中心城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告 149页

'XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称############城区棚户区改造工程（一期）建设项目。1.1.2建设地点############城区棚户区改造工程（一期）建设项目位于############市市中区，涉及七个改造点。具体建设地点分别为：############市市中区凌云路、海棠路、碧山路、青果山路、############、斑竹湾、############社区############后街。1.1.3建设单位项目业主：############城市建设投资有限公司。############城市建设投资有限公司是经############市人民政府批准，并授权由############市国有资产经营有限公司出资的法人独资企业，独立核算、自主经营、自负盈亏。公司于2008年11月11日完成工商注册登记，注册资本人民币伍亿第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告元，法人代表。。，总经理。。公司经营地点############省############市市中区春华路28号，营业执照注册号为5。。。。。，组织机构代码为。。。。，税务登记号码为5。。。1。公司设总经理一名，副总经理两名，下设办公室、财务部、融资部、资产管理部，人员共计15名。主要经营范围城市基础设施项目建设投资，经营城市规划区内国有土地及城建项目的开发，组织实施保障性住房建设。同时，根据公司发展需要，经市政府同意的其他相关领域业务。公司依托资本市场，利用自身优势，运用现代经营管理理念，进行投融资和资产经营管理，引领各类资金投向############市城市基础建设，推动城市基础项目建设。1.1.4建设内容及规模############城区棚户区改造工程（一期）建设项目是############市人民政府主导建设的棚户区拆迁改造项目，项目主要建设内容为安置房、配套商铺、小区物管用房、小区道路及配套设施等建设。本项目总用地面积55,707.53㎡，总建筑面积271,323.85㎡，拟建安置房3136套。其中：（1）住宅建筑面积247,301.92㎡；（2）配套商业用房建筑面积14,438.51㎡；（3）小区配套建筑面积1,579.79㎡；（4）地下建筑面积8,003.63㎡。1.1.5建设总投资本项目估算总投资64,494.10万元，其中：工程费用51,467.05万元，占总投资的79.80%；工程建设其他费用6,152.05万元，占总投资的9.54%；预备费（基本预备费和涨价预备费）2,420.00万元，占总投资的3.75%；建设期利息4,455.00万元，占总投资的6.91%。1.1.6资金来源本项目工程估算总投资64,494.10万元，资金来源：（1）自筹14,494.10万元，占投资总额的22.47％，通过业主项目资本金投入解决。（2）申请银行借款50,000.00万元，占投资总额的77.53％，为长期贷款，贷款期限8年,贷款利率为5.94％。1.1.7建设工期建设工期24个月，2010年8月至2012年7月。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告1.2可行性研究范围、目的及编制依据1.2.1研究范围我公司受############城市建设投资有限公司的委托，对############城区棚户区改造工程（一期）建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告。本次研究范围主要包括：项目建设的背景及必要性、项目选址及建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能方案、环境保护、安全卫生与人防、投资估算及资金筹措、贷款偿还及风险分析、社会效益评价等。1.2.2研究目的通过对“############城区棚户区改造工程（一期）”建设项目可行性的研究分析，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供相关部门决策。1.2.3编制依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》；（4）《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保（2009）295号；（5）《############省棚户区改造工程实施方案》；（6）《############省建设工程工程量清单计价定额》2009年；（7）《建设工程工程量清单计价规范》2008年；（8）《############省工程造价信息》2010年8月；第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告（9）《############市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》；（10）《############市统计年鉴》；（11）《############市城市总体规划》；（12）《############市人民政府关于加强城市住房保障制度建设的实施意见》（乐府办[2007]48号）；（13）《############城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》及补充意见；（14）《############市人民政府办公室关于############中心城区城市和工矿棚户区改造工作的实施意见》（乐府办发[2010]13号）；（15）《############市人民政府关于进一步明确############中心城区城市和工矿棚户区改造拆迁补偿安置政策的通知》（乐府发[2010]17号）；（16）############市规划和建设局《关于加快棚户区改造有关工作的通知》（乐建发[2010]15号）；（17）############市棚改办《############市棚户区改造三年（2010-2012年）规划》；（18）国家现行的行业规定，法律法规，设计标准，技术规范；（19）项目单位提供的有关基础资料。1.3可行性研究主要结论############城区棚户区改造工程（一期）建设项目是在党中央、国务院着力改善民生，解决城市低收入家庭住房问题，全面落实保障性住房建设，推进城市和国有工矿棚户区改造工作的宏观背景下提出。我们通过对项目建设条件以及选址、建设规模及方案的分析，认为第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告本项目工程建设条件具备，建设方案合理。该项目的实施有助于推动############市城市建设的发展，改善民生，有利于社会和谐稳定、有利于节约利用土地，促进地方经济的发展，社会效益巨大。综上所述，项目建设是必要的，方案可行。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1宏观经济背景2010年是实施“十一五”规划的最后一年。做好经济社会发展工作，对夺取应对国际金融危机冲击全面胜利、保持经济平稳较快发展、为“十二五”规划启动实施奠定良好基础具有十分重要的意义。2009年中央经济会议提出，2010年经济工作的总体要求是：全面贯彻党的十七大和十七届三中、四中全会精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性，特别是要更加注重提高经济增长质量和效益，更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整，更加注重推进改革开放和自主创新、增强经济增长活力和动力，更加注重改善民生、保持社会和谐稳定，更加注重统筹国内国际两个大局，努力实现经济平稳较快发展。会议提出了2010年经济工作的主要任务：一、提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度，增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，支持重点领域改革。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告二、加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要以扩大内需特别是增加居民消费需求为重点，以稳步推进城镇化为依托，优化产业结构，努力使经济结构调整取得明显进展。增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造支持力度。三、夯实“三农”发展基础，扩大内需增长空间。四、深化经济体制改革，增强经济发展动力和活力。五、推动出口稳定增长，促进国际收支平衡。　六、着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。明年要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。2.1.2棚户区改造政策背景2．1．2．1国务院及部委政策五部委为了认真贯彻《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）和《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）精神，全面落实全国保障性安居工程工作会议、推进城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会的部署，扎实推进城市和国有工矿棚户区改造，经国务院同意，出台了关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见。实施城市和国有工矿棚户区改造的总体要求，以邓小平理论和“三个代表”第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市和国有工矿棚户区改造的根本目的，力争从2009年开始，结合开展保障性住房建设，用5年左右时间基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造，有条件的地区争取用3年时间基本完成，特别应加快国有工矿棚户区改造，使棚户区群众的居住条件得到明显改善。实施城市和国有工矿棚户区改造的政策措施，包括多渠道筹措资金。采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等办法多渠道筹集资金。（1）、中央采取适当方式，对城市和国有工矿棚户区改造给予资金支持。省级人民政府可采取以奖代补方式，对本地区城市和国有工矿棚户区改造给予资金支持。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入中，按规定安排资金用于符合条件的棚户区改造支出项目。有条件的地区可对城市和国有工矿棚户区改造项目给予贷款贴息。城市和国有工矿棚户区改造项目执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。　（2）、鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款，创新金融产品，改善金融服务。根据改造项目特点合理确定信贷条件，对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障。有条件的地区可建立城市和国有工矿棚户区改造贷款担保机制，引导信贷资金投入。（3）、鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。涉及棚户区改造的国有工矿企业要积极筹集资金。棚户区居民应合理承担安置住房建设资金。积极引导社会资金投入城市和国有工矿棚户区改造，支持有实力、信誉好的房地产开发企业参与棚户区改造。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告加大税费政策支持力度。对城市和国有工矿棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。城市和国有工矿棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市和国有工矿棚户区改造给予支持，新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网、管网增容等经营性收费。　　落实土地供应政策。城市和国有工矿棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。对于配套建设的商业、服务业等经营性设施用地，必须以招标拍卖挂牌出让方式供地。严禁将已供应的经济适用住房、廉租住房用地改变用途用于商品住房等开发建设。安置住房实行原地和异地建设相结合，以就近安置为主；对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。 完善安置补偿政策。城市和国有工矿棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被拆迁人自愿选择。符合当地政府规定的住房保障条件的被拆迁人，通过相应保障方式优先安排。各地在保护被拆迁人利益的前提下，按国家有关规定制定具体安置补偿办法。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告地方各级人民政府要把城市和国有工矿棚户区改造工作摆上重要议事日程，加强组织领导。省级人民政府对本地区城市和国有工矿棚户区改造工作负总责，对市、县人民政府实行目标责任制管理，并负责监督考核。市、县人民政府是城市和国有工矿棚户区改造工作的责任主体，要明确部门责任、具体措施，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位和分配公平，确保城市和国有工矿棚户区改造工作顺利实施。有棚户区改造任务的国有工矿企业要切实加强项目的组织实施，认真做好依法落实建设用地和筹集资金等相关工作。健全工作机制，保障性安居工程协调小组负责协调解决城市和国有工矿棚户区改造中的重要问题，各有关部门根据部门职责，完善配套政策，加强工作指导。财政部会同有关部门制定城市和国有工矿棚户区改造的税收支持政策；国土资源部负责完善土地供应政策；人民银行、银监会会同住房城乡建设部、财政部指导督促金融机构做好金融服务工作。地方各级人民政府要健全部门协作机制，各有关部门要密切配合，形成合力，各司其职，各负其责。地方各级保障性安居工程领导小组和有关部门要加强组织领导，落实好各项政策措施。编制规划计划。地方各级人民政府要把城市和国有工矿棚户区改造与廉租住房、经济适用住房建设结合起来，纳入保障性住房建设规划。市、县人民政府要编制城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划，因地制宜地制定项目实施方案，报省级人民政府批准后实施。省级人民政府要抓紧编制本地区城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划，报住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部备案。住房城乡建设部要把城市和国有工矿棚户区改造规划和年度工作计划纳入保障性安居工程规划。确保工程质量。要严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。要优化新建安置住房的规划设计，在较小户型内实现基本的使用功能，满足基本居住需要。要按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告强化监督检查。实施全方位监管,及时发现并解决各种问题,坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。各级监察部门要会同有关部门加强对城市和国有工矿棚户区改造情况的监督检查，认真查处违法违纪行为。各级审计部门要加强对资金有效使用和安全等各环节的监督。各级国土资源管理部门要加强对城市和国有工矿棚户区改造用地的管理和监督检查。住房城乡建设部会同有关部门负责本意见执行情况的监督检查，对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改。加强宣传引导。要采取多种形式，广泛宣传棚户区改造的重要意义，准确解读政策措施，及时反映工作进展情况，取得城市和国有工矿棚户区居民的理解和支持，为城市和国有工矿棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。2．1．2．2############省出台政策根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）精神，按照省委、省政府启动实施棚户区改造工程的决策部署，为切实做好棚户区改造工作，着力改善棚户区人民群众居住条件，现结合我省实际，制订了一系列实施方案。一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以改善民生、建设和谐############和促进经济与社会协调发展为目的，坚持以人为本，着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住和生活条件，努力把棚户区改造工程建设成惠及困难群众的德政工程和民心工程。二、基本原则（一）统筹规划，分步实施。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告坚持棚户区改造与城市发展、产业结构调整、社会事业发展及生态环境保护统筹推进，棚户区改造要注重与廉租房等保障性住房建设相结合，与城市旧城改造相结合，与灾后重建相结合，与房地产开发相结合，统一规划，按轻重缓急，分步实施，稳步推进。（二）政府协调，分类指导。充分发挥政府的组织协调作用，在政策与资金上给予必要的支持，确保棚户区改造顺利推进。积极推行市场化运作，鼓励以房地产开发方式实施棚户区改造；实施优惠政策，支持符合条件的棚户区采取职工集资合作建房或经济适用住房的方式加大改造力度；加大政府投入，积极推进城市、工矿企业、林区棚户区保障性住房建设项目实施。（三）综合开发，配套建设。棚户区改造要符合城市建设总体规划、住房保障规划、矿区发展规划等，按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，组织实施棚户区改造工程，改造后区域内居民的生活环境明显改善，配套设施相对完善，能够满足居民入住使用的基本要求。（四）依法推进，确保稳定。棚户区改造过程中，要严格执行有关土地使用、资金使用、城市房屋拆迁、工程建设、城市建设管理等方面的规定。坚持以人为本，统筹考虑，先易后难，稳步推进，依法保障被拆迁人的合法权益，确保社会稳定。三、实施范围（一）实施范围。城市棚户区：指21个市（州）政府所在城市城区范围内的棚户区。工矿棚户区：中央及省属煤矿等工矿企业棚户区。林区棚户区：全省国有林区棚户区，包括省属国有森工企业局（林业局）和地方国有林区的林业局、国营林场棚户区。（二）棚户区界定。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告本次改造工程中的棚户区是指：以平房为主，居民家庭收入低、住房困难（人均建筑面积低于当地城镇人均建筑面积的50%），房屋成新率低或破损率高，住房功能或配套设施不齐全，卫生环境差、消防隐患大的集中连片（达到50户以上）居住区。四、目标要求据初步汇总统计，从2009年起，用3年时间完成我省棚户区改造工程建设任务，改造面积约2605万平方米（以最终核实和规划数为准），使36.7万户117万人的居住和生活条件得到明显改善。按实施范围分类：城市棚户区改造24.3万户、1880万平方米；中央及省属工矿企业棚户区改造8万户、468万平方米；林区棚户区改造4.4万户、257万平方米。按解决途径分类：对具备商业开发价值的棚户区，通过市场开发，以商品住房解决14.6万户、1183万平方米；对符合条件的棚户区，通过集资合作建房及经济适用房方式建设13.7万户、970万平方米；对通过以上方式仍无法解决的棚户区，经严格核实，通过保障性住房解决8.4万户、452万平方米。五、工作步骤全省棚户区改造工作分为四个阶段，着重抓好以下工作：第一阶段：调查核实（2009年1月－2月）开展全省棚户区调查摸底核实工作，各地、省直有关部门进一步核查计划改造棚户区内居民的住房面积、住房结构、住房建设年份、家庭人口、家庭收入、配套设施、安置方式等情况，为规划编制、工程实施等提供依据。第二阶段：制定规划（2009年3月－5月）第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告各地依据城市总体规划和棚户区调查核实情况，按照三年完成改造任务的要求，在认真测算资金需求，明确解决途径的基础上，编制完成棚户区改造工程分类实施规划及分年度计划，报省发展改革委、省建设厅。由省发展改革委、省建设厅会同省直有关部门审查后，予以批复下达。各地国土资源管理部门依据土地利用年度计划和改造工程分类实施年度计划，制定棚户区改造工程用地计划，严格按计划供应土地并报省国土资源厅备案。第三阶段：组织实施（2009年6月－2011年12月）各地依据省发展改革委和省建设厅审定后的棚户区改造工程分类实施规划及分年度计划，严格按基本建设程序组织工程建设，工程建设实行项目法人责任制、招标投标制、工程监理制、合同管理制，在保证工程质量的前提下，确保按计划完成棚户区改造。第四阶段：验收总结（分项和全部工程完工时）改造工程竣工后，要按规定组织竣工综合验收，验收合格方可交付使用，做到完工一批验收一批。到2011年底，棚户区改造工程全部完成后，各地要及时进行全面总结。六、资金筹措及政策支持初步统计，全省棚户区改造工程建设估算投资717亿元。其中：市场开发商品住房方式实施的棚户区改造项目投资估算547亿元，主要通过房地产企业自筹、银行贷款等市场化方式解决。投资改造棚户区的房地产开发企业项目资本金可按开发投资总额20％的标准执行，并鼓励各类银行对参与棚户区改造的房地产开发企业给予优惠贷款支持。三年内，棚户区居民在本地购买90平方米以下普通商品住房的，可享受国家、省税费减免有关政策。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告集资合作建房及经济适用住房方式实施的棚户区改造项目投资估算116亿元，主要通过工矿企业自筹、个人出资、银行贷款等方式解决。鼓励符合条件的企业组织棚户区职工集资建房，享受经济适用住房税费减免政策，住房面积可参照灾区城镇安居住房标准执行。对按规划需要异地建房的，在政府收回其原有土地使用权的基础上，可享受经济适用房土地政策。政府投资的保障性住房棚户区改造项目投资估算54亿元，主要通过中央、省、市（州）政府性资金支持、政策性贷款等方式解决。中央和省政府性资金每平方米补助450元，按此计算三年共计21.5亿元，其中：积极争取廉租住房和林区等棚户区改造中央补助资金15.5亿元，省财政补助资金6亿元。其余32.5亿元通过市（州）政府性资金、政策性贷款等渠道解决。同时，鼓励各地探索建立廉价房制度，廉价房实行政府定价，售价按照“成本价或略低于成本价”的标准执行。廉价房为有限产权，实行上市准入制度。出售廉价房的资金，专项用于廉租住房保障。廉价房的有关政策措施由省建设厅会同省发展改革委、省财政厅等相关部门制定，并指导各地实施。此外，灾区城市棚户区改造要结合城镇居民住房灾后重建，利用重建补助资金及优惠政策，统筹推进灾区城市棚户区改造。七、组织保障（一）加强领导。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告成立全省棚户区改造工程领导小组，主要负责全省棚户区改造工程政策研究，指导和协调全省棚户区改造工程实施。各地也要相应成立棚户区改造领导小组，各地政府是棚户区改造规划及分年度计划编制、项目审批、资金筹措、工程组织实施的实施主体和责任主体，实行市（州）长责任制。各级政府要切实加强领导，充分认识做好棚户区改造工作的重要性和紧迫性，高度重视，精心组织，周密安排，一级抓一级，层层抓落实。有关部门要密切配合，协调一致，认真把棚户区改造工作落到实处，共同完成改造任务。（二）搞好服务。对棚户区改造工程，建立绿色审批通道，实行“一站式”审批服务，简化办事程序，缩短审批时限，加快棚户区改造项目土地招标挂牌、开发建设等各项审批手续办理，做到急事速办、特事特办，努力提高工作效率和服务质量，帮助项目实施单位、开发企业协调解决各种问题，为加快棚户区改造创造良好的外部环境。（三）加大宣传。坚持正确的舆论导向，充分发挥媒体的宣传作用，采取形式多样的宣传方式，大力宣传棚户区改造的重大意义、优惠政策和实施办法，特别是突出宣传好各项惠民政策，使棚户区改造深入人心、家喻户晓。加大法制宣传的力度，增强群众的法制观念，把政策、法规向群众解释清楚，取得广大群众的理解和支持，为棚户区改造工作创造良好的舆论氛围。（四）督查考核。将棚户区改造工程纳入八项民生工程中的“百姓安居工程”，并纳入政府目标考核体系，作为为民办实事考核的重要内容。同时省直相关部门要对各地棚户区改造工程实施进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查。对工程建设中出现的违法违纪违规问题，严格按法律法规和有关政纪规定予以查处。2.1.2.3############市出台政策第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############市委、市政府高度重视棚户区改造工作，采取一系列有力措施切实推进。根据住房和城乡建设部等国家五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保【2009】295号）、省政府办公厅《关于印发############省棚户区改造工程实施方案的通知》(川办发【2009】14号)等文件精神，为确保2011年底前全面完成中心城区城市和工矿棚户区（以下简称“棚户区”）改造任务，切实改善人民群众居住条件，经市政府同意，提出以下一系列实施意见。一、基本原则（一）统一政策，统一协调。############中心城区棚户区改造的拆（搬）迁补偿安置，统一按照市政府《关于印发〈############城区棚户区改造拆迁补偿安置办法〉的通知》（乐府发【2009】27号、《关于进一步明确############中心城区城市和工矿棚户区改造拆迁补偿安置政策的通知》(乐府发【2010】17号）等文件规定执行。全市棚户区改造工作由市棚户区改造工作领导小组统一组织、协调。（二）政府主导，市场运作。城市和工矿棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予必要支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。（三）统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、综合开发，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、通讯、污水与垃圾处理等市政设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进民生的改善。（四）惠民安置，尊重自愿。要充分尊重群众意愿，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规和政策，维护群众合法权益，切实让群众得到实惠。实行还房安置与货币补偿安置、就近安置与异地安置相结合，鼓励货币补偿安置和异地安置。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告（五）依法拆迁，有序推进。在棚户区改造过程中，要严格执行有关土地使用、资金使用、工程建设、城市建设管理等方面的法律、法规和政策规定，做到统筹考虑，有序推进。二、目标任务2011年底前，全面完成############中心城区棚户区改造任务；2012年底前，各县（市、区）全面完成辖区内棚户区改造任务。三、实施步骤############中心城区棚户区改造工作分四个阶段实施：（一）调查摸底阶段（2010年1月-4月）。开展中心城区棚户区调查摸底核实工作，核查拟改造区域内居民的房屋面积、结构、建成年代、家庭人口、家庭收入、配套设施等情况，为规划编制、工程实施等提供依据；对拆迁费用、工程建设费用进行测算，拟订改造方案；依据城市总体规划，按照目标任务，编制改造项目规划及进度计划。各县（市、区）要在5月底前完成摸底调查，6月启动计划改造工作。（二）宣传动员阶段（2010年4月-5月）。制订宣传工作方案，统一印发宣传手册，多渠道、多形式宣传棚户区改造的法律法规和政策措施，引导广大群众自觉参与棚户区改造。（三）拆迁阶段（2010年5月-10月）。坚持阳光拆迁，在拆迁现场制作公示栏，将拆迁政策法规、被拆迁人家庭和房屋状况、房屋评估结果、安置房户型、面积、被拆迁人搬迁时间、选房先后顺序等事项进行公示；由被拆迁人推举代表，进入棚户区改造项目工作组，对拆迁补偿安置全程参与、监督。可探索两段式拆迁。第一阶段可探索模拟拆迁。拟订项目拆迁补偿安置方案，签订《############市城市和工矿棚户区房屋模拟拆迂补偿安置协议》，签订协议达到85%以上时，可转入正式拆迁阶段。（四）建设安置阶段（2011年底前）。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告项目业主严格按照基本建设程序组织工程建设。土地出让应采取招、拍、挂方式进行。改造工程完成后，按规定组织竣工验收，验收合格的方可交付使用。按期完成安置任务。四、组织保障（一）加强领导。市棚户区改造工作领导小组负责研究拟定政策、组织协调、指导监督棚户区改造等工作。领导小组办公室承担领导小组日常工作。（二）明确职责。中心城区棚户区改造实行市、区一体，以区为主。市中区政府是责任主体，负责中心城区棚户区改造的宣传动员及拆迁补偿安置，组成以街道办事处为责任单位，市、区有关部门、社区干部、群众代表等参与的项目工作组，负责政策宣传、拆迁补偿安置、信访维稳等工作，确保项目顺利推进。市政府新闻办公室负责组织协调广电、报纸、网络等媒体，有计划分阶段开展宣传工作，营造反映主体民意，促进改造的舆论环境等工作。市规建局负责中心城区棚户区改造项目的规划编制、方案制定和组织实施，并督促所属############市城市建设投资有限公司履行相关项目业主职责等工作。市财政局负责统筹安排并监管改造资金使用等工作。市审计局负责改造项目决算审计等工作。市城管局负责拆除违法、违章建（构）筑物等工作。市物价局负责安置房水、电、气、光纤等人户安装费和物业服务费的核定，并监督相关企业在核定标准内执行等工作。市监察局负责棚户区改造中的各类违纪行为的监督查处等工作。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告市房管局负责棚户区改造拆迁许可证的办理，会同市财政局制订房屋评估规范、裁决拆迁补偿安置纠纷等工作。市税务、公安消防、人防、环保、电业、邮政、电信、供水、供气、广电等有关部门，负责落实棚户区改造有关政策等工作。（三）督促考核。市政府对各县（市、区）政府棚户区改造工作实行目标责任管理。############中心城区棚户区改造，由市棚户区改造工作领导小组制订具体考核办法。同时，市政府出台《关于进一步明确############中心城区城市和工矿棚户区改造拆迁补偿安置政策通知》(乐府发〔2010〕l7号)中规定，选择还房安置的，按照被拆迁房屋建筑面积与安置房建筑面积1：1进行产权调换，等面积不补差价，补偿比例没有幅度。所谓的1：1.15的比例，是棚改惠民政策补贴、奖励等折算成房屋面积而达到的比例。按照各项目拆迁的要求进行拆迁，最高可以得到如下优惠或奖励：如选择还房安置的，一是可得到被拆迁房屋面积的15％的奖励，或选择按被拆迁房屋面积计算110元／平方米的奖励；二是免收安置住房水、电、气、光纤的安装费；三是可得到免交安置住房五年物业服务费的奖励。困难住户、家庭有重度残疾成员的被拆迁人，也有优惠政策。(1)双困家庭。被拆迁户属城市最低生活保障家庭，原居住房屋面积不足50平方米的，按50平方米安置，被拆迁户不支付安置房差价款；安置住房超过50平方米不足60平方米部分，被拆迁人按900元／平方米优惠价支付；安置住房超过60平方米的部分，被拆迁人按市场价支付。(2)非双困家庭。①被拆迁户家庭有重度残疾成员或有“4050”第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告下岗失业人员(凭相应证件认定)，且上年度家庭人均收入不足5000元的，安置住房超过被拆迁面积5平方米以内的差价款，由拆迁人承担；超过5平方米不足10平方米的部分，被拆迁人按900元／平方米优惠价支付；超过10平方米的部分，被拆迁人按市场价支付。②被拆迁人实际居住在被拆迁房屋且他处无住房，安置住房超过被拆迁房屋面积的，超过5平方米以内的部分，由被拆迁人按900元／平方米优惠价支付；超过5平方米的部分，被拆迁入按市场价支付。 在安置方式上，选择异地安置的，实行奖励。中心城区土地划分为五个级别，被拆迁房屋用地属较高土地级别，而安置房用地属较低土地级别的，每低一个级别，按被拆迁面积100元／平方米对其予以奖励。在水、电、气、光纤等配套项目上，政府给予免收安装费的优惠政策。但前提是被拆迁人在规定时间内签定了拆迁补偿安置协议并搬迁交房的。否则，被拆迁房屋原来没有独立户头的，就由被拆迁人自己承担。所有改造项目全部坚持“阳光拆迁”，要在拆迁现场制作公示栏，对拆迁政策法规，被拆迁人家庭和房屋状况，房屋(预)评估结果，安置房户型、面积，被拆迁人签订模拟拆迁补偿安置协议的时间，选房情况等事项进行公示；还要由被拆迁人选举代表，进入棚户区改造项目工作组，对拆迁补偿安置全程参与并监督。2．1．3############城区棚户区现状第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告目前，############城区棚户区面积大，房屋建筑多为年久失修的低矮棚户，均无独立的厕所和厨房，街道狭窄且破损严重，市政配套设施非常落后，部分存在严重的内涝和消防安全隐患，居民居住条件差，严重影响了居民的正常生产生活和############城市整体形象。针对此情况，############市编制了《############城区棚户区改造建设规划（2009-2011年）》，拟在未来三年内对分布在中心城区张公桥街道办事处、############街道办事处、上河街街道办事处、柏杨街道办事处、通江街道办事处、############街道办事处及九峰镇的辖区范围内的32个涉及8190户、570962.23平方米，约占中心城区常住人口的10%改造项目。改造将采用原拆原建、就地安置和就地拆迁、异地安置的方案。三年后，############城区绝大部分棚户居民将告别棚户区，住进宽敞明亮的新房。############城区主要棚改项目情况如下：（1）雪杉社区棚改项目该项目位于通江街道办事处雪杉社区，涉及住户1725户，4600多人，房屋大都建于上世纪90年代。居民大部分为原605厂职工，且大都是东北人。该社区是一个“企业社区”，由于当时造纸厂加工的原料大都是一种叫雪杉的树木，雪杉社区由此得名。（2）长征社区棚改项目该项目位于通江街道办事处长征社区，涉及住户982户，3000多人。长征社区也是“企业社区”，因长征制药厂而得名，居民来自全国各地。（3）############碱厂棚改项目############碱厂棚户区系############碱厂的房屋所形成，位于############街道办事处碧山路社区泥溪河畔，涉及住户222户。############碱厂曾是############知名的一家全民所有制烧碱、农药制造厂，主要生产农药和烧碱。2001年2月，碱厂破产。职工居住住房年久失修，变成了棚户区。（4）上河街、中河街、顺城街棚改项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告该项目位于上河街道办事处，涉及住户770户，2310人，面积约56740平方米。该项目横跨上河街、中河街、顺城街3条老街，涉及到兴发街、府街两个社区。（5）鼓楼街、府街棚改项目该项目位于上河街道办事处府街社区，涉及住户169户，507人，面积约2万平方米。古代嘉定府衙门座落于现府街小学处，故得街名“府街”。在府街还有一个具有历史文化内涵的建筑——“状元楼”。在府街32号门前，有一座高大的雅石砌成的牌坊式大门，门楣上“秀超凌云”四个大字清晰可见。该建筑据传修建于清朝，当初是个栈房，来############会考者大多住宿在此，因此，在民间得名为“状元楼”。而鼓楼街的名字，则来源于清代时期，因当时在嘉定府衙街对面，有一座鼓楼而得名。该项目改造将采取临街建筑物风貌整治，将状元楼的住户整体搬迁，就近在鼓楼街项目中安置，并拨专款对状元楼进行维修，加以保护。（6）############后街棚改项目该项目地处上河街街道办事处############街社区，涉及住户100户。（7）青果山棚改项目青果山棚改项目位于人民北路附近，该项目共有住户232户。（8）人民西路省建一公司棚改项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告该项目位于上河街道办事处，涉及居民330户。具体包括：人民西路127号（############省第一建筑工程公司仓库）至227号（省建宿舍）共计128户，人民西路263号（水电供应公司宿舍）共计22户，大丛林巷45号（机电供应公司宿舍）、46号、52号、58号、103号、107号共计60户，新建巷46号、58号、66号、68号共计89户，竹公溪村农房31户。该项目涉及的住户大半以上系############省第一建筑工程公司职工和############市建筑工程公司职工。（9）乐达社区棚改项目该项目位于通江街道办事处乐达社区，涉及住户542户，1200多人。乐达社区也是“企业社区”，由于当时乐达客车厂在该社区，生产乐达牌客车红极一时，因此得名“乐达社区”。（10）百福路600号棚改项目该项目地处柏杨街道办事处柏杨社区，涉及76户居民，居民以划地自建的农民和原############搬运社的职工为主。由于该项目周围路基高于居民区地面，如果降雨量大，常常造成严重内涝。（11）############棚改项目该项目位于市中区九峰镇，涉及住户76户，194人。该项目是中心城区棚改的第一个拆除项目。（12）大千药业棚改项目该项目位于上河街道办事处人西社区的大丛林巷365号，现有住户22户，均为原############市大千药业有限公司职工。平房住户主动申请纳入棚户区改造，民意调查同意率和模拟拆迁协议签订率均达到100%。（13）草堂寺棚改项目该项目位于上河街道办事处############街社区，包括草堂寺128号、44号、46号、48号，共有棚户区居民57户。（14）############高频焊管厂棚改项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告该棚户区地处人民北路，共有住户97户，居民大多是工人和农民。由于房屋年久失修，居住条件十分差，居民称其为“烂泥湾”。（15）里仁街——横穿街棚改项目该项目共有住户282户。一些木板房已有上百年的历史。在此居住的，大多是土生土长的############人。（16）############棚改项目 明万历十五年，嘉州城北建设演武场，后来发展成街则取名为############。所以“############”这名字，跟武术有很大渊源。在############棚户区，临街的住房都是木板房，存在极大的安全隐患。（17）石雁儿、望江台棚改项目该项目共涉及住户269户。据称，望江台这名字沿用已久，顾名思义，在该处能看到岷江。（18）市供销运销公司棚改项目该棚改项目位于青果山街125号，共有49户居民。每天早上，居民们须排队上厕所。（19）########################棚改项目该项目位于############城区赛公桥76号，共有104户居民。截至6月30日，有90户居民签订了模拟拆迁补偿安置协议，签约率达85%。（20）############棚改项目原########################位于海棠路803号，早在1993年，该厂就宣告破产。############宿舍是典型的“筒子楼”。（21）金刚砂厂、航道队、城西印刷厂棚改项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告该项目位于############城区肖坝路附近，共涉及棚改居民379户。据了解，该项目部分房屋由于是按照单身宿舍修建，所以房屋狭窄不堪，住户们居住十分不方便。（22）竹公溪仪表三厂棚改项目该项目共有61户住户，都是仪表三厂的职工和城市居民。与许多棚户区一样，该项目由于房龄较久，基础设施不齐备，自该项目纳入棚改后，居民们都满心盼望着能早日搬进新居。（23）市金属结构厂宿舍棚改项目############市金属结构厂宿舍位于############城区致江路上，共有139户住户。以前，居住们亲切地称该项目为“金电小区”。据了解，该项目房屋于上世纪六七十年代修建，房屋都是红砖房，是############较早的职工宿舍。以上棚户区急需改造。############城区棚户区改造工程（一期）建设项目是其中一部份。2.2项目建设的必要性2.2.1项目建设是落实科学发展观构建和谐社会改善民生的重大举措。棚户区是城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。同时城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告2.2.2项目建设有利于完善城市功能提升城市形象，贯彻节约集约用地原则，改善人居环境。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，可以完善该区域配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。通过棚户区的改造，解决了居民的居住安全问题，改善居住环境，城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高居民生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。通过棚户区的改造，还促进了城市存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划建设城市、经营城市，为城市的进一步发展奠定良好的基础。我国人多地少，耕地资源稀缺，又正处在工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾突出。为此国务院专门下发了国发（2008）3号《关于促进节约集约用地的通知》，省市也下发了相应的文件并采取了相应的措施，力求做到切实保护耕地，大力促进节约集约用地。棚户区改造工程的建设，不仅有利于土地利用效率的提高，同时工程通过由政府主导，统一规划、统一设计、统一建设，工程建设全过程采用公开招投标方式确定设计、勘察、施工、监理等单位，不仅提高了建筑质量的安全，而且充分考虑了居住小区的环境质量、基础设施条件、生活配套设施等多方面需求，改善了棚户区居民的居住条件。2.2.3项目建设有利于调整房地产市场住房供应结构，平抑房价，促进房地产市场健康发展。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告近年，随着房地产市场的回升，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，商品房市场供需矛盾加剧。普通居民住房支付能力不足，中、低收入家庭住房难的问题更加突显，社会反响强烈，其中商品房供应结构不合理是导致当前房价不合理上涨的主要原因之一。以上问题引起了党中央、国务院高度重视，专题研究并制定了完善促进房地产市场健康发展的政策措施，做出了增加保障性住房和普通商品住房供给，抑制投资投机性购房和全面启动城市棚户区改造工作的部署。出台了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)，以及国发〔2010〕10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）明确要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加保障性住房和普通商品住房供给，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。城市和国有工矿棚户区的改造，其政策核心是解决约70%城镇中低收入居民的住房问题，项目建设有利于加快解决低收入和中等偏下收入群众的住房问题，增加普通商品住房的供应，优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨，促进房地产市场平稳健康发展。2.2.4城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告提出棚户区全面改造是重大的宏观决策。当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是真正有效的有质量的扩大内需转变增长方式的工程之一。城市和国有工矿棚户区改造，在扩大投资的同时，通过安置房的配售，还能扩大住房的消费，对相关产业都有重要的拉动作用。所以，总的来说，推进城市和国有工矿棚户区改造有利于稳定人心，稳定社会，稳定经济，促进发展。综上所述，棚户区改造项目有利于提高棚户区居民居住环境，解决中、低收入家庭购房难的问题。项目建设有利于节约利用土地，促进房地产市场健康发展；有利于扩大内需刺激消费，促进经济平稳发展，构建和谐社会。因此，本项目的建设是必要的。2.3项目建设的可行性1、本项目的实施符合党中央、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难，全面落实全国保障性安居工程工作，推进城市和国有工矿棚户区改造工作的宏观政策，党和国家及社会各界高度重视该项工作的开展，从政策、资金、税收上加以扶持，省市各部门也积极组织落实，出台了相关的具体规划和实施办法，为本项目的建设提供了良好条件。2、本项目建设符合############市城市总体规划的要求。项目建设地址为############市市中区，交通便利、地理位置优越，适合建设，项目各项条件符合############市城市总体规划的要求。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第三章项目建设条件及选址3.1项目建设条件分析3.1.1############市自然条件概况############市地处############省的南部、############盆地的南部，成都平原至西南山地的过渡带，东临自贡市，南临宜宾地区和凉山州，西与雅安地区接壤，北连眉山市，介于东经102°55′—104°00′，北纬28°25′—29°55′之间，南北长214.42公里，东西宽164公里，幅员12686平方公里，占############幅员面积的2.6%。############市地势呈倾斜状，西南高，东北低，地貌以山地为主，丘陵次之、平原较少。山地主要分布在市境西南，丘陵主要分布于市境东部，平原多沿江分布。境内地势高差悬殊，最高处在峨边彝族自治县境内的马鞍山主峰，海拔4288米，最低处在犍为县境内的岷江出境处，海拔320米，相差3968米。############地域处于############盆地向西南山地的过渡地带，地形呈西南高、东北低，高差悬殊，在特定地理环境条件下形成了多种气候类型。因地域处在北纬29度附近，全市属中亚热带气候带,具有四季分明的特点，雨量丰沛，水热同季，无霜期长，农业气候条件优越。年平均气温在16.5-18.0度之间，大于或者等于0℃积温为6100-6500℃，大于或者等于10℃积温5269-5662℃，大于或者等于20℃，积温2930-3376℃第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告，年平均无霜期长达300天以上，年平均霜日4.2-9.4天，年平均降雪日数仅1.0-2.7天，是水稻、小麦、油料、糖料、水果、棉花等多种农副产品的高产区。西南山区气候垂直差异明显，从山麓至山巅依次分布着中亚热带一暖温带一温带一寒温带的完整气候带，小气候条件十分复杂，是地域内发展农业综合经营和立体农业区域，是木材、茶叶、中药材等的主要产区，也是宝贵的旅游资源。　受季风影响和地形的抬升作用，气候湿润，雨量丰沛。年平均降水量绝大多数地区在1000毫米以上，峨眉山市达1500毫米以上，仅峨边、金口河少于1000毫米以下，降水有季节性变迁，夏秋季雨量占全年的80%左右，冬春季只占20%，降水的年际差异较大，年最少降水量多在900毫米以下，部分地区年最多降水量达2000毫米以上。全市气象灾害以低温、干旱、洪涝为主。低温危害以春季低温影响最大，能造成小麦冻花、水稻烂种烂秧；干旱以春早、夏旱为主，干旱严重时，部份地方人畜饮水均发生困难；受地形影响，############是暴雨的多发区，降水强度又大，峨眉山市93年9月29日降水量达525毫米，创全省之最，加之又处于三江汇合处，洪涝影响较大。############市市中区地形以丘陵为主。地势大半由北向南倾斜，西南部的大渡河在本区向东北流向，在水口镇附近与西北流来的青衣江汇合，然后注入北南流向的岷江。沿江有许多冲积平坝和浅丘地带，由此形成本区主要农业耕作区。大多数地带海拔在300-400米之间，一般高差在10米左右，地势平坦，土地肥沃。个别地带也有深丘，北部土门凹，西部老鹰岩等海拔均超过500米，东部牛金山、石子山海拔也超过400米。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############市地质构造属中、新生界地质年代，地表以下为红砂页岩，由粘土与经砂胶结而成。北部平坝上层为第四系全新泛洪冲积层，下层基岩为中生界，白垩系夹关组紫红、砖红色长石石英砂岩、夹粉砂岩及砂质粘土岩，河岸有基岩出露。为中生界白墨系夹关组地层，地层稳定，无不良地质现象。############市境内河流众多，主要是岷江水系，少量是沱江水系支流和金沙江水系支流，以岷江、大渡河、青衣江为主干，三条河流间又依次具有干支关系。############市区地下水含量少，仅在地层裂隙或层断处有少量地下水。据有关地质部门查勘，市区10km2范围内地下水储量为8万m3，广布于30多个点上。3.1.2############市社会经济概况############市行政区辖市中区、五通桥、沙湾、金口河4个区，犍为、井研、夹江、沐川4个县和峨边、马边两个彝族自治县，代管峨眉山市，总人口353.5万。市中区位于全市的地理中心，城区面积为35平方公里，城市人口约32万人。############市区位优越，位于长江上游，是我国沿海南北地带和长江黄金水道构成的倒“T”字型国家一级经济发展轴线的西端。随着我国改革开放的深入、经济重心的西移，############市将成为全国的重点发展地带。在############省内，############位于成都平原南端与盆地山地过渡地带，既受成都、绵阳等地发达经济地区的强烈辐射，同时又对周边市地州，还包括云南、贵州的部分地区发挥重要的传递带动作用。############是############省成都以北地区货物南下至长江的水陆交通枢纽。现有成昆铁路、成乐高速公路、大件路、国道213联系############省中西部、中南部，乐自、乐宜高速公路、峨宜、峨自铁路等重大基础设施建设将进一步加强############省南部地区的纵横联系，优化西部资源的开发出运条件。根据《############省人民政府关于加快############省城镇化进程的意见》，############省将形成“一核三区四轴”第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告的城镇格局，以成都市为核心，发展成都平原城镇连绵区、攀西城镇发展区、川南城镇密集区，形成宝成、成昆、成达、成渝四条交通干线为轴线的城市群体。而############正位于主轴线的中部，是9个大城市之一，起着区域经济中心，岷江中游的经济中心作用。北对眉山、南对宜宾的屏山、筠连等地，东对自贡、内江部分地区，西对雅安、西昌的周边地区有一定的辐射作用，对贵州北部偏远地区也有一定辐射力。在############省大城市断档中，############是最具潜力的升级城市之一。其经济实力、城市规模在近期内即可进入大城市等级。近年来，############经济社会持续快速健康发展，GDP连续9年保持两位数增长，综合实力明显增强，社会事业全面进步，城乡居民生活水平不断提高。2008年，面对严重低温雨雪冰冻、“5.12”汶川特大地质灾害和国际金融危机带来的不利影响，在省委、省政府和市委的坚强领导下，各项工作取得了新的成绩。############市实现地区生产总值562.40亿元，增长14.1％；其中三次产业结构由18.3：55.6：26.1调整为16.6：58.7：24.7。财政一般预算总收入68.50亿元，增长28.7%，其中地方财政一般预算收入29.20亿元，增长25.2%。全社会固定资产投资254.90亿元，增长25.30%。2009年，全市实现生产总值619.00亿元、增长15.3%，三次产业结构调整为14.8∶57.1∶28.1；地方财政一般预算收入34.3亿元、增长18.1%；城镇居民人均可支配收入13250元、增长12.6%，农民人均纯收入4892元、增长6.8%。############城区棚户区改造工程（一期）建设项目工程项目均位于############市市中区，项目所在地交通便捷，基础设施和公共配套设施完善。3.1.3工程地质条件1、地形、地貌条件第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############城区棚户区改造工程（一期）建设项目规划地块基本呈不规则形状，场地基本平坦，现状多为棚户区，场地土质以粉质粘土和沙砾卵石为主。2、工程地质与水文地质条件<1>工程地质构造及地震设防尚未取得场地地基勘察资料，暂按一般中等情况场地考虑，棚改项目建筑结构抗震设防烈度均为七度。<2>水文地质条件（1）地表水棚改项目7个拟建点场地高于岷江河，故场区地表水主要受大气降雨影响。（2）地下水项目所在地地下水资源丰富。<3>自然气象条件############城区棚户区改造工程（一期）建设项目用地处于亚热带季风性湿润气候类型，气候温和，雨量丰富，四季分明，常年主导风向为西北风。3.1.4项目施工条件1、天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、上料等全部能在区内市场采购。2、主要外来材料的供应：本工程施工的主要材料包括钢材、木材、水泥等，均能在区内市场采购。3、施工电源：本工程施工电源由电力部门供应。因此，本工程的施工供电可靠，电量充足，能满足施工要求。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告4、施工队伍及设备：施工队伍通过招投标方式，择优选择有能力承担本工程施工的专业施工企业。工程所需的机械设备由中标企业自行解决。############市有丰富的劳动力资源，可为本工程提供充足劳动力。3.1.5城市规划与区域性规划要求根据《############市城市总体规划》############城区依托发达的快速交通网络和完善的城市道路网络，以绿心为核心，通过快速交通干道连接功能片区，形成“一心四翼”的绿心环状组团式城市格局。整个城市发展方向为：“东抑、南进、西连、北拓”。根据《############市总体规划》############城区分为12个功能区。############城区棚户区改造工程（一期）建设项目分别位于市中区凌云路、海棠路、碧山路、青果山路、############、斑竹湾、############社区############后街，均属于############城市规划的以生活服务为主的居住综合区。符合城市规划与区域规划要求。项目业主单位已取得由############市规划建设局颁发的《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》。3.1.6征用拆迁条件项目拆迁工作由政府主导，############城市建设投资有限公司具体负责实施。本项目拆迁总面积87429.35平方米，安置户数924户。本项目涉及拆迁补助安置资金已经全部到位。上述条件为保证项目的顺利开工建设提供用地保障。本次建设用地由政府统一征用达到建设用地条件后以出让方式提供给业主单位使用。项目业主单位已取得由############市国土局颁发的《建设用地批准书》。3.1.7环境条件第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告本项目建设所在地不在水源保护区、风景名胜区、自然保护区内，符合国家环境保护法规的要求。3.1.8项目建设其他条件1、项目实施过程中的社会环境本项目建设均符合相关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。同时项目所在地及周边社会稳定，治安状况良好，可保证工程建设的顺利进行。2、政策法律条件############省及############市具有完备的建设施工法律及规范，本项目建设均符合相关规定，并得到有关部门和社会各界的大力支持。3.2项目场址选择3.2.1项目选址基本原则1、符合国家、地区和城乡规划要求；2、节约项目用地，尽力降低建设投资，节约运费，减少成本，以便达到节约资源和提高效益的要求；3、安全原则，防火、防地质灾害；4、有利于环境保护，以人为本，减少对生态和环境的影响。3.2.2项目选址依据1、《中华人民共和国城市规划法》；2、《############省实施<中华人民共和国城市规划法>办法》；3、《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保（2009）295号；4、《############省棚户区改造工程实施方案》；5、《############市城市总体规划》；第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告6、《############市人民政府关于加强城市住房保障制度建设的实施意见》（乐府办[2007]48号）；7、《############市人民政府办公室关于############中心城区城市和工矿棚户区改造工作的实施意见》（乐府办发[2010]13号）；8、############市棚改办《############市棚户区改造三年（2010-2012年）规划》3.2.3场址结果本着节约利用土地，坚持以人为本，预防地质灾害的原则，结合############市的发展规划，经过综合考虑各棚户区的实际情况，拟建的############城区棚户区改造工程（一期）建设项目具体位于：（1）############棚改项目位于############市市中区九峰镇，区位位于############市市中区东面，紧邻嘉华水泥厂。项目北面为道路，其余三面均为民房，规划用地面积2,958.00平方米。（2）############棚改项目位于############市市中区海棠路803号，与############师范学校相邻。该项目用地不规整，地势不平坦，靠近城市道路，规划用地面积2,442.98平方米。（3）############棚改项目位于############市市中区岷江东岸片区，该项目南面为小区内道路，西面及东面为华驰化工有限公司的职工住宅，北面为丘陵，规划用地面积2,044.00平方米。（4）############棚改项目位于############市市中区青果山街125号，该项目用地不规整，地势不平坦，靠近城市道路，交通十分方便。规划用地面积1,717.00平方米。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告（5）############棚户区改造项目位于############市市中区############和横穿街交汇处。基地内地势平整，本工程北面为横穿街、西面为############，地块东西约102米，南北约390米，成长条状，用地位于老城区，周边的配套设施完善，是理想的居住用地。规划用地面积27,299.00平方米。（6）############棚户区项目位于############市市中区赛公桥76号。该项目地块呈长条形，现状地形高差起伏大。规划用地面积11,785.15平方米。（7）############社区棚户区项目位于############省############市市中区############后街。该项目地块分为2个，现状地势平坦。规划用地面积7,461.40平方米。3.2.4综合评述项目场地内无不良地质现象，地形平坦，地基稳定性较好，具有较好的建设条件。地下水对基础混凝土无腐蚀性。交通方便，基础设施成熟，材料采购方便，具备较好的施工条件。############城区棚户区改造工程（一期）建设项目建设场址满足项目建设的需要。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第四章项目建设规模及内容4.1主要建设内容本项目建设内容主要包括：安置房、配套商业用房、小区物管用房、小区道路及配套设施等建设。本项目拟建安置用房及附属设施、配套商业用房等共计271,323.85平方米，拟拆迁面积共计209,574.28平方米（含本项目及异地拆迁建筑面积）。4.2安置标准根据《############城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》，拆迁安置实行货币补偿、产权调换或者货币补偿和产权调换相结合的方式。鼓励被拆迁人选择货币补偿方式。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告乐府发[2010]17号《关于进一步明确############中心城区城市和工矿棚户区改造拆迁补偿安置政策通知》中规定，选择还房安置的，按照被拆迁房屋建筑面积与安置房建筑面积1：1进行产权调换，等面积不补差价。《通知》鼓励提前搬迁、货币补偿和异地安置。对在规定期限内签订拆迁补偿安置协议并搬迁交房的进行奖励：拆迁人对选择货币补偿的被拆迁人按被拆迁房屋市场评估价的25％、对选择还房安置的被拆迁人按被拆迁房屋面积的15％予以奖励；拆迁人也可以按《############城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》第17条、第18条规定对被拆迁人予以奖励。按照各项目拆迁的要求进行拆迁，最高可以得到如下优惠或奖励：如选择还房安置的，一是可得到被拆迁房屋面积的15％的奖励，或选择按被拆迁房屋面积计算110元／平方米的奖励；二是免收安置住房水、电、气、光纤的安装费；三是可得到免交安置住房五年物业服务费的奖励。困难住户、家庭有重度残疾成员的被拆迁人，也有优惠政策。(1)双困家庭。被拆迁户属城市最低生活保障家庭，原居住房屋面积不足50平方米的，按50平方米安置，被拆迁户不支付安置房差价款；安置住房超过50平方米不足60平方米部分，被拆迁人按900元／平方米优惠价支付；安置住房超过60平方米的部分，被拆迁人按市场价支付。(2)非双困家庭。①被拆迁户家庭有重度残疾成员或有“4050”下岗失业人员(凭相应证件认定)，且上年度家庭人均收入不足5000元的，安置住房超过被拆迁面积5平方米以内的差价款，由拆迁人承担；超过5平方米不足10平方米的部分，被拆迁人按900元／平方米优惠价支付；超过10平方米的部分，被拆迁人按市场价支付。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告②被拆迁人实际居住在被拆迁房屋且他处无住房，安置住房超过被拆迁房屋面积的，超过5平方米以内的部分，由被拆迁人按900元／平方米优惠价支付；超过5平方米的部分，被拆迁入按市场价支付。 在安置方式上，选择异地安置的，实行奖励。中心城区土地划分为五个级别，被拆迁房屋用地属较高土地级别，而安置房用地属较低土地级别的，每低一个级别，按被拆迁面积100元／平方米对其予以奖励。在水、电、气、光纤等配套项目上，政府给予免收安装费的优惠政策。但前提是被拆迁人在规定时间内签定了拆迁补偿安置协议并搬迁交房的。否则，被拆迁房屋原来没有独立户头的，就由被拆迁人自己承担。4.3工程建筑规模及工程量4．3．1项目建筑规模的确定基于以上政策规定，本项目建设规模的确定根据项目片区拟进行住房安置的对象、人数、户数、面积，除考虑全部实行1：1产权调换方式进行拆迁安置外，在满足中心城区规划和该片区规划的条件下，本着集约用地原则，结合项目用地情况等因素综合确定。户型设计上要考虑棚户区居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，平面户型结合棚户区改造实际，户型以50m2，60m2，70m2，80m2，100m2和120m2为主；层数以6F、9F、18F、30F、32F为主。七个棚改点具体情况如下：1、############棚改项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告本项目主要安置九峰镇片区及############片区棚改户，涉及拆迁人数399人，安置户数91户，拆迁总建筑面积5,489.95平方米。根据############市棚户区改造政策，安置还房建设规模除考虑1：1进行产权调换、15％的奖励面积外，还应考虑实际拆迁安置中对双困家庭及非双困家庭（如“40、50”下岗失业人员家庭、有重度残疾人员家庭等）的特殊政策安置还房面积。同时，在建设规模的确定时还应考虑满足居住小区使用的附属设施用房、物管用房、社区用房以及为小区居民和周边市民服务的配套商业用房。本项目规划用地面积2,958.00平方米，规划容积率为2.33，项目可建建筑面积6,896.00平方米，考虑以47.56平方米作为小区使用的物管用房，住宅用房建筑面积6,848.44平方米（共91套）。本项目可用于拆迁安置还房面积预计6,848.44平方米（含就地安置及异地安置还房面积）。项目建设规模能满足棚改安置换房需要。############棚改项目总的建设规模为：总建筑面积6,896.00平方米。其中，住宅总建筑面积6,848.44平方米，建筑层数为多层（6+1层）。主要户型为：A户型建筑面积50-60平方米；B户型建筑面积60-70平方米；C户型建筑面积70-80平方米；D户型建筑面积80-100平方米；E户型建筑面积100-120平方米。2、############棚改项目本项目主要安置张公桥片区及############区棚改户，涉及拆迁人数584人，安置户数119户，拆迁总建筑面积10,572.61平方米。根据############市棚户区改造政策，安置还房建设规模除考虑1：1进行产权调换、15％的奖励面积外，还应考虑实际拆迁安置中对双困家庭及非双困家庭（如“40、50”下岗失业人员家庭、有重度残疾人员家庭等）的特殊政策安置还房面积。同时，在建设规模的确定时还应考虑满足居住小区使用的附属设施用房、物管用房、社区用房以及为小区居民和周边市民服务的配套商业用房第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告。本项目规划用地面积2,442.98平方米，规划容积率为5.45，项目可建建筑面积13,315.76平方米，考虑以142.26平方米作为小区使用的物管用房，配套商业用房建筑面积691.60平方米，住宅用房建筑面积12,481.90平方米（共119套）。本项目可用于拆迁安置还房面积预计13,173.50平方米（含就地安置及异地安置还房面积）。项目建设规模能满足棚改安置换房需要。############棚改项目总的建设规模为：总建筑面积13,315.76平方米。其中，住宅总建筑面积12,481.90平方米，建筑层数为高层（18+1层）。主要户型为：A户型建筑面积60-70平方米；B户型建筑面积70-80平方米；C户型建筑面积80-100平方米；D户型建筑面积100-120平方米。3、############棚改项目本项目主要安置############片区及张公桥片区棚改户，涉及拆迁人数333人，安置户数77户，拆迁总建筑面积4,915.20平方米。根据############市棚户区改造政策，安置还房建设规模除考虑1：1进行产权调换、15％的奖励面积外，还应考虑实际拆迁安置中对双困家庭及非双困家庭（如“40、50”下岗失业人员家庭、有重度残疾人员家庭等）的特殊政策安置还房面积。同时，在建设规模的确定时还应考虑满足居住小区使用的附属设施用房、物管用房、社区用房以及为小区居民和周边市民服务的配套商业用房。本项目规划用地面积2,044.00平方米，规划容积率为3.05，项目可建建筑面积6,244.00平方米，考虑以116.52平方米作为小区使用的附属设施用房、物管用房及社区用房，住宅用房建筑面积6,127.48平方米（共77套）。本项目可用于拆迁安置还房面积预计6,127.48平方米（含就地安置及异地安置还房面积）。项目建设规模能满足棚改安置换房需要。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚改项目总的建设规模为：总建筑面积6,244.00平方米。其中，住宅总建筑面积6,127.48平方米，建筑层数为多层（6+1）。主要户型为：A户型建筑面积60-70平方米；B户型建筑面积80-90平方米；C户型建筑面积100-110平方米。4、############棚改项目本项目主要安置张公桥片区及############片区棚改户，涉及拆迁人数229人，安置户数54户，拆迁总建筑面积6,067.77平方米。根据############市棚户区改造政策，安置还房建设规模除考虑1：1进行产权调换、15％的奖励面积外，还应考虑实际拆迁安置中对双困家庭及非双困家庭（如“40、50”下岗失业人员家庭、有重度残疾人员家庭等）的特殊政策安置还房面积。同时，在建设规模的确定时还应考虑满足居住小区使用的附属设施用房、物管用房、社区用房以及为小区居民和周边市民服务的配套商业用房。本项目规划用地面积1,717.00平方米，规划容积率为4.60，项目可建建筑面积7,890.00平方米，考虑以166.77平方米作为小区使用的物管用房、205.29平方米作为社区用房，住宅用房建筑面积7,517.94平方米（共54套）。本项目可用于拆迁安置还房面积预计7,517.94平方米（含就地安置及异地安置还房面积）。项目建设规模能满足棚改安置换房需要。############棚改项目总的建设规模为：总建筑面积7,890.00平方米。其中，住宅总建筑面积7,517.94平方米，建筑层数为小高层（9层）。主要户型为：A户型建筑面积70.19平方米；B户型建筑面积62.91平方米；C户型建筑面积82.67平方米。5、############棚改项目本项目主要安置张公桥片区及############片区棚改户，涉及拆迁人数4634人，安置户数第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告1301户，拆迁总建筑面积93,767.78平方米。根据############市棚户区改造政策，安置还房建设规模除考虑1：1进行产权调换、15％的奖励面积外，还应考虑实际拆迁安置中对双困家庭及非双困家庭（如“40、50”下岗失业人员家庭、有重度残疾人员家庭等）的特殊政策安置还房面积。同时，在建设规模的确定时还应考虑满足居住小区使用的附属设施用房、物管用房、社区用房以及为小区居民和周边市民服务的配套商业用房。项目规划用地面积27,299.00平方米，规划容积率为4.31，项目可建建筑面积117,947.88平方米，考虑以175.03平方米作为小区使用的物管用房、47.60平方米作为小区使用的公厕、301.60平方米作为社区用房，配套商业用房建筑面积8,243.40平方米，住宅用房建筑面积108,934.55平方米（共1495套），地下建筑面积245.70平方米。本项目可用于拆迁安置还房面积预计117,177.95平方米（含就地安置及异地安置还房面积）。项目建设规模能满足棚改安置换房需要。############棚改项目总的建设规模为：总建筑面积117,947.88平方米。其中，住宅总建筑面积108,934.55平方米，建筑层数以18层为主，中心部位布置部分11F的小高层和6F住宅。主要户型为：A户型建筑面积60-70平方米；B户型建筑面积70-80平方米；C户型建筑面积80-100平方米；D户型建筑面积100-120平方米。6、############棚改项目本项目主要安置############片区棚改户，涉及拆迁人数2593人，安置户数703户，拆迁总建筑面积64,148.02平方米。根据############市棚户区改造政策，安置还房建设规模除考虑1：1进行产权调换、15％的奖励面积外，还应考虑实际拆迁安置中对双困家庭及非双困家庭（如“40、50”第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告下岗失业人员家庭、有重度残疾人员家庭等）的特殊政策安置还房面积。同时，在建设规模的确定时还应考虑满足居住小区使用的附属设施用房、物管用房、社区用房以及为小区居民和周边市民服务的配套商业用房。本项目规划用地面积11,785.15平方米，规划容积率为6.82，项目可建建筑面积85,692.09平方米，考虑以255.86平方米作为小区使用的物管用房，配套商业用房建筑面积2,654.72平方米，住宅用房建筑面积77,495.51平方米（共926套），地下建筑面积5,286.00平方米。本项目可用于拆迁安置还房面积预计80,150.23平方米（含就地安置及异地安置还房面积）。项目建设规模能满足棚改安置换房需要。############棚改项目总的建设规模为：总建筑面积85,692.09平方米。其中，住宅总建筑面积77,495.51平方米，建筑层数为高层（30层）。主要户型为：A户型建筑面积64.77平方米；B户型建筑面积84.30平方米；C户型建筑面积108.40平方米；D户型建筑面积103.83平方米；E户型建筑面积54.75平方米；F户型建筑面积50.40平方米。7、############社区棚改项目本项目主要安置上河街片区、张公桥片区及############片区棚改户，涉及拆迁人数1063人，安置户数284户，拆迁总建筑面积24,612.95平方米。根据############市棚户区改造政策，安置还房建设规模除考虑1：1进行产权调换、15％的奖励面积外，还应考虑实际拆迁安置中对双困家庭及非双困家庭（如“40、50”下岗失业人员家庭、有重度残疾人员家庭等）的特殊政策安置还房面积。同时，在建设规模的确定时还应考虑满足居住小区使用的附属设施用房、物管用房、社区用房以及为小区居民和周边市民服务的配套商业用房。本项目规划用地面积7,461.40平方米，规划容积率为4.14，项目可建建筑面积33,338.12平方米，考虑以121.30平方米作为小区使用的物管用房，配套商业用房第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告建筑面积2,848.79平方米，住宅用房建筑面积27,896.10平方米（共374套），地下建筑面积2,471.93平方米。本项目可用于拆迁安置还房面积预计30,744.89平方米（含就地安置及异地安置还房面积）。项目建设规模能满足棚改安置换房需要。############社区棚改项目总的建设规模为：总建筑面积33,338.12平方米。其中，住宅总建筑面积27,896.10平方米，建筑层数为高层（32层、18层）。主要户型为：A户型建筑面积50-60平方米；B户型建筑面积60-70平方米；C户型建筑面积70-80平方米；D户型建筑面积80-100平方米；E户型建筑面积100-120平方米。以上七个项目拆迁安置基本情况汇总如下表：############城区棚户区改造改造工程（一期）拆迁安置基本情况汇总表项目名称拆迁总建筑面积奖励还房建筑面积（按拆迁总建筑面积15%计）“重度残疾”、“40、50”等赠送面积优惠价购买面积本项目配套用房建筑面积(包含物管用房、公厕、社区用房)本项目拟建建筑面积..公司5,489.95823.4980.00455.0047.566,896.00..厂10,572.611,585.89420.00595.00142.2613,315.76..江桥4,915.20737.2890.00385.00116.526,244.00..公司6,067.77910.17270.00270.00372.067,890.00..街93,767.7814,065.172,615.006,730.00769.93117,947.88..厂64,148.029,622.212,865.003,515.005,541.8685,692.09############社区24,612.953,691.941,220.001,220.002,593.2333,338.12第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告合计209,574.2831,436.157,560.0013,170.009,583.42271,323.85（各项目安置基本情况统计表附后。）4.4项目主要经济技术指标本项目总用地面积55,707.53平方米，总建筑面积271,323.85平方米，其中：住宅建筑面积247,301.92平方米，商业建筑面积14,438.51平方米，小区附属设施用房及物管用房、社区用房等合计1,579.79平方米，地下建筑面积8,003.63平方米，总户数3,136.00户（详见下表）。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告棚户区改造工程（一期）建设项目主要经济技术指标序号名称单位############棚改项目############棚改项目############棚改项目小计一总用地面积m22,958.002,442.982,044.007,444.98二总建筑面积m26,896.0013,315.766,244.0026,455.761地上建筑面积m2　6,896.00　13,315.76　6,244.0026,455.761.1商业m2　　　691.60　　691.601.2住宅m2　6,848.44　12,481.90　6,127.4825,457.821.3物管用房m2　47.56　142.26　116.52306.341.4公厕m2　　　　　　0.001.5社区用房m2　　　　　　　2地下建筑面积m2　　　　　　0.00三容积率　2.335.453.05　四建筑占地面积m2991.99942.89921.562,856.44五建筑密度%34.67%38.60%45.10%　六绿地率%30.00%25.00%15.00%　七总户数　9111977287八汽车停车位个5171032九自行车摩托车、停车位个　119　119第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告棚户区改造工程（一期）建设项目主要经济技术指标序号名称单位..服务公司棚改项目..棚户区改造项目..棚户区项目..棚户区项目小计合计一总用地面积m21,717.0027,299.0011,785.157,461.4048,262.5555,707.53二总建筑面积m27,890.00117,947.8885,692.0933,338.12244,868.09271,323.851地上建筑面积m2　7,890.00　117,702.18　80,406.09　30,866.19236,864.46263,320.221.1商业m2　　　8,243.40　2,654.72　2,848.7913,746.9114,438.511.2住宅m2　7,517.94　108,934.55　77,495.51　27,896.10221,844.10247,301.921.3物管用房m2　166.77　175.03　255.86　121.30718.961,025.301.4公厕m2　　　47.60　　　　47.6047.601.5社区用房m2　205.29　301.60　　　　506.89506.892地下建筑面积m2　　　245.7　5,286.00　2471.938,003.638,003.63三容积率　4.604.316.824.14　　四建筑占地面积m2431.5911,056.103,088.802,117.1916,693.6819,550.12五建筑密度%25.10%40.50%26.21%28.37%　　六绿地率%25.00%30.10%15.10%10.50%　　七总户数　5414959263742,849.003,136.00八汽车停车位个1463217　74354.00386.00九自行车摩托车、停车位个　　300300600.00719.00第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第五章项目建设方案5.1建筑设计指导思想原则与依据5.1.1指导思想与原则本棚户区改造项目，按照相关拆迁改造政策的规定，按照保障性住房经济适用住房的标准进行建设。政府有关经济适用房建设计划中明确，“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。其目标群体被明确集中于“中等偏下+低收入家庭”。本项目结合城市总体规划及土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定项目功能定位，从城市设计的角度出发，根据不同功能使用要求，总体布局力求简洁、明确，交通顺畅，方便高效，各组成部分形成有机的建筑整体，本项目的设计思想有以下几个方面为指导原则：（1）尽可能的满足中低收入家庭的住房需求。以中小户型为原则。充分考虑周边收入水准，以解决中低收入职工的住房问题。（2）尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。引导社区文化的形成：塑造一个有丰富文化内涵的、充满生机的，并为居民所认同居住社区。（3）规划与住宅设计处理好建筑及绿地、树木的关系，注重利用自然资源和条件，并减少对生态的影响，实现资源与环境的可持续发展。重视地方气候条件和景观因素。是一个与自然和谐的可持续发展的“绿色”住区。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告（4）重视人际交流，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。通过景观设计为居住者创造宜人的空间环境，为人际交流提供多样的空间。5.1.2设计依据1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；2、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；3、《建筑工程设计文件编制深度规定》（2003年版）；4、《工程建设标准强制性条文(2002年版)―房屋建筑部分；5、国家和地方与本工程有关的其它现行设计规范、标准、法规和条例；6、高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005年版）；7、建筑设计防火规范GB50016（2006年版）；8、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）；9、《住宅设计规范》GB50096-1999（2003年版）；10、《住宅建筑规范》GB50368-2005；11、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134-2001；12、《############市城市总体规划》；13、《############市土地使用和建筑规划管理技术规定》。5.2项目总体规划方案5.2.1总平面布置及功能要求1、..棚改项目############棚改项目规划用地面积为2,958.00m2，设计总建筑面积为6,896.00m2第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告。项目为############市华驰化工有限公司棚户区改造项目，目标是改善棚户区居民的生活条件，解决棚户区居民的实际困难，基于对项目周边环境的综合分析，场地布置以南北向为主的6加1住宅的半围合空间，形成一个完整的居住庭院。小区通过规划道路与现行南面的城市道路相接，形成小区的主要出入口，由于该小区较小，故车行入口与人行入口、消防入口不单独设置；小区内部空间较小，设计时尽量利用空地，形成相对开阔的绿化景观花池等景观小品，为人们提供一个等候休息及人流集散的场所。在院内道路边设置了地面停车位，满足居民的临时停车需求。在小区的出入口处设置物管房,为小区服务。另外在出入口外均设垃圾池.便于居民保持整个小区的洁净。小区道路考虑消防车通行，设有环形通道，场内车道宽大于4米，消防车可到达三幢建筑，既满足了消防要求，又方便各种交通流线的组织。本工程多层建筑耐火等级按二级设计。各项措施严格按《建筑设计防火规范》GB50016-2006进行消防设计。消防通道环绕建筑物设置，消防道路环通整个院区。消防车道的宽度与净高均符合国家规范要求。小区内各建筑之间的间距均满足消防要求和日照要求。2、...棚改项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚改项目占地2,442.98平方米，设计总建筑面积13,315.76平方米，该项目总体规划设计在立足于当地，经济社会发展状况的基础上体现出住宅人性化，环境生态化，建筑现代化、管理智能化四大特点；住宅楼本身采用了对称结构形式，局部的构架给以建筑鲜明的灵气，大窗与小窗的完美结合则将建筑与环境，建筑与城市有机地结合起来，将住宅诠释得淋漓尽致。建筑布局采用了一些活跃的方式，建筑顺应道路摆布，形成韵律感。设计将整个建筑与自然地形融合。整个建筑与景观形成点线面结合，有疏有密的韵律关系。在充分利用地形，最大限度为住宅楼提供良好的室外景观同时，亦为城市道路创造一个优美的城市建筑单体，成为城市景观的组成部分。该区利用人行主入口的景观大道做为景观视线的延伸至小区的中心庭院，通过景观轴线的延伸，形成了室外运动场地，增强了住宅的健康性。同时规划设计注重业主行为方式，人车相对分流，活动范围相应界定，出行便捷，安全方便，节省时间，焕发活力以提高园区的现代气息。建筑设计为18层建筑，底层为门市，本着经济适用的原则，采用了现代主义的设计手法，以景观建筑的形式创造建筑空间，以顺应地形的建筑形式和清新雅质的色彩运用，突出建筑朝气蓬勃和生态气息。建筑尽量争取南北向，小区通过规划道路与现行城市道路相接，形成小区的主要出入口。在小区内部空间,形成相对开阔的绿化景观花池，建筑位于小区绿地的四周，充分发挥建筑的均好性，为住户提供一个休闲游玩的户外活动场所。小区内可设置绿荫式地面停车场，既满足居民的临时停车需求又可作为消防车的停车场地，消防车可到达每幢建筑进行扑救，小区内设有环形通道，既满足了消防要求，又方便各种交通流线的组织。消防车道的宽度大于4米，符合国家规范要求。各组团内各建筑之间的间距均满足消防要求和日照要求。在小区的出入口处设置物管房为小区服务，小区内设自行车停车场，方便小区居民非机动车的管理和停放。另外在出入口外设垃圾池，便于居民生活垃圾的存放，保持整个小区的洁净。该棚改项目为高层建筑，沿住宅楼的两个长边均有消防通道。住宅楼所内楼梯的设置均满足消防疏散要求。各项措施严格按《建筑设计防火规范》GB50016-2006进行消防设计。消防通道环绕建筑物设置，消防道路环通整个院区。消防车道的宽度与净高均符合国家规范要求。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告项目总体布局在满足城市总体规划要求的前提下，通过合理的功能分区、有效的空间组合，形成完整的建筑群体，总体布局力求简洁、合理、高效。3、...棚改项目############棚改项目占地2,044.00平方米，设计总建筑面积6,244.00平方米。该棚改项目在遵循############市总体和城东片区规划结构的前提下，形成基地的合理布局。使棚户改造项目满足用户的需要，具有优美的城市轮廓线，简约的民居建筑风格，和谐的空间尺度和生态的景观环境。设计以创造较高品质居住社区、致力于建筑与环境的结合、功能混合及多样性空间为原则，建筑布局基于对项目周边环境的综合分析，场地布置以南北向为主的6加1住宅的半围合空间，形成一个完整的居住庭院。场地南面设置小区主入口，其他配套设施依据相关标准设计。充分利用地形，最大限度地为小区提供良好的室外景观，小区内设有环形通道，既满足了消防要求，又方便各种交通流线的组织。消防车道的宽度大于4米，符合国家规范要求。各组团内各建筑之间的间距均满足消防要求和日照要求。建筑设计户型结构方正，采光通风良好，以一梯四户为主，辅以一梯三户，主要有三室两厅单卫，小两室一厅单卫多种户型，满足不同的需求，客厅和卧室均有较好的景观资源。户型以南北向为主，达到最佳的视野和朝向。4、市...司棚改项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚改项目占地约1,717.00平方米，设计总建筑面积7,890.00平方米。设计充分考虑用地与周边环境的关系，用临街面的绿化广场做为建筑与景观布局的主要骨架。视线景观轴以住宅楼向四周延伸，形成空间的通透感，增强视线的穿透力，提高对用地周边自然景观资源的利用率。建筑布局采用了一些活跃的方式，建筑顺应道路摆布，形成韵律感。设计将整个建筑与自然地形融合。整个建筑与景观形成点线面结合，有疏有密的韵律关系。在充分利用地形，最大限度为住宅楼提供良好的室外景观同时，亦为城市道路创造一个优美的城市建筑单体，成为城市景观的组成部分。规划设计注重业主行为方式，人车相对分流，活动范围相应界定，出行便捷，安全方便，节省时间，焕发活力以提高园区的现代气息。设计中的平面生成均以理性的直线矩形，以此增加该建筑的可视别性。根据业主的设想和国家的现行规范，进行平面设计，平面均方正，空间组织力求紧凑，减少交通面积，提高使用率，建筑的形式与景观主轴走向相适应。该区利用人行主入口的景观大道做为景观视线的延伸至小区的中心庭院，通过景观轴线的延伸，形成了室外运动场地，增强了住宅的健康性。建筑为9层住宅，消防各项措施严格按《建筑设计防火规范》GB50016-2006进行消防设计。消防通道环绕建筑物设置，消防道路环通整个院区。消防车在院内形成回车场。住宅楼所有内楼梯的设置均满足消防疏散要求。消防车道的宽度与净高均符合国家规范要求。5、..棚户改造项目############棚户改造项目占地面积27,299.00平方米，设计建筑面积为117,947.88平方米。规划设计理念强调“以人为本”第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告，尊重自然环境的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，创造一个良好的居住环境；坚持社会效益、环境效益、经济效益统一的原则，合理配置自然资源，优化用地结构，配套建设各项目设施；坚持实用、经济、美观的原则，积极采用新材料、新设备、推广新技术；贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。小区主入口位于西面，次入口位于北面，沿城市道路布置一梯四户的住宅。采用围合的布局形式，形成大小不同的院落空间，临街住宅以18层为主，中心部位布置部分11F的小高层和6F住宅。住宅结合地形和规划道路进行布局，整体上布局规整，以形成良好的采光通风条件。努力营造一个“自然、健康、生态、人性”的环境空间。小区共有三个车行入口，设在西面和北面。小区内车行道路沿建筑形成环行车道，均按4米设计，以满足消防通道要求。小区停车考虑路边停车。因为地块南北向比较狭长，所以在用地西南面设置一个人行暗通道。方案设计强调住宅的居住性、安全性、舒适性、标准性、多样性和智能化需求，贯彻了以下原则：1)明厅、明厨、明（卧）室，住宅视野良好，通风顺畅，散热迅速。2)明确功能和面积分配，动静分区、主次分区、洁污分区。3)整合设计：厨卫集中布局，有利于管道的隐藏敷设和厨卫产品的整体化。4)注重邻里交往，重视与自然的沟通，使小区住户融入城市的大社区之中，邻里之间的交往与沟通显得自然、便利。充分利用原有成熟的城市绿化，采取分片集中绿化布置，并通过道路绿化与庭院绿地，垂直绿化相连，形成点、线、面、体交织的网络状绿化体系，使建筑地形、绿化融为一体。尽力处理好绿地，使之园林化、艺术化。6、############棚户改造项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚户改造项目占地面积11,785.15平方米，设计建筑面积为85692.09平方米。强调“以人为本”，尊重自然环境的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，商业空间与居住空间的相互关系，创造一个良好的商业以及居住环境。主要出入口布置在南面的规划道路上，次要入口设置在东面，临南面规划道路布置的1F和2F的配套商业用房。用地内以30F为主的高层住宅，用地是一个坡地，建筑根据地形特点设计，建筑沿地块周边道路布置，为小区住户提供了一个“自然、健康、生态、人性”的环境空间，极大地提升了小区的居住品质。7、############社区棚户改造项目############社区棚户改造项目占地面积7,461.4平方米，设计建筑面积为33,338.12平方米。强调“以人为本”，尊重自然环境的设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通以及人与人之间的关系。从总体上统筹考虑建筑、道路、绿化空间之间的和谐，商业空间与居住空间的相互关系，创造一个良好的商业以及居住环境。贯彻环保、安全卫生、绿化、消防、节能、节约用地的设计原则。主要出入口布置在北面的规划道路上，临规划道路布置的1F和2F的配套商业用房，用地内以30F为主的高层住宅，建筑沿地块周边道路布置。主要机动车流进入内部，并就近进入地下停车库，不进入小区的内部。5.3规划设计方案第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告棚户改造一期项目的7个棚改子项目的规划设计方案，功能流线设计清晰明确，保证人员流线通畅，满足进口与出口分流，人流与车流的分离流线的区分。运用现代居住建筑设计理念，做到布局设计合理、紧凑、使用方便、高效节能。总体充分考虑院内交通、环境现状和建筑物的朝向、日照、自然通风等诸多因素，合理布局。充分注重环境设计，在小区入口处结合绿化，设置相对较为开阔的绿化道路，形成人车分流的入口空间，为居民创造舒适的居住环境。体现“以人为本、以人为中心”的宗旨，提供较为完善的居住环境。为棚户区改造居民提供优良的室内外空间环境。棚改项目总体建设符合人与环境和谐的居住要求。七个棚改项目立面造型手法简洁、明快。通过有规律的方格式开窗、横竖向线条、均衡的构图塑造出流畅、简洁、富有活力的建筑形象，体现了现代居住建筑的人文关怀。结合基地的地貌，七个子项目均采取以下措施：根据周边地形实际标高分段确定场地标高，通过土方平衡计算，减少挖填方，使得居住小区整体功能流线上便捷、合理。建筑布置符合场地标高的选择，保证相关建筑通行，又提高使用效率。道路坡道的控制：机动车、人行道路，小区院内以及无障碍交通均满足要求。消防通道坡度，满足使用要求，利用道路组织排水。无障碍设计达到城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；无障碍设施设计标准，院区道路设盲道，停车场设无障碍停车位，建筑入口处设无障碍坡道。1、############棚改项目主要技术经济指标：建筑总用地：2,958.00m2总建筑面积：6,896.00m2建筑基底面积：991.99m2容积率：2.33绿化率：30.0%停车位：机动车停车位5个第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告总户数：91户2、############棚改项目主要技术经济指标：建筑总用地：2,442.98m2总建筑面积：13,315.76m2建筑基底面积：942.89m2容积率：5.45绿化率：25%停车位：汽车车位17辆，自行车、摩托车车位119个总户数：119户3、############棚改项目主要技术经济指标：建筑总用地：2,044.00m2总建筑面积：6,244.00m2建筑基底面积：921.56m2容积率：3.05绿化率：15%停车位：机动车停车位10个总户数：77户4、############棚改项目主要技术经济指标：建筑总用地：1,717.00m2总建筑面积：7,890.00m2建筑基底面积：431.59m2容积率：4.60绿化率：25%停车位:机动车停车位14辆总户数：54户第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告5、############棚户改造项目主要技术经济指标：建筑总用地：27,299.00m2总建筑面积：117,947.88m2建筑基底面积：11,056.10m2容积率：4.31绿化率：30.1%停车位：机动车位63个总户数：1495户6、############棚户改造项目主要技术经济指标：总用地面积：11,785.15m2总建筑面积：85,692.09m2建筑基底面积：3,088.80m2容积率：6.82绿地率：15.1%停车位：汽车车位217个，自行车、摩托车车位300个总户数：926户7、############社区棚户改造项目主要技术经济指标:总用地面积：7,461.40m2总建筑面积：33,338.12m2建筑基底面积：2,117.19m2容积率：4.14绿地率：10.5%停车位：汽车车位74个，自行车、摩托车车位300个总户数：374户第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告建筑间距：建筑间距应符合相关规范及规章的要求，消防要求要保证有符合消防规范的消防通道，小区中间设置消防通道，净宽≥4米。建筑内设消火栓及灭火器系统。地上每层楼面按消防规范划分防火分区及设置出入口。道路及出入口设置：小区主入口承担主要人员的流线功能。小区次入口承担车辆的流线功能。配套要求按《城市居住区规划设计规范》配套相适应的社区活动用房等公共设施及市政设施。5.4建筑方案5.4.1建筑单体设计1、套型多样结合现代住宅的特点，结合城市居民的居住水准及现代生活需求，以及经济适用住房要求根据本区居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，平面户型结合棚户区改造实际，户型以50平方米，60平方米，70平方米，80平方米，100平方米和120平方米为主，层数以6F、9F、18F、30F、32F为主。所有户型设计均做到了明厨明卫，具有良好的光线和通风条件。户型设计流线明确合理，基本做到动静分区、洁污分区。作为还房的小套住房面积控制在60平方米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。其余户型作为棚改项目储备房源。2、创造良好的居住环境为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在12m左右，起居室、卧室厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室以朝南居多，并且每户至少有一个卧室朝南。3、合理分配户内各功能空间的面积，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告公私分离”，形成动区与静区，以提高居住的舒适性。（1）入户设有过渡空间，以便住户在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入时更衣，换鞋、整装，使室内更为整洁。（2）起居室与过渡空间紧密相联，便于客人出入。以起居室为中心，合理组织户内交通，起居室多为朝南，并具有良好的自然采光和通风条件。（3）厨房设计模块化，为成套厨房家具进入厨房提供条件。厨房与就餐空间相连，两个空间既有分隔又有联系，互相渗透、延续，使用便捷。（4）卫生间尽可能做到自然采光与通风，管道集中，节约投资。（5）卧室的布置，做到“动静分区”，使卧室具有较强的私密性。每户至少有一个朝南的卧室。（6）把就餐从起居室内分离出来，使用更为方便。（7）每户尽量考虑设置朝南的阳台，适当增加进深，形成空中花园，并考虑花盆的安全搁置，以利于垂直绿化，美化环境。北向结合厨房设计生活阳台，洗衣机直接放在阳台，便于使用。4、注重良好的综合经济效益设计力求做到节地、节能、节材，提高综合经济效益。5.4.2室外工程1、绿化景观工程本项目七个子项目均强调绿化围合建筑理念，每个组团和楼栋间都被绿地包围，小区中心绿化形成绿带，向内渗透与各组团绿地相连，向外扩展与城市道路绿化带相连，使得整个绿化系统形成网状结构，创造优良的生活与休闲环境。2、道路工程第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告小区道路采用混凝土路面,面层为20CM厚C25混凝土面层，水稳层为30CM厚碎石层，路基必须夯实，压实度不小于93%；小区道路宽度不小于4米。小区道路排水系统不小于30米设铸铁篦雨水口。道路排水系统详见室外排水系统。3、停车场工程居住小区与其他用地类型有所不同，在停车场布局上除了保证停车方便之外，更要注意到行人安全、小区环境景观等重要因素，提高居住小区整体环境质量，方案设计遵循以下原则：（1）首先，为便于居民接受，停车场布局要在合理的可接近范围之内。（2）保证儿童、行人的安全，停车场应明确从步行道和儿童游戏场所分离，集中停车场的出入口不要直接对马路。（3）在停车场库的外观、体量、位置上要有所设计，即从各角度上看不会对小区静态景观产生不良影响；对噪声掩蔽上也要在设计上采取相应的手段。比如分散的小停车场相对太大的停车场对景观影响要小，建筑物端头的停车较道路与住宅之间的停车对视野的影响更小，在建筑色彩或色调方面有较大的发挥余地，不影响功能要求等。（4）根据实际情况，权衡利弊，因地制宜，对不同的小区，不同的停车方式做出合理的选择。（5）在居住小区的道路设计上，允许步行者能方便到达任何地方，而机动车不能随意行走，可采取路面驼峰以及局部窄路、弯道（至少45°）来限制车速，并采用踏步分离道路与住宅，来防止车辆太靠近住宅。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告5.4.3建筑构造1、防水设计屋面板采用现浇钢筋混凝土屋面板，除坡屋面外设两道防水层，其中一道为合成高分子防水卷材，一道为刚性防水层。2、防腐设计所有嵌入或接触墙体和混凝土的木件均做防腐处理。5.4.4建筑主要装修标准1、楼地面：除厨房、卫生间地（楼）面为防滑地砖地（楼）面外；2、其余房间地（楼）面均为水泥豆石地（楼）面（压光）；均采用水泥砂浆踢脚板；3、内墙面：厨房、卫生间150cm以下为瓷砖墙裙；4、150cm以上为仿瓷墙面；其余房间墙面为混合砂浆抹灰仿瓷墙面；5、外墙面：1、高级外墙面砖；6、顶棚：所有房间均采用混合砂浆仿瓷涂料刷面顶棚；7、门窗：（1）分户门：统一安装双层防盗门；（2）外墙窗：统一安装80型塑钢推拉窗（带纱窗）；（3）其余平开门：统一安装木质双层夹板门。8、卫生洁具：卫生间除蹲便器安装到位外，其余卫生洁具均不设，但排水设施统一设置齐全。厨房设水泥预制板灶台、洗涤盆。5.4.5竖向设计结合基地的地貌，本设计采取以下措施：1、根据周边地形实际标高分段确定场地标高，通过土方平衡计算，减少挖填方，使得居住小区整体功能流线上的便捷、合理。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告2、建筑布置符合场地标高的选择，又保证相关建筑缓坡通行，减少挖方处理的难度，又提高使用效率。3、道路坡道的控制：机动车、人行道路，小区院内以及无障碍交通均满足要求。消防通道坡度，满足使用要求，利用道路组织排水。5.4.6无障碍设计1、设计依据城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ50-2001；无障碍设施设计标准DGJ08-103-20032、总体设计小区道路设盲道，停车场设无障碍停车位，建筑入口处设无障碍坡道。未尽事宜按国家有关相关规范和规定进行设计。5.4.7其它1、固体垃圾的收集垃圾转运站布置在小区较隐蔽位置。周边用绿化与其他建筑隔离。2、物管及公厕公厕、物业管理位于住宅区主干道一侧绿地附近，并布置传达室，负责报刊、门卫、小卖、牛奶供应。其他设备用房结合物业管理用房统一安排。5.5结构方案5.5.1设计依据1、《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008；2、《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001；3、《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006版）；第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告4、《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；5、《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）；6、《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；7、《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008；8、《砌体结构设计规范》GB50003-2001。5.5.2、设计条件1、建筑抗震设计参数及安全等级（1）...棚改项目建筑结构的安全等级为二级，建筑结构的设计使用年限为50年。建筑结构按抗震设防烈度七度、加速度0.10g、设计地震分组第一组进行抗震设计级。（2）..改项目建筑结构的等级为二级，建筑结构的设计使用年限为50年。（3）..公司棚改项目抗震设防烈度为7度。（4）..棚改项目抗震设防烈度为7度。（5）演..棚改项目抗震设防烈度为7度，建筑结构安全等级为二级。混凝土结构框架，剪力墙抗震等级均为三级。（6）..棚改项目抗震设防烈度为7度。耐火等级I级，建筑合理使用年限50年。（7）############社区棚改项目抗震设防烈度为7度。耐火等级I级，建筑合理使用年限50年。2、主要结构材料选用（1）砼强度等级：基础C25，地圈梁、挑梁、楼面梁、现浇板、现浇楼梯、圈梁为C25,构造柱均为C20。（2）钢筋:纵向受力钢筋：d≥12mm，采用HRB335级钢筋，现浇板采用冷扎带肋钢筋(CRB550级)，梁柱箍筋采用HPB235级钢筋。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告（3）焊条：E43**（焊接HRB235级钢筋）　　E50**（焊接HPB335级钢筋）（4）墙体材料：砖混结构：±0.000以下采用MU15页岩砖，其余各层采用MU10承重型P型圆形孔多孔砖砌体（孔洞率25%）；±0.000以下采用M10水泥砂浆，；一层、二层采用M7.5混合砂浆，其余各层采用M5.0混合砂浆。3、结构选型（1）结构选型..棚改项目建筑层数为6+1层，结构形式为纯砖混结构。..棚改项目建筑为9层住宅，建筑拟选用框架结构形式。..棚改项目建筑为18+1层住宅，一层为门市，建筑拟选用框剪结构形式。..棚改项目为6、11、18层住宅，其中6层的为砖混结构，其余为框架结构。..棚改项目为30层住宅，为框架-剪力墙结构。############社区棚改项目为32层、18层住宅，为框架-剪力墙结构。（2）构造措施①、本项目砖混结构部分所有山墙及外纵墙屋盖、各层楼板处均设圈梁，根据是否跨越洞口及其大小情况，圈梁断面可分为240×180、240×300；所有内横墙及内纵墙屋盖、各层楼板处均设暗圈梁，圈梁断面为240×h(h为板厚)。所有圈梁成封闭形状，并与各构造柱有效相连。女儿墙压顶为240×80，纵筋210，拉筋6@250。构造柱断面除标注外均为240×第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告240，原则上布置在外墙角4.5米开间以上的大房间四角、承重横墙与内外纵墙的交接处、楼梯间四角及楼梯段上下端对应的墙体处、宽度超过2.0米的大洞口两端、女儿墙每隔1.5～2米等。对平面中楼板连接较弱的部位楼板厚度适当加厚，配筋适当加大，并采用双面双向配筋。本工程框架结构部分，框架梁、框架柱、剪力墙暗柱主筋采用焊接或螺纹机械连接接头，其余构件当受力钢筋直径大于25时，应采用直螺纹机械连接接头，当受力钢筋直径小于25时，可采用焊接或绑扎连接接头；受拉钢筋的搭接长度不应小于300MM，受压钢筋搭接长度不应小于200MM；现浇钢筋混凝土板应满足构造要求；砌体填充墙应沿墙体高度每隔500mm设2￠6拉筋，拉筋与主体结构的拉接满足框架结构填充空心砌块构造要求。②、屋盖：考虑抗震、使用及经济、施工等因素并结合现行地方标准，所有楼、屋面板采用现浇板。③、楼梯采用现浇钢筋砼板式楼梯。④、建筑物长度超过规范规定的结构伸缩缝最大间距的限值，上部结构采取如下措施：1）在建筑物中间部位设置后浇带；2）适当加强楼层纵向梁板配筋；3）加强保温隔热措施。5.6配套设施5.6.1给排水方案1、设计规范及依据（1）《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；（2）《住宅建筑设计规范》GB50386-2005；第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告（3）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；（4）《室外给水设计规范》GB50013-2006；（5）《室外排水设计规范》GB50014-2006；（6）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）2006年版；（7）周边的市政管网基本情况；（8）建筑专业提供的相关图纸文件。2、设计内容本工程设计范围为小区给排水、消防系统、室外局部给排水系统。3、系统方案(1)室外给水系统①############棚改项目：1）根据《城市给水工程规划规范（GB50282-98）》，本次规划采用用水量标准及计算结果如下：注：上述用水总量包括25%的渗漏水量及未预见水量。a.规划区内平均日用水量为110m³，最高日用水量为330m³/d，日变化系数取1.50，时变化系数取1.50。b.消防用水量，同一时间内的火灾次数按一次计算，一次消防用水量为20L/S。2）给水管道系统设计本小区采用小区附近现状的市政给水作为供水水源。小区内生活消防共用一个给水系统，建筑室外消防采用低压供水，消防时管网最不利点应满足0.1mpa以上的要求。给水管网按最高日最大时流量计算管径，按最高日大时流量加消防用水量及事故水量（设计水量的70%）校核管径。②..棚改项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告住宅正面为城市道路，给排水管网完善，本方案考虑给水主管管径d100mm，水压0.35Mpa以上，市政排水干管管径d600mm。给水设计方案主要用水标准住宅：q＝15L／人.日Ｋ＝2.5道路、绿化：q＝2L／m2.日给水采用市政自来水，从市政给水干管d＝150mm接入，接入管径均为d＝100mm，引入处水压不小于0.35Mpa。③..棚改项目：1）依据城市给水工程规划规范（GB50282-98）》，本次规划采用用水量标准及计算结果如下：注：上述用水总量包括25%的渗漏水量及未预见水量。a.规划区内平均日用水量为110m³，最高日用水量为330m³/d，日变化系数取1.50，时变化系数取1.50。b.消防用水量，同一时间内的火灾次数按一次计算，一次消防用水量为20L/S。2）给水管道系统设计本规划区采用小区附近现状的市政给水作为供水水源。小区内生活消防共用一个给水系统，建筑室外消防采用低压供水，消防时管网最不利点应满足0.1mpa以上的要求。给水管网按最高日最大时流量计算管径，按最高日大时流量加消防用水量及事故水量（设计水量的70%）校核管径。④..棚改项目：办公场所正面为城市道路，给排水管网完善，本方案考虑给水主管管径d100mm，水压0.35Mpa以上，市政排水干管管径d600mm。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告给水设计方案主要用水标准住宅：q＝15L／人.日Ｋ＝2.5道路、绿化：q＝2L／m2日给水采用市政自来水，从市政给水干管d＝150mm接入，接入管径均为d＝100mm，引入处水压不小于0.35Mpa。⑤############棚改项目1）水源：本小区给水水源采用市政给水管网。2）水量：见附表。3）水压：市政给水管网水压为0.32Mpa。名称定额用水单位数用水时间（h）时变化系（K）日用水量（m3/d）平均时用水量（m3/h）最大时用水量（m3/h）住宅2504500242.5112547118绿化、水景用水上述各项之和5%57未预见水量上述各项之和10%12合计1195501254）供水方式：下行上给式，由市政给水管网直接供给。厨房、卫生间给水支管均暗敷于墙、地面。5）确定管径：由最大时用水量125m3/h，再考虑消防用水等其它因素，则可确定主干管管径DN150。⑥..棚改项目1）水源：本小区给水水源采用市政给水管网。2）水量：见附表。3）水压：市政给水管网水压为0.32Mpa。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告名称定额用水单位数用水时间（h）时变化系数（K）日用水量（m3/d）平均时用水量（m3/h）最大时用水量（m3/h）住宅2504500242.5112547118绿化、水景用水上述各项之和5%57未预见水量上述各项之和10%12合计1195501254）供水方式：下行上给式，由市政给水管网直接供给。厨房、卫生间给水支管均暗敷于墙、地面。5）确定管径：由最大时用水量125m3/h，再考虑消防用水等其它因素，则可确定主干管管径DN150。⑦############街棚改项目1）水源：本小区给水水源采用市政给水管网。2）水量：见附表。3）水压：市政给水管网水压为0.32Mpa。名称定额用水单位数用水时间（h）时变化系数（K）日用水量（m3/d）平均时用水量（m3/h）最大时用水量（m3/h）住宅2504500242.5112547118绿化、水景用水上述各项之和5%57未预见水量上述各项之和10%12合计1195501254）供水方式：下行上给式，由市政给水管网直接供给。厨房、卫生间给水支管均暗敷于墙、地面。5）确定管径：由最大时用水量125m3/h，再考虑消防用水等其它因素，则可确定主干管管径DN150。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告(2)室外排水系统①############棚改项目1）污水工程设计A.污水量标准及污水量。生活性污水量取给水量的90%。规划区平均日污水量为19500升/d。B.污水管道系统设计：小区内的污水由规划的DN300污水管收集后，排至小区附近现状市政污水管道，污水最终排入污水处理系统。2）雨水工程设计A.设计标准及雨水量计算a.雨水管设计重现期：本规划区雨水管设计重现期采用T=1年b.暴雨强度计算根据当地暴雨强度计算公式，采用设计降雨重现期为1年进行计算。c、雨水量计算雨水流量按下式计算：Q=q·F·W，式中：Q-规划雨水流量（L/s）q-暴雨强度（L/s·h㎡）F-汇水面积（h㎡）W-径流系数，除大片绿地取0.15外，其余取0.70。B.雨水系统规划本小区雨水管规划主管径为DN300，小区内雨水经雨水口收集后汇入雨水管，排入小区附近现状市政雨水管。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告②..棚改项目1．污水量标准及污水量。生活性污水量取给水量的90%。规划区平均日污水量为18000升/d。2．污水管道系统设计：小区内的污水由规划的DN300污水管收集后，排至小区附近现状市政污水管道，污水最终排入污水处理系统。1）雨水工程设计1.设计标准及雨水量计算A．雨水管设计重现期：本规划区雨水管设计重现期采用T=1年B．暴雨强度计算根据当地暴雨强度计算公式，采用设计降雨重现期为1年进行计算。C．雨水量计算雨水流量按下式计算：Q=q·F·W，式中：Q-规划雨水流量（L/s）q-暴雨强度（L/s·h㎡）F-汇水面积（h㎡）W-径流系数，除大片绿地取0.15外，其余取0.70。2）雨水系统规划本小区雨水管规划主管径为DN300，小区内雨水经雨水口收集后汇入雨水管，排入小区附近现状市政雨水管。③市..棚改项目第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告1）住宅楼所排水采用雨、污分流制，污水量按生活给水量的90%计，住宅楼设污水处理池,生活污水经生化处理达标后排放。2）屋面雨水降雨厚度采用############市雨强度公式计算。④..棚改项目1）住宅楼所排水采用雨、污分流制，污水量按生活给水量的90%计，住宅楼设污水处理池，生活污水经生化处理达标后排放。2）屋面雨水降雨厚度采用############市雨强度公式计算。⑤..棚改项目1）污水系统A.本小区主要为生活污水，不存在有毒废水的排放，故不会对环境造成污染。则可排入市政排水管网。B.小区排水系统的体制采用分流制排水系统。即将雨水排入市政雨水管网内，生活污水经沼气池处理后排入市政污水管网。C.管道管径及坡度均按国家现行规范设置。2）雨水系统A.建筑内雨水系统详建施。B.室外雨水经雨水口，由室外雨水管汇集，接至市政雨水管网。C.############地区居住小区暴雨强度公式：q=13690(1+0.695LgP)/(t+50.4P)0.038(l/s•ha)式中：重现期P=1，t=t1+mt2,t1=10min,m=2雨水设计流量：Q=k1ΨqF式中：流量校正系数k1=1，径流系数Ψ=0.8，汇水面积F（ha）⑥############棚改项目1）住宅楼所排水采用雨、污分流制，污水量按生活给水量的90%计，住宅楼设污水处理池，生活污水经生化处理达标后排放。2）屋面雨水降雨厚度采用############市雨强度公式计算。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告⑦############社区棚改项目1）污水系统A.本小区主要为生活污水，不存在有毒废水的排放，故不会对环境造成污染。则可排入市政排水管网。B.小区排水系统的体制采用分流制排水系统。即将雨水排入市政雨水管网内，生活污水经沼气池处理后排入市政污水管网。C.管道管径及坡度均按国家现行规范设置。2）雨水系统A.建筑内雨水系统详建施。B.室外雨水经雨水口，由室外雨水管汇集，接至市政雨水管网。(3)室内生活给排水系统①室内给水系统：组团内所多层建筑，生活用水由市政给水管直接供水，供水方式为下行上给。各住宅单元底层设集中水表箱，进水管采用DN40给水管；居民生活用水采用一户一表制。高层建筑1~6层为供水低区，由室外市政给水管网直接供水；7~18层为供水高区，由设于水泵房中的全自动无负压管网直联变频给水机组加压泵供水，②室内排水系统：室内生活污水与生活废水合流排出，污水立管均为单立管，伸顶通气管出屋面2米。屋面雨水经雨水管排入室外雨水系统（详建筑初设），室外雨水经雨水口、雨水管排入市政污水管道。(4)管材选用①室内排水管采用UPVC塑料排水管;室外排水管采用HPPE双壁波纹管。②室内雨水管采用UPVC塑料排水管;室外雨水管采用UPVC双壁波纹管。③第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告室内生活给水管采用PP-R塑料给水管热熔接，室外给水管采用钢塑复合管。(5)室内消火栓系统室外消防给水系统：组团同一时间火灾次数为1次。各组团内分别设地上式室外消火栓2套，保证火灾延续时间2小时内的室外消防用水量。5.6.2电气专业5.6.2.1设计依据1、建设单位提供的《设计任务书》及《设计要求》、《当地供电可行性咨询报告》；2、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准：（1）《供配电系统设计规范》GB50052-95；（2）《低压配电设计规范》GB50054-95；（3）《建筑照明设计标准》GB50034-2004；（4）《住宅建筑设计规范》GB50386-2005；（5）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94；（6）《民用建筑电气设计规范》JGJ16-2008；（7）《民用闭路监视电视系统工程技术规范》GB50198-94；（8）《综合布线系统工程设计规范》GB50311-2007；（9）《建筑物电子信息系统防雷技术规范》GBT50343-2004；（10）《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-1994）。3、相关专业提供的设计资料。5.6.2.2设计范围本设计包括建设红线内的以下内容:防雷保护、安全措施及接地系统；电话系统；宽带系统；有线电视系统；网络布线系统；多功能访客对讲系统。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告5.6.2.3设计内容A...棚改项目一、电力工程规划（1）负荷预测1）预测指标采用需要系数法，按建筑面积估算，各类型建筑用电指标如下：用地性质用电指标需要系数备注住宅7W/户0.40按户数计社区配套70W/平方米0.8按建筑面积计2）配电系统规划本项目考虑在拟设置1座400KOA的预装式变电站，10KV高压电源由市政10K电网引入。10KV环网均为单环网接线。3）电力线路规划①小区内的低压线路均采用电力电缆穿管埋地方式敷设，也可用采用电力电缆直埋地敷设方式。②各建筑物之间的低压线路穿管埋地敷设或采用铠装电缆直埋地方式敷设。二、通信工程设计1）市话容量预测①预测指标市话容量按建筑面积估算，各类型建筑电话主线指标如下：用地性质市话指标备注住宅1.5线/户按户数计第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告社区配套100平方米/线按建筑面积计2）电信设计片区内设计2600千电信光节点（电信机房内）设相应的建筑物内，通信业务由当地电信局提供。3）有线电视设计片区内设计1个电信光节点（电信机房内），附设于相应的建筑物内，有线电视接入当地市政网络。4）通信管理设计①片区内发展的市话线路、有线电视线路及其他各类通信线路包括移动通信、数据通信等全部采用管道方式敷设，管道容量按各类通信网络远期发展的需求确定。②通H信管道采用中￠114及中￠60塑料管，一般在道路两侧的人行通道或绿化带下布置。三、燃气工程设计1）设计原则以各上层次规划的供气原则、气源、用气量指标、不均匀系数等为基础，结合本区周边道路上层次规划燃气管道及本区建筑布局及人口规模进行燃气工程规划。2）气源设计片区燃气气源为天然气，来自于市政天然气中压管网。3）燃气热力参数及耗热定额(1)天然气低热值：39.601MJ／Nm3密度：0.804kg/Nm3（气态）45.65Kg/Nm3(液态)运动粘度：13.45####l0-6m2／s第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告华白指数：55.64MJ／Nm3(2)居民人口：人均耗热定额：2930兆焦／人·年(3)居民及公建用气不均匀系数：K月=1.30，K时=1.17，K时=2.84）用气量预测本供气对象为小区居住及商业配套用气，气化率100%，未可预见量占总用气量5%，则总用气量为0.6万m3／年（天然气），高峰小时用气量为3立方/小时。5）燃气管网规划(1)管网布置本规划燃气管网为中压(A)-级系统，接自天然气管网，管材为燃气专用PE管，直埋敷设，本区内燃气管管径为DN109。地下燃气管道与建筑物、构筑物或相邻管道之间间距应严格按照《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)执行，如条件困难，管道需加套管敷设。(2)供气方式供气方式为楼栋调压，调压计量后低压进户使用，商业用户需根据需要采用中-中压或中-低压调压计量后进户使用。B....棚改项目一、电力工程规划（1）负荷预测1）预测指标采用需要系数法，按建筑面积估算，各类型建筑用电指标如下：用地性质用电指标需要系数备注住宅7W/户0.40按户数计第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告社区配套70W/平方米0.8按建筑面积计2）配电系统规划本项目考虑在拟设置1座400KOA的预装式变电站，10KV高压电源由市政10K电网引入。10KV环网均为单环网接线。3）电力线路规划①小区内的低压线路均采用电力电缆穿管埋地方式敷设，也可用采用电力电缆直埋地敷设方式。②各建筑物之间的低压线路穿管埋地敷设或采用铠装电缆直埋地方式敷设。二．通信工程设计1）市话容量预测1．预测指标市话容量按建筑面积估算，各类型建筑电话主线指标如下：用地性质市话指标备注住宅1.5线/户按户数计社区配套100平方米/线按建筑面积计2）电信设计片区内设计2600千电信光节点（电信机房内）设相应的建筑物内，通信业务由当地电信局提供。3）有线电视设计片区内设计1个电信光节点（电信机房内），附设于相应的建筑物内，预留建筑面积20-40平方米，有线电视接入当地市政网络。4）通信管理设计第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告①片区内发展的市话线路、有线电视线路及其他各类通信线路包括移动通信、数据通信等全部采用管道方式敷设，管道容量按各类通信网络远期发展的需求确定。②通H信管道采用中￠114及中￠60塑料管，一般在道路两侧的人行通道或绿化带下布置。三、燃气工程设计1）设计原则以各上层次规划的供气原则、气源、用气量指标、不均匀系数等为基础，结合本区周边道路上层次规划燃气管道及本区建筑布局及人口规模进行燃气工程规划。2）气源设计片区燃气气源为天然气，来自于苏稽居住区市政天然气中压管网。3）燃气热力参数及耗热定额(1)天然气低热值：39.601MJ／Nm3密度：0.804kg/Nm3（气态）45.65Kg/Nm3(液态)运动粘度：13.45####l0-6m2／s华白指数：55.64MJ／Nm3(2)居民人口：人均耗热定额：2930兆焦／人·年：(3)居民及公建用气不均匀系数：K月=1.30，K时=1.17，K时=2.84）用气量预测本供气对象为小区居住及商业配套用气，气化率100%，未可预见量占总用气量5%，则总用气量为3万m3／年（天然气），高峰小时用气量为15立方/小时。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告5）燃气管网规划(1)管网布置本规划燃气管网为中压(A)-级系统，接自天然气管网，管材为燃气专用PE管，直埋敷设，本区内燃气管管径为DN109。地下燃气管道与建筑物、构筑物或相邻管道之间间距应严格按照《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)执行，如条件困难，管道需加套管敷设。(2)供气方式供气方式为楼栋调压，调压计量后低压进户使用，商业用户需根据需要采用中-中压或中-低压调压计量后进户使用。C、...棚改项目1）电力负荷预测住宅楼所内电力负荷预测采用单位面积负荷指标法进行计算，各类型建筑用电指标见《各类型建筑用电指标一览表》。各类型建筑用电指标一览表用地性质负荷预测指标（W/㎡）需要系数居住5KV/户0.4~0.6道路、广场、绿地51.02)供电拟在住宅楼所物管用房内设开闭所，变配电间，尽量靠近负荷中心。3）电力线路敷设住宅楼所室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。4）道路照明住宅楼内主、次干道以及步行景观道安装道路照明灯具。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告5）通信普通住宅每户考虑一门电话。6）电视预留电视接口，电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由城市道路上引入。7）弱电线路敷设弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直接埋地敷设。D...棚改项目1）电力负荷预测住宅楼所内电力负荷预测采用单位面积负荷指标法进行计算，各类型建筑用电指标见下表：用地性质负荷预测指标（W/㎡）需要系数居住5KV/户0.4~0.6道路、广场、绿地51.02）供电拟在住宅楼所物管用房内设开闭所，变配电间，尽量靠近负荷中心。3）电力线路敷设住宅楼室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直埋地敷设，穿越道路和入户时穿钢管保护。4）道路照明住宅楼内主、次干道以及步行景观道安装道路照明灯具。5）通信第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告普通住宅每户考虑一门电话。6）电视预留电视接口，电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由城市道路上引入。7）弱电线路敷设弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直接埋地敷设。E..改项目1）强电规划负荷预测：本工程电力负荷预测采用单位面积负荷密度法去进行计算，电力负荷指标如下：用地性质电力指标需要指数住宅5.5KW/户（100平方米）0.5办公100W/平方米0.7商业100W/平方米0.7根据上述电力指标进行计算，本工程电力计算负荷约为3000KW。在地下室中设一处配电室，装有10KV/0.38KV/0.22KV干式变压器，1250KVA3台，共3750KVA。根据小区内用电负荷等级要求，小区变配电房10KV高压电源采用环网接线方式或采用双回路供电方式。本工程中主要电力线在主干道路铺设时采用电力电缆沿电缆隧道铺设；其他道路电力线路采用电力电缆穿保护管埋地铺设。2）弱电规划电信负荷预测：本工程电信负荷按用地性质采用分类指标法进行计算，电信负荷指标如下：第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告用地性质电信用户指标住宅2线/户（平方米）办公1线/40平方米商业1线/40平方米根据上述指标进行计算，本工程电信负荷预测结果为3000线。本工程用户根据需要设置宽带数据网络系统，主干线采用光纤电缆，其他线路采用光纤或五类数据通信电缆。本工程弱电（电信、计算机网络、有线电视等）线路均采用电缆穿保护管埋地铺设。F..棚改项目1）电力负荷预测住宅楼所内电力负荷预测采用单位面积负荷指标法进行计算。2）供电拟在住宅楼所物管用房内设开闭所，变配电间，尽量靠近负荷中心。3）电力线路敷设住宅楼所室外电力线路以电缆沟敷设为主，辅以部分直埋地敷设。穿越道路和入户时穿钢管保护。4）道路照明住宅楼所内主、次干道以及步行景观道安装道路照明灯具。5）通信普通住宅每户考虑一门电话。6）电视第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告预留电视接口，电视系统采用城市有线电视网，有线电视电缆由城市道路上引入。7）弱电线路敷设弱电线路室外敷设采用塑料排管为主，个别地方采用直接埋地敷设。G.############社区棚改项目1）强电规划负荷预测：本工程电力负荷预测采用单位面积负荷密度法去进行计算，电力负荷指标如下：用地性质电力指标需要指数住宅5.5KW/户（100平方米）0.5办公100W/平方米0.7商业100W/平方米0.7根据上述电力指标进行计算，本工程电力计算负荷约为3000KW。在地下室中设一处配电室，装有10KV/0.38KV/0.22KV干式变压器，1250KVA3台，共3750KVA。根据小区内用电负荷等级要求，小区变配电房10KV高压电源采用环网接线方式或采用双回路供电方式。本工程中主要电力线在主干道路铺设时采用电力电缆沿电缆隧道铺设；其他道路电力线路采用电力电缆穿保护管埋地铺设。2）弱电规划电信负荷预测：本工程电信负荷按用地性质采用分类指标法进行计算，电信负荷指标如下：用地性质电信用户指标住宅2线/户（平方米）办公1线/40平方米第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告商业1线/40平方米根据上述指标进行计算，本工程电信负荷预测结果为3000线。本工程用户根据需要设置宽带数据网络系统，主干线采用光纤电缆，其他线路采用光纤或五类数据通信电缆。本工程弱电（电信、计算机网络、有线电视等）线路均采用电缆穿保护管埋地铺设。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第六章节能6.1节能设计原则节约能源和合理的利用能源、发展循环经济、建设节约型社会，是我国的一项基本国策，必须坚定不移的贯彻执行。积极推进建筑节能，有利于改善人们生活和工作环境，保证国民经济持续稳定发展，减少大气污染，减少温室气体排放，缓解地球变暖的趋势。建筑节能是功在当代、荫及子孙、造福人类的大事，是发展我国建筑业，实现社会主义现代化的一项长期艰巨任务。承担本建设项目任务的规划和勘察设计单位，施工图审查机构、施工企业、监理单位都必须高度重视建筑节能，严格执行建筑节能设计标准，层层把关，确保本项目在设计能耗水平的基础上，达到节能50%以上的标准。6.2设计依据1、《民用建筑热工设计规范》GB50176-93；2、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ134－2001；3、《建筑照明设计标准》；4、《节水型生活用水器具》；5、《############省居住建筑节能设计标准》DB51/5027-2008；6、《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》GB/T7107-2002；7、《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》2007；8、《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95；9、《民用建筑热工设计规范》GB化50176-93；10、《住宅建筑围护结构节能应用技术规程》G/TJ108-206-2002；第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告11、《外墙外保温工程技术规范》JGJ114-2004；12、各相关专业提供的有关技术资料。6.3建筑节能6.3.1总平面根据规划条件要求严格控制建筑密度，尽量减少硬化地面（混凝土、石材、板材），保持足够的绿地和水域。依照地形特征，尽量将每栋建筑布置为最佳朝向，建筑群体和建筑单体的布置有利于天然采光和自然通风。6.3.2建筑单体节能1、七个棚改子项目住宅建筑体型系数均满足建筑体型系数的要求，原则上尽量减少建筑的外表面积。2、建筑外窗采用多腔塑料窗框，工程中东西朝向的外窗应在室内装饰工程中采用适宜的内遮阳措施，满足规范遮阳措施要求。飘窗的不透明的顶部和底部以及侧面的传热系数满足节能设计标准的要求。根据《全国民用建筑工程设计技术措施——节能专篇》2007JSCS-J中规定1-6层不低于3级，7层以上不低于4级。其外窗框及外门框与外墙体之间的缝隙，采用高效的保温材料填实。3、所有屋面均采用现浇楼板，屋面防水暂定采用倒置式刚性防水，屋面防水等级为二级，防水层合理使用年限为15年，保温层采用挤塑聚苯板保温构造措施。4、框架外墙，分户墙为200厚页岩空心砖，砖混为240厚页岩实心砖。保温材料使用JQ无机保温砂浆内保温系统，保温层厚度采用30mm厚中JQ无机保温砂浆。外墙根据节能计算要求现暂定采用聚苯乙烯挤塑板保温方案。5、其他部分第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告户门采用双面金属门板加保温的隔层门，满足保温、隔热、防盗的功能。分户墙采用200厚KF页岩空心砖，双面抹混合砂浆。建筑的内、外墙体尽可能选用轻质、保温的节能材料，使建筑热舒适性好。建筑门窗及玻璃材料选用密封条件好、保温隔热性能高的产品，以减少室内外热量的交换，对节能和提高热舒适性有利。6.4给排水节能1、选用节水型卫生洁具及配水件。座便器一次性冲洗用水量不大于6L/次，蹲便器均采用手动式冲洗阀。2、合理利用市政供水水压，节省加压供水能耗，建筑室内给水均设水表分层计量，用水考核。3、施工过程中采用节水型新工艺、新技术、新设备、新材料。4、供水系统采取防渗、防漏措施，降低水资源无效消耗，提高水资源利用率。6.5电气节能6.5.1供配电系统节能1、变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半径减少线路损耗。2、合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行造成的不必要电能损耗。3、合理分配负荷，控制变压器负载率在75%--85%之间，尽量使变压器工作在高效低耗区内。6.5.2减少线路损耗1、尽量选用电阻率ρ较小的导线。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告2、尽可能减少导线长度，尽可能避免在设计中线路走弯，不走或少走回头路。3、变电所应尽可能地靠近负荷中心，以减少供电半径。4、对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及电压降要求的前提下，在选定线截面时加大一级线截面。6.5.3提高功率因数1、设计中尽可能采用功率因数高的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有电容补偿的荧光灯等)。2、在采用分散就地补偿和高、低压柜集中补偿相结合的方式以提高功率因数。6.5.4变压器节能选用SCB9节能变压器。6.5.5照明节能在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求减少照明系统中光能的损失，从而最大限度的利用光能。1、充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结合，以节约了人工照明电能。2、照明设计满足《建筑照明设计标准》中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度。3、在满足照明质量的前提下，优先采用高效发光的荧光灯及紧凑型荧光灯；室外照明等一般照明采用高压钠灯、金属卤化物灯等高效气体放电光源。4、使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节能型电感镇流器、电子触发器以及电子变压器等）；公共建筑场所内的荧光灯选用带有无功补偿的灯具，紧凑型荧光灯优先选用电子镇流器。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告5、根据照明使用特点，采取分区控制灯光或适当增加照明开关点；卧房、客房等床头灯采用调光开关；公共场所及室外照明采用声控开关；走道、楼梯等人员短暂停留的公共场所采用节能自熄开关。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第七章环境保护7.1依据1、《中华人民共和国环境保护法》；2、《中华人民共和国大气污染防治法》；3、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》；4、《中华人民共和国水污染防治法》；5、《建设项目环境保护管理办法》；6、《建设项目环境保护设计规定》；7、《大气环境质量标准》（GB3095—82）；8、《污水综合排放标准》（GB8978—96）；9、《地面水环境质量标准》（GB3838—88）。7.2目标1、贯彻执行环境保护的法规、方针和政策。2、严格以建设项目的环评结论为依据进行环境保护设计。3、建设项目污染物的排放必须符合国家和地方规定的排放标准。7.3范围针对本工程总体布局，对污水处理系统进行环境保护设计。本项目施工阶段的环境保护可按环境影响评价中所提出措施执行。7.4建筑环境保护1、第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告建筑总体布置满足建筑卫生间距要求并充分考虑建筑采光和通风。生活饮用水源避免与废弃物的污染。生活垃圾作袋装集中收集处理。建筑按其使用要求，满足相应的卫生标准和规范。建筑墙体及装饰材料选用无污染、无辐射的材料。2、对有发热源废气的房间、厨房、变配电所等均设置通风系统，以保证房间内能有良好的空气环境。3、绿化（1）、满足绿地率要求，选择适应本地气候条件的树木花草进行优化种植。（2）、采用先进的种植技术和防治病虫害技术，提高植物的成活率。采用地面、屋面、平台和垂直绿化方式，增大绿化覆盖率，起到清洁空气，降低噪声，调节气候的作用。（3）、尽量减少硬铺装，选择具有透气、透水性能的地面铺装材料，即扩大绿地面积，又保证了人和车辆的通行方便。拟建绿化采用广场绿化和集中地块重点绿化相结合的方式。7.5主要污染工序及环节拟建项目为居住小区建设项目，小区内排放生活污水及生活垃圾；在废气方面，不涉及大型服务性餐饮。7.6污染物治理7.6.1废气治理1、对本项目存在的厨房所产生的油烟废气设置布置专门烟道，并引至建筑屋面实施高空排放。2、生活污水处理设施运行过程中产生异味气体，可布置专管引至建筑屋顶排放，以避免对人员造成不适。7.6.2废水治理第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告施工期间排放的污水中，固体杂质多，含大量泥沙，排放至城市污水管网前进行处理，以免造成堵塞。项目运行期对污水的处理主要采用物化方法进行，将本项目建设期污水经沉淀处理达到管网接入标准后进入管网。项目建成运行后生活污水经化粪池处理后进入污水管网，厨房含油脂废水设隔油池处理后再纳入院区污水管。7.6.3噪声控制1、小区周边围墙采用声绿化屏障，或布置高大的乔木以降低城市道路机动车的噪声影响。2、环境噪声较大时，结合建筑节能设计采用隔声性能较好的中空玻璃外窗（其窗户的隔声性能不小于3级）。3、结合建筑节能设计采取构造措施提高楼板、分户墙、户门的空气隔声性能和楼板的撞击声隔声性能。4、水、暖、电气管线穿过楼板和墙体时，孔洞周边应采取密封隔声措施。5、采取上述措施后，应满足卧室、起居室在关窗状态下的白天允许噪声级为50dB（A声级），夜间允许噪声级为40dB（A声级）的《住宅建筑规范》要求。7.6.4固体废弃物处理小区所产生的固体废弃物主要是居民生活垃圾，由物业管理部门定期清运处置。7.7环境影响评价经过采取上述措施，本项目的建设对周围环境影响不大，可以与周围环境长期协调发展。本项目“三废”第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告排放量很少，主要是生活废水，生活垃圾，采取的处理措施也十分合理。因此，本项目的建设从环保角度衡量是可行的。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第八章劳动安全卫生消防8.1危害因素及危害程度分析本项目为住宅建筑，可能存在的不安全隐患因素主要有用电安全与建筑防火设计。8.2安全设施8.2.1电气安全电源事故对建筑物带来的危害性很大，应采取以下措施，减少事故影响：1、建筑内所有电缆及导线均采用铜芯，铜线不易氧化和腐蚀，且机械强度高，可减少因接触电阻过大线路接头发热起火和断线的危险，其截面和布局应考虑计算机等高感负荷的要求。2、潮湿环境内的灯具、插座、开关等电气器具均选用密闭防水型，有易燃易爆气体存在的设备房间内电气器具采用防爆型。3、合理的接地系统设计，给供电设备提供一个故障电流低电阻泄流通道，使保护装置能立即动作。建筑物内应作等电位连接，插座回路应设置漏电保护装置。4、所有建筑物内的进线开关均应采用可同时断开相线与中性线的开关器，以防止中性线对地泄漏电流对人体的伤害。8.2.2建筑防火设计根据规范要求，建筑耐火等级为二级，室内装修材料A级。地上按规定面积设置防火分区和防烟分区。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告本项目主体结构采用框架、框剪结构。抗震设防等级为二级，楼板全部为现浇钢筋混凝土楼板，板厚100—120mm。墙体材料采用P型圆形多孔砖墙，整个承力结构体系及围护结构均采用非燃性材料。8.2.3消防设施1、每个小区院内设有宽度为5～7米的车道，与消防通道相结合，出入口与市政规划道路相通，院内道路采用城市型单坡立道牙道路，沥青混凝土路面。2、住宅楼相互之间的建筑最小间距均大于6米，符合防火规范要求的防火间距。3、建筑物后退道路边线线满足消防要求。4、本工程设计严格遵循国家和部门颁发的消防规范和规程。，每个出入口均大于消防车道宽度（4米），满足消防要求，各建筑物之间间距满足防火规范要求。8.2.4建筑防火1、建筑项目主要特征############棚改点新建建筑为6+1层住宅。############棚改点新建建筑为6+1层住宅。############棚改点新建建筑为9层住宅。############棚改点新建建筑为18+1层住宅，一层为门市。############棚改点新建建筑临街住宅以18层为主，中心部位布置部分11F的小高层和6F住宅。小区临街设置一层的商铺，商业层高3.9米，住宅层高3.0米。############棚改点新建建筑为30层住宅。############社区棚改点新建建筑为32层和18层住宅。2、建筑物主要功能分部第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告住宅建筑部分耐火等级为二级。建筑物的各部位构件均按防火等级耐火极限要求，所有穿越楼板、墙体的孔洞，套管在安装完毕后均用非燃烧材料堵实，建筑内部的装修材料选用均不得影响建筑的耐火等级。3、安全疏散安全疏散出入口分散布置，并直达室外或门厅，疏散流量均匀。8.2.5消防给水室外消防给水系统：小区同一时间火灾次数为1次。小区内设地上式室外消火栓，保证火灾延续时间2小时内的室外消防用水量。8.2.6电气专业1、在每幢建筑进线处，设置带漏电保护的总断路器。该措施为防止因接地故障等引起的火灾。2、开关、插座和照明灯具靠近可燃物时，采取隔热、散热等防火保护措施。3、消防设备配电线路暗敷时，保护层厚度须大于30mm；明敷时做防火处理。8.2.7保安系统小区内在主要出入口设有门房，各栋住宅楼楼道口处分别设有独立的防盗门系统，并设置安全门铃。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第九章组织机构与项目管理9.1组织机构9.1.1项目组织机构组建方案本项目由############城市建设投资有限公司负责组织实施。为加快全区棚户区改造建设步伐，经市人民政府研究，决定成立以市人民政府、市规划和建设局、市发展和改革委、市监察局、市国土资源局、市房管局、市审计局及相关部门负责人为成员的建设领导小组。领导小组负责制定全市棚户区改造工作规划，指导全市棚户区改造建设工作，协调处理棚户市建设中的重大问题。领导小组下设办公室在市规划和建设局，市规划和建设局负责实施全市棚户区改造工作。详见如下项目组织机构图：项目组织机构图棚户改造工程建设领导小组建设办公室建设纪委监督财务组工程组销售组综合协调组第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告9.1.2机构适应性分析棚户区改造建设工作涉及广大人民群众的切身利益，改造建设工作政策性强，涉及面广，工作任务重，领导小组办公室抽调业务骨干，组成工作组，实行项目负责制，确保完成棚户区改造建设各阶段工作任务。本项目组织机构的组建方案按照国家有关规定的要求，项目负责人具有丰富的管理经验，具备指挥能力、管理能力和组织协调能力，负责项目的前期准备、实施和运行管理工作。项目工作小组负责项目的计划、财务、物资宏观管理、建设工程的检查验收、资金的到位、配套使用情况等，并定期向棚户区改造建设领导小组汇报项目的实施进展情况。严格执行国家有关建设资金的管理办法，专户管理、专款专用，并由专人管理，严格执行财务管理制度，确保管好用好各项建设资金。项目建成后，资产管理由项目投资方制定相应的管理办法。9.2项目管理本项目业主为############城市建设投资有限公司，根据国家有关要求，在项目建设管理中实行项目计划管理、招投标制、工程监理制、合同管理制和财务管理等制度，确保项目顺利实施。（1）项目计划管理：制订项目建设计划，安排协调项目资金计划实施。（2）财务管理：设立独立的基建帐户，按照国家财政部有关规定及现行基本建设财务管理制度规定制定的项目财务、会计和报帐管理制度，检查监督项目资金的到位和使用情况，配合接受审计。（3）项目招投标制：项目法人必须按国家有关规定，在建设过程中对承担建设的单位和主要供应商实行招投标。并委托相应资质的招投标代理单位进行本项目工作，不得随意指定。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告（4）工程监理制：各子项基建工程按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定，实行工程监理。招标委托的工程监理机构必须具有相应资质等级的监理资格证书。项目执行机构派出监理代表，与工程监理机构一道，作好各子项基建工程进度、质量和费用控制。（5）合同管理制：项目法人在项目建设中，须依法进行建设，与建设过程中的融资方、设计、施工监理及主要原材料供应方等合作法人单位遵循诚实信用原则，依法签定合同，承担双方各自的权利和义务。建设中所有合同应由专人负责管理。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第十章招投标方案为了确保############城区棚户区改造工程（一期）建设项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照《中华人民共和国招投标法》、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令《工程建设项目施工招投标办法》、《############省国家投资工程建设项目招标投标条例》、《############省建设工程工程量清单计价管理办法》、《############省政府投资工程建设项目比选办法》（省政府第197号令）及相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。10.1招标范围本项目属于国家投资建设项目，按照《中华人民共和国招投标法》的规定，工程勘察、工程设计、工程施工、工程监理以及与本项目建设有关的重要设备采购，全部进行招标。10.2招标组织方式本项目采用委托招标形式，由项目业主（或代理业主）通过公开比选方式选择具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理本项目招标事项。10.3招标方式及相关要求10.3.1招标方式采用公开招标的招标方式。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告10.3.2发布招标公告本项目公开招标项目将通过############建设网公开发布招标公告。投标人资格：1、投标人必须具有独立法人资格；2、具有建筑工程勘察、设计、施工、监理、重要材料及重要设备供应的资格和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。10.3.3招投标程序招标内容核准—招标资格与备案—确定招标方式—发布招标信息—编制发放资格预审文件和接收资格预审申请书—资格预审、确定合格的投标申请人—编制、发出招标文件—踏勘现场—答疑—编制、送达与签收招标文件发售—开标评标—推荐中标候选人—确定中标人。10.3.4招投标相关要求1、招标文件发售前须上报############市发展和改革委及项目行政主管部门备案。2、招标人应当确定投标人编制投标文件所需合理时间，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不少于20日。3、开标、评标与定标将严格按照国家七部委12号令《评标委员会和评标方法暂行规定》的要求进行。4、中标人的投标应该符合下列条件之一：（1）能够最大限度满足招标文件规定的各项综合评价标准：（2）能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低；但是投标价格低于成本的除外。5、第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。6、招标文件发售前须上报############市发改委和############市招标办备案，招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告，进行备案。招标基本情况表建设单位：############城市建设投资有限公司项目名称：############城区棚户区改造工程（一期）建设项目标段划分招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√土建工程√√√设计√√√监理√√√设备安装√√√重要材料其他第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第十一章项目实施进度与物业管理11.1项目建设工期本项目从可行性研究阶段开始到竣工验收止，建设进度计划安排为2年。11.2项目实施进度安排项目实施进度具体安排如下：1、############、############棚改点：2010年8月—9月完成可行性研究报告报批等工作；2010年10月—11月完成设计招标、施工准备等工作；2010年12月—2011年5月完成建筑工程施工工程；2011年6月完成竣工验收等工作。详细见项目实施进度表11-1。2、############、############、############、############、############社区棚改点：2010年8月—10月完成可行性研究报告报批等工作；2010年11月—12月完成设计招标、施工准备等工作；2011年1月—2012年5月完成建筑工程施工工程；2012年6月—7月完成竣工验收等工作。详细见项目实施进度表11-2。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############城区棚户区改造工程（一期）进度计划图############、############棚改点表11-1序号年2010年2011年月891011121234561立项、施工图设计及相关审批2制定标书和工程招标3完成地基工程4完成主体建筑工程5完成内部装饰建筑工程6完成室外工程7竣工验收估算所需资金（万元人民币）第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############城区棚户区改造工程（一期）进度计划图############、############、############、############、############社区棚改点表11-2序号年2010年2011年2012年月8910111212345678910111212345671立项、施工图设计及相关审批2制定标书和工程招标3完成地基工程4完成主体建筑工程5完成内部装饰建筑工程6完成室外工程7竣工验收估算所需资金（万元人民币）第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告11.3物业管理当前房地产业跨世纪发展的主要任务之一是加快发展物业管理，促进房地产市场体系的完善。随着人民生活水平的不断提高，必然对居住区质量的要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展的极好机会和广阔前景。良好的物业管理带来的居住质量的改善，使花钱买服务越来越成为人们的共识。同时，良好的物业管理还将为房屋的销售起到积极的促进作用。本项目建成后采用封闭式的物业管理措施，保障居民正常的生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员的后顾之忧，把本小区建成花园式的管理有序的住宅小区和经营场所。该小区未来的物业管理要体现“以人为本”的原则，主要做好以下几项工作：1、通过对设备、设施的有效管理，给人们创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供一流的服务和亲善的管理。2、经常访问用户，收集用户需要服务的各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解、支持、依赖的伙伴关系。3、小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。例如保安执勤要全方位地搞好服务等。4、加大物业管理的透明度，要充分调动用户的积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理一道积极参加物业管理文娱活动，增强物业管理的凝聚力。5、为业主提供维修、保安、保洁、绿化等有形服务，是物业管理的基本职责。6、要具有强烈的环保意识，建立长效的管理机制，保证小区的可持续发展。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第十二章投资估算与资金筹措12．1投资估算的依据1、《建设项目经济评价方法与参数第三版》，国家计委、建设部；2、《############省棚户区改造工程实施方案》；3、《############省城市房屋拆迁管理条例》；4、《############省工程建设标准化管理办法》；5、《############城区棚户区改造拆迁补偿安置办法》；6、《############市人民政府关于进一步明确############中心城区城市和工矿棚户区改造拆迁补偿安置政策的通知》；7、《############市城市房屋拆迁管理办法》；8、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2008）；9、《############省建设工程工程量清单计价定额》（2009年）；10、《############工程造价信息》（2010年07期）；(11、《七部委经济适用住房管理办法》；12、《############市经济适用住房管理实施办法》；13、国内设备生产厂家的近期报价资料，并考虑运输费用和一定程度上浮因素；14、项目可研编制的其他技术标准、建设规模及估算工程量。12.2投资估算编制说明第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告1、建筑安装工程费用估算采用单位实物投资估算法，参照本地区市场行情及近年来类似工程造价经验,并结合本项目的现场状况、设计方案标准及规模而综合编制。2、设备购置费用暂未进入本项目投资估算中。3、工程建设其它费用说明（1）建设单位管理费：按规定标准以工程费用0.8%计算；（2）土地使用费暂未进入本项目投资估算中；（3）拆除私房费：按############市棚户区改造规定的实施细则标准计算；（4）搬迁补助费：按############市棚户区改造规定的实施细则标准计算；（5）临时安置费：按############市棚户区改造规定的实施细则标准计算；（6）拆迁奖励：按############市棚户区改造规定的实施细则标准计算；（7）城市基础设施配套费暂未进入本项目投资估算中。（申请减免）（8）白蚂蚁防治费暂未进入本项目投资估算中。（申请减免）（9）人防工程费暂未进入本项目投资估算中。（申请减免）（10）可行性研究报告编制及评审费：依据国家计委计价格（1999）1283号文规定，结合本项目的性质和特点，按工程费用的0.35%计算。（11）环境影响评估报告编制及评审费：依据国家计委计价格（1999）1283号文规定，结合本项目的性质和特点，按工程费用的0.20%计算。（12）地质灾害评估报告及编制费：依据国家计委计价格（1999）1283号文规定，结合本项目的性质和特点，按工程费用的0.20%计算。（13）水土保持费用：按规定标准以建筑面积0.60元/平方米计算。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告（14）地质勘探费：依据国家计委建设部计价格（2002）10号文规定，按建筑安装工程费的0.50%计算。（15）设计费：依据国家计委建设部计价格（2002）10号文规定，按建筑安装工程费的1.30%计算。（16）图纸审查费：按规定标准以建筑面积2元/平方米计算。（17）造价咨询费：依据川建发（2008）141号文规定，按建筑安装工程费的0.25%计算。（18）招标代理服务费：依据国家计委计价格（2002）1980号文规定，按建筑安装工程费的0.3%计算。（19）工程监理费：依据国家发改委建设部发改价格（2007）670号文规定，按建筑安装工程费的2.0%计算。（20）工程结算审核费：依据川建发（2008）141号文规定，按建筑安装工程费的0.3%计算。4、预备费（1）基本预备费：即不可预见费,以工程费用和工程建设的其他费用两项之和的3%计。（2）涨价预备费：考虑到建设期间的人工、材料、机械等费用涨价，本次暂按工程费用和工程建设的其他费用两项之和的1.2%计。5、建设期利息：建设期间利息计入本项目总投资估算中。12．3投资估算本项总投资64,494.10万元，具体为：1、############棚改项目总投资1,411.23万元；2、############棚项目总投资3,210.44万元；3、############棚改项目总投资1,317.74万元；第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告4、############棚改项目总投资1,652.46万元；5、############棚改项目总投资28,193.22万元；6、############棚改项目总投资20,714.07万元；7、############社区棚改项目总投资7,994.94万元。（详见投资估算）。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############城区棚户区改造工程（一期）建设项目总投资估算表序号项目########################碱厂平江桥################################################社区金额比重（%）一建设投资1,313.752,988.681,226.721,538.3126,245.7419,283.227,442.6860,039.1093.09%1工程费用1,113.342,560.121,045.461,309.3422,470.0516,571.046,397.7051,467.0579.80%1.1住宅工程937.862,416.81935.351,241.1020,699.8515,681.656,000.8647,913.4874.29%1.2室外工程175.48143.31110.1168.241,770.19889.39396.843,553.575.51%2工程建设其他费用147.46308.09131.81166.972,717.801,934.93744.986,152.059.54%3预备费52.95120.4749.4562.001,057.89777.25299.992,420.003.75%二建设期利息97.48221.7691.02114.151,947.481,430.85552.264,455.006.91%三流动资金0.000.000.000.000.000.000.000.000.00%合计1,411.233,210.441,317.741,652.4628,193.2220,714.077,994.9464,494.10100.00%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚改项目总投资估算表　工程或费用名称备注建筑工程费（万元）装饰工程费（万元）安装工程费（万元）其他费用（万元）合计（万元）占总投资比例%一、工程费用　　515.82326.7388.49182.291,113.3478.89%1.住宅工程单方造价（元/m2）1360515.82326.7388.49　931.0465.97%2.室外工程　　　　　182.30182.3012.92%2.1绿化元/m2165165元/m2　14.6414.641.04%2.2区内道路及室外停车场元/m21201965.71　　23.5923.591.67%2.3区内室外水电气管网元/m250　　　14.7914.791.05%2.4配套市政工程费用　　　　71.0471.045.03%2.5水电气立户费用元/户6400　　　58.2458.244.13%二、工程建设其他费用　费率（%）　　　147.46147.4610.45%1.建设单位管理费　0.80%　　　8.918.910.63%2.拆除私房费元/m25　　　2.742.740.19%3.搬迁补助费元/m2.82次　8.788.780.62%4.临时安置费元/m2.月6.518月　64.2364.234.55%5.可行性研究报告编制及评审费0.35%　　　3.903.900.28%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告6.环境影响评估报告及评审费　0.20%　　　2.232.230.16%7.地质灾害评估报告编制及评审费　0.20%　　　2.232.230.16%8.水土保持费元/m2　0.6　　　0.410.410.03%9.地质勘查费　0.50%　　　5.575.570.39%10.设计费1.30%　　　15.3615.361.09%11.图纸审查费　元/m22　　　1.371.370.10%12.造价咨询费　0.25%　　　2.782.780.20%13.招标代理费0.30%　　　3.343.340.24%14.工程监理费　2.00%　　　22.2722.271.58%15.工程结算审核费　0.30%　　　3.343.340.24%三、预备费　　　　　　52.953.75%1.基本预备费　3.00%　　　37.8237.822.68%2.涨价预备费　1.20%　　　15.1315.131.07%四、建设期利息　　　　　97.4897.486.91%合计　　　　　　1,411.23100%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚改项目总投资估算表工程或费用名称备注建筑工程费（万元）装饰工程费（万元）安装工程费（万元）其他费用（万元）合计（万元）占总投资比例%一、工程费用　　1,329.25845.88241.68143.312,560.1279.74%1.住宅工程单方造价（元/m2）18151,329.25845.88241.68　2,416.8175.28%2.室外工程　　　　　143.31143.314.46%2.1绿化元/m2165165元/m225.00%10.0810.080.31%2.2区内道路及室外停车场元/m2120889.35　　10.6710.670.33%2.3区内室外水电气管网元/m250　　　12.2112.210.38%2.4配套市政工程费用　　　　34.1934.191.06%2.5水电气立户费用元/户6400119.00　　76.1676.162.37%二、工程建设其他费用　费率　　　308.09308.099.60%1.建设单位管理费　0.80%　　　20.4820.480.64%2.拆除私房费元/m25　　　5.295.290.16%3.搬迁补助费元/m2.82次　16.9216.920.53%4.临时安置费元/m2.月6.518月　123.70123.703.85%5.可行性研究报告编制及评审费0.35%　　　8.968.960.28%6.环境影响评估报告及评审费　0.20%　　　5.125.120.16%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告7.地质灾害评估报告编制及评审费　0.20%　　　5.125.120.16%8.水土保持费元/m2　0.6　　　0.800.800.02%9.地质勘查费　0.50%　　　12.8012.800.40%10.设计费1.30%　　　33.2833.281.04%11.图纸审查费　元/m22　　　2.662.660.08%12.造价咨询费　0.25%　　　6.406.400.20%13.招标代理费0.30%　　　7.687.680.24%14.工程监理费　2.00%　　　51.2051.201.59%15.工程结算审核费　0.30%　　　7.687.680.24%三、预备费　　　　　　120.473.75%1.基本预备费　3.00%　　　86.0586.052.68%2.涨价预备费　1.20%　　　34.4234.421.07%四、建设期利息　　　　　221.76221.766.91%合计　　　　　　3,210.44100%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚改项目总投资估算表　工程或费用名称备注建筑工程费（万元）装饰工程费（万元）安装工程费（万元）其他费用（万元）合计（万元）占总投资比例%一、工程费用　　514.44327.3793.54107.801,043.1479.16%1.住宅工程单方造价（元/m2）1498514.44327.3793.54　935.3570.98%2.室外工程　　　　　107.79107.798.18%2.1绿化元/m2165165元/m215.00%5.065.060.38%2.2围墙元/m2120815.84　　9.799.790.74%2.3挡土墙元/m520　　　8.748.74　2.4区内道路及室外停车场元/m2120815.84　　9.799.790.74%2.5区内室外水电气管网元/m250　　　10.2210.220.78%2.6配套市政工程费用　　　　14.9114.911.13%2.7水电气立户费用元/户640077.00　　49.2849.283.74%二、工程建设其他费用　费率　　　134.13134.1310.18%1.建设单位管理费　0.80%　　　8.358.350.63%2.拆除私房费元/m25　　　2.462.460.19%3.搬迁补助费元/m2.82次　7.867.860.60%4.临时安置费元/m2.月6.518月　57.5157.514.36%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告5.可行性研究报告编制及评审费0.35%　　　3.653.650.28%6.环境影响评估报告及评审费　0.20%　　　2.092.090.16%7.地质灾害评估报告编制及评审费　0.20%　　　2.092.090.16%8.水土保持费元/m2　0.6　　　0.370.370.03%9.地质勘查费　0.50%　　　5.225.220.40%10.设计费1.30%　　　13.5613.561.03%11.图纸审查费　元/m22　　　1.251.250.09%12.造价咨询费　0.25%　　　2.612.610.20%13.招标代理费0.30%　　　3.133.130.24%14.工程监理费　2.00%　　　20.8620.861.58%15.工程结算审核费　0.30%　　　3.133.130.24%三、预备费　　　　　　49.453.75%1.基本预备费　3.00%　　　35.3235.322.68%2.涨价预备费　1.20%　　　14.1314.131.07%四、建设期利息　　　　　91.0291.026.91%合计　　　　　　1,317.74100%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚改项目总投资估算表　工程或费用名称备注建筑工程费（万元）装饰工程费（万元）安装工程费（万元）其他费用（万元）合计（万元）占总投资比例%一、工程费用　　682.60434.38124.1168.241,309.3479.24%1.住宅工程单方造价（元/m2）1573682.60434.38124.11　1,241.0975.11%2.室外工程　　　　　68.2568.254.13%2.1绿化元/m216516525.00%　7.087.080.43%2.2区内道路及室外停车场元/m2120856.16　　10.2710.270.62%2.3区内室外水电气管网元/m250　　　8.598.590.52%2.4配套市政工程费用　　　　7.757.750.47%2.5水电气立户费用每户640054.00　　34.5634.562.09%二、工程建设其他费用　费率　　　166.97166.9610.10%1.建设单位管理费　0.80%　　　10.4710.470.63%2.拆除私房费元/m25　　　3.033.030.18%3.搬迁补助费元/m282次　9.719.710.59%4.临时安置费元/m2.月6.518月　70.9970.994.30%5.可行性研究报告编制及评审费　0.35%　　　4.584.580.28%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告6.环境影响评估报告及评审费　0.20%　　　2.622.620.16%7.地质灾害评估报告编制及评审费　0.20%　　　2.622.620.16%8.水土保持费　0.6　　　0.470.470.03%9.地质勘查费元/m20.50%　　　6.556.550.40%10.设计费　1.30%　　　17.0217.021.03%11.图纸审查费　2　　　1.581.580.10%12.造价咨询费元/m20.25%　　　3.273.270.20%13.招标代理费　0.30%　　　3.933.930.24%14.工程监理费　2.00%　　　26.1926.191.58%15.工程结算审核费　0.30%　　　3.933.930.24%三、预备费　　　　　　62.013.75%1.基本预备费　3.00%　　　44.2944.292.68%2.涨价预备费　1.20%　　　17.7217.721.07%四、建设期利息　　　　　114.15114.156.91%合计　　　　　　1,652.46100%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚户区改造项目总投资估算表工程或费用名称备注建筑工程费（万元）装饰工程费（万元）安装工程费（万元）其他费用（万元）合计（万元）占总投资比例%一、工程费用　　11,384.927,244.952,069.991,770.1922,470.0479.70%1.住宅工程单方造价（元/m2）175511,384.927,244.952,069.99　20,699.8673.42%2.室外工程　　　　　1,770.181,770.186.28%2.1绿化元/m2165　元/m230.10%135.58135.580.48%2.2区内道路及室外停车场元/m21205,186.8140.50%　62.2462.240.22%2.3区内室外水电气管网元/m250　　　136.50136.500.48%2.4配套市政工程费用　　　　479.06479.061.70%2.5水电气立户费用元/户64001,495.00　　956.80956.803.39%二、工程建设其他费用　费率　　　2,717.802,717.819.64%1.建设单位管理费　0.80%　　　179.76179.760.64%2.拆除私房费元/m25　　　46.8846.880.17%3.搬迁补助费元/m2.82次　150.03150.030.53%4.临时安置费元/m2.月6.518月　1,097.081,097.083.89%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告5.可行性研究报告编制及评审费0.35%　　　78.6578.650.28%6.环境影响评估报告及评审费　0.20%　　　44.9444.940.16%7.地质灾害评估报告编制及评审费　0.20%　　　44.9444.940.16%8.水土保持费元/m2　0.6　　　7.087.080.03%9.地质勘查费　0.50%　　　112.35112.350.40%10.设计费1.30%　　　292.11292.111.04%11.图纸审查费　元/m22　　　23.5923.590.08%12.造价咨询费　0.25%　　　56.1856.180.20%13.招标代理费0.30%　　　67.4167.410.24%14.工程监理费　2.00%　　　449.40449.401.59%15.工程结算审核费　0.30%　　　67.4167.410.24%三、预备费　　　　　　1,057.893.75%1.基本预备费　3.00%　　　755.64755.642.68%2.涨价预备费　1.20%　　　302.25302.251.07%四、建设期利息　　　　　1,947.481,947.486.91%合计　　　　　　28,193.22100%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############棚户区项目总投资估算表工程或费用名称备注建筑工程费（万元）装饰工程费（万元）安装工程费（万元）其他费用（万元）合计（万元）占总投资比例%一、工程费用　　8,624.915,488.581,568.17889.3916,571.0580.00%1.住宅工程单方造价（元/m2）18308,624.915,488.581,568.17　15,681.6675.71%2.室外工程　　　　　889.39889.394.29%2.1绿化元/m2165元/m215.10%29.3629.360.14%2.2区内道路及室外停车场元/m21206,916.79　　83.0083.000.40%2.3区内室外水电气管网元/m250　　　58.9358.930.28%2.4配套市政工程费用　　　　125.46125.460.61%2.5水电气立户费用元/户6400926.00　　592.64592.642.86%二、工程建设其他费用　费率　　　1,934.931,934.929.34%1.建设单位管理费　0.80%　　　132.57132.570.64%2.拆除私房费元/m25　　　32.0732.070.15%3.搬迁补助费元/m2.82次　102.64102.640.50%4.临时安置费元/m2.月6.518月　750.53750.533.62%5.可行性研究报告编制及评审费0.35%　　　58.0058.000.28%6.环境影响评估报告及评审费　0.20%　　　33.1433.140.16%7.地质灾害评估报告编制及评审费　0.20%　　　33.1433.140.16%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告8.水土保持费元/m2　0.6　　　5.145.140.02%9.地质勘查费　0.50%　　　82.8682.860.40%10.设计费1.30%　　　215.42215.421.04%11.图纸审查费　元/m22　　　17.1417.140.08%12.造价咨询费　0.25%　　　41.4341.430.20%13.招标代理费0.30%　　　49.7149.710.24%14.工程监理费　2.00%　　　331.42331.421.60%15.工程结算审核费　0.30%　　　49.7149.710.24%三、预备费　　　　　　777.253.75%1.基本预备费　3.00%　　　555.18555.182.68%2.涨价预备费　1.20%　　　222.07222.071.07%四、建设期利息　　　　　1,430.851,430.856.91%合计　　　　　　20,714.07100%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############社区棚户区项目总投资估算表　工程或费用名称备注建筑工程费（万元）装饰工程费（万元）安装工程费（万元）其他费用（万元）合计（万元）占总投资比例%一、工程费用　　3,300.472,100.30600.09396.856,397.7180.02%1.住宅工程单方造价（元/m2）18003,300.472,100.30600.09　6,000.8675.06%2.室外工程　　　　　396.85396.854.96%2.1绿化元/m2165　元/m210.50%12.9312.930.16%2.2区内道路及室外停车场元/m21204,560.76　　54.7354.730.68%2.3区内室外水电气管网元/m250　　　37.3137.310.47%2.4配套市政工程费用　　　　52.5252.520.66%2.5水电气立户费用元/户6400374.00　　239.36239.362.99%二、工程建设其他费用　费率　　　744.98744.989.32%1.建设单位管理费　0.80%　　　51.1851.180.64%2.拆除私房费元/m25　　　12.3112.310.15%3.搬迁补助费元/m2.82次　39.3839.380.49%4.临时安置费元/m2.月6.518月　287.97287.973.60%5.可行性研究报告编制及评审费0.35%　　　22.3922.390.28%6.环境影响评估报告及评审费　0.20%　　　12.8012.800.16%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告7.地质灾害评估报告编制及评审费　0.20%　　　12.8012.800.16%8.水土保持费元/m2　0.6　　　2.002.000.03%9.地质勘查费　0.50%　　　31.9931.990.40%10.设计费1.30%　　　83.1783.171.04%11.图纸审查费　元/m22　　　6.676.670.08%12.造价咨询费　0.25%　　　15.9915.990.20%13.招标代理费0.30%　　　19.1919.190.24%14.工程监理费　2.00%　　　127.95127.951.60%15.工程结算审核费　0.30%　　　19.1919.190.24%三、预备费　　　　　　299.993.75%1.基本预备费　3.00%　　　214.28214.282.68%2.涨价预备费　1.20%　　　85.7185.711.07%四、建设期利息　　　　　552.26552.266.91%合计　　　　　　7,994.94100%第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告12.4资金筹措该项目建设期为二年，计划总投资64,494.10万元，资金筹措方案：1、自筹14,494.10万元，占投资总额的22.47％，通过业主项目资本金投入解决。2、申请银行借款50,000.00万元，占投资总额的77.53％，为长期贷款，贷款期限8年,贷款利率为5.94％。资金筹措计划表单位：万元序号项目名称合计2010年2011年1项目资金总需求64,494.1032,247.0532,247.051.1固定资产投资计划64,494.1032,247.0532,247.051.2流动资金需求计划0.000.000.002资金筹措计划64,494.1032,247.0532,247.052.1自筹投入资金14,494.107,247.057,247.052.2银行贷款50,000.0025,000.0025,000.00第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第十三章贷款偿还分析由于本项目为政府主导的棚户区改造工程项目，属于民生工程。实施本项目主要是获得社会效益，不直接产生经济效益，工程建设资金除业主自有资金外其余需通过向金融机构借款解决。故本次可研不对项目本身经济效益进行分析，只对项目偿债能力进行分析。13.1贷款本息偿还方案13.1.1基础数据1、计算期总共8年，其中建设期2年，运营期6年。2、土地出让收入（1）土地出让面积############市政府同意用位于############城区蟠龙路西侧约181,312.40平方米的土地出让净收益作为棚户区改造工程一期项目还本付息资金来源。（2）土地出让计划根据############市最近几年土地市场供需状况分析及对未来土地需求状况进行预测，确定本项目土地分6年出让。（3）土地出让价格第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告根据出让土地所在区域基础设施和公用设施状况及其区位优势，通过市场比较法、假设开发法的分析，按谨慎性原则，保守估计出让净收益为400万元/亩。（4）土地出让收入测算经测算，土地出让净收入为108,787.44万元。13.1.2贷款偿还分析1、利率标准：按中国人民银行公布长期借款基准利率5.94%计算。2、借款数额：50,000.00万元。3、借款期限：8年。4、利息计算：（1）第一年贷款利息：25,000万元×5.94%=1,485.00万元；（2）第二年贷款利息：50,000万元×5.94%=2,970.00万元（3）建设期二年，只偿还贷款利息不还本金，从计算期的第三年开始以等额还本付息方式还款。（4）从计算期第三年开始，每年还本付息额为：A=50000×资金回收系数5、还款资金来源本项目还款资金来源为土地出让净收入108,787.44万元。6、资金运用根据初步测算，在还款期，资金运用总额为60,395.00万元，具体为：（1）用于偿还贷款本金50,000.00万元；（2）用于偿还贷款利息10,395.00万元。7、偿债保障比率分析在还款期内可用于偿还贷款本息的资金总额为108,787.44第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告万元，是贷款本金总额50,000.00万元的2.18倍，是贷款本息总额（还款期）60,395.00万元的1.80倍，完全能够满足贷款偿还要求。在还款期，本金偿还保障率均超过100%。所以，还款是完全切实可行，有保障的。详见还贷能力预测表。还贷能力预测表序号项目名称还款期合计123456　1贷款及还本付息11,303.3310,808.3310,313.339,818.339,323.338,828.3360,395.001.1年初贷款累计50,000.0041,666.6733,333.3325,000.0016,666.678,333.331.2本年应计利息2,970.002,475.001,980.001,485.00990.00495.0010,395.001.3本年偿还本金8,333.338,333.338,333.338,333.338,333.338,333.3350,000.001.4本年支付贷款利息2,970.002,475.001,980.001,485.00990.00495.0010,395.002偿还贷款本息的资金来源18,131.2418,131.2418,131.2418,131.2418,131.2418,131.24108,787.442.1土地出让净收益18,131.2418,131.2418,131.2418,131.2418,131.2418,131.24108,787.4413.2贷款抵押担保方案为进一步保证银行信贷资金的安全，按时归还银行贷款本息，############市城市建设投资有限公司拟用使用权属本公司所有，位于############城区长青路南侧一宗约120,000.00平方米的商住用地（价值约7.50亿元）为本项目作抵押担保。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告十四章风险分析14.1项目建设期间风险分析14.1.1业主方自身风险在项目实施阶段，从业主方考虑，要注意防范人为风险、经济风险、自然风险这三大自身风险：人为风险表现为不懂得基建程序，不遵循客观规律，导致决策偏差，行为不规范，对监理认识上的缺陷带来诸多问题等；经济风险表现为工程资金不到位，资金使用效率较低，经济环境、通货膨胀导致物价变动等；自然风险表现为工程所在地客观存在意外情况，如地下存在文物古迹等。14.1.2项目建设参与单位诚信风险分析在项目建设过程中，政府以及委托的项目管理公司要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中面临参建单位诚信风险，表现为：1、设计单位在设计中指定所需材料、设备，变相增加投资成本；设计单位设计中不优化设计，设计过于保守，导致增加投资成本。2、监理单位对项目监督不力、管理不善、控制不严；监理单位与承包商、材料供应商进行相互串通蒙骗业主；监理单位聘用的临时人员业务水平差，工作缺乏主动性等。3、总承包商是挂靠资质名不副实，第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告对项目往往进行层层分包或者转包，资金稍有拖欠就停工。4、材料设备供货商货物以假乱真、以次充好；对设备关键部位进行更换、降低造价，失去诚信。14.1.3合同风险分析合同是业主与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺利完成一个项目的有效保障，但是，其操作过程存在着各种各样的风险：一是在对特殊工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主方签订合同，没有和总承包商签订合同，这样项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险；二是合同主体资格前后不一致，招标时以总公司名义投标，而签订合同时是其下属公司签订；三是合同中对结算方式、增减项的执行单价约定不明显。14.1.4项目资金、质量和进度风险分析项目在实施阶段，要预防资金、质量、进度三大风险，其中：资金风险表现为政府划拨资金不到位，资金被业主方截留或者挪用，承包商把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工方偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表现施工方没有按时完成预期进度，项目不能按时投入使用等。14.2项目建设期风险防范对策14.2.1业主方自身风险防范对策业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，只有比较客观的认识自身的风险，才能防范其他风险的产生，防范自身风险对策，建议如下：1、对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度，成立项目专家小组，进行每次大的决策，必须先由专家小组论证。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告2、项目实施过程中，业主方委托社会监理单位及政府代表全过程进行监督，规范其建设行为。3、防止在项目实施过程中资金超出预算，在项目建设前期进行科学分析，对影响造价较大的因素重点分析。4、避免自然风险的影响，结合工程所在地实际情况加强对关键点的控制，如在雨季来临之前争取结构封顶并完成屋面防水工程。14.2.2诚信因素防范对策面对的不同参建单位，应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范：1、面对设计单位，先进行建筑方案的策划，提出可行的设计条件，作为合同的附属条件；施工图完成后，交图审中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方、监理方及相关使用单位先进行一次图纸会审，会审结果形成书面文件；施工单位进场后，参建单位再进行一次图纸会审。2、选择监理公司时，对该公司的管理水平与公司业绩作为重点考察；选监理工程师，对该其人品及个人业绩作为重点考察，并注重该人的沟通，协调能力；与同一地区的监理单位及时进行技术交流，找出差距，提升管理水平。3、在思想上要重视项目，加强招标之前的资格预审，注重单位实体与业绩考察；业主方在预付款拨付时，要求承包商提供银行履约保函，防止转包或失信。4、面对材料设备供应商，应注重考察，注重关键设备在工厂的监制；货到付款；供货商参与设备就位及调试，并与设备款支付挂钩。14.2.3合同风险防范对策第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告业主方在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免风险产生。1、对于编制好招标文件，在施工招标前，可先确定监理单位，然后业主方、监理方及设计方一起研究招标文件的细节。2、规范付款程序，项目的每一笔预付款先由承包方提出申请，附上完成的工程量报表，经监理审核，业主方代表把关，然后由业主方项目负责人审批。3、加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理方的行为变化，提高合同的执行质量。14.2.4项目资金、质量和进度风险防范对策资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险是导致质量、进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，可制定相应的对策：1、要抓好资金这一关键点，及时与政府部门沟通，保证工程款按时到位；成立工程款督察小组，对每一笔工程款支出严格审核等。2、业主方与各参建单位严格按照合同约定办事，完善项目建设组织与管理，质量监督体系等。对项目分部分项工程验收时，业主方及监理方、工程质量监督站、施工企业质检部门三方同时现场确认等。3、业主方及监理单位要对施工单位的进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及职责分工，分析影响进度目标实现的干扰和风险因素等，通过经济奖惩方法对进度管理进行约束等。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第十五章社会评价15.1社会评价方法的选择及基本因素的识别本项目社会评价拟采用快速社会评价法，并以定性分析为主。根据对项目的初步评估，本项目的基本利益主体有三个，即业主、各级政府（组织）、当地民众。15.2项目对社会的影响分析本项目建设是改善棚户区居民居住环境，加快城市建设发展速度，构建社会主义和谐社会的需要，项目实施将获得较好的社会效益。15.3互适性分析该项目建设是一个庞大的系统工程，其成功运行必然离不开社会支持系统的强力保障，特别是各级政府的大力支持、通力协助和当地群众的支持。本互适性分析将主要阐述各级政府及当地群众对本项目的态度。1、各级政府的态度############市发展改革委员会同意本项目建设并立项，############市人民政府其他相关部门也批复同意本项目的建设。2、当地群众的态度项目实施将使棚户区居民的居住生活条件得到显著改善，生活水平和生活质量得到提高，因此，项目一开始就得到了当地群众的欢迎。上述分析表明，############城区棚户区改造工程（一期）建设项目得到了各级政府和当地群众的大力支持。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告15.4社会风险分析由于项目的实施得到了政府的倾力支持，同时项目的实施又能使当地民众切实受益，工程建设立项报告已获批复，可立即启动。因此，项目的建设无社会系统风险。15.5社会评价结论本项目的建设，有利于推动############城市建设发展，提升城市形象，有利于改善棚户区居民的居住生活条件，各级领导对该项目非常重视，给予了极大的支持。项目的实施无社会系统风险，社会评价可行。第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告第十六章结论与建议16.1结论1、############城区棚户区改造工程（一期）建设项目符合国家相关政策，是贯彻落实解决城市低收入家庭住房困难，建设和谐社会的切实行动。2、该项目选址合理，在工程技术上可行，符合国家相关政策。3、本项目可行性研究报告依据国家有关规定，对项目效益进行了分析。分析结果表明，该项目能够履行其担负的社会责任，取得极好的社会效益。4、从建设条件分析，该项目已具备基本建设条件。按照中央、省、市各级政府对棚改工作的统一布置安排，本项目的建设不仅必要，而且非常迫切。16.2建议根据项目可行性研究报告内容及结论，该项目是可行的，建议上级领导部门尽快批准本项目实施，并且为了保证该项目顺利实施，早日发挥社会效益，现提出如下建议：1、项目业主方到政府有关部门及时办理相关手续，确保项目前期工作的顺利进行，以利于项目尽早组织实施。2、业主单位抓紧完成工程建设的前期工作及工程设计工作。为确保项目下阶段工作顺利开展，切实加强项目统筹计划和直辖管理。3第142页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告、保证建设资金及时足额到位，并在建设过程中加强资金管理，确保项目的顺利实施，发挥投资效益。4、严格按照棚改建设的要求，把握好每个环节，严格加强项目的质量、进度、资金等管理工作。5、该项目工程建设时间较为紧迫，为加快项目建设进度，本项目报告批复后，应立即组织进行实施方案等工作，制订出详细的项目实施计划，尽早开展工程建设招标工作。6、在工程建设过程中，应处理好项目的内部和外部关系的协调性，争取相关政府部门、水电气部门、邮电通讯部门、交通部门等单位的支持，使项目顺利进行，按照预定计划完成建设目标。第142页 附件：1、############市发展和改革委员会乐发改投资[2010]548号《关于############城区棚户区区改造（一期）项目立项报告的批复》。2、############棚改项目《建设项目选址意见书》选字第511100201000030号、《建设用地规划许可证》地字第511100201000057号、《建设用地批准书》############市（县）「2010」国土字第008号。3、############棚改项目《建设项目选址意见书》选字第511100201000033号、《建设用地规划许可证》地字第511100201000060号、《建设用地批准书》############市（县）「2010」国土字第011号。4、############棚改项目《建设项目选址意见书》选字第511100201000031号、《建设用地规划许可证》地字第511100201000058号、《建设用地批准书》############市（县）「2010」国土字第009号。5、############棚改项目《建设项目选址意见书》选字第511100201000032号、《建设用地规划许可证》地字第511100201000059号、《建设用地批准书》############市（县）「2010」国土字第010号。6、############棚改项目 《建设项目选址意见书》选字第511100201000034号、《建设用地规划许可证》地字第511100201000061号、《建设用地批准书》############市（县）「2010」国土字第013号。7、############棚改项目《建设项目选址意见书》选字第511100201000035号、《建设用地规划许可证》地字第511100201000062号、《建设用地批准书》############市（县）「2010」国土字第012号。8、############社区棚改项目《建设项目选址意见书》选字第511100201000036号、《建设用地规划许可证》地字第511100201000063号、《建设用地批准书》############市（县）「2010」国土字第014号。9、############棚改项目、############棚改项目、############棚改项目、############棚改项目、############棚改项目、############棚改项目、############社区棚改项目建设工程总平面图、效果图、现场图片等。10、委托方营业执照复印件。 ############城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############省####工程咨询监理有限公司二〇一〇年十月 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告############城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告编制单位：############省####工程咨询监理有限公司工程咨询证书：工咨甲12720080008发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会董事长兼总经理：############全国注册造价工程师审定：全国注册造价工程师高级经济师审查：注册咨询工程师（投资）项目负责人：############经济师注册评估师主要参加人员：############注册咨询工程师（投资）############注册咨询工程师（投资）############注册咨询工程师（投资）############全国注册造价工程师第149页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告目录第一章总论61.1项目概况61.2可行性研究范围、目的及编制依据81.3可行性研究主要结论9第二章项目建设背景及必要性112.1项目建设背景112.2项目建设的必要性312.3项目建设的可行性33第三章项目建设条件及选址...353.1项目建设条件分析353.2项目场址选择41第四章项目建设规模及内容444.1主要建设内容444.2安置标准444.3工程建筑规模及工程量464.4项目主要经济技术指标52第五章项目建设方案555.1建筑设计指导思想原则与依据555.2项目总体规划方案565.3规划设计方案625.4建筑方案665.5结构方案705.6配套设施73第六章节能946.1节能设计原则94第149页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告6.2设计依据946.3建筑节能956.4给排水节能966.5电气节能96第七章环境保护997.1依据997.2目标997.3范围997.4建筑环境保护997.5主要污染工序及环节1007.6污染物治理1007.7环境影响评价101第八章劳动安全卫生消防1038.1危害因素及危害程度分析1038.2安全设施103第九章组织机构与项目管理1069.1组织机构1069.2项目管理107第十章招投标方案10910.1招标范围10910.2招标组织方式10910.3招标方式及相关要求109第十一章项目实施进度与物业管理11211.1项目建设工期11211.2项目实施进度安排11211.3物业管理115第十二章投资估算与资金筹措116第149页 XXX城区棚户区改造工程（一期）建设项目可行性研究报告12.1投资估算的依据11612.2投资估算编制说明11612.3投资估算11812.4资金筹措134第十三章贷款偿还分析13513.1贷款本息偿还方案13513.2贷款抵押担保方案137十四章风险分析13814.1项目建设期间风险分析13814.2项目建设期风险防范对策139第十五章社会评价14215.1社会评价方法的选择及基本因素的识别14215.2项目对社会的影响分析14215.3互适性分析14215.4社会风险分析14315.5社会评价结论143第十六章结论与建议14416.1结论14416.2建议144附件第149页'