长沙万业优加城项目可行性研究报告 48页

'长沙万业优加城项目第一部分：项目总论1.1项目背景本项目位于湖南省长沙市望城县丁字镇境内。长沙市是湖南省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。市区面积556平方公里，市区人口210万。位于湖南省东部偏北,湘江下游和长浏盆地西缘。其地域范围为东经111°53′～114°15′,北纬27°51′～28°41′。东邻江西省宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭两市，西连娄底、益阳两市，北抵岳阳、益阳两市。东西长约230公里，南北宽约88公里。全市土地面积1.1819万平方公里，其中城区面积556平方公里。长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花5区，长沙、望城、宁乡3县及浏阳市。长沙是一座具有3000多年历史的“楚汉名城”。文化遗产、文物古迹众多。长沙交通发达，黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。京广铁路纵贯南北，湘黔、浙赣铁路连接东西。京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。48 望城是雷锋的故乡，被江泽民同志誉为“希望之城”，是历史文化名城长沙近郊一座正在崛起的新城。她扼湘西北门户，北连浩瀚洞庭，南毗麓山毓秀，望城县辖13个镇、3个乡，总面积1046.42平方公里，总人口56.63万人；县域全境已纳入《长沙市城市整体规划（2003～2020）》。　　望城区位交通优越、基础设施完善。地处美丽富饶的湘中河谷平原，湘江下游两岸，位于北京至广州、上海至重庆（京广经济走廊和长江经济带）的大“十”字交汇区域，是沿海经济扩散辐射西部地区的必经之路。319国道、长（沙）常（德）高速公路横跨县境，省道长（沙）湘（阴）公路纵贯县城东部，长沙市三环线勾勒的弧线囊括县境东南部5个乡镇。雷高公路、雷锋大道及高乔大道将过境的省、国道和高速公路连通一气。（北）京广（州）铁路、石（门）长（沙）铁路跨境而过，并且均设有客货站。湘江由南向北流经县境58公里，境内设有千吨级港口。县城距市政府仅16公里，至黄花国际机场仅38公里。望城物产丰富，素有“鱼米之乡”、“陶器之乡”等美称。蕴藏着花岗岩、石灰石、陶土等矿产资源，有湘粉、湘莲、园茶等名优特产，有旺旺食品、沐林食品、光明派派、新汇制药、亚华宾佳乐、富虹锌业、三环颜料、麓山水泥、海旭炻瓷等知名品牌。48 　　望城历史悠久、人文荟萃。望城古迹甚多，现有国家重点文物保护单位1处，省级文物保护单位2处。有道家三十六洞天胜境之一的黑麋峰古刹，世界陶瓷釉下彩发源地唐代长沙铜官窑遗址。书堂山上洗笔泉，系欧阳询父子习字洗笔之处，墨云浮游，景物依然。伏龙山下桐溪寺，系晚清著名湘军首领曾国藩长眠之处。望城县地处东经112°03′－113°02′，北纬20°58′－25°34′，位于湖南省中部偏北，湘江下游。东连长沙市和长沙县，南接湘潭市和湘潭县，西界宁乡县、益阳市，北与湘阴县、汨罗市为邻。县境东西最大距离58.8公里，南北最大距离39公里。望城县以丘陵地形为主，地形海拔较低。全县海拔最高处黑麋峰在该县的桥驿镇境内。望城县县政府驻地位于长沙市郊岳麓山北的望城坡，故名望城县。   2008年6月15日，长沙市政府向各区、县（市）政府和市直有关单位下发通知，正式将望城县的含浦、坪塘、莲花3个镇成建制划归岳麓区管辖。据了解，3个镇的行政建制、人口、面积、所辖村（居）委会个数、政府驻地均不变。行政区划调整后，望城县辖13个镇、3个乡，总面积1046.42平方公里，总人口56.63万人；岳麓区辖10个街道、4个镇、1个乡，总面积475.02平方公里，总人口56.27万人。丁字镇始建于1962年，1995年撤乡并镇，由原来的丁字镇、丁字乡、书堂乡合并为丁字镇，总面积91.2平方公里，地处湘江东岸，东与桥驿相邻，西与县城隔河相望，南接长沙市开福区新港镇，北壤铜官、茶亭，全镇辖8个行政村、2个社区居委会，总人口4.37万人。镇域内交通便利、区位优势明显：长沙至湘阴高等级公路和京广复线越境而过，距离千吨级水运码头2公里；距长沙市区10公里，距绕城高速6公里，距黄花机场38公里，是长沙新编规划都市区、卫星城。丁字镇历史文化底蕴深厚，有世界陶瓷釉下彩发源地——48 铜官窑遗址、欧阳询故居、书堂山八景、麻潭山十景等旅游资源。境内盛产麻石，素有“麻石之乡”的美誉1.1.2项目发起人及发起缘由房地产经济是长沙国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快长沙产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是长沙新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。望城县作为长沙城区的重要组成部分纳入城市总体规划，按主城区标准进行规划建设。望城相关产业享受长沙大河西先导区的各种优惠政策。望城县的重大基础设施建设项目列入长沙大河西先导区重点项目计划和全市重点工程计划，享受城区同类项目的优惠政策。在此背景下，湖南西沃建设发展有限公司为了在长沙和望城创造良好的社会效益及经济效益，决定规划、开发长沙“万业·优加城”。望城是长沙近郊一座正在崛起的新城，享有“希望之城”的美誉。县域全境已纳入《长沙市城市整体规划（2003～2020）》。是长沙市新城区重要功能组团。近两年来，望城县政府认真总结了改革开放以来经验和城市建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的新城镇的奋斗目标。长沙“万业·优加城”选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动望城高品质住宅区的初步形成，完善望城县“融城强县”48 的战略总体规划，并极大改善望城县的城市面貌。同时作为一家上市公司的子公司也将提高长沙市场的品牌效应和美誉度，取得良好的经济效应，达到政府、社会、开发商三赢的目标。1.2项目概况1.2.1项目名称长沙“万业·优加城”1.2.2项目建设单位概况名称：湖南西沃建设发展有限公司地址：望城县丁字镇人民政府办公楼2148室法定代表人：程光注册资本：贰亿肆仟万元整企业类型：有限责任公司开发资质：三级本项目负责人：陈中一、张森林1.2.3项目地块位置及周边现状“万业·优加城”项目位于望城县丁字片区内丁子镇双桥村，在整个片区的东南方、本片区与青竹湖生态科技园和捞霞经济开发区交汇处。距离长沙市中心约30分钟的车程。48 地处望城县太阳山森林公园区域，东侧与青竹湖高尔夫球场相接。西侧为汤家湖路，南临太阳山路，规划路双桂路及汤家湖路将基地分割成A、B、C三个地块。总用地面积949.5亩，其中代征城市道路面积63亩。该项目可建设用地面积59.1公顷。拥有良好的山体、。整个基地为山地地形，以现状农田为主，少量池塘及砖房。地形高差较大，高差在36m~140.00m之间。青竹湖和多个山脉组成美好的自然景观随着政府的开发捞霞组团已经得到了很大的辐射力度，目前捞霞经济开发区、青竹湖生态科技（产业）园、长沙金霞海关保税物流中心已经开始快速的建设，成为长沙近年来发展的重要北部片区，一些国内外企业如青竹湖高尔夫俱乐部、沙坪湘绣、大中木业、金穗布艺、中立机械已经纷纷入住，给项目所在片区带来了崭新的发展契机，配套环境正在逐步的规划建设之中。青竹园产业园目前有高尔夫球场和青竹园别墅。捞霞商业中心规划已经完成，整体开发将会在近两年年内完成。从项目周边的配套设施情况看，其配套设施齐全，并且均走高端路线。根据目前的开发情况，青竹湖学校、外商公寓等项目都已经规划，将会在近期内投入施工。从这种的进程来看，预计整个将在近两年内完成80%设施开始运营。目前地块周边并没有可直接到达到项目的道路，但是从未来的规划上看，项目正处于汤加湖路和太阳山路延伸段的交口处。未来区域的道路情况还是比较发达。其该路段的规48 划也将会在近一年内建设通车。未来这里会有多条道路连接长沙各个区域；项目距火车站25分钟，距机场40分钟车程。1.2.4项目规划经济技术指标地块面积641953平米可建设用地面积588967平米总建筑面积829520平米地下建筑面积209790平米地面建筑面积619730平米住宅595330平米联排256220平米双拼8000平米高层331110平米公建24400平米会所6600平米商业10770平米幼儿园5700平米其他配套设施1330平米规划总户数5055户规划总人口16176人48 规划停车位3009辆停车位（居住）2826辆停车位（公建）183辆规划非机动车停车位6197辆人防面积24159平米容积率1.05建筑密度25%绿地率4148 第二部分：市场研究2.1宏观环境分析今年上半年，世界经济遭受了美国次贷危机和油价、粮价飙升等连锁打击，通货膨胀席卷全球。下半年，次贷危机风波未平，油价浮动仍不稳定，预计世界经济将继续减速前行。上半年我国GDP同比增长10.4%，比上年同期回落1.8%，经济增长有所放缓。上半年房地产市场宏观调控政策效力初显，楼市步入调整期。通过最近几年持续性、力度不断加大的综合性宏观调控，中国的房地产已经进入了调整期。特别是近两年以来按揭贷款不断加息，以及去年下半年开始的房地产信贷政策的调整，已成功地对房地产投机性房地产需求进行了抑制。 也有利于防止房地产泡沫的形成与积累。房地产市场运行也将会在宏观经济形势影响和国家调控政策的引导下相对平稳。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”；要“促进房地产业持续稳定健康发展”。国家在今年的机构改革中，又将建设部改为“住房和城乡建设部”，这充分说明了国家对住房与房地产业发展的重视。因此，我们对房地产业的持续健康发展应充满信心。48 从市场的需求情况看，需求旺盛仍然是我国现阶段房地产市场发展的基本特征，供给总量不足依然是当前房地产市场面临的主要问题。目前的需求主要来自四个方面：一是快速城镇化带来的新增城市人口的需求；二是国民经济稳定增长，居民收入持续增加带来的改善性需求；三是人口结构变化和旧城改造、城镇房屋拆迁带来的刚性需求；四是流动性过剩、物价上涨、通胀压力、负利率造成的投资、投机性需求。此外，还有人民币升值导致外资投资需求。综合这些因素，构成了住房需求的旺盛。从供给方面看，我国人多地少的国情和国家采取的从紧货币政策，使开发建设规模难以满足需求；再加上南方一些省市受大雪和冰冻天气的影响，延续了一些项目的开工，使供需偏紧的压力进一步加大。2008年上半年，全国房地产开发完成投资13196亿元，同比增长33.5%，增幅比上年同期高5.0个百分点。其中，商品住宅完成投资9497亿元，同比增长36.6%，增幅比上年同期高5.8个百分点，比房地产开发投资增幅高3.1个百分点。商品住宅投资占房地产开发投资的比重为72%，比上年同期高1.6个百分点。上半年，90平方米以下住房完成投资2509亿元，同比增长85.1％，增速比同期房地产开发投资增速和商品住宅投资增速高51.6个百分点和48.5个百分点。从90平米以下住宅投资占商品住宅投资的比重上来看，上半年为26.4％，比一季度高3.5个百分点，比2007年同期高6.9个百分点，比2007年全年高3.1个百分点，90平米以下住宅投资占商品住宅投资比重不断上升。48 2008年上半年，全国商品房销售面积实现2.59亿平方米，同比下降7.2%；其中，商品住宅销售面积实现2.36万平方米，同比下降6.9%。商品房销售面积的下降幅度较一季度有所加大，表明市场观望情绪依然较为严重。这是自1998年住房制度改革以来，房地产市场观望期最长的一次，更是商品房销售面积首次持续出现下降。从销售额上看，上半年，全国商品房实现销售额10325亿元，同比下降3%，降幅比1-5月增加0.2个百分点。其中，商品住宅实现销售额8941亿元，下降1.1%，降幅较5月增加0.7个百分点。尽管今年的房地产市场存在诸多的不确定因素，但各级政府促进房地产业健康发展的态度是坚定的。当前，各地正在进一步落实住房保障措施，进一步落实新建住房的结构比例要求，抓紧编制并落实2008年的住房建设计划和2008—2012年的住房建设规划，并采取措施抑制房价的过快上涨。因此，我们深信，2008年的房地产市场，将是朝着国家明确的“总量基本平衡、结构基本合理”和“防止房价过快上涨”的目标迈出实质性步伐的一年，是房地产理性回归的一年。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业”；要“促进房地产业持续稳定健康发展”。国家在今年的机构改革中，又将建设部改为“住房和城乡建设部”，这充分说明了国家对住房与房地产业发展的重视。因此，我们对房地产业的持续健康发展应充满信心。48 2.2本市房地产市场分析2.2.1本市房地产市场现状2008年上半年，在房地产宏观调控政策持续加压的情况下，长沙放地产宏观调控的部分目标已经达到，普通商品房价基本稳定在4000元/平米水平。从今年上半年各月情况来看，商品房销售正逐月增长，总体来看，长沙房地产市场已处于恢复通道。上半年预计完成房地产开发投资约195亿元，与去年同期相比增长约30%，占全市固定资产投资达27%以上；商品房施工面积约3800万平米，其中新开工面积约1040万平米，同比增长57%；实现商品房销售面积348万平米，销售金额142亿元，与去年同期相比分别减少23%、0.77%。2008年上半年：全市商品房累计批准预售561.97万平米，同比增长56.96%；其中住宅批准预售481.46万平米，同比增长58.25%。同期全市商品房累计销售347.74万平米，其中住宅销售291.44万平米，占商品房销售面积的比重为83.81%。商品房销售金额为141.54亿元其中住宅成交金额为105.90亿元商品房供应量2008年上半年全市及各区商品房、住宅供应情况48 从批准预售数据来看，上半年全市商品房批准预售量大幅增长，除天心区、芙蓉区外，其他各区商品房批准预售量同比增幅均超过70%，特别是开福区，批准预售量达到去年同期的2.2倍，楼盘集中上市。2008年上半年，长沙市商品房、住宅各批准预售501.78万平米、423.40万平米，同比增长64.74％、67.94％，住宅占商品房批准预售总量的84.38％。分区来看，全市商品房、住宅批准预售量都有显著增长，除天心区外，其他各区商品房批注预售量同比增幅都超过80％；开福区、岳麓区增幅更是超过100％，显示在“两型社会”改革试验区批准后，各区商品房上市力度均明显加大，城北、河西、城南等板块二环以外区域房地产开发迅速升温，城市外扩趋势明显。商品房销售量2008年上半年，长沙市商品房、住宅累计销售294.89万㎡、242.3679㎡，住宅销售占商品房销售总量的82.19％。48 从各月情况来看，上半年全市房地产市场处于缓慢回升阶段，各月商品房销售量较上月均有所增长。商品房成交均价分析2008年上半年,全市商品房均价为4410元/㎡；其中,商品住宅平均售价为3987元/㎡,商品房非住宅平均售价为6402元/㎡。一年来长沙市纯商品房、住宅累计均价走势图48 从单月房价来看，上半年商品房价格在4月达到最高点；而商品住宅均价则自去年12月达到4055元／㎡。后单月均价一直稳定在4000元／㎡上下商品房成交均价分区分析分区来看：Ø今年上半年芙蓉区商品房成交均价最高，均价为4766元／㎡；Ø开福区商品住宅成交均价最高，均价为4203元／㎡；Ø岳麓区商品房、商品住宅成交均价均最低，均价分别为3786元／㎡、3474元／㎡Ø全市仅岳麓区、天心区商品住宅均价低于全市均价，其余四区商品住宅均价目前已达4000元／㎡以上2008年上半年长沙市各区纯商品房、住宅均价柱形图。48 商品住宅成交价格指数变化分析2008年6月总体市场商品住宅成交价格指数为156.37点，今年以来指数平均每月增长2.53点。从指数走势来看，今年4月、5月指数略有下降，6月指数有一定回升，较5月增长7.08点。n从面积子市场指数来看，今年以来:Ø144㎡以上面积段价格指数先减后增，4、5、6月指数走势较为平坦，其增幅最小，平均每月增长O.47点；Ø60—90㎡面积段价格指数整体呈现上扬趋势，其增幅最大，平均每月增长3.14%Ø单从6月份来看，除144㎡以上面积段价格指数略有下降外，其余面积段价格指数均上升，其中60㎡一90㎡、120㎡—144㎡面积段价格指数上升较快。从区域子市场指数来看，今年以来:Ø二环与三环之间区域住宅价格指数在1月有所下降，2月开始保持向上增长趋势，其增幅最小，平均每月增长2.49点；Ø48 一环与二环之间区域,与二环与三环之间区域住宅价格指数走势较为接近，但一环与二环之间区域在3、4月指数稍有下降，其平均每月增长2.65点；Ø中心城区住宅价格指数1、2月上扬趋势明显，3、4、5、6月指数波动幅度较小，其增幅最大，平均每月增长3-30点。Ø单从6月份来看，中心城区指数有所下降，一环与二环之间区域指数上升较快，二环与三环之间区域指数略有上升。2008年上半年长沙纯商品住宅户型销售价位分析表(单位：套)2.2.2本市房地产市场发展趋势1.高通胀，利率倒挂，股市持续下跌，房地产保值增值能力凸显从我国的整体经济形势来看，下半年经济维持在高位运行的可能性较高，通货膨胀压力加大。2007年六次加息，使银行存款利率达到了近10年来的历史高位，200848 年下半年又面临着加息的压力。但与上半年物价上涨的速度相比，实际利率仍呈现出较严重的倒挂现象。高通胀和负利率，使房地产的保值增值作用凸显，拉动房地产市场需求的增加。此外，自去年10月份以来，随着大小非解禁，股市进入连续的熊市，股民信心严重受挫。越来越多的股民意识到分散投资风险的重要性，资金逐渐从股市抽离，投资到不同领域，而作为具有保值增值能力的房地产领域有望成为投资的热点。2.国家货币政策进一步从紧，虽有民间资本补充，但仍不能完全解决房地产开发的资金面压力上半年以来，为防范通胀的风险，央行五次上调银行存款准备金率，达到近年来的最高水平。随着准备金率的上调，房地产项目开发贷款获批的难度也进一步加大。现阶段，虽有民间游资、私募基金等不断涌入房地产市场进行开发建设，但仍不能完全解决房地产开发的资金面压力。特别是在目前楼盘销售速度普遍放缓，资金回笼较慢的情况下，预计下半年各开发企业将面临教大的资金压力。3.商品房价格涨幅趋缓，区域和品质差异日显竞争力48 随着市场放量的持续增加，充足的供应量将抑制房价的过快增长。下半年商品房价格将保持平稳，涨幅趋缓。具体来看，随着市场供需结构的变化，消费者品味的提高，房价的区域性和品质化差异也将日渐凸显。在生活配套设施完善，交通便利的中心区域(如芙蓉区)，市场需求大而未来供给有限，房价水平将保持在高位运行。而在部分区域(如岳麓区)，存在大规模放量且产品同质化较高的现象，房价增长将呈现放缓趋势。此外，调研显示，目前本市二次置业换房的需求较大。这部分群体普遍对楼盘的品质要求较高，特别是对附加值高的产品较为青睐，同时对价格的心理承受能力也相对较强。4.购房者的观望与开发商的价格保卫仍在角力，下半年或将打破平衡年初以来，受深圳等地房价下降的影响，本市潜在需求者，特别是经济实力有限的需求者，其观望情绪较浓。然而，长沙在2007年并未出现像深圳那种“一日一价”的局面，房价下降的空间不大。因此，现阶段除极小部分开发商有优惠促销的意向外，大部分开发商仍按兵不动，静观市场变化。预计下半年，如在中央没有相关政策出台的情况下，开发商与购房者仍将处于角力状态。5.两型社会建设催生新的刚性需求，中、长期市场向好的态势没有改变两型社会建设，将使长沙迎来新的城市建设高峰，各种配套设施得以加强与完善，从而使部分消费者的住房心理范围逐步放宽，进而推动新城区、城郊结合带住房消费需求的大幅上升。同时，综改区的创新机制，还将大大增加开发商的市场预期和信心指数，从而吸引更多的地产资本进入，引发新一波的地产开发热潮。从中、长期来看，市场向好的态势没有改变，住房消费需求将被逐步释放，市场将步向明朗。2.3区域市场分析2.3.1区域住宅市场成长状况48 在2006年5月以前，长沙高档物业置业群体主要以消费型的客户为其主流群体。自从2006年五月国土资源部发布“关于禁止别墅类项目土地审批和全国范围内整顿清理别墅市场”的法令后，其客户群体发生了微妙的变化，投资型客户开始成为消费的主流，由此也标志着长沙别墅市场从卖方市场向买房市场的转变。一方面价格受买方市场的影响开始大幅度上涨，另一方面由于消化能力的上涨带动了卖方市场的投入额度和投入的积极性。此外，通过下图可知，高知型以及外来客户成为长沙别墅市场客户的重要特征。外地客户占到了30%，他们购置别墅的目的呈现出复合型，兼顾自住与投资。在本地消费群体中，由于政策的影响，一方面加快了本来持观望态度的隐形消费群体的置业行动步伐，另一方面使本地有能力的投资商也开始加入到别墅类物业的投资队伍当中。2.3.2区域内供应产品特征◎48 经济型：以高标准实用为准则，讲究区别于现代城市普通住宅，存在独立的室内私有空间，对于外部小区配套要求不高，属于与大众同享的类型，要求的物业造价与价值成正比。在长沙经纪别墅的发展历史时间比较长，从20世纪末开始，最典型的应该是咸家花园的独立别墅，其楼层在三至四层之间，占地面积在200到400平米左右，每栋之间有一定的间距空间，当时开发的规模也不大，在当时的历史条件下属于豪华型商品别墅，可是经过十年发展之后，由于其环境配套建筑等各种条件的落后，现在看来，明显属于经济型社区别墅类型。在河西小高层均价在1500元/平米左右的90年代中期，其价格是小高层的2倍左右。◎舒适型：以高标准，高享受为主，对于生态要求较高，讲求区域环境、人文、配套和私有的室内外空间。对于建筑装饰的要求较高，这类型别墅是进入本世纪以后，随着长沙房地产市场的发展和富有阶层的增加而同期产生的。最典型的是河西岳麓山南麓的“香格里麓山别墅”，从本世纪开始规划，其建筑和销售持续了4年左右，其前后价格存在较大的差值，主要是由于市场价格的上涨而造成的。先开的“香格里麓山别墅”的4000元/平米和后开的岳麓山公馆8000元/平米，其物业类型和各项指数都十分的接近，其均价却上涨了将近一倍。◎豪华型：豪华型别墅在长沙开发较晚，目前在市的可以称得上豪宅的项目“以绿城·青竹园”、“美洲故事”、“保利阆峰云墅”、“藏珑”48 为代表，价格体系尚逐渐成型，在12000-2000元/平米之间。而藏珑以月湖公园和临近市中心的环境优势，其双拼已买到26800元/平米，不过其体量不大。区域同类产品未来展望具体来看，河西（包括麓南和市府板块）依旧凭借浓厚的文化底蕴和优越的景观资源，吸引着开发企业的进驻和客户市场的关注，在各大板块量的抗衡中，稳坐头把交椅；作为融城核心，新南城板块引领长沙楼市品质，后期市场纯别墅供应紧张，高端类物业建筑密度增大，舒适度相应降低；而北城板块由于在政府主导规划的“大城北”构想下，房地产发展突飞猛进，多个高端大盘显山露水，亦将成为长沙高端格局中的重要一员。未来高端产品将由现有的大规模向将来的综合型发展，产品档次的两级分化将进一步拉大，舒适型别墅在这一轮旺销之后其市场提供比例将会逐步压缩，豪华型别墅的档次将会被推向一个新的高度。引导这种发展趋势的因素有两个：一个由于国家政策的影响，土地和规划的审批将越来越难，这样促使开发商在来之不易的土地审批和物业比例建设规划范围内开发更高档的商品以满足市场的需求，也使自己得到最大的利益回报。另外由于市场发展通过这一轮大规模投入后，可开发别墅的储备土地将越来越少，在相当长的时间里其投放量将逐步减少，由此其价格将会逐步上升，供需矛盾在此前提下将发生和加剧，在高价格、高需求的情况下，开发商必将提升相应的附加值以提高价格和得到更大的回报。从长远来看，受供应影响，独立别墅的稀缺程度将影响其消费的“饥渴”状态，财富阶层未来消费将迫使转向联排洋房，产品将逐步走向高品质时代。48 望城居长沙城市西、北二面，与岳麓区和开发区接壤。由于望城紧靠长沙市区，其高端物业的发展也由此处在最接近市区和望城县城的位置，主要集中在西面，有城关镇汤湾子东南的“中新森林海”、黄金乡湘桥村的“悦禧国际山庄”、金星大道北的南山苏迪亚诺、以及含铺镇的“香格里麓山别墅”等。由于望城与长沙市区的路程最近，这些项目严格意义上说属于长沙市区所有，所以这样说是因为其中的大部分消费者来自长沙市区，还有一个原因就是在不久的将来望城的县制将合并于长沙市区。望城的区位交通优势，望城作为毗邻省会长沙的新城，已经整体纳入“长沙2001—2020年城市总体规划”，这里道路飞架、交通畅达，“融城”已让望城与长沙亲密无间；二是望城具备适合高端住宅开发的浅丘陵地形地貌，从今年秋交会的情况来看，目前长沙的高端住宅需求量还是蛮大的；三是按照城市发展的三种模式（改建、扩建、新建）来看，随着目前长沙中心城区发展基本成型，城市的新建必然要涌向望城这样的板块；四是长株潭城市群的发展和“融城”战略推动了望城地产的发展；五是近几年随着人民生活水平的提高，使得汽车的居民占有量越来越大，汽车不再是一种奢侈品，这使人们在临近城市的郊区购房成为了可能。展望本区域的未来发展趋势，本项目的开发前景良好。48 第三部分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析本项目具有优美的自然景观，和浓厚的人文气息，是项目最大优势之处；项目处于城市高档生态居住区域内，地理位置优势突出；项目规模较大，能够形成良好的规模效应，便于项目的后续形象发展；项目周边水、空气、土壤质量都较好，无污染性工厂存在。青竹湖高尔夫球场就在项目附近，提高项目的品质。3.2规划设计分析3.2.1初步规划设计思路规划原则A、生态优先：强调规划区生态的保护，做到在以保护为前提下的经济、自然的协调发展。B、尊重并充分利用场地：在充分研究规划区地形条件的前提条件下，减少土方量的改造，发掘规划区自身的区位和地形特色，做到操作开发的切实可行。C、塑造山水特色：把握现状用地的空间特色，强调规划区的山地特点，同时利用现状条件打造水体景观，塑造景观层次丰富的空间效果。规划目标A、尊重并保护规划区现有自然生态的基础上，重视公共空间共享性和居住空间私密性的融合，塑造休闲度假型的居住与景观。48 B、创造功能合理、分工明确的山地道路系统。C、利用现有资源塑造多层次的、多样的景观系统。在处理好总体功能布局、环境景观、交通组织以及整体建筑风格几大要素的同时，也要满足规划、消防、安全和经济合理等各方面的要求，努力打造一个与众不同的居住小区。3.2.2规划方案设计说明1总体布局本方案以尊重自然、融入太阳山森林公园这一观念为核心，总体布局以人为本，通过一系列与环境相融的人性化设计，创造出尊贵、自然、优雅的生态休闲城本地块因市政道路将本地块分割成三个地块，对地块产生了一定的分割，如何保证地块的独立性和联系感很关键。故在此次次规划中，针对双桂路以南地块，采用东西向的景观轴线和山水景观的设置，使两地块融为一个整体。针对南北地块，采用一条由水体景观和山体景观共同组成的由南至北的景观轴将整个小区有机的联系起来。这样使整个小区在保证独立性的同时达到有机的联系2经济技术指标地块面积641953平米可建设用地面积588967平米总建筑面积829520平米地下建筑面积209790平米48 地面建筑面积619730平米住宅595330平米联排256220平米双拼8000平米高层331110平米公建24400平米会所6600平米商业10770平米幼儿园5700平米其他配套设施1330平米规划总户数5055户规划总人口16176人规划停车位3009辆停车位（居住）2826辆停车位（公建）183辆规划非机动车停车位6197辆人防面积24159平米容积率1.05建筑密度25%绿地率4148 3竖向设计整个建设基地内的场地标高基本都在36m~140m之间，高差较大。在设计时尊重原始地形和标高，减少工程土方量的改造，减少对山体的破坏。场地雨水采用有组织排水方式，由场地排向道路，经道路雨水口排入地下的雨水管，然后集中排入城市雨水干管。4道路交通组织道路系统以突出地块的山地特色，尊重场地，尽可能减少土方量的改造为原则进行规划。规划区的车行道路分为五个等级：区外城市道路、区内主干路、区内次干路、区内支路和宅间路。同时规划区内规划设置了便捷、安全、连续、完善的步行小路作为本区居民与景观带和景观点之间联系的主要交通方式，同时也为本区居民提供了健康晨跑的场所。整个小区结合总体布局，对外设置6个车型出入口，3个步行出入口，出入口主要位于双桂路和汤家湖路两侧，在太阳山路也布置了人行和车行出入口，满足用地内的车流量。5配套公建48 为了满足用地内人们日常生活所需，提升整个住区的生活品质，在整个片区内设置了不同的公建，如在双桂路两侧设置了会所和商业，满足人们日常的生活和娱乐，同时在汤家湖路布置了幼儿园和会所以及物业管理等配套公建。为整个小区提供了儿童就近上学的可能。垃圾收集与处理：沿道路设置垃圾收集点，作为小品式构筑物以美化环境，由物管公司统一处理。垃圾站的布置以不影响环境、不影响人们生活和保证服务范围为原则6绿化和景观设计规划区位于大的山体景观背景之下，区内自然环境优越，有山有水、植被茂盛。景观设计主要从两个方面着眼：（1）自然环境的保留和再创造自然化的环境，连绵的山体提供了良好的视觉景观，同时也提供了一种山野生活活动场所。利用原有地形中的低洼地形成水体景观，与此同时保留了原有地形中的山体。山体景观和水体景观共同形成了一条贯穿南北的景观带，将整个地块有机的联系起来。故在整个景观设计中以保留山体和水体作为主要景观生态核心，连接沟通组团次级保护绿地，同时设计了山水之间、山水与组团绿地之间的视觉景观通道，形成一个绿化生态系统。（2）人工环境的创造人工环境的创造以营造滨水风情和山居生活为目标，设置滨水栈道连接各滨水节点、空间，与此同时在山上也布置了一些活动场所和景观，共同创造一个融自然与人文景观于一体的生态绿洲。48 整个景观体系规划以充分尊重和利用场地为原则，使每个社区景观中心和结构分区的邻里景观中心或直接与山体、水体景观相连或通过景观联系轴线与之相通形成山体与水景的对话。形成人与自然的和谐共存7建筑设计住宅单体包括联排别墅、叠拼别墅和高层住宅。其中联排别墅靠近水景布置，占据了规划中最有利的位置，设置有前院后院，外看河景，内有园林。住宅单体面宽6.6米—7.8米，面积控制在180-260平方米。户内设计注重平面闹与静、脏与净的分区。交通组织采用围绕起居室（厅）组织的形式、流线简捷顺畅；设计中注重人体生活尺度的把握。亲切而又经济合理。布局上注重室内环境的营造。强调自然采光及通风，尽量按明厅、明厨、明卫、明梯布置设计。在部分户型中设置了阳光厅，在有景观的东西向也都考虑了端部户型的特殊处理方式。重视居住建筑的人性化要求，注重人的感受和家的意义表达，注重设计的现代性和情感性的结合。力求成为具国际风格的居住社区。在住宅立面设计中，英式风格、西班牙风格和意大利风格三种风格协调共存同时又各自分区，有鲜明的个性特征。A.英式TOWNHOUSE控制TOWNHOUSE的联排数量，减弱“排屋”的感觉，强调大HOUSE的效果，提高尊贵感。讲究立面造型设计逻辑，注重生活品味，提出“粗石，木质，红砖墙”48 三大造型元素，其中粗石和木头构成的体块较实。开窗面积较小，主要体现附属空间，如楼梯，厨房，卫生间等部分，红砖墙体块开窗面积大，主要体现主题空间，如客厅、餐厅、卧室等部分。理性的造型设计带来理性典雅的观感。同时也带来好用的生活空间，迎合了现代都市新贵的审美情趣。B.西班牙风格舍弃浮华的石材，用红瓦白墙营造出与自然合一的朴实质感。建筑外墙的涂料经过工匠们一层层、一遍遍的粉刷，颜色就渐渐地沉淀下来；岁月愈久，味道愈浓，体现了一种传统的手工艺精神。建筑形式上采用了很多圆弧形结构，包括墙体、护栏、门窗框架，乃至屋顶上使用的筒瓦，让外立面更富动感，并配合以落地大窗和防锈锻铁为装饰的小窗，外墙局部用文化石和特别的涂料；露台上采用弧形栏杆等。C.托斯卡纳风格托斯卡纳风格让人想起沐浴在阳光里的山坡、中世纪的古老小城、文艺复兴时期丰富精彩的文化艺术瑰宝、美丽如画的田野风光、诱人的美食以及顶级的Chianti葡萄美酒……当地奶白的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光，以及红色的土壤，浓绿的森林、葡萄园和牧场，浅绿的橄榄树果园，鲜红的番茄，各种颜色调和成了托斯卡纳。托斯卡纳的风格是乡村的、简朴的，更是优雅的，一直为欧美上层人士所青睐。在建筑的墙面上对毛石和砾岩的大胆运用是这个风格的代表元素。通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现光与影的关系，别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅，喷泉，壁饰，壁炉和庭院，铁艺，百叶窗和阳台，尤其是爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳的生活方式无拘无束而实际。D.配套设施建筑单体的设计在合理、便捷、实用、经济的基础上，通过形体组织、空间围放、材料搭配、比例推敲、细节考量，营造具有浓郁异国风情的，富有历史感与文化感的公共建筑，使之成为本小区的重要组成部分。48 8结构设计本区内建筑按地震烈度6度设防，结构体系为：高层住宅采用剪力墙结构（由短肢剪力墙和一般剪力墙组成。多层住宅采用薄壁异形柱结构；地下车库采用框架剪力墙结构。所有的填充墙体，除有防水防潮等特殊要求外，均采用轻质节能型材料。建筑物的基础，待取得地质勘探资料后，根据建筑物的布置的情况分别设桩基和扩展基础（带形基础或独立基础）等。9建筑设备专业设计9.1给排水设计1、设计依据《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)（2006年版）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）（2005年版）《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)（2005年版）《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)《建筑给水排水设计规范》(GB50015-2003)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）建设单位提供的相关设计要求及市政资料建筑专业提供的设计资料建筑专业提供的房型图、总平面图及其它相关专业提供的设计资料48 2、生活给水2.1给水系统概述：2．1．1水源:一期在南、北两条市政给水管道上分别引出一条DN200的供水管，分别经水表计量后引入一期设计区域内形成供水环网；北地块在西、南两条市政给水管道上分别引出一条DN300的供水管，分别经水表计量后引入北区设计区域内形成供水环网，提供此区域的生活给水及室外消防用水。2．1．2生活用水量计算：生活用水量：住宅人数按24276人计。用水量定额按照300L/人·d计算，最高日设计用水量为69.6m33/d；小时变化系数取Kh=2.3，最大小时设计用水量为645.4m3/h。商业用水量85.8m+/d，最大小时用水量8.6m33/h。D、绿化用水量：绿化用水量按照2L/m2·d考虑，则绿化最高日设计用水量为494.1m3/d。E、未预见水量按总水量的15%考虑则合计为1079m3/d。F、综合上述设计用水量，本小区生活设计总用水量为8273.2m3/d2．1．2冷水系统：根据用水点分布情况及市政供水压力，别墅区采用市政给水直供方式，高层住宅楼低区采用市政给水直供方式，高区采用变频供水方式。变频给水泵房在地下室集中设置。室内生活给水支管采用PP-R管；室内生活给水干管、立管、连接生活水泵给水管及室外给水管采用钢塑复合管。2．1．3热水系统：公共部位茶水间考虑采用电开水器。其它相对分散部位由业主自行考虑。3、生活排水48 3．1本设计范围内，排水系统采用污、废水分流制。污水经汇集后分别排至室外小区污水管网驳接点。地下车库、地下室等处设集水井，设泵提升至室外污水管井内。在地下车库出入口处设带盖板的排水沟，防止地面水进入。3．2排水量：按总量的90％考虑，则为7445.9m3/d4、雨水4．1室外雨、污水采用分流制。雨水量按照长沙市暴雨强度公式计算。屋面设计雨水设计重现期采用2年，综合径流系数0.90，设计暴雨强度3.31L/s.100㎡，室外地面设计雨水设计重现期采用1年，地面综合径流系数0.70。9.2强电设计1、电力负荷预测住宅用电指标为30VA/m2，办公用电指标为60VA/m2，商业（一般）用电指标为100VA/m2，幼儿园用电指标为30VA/m2，汽车库用电指标为20VA/m2，其他公建按50VA/m2考虑。一期用电负荷约为47730x30+2600x60+1935x100+400x50=1801.4（KVA）北地块用电负荷约为651335x30+1500x60+19095x100+3870x30+600x50+95970x20=23524.05(KVA)总用电负荷约为1801.4+23524.05=25325（KVA）2、电力设施规划1）开闭所规划48 本片区规划3座10KV电力开闭所（兼做变电所），其中一期设置1#开闭所，北地块设置2#和3#开闭所。1#及2#开闭所均附设在建筑物内，建筑面积均为240平方米，3#开闭所设在高层住宅地下车库内，建筑面积约为380平方米。2）10/0.4KV变电所规划本片区规划5座10/0.4KV变电所（均设置在高层住宅地下车库内），17座箱式变电站。3-1#和3-5#变电所建筑面积约为280平方米；3-2#变电所建筑面积约为300平方米；3-3#变电所建筑面积约为160平方米；3-4#变电所建筑面积约为240平方米；3）电缆通道规划10KV线路电缆通道以电缆沟敷设方式，电缆沟一般建在道路一侧。9.3燃气工程规划1气源规划燃气气源采用天然气，天然气是无污染、热值高、投资少的优质气源。天然气为低分子量气体燃料，燃烧产生的烟尘少，对大气的污染最小，可改善城市的环境质量，所以规划以天然气为气源。2用气量预测整个规划区现有公用建筑面积3万㎡，其中商业用面积2.103万㎡(各类餐饮、酒店面积为2100㎡)；有两处会所，其面积分别为2600㎡和1500㎡；幼儿园等面积为4870㎡。48 公建用气量：公建用气指标采用1立方米/日/100㎡（建筑面积），用气量为238立方米/日（建筑面积为23800㎡）；各类餐饮、酒店(2100m2)用气量(估算)：为400立方米/日；有两处会所用气量(估算)：2500立方米/日；居民用气量：居民用气指标采用1.15立方米/户/日，有居民8088户，用气量为9300立方米/日；未预见用气量：为总用气量的5％计，为650立方米/日；总用气量：为13100立方米/日。3用气设施中、低压燃气用户采用中、中燃气调压站和中、低压燃气调压站。中、中燃气调压站共设有二处。分别设两个会所附近；在整个规划区内，设有三处中、低压燃气调压站，主要为规划区内的民宅及公建用户服务。中、低燃气调压站共设有三处。主要是结合规划区地域，为便于分期、分片逐步实施，节省投资，管理方便，而设置这三个区域调压站，以便与规划地块的分期实施保持同步。另外用气量较大的公建用户采用用户调压器。4管网布置原则（1）中压管网布置以枝状为主，低压管网布置以环为主，环、枝结合，既节省投资又保证供气安全性。（2）中压管网根据规划城市道路情况，尽量布置在慢车道或人行道下，以减少施工和运行管理费用。48 （3）管道布置尽量靠近用户，以减少中压支管长度。5燃气管网布置区内配气管网在区内沿主要道路成环状布置，规划区内设三个供气管网。10消防设计一、设计依据1.《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）2.《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20053.《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-2001（2005年版）4.《民用建筑水灭火系统设计规范》DGJ08-94-20015.《民用建筑防排烟技术规程》DGJ08-88-2000二、消防给水设计1.消防给水水源水源为市政进水，一期工程为本期工程预留一个DN200的给水接头，再从市政给水管网上接出一根DN200接口，在基地内形成环网。室外按规范设置三出水消火栓。2.消防用水量：室外消火栓用水量20L/s室内消火栓用水量20L/s自动喷水灭火用水量30L/s基地总消防用水量70L/s48 3.室内消火栓给水系统多层及高层楼的室内设置消火栓系统，采用临时高压给水系统。消火栓布置保证2股1点的要求，间距小于30m，水枪充实水柱为10m。消火栓箱内配备DN65消火栓，19水枪、25米胶质水龙带一套，启泵按扭一个、消防卷盘一套，栓箱下部放置2具3kg的磷酸铵盐干粉灭火器MF/ABC3。地上部分消火栓箱暗装，地下室明装。按照现行规范的消防要求，在基地内的最高单体的屋顶设置了一个高位消防水箱，屋顶水箱储存18m3的消防用水。在室外设2套水泵接合器至室内消火栓管网。且距接合器15m~40m范围内应有室外消火栓。1.自动喷水灭火系统本工程自动喷水灭火系统为中危险级II级。有吊顶处喷头采用下垂型，无吊顶处为直立型喷头。喷头动作温度为68℃，喷头流量系数：地下汽车库K=115，地上部分K=80。对每楼层、每防火分区划分设置水流指示器和信号阀。为平衡供水，对下部各层横干管入口处设置减压孔板。2.建筑灭火器按现行规范在所有单体建筑的各层设置磷酸铵盐干粉灭火器，按中危险级设置。三、消防报警及联动控制系统48 1.在本期工程内设立消防控制中心，消防报警主机选用总线制报警系统及相应产品。2.系统由智能火灾报警控制器、手动控制器、消防电话、手动报警按钮、声光报警器、感温感烟探测器、可燃气体探测器和各种模块等组成，具有报警、控制、显示功能。消防报警器设置于消防控制中心，消防控制中心消防电源为双电源末端自动切换供电。本工程火灾自动报警系统保护等级为一级。所有消防导线选用耐火导线。四、防排烟系统不满足自然排烟的内走廊设机械排烟系统。通风空调系统的送回风管穿越机房的隔墙处及防火分区隔断处或垂直风管与每层水平风管交接处的水平管段上均设置70℃熔断的防火阀。3.3项目实施进度248 3.4营销方案项目定位：万业将优加城打造长沙最好的千亩联排别墅社区强调生态居住观项目营销策略1、形象代言引爆市场热点优知群体·优加生活betterlifeforoutstandingpeople懂得低调就是最好的张扬、执著于Detail暴露品质、眷恋于地缘文化的气质；乐意呼吸自然、深知湖·山在望的学理，追求诗意的栖居在大地上，学会锁住时间，优加生活。在长沙营销推广中，聘请形象代言人的方式较新颖，而“羊群效应”定会为本案推广推波助澜。拟邀请与本楼盘形象气质相符合的陈鲁豫为形象代言人。2、样板先行开创营销先河在推广初期，全力打造一个全景化的样板区，让客人身临其境感受与众不同的“加州生活”。48 3、渠道营销锁定推广核心样板带兑现后，锁定高端客群，频繁举办PR活动。形象代言人带动活动渠道。4、客源由内到外逐步击破样板带兑现前，在市区设置接待点中心，锁定长沙市内客源，使之成为一期主力购房群体。样板带兑现后，工程形象完备后，在湖南地级市推广。因为湖南地级市目标客户购房消费习惯中重要的特征是——购现房。故以体验式营销模式吸引外围购房目标客户群体。产品户型比例产品建筑面积比例建筑面积主力户型层数联排42%256220㎡180-220㎡2-3双拼1%8000㎡220-250㎡2-3高层55%331110㎡90-130㎡30商业2%10770㎡--2-3合计100%606100㎡----48 项目销售计划分期开盘结束一期2009年09月2010年10月二期2010年05月2011年09月三期2010年10月2012年06月四期2011年10月2013年06月五期2012年05月2014年09月本项目共60万平方米，计划分五期开发：☆销售周期：2009年9月至2014年9月，共60月☆每月均化：销售面积约为10102平米第四部分：投资估算48 4.1投资估算4.1.1投资估算相关依据及说明编制依据1、规划局批准的设计规划指标；2、湖南省政府（长沙市及望城县）有关部门和公用事业单位的收费标准；编制说明1、管理费用考虑是异地项目，所以管理费由3%提高至5%进行计算；2、销售费用在营销部计算的销售总价上按3%计算；3、地下室成本计算中不分摊土地成本和室外园林景观建造成本；4、贷款利息按西沃公司财务部计算的13580万元考虑；5、高层住宅的销售价和建造成本均按毛坯房计算；6、联排别墅的销售价和建造成本均按毛坯房计算；7、商业的公共部位按精装修计算；8、会所和物业等按精装修计算;4.1.2总成本估算项目总投资估算表48 综合以上1至9项费用，本项目总投资估算为301748万元48 4.1.3销售预测销售预测分期产品面积（平方米）均价（元/平方米）销售总额（万元）第一期联排74417750055812.75第二期联排90902825074994.15双拼300085002550第三期联排90901907582492.6575双拼500093504675第四期高层165555480079466.4第五期高层165555580096021.9商业107701000010770合计　606100　406782.8575本项目总销售额为40.68亿48 第五部分：财务分析5.1.静态获利分析(见附损益表)税前成本利润率23.85%税后成本利润率17.89%税前利润78330万元税后利润58747万元静态收益良好5.2动态获利分析(见附现金流量表)财务净现值（FNPV）63869.22万元内部收益率37.41%动态投资回收期3.34年动态收益良好48 第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析本项目总成本为301748万元,可售面积为606100平方米,按销售均价6711.48计算:(301748/6711.48)*10000/606100=74.1%,即本项目销售率达到74.1%时达到盈亏平衡点。6.2敏感性分析6.2.1变动因素一成本变动成本变动幅度（%）对经济指标变化的影响。项目变量基本方案开发成本5%-5%税前利润783306324293417税前成本利润率23.85%18.41%29.81%6.2.2变动因素二售价变动售价变动对经济指标的变化项目变量基本方案销售价格5%-5%税前利润783309733359326税前成本利润率23.85%29.51%18.14%以上分析可见本项目抗风险能力较强。48 第七部分：结论从当前和发展的眼光看本楼盘在长沙的影响力将是强势的、长远的，能满足众多成功优秀人士的热情追捧，从供需关系分析，本项目实施是可行的。项目从社会需求关系分析产品符合政府导向和社会需求，从投入与产出关系分析有较大的利润空间，本房地产项目有降低成本、增加收益的潜力，具有较强的抗风险能力。结论：经分析，本项目的投资建设是可行的48 第八部分：附录8.1附件：规划设计要求、土地出让合同、土地证、建筑用地规划证方案预评审会议意见方案评审会议意见8.2附表：投资成本明细表损益表、现金流量表8.3附图：项目的位置图、规划蓝线图、设计方案的平面图。48'