2004-2010年房地产估价师执业资格考试《房地产估价理论与方法》真题答案及解析.doc 76页

'2004年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）　　1．房地产具有供给有限特性，本质上于（　　）。　　A．土地总量有限B．规划限制C．房地产不可移动D．价值量大　　2．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（　　）元／m2。　　A．1667　B．1765　C．1875　D．2000　　3．某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。（建设工程教育网提供）　　A．建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2　　B．建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2　　C．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2　　D．建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2　　4．房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。　　A．相应配套的基础设施　B．土地的形状　　C．组合完成的功能　　　D．立体空间　　5．在符合城市规划和建筑结构安全的条件下，住宅所有权人寻找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。　　A．宅基地所有权　B．空间利用权　C．地役权　　D．建筑物相邻关系　　6．某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。（建设工程教育网提供）　　A．78　B．882　C．1210　D．1272　　7．某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／m2，现房出租的年末净收益为500元／m2。若按折现率10％和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为（）元/m2。　　A．4400　B．4409　C．4445　D．4455　　8．一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31％，则该套住宅的（　）。（建设工程教育网提供）　　A．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元　　B．实际单价为1950元/m2 ，实际总价为20万元　　C．实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元　　D．实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元　　9．同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（　）。　　A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性　　B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性　　C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性　　D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性　　10．现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（　）。　　A．存量+新开发量十其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量一拆毁量　　B．存量十新开发量十该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量　　C．存量+新开发量+空置房量一拆毁量　　D．存量+新增竣工量一拆毁量　　11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（　）。（建设工程教育网提供）　　A．估价时点为未来，估价对象为未来状况　　B．估价时点与房地产状况均为现在　　C．估价时点为现在，估价对象为未来状况　　D．估价时点为现在，估价对象为过去状况　　12．某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（　）。　　A．44％B．50％C．67％D．94％　　13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（　）的情形。　　A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％　　B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％　　C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071　　D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933　　14．现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为（）元/m2。　　A．2648　B．2688C．2708　D．2734 　　15．为评估某住宅2004年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（　）元/m2。（建设工程教育网提供）　　A．3790　B．4238　C．4658　D．4663　　16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　　）元/m2。　　A．2427　B．2500　C．2575　D．2632　　17．在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（　）元/m2。（建设工程教育网提供）　　A．1067　B．1070　C．1087　D．1141　　18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算文具建筑物的成新率为（　）。（建设工程　教育网提供）　　A．80％　B．82％　C．83％　D．92％　　19．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（　）年。　　A．35　B．45　C．48　D．50　　20．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（　）。　　A．10.0％　B．11.1％　C．11.9％　D．12.5％　　21．某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元。　　A．10.2　B．11.0　C．11.3　D．11.5　　22．某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75％，报酬率为10％，则该商铺目前的价值为（）元/m2。　　A．14140　B．42421　C．56561　D．60000　　23．某宗房地产32年土地使用权的价格为4000/m2，对应的报酬率为7％。现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2 。（建设工程教育网提供）　　A．3275　B．3287　C．3402　D．4375　　24．某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80％。己知土地资本化率为6％，建筑物资本化率8％。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（　）万元。　　A．43　　B．112.5　　C．123.3　　D．150　　25．用收益法计算房地产价格，若净收益α每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（　）。（建设工程教育网提供）　　A．0　　B．α/（1+Yn）　　C．α×n　　D．∞　　26．资本化率是（　）的倒数。　　A．毛租金乘数　B．潜在毛租金乘数　C．有效毛收入乘数　D．净收益乘数　　27．某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（）万元。　　A．368　　B．552　　C．561　　D．920　　28．某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是（）。　　A．30％　　B．45％　　C．65％　D．75％　　29．某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。（建设工程教育网提供）　　A．849　　B．865　C．882　D．915　　30．城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的（）。　　A．最低价格B．平均价格C．出让地价D．标定地价　　31．当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价×（　）临街宽度。　　A．单独深度价格修正率　　B．累汁深度价格修正率　　C．平均深度价格修正率　　D．混合深度价格修正率　　32．某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（　　）万元。　　A．53.34　B．85.34C．106.68　　D．213.36 　　33．某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。梭土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（　）。（建设工程教育网提供）　　A．1％　B．1.5％　C．2％　D．2.5％　　34．防范估价风险的最后一道防线是（　）。　　A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告　D．估价资料归档　　35．下列表述中不正确的是（）。　　A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果　　B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果　　C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果　　D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）　　1．建筑物区分所有权包括（　）等。　　A．按份共有所有权　　B．专有部分所有权　　C．共同关系成员权　　D．共同部分持份权　　E．长期使用和租赁　　2．有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是（　　）。　　A．交换价值　　B．公开市场价值　　C．投资价值　　D．理论价格　　E．标定地价　　3．甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/m2，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/m2，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有（）。　　A．乙地块比甲地块贵　　B．甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/m2　　C．甲地块与乙地块的楼面地价相等　　D．甲地块比乙地块贵　　E．乙地块的70年使用权楼面价高于340元/m2　　4．估价中的最高最佳使用具体包括（）等。　　A．最佳用途　　B．最佳位置　　C．最佳规模　　D．最佳环境　　E．最佳集约度 　　5．选取可比实例时，应符合的要求包括（　　）等。（建设工程教育网提供）　　A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同　　B．可比实例的交易类型与估价目的吻合　　C．可比实例的规模与估价对象的规模相当　　D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格　　E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同　　6．评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括（　　）等。　　A．环境景观　　　B．离市中心距离　　C．朝向　　　　　D．城市规划限制条件　　E．地势　　7．下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（　　）。　　A．消费者的收入增加　　B．作为替代品的房地产的价格上升　　C．作为互补品的房地产的价格上升　　D．消费者预期其未来的收入增加　　E．消费者预期未来的房地产价格上升　　8．建筑物重置价格的求取方法有（　　）等。　　A．单位比较法　　B．工料测量法　　C．指数调整法　　D．分部分项法　　E．成新折扣法　　9．从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（　　）等。　　A．房地产改扩建费用　　B．抵押贷款还本付息额　　C．房屋设备折旧费　　　D．所得税　　E．房屋装修折旧费　　10．下列表述中，正确的有（）。　　A．开发经营期可分为开发期和经营期　　B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期　　C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同　　D．经营期可具体化为销售期和出租期　　E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期　　11．长期趋势法包括（）等方法。　　A．数学曲线拟合法　　B．平均增减量法　　C．平均发展速度法　　D．年限法　　E．指数修匀法　　12．在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。　　A．形状相似　　　B．在同一条街道上只有一个路线价区段　　C．面积接近　　　D．地块相连　　E．可及性相当　　13．下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有（）。　　A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值　　B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额　　C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值　　D．不能单独处分、使用的房地产不宣作为抵押物，应当没有抵押价值　　E．在评估土地使用权是以划拨方式取得房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金　　14．确定路线价时，选取标准宗地应符合（　）等的要求。　　A．一面临街　　　　　B．两面临街　　C．土地形状为矩形　　D．土地形状为正方形　　E．容积率为所在区段具有代表性的容积率　　15．获取房地产估价业务的措施有（　）。（建设工程教育网提供）　　A．突破专业能力限制，接受各种估价要求　　B．提高服务质量　　C．恰当的宣传　　D．低收费　　E．最大限度压缩估价作业期　　三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）　　1．本着平等互利的原则，经建设部、人事部、商务部和国务院港澳事务办公室同意，2003年11月4日中国房地产估价师学会与香港测量师学会签署了内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书。（　　）　　2．在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（　　）（建设工程教育网提供）　　3．现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。（　　）（建设工程教育网提供）　　4．就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。（　　）　　5．在房地产损害赔偿估价中，一般来说，估价时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（　　）　　6．运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。（　） 　　7．被拆迁房屋的房地产市场价格中不包含搬迁补助费及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。（　　）　　8．某房产年折旧率为1.6％，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（　　）　　9．用收益法估算某大型商场的价值时，其净收益为商场销售收入扣除商品销售成本、经营费用、销售税金及附加、管理费用、财务费用后的余额。（　　）（建设工程教育网提供）　　10．预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。（　　）　　11．运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（　　）（建设工程教育网提供）　　12．路线价法中的单独深度价格修正率随着临街深度的递进而增大。（　　）　　13．估价目的是由委托人提出的，估价时点是根据估价目的确定的。（　　）　　14．估价报告应用有效期是从估价报告出具之日计算，而不是从估价时点开始计算。（）　　15．估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（）　　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）（建设工程教育网提供）　　1．某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20％，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25％。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9％。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）　　2．某宗土地面积为1.2公顷，已完成七通一平。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。（建设工程教育网提供）　　第一年第二年第三年第四年第五年第六年第n年1．土地取得—　　　　　　 2．工程建设　———　　　1）住宅楼建设　——　　　2）写字楼建设　　——　　　3．经营　　　————1）住宅楼销售　　　—　　　1）写字楼出租　　　　———　　根据市场调查，有关数据如下：　　（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅的销售价格为5000元/m2，销售税费为销售价格的6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并按时年租收入的30%缴纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。（建设工程教育网提供）　　（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。　　（3）除地价款外，写字楼和住宅楼的其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。（建设工程教育网提供）　　（4）目前，此类项目折现率为10%。　　（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价原价的3%缴纳有关税费。试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。（12分）2004年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》参考答案　　一、单选题　　1．C　2．D　3．C　4．C.　5．B6．D　7．C　8．C　9．D　10．A　　11．C　12．C　13．C　14．C　15．D　16．D　17．C　18．D　19．B　20．C　　21．C　2．B　23．C　24．C　25．B　26．D　27．B　28．B　29．C　30．B　　31．B　32．C　33．B　34．B　35．D　　二、多选题　　1．BCD　2．AC　3．DE　4．ACE　5．BCDE　6．ABC　7．ABDE　8．ABCD　9．ABD　10．ABC　　11．ABCE　12．DE13．ABDE　14．ACE　15．BC 　　三、判断题　　1．√　2．×　3．×　4．√　5．×　6．√　7．√　8．√　9．×　10．×　　11．√12．×13．√　14．√　15．×　　四、计算题　　1．解：　　（1）计算未来3年的净利益。　　1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元　　2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元　　3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元　　（2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。　　（3）计算收益价格。　　或：　　2．解：　　第一种答案：　　（1）项目总建筑面积：　　1.2×10000×2.5=30000m2　　其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。　　（2）房地产开发项目总价值及折现值。　　1）住宅楼价值：5000×15000=7500万元　　住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 　　7500/(1+10％)3=5634.86万元　　2）写字楼价值。　　①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元　　②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元　　③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元　　④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元　　⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元　　⑥写字楼价值：　　⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10％)3=6370.29万元　　3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15万元　　（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。　　1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元　　写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元　　2）住宅楼开发成本及管理费折现值：　　2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值：　　4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元　　4）项目开发成本及管理费用折现值：　　2580.13+3648.76=6228.89万元　　（4）住宅楼销售税费及折现值。　　1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元　　2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元　　（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％)　　=(12005.15-338.09-6228.89)/(1+3％)　　=5279.78万元　　第二种答案： 　　（I）项目总建筑面积：　　1.2×10000×2.5=30000m2　　其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2　　（2）房地产开发项目总价值及折现值。　　1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元　　2）写字楼价值　　①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元　　②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元　　③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元　　④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元　　⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元　　⑧写字楼价值：　　3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元　　（3）项目开发成本、管理费用及其折现值。　　1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％)=2835万元　　写字楼部分：2800×15000×(1+5％)=4410万元　　2）住宅楼开发成本及管理费折现值：　　2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25万元　　3）写字楼开发成本及管理费用折现值：　　4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51万元　　4）项目开发成本及管理费用折现值：　　3434.25+4856.51=8290.76万元　　（4）住宅楼销售税费及折现值。　　住宅楼销售税费：7500×6％=450万元　　（5）所能支付的最高土地价格。　　1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用）　　=15978.86－450－8290.76 　　=72381万元　　2）贴现：　　7238.1/(1+10％)3=5438.09万元　　3）地价款=5438.09/(1+3％)=5279.70万元2005年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价理论与方法试卷　　一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）　　1．房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（　）的特性。　　A．独一无二和供给有限　　B．独一无二和价值最大　　C．流动性差和价值最大　　D．不可移动和用途多样　　2．在英国和其他英联邦国家，法院一般（）来判断房地产评估价值的误差范围。　　A．使用估价对象房地产的实际成交价格　　B．使用政府公布的房地产交易指导价格　　C．使用近一年内房地产的平均成交价格　　D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值　　3．某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（）元/m2为基础进行修正。（建设工程教育网提供）　　A．4000　B．5000　C．6000　D．9000　　4．假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为（）。（建设工程教育网提供）　　A．－1.33　B．－0.66　C．0.66　D．1.53　　5．在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（　）。　　A．甲乙丙丁　B．乙丁甲丙　C．乙丙甲丁　D．丙乙丁甲　　6．某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造。批准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价（　）元/m2。　　A．1250　B．1750　C．2050　D．2150 　　7．房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在（　）的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。（建设工程教育网提供）　　A．委托人　B．估价报告预期使用者　C．管理部门　D．中立　　8．回顾性房地产估价，其股价对象状况和房地产市场状况常见的关系是（）。　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去　　D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去　　9．在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。（建设工程教育网提供）　　A．0.5～2.0　B．1.5～2.0C．0.5～1.5　D．1.0～1.5　　10．承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200/m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2．现市场上类似住宅的年租金为600元/m2．若折现率为8％，则承租人甲当前的权益价值为（）万元。　　A．6.19　B．6.42　C．7.20　D．9.58　　11．某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5％。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2。买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。（建设工程教育网提供）　　A．2020.80　B．2214.29　C．2336.45　D．2447.37　　12．某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为（）元。　　A．2400　B．2580　C．2607　D．2760　　13．评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5％，2.5％，0.5％，-1.5％，-2.5％，-1.0％，1.5％，-1.5％，0％。则该可比实例在2005年9月末的价格为（）元/m2。　　A．2938B．2982C．3329D．3379　　14．在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可，比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2．如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。　　A．-100　B．-50　C．50　D．100 　　15．下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。（建设工程教育网提供）　　A．交通拥挤　　　B．建筑技术减少　　C．城市规划改变　D．自然环境恶化　　16．某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6％，年折旧率2.2％，计算该建筑物的现值是（）元。　　A．76880B．79104C．77952　D．81562　　17．某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为（　）。（建设工程教育网提供）　　A．43.2％　B．50％　C．56.8％　D．70％　　18．某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为1000m2，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生（）万元的贬值。　　A．548.19B．558.15　C．567.39　D．675.40　　19．某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（）年。　　A．40　B．43　C．47　D．50　　20．下列关于农地征收费用的表述中不正确的是（）。　　A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定　　B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定　　C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定　　D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定　　21．某房地产的报酬率为8％，受益期限为30年的价格为4000元/m2．若报酬率为6％，受益期限为50年，则该房地产价格为（）元/m2。（建设工程教育网提供）　　A．3000B．4500C．5200D．5600　　22．某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。　　A．280　B．285　C．290　D．295　　23．某写字楼年出租狰收益为300万元，预计未来3年内仍然维持该水平，3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10％，则该宗写字楼现在的价格为（　）万元。（建设工程教育网提供）　　A．4580　B．5580　C．6580　D．7580 　　24．某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20％，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5％，风险报酬率为安全利率的60％，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。　　A．536　B．549　C．557　D．816　　25．某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年景收益率为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需15年，一直报酬率为8％。折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。（建设工程教育网提供）　　A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09　　26．实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是（）。　　A．过去数据简单算术平均法　　B．过去数据加权算术平均法　　C．未来数据简单算术平均法　　D．未来数据加权算术平均法　　27．在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是（）。　　A．未知、需要求取的待开发房地产的价值　　B．投资者购买待开发房地产应负担的税费　　C．销售费用和销售税费　　D．开发成本和管理费用　　28．某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产与2006年初的价格最接近于（　）元/m2。　　A．3100　B．3195　C．3285　D．3300　　29．当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用（）预测房地产的未来价格。（建设工程教育网提供）　　A．数学曲线拟合法　　B．平均增减量法　　C．平均发展速度法　　D．移动平均法　　30．某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于（）元/m2。　　A．4800　B．5124　C．5800　D．7124　　31．下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。　　A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理　　B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价　　C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐　　D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地求其平均价格　　32．一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft．运用四三二一法则，地块乙的总地价为（）万元。（建设工程教育网提供）　　A．65.4　B．81.8　C．87.2　D．109.0　　33．某大厦总建筑面积1000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。　　A．2.4％　B．3.0％　C．3.8％　D．7.2％　　34．影响房地产价格的环境因素不包括（）。　　A．大气环境　B．声觉环境　C．卫生环境　D．治安环境　　35．在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。　　A．社会因素　B．环境因素　C．人口因素　D．行政因素　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得0.5分。）　　1．房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。　　A．装饰装修改造　　B．通货膨胀　　C．需求增加导致稀缺性增加　　D．改进物业管理　　E．周围环境改善　　2．从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（）等。　　A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地　　B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产　　C．有租约限制的房地产　　D．未来状况下的房地产　　E．共有的房地产　　3．如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为（）。　　A．0.5　　　B．1.0　　C．1.5　　　D．2.0　　E．3.0 　　4．隽地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。　　A．该种房地产的价格水平　　B．消费者的预期　　C．该种房地产的开发成本　　D．该种房地产的开发技术水平　　E．房地产开发商对未来的预期　　5．根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定，不得抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有（）。（建设工程教育网提供）　　A．土地所有权　　　　　B．国有工业用地使用权　　C．宅基地土地使用权　　D．大型游乐场　　E．乡镇企业用房　　6．运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（）等。　　A．统一采用总价　　B．统一采用单价　　C．统一币种和货币单位　　D．统一面积内涵和大小　　E．统一付款方式　　7．影响房地产价格的区位因素有（）等。（建设工程教育网提供）　　A．建筑规模　　B．临路状况　　C．楼层　　　　D．建筑窖积率　　E．繁华程度　　8．成本法特别适用于那些既有收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。　　A．图书馆　　B．钢铁厂　　C．空置的写字楼　　D．单纯的建筑物　　E．加油站　　9．功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏，落后或者过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有（）等。　　A．意外破坏的损毁　B．市场供给过量　　C．建筑设计的缺陷　D．人们消费观念的改变　　E．周围环境条件恶化　　10．收益性房地产的价值到底主要取决于（）。（建设工程教育网提供）　　A．已经获得净收益的大小　B．未来获得净收益的风险　　C．未来获得净收益的大小　D．目前总收益的大小　　E．未来获得净收益期限的长矩 　　11．在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（　）。　　A．房地产具有开发或者再开发的潜力　　B．将预期远离作为理论依据　　C．正确判断了房地产的最佳开发方式　　D．正确量化了已经获得的收益和风险　　E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值　　12．长期预测法除了用于推测，判断房地产的未来价格外，还可用于（　）等。（建设工程教育网提供）　　A．收益法中预测未来的租金　　B．收益法中对可比实例成交价格进行交易情况调整　　C．填补某些房地产历史价格历史资料的缺乏　　D．比较分析两娄以上房地产价格的潜力　　E．成本法中确定房地产的重新构建价格　　13．某建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（）。　　A．按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为333％　　B．按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0％　　C．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0％　　D．按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0％　　E．按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9％　　14．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是（）。　　A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的　　B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关　　C．理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关　　D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化　　E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降　　15．房地产估价中，估价方法的选择是由（　）综合决定的。（建设工程教育网提供）　　A．估价对象的房地产类型　　B．估价方法适用的对象和条件　　C．估价人员的技术水平　　D．委托人的特殊要求　　E．所收集到的资料的数量和质量　　三、判断题（共15题。每题2分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。） 　　1．房地产所有权可分为独有，自有和建筑物区分所有，其中建筑物区分所有权人对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对走廊、楼梯、外墙等共有部分享有共有的权利。（　）　　2．某市2004年经济适用住房的平均价格上涨了5％，其需求量下降4％，则该类经济适用住房的需求富有价格弹性。（　）（建设工程教育网提供）　　3．当用成本法求得的价值大大高于用市场法或收益法求得的价值时，说明房地产市场小景气。（　）　　4．在城市房屋拆迁沽价中，当拆迁补偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋为期房时，由于估价对象状况为某个时点的状况，因此估价时点应为未来。（　）（建设工程教育网提供）　　5．市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。（）　　6．成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（）（建设工程教育网提供）　　7．就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价值高于重置价格。（）（建设工程教育网提供）　　8．在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。（）　　9．资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（）　　10．在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值，开发成本，管理费用，销售费用，销售税费等的测算，主要是根据估价时房地产市场状况来预测的。（　）（建设工程教育网提供）　　11．假设开发估价必须考虑资金的时问价值，一般采用计算利息的传统方式和现金流量折现法，由于存在众多未知因素和偶然因素易使预测偏高实际，因此，在实际估价中应尽量采用计算利息的传统方法。（）　　12．在基准地价修正法中进行交易日期调整，是将基准地价在估价时点时的值调整为其基准日期时的值。（）（建设工程教育网提供）　　13．某城市路线标准深度为8m，划分为三个等分，从街道方向算起，各等分单独深度价格修正率分别为50％、30％、20％。则临街12m的矩形土地的平均深度价格修正率为120％。　　（）　　14．低价格房地产政策，并不意味着造成房地产价格的整体水平降低。（）（建设工程教育网提供） 　　15．一份完整的估价报告通常由以下几部分组成：封面，目录，致委托人函，估价结果报告，估价技术报告和附件。（　）（建设工程教育网提供）　　四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式，计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题。纸上作答。）　　1．某企业有一在建工程，于2005年10月1日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5％，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。项目总开发成本为3000元/m2，管理费用为开发成本的5％，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，育关数据如下：　　（1）项日2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30％的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30％，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。　　（2）该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m2，销售税费为售价的6％，写字楼在建成1年末时售出。　　（3）商业主体建成后，还需投入2000元/m2的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75％，合理商业利润为年经营收入的10％。　　（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6％，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。　　（5）项目折现率为10％，商业物业报酬率为12％。　　（6）转让在建工程时，受让方需按受让价格的3％缴纳有关税费。　　试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。　　2．某幢写字楼，土地面积4000m2，总建筑面积为9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目～2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/m2，建筑物重置成本为1300元/m2.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：　　（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（建设工程教育网提供）　　（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。 　　（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。　　（4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。　　（5）假设除空调以外，残值率均为零。　　试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。2005年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》参考答案　　一、单项选择题　　1．B　2．D　3．C　4．D　5．C　6．B　7．D　8．C　9．A　10．A　　11．B　12．A　13．A　14．B　15．B　16．B　17．C　18．C　19．B　20．B　　21．D　22．A　23．D　24．A　25．C　26．C　27．C28．B　29．B　30．C　　31．D　32．A　33．C　34．D　35．A　　二、多项选择题　　1．CE　2．BCE　3．CDE　4．ACDE　5．AC　6．BCDE　7．BCE　8．ABD　　9．CD　10．BCE　11．CE　12．ACD　13．ABDE　14．AE　15．ABE　　三、判断题　　1．×　2．×　3．×　4．×　5．×　6．×　7．√　8．×．9．√　　10．×　11．×　12．×　13．×　14．√　15．×　　四、计算题　　1．解答：　　（1）项目建成后的价值：　　写字楼开发完成后的价值：V写=8000×3／(1+10％)3=18031.56万元　　写字楼的销售税费=18031.56×6％=1081.89万元　　商业部分开发完成后的价值：　　（2）续建成本：　　3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73万元　　装修费为：2000×2/(1+10％)2.5=3152万元　　（3）每半年还款额： 　　（4）贷款余额：　　（5）转让价：　　(18031.56+2764070-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386万元　　2．解答：　　（1）土地价格=0.4×2000×[1－1／(1+8％)30)]/[1－1/(1+8％)40]　　=800×0.9006/0.9540=755.26万元　　（2）建筑物物质折旧额计算：　　1）门窗等损坏的修复费用=3万元；　　2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元；　　3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。　　4）长寿命项目的折旧费=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63万元　　（3）建筑物功能折旧额计算：　　1）功能过剩所引起的折旧=800×12/10%×[1－1/(1+10%)30]=9.05万元　　2）空调功能落后引起的折旧=130－80+10－30+8=38万元　　（4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1－1/(1+10%)30]=65.99万元　　（5）建筑物折旧总额=3+66+150+208.63+9.05+38+65.99=540.67万元　　（6）写字楼估价结果=755.26+1300×0.9－540.67=1384.59万元2006年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。）　　1.下列不属于房地产区位因素的是（　）。　　A.交通　　B.用途　　C.环境　　D.楼层 　　2.某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50％。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为（　）万元。　　A.96　　B.192　　C.240　　D.480　　3.某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（　）元/m2。　　A.3000　　B.3277　　C.3295　　D.3599　　4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（　）。　　A.036　　B.122　　C.2.78　　D.325　　5.下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（　）。　　A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格　　B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格　　C.在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格　　D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价　　6.某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5％，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（　）元/m2。（建设工程教育网提供）　　A.3300　　B.3324　　C.3335　　D.3573　　7.某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2 ，则理论上应补地价的数额为（　）万元。　　A.93.75　　B.115　　C.293.75　　D.315　　8.房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（　）下的估价结果具有近似性。　　A.同一估价原则、同一估价时点　　B.同一估价目的、同一估价方法　　C.同一估价目的、同一估价时点　　D.同一估价原则、同一估价目的　　9．某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（　）元/m2。　　A.200　　B.300　　C.700　　D.1000　　10．某宗地的面积为1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（　）元/m2。　　A.2160　　B.2175　　C.2181　　D.2205　　11.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，966，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（　）元/m2。　　A.2700.8　　B.2800.1　　C.2800.8　　D.2817.7　　12.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6％，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（　）元/m2。　　A.2593　　B.2619　　C.2727　　D.2862 　　13.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　）元/m2。　　A.2139　　B.2146　　C.2651　　D.2659　　14.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（　）。　　A.0.95　　B.0.99　　C.1.01　　D.1.05　　15.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（　）。　　A.某标准厂房　　B.某酒厂厂房　　C.某待出让土地　　D.某写字楼　　16.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为1005元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（　）元/m2。　　A.1840　　B.2840　　C.2966　　D.3000　　17.某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年（从补办之日算起）。2006年10月1目对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点（2006年10月1日）该房地产的评估价值为（　）万元。　　A.4091　　B.4182　　C.4250　　D.5000 　　18.某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元。平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（　）万元。　　A.400　　B.628　　C.656　　D.700　　19.某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为（　）年。　　A.45　　B.50　　C.52　　D.55　　20.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目己建设2年，估计至项目建成还需25年。已知市场同类房地产报酬率为7％，则评估该项目续建完成时的总价值为（　）万元。　　A.375B.57　　B.3942.03　　C.3966.10　　D.476985　　21.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6％，则其价格最接近于（　）元/m2。　　A.3816　　B.3899　　C.4087　　D.4920　　22.某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（　）万元。　　A.521　　B.533　　C.695　　D.711 　　23.已知～年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％，管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为（　）。　　A.7.78％　　B.8.28％　　C.13.21％　　D.14.21％　　24.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（　）。　　A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期　　B.待开发房地产建设发包日期　　C.取得待开发房地产的日期　　D.房地产开发完成并投入使用的日期　　25.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（　）。　　A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法　　B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用　　C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房　　D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余　　26.现有某待开发项目建筑面积为38.50m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50％，半年和一年后分别售出其余的30％和20％，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15％，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（　）万元。　　A.766　　B.791　　C.913　　D.1046　　27.在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（　）方法进行测算。　　A.平均增减量法　　B.平均发展速度法　　C.移动平均法　　D.指数修匀法　　28.在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（　）。　　A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在　　B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料　　C.房地产市场在过去无明显的季节变动　　D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格　　29.一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2 。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（　）m。　　A.22　　B.28　　C.38　　D.50　　30.某块临街深度为50m、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为（　）万元。　　A.23.4　　B.28.6　　C.33.4　　D.46.8　　31.某居民楼总建筑面积为5000m2，房地总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（　）。　　A.3％　　B.3.5％　　C.7％　　D.4％　　32.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（　）。　　A.房地产投机　　B.物价变动　　C.财政收支状况　　D.居民收入水平　　33.随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（　）。　　A.单独深度价格修正率　　B.累计深度价格修正率　　C.平均深度价格修正率　　D.加权深度价格修正率　　34确定估价对象及其范围和内容时，应根据（　），依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。　　A.估价原则　　B.估价目的　　C.估价方法　　D.估价程序 　　35.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（　）年。　　A.15　　B.16　　C.17　　D.20　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）　　1.下列属于土地使用管制的事项有（　）。　　A.建筑物四周应留有一定的空地作为建筑物的绿地和交通　　B.取得的土地使用权不包括地下资源、埋藏物和市政公用设施　　C.某宗土地使用中，要求容积率为2.0（建设工程教育网提供）　　D.甲乙两宗土地使用中，甲土地必须为乙土地留出通行道路　　E.某宗土地只能用于商业房地产开发　　2．某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。银行贷款年利率为5.58％。则下列说法中正确的有（　）。　　A.该房地产的实际价格等于名义价格　　B.该房地产的名义价格为50万元　　C.该房地产的实际价格高于50万元　　D.该房地产的实际价格为50万元　　E.该房地产不存在名义价格　　3.公开市场价值是指下列交易条件下最可能实现的价格（　）。　　A.卖方和买方掌握必要的市场信息　　B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象　　C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价　　D.卖方和买方追求各自利益的最大化　　E.卖方和买方急于完成交易　　4根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产（　）时，便为最高最佳使用。　　A.与外部环境最协调　　B.达到规模递增　　C.内部构成要素的组合最适当　　D.外部环境与内部因素相关联　　E.外部环境要素为最适当的组合 　　5市场法中实物状况比较和调整的内容包括（　）。　　A.环境　　B.地形地势　　C.外部配套设施　　D.内部基础设施完备程度　　E.装饰装修　　6.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（　）。　　A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）　　B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费　　C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费　　D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率　　E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）　　7.下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（　）。　　A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出　　B.重新购建价格是在估价时点的价格　　C.重新购建价格是客观的价格　　D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格　　E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格　　8.在运用成本法时最主要的有（　）。　　A.区分计划成本和实际成本　　B.区分实际成本和客观成本　　C.结合实际成本来确定评估价值　　D.结合实际开发利润来确定评估价值　　E.结合市场供求分析来确定评估价值　　9.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（　）。　　A.功能落后　　B.功能缺乏　　C.环境污染　　D.交通拥挤　　E.正常使用的磨损　　10.根据净收益求取的不同，收益法可分为（　）。　　A.直接资本化法　　B.投资法　　C.收益乘数法　　D.利润法　　E.现金流量折现法 　　11.假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。而最佳用途的选择要考虑土地位置的（　）。　　A.可接受性　　B.保值增值性　　C.现实社会需要程度　　D.未来发展趋势　　E.固定性　　12.运用长期趋势法估价的一般步骤有（　）。　　A.搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别　　B.整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图　　C.观察、分析时间序列，得出一定的模式　　D.以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格　　E.对未来的价格进行分析和预测　　13.高层建筑地价分摊的方法有（　）。　　A.按建筑物价值进行分摊　　B.按房地价值进行分摊　　C.按土地价值进行分摊　　D.按建筑面积进行分摊　　E.按楼面地价进行分摊　　14.影响房地产价格的经济因素主要有（　）。　　A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平　　B.社会发展状况、房地产投机和城市化　　C.财政收支及金融状况、利率　　D.物价、汇率、居民收入　　E.人口数量、行政隶属变更、居民收入　　15.下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有（　）。　　A.对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点　　B.城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之曰　　C.分期实施的房屋拆，应以房屋拆迁公告之日为估价时点　　D.房地产估价人员可以假定估价时点　　E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点　　三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用√表示正确，用×表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分。）　　1.房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（　）　　2.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年：乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6％），（　） 　　3.在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（　）　　4.均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳使用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（　）　　5.某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7％，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元=7.98元人民币，2006年9月30日为1美元=7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。（　）　　6.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。（　）　　7.某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年：残值率为0。则2006年10月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80％。（　）　　8.非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。（　）　　9.某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2001年底，2002年底至2005年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2005年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10％，则2006年1月1日该房地产价值均为886万元。（　）　　10.自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（　）　　11.假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（　）　　12.移动平均法是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响：显现出价格变动的基本发展趋势。（建设工程教育网提供）（　）　　13.有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91％。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27％。（　）　　14.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会}升，利率下降时房地产价格会下降。（　）　　15.接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（　） 　　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）　　1.某商店的建筑面积为1000m2，土地使用年限为40年，从2000年10月1日起计。2002年10月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为20年，月租金为150元/m2，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为200元/m2，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增5％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的30％。试求该公司2006年10月1曰的承租人权益价值（房地产报酬率取8％）。（8分）　　2.估价对象为一写字楼，土地总面积1000m2，于2001年9月底获得50年使用权。写字楼总建筑面积4500m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。搜集有关资料如下。　　（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：实例交易价格（元/m2）交易情况交易日期房地产状况A2200正常2006年3月30日比估价对象劣3%B2050正常2006年12月30日比估价对象劣8%C2380比正常价格高3%2006年5月30日比估价对象优5%　　（2）当地征收农地的费用等资料如下：级别　一　二　三　四　五　六　七　八　地价是次级土地的倍数　1.4　1.4　1.4　1.4　1.4　1.3　1.3　1　土价是最差级土地的倍数　10.54　7.53　5.38　3.84　2.74　2.00　1.50　1　　　在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要5732万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/m2，以上合计为城市边缘土地使用权年限50年熟地的价格。该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：　　（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年：设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年：建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80％，月租金为38元/m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85％，正常月租金为40元/m2 。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35％。如果在估价时点重置具有电梯的类似写字楼.则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层商要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要才用市场法和成本法综合求取。土地报酬率为5％，房地产报酬率为7％（如需计算平均值，请采用简单算术平均法，小数点后保留两位）。（12分）参考答案　　一、单项选择题　　1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.11.D.12.A.13.D.14.A.15.B.16.D.17.B.　　18.C.19.C.20.D.21.D.22.A.23.C.24C.25.C.26.D.27.A.28.A.29.B.30.C.31.B.32.A.　　33.B.34.B.35.B.　　二、多项选择题　　1.A.C.E2.D.E.3.A.D.4.A.C.5.B.D.E.6.A.B.D.7.A.B.C.D.8.B.E.9.C.E.10.A.E.　　11.A.C.D.12.A.B.C.D.13.B.C.D.14.A.C.D.15.A.B.　　三、判断题　　1.√2.×3.×4.×5.√6.×7.×8×9.×10.√11×12.×13.√14.×15.×　　四、计算题　　1.A1=150×12×2×1000×0.70=252万元　　i1=(1+8％)2-1=16.64％　　　　承租人权益价值=1072.38+1117.60=218998万元　　2.（1）求取土地价格：　　1）市场法求取土地单价： 　　　　2）成本法求取土地单价：　　城市边缘地价的求取：　　征地补偿和安置等费用=573200/66667=859.80元/m2　　50年城市边缘地价=859.80+150+120=1129.80元/m2　　积算价格=[1129.80×2.0×（1+5%/1+5%）]=1770.46元/m2　　3）土地单价=（1805.37+1770.46）/2=1789.92元/m2　　（2）求取建筑物价格。　　1）重新构建价格=1800×4500/10000=810万元　　2）门窗损坏的折旧额=10万元　　装修的折旧额=140×2/5=56万元　　设备的折旧额=100×2/10=20万元　　长寿命项目的折旧额=（810-10-140-100）×2/47=23.83　　总物质折旧额=10+56+20+23.83=109.83万元　　3）缺少电梯的功能性折旧=[4500×（40×85%-38×80%）×12×（1-35%）/7%]×{1-[1/(1+7%)45]}/1000-(60+40)=71.92万元　　能源消耗功能性折旧=1/7%×]×{1-[1/(1+7%)45]}=13.61万元　　功能折旧=71.92+13.61=85.53万元　　4）经济折旧=20万元　　5）折旧总额=109.83+85.53+20=215.36万元　　6）建筑物价值=810-215.36=594.64万元　　（3）写字楼价值=土地价值+建筑物价值=178.79+594.64=773.43万元　　注：成本法求取土地价值时也可以采用如下方法： 　　积算价格=1129.80×1.3×1.5×（1+5%）45/（1+5%）50=1726.19元/m2　　或积算价格=（1787.92+1726.19）/2=1757.01元/m2　　以下计算相同。2007年全国房地产估价师执业资格考试——房地产估价理论与方法试卷　　一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。)　　1、房地产估价从某种意义上讲是(　　)房地产的价值。　　A.发明　　B.发现　　C.创造　　D.隐定　　2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为(　　)。　　A.掌握的有关信息不同　　B.作出的估价师声明不同　　C.估价对象状况不同　　D.委托人不同　　3、下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是(　　)。　　A.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书于2003年11日签署　　B.内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会于2004年8月举办　　C.内地房地产估价师与香港测量师资格互认协议书签署后，内地房地产估价师自动成为香港测量师　　D.内地房地产估价师与香港测量师资格互认是内地与香港最早实现资格互认的专业技术人员资格之一　　4、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是(　　)。　　A.现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金　　B.现时该房改房上市交易的正常价格　建设工程教育网提供　　C.现时该房屋的房改成本价　　D.当时该房屋的房改成本价　　5、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。　　A.后续开发成本+管理费用　　B.后续开发成本+管理费用+销售费用　　C.待开发房地产价值+后续开发成本　　D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费　　6、判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产(　　)。　　A.目前是否有经济收入　建设工程教育网提供　　B.过去是否带来了经济收益　　C.是否具有产生经济收益的能力　　D.目前的收入是否大于运营费用　　7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125平米，套内墙体面积20平米，分摊的共有建筑面积25平米，则该住宅每平方米建筑面积的价格为(　　)元。　　A.1765　　B.2000　　C.2069　　D.2400　　8、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于(　　)。　　A.市场价值　　B.清算价值　　C.快速变现价值　　D.投资价值　　9、TN关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是(　　)。　　A.原始价值高于账面价值　　B.投资价值高于市场价值　　C.谨慎价值低于市场价值　　D.快速变现价值低于市场价值　　10、某期房预计两年后竣工交付使用，目前与其类似在现房价格为4500元每平米，出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8％，风险补偿估计为现房价格的3％，则该期房目前的价格为()元每平米。　　A.3473　　B.4365　　C.4500　　D.4635　　11、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是(　　)。　　A.有租约限制下的价值　　B.共有房地产的价值　　C.无租约限制下的价值　　D.承租人权益的价值 　　12、引起真正的房地产自然增值的原因是(　　)。　　A.装修改造　　B.需求增加　　C.通货膨胀　　D.改进物业管理　　13、下列情况中会导致房地产价格上升的是(　　)。　　A.上调贷款利率　建设工程教育网信息　　B.收紧房地产开发贷款　　C.开征房地产持有环节的税收　　D.增加土地供应　　14、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据(　　)应按服装店用途进行估价。　建设工程教育网提供　　A.合法原则　　B.最高最佳使用原则　　C.估价时点原则　　D.替代原则　　15、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是(　　)。　　A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价　　B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征　　C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制　　D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格　　16、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是(　　)。　　A.独立、客观、公正原则属于普适性原则　　B.合法原则属于一般性原则　　C.最高最佳使用原则属于技木性原则　　D.谨慎原则属于一般性原则　　17、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为(　　)。　　A.签订估价委托合同之日　　B.发放抵押贷款之日　　C.完成估价对象实地查看之日　　D.未来处置抵押房地产之日　　18、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是(　　)万元。　　A.0～50　　B.50～75　　C.50～10O　　D.100～150 　　19、为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元每平米，约定建筑面积为95每平米，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为(　　)元每平米。　　A.3868.92　　B.4000.00　　C.4072.54　　D.4286.89　　20、某地区房地产交易中买方和卖方应交纳的税费分别为正常交易价格的3％和6％，某宗房地产建筑面积为120平米，买卖双方商定，买方付给卖方30万元，并由买方交纳所有的税费。则该宗房地产的正常成交单价为(　　)元每平米。　　A.2427.18　　B.2500.00　　C.2575.00　　D.2659.57　　21、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程真接费为780元每平米，安装工程直接费为450元每平米(其中人工费为50元每平米)，装饰装修工程直接费为900元每平米(其中人工费为45元每平米)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15％，安装工程综合费率为安装工程人工费的75％，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72％，税金为35％，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为(　　)元每平米。　　A.2204.55　　B.2397.99　　C.3237.60　　D.3345.64　　22、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为(　　)万元。　　A.1838.00　　B.1844.55　　C.1845.87　　D.1850.00　　23、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。　　A.2.00％　　B.2.13％　　C.2.22％　　D.2.50％　　24、某宗房地产是于3年前通过出让方式取得，当时获得的土地使用期限为50年并约定不可续期，判定其未来每年的净收益基本稳定。预计该宗房地产在正常情况下未来4年的净收益分别为31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬率为8％。用未来数据资本化公式法计算该宗房地产的收益价格为(　　)万元。　　A.35B.85　　B.360.49　　C.362.93　　D.365.29　　25、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。则其综合资本化率为(　　)。　　A.7.65％　　B.B.75％　　C.9.42％　　D.10.19％　　26、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2％，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7％。则该宗房地产的现时收益价格为(　　)万元。　　A.85.45　　B.87.16　　C.88.50　　D.88.90　　27、某在建工程规划建筑面积为12400平米，土地使用期限为40年，从升工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元每平米，可出租面积为建筑面积的65％，正常出租率为90％，运营费用为有效毛收入的25％。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60％。假设报酬率为8％，折现率为14％，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为(　　)万元。　　A.2281.83　　B.2474.60　　C.379B.30　　D.4119.18 　　28、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是(　　)。　　A.估算后续开发经营期　建设工程教育网整理　　B.估算后续开发的各项支出、收入　　C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生　　D.估算开发期中的利息和利润　　29、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为()元每平米。　　A.4075.0　　B.4242.5　　C.4410.0　　D.4577.5　　30、某幢大厦的总建筑面积为10000平米，房地产总价值为7000万元。其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的±地份额为(　　)。　　A.1.67％　　B.2.33％　　C.2.75％　　D.3.33％　　31、设临街深度价格修正率见下表。　　另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为(　　)元/m2。　　A.6400　　B.6800　　C.6960　　D.7600 　　32、某房地产开发用地，其土地面积为10000平米，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元每平米。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价(　　)万元。　　A.375　　B.450　　C.500　　D.600　　33、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有(　　)。　　A.在建工程抵押估价业务　　B.城市房屋拆迁补偿估价业务　　C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务　　D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务　　34、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是(　　)。　　A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对　　B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄　　C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣　　D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解　　35、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象，估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和()。　　A.价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件　　B.价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函　　C.价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制　　D.价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制　　二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应得编号。全部选对的，得2分；错选或多选的。不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)　　1、与非专业估价相比，专业估价的特点有(　　)。　　A.是一种专业意见　　B.估计价格或价值　　C.实行有偿服务　　D.承担法律责任　　E.估价作业日期长 　　2、房地产的独一无二特性导致了(　　)。　　A.难以出现相同房地产的大量供给　　B.房地产市场不能实现完全竞争　　C.房地产交易难以采取样品交易的方式　　D.房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响　　E.房地产价值量大　　3、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有()。　　A.单位比较法　　B.市场提取法　　C.分解法　　D.工料测量法　　E.分部分项法　　4、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括()。　　A.划拨土地应补交的出让金　　B.已抵押担保的债权数额　　C.发包人拖欠承包人的建设工程价款　　D.强制执行费用　　E.估价费用　　5、工业房地产的区位影响因素主要考虑(　　)。　　A.临街状况　　B.动力是否易于取得　　C.废料处理是否方便　　D.接近大自然　　E.产品原料的获取方便程度　　6、利用均衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的(　　)。　　A.最佳规模　　B.最佳经营手段　　C.最佳集约度　　D.最佳管理方式　　E.最佳投资渠道　　7、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于(　　)。　　A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积　　B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积　建设工程教育网提供　　C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果　　D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、　　E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 　　8、某估价对象为一宗熟地，当进行可比实例权益状况调整时，应包括的内容有(　　)。　　A.后退道路红线距离　　B.土地使用期限　　C.基础设施完备程度　　D.容积率　　E.合并的可能性　　9、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括(　　)。　　A.土地补偿费　　B.安置补助费　　C.拙上附着物和青苗的补偿费　　D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用　　E.安排被征地农民的社会保障费用　　10、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有(　　)。　　A.潜在毛租金收入　　B.有效毛收入　　C.净运营收益　　D.税前现金流量　　E.税后现金流量　　11、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（).　　A.开发期+经营期　　B.开发期+运营期　　C.开发期+经营期-前期-建造期　　D.开发期+运营期-前期-建造期　　E.前期+建造期+经营期　　12、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格，还可用于(　　)。　　A.假设开发法中开发完成后的房地产价值的预测　　B.收益法中未来租金、运营费用的预测　　C.成本法中对先前发生费用的正确性的校核　　D.市场比较法中对房地产状况进行调整　　E.某些缺乏的房地产历史价格资料的填补　　13、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有(　　)。　　A.估价对象　　B.估价时点　　C.价值类型　　D.估价方法　　E.估价所需材料 　　14、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涵包括()。　　A.基准日期　　B.土地开发程度　　C.基准地价修正体系　　D.土地用途　　E.基准地价公布日期　　15、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是(　　)。　　A.说明估价报告的合法性、真实性　　B.说明估价的独立、客观、公正性　　C.规避估价风险　　D.保护估价报告使用者　　E.防止委托人提出高估或低估要求　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)　　1、某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等的勘查、分析，运用适当方法对该套住房进行了估价，并最终以接近于该估价值的价格成交。该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。　　(　　)　　2、一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。　　(　　)　　3、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。(　　)　　4、某房地产的当前市场价值为1000万元，抵押贷款余额为540万元，贷款成数为0.6，则该房地产现在再次抵押的价值应为276万元。　　(　　)　　5、城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。　　(　　)　　6、在有较多土地供应者的情况下，地价水平主要取决于房地产价格水平。　　(　　)　　7、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。　　(　　)　　8、不论是何种估价目的，估价对象价值所依据的市场状况一定是估价时点时的状况，但估价对象状况不一定是估价时点时的状况。　　(　　) 　　9、在估价中选择4个可比实例，甲成交价格4800元每平米，建筑面积100平米，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元。乙成交价格5000元平米，建筑面积120平米，首付24万元，半年后付清余款36万元，丙成交价格4700元平米，建筑面积90平米，成交时候一次性付清．丁成交价格4760元每平米，建筑面积110平米，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是丙乙甲丁。　　(　　)　　10、建筑物重置价格是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。　　(　　)　　11、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束韵，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。　　()　　12、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，通常不适合采用假设开发法估价。　　(　　)　　13、房地产价格上涨或下降趋势的强弱与房地产目前价格的高低无关，价格较低的房地产其价格上涨趋势可能更强劲。　　(　　)　　14、由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。　　()　　15、某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。　　(　　)　　四、计算题(共2题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。)　　1、某在建工程的土地使用权是2004年12月31日通过出让方式获得的，用途为商业，土地使用期限为40年，土地面积为700平米，容积率为15，土地取得费用为80万元，已付清。从获得土地使用权至正式动工。时问为1年。该工程正常施工期(不含装修)为2年，建安成本为每平方米建筑面积2300元，管理费用为建安成本的3％．至2007年6月30日已完成主体结构，且已投入总开发成本的55％，剩余费用在施工期内均匀投入，折现率为13％。　　该在建工程建成后的最佳用途为餐馆，建成时即投入40万元花一年时间装修(假定装修费用支出发生在该年末)。然后出租营业。预计第一年正常净收益为60万元，此后每年净收益以15％的比率增长，为保持这种正常收益增长，需要每隔4年在该年末进行一次大装修，正常大装修费用为40万元，当年净收益未扣除大装修费用。该类餐馆的报酬率为15％。　　按当地有关规定，房地产开发项目(包括在建卫程)在转让交易过程中，买方按售价的3％缴纳有关税费，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的2％和6％。　　请利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2007年6月30目的正常购买总价。(10分) 　　2、某公司于2005年3月1日在某城市水源地附近取得一宗士地使用权，建设休闲度假村。该项目总用地面积10000平米，土地使用期限40年，建筑总面积为20000平米，并于2007年9月1日完成，该公司申请竣工验收。根据环保政策要求，环保管理部门在竣工验收时要求该公司必须对项目的排污系统进行改造。请根据下列资料采用成本法评估该项目于2007年9月1目的正常市场价格。　　(1)假设在估价时点重新取得该项目建设用地，土地取得费用为1000元每平米。新建一个与上述项目相同功能且符合环保要求的项目开发成本为2500元每平米，销售费用为200万元，管理费用为开发成本的3％，开发建设期为2.5年，开发成本、管理费用、销售费用在第一年投入30％，第二年投入50％，最后半年投入20％，各年内均匀投入，贷款年利率为7.02％，销售税金及附加为售价的5.53％，投资利润率为12％。　　(2)经分析，新建符合环保要求的排污系统设备购置费和安装工程费分别为400万元和60万元，而已建成项目中排污系统设备购置费和安装工程费分别为200万元和40万元。对原项目排污系统进行改造，发生抵除费用30万元，拆除后的排污系统设备可回收90万元。　　(3)原项目预计于2008年1月1日正常营业，当年可获得净收益500万元。由于排污系统改造，项目营业开始时间将推迟到2009年1月1日，为获得与2008年1月1且开始营业时可获得的相同的年净收益，该公司当年需额外支付运营费用100万元，之后将保持预计的盈利水平。　　(4)该类度假村项目的报酬率为8％。(10分) 2008年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》试卷　　一、单项选择题（共35题，每题1分、每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）　　1、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（　）业务。　　A．传统价值评估　　B．价值分配　　C．相关经济损失评估　　D．价值减损评估　　2、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（　）。　　A．最高最佳使用原则　　B．合法原则　　C．替代原则　　D．谨慎原则　　3、采用假设开发法评估某待开发房地产的价值，适用的估价前提是"被迫转让前提"。该估价是因（　）的需要。　　A．房地产作价入股　　B．法院强制拍卖　　C．房地产税收　　D．房地产征收补偿　　4、某出租写字楼的完全产权价值为2000万元，出租人权益价值为1600万元，则承租人权益价值为（　）万元。　　A．-40　　B．400　　C．1800　　D．3600 　　5、某地区各项基础设施开发的正常使用费用分摊到每平米土地上，分别为道路20元、燃气18元、供水14元、排水16元、热力12元、供电25元、通信8元、场地平整15元，则该地区"五通一平"的正常费用为（　）元/㎡　　A．98　　B．102　　C．108　　D．116　　6、某居民于2008年1月购买了一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元/㎡。若2008年当地同类住宅名义价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年12月该套住宅的自然增值额为（　）元。　　A．4296.96　　B．5560.86　　C．5839.91　　D．30838.91　　7、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同，是（　）的结合体。　　A．实体、权益、区位　　B．实物、权益、区位　　C．实物、权利、位置　　D．实体、权益、位置　　8、某期房年后建成入住，类似现房的价格为5000元/㎡，出租的年末总收益为500元/㎡，管理费用等其他支出为100元/㎡。估计折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%。该期房目前的价格为（　）元/㎡。　　A．4395　　B．4486　　C．4636　　D．4850　　9、某宗房地产未设立法定优先受偿权利下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，贷款成数为七成，则该房地产的抵押贷款额度为（　）万元。　　A．370　　B．385　　C．420　　D．550 　　10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：　　（1）要求在成交日期一次性付清；　　（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；　　（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；　　（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；　　（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。　　上述情况中，存在名义价格的是（　）。　　A．第（1）、（3）种情况　　B．第（3）、（4）、（5）种情况　　C．第（23、（4）种情况　　D．第（2）、（4）、（5）种情况　　11、一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（　）。　　A．上涨　　B．下跌　　C．保持相对稳定　　D．先涨后跌　　12、评估某套建筑面积为120㎡的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（　）。交易实例　建筑面积（㎡）　用途　价格（元/㎡）　成交日期　区位　正常情况　甲　120　居住　5800　2007年8月　同一供需圈　正常交易　乙　105　居住　6000　2008年6月　同一供需圈　正常交易　丙　140　办公　6500　2008年9月　同一供需圈　正常交易　丁　115　旅馆　6100　2008年7月　不同供需圈　正常交易　　　A．甲　　B．乙　　C．丙　　　　　　　　D．丁　　13、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（　）。　　A．区位因素　　B．社会因素　　C．实物因素　　　　　　　　D．权益因素　　14、房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（　）。　　A．配套设施建设的限制　　B．房地产使用管制　　C．房地产权利的设立和行使限制　　　　　D．房地产相邻关系的限制　　15、最高最佳使用包括用途、规模、集约度和档次上的最佳、可以帮助确定估价对象最佳用途的经济学原理是（ 　）。　　A．收益递增递减原理　　B．均衡原理　　C．替代原理　　　　　　 　　　D．适合原理　　16、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为（　）。　　A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去　　B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在　　C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在　　D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去　　17、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用（　）的收益估计值。　　A．较高　　B．较低　　C．最高　　　　　　　　D．居中　　18、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0．3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（　）元/㎡。　　A．3673.20　　B．3673.68　　C．3790.43　　D．3790.93　　19、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（　）万元。　　A．40　　B．48　　C．50　　D．60　　20、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（　）元人民币/㎡。（1平方英尺=0.0929 ㎡）　　A．17484　　B．19020　　C．19754　　D．20539　　21、某宗熟地的原生地取得费为540元/㎡，土地开发期为2年，土地开发费第一年和第二年分别为90元/㎡和60元/㎡，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为（　）元/㎡。　　A．55.20　　B．103.22　　C．109.63　　D．114.82　　22、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置价格为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　）。　　A．16%　　B．42%　　C．58%　　D．84%　　23、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（　）万元。（建筑物报酬率为10%）　　A．11.80　　B．16.07　　C．23.57　　D．31.07　　24、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，已使用10年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权有国家无偿取得）、建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为（　）万元。　　A．95.40　　B．97.87　　C．98.55　　D．99.33　　25、某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为（ 　）万元　　A．0.50　　B．5.63　　C．6.25　　D．28.14　　26、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（　）。　　A．8.8%　　B．10%　　C．18%　　D．18.6%　　27、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（　）万元。　　A．690.40　　B．8284.79　　C．8720.83　　D．9746.81　　28、下列关于预售房地产开发经营期的图示中，正确的是（　）。　　29、通过市场调查获知，某地区2005～2008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/㎡、4887元/㎡、5037元/㎡、5192元/㎡。若采用平均增减量法预测，该地区普通商品住宅2010年的价格为（　）元/㎡。　　A．5362　　B．5374　　C．5532　　D．5702　　30、下图是一块前后两面临街、总深度为175英尺、临街宽度为30英尺的矩形地块。已知前街路线价为320元/平方英尺，后街路线价为240元/平方英尺。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为（　）万元。（采用四三二一法则） 　　A．150.8　　B．160.8　　C．170.8　　D．180.8　　31、下列估价公式中，错误的是（　）。　　A．土地价格=房地价格-建筑物价格　　B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务　　C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值　　D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格　　32、某工业用地的土地面积为10000㎡，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/㎡。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/㎡，则因规划调整所需的补地价为（　）万元　　A．500　　B．1000　　C．2250　　D．3000　　33、下列估价基本事项中，仅由委托人决定的事（　）。　　A．估价对性　　B．估价目的　　C．估价时点　　D．价值类型　　34、某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，估价时点2008年9月23日，估价对象实地查看日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为（　）。　　A．2008年9月20日　　B．2008年9月23日　　C．2008年9月26日　　D．2008年9月27日 　　35、若假定估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（　）。　　A．谨慎价值　　B．市场价值　　C．快速变现价值　　D．投资价值　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）　　1、下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（　）。　　A．应做到诚实正直、公正执业　　B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目　　C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开　　D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用　　E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章　　2、某餐厅的资产可分为土地、建筑物、装饰装修、动产、特许经营权。当该餐厅不适宜在现位置继续经营下去而转让时，为确定转让价格提供参考的估价对象范围一般包括（　）。　　A．土地　　B．建筑物　　C．装饰装修　　D．动产　　E．特许经营权　　3、下列属于成本租金构成的内容有（　）。　　A．折旧费　　B．维修费　　C．管理费　　D．保险费　　E．房产税　　4、下列价值种类中，属于基本价值类型的有（　）。　　A．抵押价值　　B．市场价值　　C．计税价值　　D．投资价值　　E．在用价值　　5、影响房地产价值的权益因素包括（ 　）。　　A．房地产权利设立和行使的限制　　B．房地产区位的限制　　C．房地产使用管制　　D．房地产通风采光的限制　　E．房地产相邻关系的限制　　6、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，（　）。　　A．估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点一致　　B．期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值　　C．期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值　　D．期房的区位、用途、面积、建筑结构等，应以拆迁人与被拆迁人在拆迁安置补偿协议中约定的为准　　E．在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%　　7、下列资料中一般应放入估价报告附件的有（　）。　　A．估价委托书　　B．估价委托合同　　C．估价对象权属证明　　D．估价报告内部审核表　　E．估价师注册证书复印件　　8、下列房地产状况中属于区位状况的有（　）。　　A．位置　　B．房地产规模　　C．环境景观　　D．外部基础设施完备程度　　E．朝向、楼层　　9、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（　）。　　A．单位比较法　　B．市场提取法　　C．分解法　　D．工料测量法　　E．指数调整法　　10、某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水寨、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ 　）。　　A．电费　　B．物业管理费　　C．水费　　D．供暖费　　E．房地产税　　11、假设开发法中求取在建工程价值的扣除项目有（　）。　　A．土地取得成本　　B．续建管理费用　　C．续建投资利息　　D．续建完成后房地产销售费用　　E．取得在建工程的税费　　12、长期趋势法的作用主要有（　）。　　A．用于收益法中预测未来的租金、空置率等　　B．用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整　　C．用于成本法计算重置价格　　D．用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力　　E．用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏　　13、城镇基准地价的内涵包括其对应的（　）。　　A．容积率　　B．土地使用税　　C．土地开发程度　　D．土地使用期限　　E．征地补偿费　　14、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为20万元，下列关于土地份额分摊的表述中正确的有（　）。　　A．按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%　　B．按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%　　C．按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%　　D．按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%　　E．按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%　　15、房地产估价程序的作用包括（　）。　　A．规范估价行为　　B．节省估价工作　　C．保障估价质量　　D．提高估价效率　　E．规避估价监管　　三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）　　1、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。（ 　）　　2、任何一个估价项目都有估价目的。（　）　　3、市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。（　）　　4、房地产的在用价值一般小于房地产的市场价值。（　）　　5、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（　）　　6、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（　）　　7、在卖方市场下，增加卖方缴纳的税收一般会导致房地产价格上涨。（　）　　8、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款年利率8%，以等本金方式按月偿还贷款本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。（　）　　9、在采用市场法进行城市房屋拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。（　）　　10、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。（　）　　11、某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。（　）　　12、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（　）　　13、根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为：3500元/㎡、3700元/㎡、3950元/㎡、4250元/㎡、4550元/㎡，运用平均发展速度法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/㎡。（　）　　14、划分路线价区段时，将可及性相当、地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。（　）　　15、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响。受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。（　）　　四、计算题（共2题，20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式；只有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答）　　1、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000㎡的面积，　　约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/㎡，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。（8分） 　　2、某宗拟出让的熟地面积为10000㎡，适宜建造公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/㎡，专业费用为建筑安装工程费的6%.　　管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/㎡。由毛坯房装修成精装修公寓需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为800元/㎡；精装修公寓售价为10000元/㎡。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/㎡；预计宾馆正常经营的年净收益为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。（12分） 2010年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试试卷及答案　一、单项选择题（共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号）　　1．下列房地产估价相关活动中属于传统价值评估业务范畴的是（　）　　A．高层建筑地价分摊　　B．房地产投资价值评估　　C．因环境污染导致的房地产价值减损评估　　D．城市房屋拆迁中的停业损失评估　　2．从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是（　）　　A．估价对象的真实价值　　B．估价对象的重置价格　　C．估价对象的实际成交价格　　D．合格估价师的重新估价结果　　3．一个估价项目中的估价时点本质上是由（　）决定的　　A．估价委托合同签订时间　　B．估价目的　　C．实地查勘估价对象的时间　　D．委托人意愿　　4．房地产供给有限特性的本质是（　）　　A．土地的总量有限　　B．房地产的不可移动性　　C．房地产的独一无二性　　D．房地产的价值量大　　5．下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（　）　　A．土地使用期限　　B．土地使用管制　　C．土地面积大小　　D．土地权利性质　　6．某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（　）万元　　A．2500　　B．3000　　C．3500　　D．4000 　　11．某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用逾的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（　）。　　A．技术上的可能　　B．经济上的可行　　C．价值最大化　　D．法律上许可　　12．有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制务件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（　）。　　A．乙土地上建筑物价值低于拆迁费用　　B．甲土地的容积率大于乙土地的容积率　　C．甲土地的价值高于乙土地的价值　　D．甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长　　13．某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2 ，经调查，其成交价格为150　　万元，另有20m2的房屋天台赠送,该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0：8，则按建筑面积计算的比准价格是（　）元／m2。　　A．8571　　B．10000　　C．13393　　D．15625　　14．某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应凋整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（　）元／m2。　　A．2585　　B．2393　　C．2955　　D．2964　　15．评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（　）元／m2。　　A．7020　　B．7091　　C．7380　　D．8580　　16．评估某底层商铺的价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（　）　　A．0.4、0.4、0.2　　B．0.3、0.4、0.3　　C．0.4、0.2、0.4　　D．0.4、0.3、0.3　　17．某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为（　）万元。　　A．5286.72　　B．7552.45　　C．9939.23　　D．14198.90 　　18．某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为每天3元／m2。已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为每天3.5元／m2，报酬率为6％，则现在的承租人权益价值为（　）万元。　　A．96.80　　B．592.81　　C．691.61　　D．667.22　　19.下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是（　）　　A．净收益包括有形收益和无形收益　　B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费　　C．通常只有客观收益才能作为估价依据　　D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值　　20．下列收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（　）。　　A．毛租金乘数法　　B．潜在毛收入乘数法　　C．有效毛收入乘数法　　D．净收益乘数法　　21．某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（　）。　　A．17.13%　　B．18.30%　　C．18.61%　　D．21.47%　　22．城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（　）。　　A．投资价值　　B．谨慎价值　　C．快速变现值　　D．市场价值　　23．某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时投入的费用为255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（　 ）万元。　　A．61.84　　B．78.35　　C．84.88　　D．173.17　　24．下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（　）　　A．围墙工程费　　B．电力设施工程费　　C．居委会用房建设费　　D．人防工程费　　25．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（　）　　A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值　　B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称　　C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致　　D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值　　26．假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（　）　　A．最佳用途　　B．最佳规模　　C．最佳集约度　　D．最佳开发时机　　27．现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑　　面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8％，折现率为10％。则测算该写字楼开发完成后的现值是（　）万元。　　A．9616.83　　B．10161.05　　C．12021.04　　D．12800　　28．某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（　）。　　A．0.5和1年　　B．0.5年和1.5年　　C．0.5年和2年　　D．1年和1.5年　　29．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（　 ）。　　A．平均发展速度法　　B．平均增减量法　　C．数学曲线拟合法　　D．中位数法　　30．某类房地产2005年～2009年的价格见下表，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（　）元／m2。　　某类房地产2005年~2009年的价格　　　　（单位元／m）年份　2005　2005　2007　2008　2009　价格　6810　7130　7460　7810　8150　　　A．8460　　B．8500　　C．8790　　D．8838　　31．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480+80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500+60i，则该两类房地产的价格增长潜力相比（　）。　　A．甲类房地产比乙类房地产强　　B．乙类房地产比甲类房地产强　　C．该两类房地产强弱程度相同　　D．该两类房地产强弱程度不可比　　32．某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元,假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为（　）元／m2。　　A．2025　　B．2250　　C．2700　　D．3000　　33．如某宗土地总面积为7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1％,则理论上因容积率提高应补交的地价款为（　）万元。　　A．1125　　B．1800　　C．2250　　D．3375　　34．下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（　）。　　A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘　　B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解　　C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况　　D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可 　　35．下列估价业务中估价机构可以承接的是（　）。　　A．超出了估价机构业务范围的估价业务　　B．估价机构的专业能力难以胜任的估价业务　　C．估价机构的某些估价师与估价需求者有利害关系的估价业务　　D．承接后出现很大执业风险的估价业务　　二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请在答题卡上涂黑其相应的编号。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分）　　1．下列关于房地产估价本质的说珐正确的有（　）。　　A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格　　B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价　　C．房地产估价是为委托人提供价格保证　　D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内　　E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术　　2．对部分或全部超出了自己专业胜任能力的估价项目，估价师合理的处理方式有（　）。　　A．放弃这个项目　　B．努力学习，边学边干　　C．埋头苦干，克服困难完成项目　　D．找别人完成项目，签自己的名　　E．对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家提供专业帮助　　3．关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是（　）。　　A．标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱　　B．熟地通常比生地或毛地的变现能力弱　　C．小商铺通常比大商铺的变现能力弱　　D．厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱　　E．郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱　　4．某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30％，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有（　）。　　A．该房地产的实际价格等于名义价格　　B．该房地产的名义价格为50万元　　C．该房地产的实际价格为50万元　　D．该房地产的实际价格高于50万元　　E．该房地产不存在名义价格　　5．关于投资价值和市场价值的说法正确的有（　 ）。　　A．市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值　　B．投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同　　C．在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税　　D．国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估　　E．在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估　　6．下列影响房地产价格的因素中属于区位因素的有（　）　　A．交通便捷程度　　B．朝向、楼层　　C．周围环境和景观　　D．建筑规模　　E．外部配套设施　　7．城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（　）等。　　A．建筑高度　　B．建筑结构　　C．容积率　　D．土地使用权来源　　E．土地用途 　　11．某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括（　）。　　A．应采用客观成本而不是实际成本　　B．应采用实际成本而不是客观成本　　C．应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整　　D．应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整　　E．应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整　　12．在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（　）。　　A．待开发房地产的价值　　B．待开发房地产取得的税费　　C．续建开发成本　　D．销售费用　　E．销售税金　　13．根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（　）。某类房地产2004年~2009年的价格　（单位：元/m2） 年份　2004　2005　2006　2007　2008　2009　价格　6810　7130　——　7810　8150　8490　　　A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2　　B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2　　C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2　　D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2　　E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2　　14．运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（　）。　　A．容积率　　B．土地用途　　C．土地开发程度　　D．评估单位　　E．土地使用权性质　　15．实际估价中，估价对象范围的界定包括（　）的界定。　　A．实物构成范围　　B．权益范围　　C．空间范围　　D．时间范围　　E．髟响范围　　三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表亍错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）　　1．对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（　）　　2．在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（　）　　3．甲、乙两块其他条件相似的相邻土地，甲土地单价为1500元／㎡，容积率为4，土地使用年限为50年，乙土地单价为1130元／㎡，容积率为3，土地使用年限为60年，以楼面地价来判断，投资乙地块较甲地块更经济（土地报酬率为6％）（　）　　4．在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（　）　　5．房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（　）　　6．市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。因此，只要有足够多的类似房地产的交易实例，对其成交价格进行适当处理后得到的结果就可以作为正常市场价格的最佳参照值。（　） 　　7．在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（　）　　8．根据收益法计算公式，对于土地净收益每年不变的情形，报酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。（　）　　9．某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12％，抵押贷款常数为0.7，则该宗房地产的价格为25万元。（　）　　10．建筑物的有效年龄可能等于，也可能大于或小于其实际年龄。（　）　　11．成本法是以房地产价格各个组成部分的累加为基础来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用来评估局部房地产的价格。（　）　　12．在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开发完成后的价值对应的时间不一定是开发完成之时。（　）　　13．在运用移动平均珐预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的同期长度进行移动平均。（　）　　14．路线价法字质上是一种市场法，在求取路线价时不需要进行交易情况修正，但应进行市场状况调整及房地产状况调整。（　）　　15．在实际估价中，应进行估价方法适用性分析，除因客观因素导致估价方法不适用的外，只要是在理论上适用估价对象的估价方法都应选用，不得随意取舍。（　）　　四、计算题（共2题。要求列出算式和计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有计算结果而无计算过程，不得分。计算结果保留小数点后两位）　　1．某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）　　2．某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8％，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3％，销售费用为重新购建价格的3％，每利率为6％，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60％，第二年投入40％，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35％，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80％，月租金为30元/㎡，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85％，正常月租金为32元/㎡，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8％。请计算该建筑物的现时价值。（12分）　　答案及解新　　参考答案　　一、单项选择题　　1.B2.D3.B4.B5.C6.B7.D8.A9.A10.C　　11.D12.A13.B14.A15.B16.A17.A18.A19.B20.C　　21.B22.D23.C24.B25.D26.A27.A28.A29.C30.B　　31.A32.B33.A34.C35.C　　二、多项选择题　　1.ADE2.AE3.ABC4.ABC5.ACDE　　6.ABCE7.ACE8.ACD9.BCE10.BCD　　11.ACD12.ABCD13.ABCE14.ABE15.ABC　　三、判断题　　1.√2.×3.×4.√5.×　　6.×7.×8.×9.√10.√　　11.×12.√13.×14.×15.√　　四、计算题　　1.解：　　1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％）×40×12=1075.2（万元）　　2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）　　3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），　　或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；　　4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；　　5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；　　6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；　　7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元） 　　8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）　　2.解：　　（1）重新购建价格C总　　方法一：　　1）单价计算（每平方米重新购建价格为C）　　①建筑安装成本=1200元/㎡；　　②专业费用=1200×8%＝96（元/㎡）；　　③管理费用=（1200+96）×3%=38.88（元/㎡）；　　④销售费用=C×3%；　　⑤投资利息=（1200+96+38.88+C×3%）×60%×[（1+6%）1.5-1]+[1200+96+38.88+C×3%]×40%×[（1+6%）0.5-1]≈88.930+C×0.2%；　　⑥销售税费=C×6.5%；　　⑦投资利润=（1200+96+38.88+C×3%）×35%＝467.208+C×1.05%；　　⑧每平方米重新购建价格C=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）＝（1200+96+38.88+C×3%+88.93+C×0.2%+C×6.5%+467.208+C×1.05%），　　2）总价计算　　①建筑安装成本=1200×30000=3600（万元）；　　②专业费用=3600×8％=288（万元）；　　③管理费用=（3600+288）×3％=116.64（万元）；　　④销售费用=C总×3％；　　⑤投资利息=（3600+288+116.64+C总×3％）×60％×[（1+6％）1.5-1]+（3600+288+116.64+C总×3％）×40％×[（1+6％）0.5-1]=266.79+C总×0.2％；　　⑥销售税费=C总×6.5％；　　⑦投资利润=（3600+288+116.64+C总×3％）×35％=1401.624+C总×l.05％；　　⑧重新购建价格C总=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=3600+288+116.64+C总×3％+266.79+C总×0.2％+C总×6.5％+1401.624+C总×1.05％，　　解得C总=6356.394万元。　　方法二： 　　每平方米重新购建价格C=[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％]×60％×（1+6％）1.5+　[1200×（1+8％）×（1+3％）+C×3％×40％×（1+6％）0.5]+C×6.5％+[1200×（1+8％）x（1+3％）+C×3％]×35％，　　解得C=2118.798（元／㎡），　　则重新购价格=2118.798×30000=6356.394（万元）。　　（2）折旧计算　　1）可修复费用=35万元；　　2）装修折旧费=500×1/5×3=300（万元）；　　3）设备折旧费=200×1/10×3=60（万元）；　　4）长寿命项目折旧费=（6356.394+35-500-200）×1/60×3=281.069（万元）；　　5）缺乏电梯的功能折旧费=（32×85％-30×80％）×12×3／8％×[1-1／（1+8％）57]-（180+60）=1182.085（万元）；　　6）功能过剩引起的折旧费=1/8％×[1-1/（1+8％）57]=12.344（万元）。　　（3）建筑物现值计算　　V=6356.394-35-300-60-281.069-1182.085-12.344-40=4445.90（万元）。'