租赁清水塘水上加油站项目可行性研究报告 21页

'1总论1.1项目概述为完善####公司在常德市鼎城区城区的零售网络布局，提升公司在桥南成品油竞争能力和经济效益，拟租赁常德市多能工贸有限公司永兴加油站。该项目资产所有者为多能工贸有限责任公司。该项目位于####省常德市鼎城区善卷路南侧，地处桥南商业圈东大门。目前销售量为8吨，估计年销量增长率为1.25%。总投资1360.56万元，其中合同价1185.69万元（加油站工程改造费用为185.69万元），甲供设备及费用162.36万元。经测算该项目投资回收期12.28年，税后内部收益率6.88%，吨油投资113万元，经济评价指标符合规定。—21— 表1.2常德市永兴加油站项目概况表地理位置：####省常德市永兴加油站道路类型：市区：■主干道□快速路□街道道路：□高速内□高速口□国道□省道县城：□主干道□街道乡镇：□主干道□街道其它：□矿区□水上建设性质：■租赁□收购产权隶属：常德多能工贸有限责任公司投资情况（按性质填写）总投资1360.65万元合同价1185.69万元其中土地款0万元工程款185.69万元其它投资12.6万元可研销量：12吨柴汽比：0.7经济指标投资回收期：12.28年内部收益率：6.88%财务净现值：128吨油投资：113万元主要设施占地面积：4186m2建筑面积：280m2罩棚面积：600m2进出口数量：2个储罐数量：4具储罐容积：120m3加油机数：4台加油泵数：8个土地情况土地面积（净用地）：4186m2租赁期限：20年土地性质：其他商服用地证件情况□立项批复□房屋产权■营业执照□计量合格■土地证■零售许可■国税登记□其它1□用地规划■危经许可■地税登记□其它2□工程规划■消防许可□环保合格□其它3其它服务经营项目■便利店□洗车□TBA□快餐进程安排交接工期：2010年12月开工日期：2011年3月投运日期：2010年12月注：TBA包括汽车维修、更换机油配件等。1.1—21— 1.1编制原则1）严格遵循和执行国家、行业、地方的有关法律法规及规范标准，严把“规划关、效益关、安全关、质量关、法律关”，在确保投资安全的前提下，实现投资效益的最大化，为销售业务又好又快发展奠定坚实的基础。2）以企业网络发展规划为依据，以地方政府行业发展规划为前提，根据加油站所在地成品油的供需关系，分析当前，预测未来，认真研究项目的可行性，为投资决策提供可靠依据。1.2编制依据1.2.1遵循的行业规范、标准1）《汽车加油加气站设计与施工规范》（GB50156-2002）2006版；2）《建筑设计防火规范》（GB/T50016-2006）；3）《建筑物防雷设计规范（2000版）》（GB50057-94，）；4）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；5）《建筑物给水排水设计规范》（GB50015-2003）；6）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）；7）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）；8)《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）；9)《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）；10)《石油化工企业职业安全卫生设计规范》（SH3047-1993）；11)《工业企业总平面设计规范》（GB50187-93）；—21— 12)《钢质管道及储罐腐蚀控制工程设计规范》（SY0007-1999）；13）国家发展和改革委员会、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资[2006]1325号）。1.1.1执行的企业管理规定、标准1）《石油建设项目可行性研究投资估算编制规定》（石油计字[2006]945号）；2）《石油建设工程其他费用补充规定》（石油计字[2005]71号）；3）《工程勘察设计收费标准》（计价格[2002]10号）；4）《中国石油天然气集团公司油库和加油（气）站建设项目经济评价方法与参数》（中油计字[2007]455号）；5）《中国石油天然气集团公司建设项目经济评价参数（2008）》（中油计字[2007]455号）；6）《成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定》（石油计字[2003]144号）。7）中国石油销售分公司《加油站建设标准设计2008年版》2—21— 1市场分析根据常德市桥南城区成品油市场环境及企业网络发展规划，对项目进行横向对比和综合研究，判断项目对销售业务发展的影响，从规划的角度，分析判断项目实施的必要性和可行性。1.1市场环境分析1.1.1地区经济上年度本地区GDP达到1190亿元，占全省的9.3%；增长速度达到13%。人口630万人，占全省的9%，人均GDP1.8万元，比全省高2%；汽车保有量达到8.56万辆，占全省的10%。其中，大型货车36100辆、小型车47900辆。该地区经济结构中，物流、日用品批发、服装批发等等集中化产业为支柱产业，市场经济非常活跃。1.1.2交通状况本地区高速通车里程204公里、道路通车里程20238公里。该项目位于常德市鼎城区范围内,属市区，该项目在常德市城南善卷路上该路属于城市的主干道路。根据该地区的道路发展规划，到2015年常岳、常澧、常安高速公路将建成通车，途经该地区的高速公路通车里程将达到400公里；公路通车里程将达到26800公里。常德城区分为江北城区、江南城区、德山城区三部分。其中江南城区位于沅水以南鼎城区武陵镇，与常德步行街仅一桥之隔，主要由桥南工业园和桥南市场组成。常德桥南工业园位于常德市江南城区武陵镇玉霞大道中段，319国道旁。北依桥南大市场，南连德山开发区，离常德火车站2公里、常德桃花源机场8公里、常长高速公路出口—21— 2.5公里、常吉高速公路12公里。现有68家企业，资产总值12亿，2009年实现工业产值8.5亿元；桥南市场主要由桥南工贸市场、桥南副食城、桥南商贸城、桥南家电城、桥南轻纺市场组成。常德沅水大桥南端的319国道和207国道交汇处，年成交额逾百亿，是中西部地区重要物流、信息流集散地江南城区现有加油站6座，中石化十站、上通、桥南、七站加油站销量分别为为12吨/日、6吨/日、15吨/日、7吨/日，多能永兴站销量8吨/日。中石油租赁后，通过IC卡客户加油以及中石油品牌形象，预计销量可达到8-10吨。根据十二五新规划，江南城区将新修建沅水三桥，进一步连接与江北城区的联系，德山城区与江南城区的联系也随之更加紧密。新桥预计于2011年底通车，届时，该站所临道路车流量将大幅增加，预计销量可达到12吨/日，柴汽比0.7。1.1资源供需该地区现资源供应单位中石化占主导地位，资源供应比例约为60%。中石油比例为33%，占次要地位。该区域资源供应具备较充足的特点。—21— 目前成品油需求量达到44万吨，其中零售需求38万吨，柴汽比达到2.0，成品油需求结构中以运输行业需求为主，占61%。过去3-5平均需求增长率达到7，预计未来3-5年平均增长率为5%。该区域市场需求具备较旺盛的特点。1.1网络规划1）地区销售网络。该地区现有加油站475座，平均单站日销量2.53吨，其中中国石油拥有45座，占9.2%，平均单站日销量5.6吨；中国石化拥有151座，占32.6%，社会拥有270座，占58%。该地区中石化拥有的位于长常高速公路的太子庙服务区加油站平均日销量最高，达到37吨。根据该地区的政府行业发展规划，到2010年，该地区加油站数量由目前的465座增加到510座；加油站平均单站日销量由目前的2.53吨提高到3.5吨。2）公司网络规划。规划2015年前，在该地区新增加油站25座，加油站总数达到70座，平均单站日销量达到9吨。3）项目发展前景该项目站址所在区域为城区，经济发展水平较高，成品油消费量呈上升趋势，项目发展前景广阔。经过规划论证,永兴加油站的租赁,将填补我公司在桥南城区的空白，该项目对该区域的网络整体布局具有战略意义，符合发展规划定位要求，已经纳入整体销售网络发展规划。2—21— 1销量预测1.1所临道路状况该项目所临善卷路为常德市城南区的交通性主干道，是桥南区通往长常高速的快速通道。站址与道路连接方式为平面直交，设出入口2个，出入口平均宽度为15米，适合大中型车进站加油。1.2车流量测算经2010年8月11日、14日、16日对车流量进行实测，每天测算3次，该站平均日交通流量为8477辆，其中大车30%；中车30%；小车40%。测算公式：当天车流量=非高峰期车流量*权重+高峰期车流量*权重平均日车流量=工作日车流量*权重+休息日车流量*权重该路段平均车速为50公里/小时。依据道路重要性和城市发展速度，预计车流量5年内平均增长速度为20%。1.3依托环境1.3.1周边车辆保有情况（高速主路站不填）该项目3公里商务区域内拥有桥南家电城和桥南商贸城等大型商圈，桥南汽车总站距项目选址约1公里，区域内年成品油需求总量2万吨，—21— 1.1.1相邻站情况该站周边2公里有中国石化加油站4座，合计日销量约25吨.中石化在常德桥南区域加油站点分布完善,地理位置优越.在投运经营后要加大与其竞争力度。—21— 1.1.1竞争力分析设施竞争力：加油站将依据行业建设标准进行设计，采用亚克力包装材料和零售信息系统，加油区布局为临道式，加油位4个。与周边站比较设施较新，标示明显，具有较强的竞争实力。品牌竞争力：中国石油自2000年进入####地区以来，通过九年的发展，网络建设得到了突飞猛进的发展。2009年，常德分公司销售成品油11.59万吨，投运加油站45座，为保证常德的成品油市场稳定做出了重要贡献，并成为当地纳税大户之一，很好的履行了中国石油的“经济、政治、社会”三大责任，我们相信中国石油在常德的市场份额将会越做越大，真正实现“三分天下有其一”的奋斗目标。服务竞争力：我公司拟将常德市永兴加油站建成桥南区域的形象站。中油人将秉承“奉献能源、创造和谐”的企业宗旨，奉行“诚信、创新、业绩、和谐、安全”的核心经营管理理念，坚信“客户就是市场，拥有客户就拥有市场”，以客户为中心，诚信经营，为客户提供全员、全面、全过程、全心全意的服务，赢得进站加油的司乘人员认可和信赖。通过中国石油的服务理念，努力提升中国石油在常德市场的竞争力。1.2销售量预测经测算，该项目区域内机构用户销量为4吨，预测该项目的可研日销量为12吨，柴汽比为0.7—21— 1油源分析1.1油源现状####公司在常德地区拥有直营油库1座，库容2万方，年周转能力30万吨，与该站配送距离为10公里，主要为公路配送，按目前的周转情况，常德油库能保证该站资源供应。1.2油源发展形势根据销售网络发展规划，在该区域暂无新增油库.中石化德山油库中石油常德油库—21— 1工程内容该项目位置位于常德市区城南区善卷路、预测销量12吨、按中国石油销售分公司《加油站建设标准设计2008年版》标准进行方案设计，道路连接方式为平面直交、进出口宽度为15米、硬化面积2000平米、罩棚面积600平米、檐面标识采用亚克力、站房和辅助生产用房面积280平米、加油机4台（双枪双油）、储罐罐4具共120立方、设有便利店。根据工程方案，该站工程投资估算为185.69万元。—21— 1法律风险分析根据####通程律师事务所出具的律师意见书。有如下几项问题:1.需核查相关证照情况,弄清资产权属问题.2.加油站用地问题.3.租赁期限问题.4.合同约定债权问题.结论基于上述四点问题,分公司将严格按照相关部门规定,将加油站全部经营类证照办理齐全,资产类证照办理抵押手续.租赁期限按20年,在法律保护范围内,合同签订时,在合同中清晰划分租赁前后该站点的债权债务纠纷。最终结论该项目法律风险是可控的.1.1法律风险评价结论通过法律风险评价，该项目虽然存在一定的法律风险，当可通过增设合同条款的方式予以规避，使法律风险降到最低，法律上是可行的。—21— 1项目投资估算1.1项目总投资及构成租赁站总投资包括：合同价1185.69（租赁费1000万元、土建工程改造费用185.69万元），甲供设备及其他费用162.36万元.1.2投资估算说明1）具体投资构成及工程款、甲供设备等按照已下发的投资标准执行—21— 1经济评价1.1财务评价主要参数标准1）基准收益率。按参数规定基准收益率为6%。2）项目计算期。本项目计算期为20年，其中建设期为1年，运营期为19年。3）销售规模。按销量预测年销售规模为0.438万吨，其中：汽油：2580吨柴油：1800吨4）油品差价。汽油：500元/吨柴油：300元/吨5）销售税金及附加。增值税：17%城市维护建设税：按增值税的7%计取教育税附加：按增值税的3%计取6）所得税。企业所得税率为25%。7）其他。1.2费用估算参数序号项目名称参数1油品（气）损耗率1.1汽油（%）0.151.2柴油（%）0.12汽油价差（元/吨）500柴油价差（元/吨）3003定员8人员费用（元/人年）120004折旧年限（年）155摊销年限（年）10—21— 6修理费率（%）1%…1.1财务评价结果经财务评价测算，该项目税后投资回收期为12.28年，税后内部收益率6.88%，盈亏平衡点34.5%，各项财务评价指标符合股份公司基准指标。—21— 1结论及建议1.1评价结论该项目主体合法，法律风险可以得到有效控制；站点位置优越，符合网络发展规划；安全环保能够满足企业和社会要求；经济指标符合规定，能够满足投资回报要求；综合各方面因素分析，该项目的投资是可行的。1.2风险及措施影响项目投资风险的主要因素包括：政策法律风险、资源供应风险、市场销售风险、财务风险、安全环保风险，根据以上评价分析结果，通过强化相应的风险防范措施，该项目的风险是可以得到有效控制的。1.3项目建议按照可研制定的相关措施，要严把合同关，把项目的风险降到最低；严把施工关，做好过程管理，严格控制工程质量；严把运营管，加快项目的实施进度，实现效益最大化。该项目的交接时间为2010年12月，投运时间为2010年12月。—21— 1附件德山经济开发区桃花源机场鼎城路路阳明桥南商贸城桥南副食城沅水大桥沅水大桥江北城区镇政府金霞大道善卷路机场路建新路常德常南汽车总站拟租赁永兴站位置桥南工贸市场桥南家电城鼎城体育馆中石化第七加油站中石化桥南加油站中石化上通加油站中石化第十加油站主要技术经济指标1．净用地面积：4186米2（不含代征地面积）2．站房面积：80米23．罩棚面积：500米24．加油机数量：4台（双油双枪5台---自吸式）5．油罐数量和容积：5×30米3多能永兴加油站现状图2415125.5435424286611水塘12民房712竖式广告牌隔油池便利店男厕女厕漱洗间办公发配电梯间23.43.93.62.713.22.12.11.8112188善卷路—21— 中国石油####销售公司租赁清水塘水上加油站可行性研究报告—21— 目录1总论11.1项目概述11.2编制原则31.3编制依据31.3.1遵循的行业规范、标准31.3.2执行的企业管理规定、标准41.3.3相关资料错误！未定义书签。2市场分析52.1市场环境分析52.1.1地区经济52.1.2交通状况52.2资源供需62.3网络规划73销量预测83.1所临道路状况83.2车流量测算83.3依托环境83.3.1周边车辆保有情况83.3.2相邻站情况93.3.3竞争力分析103.4销售量预测104油源分析114.1油源现状114.2油源发展形势115工程内容12—21— 6法律风险分析136.1法律风险评价结论137项目投资估算147.1项目总投资及构成147.2投资估算说明148经济评价158.1财务评价主要参数标准158.2费用估算参数158.3财务评价结果169结论及建议179.1评价结论179.2风险及措施179.3项目建议1710附件1810.1附图：错误！未定义书签。10.2附表：错误！未定义书签。10.3相关资料附录错误！未定义书签。—21—'