龙跃新世纪广场建设项目可行性研究报告 39页

'龙跃新世纪广场建设项目1.1项目概况本项目位于安阳市区东部，南邻文峰大道，东邻东工路，北邻紫薇大道，占地面积约52527.8平方米。地理位置优越，开发潜力巨大，整体交通结构良好，是安阳市最繁华的街区之一。2010年，该项目被当地政府确定为金融商业中心，成为安阳市第一个集金融、商业、商务、住宅为一体的大型街区，也是豫北地区第一个CBD商务中心。本项目的具体优势在于：1、符合政府积极支持的安东新区“成熟商业+住宅综合楼盘开发”思路。项目地块处安阳景观主干道-文峰大道北侧，地理位置突出，是连接安阳东西两城区的门户，距安阳市政府办公区仅2公里。2、地理位置稀缺，该项目周边配套设施齐全，交通便利，是安阳传统的居住和商业区域。商业：项目距离河南著名连锁大型超市—丹尼斯超市仅2公里，文峰大道南北支路是安阳传统商业区域；教育：项目周边拥有包括安阳重点中学一中分校在内的十多所中小学校；交通：交通便利，项目东侧、北侧以及南侧三处公交车站（包括特1路、1路、8路、11路、12路、17路、18路、21路等在内的17条公交线路）；人文环境：紧邻安阳市人民公园，居住环境便利优异。3、强强联手，共创安阳第一商业人文社区。该项目项目43万平方米的超大社区，以一线城市“商业+住宅多功能社区建设”39 的设计思路为依托，与包括永辉超市、居然之家、香港中环百货等在内的多家大中型商业集团已签署租赁及意向协议，强强联手合作打造安阳第一多功能社区，先已成为安阳市商业楼盘开发的重点项目之一。4、该项目收益率高。优越的地理位置、便利的生活设施、以及成熟的社区设计，使得”龙跃新世纪广场”项目对安东新区居民形成巨大吸引力。预计项目销售额将达25亿元人民币.该项目前期土地拆迁收储工作已全部完成，地块的周界围墙已全部筑砌到位，并已达到“五通一平”。该地块的控制性规划已全部完成。土地使用证及用地规划许可证已办理并已取得项目批文，项目正在进行基础施工。项目技术经济指标技术经济指标（总）规划总用地面积（㎡）52527.80规划建设用地面积（㎡）43681.83总建筑面积（㎡）412929.99总计容建筑面积（㎡）291054.55其中商业建筑面积（㎡）136153.92住宅、公寓建筑面积（㎡）95653.92办公楼建筑面积（㎡）58646.71公共服务设施建筑面积（㎡）600.00不计容建筑面积（㎡）121875.44其中一层架空（㎡）10147.85地下室建筑面积（㎡）111727.59其中地下一层建筑面积（含超市）（㎡）地下二层建筑面积（车库及设备房）（㎡）地下三层建筑面积（车库及设备房）（㎡）停车位（辆）1800其中住宅停车位（辆）商业停车位（辆）容积率6.66建筑密度57.94%39 绿地率24.91%住宅建筑套密度（净）（套/h㎡）住宅建筑套密度（毛）（套/h㎡）住宅建筑面积密度（净）（万㎡/h㎡）住宅建筑面积密度（毛）（万㎡/h㎡）住宅建筑密度（净）居住户数（户）其中住宅户数（户）414公寓户数（户）居住人口（人）其中住宅人口（人）1325公寓人口（人）户均人口（人/户）3.2039 39 主要指标表用地性质占地面积（亩）地上建筑面积（㎡）容积率出让金（万/亩）楼面地价（元/㎡）金额(万元）备注住宅70.592057406.79263.8862618627.13配套商业91850合计70.59297590　预计DB-6-1-17-4、DB-6-1-21-3、DB-6-1-17-5土地出让金共为18627.13万元，楼面地价为626元/㎡，再交付出让金7160.63万元及相关税费后，即取得DB-6-1-17-5地块的国有土地使用权证并办理规划建设手续。1.2投资者简介该项目投资方为安阳龙跃置业有限公司，该公司成立于2009年3月3日，注册资金8500万元，企业开发资质等级为暂定二级。1.3项目意义最近几年随着全国房地产市场的不断发展，在一线城市的带动下，二三线城市的房地产市场正在崛起，安阳市房地产市场无论是投资金额、商品房开发面积还是销售面积均大幅增长，尤其是随着城市中心的东移，更是助推了安阳房地产市场的蓬勃发展。该项目开发的主要意义：◆配合城市总体规划的实施◆为老企业易地搬迁二次创业提供资金来源◆为市民提供更多更完善的家居及家居环境39 ◆为投资方创造尽可能高的投资回报◆为投资方建立稳定的房地产开发品牌，且使该品牌具有延伸性及可持续发展性1.4项目主要技术经济指标项目总建筑面积412929.99平方，总计容建筑面积291054.55平方（其中商业建筑面积136153.92平方，办公建筑面积58646.71平方，住宅公寓建筑面积95653.92平方），不计容面积121875.44平方（其中一层架空10147.85平方，地下室三层共111727.59平方），由此希望信托就上述地块的土地出让金的交付和开发提供部分融资服务。根据市政规划公司将此项目开发为具有住宅、办公、商业、金融、休闲等功能的城市综合体。1.5项目建设依据◆《中华人民共和国城市规划法》◆《安阳市城市总体规划》（1994-2010）◆《投资项目可行性研究指南》◆各项经济指标和参数◆国家有关设计规范和规定2项目投资环境和市场研究2.1安阳市概况及经济发展情况2.1.1安阳市概况2.1.1.1地理位置安阳位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南三省交汇点，西依太行山与山西接壤，北隔漳河与河北省邯郸市相望，东与濮阳市毗邻，南与鹤壁、新乡连接。西部为山区，东部为平原。39 2.1.1.2交通环境安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。继续东向入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，4小时50分钟到达首都北京，每天停靠客车35对，交通十分便利。市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。39 尤其是正在建设中的石武高速铁路建成通车后，将成为连接河北、河南、湖北三省的省际快速通道，是贯通市区东部的又一条铁路大动脉，届时将大大拉近安阳市与石家庄、郑州、武汉的“空间距离”。拟建的安阳东站效果图2.1.1.3行政区划及其他39 安阳是豫北区域性中心城市，具有三千多年历史的文化名城。1986年国务院公布安阳为国家历史文化名城,与西安、北京、洛阳、南京、开封、杭州并称中国七大古都；殷都安阳排在中华古都之首。现辖一市、四县、四区和一个高新技术产业开发区。即：林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。安阳市总面积为7413平方公里，总人口545万人。市辖区面积543.6平方公里，城市人口106万人。安阳以优越的地理位置、良好的宜居环境和投资环境吸引了越来越多外地人口来投资、经商、务工和居住，全市常住人口数量逐年增长。2.1.1.4旅游资源安阳有着丰富的旅游资源。现有国家级重点文物保护单位8处，省级重点文物保护单位38处，市、县级保护单位232余处、有国家森林公园1座，省级风景名胜区1处，国家航空运动学校1所，全国爱国主义教育示范基地2处。安阳是早期华夏文明的政治、经济、文化中心之一。展现了从中国原始社会到近现代生动的进化、发展史。著名的有被史学界命为"小南海文化"的二万五千年的原始人洞穴，有后冈的仰韶、龙山、小屯三层文化叠压，有四千多年前古帝颛顼、帝喾纪念陵，有三千年前殷商古都遗址殷墟，有中国最早的甲骨文档案库，有世界出土青铜器之冠-司母戊大方鼎，有中国第一个女将军妇好的墓，第一座国家监狱姜里城，有号称"河朔第一古刹"的灵泉寺和万佛沟，有宋代西门大夫庙记碑和人称"四绝"的宋代昼锦堂记碑，有造型奇特、精美绝伦、同为"国保"的后周文峰塔、唐修定寺塔、宋明福寺塔，有明清古建筑群府城隍庙、高阁寺、岳飞庙、韩琦庙、钟楼，有最后一个"皇帝"袁世凯的陵墓袁林。安阳素有"七朝古都"之称。著名历史学家、诗人郭沫若同志1956年来安阳时，留下了"洹水安阳名不虚，三千年前是帝都"的著名诗句。39 文峰塔文字博物馆林州太行风景　　安阳有从山地到平原的秀美风光，有号称八百里太行之魂林虑山风景名胜区，有被国际友人称为"世界第八大奇迹"的三千里人工天河红旗渠，有全国第一座国际航空旅游俱乐部，有泉水喷涌的"柏门珠沼"珍珠泉，有面积数十万亩的枣乡和现代生态农业观光基地等。中国文字博物馆的落成开馆，尤其是曹操陵墓的发现，进一步提高了安阳的知名度，将有力推动安阳旅游业的蓬勃发展。安阳博物院殷墟旧址2.1.1.5外来投资截止2009年12月底，在安阳市工商局登记注册的外资法人公司共计73户，其中中外合资企业39户，中外合作企业3户，外商独资企业31户；投资总额合计78597万美元，注册资本合计37704万美元，注册资本实际到位16035万美元。39 东开发区行政东区2.1.1.6战略发展39 安阳依托优越的地理位置、丰富的自然资源及厚重的文化底蕴，已打造成为豫北区域性中心城市。2009年9月，中国中信集团公司、安阳钢铁集团有限责任公司、殷都区在市党政综合楼签订了安阳市物流基地建设合作协议。两大集团在物流基地建设方面强强联手，将有力推动安阳物流业的跨跃式发展，同时对安阳市经济的发展产生积极的影响。按照城市发展规划，安阳将建成中原经济协作区中心强市。未来中原经济协作区中心强市的地位将更加凸显，对周边地区辐射能力更进一步增强。加之安东新区的建设，为安阳城市与房地产业带来良好的发展契机。2.1.1.7城市发展规划城市整体规划：◆城市总体规划确定城市按照“多中心、多组团”式发展，重点是以安东新行政中心向东、向南发展，以此拉大城市框架，加快城市化进程。◆城市发展目标：晋冀鲁豫省际中心城市、国家级历史名城、新型工业基地、豫北重要交通枢纽、秀美宜居城市。◆安阳市目前建成区面积101平方公里，辖区人口103万，规划要求2020年建成区面积达到150平方公里，人口150万。◆未来安阳城市远景规划按照“突出东部、提升北部、优化西部、协调南部”的原则；城市向南发展为中期目标，向东为远期目标。◆中期目标：向南突破安林公里，建设30平方公里区域，以产业功能为主。◆远期目标：向东突破京珠高速，以新建京广线站点为核心，建设30平方公里区域，功能复合以居住为主（政府有意向把安阳县行政中心搬迁到此）。◆城市向北发展受到兵营及航空学校的制约，向西受到南水北调引水渠的制约。39 本项目东临的安东新区：◆安东新区的建设与发展，是拉大城市框架，扩大城市规模，改善投资环境，加快安阳城市化进程的战略选择；是培育新的经济增长点，提升城市美誉度，建设豫北区域性中心强市的必然要求。◆安东新区形成以京港澳高速公路为界面的东、西两大区域，规划用地总面积约52平方公里。西部规划定位为综合政务、商务、文化、体育、信息为主的城市新的核心区，东部规划定位为依托石武高铁客运专线及客运新站，建成富有人文气息的现代化新城区。在不久的将来，我市安东新区将以它恢宏的气势，全新的容貌呈现在广大的市民面前。一座东部新城正在悄然崛起，它将托起城市的未来。39 ◆安东新区效果图◆新区规划效果图39 ◆新区规划效果图◆高铁站广场效果图◆高铁候车大厅39 2.1.2安阳市经济发展情况近几年安阳经济以平均20%的比率增长，居民收入也以15%的幅度稳步提高，为安阳房地产业提供了良好的发展契机。亿元1200110610001036808800645600557463400313362200020022003200420052006200720082009安阳市GDP元19924220002000015530150001047212054100006869874759785000020022003200420052006200720082009安阳市人均GDP39 亿元6050.155.25042.54034.53029.519.826.42016.310020022003200420052006200720082009安阳市财政收入亿元80074170060056750043040030031023120015481104100020022003200420052006200720082009全社会固定资产投资39 15000元1480913637140001179612000100008823100097903800070726000598740002000020022003200420052006200720082009城镇居民人均可支配收入万560544.6550542540536.6539.4528.7531.1533.853052552051020022003200420052006200720082009城市总人口2.2安阳市房地产市场的基本情况2.2.1房地产发展规划安阳楼市分为七个主要板块：北关区板块、文峰区板块、殷都区板块、龙安区板块、开发区板块、行政东区板块、安新东区板块。u39 北关区板块、文峰区板块位于安阳市中心，地理位置优越，房地产市场发展得天独厚。u殷都区板块、龙安区板块位于京广线以西，开发楼盘众多，因价格低廉等优势市场销售看好。u行政东区板块、开发区板块位于城区东部和东南部，由于其特殊的综合环境条件，居民的需求欲很高。商品房销售入住率在95％以上，在建商品房销售在80％。本区域为“富人”聚居区。u安新东区板块位于京珠高速以东，西起京港澳高速公路、东至白璧镇政府，北起安楚路、南至海河大道，规划用地面积约28平方公里。将以它恢宏的气势，托起安阳城市的未来。该项目位于文峰区板块与新安东区板块交界处，聚集文峰区传统商业中心优势，同时引领行政东区的现代化商业和居住环境潮流，得天独厚的地理位置是全市房地产开发项目中独一无二的。改革开放以来，随着经济体制的变革，市场化程度的加深，房地产业作为新兴行业应运而生，安阳房地产业于80年代中期孕育萌芽,经历了起步、探索和发展、壮大阶段，尤其是1998年深化房地产市场改革以来，房地产业发展产生了质的飞跃，全市房地产开发企业不断壮大，开发投资规模日益扩大，开发投资结构不断改善，市场交易供需两旺，居民居住条件得到前所未有的改善，房地产业在经济社会发展中的作用显著提升，为安阳全面实现小康建设目标、构建和谐社会做出了积极的贡献。2.2.3安阳市近八年房地产相关统计数据39 亿元8074.59706054.3504035.53024.22011.111.614106.6020022003200420052006200720082009房地产投资总额亿元7062.46605044.5403024.92017.7159105.67.87.75020022003200420052006200720082009住宅投资总额万平方米1000914.4790039 800700668.6600505.4500400335300183231200116146100020022003200420052006200720082009商品房施工面积万平方米1000900811.59800700598.2600500448.7400301300201200104127150100020022003200420052006200720082009住宅施工面积万平方米39 260244.06240220200180167.3160147.81401251201008680666051554020020022003200420052006200720082009商品房竣工面积万平方米260240231.03220200191.3180160157.21401201131009980766052504020020022003200420052006200720082009商品房销售面积39 万平方米10085.18058.6604036.830.626.620020022003200420052006二手房转移登记面积2.2.4安阳市主要楼盘基本情况楼盘位置建筑年代均价（元/㎡）家天下人民公园东门二期4800永兴嘉园东关街二手4000新都城人民大道期房4500香格里拉东区期房5300京林花园东区二期55002.2.5安阳市2009年房地产市场基本态势2009年，安阳市房地产市场继续呈平稳较快发展态势，房地产交易市场日趋活跃。一是商品房销售量、成交金额大幅度增长。2009年，商品房实际成交7813套，同比增长63.55%；成交面积96.67万平方米，同比增长63.24%，商品房成交金额24.6亿元，同比增长91.77%。39 二是商品房价格稳中有升。安阳市属于内陆地区三线城市，房地产的销售对象主要是解决城市居民和县镇进城人员的住房紧张问题，需求增幅稳中有升，房价相对一二线城市水分成分少。安阳市2009年商品房价格走势图如下：单位：元/平方米3100..........................................................................................................................3095.............................2900.....................................................................................................................................2826..................2700..............................................................................................2576.......2697............................2521....2500...2454........2479.................................2510.....2451....2504...................................................................2300.............................2344....2319...........................................................................................................2100..............................................................................................................................................................1900..............................................................................................................................................................1700..............................................................................................................................................................15001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月从走势图上可以看出，1-9月份价格基本平稳，无大的起伏，9-10月份价格上升的原因：一是受传统的“金九月银十月”的影响；二是从投资的角度考虑，购房户对东区(京林三期、香格里拉、御峰名苑)、北关区(榕树湾小区)等项目看好，这些小区的均价在3300元/平方米以上占到89.5%，京林最高房价达到4995.06元/平方米；11-12月价格下降的原因是一些离市区比较远的小区(如水木清华、睿恒·书香雅居、香洲名郡、宜居·文竹苑、宏泰小区等)成交量大，这些小区均价在2100-2500元/平方米之间。商品房成交价格为2463.82元/平方米，比2008年平均价格增长1.6%。从安阳市2009年商品房价格走势图来看，全市区的商品房价格比较平稳，呈稳中略升趋势。2.2.6交通环境39 1.该项目地处市政治文化中心。紧临市行政新区和文教、卫生、公园等行政事业单位，无工业污染，交通便利，四通八达，位置得天独厚。人杰地灵，物华天宝，潜质优厚，可谓我市为数不多的黄金地段。总占地约47061平方米(约合70.59亩)，总建筑面积415326平方米，其中住宅155740平方米，办公50000平方米，商业123955平方米，停车位85631平方米，住宅户型以中小户型为主，面积在60—240平方米。绿化率≥25%，容积率6.79。拟建设大型商业中心及功能齐全的高档住宅小区。39 2.社区分组团管理，将整个社区划分为南、北两个部分进行管理。南北社区布局高低错落有致，视野开阔，相互融合，南北社区中间规划车道，贯穿于楼寓之间，更加便利居民出行。社区内采取安阳首家以花卉为主题景观，引进几十种名贵花卉装扮社区公共场地，分别点缀在水景园林之间。社区景观将建造近万平方米的中央水系。贯穿于南北杜区，碧水金沙、斜阳吊桥、百米花溪、绿树长廊、进口草坪设置其中，营造出碧波荡漾、香远四溢的休闲佳所，增大了绿地面积和休闲空间。小区外部为规划绿地，在文峰东路与东工路交叉口建造大型休闲广场和绿地花坛，进一步扩大了户外活动娱乐空间，使整个社区矗立在绿树成荫，鲜花环抱之间。3.地块东南角紧邻文峰大道及东工路拟建大型商业中心，现已与大润发、大型商业银行、迪欧咖啡、美丽华超市及品牌快捷宾馆等多家商家洽谈均有投资意向，其中已与部分单位签订购买意向。4.住宅建设及配置情况。项目在建住宅楼盘室内层高2.9米。工程期间，每套住宅已经把天然气管道、有线电视线路、通讯线路、准可视安全对讲系统、暖气管道接口、上下水、生活用电路安装在墙体内，避免居民装修时增加施工难度和多耗资金。户型设计上，每个房间(包括卫生间)都有通风和采光窗口；窗户全部使用飘窗、双层玻璃：阳台为大进深封闭阳台，更加方便了室内活动；每套住房配备方便适用的卫生间，住宅交付时毛墙毛地，包括厨房、卫生间。外墙为高级石材、面砖及弹性涂料；外墙均设置保温砂桨层，增强房问的保温隔热性能。39 5.结构设计上，采用每个房间都有通风采光窗口，户内空间采光通风尺度控制合理，保证了室内空气请洁；房间玻璃采用双层玻璃。既照顾了采光叉兼顾了保温、隔热，主卧室内专门留有更衣和藏衣间，避免了室内活动空间占用；各类房型采取大客厅小卧室，为了减少空间浪费，尽可能地缩小室内走道占用面积。户型设计中采取了错层、既层、复式等创新，摆脱了室内空间单调呆扳“千户一面”的现状。小高层和高层入口电梯处采用了入户平台大堂，气宇轩昂。住房面积以120平方米为主，同时预备了部分90、160、180、256平方米的住房，房型包括二室二厅、三室二厅、四室二厅、五室二厅等。扩大了购房者的挑选范围。6.本案拟采用地热取暖，同时提供24小时热水，暖气价格不高于我市集中供热价格。而且，利用地下多种矿物质水源更加有利于健康。如果实施成功，将成为我市首家利用地下热源提供取暖和生活热水的社区，也是更加提高社区品位的首创。区内生活配套情况。先已与永辉超市超市、居然之家以及其它大中型商家签订租赁及购买意向协议。3.2市场定位◆遵循“现代”、“国际”、“生态”的规划：以造城的理念，精心打造功能配套与商业之城。◆以地块拥有的自然景观优势为基础，结合城市级项目规划，形成“外有公园，内有花园”生态宜居型高档居住社区，通过自然和人工的双重力量，将水的元素贯穿于项目各个角落，打造安阳居住生活典范。在项目建设上，重点打造基础功能配套，通过聚商活动，吸引购房消费者关注。◆在打造楼盘品牌内涵上，加强文化表现力度，提升楼盘形象，强调高端品质。◆针对本区域板块竞争态势，开盘高调宣传，造成本地口碑宣传，细分各阶段集会活动。通过高位拉动市场，高品质、新商业模式、金牌物业服务、超性价比等促进销售。3.2.1目标客户群锁定39 第一类：1.安阳市和周边有相当经济实力的私营企业主阶层；2.安阳市部分高端社会管理者阶层；3.外商投资企业高级管理人员；第二类：1.安阳市大型企业经理人员阶层；2.一般私营企业主阶层；3.高级知识分子阶层。4.项目SWOT分析4.1项目优势u地理位置优越,交通便利。u项目周边学校、幼儿园等教育配套。u项目周边医院，医疗配套设施完善。u项目规划中有休闲绿地、中央水系、超市等休闲、商业设施。u“龙跃置业”成功开发的该项目作为安阳市东区高端品质楼盘，有着强大的良好口碑效应。39 u一流的建筑设计单位-东南大学建筑设计院：是国内著名的甲级综合设计单位，具有建筑行业工程甲级、公路行业甲级、建筑智能化系统工程设计甲级；电力行业（火电）乙级，市政公用行业甲级，环保行业（废水、废气）乙级等设计资质。该院拥有一支理论水平高、又有丰富实践经验和较强科研能力的专业设计队伍。国家一级注册建筑师和一级注册结构工程师103人，其中注册在该院的科学院、工程院院士3人。该院有一流的工作场所，现代化的设计装备和手段。在社会上有很强的竞争力。该院历经四十余年奋斗，项目遍及19个省市73个城市。深圳分院建于1994年8月，东南大学建筑设计院派驻强有力的技术力量，完成了一些有影响的设计项目。如：梅林一村、龙岗文体中心、深圳市海上田园风光旅游区、北京人民大会堂台湾厅、福建厅改造装修、东莞人民大会堂、东莞行政文化广场、广州花卉博园、深圳中心区超高层建筑——时代财富大厦、东莞报业大厦、东莞东江纵队纪念馆、东莞人民医院新院、泉州国宾馆等工程设计。u卓越的广告宣传策划公司-北京万有引力地产营销机构：公司成立于2000年，总部立于北京。主要涉及地产营销代理、地产广告策划等地产服务领域，稽核粤台京先进的地产营销理念及人才，7年已跻身全国十强专业地产营销机构，先后与全国著名地产开发商合作，成功操作了遍及北京、山东等全国多个城市地区的50多个精品楼盘。4.2项目劣势该区域豪华高档的造城理念需1-2年的时间沉淀和市场营销运作。4.3项目发展机会◆在安阳城市框架拉大，住房由内向外发展的态势明朗。39 ◆地理位置优越的住宅用地稀缺。◆同区域项目，项目品质定位较低。4.4项目主要威胁◆2010年政府相关政策的出台，如第二套房贷等，可能对本项目销售产生不利影响。4.5发挥优势◆专心致志打造豪华高档社区。◆突出项目景观资源优势（绿化、中央水系）。◆彰显人文内涵。发挥高端楼盘历史人文小区的营销张力，建立高雅质量形象。◆通过创新突破，打造安阳乃至豫北质量标杆，塑造独特个性的质量名盘。4.6规避劣势◆科学合理的差异化市场定位，从市场的竞争中脱颖而出。◆先进超前产品规划，加以专业营销推广，以产品和人文来提升项目的质量。4.7周边项目情况楼盘位置建筑年代均价（元/M2）家天下人民公园东门新房3700永兴嘉园东关街二手3800安泰家园东卧龙附近二手3100香格里拉东区期房4050京林花园东区二期410039 4.8价格定位住宅均价：3900元/㎡左右。办公：5500元/㎡左右商业：15000元/㎡左右。4.9项目销售方式销售代理。4.9市场供需预测(1)由于安阳市政府在努力创建豫北区域性中心城市，经济总量的攀升及居民收入的不断提高，市场需求仍有很大的空间。一是随着安阳市城市化进程的加快，城市框架不断拉大，市区居住人口数量不断增加(预计2020年安阳市市区人口将达到150万人)，则相应提升了房地产市场的刚性需求；二是城镇居民生活水平的提高，催生了“改善性”居住需求，此外，还将有相当一部分人将购买商品房作为投资选择；三是县域经济的发展，城市的扩容，将吸引人口不断向城市聚拢，也将增大城市房地产市场的需求。(2)根据近2年的东区供需情况调查，由于其特殊的综合环境条件，居民的需求欲很高。80％的居民有强烈的购房意向，特别是通过对安惠园小区、供销一条街、京林花园、绿茵小区等小区的调查，商品房销售入住率在95％以上，在建商品房销售在80％。(3)价格趋势逐年攀升，年增长在10％左右，就目前情况而言，商品住宅定价在3600-4300元，商业房售价在9000-15000元，己被市场所接受。4.10项目产品结构项目用途面积（㎡）套数39 商业建筑面积地上部分137697.03负一层部分24680住宅住宅99255.41办公楼写字楼58646.71停车位住宅停车位1300个商业停车位470个5项目投资估算及资金安排5.1投资测算依据(1)土地成本按照住宅用地的征地成本(土地出让合同金额)，以各项可售产品的可售面积为依据进行分摊。(2)前期费用包括规划勘测设计费和可行性研究费按规划建筑面积每平方米50元计算，三通一平费用按占地面积每平方米10元计算。(3)房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外工程费，根据开发内容、设计标准、租售方案以及当地同类物业的单位造价平均水平进行估算调整。(4)其它开发费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标的编制费、工程合同预算或标的评估费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、竣工图纸编制费、保险费等杂项费用，按房屋开发费的5%估算。(5)销售费用是指销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。可根据项目销售计划销售方式、代理成本、推广形式等因素，按建设期项目实现的预售收入的3%估算。39 (6)管理费用包括项目公司为开发房地产而发生的各项间接费用，按房屋开发费的3%计算。(7)建设期税费包括市政支管线分摊费、分散建设市政公用设施建设费、绿化建设费、电话初装费、建材发展基金、人防工程费等，按房屋开发费得2%估算。(8)财务费用按资金筹措计划中借款金额，参照建设当期的同期银行开发贷款上浮10%计算。(9)不可预见费按房屋开发费和其他开发费用的5%估算。5.2项目投资概算项目计算期内，计划总投资18亿元，预计销售收入25亿元人民币，利润总额7亿元。6项目财务评价6.1项目收入预测龙跃新世纪广场销售预测表（匡算）项目2012年2013年2014年合计住宅及公寓面积(㎡)272003001638437.9295653.92售价(元/㎡)3500-7000收入（万元）14818175152067153004写字楼面积(㎡)12300406465700.7158646.71售价(元/㎡)5000-6000收入（万元）678222400314032322商业面积(㎡)235008515227501.92136153.92售价(元/㎡)6000-20000收入（万元）390009289531399163294车位车位（个）　　单价（元/㎡）租、售39 车位收入(万元)　　14201420面积合计（㎡）6300015270097674.12290454.55收入合计（万元）60600132810566302500406.2融资项目成本、费用、税金、利润预测项目金额（单位：万元）总投资181614.42总销金额250040所得税前利润68425.58净利润51319.19净利率20.52%自有资金（总投资*20%）36322.88投资回报率（净利润/自有资金，投资期38个月）141.29%年化收益率（投资回报率/38*12）44.64%6.3项目现金流量39 龙跃新世纪广场现金流量表（万元）序号项目名称：2011年2012年2013年2014年合计1资金来源1000095600153810566303160401.1自有资金100001000016000360001.2销售收入60600132810566302500401.3出租收入001.4融资250005000300001.51.62资金运用1604872466.13103811.6936395228720.822.1土地出让金120006627.1318627.132.2开发建设投资30003700042913.9520000102913.952.3不可预见费用3800596.9220006396.922.4销售费用5002494387955774302.5管理费用54876351471125362.6财务费用80002500.4210500.422.7税金附加889999548424272772.8土地增值税等18832347170359332.9所得税300011106.4300017106.42.10融资本金30000300002.112.123净现金流-604823133.8749998.312023587319.184累计净现金流-604817085.8767084.1887319.1839 7财务评价7.1敏感性分析单位：亿元内容敏感因素变化幅度%敏感性分析结果销售收入项目总投资利润净现值基本方案25.00418.166.844销售收入下降10%22.518.164.34销售收入下降5%23.7518.165.59项目总投资上升5%25.00419.0685.934项目总投资上升10%25.00419.9765.024从敏感性分析可以看出，销售价格对项目利润的影响最大，其次是成本。由于价格主要受市场影响，企业相对可控性较小，因此公司应特别关注市场变化给项目带来的影响，同时尽可能地减少项目建设成本，从而增加项目利润，减少项目风险。8风险因素分析8.1政策风险整个项目计划开发时间为3.5年，开发周期较长，在目前政策多变的情况下，无疑增加了项目的政策风险。8.1.1土地政策随着国家土地政策的收紧，土地政策的不可预测性很大，从目前来看，对项目造成影响的政策主要有以下两条:一是存在土地两年内未动工建设，可被政府部门无偿收回的风险；二是项目还可能面临着土地审查的风险。8.1.2税收政策39 目前国家已经出台了土地增值税清算政策，并且提高了土地使用税，只是目前地方政府还没有严格执行，但不排除以后会严格执行。此外政府还有可能出台不动产税，不动产税的推行肯定会对项目的销售带来巨大影响。8.1.3金融政策从目前来看，流动性充裕的格局短期内很难得以改变，因此国家继续执行紧缩货币政策的可能性很大，不断加息及严格控制开发贷款对公司的财务安排将带来困难。而且不久前国家发改委研究室出台报告建议政府取消预售制度，如果此项政策得到执行无疑会更加加重公司的财务负担。此外，央行还可能会出台提高购房首付比例的政策，首付比例的提高肯定会减缓项目的销售速度。8.1.4其他政策目前已经有些城市如南京开始对商品房的价格进行控制，如“一房一价”或是限制项目利润率等，不排除此项政策以后再全国执行的可能性。此外“90平米以下户型占项目总体开发面积的70%”的政策目前在很多城市都没有严格执行，也不排除以后严格执行的可能性。8.2市场风险目前全国房价一直在高位运行，从长期来看存在一定的价格回调风险。随着房地产开发投资的增加，建材价格及工人成本也随之上涨，而且随着国家对节能环保的控制，工程建设成本不断增加，成本控制的风险加大。39 安阳当地集资房现象普遍，目前虽已停止审批，但预计还需两至三年市场才能完全消化，而且单位还可以参与土地招拍挂，然后再建福利房。2007年推出的集资房价格为1800元—1900元/平方米，二手转让价格为2100元—2200元/平方米，对前期开发的住宅项目定价会有一定影响。8.3营销策划风险项目整体体量较大，如果前期市场定位不准确、营销策略不适当将会对项目的销售推广带来很大的难度。安阳的房地产市场容量有限，销售周期相对较长，增加了项目的销售风险。8.4对策合理地设计管理架构及流程，提高项目公司管理的效率及快速应变的能力，加强成本控制，缩短建设周期，提高工程质量，加快销售进度。9可行性研究结论总体来看，安阳市历史文化悠久，有丰富的旅游资源，并有较好的工业基础，交通便利，基础设施日益完善。近几年，安阳房地产市场投资资金，商品房开发面积和销售面积均有较大幅度提高，整个城市的房地产价格具有较大增长空间。从项目本身来看，首先，商业住宅区土地出让金也较少，整个项目土地成本较低，极大地降低了项目开发风险；其次，项目开发面积较大，具有整体规划设计、营销及成本控制的优势；第三，项目处于安阳市区黄金地段区域，增值潜力较大。39 从住宅开发来看，目前安阳市开发楼盘面积较小，开发平水较低，规划、设计、景观打造能力较差，物业管理水平也较低，未有知名品牌地产开发公司进入，对本项目竞争威胁小，有利于项目打造品牌，建设成区域示范性项目和地标性建筑。不过目前安阳市存在大量的集资房，影响了正常的房地产市场交易，对本地块住宅项目造成一定的影响。综上所述，该项目地理位置优越，规划设计内容丰富，环境怡人，市政配套齐全。具有较强的市场竞争力。销售前景看好，投资效益良好，资金回收较快，还贷能力强。该项目的开发建设拉动安阳经济增长，将会产生良好的社会效益、环境效益和经济效益。二○一二年六月日39'