高科技产业园可行性研究报告 69页

'可行性研究报告**有限责任公司**有限公司二○一○年三月 目录总论1一、项目决策背景1（一）经济背景1（二）业务背景1二、项目来源方式1三、项目简况2四、项目取得条件2五、本报告的编制依据及限制性因素2（一）编制依据2（二）限制性因素3六、可行性研究结论3（一）结论3（二）建议4第一部分项目基本情况5一、宗地位置及四至5（一）地理位置与区位关系5（二）项目用地范围与四至6二、用地性质与规划指标7三、地块现状及交地条件7（一）宗地现状7（二）承诺交地状况8（三）承诺交地时间8（四）前期市政状况8四、生活配套8（一）交通状况8（二）大市政配套8 （三）现状生活配套及规划情况8五、结论9第二部分区域工业园市场分析10一、区域经济环境研究10（一）城市概况10（二）经济发展情况10（三）城市发展定位10（四）西部综合交通枢纽及“铁半城”10二、区域工业园土地市场供应分析11（一）区域供应量分析11（二）竞争项目用地分析11（三）结论11三、区域工业园市场分析12（一）项目宏观市场分析12（二）**工业地产及总部基地分析12（三）重点个案分析17（四）本项目竞争力分析20四、区域市场目标客户特征及辐射范围21五、区域价格分析21六、项目所在区域未来规划发展22（一）全域**规划22（二）北部新城规划22（三）**发展规划23第三部分轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求24一、轨道交通高科技产品产业内容24（一）轨道交通高科技产业链的需求分析24（二）主导产业选择24二、产品产业的市场容量预测25 三、产品产业的市场容量和用地规模26（一）产业规模预测26（二）产业用地规模26四、产品产业化项目推进情况及空间需求26（一）正在实施的产品产业项目及空间需求26（二）准备推进的产品产业项目及空间需求28第四部分项目初步定位分析30一、项目或地块SWOT分析30二、市场定位30三、客户定位30四、产品定位31五、价格定位32第五部分概念规划设计34一、设计概念34（一）产业园整体设计理念34（二）产业园的建筑设计理念34二、空间发展策略34三、项目概念性设计36四、空间格局36五、建筑风格及园区鸟瞰36（一）建筑风格36（二）园区鸟瞰37六、首期500亩初步设计后的主要经济技术指标39第六部分项目实施进度计划40一、开发策略和顺序40（一）开发策略40（二）开发顺序41（三）总体进度安排41 （四）招商策略41二、成本控制策略41三、开发、销售节奏建议42第七部分项目运作机构及人力资源配置43一、运作机构43（一）设想43（二）组织机构43二、人力资源配置43第八部分经济预测与财务评价45一、测算假设条件45二、资金筹措及安排46三、测算结果46四、财务评价指标47五、小结48第九部分法律分析及其他风险分析49一、土地使用权获取风险及应对措施49二、合作风险及应对措施49三、项目开发风险及应对措施49四、其他风险分析及应对措施49第十部分结论、建议51一、结论51二、建议52 总论一、项目决策背景（一）经济背景2008年底，我国出台了一系列拉动内需的政策措施，其中在国务院批准的4万亿投资中，约有45%用于交通基础设施建设。而到2020年近8万亿元的现代化交通基础设施建设将带动交通高科技新技术、新工艺、新产品、新材料的研发、生产和制造等市场，这样的市场将有条件完成交通高科技的产业集群和集聚，形成产业园。（二）业务背景**是**股份房地产板块的旗舰企业,要积极利用**在区域、城市轨道交通领域独特优势，进一步完善自己的物业开发类型，在条件成熟时进军工业地产，从而在房地产开发领域更具竞争力，在3～5年内形成中铁股份新的利润增长点。**是以交通勘察设计为主业的企业，已连续5年在国内勘察设计行业中营业收入排名第一。为实现**的可持续发展，除了要不断拓展交通勘察设计市场外，还必须紧密依托主业，寻求新的经济增长点，从深度和广度上拓展产业链，打造富有特色的上下游产业链。**和**深度合作开发“中铁轨道交通高科技产业园”项目，将会成为各自新的利润增长点。二、项目来源方式结合四川省、**市承接产业转移，实现产业结构调整，促进**市“一区一主业”的良好发展，**有意邀请**和**联合引领打造金牛“一区一主业——轨道交通集中发展区”。三、项目简况63 项目位于**市**高科技产业园二期内，北靠绕城高速和**国际商贸城，南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的**市凤凰山休闲、运动、居住新城区，东靠宝成铁路线和川陕公路及天回镇，西靠地铁1号线和北新干线及大丰商住新区。项目总净用地954671.44平方米（1432亩），容积率≥1.5；规划总建筑面积约160万平方米，土地用途为工业。目前项目用地基本达到“三通一平”。四、项目取得条件项目用地通过与政府协议锁定其范围和土地价格，首期500亩土地为16万元/亩（净地价格），后期土地价格视先期项目建设进度、投资强度及对区域经济的贡献等情况在基准地价内给予最大优惠。项目每期用地取得方式均实行公开市场出让，带规划方案、产业方向、投资强度挂牌。在与政府签定项目投资协议三个月内，项目首期500亩土地实现公开挂牌出让，摘牌后三个月内办理完成国有土地使用权证。土地摘牌价格高于与协议中承诺的16万元/亩，则差额部分由**人民政府扶持（详见附件）。五、本报告的编制依据及限制性因素（一）编制依据1、《**市人民政府办公厅关于优化工业布局规划促进产业集约集群发展的通知》成办发（2009）51号；2、《关于同意建立国家火炬计划**电子信息产业基地的复函》国科火字（2002）4号；3、**天回万圣、甘油及石门片区控制性详细规划；4、**市大丰——天回片区城市分区规划调整；5、**凤凰山城市规划方案概念性纲要规划；63 6、《**市规划管理技术规定》（2008）；7、《全国工业用地出让最低标准》；8、关于印发《**股份有限公司投资管理暂行办法》的通知（中铁股份资【2008】389号）；9、关于印发《**股份有限公司项目投资评审管理暂行办法》的通知（中铁股份资【2008】390号文件）；10、关于印发《**股份有限公司投资项目可行性研究报告格式指引》的通知（中铁股份资【2009】177号文件）；11、关于印发《**股份有限公司投资项目经济评价方法与参数指引》的通知（中铁股份资【2009】178号文件）；12、关于印发《中国置业集团有限公司市场开发工作管理办法（试行）》的通知（中铁置市【2009】56号文件）；13、《**与**人民政府投资合作的框架协议》。（二）限制性因素1、产业园土地权属不能转让。2、规划限制条件容积率≥1.5；限高为76米；绿化率≥30%；建筑密度≤40%；投资强度≥260万元/亩；税收≥20万元/亩·年。3、园区内产业为交通领域上中下游相关联企业，且入园企业的税收必须在**解缴。六、可行性研究结论（一）结论项目具有极大成本优势：本项目用地取得成本大大低于区域内工业园项目。项目交通便捷：项目位于**市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，区域内有建设中的地铁1号线和规划中的地铁3号线等。交通路网通达，交通便捷。项目所处区位优越，在地理位置、规划前景等方面具备优势:63 本项目是目前**市规划的绕城高速内占地面积最大的一宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城、天回古镇等，势必带来区域土地价值的提升。市场前景好，发展潜力大:本项目符合国家规划和产业政策，满足当地政府的产业规划，填补了行业空白，具有良好的市场前景。项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在**的战略布局:项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立一定的品牌影响力。综合结论：项目首期500亩需要自有资金3.33亿元，3.93年收回，项目自有资金年均投资回报率16.81%。按项目全部自有资金由股东方提供、项目全投资财务内部收益率23.27%，项目自有资金投资内部收益率25.47%、投资动态回收期4.07年。经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率（16%），项目抗风险能力强，经济可行。根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力、有条件形成产品产业的集群和集聚。（二）建议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策、宣传推广、建设环境等方面的支持。建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策、技术、品牌、市场、资金等方面的支持。63 第一部分项目基本情况一、宗地位置及四至（一）地理位置与区位关系项目位于**市**高科技产业园二期内，北靠绕城高速和正在建设的**国际商贸城；南靠金牛高科技产业园二期的起步园和即将打造的1.5万亩的集休闲、运动、居住为一体的凤凰新城区；东靠宝成铁路线和川陕公路及金牛天回镇；西靠地铁1号线和北新干线及大丰商住新区。宗地位置如图1-1、1-2所示：图1-1宗地位置图63 图1-2宗地位置图（二）项目用地范围与四至地块呈倒钩形状，西至九道堰，南至九道堰和规划道路(用地界限)，东至宝成铁路，北至园区天斑路，万石路从北到南横穿本项目，项目用地范围如图1-3所示，项目首期用地范围如图1-4所示。图1-3用地范围图63 图1-4首用地范围图二、用地性质与规划指标项目用地性质与规划指标表表1-1项目技术经济指标中铁轨道交通高科技产业园地块用地性质工业规划净用地面积（亩）1432亩容积率≥1.5建筑密度≤40%绿化率≥30%绿地率30%限高76米三、地块现状及交地条件（一）宗地现状1、地势情况：地势平坦，与周边无高差。263 、地面现状：宗地内南面有九道堰，无池塘及高压线等对开发有较大影响的因素。宗地现状见图1-5所示：图1-5宗地现状图3、地面现有建筑物情况：地块内现有少量村民住宅，政府正在实施拆迁。4、地下情况：据初步勘察，地下没有影响项目开发的不利因素。（二）承诺交地状况项目用地按“七通一平”标准出让。（三）承诺交地时间出让合同签订后半年内，具体交地、付款条件及细节在出让合同中明确。（四）前期市政状况目前园区内规划的市政主干道及管网都已修建完成，已基本达到“三通一平”水平。四、生活配套（一）交通状况项目位于**市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，交通路网通达，区域内有建设中的地铁1号线和规划中的地铁3号线。（二）大市政配套63 该园区作为省级高新园区，水、电、气等资源完全能满足园区的开发和经营需要。（三）现状生活配套及规划情况医疗配套：**军区总医院、大丰镇医院和天回镇医院等。商业配套：紧临**市国际商贸城、天回镇和大丰镇等商业区。金融机构配套：建设银行、招商银行、工商银行、中国银行、农业银行、**商业银行等在该区域均有分支机构。项目所在区域周边规划有：位于产业园北面是**“198”非物质遗产生态公园；位于产业园南面的凤凰新城将打造为中高档住宅区；位于项目东边的天回镇将着力打造天回古镇，集旅游、休闲、娱乐、餐饮为一体的大型度假区，同时以**军区总医院为核心，打造医疗康体中心，项目周边配套正在逐步完善。五、结论项目区域交通路网通达，通畅便捷，周边生活配套日益成熟。项目地块内无影响地块顺利开发的因素存在，已具备良好的开发条件。63 第二部分区域工业园市场分析一、区域经济环境研究（一）城市概况**市是四川省省会，国务院确定的西南科技、商贸、金融中心和交通通信枢纽，中国历史文化名城，全国统筹城乡综合配套改革试验区，全国文明城市，人口1300多万人。**被誉为一座来了就不想离开的城市，拥有国家高新技术产业开发区和国家经济技术开发区，聚集了15家金融后台服务中心，130多家世界五百强企业在蓉落户，美国、德国、法国、韩国、新加坡、泰国、巴基斯坦、菲律宾在**设立领事馆，先后被评为环境模范城市，国家园林城市，中国最具经济活力城市，被世界银行评为内陆投资环境标杆城市。（二）经济发展情况2009年**市实现地区生产总值4502.6亿元，增长14.7%，增速提高2.6%。其中第一产业实现增加值267.8亿元，增长3.7%。第二产业实现增加值2001.8亿元，增长17.7%。第三产业实现增加值2233.0亿元，增长13.4%。**经济连续6年保持高位增长，在汶川地震和全球金融危机下，仍保持了政策的稳定性和连续性，并抓住机遇及时出台实施了一系列应对措施。目前其城乡统筹发展，已形成了良好投资环境，相信未来**更美好！（三）城市发展定位2009年末，**提出了建设“世界现代田园城市”的发展目标。在实现这一目标的重点工作中，着重提出了要加快推进“两枢纽、三中心”建设，这是**建设国际性区域枢纽和中心城市的战略支撑。因此**作为西部中心城市，未来的经济发展空间毋庸置疑。（四）西部综合交通枢纽及“铁半城”63 为加快建设西部经济发展高地，四川将打造成为西部综合交通枢纽，**作为西部综合交通枢纽的核心城市，已开展建设“两枢纽、三中心、四基地”。而“两枢纽、三中心、四基地”的建设，对于轨道交通高科技产业的发展而言，是一个非常良好的条件。**是除北京之外拥有交通资源最聚集的城市，区域内产业资源丰富，被誉为“铁半城”。它集中了包括**、中铁二局、**铁路局等在内的覆盖轨道交通产业链上、中、下游的众多企业，高素质人才群集，人力资源丰富。基于产业资源优势，通过构筑具有高层次形态产业，将高科技产业与现代服务业进行有机融合发展，实现功能拓展与升级，使交通产业聚集联动效应得以强化，将成为**未来新经济增长的又一模式。综上，**的投资环境良好，特别是在交通领域，我们应审时度势，抓住这一难得机遇，有所作为。二、区域工业园土地市场供应分析（一）区域供应量分析本产业园项目位于**城北区域，该区域在近一年内没有工业土地出让。目前项目所在的“北区”土地均未有企业权属，本项目作为首家入园项目，除确定净用地1432亩范围外，还可延伸到“北区”的其他区域。（二）竞争项目用地分析为贯彻落实西部综合交通枢纽政策措施及承接产业转移，**市确立“一区一主业”的发展思路。本项目所在金牛高科技产业园二期北区被确定为**市以及四川省的“轨道交通集中发展区”，这从政策上保证了园区发展的主题性和排他性。项目作为“北区”的核心区域，将先行进入园区，发展轨道交通产业，不存在与其他项目的同质竞争。（三）结论本项目从全国以及**63 市内工业园区的情况来看，不存在同质竞争，项目具有良好的稀缺性。同时本项目取得的土地成本价相对较低，具备较大的成本优势。**市把城市四环线以内区域确定为城市的主城发展区，未来项目的土地升值潜力较大。三、区域工业园市场分析（一）项目宏观市场分析1、国家产业政策及产业市场分析本项目是以轨道交通产业为主题的产业园区，从宏观层面分析，交通高科技产业发展符合国家科学和技术发展方向，国家现代化交通体系的构建为交通高科技产业的发展提供了广阔的市场前景和强有力的政策支撑。从国家中长期基础设施投资计划来看，到2020年有近8万亿元的现代化交通基础设施建设，其新技术、新工艺、新产品、新材料方面的产业发展将带动相关工业地产的蓬勃发展。2、区域产业发展分析为加快四川省轨道交通产业发展，四川省和**市已经出台了关于发展轨道交通产业的一系列政策措施。由省政府牵头，整合四川交通资源，确立以**为主体，发展轨道交通高科技产业，组建轨道交通产业联盟，建立产业集聚区。为顺应西部综合交通枢纽和承接产业转移及升级换代的时势，**市出台了工业园“一区一主业”的发展政策，并把**高科技产业园二期北区定位为“轨道交通产业集中发展区”。四川省、**市、**对于轨道交通产业发展的规划为本项目的建设和交通领域的企业集聚提供了良好的发展平台。（二）**工业地产及总部基地分析**每个区都有自己的工业园区项目，产业集群效应不明显。目前，以高新技术产业开发为主的工业园区主要集中**六城区，而以传统制造工业为特色的工业开发区主要位于周边区县。63 图2-1**主要工业集中区位置图在政府规范下，**市区工业园已经呈现向三环外郊区集中的趋势，其中南延线、西延线和武侯大道沿线最为集中，并逐渐形成各自产业特征。如图2-1所示：通过实地调查锦江工业总部基地、**工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、**工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前**工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行如下归纳。1、工业园区开发模式从调研情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点：（1）工业地产商开发模式流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻代表项目：**绿舟税源总部基地（2）政府独立开发模式流程：政府→政府成立投资公司→开发项目→招商入驻代表项目：西部智谷63 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。（3）综合开发模式流程：政府→投资公司（管委会）1）→开发项目→招商入驻2）→开发商→开发项目→招商入驻代表项目：**总部基地综合开发模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金需求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还要有运营工业地产项目的经验保证。因此，单纯采用一种开发模式，难以保证建设项目顺利进行。2、工业园区产品模式（1）建筑形态1）别墅式典型代表项目：**工业总部基地（如图2-2所示）、西城国际等图2-2**工业总部基地独栋楼效果图2）写字楼模式目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/63 高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如**工业园区中的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。典型代表项目：倍科国际新城、IP科技中心等3）工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。4）园区配套住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配套用房。项目建成后，将有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。如：**工业总部基地——青年时尚城另外西部智谷的人才公寓也是为园区工作人员打造——两栋小高层项目。**绿舟税源总部基地未来规划中也将出现对外出售的住宅配套。休闲娱乐配套：无论园区大小，基本上每个园区都拥有自成一体的休闲娱乐配套。差异仅仅在于设施的种类以及场地的大小。3、工业园区运营盈利模式分析（1）工业园区运营模式分析：从本次调研的工业园区运营模式来看，主要采用以下三类运营模式：1）出售63 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工业园区数量有限。目前，采用此类运营模式的工业园区主要有融智总部工业园、西城国际、**工业总部基地3期及慧谷总部办公基地等。2）出租出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。根据调查，**绿舟税源总部基地主要采用此类运营模式，而且仅需企业年纳税额在800-1800万元，即有条件免租入住。3）出售+出租出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。如倍科国际新城、多元总部国际1号、IP科技中心及西部智谷等项目均可租可售。从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。（2）工业园区盈利模式分析本次调研的工业园区盈利模式主要有三大类：1）开发商投资完成厂房、办公等园区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出售出租一体化，从而实现盈利目的。2）开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈利目的。3）开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如物业管理及延伸服务等。除以上三大主要模式外，近期即将上市的位于**工业集中发展区的**绿舟工业园D区绿岭总部公园城推出新的运营模式——免租入住，企业仅需每年缴纳税收800-1800万元，既有条件入住。而项目本身的盈利主要来自园区后期的商务休闲及住宅项目。63 4、总结（1）工业园区开发模式开发模式分为工业地产商开发模式、政府独立开发模式、综合开发模式。这三种模式都有政府参与，只是政府的参与力度有所不同，总的来说，由于工业园在政策和税收扶持方面具有特殊性，决定了政府在工业园开发中占有举足轻重的作用，由此可见无论是采用那种开发模式，开发企业都无法脱离政府。本产业园采用政企合作、市场化运作模式：以高科技产业为支撑，以企业为主体，以创新为理念，倾力打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。（2）工业园区产品模式虽然工业园区的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。但总的来看，在借鉴了国际经验以后，目前**工业园产品模式的发展方向在逐渐向专业型、低密度景观园区发展，工业园区的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。本产业园区必须顺应这一产品发展模式，打造环境友好型，更为人性化园区。（3）工业园区盈利模式目前的工业园区运营模式相对比较简单，分为出租只租不售、出售只售不租以及可租可售。不过盈利模式则有了创新，不再仅仅局限于租金和销售利润，土地溢价、后期服务费、配套产业经济也成为重要的创收来源。（三）重点个案分析1、**都市工业集中发展区（1）园区概况**市**都市集中工业区，占地面积12900亩，于2007年9月被批准设立为“总部经济实验区”。该工业区位于**市**场镇南,63 工业区共分为三个片区进行建设，一区是都市工业区，占地2平方公里；二区是总部经济区，占地6平方公里；三区是综合配套区，占地约0.6平方公里。截止到2009年底，园区共引进项目310个，其中总部项目252个，投资上亿元项目58个；协议投资额约285亿元。（2）发展定位该工业区的发展定位是发展都市型工业和总部经济，重点引进“三个中心”，即企业研发、销售、结算中心，着重引进世界500强、国内外知名企业、行业100强企业的一级总部。（3）开发模式**都市工业集中发展区采用工业园区的综合开发模式。简单流程：①政府→投资公司（管委会）→开发项目→招商入驻；②政府→投资公司（管委会）→开发商→开发项目→招商入驻（4）政策优势1）规划条件优越对于入园项目，建设项目容积率2.0以上，原则上不限高；建筑密度≤40％；绿化率≥30％。可根据实际需求配置不超过总建筑面积20%的配套服务设施用房。用地性质不变仍为工业用地性质。2）入驻企业要求要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩·年以上，3）税收扶持政策对于税收解缴关系在园区的企业，给予前5年上交区级地方税收70％的扶持优惠。4）产权可分割对入驻园区的总部企业,300平米以上可根据需要将产权分割到户。5）地价参考对于入园企业，土地价格原则上为65万元/63 亩，可根据企业效益及影响力等实际情况考虑入园地价，但最低土地价不能低于40万元/亩的区域工业基准地价。（5）合作方式1）购地自建对于入园企业，可以根据自身企业的实际用地、建设规模等要求，在园区内选择适合企业发展的地块自建，项目的土地指标由园区管委会上报，然后经政府绿色通道完成定向挂牌，确保项目建成投产后1年内取得国有土地使用权证。2）直接购买楼宇企业根据自身发展需要，在园区内购买、租赁办公楼和厂房。2、**工业发展区**工业发展区位于日月大道以北，成飞生活区以南，A线大道以西，项目占地约为3453亩，距三环路2.5公里，投资规模66亿元，投资密度400万元／亩，建筑面积为177万平方米，容积率为1.37(净地占总用地比例90％)。（1）项目主体**有限公司（简称**），成立于2004年6月，由**市**政府、**集团有限公司、**有限公司三方共同出资组建。（2）产业定位东区以发展高新技术产业为主线,以航空产品、电子信息与精密加工及信息产业为主导产业。（3）运作模式搭建平台，按“六统一”原则，做好载体建设。实行统一规划、统一建设、统一投资、统一开发、统一招商、统一管理。（4）招商目标招商目标为世界500强企业、国内工业行业100强企业和其他高科技、高附加值、环保型的优质企业（比如：航空产品、电子电器、精密加工企业）。63 （5）优惠政策（购置科创孵化楼）世界500强企业：按定价购置科创孵化楼面积在2000平方米以上的世界500强企业，公司按定价的30%～50%给予优惠。国内行业前100强企业：国内行业前100强企业，按定价购置科创孵化楼，面积在2000平方米以上，且固定资产投资超过5000万元，给予20%～35%的优惠。（四）本项目竞争力分析1、项目建设主体优势分析**股份有限公司是世界双“500”强企业，它作为我国基建行业的绝对龙头企业，是中国和亚洲第一大铁路基建公司和工程公司，全球第二大工程公司。由于其在中国乃至世界交通领域中都具有举足轻重的作用，完全有能力引进国内外与**有业务合作和联系的企业入驻本园区，共同打造中国首个国家级轨道交通高科技产业园。2、工业园市场对比优势分析通过对国内产业园调查综合分析得出，本产业园项目集聚了目前市场上众多成功开发园区的优点，它是一个集主题、产业、品牌和市场导向四大优势于一身的产业园。而目前国内也尚未有囊括铁路、城市轨道交通所有专业，并以轨道交通高新技术为主题的工业园区。同时，本项目品质较高，在物业形态及价格上都具备优势。产业园取得土地的价格远低于土地整理成本价，物业开发的总成本也相对较低，同时在物业设计规格上可根据入园企业要求，在整体规划基本保持不变的原则下，量身定做。因此本产业园的物业具有较高的性价比，在价格上较区域其它工业园区更具竞争力。3、政策优势2009年初，**市政府已确定**高科技产业园北区（约5700亩）规划定位为“轨道交通产业集中发展区”，在政策上保证了轨道交通相关联的企业集聚到本产业园。63 综上，本项目具有建设主体、工业园市场对比及园区特有的政策等优势，发展前景看好。四、区域市场目标客户特征及辐射范围本产业园是以发展轨道交通为主题的园区，定位清晰，其目标客户为国内外交通产业链相关联的设计咨询、制造、建设、运营维护和管理等类型的企业。以**成员单位为核心基础，拓展至与中铁有业务合作的企事业单位，扩展至国内外交通行业的其他企业。五、区域价格分析下表是目前**市工业园区的信息表。**市工业园区基础信息表表2-1目前**市工业类地产项目售价的总体市场均价约为4600元/㎡。而租金最高平均水平约为30元/㎡·月，市场最低租金平均水平约为23元/㎡·月，综合平均指数为26.5元/㎡·月。从上表看出，目前**工业园区物业价格主要维持在4000-5000元/平方米及6000-6500元/平方米之间。4000-5000元/平方米的工业园大多位于**三环路与四环路（又称“绕城高速”）之间。而6000-6500元/平方米的工业园区主要分布在**63 房价最高的城南和城西三环区域。本产业园位于城北的三环路与四环路之间，处于房地产的价格洼地，在物业价格上为4000-5000元/平方米之间。六、项目所在区域未来规划发展（一）全域**规划图2-3工业园所处大**位置图根据**城市总体规划，至2020年整个**市3681平方公里的都市区，它将包括今后的新都区、温江区、郫县等地，与**、**等同属于城区范围。随着这种主城区与周边新城将共同形成大都市格局的出现，就需要五环路这样大的交通格局来与之相适应。在大**总体规划影响下，本产业园的建设和发展符合**市总体规划。（二）北部新城规划**市城北是进出**的主要交通要道。北部新城总规划面积为944.28平方公里，包括新都区、青白江区、成华区及**三环路和绕城高速之间的部分区域。北部新城将形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局，它们将承担起“大**”区域的工业、商贸、物流等重要职能。北部新城规划图如下2-4所示：63 图2-4北部新城规划图产业园位于北部新城起步区，它的建设对提升整个城北及**市的功能结构具有重要作用，项目符合北部新城整体规划。（三）**发展规划**将按照“合理布局、科学规划、突出特色、错位发展”的原则，到2014年，基本构筑起“一园、两核、三城、四带”的空间战略新格局。根据**发展规划，**国际商贸城区域，将作为重点发展区域。本产业园位于该区域内，它的建设符合**整体发展规划。综上所述，产业园的规划符合**市、北部新城及**总体发展规划，这些规划对产业园未来发展提供了良好发展平台。注：本部分国内外工业园的详细内容，请参见附件。63 第三部分轨道交通高科技产品产业化概况及空间需求本部分对轨道交通高科技产业发展方向、产业内容以及由产业带动的企业入驻、空间需求等情况作必要的说明。一、轨道交通高科技产品产业内容（一）轨道交通高科技产业链的需求分析1、设备制造环节的高新技术需求轨道交通产品的制造包括从材料生产，到零部件生产到整车制造三个部分。在这个系统中，交通新材料技术，包括弹性元件技术，减震降噪材料技术、特种涂料技术、绝缘材料技术和高分子复合材料技术等具有广阔的市场前景。2、建设施工安装环节的高新技术需求交通产品的建设施工安装分为施工准备、施工过程和系统调试运行三个阶段。其中施工准备关注前期咨询设计工作；施工过程关注安全施工技术、能源供给技术、施工设备的技术、施工材料技术、施工环保技术等；调试运行过程重点关注智能化的调试技术。3、运营维护环节的高新技术需求分析运营维护环节涉及运营、控制和维护保修三个方面。其中，运营方面主要关注交通能源环保技术；控制和维保方面重点关注智能交通系统等技术。（二）主导产业选择基于轨道交通产业链条各环节对高新技术的需求，通过市场导向、政策导向分析，结合中铁自身优势，确定了产品产业化重点发展以下几大类产业，同时为未来发展预留弹性产业空间：（1）交通新材料产业：重点关注设备制造领域和施工材料领域的技术提供。重点关注制造领域的固定设备建造的土建材料、弹性原件材料、减震降噪材料。63 （2）光机电与系统集成产业：关注光学、机械、电子电路、计算机系统四个领域在交通产业方面的应用。（3）交通技术咨询产业：重点关注施工准备阶段的岩土测试、勘察设计、工程监理等设计咨询服务，同时关注中介服务领域的技术咨询提供。（4）交通节能环保产业：重点关注施工过程中持久能源提供技术，以及在运营阶段机车运营模式，通过发掘新能源，提供生态环保的持久动力。（5）交通信息化及智能化产业：重点关注在机车辆调试阶段和车辆运行控制维保阶段的智能交通系统服务的提供，包括交通软件信息技术、交通通讯信号技术、交通光电系统和智能检修系统等。（6）其他弹性产业：关注其它新技术所导向的新兴产业类型，在空间上预留足够的弹性。二、产品产业的市场容量预测通过投资拉动法和分项预估法对以上五大类产业的市场容量进行了分析预测，投资拉动数据显示未来交通投资带来的交通高科技需求到2016年-2020年约5150亿元；分项预估数据显示五大产业市场需求规模2016年～2020年约4500亿元。如图3-1所示：63 图3-1交通高科技五大主导产业未来市场需求总和根据交通高科技产业的中长期发展规划分析，交通高科技产业蕴藏着巨大潜力，产业园重点发展的五大主导产业有着广阔的市场空间。三、产品产业的市场容量和用地规模（一）产业规模预测预估产业园五大主导产业占未来总市场容量将大于5%，产业园年产业规模在50亿元以上。（二）产业用地规模按产业园占未来高科技产业总体目标市场5%的市场份额，每年单位地均产出5000元/平方米(2007年54个国家高新区平均地均产值为5000元/平方米)，同时结合产业规模预估方法得到的产业规模高值和低值，分别为102公顷（1530亩）和90公顷（1350亩），因此规划的本产业园用地范围可控制在1400亩左右。四、产品产业化项目推进情况及空间需求（一）正在实施的产品产业项目及空间需求1、**63 有限责任公司（独资），产业方向为铁路、城市轨道、高速公路的降噪和绿色通道产品等技术。2009年产值3000万元，签定合同额9000万元。需要建筑面积5000平方米。2、**有限公司（合资），产业方向主要是研究铁路桥梁减震技术。预计在未来五年内占有国内15%的铁路相关产品市场率。需要建筑面积10000平方米。3、**有限公司（独资），产业方向：主要研究交通设计、施工建设和运营管理的系统软件。2009年已签合同额2000多万元，需要4000平方米的建筑面积。4、**有限责任公司（合资）产业方向：为交通工程领域开发提供数字化设计施工全过程的产品与服务，预期6年营业收入16亿左右，约需要建筑面积6000平方米，还需要一定规模的演示场地。从**目前已实施的产品产业化项目看，已形成了新的利润增长点。目前招商工作还未全面推进，已有20多个公司意向入驻产业园，这些公司投产后年产值约为12.5～14亿元，需要的空间平台面积约23.7万平方米（如表3-1所示），市场前景看好。已确定入驻的24个公司或项目成立新公司拟进入产业园的第一年业务效益和空间需求面积汇总情况表。产品产业效益及空间需求表表3-1序号入驻公司或项目入驻模式需求面积(m2)入驻部分年产值（万元）1独资500030002合资100003000～40003独资400050004合资600010000～120005合资300008000～100006合资1000080007合资500050008合资5000300063 9引进120007000～800010引进5000300011引进100005000～600012引进8000500013引进6000300014引进150005000～600015引进120003000～500016引进50003000～400017合资60002000～300018引进3000200019引进10000800020引进200001000021引进5000600022引进120007000～800023引进300008000～1000024引进30003000合计237000125000～140000（二）准备推进的产品产业项目及空间需求在产业园的建设的同时，将进一步加大产品产业化推进规模，下列产品产业项目正在积极推进之中：◆**公司（交通新材料技术）◆**研究中心（系统集成技术）◆**有限公司（城市轨道交通大型综合监控系统）◆**有限责任公司公司（交通专业设计咨询）◆**科技有限公司（智能交通系统）◆**公司（工程项目咨询）◆**有限公司（科研设计开发于一体）……63 推进产品产业化需要空间平台，形成集群和集聚，而投资建设一个以交通高科技为主题的园区是实现集群和集聚的最好形式。注：本部分详细内容，请参见附件《轨道交通搞科技产品产业化概况及空间需求》。63 第四部分项目初步定位分析一、项目或地块SWOT分析项目或地块SWOT表表4-1二、市场定位项目市场定位：国家级轨道交通高科技产业创新与服务基地国家级基地体现为国家认定，一流的技术，并辐射国内、国际两个市场；以轨道交通领域的前沿、创新技术为主要导向；聚焦轨道交通领域的高科技研发及产业化综合服务；成为轨道交通产业链协同共生发展，轨道交通产业化培育基地。定位于国家级轨道交通高科技产业创新与服务基地，它将成为**、乃至全国/国际范围内轨道交通高科技产业经济的交汇点，对区域轨道交通高科技产业价值链的协同具备良好的辐射、示范和带动作用，是促进国家级轨道交通高科技产业和世界轨道交通经济发展的助推器。三、客户定位63 本产业园围绕交通高科技的新技术、新产品、新工艺、新材料，根据产品需要，客户群总体定位为：国内外与交通产业链相关联的设计咨询、制造、建设、运营维护和管理等类型的企业。在客户细分上，将根据产业园的五大主导产业定位分类引进。1、交通新材料产业：将重点引进土建、弹性原件、减震降噪、轨道树脂合成轨枕、车辆车体等新材料方面的企业；2、光机电与系统集成产业：将重点引进光学、机械、电子电路、计算机交通系统、通信信号新产品制造及非晶合金变压器制造等方面的企业；3、交通技术咨询产业：将重点引进岩土测试、勘察设计、工程监理等设计类咨询企业；4、交通节能环保产业：将重点引进环保、给排水、采暖通风、电气化、电力等专业方面的企业；5、交通信息化及智能化产业：将重点引进线路、轨道、地质、桥梁、隧道、弱电、信息等专业方面的企业。四、产品定位从目前国内外高新技术产业园的发展特征来看，高科技产业园发展共分为四代：第一代是以交通沿线发展，呈现单个企业的发展格局。第二代是在空间上呈现围绕一个核心企业产业链延伸布局。第三代是在空间形态的表现上是多个产业的耦合发展，产生协同效应，形成产业集群的发展布局。第四代在空间形态上主要表现为综合新城，城市功能和产业功能紧密融合。63 从目前国内外高新技术产业园的发展特征分析，结合调研分析得出，本产业园初期定位将选择高科技园区的第三代承接发展，逐步向第四代高新技术园区转变，建设以信息和技术为先导、市场为导向的复合型现代科技都市。根据都市型园区的定位，项目定位有科技研发、技术服务、总部商务和园区配套四大功能区。结合功能区的定位，本产业园的产品定位如下：物业建筑形态建议：建议在园区中，主要以小高层和高层形成“小组团”为核心的商务办公楼组群及相互连通围合式建筑群为主，辅以低密度生态独立建筑群组成主要建筑形态。同时为突出园区标志，在局部区域配以景观标志性的高层。建筑内部结构及面积建议：本园区在物业建筑结构上，将采用框架和框剪结构，针对入园企业的大小差异性特征，内部实行未封闭的敞开式布局结构，根据入园企业需求面积分割封闭。小高层和高层建筑每层面积控制在1500-2200平方米，低密独栋整体面积控制在2000-4000平方米较好。五、价格定位本项目有科研办公楼、配套商业及产业综合技术服务中心三种主要物业形态，现对它们的价格定位如下：1、科研办公楼科研办公楼评估价格表表4-2项目主要可类比项目本案倍科国际新城IP科技中心火炬动力港2期项目均价3380元／m23800元／m25300元／m2评估得分57616566可比系数1.1571.0821.015可调均价391341115381可比参数30%40%30%评估均价4432元／m22、配套商业及产业综合技术服务中心63 项目区域商业和中试物业租金情况如图4-1、4-2所示：图4-1项目区域中档商业月租金情况图4-2项目区域中试物业月租金情况利用周边市场的对比情况，运用商业租金反推法，本项目的商业定价为5536元/平方米。产业综合技术服务中心定价为3232～4040元/平方米。综合各因素考虑，本产业园主要物业的保守定价为：科研办公物业：4100～4300元/平方米配套商业：5500～5600元/平方米产业综合技术服务中心：3200～3400元/平方米63 本产业园内涉及有面积较少的商务会所物业类型，由于其区域市场没有可比案例，便于成本核算，在此考虑结合成本、园区品质及商业属性等因素，该产品价格初定在6000～6500元/平方米之间。63 第五部分概念规划设计一、设计概念（一）产业园整体设计理念作为新一代的高科技产业园区，要从“社会”、“经济”、“环境”三个方面进行目标设定。社会：承接前述对新一代产业园特征的研究，打造功能复合的产业都市，与城市有机融合；经济：构建完善可持续发展的产业链条，研究其空间发展需求，使空间与产业发展高度适配，最大化提供产业的发展与展示平台；环境：关注可持续发展，通过规划、建筑、环境、技术运用等不同层面营造低碳型绿色产业园区。产业园规划设计理念如图5-1所示：图5-1产业园规划设计理念图（二）产业园的建筑设计理念在建筑设计上，使用绿色可持续能源LEED建筑标准，营造绿色生态建筑模式。二、空间发展策略63 科技先导：结合西侧规划的城市商业节点，及北新干道等交通条件，整体园区沿横轴导入核心研发产业。技贸联动：在核心区域构筑产业服务及公共服务核心。链条扩展：完善产业链条，由核心向外围结合周边功能与资源条件拓展配套功能，完善功能组团。多元复合：形成多元复合的功能格局，沿横纵两轴为科技研发组团，东北为产业基地组团，西南及西北为都市生活组团，核心区及南部为产业服务组团。生态串联：从北侧景观绿地至九道堰之间，规划一条串联各功能组团的生态景观绿地，加强组团联系，营造良好的生态景观环境。绿色交通：以内部闭合的绿色交通系统环通各组团，提高园区运行效率。图5-2产业园空间发展策略图根据园区空间发展策略，本产业园首期500亩启动区结合西侧规划的城市商业节点及地铁1号线、北新干道等交通条件，整体园区沿横轴发展的模式，最先启动产业园的西侧靠园区主干线区域。63 图5-3产业园首期位置图三、项目概念性设计设计方案以“生态优先、价值提升、便于开发、利于运营”为原则。遵从整体功能结构，注重组团联系，营造富有特色与吸引力的产业园区。本项目具有以下特点：建筑环境紧密结合：营造宜人空间；发挥景观资源优势：借助水系打造景观，提高土地价值；强调地块组团划分：便于开发与实施控制；单元式建筑组合：利于运营，可租可售。四、空间格局横向导入，纵向延伸，一心多点，线性串联。以交通高科技研发区、科技交流综合区为功能及景观标志核心，向西、向东南延展相关功能区。通过水系廊道串联，在各地块中形成空间节点。核心启动区建成后，未来向“北区”约5700亩园区的开发可以依托核心功能区，向沿纵轴北部拓展。如图5-3所示：63 图5-4项目空间格局五、建筑风格及园区鸟瞰（一）建筑风格产业园以小高层和高层及低密度生态独立建筑群为主要建筑形态。建筑风格意向如图5-4所示：图5-5产业园建筑风格意向图63 （二）园区鸟瞰图5-6产业园鸟瞰图63 六、首期500亩初步设计后的主要经济技术指标科研办公首期500亩初步设计后的主要经济技术指标表表5-1序号首期项目数值一总占地面积（㎡)3333331其中：代征地（㎡)2净用地（㎡)3333333建设用地面积折算（亩）500二主要规划要求1居住容积率1.635三规划建筑面积1总建筑面积（㎡)5667302地上建筑部分（㎡)5449332.1商务会所181802.2配套商业340762.2.1独立商业建面（㎡)354102.3科研办公楼3273852.4产业综合技术服务中心1636922.5物管用房16004地下建筑部分（㎡)272474.1其中：地下车库（㎡)27247四预计可售面积5433331总可售商务会所面积181802可售配套商业面积340763可售办公楼面积3273854可售产业技术服务中心1636924地下停车位个数（个）7204.3可售车位数量72063 第六部分项目实施进度计划一、开发策略和顺序（一）开发策略产业园1432亩采用统一规划，计划分三期建设，实行滚动开发、逐步延伸的开发策略。首期开发建设500亩，满足短时间产业推进所形成的企业集聚对空间的需要。预留932亩视首期推进效果，再行实施。首期500亩占据园区绝佳地位，重点开发基础设施配套和科技研发组团。以**成员单位为核心基础，拓展至与中铁有业务合作的企事业单位。迅速提升园区知名度和美誉度。在首期成功开发的大好形势下，第二期500亩紧跟建设，实施全面开发，以租售结合，通过专业化的咨询、孵化服务带动轨道交通产业集群，并完善园区产业链上、下游的打造。后期开发进一步完善园区功能，以出租自营为主，确立园区轨道交通高科技产业主导地位，优化企业资源配置结构，搭建完善企业上市平台和公共技术服务平台的建设，全面提升整个园区功能，实现资本增值和效益跨越增长。图6-1项目开发策略图63 （二）开发顺序开发顺序划分主要依据产业导入时序及规模、项目空间区位特征及功能布局、首期已定的入住单位对用地的需求、对升值空间的考虑。首期：考虑到开发用地的整体性及首期的形象需求，可将科技研发功能区先行开发。二期：结合产业导入需求，由首期沿横纵两条主干道拓展研发、中小企业园、技术支持服务、企业孵化、物流等功能。三期：根据产业导入需求开发其余的功能用地。图6-2项目开发顺序图（三）总体进度安排项目各重要节点的安排与计划，请参见附件。（四）招商策略1、品牌营销策略。**品牌是本园区营销的灵魂和主线，首先通过**成员企业和与**有良好业务合作关系的企业入住，提升园区知名度。2、定制营销策略。开展“一对一”营销，提供个性化的服务，包括为入驻企业“量身定做”等。二、成本控制策略1、在与**投资协议谈判中，争取土地更大优惠扶持。63 2、在项目建设管理中，作好项目各阶段的成本控制工作。三、开发、销售节奏建议1、首先通过项目整体概念炒作与形象推广制造焦点。2、快速去化首期500亩物业的同时，加速二期物业的开发建设，快速实现销售。3、成熟一批工业物业，择机销售配套商业物业。4、配套物业后期销售。63 第七部分项目运作机构及人力资源配置一、运作机构（一）设想根据交通产业构想和产业园项目定位，结合**和**管理实际情况，现提出产业园管理体系的设想，如图7-1所示：图7-1产业园管理体系（二）组织机构1、管理委员会管委会作为园区管理领导决策机构，制定产业园发展战略目标、重大方针、统筹协调产业园的建设、运营和管理工作。2．项目公司项目公司作为独立的经济实体进行经营管理活动，负责产业园的开发、建设、招商等工作。项目公司组织架构、人员配置建议见附件。3．产业公司产业公司是轨道交通高科技产业转化实施的主要载体，主要包括引进、合资、独资三种类型的公司。二、人力资源配置63 管委会由主任、副主任、委员组成。为提高产业园的集聚力和号召力，建议主任由**股份公司领导担任，副主任由**和**领导担任，委员由相关职能部门领导、产业工作成绩突出的生产单位领导组成。项目公司由**和**委派核心人员组成，其他人员主要在当地聘请。63 第八部分经济预测与财务评价一、测算假设条件1、净用地面积：按每亩16万取得全部500亩用地，本项目经济分析仅针对500亩用地的开发建设。2、土地款的支付：考虑签订土地出让合同后一次性支付。3、自有资金：土地款约9044万(含税费)，加计前期开发成本和费用，约需要自有资金3.33亿元，项目采用滚动开发，分三期进行，4年内全部收回投资。4、销售均价保守预测：遵循审慎、稳健原则，本项目售价以目前**市同类型物业形态均价作为参考价格，结合本项目特点作出以下定价：商业会所销售均价6448元/平米，配套商业销售均价5938元/平米，科研办公楼销售均价4250元/平米，产业技术服务中心销售均价3317元/平米。各物业按照市场价格变化规律进行估算，初步按每期增长4%计算。5、计算成本费用及收入的依据：以初步规划设计方案确定规划建筑面积及各业态建筑面积，计容建筑面积的99.7%作为可售面积。项目用地500亩，规划总建筑面积566730平米，地上建筑面积544993平方米、容积率1.635，其中商务会所18180平方米、配套商业34076平方米、科研办公楼32.73万平方米、产业综合技术服务中心16.36万平方米，配套物业管理用房1600平方米，地下面积21797平方米，地下车库720个。6、公建配套及地下车库的考虑：公建配套的面积满足了当地设计规范要求。地下车库满足了商业、住宅车库的配置要求，按每平米2500元建筑成本、每个车位35平米计算直接成本，销售均价7.4万元、销售100%计算。763 、分析测算原则：充分保守，以增加项目抗风险能力。对成本充分预估，对收入保守测算，整体开发期各物业销售均价甚至低于目前相邻园区销售现价；所有自有资金包括资本金部分均按同期银行贷款利率上浮20%（即7.128%）。本部分各项具体数据详见附件。二、资金筹措及安排1、项目资金预测项目总投资（含开发成本、管理费用、财务费用和不含销售代理费的销售费用）17.8798亿元，其中自有资金3.33亿元，占18.6%；银行贷款0.4亿元，占2.3%；销售回款14.15亿元，占79.1%。2、项目融资方案项目公司注册资本金1亿元，其中股东另出资2.33亿作为资本公积金，作为土地款及前期启动资金，土地全部取得后将土地抵押方式向银行取得项目贷款0.40亿元。3、利率项目自有资金财务费用以同期银行贷款利率上浮20%、按季度计算和支付（即7.128%），银行借款按基准利率按季度计付利息，各季还本付息详见附件。三、测算结果1、开发成本估算开发成本合计17.226亿元，其中土地成本0.904亿元、前期费用约1.6225亿元、基础设施配套费约1.432亿元、建安成本约12.49亿元、建设期管理费约3109万元、不可预见费约4663万元。开发费用合计约1.577亿元，其中管理费用950万元、销售费用约9228万元、财务费用约5588万元。2、销售收入分期测算销售总收入23.0703亿元，其中地下车库约0.533亿（按100%63 销售），地上部分约22.537亿，包括商务会所1.172亿元、配套商业2.023亿元、科研办公楼13.912亿、产业综合技术服务中心5.429亿元，分别于2011年至2014年实现约4.747亿元、6.674亿元、5.521亿元、6.128亿元。3、税费分析本项目涉及的税费主要有市政配套费、契税、印花税、营业税、城市维护建设税、教育附加费、副食品调节基金、土地使用税、土地增值税、所得税、维修基金、产权费等等。项目严格按当地税收政策测算，对土地增值税和所得税按规划进行了预交，未考虑任何税费减免优惠。契税：按土地价款的3%计算，于办土地证时缴纳，计入土地成本中；印花税：按开发成本及销售收入合计的万分之五估算；营业税及附加：按销售收入的5.55%计算；土地使用税：**市3环外为5等税额，五等税额为每平方米6元，本项目按全额交4年；土地增值税：按销售收入1%进行预交，项目开发完成时进行清算，如果清算结果不需要交纳增值税或应交增值税低于预征金额时，预交金额不考虑退回；所得税：营业利润的25%计算；4、利润测算项目利润总额约2.976亿元，净利润约2.198亿元。四、财务评价指标1、财务报表分年度损益、还本付息等报表见附件。2、财务指标分析项目需要自有资金3.33亿元，项目自有资金年均投资回报率63 16.81%。按项目全部自有资金由股东方提供、项目全投资财务内部收益率23.27%，项目自有资金投资内部收益率25.47%、投资动态回收期4.07年。五、小结经保守估计，项目财务评价指标符合公司决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率（16%），项目抗风险能力强，经济可行。63 第九部分法律分析及其他风险分析一、土地使用权获取风险及应对措施项目用地取得方式均实行定向挂牌出让。摘牌并签订国有土地出让合同后才进行实质开发投入，风险可控。二、合作风险及应对措施合作方**政府鉴于**市的总体规划和本区域的经济发展，可保持政策的稳定性，具备诚信基础，合作风险可控。合作方式、条件已经在协议中明确，具体参见我方拟与**政府签订的投资合作协议书（另附）。三、项目开发风险及应对措施项目地块达到三通一平，不存在拆迁风险。周边区域交通便利，生活配套成熟，产业园1432亩统一规划，分期实施，滚动开发。首期500亩占据园区绝佳地位，后期开发视首期效益择机进行。四、其他风险分析及应对措施1、经济、法律、政策风险本项目符合国家中长期发展规划和国家产业政策，符合四川省、**市、**发展战略和产业规划，是国家科技发展大力支持的项目。土地的取得符合法律要求，风险可控。2、市场风险本项目市场容量乐观，如何利用核心技术和市场导向来招商引资，吸引优质企业入驻从而形成产业聚集，是我们需要重视的。规避措施：产业园的定位高起点、高技术、高门槛，确定了其优秀、高档的品质，凭借**63 在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对大力发展轨道交通高科技产业的支持和优惠政策，随着产品产业化的深入推进，市场风险是可控的。3、行业竞争风险目前，国内尚无能提供整体解决方案的轨道交通高科技产业园，本项目具备产品差异化，同时本项目具有较大成本优势，处于有利的竞争地位。4、融资风险项目资金来源主要靠自有资金，从土地价值、我方资信以及与当地的关系来看，融资可靠性、充足性、及时性应能保证，利率水平设置比较高，充分考虑了利率上升等不利的变化。5、项目利益相关方信用及道德风险项目无其他利益相关方，不存在相应的信用及道德风险。6、经营管理风险项目纳入**管理和控制体系，不存在资金、管理的风险。综上分析，中铁轨道交通高科技产业园通过制定相应的对策并采取有效措施后，政策、市场、技术、财务等风险可控。63 第十部分结论、建议一、结论项目具有极大成本优势。本项目用地取得成本大大低于区域内工业园项目。项目交通便捷。项目位于**市北部新城、在三环以北、绕城高速以南、北新干道以东、川陕公路以西，区域内有建设中的地铁1号线和规划中的地铁3号线等。交通路网通达，交通便捷。项目所处区位优越，在地理位置、规划前景等方面具备优势。本项目是目前**市规划的绕成绕城高速内占地面积最大的一宗工业用地，周边交通便捷，配套成熟，正在规划中的北部新城、天回古镇等，势必带来区域土地价值的提升。市场前景好，发展潜力大。本项目符合国家规划和产业政策，迎合了当地政府的市场需求，填补了行业空白，具有良好的市场前景。项目规模较大，综合效益高，利于中铁企业在**的战略布局。项目规模较大，品质较高，利于中铁企业顺利进军工业地产市场，并树立一定的品牌影响力。综合结论：项目首期500亩需要自有资金3.33亿元，项目自有资金年均投资回报率16.81%。按项目全部自有资金由股东方提供、项目全投资财务内部收益率23.27%，项目自有资金投资内部收益率25.47%、投资动态回收期4.07年。经保守估计，项目财务评价指标符合集团决策要求，项目自有资金内含报酬率达到股份公司要求的期望报酬率（16%），项目抗风险能力强，经济可行。63 根据前期已经实施和正在推进的交通高科技产品产业化情况来看，产业效益较为乐观。凭借中铁股份在行业内的品牌号召力和竞争优势，加之各级政府对发展交通行业的大力支持和优惠政策，本产业园项目有能力、有条件形成产品产业的集群和集聚。二、建议建议本项目在推进过程中，要充分争取地方各级政府在政策、宣传推广、建设环境等方面的支持。建议本项目在推进过程中，要充分争取股份公司在政策、技术、品牌、市场、资金等方面的支持。63 附件一：首期500亩用地经济测算相关表格首期500亩用地与规划指标表附表1序号项目数值一总占地面积（㎡)3333331其中：代征地（㎡)2净用地（㎡)3333333建设用地面积折算（亩）500二主要规划要求1居住容积率1.635三规划建筑面积1总建筑面积（㎡)5667302地上建筑部分（㎡)5449332.1商务会所181802.2配套商业340762.2.1独立商业建面（㎡)354102.3科研办公楼3273852.4产业综合技术服务中心1636922.5物管用房16004地下建筑部分（㎡)217974.1其中：地下车库（㎡)21797四预计可售面积5433331总可售商务会所面积181802可售配套商业面积340763可售办公楼面积3273854可售产业技术服务中心1636924地下停车位个数（个）7204.3可售车位数量72063 首期500亩开发发进度表附表2序号工作内容开发周期（按季度）2010年2011年2012年2013年2014年一二三四一二三四一二三四一二三四一二三四1土地付款100%2前期工程40%30%30%3基础工程40%30%30%4建安、基础设施及园林7%7%7%7%7%7%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%5销售商务会所50%50%配套商业8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%科研办公楼8%8%8%8%8%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%产业综合技术服务中心8%8%8%8%8%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%63 成本收益估算表附表3序号项目单位成本(元/㎡)工程量(㎡)总额（万元)折算到可售面积金额(元/㎡)备注一土地成本160566,7309,0441661-4项之和1土地出让金147544,9338,000预计16万元/亩，按500亩计2契税4544,933240按成交价格的3%计算（办证时支付）3印花税1544,9334按成交价格的0.05%计算4城镇土地使用税6333,333800按每期占用土地面积*5元/年*实际占用期间二前期费用286566,73016,2252991-5项之和1可行性研究费1566,730130按以往**其它项目支付标准估算1.1可行性研究0566,730801.2市场定位费1566,730502规划及施工图设计35566,7301,984设计费按总建筑面积估算,包括规划及施工图设计、人防、景观、室外总体等设计费3地勘费4566,7302274三通一平30566,7301,7005评估咨询费2566,7301136招投标费用2566,7301137工程建设监理费8566,7304538竣工图编制费2566,7301139报批报建201566,73011,39121010市政设施配套费0566,730011劳保统筹0566,730063 三基础设施配套费253566,73014,3182641-2项之和1小市政费(水电煤电话有线电视)135566,7307,6511.1供水配套费65566,7303,6841.2供电配套费120566,7306,8012小区绿化工程费500133,3336,667含绿化道路路灯,根据占地面积的70%估算四建安费用2,204566,730124,9012,2991土建工程1,429566,73080,9791.1地上物业1,386544,93375,5301.1.1商务会所2,80018,1805,0901.1.2配套商业1,40034,0764,7711.1.3科研办公楼1,400327,38545,8341.1.4产业综合技术服务中心1,200163,69219,6431.1.5物管用房1,2001,6001921.2人防及地下室2,50021,7975,4491.3地上商业0002安装工程费775566,73043,9222.1外立面装饰350566,73019,8362.2电气工程(强弱电)140566,7307,9342.3消防工程85566,7304,8172.4通风工程25566,7301,417地下室2.5电梯工程80566,7304,53463 2.6给排水工程75566,7304,2502.7供暖工程0566,73002.8燃气20566,7301,133七不可预见费82566,7304,66386二至四项合计的3%计算八建设期管理费55566,7303,10957二至四项合计的2％计算开发成本合计3,040566,730172,2603,170一至七项合计九开发费用566,73015,7662901销售费用163566,7309,228.111.1销售代理费用61566,7303,461按销售收入×1.5%计1.2营销广告费用及其它销售费用102566,7305,768按销售收入×2.5%计2财务费用99566,7305,588详见附表133管理费用(人员管理费）17566,73095040万/人/年，5个人，4.75年十销售税费566,73012,9192381营业税204566,73011,535销售收入*5%2城市维护建设税14566,730807营业税*7%3教育附加6566,730346营业税*3%4地方教育附加2566,730115营业税*1%5印花税2566,730115销售收入0.5‰成本费用合计3,546566,730200,9453,698一至十项合计十一销售收入566,730230,7034,2461商务会所6,44818,18011,722商务会所整体均价6448元/㎡63 2配套商业5,93834,07620,235配套商业整体均价5938元/㎡3科研办公楼4,250327,385139,124科研办公楼整体均价4250元/m24产业综合技术服务中心3,317163,69254,292产业综合技术服务中心整体均价3317元/㎡5车位77205,328地下车位整体均价7.4万元/个十二利润总额525566,73029,758548十二项减上述其他各项十三土地增值税8566,7304578参见附表5十四所得税129566,7307,325135（毛利润-土地增值税）*25%十五净利润388566,73021,976404毛利润-土地增值税-所得税十六静态投资收益分析1项目自有资金投资收益率33,30065.99%项目毛利润/项目公司全部自有资本33000万元2项目自有资金年均投资收益率16.81%项目毛利润/项目公司全部自有资本/回收期3.93年十七动态投资收益分析1项目净现值16,9011.1归属置业净现值8,450以出资比例分配收益2置业投资收益分析2.1置业投入自有资金额度16,650暂定与**对等出资2.2置业项目自有资金净利率50.75%2.3置业自有资金年均净利率12.46%置业自有资金净利率/自有资金回收期(按4.07年估算)63 销售收入预测表附表4序号项目产品销售量2011年2012年2013年2014年合计2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1商务会所销售比例50%50%100%销售单价620066966448销售金额56366087117222配套商业销售比例8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%100%销售单价5500572057205720595059505950595062006200620062005938销售金额156216241624162416901690169016901761176117611761202353科研办公楼销售比例8%8%8%8%8%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%100%销售单价4100410041004100410042644264426442644264443544354435443544354250销售金额107381073810738107381073883768376837683768376871187118711871187111391244产业综合技术服务中心销售比例8%8%8%8%8%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%100%销售单价3200320032003200320033283328332833283328346134613461346134613317销售金额419141914191419141913269326932693269326933993399339933993399542925车位销售比例8%8%8%8%8%6%6%6%6%6%6%6%6%6%6%100%销售单价7777788888999997销售金额3743743743743743243243243243243673673673673675328合计1530315303168651692722563135931365813658136581365814238142382032514238124772307036销售税费85785794494812647617657657657657977971138797699129196.1营业税及附加84984993693912527547587587587587907901128790692128046.2印花税8888117777777107611563 土地增值税计算表附表5序号项目数值(一)单位备注1销售收入230,703万元2扣除项目地价款9,044万元取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用开发成本土地征用及拆迁补偿费0万元开发土地和新建房及配套设施的成本、建设期管理费用（开发间接费）前期工程费16,225万元建筑安装工程费124,901万元基础设施费14,318万元公共配套设施费0万元开发间接费用3,109万元开发费用销售费用15766万元管理费用（人员管理费）万元开发费用不能超过开发成本及土地款10％，超过按开发成本的10％计算财务费用万元营业税及附加12,919万元与转让房地产有关的税金附加费用32,898万元地价款加开发成本*20%扣除项目小计229,179万元3增值额1,524万元4增值比例1%%5计征税额第一额度457万元增值额/扣除项目:≤50%，按增值额的30%计征第二额度万元增值额/扣除项目:＞50%≤100%，按增值额的40%-扣除项目的5%第三额度万元增值额/扣除项目:＞100%≤200%，按增值额的50%-扣除项目的15%第四额度万元增值额/扣除项目:＞200%，按增值额的60%-扣除项目的35%63 股份公司要求的分年度损益表附表6金额单位：万元序号项目2010年2011年2012年2013年2014年合计备注1一、销售收入047,47166,74155,21261,278230,7031.1减：开发成本24,02746,02540,80439,06422,340172,2601.2销售税及附加02,6583,7383,0923,43212,9192二、营业利润(24,027)(1,212)22,20013,05635,50645,5242.1减：管理费用1502002002002009502.2财务费用8582,4471,394811775,5882.3销售费用01,8992,6702,2082,4519,2282.3.1其中：代理费07121,0018289193,4612.3.2营销广告费01,1871,6691,3801,5325,7683三、土增税和所得税前利润(25,035)(5,758)17,9369,83732,77829,7583.1减：清算应交的土地增值税0475667552(1,237)4574四、税前利润(25,035)(6,233)17,2699,28434,01529,3014.1减：所得税01,1871,6691,3803,0907,325自有资金财务费用7982,2101,157574184,7565五、净利润(25,035)(7,419)15,6007,90430,92621,97663 股份公司要求的全投资现金流量表附表7序号项目小计2010年2011年2012年2013年2014年2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1当期现金流入23070300001530315303168651692722563135931365813658136581365814238142382032514238124771.1销售收入230703001530315303168651692722563135931365813658136581365814238142382032514238124772当期现金流出1958149094410610977109771259912599150811103111629106781474110685106851068513062900696519006(477)2.1开发成本172260904440561092710927109271092713243918791879187132439187918791871150374477447744702.1.1土地费用904490440000000000000000002.1.2前期费用1622504056000040560004056000405600002.1.3基础设施建设费1431800107410741074107489589589589589589589589571671671671602.1.4建安工程费12490100936893689368936878067806780678067806780678067806624562456245624502.1.5公建及配套工程0000000000000000000000000000000000000002.1.7不可预见费46630029129129129129129129129129129129129129129129129102.1.8建设期管理费31090019419419419419419419419419419419419419419419419402.2人员管理费用950505050505050505050505050505050505050502.3销售费用922800006126126756779035445465465465465705708135704992.3.1销售代理346100002302302532543382042052052052052142143052141872.3.2广告及其它费用576800003833834224235643403413413413413563565083563122.4营业税及附加129190000857857944948126476176576576576579779711387976992.5土地增值税4570000153153169169226136137137137137142142203142(1725)2.6所得税前净现金流入34888(9094)(4106)(10977)(10977)2704270417845896109352915(1083)29732973297311765232106745232129552.7所得税7325000038338342242356434034134134134135635650835618703所得税后当期净现金流入27563(9094)(4106)(10977)(10977)2321232113625473103712575(1424)2632263226328204876101654876110854累计所得税后净现金流入(9094)(13200)(24177)(35155)(32833)(30512)(29150)(23677)(13306)(10731)(12155)(9523)(6891)(4259)(3440)14361160216478275635税后净现金流量现值(6%)17639(8960)(3986)(10498)(10342)215521231228485890702219(1209)22012169213765638437892373083546累计所得税后净现金流量现值(8960)(12945)(23443)(33786)(31631)(29508)(28280)(23422)(14352)(12133)(13342)(11141)(8972)(6835)(6180)(2337)55559285176397全投资财务内部收益率（％）（所得税后）23.27%8按期望报酬率16%贴现的npv58859所得税后全投资动态回收期（年）4.0710所得税后全投资静态回收期（年）3.9363 附件二：项目与政府签定的投资合作协议附件三：工业园相关政策（见单行本）附件四：工业园调研报告（见单行本）附件五：**推进产品产业化概况及空间需求（见单行本）63'