旧房改造项目建议书 17页

'湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书项目名称：湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目实施单位：项目法人：编制单位：编制时间：二0一一年一月五日17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书编制单位：法定代表人：项目负责人：技术管理人：审定：校对：编制：目录1项目名称……………………………………………………..17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书2项目建设地址………...…………………………………….3项目业主单位………………………………………………..4法人代表……………………………………………………..5项目提出的背景及建设的必要性…………………………..5.1项目提出的背景………………………………………..5.1.1地理位置......................................5.1.2交通现状......................................5.1.3自然条件......................................5.1.4气候..........................................5.1.5资源..........................................5.2利川市国民经济和社会发展概况.................5.2.1经济状况…………………………………………………5.2.2利川市城镇人口情况……………………………………5.3项目建设提出的背景…………………………………..5.4项目建设的必要性……………………………………..5.4.1项目实施对当地经济的影响………………………..5.4.2对当地就业环境的影响..........................6项目提出的依据……………………………………………..7投资人基本情况……………………………………………..8建设规模与内容……………………………………………..17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书8.1建设规模…………………………………………………8.2产品方案………………………………………………..9投资估算及资金来源................................9.1投资估算......................................9.1.1投资估算内容..................................9.1.2启动资金计算..................................9.2项目资金来源..................................10经济效益评价.....................................10.1评价依据和原则................................10.1.1依据..........................................10.1.2原则..........................................10.2财务评价结果..................................10.3社会益率评....................................10.4风险分析......................................10.4.1项目市场风险分析..............................10.4.2项目经营风险分析...............................10.4.3防范和降低风险措施............................11项目建设进度安排.................................12结论和建议.......................................17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书12.1结论...........................................12.2建议...........................................附件：1、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、项目负责人身份证、法人授权委托书复印件2、泸州市花园房地产开发有限公司近几年的业绩资料图形..3、湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目红线规划图…..4、湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目总平面图1、25、湖北省利川市北门中山片区旧房改造意向方案认定意见书1项目名称：湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目2项目建设地址：利川市北门中山片区3项目业主单位：泸州市花园房地产开发有限公司4法人代表：王充17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书5项目提出的背景及建设的必要性5.1.项目提出的背景1.地理位置利川市是恩施土家族苗族自治州的一个县级市，位于鄂西南，东接恩施，南界咸丰，由西南至西北与重庆直辖市的黔江、彭水、石柱、万州、云阳、奉节相邻。2.交通现状到2010年底，全市通车总里程将达到4205公里，全市575个行政村全部实现村村通公路，包括国省县乡道代通，224个村公路实现了硬化或黑色化。境内的G50沪蓉高速、318国道是连接东西部的重要交通要道。246省道（利川—奉节）公路起于利川城，止于重庆奉节交界的土地垭口，全长65.54公里。248省道（湖北利川—湖北咸丰—湖南龙山）连接利川咸丰两地。236省道贯通利川、重庆石柱两地。正在修建中的宜万铁路、渝利铁路是沪汉蓉高速铁路的一部分，其中宜万铁路已通车。万州至利川高速公路在建，这条高速公路全长105公里，将成为渝鄂高速公路第三通道，建成后，从利川驱车到万州只需1个小时。3.自然条件利川市境属云贵高原东北的延伸部分，地处巫山流脉与武陵山北上余脉的交汇部，山地、峡谷、丘陵、山间盆地及河谷平川相互交错。4.气候17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书高原东北的延伸部分,巫山余脉和武陵山余脉在这里交汇，境内四周山峦环绕，中部平坦，海拔一般在1000-1300米，全境地势高于相邻各县（市）是一个典型的高山悬圃。境内河流顺着地质地构成线和山势呈射线状向四面奔流，既是八百里清江的发源地，也是倒流三千八百里郁江和唐崖河、磨刀溪的发源地。气候为亚热带大陆性季风气候，因山峦起伏，沟壑幽深，海拔高度不同，气候差异明显，为典型的山地气候。夏无酷暑，云多雾大，日照较少，雨量充沛，空气潮湿。海拔800米以下的低山带，四季分明，冬暖夏热，年平均气温16.7℃，年降水量1300至1600毫米，日照时数1409.2小时。海拔800至1200米的二高山地带，春迟秋早，潮湿多雨，日照偏低，年平均气温12.3℃，无霜期232天，年降水量1200至1400毫米，日照时数1298.9小时。海拔1200米以上的高山地带，气候寒冷，冬长夏短，风大雪多，易涝少旱，年平均气温11.1℃，无霜期210天，年降水量1378毫米，日照时数1518.9小时。主要灾害性气候有：低温连阴雨、干旱、暴雨洪涝、大风冰雹等。利川气候的主要特点是：光照不足、热量偏低，降水量充沛，气候差异明显。东有玉笔朝天，南有八宝炼丹，西有万里长城，北有卧龙吞江。这里山奇水秀，是一个最适合人类居住的地方。5.资源矿产资源较为丰富，目前已发现的矿产有28种，其中包括能源矿产如煤、天然气、石煤、泥炭、地热，金属矿产铁和铜、建材及非金属矿产石膏17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书、硫铁矿、高岭土（耐火粘土）萤石、大理石、石灰岩、砂岩、含钾岩石、天然卤水等。有已探明资源储量的矿产15种，矿产地140余处，但具有比较优势的大宗矿产仅有煤、硫铁矿、石膏、天然气等，具有勘查远景的矿产有高岭土（耐火粘土）。5.2.利川市国民经济和社会发展概况1.经济状况全市幅员面积4602平方公里，下辖14个乡、镇，共89万人，其中农业人口74万人，城镇人口15万人。该地区生产总产值达15亿元，主要以郁江水电、豹盾水泥、香连药业、凯瑞农业、林创牧业、五洲牧业。工业主要以清洁能源、轻工电子、医药化工为主的腾龙工业园；以天然气脱硫和下游产品开发为主的煤道天然气化工园；以水泥、石膏矿开发为主的石坝建材工业园；以农业科技示范、农业生态观光和农副产品加工为主的苏家桥农业科技园。四个园区规划总面积约为15平方公里。2.利川市城镇人口情况按照规划至2020年市区人口为30万人，流动人口为40万人。5.3.项目建设提出的背景17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书近年来，在中央加大基础设施建设方针的指导下，利川市开始了大规模的道路、桥梁建设及旧城改造。随着沪溶高速、万宜铁路的建成通车，市容市貌发生了巨大变化，一幢幢高楼大厦在主要街道的崛起，致使次要街道的居民住宅相形见拙，从而迫使市委、市政府将此提上议事日程，以从根本上改变利川市的城市面貌。经过利川市委、市政府研究决定，在利川市进行一次道路拓宽和危旧房改造的全面建设，以加快利川市危旧房改造的步伐，促进利川市经济的发展。为此，利川市政府颁发了〈关于旧城区危旧房改造的实施意见〉，鼓励省属、市属自主经营的房地产企业对利川市旧城区及危旧房改造。为了将此工作落到实处，市政府成立了利川市危旧房改造领导组，颁发了〈利川市危旧房改造实施细则〉，以更进一步在减免费用上支持房地产开发企业。5.4项目建设的必要性1.项目实施对当地经济的影响为把湖北省利川市打造成鄂西旅游明珠城市，加快城市建设，改造旧城中不规范建筑，改善人居环境，旧房改造是一项利国利民的好事，一来可以更好地集约节约利用土地，二来可以破解城市贫困人员建房难。席卷全球的金融危机对我国经济带来了很大影响，“保增长、保民生、保稳定”事关当前工作大局，保增长根本途径在于扩大内需。中国内需的市场推动力在农村，主导力在县域经济。近期扩大城市投资和消费需求空间有限，而城镇的消费需求尤其是改善住房的需求日益迫切。实施城镇危旧房改造既有利于拉动投资，又有利于改善城镇人口的生活条件。17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书近年来，随着工业化、城镇化和农业产业化的推进，城镇人口的收入日益增加，购新房要求也日益高涨。而通过危旧房改造拆除危旧房、闲置房，重新整理宅基地，盘活现有存量建设用地，按节约集约用地原则对宅基地进行重新规划，合理布局，能有效提高土地利用率,同时提高城市整体形象。2.对当地就业环境的影响本项目的投资建设，改善人居环境和市容市貌,也加速配套服务完善建设的进程，也为当地人民提供了可持续发展的，前景更为广阔的就业机会。6项目提出的依据6.1.湖北省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要；6.2.《利川市城镇总体规划（2009-2020）》；6.3.业主提供的区域经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；6.4.利川市人民政府关于本项目发展出台的相关文件；6.5.本项目适用国家及地方标准、规范、法规等。7投资人基本情况泸州市花园房地产开发有限公司成立于二00一年十月，注册资金壹仟万元，系房地产开发叁级企业。公司拥有专业技术管理人员68人，大部分有相关专业的中、高级职称。17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书公司在泸州和重庆忠县开发了多个知名项目，总投资55000余万元，开发建设成功率100%，取得了较好经济效益和社会信誉，曾多次被评为“重合同守信用企业”、“纳税大户”，2009年被忠县职能部门评为“忠县改革开发30年忠县三大品牌楼盘”等。2008年与广东东莞六合投资实业有限公司共同投资2.5亿元,联手打造占地400余亩的清溪六合水上游乐城和高尔夫球场，现以对外开放，受到社会各界的一致好评。8建设规模与产品方案8.1．建设规模利川市中山片区旧房改造项目，其中旧房拆出面积为30000平方米，新建面积为11.2万元平方米以及相应的配套设施。8.2．产品方案项目完工后将修建以下建筑产品：1.商品房10.8万平方米1300余套2.门面房屋4000平方米3.小区道路80米4.绿地1200平方米9投资估算及资金来源9.1.投资估算1.投资估算内容17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书项目总投资估算包括工程静态投资和动态投资两部分。1)利川市北门中山片区旧房改造项目，具体包括旧房拆出、市政道路工程、供配电、给排水等；2)项目所涉及的各项其他费用，如还房造价、堪察设计费、工程管理费、工程监理费和其他费用等。2.启动资金计算利川市北门中山片区旧房改造项目基础设施投资共计：1100万元。利川市北门中山片区旧房改造项目房产开发总投资18480万元。9.2.项目资金来源项目建设总投资由业主资金本金12000万元,申请银行贷款62000万元,其余资金来自回收资金。本项目资本金11000万元，大于开发总投资的20%,符合国务院发布的国发(1996)35号文“国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知”中的有关规定。10经济效益评价10.1.评价依据和原则1.依据1)本项目经济评价以国家计委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）为依据；17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书2)本项目有关税费的测算以国家的相关税费法规为依据。2.原则1)遵循动态分析为主，静态分析为铺，定量分析与定性分析相结合的原则；2)遵循效益与费用口劲一致的原则。10.2财务评价结果基准收益率8%主要评价指标所得税前内部收益率=13.8%所得税后内部收益率=12.9%所得税前财务净现值=1920万元所得税后财务净现值=1719万元所得税前投资回收期=2年所得税后投资回收期=2年贷款偿还期=2年从上述评价指标可知,项目的内部收益率12.9%,高于银行贷款利率9%,也高于基准收益率8%,累计利润总额为804万元,年平均利润总额为402万元,累计上缴所得税201万元,所以项目有一定的经济效益。17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书该项目完成后，可实现商品房销售收入19500万元、门面房屋销售收入2000万元，可完成税收108万元、资金利息1116万元，实现总利润495万元。从以上数据分析，对本项目开发内部收益率影响程度分别为销售价格最大，建设投资次之。在一定的变化幅度内，项目的财务内部收益率高于基准收益率8%，也高于银行贷款年利率9%，说明项目有一定的抗风险能力。10.3.社会益率评本项目的建设是利川市实施加速固定资产投资，加快经济建设的重要举措之一，经过城市旧房改造后，相关的配套设施齐全，使该市成为交通畅通，商业发达的宜居城市。10.4.风险分析1.项目市场风险分析本项目开发建设受到房地产业的政策影响较大，政策有具有不确定性因素，市场风险表现在产品供求变化的不确定性，就本项目所在区域而言，随着城市旧房改造的开发，其影响力与日俱增，随着配套设施的完善，城市人员增加，带动经济整体上升。因此，项目的市场风险综合考虑为较小。2.项目经营风险分析项目的经营风险主要是经过程中因决策、管理及控制17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书失误而产生的失误，比如决策失误、成本失控、进度延后等。本项目严格按照市场规划进行动作，科学管理，严格控制成本、进度，将项目的经营风险力降到最低。3.防范和降低风险措施1)加强相关政策的解读，积极面对市场变化，及时将因政策带来的变化引入项目的运作，在执行层面找到应对之道。2)积极探索城市旧房改造产品的发展模式。项目的初期发展阶段要加强对项目的研究与规划，通过自身团队的管理以及对项目的理解，提高决策能力，创新能力以及管理能力。3.政府应加大对本项目建设的扶持力度，形成企业和利川一同发展的良好氛围。11项目建设进度安排总工程项目施工量时间分为三步完成11.1.利川市北门中山片区旧房拆出三个月时间完成。11.2.规划设计、场地平整、电力、水设施三个月时间完成。11.3.施工及竣工验收1.5年时间完成。12结论和建议12.1结论如前所述，利川市北门中山片区旧房改造项目的开发建设从城市发展意义上分析是必要的，也是必需的，从技术、经济发展路线上分析是可行的。17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书1.利川市当前战略目标“将利川市打造成鄂西旅游明珠城市，打造绿色生态利川以旅游带动经济发展的城市”。完善城市功能，推进旧城改造。在拓展新区、扩大城市规模、拉开城市骨架的同时完善城市功能，提升城市品位和形象，继续做好老城“减法”，打通老城“气眼”，增设绿地、停车场等公共设施。理顺交通，打通城区断头路，连接尽头路，分流三叉路、十字路，推进绕城线，逐步形成城市内环、中环和外环交通体系。以“推进三大战略，发展三特经济，打造三力利川”为目标，实现城市布局合理、分区明确。推进西城文教区、凉务组团、城南新区二期规划的实施，逐步形成西城文化教育片区、凉务组团物流、交通、农业加工工业片区；完善和弥补原城南新区规划缺失，形成新的布局合理的城市新区；加大城中村改造规划步伐，努力建设功能完善的中心商业区，而本项目完全符合政府的发展战略目标。2.本项目的建设开辟了利川新的经济增长点，直接带动周边环境的开发利用，提升城市发展规模，打造利川城市品牌，具有明显的社会效益和经济效益。3.本项目具有良好的区位优越，打造出商融一体的经济商业圈，宜居环境，便捷的交通网络，开发业主沪州市花园房地产开发有限公司享有较强的综合开发实力。因此，本项目的市场前景较好。4.项目建设总投资由业主资本金11000万元，申请银行贷款6200万元。项目税后投资利润率为3%，投资回收期为2年，贷款偿还期为2年，累计利润总额为804万元，累计税后利润为495万元，可该项目具有较好的经济效益，在经济上是可行的。17 湖北省利川市北门中山片区旧房改造项目项目建议书12.2.建议1.根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》国发〔2007〕24号的精神，充分抓住经济全球化、湖北省利川出台的相关优惠政策，加快项目的基础设施建设，努力规避投资风险。2.维护规划的权威性，严格按照规划实施建设，配套设施完善，施工工艺质量提高，确保项目真正成为一流的商融一体的经济商业圈，宜居环境。3.应尽快完善项目的土地用地手续，抓紧进行项目前期工作，为项目开发的顺利实施创造条件。17'