栖霞商务区策划方案初稿.doc 12页

'栖霞商务区策划方案初稿第一部分栖霞商务区基本情况一、规划四至范围及对外交通网络栖霞商务区位于312国道尧化门段北侧，具体为：312国道以北、沪宁铁路以南、仙尧路以东、仙新路以西，规划管理面积约3.8平方公里（图中红色区域）。二、周边区域位置圈层图三、园区现状及规划条件1、核心区地块：位于312国道沿线以北，占地面积约为950亩，规划为商业用地。该区域现有较大体量市场和部分企业、4S店和民居。市政府原则上同意该地块综合容积率为3.89，是商务区的核心发展区。2、小庙山地块：该地块位于仙尧路以东，占地面积约为810亩，属明外郭百里风光姚坊门节点。目前已有两处面积分别为27亩和75亩的用地调整为商办用地，需要进一步优化规划，希望能适当提高开发容量，减缓开发整治成本压力。3、其他部分：主要是铁路编组站预留地，地铁七、八号线车辆段规划用地，和部分防护绿地、教育用地等。目前正在开展整合铁路和轨道交通用地可行性研究，希望能够进一步释放开发空间。12 四、发展条件分析1、优势（1）商务区位于主城区、经济技术开发区和大学城之间的中心位置，对接主城，与开发区和大学城互动较为便利，可弥补栖霞中东部地区商务功能载体的空白。（2）商务区整体外部通达性较好，是连接镇江、扬州的门户，15分钟内可抵达南京火车站，未来地铁的建成将进一步改善商务区与周边区域的联系。（3）商务区地块毗邻钟山风景名胜区和栖霞山风景区，小庙山属于明外廓风光带的节点公园之一，位于西侧的聚宝山公园风光秀美，具有一定的历史文化和生态景观资源可供挖掘。2、劣势（1）铁路的存在对于区域整体风貌和环境具有较大的影响，同时将北部地块切碎增加了利用的难度。铁路编组站规划用地（约1600亩）和地铁车辆段规划用地（约447亩）面积过大，使土地整体价值降低。（2）核心区地块长约1800米，进深约540米，可用地过于狭长，纵深不够。（3）小庙山地块规划为开放性绿地公园，受土地性质和明外郭风光带建设的限制，开发容量和容积率将受到影响。（4）周边公共交通配套尚不完善，312国道沿线无公交线路停靠站点。3、机会（1）中心城区商圈已经发展成熟，商业可开发空间很小；随着南京城市化开发的深化，人口逐渐涌向市郊，区域型商圈成为商业发展的新趋势。（2）目前商务区周边范围乃至整个东部地区尚无大型专业卖场、商务办公、一站式购物、酒店式公寓等业态，在中高端商业商务市场方面仍存在一定的市场机会。（3）科学城在校师生人数近20万人，总人口超过26万，新尧新城常住人口约10万，南京经济技术开发区累计引进企业约600家，徐庄软件园入驻企业160余家。商务区周边区域庞大的人口总量和众多企业，势必带来大量的消费需求。12 4、威胁商圈未来的发展将对商务区产生一定影响，此外由于地铁2号线的便利性，新街口商圈对地区的辐射力仍然存在。第二部分戴德梁行终期报告主要研究方法及结论一、终期报告主要研究方法通过实地勘察、市场调研、经营者访谈、案例访谈等前期工作的开展，同时类比可比新兴商务区发展历程和现状及未来规划，戴德梁行从区位、交通、经济、产业、生态、资源等方面对栖霞商务区进行评估，对栖霞商务区产业定位方向、各类物业档次规模、土地出让的时间和顺序等亟待解决的问题进行了深入思考，从而得出终期报告主要结论。副城商业航母二、总体概念定位12 东部商务门户南京活力创智引擎、产城融合典范三、总体市场空间测算（详见附件1）物业产品类型酒店商业办公SOHO/LOFT酒店式公寓合计(万方)主题商业购物中心其他研发办公总部办公标准办公散售型租赁型市场空间（万方）10.52612182034736373212.5合计（万方）10.55670364012 四、核心区地块开发方案1、各组团体量构成（详见附件2）核心区地块物业体量汇总12 2、业态布局12 3、假想效果图12 五、小庙山地块开发方案目前，除B、F地块明确为商办用地外，小庙山其他地块的规划条件尚未明确，希望能够在D、E两个地块进一步调整出开发容量，使小庙山地块生态自然环境与经济活动得到有机融合。12 六、土地开发策略1、各地块推地时序地块编号拆迁开始时间推地时间注释12013年2014年小庙山项目先期启动22013年2014年小庙山项目先期启动32014年根据郊野公园要求时点开建42013年2014年先期推出6-12015年2016年核心承载区主要地块72015年汽配城权属优先推动现业主升级改造，或考虑收储重新推出82022年2023年基于区域推进及远期发展推出6-22024年2025年核心区域，后期推出享受增值利好52027年大公驾校权属推出将拖延整体进度，且没有直接回报，建议最末期推出12 2、各地块指导地价及招商方向结合假设开发法及市场比较法两大估价体系的地价测算结果及均等的测算权重，得出本项目指导地价。地块编号用地面积（㎡）指导地价（万元/亩）招商方向15.16万300-32021.6万280-300本土中小型开发企业48.8万380-400建议引入具有地产开发经验的大型家居建材市场运营商52.7万450-470——6-18.8万380-400本土开发企业6-29.5万420-440本土开发企业、家居产业商716.5万380-400由汽配城结合规划改造开发86.47万420-440具有较强经济实力和大盘操盘经验的企业为主，如品牌开发商、国资背景的大型投资开发企业等1212 附件1：总体市场空间分析物业产品类型可开发体量（万方）定位商业区域商业中心12中档-中高档，主要服务于新尧新城居民、栖霞CBD居住与商务人群以及社区居民、大学城学生、开发区及周边产业园区商务人群。目的型商贸专业市场家居建材市场18-22依托大型一站式高端家居建材广场，打造南京家居建材市场新高度，定位中高端，辐射范围覆盖全南京及周边省市。汽车零配件市场16-18汽配市场具有理想发展基础，未来将进一步承载城南的功能转移形成集聚；汽配城现有形象与未来区域整体形象不符，建议考虑产品升级协同区域发展。整车销售市场1.5-2.5考虑到土地性质、地价水平以及商家可承受力，须发展集约型产品，集约用地，控制总价。主题消费市场汽车主题公园5-7涵盖销售贸易、休闲娱乐、零部件及衍生品，以及餐饮、文化、会务等其他相关配套。铁轨之间较大面积区域，可考虑发展汽车赛道和场地。办公总部基地办公3建议分期打造，第一阶段办公基础薄弱，控制开发办公体量；第二阶段在第一阶段具备初步商务区基础上，可一定程度上加大开发量。标准型办公47研发类办公20酒店式公寓散售型37服务型酒店式公寓建议在2020年之后推出市场，主要考虑在后期形成一定商务基础，办公人口形成一定集聚下产生服务型酒店式公寓的需求。服务型3酒店高星级酒店商务四星级酒店•商务/会展/会议3万方300间左右栖霞CBD商务港湾，核心客群是开发区、本项目商务区及周边园区企业客群。建议在本项目先期发展，满足区域内商务需求。超五星级酒店•商务/会展/会议5万方500间左右南京城东商务旗舰，核心客群：开发区、本项目商务区及周边园区企业客群，建议2020年以后与项目核心区同步发展。经济型酒店经济型商务酒店•商务/会展/会议2.3-3万方550间左右主要辐射开发区、本项目商务区及周边园区企业客群。12 附件2：核心区地块各组团体量构成地块编号功能物业占地（m2）容积率建筑面积（m2）层数层高单层面积栋数4商业家居城120000418300001办公商业家居旗舰店（群楼）40000420100001标准办公400002510016002办公SOHO/LOFT600002510012005酒店酒店式公寓17600228080044小计880003.22776007汽配城（一期）办公标准办公150000229317004商办SOHO/LOFT52800229712002配套商业（沿街）22400商业公寓酒店式公寓8600024919004配套商业（群楼）240021012007（一期）小计899443.53136007汽配城（二期）商业汽配160000630266671商办SOHO/LOFT105600229712004配套商业（沿街）24007（二期）小计752223.62680007小计1651663.55816008酒店办公商业五星级酒店+公寓（超高层）50000282191800139600221800标准办公（超高层）900005021018001购物中心120000525240008小计646894.62996006-1商业公寓酒店公寓3789521809002小型家居（群楼）300003208000办公标准办公110400239716003酒店经济500052010001公寓酒店式公寓（出售）93600269912003SOHO/LOFT520002699100026-1小计882693.76-2办公标准办公73600239716002公寓SOHO/LOFT105600229212004酒店式公寓（出售）1248002699120046-2小计946993.2304000项目总计5008233.6179169512'