物流商务中心项目建议书 61页

'北京八里桥农产品批发市场升级改造工程可行性研究报告北京***物流商务中心项目建议书(代可行性研究报告)北京***有限公司二零零五年十二月北京中咨海外咨询公司-1- 北京八里桥农产品批发市场升级改造工程可行性研究报告工工程咨询证书综合、建筑甲级编号工咨甲2040101002北京***物流商务中心项目建议书(代可行性研究报告)总经理：***项目经理：***北京***有限公司二零零五年十二月北京中咨海外咨询公司-1- 北京八里桥农产品批发市场升级改造工程可行性研究报告项目总负责人：**8高级工程师公司总经理项目经理：***高级工程师编制人员：***高级工程师北京中咨海外咨询公司-1- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）目录第一章总论41.1项目概况41.2项目提出的背景41.3项目建设的必要性和目的51.4编制依据71.5项目主要技术经济指标7第二章市场分析与预测92.1物流产业发展历程92.2国外物流市场情况92.3我国物流市场情况142.4北京物流市场发展现状192.5本项目竞争优势22第三章土地利用现状、建设条件和总图运输243.1土地利用现状及交通条件243.2市政基础条件243.3工程地质条件253.4总平面布置与交通28第四章建设规模和建设内容304.1建设规模30北京中咨海外咨询公司-iii- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）4.2建设原则304.3建设内容30第五章环境保护、节能和消防措施325.1编制依据325.2环境质量现状325.3污染源及防治措施335.4绿化355.5环境影响评价355.6节能措施355.7消防措施36第六章项目实施进度计划376.1项目建设期376.2项目建设进度37第七章项目组织机构与劳动定员397.1企业组织机构397.2人员编制40第八章投资估算及资金筹措418.1投资估算418.2资金筹措42第九章经济评价43北京中咨海外咨询公司-iii- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）9.1财务估算439.2经济效益分析44第十章研究结论47附表：附表1：项目总投资估算表附表2：投资使用计划与资金筹措表附表3：总成本费用估算表附表3-1：固定资产折旧估算表附表3-2：摊销估算表附表4：流动资金估算表附表5：销售收入销售税金及附加估算表附表6：损益表附表7：财务现金流量表（全部投资）附表8：资金来源与运用表附表9：资产负债表附件：1、营业执照复印件2、项目用地规划意见书附图：1、项目总平面图北京中咨海外咨询公司-iii- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第一章总论1.1项目概况项目名称：北京***物流商务中心（PINNACLEBUSINESSPARK）项目承办单位：北京***投资有限公司项目建设地点：*****建设内容及规模：通过新建办公、展厅、仓储三位一体的物流商务设施及相关配套服务设施，吸引100余家国外中小型制造商、零售商、物流公司，建成制造商成品生产、展示、销售发货，零售商仓储产品零售、批发，物流公司收货、仓储、发货、配货等多种业务相结合的国内最先进的物流地产中心。本项目征地93亩，新建建筑面积71352平方米。建设、计算期：该项目计算期11年，建设期1年，生产期10年。项目总投资：16610万元，其中建设投资16545，铺底流动资金65万元。项目资金全部由企业自筹。1.2项目提出的背景北京***投资有限公司是一家专业性的物流仓储服务企业。注册资金1200万元。该公司主要通过采用标准的物流商务中心模式，引进国际通行的商务经营理念，致力于产品、货物中转及产品仓储、展示、配销，制定物流方案，办理各种申报手续、物业管理等服务。与传统的物流模式相比，***北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）物流商务中心主要针对中小型制造商，使其从原材料购进到加工至成品展示、销售发货到最终客户整个过程全部在中心完成；零售商可以将仓储商品通过展厅展示达到零售或批发全过程；物流公司可以完成受货、仓储、发货、配货等工作，同时，通过提供全方位的相关配套服务如运输、申报各种手续、物业管理等，为客户创造更大的价值。目前公司已与美国旗下的ONTHEBRINK公司，MOBILELIGHT公司，R.Y.PROPERTIES公司,FARLINKINTERNATIONAL公司,台湾旗下大毅电子公司、力成科技公司、降电电子公司、香港羊城国药公司，韩国PICO商业大厦等签订了意向书。目前，项目前期都已经准备就绪，项目审批通过后，可立即开工建设。公司已经成立了专门的项目组负责整个项目的运作，确保项目的时效性与质量。1.3项目建设的必要性和目的1.3.1迎合国家发展物流产业政策随着世界经济快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务行业，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，因此，被喻为促进经济发展的“加速器”。为尽快发展我国的物流产业，国家制定了有关政策和措施：1、物流业的发展已列入中国“十五”规划。《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中指出“积极引进新型业态和技术，推进连锁经营、物流配送、代理制、多式联运、改造传统流通业、运输业和邮政服务业。”这为“十五”期间中国物流业的发展制定了宏伟蓝图，为发展中国物流业提出了政策依据。2、国家经贸委等六部委联合发出《关于加快我国现代物流发展的若干意见通知》。这是中国政府发布有关现代物流业发展的第一个政策性、指导性文件，具有深远的和现实意义，标志着中国的物流业在经过一段时间的准备之后开始启航。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）3、吴邦国在做国务院副总理时在由国家经贸委和世界银行共同举办的“现代物流发展国际研讨会”上指出：“现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为是企业降低物质消耗、提高生产率以外的重要利润源泉，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。加快中国现代物流的发展，对于优化资源配置提高经济运行质量，促进企业改革发展推进中国经济体制与经济增长方式的两个根本性转变，具有十分重要的意义。”物流产业是近几年来经济领域迅速崛起的一个新兴产业，在国民经济建设和社会发展中发挥着越来越重要的作用，我国的物流业将得到跨越式的发展。本项目的建设符合我国政策发展需要。1.3.2是发展国民经济新的经济增长点的需要随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料获取与产品营销范围的日趋扩大，社会生产、物资流动、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。现代物流业也将成为我国国民经济发展的重要产业和新的经济增长点。1.3.3是把握物流产业发展机遇的需要举办2008年奥运会和加入WTO将为现代化物流体系的构建提供机会。加入WTO后，中国的经济和国际经济将全面接轨，中国企业无条件的享受最惠国待遇，有效地消除中国在国际贸易中遭受的歧视性待遇，这将极大地促进中国对外贸易的发展，进口关税的减少，更多的国外企业将来中国投资建厂。国内外企业所需要的生产资料等交给高效优质的第三方物流企业去完成，将使产品制造周期缩短，成本降低。国外企业资本的进入，，也将增加高水平物流服务的需求。物流产业将有广阔的市场前景。这一发展趋势，将为我国的物流产业提供发展机遇和空间。综上所述，本项目的建设是非常必要的。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）1.4编制依据1、交通部《关于促进运输企业发展综合物流的服务若干意见》；2、我国《国民经济和社会发展十五年计划纲要》中关于物流的论述；3、国务院副总理吴邦国同志在现代物流发展国际研讨会上的讲话；4、《北京市商业物流发展规划》（2002-2010年）；5、《国家发展和改革委员会等9部门印发关于促进我国现代物流业发展的意见的通知》；6、北京***投资公司相关资料等。1.5项目主要技术经济指标本项目建设期为10-12个月。项目实施后，主要技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标表北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）序号名称单位数值备注1占地面积亩932建筑面积(新建)平方米713523基地面积平方米360004道路面积平方米170005绿化面积平方米90006职工人数人487项目总投资万元16610其中：建设投资万元16545建设期利息万元0铺底流动资金万元658年营业收入万元5986正常年9年总成本费用万元2107正常年10年营业税金及附加万元323正常年11年利润总额万元3556正常年12所得税万元1174正常年13年税后利润万元2383正常年14投资利润率%17.5715投资利税率%19.3816财务内部收益率（全投资税后）%14.2117财务净现值万元3441I=10%18投资回收期年6.79含建设期1年19盈亏平衡点（生产能力）%51经营期第二年20投资强度万元/公顷267921容积率1.13北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第二章市场分析与预测2.1物流产业发展历程随着世界经济的快速发展和现代科学技术的进步，物流产业作为国民经济中一个新兴的服务部门，正在全球范围内迅速发展。在国际上，物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为促进经济发展的“加速器”。物流产业的产生和发展是经济发展到一定阶段、社会分工不断深化的产物。传统上的物流活动分散在不同的经济部门、不同的企业以及企业组织内部不同的职能部门之中。随着经济快速发展、科学技术水平的提高以及工业化进程的加快，大规模生产、大量消费使得经济中的物流规模日趋庞大和复杂，传统的、分散进行的物流活动已远远不能适应现代经济发展的要求，物流活动的低效率和高额成本，已经成为影响经济运行效率和社会再生产顺利进行的制约因素，并被视为“经济的黑暗大陆”。从50年代到70年代，围绕企业生产经营活动中的物资管理和产品分销，发达国家的企业开始注重和强化对物流活动的科学管理，在降低物流成本方面取得了显著的成效。2.2国外物流市场情况2.2.1国外物流市场现状和规模20世纪90年代以来，随着新经济和现代信息技术的迅速发展，特别是网络技术的发展，物流产业在世界各国得到了快速发展。据统计，通过互联网进行企业间的电子商务交易额，1998年全球已达到430亿美元，2000年全球物流费用总支出3.75亿美元，其中第三方物流市场份额为2070北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）亿美元，占全球物流总支出的5.5%。2000年，主要国家物流产业总规模如图2-1所示，其中美国遥遥领先于其他国家。图2-12000年物流产业总规模示意图在美国，电子商务如火如荼的发展，使现代物流上升到前所未有的重要地位。据统计，1999年美国物流电子商务的营业额达到80亿美元以上，其中80%是商家对商家（B2B）交易。据美国物流专家罗伯特·德兰雷在《2000年美国年度物流状况报告》中指出，1999年美国物流成本为9210亿美元，占当年GDP92600亿美元的9.9%，而1990年占11.4%，1980年占15.7%。另据美国第三方物流产业咨询顾问公司报告：2000年美国第三方物流市场为564亿美元，占美国物流总支出的5.6%。在未来3~5年内，美国第三方物流市场将以15%~20%的速度增长。1999年欧盟年物流总支出为850亿欧元，其中第三方物流市场为260亿欧元，占30%。日本在进入20世纪80年代中期以后，物流产业得到较快发展。日本是世界上第一个建立物流园区的国家，至今已建立120个大规模的物流园区，平均占地约74万平方米；荷兰有14个物流园区，平均占地4.5万平方公里；德国不来梅的货运中心占地在100万平方米以上，纽伦堡物流园区占地已达7平方公里。2.2.2国外物流市场发展趋势随着经济全球化步伐的加快，科学技术尤其是信息技术、通讯技术的发展，跨国公司的出现所导致的本土化生产、全球采购、全球消费趋势的加强，现代物流的发展呈现出新的特点：北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）◆电子物流的兴起。基于网络（如WorldWideWeb----WWW）的电子商务的迅速发展促使了电子物流（ELogistics）的兴起。企业可以通过互联网加强企业内部、企业与供应商、企业消费者、企业与政府部门的联系和沟通，相互协调，相互合作。消费者可以直接在网上获取有关产品或服务信息，实现网上购物。这种网上的“直通方式”使企业能够迅速、准确、全面地了解需求信息，实现基于顾客订货的生产模式（BuildToOrderBTO）和物流服务。此外，电子物流可以在线跟踪发出的货物，在线规划投递路线，在线进行物流调度，在线进行货运检查。可以说电子物流将是21世纪物流发展的大趋势。◆物流规模和物流活动的范围进一步扩大，物流企业将向集约化与协同化发展。21世纪是一个物流全球化的时代，企业之间的竞争将十分激烈。要满足全球化或区域化的物流服务，企业规模必须扩大形成规模效益。规模的扩大可以是企业合并，也可以是企业间的合作与联盟，主要表现在两个方面：一是物流中心的建设。物流中心是多种物流设施和不同类型的物流企业在空间上集中布局的场所，是具有一定规模和综合服务功能的物流集结点。日本是最早建立物流中心的国家。物流中心的建设，有利于实现物流企业的专业化和规模化，发挥它们的整体优势和互补优势。二是物流企业的兼并与合作。随着国际贸易的发展，美国和欧洲的一些大型物流企业跨越国境，展开连横合纵式的并购，大力拓展国际物流市场，以争取更大的市场份额、德国国营邮政出资11.4亿美元收购了美国大型的陆上运输企业AEI，美国的UPS则并购了总部设在迈阿密的航空货运公司——挑战航空公司。据不完全统计，1999北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）年美国物流运输企业间的并购数已达23件，并购总金额达6.25亿美元。德国邮政公司在最近两年间并购欧洲地区物流企业达11家，现在它已发展成为年销售额达290亿美元的欧洲巨型物流企业、并购中的一个新特点是国营企业并购民营企业。美国国营邮政公司并购了德国大型民营物流企业PARCE，法国邮政收购了德国的民营敦克豪斯公司。德国、英国和法国的邮政公司为争夺欧洲物流市场，竞相收购民营大型物流运输企业。国际物流市场专家们认为，世界上各行业企业间的国际联合与并购，必然带动国际物流业加速向全球化方向发展，而物流全球化的发展走势，又必然推动和促进各国物流企业的联合和并购活动。新组成的物流联合企业，跨国公司将充分发挥互联网的优势及时准确地掌握全球的物流动态信息，调动自己在世界各地的物流网点，构筑起本公司全球一体化的物流网络，节省时间和费用，将空载率压缩到最低限度，战胜竞争对手，为货主提供优质服务。除了并购外，另一种集约化方式是物流企业之间的合作与建立战略联盟。◆物流服务的优质化和全球化。随着消费多样化、生产柔性化、流通高效化时代的到来，社会和客户对物流服务的要求越来越高；物流服务的优质化是物流今后发展的重要趋势。5个高点“Right”的服务，即把好的产品（Therightporduct)在规定的时间（Attherighttime）；合适的地点(Intherightplace),以适当的数量(Intherightquantity),适宜的价格(Attherightprice)提供给客户将成为物流企业优质服务的共同标准。物流成本已不再是客户选择物流服务的唯一标准，人们更多的是注重物流服务的质量。物流服务的全球化是今后发展的又一重要趋势。据荷兰国际售销委员会（HIDC）在最近发表的一篇题为《全球物流业—供应连锁服务业的前景》的报告中指出，目前许多大型制造部门正在朝着“扩展企业”的方向发展。这种所谓的“扩展企业”基本上包括了把全球供应链条上所有的服务商统一起来，并利用最新的计算机体系加以控制。同时，报告认为，制造业已经实行“定做”业务理论，并不断加速其活动的全球化，对全球供应连锁服务业提出了一次性销售（即“一票到底”北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）的直销）的需求。这种服务要求极其灵活机动的供应链，这也迫使物流服务商几乎采取了一种“一切为客户服务”的解决方法。◆绿色物流是物流发展的又一趋势。物流虽然促进了经济的发展，但是物流的发展同时也会给城市环境带来不利的影响，如运输工具的噪声、污染排放、对交通的阻塞等，以及生产及生活中的废弃物的不当处理所造成的对环境的影响。为此，21世纪对物流提出了新的要求，即绿色物流。绿色物流包括两方面，一是对物流系统污染进行控制，即在物流系统和物流活动的规划与决策中尽量采用对环境污染小的方案，如采用排污量小的货车车型，近距离配送，夜间运货（减小交通阻塞，节省燃料和减小排放）等，发达国家政府倡导绿色物流的对策是在污染发生源、交通量、交通流等三个方面制定了相关政策。绿色物流的另一方面就是建立工业和生活废料处理的物流系统。◆不断采用新的科学技术改造物流装备和提高管理水平。国外物流企业的技术装备已达到相当高的水平，目前已经形成了以系统技术为核心，以信息技术、运输技术、配送技术、装卸搬运技术、自动化仓储技术、库存控制技术、包装技术等专业技术为支撑的现代化物流装备技术格局。今后进一步的发展方向是：信息化——采用无线互联网技术，卫星定位技术（GPS），地理信息系统（GIS），射频标识技术（RF）等。自动化——自动导引小车（AGV）技术，搬运机器人（RobotSystem）技术等。智能化——电子识别和电子跟踪技术，智能运输系统（ITS）。集成化——信息化、机械化、自动化、智能化于一体。2.2.3国外未来物流市场规模预测市场调查企业ForresterResearch北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）预测，2002年通过互联网进行企业间的电子商务交易额，将迅速增长到8400亿美元。预计到2002年，全球物流支出将达到4万亿美元，第三方物流达到2810亿美元，占全球物流总支出的7%。2.3我国物流市场情况2.3.1我国现代物流产业现状我国物流产业刚刚逐步摆脱计划经济体制的束缚，走上市场化道路，改革开放以来尤其是近几年有了较大的发展。近年来，电子商务的发展，扩大了企业的销售范围，改变了企业传统的销售方式以及消费者的购物方式，使得送货上门等物流服务成为必然。促进了我国物流行业的兴起。在商品仓储方面，我国各系统、各行业现有数目众多的各类仓库，其中多数是普通仓库，也有不少专业化的仓库，仓库总面积估计可以位于世界前列；在运输能力方面，我国的铁路、公路、水运、航空等各种运输都有了很大的发展，这些年一直大力进行铁路、公路、桥梁、港口、机场场站的建设，我国运输基础设施的落后面貌已达到世界中上水平，有的如集装箱运输已位于世界前几位，商品配送经过我国政府多年的积极推动，现在已被广大企业和消费者所接受，物资和商业企业的配送中心和配送活动较普通地开展起来，配送商品的规模、种类、形式和相关的电子服务与以前相比都有了很大的发展，已成为商品流通中一个十分重要的内容；货运代理等其它物流服务企业近几年在企业数量和服务水平方面也有了较大的增加和提高。中国物流市场划分及特点见下表：中国物流市场划分及特点社会物流专业物流资源社会零散货物以客户的供应链为核心服务内容快运、快递、信函供应链管理企业形式快运公司第三方物流企业社会物流特点：北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）以物流企业自身体系组成的高效服务网络链为核心，进入客户供应链的程度浅，最易成为国际物流大鳄进入中国市场初期目标，以价格、网络、信息服务为重要手段。专业物流特点：物流企业围绕客户形成紧密供应链服务关系，因此，客户在选择供应商上往往十分谨慎，因此物流企业进入市场的难度很大，客户更换物流企业的置换成本也很高，结果客户忠诚度要远高于社会物流。据国际货币基金组织1997年的统计，我国当年物流成本占GDP的比重为16.9%，达718亿美元（按汇率8.27元/美元，合人民币5938亿人民币），按照国际上第三方物流在物流市场上所占平均份额计算，市场份额应在200亿美元左右（1654亿人民币）。1999年我国GDP为82054亿元，如按此比例，1999年我国全社会的物流成本约为13867亿元，第三方物流的市场份额在4618亿元左右。我国物流市场还没有形成一个比较完整的体系，在物流设施、管理手段、经营组织方式上基本还沿用了传统的管理模式，经营分散、管理落后、物流成本高、效率低、服务水平差的问题并没有从根本上得到解决。物流信息化水平低，计算机信息管理水平严重滞后，物流信息网络尚未建立，支撑现代经济发展的物流体系还没有形成。随着电子商务的发展，我国的物流水平仍难以满足其需求。首先，从发达国家来看，第三方物流的功能是设计、执行以及管理客户供应链中的物流需求，其特点是依据信息和物流专业知识，以最低的成本提供客户需要的物流管理和服务。而现在，我国多数物流企业是在传统体制下物资流通企业基础上发展而来，企业服务内容多数仍是仓储、运输、搬运，很少有物流企业能够做到提供综合性的物流服务，第三方物流服务的硬件还是软件与电子商务要求提供的高效率低成本的第三方物流服务还有较大的差距，信息收集、加工、处理、运用能力，物流的专门知识，物流的统筹策划和精细化组织与管理能力都明显不足。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）其次，条块分割的物流管理和流通体制制约着物流业的发展。电子商务环境下，物流的专业化分工特点虽然日益明显，但是物流的组织和管理却不断向综合性发展，各种物流方式和物流载体之间的联系越来越紧密。但是，我国目前的物流行业管理仍沿用着计划经济时期的部门分割体制。与物流相关的各部分分别由铁道、交通、民航、内贸等不同政府部门进行管理。依据这种条快管理体制，形成了自上而下的纵向隶属和管理格局，严重制约着在全社会范围内经济合理的对物流进行政体统筹和规划，妨碍着物流的社会化进程。从根本上说，上述问题的存在是发展中的问题，随着我国市场化运行机制的日渐完善，生产力水平的逐步提高，社会总产品的日益丰富，物流需求将会大大增强，相应的从事物流行业的企业也会越来越多，伴随着激烈的市场竞争，企业的是管理水平、生产效率、技术含量的提高，进而拉动整个物流产业发展服务水平的将会大幅提高。在我国以合资名义经营物流业务的国际知名公司基本上在本土都完成初期的原始积累，完成了从传统的储运企业向整合社会资源，充分调动积极因素实行科学管理的物流企业的过渡。而内资企业由于经营成长环境受限、经营时间有限，基本上都正在经历储运向物流的蜕变。2.3.2我国物流市场发展趋势从我国国情和发展的趋势来看，我国物流市场仍然处在初级阶段，在体制机制、组织结构、经营方式等领域还有很大的发展空间。这不仅是由我国目前的生产、经营和消费方式所决定，而且也是与我国社会主义市场经济的建设发展过程相一致。因此可以说，物流市场在我国具有十分广阔的发展前景。2000年，中国经济运行的物流成本高达14863亿元，占GDP的比重为16.7％，远远高于欧美发达国家，这一方面说明我国物流领域的管理水平和效率还比较低，另一方面也说明我国物流成本能够节约的空间还非常大，第三方物流拥有巨大的发展空间。我们以2000年的GDP和物流成本占GDP的比重为基数，根据“第十五年规划”北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）草案，即十五期间，每5年物流成本的比重下降2%，我国第三方物流在物流市场比例前6年（2000-2005）为国际平均数的1/3左右，后五年为1/2，若按我国GDP的年增长率为8%,可预测未来10年我国物流市场规模将达到12192亿元。2.3.3我国未来物流市场规模预测对未来10年市场规模进行预测：假设按照1999年我国物流总成本占GDP比例16.9%，每5年物流成本占GDP的比重下降2%（根据“第十个五年计划”草案），即2005年中国物流成本占GDP比例为14.9%，2010年，中国物流成本占GDP的比例为12.9%，则未来十年我国物流成本占GDP比例算术平均值约为14.9%；我国第三方物流在物流市场上的比例前六年（2000~2005）按照国际平均数1/3左右计算，后五年按照1/2计算（根据“第十个五年计划”草案），则未来十年第三方物流在物流市场上的比例算术平均值为0.42；GDP增长率按8%计算。根据测算结果，到2010年，我国第三方物流市场总规模将达到11972亿元，而目前我国第三方物流业才刚刚起步，实际总规模非常微小，因引发展空间非常巨大。对未来市场需求的分析：◆国内企业的改革和发展提供的市场机会。由于长期以来重生产、轻流通，加上历史形成的条块分割，“大而全”、“小而全”等传统观念，我国企业在“物流陷阱”中造成的损失和浪费难以计算。1998年底，例如国家统计局统计的18.2万家独立核算工业企业产成品库存6094亿元人民币，占其全年产品销售收入的9.6%；如果加上应收帐款12315亿元，两项资金占用为产品销售收入的29.1%。1998年这18.2万家企业库存货物周转次数为1.41次。1998年我国产成品库存时间为42天，1999年1~9月为46天，而发达国家平均为20天。可见，我国企业物流成本压缩的空间十分可观，随着我国企业对物流成本控制重视程度的不断提高，在这方面的挖潜活动将为现代物流业的发展提供巨大的市场机会。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）◆客户对服务的需求水平逐步提高和多样化提供的市场机会。随着商品经济的发展和人民物资文化生活水平的提高，顾客对服务质量的期望水平将不断提高并呈现多样化的趋势，货物运输中小批量、多批次、多品种、高价值的货物越来越多。能否按照五个“RIGHT”的原则向顾客提供门到门的基本运输服务和其他增值服务，日益成为衡量客户服务的质量标准，而这些将为现代物流的带来新的机会。◆外资企业大举进入带来的市场机会。由于外资企业较早研究物流，对流通领域的成本控制重视程度较高，与国内企业相比，跨国公司对物流服务的需求要旺盛得多。到1998年底，世界500强企业中，已有230家进入了中国市场。这些跨国公司的动作，要求一个强大的物流支持系统作保障。随着对外开放的不断深入，进入我国的跨国公司无论数量还是营业额都将大幅增加，它们对物流服务的需求将进一步增长。◆加入WTO带来的市场机会。加入WTO后，关税的降低和一些非关税壁垒的被迫取消，将从出口和进口两个方面大大促进我国对外贸易的增长。据有关专家预测，加入WTO的五年内，我国的对外贸易总额将会由1998年的3240亿元增加到6000亿元。进出口总额的增长必然带来物流的繁荣，从而将为物流业的发展提供巨大的市场机会。因此，随着我国加入WTO、国内企业对物流成本的不断重视、客户对服务的需求水平逐步提高和趋于多元化，物流需求之缺口非常大，我国物流业尤其是第三方物流业在近几年将得到迅速发展。据中国仓储协会1999北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）年初对全国450家大中型工业企业进行的一项调查，45.3%的企业将在未来一两年内选择新的物流商，其中75%的企业将选择新型的物流企业，而不是原来的仓储运输企业，并且64.3%的企业将把所有的综合物流业务外包给新型的物流企业，由这些数字可以看出，我国第三方物流的市场需求相当可观。2.4北京物流市场发展现状2.3.1北京物流市场发展现状北京市物流业近年来得到快速发展，物流资源丰富，具有广阔的发展前景。北京交通运输网络初步形成，道路网络发达，具备良好的物流体系建设条件。在服务城市、服务产业过程中，商业物流的发展水平也得到了较大的提升，为建立现代化物流体系奠定了基础，但同时也存在着一系列问题。1、物流资源充足、分布基本合理、平衡性仍需调整北京的物流设施和资源的分布基本上符合从中心向周围扩散的合理分布要求。四环以外的仓库数量占76.9%，其中位于朝阳区、海淀、丰台、房山、大兴、顺义区域范围内的仓库个数占60%，仓储面积占总面积的57.4%。除了仓储资源的分布以外，其他如装卸设备、货运车辆和仓库资源的分布基本上是相似的。北京市物流资源分布基本合理，但资源的分配和利用方面存在不平衡性，如朝阳区与丰台区之间的仓储面积比是2.9：1，而两个区的仓储量大致相等；朝阳区与石景山区的货运车辆数量大致相等，而这两个区域之间的货物运输量之比为1:4。2、主营物流企业(第三方物流)有待进一步发展在调查的企业中，主营物流企业所占的比例比较小，仅为21.46%。虽然北京物流行业中专业物流企业和自营物流企业的比例处于基本平衡的状态，但是发展第三方物流的任务仍应加强。3、物流行业的营业收入增长速度快，但物流成本较高，行业经济效益较低2002年主营物流企业实现营业收入107.1亿元，比2001北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）年增长16%。然而，2002年主营物流企业实现利润总额却只有3.33亿元，只占到营业收入的3.1%，这也正体现出当前物流业利润率较小的事实。这种局面的出现与我国传统物流企业的弊端有很大的关系。传统的物流企业更多注重的是物流活动中单一活动的利润，仅仅在物流系统的某个环节上追求利润的最大化，而忽视了物流系统的综合成本最小化和整体物流利润的最大化。从目前情况来看，北京流通加工的发展正处于一个快速增长的阶段,2002年货物流通加工量163.3万吨，比2001年的149万吨增长9.6%。在工业企业中，流通加工的费用占总物流费用的0.4%，而批发零售业已经达到了10.1%。流通加工作为一种在物流活动中起到增加附加值的途径，将会越来越受到企业的重视。4、资产状况以国有资产为主当前北京的物流业以国有资产为主，虽然传统的国有企业在发展物流业上存在很大的局限性，但同时也存在一定优势。首先一个优势就是国有资源的充足性，作为一个物流业刚刚进入快速发展阶段的国家来说，拥有比较集中国有物流资源是物流业发展的一个很好条件。另外，传统的国有企业在发展中也已经积累了一定的经验，在向现代物流业发展的过程中将发挥重要作用。国有资产虽然占有很大比例，但在实际使用中存在较大浪费现象。有一部分资源不仅没有在物流发展中起作用，反而成为一些企业的包袱。比如北京的货运市场，由于高度的竞争导致了货运业空载率居高不下；在仓库资源方面，据初步估计大约有30%—40%处于闲置状态。5、就业人员素质偏低、物流人才匮乏主营物流企业从业人员中，学历在大专以上的占19%，而且物流专业毕业的人员不足1%，物流人才的匮乏限制了物流业发展的步伐。6、物流标准化水平偏低集装箱运输是运输业运输水平和标准化的标志之一。本次调查北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）4544家企业集装箱货运总量为130817个标准箱，其中制造业为48389个标准箱，运输业为55574个标准箱，商业为100个标准箱，服务业为26754个标准箱。从国际城市的集装箱运输来看，世界平均集装箱货运量占货运总量的65%,我国不足40%,北京的集装箱运输占货运总量的比例仅有1%，处于很低的水平。除了在运输方面能很好的体现出北京的物流标准化水平外，在企业之间的物流运作规范统方面标准化程度也不高。7、信息化程度不高在调查的企业中有不少的企业已经开始使用计算机作为企业管理、决策、运作的信息系统，但是，大部分企业仍然只是将计算机作为一种操作工具，只用来进行一些简单的单证和表格的处理，这样的企业还不能称为信息系统的使用者。近两年，物流企业数量迅速增加，2000年注册的物流企业约为150家。商业、交通、邮政等行业的不少企业组建了物流公司，对外开展物流服务。少数国际知名的物流企业也通过合作等方式进入北京。“九五”以前，营业面积1万平方米以上大型商场约有75%主要集中在三环路以内地区。随着旧城改造，人口外迁，大型超市主要集中在三环路至四环路之间的城市新开发地区，其数量占超市总数的47.4%；仓储式商场在城市边缘地区布局的趋势越来越明显，三环路以外占全市总数的80%。商业布局的变化，需要在五环路至六环路附近尽快建设现代化物流设施。2.3.2北京市物流市场发展前景北京市商委、计委于2002年初制定了《北京市商业物流发展规划（2002-2010年）》，提出2005年我市要初步建立以大型物流基地为核心、以综合性及专业性物流配送区为节点的物流体系框架，到2010年计划建成3个大型物流基地、17个物流配送区，形成高效、成熟的物流网络体系，总体上达到国际先进水平。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）北京物流的发展目标是“北京物流发展要立足服务首都经济发展和生活消费、辐射环渤海地区，兼顾国内外物流需求，到2020年，建成分布合理、结构优化、先进适用、高效低耗的现代物流体系，使北京的综合物流能力达到世界级城市21世纪初叶水平。”1、服务项目全面、专注特定行业、非资产型的物流公司具有竞争优势。由于物流公司的快速增加，主要物流服务项目上的竞争日趋激烈。基础性服务项目竞争激烈程度高于延伸服务项目，如北京地区的仓储业竞争相当激烈，价格很低。由于大量全国性物流公司及外资背景物流公司的进入，北京的物流市场也受到了外来物流公司的激烈竞争，北京地区物流服务投标会基本都是座无虚席，竞争可见一般。由此可见，服务项目全面、专注特定行业、非资产型的物流公司具有一定的竞争优势。2、物流业整合趋势据《北京市物流业现状调查报告》显示，北京市制造业和批发贸易业自营物流的比重高达74.2％，专业物流企业物流量有25.8％。拆除部门及系统藩篱，突破地区与行业限制，促进各种物流资源、各个物流环节和多种经营方式的整合已成为北京市物流业发展的总体趋势，北京市物流业整合还需要一个相当长的过程。2.5本项目竞争优势2.5.1先进的物流管理理念和模式随着物流需求越来越即时化，越来越要求灵活、迅速的反应，为了参与更高层次的竞争，就必须加强基础管理和规范化运作。***北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）公司所做的正是区别传统的物流模式。首先，公司的目标对象是中小型制造商，企业从原材料购进到加工至成品在展示、销售发货到最终客户整个全过程全部由此地完成。其二，零售商，商家可以将仓储商品通过展厅展示达到零售或批发全过程。其三，物流公司仍然可以完成收货、仓储、发货、配货等工作。同时，公司还提供全方位的相关配套服务，例如：运输、申报各种手续、物业管理等。总之，按照客户所需进行建设施工，使之成为国内最先进的物流地产管理模式。目前，公司与美国旗下的ONTHEBRINK，MOBILELIGHT公司、R、Y、PROPERTIES公司、FARLINKINTERNATIONAL公司、台湾旗下的茂矽公司、大毅电子公司、力成科技公司、隆电电子公司、香港羊城国药公司、韩国PICO商业大厦均已签订意向、适机完成。2.5.2采用物流信息技术，提高企业反应能力***物流商务中心将是一个新型的现代化物流地产中心。现代物流业的发展离不开完善的信息系统、个性化、智能化的物流管理服务的支持。***物流商务中心在规范物流运作的基础上，将通过提供展厅、办公、相关配套咨询服务设施及实现物流业务的网上交易和资源配置等多种先进技术，提高企业的服务水平和对客户以及市场的快速反应能力。物流商务中心将根据我国物流市场的特点，依托首都优越的地理位置和辐射功能，立足为北京经济服务，沟通各省市的交流，充分利用现有的物流资源，为客户提供全方位的物流商务服务。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第三章土地利用现状、建设条件和总图运输3.1土地利用现状及交通条件本项目位于北京顺义区南法信镇顺于路北侧。项目用地及周边范围用地性质在北京市土地利用总体规划修编中全部为建设用地。北部为空港物流园四街，西面为顺达路，东临顺盈路，南部为顺于路。北京市规划委员会于2005年9月27日颁发了项目用地规划意见书（见附件）。本项目所在地位于机场北侧，距市区15公里，东距天津海港180公里，机场高速公路、李天高速路、机场东线三条通达机场的高速路、机场北路、城市轻轨、顺平路、六环路、101国道（直达哈尔滨）、京承高速路、京承铁路等，纵横交错，四通八达，具有从事物流商务不可多得的地理优势和交通便利。本项目建设地点四周环境风景秀丽，气候宜人。南侧是温榆河绿色生态走廊，十几家别墅区象颗明珠洒落其间。在CDB、使馆区、中关村等工作的万余外籍人士在此居住。气候属暖温带半湿润大陆性季风性气候，周围水土丰沃。附近是首都国际机场，北京空港工业区、空港物流园区、出口加工区，交通四通八达，为建设物流商务中心供了极佳的地理环境。本项目选址较合理，地理优越，交通十分便利，发展潜力较大。3.2市政基础条件本项目所在地周边的水、电、路等基础设施条件良好。3.2.1供水北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）用地性质以储运为主，日用水量低于工业区与住宅区，供水由顺义区卫星城第三自来水厂解决。北京***物流商务中心用水主要为绿化用水和生活用水，采用环状管网供水，水质符合国家饮用水标准，供水压力0.3Mpa。3.2.2排水排水实行雨污分流。雨水管线汇入小中河。污水管线汇入顺义城区市政污水干线，最终进入顺义区污水处理厂统—处理。3.2.3供电由顺义区西辛、后沙峪110KV变电站双路供电。3.2.4供热该中心建筑采暖及空调系统采用天然气，引自顺义区燃气公司干线管道，采用环状供气管网，天然气供气压力0.2Mpa。3.2.5电信顺义区设有宽带传输网络，可满足项目所需的电信条件，并提供100M宽带的光缆接入。3.2.6有线电视采用光缆接入，可提供45套以上电视节目。3.3工程地质条件3.3.1地形、地貌顺义区处于燕山山脉南麓、华北大平原北端，东西长45km，南北宽30km,总面积1016km2，其中，平原占95.7％，地势北高南低，东北山地最高点海拔637m,平原地区海拔25-45m，坡度平缓，约为O．6‰。3.3.2地质、水文北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）该项目所在区域的工程地质评价为II类区和III类区。II类区适于一般工业与民用建筑，在建设时要采取防水措施；III类区在建设时要解决内涝及施工涌沙问题。地质状况优良，基岩埋深80-180米，基岩面起伏平衡，无断裂带，国家规定建筑抗震等级按8度设防。工程地质情况可以满足一般工业，民用建筑工程需要，地耐力12-15吨/平方米。冻土深度0.85米。地下水位深度1.6-4.5米，且对混凝土无腐蚀性。3.3.3气象、气候该地区属于典型的暖温带半湿润半干旱季风气假。四季分明，春季少雨多风沙，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥多风少雪。年平均气温摄氏度11.5度，最高平均气温摄氏26度，最低平均气温摄氏零下4度，年平均风速2.2米/秒，年平均降水量600毫米。根据顺义区气象站多年气象资料统计：1、风速、风向频率多年平均风速为2.Om／s，采暖期(11、12、1、2、3月)多年平均风速为2.5m/s。4月份平均风速最大，为3.5m／s；8月份平均风速最小，为1.7m／s：该区域内平均风速较小，小于或等于2.0m／s的风速出现达66.4％。冬季以N、NW、NE风向为主，其多年风向频率统计结果分别为17%、13%、13％，N、NW、NE风频率合计占43％；春夏季以SE、S、SW风向为主，其多年风向频率统计结果分别为14％、12％、6％，SE、S、Sw风频率合计占32%；年静风频率占11%。2、降水量顺义多年年平均降水量为634.8mm。降水的分布季节与气候季节转换相随，降水有明显的季节性，3-6月降水量总计125.8mm，占全年降水量的19.7％；9-11月降水量为76.6mm，占全年降水量的12％；12-2月降水量为9.5mm北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研），占全年降水量的1.5％。可见降水多集中于夏季，其中7、8两月最多，为462.7mm，占全年降水量的66.8％，冬季降水量最少。降水强度在不同季节不一致，顺义降水比较集中，又以强度较大的阵性降水为主，最大日降水量出现在8月份，为218.4mm，6-8月日最大降水量是春、秋、冬三季日最大降水量的1.96倍。3、气温多年平均气温为12.1℃。最冷月为一月份，多年平均气温为—4.9℃（在-8.0℃-3.3℃之间，变幅4.7℃）；最热月为七月份，多年平均气温为25.8℃（在23.9℃—27.3℃之间，变幅3.4℃）。气温年差30.6℃。各月平均气温差值不一致，6—8月份气温相差较小，12—2月份气温差值较明显，故而充分表现出大陆气候特点。历年极端最高气温平均36．3℃，极端最低气温平均—14．3℃，差值为50．6℃。4、湿度顺义区多年平均相对湿度为57.6％，近十几年来平均湿度在55%-60%之间，其变化的幅度不大。年平均湿度在47％-67％之间为半湿润季节；67％以上为湿润季节；47％以下为干燥季节。以此为标准衡量，顺义相对湿度的年变化是明显的，1—2月相对湿度在45％以下，属于干燥季节；3-6月和12月相对湿度在47％-64％之间，属于半湿润季节；7-11月相对湿度67％左右，仅有7、8、9三个月在68％-78％之间，属于湿润季节，7月份相对湿度极值达到86％，1月份相对湿度的最低值为26%，一年中有7个月为半湿润、有3个月为湿润、有2个月为干燥，可以看出顺义属于半湿润地区气候的特点。5、蒸发量顺义历年年均蒸发量为2030.1mm，各年变动在1590.8mm-2539.8mm之间。在一年中，蒸发量以5月份最多，可达310.8mm；12月份最少，仅64.1mm北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）；4-8月份蒸发量大于历年年均蒸发量，其它各月皆小于历年年均蒸发量。3.4总平面布置与交通3.4.1布局依据和原则1、严格执行国土资源部发布和实施的《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知的规定2、符合北京市总体规划和征地要求，充分利用建设用地，达到项目拟定的规模要求。3、在满足功能使用要求和技术经济合理的前提下，努力使物流中心做到功能分区明确，建筑群体布局合理，建筑造型和手法具有强烈的时代感，注意环境绿化、美化。4、满足城市规划、消防、卫生等规程、规范要求，合理组织人流、物流，减少交叉和干扰，安排足够的停车场地，采用集中和分散相结合的停车方式。3.4.2总平面布置本项目用地以南是顺于路，以北是物流园四街。本次新建办公楼布置在建设用地的西部，展厅-办公-仓储三位一体的物流商务设施分别布置在南北两侧，内部环路相通，构成一个完整的物流商务中心，避免了周围干路人流、车流的干扰。3.4.3交通组织根据城市规划要求，在实际规划用地内加密布置市场用路，形成棋盘格局的路网，使展厅、仓储中心、办公楼等建筑物四周布有环路，满足消防、运输停车要求。中心车流出入口设在顺盈路东侧，作为主入口，次入口设在顺于路北侧。中心内部道路10—15米北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）宽，分布在办公、仓储中心的四周。停车位采用集中与分散相结合的停车方式。3.4.4总图技术经济指标本项目实施后，总图主要技术经济指标如下：本项目总占地面积：93亩建筑面积：71352平方米建筑基底面积：36000平方米容积率：1.13建筑密度：58.12%绿化率：14.5%投资强度：2679万元/公顷北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第四章建设规模和建设内容4.1建设规模本项目通过办公、展厅、仓储三位一体的物流设施及相关配套服务设施的建设，吸引100余家国外中小型制造商、零售商、物流公司，实现制造商成品生产、展示、销售发货，零售商仓储产品的零售、批发，物流公司收货、仓储、发货、配货等各种业务相结合的国内最先进的物流地产中心。项目征地93亩。4.2建设原则该物流地产中心建成后，将通过国际化、网络化、个性化、信息化智能化的物流管理服务，为客户创造更大的价值，提高项目的竞争力。项目建设原则：高效、快速、安全、环保一、合理安排物流中心各功能区和配套设施的建设布局，规划与功能分区既满足经营与管理需要，又体现现代物流中心的特点。二、坚持不断创新，运用现代科学管理手段原则，利用先进信息网络技术，建成物流中心信息管理系统。三、本着节约资金、减少投资的原则，采用先进、成熟、适用、可靠的技术方案和设备。四、按照项目建设“三同时”的原则，搞好环保、职业安全卫生、节能、节水、消防等设施的设计。4.3建设内容北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）建设项目主要包括：仓储中心、展厅、办公楼、停车场、绿地、物流信息系统及相关的软硬件设备。4.3.1土建工程本项目新建建筑物71352平方米，其中展厅-办公-仓储物流商务中心33984平方米；办公及宿舍楼37368平方米。总占地面积36000平方米。对建筑物的设计应满足物流中心的使用要求；地震烈度按8度设防。建筑安全、结构等级为二级。主要建筑物如下表所示：项目名称数量（幢）层数建筑面积（平方米）建筑结构层高（米）办公楼1633984框架结构一层6.5二四层3.5办公、展厅、仓储三位一体物流商务设施40局部两层37368框架、钢结构一层4.5二层3.5门卫2160砖混结构停车场400个4.3.2设备配置本项目设备配置主要为货架、叉车、笼车和运输车辆。因上述所需运输设备大部分可利用公司现有设施，只须少量在本期建设中进行增添。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第五章环境保护、节能和消防措施5.1编制依据《中华人民共和国环境保护法》（1989）《北京市水污染物排放标准》（试行）（1985）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《地下水质量标准》（GB/T14848-93）《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）《机场周围飞机噪声环境标准》（GB9660-88）《北京市城市绿化条例》《锅炉污染物综合排放标准》（DB11/139-2002）《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》（1995）5.2环境质量现状5.2.1环境空气本项目所在区域大气环境中S02、NO2和TSP的监测结果均符合国家《环境空气质量标准》(GB3095—1996)中二级标准要求。5.2.2水环境所在地区域的地表水体主要是七干渠，现已多年干旱无水。通过对北京市京顺机动车检测场自备地下水井水质调查，水质较好。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）5.2.3主要环境保护目标所在区域内未发现历史文物、名胜古迹以及珍贵动植物等重点保护目标。主要环境保护目标为园区附近的村庄及单位等，如首都国际机场、首都机场导航站等。5.3污染源及防治措施5.3.1大气污染该项目大气污染主要来自天然气燃烧产生的大气污染物、运输车辆产生的汽车尾气，及施工期间的扬尘。在拆迁旧构筑物、开挖土石方、浇注基础作业过程中以及车辆运输进行有装卸运输土建材料时，会产生车辆废气、扬尘及搅拌和筛分系统的粉尘等、危害大气环境；另外，施工中运输车辆在运输线路沿途也会带来大气污染。其中，对环境影响较为突出的是施工扬尘。施工扬尘一般来自以下几个方面：土方的挖掘扬尘及现场堆放扬尘；混凝土搅拌站产生的扬尘；建筑材料(白灰、水泥、沙子、石子、砖等)的现场搬运及堆放扬尘；施工垃圾的清理及堆放扬尘；人员流动、车辆运输造成的现场及道路扬尘。该项目施工中，在装卸施工渣土、土方以及生活垃圾时采取防尘措施，运输车辆加盖布，保持车辆清洁，施工现场采取设立围挡等防尘措施。同时，对各种运输车辆加强日常维护、检修，确保车辆尾气达标上路。这样，就不会给外环境带来大的污染。5.3.2噪声本项目施工期间的噪声污染，主要是施工机械及运输车辆所致，声源有固定式和移动式，各施工阶段所采用的施工机械不同，对环境造成的施工噪声污染水平也不同。土石方阶段的主要噪声源是挖掘机、推土机、装载机和各种运输车辆等，大多数为移动声源。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）打桩阶段的主要噪声源是各种打桩机以及一些打井机、风镐、移动式空压机等，大多数为固定声源，该阶段产生的噪声影响最大。结构阶段是建筑施工中周期最长的阶段(工期一般为—年或者数年)，使用的设备种类较多，噪声主要来自运输车辆、汽车吊车、塔式吊车、搅拌机、振捣棒等，此阶段应是重点控制施工噪声的阶段。装修阶段施工时间较长，但声源数量较少，声源主要包括砂轮锯、电锯、电梯、吊车、切割机、卷扬机等。本项目以储运为主，建成后运营期间噪声污染源主要来自运输车辆、水泵、库房及空调系统的风机等。其中运输车辆的噪声一般80-100dB(A)左右，水泵的噪声一般75-95dB(A)左右，风机的噪声源强一般80-90dB(A)左右。为减少噪声对环境的影响，选用低噪声或超低噪声的机器设备，设备基础采取隔声、减震、消声等降噪措施。各类车辆运输在市场区内禁止车辆鸣笛。5.3.3废水施工期间的废水包括施工本身产生的废水、施工人员的生活污水以及公共卫生设施排水等，施工本身产生的废水主要包括土方阶段降水井排水、结构阶段混凝土养护排水以及各种车辆冲洗水等。如果随意排放会对地下水产生危害，在施工中应加强管理，废水采取处理措施，就不会对当地水环境产生大的污染。运营期水污染源主要是生活污水。为减少污染，污水将统一排入顺义污水处理厂处理后得出水水质将达到排放标准。5.3.4固体废弃物北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）在施工期间产生的固体废物主要包括原占地构筑物拆迁、土方工程等的弃土、淤泥、施工渣土，损坏或废弃的各种建筑装修材料、包装材料，以及施工人员的生活垃圾等，如果处理不当，会引起扬尘污染大气，或被雨水登淋虑而渗入地下，污染地下水。项目施工期间，应对这些固体废物定点堆放，妥善处置，施工人员的生活垃圾送至顺义区垃圾消纳厂，施工渣土等及时清运，装卸及运输过程中采取有效的防尘措施。对固体废物分类收集，可利用的固体废物回收利用，以减少排放。这样，就不会产生不良影响。项目建成后，固体废物主要为生活垃圾，包括废纸、垃圾袋、清扫垃圾、包装废弃物等。固体废物将分类收集，定期清运至顺义区垃圾场统一处理，不会对当地产生污染。5.4绿化为美化环境，本项目建筑总平面布置充分利用空地进行绿化，提高绿化面积，美化环境，减少场内车辆及场外道路灰尘对场区周围环境的污染；沿场区外围绿化带种植阔叶树种，场内空地主要种植草坪。5.5环境影响评价由于本项目对交易市场运行过程中产生的噪声、烟尘、废水、废料等污染物采取了有效的防治理措施，减少了对当地环境的影响，完全可以达到国家环保相关标准的要求。5.6节能措施本项目在原有土建工程及公用设施、辅助工程及生活设施的基础上进行，以节省投资和能源的消耗。5.6.1建筑节能本项目建筑节能贯彻《民用建筑节能设计标准》实施细则(DBJ01-4-88)的要求。选用新型保温性能良好的墙体材料(包括外墙和内墙)；热力管网选用良好的保温系统，屋面采用金属保温夹心板，双屋保温屋顶采光窗。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）5.6.2节电1、合理选择高开关站及变电所位置以接近负荷中心，节省输电线路和输电损失。2、选用低损耗高效电力变压器，合理选择变压器电容，使变压器在经济方式下运行。3、选用节能型电容、光源和灯具。合理进行无功补偿，减少无功损耗。5.7消防措施在总体布置中，备建筑物之间均设置6米以上的消防环形通道，以保证消防车安全行使和作业需要。单体建筑物设计满足《建筑设计防火规范》的要求。本项目办公、仓储等建筑为一、二级耐火等级，丙类建筑，同一时消防用水由园区内消防水池和水塔联合供给，供水压力为0.36Mpa。本工程各建筑物室内均设有室内消火拴系统。系统由消防水池、消防泵组、消防管道、消火栓和阀门组成。火灾时，启动消火栓处按钮即可启动消防泵供水灭火。室外设置地下式消火栓和生活消防合用环状给水管网。在办公和仓储中心等处配置手提式和推车式干粉灭火器。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第六章项目实施进度计划6.1项目建设期本项目建设期10-12个月。迫于市场的竞争压力，项目尽可能在最短的时间里完成并交付使用。本项目的建设工程从开始实施到交付使用计划用时10-12个月。为使工程按计划顺利进行，要求建设单位精心组织，周密安排，使设计、施工和设备交付以及安装调试环节紧密衔接，交叉进行，确保工程建设如期完成。6.2项目建设进度本项目的主要工作内容包括：项目审批、方案设计、土建工程、设备安装和调试、与制造商、零售商、物流公司等签订合作协议。其中土建工程包括办公及宿舍楼施工、展厅-办公-仓储中心施工工程。具体实施进度计划详见表6-1。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）表6-1北京***物流商务中心项目实施进度表进度项目项目实施进度（月）2005年2006年121234567891.项目审批2.方案设计3.土建施工3.1办公及宿舍楼施工3.2六层办公楼施工3.3展厅-办公仓储中心施工4.设备采购5.设备安装及调试6.招商北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第七章项目组织机构与劳动定员7.1企业组织机构公司机构将设置七个部门，即财务部、人力资源部、公司事务部、工程部、物业管理部、市场运营一部、市场运营二部。公司实行董事长领导下的总裁负责制。总裁、副总裁由董事会任免。重大事项须经董事会研究决定通过。公司组织结构图董事会财务部副总裁副总裁审计室总助总裁人力资源部公司事务部工程部物业管理部市场运营一部市场运营二部北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）7.2人员编制公司定员48人。项目建成后，所需要的人员由社会公开招聘。其中管理人员19人，营销人员16人，技术人员13人。具体人员定岗详见表7-1。表7-1劳动定员序号部门名称人数1管理人员192营销人员163技术人员13合计48北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第八章投资估算及资金筹措8.1投资估算8.1.1编制依据1、国家计委和建设部联合颁布的计投资（1993）530号文《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）。2、北京市城乡建设委员会1997年编制的《北京市建设工程费用》。3、***投资有限公司提供的相关资料。8.1.2编制说明1、建筑工程参照类似工程的投资情况进行估算，并根据工程所在地的人工、材料等价格做了相应的调整。2、设备购置费用是按现行价格加设备运杂费计取。3、根据国家计委（1999）1340号文件规定，自1999年10月份起，编制和审核项目造价时，涨价预备费按零计算。因此本项目不计取涨价预备费，只考虑基本预备费，按6%计取。4、土地费用：按照市发改委、市土地局、市财政局、区地税局、市民政局等单位颁发的有关文件规定，每亩建设用地为30万费用，市政代征地减半收费。该项目建设用地93亩。累计土地费用2790万元。8.1.3建设投资北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）根据本项目建设内容，对工程建设费用、其他工程费用、预备费等进行了投资估算。经测算，本项目建设投资16545万元，其中：建筑费用：12083万元设备及安装费用：155万元工程建设其它费用：3371万元预备费用：937万元具体各项构成详见附表1项目总投资估算表。8.1.4流动资金估算根据企业经营状况，采用分项详细估算法对流动资金进行估算（详见附表4），本项目需流动资金216万元，铺底流动资金65万元。8.1.5总投资本项目总投资共计16610万元，其中建设投资16545万元，建设期利息无，铺底流动资金65万元。8.2资金筹措项目总投资16610万元全部由企业自筹解决。资金筹措方案详见附表2。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第九章经济评价9.1财务估算9.1.1财务估算依据1、项目经济评价的方法按照国家计委颁发《建设项目经济评价方法与参数》第二版，以及国家颁发的有关税收、财务制度等相关法规的基础上进行的。2、评价计算期11年,建设期1年。3、财务的基准收益率为10%。4、评价的本位币为人民币元。9.1.2收入估算本项目测算收入来源主要来自：仓储业务、展厅业务及办公面积出租业务。其中本项目实施后，仓储业务收入将达到2626万元，展厅业务及办公面积出租业务按照相关收费标准，估计分别达到730万元和2628万元，因此正常年项目总收入预计为5986万元。9.1.3产品成本估算1、水电汽等消耗费本项目动力消耗主要为水、电消耗、冬季供暖和运输油费等，消耗指标参照前述章节内容，单价参照采购当地的现行价格。在整个计算期内按不变价格进行测算。经测算，正常年动力消耗费为50万元。2、工资及福利费北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）本项目劳动定员48人，管理人员、营销人员、工人工资及福利费用年平均分别为3.4万元、3万元和2.4万元。3、折旧及摊销固定资产折旧采用平均年限法，建筑工程按20年进行折旧，留残值5%，年折旧费618万元；设备按10年进行折旧，留残值5%，年折旧15万元。土地按50年使用权摊销，其它递延资产按5年摊销，不留残值。4、维修费参照同行业现状，暂定本项目设备设施维护费按年折旧费的30%计提。5、财务费用本项目财务费用为流动资金贷款利息。6、销售费用：按营业收入8%计，包括在运营过程中所涉及的招商广告费等。7、管理费用：按营业收入10%计，包括咨询费、办公费等。8、总成本费用正常年，总成本费用为2107万元，经营成本为1465万元（详见附表3）。9.1.4利润正常年，年利润总额为3556万元，年税后利润2383万元（详见附表7）。9.2经济效益分析9.2.1、盈利能力分析正常年投资利润率，投资利税率北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）投资利润率：17.57%投资利税率：19.38%9.2.2、现金流量分析本项目全部投资内部收益率税前、税后分别为19.79%和14.21%；净现值分别为8503和3441万元（10%折现率）；投资回收期税前5.65年、税后6.79年（含建设期）。上述指标说明项目具有较强的赢利能力，经济效益良好。9.2.3盈亏平衡分析按生产能力利用率计算的盈亏平衡点（BEP）计算公式为：BEP（%）=年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-年销售税金及附加-年增值税）*100%。经计算，营业收入第一年只要达到65%，第二年、第三年分别达到51%和43%，企业就可保本不亏损，说明该项目承担风险能力极强。9.2.4、敏感性分析项目的敏感性分析主要从建设投资、营业收入、经营成本三个因素的变化，来考察项目全投资税后内部收益率的敏感性，见下表所示：表9-1敏感性分析表变化因素-10%-5%基本方案5%10%营业收入12.33%13.24%14.21%15.37%16.04%经营成本15.13%13.89%14.21%12.98%13.29%建设投资16.54%15.33%14.21%13.18%12.21%北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）上述敏感性分析图表表明，各因素的变化都不同程度地影响内部收益率，其中最敏感的因素为营业收入，其次为经营成本，但两者分别下降10%和5%，而建设投资增加10%和5%时，财务内部收益率还高于10%的基准收益率，因此表明本项目具有较强的抗风险能力。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）第十章研究结论***物流商务中心项目作为顺义区大型现代物流中心之一，为了提生北京市的现代物流水平，培育首都经济发展的新增长点，提高城市综合竞争力，加快构建北京国际化大都市框架的进程，实施本次建设工程，其建设符合首都城市功能的总体发展要求，符合顺义区域经济的可持续发展，符合北京市物流体系的发展规划。按照节约资金、先进性与适用性并重的原则，本项目在充分利用园区提供的公用设施的基础上，通过新建展厅-办公-仓储三位一体的现代物流商务设施、道路、绿化等辅助设施及物流信息管理系统，使其成为吸引制造商、零售商、物流公司，集展示、加工、批发零售、物流等几大业务积聚的现代物流商务中心。项目总投资为16610万元，其中：建设投资16545万元，铺底流动资金65万元。资金筹措全部由企业自筹解决。由财务分析可知，各项财务指标较好，项目投资效益较高，且实施后会产生很好的经济和社会效益。建议顺义区、北京市给予大力的政策扶持，尽快批准项目实施。北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表1总投资估算表单位：万元序号工程或费用名称建筑费用设备费用其它费用合计一工程费用120831550122381展厅、仓储、办公一体化设施5098　050982办公楼6726　　67263门卫4　　44设备及安装调试　135　1355消防　20　206绿化36　　367管沟管网80　　808道路停车场139　　139二工程建设其它费用　　337133711征地费　　279021962前期工作费　　1221223勘察设计费　　1841844招标代理费　　37375工程监理费　　1101106建设单位管理费　　128128三预备费用　　9379371基本预备费　　9379372涨价预备费　　　　小计建设投资12083155430816545四建设期利息　　00五铺底流动资金　　6565总投资　　　　16610北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表2投资使用计划与资金筹措表单位：万元序号项目合计建设期经营期项目总投资16610　　　　　资本金占总投资比例100.00%　　　　1项目投入总资金167621654514436361.1建设投资1654516545　　　1.2建设期利息00　　　1.3流动资金本年增加额216　1443636　　　　　　　2资金筹措167621654514436362.1资本金16610165454311112.1.1自有资金16610165454311112.1.1用于建设投资1654516545　　　　用于铺底流动资金65　4311112.1.2申请国家专项资金00　　　2.1.3地方配套资金　　　　　2.2借款15101012525　长期借款00　　　　流动资金借款增加额151　1012525北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表3总成本费用估算表单位：万元序号年份项目经营期第2年第3年第3年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年合计　业务量推进速度60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%　1水电气等费用505050505050505050505002工资及福利14814814814814814814814814814814803折旧63363363363363363363363363363363314修理费19019019019019019019019019019018995摊销费674674674674674　　　　　33716管理费用35947959959959959959959959959956277销售费用28738347947947947947947947947945018财务费用5788888888769总成本234725642781278127812107210721072107210723787　其中:固定成本193620572178217821781504150415041504150418045　可变成本4115076036036036036036036036035741　经营成本103412501465146514651465146514651465146514008北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表3-1固定资产折旧估算表单位：万元序号项目年限原值残值2345678910111合计　　　　　　　　　　　　　1.1原值　　　131741.2折旧费　　　6336336336336336336336336336331.3净值　　　1254111908112751064210008937587428109747668432房屋及建筑物　130195%　　　　　　　　　　2.1原值2013019　13019　　　　　　　　　2.2折旧费　　　6186186186186186186186186186182.3净值　　　124011178211164105469927930986908072745368353生产设备　155　　　　　　　　　　　3.1原值101555%155　　　　　　　　　3.2折旧费　　　151515151515151515153.3净值　　　1401261119681675237228北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表3-2摊销估算表单位：万元序号项目年限原值2345678910111土地使用权　　　　　　　　　　　　　摊销　　44444444444444444444　净值　　21522108206420201976193218891845180117572递延资产502196　　　　　　　　　　　摊销　　44444444444444444444　净值　　21522108206420201976193218891845180117573合计（1+2）53371　　　　　　　　　　　摊销　　674674674674674　　　　　　净值　　2697202313496740　　　　　北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表4流动资金估算表单位：万元序号　周转天数周转次数经营期　年份　　2345678910111流动资产　　1611972332332332332332332332331.1应收帐款3012861041221221221221221221221221.2存货301244444444441.3现金301270881061061061061061061061062流动负债30　　　　　　　　　　　2.1应付帐款3012171717171717171717173流动资金（1-2）　　1441802162162162162162162162164流动资金本年增加额　　1443636000000　北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表5销售收入、销售税金及附加估算表单位：万元序号项目名称年份234567891011业务推进速度60%80%100%100%100%100%100%100%100%100%一销售收入　35924789598659865986598659865986598659861仓储收入（万元）　1577210226282628262826282628262826282628仓储面积(平方米)36000　　　　　　　　　　平均费用（元/日平方米）2　　　　　　　　　　2展厅业务（万元）　438584730730730730730730730730展厅面积(平方米)10000　　　　　　　　　　平均费用(元/日平方米)2　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　3办公面积租金收入(万元）　1577210226282628262826282628262826282628出租面积(平方米)24000　　　　　　　　　　平均租金(元/日平方米)3　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二销售税金及附加　194259323323323323323323323323营业税5%180239299299299299299299299299城市建设税5%9121515151515151515教育附加税3%5799999999北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表6损益表单位：万元序号项目经营期234567891011合计1销售收入3592478959865986598659865986598659865986562682总成本2347256427812781278121072107210721072107237873销售税金及附加19425932332332332332332332332330384利润总额1050196628822882288235563556355635563556294435所得税3476499519519511174117411741174117497166税后利润704131719311931193123832383238323832383197277盈余公积金10619829029029035735735735735729598可供还款和分配利润59811201641164116412025202520252025202516768　用于还款0000000000010未分配利润5981120164116411641202520252025202520251676811累计未分配利润598171833595000664286671069212717147431676880905北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表7全投资现金流量表单位：万元序号项目建设期经营期合计12345678910111现金流入　3,5924,7895,9865,9865,9865,9865,9865,9865,98613,04563,3271.1经营与销售收入　3,5924,7895,9865,9865,9865,9865,9865,9865,9865,98656,2681.2回收固定资产余值　　　　　　　　　　6,8436,8431.3回收流动资金　　　　　　　　　　2162162现金流出16,5451,7192,1932,7762,7402,7402,9622,9622,9622,9622,96243,5242.1建设投资16,545　　　　　　　　　016,5452.2流动资金　144363600000002162.3经营成本　1,0341,2501,4651,4651,4651,4651,4651,4651,4651,46514,0082.4销售税金及附加　1942593233233233233233233233233,0382.5所得税　3476499519519511,1741,1741,1741,1741,1749,7163税后净现金流量-16,5451,8722,5963,2103,2463,2463,0243,0243,0243,02410,08319,8034税后累计净现金流量-16,545-14,673-12,078-8,867-5,621-2,3756493,6736,6979,7219,721-29,6995税前净现金流量-16,5452,2193,2444,1614,1974,1974,1974,1974,1974,19711,25629,5206税前累积净现金流-16,545-14,326-11,082-6,921-2,7231,4745,6719,86914,06618,26329,52027,265计算指标：所得税前所得税后折现率10%内部收益率19.79%14.21%财务净现值85033441投资回收期5.65　6.79北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表8资金来源与运用表单位：万元序号项目建设期经营期12345678910111资金来源小计16545250233094225418941894189418941894189112481.1利润总额　10501966288228822882355635563556355635561.2折旧费　6336336336336336336336336336331.3摊消费　674674674674674000001.4长期借款000000000001.5流动资金借款　101252500000001.6自有资金1654543111100000001.7回收固定资产余值　　　　　　　　　　68431.8回收流动资金　　　　　　　　　　2162资金运用小计16545250233094225418941894189418941894189112482.1建设投资1654500000000002.2建设期利息000000000002.3流动资金0144363600000002.4所得税　347649951951951117411741174117411742.6长期借款本金偿还000000000002.7流动资金借款本金偿还　　　　　　　　　　1513赢余资金020112625323832383238301630163016301630164累计盈余资金020114636787411112143511736720382233982641429430北京中咨海外咨询有限公司-55- 北京品纳轲物流商务中心项目建议书（代可研）附表9资产负债表单位：万元序号项目建设期经营期12345678910111资产16545173941874720714226442457526958293413172334106364891.1流动资产0215548168090113291456717583205982361426630227381.1.1流动资金　1441802162162162162162162162161.1.2累计盈余资金0201146367874111121435117367203822339826414225221.2在建工程16545　　　　　　　　　1.3固定资产净值　1254111908112751064210008937587428109747668431.4无形及递延资产净值　2697202313496740000002负债及所有者权益16545173941874720714226442457526958293413172334106364892.1流动负债总额　101126151151151151151151151151　流动资金借款　1011261511511511511511511511512.2固定资产长期借款00000000000　负债小计01011261511511511511511511511512.3所有者权益16545172931862120562224932442426807291893157233955363372.3.1资本金16545165891660016610166101661016610166101661016610166102.3.2累计盈余公积金　1063035938821172152918872244260229592.3.3累计未分配利润　5981718335950006642866710692127171474316768北京中咨海外咨询有限公司-55-'