高士商贸城建设项目可行性研究报告 54页

'高士商贸城建设项目第一章总论1.1项目概况与建设背景1.1.1项目名称高士商贸城1.1.2项目地点项目建设地点位于望江县高士镇高士街东侧。1.1.3项目建设单位1.1.4法人代表法人代表：1.1.5项目建设单位概况望江县鑫宝莱房地产开发有限公司成立于2012年5月11日，经望江县工商局注册的私营企业，位于望江县高士镇高士街，注册资金200万元，主营房地产开发。望江县鑫宝莱房地产开发有限公司共有员工9人，中高级职称有6人，公司开发建设的高士花园小区，总建筑面积为9087㎡的商住楼，其中住宅房6400㎡，商业房2687㎡，配套设施齐全。公司54 自成立以来，业务稳步、快速发展，公司以“理性、真诚、专业、创新”为经营理念，以“为顾客提供最好的产品和服务”为营销理念。公司在发展壮大过程中，始终注意选拔和培养一批有上进心、职业素养好、专业水平高的优秀人才，并力求用优秀的企业文化塑造优秀团队，铸造出精品的作品，更好的服务于消费者。1.1.6项目可行性报告编制的依据(1)望江县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；(2)安庆市建筑定额、现行建筑市场行情；(3)望江县城镇发展总体规划；(4)建设方案与参数（第三版）。1.1.6项目提出的理由房地产行业作为关系到国计民生的一个重要产业，在国民经济发展中占有举足轻重的地位。特别是近几年伴随着经济社会的快速发展和城镇化建设进程的加快，城镇住宅市场的需求量也在迅速的上升。逐渐富裕起来的人们已经越来越不满足于现有的住房条件，迫切地期盼配套设施齐全、建筑设计前卫、环境状况良好的住宅小区。高品味的住宅小区已经备受消费者青睐。望江县现有人口61万，县城区常住人口已超过154 5万，按照县城发展规划和我县教育兴城的发展方向，未来几年望江将有大批农业人口向城镇转移，城镇房产需求空间将会进一步加大。从经济角度看，望江县近几年的发展势头相当迅猛，房地产行业也还是处于上升阶段，建设用地需求越来越旺盛，因此住宅市场开发将进入一个崭新的局面。本项目位于望江县高士镇高士街东侧，占据着重要的地理位置，区域位置优越，景观条件良好。1.1.7项目规模及预期目标项目总用地面积12317.79平方米，约18.48亩，总建筑面积26321平方米。其中计容建筑面积19888.4平方米，不计容建筑面积6432.6平方米（其中地下车库4166平方米）。项目建设遵循集居住、商务及配套服务为一体的规划设想，拟建商住楼、住宅楼、会所、幼儿园及相关配套设施等，力争做到小区内生活设施齐全，基础配套完善，另配套增加高科技成分，如：宽带、有线电视入户等。1.2主要技术经济指标主要技术经济指标一览表序号指标名称单位数据一技术指标1总用地面积平方米12317.792总建筑面积平方米263213总户数户16054 4容积率1.615绿化率%36.36建筑密度%30二经济及财务指标1总投资万元54002销售收入万元7861.093营业税金及附加万元356.874利润总额万元1627.125所得税万元406.786税后净利润万元1220.347投资利润率（税前）%30.18投资利润率（税后）%22.69投资利税率%14.11.3问题与建议(1)54 本可行性研究是建立在项目基础配套设施满足的基础之上，而基础配套设施又是乐观预计的，所以为了保证项目稳步实施，必须把好基础配套设施的建设关，兑现对消费者的承诺。(2)本项目周边的竞争对手较多，所以要知己知彼突出体现项目的特色和卖点，从而增强竞争能力。(3)从本项目的不确定性分析结果显示，项目的投资风险并不是很大，但是风险依然存在，要时刻保持警惕，严格执行预算，优化营销策略，尽早的收回投资。第二章市场分析与预测2.1房地产市场宏观形势分析及预测2.1.1宏观形势中国目前的城镇化率仅有43％左右，未来至少还有20％的提升空间，由于城镇化和家庭小型化带来的城镇新增家庭将超6000万户。另外中国处于以劳动适龄人口为主的时期，目前抚养负担比重约40％，这比例至少可以延续到2020年以后，在东部沿海城镇则可以延续更为长久，因此可以预见的是，在相当长一段时期内，中国住宅市场将持续繁荣。从供求关系上看，未来商品住宅供应量难以满足居民需求。从新增土地供应角度看，200954 年大部分城镇都未能完成供地计划，而随着城镇拆迁的难度不断上升，未来土地供应的能力更加不容乐观。而从存量土地利用角度看，2005—2010期间，存量土地处于较快的消化状态，这与开发企业充分运用预售款的融资功能、提高了一定资金的运用效率有很大关系；而随着预售融资功能的不断弱化，未来存量土地的利用能力将遭遇严峻挑战。在这一背景下，市场未来的主要矛盾仍是供应不足，并不存在重大调整风险。从政策调控角度看，未来商品住房市场的制度环境将更加明晰、稳定。综上所述，未来相当长一段时期内，中国房地产市场尤其是住宅市场，仍具有较为显着的上涨趋势，并不存在楼市泡沫现缘。2009年，中国房地产市场全面繁荣，全国性房价上涨加速，地价和房价涨幅距离拉开，投资旺盛。从购买力角度看，全国范围的房地产泡沫尚未产生，但各大中心城镇作为资金和各类资源的热点流向，居民房价负担压力增加。2009年虽然面对国际金融危机影响，国家实行积极财政政策和适度宽松的货币政策，房地产市场并没有萎缩，反而有加强加大的趋势。国家“十一五”规划纲要中指出“控制城镇大广场建设，发展节能省地型公共建筑和住宅”和“十七大”报告强调“发展现代服务业，提高服务业比重和水平”，为我国城镇建设指明了方向。54 2.2投资环境分析2.2.1国家政策与宏观经济环境概述随着国民经济的快速发展，人们生活水平不断提高，2020年我国将全面进入小康社会。我国城镇化战略的实施，推动了各地城镇化的进程，而随着城镇化程度的提高，城镇在社会经济发展中的作用会不断增大。城镇化程度也是一个国家经济发达程度，特别是工业化水平高低的一个重要标志。改革开放以来，中国城镇化进展在快速发展，城镇发展的水平从1980年的19%，提高到2006年的43.90%，提高了24.90个百分点，增速是同时期世界平均水平的三倍，差不多每年城镇化的水平提高一个百分点。到2020年中国要基本实现工业化和城镇化。预计城镇化水平可以达到60%左右。城镇发展不仅关系到中国经济发展的质量、速度和水平，而且也关系到信息社会与和谐社会的构建，城镇的科学发展蕴含着经济社会转型的现实方式，是关系到中国现代化能否顺利实现的大问题。国家“十一五”规划纲要中指出“控制城镇大广场建设，发展节能省地型公共建筑和住宅”和“十七大”报告强调“发展现代服务业，提高服务业比重和水平”，为我国城镇建设指明了方向。2.2.2我国房地产行业发展政策导向54 国务院办公厅早在2008年就出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国发办[2008]131号），着重强调要贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济平稳较快增长的决策部署，加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。在落实具体指导意见时，提出六条意见：①加大保障性住房建设力度；②进一步鼓励普通商品住房消费；③支持房地产开发企业积极应对市场变化；④强化地方人民政府稳定房地产市场的职责；⑤加强房地产市场监测；⑥积极营造良好的舆论氛围。面对当前房地产业发展趋势，控制房价过快上涨，国家连续出台了“国11条”、“新国10条”、“新国8条”，“新国5条”进一步加强和规范房地产业发展。从我国宏观经济发展来看，其基本点目前仍是扩大国内需求、实施投资和消费双向拉动。随着政府宏观调控能力的增强，特别是积极财政政策的实施，各行各业均呈现迅猛发展的态势，城镇居民经济收入逐年增强，购买力旺盛，恩格尔系数呈逐年下降趋势，这些足以表明居民生存型消费期正在向小康享受型消费方向转变。根据居民生活水平不断提高的需求，房地产业正处于蓬勃向上的发展阶段。住宅建设作为新的经济增长点是实施投资和消费双向拉动的主要举措之一，在二十一世纪初期仍然如此。有关专家认为，若GDP要增长7%，就需要固定资产投资增长12%54 以上。那么，作为重点发展的住宅建设投资增长就应当在15%以上。据此，当前继续加大住宅建设力度和建设规模势在必行，房地产全方位进入买方市场必定无疑。近年来，随着城乡居民人均收入不断提高，顺应形势的房改政策陆续推出，人们对改善居住条件的愿望越来越迫切，更新弃旧、地域更换、层次调整等已成为广大居民关注的热点。2.2.3安徽省房地产行业发展政策导向安徽省人民政府以皖政[2004]17号文“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中指出，结合安徽省实际，就促进安徽省房地产市场持续健康发展问题，通知强调七条建议：1、充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义房地产业关联度高，带动力强。促进房地产市场持续健康发展，对于拉动投资增长，促进消费，提高居民住房水平，改善居住条件，保持国民经济持续健康发展具有十分重要的意义，也是加快我省城镇化进程和全面建设小康社会的必然要求。各地各有关部门必须遵循市场规律，坚持住房市场化方向，不断完善房地产市场体系，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用；坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善全省住房保障制度；坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，到2020年基本实现“54 户均一套功能配套、宽敞舒适的住房”的目标。2、完善住房供应政策，调整供应结构⑴增加普通商品住房供应。优化房地产开发用地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地要求，合理确定普通商品住房用地在年度房地产开发用地供应计划中的比例。⑵加强经济适用住房建设与管理。各地要根据居民住房状况和收入水平的变化，合理确定经济适用住房年度供应量。⑶规范集资、合作建房。⑷建立和完善廉租住房制度。⑸规范发展房屋租赁业务。3、努力提高住宅建设水平，推进住宅产业现代化⑴坚持综合开发、配套建设。积极引导房地产开发企业建设规模适当、功能齐全、设施配套的现代化住宅小区。鼓励以房地产开发带动危旧房改造，加快旧城区成街成片改造，做到统一规划、统一开发、统一配套，严格控制零星建设。对较大规模的住宅小区和危旧住房改造项目，市、县政府应给予适当的政策倾斜。⑵坚持高起点规划、高水平设计、高质量施工。对规划、设计、施工和监理等单位，要通过招标等方式确定，不得搞行业与地区垄断。新的住宅小区建设要注重生态环境建设和住宅内部功能设计，完善各类基础设施和配套设施，提高住宅综合质量，营造优美的人居环境。54 ⑶推进住宅产业现代化。各地要积极营造平等竞争的市场环境，支持有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组等形式，形成有较强竞争力的大型企业和企业集团，提高产业集中度。制定和完善住宅产业经济、技术政策，鼓励企业研发和推广先进适用的建筑成套技术、产品和材料，推动住宅产业技术进步。完善住宅性能认定、住宅产品认证和淘汰制度，保证住宅质量。4、深化城镇住房制度改革，落实各项房改政策⑴加快现有公有住房清理出售，严格房改纪律。⑵落实资金，兑现住房补贴。⑶加强住房公积金归集和管理。5、采取有效措施，进一步激活房地产市场⑴调整有关收费政策。⑵搞活住房二级市场。⑶加快房地产交易中心建设。6、加强市场监管，整顿规范市场秩序⑴强化用地管理。⑵加强房地产开发建设管理。⑶规范商品房销售管理。⑷加快房地产信用建设。7、加强房地产市场宏观调控⑴54 发挥计划引导作用。市、县人民政府要编制并及时修订完善房地产业和住房建设发展中长期规划，加强对房地产业的指导。要组织有关部门编制房地产开发中长期计划、年度计划，确定住宅建设与房地产业发展目标和任务；根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城镇总体规划、房地产开发中长期计划、年度计划及房地产市场供求状况等，编制房地产开发用地计划，合理确定房地产开发用地供应总量、布局和结构，并及时向社会公开发布。要充分发挥城乡规划的调控作用，在城镇总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城镇基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，合理配置市政配套设施。⑵建立健全房地产市场信息系统和预警预报系统。⑶加强协调领导。各级政府要切实加强协调和领导，采取有效措施，推动房地产市场持续健康发展。随着“新国8条”的颁布实施，安徽省人民政府发布了《安徽省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，制定了“新国8条”的实施细则。（二）国家宏观调控下安徽房地产业趋势分析。1、当前房地产宏观调控的新特点“新国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点是“抬高门槛，强化力度”54 ，以抑制过度消费和投资需求。主要表现在：首先，在政府监管方面，进一步落实地方政府责任，要求地方根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力来合理确定本地区年度新建住房价格控制目标并于一季度公布，同时落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。其次，在金融政策方面，强化了差别化住房信贷政策，二套房首付款比例提至六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，再次加强了对投资及投机购房的控制。第三，在限购政策方面，要求各直辖市、计划单列市、省会城镇和房价过高、上涨过快的城镇，在一定时期内，从严制定和执行住房限购措施。当地户籍家庭限购第三套房，拥有1套及以上住房的非当地户籍家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社保缴纳证明的，均被纳入限购范围内。与“国八条”相应，央行加息、上调存款准备金率等措施的推出，将提高购房持有成本。目前，央行已连续三次加息和八次上调存款准备金率，大型金融机构调整后的存款准备金率达19.5%的历史高位。加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放，进一步影响市场预期。国务院原则同意在部分城镇开展房产税试点工作。重庆和上海分别推出各自房产税征收管理细则，重庆房产税税率0.5%-1.2%，对高档房和非重庆户籍二套房征税；上海税率为0.6%，本地家庭新购二套房超面积开始征税。房产税的推出增加了房产的持有成本，能有效抑制投资和投机需求。54 2013年2月国家又出台了“新国五条”，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。同时，会议确定了5项政策措施。1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。3、增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。4、54 加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。5、加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。2.3安徽省房地产市场行情2.3.1安徽省房地产市场发展现状1、开发投资平稳较快增长，住宅投资居主导地位近年来，安徽省房地产开发投资保持着快速增长的良好态势，各年各月的同比增速比较平稳，基本保持在40%左右。2007年1-10月份全省完成房地产投资692.89亿元，增长43.3%，增幅比全部投资低7.6个百分点，比上年同期提高5个百分点，投资总量占全部投资的19.1%。2008年1-10月份，全省商品房销售面积2182.4万平方米，增长3%，增速比去年同期回落40.8个百分点，比上月回落3.7个百分点。其中，现房销售面积426.71万平方米，同比下降16.7%，比今年最高2月份的21.4%回落38.1个百分点；期房销售面积1755.6万平方米，同比增长9.2%，比今年最高5月份的48.6%回落39.4个百分点。分投资用途看，住宅投资居主导地位。2007年1-1054 月份全省住宅完成投资518.95亿元，增长41%，投资额占房地产投资的74.9%；办公楼完成投资17.21亿元，增长59.3%，占总额的2.5%，所占比重最低；商业营业用房投资81.59亿元，增长34.9%，占11.8%；其它房地产完成投资75.14亿元，增长70%，占总额的10.8%。2、施工竣工面积平稳增加2007年1-10月份，全省房屋施工面积7821.27万平方米，同比增长30.3%，其中新开工2854.63万平方米，增长19%。住宅施工面积6425.68万平方米，增长31.1%，其中新开工2381.28万平方米，增长19.6%；办公楼施工面积227.81万平方米，增长42%，其中新开工78.58万平方米，增长40.9%；商业用房施工面积882.58万平方米，增长15.2%，其中新开工291.61万平方米，增长4.5%。2007年1-10月份，全省房屋竣工面积1249.69万平方米，同比增长13%。其中，住宅竣工面积1095.92万平方米，增长17.1%；办公楼竣工面积27.46万平方米，增长67.7%；商业用房竣工面积99.42万平方米，下降11.7%。3、土地购置面积较快增长，土地开发进度加快自2007年6月以来，全省土地购置面积扭转了同比下降的局面，增幅逐月提高，1-10月份全省累计购置土地面积达到1410.37万平方米，同比增长30.6%；完成土地开发投资45.85亿元，增长57%，完成土地开发面积856.2154 万平方米，增长35.2%。4、资金来源多元化，资金到位率高2007年1-10月份，房地产开发投资资金来源总额939.27亿元，同比增长41.2%。从各项资金来源看，其它资金364.8亿元，同比增长57%，其中个人按揭贷款105.2亿元，增长91.8%；利用外资7.72亿元，增长57.9%；自筹资金324.52亿元，增长32.6%；国内贷款95.5亿元，增长31.4%。值得一提的是，全省房地产开发到位资金明显超出房地产开发投资完成额，资金到位总量比完成投资多246.38亿元，资金到位率达135.6%，由此表明安徽省房地产企业资金筹措能力较强，这为全省房地产业发展提供了有力保障。5、商品房销售持续升温，增速呈逐步加快之势2007年1-10月份，全省商品房销售面积2119.48万平方米，同比增长43.8%，其中现房销售512.38万平方米，增长16.1%；期房销售1607.1万平方米，增长55.6%。自7月份以来，销售面积增速逐步加快，7、8、9、10各月增速分别达到26.4%、39.6%、44.8%和43.8%，期房销售面积增速在9月份超过50%，10月份达到55.6%。销售面积的增长同时带来的是销售额的快速增加，1-10月份，全省累计完成销售额567.85亿元，同比增长63.2%，其中7、8、9各月增速分别达到42.4%、58.5%和65.2%。6、商品房空置面积有所下降54 2007年以来，随着商品房销售的持续升温，商品房空置面积增幅逐月回落，截至2007年10月底，全省空置房屋面积259.39万平方米，同比下降2.2%，其中住宅空置面积153万平方米，下降0.2%；办公楼空置面积16.04万平方米，下降19.4%；商业营业用房空置面积70.01万平方米，下降7.7%。2.3.2当前我省房地产行业运行态势1、开发投资呈加速增长态势。从走势来看，我省房地产投资增速在2009年5月到达谷底，之后开始逐步回升转旺，去年除8、9月份外，我省增幅均高于全国平均水平。今年1—2月份，全省完成房地产开发投资233.1亿元，增长38.7%，增速较上年同期和2009年全年分别提高13.4和16.2个百分点，房地产开发投资呈现加速增长态势。2、销售价格涨幅创历史新高。随着房地产销售市场的好转，在旺盛的需求带动和充足的资金支持等因素综合影响下，全省商品房销售价格持续走高。2009年，全省商品房销售平均价格为3400元/m2，住宅销售平均价格为3215元/m2，两者分别较上年增长15.3%和14.5%。商品房销售均价月度涨幅从09年以来基本维持在11%左右，2010年到11月份，涨幅明显加速。今年前2个月，全省商品房销售均价突破4000元/m2，达到4061元/m2，同比增加896元/m2，增长28.3%，增速创历史新高。54 3、居民购房意愿仍旧保持高位，但有所放缓。2009年以来，随着经济形势的回暖、各项利好政策措施的出台，房地产销售趋向好转，商品房销售面积逐渐上升，并超出市场预期。但随着销售价格的快速上涨，市场需求有所回落。2010年1-2月份，全省商品房销售面积达493万m2，增长37.6%。与全国相比，我省商品房销售增速低于全国平均水平0.6个百分点。销售面积增幅较2009年全年回落7.9个百分点。2.3.2安徽省房地产市场需求分析（一）需求市场分析。“十五”和“十一五”期间，作为安徽省新一轮经济的增长点的房地产业，保持着较快的发展势头。房地产投资年均增长率42．3％，年均拉动安徽省GDP增长1．4个百分点左右；房屋竣工面积年均增长率达21％左右；房地产销售面积年均增长率28％左右。房产供求关系明显改善。销售竣工面积之比已由2000年的0．71：1上升到2004年的0．85：1。房价一路上涨。安徽平均房价已由2000年的1193元/平方米上涨到2004年的1782元/平方米。由于国家对房地产的宏观调控，2007年房价涨幅同比放缓，2008年出现小幅回落。“十二五”期间，随着安徽经济的快速稳定增长，房地产市场发展潜力巨大。1、房地产潜在需求依然旺盛，但有效需求增长不会太快 “十二五”期间，安徽省经济仍将继续在新一轮扩张期中保持较快的增长势头，预计安徽省的GDP增速仍将保持1054 ％左右。经济快速增长为房地产业发展提供了扩张空间；城镇居民收入水平有了较大提高，居民消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。城镇化进程加快，近十年城镇化率年均增长1.5%。这意味着每年大约有93.41万农村人口流向城镇，进一步加大了住房需求。房地产的潜在需求依然旺盛。房地产市场将在2008年的市场调整之后，包括消费者预期的调整、房屋结构的调整。随着房地产市场相持的局面逐步被打破，房地产企业家信心指数将进一步回升，2009年房地产市场将会逐步趋暖，但房地产市场总体有效需求增幅不会太快。2、未来房地产发展形势从国际对比看，世界各发达国家和比较发达国家人均住房建筑面积大约为35平方米，如20世纪90年代初，美国的人均住房建筑面积是60平方米，英国、德国、法国均为37—38平方米，日本是31平方米。国际经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，商品房需求都会保持持续增长。现在，我国城镇人均住房建筑面积仅为25平方米；而安徽省只有19.93平方米，远低于发达国家的平均水平，刚刚达到中等收入国家20世纪90年代初的水平。“十二五”期间，随着我省经济的快速稳定增长，房地产市场发展潜力巨大。从安徽省房地产需求预测看，1994—2004年间，全省人年均增加0.8平方米，安徽省近十年，城镇化率年均提高1.5个百分点。按此计算，全省每年新增城镇人口93.41万左右，但考虑到这些人口的收入水平，其人均有效需求估计在1054 平方米左右，将需要增加房地产建筑面积934.1万平方米。“十二五”期间，不计算房屋自然折旧、毁损以及由于拆迁而产生的被动需求，预计，房屋需求也将达到1.1亿平方米，年均需求2600万平方米左右，是“十一五”年均销售量的2.28倍。（二）当前我省房地产运行需要关注的几个方面1、房地产市场供需缺口仍然较大首先，市场供给的结构性矛盾未根本解决。普通住房供应严重不足，是造成房价居高不下的重要原因。由于住房保障制度尚未制度化，地方政府无法获得土地出让收入，开发商利润较低，各方均缺乏保障性住房投资建设的积极性。2009年，我省经济适用房投资24.1亿元，与上年同比下降15.4%，而同期住宅投资达1175.6亿元，增长16.2%。经济适用房投资无论从速度上，还是从规模上看仍然偏低。其次，市场需求仍在快速增长。一是随着城镇化进程的推进，人地矛盾更加凸显，“十一五”期间，我省城镇化率以年均提高1.6%左右的速度增长，进城农民对住房需求仍在加速增长。二是目前我国投资渠道相对狭窄，加上近年来房价只涨不跌，投资者更青睐于投资房地产市场。三是宽松的货币政策使流动性普遍过剩，在通胀预期下，房地产成为“避风港”，大量投资性资金注入房地产市场。四是皖江城镇承接产业转移示范区建设，以及合肥、马鞍山两市加入长三角城镇群，都将进一步推动市场需求。54 2、房价上涨过快可能带来一系列问题我省商品房均价涨幅已经连续3年超过两位数，而去年我省城乡收入分别上涨8.4%和7.5%，相对于城乡居民收入，房价上涨明显过快，房价收入比呈现扩大之势。房价过快上涨可能成为影响我省经济运行的不确定因素。首先，房价上涨过快抑制了居民的其他消费。2000-2009年，以现价计算的我省城镇居民人均可支配收入年均增长11.5%，而商品房均价的年均增长为12.3%。对房价仍将大幅上升的预期，将压缩居民在汽车、家电等其他方面的消费，购买住房，抑制实体经济的复苏，将成为扩大内需的严重阻碍。其次，房价上涨过快将扩大地区之间和居民之间的贫富差距。目前，我省收入分配的不平等状况已经比较严重，2008年，最高和最低收入户城镇居民家庭年均现金收入比为6.7，而2000年，这一数字为5.6。房价的大幅上涨，特别是大中城市房价的上涨，意味着财富以货币和资产的形式向经济发达、居住环境较好的城镇聚集，向高收入者聚集，将进一步拉大收入差距。再次，房价的上涨过快将增加农民进入城镇的成本，抑制城镇化发展的进程，影响城乡统筹发展；将提高城镇商务成本，还将积累大量的资产泡沫，威胁金融秩序的安全，进而带来经济社会的剧烈震荡。54 第四，市场上投资、投机型购房需求的明显增加，将进一步推动房价上涨，房价的上涨又再吸引投资。如此循环下去，不仅会危及房地产行业自身的健康发展，阻碍民生改善，更积累了大量资产泡沫和金融风险，对经济的长期持续健康发展构成威胁。3、房地产调控力度将进一步加大自去年年底以来，虽然中央和地方先后出台了一系列政策，市场成交量有所下降，但房价仍旧上涨较快。这在一定程度上与政策调控的初衷相违背。从已往房地产调控来看，房地产市场存在“越调控越涨”的现象。房地产市场调控难，主要是因为：一是房地产市场存在刚性需求，加之人口变迁趋势，房地产市场需求非常强劲；二是商品房不同于一般商品。商品房具有“保值增值”的特性，而且土地作为稀缺资源，调控供给的手段有限；三是房地产涉及广泛的利益群体。房地产联动钢铁、水泥、建材、家电等许多相关产业，具有重要的带动作用。目前，我国对房地产市场的调控处于进退两难的境地。如果收得过紧，房地产市场出现大的滑坡，可能会对整个宏观经济运行产生不利影响；如果收得不够，市场经过短期适应以后，房价会进一步加速上涨，进一步加剧风险。因此，政府在房地产市场调控的上会采取相对保守的措施，最终还是要确保房地产市场的平稳健康发展。从上年末至现在，“营业税优惠政策”调整、、五部委《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》、“国八条”、“新54 国五条”、存款准备金率上调等措施的密集出台，反映了政府对投机性购房需求高涨、房价上涨过快的担忧。加强对房地产市场的调控力度是今年中央宏观调控的一个重点，政策收紧倾向明显。“两会”期间，政府已定下“促进房地产市场平稳健康发展”的政策基调，预计后期仍将有一系列的调控实施细则陆续出台。2.4望江县房地产供需现状当前，望江房地产供销情况如下图所示：54 2.5项目SWOT分析2.5.1项目发展优势分析1、区位优势项目位于望江县高士镇高士街东侧。高士镇是省政府批准的省级中心建制镇，同时被确定为省新农村建设“百镇千村”示范镇。2009年6月被省政府列为全省扩权强镇试点镇。全镇国土面积122平方公里，辖16个行政村，总人口8.7万余人；镇区占地面积1.7平方公里，常住人口1.5万人。省道安九路与县城主动脉窝甘线呈“十”字型从集镇中心穿越而过，镇村道路四通八达。镇区离县城20公里，距安庆市区仅45公里，三纵六横的交通网络凸现了无可比拟的区位优势和良好的发展环境。镇内市政设施配套齐全，镇区街道路面全部实现了绿化、亮化。这里拥有它特有的宁静，但又不缺乏繁华的商业气氛，是人们居住的理想场所。在这里居住的人们既能感受到城镇里的繁华，又能体会到周围环境的优雅。2、项目交通环境良好项目所在地位于高士镇高士街东侧。镇区离县城20公里，距安庆市区仅45公里，三纵六横的交通网络凸现了无可比拟的区位优势和良好的发展环境。3、周边配套齐全54 镇区文化、教育、医疗、金融、通迅等体系一一齐全。城镇管理日趋规范，组建了市政中队和环卫队，镇区脏乱差现象得到有效治理，居民生活质量达到新高，新农村建设稳步推进，花园村、童岭村被确定为“百镇千村”示范村，武昌、毛安、龙口等村的新农村建设。4、小区内部环境配套商业设施齐全，可方便为小区居民提供服务。小区内除了最基本的基础设施外，还增加了许多科技因素如：宽带入户、有线电视、门禁系统等。并安排一定的公共面积，用于景观绿化。小区内物业管理规范。2.5.2项目发展劣势分析“新国五条”进一步加强了对房地产的宏观调控，房地市场竞争进一步加剧、且项目投资高、风险较大。物价水平增涨过快也加大了项目投资风险。2.5.3项目发展机会分析市场优势及自身优势详见市场分析。2.5.4项目发展威胁分析主要是解决项目竞争问题。优化小区设计，提高小区品味，设计更人性化，增强小区吸引力。2.5.5项目总体评价通过SWOT理论对项目的分析，可以看到，本项目的优势明显：54 1、项目优势明显基础设施齐全、环境良好、秩序稳定、宏观条件更是优越。2、项同形象良好、概念新颖。本项目的绿化率高达36.5％以上，从现在市场行情看属于较高的，项目设计规划新颖，宜人宜居，给人一种温馨、舒适、浪漫的感受。3、项目自身。小区在满足最基本的生活设施外，在配套上加入许多高科技元素，使人们的生活更方便。同时小区的商业设施完善，商业面积大，绿化率高，休闲娱乐场所全面。但是本项目也存在着很多的风险，面对国家的进一步宏观调控、物价的持续上涨、竞争的逐渐激烈，开发商机遇和挑战并存，所以拥有良好的管理体制、独特的营销理念、充分的风险意识，把握市场、提高自身产品质量，是房地产公司在行业里安身立命的法宝。第三章项目规模和主要建设内容54 3.1建设规模项目总用地面积12137.79平方米，约18.48亩，，总建筑面积26321平方米。其中计容建筑面积19888.4平方米，不计容建筑面积6432.6平方米（其中地下车库4166平方米）。小区其他配套设施建设等。3.2主要建设内容新建高层5栋5+1F的多层住宅。1—3层为商业住宅，4-5层为生活住宅，配套建设物业管理、会所、公厕及地下车库、绿化等。第四章项目建设条件4.1政策条件详见市场分析中房地产政策分析。4.2环境条件（1）地理位置望江县位于安徽省西南部，长江中下游北岸，东南濒临长江与东至县、江西省彭泽县隔江相望，西与宿松县、太湖县接壤，北与怀宁县交界。地跨北纬30°03′︿30°26′，东经116°26′﹀116°55′54 ，县城位于县域的南部。项目所在地高士镇位于安徽省西南边缘望江县，长江中下游北岸，地处望江县风景秀丽的焦赛湖与武昌湖畔。全镇国土面积122平方公里，总人口8万余人，辖16个行政村。省道安九路与县城主动脉窝甘线呈“十”字型从集镇中心穿越而过，镇村道路四通八达。镇区离县城20公里，距安庆市区仅45公里，三纵六横的交通网络凸现了无可比拟的区位优势和良好的发展环境。地形：地势由西北向东南缓斜、大致呈现丘陵──岗地──平原阶梯状分布；三面临水，素有“水乡泽国”之称。气候：属亚热带季风气候区。季风明显，四季分明，气候温和、雨量充沛。年平均气温16.5℃，无霜期252天，是全省热量资源最丰富的县份之一。年均降水量1300毫米，年日照为1962.7小时（2）地质地貌望江县大地构造属下扬子江古生代褶皱带的长江冲积平原，境内襟江带河，湖荡罗列；一面负山，三面傍水，岗地洲圩成片，低丘零星分散出露。地势西高东低。自西向东呈丘陵—岗地—平原三级阶梯分布。（3）地震地震烈度6级。4.3自然条件对建设项目的影响（1）对项目方案的影响54 望江县城地貌单元属长江中下游冲积平原，地势起伏不大，境内襟江带河，湖荡罗列，本区属于中部低岗地，区域内受新构造运动和流水切割作用影响，形成孤丘突起、岗顶平缓、地形破碎、岗冲相间、亚粘土承载力较大，工程地质条件较好，建设条件较为理想，自然条件对项目方案影响较小。但水土流失较严重，因此，在方案设计时应当充分利用上述优势条件，克服不良影响，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。（2）对施工条件的影响望江县四委分明，气候温和，雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，对项目施工稍有影响。（3）对项目造价的影响交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输有，水泥、砂石等主要材料来源充足，运距较短，可大大降低工程造价。望江县地震基本烈度为6度，对重要的项目和地质条件与地层构造特别复杂的地带要进行必要的地震危险分析，并采取相应的抗震措施，这样可能会使工程造价略有上升。4.4经济发展高士镇是54 省政府批准为省级中心建制镇，同时被确定为省新农村建设“百镇千村”示范镇。2009年6月被省政府列为全省扩权强镇试点镇。  近年来，高士镇党委、政府坚持贯彻落实科学发展观，与时俱进，开拓创新，加大招商引资力度，使全镇各项事业都取得了可喜的成绩。依据城镇发展总体规划，始终坚持以城镇化建设为龙头，以推进新型工业化为抓手、以农业产化为基础、以新农村建设和提高城镇发展承载力为重点，全面提升城镇综合竞争力，城镇建设实现了快速发展。高士镇以纺织服装、工业、商贸、生态四大集聚区区建设为平台通过招商引资已初步发展成纺织服装、农产品加工、建材、旅游四大支柱产业。2008年全镇GDP达8.5亿元，财政收入900万元，工业总产值2亿元。第五章项目规划设计方案5.1规划设计方案的指导思想1、规划思想为了加速中心镇的崛起，带动产业的黄金效应，体现以人为本的理念，提高城区居住水平，打造高档的人文商贸相结合的居住社区，是本小区规划的主要思想。①、统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、综合开发。②、合理进行竖向设计，在满足交通、排水要求的同时，尽量节省土方量。54 ③、因地制宜，以人为本，保证景观设计的均好性，建造景色宜人的住宅小工。2、设计理念以发展商业贸易为主，建设以传统商业批发为基础，以商贸零售为主体，坚持以人为本的设计原则，充分结合地块特征，创造出体现人性化的生态型商贸城环境，建成一个功能明确、布局合理，空间丰富的新时代园区。在注重可持续发展，关心生活质量的今天，引入大量“生态建筑”的设计手法，通过对总体布局和建筑单体的技术处理，使整个商贸城区建筑和人对自然界的阳光、空气、绿化等具备更强的亲和力，远离噪声和污染。空间及建筑造型充满自然和谐气息，令人耳目一新。本着可持续发展的原则，资源的利用应当最优化，亦因如此，最优化利用资源，就是目标价值的最大化。这就是以最优方式利用每一块土地，让土地等资源的价值作为进行社区布局的重要因素，让最有价值的设施占据最有增值潜力的空间，以最优化利用资源为基础，最终实现各方收益的最大化，使二者在最佳点上取得平衡。54 引入西侧城市绿化带及东侧独特景观元素，以人为本，增加积极空间的邻里效应，配套高档休闲活动区域，建设舒适、充满活力的高尚社区。在注重规划超前性的同时，小区规划与建筑设计充分考虑地方习惯与市场需求，使规划具备可操作性。同时充分考虑小区开发建设的不确定性，面向市场，适应市场经济的发展，使规划可根据建设实际情况灵活应变，充分的弹性。景观设计上巧妙利用中心花园步行区域，结介水景、汀步、廊架等小品，使得内部中央景观生动活泼，盎然有趣，在总体布局中充分利用地形条件，利用高差结合景观设计，使建筑与周边环境资源相结合，做到场地内景观整体的均好性，打造望江独一无二的生态绿化居住环境。5.2总体布局设计紧扣生态、人文、前卫三个原则，倡导以人为木，强调人与自然互动的设计思想。体现出现代人“仁者乐山，智者乐水”的生活情趣。1、沿高士街建设商住结合多层住宅，1—3层为商业，4-5层以上为住宅建筑。2、规划沿街商业与内部商业。为提高内部商业利用价值，在沿高士街，开设四个入口，并使商业形成商业街模式。这样不仅可以服务于周边及小区内部居民，同时体现城市商业用地的集聚效应，也在一定程度上缓和了商业与居住层次的衔接，由浅入深，积攒人气，也在一定程度上为小区的封闭式管理提供围合的作用。因此，规划步行街商业用房为3层，一层层高为4米，二层及以上高为3.6米。在住宅下结合地形设置地下车库。54 整个建筑形态上，商用与住宅相结合，商住结合等多种组合方式，丰富了城市天际线，使小区成为镇区范围内重要节点。3、配套公建。包括医疗养老、活动中心及物业用房等。规划在道路系统上商业街内以环道连接各个分区，尽量避免车辆对各区影响，保证道路通畅和消防的要求，各区域之间设置室外停车场，保证访内部停车的需要。体现自由灵动的景观效果，与住宅的序列相响应，形成刚柔并济的韵律美。规划结合控规道路标高及现状地形标高的高差安排地下车库，满足机动车与非机动车的停放，同时采用平战结合的手法，必要时可兼做人防使用，经计算满足人防建设要求。4、配套设施根据相关规划要求，地块周边配建有小学、幼儿园、卫生站及菜市场。与本规划地块相邻，有服务半径以内，规模均可满足本小区居民的使用要求，达到资源共享，帮本次规划在服从上位规划的前抻下相关的配套设施有：a、根据70米的服务半径安排垃圾收集点。b、根据供电的需要，安排两处配电房，建筑面积为90平方米。c、安排配套设施用房。54 强调居民的舒适性，娱乐性和参与性，提供运动健身，休闲观赏等丰富的人文活动及多样化的自然景观体现出小区特有的清澈和宁静，温馨和祥和。在这样一个布局合理，社会公共配套设施齐备，交通便捷，绿意昂然，具有神韵之美的健康舒适的高品味住宅环境中，有助于增强居民的归属感和自豪感。5.3建筑设计结合现有环境，营造具有个性并与环境协调的格调，建筑整体风格与地域风格相协调，体现建筑的文化性，地域性与时代性。在立面设计上，突出现代建筑风格，营造良好居住气氛。充分考虑地形情况，利用建筑物的不同层次和建筑语言的表现力，运用简洁的线条和现代建筑的表现形式，在空间形态、立意上富于韵律感。以统一中有变化的肌理作为立面造型的手法，通过建筑材质匠变化，色彩的搭配，符号的运用，使建筑具有较强的虚实对比与空间感。建筑以淡雅朴实的现代风格为主调，体现时代气息，形成简洁明快的建筑风格。5.4道路交通1、道路网：规划小区内分为主路、次路及景观小道。其中主路为地块规划10米道路与高士街衔接，小区内设环路将各分区连接，与宅间路相结合，次路宽4－5米，景观小道宽1.2－2.0米，主要道路转弯半径为9－12米，满足消防需要。54 2、停车：结合地形布置地下车库，共计车位数152个，考虑到小区内部尽量做到人车分流，将车库的主要出入口均布置在小区环路位置，将车辆在最短的时间内引入地下车库内，避免车辆在小区内部穿行，在小区内还安排30个地面停车位，便于临时停车。3、出入口：小区的主要出入口与高士街相连接。5.5景观设计小区的景观设计为三个主要的部分。一部分是西侧邻高士街商业景观轴与商业街内部两条横向景观轴；其次是中部的核心景观区；三是南北向主要道路形成的小区内主景观轴线。通过中心广场及带状绿化，将民小区内部景观密切的联系起来，以建设场地、儿童活动中心、休闲中心建设形成积极空间，激发小区内部的活力因子，强调良好的邻里关系，以此来减少消极的景观空间。从主干道开敞性的视线通廊中就可感受到小区居民健康的生活情态，为城市景观组建另一道亮丽的风景线。细节上通过广场铺地、花圃、雕塑、灯柱、小品、标识牌来刻画小型景观节点。小区内部植物配置既要有观赏性，又要能为人们提供一个宁静优美的环境，应从经济和适当的角度考虑，以长江中下游，特别是望江地区常用的乡土树种为主。54 规划住宅区内主要道路两侧行道树以高大乔木为主，主要采用香樟、广玉兰、栾树等，除了行道树以外，经合灌木、藤本植物、草本植物和四季花卉搭配布置，并且常绿植物与落叶植物也同时搭配布置。植物的布置除了行道树为规则布置，其余为自然式植配，乔木、灌木，常绿和落叶等树种间植，保证四季有景，四季有花，而且小区置清香宜人。第六章项目施工进度安排本项目规划总建筑面积26321平方米，拟分两期建设，其中：第一期：14770.8平方米；第二期：11550.2平方米；具体进度安排如下表：类别时间面积（平方米）备注第一期14770.81-3#，及配套公建、基础设施第二期11550.24-5#及配套设施、基础设施项目施工进度安排：一期：2013年10月－2014年10月二期：2014年10月－2015年10月项目总建设期限为2年：2013年10月－2015年10月。54 第七章项目营销方案市场营销贯穿于项目的始终，做好项目的定位、本着消费者需求什么，我们生产什么的理念。使产品能够顺利地在市场销售，并且得到利润是我们最终的追求。7.1目标消费者定位作为一个房地产产品的供给者，知道“做什么”、“怎么做”是一个大的难题。但是做好这一切又必须的围绕着“为谁做”而展开。所以目标消费者的定位是房地产产品定位的基础。(1)对目标市场进行细分就本项目而言，目前市场上最有购买能力的群体如下：群体消费群体细分群体简介年轻人自由职业者属于自由职业者，收入不是很稳定，但是父母很有钱。可以给儿女创造出一个稳定的生活环境。工薪阶层54 这类群体有固定的收入，能够买的起房子，并且买房子的原因多数是为了结婚或是投资，但是这类人更多的采用按揭贷款的形式来实现自己的梦想。私营企业者这类年轻人有所成就，大多数是创业者，拥有自己的事业住宅品位高、住房要求也高。中年人稳定职业者他们买房子多数是为了改善居住环境，要求房子面积大、户型齐全、住宅要求高。领导、老板这些人通过多年的努力打拼，终于拥有了自己的成功事业，大平米、好的地段、高品质住宅当然是他们的所好。老年人他们买房子多数是为了找一个养老安身的栖所，对面积要求小、环境要好、地段要求僻静。外来人员农村转入城镇因工作或就学需要，迁入县城。外来投资者县外人员来我县投资兴业。(2)目标消费群选择定位根据上表对目标市场的细分，从而对本项目进行市场定位，如下：●工薪阶层●私营企业老板、领导●入城工作或就学人员54 7.2产品定位产品是做给目标消费者群体的，因此产品和目标消费群体密小可分，一提到产品应该立即想到目标消费群体。本项目目标产品定位如下：（1）建筑风格：本案的立面造型设计上，用形似简练的手法将传统建筑扑以简化，并增加坡顶、铁艺栏板，铝合金百叶等，使其更有新意。整个住宅区的多层屋顶采用平屋顶与坡屋而相结合，平屋面预留太阳能安装位置。整体建筑有机的形成一个性体，高端，厚重、凸显小区的档次与尊贵。(2)小区规划：在本着“以人为本”的原则上提高绿化面积和休闲场所，道路的设计便捷又不失艺术性，在住宅的周围有运动健身设施。(3)内部配套：小区内部宽带、有线电视入户，同时有文化体育设施、路边休息场所、购物广场、娱乐健身等。景观设计上巧妙利用中心花园步行区域，结介水景、汀步、廊架等小品，使得内部中央景观生动活泼，盎然有趣。在总体布局中充分利用地形条件，利用高差结合景观设计，使建筑与周边环境资源相结合，做到场地内景观整体的均好性，打造望江独一无二的生态绿化居住环境。54 7.3品牌形象定位高士商贸城小区项目定位为高档、生态的综合住宅商业服务小区，这里的居住环境、空间形态、建筑风格都将体现国际化和现代化水准。7.4价格定位在营销产品、渠道、促销三块都是需要支出，只有价格是回收成本、实现利润的最直接要素。所以价格的定位是开发商都比较关注的因素。本项目将按照物价部门规定，合理制定价格，并规范物业管理。7.5项目营销方式7.5.1项目销售前准备1、销售资料准备销售资料的准备包括：法律文件准备、宣传资料准备、销售文件准备。（1）必要的法律文件准备：建设工程规划许可证、土地使用权证、房地产买卖合同、预售许可证等。(2)宣传资料准备：必要的宣传资料、广告材料等。(3)销售文件准备：客户置业计划、认购合同、购楼须知、价目表、付款力式等。54 2、人员准备销售人员要经过严格的考核培训，从户型结构到采光通风、从公交通道到煤气水电、从按揭比例到银行利息、从商业配套到物业管理，销售人员都要对答如流。体现出服务的专业性，同时销售人员要有良好的服务态度和敬业精神。把细心的服务、耐心的服务、专业的服务提供给消费者。7.5.2销售现场准各(1)样板房：选择一定户型作为样板房，进行宣传推介。(2)售楼中心：①外围导视牌要设置在项目最显眼的位置，临路、交通方便、停车方便。着重注意售楼中心门外的导视，让消费者很容易的就知道，停车位置、样板房位置、洗手间位置要一目了然，不让消费者产生被冷漠的感觉。②功能区分要合理明确，要有迎宾区、模型区、户型区、洽谈区、签约区、工作区、财务区等，总之要尽力让消费者有一个舒适的购买环境。③装修风格要与本项目的定位相符合，售楼中心的装修要庄重、大方、成熟。(3)看楼通道的准备：看楼通道要满足人们能够从售楼中心直达样板房，看房方便。7.6营销方案一要在周边打出硬广告；二要在电视、网络等媒体上制作软广告；三要准备品牌和价格推动。54 第八章投资估算及资金筹措8.1项目投资估算项目总投资5400万元。具体投资构成如下：土地费用：1172.14万元建筑安装费用：2474.17万元税金及利息费用：912.75万元项目前期及其他费用：840.94万元总计：5400万元8.2资金筹措资金由项目单位自筹解决。第九章劳动安全及消防9.1危害因素及危害程度分析9.1.1编制依据及防护措施一、编制依据1、《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；2、《建筑防雷设计规范》（GB50057—94）；54 3、《建筑结构设计可靠度设计统一标准》（GBJ068-2001）；4、《建筑地基基础设计规范》（GB5007-2002）；5、《地下工程防水技术规范》（GB50108-2010）二、防护措施地基基础及地下室1.地基基础本工程拟采用桩基基础。2.上部结构1).结构形式本工程多层部分采用框架结构，框架抗震等级为七级，高层部分采川剪力墙结构，剪力墙抗震等级为七级。楼屋盖均采用现浇钢筋混凝土梁板结构。2）主要技术措施抗震性能：为使建筑物具有良好的抗震性能，在结构设计中考虑采用以下措施:结构布置受力明确，传力途径直接简单。加强结构平面整体性，加厚洞口及深凹口周边楼板，加厚地下室顶板、大屋面板，加强其配筋。适当提高结构薄弱部位构件的抗震措施，保证构件具有足够的延性，避免脆性破坏。内墙采用较轻的轻质砌块或加气混凝土砌块，尽量减轻结构的自重，减小地震作用。9.1.2主要隐患部位54 本项目劳动安全卫生消防的主要隐患部位：小区各建筑物的火灾及用电危害。其次是空调机组的噪声危害。9.1.3有害物质种类及危害性分析本工程属于一类建筑，火灾危险等级应为一级。本项目的各建筑物是火灾易发生部位，一旦发生火灾，如果没有良好的消防设施会引起火灾蔓延，造成重大财产损失，甚至人员伤亡；如果缺少良好和明确的消防通道，火灾时会致使人员空气窒息伤亡。本项目各建筑物使用的电器设备，如果缺少良好的用电安全措施，也存在用电危害。空调机组的噪声，如果处理不好，对小区建筑物内的居民或工作人员也会产生噪声危害。9.2安全设施9.2.1防电1、首先对配电系统设置安全防护装置，对场所所有用电设备金属外壳均作接地保护。规划10KV电力线同安九公路及区间路接入经小区内的配电房后沿小区道路敷设，供住宅建筑使用。对有关人员进行安全培训，制定安全操作章程。2、对配电设备，设有明显标志，操作人员严格按规程操作，防止意外触电事故。9.2.2防噪声54 对产生噪声的设备，如空调机组等采用减震吊架。尽可能选用低噪声设备，并采用消声隔音设施，防止噪声危害。9.2.3防雷1、对建筑物、构筑物设有防雷接地保护，各单体防雷接地、保护接地合一，采用TN-C-S系统，电源进线处PEN线重复接地。2、变压器所有接地系统的接地电阻不大于4欧。3、住宅楼均采用总等电位联结和辅助电位联络的方法。4、在屋顶处设避雷小针，在屋顶檐口做避雷带，利用柱内主筋做防雷引下线，利用建筑物基础作为接地极。9.2.4其他防护措施1、加强小区内居民和工作人员安全教育，严格岗位操作规程，作好岗位培训。2、根据建筑物各单元的性质和状况，设置安全通道，配置事故照明应急灯和紧急疏散标志，以利于安全疏散和处理应急事故。3、消防防火安全。根据项目在日常运营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。规划给水管线两路进水，分别由龙珠路及龙潭路接入，以90米为半径布置室外消火栓。4、建构筑物抗震按当地的7级地震烈度设防。54 5、为防暑、防寒、防尘，室内设置空调、采暖及通风设施。9.3消防设施9.3.1编制依据1、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）。2、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）。3、《商店建筑设计规范》（JGJ48-88）。4、《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）。5、《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116-98）。6、《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）。7、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2000）。8、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97。一、建筑消防设计1、总平面布局。总平面中所有消防道路与市政道路相通，道路宽度符合《建筑设计防火规范》第6.0.9条规定。消防通道的转弯半径不小于12米。2、尽头式消防车道设回车场，回车场面积为15m×15m。54 3、本工程多层建筑与多层建筑之间的距离大于6米，满足防火间距要求4、地下车库每个防火分区面积不大于4000㎡。人防每个防火分区面积不大于2000㎡。5、安全疏散出口数1)、地下以及各楼层，每个防火分区均有两部安全疏散楼梯直达底层并直通室外。2)、地下室每个防火分区的安个出口不小两个，当有两个或两个以上防火分区，且相邻防火分区之间的防火墙上设有防火门时，行个防火分区分别设一部安全疏散楼梯直通室外。3）、地下汽车库分别设置两个汽车疏散出口。4),安全疏散出口位置及疏散距离均分散布置，出入口之间距离均大于5米。停车库按“汽车库防火规范”规定，室内任何一点到最近疏散口直线距离均不超过60米。地下设备用房，室内任何·点到最近疏散口直线距离均不超过27.5米(22+5.5)。本建筑内通往地下室的楼梯间均采用封闭楼梯间9.3.2防火等级项目火灾危险性大、疏散和扑救难度大，根据《建筑设计防火规范》规定本工程属一类建筑，建筑耐火等级为一级。在设计和施工时，本工程地上高层建筑耐火等级为一级，多层及商业部分耐火等级为二级。地下室耐火等级为一级。54 必须保证建筑物的所有建筑构件均满足耐火等级对构件耐火极限和燃烧性能的要求。9.3.3防火措施总平面布置应严格根据《建筑设计防火规范》的规定，进行平面布局的防火设计。合理确定建筑群体的位置、确定各建筑物之间的防火间距、消防车道、合理敷设各种管线和消防水源。建筑物之间间距不得小于《民用建筑设计防火规范》的规定的防火间距，总体上使建筑物四周形成环形通道。项目区的主干道路与城镇的主要干道相连，便于消防车进出。项目区设置环形道和必要的回车道，道路宽度应大于5米，便于消防车作业。消防控制叫心设在地下车库内，在地下车库内装设感烟(温)探测器，实现火灾早期报警及应急广播柜，火灾报警系统配备手动按钮、火灾警铃以及水喷淋水流继电器设施，还设一套10门火灾报警专用电话机。地下车库配电间配置电气漏电火灾系统。防止重大电气火灾的发生。9.4节能环保1、加强施工安全管理。项目施工现在设置必要的警示牌、防护网等，确保施工安全。对产生噪声的设备，如空调机组等采用减震吊架。尽可能选用低噪声设备，并采用消声隔音设施，防止噪声危害。54 2、节能措施。小区建筑材料尽量使用节能环保型建材，照明工程统一使用节能灯具，加强雨水回收利用，节约用水。3、防污。规划排水为雨污分流制，雨水收集后循环利用，污水经化烘池收集后接入城市道路污水管网。对建筑垃圾及时清理，回收利用可用建筑废料，防止建筑垃圾污然。第十章经济效益分析1、收入住宅销售收入：约10528.4平方米×2500元/平方米=2632.1万元；商业房销售收入：约15792.6平方米×3100元/平方米=4895.71万元；车库销售收入：约4166平方米×800元/平方米=333.28万元。销售收入总计：7861.09万元2、投资及费用总投资：5400万元；管理人员工资：25人×2万元/人年×2年=100万元；营销费用：100万元；54 资金利息：132.51万元；土地增值税：328.6万元。投资及费用总计：5400万元3、利润7861.09-5400－356.87－148.5－328.6=1627.12万元详情见附表利润表4、投资回收期项目实行分期建设，滚动开发，边建设、边销售。预计项目静态投资回收期4.4年，动态投资回收期5.3年。投资利润率30%，投资利税率14.1%。第十一章社会评价11.1社会影响评价54 本项同拟于2013年4月进入前期准备阶段，2013年10月开工建设。经过项目财务指标的测算，项目具备可行性且风险较小。望江县目前的房地产需求量仍然在增长，而本项目的提出具有技术指标经济指标上的双重优势。在此基础上项目遵循环境保护原则、管理服务以人为本原则、节约能源原则、配套设施先进智能化原则。使项目在确保盈利能力的同时，遵循可持续发展战略，用最科学的规划设计建造出高质量、人性化的现代化居所。相信项目必将会被人们认可并得到它应有的社会效益。11.2社会风险分析综合考虑宗教信仰的冲击、社会治安的稳定性、社会禁忌、劳动者的文化素质、社会风气等影响因素，本项目的社会风险较小。11.3社会评价结论本项目的提出对社会具有有利的影响，并且社会风险小，具备可行性性。第十二章风险分析1、市场定位和产品规划设计水平关键因素在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，通度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因素，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。2、形象包装和营销策划项目价值的最终体现，要超越众多的竞争对手，在于销售过程中成功的形象包装和营销策划。成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品竞争力。3、项目融资管理54 对公司拟投资的房地产项目，慎重研究、科学决策，在投资决策上首先回避风险。将资金和精力集中在公司主营业务的经营上，以支撑投资项目，使房地产项目收入占主营业务收入保持在一定的比例之内。控制风阶，保证对项目的资源支持。项目开发环环相扣。优质的产品，加上成功的营销策划可以快速回笼资金，减轻项目投资、融资压力，减少融资成本，增加投资收益。另外，做好融资工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行，二者相辅相成。第十三章研究结论及建议13.1结论在顺应宏观经济的大背景下，通过市场调查，项目的需求市场旺盛、加之项目的自身优势具有较强的竞争能力，项目的技术指标合理、财务经济指标可行、社会综合评价良好，我们可以得出本项目在技术、经济、财务、社会影响等各方面都是可行的结论。具体如下：(1)具有良好的宏观经济背景。(2)需求量较大，市场环境宽松，竞争不是很激烈。(3)项目拥有突出的自身优势，并且设计规划方案与同行业相比较为突出。(4)将营销理念贯穿于项目的始终，强调市场营销的重要性。54 (5)财务评价客观合理，评价指标具备可行性，并且风险较小。13.2存在问题及建议通过前面对项目的可行性研究，在认可了项目可行性的同时，也提醒建设单位注意以下问题：(1)社会经济因素变动不稳定，需进一步加强风险意识。(2)基础配套的建设应严格按规划设计来实施。(3)对销售量的预测应进一步研究，不能过于理想化。54'