项目策划对房地产行业工程管理的影响研究.doc 23页

'项目策划对房地产行业工程管理的影响研究第1章东升国府房地产开发项目简介1.1项目名称广汉市“东升国府”房地产投资建设项目1.2项目地块位置及周边概况本项目地块位于广汉市经开区，地处108国道与成绵高速之间，深圳路以南，中山大道以西。其中中山大道为广汉市的交通要道，从地块位置沿中山大道北行约2公里便到广汉市中心城区。宗地附近有四川省通园制药有限公司、德力铁道科技公司、广汉市广友石油机械公司等企业，临近广汉市医疗保险局、宏华外国语学校、广汉三星堆客运站。本地块周边有雒城一号、御景星城、上美年华、东嘉苑、威光家园、吐哈石油苑、天工家园、广油苑等住宅小区。其中御景星城尾期、上美年华正在热销中，雒城一号大型住宅小区与本项目地块仅有一街之隔并且一期正在热销中。图1：地块位置1信息来源：百度地图23 图2：地块位置2图片来源：百度地图1.3项目编制依据1、国家与之相关的政策、法规2、《广汉市城市规划管理技术规定》（2010试行版）3、广汉市国土资源局、广汉市规划管理局信息4、市场调研数据、资料及整理结果第2章项目背景2.1广汉基本情况广汉位于“天府之国”四川之腹心，地处四川“成德绵”高新技术产业带中心地段，是成都经济圈的重要部分，也是成都以北的重镇，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的说法。广汉南临省会成都市区25公里，北距德阳市区19公里23 。108国道、成绵高速公路和宝成铁路穿境而过，交通发达，区位优势明显。广汉幅员面积为538平方公里，辖18个乡镇，总人口60万，城市人口20万[1]。2.2经济环境2.2.1广汉GDP今年1季度，广汉市经济在去年快速增长的基础上继续保持了良好的发展势头。全市实现地区生产总值48.8亿元，增速17%，在德阳6个县（市、区）中排位第一。其中：第一产业增加值3.2亿元，增长2.5%；第二产业增加值31.5亿元，增长22.6%，其中：工业增加值30.1亿元，增长23.3%；第三产业增加值14.1亿元，增长9.6%。工业在广汉市经济发展中继续起支撑作用，1季度工业对经济增长的贡献率达到79.7%，拉动GDP增长13.5个百分点[2]。广汉经济正处于良好的发展状态，说明本项目有一个较好的经济环境，GDP上升，说明广汉居民收入提升，购买力也就相应的提升，那么本项目的消费者购买力也相应提高，这对于项目十分有利。2.2.2广汉财政收入据广汉市统计局提供：2011年全市地方财政收入呈现快速增长的良好态势。一季度全市地方财政一般预算收入完成2.3亿元，增长48.32%，增速比上年提高41.13个百分点。其中，税收性收入完成1.9亿元，增长42.17%，增速比上年提高25.01个百分点。税收收入占地方财政收入的比重达到50.96%，比上年提高21.1个百分点，财政收入结构进一步优化[3]。广汉财政收入增长速度很快，态势良好，这反映出了广汉经济发展的稳定形势。稳定的经济环境有利于减小项目的经济风险，这对于本项目来说是很好的投资环境。2.2.3广汉固定资产投资一季度，广汉市完成全社会固定资产投资187755万元，同比增长14.1%。其中：基本建设完成投资96985万元，同比减少13.28%；更新改造完成投资61392万元，同比增长44.48%；房地产投资完成29378万元，同比增长335.49%。一季度施工项目共123个，其中新开工13个，计划总投资33766万元[4]。广汉固定投资增加明显，房地产投资同比增长更是达到了335.49%，广汉房地产投资处于一片热火朝天的景象，这对于本项目来说，有利有弊，利在于形势良好，弊在于竞争激烈。23 第3章广汉房地产市场调研房地产开发项目是一项复杂的系统工程，具有开发周期长、投资金额大、面临风险多的特点[5]。所以项目开发需要详细的市场调研，房地产市场调研，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统地收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测[6]，得出项目市场各方面的数据资料，为整个项目的策划提供依据。3.1广汉市房地产市场现状一季度，广汉市房地产开发投资完成2.9亿元，同比增长2倍；商品房施工面积93.4万平方米，同比增长78.3%，商品房销售面积14.5万平方米，同比增长54.4%；实现商品房销售额4.9亿元，同比增长92.4%[7]。3.2广汉市历年房地产价格走势图图3：广汉历年房价走势图数据来源：从图中可以看出广汉市近几年来房价逐渐高涨，由2005年的1746元/㎡到2010年的3076元/㎡。这反映出广汉房地产市场具有的投资潜力，值得投资者考虑在广汉投资。3.3广汉主要同类型楼盘信息及项目价格定位23 表1：雒城一号基本情况表序号指标雒城一号逸品城·奥园景帝帝国御景星城（尾盘）上美年华1物业类别大型社区中型社区中型社区大型社区大型社区2楼盘位置广汉市中山大道与珠海路交汇处广汉市中山大道西二段广汉市南昌路68号广汉柳州路南三段（皇家花园对面）四川省广汉市中山大道南段3均价3300元/㎡3600元/㎡2990元/㎡3400元/㎡2800元/㎡4开盘时间2010-12-252011-4-302010-03-302009-01-012009-10-185楼盘形态高层、多层高层、多层小高层、高层多层、小高层、高层多层6占地面积160000㎡43333.3㎡26664㎡27997.2㎡33500㎡7建筑面积460000㎡115000㎡120000㎡80000㎡71920.8㎡8绿化率35%45%36%40.6%30%9容积率3.132.233.12.992.16信息来源：德阳生活资讯网房产版以上楼盘平均价格=3218元/㎡,平均绿化率=37.32%,平均容积率=2.72。从时间上来看，雒城一号、逸品城·奥园、景帝帝国这三个社区与本项目最为接近；从规模上来看，逸品城·奥园、景帝帝国这两个社区与本项目最为类似；从项目所在位置上来看，雒城一号，上美年华这两个社区与本项目最为接近，都处于中山大道南段。本项目绿化率=45%，容积率=3.07，参考以上楼盘信息，以及广汉市历年房地产价格走势，初步确定东升国府大型社区的均价为3200元/㎡。3.4消费者需求分析由于本项目开发的需要，我们在广汉城区做了一次关于广汉居民对住房需求的统计调查。统计调查是根据统计的目的与要求，以科学的统计调查方法有组织、有计划地收集有关总体的统计资料的过程[8]。本次调查以问卷形式向300位消费者提问，最后共收回有效问卷236份。通过分类整理与数据统计，我们对广汉市居民购买住房的需求有了一定的了解，并且将在一定程度上将此次问卷调查结论作为设计的参考依据。3.4.1是否考虑在广汉买房23 图4：购房意向图图片来源：依据统计调查绘制此项调查是为了了解广汉消费者数量以及潜在消费者数量的多少，今年来广汉市经济蓬勃发展，城市建设也越来越繁荣，再加上广汉优越的区位优势，很多人都愿意选择在广汉购房，其比例高达44.25%，由此可见广汉消费者市场前景乐观。3.4.2能够接受的房屋总价图5：可接受房屋总价图图片来源：依据统计调查绘制此项调查是在了解广汉居民的经济能力，也是从开发商的财务以及资金运作方面做市场调查，可以为项目房屋总价定位提供一定的依据。由调查可见，广汉市居民能够接受的房屋总价主要在40-60万这个区间，其比例达到39.15%，其次是20万-40万，比例为28.97%。23 3.4.3期望的住房面积图6：户型面积图图片来源：依据统计调查绘制此项调查主要是为项目户型面积设计提供一定的依据。由上图可知，广汉市居民对住房面积的需求有接近70%集中在120-140㎡这个区间，其中120-140㎡这个区间更是达到了40.69%的高需求，其次便是140㎡以上的大户型，再次就为100平方米以下的小户型。随着广汉市经济的发展以及居民收入的提高，人们越来越开始注重生活品质，都开始喜欢面积较大，宽敞舒适的大户型房屋。3.4.4计划购买的住宅层数图7：楼层图图片来源：依据统计调查绘制23 由图可知，广汉市居民对房屋层数的要求主要为高层和多层，其中高层的比例为35.27%，多层的比例为29.95%。对于在一个固定面积的社区，高层在建筑密度上有优势，多层在容积率上有优势，此图数据为项目在建筑密度和容积率上面协调取舍提供了一定依据。3.4.5偏向选择的户型图8：户型意向调查图图片来源：依据统计调查绘制此项调查是为了为项目开发户型结构设计提供参考依据。由饼状图可知，大多数居民选择了三室二厅的户型，其比例高达62.49%。其次便是四房二厅，比例为10.54%，然后为二房二厅，比例为9.81%。3.5项目SWOT分析对项目进行SWOT分析，可以清楚的看出项目的优势，劣势以及机会和威胁。SWOT分别是指：优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threat）[9]。3.5.1项目优势1本项目地块占地52.51亩，规模大，便于聚集人气。2本项目土地成本较低，成本优势比较明显。3本项目紧靠广汉市交通主干道中山大道，并且紧邻108国道与成绵高速，交通便利。4本项目规划中有一块2400㎡的公共开发广场，这为整个项目的开发提高了价值。5本项目绿地率高达45%，采用绿色环保与环境和谐理念开发，适应市场发展趋势。23 6本项目紧邻三星堆客运站，人流量大，人气高。7本项目地处广汉市经开区，随着城市化进程的推进，本地块具有很好的升值空间。8本项目随着成都经济圈的扩大，其价值将有很高的上升空间。3.5.2项目劣势1本项目所在地段离中心城区有一段距离，地理位置有些偏。2本项目所在地段目前开发不够充分，周边环境有待完善。3.5.3项目机会1近期内广汉市房地产市场形势良好，市场前景乐观。2广汉市经济增长稳定，经济前景良好，人口及收入水平都不断增长，有利于本项目开发。3本项目绿色环保的生态理念符合可持续发展观念，符合现代人们的生活理念。3.5.4项目威胁1新国八条等国家宏观调控政策加大了房地产行业的系统风险，这对投资类客户产生消极影响，并且这还使得很多房地产消费者处于观望状态，不利于本项目的销售。2本项目附近的雒城一号是一个高品质的大型社区，对本项目威胁较大。第四章项目定位市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确[10]。作为项目前期开发，必须要对项目的定位明确，为项目的开发目标指明方向。4.1目标客户群体定位本项目的主要目标客户群体为在广汉有固定工作，收入较高的公司领导阶层的人物。他们有较好的工作，有足够的资金，并且对于住房有着较高的要求。本项目独特的设计理念以及低密度高绿化的建筑指标，将会是吸引这类用户的一大亮点。同时项目还针对一部分对固定资产有投资欲望的人，这部分人都有一般都有闲钱在手中，本项目区位优势明显，上升空间大，这对投资者有着致命的吸引力。23 4.2产品定位本项目位于广汉经开区，随着城市化进程的推进，以及市政规划的要求，这里必将成为广汉的一个繁荣地段。同时在整个国家大好经济势态的环境下，广汉经济也处于一种高度发展的势态。加上对本项目周边环境的调查和附近楼盘的等众多因素的分析，将本项目定义为：借广汉优良的区位优势，融和三星堆文化的氛围，结合广汉舒适的生活环境，将本项目打造成为一个建筑品质优良、社区环境优美、物业管理完善、品牌优势明显的高档住宅社区。4.3建筑风格定位本项目采用简单明快的建筑风格，简洁大方，但不会让人觉得乏味。并且整个社区的布局简洁，以几何韵律美充满整个小区，让整个社区充满一种高品位的格调，加上小区的高绿化率、低密度的整体风格，会让业主住进小区感觉到一种惬意、舒适、安心的感觉、让业主感觉到住进东升国府就是一种享受生活的状态。4.4户型定位结合消费者房地产需求的调研，本项目适应市场需求，将户型拟定为二室二厅、三室二厅、四室二厅三种户型，其面积分别为98㎡、137㎡、165㎡，所占总面积百分比分别为11.1%、70.1%、18.8%，户数所占百分比分别为15.4%、69.2%、15.4%。现将东升国府拟定户型面积及套数配比归纳于下表：表2：东升国府拟定户型面积及套型配比户型二室二厅三室二厅四室二厅户型面积（平方米）98137165面积比例11.1%70.1%18.8%户型套数（套）8368套数比例15.4%69.2%15.4%数据来源：据建施平面图计算所得第5章项目开发与建设项目开发建设为整个项目建设的实际实施过程，整个过程中应当对项目实体质量，工程进度，以及投资控制做好23 现场监督。整个建设过程中应当用科学的方法管理整个项目，在项目管理中，主动控制和被动控制为常用的两种类型，其中主动控制就是预先分析目标偏离的可能性，并拟定和采取各项预防性措施，以使计划目标得以实现。被动控制是指当系统按计划运行时，管理人员对计划值的事实进行跟踪，将系统输出的信息进行加工和整理，再传递给控制部门，使控制人员从中发现问题，找出偏差，寻求并确定解决问题和纠正偏差的方案，然后再送回给计划实施系统付诸实施，使得计划目标一旦出现偏离就能得以纠正[11]。5.1开发思路本项目计划分两期开发，一期计划开发住宅面积45455.03㎡，地下停车场9000㎡，地块东北角中山大道与深圳路交汇处公共开放广场2400㎡，社区内配套绿地，花园共计9451.8㎡，以及相应的配套设施。二期开发住宅面积53152.38㎡，地上停车位30个，社区内配套绿地6301.2㎡，以及相应的配套设施5.2开发周期本项目的拟开发周期为4年，2011年4月至2011年7月为前期工作时间，包括拟建项目的前期规划、设计、勘察、测量、手续办理、招投标等，2011年7月至2012年10月为项目一期建造时间，2012年4月-2012年10月为项目一期预售时间，2012年10月-2013年7月为项目一期正式销售时间；2013年7月-2014年7月为项目二期建造时间，2013年10月-2014年7月为项目二期预售时间，2014年7月-2015年4月为项目二期销售时间，到2015年4月底项目销售完毕。项目计划开发进度横道图见下图：图9：项目进度横道图23 图片来源：依据开发计划自行绘制第6章财务分析财务分析是前期策划与可行性研究中最重要的部分之一，房地产开发企业要想适应激烈的市场竞争并取得良好的经济效益，就必须合理地安排其产品和服务质量的投入产出[12]，财务分析可以为此提供中重要确切的数据参数，也为项目开发指明方向。6.1主要经济技术指标6.1.1规划要求本项目所在地净用地面积52.51亩，该宗地要求：2.5≤容积率≤4.0，建筑密度≤40%，建筑高度满足净空要求，建筑层数≤15层，绿地率≥25%。6.1.2项目指标6.1.2项目情况规划要求可以保障城市规划的实施，促进建设的协调发展[13]，所以项目要严格按照规划要求来建设。本项目总用地35006.67m2，总建筑面积10767.41m2，其中地上建筑面积98607.41㎡，地下建筑面积9000㎡，建筑基底面积6588.9㎡。拟建的东升国府大型社区，住宅楼为14层的高层建筑，层高3.0ｍ，符合限高15层的要求并满足航空净距要求，容积率为3.07，建筑密度为18.82%，均符合指标要求，绿地率45%更是远远大于规划要求。6.2项目总投资估算6.2.1项目开发成本及开发费用房地产项目的开发费用按照不同的分类标准有不同的分类，但总体上来说可以分成以下三大部分，分别是：土地出让金、开发建设费和各种税费[9]。（1）项目开发成本表3：成本表编号项目金额（万元）1土地费用2106.71.1土地出让金2100.41.2契税（出让金×0.3%）6.323 2前期费用577.62.1规划勘测费4002.2规划放样费102.3招投标费用（建安工程费×0.3%）47.62.4三通一平费用1203建安工程费15865.043.1建安费（1300元/㎡）15065.043.2环境工程3003.3水电工程5004基础设施费3904.1道路工程及室外工程2804.2用电增容费904.3电讯设施费205公共配套费508.655.1小区配套费3505.2质监监理费（建安费×1%）158.656不可预见费583.447合计20031.42数据来源：自行计算得出（2）开发费用表4：开发费用表编号项目金额（万元）1管理费用2402销售推广费（销售收入×3%）1009.773财务费用12004合计2449.77数据来源：自行计算得出6.2.2预计收入项目计预计一期销售住宅面积53125.38㎡，平均价格3200元/㎡，销售收入17008.76万元，停车位200个，5万/每个，销售收入1000万；二期销售住宅面积45455.03㎡，平均价格3300元/㎡，销售收入15000.16万元，车位130个，5万/每个，销售收入650万元。数据归纳入下：23 表5：销售计划表销售期数第一期第二期销售计划住宅（栋）54停车位（个）200130销售面积住宅（㎡）53152.3845455.03停车位（㎡）60003900数据来源：自行计算得出表6：销售收入表物业类别销售指标合计销售期数第一期第二期高层住宅销售面积（㎡）98607.4153152.3845455.03销售均价（元/㎡）32003300销售收入（万元）32008.9217008.7615000.16停车位销售个数（个）200130销售价格（万元/个）55销售收入（万元）14501000650合计销售收入（万元）33658.9218008.7615650.16数据来源：自行计算得出6.2.3销售税金除土地费用，建筑安装工程成本、公共配套设施和基础设施建设费用等之外，与房地产投资开发有关的税费，也是影响开发商或投资商实际可获取的纯收入的重要因素[14]。所以相关税费也是项目评估必须要考虑的一个重要因素，现将相关税费计算如下：表7：营业税及附加表序号项目计算期合计计算依据一期二期1销售收入18008.7615650.1633658.922营业税金及附加986.89857.631844.52(2.1)-（2.4）之和2.1营业税900.44782.511682.95（1）×5%2.2城市维护建设税63.0354.78117.81（1）×0.35%2.3教育税附加1815.6533.65（1）×0.10%2.4印花税5.44.710.1（1）×0.03%数据来源：自行计算得出23 6.2.4项目总投资项目总投资为项目开发成本与项目开发费用及项目流转税之和，总共为：20031.42+2449.77+1844.52=24325.71万元6.3融资方案及经营计划东升国府大型社区房地产开发项目预计发分两期开发并销售。由于房地产业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都有巨大的资金需求。房地产企业能否获得足够的资金支持、是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个房地产企业能否健康发展、一个项目能否顺利运作，也影响着房地产业能否持续健康地发展[14]。本项目预计开发投资24325.71万元，这是一笔很大的资金投入，如果要企业自行承担，不仅风险太大，而且根本不可能。考虑到项目实际情况，以及分析计算，本项目拟定分两期开发，用项目一起获得的收益来带动项目二期的运作，这不仅可以为企业降低风险，而且有利于本项目的进行。对于本项目，房地产开发商自有资金为10000万，用于土地拍买费用，前期工程和一期建安工程随进度所必须支付的费用，所需支出总共为9442.1万元，项目初期结余约550万元，项目进行到第二年初，需要继续跟进一起投资4046.61万元，此时，整个项目便出现了大约3500万的缺口，加上项目流转所必须的流动资金，项目拟定在第一年年末以拍买所得的土地使用权以及项目可行性研究报告及前期建设成果向银行贷款4000万元，贷款年利率为7%，贷款期限为3年。以后资金运作随着项目的开发进行可以顺利进行。具体安排如下：1项目初期项目开始时，需要支付地价、一期建设费用及其他相关费用共计9442.1万元，企业自有资金为10000万元，此时项目结余约550万元。2第一年需要支付项目一期剩余建设费用以及其他相关费用，共计4046.1万元，一期结余550万元，运用相关抵押向自银行贷款4000万元，贷款3年，年利率7%，每年年末还息，第四年年末一次付清当年本息。此时项目结余万元。3第二年需要支付二期投入建设费用7193.98万元，第一年利息280万元，上年项目结余500万元，本年一期销售收入16207.88万元，本期结余9233.9万元4第三年需要支付项目二期建设费用及其他相关费用1798.5万元，本年贷款利息280万元，上年结余9233.9万元，本年销售收入6260.06万元，本年结余13415.46万元。23 5第四年需要支付贷款本息和4280万元，上年结余13415.46万元，本年销售收入9390.1万元，本年结余18525.56万元。6.4财务盈利能力分析6.4.1土地增值税土地增值税，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额计征的一种特定的税，旨在规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益[14]。本项目预计销售金额为33658.92万元，拟定投资24325.71万元，其它应扣除项目为项目开发成本的20%，为20031.42×20%=4006.28万元，应扣除总额为24325.71+4006.28=28331.99万元。增值额为33658.92-24325.71-4006.28=5326.93万元，增值率为5326.93÷28331.99×100%=18.8%。纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的[15]，免征土地增值税。本项目增值率为18.8%，土地增值率未超过扣除金额的20%，不需要交纳土地增值税。所以本项目不需要交纳土地增值税。6.4.2项目利润项目总计销售收入33658.92万元，其中一期收入18008.96万元，二期收入15650.16万元。项目销售税金及附加=销售收入×5.48%=1844.52万元。项目总投资成本费用=22481.19万元。项目利润总额=33658.92-1844.52-22481.19=9333.21万元。项目所得税=9333.21×33%=30976万元。税后利润=9333.21-3079.96=6253.25万元。表8：利润表序号项目合计计算期计算依据第一期第二期1销售收入（万元）33658.9218008.7615650.162销售税金及附加（万元）1844.52986.89857.633总成本费用（万元）22481.1913488.718992.484利润总额（万元）9333.213533.165800.051-2-35所得税（万元）3079.961165.941914.024×33%6税后利润（万元）6253.252367.223886.034-5数据来源：自行计算得出6.4.3主要经济指标23 为了正确判断项目盈利能力和偿还能力，需要预计项目的经营状况，将项目寿命周期内每年的现金流入量和现金流出量及两者之间的差额列成表格，这种表格称为现金流量表。它是分析、预测项目效益的重要的动态报表[16]。通过项目有关现金流入和现金流出的全部资金活动的分析，指导项目管理活动，有效控制项目的风险[17]，继而让项目开发管理更科学合理。现将现金流量表计算如下：表9：现金流量表序号项目合计计算期123451现金流入33658.9216207.888843.458607.591.1销售收入33658.9216207.888843.458607.592现金流出24325.719442.14046.618082.172283.12471.72.1建设投资22481.199442.14046.617193.981798.52.2销售税金及附加1844.52888.19484.62471.73所得税前净现金流量-9442.1-4046.618125.716560.338135.884累计所得税前净现金流量-9442.1-13448.71-53631197.339333.21所得税3079.96532.111312.841235.01所得税后净现金流量-9442.1-4046.617593.65247.496900.88累计所得税后净现金流量-9442.1-13448.71-5895.11-647.636253.26数据来源：自行计算得出（1）静态回收期静态回收期Pt是指在不考虑资金时间价值的条件下，以项目方案的净收益回收项目全部投入资金所需要的时间[18]。税前：Pt=3-1+5363/6560.33=2.82年税后：Pt=4-1+647.63/6900.88=3.09年（2）内部收益率内部收益率指项目的净现值为零（或收益现值等于费用现值即B/C=1）时的折现率[18]。税前：取i1=21%NPV1=-9442.1+（-4046.61）/1.21+8125.71/1.21²+6560.33/1.21³+8135.88/1.214=262.15万元由于NPV1＞0，提高折现率，令i2=23%NPV2=-9442.1+（-4046.61）/1.23+8125.71/1.23²+6560.33/1.23³+8135.88/1.23423 =-281.12万元由于NPV2＜0，所以21%＜IRR1＜23%应用线性插值公式有：IRR1=i1+(i2-i1)NPV1/(NPV1-NPV2)=21.97%税后：取i1=15%NPV1=-9442.1+（-4046.61）/1.15+7593.6/1.15²+5247.49/1.15³+6900.84/1.154=176.87万元由于NPV1＞0，提高折现率，令i2=17%NPV2=-9442.1+（-4046.61）/1.17+7593.6/1.17²+5247.49/1.17³+6900.84/1.174=-394.48万元由于NPV2＜0，所以15%＜IRR2＜17%应用线性插值公式有：IRR2=i1+(i2-i1)NPV1/(NPV1-NPV2)=15.62%由以上计算可知，本项目税前内部收益率IRR1＞ic=10%，税后内部收益率IRR2＞ic=10%，说明本项目可行。（3）净现值净现值NPV是指将项目整个计算期内各年的净现金流量（或净效益费用流量），按某个给定的折现率，折算到计算期期初（第零期）的现值代数和[18]。基准收益率ic=10%税前：NPV=-9442.1+（-4046.61）/1.1+8125.71/1.1²+6560.33/1.1³+8135.88/1.14=4080.41万元税后：NPV=-9442.1+（-4046.61）/1.1+7593.6/1.1²+5247.49/1.1³+6900.84/1.14=1810.78万元由计算可知，税前税后财务净现值都大于零，说名本项目在经济上可行。6.5项目财务评价结论通过上述项目经济指标分析以及项目财务评价，可以得知，东升国府大型社区在经济上是可行的。第7章项目不确定性分析23 在建项目和投资方案的经济评价中，所研究的问题都是发生在未来，所引用的数据是根据假设和现有统计资料进行预测和估算的，加之时间的推移，条件的变化和一些未考虑因素的影响，从而使项目评价不可避免地带有不确定性，使投资项目的决策存在潜在的风险。如果在项目经济评价中仅根据一些基础数据所作的确定性评价取舍项目，可能会导致决策的失误[19]。所以本章对项目主要不确定性因素进行分析，以此来作为本项目评价的一个重要指标，也让决策依据有更强的可靠性，从而更有利于本项目的评价与开发取舍。7.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析是研究项目投产后正常生产年份的产量、成本、利润三者之间的平衡关系。对于一个工程项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这种转折点称为盈亏平衡点（BEP，Break-Even-Point）[18]。现对本项目的盈亏平衡点进行分析，具体过程如下：项目商品房均价=32008.92×10000/98607.41=3246元项目总成本=20031.42万元销售费用=销售收入×3%令销售量为Y时，项目达到盈亏平衡，此时有：3246Y（1-3%）=20031.42×10000解得：X=63619.68㎡销售率=63619.68/98607.41×100%=65%说明本项目的销售率为65%时，整个项目达到盈亏平衡。此项目风险较小，适合开发。7.2敏感性分析敏感性分析是通过分析、预测各种不确定性因素发生变化时对建设项目经济指标的影响，从中找出对经济指标影响较大的因素（敏感因素）[18]。此处采用的经济指标为投资利润率，不确定因素为商品房价格、项目总成本和项目总投资三种。23 表10：敏感性分析表项目面积（㎡）单价（元）销售收入（万元）总成本（万元）所得税（万元）总投资（万元）税后利润（万元)投资利润率（%）敏感度系数编号123456789基本方案9860732463365820031308024325625325.71价格因素变动+15%9860737333845920031466424325947038.93+0.29+5%9860734083525820031360824325732530.11+0.29-5%9860730843250720031255224325518121.3+0.29-15%9860727592885720031149524325303612.48+0.29成本因素变动+15%9860732463365823036208827330424015.51-0.38+5%9860732463365821033274925327558222.04-0.35-5%9860732463365819029341023323692429.69-0.32-15%9860732463365817026407121320826638.77-0.30投资变动因素+15%9860732463365817026187927974381513.64-0.32+5%9860732463365817026268525541545121.34-0.29-5%9860732463365817026349123109708830.67-0.26-15%9860732463365817026429720676874242.19-0.23信息来源：自行计算得出由表14可以看出：成本因素为最敏感因素，只要成本增长（或降低）1%，投资利润率便可以降低（或增长）38%。所以在开发本项目时要慎重对待项目成本管理，必须建立一套完善、可行的成本控制体系[20]，以使项目取得最优收益。7.3风险分析风险一词包含了两方面的内涵：以使指风险意味着出现了损失，或者是未实现预期的目标；二是指这种损失出现与否是一种不确定性随机现象，可以用概率表示出现的可能程度，但不能对出现与否做出确定性判断[21]。对于风险的这种特征，以及对整个项目顺利开发的考虑，就需要认真考虑风险规避，以使项目如期开发。本节将对本项目有着重大影响的主要风险进行分析。7.3.1政策风险2011年底，随着新国八条的出台，房地产调控政策逐渐严厉，这为整个房地产行业带来了很大的不安因素。在国家对房地产过快涨价的严格限制下，房价的上涨以及房地产开发前景不明，这就需要开发商对国家政策动态及时关注，提前做好应对措施。23 7.3.2工程进度风险房地产开发周期相对较长，随着时间的推移，未来不确定因素就越难以预料，所以施工过程中就需要严格控制施工进度，在工程施工中要做到以质量促进度，以进度创效益[22]，并且确保项目进度严格按照设计要求，不要因为工程进度的拖延而影响整个项目的收益。7.3.3通货膨胀风险随着房地产开发时间的推移，未来物价可能发生较大变动，如果通货膨胀率过高，则会对项目收入影响过大，甚至影响项目的开发，所以开发商在项目招投标时可以选择采用总价承包，这样可以将风险转移到承包企业上。第8章结论对于房地产开发企业，在房地产开发各个环节中最重要的就是前期开发环节[23]。通过本文对东升国府项目的前期策划及可行性研究的综合分析可以看出，广汉市经济发展势态良好，市民收入明显提高，房地产市场也处于健康状态。虽然近年来随着房价的直线飙升，国家屡屡出台房地产调控政策，但是因为房地产的需求量巨大，加上居民日益提升的收入水平，房地产市场的投资潜力还是十分巨大。本项目总共投入资金22481.19万元，总共收入33658.92万元，税后利润6253.25万元，投资收益率达到25.71%。在项目销售率达到65%时，项目便达到盈亏平衡，说明项目风险较小，并且项目符合政策规划要求，可持续发展策略。总而言之，本项目风险较低，回报丰厚并且有良好的社会效益，项目可行。23 参考文献：[1]广汉——西部一颗璀璨的明珠.广汉市人民政府公众信息网http://www.guanghan.gov.cn/showghgk.asp?fileid=3&id=7322[2]广汉一季度GDP增速位居德阳第一.城市论坛http://bbs.scol.com.cn/thread-1103807-1-1.html[3]广汉市地方财政一般预算收入突破2亿元大关.新华网德阳分频道http://www.dyxhw.com/2011-5/3/355-5206-9213.htm[4]2011年一季度广汉市固定资产投资运行情况简析.今日广汉http://www.dyxhw.com/gh/2011-4/24/959-5212-8403.htm[5]王辉，陈晖。房地产开发工程项目管理研究.住宅产业,2010年08期,164-164[6]余源鹏。房地产市场调研与优秀案例.北京：中国建筑工业出版社，2006[7]广汉市2011年一季度房地产统计简要分析.新华网德阳分频道http://www.dyxhw.com/2011-5/3/379-5206-9212.htm[8]庄长远，陈勇江，党耀国.统计学.北京：科学出版社，2005[9]余源鹏.社区商业街项目开发全过程策划.北京：中国建筑工业出版社，2009[10]项目定位.百度百科http://baike.baidu.com/view/1329135.htm[11]乐云.工程项目管理。上册。武汉：武汉理工大学出版社，2009年9月第1版[12]彭伟清.房地产建设项目质量成本管理与控制研究.中小企业管理与科技(下旬刊),2010年09期，65-66[13]王国恩.城市规划管理与法规.北京：中国建筑工业出版社，2002[14]刘洪玉.房地产开发.修订第3版.北京：首都经济贸易大学出版社，2006.1[15]中国房地产估价师与房地产经纪人学会，沈建忠主编.房地产基本制度与政策.北京：中国建筑工业出版社，2005[16]刘荔娟.现代项目管理.上海：上海财经大学出版社，1999.9[17]陈欣.浅议基于现金流分析的房地产开发项目管理.现代经济信息,2010年19期，19-25[18]谭大璐，赵世强.工程经济学.武汉：武汉理工大学出版社，2008年8月第1版[19]万威武（主编），刘新梅，孙卫.可行性研究与项目评价，第二版.西安：西安交通大学出版社，2008.3[20]李黎.建筑企业成本控制迫在眉睫.中小企业管理与科技(上旬刊)，2010年10期,195-196[21]刘晓红，徐玖平.项目风险管理.北京：经济管理出版社，2007.12[22]孙仲彬.浅论水利工程进度、质量与安全管理.中国外资，2011年06期 ，191-191[23]于健.论房地产前期策划与规划设计的有机契合.现代经济信息,2010年15期,105-10723 致谢在论文即将完成之际，首先诚挚的感谢XX老师以及柏国辉老师。在此设计的完成过程中，因为有老师们的指导与督促，谅解与包容，才有设计的顺利完成。在撰写论文的这段时间，老师们渊博的知识以及对学术的严谨让我深感敬佩，从他们身上，我学到了很多很多。在此我向老师们表示由衷的谢意以及诚挚的敬意。同时我还要感谢我的父母，正是有了他们的支持，我才能有机会取得学业的完成，还要感谢那些帮助过我的同学，是他们让我在这次设计完成的过程中走的更顺利。本文在撰写过程中参考了很多文献资料，在此，我向诸位学术界的前辈们表示我诚挚的敬意。23'