xxx建材交易仓储中心建设项目商业计划书.doc 93页

'xxx建材交易仓储中心建设项目商业计划书目录第一章总论3一、项目概况及目标3二、编制依据及研究范围5三、编制原则6四、主要经济技术指标7五、可行性研究结论9第二章项目建设的背景及必要性12第三章项目建设单位概况34第四章行业分析及市场预测35一、国内市场发展预测35第五章项目选址及建设条件44一、项目选址44二、基础条件45第六章建设方案50一、建设规模50二、建设原则51三、建设目标51四、交易仓储中心功能定位及结构设计52第七章专业技术方案55一、总平面布置5593 二、建筑结构58三、供电系统58四、通讯、电视、网络系统59五、给排水设施59六、消防60七、通风空调61八、节能措施61第八章环境保护与安全卫生62一、环境保护62二、安全卫生63第九章项目组织及运营64一、交易仓储中心的管理系统64第十章项目进度计划66一、工程进度计划66二、工程实施进度表（一期、二期）68第十一章投资估算与资金筹措70一、投资估算依据70二、价格及取费依据：70五、还贷计划72十二章、项目财务评价73二、税率及利润计算74第十三章可行性报告结论76附件：1、项目投资估算表2、销售与运营收入测算表附图：xxx建材交易仓储中心平面图93 第一章总论xxx公司在对xxx市建材家居城和xx镇南二环区域五金建材汽配的市场进行了分析；并对东方新城建材交易仓储中心建设项目可行性展开了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水等条件的调查，收集有关基础资料，在此基础上编制了《xxx建材交易仓储中心项目可行性研究报告》。一、项目概况及目标项目名称：xxx建材交易仓储中心建设地点：xx市xx路与南二环路交口东南；处于xx市南二环物流带，xx市对内外优势物流区域。建设单位：xxx管理公司建设期限：3年xxx项目拟建在xx路与南二环路交口东南，处于xx市南部建材、五金、汽配等产业的物流带，北连市区南通包河工业区、滨湖区。南二环快速线通达xx市区各区域，高速公路对内辐射全省，对外连武、通宁达沪；该项目在水路交通上，处于xx重港口码头腹地，将为建材仓储物流最优综合成本的城市建筑重要配套。93 xx项目规划占地约183亩，总投资38761万元人民币。项目拟建总建筑面积201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；综合服务中心8505平方米；装饰材料仓储交易区27696平方米；板材石材仓储交易区44720平方米；地板仓储交易区28880平方米；灯饰仓储交易区21660平方米；家居仓储区50540平方米。项目分三期进行建设：一期总投资5354万元，形成建筑面积27805平方米的投资，分别建成综合服务中心、品牌建材展示交易区。二期总投资19463万元，形成建筑面积101080平方米的投资，分别建成灯饰仓储交易区、地板仓储交易区、家居仓储区。三期总投资13944万元，形成建筑面积72416平方米的投资，分别建成装饰材料仓储交易区和板材石材仓储交易区。项目建设目标：n建材及家居仓储月吞吐量达到20万立方米以上，年宏观建材交易仓储产值30亿元以上；n93 与近200家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；n建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；n引进第三方建材家居企业300家以上，为合肥及周边市县50家左右大型建材家居企业和合肥近10家品牌家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；n现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。本项目的建设对促进xx市品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在xx家居/建材业激烈竞争的差异化发展。促进xx建材城的优化发展，减轻由于品牌家居/建材城处于商业区位配置高成本运作的压力；促进xx家居、建材市场的良性发展。宏观上对合肥城市建设和市民家居及建材需求起到促进作用。具有十分重要的现实意义和经济社会效益。二、编制依据及研究范围2.1、编制依据（1）国家、安徽省、xx市国民经济和社会发展第十一个五年计划；93 （2）《xx市大型零售商业服务设施布局规划》；（3）国家计委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》；（4）xx区关于商贸、物流等现代服务业发展规划；（5）xx建材交易仓储中心项目意向性规划布局；（6）其他文件和协议；2.2、研究范围（1）项目建设的背景和必要性（2）项目投资主体的情况（3）行业分析及市场预测（4）项目选址及建设条件（5）项目布局及及各部分功能定位（6）项目组织及管理系统（7）项目效益评价及不确定性分析三、编制原则3.1遵照国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“93 鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。”来做好项目定位、进行项目设计。3.2按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知要求，明确项目发展总体目标。3.3根据安徽省和xx市“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。3.4按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。3.5安徽省及xx市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。3.6项目建设以建材家居的需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。3.7项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。93 3.8消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。3.9其它规定及客户要求。四、主要经济技术指标项目于2009年建设，并可于2012年完工。整个项目预计于2012年达到全部的生产能力，进入正常营运。预测可以年实现营业收入2318万元。具体指标如下：4.1主要经济技术指标序号项目单位指标备注建筑数据指标1总建筑面积平方米20130160%用于出售；40%自营2容积率1.653建筑密度％41.94建设工期月36经济效益指标5项目总投资万元387616万元231893 年平均收入额正常营运年4.2销售及运营收入的测算如下表：销售及运营收入的测算表单位：万元名称投资期正常运营年份2009年2010年2011年2012年一、销售收入：10410.0010410.0010410.000.00（1）家居仓储区3032.603032.603032.600.00（2）灯饰仓储交易区1299.301299.301299.300.00（3）地板仓储交易区1732.701732.701732.700.00（4）装饰材料仓储交易区1662.001662.001662.000.00（5）板材石材仓储交易区2683.002683.002683.000.000.00383.50767.502318.0093 二、租赁及运营收入：仓储租赁收入0.00189.80379.50759.00综合服务中心租赁收入0.000.000.00204.00品牌建材展示租赁收入0.000.000.00579.00装卸服务费0.0037.5075.00150.00理货包干费0.0021.5043.0086.00信息系统收入0.0010.0020.0040.00运营收入0.0075.00150.00300.00其他业务收入0.0050.00100.00200.00三、项目营业总收入10410.0010793.5011177.502318.00五、可行性研究结论5.1xxx建材交易仓储中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业的商贸物流业发展的政策；符合产业发展方向和要求；项目建设用地符合肥市及包河区把该区域作为建材五金汽配等专业市场和公路、良港形成物流对该宗地配套需求。5.2项目的建设将推动93 市委、市政府倡导的先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把xx打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心要求。xx现代服务业经济的发展，体系之进程，配套省会经济圈和合芜蚌自主创新综合配套改革试验区的建设，带动城市新型建材工业经经济发展；扩大地方社会就业现实意义。5.3建材交易仓储中心将形成一批建材品牌商入驻；吸引第三方建材家居经营企业。推动企业依托南部物流优势条件,通过水、陆、铁进出口，参与区域性市场竞争,降低建材/家居业在合肥的运营成本；有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。5.4项目的建设将成为推动合肥东南部五金建材汽配市场的有利补充，促进区域产业结构调整。交易仓储中心的建成,为整顿目前该区域零散的建材交易和仓储,提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台；项目建设将成为包河区xx镇发展专业市场和物流产业的形成互惠,互动,协同发展一支重要经济力量。93 项目在市场，选址方面做了充分的考虑：针对周边南京等城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查合肥建材家居市场层出上马，档次和品格高端的现实，结合项目的地块区位，在规划定位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。园区功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，特别是投资公司来自于地方集体资产运营公司，对项目的市场运作和供地的整理具有优越的背景。建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后的经济回报起到了保障。在满足土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准。建议项目早日开工建设。93 第二章项目建设的背景及必要性一、我国建材业及建材/家居专业市场发展背景1.1建材市场现状据国家统计局和国家经贸委有关调查报告：建筑材料产业近几年已发展成为我国市场经济中的新兴产业，对拉动国内市场消费作用十分显著。截止2007年，全国有以经营建筑材料及装饰材料为主的交易市场1084个，其中批发经营为主和以零售经营为主的各有542家。近年我国建材市场的成交额已超过800亿元人民币/年。平均年市场管理费总额4.5亿元；税金总额9.6亿元；摊们租金总额9.8亿元；浙江南当建材市场是全国最大的建筑装饰材料市场，成交额达63.6亿元；第二山东淄川区建材城，成交额达41亿元；第三是南通市永兴商城，成交额为25亿元。其他成交额在10亿元以上的市场还有：常州新区长江贸易中心、南京装饰成、西南建材中心批发市场、宁波现代建筑装磺市场、佛山市石湾陶瓷建材批发市场和河北正定县恒山板材市场等。93 建材产品的热销，使建材销售市场蓬勃发展。全国建材装饰材料摊位数量为15万个，已出租摊位11万个，其中，建筑及装璜材料类摊位占81.2%；木材及制品类、金属材料及制品类、家具类和化工材料类及制品类也分别占有一定的比重。与此同时，室内装饰已成为新的消费热点和新的经济增长点。目前国内装饰企业已超过4万家，装饰业所创造的价值已跃居轻工40多个行业前列，成轻工业的重要支柱产业。1.2建材市场形成的特点和问题①建材企业后向一体化发展趋势近年来，原材料涨价已经成为建材家具厂商特别头痛的问题之一。随着世界性的资源短缺，原材料将维持高价位趋势。木材、钢材、五金等原材料的价格上涨，一部分企业甚至出现过材料断炊的尴尬。资源的紧缺让中小企业的竞争更加激烈，大型品牌企业与材料供应商合作紧密，拥有一定的议价能力，中小企业只能夹缝求生，日子益发难过。部分建材企业已经开始从源头着手，通过并购或是购买股权等方式与原料厂家合作，以求降低成本。②渠道商介入生产领域93 虽然多年以来，建材卖场一直是代理商的天下，但随着建材生产商品牌意识的增强以及消费者观念的转变，给多个品牌做代理的渠道商，日子越发不好过了。所以，部分渠道商离开建材行业，另一部分人涉足生产领域，开始打造独立品牌。③资源向优势企业集中在家居行业市场火暴的时候，建材城星罗棋布；经过近年市场化竞争，已经形成品牌化趋势。④资本给予更多关注风险投资是2007年建材行业最热门的话题，因为早年的框架协议，在2008年变成了巨额资金到位。由于盘量巨大，国内外的私募资本以及风险投资业都表现出对中国建材家居产业的浓厚兴趣。全球最大建材超市家得宝出资近1亿美元借家世界之壳进入中国市场。美国凯雷投资集团以2750万美元投资了上海安信地板。此后，安信伟光(上海)木材有限公司兼并收购宝钢旗下的宝优特地板。中国联想弘毅以6000万人民币投资科宝博洛尼，这家从事高档家居产品生产的企业同时还获得高盛、淡马锡和新鸿基等基金的青睐。⑤出口保护越来越少涉及地板、钢材类产品的出口退税新政策2007年93 连续颁布了几项。日前，商务部和海关总署又公布了新一批加工贸易限制类商品目录。新调整的加工贸易政策将于8月23日起执行，从事家具加工贸易的企业也面临缴纳保证金的新压力。因退税率的下调及缴纳保证金而大幅增加的成本，使一些小企业面临着将倒闭或转型的局面。⑥跨界招募专业人才建材业其实是竞争仍不太充分的行业。虽然，业内领军企业的规模、设备、人员素质等都已经上了几个台阶，但是其手工企业、家族企业的影子还没有完全退却。⑦专利意识有所升级随着中国经济的全球化趋势，如何尊重和保护知识产权将成为建93 材企业的研究课题。在关税壁垒逐渐被破除后，越来越多的技术壁垒和非关税壁垒将中国的建材企业挡在国门之内。知识产权保护一直是中国建材企业的软肋，“COPY"至一度是部分企业的生存法宝。如今，随着行业的进步，越来越多的企业开始重视知识产权，相关专利的申请数量骤增。除了投巨资资助研发外，有的企业为了保护自己的原创设计，在国内也开始打起了知识产权的官司。虽然追求的未必是胜诉结果，保护产权意识得到彰显！⑧品牌建设备受重视5年以前，建材商投广告还是凤毛麟角。如今，建材广告却是铺天盖地--电视、路牌、公交车、报纸、网络上，都能看到建材企业的身影。建材企业原来多是埋头干活，对于品牌建设基本“没有感觉”。如今，竞争使他们认识到，企业需要品牌，品牌需要塑造。今后建材企业除为了销售而打广告外，还会越来越重视品牌的传播以及品牌公众形象的塑造。⑨家装行业面临拐点奥运会到来的特殊年头对家装公司影响甚大。房地产开发交房量下降快，市场在萎缩；困难之下，也有机遇。如果大型家装公司能够抓住机遇，加紧储备人才，加大投入，调整到位，将是一个大发展的机会。1.3中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显93 中国建材销售渠道目前来看仍然以传统的建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这一新业态的前景十分可观，无论在建材供应商中的影响力、建材消费者的影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平的提高，对家庭装修材料的需求也从以价格为主，转向质量、健康、服务、价格等因素并举的发展趋势，尤其是在上海、北京等发达大城市。家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面的需求。中国建材市场的现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第一家建材连锁集团家世界成立后的两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝、美国劳氏、英国百安居、法国乐华梅兰、德国欧倍德等都相继进入中国市场。同时中国国内也涌现了一批建材连锁企业，然而在同外资的竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场的优势，做出有中国特色的建材连锁模式，优秀的比如天津家世界、东方集团下属的东方家园相继被外资收购。资金实力成为制约本土建材连锁的重要原因，资金的缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心、店面装修、运营模式重塑、扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。1.4建材业消费创新呈现新趋势宏观经济紧缩、房贷政策收紧的2008年，建材巨头百安居日前宣布了新的家装策略——2008年将在全国60家店面中，全面推广家装按93 揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款的家装服务，与百安居的合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出的项目是“家装易”、“分期宝”。普通消费者买房需要支付更多的首期付款。所以，一般消费者购买新房后，都面临着资金紧张、难以马上装修、新房闲置等尴尬局面。”家装按揭创新金融消费新模式，将媲美汽车金融按揭服务，成为促进建材消费促进的新动力。1.5商业模式下，建材市场投资的困境动辄几万、几十万平方米的五金建材装饰市场，提升改造遭遇土地瓶颈；如果将五金建材市场用地按照商业地产用地对待，那么市场运营存在极大的压力。土地资源越来越稀缺要素，市场建筑房子又不能造太高，而五金建材装饰类市场又需要占用较大土地的面积，对于投资建材市场的来说，存在一定困境。而市场建设对于当地制造业发展具有促进作用，在房地产业告别高速发展的通路后，促进工业经济和市场建设的发展对于城市经济循环和带动辐射作用具有重要意义。1.6xx及周边建材/家居专业市场现状93 南京建材市场初现过剩危机，截至目前，该市主城区5000平米以上的建材市场已经达到近100家，分散的建材门市和超市更是不计其数，导致市场饱和并出现了过剩的局面。统计资料显示，2008上半年南京房地产投资较去年回落约5个百分点，而建材产品受固定投资增幅回落的影响，建材产品市场需求增长和价格均呈现回落的趋势，行业平均利润也较去年下滑了20%。南京市固定投资热升温，导致建材市场一哄而上，在布局上也93 不合理。南京市区面积为4730平方公里，按照国际标准规划，最多可容纳30家5000平米以上的建材市场，而现在超出了3倍还多。据一项全国数据显示，2004年我国家居零售额约为1200亿元，建材城每平方米的年平均销售额仅为3400元，而据核算，要想赢利，每平方米的年销售额至少应该在1万元以上，而目前南京市每平米年销售额只有4千元左右，只有不到三分之一的建材市场盈利，大多数处于亏损状态。与此同时，众多建材市场扎堆建设，密度过高，经营项目雷同，缺少特色。此外，激烈的市场竞争使得建材城为了获得更多的客源而不得不采取降价、打折等促销手段。“建材市场多了，东西都差不多，在选择上主要看价格和质量。”而业内人士认为，残酷的市场竞争已经使得以往暴利的建材行业风光不再。南京市建材行业协会有关专家分析指出，随着土地价格的迅速上涨，以及市场过剩导致的竞争日趋激烈，当初建材城能够快速获利的市场条件已不复存在。现在建材行业已属于投资巨大见效慢甚至难于见效的行业，投资建材城，风险加剧。对此，该专家提醒，投资商每新建建材市场，在经营特色上应当力求错位，以避免单纯的价格竞争。2008年对于合肥的家居、建材卖场来说，是群雄争霸的一年：一方面，本土家具销售企业的竞争更加激烈，另一方面，外资家具销售企业将发起强有力的共识，家具龙头——红星美凯龙开业，都将给本土卖场带来巨大的挑战。93 目前合肥市建材市场分布主要集中于合肥东区。相比较来说，西区、南区建材市场相对稀疏，竞争相对舒缓。西区目前传统建材市场有美家居装饰广场、家世界装饰广场。建材超市有家福特、东方家园，同时并存金苹果家居体验馆。五家建材市场面对西区高新开发区、经济开发区、新政务区的大量高档住宅消费。2008年，家福特建材航母产品会出现在合肥每个老百姓的身边。和以前的家具商场相比，安徽本土的家具商场已经有了长足的进步，不但要有自己的招商标准和定位档次，更在规模、档次、品位和服务各具特色。在厂家和产品的选择上，家具商场也会选择拥有自身的生93 存竞争力和良好的口碑的品牌，充分满足消费者多层次的需求。合肥建材市场目前已形成以宝文、红旗石材市场为主的石材市场；以五里庙、东红旗、金三角为主的瓷砖市场；以五里庙、东红旗、东方商城为主的油漆市场；以五里庙、东红旗、东方商城为主的板材市场；以五里庙、东方商城、东红旗为主的五金市场；以东红旗、东方商城、金三角、佳饰家为主的木地板市场；以西红旗东红旗、金三角、佳饰家为主的卫浴市场；以轻工商城、东红旗为主的灯饰市场；以轻工商城、安徽大市场、城隍庙为主的窗帘市场；以新瑶海、中州、环宇为主的家具市场和以安徽大市场、国美、百大、商之都为主的电器市场。随着信地•红星美凯龙家居MALL、国邦-望湖美家居、凤凰城•家世界品牌建材购物中心等进入，高端体验式建材家居将加剧合肥建材市场的竞争；而且目前合肥新进的建材和家居专业商家，其位置基本处于合肥的城区，以商业化投资模式运营，将为自身今后的发展造成压力。东方商城因长江中路建设推进，使其将受到因商业价值提升带来的其他商业的对市场空间的挤压，其发展空间受阻；将为五里庙和本项目建设带来市场的机遇。1.6国家及xx市‘十一五’规划对建材/家居专业市场发展提出更新要求国家在十一五规划中关于发展商贸服务业明确：坚持市场化、拓宽领域、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。93 大力发展主要面向生产者的服务业，细化深化专业化分工，降低社会交易成本，提高资源配置效率。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。鼓励社会资金投入服务业，提高非公有制经济比重。采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展。健全服务业标准体系，推进服务业标准化。大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。xx市在十一五规划中对商贸发展进行前瞻性规划，目标是建设区域性商贸中心。实施中鼓励推进功能创新、交易方式现代化，建设辐射力强的大中型批发市场，完善功能，提升档次。支持发展以连锁经营、物流配送、代理销售网络、特许经营、电子商务等为主要特征的现代流通方式，改造和提升传统商贸业。加速融入长三角大物流圈，发展大型的商贸流通集团。1.793 省会城市工业经济和区位及物流快速发展对综合性、专业化建材/家居专业市场发展构成有效支撑二十一世纪的前十至二十年，是中国物流需求的高增长期。社会经济发展越来越依赖于现代物流的发展，这是一个国家调整经济结构，转变经济增长方式的必由之路，亦为通过流通现代化推动工业现代化的必然。安徽在进行推进物流管理体制改革，构建快速物流运输平台和物流信息平台，加速融入长江三角洲物流圈。依托合肥、芜湖、蚌埠、安庆、阜阳等区域中心城市和交通枢纽地区，培育一批物流龙头企业和物流园区。推进物流标准化管理，整合物流资源，鼓励邮政、仓储业、运输业、货运代理和企业物流等向第三方物流转化。到2010年基本形成结构合理、设施配套、技术先进、运转高效、互联互通、与长江三角洲经济圈全面对接的现代化综合物流体系。合肥市地处安徽省中部中心位置，与省内蚌埠、芜湖。淮南、阜阳、安庆、六安、铜陵、马鞍山等地的距离在120公里——18093 公里的范围内，同时也是上海、武汉、郑州三大城市为支点的三角区域的中心。铁路有京九线、京沪线、陇海线。淮南线、合九线等经过合肥，并将建设合西铁路；公路有合宁、合芜、合徐、合安高速以及多条国省干道进出；水运依靠南xx水道通向长江；航空通过合肥骆岗机场与全国形成联系，己经是安徽省内最为重要的交通枢纽，具有优越的经济地理条件。特别是，合肥市处于未来合西铁路以及合宁高速将组成的陆路通道上，将成为以沪宁为首的东部经济和以西安为首的西部经济相互对流的经济转移线。良好的经济地理条件，有利于以合肥为物流据点开展低成本、高效率地开展服务。1.7.1运输支撑条件□公路运输安徽省公路网络以合肥市为中心，沿国省干道向外辐射，以各级公路为辅联结郊区县、乡、村。合肥市主要的公路货运场站有11处（不含省属），总场地面积计有6．5万平方米。合肥市城市道路系统形成以“两环九射”和“五纵五横”的干道为骨架的环形、放射加方格网的城市道路系统。□铁路运输93 经过多年的建设，合肥铁路正在成为安徽省的枢纽之一。以合肥为中心，通过合肥——蚌埠、合肥——阜阳。合肥——九江、合肥——芜湖铁路线接全国铁路网通达全国。将要建设的西安——南京铁路将使合肥铁路形成具有五个铁路出口的网络构架。铁路拥有合肥站、合肥南站、合肥东站、合肥北站、钟油坊站、桃花店站和罗岗线路所等六站一所，组成合肥铁路枢纽。合肥站为枢纽内最为重要的客运站，并办理行包托运业务：合肥东站为枢纽内的编组站；合肥南站是枢纽内办理整车、零担、集装箱和危险品货物到发的综合性大型货运站。此外，还拥有大量的铁路专用线，各种专用线、专用铁道共有41条，总长109公里，专用线与国铁通过18公里的地方铁路相联接。专用线配有仓库、堆场规模、机械设备等。□水上运输合肥主要依靠南xx通江达海的自然条件进行水上货物运输。南xx常年通单机货船500吨级，枯水季节400吨级，是合肥市一条重要水上通道。经过河道疏通后和综合港的投资，目前合肥可通行1000吨级集装箱各类船舶。主要航线有：长江上游到城陵矾，下游到上海以及江、浙、赣、鄂等支流航线，200793 年完成吞吐量1011万吨。□航空运输合肥市通过骆岗机场，架起合肥市与国内38个大中城市和香港、澳门的空中通道。每周发出航班次。合肥骆岗机场拥有一座货运仓库，面积3000余平方米，设海关监管仓库。本项目以合肥南部物流产业带为市场服务背景；建设在规划中合肥南xx码头港口腹地；处于城市二环快速线和城市高速入口；临近93 淮南-合肥-巢湖铁路货运枢纽大动脉线旁；拥有合肥最优越的物流条件。为项目的建材/家居材料的配送与交易提供切条件。1.7.2信息网络支撑条件合肥市是全国重要的通信枢纽，与世界200多个国家和地区建立了联系，具备了国民经济信息化的通信能力。此前合肥信息化一直走在全国城市的先进行列；2008年合肥市荣获中国城市信息化50强第10名。因此，从合肥的交通运输及网络设施条件、物流组织据点条件和信息支撑条件分析，合肥市己初步具备进一步建设规模化、组织化程度更高的物流服务设施而发展现代物流的基本条件。二、xxx建材/家居仓储中心项目建设的意义2.1推进合肥市建材专业市场的健康发展93 项目的建设和运营是合肥市现代建材/家居专业市场建设的积极前导和有益尝试，将充分发挥该地域的综合交通枢纽功能和大市场优势，为合肥市建设以综合运输、仓储、配送和电子商务为支撑的现代建材专业市场提供积极的发展契机和实践空间。有利于大力推进工业、商业流通、信息服务等对现代技术的改造重组和社会化协作；有利于促进合肥品牌建材/家居市场的内循环发展，降低商家运营成本，提升集约化专业市场能力，促进市场更大范围的辐射，提高省会在周边的首位度。有效解决目前合肥建材/家居在商业化模式下运营成本的压力，提高经济危机对建材市场需求萎缩的抵抗力。2.2培养和造就xx市以信息化，大宗建材物流为支撑的专业仓储交易集散中心xxx建设将大大促进合肥市引进和利用省际商贸和物流企业的步伐。项目建成后通过引入国内先进专业市场信息管理与运作技术在建材专业市场上提升建设理念与建设方法以及建设资金管理渠道与便用方式，让先进的建材大宗运营企业以其成熟而规范的服务运作为合肥市建材专业服务发展提供良好的范例与榜样。与合肥大型建材超市在商业化模式遇到：产品价格过高；进驻品牌失控；消费需求导向让位于超市利益；盈利能力弱等诟病。本项目的建设将以如下方式进行提升和改善策略：A．消费环境明显改善：高档的物业设施，空调、保安、自动扶梯等一应俱全等现代设施，让消费者感受到前所未有的尊重。B．集中先进的品牌展示系统：以品牌展示为主要形式，以专卖、专营为主体，让枯燥乏味、灰色消费模式，向更加感性化、时尚化、透明化方向转变。93 C．先进信息化的经营管理模式：建立网上交易信息平台；依托物流优势条件，实施最优先物流配送体系；统一广告、统一促销；统一市场拓展和团购，深度服务市场；统一售后服务，提升市场品牌。D．提升品牌经营层次，深度整合市场与商户资源，实施集约化管理模式。E．超大经营规模仓储管理，包容建材专卖店、品牌展示、建材超市等多形态的配送。F．跨行业整合资源，结盟优势合作伙伴。为品牌建材商和运营商搭建信息化、成本集约化、物流配送先进化的建材交易和集散中心。2.3充分发挥xx南部市场集中的基础优势，促进该地域的物流产业片区、规模化发展93 目前项目周边已形成合肥的重要市场物流带片区：集中了安徽国强钢材批发市场，安徽国际五金机电城，华中汽配城、京华国际家居城、五里庙建材城等具有大型规模的专业市场。项目的建设将有效的整理了乱搭、乱建的散落现象，形成整合的统一的大规模市场，与周边专业市场连动发展，做强做大区域专业市场规模。促进城市产业的合理化规划和科学化发展。三、xxx建材/家居仓储中心项目建设的必要性3.1引导和转化xx市及带动周边潜在建材市场需求93 商贸活动作为一种经济活动，需要在供、需两个方面不断地相互适应、相互满足。虽然合肥市及其区域内当前存在着的建材市场需求，但合肥众多建材/家居专业市场在商业模式下，高成本运营；其环境和区位基本上集中与闹市区，以合肥本市为市场重复定位，导致市场间的恶性竞争，由于缺少成本优势和交通条件受阻导致市场对外辐射能力较弱。本项目的投资将集中合肥建材专业的优势要素，力争成为品牌建材市场的交易和仓储的集散中心、信息服务中心。其核心的便捷的交通条件，使得项目在承接省会经济圈的经济发展机遇，对巢湖、六安、淮南等周边城市的建材市场有独特的辐射优势。增强合肥建材企业和外地知名品牌建材商家对周边的销售市场开拓能力。通过联合规划与作业，形成高度整合的供应链体系改善各自为政发展的阻力。随着合肥市整体经济的发展和城市首位度的提升，合肥南部专业市场产业带，必将促进物流需求，提升该地域第三方物流大型产业化发展，有力地支持了现有陆、水、铁的设施衔接以及交通运输设施与库、场设施的衔接，使现有物流资源得以合理整合，基础设施及其技术装备的运作水平得以提高。3.2支撑了该区域的有效物流市场机制建立物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场93 开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学；需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组以资本运作为手段的企业经营网络建设；并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入与汰出机制、市场保障机制及商业信用机制等等。物流集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，对合肥市实现市场管制的合理化和科学化，建立良好的市场秩序具有十分积极和现实的意义。3.3充分发挥xx市区域中心城市辐射功能xx市政府要将xx市建设成为经济繁荣、科技发达、布局合理、设施完善和环境优美的现代化滨湖大城市，经济发展速度高于全国平均水平。这不仅意味着合肥市以国内生产总值（GDP）为代表的经济总量规模的增长，还包括合肥市以三次产业比例为特征的产业结构水平的改善。此外合肥市还必须继续扩大其所拥有的大型企业或企业集团的规模与数量以构成其经济实力的生成基础。xx市经济综合能力的成长将表现为建立在经济实力基础上的以商品流通、金融服务和信息管理的为代表的经济中心城市的极化效应和以技术、资本、商品、93 产业、信息等多种途径为区域发展提供服务的经济中心城市扩散效应，力争在安徽省乃至更大区域上的发挥经济辐射作用。专业建材/家居市场的建立，是合肥建材工业经济发展和发挥上述经济中心城市功能的最佳窗口和有效途径。3.4有效推动建材行业经济，服务xx工业立市目标对于xx市这样一个区域中心城市，建设商贸物流业对合肥市经济社会发展的促进作用主要体现在以下方面：①培育新的经济增长点工业经济的发展，离不开构成工业经济条件改善因素；规模的商贸专业市场，是促进工业企业对外生产销售的的重要渠道，也是企业产业外销的有效通路条件。市场的建立不但其自身形成服务经济的增长点，还通过对外的物流促进合肥自身建材行业的经济发展。促进合肥市现代服务业的进程。是合肥工业经济发展的重要支撑条件。②创造经济发展的环境93 xxx项目的建设，将创造以xx为中心的良好的区域内产业布局与发展环境；为区域招商引资，提高经济发展水平创造了条件。现代商贸服务经济的发展是与社会发展阶段水平相适应的。从合肥市当前的经济发展总量和城市化水平来看，其发展虽然领先于安徽省内的其他城市，但领先程度并不十分突出。同时，与周边省份的中心城市诸如南京、杭州、武汉、郑州相比较，其经济实力尚待加强。在市场经济条件下，市场竞争也体现在城市间的竞争方面，这将使合肥市在经济积聚和扩散的范围受到制约。加快发展以商贸服务流为平台的经济体，将更好的服务“工业立市”发展目标，增强城市经济辐射能力。93 93 第三章项目建设单位概况公司名称：xxx有限责任公司注册资本：人民币200万法人：企业登记注册类型：有限责任公司xxx公司位于南xx路以北，南二环路以东，南xx以西黄巷村项目聚集区A区，注册资金200万元。以集体资产经营，租赁，物业管理为经营范围。其在xx是一家有规模的集体资产管理公司，其村隶属范围有五里庙装饰市场、黄巷村项目聚集区、京华国际家居城等专业市场。黄巷集体资产经营公司在多年集体资产开发和运营中形成了自己独特的经营模式，为该地域专业市场开发和发展提供优质的服务。通过对集体资产的整合和运营，抑制地方上零散建设造成土地资源和不科学规划造成资源浪费。为地方经济发展和村民的利益谋取了持续发展福利。该集体企业形成了xxx等为领导的规范化企业管理高层人员。目前公司拥有员工近80人，其中管理人员20人，公司正在建立完善运营体制，积极培训了一支稳定的，技术熟练中层技术管理人才。93 第四章行业分析及市场预测一、国内市场发展预测1.1国内建材工业发展预测2008年建材工业将向又好又快方向发展。预计建材工业增加值增长速度22%；水泥产量14.7亿吨，增长8%；平板玻璃产量6亿重量箱，增长15%。水泥制品、技术玻璃、玻璃纤维及制品、轻质建材等产品产量继续保持较快增长，产业结构继续优化，主要行业先进生产力比重继续提高。水泥新型干法工艺比例可望达到56%，浮法玻璃比例达到85%。93 2008年建材行业的三大发展重点：着力推进技术进步和自主创新，加快产业结构调整，加快用先进生产力取代落后生产力；以节能减排为中心，大力发展循环经济，努力实现又好又快发展；加快产品升级换代，节约能源资源。近两年我国对部分建材产品出口退税调整幅度较大，企业还需有一个消化吸收的过程，但从长远来看，调整出口退税，有助于促进资源的合理配置和产品结构调整，提升质量档次，出口退税率降低带来的影响可以逐步消化。建材行业作为高耗能行业，其过热和不平衡发展，加大了节能减排任务实现的难度。建材行业落后生产能力依然较多，加快推进淘汰落后产能的工作面临很多挑战。加之建材行业企业分散的格局，企业规模小、数量多，集中度很低，结构不平衡问题严重。过于分散的行业结构和异常激烈的市场竞争导致总体产能过剩。这些问题的存在阻碍了我国建材行业的健康发展。未来几年，我国建材工业发展速度可能略高于国民经济发展速度，但是与世界发达国家相比，中国建材工业总体水平还比较落后，高档产品需要进口。由于建材行业成本上涨，中低档建材企业处于盈亏边缘，造成了低档产品因为涨价涌入中档产品序列、中档产品涨价涌入高档产品序列的连锁反应，这样势必会使中高档产品的价格竞争更加激烈。国家将继续实施宏观调控，以达到建材行业产业结构优化升级的目标。根据建材行业“十一五”结构调整目标，我国将鼓励支持建材行业的大企业集团发展，提高产业集中度；大力发展新型干法水泥等先进工艺和玻璃深加工业务，淘汰落后产能工艺。93 国家轻工局发布统计数据称：2008-2011年，国内室内装饰年工程量将从1500亿元猛增至3000亿元左右。其中，家庭装饰占50%。因此，室内装饰业是大有可为的行业。为轻工业结构调整、升级换代发挥了重要作用。随着当前住房制度改革的不断深入，建材业对拉动市场消费将起到更积极的促进作用。2010年全国主要新型建材需求总量预测表单位新型防水卷材保温材料矿棉吸声板装饰石膏板建筑涂料塑料型材塑料管道壁纸墙布化纤地毯万吨12016050-60100平方米2.5亿4000-5000万1400万4亿5000-8000万1.1国内家居市场庞大，品牌呈现集约化趋势随着我国泛家居行业的不断发展，目前的行业脉动呈现以下特征：①供过于求、竞争加剧93 家居建材市场缺乏合理规划和市场调控；缺乏客观、准确的投资信息和科学论证，一些国内、国外的投资商在未能充分了解当地投资环境、实际需求和项目发展前景的情况下，仅凭借强大的经济实力，盲目地兴建市场。使得我国许多地区尤其是一类城市家居建材市场的数量和规模都呈现比较明显的“泡沫”特征，处于“超饱和”状态。以北京为例，仅从六里桥南里到玉泉营环岛4公里左右的三环路两侧，竟遍布了十几家大型家居建材市场。这种现象在其它大城市也较普遍，经常会见到一些超大型的家居建材市场集群。由于区域市场总量的供过于求，加之分布不合理，使得一些市场招商不足，人气不旺，销售额被稀释，利润空间大幅下降，竞争加剧，甚至出现不正当竞争。其主要原因就是在需求一定的条件下，“同行”过多，“分母”太大。如果这种情况再不得到抑制，任其发展，不仅会扰乱正常的市场秩序，影响行业的健康发展，还会造成社会资源的浪费。②理念创新、业态多元就我国泛家居行业其发展轨迹应该是，经营商品—经营商户—经营管理—经营诚信—经营服务—经营品牌一直到所有经营理念的核93 心，其本质就是家居建材流通载体为消费者创造一切有利条件，实现其消费利益的最大化。 其主要形式可以概括为，摊位制卖场、建材超市和独立的品牌专卖店。由于后者的数量和规模都相对有限，因而目前家居建材流通业态的主体依然是处于主导地位的摊位制卖场和渐进的建材超市。可以说，当前我国家居建材流通领域已呈现出摊位制卖场与建材超市并存，两种模式既竞争又互动的态势。③细分市场、错位经营在当前家居建材流通领域日趋激烈的竞争形势下，流通企业如何根据区域需求、同行状况、结合自身形态打造比较优势，增强竞争力的一个重要途径就是“细分市场、错位经营”。其战略设计的着眼点应首先将区域消费指数及结构进行细分：是以价格为“消费阀启点（消费启动点）”的刚性消费一族为受众。或以品牌、品味、素养并通过消费来体现其社会角色将价值作为“消费阀启点”的弹性消费一族作为消费对象。还是瞄准以身份、“面子”、成就等作为“消费阀启点”的反弹性消费一族，定位在VIP卖场。从理论上讲，能将上述“三族”兼容当然最好，在避免同质化竞争，取得了良好业绩。93 ④增强素质、做强做大就流通企业的竞争力而言，其关键就是综合素质的较量，要尽快增强和提升“卖场素质”。包括：卖场品牌含金量及彰显水平、创新能力、市场份额、卖场信誉度、服务效率、经营理念、业态模式、业内影响力、对商户的利益亲和力、对消费者的吸引力、资金厚度、所在区域的商情因子及交通便利、团队建设、舵手掌控能力等，它是一个综合评价体系。家居流通企业要想利于不败之地，就要做强做大，既要增强硬实力，又要增强软实力。在战略设计和战术打法上：一要坚持创新，要从以往的“经营商品”向“经营服务”和“经营消费”转变，要科学看待品牌与服务的辨证关系，注重信用和服务的经营；其次要完善和加强“卖场功能”，即交易功能、服务功能、展示功能及感受功能的建设；第三要根据卖场自身状况，最大限度地把握刚性消费、弹性消费和反弹性消费；最大限度地挖掘“服务效益”、“品牌效益”和“规模效益”。发达国家流通行业的发展历程，使以93 卖场品牌化、集约化、连锁化、服务化趋势，卖场品牌含金量越高、卖场素质越强、服务保障越完善，比较优势就越明显，其综合竞争力也就越强。这样的企业才能在激烈的市场竞争和泛家居行业的脉动下生存与发展。二、xx市建材/家居专业市场需求预测2.1xx现代服务业经济发展潜力改革开放30年来，合肥已从过去的江淮小邑发展为今天重要的区域性中心城市。合肥是全国十大经商成本最低城市，投资环境优良，是“跨国公司眼中最具投资价值的中国城市”，在综合实力快速提升的同时，现代服务业也取得长足发展。在市委、市政府正确领导下，坚持先进制造业与现代商贸服务业“双轮驱动”，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把合肥打造成为东进西出、辐射南北的区域性商业服务业中心，雏形初显！伴随着现代化滨湖大城市建设步伐，合肥商业已经进入前所未有的发展阶段，合肥正在成为全国的现代服务业发展重地。93 商贸、物流和会展三驾马车并驾齐驱，全力推进。规划引导为先，投资和招商引资有成效。合肥人感受是，消费更方便，生活更舒适了，合肥成为最宜人居、最具投资价值的魅力新城。2.1xx商贸经济发展预测统计数字显示，2007年合肥市实现社会消费品零售总额469亿元，增长22%，比2005年提高6.9个百分点，为1997年以来最高水平，居全国首位，占全省的份额由2005年的18.4%上升到19.5%。最新统计数字显示，2008年上半年，消费市场持续活跃，实现社会消费品零售总额272.45亿元，增长27.2%，增幅居全国省会城市第一。其实，2005年合肥市社会消费品零售总额持续提升，与全国其他省会城市相比，93 争先进位情况也不错。随着发展步伐加快、空间拓展，商贸、会展、物流成为合肥现代服务业的重要支撑。如今，商业服务业已成为就业和再就业的重要渠道，全市商业从业人员达32.6万人，占全市从业人员总数的1/3。商贸流通设施不断完善。至去年底，市区各类商业网点达到4.6万个，营业面积达358万平方米，其中经营面积超1万平方米的零售商场有15家。专业大市场越来越多，全市成交额上亿元的各类专业市场达40家，实现年成交额突破1000亿元，比2002年增长3倍，其中周谷堆农产品市场年交易额达84亿元，安徽大市场年交易额达80亿元，成功“晋升”为全国百强市场。先后荣获全国商业网点规划先进单位、全国三绿工作先进单位称号，连续三年获全省商务工作一等奖。围绕市委、市政府关于加快现代服务业发展的总体要求，全市商业网点布局合理规划，其中优先发展物流等生产性服务业，突出发展ShoppingMall、商业集聚区等新兴商业服务业，重点发展会展业，加速提升批发、餐饮等传统服务业，全面发展连锁经营、电子商务等新型业态，稳打稳扎牢固构筑现代商业产业体系。实现到2010年，全市社会消费品零售总额力争突破1000亿元，年均增93 长25%以上；商贸流通业增加值占地区生产总值的比重达到12%，服务业从业人员占全社会从业人员比重超40%。省会经济圈商业发展战略规划与周边城市一起，优先打造省会商业经济圈，以商圈推动省会经济圈迅速形成，形成全国性商贸物流中心。目前，全市规模较大的第三方物流企业已有30多家，中外运、宝供、共速达等知名物流企业入驻合肥，物流产业正成为与现代制造业互相促进、共同发展的新增长点。93 第五章项目选址及建设条件一、项目选址93 本项目的选址充分考虑xx市及xx区xx镇专业市场发展现状以及xx市促进现代服务业发展的进程要求；及其他相关建材工业生产带动的建材专业市场需求。同时，项目选址将充分考虑建材市场是公路货运枢纽、水路港口、铁路物流三者结点的特点，考虑到信息化作为企业结算、信息服务的重要汇集中心的要求。项目以xx市大型品牌建材家居仓储、xx南部建材、五金、汽配市场为服务重点。项目的区位优势体现在配套合肥专业市场，辐射周边城市的公路运输优势条件；xx南部高速出入口；xx港口码头水运及淮南-合肥-巢湖铁路运输大动脉的特点，为xx辐射沿江地区及全省，逐步向省外及长三角经济圈，提供了建材物流的平台。93 经专家意见，本项目拟选址在远离合肥市市区、运输条件好、周围专业市场基础雄厚，合肥南大门二环快速线与xx路交口东南的一梯形地块。周边有国强钢材市场、国际五金城、华中汽配城市、五里庙建材装饰世界、京华国际家居城等大型专业市场可形成产业优势互补。二、基础条件2.1xx市地理位置及社会经济发展现状xx位于安徽省中部，地处长江、淮河之间的华东丘陵地区中部。江淮分水岭南测，巢湖北岸，xx之水穿流而过。xx是安徽省省会，是全省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽。xx是区位独特的枢纽城，东西交汇、南北贯通，紧邻中国当前最具活力的长三角经济圈。目前正规划建设四E级的合肥新桥机场，这是一个大中型枢纽机场、国际定期航班机场、以及上海和南京的备降机场。合肥市紧邻长三角经济圈，地理位置优越，且交通便利，蕴藏具大的发展潜力。93 2007年全市生产总值（GDP）达到1334.2亿元，比上年净增260.44亿元，占全省GDP增量的21.6%。其中，第一产业增加值80.02亿元，增长7.3%；第二产业增加值651.2亿元，增长23.5%；第三产业增加值602.98亿元，增长13.8%。工业支撑作用明显：年实现工业增加值521.2亿元，增长24.4%，对全市GDP增长的贡献为45.8%，同比提高2.9个百分点；工业增加值占GDP比重为39.1%，同比上升1个百分点。全年，产值超亿元企业达173户，其中超10亿元企业24户，比上年分别增加33户和2户。规模以上工业完成总产值1488.4亿元，比上年净增381.64亿元，实现增加值466.21亿元，增长26.3%，同比加快4.6个百分点，高于全省平均增幅1.8个百分点。93 从安徽省内看，xxGDP增速位居全省前列，GDP总量占全省的比重为18.2%，同比提高0.7个百分点。外贸出口增长加快。全年规模以上工业实现出口交货值138.22亿元，同比增长50.1%，占全部销售产值的比重由上年的8.5%上升为9.6%。进出口总额为62.48亿美元，增长28.2%，比2006年加快11.6个百分点。其中出口43.01亿美元，增长26.3%，加快4.3个百分点；进口19.48亿美元，增长32.6%。合肥已形成汽车、装备制造、家电制造、电子信息及软件等支柱性产业，并由此形成巨大的配套产业市场；合肥与芜湖、安庆、马鞍山、铜陵等形成沿江城市群产业发展现状及未来潜力，依托长江黄金水道、重要交通干线及毗邻苏浙地区，建设以“一轴双核三带”为主体的产业集聚重点区域，更好地承接长三角的产业转移，强化南北及东西之间的沟通和联系，进一步优化产业布局，在合肥和马芜铜宜之间形成一个扇面状的产业密集区域，提高全省的整体竞争力。构筑“一轴”即临江产业发展轴。依托长江黄金水道和沿江快速通道，以岸线资源开发为重点，构筑马鞍山一芜湖一巢湖一铜陵一池州一安庆的临江产业发展轴，重点布局汽车、装备制造、冶金、建材、化工、印染等重化工业和高新技术产业，成为沿江城市群乃至全省产业发展的主轴线。构筑“双核”即东西产业集聚核。围绕临江产业发展轴，重点建设马芜铜和安庆两大产业集聚核。马芜铜是沿江乃至全省经济发展迅速、综合实力较强的城市带，是推动产业集聚、辐射带动周边的重点区域。随着过江通道、沿江城际铁路和高速公路的建设，安庆的发展活力和产业集聚能力日趋显现，将逐步改变沿江城市群产业发展东强西弱、南强北弱的现状。构筑“三带”即沿长三角、合巢芜(马)93 宣和合安三大产业发展带。充分发挥毗邻苏浙地区的区位优势，构筑由滁州一马鞍山一宣城等毗邻苏浙地区为轴线的沿长三角产业发展带，实现与长三角的无缝对接；依托合巢芜、合马、芜宣等高速及铁路干线，构筑合肥一巢湖一芜湖(马鞍山)一宣城一杭州为轴线的合巢芜(马)宣产业发展带；依托合安高速、合九铁路，构筑以合肥一桐城一怀宁一安庆为轴线的合安产业发展带。本项目处于合肥市南部，其区域土地规划是合肥未来重点物流产业区域。也是合肥最便捷通向长三角、沿江经济带的重要交通节点。2.2、自然条件该区域为亚热带湿润季风气候，处于中纬度地带。年平均气温在15℃～16℃之间，极端最低气温-20.6℃，极端最高气温38℃以上。年平均降水量在900～1000毫米之间。全年气温变化的特点是季风明显、四季分明、气候温和、雨量适中、春温多变、秋高气爽、梅雨显著、夏雨集中，总之气候条件优越，气候资源丰富。93 2.2.1、地质在地质构造上，合肥地区属于下扬子海槽和淮阳古陆边缘地带。合肥地区断层较为发育，大圩属于巢湖断层。地区地层，除局部地区为太古界、元古界和古生界地层外，大部分为中生界地层。巢湖北岸平原，为近代冲积型地层，堆积着数十米厚的内陆湖泊沉积物。本地区地貌单元属南xx一级阶地，地势基本平坦，地基土构成简单均匀，除上部杂素土外，下部均由冲、洪积粘性土构成了该地区的主要土层，容许承载力为260Kpa;根据《中国地震烈度区划图案（1990）》，合肥市地震烈度为7度。本地区地貌单元为江淮丘陵岗地，场地基岩起伏较大，上层第四纪土层以残积物为主。地基承载力大于170KN/㎡，工程抗震设计为7度设防。2.2.2、地貌xx市地处江淮丘陵地带，境内具有丘陵岗地、低山残丘、河湖低洼平原三种地貌，以丘陵岗地为最大地貌单元。93 第六章建设方案一、建设规模根据xx市建材/家居专业市场发展的情况和合肥市经济发展的需求，本项目拟建在合肥南部二环公路快速线与xx路交后的东南工业梯形地块区内；建设以信息系统为支撑，集交易、仓储、配载、配送等服务功能为一体的综合性建材家居交易仓储中心。拟建的xxx建材交易仓储中心项目处于xx南部建材/五金/汽配物流带区域，处于xx市对外核心物流圈。规划占地约183亩，东方新城项目规划占地约183亩，总投资38761万元人民币。项目拟建总建筑面积201301平方米，其中：品牌建材展示交易中心19300平方米；综合服务中心8505平方米；装饰材料仓储交易区27696平方米；板材石材仓储交易区44720平方米；地板仓储交易区28880平方米；灯饰仓储交易区21660平方米；家居仓储区50540平方米。项目分三期进行建设：一期总投资5354万元，形成建筑面积27805平方米的投资，分别建成综合服务中心、品牌建材展示交易区。93 二期总投资19463万元，形成建筑面积101080平方米的投资，分别建成灯饰仓储交易区、地板仓储交易区、家居仓储区。三期总投资13944万元，形成建筑面积72416平方米的投资，分别建成装饰材料仓储交易区和板材石材仓储交易区。本项目的建设对促进合肥市品牌家居/建材城做到了综合的服务和优越配套；实现了在合肥家居/建材业激烈竞争的差异化发展。二、建设原则2.1符合国内外社会经济与专业市场发展的总趋势；2.2符合安徽省及合肥市、包河区的社会经济发展的要求；2.3符合合肥市及包河区城市发展战略规划；2.4符合规划的科学性、先进性与可操作性原则。三、建设目标n建材及家居仓储月吞吐量达到20万立方米以上，年宏观建材交易仓储产值30亿元以上；n93 与近200家品牌建材商设施通用、功能齐全、服务完善的建材仓储配送为主，交易为辅的建材综合服务中心同盟；形成高效的建材仓储交易服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的现代建材服务；n建立健全建材服务管理信息系统，使之具有仓储管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等功能；n引进第三方建材家居企业300家以上，为合肥及周边市县50家左右大型建材家居企业和合肥近10家品牌家居/建材等专业市场，提供全程仓储物流供应链服务；n现代建材仓储交易综合服务体系初步形成。四、交易仓储中心功能定位及结构设计4.1、交易仓储中心系统功能设计（1）品牌建材/家居集散展示交易功能对进入安徽销售的大型品牌建材/家居企业的产业，在品牌展示交易中心进行重点展示，配套高品次的商务洽谈区，促进大宗建材批发交易。给入驻商家提供重点信息化专业服务，提供建材市场及时变化的信息。93 （2）综合信息化服务功能项目将为商家提供委托，代办接货、发运业务，包括办理各种杂货、集散箱货物的交接。办理进出口货物联运业务及其他各种进口货物的接运业务。受客户委托，办理出口货物的接货、包装、订舱、订车皮等各种出口前的必要作业和手续；办理出口货物的联运业务以及货物的配载、装卸、平舱等业务。定期提供对口的需求信息，提供建材价格变动行情资讯，搭建商务信息交易服务平台。（3）品牌建材家居专业的仓储功能在商业化模式下的合肥大型品牌建材家居市场，由于区位价值使的各商家在货品的供给、仓储遇到成本高启的压力。项目将为这些商家提供大型专业化仓储配送服务，为外地品牌建材商家促进安徽市场销售提供据点和便捷的物流渠道。项目在与其他处于市区品牌建材家居城比，具有综合成本优势和对外销售辐射的便捷区位物流条件，为大型建材商提供综合服务基地平台。4.2、交易仓储中心服务对象定位主要市场服务对象是：93 Ø外地进驻合肥的品牌建材商家需求；Ø合肥市南部建材/五金/汽配市场配套需求；Ø合肥市大型品牌建材/家居专业市场的中间商专业仓储需求；Ø公水铁多式联运对外建材销售需求；本项目构建主要服务于合肥以及以合肥为中心、半径为50公里的城市经济带的、建材集库存管理、配载、信息处理等基础功能的建材家居专业市场交易仓储服务。同时，通过与公路、水路、铁路、机场以及依托本区域物流企业实现对接或战略联盟，使销售和辐射范围得到立体延伸。五、信息平台功能5.1基础信息共享Ø区域建材家居信息共享Ø城市综合信息共享Ø产品信息共享Ø相关信息共享Ø供需信息共享Ø产品需求信息与供应信息；Ø仓储需求信息与供给信息；5.2综合信息系统93 客户关系管理计划控制仓储管理运输管理配送管理统计分析5.3客户服务系统为企业客户提供的全过程动态跟踪和查询：货物出入库时间、数量查询；货物库存数量查询；货物配送完成情况查询。93 第七章专业技术方案一、总平面布置1.1总体布局原则（1）按照现代建材/家居专业市场功能特点和发展要求；（2）重视区域开发条件以及内外交通系统优化完善；（3）坚持可持续发展的生态观，创造宜人的外部环境；93 （4）增强信息化和服务功能，提升交易仓储中心的综合实力；1.2总平面布置图见附图1.3功能结构及用地布局项目分为七大功能区（1）综合信息服务功能区以信息服务为载体，兼有一定的后勤配套服务功能。（2）品牌建材家居展示交易区形成品牌建材家居展示交易，集货、仓储、分捡、配送、信息处理于一体的配送交易中心。（3）装饰材料仓储交易区（4）板材/石材仓储交易区（5）地板仓储交易区（6）灯饰仓储交易区（7）家居仓储交易区93 93 1.4交通规划交通规划原则（1）合理安排车流路径，保障交通畅通；（2）保证交易仓储中心与南xx路与二环路的捷的货客运通道；（3）控制交通对环境的影响；（4）在满足项目区近期交通需求的前提下，为后期发展保有较大的交通预留。1.5景观规划品牌建材家居展示交易区的前集中绿地,沿主次干道均为重要景观轴线，两边均有绿化带蔓延，并在路交叉节点形成景观区，形成系列富于变化的城市空间和景观。二、建筑结构本项目区域内建筑物按地震烈度6级设计。项目内建筑采用混凝土结构的标准交易仓储房道路、停车场采用混凝土铺设。93 三、供电系统3.1设计依据及范围供电设计严格按照《民用建筑设计规范》（JGJ/T16-92）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057一94）、《供配电系统设计规范》等进行设计。3.2供电方案本工程用电电源在项目区范围内新建20KVA变电所，用电设备总容量约为5,000KW，其中消防应急负荷100KW。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。照明配电电源引自本项目区变电站，正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采用TN-C-S系统，接地电阻小于4欧姆。93 四、通讯、电视、网络系统本工程项目区通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责。五、给排水设施5.1研究依据给排水设计依据《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》、《生活饮用水质标准》、《污水排入城市下水道水质标准》进行设计。5.2给水方案项目区的办公用水使用供水公司自来水，室外消防用水由室外消防栓直接供给。进水管道为Ф200-300，远期规划供水能力约1000m3／日。5.3排水方案结合地形特征和道路建设铺设排水管道，采用雨污水分流排放。室内污水经过化粪池处理后，用管道排至市政污水管道。93 室外采用污水、雨水分流制排系统，所有雨水、污水均集中排入市政下水道，由市政污水处理系统统一处理。六、消防根据国家《建筑设计防火规范》GPJ16—87（修订本）的规定，本项目储存物品的火灾危险性为丙类，库房为一、二级耐火等级的单层建筑，根据要求设室内外消防给水系统，并配有急救消防设施。6.1消防给水系统在库区室外消防给水管线，埋地设，呈环状布置，管线上设置室外地上式消防栓。在库房内各防火单元均设置室内消火栓，每个消火栓处设有火灾报警按钮，信号送至库区消防控制中心。高架库房内易燃区根据情况设置自动喷水灭火给水系统。6.2急救消防设施93 品牌建材家居展示交易和综合信息服务中心区均配置手提式干粉灭火器，并在变配电室等处配置手提式二氧化碳灭火器以及时扑灭初起火灾。6.3消防水量室外消火栓用水量：20L/S室内消火栓用水量：10L/S自动喷水灭火用水量：20L/S本工程消防总用水量：50L/S七、通风空调根据《采暖通风与空气调节设计规范》及国家和地区的有关规定，设置适当的采暖、通风、空调及防排烟设施。为库房内能达到劳保要求，封闭库房需设置通风装置。八、节能措施A库房内无采暖情况下采取节能设计，增加采光面积或采用屋面采光板可节约照明能源。B卫生器具采用节水型器具。93 C选用低损耗高效变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。D选用节能型电容、光源和灯具，合理进行无功补偿，减少无功损耗。93 第八章环境保护与安全卫生一、环境保护污染及治理在项目建设中将严格遵守《建设项目环境保护设计规定》，确保对环境不造成污染，实现卫生达标。因本项目是成件商品的储存配送，不会造成像污水、废气、烟尘和噪音等污染，因此不再做出具体规定。环境绿化建筑平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木、草坪、绿篱。提高绿化面积，可作为净化空气、调节气温、改善劳动条件、保护和美化环境的重要措施，从而可减少场内车辆及场外道路灰尘对库区环境的污染，使库区绿化率达到30%以上，绿化效果达到春有花开、夏有遮阴、秋有果实、冬有常青的标准。93 二、安全卫生确保本项目在运营后，人员在工作岗位上安全和健康不受伤害。因本项目无岗位有害物质存在，故本报告只考虑安全防护设施。2.1仓库内劳动安全防护重点是防火、防盗、防物品从高架上脱落砸伤等。库外劳动安全防护以商品运输中的交通安全为重点。2.2职业安全卫生设计中采取的主要防范措施：A本项目按照国家规定的仓储建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，分析各种危害因素，选用可靠安全的设备。B库房内安装通风设施，把温度、湿度控制在合理的范围内。C库房内地面采用无积水设计，防止地滑。D建立和完善交通安全、电脑网络安全、入驻企业安全等措施，落实警卫、值班制度。第九章项目组织及运营xxx公司93 建设与经营管理的总体目标是积极采用先进的管理技术，加快建立多层次、多元化、符合市场经济规律,与国际通行规则接轨,物畅其流、快捷准时、经济合理、用户满意的综合化建材家居仓储中心。一、交易仓储中心的管理系统项目完工后，公司将按项目需求安排管理人员30人，市场人员人、司机、技术及服务人员90人，共120人。为保证交易仓储中心正常运转，一般行政管理人员实行一班制，一般服务人员将实行两班运转制，保卫实行三班运转制。综合信息服务中心实行24小时值班制，实现实时处理相关业务信息，以保证达到服务集成化、运输网络化、流程科学化、操作标准化、作业机械化、业务规模化和管理电脑化。因此，公司发展需要的是复合型、高层次的管理人才和技术人才。人员培训是公司核心竞争力培养的重要内容，也是公司长足发展的重要保证。93 本项目所配备的人员，必须经培训并考核合格后方能上岗。人员培训要制定具体实施计划，指定专人负责组织落实，可根据不同层次、不同专业分类、分批进行。人员的培训和考核拟在本项目试运营前完成。二、项目实施方案1、通过与政府相关部门进行充分沟通，寻求政府部门的政策支持和优惠条件，并建商家入驻的快速通道，为项目招商建立基础条件。2、为适应专业市场发展的需要，项目的建设遵循“高起点、高标准”的原则，力求创立现代专业市场集聚高地。3、拟与中国建材企业进行多种方式合作，尝试多种形式的激励政策，为项目管理和运营人才的引进创造良好的条件。4、坚持“信誉和服务第一”宗旨，通过严格的规范选择入园企业，力求树立“优质、独特、忠诚”的专业市场服务品牌。图9-1：组织架构图93 行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续、客户服务工程管理设计规划计划管理合同管理及物业工程造价管理公司领导综合部财审部营销部施工部经营部运营部93 第十章项目进度计划一、工程进度计划项目建设期拟从2009年1月至2012年1月。具体实施进度见下表：2009年1月项目立项、落实资金2009年2月项目评估、论证一期工程：2009年3月—4月项目报建、征用土地2009年4月—2009年12月土建工程2010年1月工程竣工验收二期工程：2010年2月项目报建2010年3月-2010年12月土建工程2011年1月工程竣工验收93 三期工程：2011年2月项目报建2011年3月-2011年12月土建工程2012年1月工程竣工验收93 二、工程实施进度表（一期、二期）工作内容2009年2010年2011年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月项目前期工作一期工程土建工程员工培训93 试运营二期工程土建工程员工培训运营93 第十一章投资估算与资金筹措一、投资估算依据投资估算的主要依据为：1.1《民用建筑可行性研究深度和要求》1.2有关部委编制的《建设项目投资估算办法》1.3合肥市同类建筑物近期单位造价指标及国内建筑材料、设备现行价格总投资=固定资产投资+建设期利息固定资产投资=工程费用+其他费用+预备费用二、价格及取费依据：2.1安装工程费按同类工程价值估算；2.3建筑工程费参照《安徽省建筑工程概算定额》及类似工程造价估算。三、项目总投资项目总投资：38761万元（人民币）其中：1、土地成本土地出让金14640万元土地契税586万元土地登记发证费30万元93 2、前期工程费前期工程费合计2840万元，其中：设计费用：300万元勘探费：40万元消防抗震费：220万元建设工程报建费：2190万元三通一平：90万元3、房屋建安工程成本房屋建安工程成本共计：15040万元，其中：建安工程费用：12650万元A土建工程：10100万元B安装工程（水电）：950万元C桩基及土方开挖：1600万元附属工程费：1920万元A室外管网：1840万元B室外景观设计：80万元93 室外工程费：470万元A垃圾清运费：180万元B土地围墙费：290万元4、公共配套设施成本公共配套设施费用共计：1825万元A消防工程费：350万元B弱电工程：205万元C电梯工程：280万元D道路建设费:890万元G智能化：100万元5、其它费用：其他费用共计：2900万元A工程监理费B工程质量监督费C墙改费D招标费E绿化费93 F防雷检测费6、不可遇见费：900万元（只考虑基本预备费）7、投资估算表见附件1四、资金筹措本项目根据投资计划安排，总投资38761万元万元，其中企业自筹32761万元，银行贷款6000万元。五、还贷计划本项目向银行贷款6000万元，全部用于前期建设投资。贷款期限2年，并从2011年一次性还清。93 十二章、项目财务评价一、财务计算的依据1.1财务评价基础数据及参数选取《投资项目可行性研究指南》《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》《中华人民共和国公司法》及其实施条例《中华人民共和国增值税法》及其实施条例《中华人民共和国企业所得税法》及其实施细则财政部颁布《企业财务制度》《企业会计制度》和近年会计制度改革的有关规定国家和当地劳动工资管理和社会保障部门的有关规定1.2总成本费用估算（1）管理费用本项目管理费用为开发企业在管理和经营中所发生的费用,按营业额的1.5％计算。（2）营业费用93 本项目营业费用为开发企业在售房过程中及日常所发生的各项费用按销售收入的2％计算。（3）财务费用项目财务费用为开发企业为筹集建设资金所发生的各项费用,本项目主要为贷款利息按年利率5.6%计算为336万元。（4）工资等费用按200万元/年估算1.3成本估算表总成本费用估算成本项目2009年2010年2011年2012年管理费用2342463535销售费用3123285050财务费用33633600工资费用等200200200200合计1,0831,109285285二、税率及利润计算2.1税金测算税金的测算表93 项目投资期运营年份2009年2010年2011年2012年营业税520.00520.005201.00115.90城建税36.4036.4036.408.11教育费附加15.6015.6015.603.48房产税等91.0091.0092.00278.002.4、销售及运营收入测算表见附件2三、不确定性分析在项目的实施和销售过程中可能影响项目效益的主要因素就是销售收入，建设投资及开发周期。本项目参照一般地产经营模式，计算周期以房子销售完毕，投入使用为止。本次取2009～2012年为计算周期。3.1开发周期的影响影响开发周期的因素主要有三个方面，即建设周期、销售策划及经济环境。其中我们简化为销售资金回笼方面，即假定建设周期和经济环境为固定，仅以销售回款为准。综合整个开发期限，开发周期定位于3年。93 3.2项目开发成本的影响开发成本主要根据工程投资、管理、财务费及营销广告费用。其中以工程投资为最主要因素，现以工程投资中工程总价每调整10%的幅度影响进行分析。四、财务评价结论和建议若项目全部用来出售，项目销售毛利率=（销售收入-销售成本）/销售收入=36%；可见本项目具有投资回报率高，风险较小，项目开发周期短等优点，适宜投资。93 第十三章可行性报告结论一、项目的建设将推动xx现代建材家居专业市场的发展，配套xx建材工业经济发展。强化合肥南部建材/五金/家居/汽配等专业市场综合效力，改善和提高合肥建材物流产业的软硬件条件。二、建材专业市场建设将产生带动相关产业发展，直接产生约400个就业岗位，给周边居民提供就业机会，实现社会效益。三、建材交易仓储中心将引进一批年营业额较大品牌建材商家，为合肥市民及建筑业需求提供综合效益高的建材交易、仓储服务；减轻市区商业模式下建材交易成本压力；对合肥建材工业产品进出口，参予区域竞争，提供条件。建材市场建成将提升南部物流的宏观产值近5亿元。93 四、项目的建设将促进区域产业结构调整。为整顿目前该区域零散的市场、改变集散的脏、乱、差的环境提供了良好的安置平台。五、现代商贸流通服务业是合肥城市发展政策所倡导的，是合肥实现区域经济中心的重要载体之一。项目在市场，选址方面做了充分的考虑与调查研究，在功能布置上做了周到安排；重视消防、安全、卫生等环节的设置，在运营中规范公司化管理，为投产后的产生经济回报起到了有效保障。在满足工业土地投资强度的基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益的双重标准，建议项目早日开工建设。93 附件1：项目投资估算表序号项目万元　1土地成本152561.1土地出让金146401.2土地契税5861.3土地登记发证费302前期工程费28402.1设计费用：3002.1勘探费：402.3消防抗震费：2202.4建设工程报建费：21902.5三通一平：903房屋建安工程成本150403.1建安工程费用：126503.1.1土建工程：101003.1.2安装工程（水电）：9503.1.3桩基及土方开挖：16003.2附属工程费：1920　A室外管网：1840　B室外景观设计：803.3室外工程费：470　A垃圾清运费：180　B土地围墙费：2904公共配套设施成本18254.1消防工程费：3504.2弱电工程：2054.3电梯工程：28093 4.4道路建设费:8904.5智能化：1005其它费用：29005.1工程监理费　5.2工程质量监督费　5.3招标费　5.4绿化费等　附件2销售及运营收入的测算表单位：万元名称投资期正常运营年份2009年2010年2011年2012年一、销售收入：10410.0010410.0010410.000.00（1）家居仓储区3032.603032.603032.600.00（2）灯饰仓储交易区1299.301299.301299.300.00（3）地板仓储交易区1732.701732.701732.700.001662.001662.001662.000.0093 （4）装饰材料仓储交易区（5）板材石材仓储交易区2683.002683.002683.000.00二、租赁及运营收入：0.00383.50767.502318.00仓储租赁收入0.00189.80379.50759.00综合服务中心租赁收入0.000.000.00204.00品牌建材展示租赁收入0.000.000.00579.00装卸服务费0.0037.5075.00150.00理货包干费0.0021.5043.0086.00信息系统收入0.0010.0020.0040.00运营收入0.0075.00150.00300.00其他业务收入0.0050.00100.00200.00三、项目营业总收入10410.0010793.5011177.502318.0093 93'