新沙湖水岸星语项目策划.doc 34页

'新沙湖水岸星语项目策划第1章工程概况及项目总平面图1.1项目概况①、本项目位于武汉市武昌区秦园路沙湖旁。②、住宅项目：共10幢，均为20层，框架结构，面积约9.6万平方米。1.2项目总平面图1.3项目工程管理的特点和难点①要求达到市优质工程和省文明工地要求②施工质量要求高,管理难度大.③一次性开工面积较大,工程量较多.④本工程工期较紧.第2章项目策划的基本原则和理念2.1适应社会发展的变化适应时代发展出现的人口老龄化、生活休闲化、核心家庭小型化、智能信息化、私家车等。2.2平衡各层面的关系34 平衡好经济利益与社会利益、环境利益和公共利益关系；开发与城市整体环境的关系；开发与城市规划；开发与环境保护；开发与居民生活质量等。2.3超前性适当的超前是对来有效把握的体现，包括未来生活方式、工资方式。人口构成，家庭结构等。2.4生态理念包括自然主题、绿色生态主题、视觉环境主题、健康生活主题、山水人居主题、可持续发展主题等。2.5文化理念包括文化氛围、历史沿袭、抵御特征、社区文化、群体文化、SHOH文化等。2.6科技理念包括信息科技、建筑科技、环境科学、管理科学、小区智能化等。2.7创新理念包括技术创新、设计创兴、环境创新、经营理念创新等。第3章投资决策策划3.1投资决策策划对开发项目进行社会、经济、环境、技术等全方位的研究，进行开发定位、可行性研究和投资决策。3.1.1分析项目周边地区的条件34 分析项目周边地区的条件（地形地貌、日照、条件、环境质量、空气、水、景观条件等。）进行项目选址决策；了解项目所在地的规划情况（规划要求实施情况、公共设施和市政设施的配套情况等），分析基地开发的可行性；了解基地的地形地貌和工程地质概况，估算开发工程量和费用；分析房地长开发现状，进行目标客户群的实态调查，确定开发定位，树立品牌意识。对于中小型规模的房地长开发建设项目，首先应根据周边环境及周边已有重要的建筑物及公共场所（如学校、公园、医院等）的房展情况，在规划上力求与其相结合，充分利用其优势。预测与该地块相适应的购买人群，以及周边的基础设施及环境的相撞及发展趋势，制定投资决策，并在决策过程中发挥已有游戏，如基础设施完善程度、交通便捷性。人文环境状况等。对于大型房地产综合开发项目及，在规划上力求统一，以品牌性大公司为龙头，联动中小开发商形同运作，在开发和建设上滚动经营，形成集成模式开发格局，这无疑有助于打造区域性的房地产消费热点，发挥房地产开发建设中的积聚效应，形成设施完善，交通便捷，环境结静、生活舒适并居住效率高，生态效率高、运行效率高、集聚效率高的现代住宅社区。对于这种形式的集成式房地产规模开发，既考虑了各个开发商利益分配要求以及权属明晰的要求，又使得各个开发商的有事能够在联手打造区域性房地产消费热点的过程中实现互补游戏的放大，同时还是得住宅区的设施能够配套和共享，居住环境能够更加具有人气和生机。3.2规划设计决策将投资决策阶段的意见和戳是化为具体的规划设计要求；综合居住区开发定位即根据区位环境特征、政府主管部门的控制性规划要求、项目资金等因素，确定小区的规划设计和主题和亮点，以及合适的容积率、户型及比例。住宅质量标准，公建配套设施、节能与环境设施和物业管理模式。组织设计单位进行设计招标，确定方案并进行设计方案优化。方案要求要有弹性，可以根据市场情况和新趋势进行调整和游湖，以营造布局合理，地域特色明显的规划方案，创造一个具有超前意识的文明居住环境和文化气息浓郁、人性化的、耳目一新的居住空间。3.3建设施工策划34 在保证施工秩序和人员安全的前提下，根据实际可以请业主到施工现场岔开施工质量，根据业主的合理建议进行优化设计，这样既拉近了开发商与业主的距离，又使开发商免费获得了监理工程师和优化方案小组，并对社会广泛宣传以获得良好企业形象的无形价值。而且良好的工程质量不仅可以赢得业主及社会良好评价，也能减少日后维护及能源消耗的费用，对开发企业及社会具有重要的现实意义。对于这方面的策划已有成功实例：如哈尔滨欧洲新城，上海闵行生态园等。可以是uo这种策划方式起到了对规划设计策划的有益补充，并为广告营销策划提供了宣传的素材。3.4整合营销策划营销策划是企业获得市场价值的关键，而房地产开发具有项目投资大、资金回笼周期长的特点。因此，开发商必然要面对项目进行价格定位，以投资决策策划阶段的市场定位为主，研究市场的有效需求，根据市场动向想适当调整营销方案。营销策划阶段正确地把握小区的主题魅力和宣传亮点，才能有效宣传，除对项目的主要优势如交通、区位、性价比等有效策划外，还应把握时代新变化，只有有新意、与众不同的营销策划方案，才能把握消费者，把握市场。列如以团购、亲友联购、三代人家庭同单元双套亲情销售等均可以作为营销策划点，只有这样才能在有限的时间内把握市场，获得销售佳绩，促进资金回笼。3.5物业管理策划物业管理策划是针对小区内的群体进行分析，以进行特别服务设计和特色设计，而不是满足简单的基本的设施服务需要。这一过程既要考虑不同的家居人口状况，年龄构成、居住者的实际生活水平等要素，同时又要考虑由于不同的文化背景、经济收入差所形成的观念差异。不同地区、不同民族等文化性格背景和宗教信仰的差异，以及现代观念所形成的价值取向。另外还要对未来进行超前物业策划，如合计的发展带来的家庭办公化、老年人居住问题，大量私家车辆的停放问题。34 第4章项目工程质量及安全管理策划4.1工程质量与安全管理目标4.1.1工程质量管理目标1、必须一次性通过质量监督机构对本工程质量的检查。2、项目部的分项工程0返工率；3、无质量事故；4、质检、试验资料完整；4.1.2安全文明施工管理目标1、合同期内杜绝重伤、死亡事故2、轻伤事故频率控制在1.5%以内3、施工人员、工人安全教育必须达到100%4、单项安全技术措施必须有针对性5、施工用电达到部颁标准6、“三宝”、“四口”防护达标7、各种脚手架搭设达标8、施工机具防护齐全有效9、模板工程达到部颁标准10、塔吊达到部颁标准11、施工现场安全达标率100%12、施工现场文明施工达标率100%4.1.3工程质量与安全管理依据34 1、建筑工程施工质量验收统一标准（GB50300）2、工程建设施工企业质量管理规范（GB/T50430）3、建筑内部装修设计防火规范（GB50222）4、建筑内部装修防火及验收规范（GB50354）5、民用建筑工程室内环境污染控制规范（GB50325）6、建筑地基基础工程施工质量验收规范（GB50202）7、混凝土结构工程施工质量验收规范（GB50204）8、砌体工程施工质量验收规范（GB50203）9、钢结构工程施工质量验收规范（GB50205）10、建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210）11、住宅装饰装修工程施工规范（GB50327）4.1.4质量与安全管理奖罚措施根据各项目部对施工质量与安全的考核采取一定的奖惩制度。4.2质量与安全管理指导思想4.2.1依靠监理的力量控制质量及安全监理应每日详实填报监工日报表并将工程进行情形于每月初一、十六检讨进度，记录于表中。4.2.2优化队伍，杜绝多层转包优选劳务队伍，实行优质优价，加强教育，提高质量意识不断对全体参施人员进行质量教育及培训，提高他们的质量意识，严格执行ISO9002标准，从而达到加强对施工每一环节质量控制的目的。不允许各分包单位私自转包34 4.2.3强化过程监督1、落实“三检制”自检:班组完成施工工序后，组织自检；交接检:工长在自检完成后，对已完工序进行检查：专检:项目部质检员对班组完成的工序进行检查。“三检”完成以后，由工长填写检验评定表，专职质检员核定。最后请工程监理或甲方核查。2、隐蔽工程验收隐蔽工程由项目技术负责人组织，质量检查员、工长、班组长参加检查，并做出较详细的文字记录。所有隐蔽项目，须在甲方、监理、设计认可签字后，方可进行下道工序。3、测量验线测量员放线后，由技术负责人、质检员复验后，报请监理或甲方验线。4、钢筋混凝土结构施工实行“两申请”砼浇灌申请、拆模申请，由工种负责人提出，经理部技术负责人审批；商品混凝土到场后，检查各项资料，测试混凝土坍落度，并填写商品混凝土监控记录，包括混凝土出机时间、到场时间、浇筑时间、坍落度等。5、各分项、分部工程及最终质量检验，不合格的项目按有关控制程序处置后，再复核，合格后方可放行。抓好交底、检查、验收环节，实行全过程、全员的质量监督，使每道工序均处于受控状态。6、特殊过程的质量控制本工程的特殊施工过程有：地下室防水、剥肋滚压直螺纹连接、房间防水、屋面防水、钢结构、预应力施工。34 项目经理部技术人员将总公司的特殊过程作业指导书，发给工种负责人和班组长，加以学习。实行岗位质量责任制，并实行专项检验。由质量检查员负责过程检查和记录。特殊过程操作人员必须持证上岗。7、对采用的新工艺、新技术、新材料、新设备进行控制，四新项目必须经过充分的技术准备，经总工程师批准方可实施。4.2.4沟通与支持1、及时与各施工单位沟通，解决施工单位在施工中出现的各种问题2、协调好各施工单位之间的关系，使其能互相配合，互相理解，发挥最大的团队合作能力4.2.5分户验收---把握竣工验收最后防线1、要严格按照分户验收的各项规范、标准验收合格2、对于验收不合格的要及时要求各施工单位限期整改，对于不能及时整改合格的要追究其相关责任4.3工程质量管理措施4.3.1图纸审查制度1、图纸审查的时间原则上定于工程正式开工（指已签署开工报告并已批准）后10天内进行。由项目部和建设单位协商，定下具体时间后请建设单位通知设计单位、监理单位参加。若设计单位因故在规定时间内不能提供整套施工图纸，在征得甲方同意后可采用分阶段会审方式进行。2、项目主任工程师应组织各专业工程师、施工、质检人员熟悉图纸，深入了解设计意图和设计要点，掌握施工的关键部位，澄清图纸中的疑点。34 3、加强各专业之间的配合，最大程度上发现图纸中存在的问题，减少或消灭漏查项目，消除设计缺陷，把图纸中的差错纠正施工之前。4、向设计单位提出建设性意见，使设计更加先进、合理和便于施工，以保证不出现因为图纸差错而给安全优质环保的完成施工任务造成障碍，为编制施工方案和施工准备创造条件。5、设计单位对设计意图和施工单位的图纸会审意见进行说明和解答。6、设计交底内容由项目部负责详细记录，并由建设、设计、施工、监理四方签字，形成图纸会审记录。7、设计单位当时决定不了的问题，由设计单位确定后补办洽商或设计变更，并及时发放有关单位。4.3.2施工单位质量保证体系1、企业资质要名副其实，不能队伍挂靠，技术人员、管理人员不能是临时聘用及兼职；2、一线工人必须是熟练技术工，要有良好的质量意识和责任心；3、项目部内部要有一整套完整的质量管理体系，要明确责任4、不能以次充好、偷工减料，弄虚作假，不严格按规范施工，4.3.3设备材料进场验收制度1、应组织施工单位和监理单位有针对性地制定设备、材料进场检验要求、检验程序和检验方法，明确各环节具体负责人2、材料、设备供应单位要制作并提供标的样品。建设方、施工方和监理方应按照招标文件中的技术要求和相关技术标准对进场材料、设备进行封样，在施工现场封存。供应商提供的产品运到施工现场后，要严格执行报验程序，对封样与到场产品进行比对，与封样不一致的不得使用。34 3、重要设备应按照供货合同中约定的厂内初检的相关内容，于发货前在生产厂内进行初检。厂内初检由建设单位组织专业监理工程师、供货合同双方共同监督设备重要参数出厂试验的全过程，确认产品是否符合合同约定的技术要求。4、材料、设备进场时，采购单位要提前通知监理单位，监理工程师必须实施旁站监理。监理人员对进场的材料必须严格审查全部质量证明文件，按规定进行见证取样和送检，对不符合要求的不予签认。监理人员在检验批验收过程中，发现材料、设备存在质量缺陷的，应该及时处理，签发监理通知，责令改正，并立即向主管部门报告。未经监理工程师签字，进场的材料、设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。　5、涉及安全和重要使用功能的材料、设备进场后，除严格依照相关标准进行见证取样复验外，单一种类材料必须按照合同采购总量的1％(不少于1组的试样)取样，对其产品全部性能指标按照国家相应产品质量检测标准进行检测。6、材料的取样和送检工作应100％在监理单位见证下进行，未经检验的不得使用，检验不合格以及不符合合同约定的严禁使用，必须清出施工现场。7、设备安装工程未经系统检测，不得组织工程验收。经检测发现主要设备存在严重缺陷，不符合相关技术质量标准或者不满足合同约定的，必须更换并重新检测。　附：设备材料进场验收程序　　供货单位按照合同约定，与建设单位、施工单位协商设备、材料进场时间——→监理方、施工方及建设方现场验收——→监理方审查出厂证明、质保单等证明资料并鉴证是否符合要求——→施工方在监理方鉴证下取样送检——→符合资质规定的单位检测、试验——→检测、试验报告单经监理方、建设方签证后分别存档。4.3.4样板引路制度1、施工单位向监理公司提交《样板引路工程施工方案报审表》，报审表中为样板工程的施工技术方案，方案应详细全面。34 2、《样板引路工程施工方案报审表》通过甲方及监理工程师审核通过后，施工单位按照方案进行样板工程的施工；3、样板工程施工完成后，提请监理公司与甲方进行验收；4、《样板工程验收记录》下发后，样板确认后，由施工单位技术负责人对施工班组进行交底，监理单位监督检查，并作好书面记录。　5、施工单位开始组织大规模施工，大规模施工必须达到样板工程标准。4.3.5项目质量管理要点1、选对质量标准2、过程管理，就是将质量管理的关注点从结果检验转变为过程监控。3、实数求据。就是任何有效决策都不能凭主观的概念和假设，而必须以事实为依据，必须建立在量化分析的基础上。明确规定收集绩效数据的渠道、种类、时间和职责，确保数据信息的精确可靠，用正确的方法进行统计分析，并及时送达上级领导，作为决策的依据。4、全员参与。说明质量问题不仅仅是质量检查人员的职责，而是人人有责。团队的每个成员都要以主人翁的心态认识自己的工作使命，加强内部沟通，识别容易出现质量风险的职责边界，把质量责任落实到每一个具体的人头上，并且通过培训把不断提高工作质量变成一种自觉的行为。团队精神在项目质量管理上也要充分体现，成功的项目都比较强调团队精神、合作精神，应该说，项目管理流程本质上就要求员工之间的互相协调和理解。5、供方互利。指与上游供应商建立长期互利的合作伙伴关系。放弃单纯以价格指标决定采购的政策和杀鸡取卵的短期行为，开放与供应商的沟通渠道，相互信任，共享技术成果及商业信息，联手进行质量改进活动，在合作双赢的基础之上谋求双方长远利益的最大化。6、持续改进。就是把追求质量精益求精作为组织永恒的目标，不断识别改进机会，不断提高质量目标，不断采取改进措施，从而实现质量的螺旋上升。4.3.6技术方案先行制度34 1、鼓励施工过程中采用新的，先进的施工设备和工艺4.3.7质量通病处理1、施工前认真研究图纸，学习，应用新的施工工艺2、要优化施工顺序，注意操作水平，明确质量标准，提高质量档次3、要认真分析质量通病的原因并及时采取防治措施4.3.8日常质量管理1、通过检查，记录，数据收集与统计分析来发现已发生的及潜在的质量问题，进而分析与解决问题，从而做到真正实施纠正措施与预防措施。4.3.9质量事故处理1、创造正常施工条件：国内外大量统计资料表明，工程质量事故大多数发生在施工期，而且事故往往影响施工的正常进行，只有及时、正确地处理事故，才能创造正常施工条件。　2、确保建筑物安全：对结构裂缝、变形等明显的质量缺陷，必须作出正确的分析、鉴定，估计可能出现的发展变化及其危害性，并作适当处理，以确保结构安全。对结构构件中的隐患，如混凝土或砂浆强度不足，构件中漏放钢筋或钢筋严重错位等事故，都需要从设计、施工等方面进行周密的分析和必要的计算，并采用适当的处理措施，排除这些隐患，保证建筑物安全使用。3、满足使用要求：建筑物尺寸、位置、净空、标高等方面的过大误差事故；隔热保温、隔声、防水、防火等建筑功能事故；以及损害建筑物外观的装饰工程事故等，均可能影响生产或使用要求，因此，必须进行适当的处理。　　4、保证建筑物具有一定的耐久性：有些质量事故虽然在短期内不影响使用和安全，但可能降低耐久性。如混凝土构件中受拉区较宽的裂缝；混凝土密实性差；钢构件防锈质量不良等，均可能减少建筑物使用年限，也应作适当处理。34 　5、防止事故恶化，减少损失：由于不少质量事故随时间和外界条件而变化，必须及时采取措施，避免事故不断扩大而造成不应有的损失。例如持续发展的过大的地基不均匀沉降，混凝土和砌体受压区中宽度不大的裂缝等均应及时处理，防止发展成倒塌而造成人身伤亡事故。　6、有利于工程交工验收：施工中发生的质量事故，必须在后续工程施工前，对事故原因、危害、要否处理和怎样处理等问题作出必要的结论，并应使有关方面达到共识，避免到工程交工验收时，发生不必要的争议而延误工程的使用。　　7、防止事故再发生：防止同类事故或类似事故的再次发生而采取必要的纠正措施和预防措施。针对实际存在的事故原因而采取相应的技术组织措施，称之为纠正措施。例如沉桩设备功率太小，导致沉桩达不到设计要求，应采用更换设备的纠正措施。利用适当的信息来源，调查分析潜在的事故原因，并采取相应的技术组织措施，称为预防措施。例如从钢材市场情况获悉，钢筋不合格品比例不小，相应采取加强原材料采购质量控制等措施，防止不合格材料进场，同样能有效地防止事故的再发生。因此采取必要的纠正和预防措施，可以从根本上消除事故再发生。4.3.10设计协调问题4.3.11入住前质量检查和维修入住前要组织总包、监理三方进行质量检查，发现问题要及时整改4.3.12成品保护措施1、成品保护内容①、施工区成品、机械设备、标志、主风管、消防报警系统等②、施工生产的成品、半成品2、成品保护措施：34 加强施工区对现场成品设备的保护，施工完工后能移交使用，是装饰施工过程中一个至关重要的部分。根据施工情况，制定成品保护责任制和成品保护奖惩办法，加强思想政治教育，提高成品保护意识，合理安排施工工序，避免不必要的交叉作业，切实做好成品保护工作。把成品保护落实到每个管理人员，每个施工队和每一个施工工人心中。已有的玻璃墙在施工前做好保护层，在玻璃墙300MM以外搭设2000MM高的护栏，保护好成品。地砖及石材地面施工完后，面层清理干净，上面铺一层薄膜，表面再铺木屑，待交工前清除。对已有的各种管道，装饰施工时不允许随意挪动、碰撞和踩踏，若需移动时应指定专人同建设方协调。天花吊顶施工完后，应派专人寻视保护，如发现未经同意或未按规定进入者，应及时进行劝阻，并采取措施补救。进入吊顶内施工单位应以书面形式通知装饰项目经理部，经同意后方可进入。墙面油漆施工完后，严禁闲人在已施工完的房间里逗留，并设专人寻视检查。4.4安全施工措施4.4.1施工现场CI标示系统1、“八牌二图”展示牌主要为：工程项目简介及质监举报电话牌、工程项目负责人牌、安全生产制度牌、消防保卫制度牌、环境保护制度牌、工程创优牌、文明施工牌和工地施工平面布置图。单框尺寸为1.2×0.64m，四周加25mm外框，外框粗线8mm，细线4mm。面板为蓝底钢板，字体为黑体，标题字用红字白框，字体高度45mm，内容字用蓝底白字，标牌四周角钢固定，钢管架设。标牌底距地面高度1.3m。一般情况，“八牌二图”放在进入工地的入口附近醒目位置。①、工地项目介绍及质监举报电话牌：工程项目名称，工程概况、主要工程量、建设范围、建设、设计、施工、监理、监督单位名称、开竣工日期和质监部门举报监督电话：34 ②、工程项目责任人员牌：包括施工单位工程项目负责人、技术主管、安全员、质监员。③、安全生产制度牌：主要介绍安全生产的目标及要求。④、消防保卫制度牌：消防保卫重点、要点及常规的安全生产消防保卫工作。根据《“六位一体”管理体系文件》的消防管理办法中的第十条、第十八条内容填写。⑤、环境保护制度牌：根据项目所在位置的环保特殊要求，制定符合国家法律、当地环保法规要求的切实可行的制度。2、现场其他标牌3、安全标志标牌：4、办公及生活区标牌：4.4.2施工过程管理1、优化施工组织及方案合理划分流水段,合理安排工序及人力,创造作业面。工程分为主楼部分及裙房部分两个施工区域，施工中以主楼为主裙房为辅，合理调整作业面和劳动力，展开大面积施工。①、采取小流水施工,增加流水频率.基础施工,主体结构施工阶段依据后浇带的位置划分4~6个施工流水段。②、不断优化施工组织设计，周密部署，考虑各种可能发生的情况，提前研究好对策及时应变。特殊季节和特殊工序要提前编写切实可行的施工方案。并做好技术准备，保证连续施工。③、总网络计划的制定主要依据施工组织设计所排定的重大施工程序、重大技术系统之间插入搭接等的逻辑关系而定。④、以网络计划为基础，通过月、周、日计划的布置和实施，加强调度职能，维护计划的严肃性实现按期完成计划目标。34 ⑤、实施网络法施工，强化施工管理，抓住主导工序，安排足够的劳力，合理组织两班作业。⑥、采用新材料、新工艺、新技术和新设备，制定先进的施工方案，最大限度提高工作效率，缩短工期。2、做好施工前的各项准备工作①、进场后做临时围挡及防护，分离施工区，确保安全。②、暂舍用房及临水临电与基础施工同时进行，缩短施工准备时间。③、周转材料提前计划，及时进场。④、模板提前加工。⑤、提前编制施工组织设计并进行交底，对工程中重点部分，成立专门的课题组，先研讨论证，制定切实可行的施工方案，特殊作业指导书等，逐级进行技术交底，指导实际施工。⑥、及时准确地编制施工预算，列出材料计划，材料明细，结合施工进度安排，提前制定材料采购计划。⑦、及时提供甲方指定分包人及其他承包人的工作空间、可施工时间、临时水电、临时场地和通道。⑧、提前做好冬雨施准备。3、加强技术策划，做好专业协调由总包牵头进行图纸的二次深化设计，绘制各专业典型位置的管线和设备综合布置大样，确定施工方案，安排各专业的施工顺序，防止专业之间矛盾的产生。在现场成立专业设计深化部门，在充分了解设计意图的基础上，利用AutoCAD专业制图软件，进行图纸的完善，并及时与设计方实现信息快速传递。建立每周设计例会制度，业主、施工、监理与设计及时对设计图纸矛盾、工程变更进行协调，及时办理设计图纸的更改。34 4、严格技术质量管理严格质量检查制度，管理人员、技术人员跟班作业，保证严格按设计、规范、技术交底施工，发现问题及时处理，避免返工现象，一次成优，保证下步工序施工。加强成品保护，防止损坏成品，造成返修窝工。装饰工程以样板引路，交底详细充分，减少窝工和返工，选择技术水平较高的工人施工，固定部位，使其能熟练操作，并不能随意换人。5、合理安排各专业穿插作业给排水、暖通、电气等设备安装与其他各分部工程配合穿插作业，同步进行。提前插入二次结构及设备管线施工：主体结构施工至八层进行五层以下结构的验收工作进行二次结构的施工、各专业管道及设备的安装和门窗框的安装；主体结构进行四层时插入设备夹层及竖井内管道的安装。提前插入楼内装修施工：装修阶段我们将安楼层划分工作区域：二次结构完成后→墙体内暗埋管线的安装→墙面抹灰→吊顶内管道、设备安装、吊顶吊杆施工，→地面垫层→楼层精装修。提前插入室外工程施工：结构阶段进行预埋，封顶后立即进入外立面幕墙和石材安装。6、加强竣工收尾阶段的进度控制①、制定详尽的收尾阶段施工计划。②、在收尾阶段，定期召开设计人员、各工种负责人、各分包单位负责人协调会，及时发现丢项漏项的施工内容及质量上的外观缺陷等,提出解决措施。③、加强质量验收制度，提出施工质量竣工、预验收的时间安排，做到自检全部合格，不留质量通病隐患，不使质量问题造成工期延误。④、加强思想政治工作，强调每一级负责人在收尾阶段不得松懈，坚持现场巡视检查，发事问题及时处理。34 34 第5章项目管理策划5.1项目管理的策划项目管理的基本原理之一是PDCA动态管理。第一步就是策划，或叫计划。代表建设方的项目管理（一下简称代建方）做计划的一句是充分收集工程项目的有关信息，包括政府主管部门对项目的要求。特别是要掌握建设／委托方的真实需求。建设／委托方的需求是工程项目策划与项目管理服务策划的依据和灵魂，掌握建设／委托方的需求至关重要。不然就会事倍功半，返工、误工，甚至推到重来。建设／委托方的需求有一个逐步形成、逐渐清晰、逐步细化、逐步确立的过程，并在该过程中会有曲折、反复、变更、所以代建方的项目管理要经历手机、识别、分析、整合、了解、掌握建设／委托方中的项目最高决策者，以便感觉到他需求的实质。5.1.1达到建设／托方总体要求的基础的后续工作1理的定位；2制定项目总体目标；3制定项目实施的策略、方针、既编制项目管理规划；4制定项目的设计任务书。5.2项目管理规划的依据由项目建设方委托代建方接受项目后，为现实项目目标，对项目的管理承包或咨询服务要进行策划，既编写项目管理规划。如果代建方是通过招标过程中标的来的项目，则投标文件中的技术／管理标，就是编写项目管理规划的依据。如果代建方是通过直接委托的来的项目，那么建设／委托方要求提供的项目管理大纲／项目建议书，也可以作为编写项目管理的依据。34 项目管理规划是代建方针对建设／委托方的确定需求，对代建放项目管理有一个明确的工资方位和授权深度时编写的。它与项目建议书中代建方的定位和工资范围出狱不在确定状态是有明显区别的。换句话来表达，项目建议书是待选“菜单”，项目管理规定是选定“菜单”。5.3项目管理规划的主要内容要根据项目特点，编制有针对性的项目管理规划，主要内容有：⑴制定项目管理目标，并对项目总目标进行分解。⑵制定项目组织分解结构，明确项目经理及管理团队成员。⑶制定项目工作分解结构⑷制定项目利益相关分解结构及工作界面。⑸制定项目合同分解结构及拟采用的合同模式。⑹制定项目组织内部的责任分配矩阵及岗位职责／工作制度。⑺制定项目里程碑计划总进度计划⑻制定项目风险管理计划及策略⑼制定项目采购／招投标计划及拟采用的采购方式。⑽制定项目资金计划拟采用的资金运作方式。⑾制定项目质量计划及拟采用的技术路线。⑿制定项目沟通计划及拟采用的信息管理技术。⒀34 案项目实施时间阶段分别编制工作流程图。明确每项工作的依据（输入）是什么那么，结果（输出）是什么。项⒁为了使项目管理规划具有可操作性，必须规定采用的表式有哪些。34 第6工程成本管理策划6.1项目成本控制目标6.2项目成本控制措施6.2.1招投标及材料采购方式1、公开招标，又叫竞争性招标，即由招标人在报刊、电子网络或其它媒体上刊登招标公告，吸引众多企业单位参加投标竞争，招标人从中择优选择中标单位的招标方式。按照竞争程度，公开招标可分为国际竞争性招标和国内竞争性招标。①、国际竞争性招标这是在世界范围内进行招标，国内外合格的投标商均可以投标。要求制作完整的英文标书，在国际上通过各种宣传媒介刊登招标公告。优点：首先，由于投标竞争激烈，一般可以对买主有利的价格采购到需要的设备和工程。其次，可以引进先进的设备、技术和工程技术及管理经验。第三，保证采购工作根据预先指定并为大家所知道的程序和标准公开而客观地进行，因而减少了在采购中作弊的可能。缺点：(1)国际竞争性招标费时较多。国际竞争性招标有一套周密而比较复杂的程序，从招标公告、投标人作出反应、评标到授予合同，一般都要半年到一年以上的时间。(2)国际竞争性招标所需准备的文件较多。招标文件要明确规范各种技术规格、评标标准，以及买卖双方的义务等内容。招标文件中任何含糊不清或未予明确的都有可能导致执行合同意见不一致，甚至造成争执。另外还要将大量文件译成国际通用文字，因而增加很大工作量。(3)在中标的供应商和承包商中，发展中国家所占份额很少。②、国内竞争性招标34 在国内进行招标，可用本国语言编写标书，只在国内的媒体上登出广告，公开出售标书，公开开标。在国内竞争性招标的情况下，如果外国公司愿意参加，则应允许他们按照国内竞争性招标参加投标，不应人为设置障碍，妨碍其公平参加竞争。国内竞争性招标的程序大致与国际竞争性招标相同。2、邀请招标邀请招标也称有限竞争性招标或选择性招标，即由招标单位选择一定数目的企业，向其发出投标邀请书，邀请他们参加招标竞争。一般都选择3—10个之间参加较为适宜，当然要视具体的招标项目的规模大小而定。由于被邀请参加的投标竞争者有限，不仅可以节约招标费用，而且提高了每个投标者的中标机会。然而，由于邀请招标限制了充分的竞争，因此招标投标法规一般都规定，招标人应尽量采用公开招标。邀请招标的特点是：(1)邀请投标不使用公开的公告形式；(2)接受邀请的单位才是合格投标人；(3)投标人的数量有限。3、议标议标也称谈判招标或限制性招标，即通过谈判来确定中标者。主要有以下几种方式：(1)直接邀请议标方式。选择中标单位不是通过公开或邀请招标，而由招标人或其代理人直接邀请某一企业进行单独协商，达成协议后签订采购合同。如果与一家协商不成，可以邀请另一家，直到协议达成为止；(2)比价议标方式。“比价”34 是兼有邀请招标和协商特点的一种招标方式，一般使用于规模不大、内容简单的工程和货物采购。通常的作法是由招标人将采购的有关要求送交选定的几家企业，要求他们在约定的时间提出报价，招标单位经过分析比较，选择报价合理的企业，就工期、造价、质量付款条件等细节进行协商，从而达成协议，签订合同；(3)方案竞赛议标方式。它是选择工程规划设计任务的常用方式。通常组织公开，也可邀请经预先选择的规划设计机构参加竞赛。一般的作法是由招标人提出规划设计的基本要求和投资控制数额，并提供可行性研究报告或设计任务书、场地平面图、有关场地条件和环境情况的说明，以及规划、设计管理部门的有关规定等基础资料，参加竞争的单位据此提出自己的规划或设计的初步方案，阐述方案的优点和长处，并提出该项规划或设计任务的主要人员配置、完成任务的时间和进度安排、总投资估算和设计等，一并报送招标人。然后由招标人邀请有关专家组成的评选委员会，选出优胜单位，招标人与优胜者签订合同。对未中选的参审单位给以一定补偿。另外在科技招标中，通常使用公开招标、但不公开开标的议标。招标单位在接到各投标单位的标书后，先就技术、设计、加工、资信能力等方面进行调整，并取得初步认可的基础上，选择一名最理想的预中标单位并与之商谈，对标书进行调整协商，如能取得一致意见，则可定为中标单位，若不行则再找第二家预中标单位。这样逐次协商，直到双方达成一致意见为止。这种议标方式使招标单位有更多的灵活性，可以选择到比较理想的供应商和承包商。由于议标的中标者是通过谈判产生的，不便于公众监督，容易导致非法交易，因此，我国机电设备招标规定中，禁止采用这种方式。即使允许采用议标方式，也大都对议标方式做了严格限制。《联合国贸易法委员会货物、工程和服务采购示范法》规定：经颁布国批准，招标人在下述情况下可采用议标的方法进行采购：(1)急需获得该货物、工程或服务，采用招标程序不切实际，但条件是造成此种紧迫性的情况并非采购实体所能预见，也非采购实体办事拖拉所致；(2)由于某一灾难性事件，急需得到该货物、工程或服务，而采用其它方式因耗时太多而不可行。6.2.2推行限额设计所谓限额设计就是按照批准的可研报告及投资估算控制初步设计，按照批准初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。控制工程造价改变目前工程设计实报实销的做法，积极推行限额设计，在保证使用功能的前提下，通过优化设计，促进精心设计，使技术与经济紧密结合。34 首先，增强设计人员的经济观念，在设计各阶段与工程造价人员密切联系，避免设计人员只管画图，造价人员只管算钱，投资多少与设计人员无关的现象。设计人员应在初步设计阶段重视方案选择，施工图预算严格控制在批准的概算以内，同时加强设计变更管理，树立动态管理意识。造价人员要从经济角度参与设计阶段全过程管理，当好设计人员的经济参谋，为设计人员提供有关经济指标，准确测算和论证最节省投资的技术方案，使概算投资更加准确合理，达到控制工程投资实行限额设计的目的；同时应集建筑、安装、维修、市政、园林绿化等专业于一体，统揽项目全局，达到控制投资优化设计的目的。其次是建立健全设计单位的经济责任制，实行“节奖超罚”。建设单位与设计部门要签订设计承包合同，明确双方的权利和义务，对设计而造成的工程浪费的工期延误及超出投资限额的损失，要追究设计人员责任，进行赔偿；对科学合理、经济的设计方案，按限额造价与设计造价进行比较，节省部分按比例给予设计人员奖励。提高投资效益推行限额设计，加强限额管理，实行对设计阶段工程造价的有效控制。应从以下六方面着手：1.制定限额设计相应的管理制度和有关规定，将设计阶段的投资控制纳入工程造价的管理体系。2.努力提高设计人员和经济人员的经济意识和业务素质，将技术与经济有机的结合起来，改变目前普遍存在的重技术轻经济，一些工程设计保守，浪费投资，事后算账的作法，及时对工程造价进行分析对比，能动地影响设计。3.工程造价管理部门制定科学合理的投资指标限额和用料指标限额。4.充分发挥专家委员会的作用，对设计技术的科学性、功能的实用性和经济的合理性等方面进行充分论证分析，以达到优化设计的目的。5.建立自我约束和社会监督的管理机制，设计单位应建立自我约束机制，促使设计人员和工程经济人员自觉按照限额设计的有关规定搞好工程设计，控制投资；政府主管部门应加强对工程设计及工程造的审查、监督、检查，并严格对中介机构的审核，保证限额设计的实施和推广。34 6.严格控制设计变更任意增加设计内容，提高设计标准造成工程造价和投资失控。6.2.3设计奖罚制度奖罚制度是公司各项规范制度良好运行的保障，是企业各项业务完成效果的评价体系，是全员积极出谋划策、开拓革新的激励体系奖罚要做到有据、及时、严格、公开、公正。奖罚可分为行政、经济、绩效、专项四大类。6.2.4部品，部件调查研究6.2.5图纸审查1、审核施工图设计深度是否符合有关规范的规定，是否充分利用有效的土地面积，使用功能是否最佳，设计是否经济合理，结构型式是否恰当，是否存在不必要的过分保守设计，主要从安全、经济、合理性方面进行施工图设计审查。2、审查设计图是否完整全面，是否有遗漏设计的地方和设计偏差，图面是否存在错误，关键部位的设计是否具有可操作性，标注尺寸是否有误。3、如发现图纸有不符或改进的地方，及时与设计院联系，变更。66.2.6.变更签证管理1、凡涉及到的工程变更签证，必须提供图纸、招标文件、答疑、图纸会审记录、图纸审查意见及回复、施工合同、材料预算价格表、技术核定单、隐蔽工程记录、监理施工日记等相关资料。2、造价在2000元以内的工程变更(调增或减)。由公司项目代表、审批，加盖项目办公章，报签证小组备案。3、造价在2000元以上、10000元以下的工程变更(调增或减)。由项目代表初审，项目经理审批，加盖项目办公章，报签证小组备案。34 4、造价在50000元以上的工程变更(调增或减)。由签证小组集体研究后，报公司主要领导批准。5、涉及隐蔽工程变更的项目，签证小组随时到施工现场了解情况。签证后，及时送签证小组备案。6、成立项目变更签证管理小组。6.2.7进度款支付1、审核监理上报的工程进度工作量及质量2、支付申请：项目部向公司申请支付已计量的进度工程款。34 第7章市场营销策划与分析7.1市场定位根据前期市场分析，确定项目的整体并确定目标客户群定位（不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异），进行目标客户群体分析，在市场定位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。具体内容包括：项目总体市场定位，目标人群定位，项目开发，7.1.1总体规划建议：规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议7.1.2园林景观：规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建7.2市场推广策划根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。　7.2.1园林景观市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼　　项目案名建议。7.2.2销售策略开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制。7.2.3媒体投放策略媒体选择媒体组合投放预算媒体计划媒体排期　34 7.4项目销售策划（项目销售阶段）此阶段主要是帮助开发商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。　具体内容包括：开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞，销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略，销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主，销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划，促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪，市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整，销售策略调整。7.5房地产项目营销策划的种类7.5.1房地产项目投资营销地产项目投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查，认真分析用地周边环境、区域市场现状及其发展趋势，进行科学的SWOT分析，归纳总结出房地产价值，模拟出最有实现可能的价格方案，并进行投资风险分析，对价格方案进行调整，风险最低的价格方案与最高的价格方案同时列出，并提出规避的方法，通过拍卖、招投标进行最有把握的竞争。7.5.2房地产项目定位营销营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位。细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开始，市场数据因中国的房地产业的高速发展而出现“即时”的落后，或者说是中国房地产业水平低给市场数据带来的偏差，所以进行必要的定性分析是相当关键的。　　开发的房地产，只有符合市场规律、引导市场，方才会得到较高的利润，甚至超额利润，只是迎合市场未必会取得市场，占领市场的往往就是那些有明确的目标消费群，并能准确把握引导市场的开发商。只有站在市场的前沿、引导市场、具有战略发展的眼光，才能锻造出精品住宅。7.5.3房地产项目规划设计营销房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过准确的市场定位，根据目标客户群设计相应的房地产。“以人为本”是任何房地产设计所必需的，以人为房地产的主要的出发点和最终目标，这是创造精品房地产的最基本的条件。从项目的人文历史、地理地貌入手，进行总体规划布局和建筑风格定位，进行园林设计，进行配套设计，外观色彩、外立面设计。7.5.4房地产形象营销通过项目的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。形象设计包括：周边环境包装、施工及小区内部环境包装、物业管理中心包装、营销中心包装、营销广告策划以及企业形象包装等。通过以上的形象设计及包装，通过良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。7.5.5房地产建筑质量34 　　房地产建筑的过程是房地产质量的实现过程，建立健全的监理机制，严格控制生产过程，对建筑材料采购管理、施工工艺流程指引、质量控制、工期控制、成本造价控制、安全管理、环境管理提出了较高的要求，对建筑质量进行全方位的监控，是对客户最有效的保障，是锻造房地产精品的最基础的工作和必要的条件。第8章项目策划的体系与实施8.1项目策划书的实施项目策划书编写出来之后，应制定相应的实施细则，以保证项目活动的顺利进行，要保证策划方案的有效应做好三方面的工作：1监督保证措施科学的管理应从上到下各环节环环相扣，责、权、利明确，只有监督才能使各个环节少出错误，以保证项目活动的顺利开展。　　2防范措施事物在其发展过程中有许多不确定的因素，只有根据经验或成功案例进行全面预测，发现隐患，防微杜渐，把损失控制在最小程度内，从而推动项目活动的开展。　　3评估措施项目活动发展到第一步，都应有一定的评估手段以及反馈设施从而总结经验，发现问题，及时更正，以保证策划的事后服务质量，提高策划成功率8.2项目策划体系8.2.1体育与项目策划体育运动与当今人类的关系越来越密切，社会越发展，体育发展水平越高。体育的发展又促进了社会多方面的发展。首先提高了人的身体素质，从而推动整个社会的生理健康化；其次促进了城市现代化的进程。承办体育项目活动的城市或国家为了保证活动的顺利开展，自然会加强城市建设，改善交通状况，提高服务水平，从某种程度上推动了城市现代化进程；第三体育也加速了高科技的应用。体育运动中比赛机械以及赛事记录都融入了电脑等高科技的发展之中。随着市场化的进程，体育成为第三产业中强劲的企业。20世纪90年代，当经济环境恶化时，体育却逆势而上。体育已成为一种产业有效地推动了市场经济的发展，体育产业不只是直接和体育器材、设备等生产、销售有关的活动，也包括体育表演、体育设施建设以及体育运动项目的经营活动，特别是由体育本身提供的多种劳动服务而带动其他产业产生的附加值。更是体育产业化的重要内容。体育产业化的结果是一系列有关体育项目策划的产出，策划与体育项目结合是体育走上市场化、产业化、商品化的必然结果。8.2.2旅游与项目策划当代旅游业已成为世界上发展势头最为强劲的产业和最大的产业。旅游业发展之快，产业劳动力之强，使许多国家和地区都把旅游业作为经济发展的重点产业，予以大力扶持和发展。伴随着我国旅游业迅速发展，我国旅游资源开发及"硬件"建设正不断增加和完善，但是旅游业经济显得十分薄弱，为了更好地促进旅游经济的发展，旅游项目策划显得十分必要。旅游项目策划就是旅游企业或旅游中介机构通过特色的活动以及一系列促销手段来刺激广大旅游消费者的欲望，从而达成实际购买能力的谋略。它又可分为下列几种类型：　1．生态旅游项目策划，又包括（1）森林生态游项目34 （2）沙漠生态游项目策划；（3）草原生态游项目策划；（4）高山生态游项目策划。　　2．度假区项目策划。　　3．民俗文化游项目策划。　　4．主题公园项目策划。　　5．文化节项目策划。　　6．世纪之旅项目策划。　　7．婚庆游项目策划8.2.3公关与项目策划　关即公共关系，是指公共群体中的合谐关系以及良好的沟通渠道。公关既是一门科学，又是一门艺术，它是从企业文化中分离出来的一门学科，20世纪80年代，传入我国，在我国社会中产生了重要影响，有人提出站在新世纪门槛面临的三个问题：一是信息社会，二是公共关系，三是全球经济增长速度取决于开辟新的市场。也有人提出大市场说，除了产品、价格、渠道、促销外，还有公共关系及权力。日本丰田汽车公司20世纪50年代后期推出一种名为"光环"的小轿车，起初进入市场困难重重。后来公司进行一系列的公关项目策划，制出一系列广告片《海滨广虎--光环》、《空中飞车--光环》、《猛撞油桶--光环》、《悬崖滚车--光环》，通过与消费者的沟通，使公众认识到丰田小轿车的优良性能，结果在市场上树立了良好的形象。　公关项目策划一般是通过一系列的项目活动和开展，营造渠道网络人员的良好关系，从而解决项目开展中遇到的危机，更好推动项目活动的运行，为项目活动的实现其自身价值助上一臂之力。但在现代社会中，公关项目策划往往与市场结合得十分紧密。8.2.4教育与项目策划　育是社会发展的重要组成成份，教育也是社会发展的强大动力，教育兴则民族兴，可见，教育在现代社会中是多么重要。　市场经济条件下，教育也日益产业化，教育项目也层出不穷，例如："学生减员"项目，"学费并轨"项目等等，这必然也少不了策划的参与。　　教育项目策划是指以教育为突破口，通过系列措施来带动相关产业发展的谋略。它不仅要实现其自身的经济价值，更重要的是还要实现其社会价值，这也决定了教育项目策划具有很大的社会性。8.2.5文化与项目策划中国历史悠久，文化渊源流长，文化造就了一方水土，文化更造就了一方能人。在市场机制下，文化更造就了无限商机。"文化搭台，经贸唱戏"的项目屡见不鲜，为我们提供了很好的借鉴。　　文化项目策划是指以文化为依托，联系良好的网络关系，弘扬文化，实现文化的市场价值的谋略。它又具体分为文化传播项目策划和图书项目策划。文化传播项目策划侧重于文化的社会价值，而图书项目策划侧重于文化的经济效益。8.2.6房地产与项目策划　房地产项目策划是指，通过对市场环境的调查和系统的分析，利用已经掌握的有关资料及手段，科学地、合理地、有效地推动项目的进程，并且提前判断房地产项目的顺利进展程度及效果。34 34 致谢“情缘未了毕业近，魂牵梦萦大学情”。大学四年学习时光已经悄然接近尾声，在此我想对我的母校、我的父母、亲人们、我的老师和同学们表达深深的谢意。感谢我的家人对我大学四年学习的默默支持和付出，感谢我的母校湖工大给了我在大学四年深造的机会，让我能继续学习和提高自身的素质；感谢我的老师和同学们四年来对我的关心和鼓励。老师们课堂上的激情洋溢，课下的谆谆教诲；同学们在学习中的认真，生活上的热心帮助；所有这些都让我的四年充满了感动、感恩情怀。这次毕业论文我得到了很多老师和同学们的帮助，其中我的论文指导老师李进涛老师对我的关心和支持尤为重要。每次遇到难题，并向老师寻求帮助时，李老师每次都不管忙或闲，总会抽空出来和我一起商量解决的办法。李老师平日里工作繁忙，但我做毕业设计的每个阶段，从选题到查阅资料，论文提纲的确定、中期论文的修改、后期论文格式的调整等各个环节都给予了我细心的指导。这几个月来，李老师不仅在学业上给了我极大地帮助，同时，还在思想上给我无微不至的关怀，在此谨向李老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。同时，本篇论文的写作还参考了国内外文献和资料，谢谢它们的帮助。感谢在整个毕业设计期间，和我密切合作的同学和曾经在各个方面给予过我帮助的伙伴们，在此，我再一次真诚地向帮助过我的老师和同学们表示感谢！34 参考文献[1]叶维钧,张秉忱,林家宁.中国城市化道路初探,中国展望出版社,1998.[2]蔡孝箴.城市经济学.南开大学出版社,1998.[3]李红.城市规划,市域城镇生态环境矛盾分析与对策研究,2004.[4]吴明伟,孔令龙,陈联.城市中心区规划,东南大学出版社,2003.[5]胡蝶,闫海英.湖北小城镇发展的现状,问题与对策,沿海企业与科技,2006.[6]刘茂松.我国城市化的战略思考,经济学动态,2000.[7]张闻天选集,人民出版社,1985.[8]建国以来重要文献选编,中央文献出版社,1994.[9]刘晓君.工程经济学[M].北京：中国建筑工业出版社，2003.[10]建设部标准定额研究所.房地产开发项目经济评价案例[M].北京：中国计划出版社，2002.[11]俞明轩.房地产投资分析[M].北京：中国人民大学出版社，2002.[12]陆军、周安柱、梅清豪.市场调研[M].北京：电子工业出版社，2006.[13]郑华.房地产市场分析方法[M].北京：电子工业出版社，2005.目运营维护管理可运用图式模型和数学目运营维护管理可运用图式模型和数学34'