰富，分布较广，含煤面积约占全盟面积的4.5%12 。全盟各煤田中已做不同程度地质工作的有25处，预测储量1882.8亿吨，可采总储量722亿吨。其中褐煤489亿吨，占99.5%。煤炭资源量在自治区居第二，褐煤总储量居第一。各煤田中地质储量大于100亿吨的两处，即胜利煤田探明储量为214亿吨；西乌旗白音华煤田探明储量为140.7亿吨。10-100亿吨的褐煤煤田有5处，即西乌白音胡硕煤田、西乌旗吉林郭勒煤田、锡林浩特市巴音宝力格煤田、东乌旗乌尼特煤田、苏尼特左旗白音乌拉煤田。这些煤可够100台600兆瓦发电机连续发电3434年。按2005全国发电量24747亿千瓦可以给全国提供729年的电量。充足的能源为发展电力提供了坚实的基础。这也是锡林郭勒“今后煤炭资源开发的总体思路：依托资源优势，以电厂建设带动煤田开发，以煤转油等煤化工提升煤炭的综合利用水平，力争用5-10年的时间把锡盟建成为自治区及华北重要的能源基地”的依据。具备了建设以煤炭资源开发为龙头的大型综合利用工业基地。拟开工建设14个火电项目，争取“十一五”期末全盟装机容量突破1000万千瓦。2004年，已开工建设的电源项目有3个，装机容量达327万千瓦；正在积极推进前期工作的有11个，装机容量超过2000万千瓦。3.2.2供水本项目生活用水由市供水系统供给，能够满足项目年生活用水量1900吨的要求。3.2.3供热锡林浩特集中供热网在该建设项目附近，本项目的供热可就近接入。3.2.4交通小区地理位置优越，附近有公交总站，搭乘非常便利。小区道路进出有序，道路体量大，出入方便。3.2.5通讯锡林浩特邮电、通讯事业已进入现代化阶段，数字交换、程控电话、移动通讯、有线电视、卫星电视、终端因特网接入应有尽有。现有资源完全可满足小区要求。3.2.6小区管理小区管理引进物业管理，为小区提供安全的居住环境。12 第四章工程建设方案4.1本项目用房建设标准及依据本项目用房建设依据:根据国家相关规定，住宅及公建的建设应符合城市规划的要求，综合考虑建筑性质、建筑造型、建筑立面特征等与周围环境的关系，并符合国家有关节约用地、节能节水、环境保护和消防安全等规定，住宅面积在75-115平方米，其中90平方米以下占65%以上。4.2本项目总体规划规划依据1、《中华人民共和国规划法》2、《城市居住规划设计规划》3、用地地形图4、锡林浩特土地出让宗地简介4.2.1本项目规划指标本项目为7栋5层砖混一栋6层框架和4栋12层高层建筑。52 主要技术经济指标表序号指标名称单位数量1规划总用地m2367882总建筑面积m288000其中地下m23000商铺m280003住宅建筑面积m2770004居住户数户7065居住人数人22006地下车库个2004.2.2本项目规划布局规划布局应考虑路网结构、住宅布局、群体组合、绿地系统及空间环境等的内在联系，构成一个完善的有机整体；合理组织交通，实现人车分流；建筑风格特色鲜明，群体建筑与空间层次在协调中求变，楼座布置上要力争寻求天际线的变化；打破现有长条式布局，通过楼座排摆，体现半围合式布局，形成流畅线条，两端窄地块划出延伸建筑，以体现围合，使中部宽地块形成较大的视觉空间，为景观设计预留空间。4.3建筑方案4.3.1设计依据1、本工程的建设审批单位对方案设计的批复；2、城市建设规划管理部门对本工程方案设计的审批意见；52 3、经批准的本工程方案设计文件，建设方的意见；4、建设单位与设计单位签订的《建设工程设计合同》；5、现行的国家有关建筑设计规范、规程和规定；《住宅建筑规范》GB50368-2005《住宅设计规范》（2003年版）GB50096-1999《民用建筑设计通则》GB50351-2005《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95《建筑设计防火规范》GB50016-20064.3.2建筑外观设计主体建筑平面简洁，造型新颖大方，注重功能、结构的统一，与周围建筑协调，具有现代特征的建筑群。户型设计户型设计遵循的原则：保证主卧室获得南向自然采光，建筑面积从60-150平方米不等，满足生活要求。4.3.3建筑结构形式为：商住楼为框架结构，住宅建筑为砖混结构，高层为框架剪力墙结构，使用年限为50年，抗震设防烈度为六度。4.3.5墙体工程4.3.6本工程采用普通烧结粘土砖墙。4.3.7所有外墙的门窗上下口、窗楣、雨篷、挑檐等突出部分均做滴水线；4.3.8屋面工程本工程的屋面防水等级为Ⅱ级，防水层合理使用年限为15年；4.3.9门窗工程52 门窗玻璃的选用应遵照《建筑玻璃应用技术规程》JGJ1和3《建筑安全玻璃管理规定》及地方主管部门的有关规定；门窗安装应满足其强度、热工、声学及安全性能等技术要求。4.3.10外装修工程外装修选用的各项材料及其材质、规格、颜色等，均由施工单位提供样板，经建设和设计单位确认后进行定样，并据此验收。4.3.11内装修工程普通装修,水泥地面压光，普通符合板门。4.3.12油漆涂料工程各项油漆均由施工单位制作样板，经确认后进行封样，并据此进行验收。4.3.13建筑设备、设施工程普通卫生洁具。4.3.14节能、保温为了贯彻国家节约能源的政策，本工程按照《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）JGJ26-95进行了节能设计（节能50%）。本建筑物座北朝南，屋面保温采用150聚苯板，周边地面垫层及外墙基础内侧均作70厚挤塑聚苯板保温，外墙采用370厚普通烧结粘土砖，阳台立板外侧贴70厚挤塑聚苯板，梁外侧贴70厚挤塑聚苯板。外保温合理使用年限为25年。外窗采用塑钢中空玻璃，空气层厚度为12mm，厂家应保证玻璃热工性能满足国家节能要求的各项指标。52 4.4砖混结构方案4.4.1本项目砖混结构，基础形式为毛石条形基础4.4.2本工程钢筋混凝土的环境类别除室内为一类，其余均为二类。4.4.3建筑结构安全等级籍设计使用年限建筑结构安全等级：二级设计使用年限50年建筑抗震设防类别：丙类地基基础设计等级：丙级4.4.4自然条件基本风压：w0=0.55KN/m2地面粗糙度类别：B类基本雪压：S=0.4KN/m2场地地震基本烈度：6度抗震设防烈度：6度（0.2g）设计地震建筑场地类别：Ⅱ类场地标准冻深：1.6m场地的工程地质条件：本工程未提供《工程岩土工程勘查报告》，地基持力层暂考虑为粗砾沙，地基承载力暂取Fak=220Kpa，上而下各土层的工程地质特征如下：人工堆积层：主要包括地下水52 地下水埋深，对混凝土无侵蚀性场地土类型本工程场地土类型属中硬场地土；地势平坦，无液化4.4.5本工程设计遵循的标准、规范、规程、标准图集所用标准：建筑结构可靠度设计统一标准（GB50068-2001）所用规范：建筑结构荷载规范（GB50009-2001）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）建筑地基基础设计规范（GB50007-2002）建筑地基处理设计规范（JGJ79-2002）混凝土结构设计规范（GB50010-2002）砌体结构设计规范（GB50003-2002）所用规程：冷轧带肋钢筋混凝土结构设计规范（JGJ95-2003）所用图集：多层砖房钢筋混凝土构造抗震节点详图（03G363）建筑物抗震构造详图（03G329-3）钢筋混凝土过梁（02G05）管沟及盖板（02G04）本工程按现行国家设计标准进行设计，施工时除应遵守本说明外，尚应符合设计图纸和标准图集的要求52 4.4.6设计计算程序有中国建筑科学研究院编制的《PKPM》程序4.4.7设计采用的均布活荷载标准值楼面（包括楼梯间、卫生间）：2.0KN/m2阳台2.5KN/m2不上人屋面0.5KN/m2建筑物应按图中注明的使用功能进行使用，未经技术部门鉴定或设计单位许可，不得改变结构的用途和使用环境。4.4.8主要材料1、条形基础采用M5水泥砂浆砌MU30以上片石；2、墙体一二层用M10混合砂浆砌MU10烧结多孔砖（孔洞率≤30%）；三-六层用M7.5混合砂浆砌MU10烧结多孔砖（孔洞率≤30%），地面以下墙体用M10水泥砂浆砌MU10烧结普通砖；3、填充墙体材料，用M5水泥砂浆砌筑，除砖墙外，材料毛容重≤7KN/m3，楼层处下部设置三皮过河砖（由板顶算起）；4、处施工图中注明外所用混凝土强度等级均为C20；5、钢筋、钢材及焊条1）钢筋采用HPB235级;HRB335级和冷轧带肋钢筋，钢筋的外观标记不明显，应严格管理以防混用；2）钢板采用Q235-B钢；3）吊钩、吊环均采用HPB235级钢筋，不得采用冷加工钢筋；52 4）HPB235钢筋采用E43XX型焊条，HRB335钢筋和冷轧带肋钢筋采用E50XX型焊条，钢筋与型钢焊接随钢筋定焊条，除对焊用闪光焊及气焊外，钢筋的连接优先采用机械连接，4.4.9地基基础及管沟1、开挖基槽时，不应扰动土的原状结构，如经扰动，应挖出扰动部分，根据土的压缩性选用级配砂石（或灰土、素混凝土等）进行回填处理，其压实系数应>0.95；底层隔墙（高度<4000）下未设梁者基础见基础详图，其下素土应夯实；2、开挖基坑时应注意边坡稳定，定期观测其对周围道理市政设施和建筑物有不利影响；3、基础施工前应进行钎探、验槽，如发现土质与地质报告不符时，须会同勘查、施工、设计、建筑监理单位共同协商研究处理；4、机械挖土时应按有关规范要求进行，坑底应保留300mm厚的土层用人工开挖；5、基坑回填土及位于设备基础、地面、散水、踏步等基础之下的回填土，必须夯实，每层厚度不大于250，压实系数>0.97，室外地坪下之梁（包括地梁、梯梁），其下设300厚防冻中粗砂。6、管沟构件及做法详《02G04》，管沟选用G-6Ⅱ（800×1200）及G-13（1200×1200）型；管沟墙用M5水泥砂浆砌MU10烧结普通砖；盖板上皮标高-0.750，管沟转角过梁选用ZLg-10Ⅱ；管沟上隔墙垂直于管沟者其下设2根管沟梁，平行于管沟者改用Ⅳ级盖板，管沟上方有台阶处亦改用Ⅳ级盖板；盖板上垫层中配Φ6@200双向钢筋网片，长出沟边600，管沟处地梁加筋上下各2Φ52 14（L=沟宽+600），检查口做法详见02G04-34；4.4.9构造要求1、柱主筋保护层厚35；地梁及拉梁主筋保护层厚30，室内楼板（包括楼梯）主筋保护层厚20；雨篷及现浇大梁主筋保护层厚25；钢筋锚固长度除抗震构造或另有要求外一律取一级31d，二级39d，冷轧钢筋46d且不小于300；2、构造柱不单设基础，但需锚入条基以上地梁（DL*）内，构造柱及相关构造具体做法详见《03G363》；承重墙门口（哑口）≥2100或窗口≥2400时洞边设构造柱为GZ2；横墙加设构造柱未特殊说明者均位于墙体中部；粗虚线为拉梁，沿所有490及240墙满设；3、外（内）墙遇洞口（包括≥300之设备洞）加过梁见图集《钢筋混凝土过梁》（02G05）；过梁选用；240墙用SGLA24XX5，120墙用SGLA12XX1；过梁与过梁同高处拉梁可兼做过梁见本图，拉梁兼做过梁时；拉梁加筋表见本图不同高度处拉梁过梁均设，拉梁不需加筋；预制过梁遇现浇构件，490墙拉梁配筋；4、52 梁底筋锚入支座长度，遇构造柱处为40d，其他情况为15d，梁面筋在中间支座处伸出支座边Lo/3（Lo相应净跨）且不少于50d，在边支座处锚入支座33d，其中d为主筋直径；梁内第一根箍筋距柱、墙或主梁边50起设置；未注明加密区长度为1.5h（h为梁高）且不少于500；当梁直接支承于砖墙上时，应于支座范围内增设两根箍筋，间距100；次梁交于主梁处主梁箍筋连续，次梁面筋底筋分别置于主梁面筋底筋之上；除特殊说明外，梁上皮标高均同楼面标高，主梁截面高于次梁截面；5、顶层楼梯间墙体通长设2Φ6@500拉结筋；遇有砖砌女儿墙（或高出顶层楼板之造型用墙）处构造柱（GZ*）通上，做法见《03G329（三）-56/57》，构造柱间距大于3600要增设；6、当梁与柱（墙）外皮平齐时，梁角筋应置于柱（墙）主筋的内侧，此时可将梁角筋邻近柱（墙）处按1：6坡度稍作弯折；对于钢筋较密处及梁柱节点核心区，应采取有效措施保证混凝土密实度；7、未经设计人同意，设备管线不得随意穿梁，如确有必要，须另行设计；8、未标注板厚为100，无自由边双向板之底筋，其短向筋置于长向筋之下；有自由边双向板之底筋，其平行于自由边之钢筋放在下层，垂直于自由边之钢筋放在上层；板下部受力钢筋伸入支座长度不应小于5d；边跨板边支座扣铁应加弯钩，伸入支座长度不应小于33d且垂直段长不少于10d；边支座扣铁所注长度为全长，中间支座所注长度由轴线算起，同梁上平之挑耳及空调板等处均视为中间支座；板（包括雨篷、楼梯）未注明之分布筋为ΦR7@250；画出但未标注之扣铁和底筋均为ΦR7@180；平面中*a板同*板配筋对称；楼板错层处配筋详9、线管（不包括铝质线管）可随现浇板一同浇筑，但其外径不应大于板厚之三分之一且须设于板中部；管道穿楼板处留孔应在暖电专业人员配合下预先留设，不得后凿；通气孔遇板留洞尺寸详见建筑图，洞边加筋上下各2Φ16，长出洞边900；52 其余板洞当圆孔直径d及i方孔长边b小于300时不设附加筋，板筋绕过洞边即可，不需切断；当d或b大于300时洞边加筋上下各2Φ12，长出洞边600。10、应采取有效措施防止板负筋（尤其是挑板负筋）被踩倒，必要时可设置马镫，间距为ΦR8@600。11、有隔墙未设梁处现浇板增设钢筋，未注明者均为上下各3Φ12@50，沿板跨通长设置。12、现浇梁板跨度≥3600时起反拱3l/1000，l为板短边或自由边或梁跨度；悬挑梁板起反拱3l/500，l为悬挑长。13、顶层现浇挑檐板或女儿墙栏板过长时作断缝处理，间距10-12m，缝宽20mm板断筋不断，内嵌沥青麻刀。14、底层顶层窗台标高处设贯通配筋砂浆带，尺寸240*60，配筋3Φ6/Φ4@300；底层外纵墙窗台下墙体加筋3Φ6@300，L=窗宽+600；顶层纵墙端开间窗台以上部位增设墙拉筋3Φ6@300。15、在第一、第六层房屋转角处构造柱拉结筋改为沿柱高方向每300设3Φ616、施工中应严格执行国家有关施工验收之规范和规程所有现浇混凝土承重构件均应待混凝土强度达100%设计强度后方可拆除支撑；不同等级混凝土接缝处的施工，宜先浇筑高等级混凝土，然后再浇筑低等级混凝土；若同时浇筑，应特别注意不使低等级混凝土扩散到高等级混凝土部位中去，以确保高强混凝土结构质量。52 本工程填充墙所用砌块质量须符合行业标准并经设计人员认定方可使用；与构造柱（GZ*）距离小于等于180之墙垛可用素混凝土与GZ*同时浇筑。填充墙与柱及墙的拉接做法详《98J3（六）》-24，拉筋2Φ6@500，沿墙全长设置；拉筋可预埋，亦可使用埋件，严禁将其直接焊于柱强主筋上。4.5框架结构方案4.5.1设计遵循规范及规定：1．《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-20012．《建筑结构载荷规范》GB50009-2001（2006年版）3．《混凝土结构设计规范》GB50010-20024．《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）5．《建筑地基基础设计规范》GB50007-20026．《砌体结构设计规范》GB50003-20017．《房屋建筑制图统一规范》GBJ1-868．《建筑结构制图标准》GBJ105-879．《现浇混凝土空心楼盖结构技术规程》CECS175：200410．《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-200411．《钢结构设计规范》GB50017-20034.5.2选用图集：52 1．《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（现浇混凝土框架、剪力墙、框架剪力墙、框支剪力墙结构）O3G101-12．《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（现浇混凝土楼面与屋面板）O4G101-43．《钢筋混凝土结构构造详图》、《钢筋混凝土过梁》详见内蒙古《02系列结构标准设计图集》（DBJT03-21-2002）4．《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（钢筋混凝土板式楼梯）O3G101-25．《现浇混凝土空心楼盖》05SG3436．《混凝土结构施工图平面整体表示方法制图规则和构造详图》（独立基础、条件基础、桩基承台）O6G101-67．《多、高层民用建筑钢结构节点构造详图》（含2004年局部修订版）01SG519/01(04)SG5194.5.3基础形式：钢筋混凝土箱型基础。本工程±0.00相当于标高现场确定。本工程设计使用年限：50年。4.5.4结构主要材料：1．混凝土构件强度等级：（A、B、C区）垫层基础砼墙、柱梁、板楼梯构造柱、圈梁、腰带、过梁C15C30C30C30C30C25注：图中具体注明混凝土强度等级者，按图中要求施工。2．钢筋：钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于1.25；且钢筋的屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于1.3Φ表示HPB235，fy=210N/mm2。52 Φ表示HPB335，fy=300N/mm2。3．型钢、钢板、钢管：Q235B号钢。吊钩：HPB235级钢筋（不得用冷拉钢筋加工）4．焊条：E43系列（HPB235级钢筋和Q235B钢焊接），E50系列（HPB335级钢筋和HRB400钢筋焊接）。5．地下室建筑地面以下所有填充墙采用M5水砂浆砌MU10粘土空心砖，空心砖需用砂浆灌孔；建筑地面以上300厚，200厚墙体采用加气混凝土砌块，M5混合砂浆砌筑，砌块容重≤7KN/m3，加气混凝土砌块强度不小于A3.5。其它内隔墙采用轻质墙体，容重不大于1KN/m3。4.5.5本工程所用材料均应符合相关规范及标准要求。墙、柱、梁保护层厚度和钢筋锚固等构造措施详见标准图集０３Ｇ１０１－１。基础钢筋混凝土保护层厚度和钢筋锚固等构造措施详见标准图集０６Ｇ１０１－６。钢筋连接（受力钢筋接头应设置在受力较小处）梁、柱纵筋直径大于等于２２ｍｍ的接头采用滚轧之螺纹机械连接。直径小于２２ｍｍ时可以采用机械连接或对接连接。剪力墙边缘构件纵筋连接要求同框架柱，墙身分布筋连接按图集０３Ｇ１０１－１。52 纵向受力钢筋机械和焊接连接接头应相互错开。位于同一连接区段内的纵向受力钢筋接头面积百分率不大于５０％（同一连接区段长度为３５ｄ，ｄ为较大受力钢筋直径）。受压钢筋可不受此限。机械连接接头连接件的混凝土保护层厚度应满足纵向受力钢筋最小保护层厚度。连接件之间的横向净间距≥２５ｍｍ。楼板中直径小于１４ｍｍ的钢筋接头可采用绑扎搭接接头或焊接，相邻纵向钢筋绑扎搭接接头易互相错开。直径≥１４ｍｍ的粗直径钢筋采用焊接。箍筋、拉筋、预埋件等不应和梁、柱的纵筋焊接。机械连接接头质量等级为一级。机械连接接头和焊接连接接头的类型及质量应符合国家现行有关标准的规定。楼板构造规定:楼板上的洞均应预留，不得后凿，结构平面图中一般只标出尺寸大于３００的洞口，且洞边应加筋，施工时必须配合各专业图纸预留全部洞口，当平面图未交待时，洞口加筋一律按如下要求设置：洞口尺寸＞３００的孔洞，洞口加筋。4.6给、排水方案4.6.1生活给水系统：生活给水由市政自来水公司直接供给。本工程最高日用水量为501m3/d。住宅生活用水：200L/人。天，小区规划居住人口为2200人，日用水量为458立方米。绿化用水：用水指标为2L/平方米。消防用水，按一时间为1次，一次灭火时间2小时，用水指标60L/S，则消防用水量为432立方米。52 为预见水量按10%计算。日最高总用水量为:1017立方米.4.6.2生活给水干管及立管采用聚丙烯（PP-R）管材及管件，热熔连接；水表采用磁卡水表。4.6.3给水管安装完毕后，以0.6MPa水压进行试验，稳压1h不渗不漏，然后补压至0.6MPa压力降不大于0.05MPa，然后降至工作压力的1.15倍状态下稳压2h，压力降不得超过0.03MPa，同时检查各连接处不得渗漏。4.6.4生活污水系统：采用污废水合流制系统，污废水经排排水管收集后排至室外排水管网。污水变化系数为1.5排水量为用水量（不包括消防用水的80%）526立方米。4.6.5室内埋地及出屋面污水管道采用柔性接口机制排水铸铁管，管件采用橡胶圈密封，承插接口。其它部位排水采用UPVC塑料排水管，每层设伸缩节一个，排水支管伸缩节之间的间距不得超过4米。4.6.6管道敷设（1）标高为相对标高，排水管为管底标高，均以米记。（2）管道布置除注明外，应根据施工现场尽量沿墙、梁、柱直线敷设。（3）横管敷设须在牢固的构件上设置支架或吊架，做法参照05S9。（4）排水立管用管卡定位，管卡间距不得超出3.0米，所有排水横管与横管、横管与立管均采用45°三通连接。4.6.752 排水管安装完毕后做灌水试验，注水高度以本楼层高为准，30分钟内不渗不漏为合格。4.6.8系统试压合格后，应对系统冲洗，直至排除水中不含泥沙、铁杂质且水色不浑浊为合格。4.7电气方案4.7.1主要标准及法规：《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）《住宅设计规范》GB50096-19992003年版《全国民用建筑工程设计技术措施》-电气《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000《有线电视系统工程设计规范》（GB50200-94）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）（2000版）其它有关国家及地方的现行规程、规范及标准。4.7.2低压配电系统1、本工程低压配电系统接地型式采用TN-C-S系统。低压配电系统采用放射式和树干式相结合的供电方式。2、导线选用及敷设：进户线选用VV22-10K.V铜芯全塑铠装等截面电力电缆，进户处穿钢管保护。分支导线均选用BV-500V导线穿管沿墙或顶板敷设。如照明支路管内导线为5~6根时，穿PVC25，低于2.4m的壁灯均应接入PE线。4.7.3弱电：52 电话进户采用YV-2*0.5室内电缆，数据线采用光纤，电视进户采SYWV-75-9电缆，埋深均为距室外地坪-0.8m。4.7.4管路敷设时宜沿最短路线并应减少弯曲和重叠交叉。管路超过30m（无弯曲时），20m（有一个弯曲时），15m（有二个弯曲时），8m（有三个弯曲时）加装中间接线盒。4.7.5电缆与热力沟交叉处具体做法详见05D4-104.7.6所有电气管路在过建筑物伸缩（沉降）缝时，需加补偿装置，详细做法参见05D5-（251-255）。4.8暖、通方案4.8.1室内外采暖计算参数：采暖室外计算温度：tw=-19℃；冬季室外风速1.64m/s。室内计算温度：序号房间名称计算温度序号房间名称计算温度1餐厅、卧室、客厅18℃1设淋浴的卫生间25℃2厨房16℃216℃4.8.2采暖设计施工说明：1、采暖系统采用低温热水系统，热负荷为：88.2kw，单位面积热指标为：37.8w/m2，设计供回水温度80/55℃。热力指标为60W/平方米采暖面积为78300平方米，热负荷为4698000W热源为城市集中供热网。2、52 本工程采暖形式为集中供热，分户计量。每户在公共部分设热计量表一只，采暖立管形式为下供下回双管异程式，管材为焊接钢管。DN32以下为丝接，DN40以上为焊接。每根供回水立管顶端均设DN20铜质自动排气阀一个。3、散热器均采用四柱-760散热器，每组散热器顶端安装跑风阀。连接散热器供水支管上的阀门均采用恒温阀（恒温阀安装详见产品要求）。4、户内采暖为双管同程下供下回式，其管材均采用交联铝塑复合管（XPAP），其中交联铝塑管在地面以下部分不允许有接头，管道埋设在垫层内的具体施工方法见05N1-59。5、首层管沟内采暖管道需做保温，做法：管道除锈后刷防锈漆两道，采用50毫米厚岩棉管套保温，外缠密纹玻璃丝布（规格：0.1毫米厚，250~450毫米宽，搭接40毫米），每隔3米用19#（1）镀锌铁丝绑扎，再刷色漆两道。埋设在垫层内的管道采用10mm厚的橡塑保温，具体做法见大样。6、埋地管与散热器安装完毕，后浇层管槽回填前应以1.0MPa压力对水层进行水压试验，试验合格后方可回填。回填时管道内需带有不小于0.2MPa的压力，填料中严禁含有尖锐物，以防破坏管道外保护层。回填表层应与其它地面表层有明显区别，以免房屋装修时采暖管道破坏。管道穿墙处预埋DN32套管，套管两端与墙平。穿卫生间隔墙的套管，管道穿过后用油麻填实封严。7、整个管道系统试验合格后方能通水供暖。8、施工安装及验收应按《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》（GB50242-2002），《建筑安装工程质量检验评定标准》JJ302-74）。52 4.9景观设计沿道路轴线设计了中央景观和绿地，布置了开放空间，考虑了景观的均衡和良好性，选择了落叶乔木和灌木道路景观树，配合大面积绿地，突显项目的舒适，营造了活泼向上的生活与空间。道路两旁规划了适当的树木和花草以改善环境。在建筑物位置的设计上尽求错落分散科学布置，来保证充足的阳光和空气流通空间。以此创造出良好的建筑生态环境，最大限度给人以回归自然的感觉。52 第五章消防、安全、环境保护5.1编制依据——《环境空气质量标准》GB3095-1996——《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996——《污水综合排放标准》GB8978-1996——《地表水环境质量标准》GB3838-2002——《工业企业噪声控制设计规范》GBJ87-85——《工业企业厂界噪声标准及其测量标准》GB12348～12349-905.2环境保护实施资源与环境的可持续发展战略，以经济建设为中心，坚持经济建设、城市建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展。发展经济、保护环境、开发资源、治理污染，达到效益“三统一”，保护生态平衡，改善生活环境。本区的建设采用城市生态环境区与自然生态环境相辅相成的空间结构模式，保护现有的南部自然地区、北部自然林地，实现建设生态型园林城市的战略设想，促进城区城市经济效益、社会效益和环境效益统一。5.3环境保护措施52 随着项目的建设开发，城市的水污染、大气污染和噪声污染都会大幅度提高。因此必须在规划、设计阶段通过严格的环保措施来控制新区的污染。5.4环境影响评述5.4.1施工期间的污染项目施工期间的污染主要有噪声和粉尘两类。在施工期间有大批施工机械进入现场，对周围区域产生噪声污染。另一方面，由于大量使用水泥、沙石等建筑施工材料，粉尘污染也是不可避免的。5.4.2运行期间的污染项目建成后，此处为居民住宅区，因此主要的污染来自于居民的生活垃圾、污水排放、以及其他噪音等污染。5.5污染防治措施5.5.1施工期1、合理安排施工计划和施工方法，使动力机械设备适当分散放置在施工场地上。2、混凝土搅拌站，皮带机的机头等机械应安装消声器。3、做好现场施工人员的教育和劳动保护工作。4、材料场和材料运输行使路线尽量避开环境空气敏感点。5、对施工路面进行喷水，减少起尘量。5.5.2项目形成后52 本地区的规划实施宗旨是建造成一个低密度、低容积率、高绿化率生活社区、休闲娱乐综合社区。1、区内尽可能使用可再生能源，改变能源结构，提高能源的利用率。节约水资源，垃圾分类收集。2、消除破坏自然的趋势，建成属于21世纪的高质量居住区环境。大量采用新设计、新工艺、新技术、新材料、禁用或少用易燃及化学污染材料，大幅度提高住宅科技含量，新技术的应用使建造生态居住区成为可能。3、对多种形式进行绿化，充分利用楼顶、屋面、露台、山墙、架空平台等一切可以利用的空间进行立体绿化，形成生态协调的小气候和优美的家居环境。4、强化道路两侧的绿化工作，以形成绿色隔音屏障，减轻交通噪声的影响。5、降低污染物单车排放因子标准值或强制性规定加装排气净化装置。严格车管制度。6、设置绿化带，可大大降低车辆通行产生的噪音污染对项目内居民的影响。5.6结论上述分析表明，本项目的建设对于改善该地区的环境，提高周围居民的生活环境和净化当地的自然环境都将起到十分积极的作用。因此，本项目实施的环境影响评价是可行的。52 5.7节能为了贯彻国家节约能源的政策，扭转我国严寒和寒冷地区居住建筑采暖能耗大、热环境质量差的状况，通过在建筑设计和采暖设计采取有效的技术措施，将采暖能耗控制在规定水平。5.7.1保温屋面采用保温材料隔热处理，保温材料用聚苯板，厚度满足建筑热工要求，具有较好的隔热性能。5.7.2门窗一般外门窗玻璃采用中空玻璃，1-6层的外窗及阳台门的气密性等级，不低于现行国家标准《建筑外窗空气渗透性能分级及其检测方法》GB7107规定的III级；7层及其以上的，不低于该标准的II级。外墙开窗面积通过合适的公共处窗墙比计算来衡量，即充分利用自然采光与通风，又避免能耗损失。5.7.3给排水设备采用节能型，洁具采用节水型冲洗配件。5.7.4暖通采用地板辐射散热或高效散热器。5.7.5电气楼梯间等公共场所优先采用声光控节能型灯具。5.7.6水资源节能措施(1)所有卫生器具及配件均采用节水型。52 (2)各主要用户的给水总供水干管上均设置水表，便于计量用水量。5.8安全建设施工必须全程按国家劳动部第3号令《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》和自治区劳动厅内劳护字（1997）11号文件的要求，进行施工作业，严格执行劳动安全监察规章制度，依法实行责任人责任追究制。5.8.1每幢住宅首层入口设有防盗总门，每套住宅均采用有防盗功能的分户门，分户门上不开气窗，底层和对外廊的外窗加防护栅栏。5.8.2建筑外墙的装饰物、室外机板等的设置避免有利于室外攀爬。5.8.3在区内道路合理设计，这样可以改善道路交通状况及减少事故率。5.9消防5.9.1编制依据1、《民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）；2、《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140-90）；3、《建筑防雷设计规范》（GB50057-94）；4、其他有关的规范和标准。5.9.2总平面设计52 本工程在进行总平面设计时，合理的确定了2栋高层建筑之间的距离，两建筑物相互距离、防火间距、消防车道和消防水源等都控制在了规范规定的距离。在建筑的两边设置6m宽的消防车道，2栋建筑物中间设有8米宽的走廊，紧急情况下，可以作为消防车的回车场。5.9.3建筑设计1、安全疏散口本工程防火分区的安全疏散口设置两个，在建筑物的两端，安全出口之间的距离都大于5m规范规定距离。2、安全疏散距离本工程对楼梯间的安全可靠性严格要求，分别设置封闭楼梯间和防烟楼梯间，楼梯的最小净宽度为1.5m，符合规范规定。5.9.4消防给水本工程可以由市政供水系统直接供给，成为独立给水系统。消防用水系统是独立的供水系统，本工程除了自备水泵，并备有独立水泵电源，与生活用水箱连通，一旦火灾发生，可以在不同的地点开启水泵，给消防用水系统内提供各层需要的高压水流，使得消防用水不受生活水源的限制。消防用水管网结合区内交通要道布置，可以保证消防用水的正常供应。消防栓设在楼梯间和交通要道。本工程也考虑到地震时建筑物内的消防用水源与建筑物外水源接口处接合器，穿过抗震缝的水管部分有伸缩的装置防震措施。52 第六章企业组织和劳动定员本项目根据项目规模进行人员配置，项目完全达产后，管理人员、技术人员、工人将达到26人，其中管理人员5人，技术人员5人，工人16人。管理人员人均月平均工资2000元，技术人员人均月平均工资1500元，工人人均月平均工资1000元，福利费用按14%测算。物业管理年工人工资及福利表序号项目人数20092010201120122013201420152016201720181工人160.0021.8921.8921.8921.8922.3322.7723.2323.6924.172技术人员　50.0010.2610.2610.2610.2610.4710.6710.8911.1111.333管理人员50.0013.6813.6813.6813.6813.9514.2314.5214.8115.10　合计260.0045.8345.8345.8345.8346.7447.6848.6349.6150.60企业实行全员培训，工人、技术人员和管理人员一律经过培训与学习，经考评合格后上岗，以保证企业的正常运转。52 第七章建设进度7.1建设进度和计划安排7.1.1建设进度要求可研将本工程建设进度分三期进行开发建设。一期2008年5月至2009年8月，二期2010年5月至2011年9月，三期2011年5月至2012年12月，2012年12月全部竣工交付使用。7.1.2计划安排设想工作安排大体分筹备期、施工期和运营期三个阶段。目前处于第一阶段。52 第八章工程财务分析说明8.1编制说明8.1.1本估算书系根据“景泰苑小区”建设项目初步设计方案编制。工程内容包括：住宅建设，市政配套设施，包括小区内道路，雨污水、给水、电力、通讯、照明、热力、燃气及绿化工程。工程总估算值15060万元。8.1.2定额依据2004年内蒙古自治区市政工程消耗量定额及基础价格2004年内蒙古自治区建筑安装市政工程间接费定额2004年内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格《全国市政工程投资估算指标》建设部（1996年）《市政工程可行性研究投资估算编制办法》建设部（1996年）《给水排水设计手册—第10册技术经济》（2000年）《建筑工程可行性研究投资估算编制办法》建标（1996）628号及国家有关规定。间接费调整系数执行内蒙古自治区建设工程标准定额管理站发布的文件及文件汇编资料为依据。不足部分材料价格参考市场调价。52 8.1.3工程建设其他费用的编制按照建设部发布的“工程建设其他费用编制办法”规定编制。具体取费如下：1、依据锡林浩特市经济适用房管理办法规定，工程建设单位管理费按前期工程费；房屋建筑安装工程费；基础设施建设费的2%计。工程监理费按建安工程费用的0.6%计。工程勘察费按《工程勘察设计费标准》，按设计费的10%计。设计费按《工程勘察设计费标准》，按20元/平方米计。施工图审查费按建安工程费用的1%计。施工图预算、决算编制费分别按建安工程费用的0.15%计。工程招标代理费按建安工程费用的0.1%计。因为经济适用房建设项目，规费减半收取，工程质检费按建安工程费用费的0.15%计。2、其它：热力入网费、人防异地建设费、市政公共设施建设配套费、水资源建设费、防空地下室异地建设费、消防费、供热配套费等根据锡林浩特市政府的相关文件减半收取或免交。3、预备费按国家计委1999年第1340号文件有关规定，只计取基本预备费，考虑项目具体情况，暂按第（一）（二）（三）（四）部分费用之和的2%计取。8.2基本假设及指标选取52 任何投资分析都要基于一定的基本假设。我们根据本项目的特点、市场调查数据、行业一般规律、顾问方积累的经验数据制定如下基本假设和界定：8.2.1项目界定：本次分析的研究对象是以初步设计方案为分析依。在动态财务分析中，年度贴现率取10%，；8.2.2根据相关规定,项目的自有资金占项目投资额的35%可满足要求，本项目资金贷款60%，因此本项目满足要求。8.2.3分析时点：本报告的动态分析以2008年5月为起始点，2017年12月结束，以年度为时间单位。52 第九章“景泰苑小区”开发建设项目工程投资情况9.1工程总投资投资估算汇总表序号工程或费用名称合计(万元)各部分投资比例(%)一建筑安装工程费用11711.9177.77%1土建工程10310　2室外工程1402　3设备购置及安装0.00　二工程建设其他费用1775.611.79%三基本预备费269.751.79%四贷款利息1302.78.65%五流动资金0.00　合计　15060　52 “景泰苑小区”开发建设项目的工程总投资为15060万元。其中建安费用11711.91万元，工程建设其他费用1775.6万元，贷款利息1302.7万元，不可预见费269万元。建安工程及设备工器具费用估算表序号工程或费用名称单位数量建筑工程估算金额总计（万元）编制依据指标（万元）合计（万元）　　一土建工程　　　　10309.9《建设工程投资估算指标》、内蒙古工程造价定额、造价信息等1居住用房平方米77000115088552商业公用平方米8000130010403地下车库平方米30001383414.9二设备及安装工程　　三室外配套工程　　1402.011给水官线米2200.006501432排水管线米2800.005501543热力管线米4500.009004054其他平方米36788190.28700.01　合计　　　　　11711.919.2销售收入（一）房价1、普通公寓：按1980元/平方米价格销售（2008-2009）按3000元/平方米价格销售（2010-2011）2、商业：按一二层10000元/平方米四~六层2300价格销售；3、高层建筑：按每平方米4500元/平方米价格销售。4、地下：按每平方米4500元/平方米价格销售。52 （二）销售收入按照年估算面积扣除返迁面积后年销售收入；2008年1584万，2009年990万。2010年5510万，2011年7250万，7430万。财务评价1、利润总额利润总额为销售收入减经营成本、运营费用、销售税金及附加；其中营业税率为5%，城建税和教育费附加合计为营业税的11%。税后利润为5428.3万元。2、利润率投资利润率＝（利润总额÷总投资）×100%=30.7%销售利润率＝（利润总额÷销售收入）×100%=22.8%3、财务内部收益率财务内部收益率（FIRR）是反映项目在设定计算期内全部投资盈利能力的指标。经计算，评价结果说明本项目的财务效益较好综上评价可知，本项目在财务上可行，且有一定的抗风险能力。52 第十章项目风险分析11.1主要风险因素识别投资项目的风险分析是在技术方案、工程方案、融资方案和社会评价论证中已进行的初步风险分析的基础上，进一步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在的主要风险因素。揭示风险来源。判断风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。项目风险贯穿于项目建设和运营的全过程，这里结合本项目的情况从经济、技术和工程几方面分析如下：11.1.1经济风险项目经济评价是面向未来的评价与分析，由于未来不确定性因素的影响，项目评价所采用的数据，含有许多预测、估计和假定的成分，从而使分析结果存在一定的不确定性。通货膨胀风险通货膨胀是一个全球性问题，在发展中国家更为严重。通货膨胀可能使物价大幅上涨，材料费和人工费等都超过预计。风险来源：通货膨胀风险事件：·物价上涨·工人工资上涨11.1.2工程风险52 （1）水文地质条件复杂工程水文地质条件复杂，与预测发生重大偏差导致的风险。风险来源：水文地质条件复杂风险事件：·补充勘察·施工方案的调整·修改设计（2）自然气候变化出现的异常气候，如特大暴雨、洪水、泥石流、坍方等，会造成工程延期。风险来源：自然气候变化风险事件：·严寒，酷暑，多雨·特大暴雨，洪水，泥石流，坍方11.1.3技术风险风险来源：技术风险风险事件：·技术难度高·技术规范不合理11.1.4设备和材料供应风险来源：设备和材料供应风险事件：·质量不合格52 ·供应不合格·设备不配套11.1.5工程变更包括设计变更和工程量变更两方面。风险来源：工程变更风险事件：·设计变更·工程量变更11.2防范和降低风险措施项目风险管理的基本对策为风险控制、风险自留和风险转移等三种。这三种对策各自有不同的性质、优点和局限性。因此，当风险管理人员规划和决策时，选择的常常不只是一种对策，而是几种对策的组合。11.2.1风险控制风险控制包括所有为避免或减少项目风险发生的可能性以及其潜在的损失而采取的各种措施。因此，风险管理人员必须和各专业人员共同识别项目风险发生以及使损失趋于严重的各种条件，然后，通过对这些条件的控制而控制项目风险。对于上述经济风险、变更风险就可以采取控制的方法，加强项目前期预测和研究工作、加强项目过程管理，以尽量减少风险。52 11.2.2风险转移对策风险转移是工程项目风险管理中非常重要而广泛的一项措施。对于上述技术风险和工程风险都可以采用这种方法，主要有两种形式：（1）非保险或合同的转移方式通常通过签订协议等方式将项目风险转移给承包商、设计方、材料设备供应方等非保险方。这种方式的具体手段主要包括以下几种：A．分包和转包。这种方式可以转移大部分风险，但并非使损失转嫁，而是把风险转移给更能控制或较少风险的另一方。如一些专业技术要求较高的分项工程应该分包给有条件的分包商。B．通过具体合同的某些条款转移某类风险。这主要是为了达到责任明确划分和风险合理承担的目的。如FIDIC合同条件规定了承包商的一般责任以及业主不能转移而必须自身承担的风险。（2）工程保险工程保险的历史比较短，在我国也是一种新险种。工程保险的目的在于通过把伴随着工程的进行而发生的大部分风险作为保险对象，而减轻与工程建设有关者的损失负担以及围绕负担这种损失所发生的纠纷，谋求工程实施的顺利完成。11.3风险分析及对策11.3.152 在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。11.3.2金融财务风险分析本项目资金部分自筹和贷款,从自有资金使用和贷款时间考虑，减少占用资金风险，使开发资金中的贷款按预期到位，减少金融财务风险。52 第十一章结论与建议近年来房地产成为锡市核心产业之一，房地产的发展一直受到市委、市政府的高度重视。本项目建设符合地方产业政策及城市规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，能够满足人们对高品质中高档住宅的需求，将对营造良好投资环境、提高人们生活质量、拉动地区经济将起到积极作用。经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。建议项目单位：1、加快办理有关前期手续，申办市、区部分规费的减免。2、研究采用社会融资等其它方案解决项目资金来源的可能性。3、周密策划项目的营销方案，以准确的市场定位、成功的广告宣传来赢得客户。同时尽量扩大期房销售量，以减轻项目单位的现金占用量，降低现金支付风险，并可减少贷款额，以进一步减轻项目的财务风险。4、在项目营销中要加强广告宣传，注重从生态、环保的角度策划景泰苑的宣传，让本项目先进的建筑技术、丰富的人文内涵和以人为本的环境生态思想能够融合兴建公司的良好品牌，为社会广泛认知，形成品牌营销优势。52'