重庆市涪陵新区标准化厂房C区项目可行性研究报告 120页

'第一章总论一、项目概况（一）项目名称：#####市涪陵新区标准化厂房C区（二）项目性质：新建（三）建设地点：#####市涪陵新区（四）项目业主：#####市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司（五）项目建设规模及内容本项目总用地面积69251.48m2（合103.88亩），其中建筑占地面积25962.38m2，建筑密度37.49%，容积率为0.92；绿化占地面积13026.2m2，绿地率18.81%；道路及广场占地面积30262.9m2。本项目总建筑面积64583.56m2，其中，标准厂房50717.6m2，配套用房12491.56m2（办公综合楼3182.63m2，倒班楼6271.66m2，食堂2582.82m2，仓库372.64m2，消防控制室81.81m2），车库319.64m2，设备用房1054.76m2。项目建设内容包括建设适合汽车零部件生产加工的标准厂房、库房、办公综合楼、倒班楼及食堂等，并完善水、电、气及其他配套设施等安装工程，并完成综合管网、道路及广场、绿化等室外工程。（六）项目总投资与资金筹措1、本项目总投资为19516万元，其中工程费用为1200039 万元，工程建设其他费用5807万元，预备费890万元，建设期利息819万元。2、本项目拟通过业主自筹和银行贷款两种方式筹集，其中：（1）业主自筹5650万元，占总投资的33.39%；（2）银行贷款13000万元，占总投资的66.61%。（七）建设工期本项目建设工期共2年，即2014年12月至2016年12月。（八）经济社会效益本项目入驻企业达产后，预计可形成7亿元以上的年产值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业。二、业主简介#####市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司是#####市涪陵区区属国有独立企业、涪陵区十大国有投资集团公司之一，集团公司注册资本金15402万元，总资产83.95亿元。集团公司目前主要承担涪陵区李渡新区内城市道路、城市管网、市政配套设施、商业网点等基础设施、保障性住房建设管理；园区招商引资、土地整治、土地储备、物业管理、市政公共设施维护管理等工作。集团内设综合管理部、发展计划部、总工办、财务部、招标合同部、工程部、资产管理部七部（室），拥有#####市涪陵区李渡新区资产管理服务有限公司、#####市涪陵区李渡新区市政园林有限公司、#####市涪陵城市建设综合开发公司三个全资子公司。39 #####市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司秉承“团结求实、文明诚信、艰苦创业、不甘人后”的涪陵精神、践行“一天当作两天用、五年干成十年事”的工作激情，承担起涪陵区“双百”现代化大城市建设主战场的建设重任；按照“理清思路、明确目标、创新机制、集聚力量、突破瓶颈、攻克目标”工作方针；充分利用现有专业技术人才、土地储备、市场竞争力等资源优势，不断加强精细化管理，积极探索改革发展的新思路，持续、稳健做大做强公司，并将集团公司打造成为集工程建设管理、项目承包建设、土地房产开发等综合性企业集团，确保国有资产的保值、增值。三、编制依据（一）国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）、《投资项目可行性研究指南》；（二）《国务院关于推进#####市统筹城乡改革和发展的意见》（国务院〔2009〕3号）；（三）《#####市国民经济和社会发展第十二个五年（2011-2015年）规划纲要》；（四）《#####市特色工业园区标准厂房建设实施意见》（渝办发〔2007〕325号）；（五）《#####市人民政府关于进一步加快#####市特色工业园区发展的意见》（渝府发[2009]76号）；（六）《#####市涪陵39 区国民经济和社会发展第十二个五年总体规划纲要》；（七）《#####市涪陵区人民政府关于印发#####市涪陵区“十二五”工业及能源发展规划的通知》（涪府发〔2011〕105号）；（八）中共#####市委、#####市人民政府《关于加快涪陵区经济社会发展的决定》（渝委发〔2010〕37号）；（九）《#####市涪陵区人民政府2014年政府工作报告》；（十）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（十一）国家现行的有关法律、法规、标准、规范、规定及政策；项目其他相关资料。四、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的背景及必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度、建设投资、财务评价、风险分析等方面。《可行性研究报告》对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。五、主要技术经济指标项目主要经济指标见表1-1：表1-1主要技术经济指标序号名称单位数据备注39 1总用地面积m269251.48合103.88亩2总建筑面积m264583.56　3项目总投资万元19516　3.1其中：工程费用万元12000　3.2工程建设其它费用万元5807　3.3预备费万元890　3.4建设期利息万元819　4资金来源万元19516　4.1业主自筹万元6516　4.2银行贷款万元13000　5总收入万元60580整个计算期内6总成本费用万元17860整个计算期内7营业税金及附加万元1641整个计算期内8所得税万元10270整个计算期内9净利润万元30809整个计算期内10所得税前财务内部收益率%16.54　11所得税前财务净现值万元13020　12所得税前投资回收期年7.72含建设期13所得税后财务内部收益率%13.97　14所得税后财务净现值万元8446　15所得税后投资回收期年8.36含建设期16资本金财务内部收益率%19.77　17总投资收益率%17.81运营期年均值18资本金净利润率%36.37运营期年均值六、简要结论标准厂房的建设有利于集约利用土地，符合国家产业政策，是国家鼓励和支持发展的项目。本项目建设适合汽车零部件生产加工的标准厂房，符合#####市及涪陵区的产业发展规划，符合涪陵新区大力发展汽车及汽车零部件产业的发展定位，可促进涪陵区汽车零部件产业的聚集发展。本项目主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台，39 配套完善，手续齐全，入住即用，可缩短企业的建设周期，免却繁琐的建设手续，减少企业的资金占用，为中小企业提供了发展平台。项目的建设有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，项目的建设是十分必要的。本项目总用地面积69251.48m2（合103.88亩），总建筑面积64583.56m2，总投资19516万元。计算期内净利润30809万元，所得税后财务内部收益率为13.97%，投资回收期8.36年，项目在财务上是可行的。本项目建成全部招商完成后，预计可形成7亿元以上的年产值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业。项目具有十分显著的经济效益和社会效益。本项目选址科学，建设规模适度，项目建设的水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，建设方案合理可行，经济社会效益良好。项目建设是可行的。综上所述，本项目的建设是必要而可行的。39 第二章项目提出的背景及必要性一、项目提出的背景（一）涪陵区社会经济发展概况涪陵区地处#####市中部，东邻丰都县，南接南川市、武隆县，西连巴南区，北靠长寿区、垫江县。全境东西宽74.5公里，南北长70.8公里，幅员面积2941.46平方公里。辖8个街道、12个镇、6个乡，面积2941.46平方公里，户籍人口为116.66万人。涪陵区位于#####市及三峡库区腹地，扼长江、乌江交汇要冲，历来有川东南门户之称，经济上处于长江经济带、乌江干流开发区、武陵山扶贫开发区的结合部，有承东启西和沿长江、乌江辐射的战略地位，是#####市中部区域性中心城市，长江上游与乌江流域重要的交通枢纽和物流中心，三峡库区具有山水园林特色的新兴工业城市。长涪高速、319国道从涪陵城区穿过，交通条件优越。图2-1涪陵在#####的区位图39 2013年，涪陵区围绕“城市拓展年”工作主题，凝心聚力，克难奋进，坚定不移稳增长、调结构、促改革、惠民生，全区经济社会发展保持了稳中有进、安定和谐的良好局面。全年完成地区生产总值690亿元，增长13%，人均地区生产总值突破1万美元；规上工业产值1000亿元，增长15%；固定资产投资490亿元，增长12%；社会消费品零售总额178亿元，增长16%；公共财政预算收入44.8亿元，增长19.6%；城镇居民人均可支配收入24740元，增长10%；农民人均纯收入9014元，增长13.5%；单位生产总值能耗下降3.4%；主要污染物减排达到市上约束性要求。1、经济增长质量趋好。着力优化经济结构，三次产业比例调整为6.4︰61.1︰32.5，第三产业占比提高0.5个百分点，税收占公共财政预算收入比重提高至63%。工业园区化、集群化步伐加快，三大工业园区、六大支柱产业产值占工业总产值比重分别达到73.5%、80.9%，新增规上工业企业16家，规上工业企业经济效益综合指数比全市高66个百分点。新增国家级高新技术企业4家，科技对经济增长贡献率提高至50%。国有、民营经济协同发展，国有企业资产规模突破1000亿元，居全市各区县第一；民投、涪商两大民企集团成功组建，新增各类市场主体5000户。2、发展后劲强力蓄积。产业主导项目引进取得突破，产业结构发生了质的变化，引进产值50亿元以上项目6个，实际利用内外资220亿元，华晨鑫源汽车、万丰轮毂、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，汽车及配套产业加速集聚；紧密牵手化医集团打造#####39 综合化工产业基地，华峰集团再投差别化氨纶项目，攀华集团新建精密钢管项目，化工、高端型材产业加速壮大。区域综合交通枢纽基本成型，两条铁路、三条高速公路建成通车，开通往返#####主城动车5对10趟，涪陵至“北上广”朝发夕至成为现实，仅有一条支线高速公路的历史终结，水运主要指标继续领跑全市，铁、公、水综合运输能力显著提升。3、城乡建设提速提质。新城区开发建设有序推进，承载能力不断增强，32条道路建设全面铺开，新建11公里污水管网；CBD总体设计完成，公用工程开工建设；新城区行政服务中心正式启用，区公安局指挥中心、十九中、中医院李渡新院基本建成；景观绿化工程全面推进，聚龙大道西段成功创建#####市园林式市街。城市建成区面积由52.7平方公里扩大到55.3平方公里，城镇化率达到60.8%。（二）2014年涪陵区经济和社会发展目标2014年，是全面贯彻党的十八届三中全会精神的开局之年，也是深入落实全市主体功能区发展战略的关键之年。政府的工作思路是紧紧围绕“城市建设年”工作主题，优化“3151”工作格局，统筹推进新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化，着力壮大产业、做靓城市，深化改革、扩大开放，改善民生、促进和谐，加快建设“三区一城、幸福涪陵”。39 2014年全区经济社会发展主要预期目标为：地区生产总值增长12%，规上工业产值增长14%，固定资产投资增长15%，社会消费品零售总额增长13%，公共财政预算收入增长15%，城镇居民人均可支配收入增长9%，农民人均纯收入增长10%，城镇登记失业率控制在3.5%以内，单位生产总值能耗下降3.2%，主要污染物减排达到市上约束性要求。1、以产业集群为引领，大力推进新型工业化。坚持工业为先、产业为重，深化重点发展战略，加快推动“工业大区”向“工业强区”迈进，筑牢工业在城市发展新区中一马当先的领跑地位。增强产业主导力。围绕产业集群化、规模化发展，着力扩增量、调结构，深度融入全市主体功能区产业布局，促进全区工业整体上档升级，力争六大支柱产业产值突破1000亿元。改造提升传统化工产业，加强与化医集团的深度合作，力争开工20万吨甲醛、10万吨BDO项目，建成华峰差别化氨纶、聚氨酯树脂项目，竣工投产龙海石化重油深加工、华峰己二酸二期等项目，力争化工化纤产业产值达到180亿元。加速发展装备制造、医药食品、新型材料等优势产业，完成华晨鑫源汽车项目主体及设备安装，开工万丰轮毂、超力高科汽车零部件、东本专用车等项目，加快三爱海陵技改搬迁，竣工投产云河特种车、江森蓄电池等项目，强力打造汽车及配套产业链，推动装备制造产业优化升级，力争装备制造产业产值达到130亿元；加快太极集团中医药产业基地、华兰生物血液制品和疫苗生产基地等项目建设，竣工投产涪陵卷烟厂、葵花药业等“退城入园”39 项目，力争医药食品产业产值突破250亿元；加快攀华精密钢管、大朗铝业大板锭等项目建设，力争材料产业产值达到340亿元。努力发展电子信息、新能源等新兴产业，竣工投产华通电脑印制电路板、深特发光缆、嘉惠环保电子等项目，力争电子信息产业产值达到35亿元；以页岩气开发推动能源产业大发展，加强页岩气产业规划研究，促进就地转化利用，积极发展配套产业，使页岩气开发利用成为新的经济增长点，力争能源产业产值达到75亿元。增强园区承载力。围绕建设“千亿园区”，同步推进园区产业项目、公用工程、环保设施、物流配送、综合服务建设，大力提升产业承载能力，打造全市综合产业集聚的示范平台。涪陵工业园区李渡组团重点加快向西拓展，依托攀华码头、火车北站建设水上、陆上物流中心，力争完成工业投资70亿元、产值620亿元；增强创新驱动力。围绕培育“百亿企业”，着力实施创新驱动战略，打造一批技术水平领先、核心竞争力明显的企业航母，确保产值10亿元以上企业达到25户，其中产值50亿元以上达到4户。坚持外延扩张与内涵提升并举，强化企业创新主体地位，引导企业加大科研投入，加快技术改造和创新步伐。深入推进产学研合作，构建企业、高校、科研院所协同创新机制，加快科技成果转化利用。39 增强要素保障力。强化国家电网和聚龙电网双通道联络，建成隆盛至黄山220千伏线路、新城区杨柳冲110千伏变电站，开工石沱110千伏输变电工程，加快建设坚强智能电网，打造市内最优供电环境。全力建设国家级页岩气开发示范区，抓好江东、白涛、罗云等区域开采拓展工作，力争年产量达到10亿立方米，积极构建多方参与的区内市场供应体系，建立地方气网，提高页岩气开发利用对地方经济发展的贡献度。建成长南线白涛配气站、龙桥分输站及其至城西配气站管道，不断提高管网联动输送能力。调整优化用地空间，加快园区土地调规，节约、集约工业用地，新引进工业项目产出强度不低于100亿元/平方公里；千方百计争取用地指标，力争全年获批各类建设用地400公顷。2、以扩容提质为要务，加快建设宜居宜业的大城市。坚持产城融合、城乡并重、彰显个性，突出“城市建设年”重心，大力推进新型城镇化，联动发展“两区五组团”，着力提升精品魅力城市形象。提速建设新城区。把新城区作为城市建设的主战场，高层次定位，高标准建设，努力打造现代化精品新城。突出抓形象，提速核心区建设，建成CBD商务广场主体，开工6栋商业办公大厦，推进中央公园建设，加快打造火车北站综合枢纽门户形象。重点抓基础，提速道路管网升级，推进太乙大道二期等29条道路建设，其中建成投用兰桂路等15条道路，加快综合管网覆盖，实施绿化、灯饰等景观改造工程。同步抓配套，提速服务功能完善，开工公共卫生服务中心，加快中心医院李渡分院、涪陵巴蜀中学、二十一中、十四小学建设，竣工投用奥体中心、中医院李渡新院、市医药卫生学校实训楼、十三小学，开展实验中学李渡分校前期工作。着力抓开发，提速人气商气集聚，推进城市综合体项目建设，加大专业市场、楼宇经济招引力度，引导和支持服务类企业落地发展，打造高品质居住小区，加快形成兴旺繁荣的城市氛围。（三）涪陵新区发展概况及发展规划39 为加快推进涪陵区域性中心城市建设，培育#####经济增长后援，2010年12月，市委、市政府出台了《关于加快涪陵区经济社会发展的决定》（渝委发〔2010〕37号），确立了涪陵“418”发展战略，赋予了涪陵“全市重要经济增长极”、“全市重要工业基地”、“#####江南万亿工业走廊核心区”等战略定位，将加快推进“双百”现代化大城市建设。涪陵新区是涪陵“双百”现代化大城市建设的主战场，是国家新型工业化产业示范基地（食品），是#####工业基地的重要组成部分，是具有辐射周边区县功能的区域性新区。1、涪陵新区建设发展现状涪陵新区位于涪陵西部，距涪陵老城约8公里，辖20个社区居委，幅员80km2，户籍人口7.5万人，常住人口12万人。城市规划面积65km2，以涞滩河为天然分界线，河西为产业集聚区，规划面积20km2，河东为城市集聚区，规划面积45km2。自2007年大规模开发建设以来，新区按照“产城融合、宜居宜业”的理念，坚持“集群化产业发展、精品化城市建设”原则，认真开展各项规划及建设管理工作，并大力招商引资，全力推进城市基础设施及配套设施建设。截止目前，工业园区已基本形成“一区四园”的产业发展格局，成为#####“十强工业园区”，是国家新型工业化产业示范基地；新城区已形成“一轴、四中心、五大片”的城市建设格局，城区建成面积约31平方公里。当前正在贯彻落实#####“城市发展新区”和涪陵“三区一城”的战略部署，全力推进新区建设发展。39 “一区四园”。一区：即现代服务产业区，集总部经济、研发设计、产品检测、技术服务等于一体的现代服务产业区。四园：即材料产业园、食品医药园、电子信息园、装备产业园，每个产业园都由几个龙头企业带动，分别有攀华薄板及汽车板、太极集团、烟厂、华通电脑、云河汽车、华晨鑫源汽车等企业，产业之间呈互为链条、互为补充的发展态势，相互配套、相互依存的关系越来越紧密，已形成集群式的规模发展效应。目前，已入驻工业项目111个，100亿级项目6个，积聚产能超过1800亿元，现已投产项目69个，在建项目17个，待建项目25个，规上工业产值已在2013年突破500亿元。“一轴、四中心、五大片”。“一轴”即：沿太白大道形成城市发展轴；“四中心”即：高铁枢纽中心、中央商务中心、科教文体中心、市民服务中心四大城市主要功能区；“五大片”即：双溪片区、玉屏片区、太乙片区、马鞍片区、两桂片区。其中，生态建设以长江、涞滩河为依托，布局“五湖五公园”，即：朱家沟、铜鼓石、龙井坵、锁口坵和两桂湖，中央公园、朱家沟湿地公园、东宝寨遗址公园、浙江广场公园和斑竹林公园，加上城市周边黄草山、石龙山环抱，构成山水相依、园林辉映的城市生态体系。2、涪陵新区发展规划新区坚持“新型城镇化、新型工业化”的发展道路，按照“产城融合、宜居宜业”的发展理念，严格遵循“以产促城、产城联动”建设发展思路，以“现代、生态、宜居”为标准，大力实施城市道路、水电气讯等基础设施建设，打造公共绿地和城市景观，先行发展“39 装备制造、材料、食品医药、电子信息”四大支柱产业，配套布局教育、卫生、文化、体育、交通、保障房等公共服务设施，规划到2016年形成35km2约20万人口的城市规模，年工业产值达到1000亿元，到2020年建成45km2约40万人口的现代化城市，工业产值达到2200亿元以上，成为承接#####主城向渝东南、渝东北及周边区县辐射的区域性工业新城。（四）标准厂房建设优势明显为促进工业园区招商引资，提高土地利用效益，#####市从2005年开始，大力推广工业园区标准厂房项目建设，如今已取得明显成效，成为工业园区发展中的一个亮点。到目前为止，全市43个工业园区中41个园区有建成或在建标准厂房项目，在建项目68个，建筑面积达到493万平方米。“一圈”中的茶园、同兴、港城、建桥、涪陵园区，“两翼”的万州、巫山、丰都、酉阳、石柱园区的标准厂房项目建设进度较快、企业入驻率较高，投资效果较好。建设标准厂房项目具有几方面的优点：一是有利于招商引资。由于标准厂房配套完善，手续齐全，入住即用，租售灵活，一方面缩短了企业的建设周期，免去了繁琐的建设手续，另一方面也减少了企业的资金占用，因而受到中小企业的欢迎，也特别适合沿海产业转移企业的需要。#####市标准厂房平均入驻率达到87%，主城九区30个项目入驻企业225个，入驻率近90%，“两翼”园区28个项目入驻企业32个，入驻率也达到近70％。39 二是有利于土地利用。标准厂房项目的建筑容积率平均达到了1.2，普遍高于自建工业厂房，每万平方米的产出强度达到6700万元，折合成占地面积，每平方公里产出强度达到80亿元，大大高于市政府对园区项目的产出要求。主城九区达到93亿元，“两翼”园区也达到了75亿元。三是有利于安置就业。标准厂房项目特别适合于机械、汽摩、轻工、服装、电子等劳动密集型企业，安置劳动力数量普遍较多，经测算，工业园区平均安置劳动力为87人/万平方米，而标准厂房达到410人/万平方米以上。因此，标准厂房项目特别适合于地少人多的三峡库区工业园区。四是有利于吸引社会资金投资园区。标准厂房项目大多由园区投资，同时由于租售率较高、部分园区承诺到期回购、开发企业返还配套费、减免人防费和相关契税等因素，也吸引了大量民营资金投资标准厂房项目，成为政府投入的有力补充。如今，运盛、盈田、诚通、港宏等企业因成功运作标准厂房项目，已成为了#####市较知名的工业房地产开发商。（五）项目提出的理由建设标准厂房，筑巢引凤，是开发区迅速壮大规模、实现迅速发展经济的有效途径。随着华晨鑫源汽车、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，客观上需要较多的汽车零部件配套企业为其配套，以使涪陵新区汽车及配套产业加速集聚，增强汽车及配套产业的竞争优势。因此，为了39 招商引资汽车零部件生产加工企业，促进涪陵区汽车及零配件产业的发展，#####市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司提出了#####市涪陵新区标准化厂房C区建设项目。项目总用地面积69251.48m2（合103.88亩），总建筑面积64583.56m2。二、项目建设的必要性（一）是促进涪陵区汽车及汽车零部件产业集群可持续发展的需要标准厂房具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现产业的可持续发展。本项目建设的适合汽车零部件企业的标准化厂房，对于促进#####市涪陵新区汽车及汽车零部件产业集群的可持续发展具有重要作用。（二）是集约化节约化用地的需要我国人多地少，耕地资源稀缺，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾十分突出。切实保护耕地，大力促进节约集约用地，走出一条建设占地少、利用效率高的符合我国国情的土地利用新路子，是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条用地根本方针。标准化39 厂房的集中建设，一方面可吸引相关产业链的不同企业入驻，是集约用地的重大举措；另一方面可避免商务办公楼和生活配套设施的重复建设，是节约用地的充分体现。其好处十分明显，对国家而言，可以节约用地；对企业而言，可降低前期建设成本。（三）是促进涪陵新区招商引资的需要由于标准厂房配套完善，手续齐全，入住即用，在缩短了企业的建设周期，免却了繁琐的建设手续的同时，也减少了企业的资金占用，受到很多外商欢迎。目前，#####大批中小企业生存环境较差，很多企业没有自己厂房，租赁厂房环境也非常差，还要面临不停搬迁的困境。本项目为标准厂房建设项目，为中小企业提供了发展平台，可以吸引大批的中小企业入驻，有利于涪陵新区招商引资。（四）是促进涪陵新区社会经济发展的需要本项目的建成将加快涪陵新区招商引资的进程，促进汽车及汽车零部件产业的快速发展，进一步促进涪陵新区社会经济的全面发展。本项目入驻企业达产后，预计可形成7亿元以上的年产值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业，社会经济效益显著。综上所述，实施本项目建设是必要的。39 第三章项目市场分析一、#####市标准厂房发展现状分析标准厂房是指在规定区域内统一规划，具有通用性、配套性、集约性等特点，主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台。推进标准厂房建设，有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾；有利于优化生产力布局，促进中小企业发展；有利于培育产业集群，建设先进制造业基地；有利于改善生态环境，实现经济社会和谐协调发展。为了促进园区招商引资，提高土地利用效益，#####市从2004年开始，大力推广园区标准厂房项目建设，如今已取得明显成效，成为园区发展中的一个亮点。目前#####市43个开发区园区中，有41个园区建有或在建标准厂房，规划建设3000万平方米，目前已建成785万平方米。其中，同兴、港城、建桥、茶园、涪陵、万州、巫山、丰都、酉阳、石柱等园区的标准厂房项目建设速度快、企业入驻率高，投资效果好。#####工业园区标准厂房建设的主要特点：（一）建设起步早、面积大、效果好#####标准厂房建设始于2004年，快速建设于2006年后。目前已建成标准厂房785万平方米，入园企业3800户，60%以上为东南沿海转移企业，产值达到730亿元，税收60多亿元，实现15万人安置就业，平均每平方米实现产值9200元（目标为1万元）。39 （二）建设方式灵活多样多数园区和起步早的标准厂房由园区投资建设开发公司投资建设，以出租为主，租赁给入园企业经营使用；部分园区由园区投资开发公司建设水、电、路等基础设施，引进入园企业建设标准厂房或专用厂房；民营工业地产商入驻园区后，标准厂房开发速度快，建设面积大，多以分割出售的方式将标准厂房出租、出售给入驻企业。其分割出售程序与民用住宅销售完全相同，企业凭借工业房地产证办理抵押贷款等手续。（三）建设政策让利于开发商工业地产商建设工业标准厂房，在工业园区范围的土地，按工业土地供应方式及基准地价的低限执行，按区域每亩10-25万元不等；在靠近城市周边的土地或用城区破产企业的土地，虽通过招、拍、挂方式，但价格一般控制在园区工业地价的150%以内，仅相当于同区域住宅开发用地拍卖价格（住宅地价600-700万元/亩）的1/20；有的园区还规定，土地出让金的60%返还建设者用于厂房区基础设施建设；对入驻标准厂房的招商引资企业上交税收的地方税留成部分，50%奖励给建设者，奖励期为三年；对建设容积率超过1.0的城市建设配套费，全额返还建设者，调动工业地产开发商建设积极性。（四）建设模式向“三位一体”转变#####园区标准厂房已由初期39 园区自行建设，对外招租的企业创业孵化器发展模式，发展到了工业地产向工业企业开发销售通用厂房和专用厂房的发展阶段，建设模式实现了由单纯的厂房建设到厂房建设、商务办公，再到厂房建设、商务办公、生活配套三位一体的转变。目前主推广的规划为“两条腿走路”（通用厂房和专用厂房建设）、“三位一体”（生产加工区、商务办公区、生活配套区）的盈田建设模式。（五）物业后勤服务保障周到#####市各标准厂房开发投资主体负责标准厂房的招商引资工作，为入驻企业提供水、电、暖、气、卫生、保安等必要的物业管理、生活后勤服务，提供工商注册、税务代理等服务，受托承担部分消防、安全、统计等行政职能，为企业提供贴心周到的“保姆式”、“管家式”服务。政府及园区管委会对标准厂房出租部分予以贴租；对承担企业统计、消防、安全生产等职能予以补助。二、#####市标准厂房发展前景分析（一）国内外产业转移为#####带来的厂房需求一般说来，工业化进程表现为以劳动密集型工业为主导—以资金密集型工业为主导—以技术密集型工业为重心的三个阶段。39 经济全球化的深入发展使得21世纪的世界制造业面临深刻的战略性重组。美国、欧洲和日本等制造业发达国家在努力保持本国高新技术垄断地位的同时，正以降低生产成本和提高市场竞争力为最终目标，在全球范围内进行着新一轮的制造业资源的优化配置。世界制造业大规模转移为中国利用本国的广阔市场和廉价劳动力的优势发展制造业提供了难得的机会。在对外开放中，发达国家和地区陆续把劳动密集型加工制造业、通讯、计算机配件等向中国转移，又将部分资本密集型重化工如石化等向中国转移。在这次的国际产业转移中，“创造的”比较优势，是吸引发达国家进行更高一级产业转移的主要动因，而自然的比较优势，是促使发达国家把相对落后的产业转移到中国的主要动因。随着#####自然资源、能源电力、劳动力成本、重工业比较发达等比较优势的出现，必然伴随着制造业大规模转移，这为#####制造业的发展提供了难得的机会。沿海及海外企业陆续把劳动密集型产业和资本密集型产业向#####转移。根据调查，#####在以下两类产业集群中，成为国际、国内产业转移的热点：1、典型的劳动密集型产业，仍是外商、国内企业投资预期和偏向程度较高的领域：如食品加工制造、家电制造、服装加工、机械配套加工、建筑材料和其他制造业。2、资本装备程度较高，劳动密集型加工产业，也是最具有吸引力的投资领域：如#####的汽车制造、摩托车制造、机械制造、仪器仪表、电子及通讯设备制造业、电气机械以及化工等。#####投资环境越来越成熟，已有福特汽车、惠普、百事可乐、可口可乐、ABB、康明斯、美国JL.French公司、美国利宝、上汽依维柯、中法水务、沃尔沃、香港查氏集团、普天、海尔、TCL、格力电器、雅戈尔等大批国内外知名企业相继入驻#####。大规模的国际企业、沿海企业的产业转移，为#####39 工业带来了发展机遇，国内外企业的入驻，必然带来工业厂房的需求，据保守估计，#####每年外来企业厂房需求量在200万m2以上。尤其是外资企业，他们不习惯由自己投资建设厂房，更习惯由专业的工业地产商，按其要求量身定造厂房，他们再从工业地产商手中租赁或购买厂房。目前#####这类专业的地产公司较少，#####的各个园区为解决这个难题，有的是自己建设，有的是临时委托建筑公司建设提供，这样的操作不规范，不专业，为客户带来使用不便。（二）#####产业结构调整发展带来的厂房需求根据中国集体经济杂志社分析，#####的三次产业结构不够合理、产出结构与就业结构不协调，在四大直辖市中，#####市“二三一”的产业结构远远落后于其他三个地区的“三二一”结构；“三大经济圈”内部第二产业发展不均衡，区域差别显著，#####市38个区、县中，工业产值居前10位的都市发达经济圈占8个，渝西经济走廊和三峡库区生态经济区分别只有1个。#####市的产业结构调整势在必行。除此之外，伴随#####投资环境的改善，#####民营投资非常活跃，每年都有大量新工业企业的诞生，而且还有部分企业因生产规模扩大，主动改善企业生产经营环境和条件，进驻特色工业园，这将带动工业厂房需求的增加，据估计每年本地新增民营工业企业厂房需求在100万m2以上。按市有关规定，新办企业必须进入工业园经营，这也将带动标准厂房需求的增长。39 三、项目目标市场分析随着华晨鑫源汽车、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，客观上需要较多的汽车零部件配套企业为其配套，以使涪陵新区汽车及配套产业加速集聚，增强汽车及配套产业的竞争优势。本项目建设的标准厂房正是为了招商引资汽车零部件生产加工企业。华晨鑫源#####汽车有限公司汽车项目占地约1650亩，投资45亿元，建设年产30万辆微车整车（含约10万辆MPV商务车）和30万台汽车发动机生产基地。项目一期建设年产10万辆整车工厂、二期建设年产20万辆整车生产工厂、30万台汽车发动机生产工厂和汽车研发中心。项目总建筑面积约45万平方米，预计建成投产后可实现年产值约100亿余元，年税收约5亿余元。云河特种车项目投资约30亿元，分期投资建设云河装备制造产业园项目和汽博中心项目（其中：项目一期投资约10亿元，用地约500亩，建设年产3万辆自卸车、罐式车、环卫特种车等重型专用汽车生产项目和年加工30万吨特种汽车专用钢板剪切配送中心项目）。并在涪陵新区成立省部级特种汽车科研中心及汽车检测中心，同时整合项目上下游资源，力争5年左右形成年产值200-300亿元、10年左右形成年产值1000亿元的以特种汽车产销为龙头的汽车产业集群。2013年11月，#####东本工业有限责任公司与涪陵新区管委会签订协议，东本工业将投资11亿元，在新区建设年产1万台专用车生产项目。39 该项目主要产品包括自卸车、冷藏车、集成车、环卫车四大系列。该公司还将在后期引进国外两大特种车高技术产品——德国梅赛德斯奔驰旗下国际三大品牌之一的Unimog军用越野车技术和澳大利亚BOATLONGYEA集团矿井用防爆辅助运输车生产技术，建设年产1500台高端专用车生产线。该项目达产后年产值约40亿元，年实现利税约2.4亿元，可提供就业岗位约4000个。可见随着涪陵区这三个整车项目的逐渐投产，将需要大量的汽车零部件企业为其配套，这些企业对工业厂房的需求量是十分庞大的。本项目的市场前景十分看好。四、项目市场竞争力分析（一）政策优势为了加快涪陵区对外开放和招商引资步伐，推动涪陵经济持续、快速、健康发展，遵循“加快工业化、建设大城市、全面奔小康”的工作思路，涪陵区结合国家关于实施西部大开发战略和运用WTO规则，制定了《#####市涪陵区对外开放暨招商引资优惠政策》。优惠政策涉及财税政策、土地房产政策、融资政策、工商登记政策、劳动用工政策等方面。此外涪陵区还享受西部大开发优惠政策、三峡库区优惠政策等。（二）交通区位优势涪陵新区地处江南城区西部，是过境涪陵各大交通要道的交汇区，水陆空交通发达便利。39 水路：依托黄金水道长江，涪陵港有龙头港、黄旗港、华达港三个重要港区，是#####三大枢纽港口之一，其中，龙头港、黄旗港与新区毗邻，龙头港是长江最西端可常年停泊5000吨级船舶的港口，设15个5000吨级泊位，设计吞吐量为集装箱104万标箱、件杂货150万吨、散货1900万吨；黄旗港设2个3000吨级泊位，1个3000吨级滚装码头，年吞吐量集装箱30万标箱和18万辆载重汽车；华达港设6个5000吨级泊位，年吞吐能力可达30万吨，为工业园区直接配套，建有国家级保税仓库。公路：有渝涪高速、#####三环高速、沿江高速三条高速公路对外连接，十分便捷。铁路：有三条铁路，即渝怀铁路连接湖南怀化，渝利高速铁路7个多小时可到达上海，南涪铁路连接贵阳、昆明。航空：距江北国际机场80km，第二机场高速建成后将缩短至68km，40分钟车程。（三）要素保障综合优势#####市涪陵区通过“十一五”期间的快速发展，产业基础进一步夯实，园区平台基础设施和服务体系不断完善，能源保障有效增强，交通物流极大改善，涪陵工业已经站在加快发展的新起点上。涪陵地处“西三角”和成渝经济区的中心地带，居#####“1小时经济圈”内，可融入全市战略性产业分工协作体系，主动承接和传递主城大都市的强大发展势能，成为#####39 新一轮产业布局的重点。三峡成库后，涪陵临港优势突出，作为渝东综合交通枢纽，具有大宗货物铁公水联运和出海中转的功能条件，且拥有独立海关、商检，是全市大工业发展、大产业布局、大项目实施的理想之地。市上对涪陵100平方公里、100万人口特大城市发展定向，将促进现代产业体系综合服务功能显著提升，为全区工业经济“加快”和“率先”发展拓展空间，增添保障，注入活力。（四）产业集群优势涪陵新区自2007年成立以来，新区管委会按照“工业化支撑城市化，城市化促进工业化，实现城市与工业互动、新区建设与共享共富协调发展”的工作思路，充分利用涪陵在#####得天独厚的区位优势和三峡库区特殊的政策优势，突出地方产业特色，利用现有资源要素禀赋，大招商、招大商，不断拉伸产业发展链条，促进产业集群式发展，招商引资工作取得了丰硕成果，累计入驻工业企业85家，协议产能1158亿元，完成工业投入318亿元，建成投产58家，在建项目19个。2012年园区实现工业产值455亿元，2013年实现工业产值520亿元。初步形成以万达薄板、剑涛铝业、闽发金属等为代表的材料产业集群；以涪陵烟厂、太极集团、博雅集团、华兰生物、道道全、稻花香等为代表的食品医药产业集群；以华通电脑、感知集团、仓兴达、伍尔特等为代表的电子信息产业集群；以云河特种车、美心翼申、江森自控、川东船舶、越盛轧辊等为代表的装备制造产业集群。园区被国家工信部评为“国家新型工业化示范基地（食品）”，是#####市十强工业园区。为着力推动“双百”现代化大城市建设，园区正朝着江南万亿工业走廊核心区的重要增长极，千亿级特色工业园区目标奋进。39 在汽车产业上，随着华晨鑫源汽车、云河特种车、东本专用车等优势项目落地，汽车及配套产业加速集聚，这为本项目标准厂房提供了较好的产业基础。五、SWOT分析本项目SWOT分析详见表3-1《SWOT矩阵列表》。表3-1SWOT矩阵列表优势（S）劣势（W）1、区位交通（1）位置优越（2）节约物流成本；2、产品特点（1）有明确的产业定位，按行业对厂房需求打造。（2）差异化服务模式，创新发展平台，更适应企业发展需要。（3）纯框架结构，高挑空，自由组合，深受客户欢迎。（4）人性化设置，规划合理（5）花园厂区，提高企业生产经营环境。（6）高标准规划、高品质建设、高档次服务，企业无后顾之忧。（7）量身定造，满足客户个性需求（8）招商方式灵活，能满足不同需求。1、项目所在地区（1）配套设施还不成熟2、项目自身（1）客户有购地自建的习惯，标准厂房要客户接受，还需耐心解答客户疑问。机会（O）威胁（T）（1）工业地产最大的受益者是政府，标准厂房会得到政府的支持；（2）随着涪陵新区的发展，众多企业入驻，需要大量标准厂房。（3）市政府出台了标准厂房优惠政策，可一定程度降低开发成本，与企业自建厂房价格差距缩小。（4）本项目定位的行业比较成熟，企业厂房需要量较大，需求比较迫切。（1）产业基地模式，客户不完全了解，客户是否接受，还存在一个认识过程。（2）大企业有购地自建厂房的习惯，企业厂房消费习惯的改变困难。39 （5）本项目定位行业是最适合集约化建设标准厂房的行业。从上述SWOT分析可以看出，本项目优势大于劣势，机会大于威胁，本项目有宏观调控带来的风险，但只要本项目把握好了开发节奏，采取边招商边建设的经营策略，本项目完全能够开发成功。39 第四章经营模式分析一、开发模式本项目按“高起点规划、高标准建设、高质量服务”的“三高标准”进行开发经营，按“统一规划、统一建设、统一招商、统一配套、统一物业管理”“五统一”模式进行开发运作。（一）统一规划本项目拟按标准厂房相关规定进行统一规划，打造现代化的集约化的产业基地。产品加工区：拟将所有入驻企业的生产厂房集中规划建设在一个区域，每个企业的生产加工车间又是相对独立。产品加工区实行人车分流，保证生产加工所需物流通畅。本项目将根据汽车零部件制造业产业特点，预先规划建设一部分标准厂房，来满足企业的生产加工需要，同时本项目还将根据部分企业工艺流程等自身特点，进行量身定造专用厂房，为企业提供完善的厂房解决方案。（二）统一建设本项目将根据政府有关部门要求，进行统一建设，注重项目整体效果，注重沿街外立面形象。厂区重点建设标准厂房，也可以根据入驻企业需要，在不改变规划要求和建筑风格的情况下，量身定造部分专用厂房。（三）统一招商39 本项目将统一招商。在招商过程中要遵循以下原则：1、要注意招商引进企业质量，所有招商项目要达到政府规定入驻标准。2、所有招商项目要经过政府审核审批，严格避免污染企业进入。3、招商引进企业可享受涪陵新区同等优惠政策等。4、属于政府必须引进的项目，售价或租金不低于双方协商的最低价格。5、入驻企业应在政府辖区办理工商税务登记手续。（四）统一配套本项目生产加工区所需的水、电、气统一建设到厂房周围，企业根据需要申请用水、用电、用气数量。办公区和生活区所需的水、电、气统一建设在楼宇内，并完成基本配套设施。（五）统一物管本项目将实行统一的物业管理和服务。聘请知名管理公司作为顾问单位，参照国际标准进行管理和服务。管理公司将根据入驻企业的需要，提供各种各样的服务，让入驻企业只管生产和销售，其他后勤服务都可以交给管理公司来解决。二、商业模式39 工业地产开发项目关键在招商，工业地产项目是通过招商，引进目标企业，按入驻企业需要为其提供厂房解决方案，企业通过购买的方式获得厂房产权，或通过租赁的方式获得厂房使用权。开发企业则是通过厂房销售和厂房出租来获得收入，赢取利润，从而收回投资。本项目投资方为#####市涪陵区李渡新区开发（集团）有限公司，公司主要为政府平台公司，在经营模式的选择上主要从大局出发，不以短期盈利来考量，因此，为了解决大多数中小企业资金短缺的问题，本项目标准厂房全部为出租。三、项目招商（一）招商体系本项目拟从三个层面招商：一是本地招商，二是沿海招商，三是海外招商。本地招商是由项目业主自己组建精干的招商团队来完成。沿海招商是委托国内知名代理机构和沿海当地行业协会等机构以及委托国内有影响力的行业专家，牵线联系沿海企业招商。海外招商是委托仲量联行、第一太平戴维斯等国际代理机构进行国际性招商，目标是行业100强企业，为项目树立品牌。（二）招商措施本项目主要采取以下招商措施：1、以会招商：通过#####市、区政府或相关园区，在本地及沿海地区定期召开招商会议、高峰论坛及展示交易会等形式，发布招商信息。2、利用商会、协会关系招商：立足#####本地各大商会、协会关系，再发展与沿海其他商会、协会关系进行招商。39 3、利用网络招商：利用公司网站和工业厂房网站，进行全市乃至全国性的网络招商。4、利用中介机构：委托第一太平戴维斯、美国仲量联行、香港中原、中小企业服务机构、外商投资服务中心等知名代理机构招商。（三）招商模式本项目招商模式主要有两种：一是标准厂房的招商，是先根据定位产业厂房的通用要求，按统一标准规划、建设标准厂房，再根据规划设计的标准厂房，对外招商，吸引企业租赁标准厂房；二是专用厂房的量身定造，主要是针对大中型企业或有特殊需求的企业，采取先招商，再根据企业对厂房的要求，进行规划设计和建设。39 第五章项目选址及建设条件一、建设地址本项目位于涪陵区新城区，距#####市江北国际机场70公里，东距涪陵老城区10公里，是涪陵规划的主要新城及工业开发区。地理位置十分优越，是建设标准厂房的理想场所。项目所在位置本项目地块总用地面积69251.48m2（合103.88亩），项目地块呈东西向不规则长方形，东西长约460米，南北长约160米。东临盘龙路，西临义和镇，交通便捷，周边已形成部分成熟的工业厂区，如剑铸铝公司，万达薄板公司等，具有较好的工业基础，基础设施配套完善。图5-1项目区位图39 二、建设条件（一）气候条件涪陵区属于亚热带季风气候，大陆性气候显著，具有四季分明、冬暖夏热、无霜期长、降水充沛但分布不均，湿度大、云雾多、日照少、风速小等特点。年平均气温为18.2℃，极端最低气温为－2.7℃，极端最高气温为42.2℃，年平均气压为982.2mp，年平均相对湿度为79%，年平均降雨量为1170mm，年无霜期为300天，年平均日照时数为1297小时，年平均雾日数32天，年主导风向为东北风，风向频率为7%，年静风频率为54%，年平均风速为1.4m/s。（二）水文条件涪陵新区紧靠长江，根据涪陵清溪水文站资料，长江涪陵段年平均流量12576m/s，平均最大流量31300m/s，平均最小流量3450m。（三）地质构造及地震经地面调查，项目区内分布的地层为第四系残坡积层（Q4el+dl）、崩坡积层（Q4col+dl）、冲洪积层（Q4al+pl）、人工填积层（Q4ml）、基岩为侏罗系中统上沙溪庙组（J2S）砂岩、泥岩层。各岩土层特征如下：第四系土层（Q4）：人工填积层（Q4ml）：色杂，主要由碳渣，砖瓦碎块、泥岩碎块石组成，主要分布在区内碎石公路及民房住宅点，厚度小，一般1~3m。39 残坡积层（Q4el+dl）：紫红~暗紫色，岩性以粉质粘土为主，含少量风化岩屑碎块，呈可塑~硬塑状，分布厚度较薄，一般厚度0.5~3.0m。主要分布在平坝、缓斜坡处，在斜坡中上部厚度较小，在斜坡中下部与低洼处厚度稍大。崩坡积层（Q4col+dl）：褐灰色，主要分布于北部来滩河南岸陡坡坡脚一带，为粉质粘土夹砂岩块石、孤石组成，孤块石块径0.5~2.5m，局部厚度为3~7m。冲洪积层（Q4al+pl）：灰色~灰白色，主要由粉质粘土，夹砂岩碎块石、卵石组成，分布于来滩河河床及南侧长江岸边附近，一般厚度约0.5~4.0m。侏罗系中统上沙溪庙组（J2S）：岩性主要为泥岩（J2S-Ms）与砂岩（J2S-Ss）。①泥岩（J2S-Ms）：为紫红、暗紫红色，泥质结构，中~厚层状构造，主要成份为粘土矿物，强风化层岩体较破碎，风化带厚度一般1~2m。中风化岩体完整。主要出露陡崖坡脚地带。②砂岩（J2S-Ss）：风化色为褐黄色，新鲜色为灰白色，中~细粒结构，厚~巨厚层状，主要矿物成分为长石、石英及杂色岩屑，钙、泥质胶结。风化带厚度0.5~1.0m。主要分布调查区中部陡崖及来滩河陡崖地带。（四）不良地质现象及地震39 根据访问调查和收集资料，项目区沿线岩（土）层结合较为简单，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生。根据《建筑抗震设计规划范》（GB50011-2010）附录A的规定，该区抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。（五）交通条件涪陵新区地处江南城区西部，是过境涪陵各大交通要道的交汇区，水陆空交通发达便利。水路：依托黄金水道长江，涪陵港有龙头港、黄旗港、华达港三个重要港区，是#####三大枢纽港口之一，其中，龙头港、黄旗港与新区毗邻，龙头港是长江最西端可常年停泊5000吨级船舶的港口，设15个5000吨级泊位，设计吞吐量为集装箱104万标箱、件杂货150万吨、散货1900万吨；黄旗港设2个3000吨级泊位，1个3000吨级滚装码头，年吞吐量集装箱30万标箱和18万辆载重汽车；华达港设6个5000吨级泊位，年吞吐能力可达30万吨，为工业园区直接配套，建有国家级保税仓库。公路：有渝涪高速、#####三环高速、沿江高速三条高速公路对外连接，十分便捷。铁路：有三条铁路，即渝怀铁路连接湖南怀化，渝利高速铁路7个多小时可到达上海，南涪铁路连接贵阳、昆明。航空：距江北国际机场80km，第二机场高速建成后将缩短至68km，40分钟车程。（六）市政配套设施条件39 水：现有自来水厂1座，规模2.5万m3/d，规划建设新区二水厂，规模25万m3/d。现有污水处理厂2个，处理能力4.5万m3/d，规划扩建至20万m3/d。电：现有220kv变电站1座、110kv变电站2座、35kv变电站1座，在建110kv变电站2座，规划待建220kv变电站1座、110kv变电站5座。气：以管道天然气为气源，液化石油气为补充气源。现有渝川供气站1座，规模50万m3/d。正在建设“双亭子——新区”输气管线，同时规划建设长南线涪陵支线过江管道，配置2座天然气储配调压站（红星储配调压站、工业园储配调压站），保障新区的燃气供给。项目位于涪陵新区盘龙大道附近，周边有完善的水、电、气、通信等市政配套设施，从周边引入即可。（七）施工条件项目地块可进行各种施工准备，以当前的施工技术，场地完全能符合进行各项施工的要求。施工所需水电均可就近接入，项目所需的钢材、木材、水泥、砂石等建筑材料均可在涪陵区内购得，能满足项目施工的需要。目前尚未发现场地的地质、地形、地貌等方面缺陷会对施工造成不利影响。本项目的施工条件较好。综上所述，项目拟建场地自然条件较好，无不良地质现象，交通便捷，施工条件优越，公用设施完全能够满足本项目建设和运营的需要。项目各项建设条件完全能够满足建设要求。39 第六章建设内容及规模一、建设内容本项目建设内容包括建设适合汽车零部件生产加工的标准厂房、库房、办公综合楼、倒班楼及食堂等，并完善水、电、气及其他配套设施等安装工程，并完成综合管网、道路及广场、绿化等室外工程。二、建设规模本项目总用地面积69251.48m2（合103.88亩），其中建筑占地面积25962.38m2，建筑密度37.49%，容积率为0.92；绿化占地面积13026.2m2，绿地率18.81%；道路及广场占地面积30262.9m2。本项目总建筑面积64583.56m2，其中，标准厂房50717.6m2，配套用房12491.56m2（办公综合楼3182.63m2，倒班楼6271.66m2，食堂2582.82m2，仓库372.64m2，消防控制室81.81m2），车库319.64m2，设备用房1054.76m2。39 第七章工程方案一、总图布局（一）设计原则1、强调“以人为本”的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系；从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个宜于生产的环境空间；2、坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施；3、工程内容、建筑面积和建筑结构应适应工艺布置要求，满足生产使用功能要求；4、建筑物的基础、结构和采用的建筑材料符合政府部门和有关机构发布的技术标准规范要求，确保工程质量；5、工程方案在满足使用功能、确保质量的前提下，力求降低造价，节约建设资金；6、因地制宜，充分利用地形地质条件，合理改造利用地形，减少土石方工程量，重视保护生态环境，增强景观效果；7、建筑风格与区域建筑风格吻合，与周边各建筑色彩协调一致。（二）平面布局本项目地块总用地面积69251.48m2（合103.88亩），项目地块呈东西向不规则长方形，东西长约460米，南北长约160米。113 场地高差较大，最高达45米。总平面布局顺应城市的架构，充分照顾到城市道路的关系、结合地形，与环境协调共生，高效组织厂房与其他用房的关系。总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求。实现可持续性发展。倒班楼食堂办公综合楼标准厂房本项目根据用地性质分为三大功能区：生产区、办公区和生活区。为方便办公人员办公、塑造优美的进厂视野，在紧邻城市主干道的厂区南侧设置主入口，西侧设置次入口，主入口为办公综合楼，主入口正对为绿化区域，次入口正对倒班楼及食堂，主要生产区域及辅助用房分布在厂区中央。 图7-1项目总平面布置图（三）竖向设计113 竖向设计结合自然地形、工程地质条件和建构筑物、运输道路的设计标高，与周围地面协调衔接；适应建构筑物的基础以及管线埋设深度的要求；同时满足工艺流程对高程的要求。确定场地最低设计标高，保证排涝的要求（场地地面排水坡度不小于0.5%），为场地内雨水、污水排放提供便利条件。本项目通过台地处理，将场地分为三个台地，满足道路5%的坡度能通往最高台地。经计算，最高台地高程为343，此方式平衡了土石方量，场地内无大于10米的挡墙，为最经济作法。5%的坡度亦能满足工业厂房的场地需求。通过台地处理，形成建筑高低错落，富有层次感，极大提高园区城市形象。（四）道路交通项目地块东西南面三面临城市规划道路，标准厂房外道路利用规划市政道路，对外交通较为便捷。内部道路根据建筑物的要求以达到每一栋建筑为设计目标，道路宽度均不小于8m，最小转弯半径12米，以满足消防和大型货运车辆的要求。地块南侧规划道路总长430米，有最长展示面，道路等级为32米，坡度仅百分之三，且有公交停靠点，最适宜作项目主入口面。居中设置两个主入口，形成入口中轴线，沿中轴线组织人流和车流，中轴线以展示综合楼收尾，全对称构图，严整大气。在地块西面规划城市道路上设置一个次入口。（五）绿化采用点、线、面的手法，主要考虑在道路沿线、建筑物四周、围墙周围的土地栽种绿化植物，以吸收粉尘，改善环境。适当在入口处配置景观水池、建筑小品，营造舒适的生产环境。113 （六）总图技术经济指标表7-1总图主要技术经济指标表项目规划条件设计数值建设用地面积69251.4869251.48总建筑面积　64583.56其中地上建筑面积　63860.04地下建筑面积　723.52其中1、标准厂房　50717.62、配套用房　12491.56其中1）办公综合楼　3182.632）消防控制室　81.813）倒班楼（宿舍）　6271.664）食堂　2582.825）仓库　372.646）……　　3、车库　319.644、设备用房（含配电房）　1054.765、其他　　总计容建筑面积　63860.04容积率　0.92建筑密度　37.49%配套用房占地比例　19.34%绿地率　18.81%停车位9198其中①室外　80②室内　18建筑高度　23.7二、建筑方案（一）建筑设计1、设计依据《建筑制图标准》GB/T50104-2001；《民用建筑设计通则》GB50352-2005；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；113 《房屋建筑制图统一标准》GB/T50001-2001；《建筑抗震设计规范》GB50011-2010；《建筑地面设计规范》GB50037-96；《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005。《城市用地竖向规划规范》GJJ83-99；《城市工程管线综合规划规范》50289-98；《#####市城市规划管理技术规定》2011年版；《#####市特色工业园区标准厂房建设实施意见》。2、平面设计本项目主要建筑物包括15栋标准厂房、1栋仓库、1栋办公综合楼、1栋倒班楼、1栋食堂、1栋配电房。详见表7-2。表7-2建筑单体基本情况一览表栋号部位部位编号主要功能层高(米)层数(层)标准层建筑面积（m2）标准层计容建筑面积（m2）总建筑面积（m2）总计容建筑面积（m2）1#,2#,3#厂房地上1F厂房4.51904.36904.36904.36904.362-5F厂房4.54917.67917.673670.683670.68机房层机房层4.5184.4884.4884.4884.48小计　　　　　4659.524659.52合计　　　　　13978.5613978.564#厂房地上1F厂房，门卫室4.51918.36918.36918.36918.362-5F厂房4.54917.67917.673670.683670.68机房层机房层4.5184.4884.4884.4884.48小计　　　　　4673.524673.525#厂房地上1F厂房.门卫室4.511149.61149.61149.61149.62-5F厂房4.541150.231150.234600.924600.92机房层机房层4.5184.4884.4884.4884.48小计　　　　　5835.005835.00113 6#厂房地上1F厂房4.511135.61135.61135.61135.62-5F厂房4.541150.231150.234600.924600.92机房层机房层4.5184.4884.4884.4884.48小计　　　　　582158217#厂房地下1F设备用房3.91723.520723.520地上1F厂房4.511215.181215.181215.181215.18局部夹层2-3厂房4.52290.41290.41580.82580.82小计　　　　　2519.5217968#，9#，10#，11#，12厂房地上1F厂房4.511694.451694.451694.451694.45局部夹层2厂房4.51238.12238.12238.12238.12局部夹层3机房层4.51238.12238.12238.12238.12小计　　　　　2170.692170.69合计　　　　　10853.4510853.4513#,14#，15#厂房地上1F厂房912018.932018.932018.932018.93局部夹层2厂房3.31283.88283.88283.88283.88局部夹层3厂房3.31283.88283.88283.88283.88小计　　　　　2586.692586.69合计　　　　　7760.077760.07配电间地上1F配电间4.51331.24331.24331.24331.24小计　　　　　331.24331.24仓库地上1F配电间4.51372.64372.64372.64372.64小计　　　　　372.64372.64食堂地上1F食堂4.511291.411291.411291.411291.412F食堂4.511291.411291.411291.411291.41小计　　　　　2582.822582.82倒班楼地上1F宿舍4.511361.11361.11361.11361.12-4F宿舍4.531361.11361.14083.34083.35F宿舍4.51748.15748.15748.15748.15屋顶层屋顶层4.5179.1179.1179.1179.11小计　　　　　6271.666271.66办公综合楼吊层1F展厅3.911248.761248.761248.761248.762F展厅3.911032.841032.841032.841032.843F办公室3.91651.24651.24651.24651.244F会议室3.91651.24651.24651.24651.24小计　　　　　3584.083584.08总计　　　　　64583.5663860.043、立面设计113 标准厂房为项目的主体建筑，项目引入德国先进的模数标准化设计理念，所有平面立面构件均最大程度标准化，设计采用最经济的9米跨度，均设置有货运电梯和卸货平台，方便厂房生产使用。除行（hang）车单层厂房外，多层标准厂房均实现功能标准化，平面布局方正对称，出入口设置均衡，使得标准层能够方便地拆分与合并，最大限度地满足不同规模企业的需求。建筑外部形象以简洁现代为基调，追求富有科技感和未来感。外表皮以最简单的横竖分格肌理为主旋律，强调建筑的逻辑与韵律，简洁而有力，经典而时尚，在细节的处理上对比例和构造进行反复推敲，彰显建筑的时代感和科技感。在为企业提供优雅生产载体的同时，也极大地提升了城市的形像。（二）结构设计1、设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；《砌体结构设计规范》GB50003-2011；《建筑结构荷载规范》GB50009-2012；《混凝土结构设计规范》GB50010-2010；《钢结构设计规范》GB50017-2003；《建筑抗震设计规范》GB500011-2010；《冷弯薄壁型钢结构技术规范》GB50018-2002；《钢结构工程施工质量验收规范》GB50205-2001；113 《建筑地基基础设计规范》GB50007-2011；《#####市工程标准-建筑地基基础设计规范》DBJ50-047-2006。2、基础形式根据邻近建筑地质情况，建筑物基础拟以中风化基岩作为持力层，根据持力层深浅拟采用桩基础或独立基础。3、结构形式及荷载（1）结构形式本项目标准厂房、仓库、办公综合楼、倒班房、食堂均为框架结构，配电房为砖混结构。（2）荷载取值根据《建筑结构荷载规范》(GB50009-2012)，荷载取值如下：基本风压0.4KN/m2；标准厂房6.00kN/m2厕所3.00kN/m2楼梯及过道2.50kN/m2上人层顶1.50kN/m2其他2.00kN/m24、结构安全等级和合理使用年限建筑的结构安全等级为二级，建筑的合理使用年限为50年，结构的重要性系数为1.0。地下室防水等级：二级，地基基础的设计等级：丙类。5、结构材料113 混凝土强度：基础C20；框架柱、梁、板：C30；钢筋均为HPB300和HRB400级；填充墙采用加气混凝土砌块（或容重小于750kg/m的其他砌块）。6、抗震设计项目所在地的地震设防烈度为6度，本工程建筑按6度进行抗震设防，建筑筑抗震设防类别：标准设防类（丙类）。7、防腐工程所有与混凝土接触的铁构件表面均作防腐处理，非露明铁件表面刷防锈漆，露明钢柱等铁件均用环氧红丹打底，面刷中灰色环氧漆一道。三、设备方案本项目标准厂房预先聘请行业专家，根据行业特点，考虑工艺设备特点预留设备位置，注意适应行业先进设备需要。设备选型由入驻企业根据其规模大小进行选定。四、公用工程方案（一）给排水1、设计依据《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；113 《室外给水设计规范》GB50013-2006；《室外排水设计规范》GB50014-2006（2014年版）。2、给水设计（1）用水量①生活用水量生活用水量最高日用水量约为228.02m3/d。主要生活用水项目及其用水量如下表所示：表7-3主要生活用水项目及其用水量汇总表序号用水项目名称使用人数或单位数单位用水量标准（L）最高日用水量（m3)1标准厂房700每人每班5035.002办公楼100每人每班505.003倒班楼500每人每天200100.004食堂800每人每天3024.005道路绿化洒水43289每m2面积143.29小计207.296未预见用水量20.73合计228.02②生产用水量：参考同类项目用水指标，本项目生产用水量约为200m3/d。（2）给水水源本项目利用市政供水系统供水，设进水管2条，管径DN200mm，由市政给水管就近接入。（3）给水系统①室外给水采用消防和生活、生产合用给水管网系统。②室外管网呈环状形敷设，干管管径为DN200mm；113 管道覆土深度0.8m。③根据不同的用水性质分别设置水表计量。④给水采用市政直供。⑤给水管采用下行上给式管道系统。（4）管材室外管道：DN≥100mm，埋地时采用球墨铸铁给水管，承插连接，露置时采用焊接钢管；DN＜100mm，采用镀锌钢管，螺纹连接。室内管道：生活及一般生产给水管道采用PP-R管，热熔连接。3、排水设计（1）排水量①污水量按给水量的90%计算，则最高日生活污水量约为166.26m3（绿化道路用水不计入生活污水量）。生产污水量按生产用水量的90%计算，日生产污水量为180m3。②雨水量#####市暴雨强度公式：q=2509（1+0.845LgP）（t+14.095）0.753式中：设计重现期P取3年t=t1+mt2t1：地面集水时间取t1=10分钟t2：管内流行时间113 m：延缓系数取m=2地面综合径流系数：取Ψ=0.65汇水面积：F=69251.48m2则雨水量：Q=Ψ×q×F=310.97L/s。（2）排水系统①排水采用生活污水、生产污水和雨水分流制。②污水和雨水均通过暗管（沟）组织排水，结合地形东排向市政雨、污管道内。③污水管管径D200mm，雨水管管径D200-D300mm。（3）污水处理生产废水经厂区内的污水处理设施处理达标后，再排入市政污水管网。生活废水经污水管网排入生化池进行处理。（4）管材①室外污水管道选用HDPE高密度聚乙烯螺旋缠绕管，套管加密封胶连接；雨水管道选用HDPE高密度聚乙烯螺旋缠绕管，套管加密封胶连接。②室内污水管道选用UPVC塑料管，采用粘接连接；雨水管道选用UPVC塑料管，采用粘接连接；压力排水管道选用焊接钢管，采用焊接连接。（二）强电设计1、设计依据113 《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《建筑照明设计标准》GB50034-2013；《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94；《低压配电设计规范》GB50054-2011；《供配电系统设计规范》GB50052-2009；《通用用电设备配电设计规范》GB50055-2011；《建筑设计防火规范》GB50016-2006；《建筑物防雷设计规范》GB50057-2010。2、电源从周边区域变电站引来二路10KV高压电源至本工程10KV开闭所高压柜。3、负荷等级本工程除消防设备、事故照明、疏散指示标志为二级负荷外，其他均为三级负荷。4、负荷计算根据工业园区内通用厂房的出租使用性质，电气设计考虑预留容量为：电力125W/m2，照明15W/m2，空调40W/m2，总计180W/m2；配套建筑中办公楼按照明插座40W/m2，空调40W/m2，总计80W/m2；配套建筑中倒班楼和食堂按照明插座20W/m2，空调30W/m2，总计50W/m2。工业园区通用厂房总设备安装容量约为：10000kW。取需要系数为0.7，同时系数为0.8，总的有功功率约为5600KVA113 ，视在功率约为6080KVA。本项目拟在9#楼负一层1#专用变电站和室外单独设置2#专用配电房：1#专业用变电站：5×800KVA；2#专用变电站：3×800KVA；本工程变压器总容量为：6400KVA。5、电源及电压根据整个工程电负荷规模及特征，10kV电源由市政电网引入厂区10kV配电所。建筑物内10kV配电线路采用YJV-10kV电力电缆。为保证消防等二级负荷的供电可靠性，设置一个柴油发电机房：柴油发电机房在9#楼负一层，发电机组容量200KW。备用电源采用风冷式自启动柴油发电机组，供电电压为0.38/0.22kV。当10kV电源失电后，发电机在30s内自动启动向二级负荷供电。6、用电管理及电能计量本工程计量分为动力、照明用电两大类。除在10kV进线侧设置专用计量柜外，低压侧按使用功能分别设置计量表；动力用电在变电所集中计量。7、配电与照明（1）配电①对于单台容量较大的负荷或重要负荷采用放射式配电；对一般设备采用放射式与树干式相结合的混合方式配电。②对一般的二级负荷采用两路供电回路至配电点自动切换，采用ZRYJV-1kV电缆由配电室沿电缆桥架敷设。③113 对消火栓泵、防排烟风机、消防控制室、电话机房等二级负荷采用双电源供电，供电电缆采用ZN-1kV型，由配电室沿不同路径敷设至配电点，并采用末级自动切换方式配电。④本工程22kW及以下的电动机采用直接启动方式启动，22kW以上电动机采用降压启动方式启动。⑤配套配电主干线路采用ZRYJV-1kV电缆配电，从变电所采用槽型桥架敷设至电气井后，再沿电气竖井至各楼层配电箱。⑥从各楼层配电箱配出的支干线，支线采用ZR-BV-450/750铜芯绝缘线。穿PVC管或钢管沿棚、墙、地暗敷或明敷。（2）照明①照度标准按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2013），标准厂房的照度值为500lx。室外照明采用高杆路灯，光源为高压钠灯，在项目区内变配电所内集中控制。②灯具型式及控制方式按照生产使用要求，采用金属卤化物灯或高压钠灯。应急、疏散照明：采用节能型灯具，由消防中心集中控制或就地控制。③应急照明走廊、变配电所、楼梯间等场所设置应急照明。④疏散指示在大空间用房、走廊、安全出口、楼梯间及其前室、主要出入口等场所设置疏散指示。113 ⑤配电线路所有照明配电线路均采用ZRBV型导线穿PVC管或钢管在棚、墙内敷设。8、设备接地建筑内所有正常不带电的电气设备外壳及金属管构件、电缆铠装等均需可靠接地。建筑内的电气设备接地与防雷接地共用同一接地网，该综合接地系统的冲击接地电阻不大于1Ω。该工程配电系统采用TN-C-S接地型式，即工作零线N与保护接地PE线从变压器分开后，严禁二者再次混接。所有正常不带电的电气设备外壳与金属管构件均应与PE线相连。9、防雷（1）防雷等级根据本工程建筑性质及年预计雷击次数，确定本工程为二类防雷建筑。（2）防雷措施①为防直雷，直接利用建筑金属屋面（其厚度不小于0.5mm）及金属构架做防雷接闪器。②为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。③防雷引下线利用建筑物柱内住进，引下线平均间距分别为18m。④113 高、低压变、配电设备采用氧化锌避雷器作过电压保护；屋顶风机配电箱和其它重要设备配电箱内加装SPD模块，以防雷击过电压损坏设备。（三）弱电设计1、设计依据《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；《智能建筑设计标准》GB/T50314-2000；《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB/T50311-2000；《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94；《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94；《安全防范工程技术规范》GB50348-2004；《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GB50343-2004。2、设计范围本次弱电设计范围包括电话及通讯系统、有线电视系统、有线广播系统、安全防范系统等。3、电话及通讯系统进线采用光纤与区内交换局联系，管理房间内均预留电话出口；按功能需求安装电话及宽带网线。4、有线电视系统按功能布置在有需要的用房安装电缆电视一线；电视信号引自市有线电视网，厂区内采用分支分配网，各用户的房屋预留终端出口。5、安全防范系统安全防范系统由视频监控系统、出入口控制系统、入侵报警系统、电子巡更系统、可视对讲系统等组成；113 设置安全防范控制室，负责整个工程的安全防范控制，对所有报警装置及视频摄像机进行监控。（四）空调及通风设计1、空调设计（1）设计参数项目的空调室内设计参数见表7-4。表7-4项目空调室内设计参数表编号房间名称温度℃相对湿度%新鲜空气量m3/h·人噪声标准dB(A)夏季冬季夏季冬季1厂房22~2418~21≤55≥303055~65（2）空调方式项目预留设置冬夏冷暖分体式空调系统。2、通风设计（1）设备用房设置机械送风和机械排风系统，换气次数5-10次/时。（2）公共卫生间设置机械排风系统。113 第八章节能一、设计依据（一）《中华人民共和国节约能源法》(2008年4月1施行)；（二）《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；（三）《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；（四）《工程设计节能技术暂行规定》GB50254-87；（五）《民用建筑节能条例》（2008年10月1日起施行）；（六）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；（七）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005；（八）《#####市公共建筑节能设计标准》DBJ50/502-2006。二、设计原则（一）贯彻执行国家有关节能设计的法令法规。（二）项目为新建项目，应该选择先进、高效的的工艺和设备，以提高环保效率，降低能耗和成本。（三）节能设计必须满足使用功能、外部环境条件、消防、安全防护的要求。（四）建筑设施整体布置应该紧凑，减少能源损耗。113 三、总图布置在总图布置时建筑尽量采用南北朝向，避免西向开窗。尽量争取较多房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。四、建筑节能（一）总平面设计1、尽量减少硬化（混凝土、石板等）地面，增加绿地；2、建筑物的平面布置有利于自然通风。（二）建筑单体设计1、选用合适的建筑体型系数和窗墙比。满足《#####市公共建筑节能设计标准》（DBJ50/502-2006）的规定。门窗洞口的开启位置有利于自然采光，也有利于自然通风。2、原则上减少建筑物外表面积。总体布局中的建筑尽量争取较多的房间有较好的朝向，并有利于开窗和组织好自然通风。3、单面采光房间的进深适中。4、外墙表面采用灰白色外墙漆，以减少外表面对太阳辐射热的吸收。5、楼梯间采用可开启式外窗。6、空调机组室外机位置合理，尽可能的布置在竖向凹槽内，同时采用金属百叶围护。（三）建筑物外围护墙113 在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，还考虑了以下几点：采用保温隔热性能好的烧结多孔砖作为墙体材料；对传热性好的墙体或墙体中传热性好的部位（“热桥”）拟采用保温体系，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定。（四）门窗除满足基本的采光、通风和安全围护作用外，还从以下及各方面来考虑门窗的节能特性，以满足相应建筑节能设计标准的相关规定：1、选用节能型灰色型材窗框；2、采用塑框型材中空玻璃；3、门窗具有良好的密封性能。本工程外窗气密性为《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB7107规定为Ⅱ级。（五）屋面采用集防水、保温于一体的屋面防水做法。（六）平窗均设置水平遮阳板。（七）对于围护结构个别部位满足“节能标准”有较大困难时，将在施工图设计阶段进行建筑物全年耗电量的综合性能指标计算，通过调整构造，使该指标以满足相应建筑节能设计标准的规定。五、给排水节能（一）选用节能型的给排水设备实现运行节能。113 （二）充分利用市政管压力供水、减少加压供水楼层数以减少用能耗量。（三）给排水管道采用加厚型防隔震及防噪音管材。（四）合理利用市政管网余压，采用分区给水方式。（五）采用节水型卫生器具，减少供水量，同时也减少供水能耗。（六）采用变频供水设备，让水泵常用功率在高效段，节约电能耗。（七）适当增大管径，以降低沿程水损，降低扬程，节约电机功率。六、电气节能（一）选用低损耗高效节能型变压器，并使变压器负荷率接近85%。（二）变配电房布置在负荷中心。（三）合理选择导线截面与路径，减少损耗。（四）在变压器低压侧设集中低压无功补偿，提高功率因数到0.90以上。（五）各种场所的照度值、LPD值严格执行《建筑照明设计标准》GB50034-2004中的有关规定。（六）照明灯具采用高效节能型荧光灯，分散控制，获得较高的照明质量，降低能耗。（七）照明灯具均自带补偿，补偿后功率因数达到0.9。113 七、节能效果评价采取以上节能措施后，能源利用率将得到提高。本项目可达到国家节能规定的要求，符合节约能源的总方针。113 第九章环境保护一、设计依据（一）《中华人民共和国环境保护法》；（二）《中华人民共和国大气污染防治法》（2004年4月修订）；（三）《中华人民共和国固体废物污染防治法》（1995年）；（四）《中华人民共和国水污染防治法》（1996年）；（五）《中华人民共和国环境影响评价法》(2003年)；（六）《环境空气质量标准》GB3095-2012；（七）《室内空气质量标准》GB/T18883-2002；（八）《污水综合排放标准》GB8978-1996；（九）《建筑施工场界环境噪声排放标准》GB12523-2011；（十）《社会生活环境噪声排放标准》GB22337-2008；（十一）《工业企业厂界环境噪声排放标准》GB12348-2008；（十二）《工业企业设计卫生标准》GBZ1-2010。二、设计原则依法执行环境保护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用的“三同时”制度。实施总量控制，坚持“预防为主、防治结合、综合治理”的原则，对本次设计产生的各种污染物进行治理，保证达标排放。113 三、项目施工期的环境影响及治理措施（一）施工期主要污染源分析1、噪声：施工期的噪声是建筑工程敏感的环境问题之一，主要来源于不同施工阶段的各类施工机械和活动，包括：（1）土石方施工阶段：挖掘机、装载机、推土机、人工工具、运输车辆等。（2）混凝土浇筑阶段：混凝土搅拌机（运输车辆）、振捣棒等。（3）结构施工阶段：地泵、汽车泵、混凝土搅拌车、振捣棒、支拆模板、搭拆钢管脚手架、模板修理、电锯、外用电梯等。（4）装修及机电设备安装阶段：拆脚手架、石材切割、电钻、电锯等。2、废水：主要包括施工及生活废水、雨水等。施工现场应设置独立的雨、污水管网,雨水、污水经处理后排入市政管道。3、废气：包括各类燃料动力机械作业时排放的燃油废气。4、固废：主要是土石方工程及混凝土浇筑中产生的废弃土石和施工废料等，也有施工人员生活垃圾废弃物。5、扬尘：主要包括拆迁、土方施工、现场搅拌、裸露土地、易散落、易飞扬的细颗粒材料，建筑垃圾的存放运输等。（二）治理措施1、噪声：根据《建筑施工场界环境噪声排放标准》GB12523-2011113 ，施工阶段不同，噪声限值也不同。夜间除打桩阶段为禁止施工外，其它阶段限值为55dB。因此，应提倡文明施工，减少人为噪声，尽量采用低噪声有消声设备的施工机械，建立健全控制噪声的管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时、有效地采取控制措施。常见的控制措施有：消声、吸声、隔声和阻声。虽然施工噪声仅在施工期的土建施工阶段产生，随施工的结束而消失，但由于噪声较强，且日夜连续工作，将会对周围声学环境产生严重影响，极易引起人们的反感，应予以重视，建议采取以下噪声防治措施：（1）采用较先进的、噪声较小的施工设备，并加强维护和保养，以降低声源声级；（2）施工尽量在白天进行；（3）将有固定工作地点的施工机械应尽量设置在距居民区较远的位置，并采取适当的封闭和隔声措施；施工场界噪声的控制应达到《建筑施工场界环境噪声排放标准》GB12523-2011的要求。2、废水：由于施工期间产生的施工废水含悬浮物和少量石油类，建议修建隔油池、沉砂池，施工期间的废水经隔油、沉淀后排入市政污水管网。3、废气：为减少施工期空气污染对环境的影响，建议采取以下措施：（1）施工期必须加强施工机械的使用管理和保养维修，提高机械设备的正常使用率，缩短工期，降低燃料废气的排放量；113 （2）对开包的水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生的扬尘采取洒水、限制车速抑尘措施，以减轻对施工区域附近地面环境空气质量的影响；（3）运渣车辆不得超高运输，并要关闭顶部车盖，以免洒落。4、固废：施工期应对固体废弃物的产生、排放、收集、储存、运输、利用、处置的全过程进行统筹管理，不仅应着眼于对已产生的固废进行处置，更应强调不产生、少产生固体废弃物和对已产生的固废进行综合利用，以实现固体废料的“减量化、资源化、无害化”。如采取水土保持措施，减轻水土流失对水体的污染；产生的弃土和施工废料应运往指定的地点填埋；施工人员的生活垃圾分类收集后由环保部门统一处置等。5、扬尘：可在现场设置围挡，实施淋水降尘，场内道路硬化，垃圾封闭，使用清洁燃料等措施进行控制。四、项目运营期的环境影响及治理措施（一）项目的主要污染物1、废水本项目企业入驻后，标准厂房产生的少量生产废水、冲洗废水和厂区工作人员产生的生活污水。2、噪声各种设备产生的噪声。3、固体废弃物113 全项目生活垃圾送市政生活垃圾场无害化处理。项目所产生的生产废渣分类回收，然后经相关部门处理。（二）治理措施1、废水生产废水经厂区内的污水处理设施处理达标后，再排入市政污水管网。生活污水经生化池处理后排入市政污水管网。2、噪声项目选用低噪设备，加装消声器、加减振台座减振，并在建筑上采用隔离、隔音等处理措施，使昼间和夜间噪声符合《工业企业厂界环境噪声排放标准》GB12348-2008。3、固体废弃物拟入驻企业生产过程中产生的废料可回收利用，废包装材料和生活垃圾集中后统一运往城市指定的垃圾场。五、环境影响评价本项目经过上述处理后，不会对环境造成不利影响，可达到清洁环保生产的目的。113 第十章劳动安全卫生一、工程概述本工程遵照国家规定的安全卫生设施与主体工程同时设计、同时施工、同时验收投产的“三同时”规定，按照国家规定的工业安全卫生标准及有关规范，对可能危及生产和生活的不安全因素和影响生产操作人员身体健康的有害因素采取措施，以达到国家有关规定，保证安全生产，并保障操作人员的安全和身体健康。二、设计原则（一）采取劳动安全卫生对策措施时，应体现“安全第一，预防为主”的方针，应能够：1、预防生产过程中产生的危险和有害因素；2、排除工作场所的危险和有害因素；3、处置危险和有害物并减低到国家规定的限值内；4、预防生产装置失灵和操作失误产生的危险和有害因素；5、发生意外事故时能为遇险人员提供自救条件的要求。（二）劳动安全卫生对策措施应具有针对性、可操作性和经济合理性。（三）劳动安全卫生设施应满足同时设计、同时施工、同时验收投产的“三同时”的要求。113 三、劳动保护（一）本项目工艺设计，设备选型、安装，材料选购、制造、检验等严格按照国家有关规范实施，改善劳动条件，加强劳动保护，使项目建设符合保障职工和居民身体健康的要求。（二）按照国家职工劳动保护的有关规定发给职工劳保用品，要求职工按规定穿戴劳保用品上班。（三）厂房内应具有良好的通风和采光条件，以保证职工的身体健康。（四）要求员工严格遵守有关工艺操作规程和安全技术规程，避免事故发生，一旦事故发生，也能正确、及时抢救和处理，避免和防止事故扩大。四、劳动安全卫生主要防范措施（一）总图布置便于原料的运输便捷及远离办公区，主要生产装置位于场地中心，便于集中管理和减少物料运送，生产及公用、动力设施，与人员密集区域分离布置，并以绿化带分隔。厂内实行人、物流分流方式，满足运输及人员劳动安全需要。厂区空地及道路两侧，各装置之间，实施点、线、面结合配置绿化带，以改善厂区环境。厂内设置主次道路，形成环形消防通道，以满足人、货流通行和消防需要。（二）对噪声源采取消声、减震、隔离等措施，噪声较大区域，设置操作室，使操作人员避开噪声危害。113 （三）各种用电设备外壳、金属管道、电缆桥架均进行保护接地，全厂设置接地网。（四）设备传动部位设安全防护栏和防护罩。（五）生产设备的操作台、梯子、护栏做法均按国家相关规定制作，以保证操作人员安全。（六）原材料及成品搬运、堆垛采用专用叉车，实现机械化装卸，降低劳动强度。（七）定期对职工进行身体检查，预防职业病的发生。五、工业卫生（一）合理布置生产线，并在厂区内空地处和建筑物四周进行绿化。厂房各区域均具有良好的自然采光和通风。（二）对各生产线内温、湿度较大的生产岗位均作通风考虑，以降低室内温湿度，减少对操作人员的影响。（三）对各生产线及公用系统产生噪声的设备做减振处理。（四）在生产过程中的运输，在进行设备选型时，尽量选择连续性的、自动化程度较高的生产设备，可充分降低工人的劳动强度。六、安全急救及卫生保健厂房内设有更衣室、盥洗间、厕所、淋浴等生活辅助用房。车间设有急救箱。113 七、职业安全卫生教育项目人力资源部负责职业安全卫生教育工作，各生产线设安全员，班组设小组安全员，形成安全生产网络。凡新员工、实习人员、操作人员调换岗位等均通过三级安全教育，审查合格后进入岗位，由专职安全员巡回检查安全生产情况。按不同工种岗位发放劳动保护用品，以满足安全生产要求。八、预期效果及评价本工程对安全、工业卫生方面设施的设计是行之有效的，预期能达到工业卫生规范要求和有关标准，能提供一个良好的生产环境及生产条件。结合项目在安全卫生方面的各项管理措施，能确保安全生产和职工身体健康。113 第十一章消防一、设计依据（一）《中华人民共和国消防法》；（二）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（三）《工业企业总平面设计规范》GB50018-2012；（四）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003（2009年版）；（五）《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-2005；（六）《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》GB50058-92；（七）地方各级主管部门颁发的消防法规、法令。二、总图消防本项目总平面布置遵守安全、卫生及《建筑设计防火规范》有关规定，满足卫生及防火间距要求。在厂区主要建筑物周围均设置运输消防共用的道路，道路宽度为8-12m，所有消防车道坡度均小于8%。并在主要建筑物周围形成环行消防通道，保证消防车道畅通无阻。三、建筑消防（一）建筑消防1、建筑类别及耐火等级丁类厂房、丁类仓库、多层办公楼，耐火等级为一级。2、防火分区113 （1）标准厂房部分按每层建筑面积均不大于4000m2，按每层一个防火分区考虑。（2）办公楼、宿舍及食堂按每层建筑面积均不大于2500m2，按每层一个防火分区考虑。3、安全疏散项目内每个防火分区均有2个及2个以上的封闭楼梯直通室外。（二）结构防火建筑内的防火墙及设备用房，通风、空调机房的墙体均采用耐火砖，其它内外墙体采用混凝土空心砖。电缆井，管道井每隔一层，楼板用混凝土封堵（钢构件面层喷涂防火涂料）。耐火极限不小于3.0h。四、给排水消防（一）消防用水量本工程消防用水量及火灾持续时间如下：1、室内：25L/s（t=2h）2、室外：30L/s（t=2h）（二）室外消防给水1、水源为市政给水系统，采用室外给水消防和生活合设制给水系统，进水管2条，管径为DN200mm。2、室外消防管网呈环状形敷设，干管管径为DN200mm。3、消火栓沿道路布置，间距不大于120m。113 （三）室内消防给水1、室内消防给水系统采用常高压制，在室内各层设置消火栓系统和自动喷洒系统。2、设置独立的消防水泵房和消防水池。水池有效容积V=400m3。（四）消防管材1、室内消火栓给水管采用热镀锌钢管，丝扣及沟槽式卡箍连接。2、室外消火栓给水管采用管内壁喷塑外壁涂石油沥青球墨铸铁给水管，橡胶圈接口。（五）化学消防根据建筑面积和耐火等级及功能配置一定数量的手提式磷酸铵盐干粉灭火器。五、电气消防（一）采用城市10kV双电源供电，另设置自备柴油发电机作为备用电源。（二）在建筑的内走道、楼梯间、消防前室及重要的设备机房设置带配集中应急电源的应急照明灯及疏散指示标志灯具。（三）消防用电设备的双回路电源在用电设备末端自动切换。（四）消防设备配电线路采用阻燃或耐火电缆(导线)穿金属管或金属线槽敷设。（五）采用先进的智能型火灾报警系统和消防计算机管理系统，按防火规范要求对各建筑实施监控。113 （六）本项目设置两个消防控制中心，消防监控系统与城市119报警系统联网。（七）本项目接地采用联合接地方式，消防设备工作接地与建筑防雷接地、电力设备接地、保安接地共用接地体，接地电阻不大于lΩ。（八）电气在标准厂房内设有自带蓄电池的两用型照明灯，在楼梯间、走廊、转角、安全出口、应急门等处设有应急疏散指示灯。发生火灾时自动开启，同时切断风机电源。根据防雷设计规范，本项目生产车间及高于15米的建筑物屋顶设避雷带，10kV变压器设中性点直接接地，接地电阻小于4Ω。建筑物内的照明配电均采用阻燃型铜芯塑料绝缘导线(ZR-BV-)穿钢管保护，动力配线采用低烟无卤阻燃铜芯电缆沿金属桥架敷设。装设短路保护、过负载保护、接地故障保护，插座回路设漏电保护。六、消防管理项目设义务消防队，负责消防管理工作，其主要职责是宣传贯彻国家的消防法律、法规，提高全体职工的消防安全意识，对全厂的消防设施进行维护管理。各入驻企业设置专职消防安全员（兼职），负责重点部位的消防安全检查。同时制订严格的工艺操作规程和消防安全制度，增强车间操作工人的消防观念。113 第十二章项目进度计划及招标方案一、进度计划结合本项目建设规模与内容、工程量大小、建设难易程度、建设条件，社会环境影响，以及施工条件等具体状况，确定本项目建设周期共2年，即2014年12月至2016年12月。具体进度计划安排如下：2014年12月之前，完成项目征地、可研、环评等前期工作；2015年1月－2016年8月，完成土建工程、安装工程的施工；2016年5月－2016年11月，完成室外工程的施工；2016年12月，项目竣工验收。二、招标方案根据《中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国招投标条例》、国家发改委《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（第3号令，2000年5月1日）、《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（第9号令，2001年6月18日）以及《#####市工程建设项目招标范围和规模标准规定》（渝办发[2010]12文）的规定，本项目建设拟进行招标。招标方案如下：（一）招标范围本工程招标范围包括勘察、设计、施工、监理、设备采购及安装。（二）招标形式113 勘察、设计、监理、施工及设备安装单位按国家招投标法规定采用公开招标形式。（三）招标信息发布公告及其它需公告的信息按#####市政府要求，在指定的媒体上公开发布。（四）招投标工作组织由业主委托具有相应资质等级的招标代理中介机构组织实施本项目的招投标工作，招标中介机构须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、公告、资审、评标等工作。招标的具体情况参见招标基本情况表。表12-1招标基本情况表内容招标范围招标组织型式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√设备√√√其他√第十三章投资估算及资金筹措一、投资估算范围113 投资估算范围为项目从筹建至竣工验收，按设计规定的全部土建工程、安装工程、工程建设其他费、预备费、建设期利息等工程所需的全部费用。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）。（二）项目建设条件、建设工期。（三）工程量根据方案设计估算。（四）国内同类或类似工程的造价指标。（五）定额及指标：《#####市建筑工程概算定额》（2006年）；《#####市安装工程概算定额》（2006年）。（六）设备价格：设备价格优先采用厂家报价和所了解的市场价格，不足部分采用《全国机电设备价格汇编》；价格为原价或厂价的设备按有关规定计取设备运杂费、成套设备业务费。（七）材料价格：材料价格采用2014年近期《#####市工程造价信息》公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；不足部分采用市场价格。（八）相关费用按国家及#####市有关规定计算。（九）业主提供的相关资料。三、项目总投资（一）建设投资113 本项目建设投资估算总额为18697万元，其中建筑工程费9201万元，设备购置及安装工程费2799万元，工程建设其他费用5807万元，预备费890万元。1、建筑工程（1）土建根据近期同类工程的造价资料进行测算。（2）公用配套设施由各公用专业按工艺要求，结合工艺布置和项目的实际情况，根据有关的估算指标编制。（3）设备基础费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。2、设备及安装工程（1）设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。（2）设备运杂费、安装费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。3、工程建设其他费（1）建设用地费用本项目总用地面积为103.88亩，根据业主提供资料，本项目土地费用按42万元/亩计算，项目建设用地费用共为4363万元。（2）技术咨询费用前期工作咨询费：根据#####113 市物价局《关于建设项目前期工作咨询收费有关问题的通知》（渝价〔2013〕430号）计取。勘察设计费：按照国家发展计划委员会、建设部发布的计价格[2002]10号文件《工程勘察设计收费管理规定》的标准计取。施工图审查费：#####市物价局《关于建筑工程施工图设计文件审查收费标准的通知》（渝价〔2013〕423号）计取。环境影响评价费：按照国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）规定计算。工程造价咨询服务费：根据#####市物价局《关于工程造价咨询服务收费标准的通知》（渝价〔2013〕428号）计取。工程建设监理费：按发改价格[2007]670号的规定计算。（3）工程相关费用城市建设配套费：根据《#####市涪陵区人民政府关于调整城市建设配套费征收标准的通知》涪府发[2011]86号。人防易地建设费：按渝价〔2010〕230号计取，本项目按照45元/m2计取。防雷工程设计审核费：根据渝价（2001）402号文有关规定计取。（4）工程建设管理费建设单位管理费：根据#####市财政局转发财政部《关于<基本建设财务管理规定>的通知（财建[2002]394号）》（渝财建[2002]247号文）的有关规定计算。（5）其他费场地准备及临时设施费：按工程费用的0.8%计取。113 工程保险费：按工程费用的4‰计取。白蚁防治费：按#####市物价局《#####市白蚁防治收费管理办法》（渝价[2002]662号）的规定计算。地质灾害评估费：按#####市物价局《#####市国土房管局关于#####市建设用地地质灾害危险性评估收费标准（试行）的通知》（渝价（2002）257号）的规定计算。4、预备费（1）基本预备费按工程费用与工程建设其他费合计的5％计算。（2）价差预备费根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。（二）建设期利息本项目建设期拟向银行贷款13000万元，贷款年利率按照五年以上期基准利率6.55%计算。经计算，本项目建设期利息为819万元。（三）项目总投资项目总投资由建设投资和建设期利息构成。经上述计算，项目总投资为19516万元，其中建设投资18697万元，建设期利息819万元。总投资估算详见表13-1。（四）有关问题说明1、其它费用参照国家和#####113 市有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。四、资金筹措本项目总投资为19516万元，拟通过业主自筹、银行贷款两种方式筹集。其中：（1）业主自筹5650万元，占总投资的33.39%；（2）银行贷款13000万元，占总投资的66.61%。项目投资使用计划与资金筹措详见表13-2。113 表13-1总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称工程量(m2）单价（元/m2）建筑工程费设备购置及安装工程费其他费用合计比例(%)一工程费用　　92012799　1200061.491土建工程　　7256　　725637.181.1标准厂房50717.611005579　　557928.591.2办公综合楼3182.631300414　　4142.121.3倒班楼6271.661200753　　7533.861.4食堂2582.821200310　　3101.591.5仓库372.64100037　　370.191.6消防控制室81.8111009　　90.051.7车库319.64130042　　420.211.8设备用房723.52110080　　800.411.9配电房331.24100033　　330.172安装工程　　　1679　16798.602.1给排水工程64583.5650　323　3231.652.2电气工程64583.56120　775　7753.972.3消防工程64583.5640　258　2581.322.4通风及防排烟工程64583.5615　97　970.502.5燃气工程64583.5620　129　1290.662.6其他辅助工程64583.5615　97　970.503电梯设备　　　1120　11205.744室外总图工程　　1945　　19459.974.1土石方工程173128.735606　　6063.10113 4.2室外综合管网69251.4840277　　2771.424.3道路及广场及硬质铺装30263250757　　7573.884.4绿化工程13026150195　　1951.004.5挡土墙100070070　　700.364.6生化池200100020　　200.104.7大门　　20　　200.10二工程建设其他费用　　　　5807580729.751建设用地费用　　　　4363436322.362技术咨询费用　　　　5935933.042.1项目论证费　　　　18180.092.2勘察设计费　　　　2912911.492.3施工图审查费　　　　10100.052.4环境影响评价费　　　　13130.072.5招标代理费　　　　32320.162.6工程监理费　　　　1341340.692.7工程造价咨询服务费　　　　96960.493工程相关费用　　　　5115112.623.1城市建设配套费　　　　4564562.343.2人防易地建设费　　　　54540.283.3防雷工程设计审核费　　　　110.014工程建设管理费　　　　1631630.834.1建设单位管理费　　　　1291290.664.2建设工程招标投标交易服务费　　　　34340.175场地准备及临时设施费　　　　96960.49113 6地灾评估费用　　　　660.037水土保持费用　　　　16160.088白蚁防治费用　　　　11110.069工程保险费　　　　48480.25三预备费　　8908904.561基本预备费　　8908904.562价差预备费　　　　　00.00四建设投资　　　　　1869795.80五建设期利息　　　　　8194.20六总投资　　　　　19516100.00113 表13-2投资计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计计算期（年）备注123451项目总投资195161048090361.1建设投资186971028384141.2建设期利息8191976221.3流动资金0002资金筹措195161048090362.1项目资本金6516448020362.1.1用于建设投资5697428314142.1.2用于流动资金0002.1.3用于建设期利息8191976222.2银行贷款13000600070002.2.1用于建设投资13000600070002.2.2用于建设期利息0002.2.3用于流动资金0000113 第十四章财务评价一、评价原则、依据及参数（一）原则1、遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；2、遵循费用与效益识别的有无对比原则；3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价；4、在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二）依据1、国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、建设方案；4、其他相关基础资料。（三）评价参数（1）期望财务内部收益率：8%。（2）根据项目实施计划，建设期2年，项目财务评价计算期取15年。二、营业收入及税金估算（一）营业收入估算113 1、出租收入估算本项目标准厂房、仓库、办公楼、倒班楼及食堂全部用于出租，其他公共设施不出租。根据当地标准厂房及其他用房租金水平，确定建成后第一年标准厂房和仓库的租金单价为15元/m2·月，办公楼、倒班楼及食堂的租金单价为25元/m2·月。出租单价以后每年环比上涨10%。第一年年出租率按70%、第二年80%、第三年及以后各年按95%计算。经计算，本项目计算期内出租收入共29305万元。2、税收返还收入估算税收返还收入包括本项目在建设及运营过程中的税收返还、入驻企业在生产经营过程中的税收返还。根据国家和地方的相关规定，税收返还比例见下表：表14-1税收返还比例表序号税种中央级（%）市级（%）区级（%）1增值税7515102营业税60403所得税6024164土地增值税1005附加税2080（1）项目建设及运营过程中上缴税收返还收入本项目税收返还包括市级及区级可享有的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税，计算期内项目税收返还收入1641万元，项目各年税收返还收入见表14-2。（2）入驻企业税收返还收入本项目全部实施完毕，企业入驻达产后，预计可形成7113 亿元以上的年产值。入驻企业税收返还包括市级及区级可享有的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加和所得税，计算期内入驻企业税收返还收入29634万元，入驻企业各年税收返还收入见表14-3。113 表14-2项目税收返还收入单位：万元序号项目合计34567891011121314151营业税14654556748189981081191301431581741912城市维护建设税103345667889101112133教育费附加4412223334445564地方教育费附加291112222233334合计164150638291100110121133146161177194214表14-3入驻企业税收返还收入单位：万元序号项目合计34567891011121314151企业达产比例45%60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%2企业产值315004200056000700007000070000700007000070000700007000070000700003所得税4147515752100280035003500350035003500350035003500350035004返还所得税16590630840112014001400140014001400140014001400140014005增值税3525413391785238029752975297529752975297529752975297529756返还增值税88133354465957447447447447447447447447447447城市维护建设税2468941251672082082082082082082082082082088返还城市维护建设税2468941251672082082082082082082082082082089教育费附加10584054718989898989898989898910返还教育费附加10584054718989898989898989898911地方教育附加7052736486060606060606060606012返还地方教育费附加70527364860606060606060606060　合计296341125150020012501250125012501250125012501250125012501113 （二）销售税金及附加和增值税估算本项目应缴纳税金为营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税及房产税。营业税税率为5％，城市维护建设税税率为7%，教育费附加费率为3%，地方教育附加费率为2%。经计算，计算期内项目需上缴营业税为1465万元，城市维护建设税为103万元，教育费附加为44万元，教育费附加为29万元。项目各年营业收入及税金估算详见附表14-1。三、成本费用估算（一）经营成本估算1、管理费用（含工资及福利）管理费用按出租收入的1.5%计取。2、维修费用维修费用按照固定资产原值的0.5%计算。3、其他费用其他费用按营业收入的1%计取。经计算，本项目计算期内经营成本为2611万元。（三）折旧费和摊销费该项费用包括固定资产的折旧费和无形及递延资产的摊销费。折旧年限按40年计算，残值按固定资产原值的5%计算，无形及递延资产按10年摊销。计算期内折旧费总计为6664万元，摊销费总计为4492万元。113 折旧费、摊销费估算详见附表14-2。（四）财务费用财务费用为运营期间的借款利息，共4094万元。（五）总成本费用通过上述估算，项目计算期内的总成本费用为17860万元。项目总成本费用估算详见附表14-3。四、盈利能力分析（一）利润及利润分配表分析项目在计算期内总收入60580万元，总成本费用为17860万元，营业税金及附加为1641万元，利润总额为41079万元。所得税税率为25%，计算期内共缴纳所得税1270万元，税后利润为30809万元。利润及利润分配表分析详见附表14-4。（二）项目投资现金流量表分析根据项目投资现金流量表（附表14-5）计算的财务指标如下：项目投资财务内部收益率（所得税前）：16.54%；项目投资财务内部收益率（所得税后）：13.97%；项目投资财务净现值（所得税前）：13020万元（ic＝8%）；项目投资财务净现值（所得税后）：8446万元（ic＝8%）；项目投资回收期（所得税前）：7.72年；项目投资回收期（所得税后）：8.36年；分析上述财务指标，项目投资财务内部收益率（所得税前）：113 16.54%，项目投资财务内部收益率（所得税后）：13.97%，均高于期望收益率；项目投资财务净现值税前后税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。（三）资本金现金流量表分析根据项目资本金现金流量表（附表14-6），项目的资本金财务内部收益率为19.77%。因此，从项目资本金投入可获得的收益水平看，满足投资者的要求，项目在财务上可以被接受。五、偿债能力分析本项目申请银行贷款13000万元，拟于计算期第1年借款6000万元，第2年借款7000万元，拟于计算期第3年开始还款，7年内还清。本项目借款偿还期内各年利息备付率均大于1.1，借款偿还期内各年偿债备付率均大于1.2，均大于1，说明利息偿付的保证度大，还本付息的资金充裕。借款偿还平衡表详见附表14-7。因此，本项目具有良好的财务状况和足够的偿债能力。六、财务生存能力分析根据资金来源与运用表（附表14-8），从经营活动、投资活动、筹资活动全部净现金流量看，建设期间现金流入和现金流出持平，销售期内各年现金流入均大于现金流出，且累计盈余资金逐年增加。因此，项目具有很强的财务生存能力。113 七、财务评价结论本项目的所得税前财务内部收益率为16.54%，所得税后财务内部收益率为13.97%，均高于财务基准收益率8%；资本金财务内部收益率为19.77%，满足投资者的要求。借款偿还期内各年利息备付率均大于1.1，说明利息偿付的保证度大。借款偿还期内各年偿债备付率均大于1.2，还本付息的资金充裕。说明项目财务状况良好、清偿能力较好。资金来源与运用表（财务平衡表）集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。分析结果表明，项目各年累计盈余资金均大于零，说明本项目具有较强的财务生存能力。综上所述，本项目在财务上是可行的。113 附表14-1营业收入及税金估算表单位：万元序号项目名称合计计算期(年)12345671项目总收入60580　　207226913555421143821.1出租收入29305　　8971127147216191781　出租率　　　70%80%95%95%95%　厂房、仓库出租面积（㎡）　　　3576340872485364853648536　厂房、仓库出租单价（元/㎡·月）　　　1517182022　办公楼、倒班楼及食堂出租面积（㎡）　　　84269630114351143511435　办公楼、倒班楼及食堂出租单价（元/㎡·月）　　　25283033371.2税收返还收入31275　　117615642083259126011.2.1项目税收返还收入1641　　506382911001.2.2入驻企业税收返还收入29634　　112515002001250125012营业税金及附加1641　　506382911002.1营业税1465　　45567481892.2城市维护建设税103　　345662.3教育费附加44　　122232.4地方教育附加29　　11122113 续附表14-1营业收入及税金估算表单位：万元序号项目名称合计计算期(年)891011121314151项目总收入60580457047775005525555305833616765331.1出租收入2930519602155237126082869315634713819　出租率　95%95%95%95%95%95%95%95%　厂房、仓库出租面积（㎡）　4853648536485364853648536485364853648536　厂房、仓库出租单价（元/㎡·月）　2427293235394347　办公楼、倒班楼及食堂出租面积（㎡）　1143511435114351143511435114351143511435　办公楼、倒班楼及食堂出租单价（元/㎡·月）　40444954596571781.2税收返还收入31275261026212634264726612677269527151.2.1项目税收返还收入16411101211331461611771942141.2.2入驻企业税收返还收入29634250125012501250125012501250125012营业税金及附加16411101211331461611771942142.1营业税1465981081191301431581741912.2城市维护建设税1037889101112132.3教育费附加44334445562.4地方教育附加2922233334113 附表14-2折旧费、摊销费估算表单位：万元序号项目名称生产期（年）12345671房屋及建筑物1.1原值11865118651186511865118651.2本年折旧费2822822822822821.3净值11583113021102010738104562设备2.1原值315831583158315831582.2本年折旧费2312312312312312.3净值292826972466223520043固定资产合计3.1原值15024150241502415024150243.2本年折旧费5135135135135133.3净值14511139981348612973124614无形资产及其它资产4.1原值449244924492449244924.2本年摊销费4494494494494494.3净值40433594314426952246113 续附表14-2折旧费、摊销费估算表单位：万元序号项目名称生产期（年）891011121314151房屋及建筑物1.1原值11865118651186511865118651186511865118651.2本年折旧费2822822822822822822822821.3净值1017498939611932990478765848482022设备2.1原值315831583158315831583158315831582.2本年折旧费2312312312312312312312312.3净值17741543131210818506203891583固定资产合计3.1原值15024150241502415024150241502415024150243.2本年折旧费5135135135135135135135133.3净值1194811435109231041098989385887283604无形资产及其它资产4.1原值449244924492449244924.2本年摊销费4494494494494494.3净值179713488984490113 附表14-3总成本费用估算表单位：万元序号项目合计计算期（年）12345671经营成本2611　　981781871911952.1管理费用440　　13172224272.2维修费用1878　　751501501501502.3其他费用293　　9111516183折旧费6664　　5135135135135134摊销费4492　　4494494494494495利息支出4094　　8528197536555046总成本费用17860　　19111959190218081661113 续附表14-3总成本费用估算表单位：万元序号项目合计　计算期（年）891011121314151经营成本26111992042102152222292372462.1管理费用44029323639434752572.2维修费用18781501501501501501501501502.3其他费用29320222426293235383折旧费66645135135135135135135135134摊销费4492449449449449449　　　5利息支出4094341170　　　　　　6总成本费用1786015021336117111771184742750758113 附表14-4利润及利润分配表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）12345671营业收入60580207226913555421143822营业税金及附加1641506382911003土地增值税0004房产税0000005总成本费用17860191119591902180816616利润总额410791116691571231326217弥补以前年度亏损08应纳税所得额410791116691571231326219所得税102702816739357865510净利润308098350111781734196611期初未分配利润651650835851763349712可供分配利润959758358517633497546313利润分配231270000014未分配利润728478358517633497546315息税前利润45173963148723242968312616息税折旧摊销前利润5632919242449328639294087113 续附表14-4利润及利润分配表单位：万元序号项目名称计算期（年）891011121314151营业收入457047775005525555305833616765332营业税金及附加1101211331461611771942143土地增值税4房产税000000005总成本费用150213361171117711847427507586利润总额295933203700393241864915522355617弥补以前年度亏损8应纳税所得额295933203700393241864915522355619所得税740830925983104612291306139010净利润2219249027752949313936863917417111期初未分配利润5463768276827682768276827682768212可供分配利润76821017210457106311082111368115991185313利润分配0249027752949313936863917417114未分配利润7682768276827682768276827682768215息税前利润3299349037003932418649155223556116息税折旧摊销前利润42614452466248935148542757356074113 附表14-5项目投资现金流量表单位：万元序号项目合计计算期（年）12345671现金流入68940207226913555421143821.1营业收入60580207226913555421143821.2补贴收入01.3回收固定资产余值83602现金流出332181028384141754096628609502.1建设投资18697102838414002.3经营成本2611981781871911952.4营业税金及附加1641506382911002.5土地增值税0002.6房产税0000002.7所得税10270281673935786553所得税前净现金流量45991-10283-8414192424493286392940874累计所得税前净现金流量75061-10283-18697-16772-14323-11038-7108-30215所得税后净现金流量35722-10283-8414189722822893335134326累计所得税后净现金流量22630-10283-18697-16800-14518-11625-8274-4842计算指标：所得税前所得税后财务内部收益率(FIRR)16.54%13.97%财务净现值ic=8.0%13020万元8446万元投资回收期7.72年8.36年113 续附表14-5项目投资现金流量表单位：万元序号项目计算期（年）891011121314151现金流入4570477750055255553058336167148931.1营业收入457047775005525555305833616765331.2补贴收入1.3回收固定资产余值83602现金流出104911551267134414291635173718502.1建设投资2.3经营成本1992042102152222292372462.4营业税金及附加1101211331461611771942142.5土地增值税2.6房产税000000002.7所得税74083092598310461229130613903所得税前净现金流量4261445246624893514854275735144334累计所得税前净现金流量124056921035515248203962582331558459915所得税后净现金流量3521362237373911410141994429130436累计所得税后净现金流量-132023026039994914051182492267935722计算指标：所得税前所得税后财务内部收益率(FIRR)16.54%13.97%财务净现值ic=8.0%13020万元8446万元投资回收期7.72年8.36年113 附表14-6项目资本金现金流量表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）12345671现金流入68940207226913555421143821.1项目总收入60580207226913555421143821.2回收固定资产余值83602现金流出3536044802036152722272915381539542.1项目资本金65164480203602.2借款本金偿还1040050010001500230025002.3借款利息支付39238528197536555042.4经营成本2611981781871911952.5营业税金及附加1641506382911002.6土地增值税0002.7房产税0000002.8所得税1027000281673935786552.9维持运营投资03净现金流量33580-4480-2036545463640396428资本金财务内部收益率：19.77%113 续附表14-6项目资本金现金流量表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）8910111213141现金流入6894045704777500552555530583361671.1项目总收入6058045704777500552555530583361671.2回收固定资产余值83602现金流出3536039891155126713441429163517372.1项目资本金65162.2借款本金偿还1040026002.3借款利息支付39233412.4经营成本26111992042102152222292372.5营业税金及附加16411101211331461611771942.6土地增值税02.7房产税000000002.8所得税102707408309259831046122913062.9维持运营投资03净现金流量33580581362237373911410141994429资本金财务内部收益率：19.77%113 附表14-7借款偿还计划表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）1234567891期初借款余额　06000130001250011500100007700520026002当期借款本金13000600070000　　　　　　3建设期借款利息8191976220　　　　　　4运营期借款利息3923　　8528197536555043411705当期还本付息14323001352181922532955300429412770　其中：还本1300000500100015002300250026002600　付息3923008528197536555043411706期末借款余额　60001300012500115001000077005200260007还本资金来源13453　　10451463214026962928318134527.1利润7682　　83501117817341966221924907.2折旧费3076　　5135135135135135135137.3摊销费2695　　449449449449449449449计算指标利息备付率　　　1.11.83.14.56.29.720.5偿债备付率　　　2.11.51.41.21.21.21.3借款偿还期(年）9113 附表14-8资金来源与运用表单位：万元序号项目名称合计计算期（年）12345671资金来源80096104809036207226913555421143821.1自有资金65164480203601.2贷款130006000700001.3营业收入60580207226913555421143822资金运用48360104809036152722272915381539542.1建设投资1869710283841402.2经营成本2611981781871911952.3营业税金及附加1641506382911002.4土地增值税0002.5房产税0000002.6所得税10270281673935786552.7贷款本金偿还1040050010001500230025002.8利息支出47421976228528197536555043当期盈余资金31735005454636403964284累计盈余资金142014005451008164820442472113 续附表14-8资金来源与运用表单位：万元序号项目名称计算期（年）891011121314151资金来源457047775005525555305833616765331.1自有资金1.2贷款1.3营业收入457047775005525555305833616765332资金运用398911551267134414291635173718502.1建设投资2.2经营成本1992042102152222292372462.3营业税金及附加1101211331461611771942142.4土地增值税2.5房产税000000002.6所得税74083092598310461229130613902.7贷款本金偿还26002.8利息支出3413当期盈余资金58136223737391141014199442946834累计盈余资金30536675104121432318424226232705231735113 第十五章社会评价一、社会影响分析（一）项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响标准厂房是作为国家和地区发展现代工业及高新技术产业的有效形式及重要载体，通过产业的空间聚集和相互作用形成规模经济效应和聚集经济效应，拉动区域经济发展。本项目的建设可加快城市化进程的重任，项目所在地现有的居民生活环境和生活方式将发生根本变化，本地居民将由原来的农业人口转型为城镇居民和产业工人，项目使该区域居民的生活水平和生活质量得到根本的改变和提高。本项目的建设能够为入驻企业提供优质的生产厂房和办公空间，对涪陵新区未来的良性发展大有益处，同时项目的实施对于打造涪陵新区的形象具有巨大的促进作用。（二）项目对所在地区居民就业的影响项目的建设、运营将对当地居民产生正面和负面的影响。正面的主要来源于项目的实施后将会增加新的就业机会：1、将带动周边区域的开发建设，由此将会增加新的就业机会。2、将加快当地的工业、服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此会增加新的就业机会和就业人数。3、将吸引更多的外来投资。项目的运营将会为周边区域的投资环境带来交通便利。改善城113 市基础设施建设条件，可吸引更多的外来投资，吸引大量有实力的企业前来落户，可极大地增加当地居民的就业机会。负面影响主要在于施工期间对环境有暂时的不利影响，以及部分搬迁居民暂时的生活困难和居住不便，但负面影响期短。综合来看，项目的运营所带来的积极因素要远大于负面影响。（三）项目对所在地区不同利益群体的影响项目的建设与实施会使项目影响区大部分企业和老百姓直接或间接受益，这些群体普遍对项目的实施持希望和欢迎的态度。二、互适性分析本项目建成后，通过产业的空间聚集和相互作用形成规模经济效应和聚集经济效应，拉动涪陵新区的经济发展。就当地的居民而言，对国家大政方针是理解和支持的，普遍持欢迎态度。本项目的实施中会涉及多个部门、单位，需要各部门和单位的积极配合与参与，这些部门也是项目的直接或间接受益者，它们普遍对本项目的建设和运营持支持和配合态度。三、社会评价结论综上所述，本项目的建设将产生积极的社会影响，与所在地互适性良好，具有良好的社会效益。113 第十六章风险分析一、风险因素分析本项目投资较大，项目建设风险集中在以下两个方面：经营风险和投资风险。（一）经营风险项目经营风险：项目经营分析主要体现在招商引资上。本项目为标准厂房建设项目，项目建成后，标准厂房用于出租，如果招商引资出现困难，将影响整个项目的运转，经营风险较大。（二）投资风险在方案阶段，投资估算根据主要工程量及类似工程发生费用估算，本项目建设周期24个月，工程建设材料价格波动因素存在，但不大。二、风险防范措施（一）经营风险防范措施为了较低经营风险，可采用以下方式：1、采用边招商边建设的经营模式，降低经营风险；2、充分利用涪陵新区的招商引资优惠政策，加大招商力度，保证招商引资顺利进行；3、采用灵活多变的招商模式，增大招商覆盖面，提高招商效率。（二）投资风险防范措施因本项目113 的施工周期不算太长，建设材料价格上涨风险可以一定程度上预测并预控。对施工条件和地下不确定因素，设计和施工单位均应在前期做好细致的调查工作，做到事前了解，提前防范，并提前作好周围各相关单位的协调工作，减少或杜绝不必要的费用支出。113 第十七章结论与建议一、结论标准厂房的建设有利于集约利用土地，符合国家产业政策，是国家鼓励和支持发展的项目。本项目建设适合汽车零部件生产加工的标准厂房，符合#####市及涪陵区的产业发展规划，符合涪陵新区大力发展汽车及汽车零部件产业的发展定位，可促进涪陵区汽车零部件产业的聚集发展。本项目主要为中小工业企业集聚发展和外来工业投资项目提供生产经营场所的发展平台，配套完善，手续齐全，入住即用，可缩短企业的建设周期，免却繁琐的建设手续，减少企业的资金占用，为中小企业提供了发展平台。项目的建设有利于优化资源配置，缓解用地紧张矛盾，项目的建设是十分必要的。本项目总用地面积69251.48m2（合103.88亩），总建筑面积64583.56m2，总投资19516万元。计算期内净利润30809万元，所得税后财务内部收益率为13.97%，投资回收期8.36年，项目在财务上是可行的。本项目建成全部招商完成后，预计可形成7亿元以上的年产值，年创造税收3000万元以上，同时可解决800人以上就业。项目具有十分显著的经济效益和社会效益。本项目选址科学，建设规模适度，项目建设的水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，建设方案合理可行，经济社会效益良好。项目建设是可行的。120 综上所述，本项目的建设是必要而可行的。二、建议（一）资金是项目实施的保障，建议业主尽快向有关部门和银行申报本项目，尽快落实贷款和自有资金。（二）妥善考虑市政外部供水、供电、供气、污水排放等问题，及早与相关的自来水公司、电力公司、燃气公司等联系，确保与本工程同期完工。（三）设计是保证工程质量与节省造价的重要手段，建议业主高度重视下步的设计工作。（四）业主应进一步扩充实力，提高经营管理水平，避免因经验不足而导致的风险。并尽快完善项目的环评报告、地灾评价等专题报告。鉴于项目显著的经济社会效益，建议政府相关部门给予大力支持，促进该项目尽快实施。120 目录第一章总论1一、项目概况1二、业主简介2三、编制依据3四、编制内容4五、主要技术经济指标4六、简要结论5第二章项目提出的背景及必要性7一、项目提出的背景7二、项目建设的必要性17第三章项目市场分析19一、#####市标准厂房发展现状分析19二、#####市标准厂房发展前景分析21三、项目目标市场分析23四、项目市场竞争力分析25五、SWOT分析28第四章经营模式分析30一、开发模式30二、商业模式31120 三、项目招商32第五章项目选址及建设条件34一、建设地址34二、建设条件35第六章建设内容及规模39一、建设内容39二、建设规模39第七章工程方案40一、总图布局40二、建筑方案43三、设备方案48四、公用工程方案48第八章节能58一、设计依据58二、设计原则58三、总图布置59四、建筑节能59五、给排水节能60六、电气节能61七、节能效果评价62120 第九章环境保护63一、设计依据63二、设计原则63三、项目施工期的环境影响及治理措施64四、项目运营期的环境影响及治理措施66五、环境影响评价67第十章劳动安全卫生68一、工程概述68二、设计原则68三、劳动保护69四、劳动安全卫生主要防范措施69五、工业卫生70六、安全急救及卫生保健70七、职业安全卫生教育71八、预期效果及评价71第十一章消防72一、设计依据72二、总图消防72三、建筑消防72四、给排水消防73五、电气消防74120 六、消防管理75第十二章项目进度计划及招标方案76一、进度计划76二、招标方案76第十三章投资估算及资金筹措78一、投资估算范围78二、投资估算依据78三、项目总投资79四、资金筹措82第十四章财务评价87一、评价原则、依据及参数87二、营业收入及税金估算87三、成本费用估算91四、盈利能力分析92五、偿债能力分析93六、财务生存能力分析93七、财务评价结论94第十五章社会评价110一、社会影响分析110二、互适性分析111三、社会评价结论111120 第十六章风险分析112一、风险因素分析112二、风险防范措施112第十七章结论与建议114一、结论114二、建议115附图：1、项目总平面布置图2、项目鸟瞰图120'