原木材厂产品策划方案.doc 13页

'原木材厂产品策划方案木材厂的产品规划设计项目概况桂林理工大学原木材空地位于桂林市七星区东郊派出所对面，该空地的旁边是一条桂林市的交通主干道—北环2路，该空地约总占地面积为53280平方米，要求容积率为0.70、绿化率达60%。该空地离市桂林市十字街只有四个公交车车站的路程。该项目的市场分析：从近年的桂林市房地产市场发展情况及国民经济社会发展统计公报来看，桂林房地产产业和房地产市场有以下几个特点：1、近年来桂林商品房价格呈现平稳、逐年增长的趋势，房价已经处于中等水平。2006年-2008年，桂林市房地产市场住房需求多为本地刚性需求，居民在购房行为上相对理性，其结果表现为桂林市商品房价格呈现平稳上涨的态势。以下就是2006-2008年桂林市商品房销售面积、销售价格的基本情况：表一：2006-2008年桂林市商品房销售情况表： 商品房销售面积（万平方米）销售价格(均价)/元商品住房销售面积（万平方米）销售价格(均价)/元二手房交易面积（万平方米）成交价格(均价)/元二手房住房成交面积（万平方米）成交价格(均价)/元2006年65.09341561.93329829.16218722.0920282007年121.373429119.58317035.62235722.5923442008年79.27402171.53356730.38277421.182535表二：2007年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况： 房屋销售价格房地产开发投资商品房销售面积全国（70个大中城市）7.6%30.2%23.2%广西7.8%45.1%33.1%桂林市4%54.6%33.7%表三：2008年全国、广西和桂林市住房相关数据变化情况： 房屋销售价格房地产开发投资商品房销售面积全国（70个大中城市）6.5%20.9%-19.7%13 广西9.1%15.9%-14.0%桂林市17.2%5.3%-8.0%2008年底，在全球金融危机的影响下，对经济发达地区的房市影响较大，而桂林作为内陆城市，国内经济增速放缓对我市的影响表现得并不特别突出。2009年初，为进～步扩大内需，促进经济平稳增长，促进房地产市场健康发展，国家相继出台一系列相关政策以刺激房地产市场的发展。受国家相关政策影响，从第一季度起，桂林市房地产市场已有回暖迹象，商品房销售面积、销售金额均有所回升。随着成交量的缓慢上升，也带动了房地产投资额、商品房新开工面积的逐步回升。截止上半年，桂林市商品住房成交45.5万平方米，同比增长15.3%，平均成交价格为3680元。从供求关系来看，目前的桂林房地产市场基本上供求平稳，从销售面积看，2003年～2007年，总体上保持逐年增加的态势，尽管2008年销售面积受金融危机及楼市寒流影响出现了略微下滑，但仍然保持了较高水平，并未出现大幅度波动和下滑的情况。从价格关系上看，作为国际旅游名城的桂林，其商品房价格的涨幅普遍低于全国平均水平。但如果从城镇居民收入水平来看，当前桂林市房地产价格是高还是低呢？根据2009年12月，中国社科院发布《2010年经济蓝皮书》所指出，房价收入比（住房价格与城市居民家庭年收入之比）应当在3-6倍的范围，6倍以上的居民购买住房就已非常困难（也有研究认为，房价收入比在6-7倍区间）。笔者以2008年全市五城区商品住房销售价格(均价)3567元/平方米、2008年全市城镇居民人均可支配收入14636元/年、2007年全市城市居民人均住房面积达到22平方米等3个数据来计算，桂林市房价已经达到城镇居民收入可支配收入的5.36倍。从这个角度来看，桂林市房地产价格已经属于中等房价水平。与全国部分发达地区相比，桂林市房价还处于较低发展水平。桂林市房地产投资是固定资产投资中的重要组成部分，连续多年保持高位增长。该项目的规划设计(1)、项目的定位：根据市场调研和地块周边环境的分析以及该地的规划条件，该项目定位为综合性居民用房。(2)、建筑类型：根据项目定位，该地的建筑类型为中高层单元型建筑。层高在11层到15层。(3)、建筑布局：小区采用自由建筑布局，以中高层建筑为主，容积率在0.70，绿化率达60%。完全符合规划要求的容积率以及日照间。(4)、建筑风格：简洁的中国式风格，包含中式的建筑理念。坚持结构精密性，建筑功能和形象简洁性的和谐统一。(5)、配套公建：小区内建幼儿园、活动场地等公共设施约占地2000平方米，采用双车位，可以满足停车需要，其他公共设施配套齐全。(6)、建筑景观设计：采用台式绿地，台地景观，高出地面1.5米的坡型公共绿地，具有整体性、实用性、艺术性、趣味性，能让你享受更多绿化。13 (7)、外立面：采用白色乳胶漆、高级紫砂劈离面砖的结合，这种面砖可以很好的保持外立面的简洁，不容易折旧，能起到很好的防水隔热隔音的作用。破面屋顶：采用符合国家建筑规范和结构的设计要求的混凝土屋面。小区的人文环境好。楼盘分类：根据现有资料和规划，把原木材场建设成为一个住宅小区，因此要建立一个住宅楼盘。楼盘套型：面积：每户地上面积（平方米）每户地下面积（平方米）每户套建面积（平方米）户数套户数总地上面积（平方米）户数总地下面积（平方米）户数总建面积（平方米）150701502012000240052300建设用地面积：35000平方米总建筑面积：53100平方米建筑覆盖率：70%绿地率：30%总户数：150户楼栋数：5栋绿地面积：10000平方米地下室和车库总面积：21300平方米风格：自由式（具体按建筑图纸为准）套型分布原木材厂地块套型分布图分为3个户型，具体如下13 A户型：2房一厅一卫该套型整体精巧实用，功能完善。空间利用率高，属于经典的小夫妻型。这是B户型：3房2厅1卫该套型明厨明卫，明客明卧，通透采光，设想一下，当清晨的阳光将你唤醒，在阳台上感受清晨的第一缕阳光，你的一天在暖暖的阳光中开始。户型布局紧凑合理，无丝毫的浪费空间，经济面积上实现的完美的功能，待客居家无不从容。13 C户型：3房2厅2卫主卧室朝南，次卧室朝南，书房是朝北的，这个户型比A户型要好一点，两个卧室都是朝南的！户型双朝南卧室，独立餐厅，书房连客厅的设置给完美布局的基础上创造了更为灵动的空间。标准三居室，基本上延续了“大厅小卧”的模式；动区与静区的比例大致五五开；动区中的客厅和阳台与餐厅、玄关、厨房、次卫等的比例大致四六开；静区中的主卧、主卫和阳台与两个次卧或书房的比例大致五五开。配比计算解释完以上数据的来源，重新将例题带入各种准确数字，看一下完整的计算程序：某项目总建筑面积（W）10100平米，根据市场分析，需要设计（A）60㎡、（B）90㎡、（C）120㎡、（D）160㎡四种户型面积，通过市场调研以及成本计算得知四种户型的每平米收益是（Xa）2300元、（Xb）2150元、（Xc）2100元、（Xd）2500元；预测平均每月各户型可以售出的平方数为（Ya）1500、（Yb）1350、（Yc）1200、（Yd）1600；预计项目总销售时间为（T）2个月；每种户型的总面积数为Za、Zb、Zc、Zd。最高收益为Max.其中W、X、Y、T是已知条件，则（1）Max=XaZa＋XbZb＋XcZc＋XdZd（2）Za＋Zb＋Zc＋Zd=W（3）Za?spanlang="EN-US">Ya≦TZa≦3000Zb?spanlang="EN-US">Yb≦TZb≦2700Zc?spanlang="EN-US">Yc≦TZc≦2400Zd?spanlang="EN-US">Yd≦TZd≦3200因为Xd﹥Xa﹥Xb﹥Xc13 所以在面积配比中应优先选择D户型，3200即平米，然后选择第二位的A户型，3000㎡，再次选择B户型2700平米。最后尚余平米1200，即为C户型1200平米。最高收益：Max=3200×2500+3000×2300+2700×2150+1200×2100=8000000+6900000+5805000+2520000=23225000元多层、小高层、高层配比根据现有资料和规划，把原木材场建设成为一个住宅小区。通过上面设计，小区划分为4栋住宅：多层、小高层、高层，其中多层与小高层为一栋，高层为2栋。配比：多层小高层高层栋数（栋）112层数（层）51020高度（mm）148002880052400户数（户）10206013 车库计算按规范停放小型汽车的车库若全部按最小考虑。1.库内车道：车库内的通车道净距6000，柱子按600考虑。库内通车道轴线间柱距6600。通车道净距要求6000，这条主要是汽车库消防规范条文说明上要求的。按汽车库规范则通车道净距5500即可。汽车库的车道应满足一次出车的要求。。。。。按轴线间柱距6000，柱子500，这样通车道净距就是5500。这样更经济。2.车位：小型汽车1800X4800，加汽车与旁边的距离，车位最小2400X5300。车位有靠墙的那边另加300，即一边靠墙车位2700X5300。两边靠墙的加600，即3000X5300。一边靠墙车位：两边靠墙车位：13 有时候确实没办法就停放微型车。微型车位2200X4000.3.柱距：3X2400=7200再加柱子600，则柱距7800最经济。另一个方向的柱距只要满足车位5300即可。从原理上来讲，停车看的是净距，柱网大小还要考虑柱子的大小才能确定到底能停几辆车。规范规定2400一辆车、7200净距就可以停三辆车了，设地下车位100，地上车位80个。13 套型简图13 13 套型分布简图这套住宅的设计理念具有典型的示范意义，为不规则户型结构提供了很好的参考。美丽的大玻璃窗提供了良好的自然光线，白色的主体色调拥有自己独特的魅力，淡雅的木地板十分温馨，舒适的躺椅让你享受午后阅读和休闲时光，宽敞的客厅和双开型的卧室门让空间做到连贯。卧室内宽大柔软的床和床头柜以及少量的家居让空间显得很大，通风自如，两扇大窗户可以俯瞰户外的风景，3个现代衣柜带来足够的存储空间。墙面是简单的浅色印花壁纸，白色的天花板与客厅相互映衬。浴室中白色的防滑瓷砖，时尚和实用的玻璃门和淋浴系统，窗外的光线透过玻璃映射到台面上，天花板上的灯照亮了水槽，为家人提供了一个美丽的光影效果。一个有品位的组合让小小的厨房最大化发挥它的用处，4-5人的小型餐桌非常实用。13 13 13'