红卫豆腐社片区危旧房改造工程项目可行性研究报告.doc 80页

'红卫豆腐社片区危旧房改造项目申请报告14 第一章申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1申报单位：十堰海龙置业有限公司1.1.2项目申报单位概况十堰海龙置业有限公司成立于2011年3月23日，地处湖北省十堰市张湾区公园路50号，注册资本1000万元，登记注册类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发及销售。十堰海龙置业有限公司与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极贯彻执行党的方针政策和国家法律法规，执行股东代表大会的决议和决定，响应十堰市政府关于推进城市棚户区改造的号召，积极参与车城西路红卫豆腐社区危旧房改造，为城市建设做贡献。1.2项目概况1.2.1项目名称十堰市车城西路红卫豆腐社区危旧房改造项目1.2.2项目实施计划本项目计划于2014年12月底前完成立项、征地拆迁、勘察设计等前期准备工作，2015年7月完成报建及招标工作并开工建设，本项目建设期约24个月，预计2017年7月底工程竣工。1.2.3项目建设地址本项目建设地址位于车成西路东侧红卫豆腐社片区，总占地面积31902平方米，其中拆迁建筑面积19800㎡，还建建筑面积29700㎡。14 1.2.4建设规模本项目计划建设4栋高层建筑，总建筑面积为135561m2，其中地上建筑面积111561m2，地下部分建筑面积为24000m2。高层住宅建筑面积85161m2（包括还建3万㎡），商业建筑面积26400m2。建筑物技术指标表序号工程名称单位建筑面积备注1总建筑面积m2135561地上11561㎡1.1住宅建筑面积m285161二梯四户1.2商业建筑面积m226400底商10000m21.3地下建筑面积m224000800个车位2居住户数户7683居住人数人2304按3人/户计算4总建筑密度%305容积率3.56绿化率%301.2.5总体建筑设计方案本项目计划建设4栋27层建筑，沿车城西路依次排开，4-27层为高层住宅，层高3m，每栋2个单元，一梯4户，共768户；地上1-3层为商业裙楼，层高4.5米，另建三层地下室，功能为车库、地下超市、高低压配电间、发电机房、消防水池、泵房、生活水箱、热交换站及其他。建筑结构形式采用框支剪力墙，建筑风格采用现代artdeco建筑风格。14 1.2.6投资估算经估算，本项目建设投入总资金32000万元，其投资构成见下表。项目建设投资估算汇总表序号项目名称估算价值（万元）占开发投资比例一工程费用1960061.25%二工程建设其他费用840026.25% 三基本预备费14004.38% 四建设管理费6001.88%五销售费用12003.75%六建设期利息8002.5%合计32000100.00%1.2.7资金筹措方案该项目资金来源于四个渠道：（1）自有资金6400万元，约占总投资的20%；（2）还建房冲抵土地款5600万元，约占总投资的17.5%；（3）预售款反投资10000万元，约占总投资的31.25%；（4）银行借款10000万元，约占总投资的31.25%。1.2.8盈利模式及财务分析本项目采用租售并举的盈利模式，除还建部分外，高层住宅、地下车位、底层商业均用于销售，2-3层用于出租。本项目可期实现主营业收入为53860万元，上交税收总额为9260万元，可期实现利润总额为11600万元。投资利润率为35.16%，项目经济效益良好。14 1.2.9报告编制依据1、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国城市房地产管理法》3、《中华人民共和国环境保护法》4、《投资项目可行性研究方法与案例应用手册》5、《建筑项目经济评价方法与参数》（第三版）6、《建设部关于推进棚户区改造工作的指导意见》7、《财政部关于棚户区改造项目有关税收优惠政策的》8、《湖北省城市房地产开发经营管理规定》9、《湖北省产业发展指导目录》（2006年本）10、《湖北省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》11、《湖北省关于进一步加强住房保障工作的意见》12、《湖北省城市房屋拆迁管理办法》13、《十堰市国民经济和社会发展第十二五年规划纲要》14、《十堰市城市棚户区改造项目计划及情况汇总》15、《十堰市城市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》16、《十堰市城区棚户区（危旧房）改造专项规划》17、红卫豆腐社片区危旧房改造项目征收补偿方案18、国家有关技术规范、规程和规定19、项目承办单位提供的相关资料。14 第二章发展规划及产业政策分析2.1发展规划分析2.1.1符合国家社会和经济发展规划《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划》明确规定：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。”在城镇改造方面“坚持统筹城乡经济社会发展的基本方略，在积极推进城镇化的同时，按照生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的要求，扎实稳步推进新农村建设。建设中要在政府引导、群众自愿的前提下，按照节约土地、设施配套、节能环保、突出特色的原则，因地制宜，做好乡村建设规划，引导农民合理建设住宅，逐步改善农民生产生活条件。”该项目属“城中村”改造项目，符合现代新农村建设要求，有利于发展经济，改善环境，提高土地利用率，推进城镇化进程。因此，项目的建设符合国家社会和经济发展规划。2.1.2符合湖北省经济社会发展规划《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：“14 加快农村城镇化进程，建设社会主义新农村，是统筹城乡协调发展，构建和谐社会，实现全面建设小康社会宏伟目标的关键所在。坚持以工促农、以城带乡、城乡统筹的原则，完善统筹城乡的政策支撑体系，壮大县域经济，加快建设生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的社会主义新农村，让更多的农民享受到现代城市文明。推进农民居住生活社区化。按照社区建设模式，遵循反映地方特色、体现文化内涵、保护生态环境的原则，以布局合理、设施配套、环境整洁、村貌优美为目标，编制棚户区改造专项规划，纳入当地经济和社会发展总体规划，建立多元化的资金投入机制，确保规划稳步实施。鼓励有条件的社区通过整合、联合，科学规划，引入外力，以加快开发带动社区发展，支持城郊农村加快旧村改造，集约利用土地，以城镇新城区建设带动农村社区发展，走新农村建设多元化发展道路。力争到2020年，大中城市的城乡结合部农村实现农民居住生活社区化，50%以上农村建成环境友好、生活富庶、舒适的生态村。”湖北省人民政府提出：“在当前城市化进程加快、旧城改造任务重、房屋拆迁量较大的情况下，要着重加大中低价位、中小户型安置住房的建设力度，集中解决城市公益性项目和基础设施项目、棚户区、危旧房改造所需的拆迁安置用房。实施对旧住宅小区的综合整治。各城市政府要有计划地对旧住宅小区实施综合整治，科学规划和合理确定整治改造规模。各级要广辟融资渠道，积极探索市场化运作模式，加快整治改造步伐。各市、县要结合当地实际，抓紧制定改造规划，精心设计改造方案，有计划、有组织地搞好旧住宅区改造工作，完善基础配套设施，绿化美化居住环境，切实提高城市居民生活质量。”该项目的建设有利于加快湖北省旧城改造的步伐，实现农村居民的居住生活社区化，让更多的农民享受到现代城市文明，同时可腾空大量土地，解决经济发展中的建设用地困难。因此，该项目的建设符合湖北省发展规划。14 2.1.3符合十堰市发展规划《十堰市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：“实行投资主体多元化，按照市场供求，适度开发房地产。建立多层次的住房供应体系，重点建设经济适用房，适当发展中高档商用住房。《十堰城区城市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》提出：“在前几年“城中村”改造的基础上，采取行政推动和市场化运作相结合的方式，利用5至7年的时间，逐步对新一轮城市规划区内的村居进行开发改造。对一些规模较小的村居实行一次性的整体改造；对一些规模较大的村居实施滚动开发改造，分期实施；对少数有条件合并安置的村居采取整体搬迁、异地安置的方式进行开发改造。通过试点带路，逐步把城中村建设成为管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际和谐的新社区。”该项目的建设，有利于加快十堰市旧城改造的进程，改善十堰市城市面貌，提高十堰市居民的生活质量，与十堰市城市的发展相协调。因此，该项目的建设符合十堰市的发展规划。本项目与建设生态十堰的规划思想一致，十堰市以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加快工业化、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动各项社会事业14 发展。根据国家产业政策和未来走向，结合我市实际情况，未来15年我市招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业。因此该项目应加大在这些方面的工作力度，以争取上级更多的优惠政策和扶持资金。2.2产业政策分析住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。一是因为建筑业是国家的支柱产业，而住宅建筑又是建筑产业的主干，在国民经济中具有重要的地位和作用。二是住宅作为生活必须品，没有任何家庭可以离开它。三是一国经济增长有许多拉动因素，住宅业以其使用的广泛性和产品的普及性，从多方面拉动经济增长。20多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是在“基本小康”的发展阶段相适应的低水平的发展。今后几十年，随着经济的快速发展，人民生活水平的提高，人口的持续增长将不断创造新的住房需求。住宅建设质量、需求的不断提高，也将日益成为推动总需求增长的重要因素，继续发挥对国民经济的推动作用。党的十六届五中全会提出“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的二十字方针，既明确了我国新农村建设长期奋斗的目标，也道出了新农村建设的深刻内涵，同时又提供了新农村建设的发展途径。其中，村容整洁是生产发展的前提条件，是生活富裕的重要表现。该项目的开发符合十政发[2012]154号文件规定的棚改政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家房改政策精神，本着“密度适中、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，危旧房改造实现住宅建设小区化、小区规模化。14 随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将棚户区危旧房改造纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。本项目有利于满足拆迁居民对住宅的需求，符合国家加快住宅产业发展及推进城市棚户区改造的产业政策。2.3行业准入分析项目申报单位十堰市海龙置业有限公司具备房地产开发资质，不具备建筑施工资质，具体工程实施可通过招标等方式委托给具有资质的建筑公司。按照十堰市城市建设的要求，必须从根本上解决目前城中村形象差、环境滞后、居民住宅标准较低和生活质量不高的现状。该项目的建设符合国家相关产业政策和十堰市城市总体规划，符合现代棚户区危旧房改造建设的要求，将使红卫豆腐社片区统一规划，合理改造开发，彻底改变社区道路弯曲不畅，生活环境差等状况，有利于改善居民的生活环境、居住条件，加快该社区向城市化生活方式的转变，并可腾空大量土地，建设普通商品住房、地下车库及商业配套设施，对于改善十堰投资环境，美化市容市貌，促进城市化进程等都具有积极的意义。因此，该项目的建设无论从建设单位的资质还是项目内容等各项指标都符合国家关于住宅产业的准入标准。14 第三章房地产市场走势预测3.1全国房地产市场形势预测2014年的房地产行业将是政策导向下的执行年。在各级政府大力推进棚户区危旧房及经济适用房建设的大背景下，2014年的房地产行业可以说正处在变革的前夜。在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。3.1.1房地产开发投资增速将放缓在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2014年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，我们预计2014年房地产开发投资增速可能会放缓到10%以内。3.1.2住房供应结构调整，普通住房和经济适用房供应将增多14 房地产调控中对住房供应结构提出了具体的标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2014年的住房供应结构继续调整，随着棚户区改造的大力推进，普通住房和经济适用房供应将增多，高端商品住房的投资和供给受到限制。3.1.3土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，土地成本将提高，这也将加剧对于存量土地的竞争国务院专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》，主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。此后，国土资源部又下发了《关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知》，这些都显示了中央对地方管理改革的决心，这些政策指向将使得土地增量供应受到更严格的控制，从而抑制房地产开发投资的过快增长，并对快速增长的国内固定资产投资起到降温的效果。从近期陆续报道的地方土地违规违法事件以及不断从严的政策措施来看，土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限可能会上收，建设项目用地管理将更加严格。预计随着土地供应“闸门”的缩紧，如没有重大政策变动，则土地价格的上涨趋势短期内难以出现变化。另一方面，增量土地资源的供给紧缩，将会促使房地产行业更加注重对存量土地资源的整合，对存量土地的竞争也将加剧。对于房地产开发企业来说，土地成本的提高将是必须面对的现实。总的来说，土地供给将更加制度化、规范化、透明化和市场化，房地产行业“强者恒强”的局面将得到进一步的体现，行业集中度也将进一步提高。14 3.1.42014年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心重点，改善供求关系和住房价格将仍是2014年政府宏观调控的主要目标之一。从房地产供给的一些先行指标来看，2014年的实际供应量增长有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；需求方面，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；此外，住房供应结构的调整将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2014年住房供求差距将进一步缩小，二房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。关于房地产价格走势问题，由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，我们认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2014年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。3.2十堰市房地产市场走势分析2014年对十堰楼市来说，是第一个短兵相接的时代。从大营销上来看，十多个综合体之间比定位、拼资源，房地产市场真正进入了“大盘时代”。由于区域供应量过大，周边客户早已饱和，大多数综合体的客户群也都由周边转向了全市，楼盘间比区域优势、比价格、比配套、比商业资源、比营销方式、比渠道渗透，比谁做得最细致、最人性化，百家争鸣、百花齐放，共同推进十堰楼市的进步和发展。14 十堰市2013年-2014年房地产成交数据汇总序号均价套数面积月份15157.38元/㎡1270套133540.32㎡2013-0125213.37元/㎡493套48553.35㎡2013-0235294.14元/㎡1270套130548.93㎡2013-0345238.06元/㎡1177套121855.47㎡2013-0455894.06元/㎡1309套136347.75㎡2013-0565325.76元/㎡954套100120.45㎡2013-0675430.94元/㎡1084套112357.46㎡2013-0785286.79元/㎡814套83332.86㎡2013-0895482.18元/㎡866套87952.23㎡2013-09105412.22元/㎡985套100761.49㎡2013-10115307.54元/㎡965套98330.38㎡2013-11125614.61元/㎡873套88643.56㎡2013-12135337.30元/㎡571套58375.28㎡2014-01145321.26元/㎡493套48054.69㎡2014-02155315.48元/㎡1047套102866.86㎡2014-03164904.01元/㎡1008套100000.91㎡2014-04174621.39元/㎡1306套132111.02㎡2014-05185007.71元/㎡765套79031.07㎡2014-06194654.08元/㎡1072套125584.47㎡2014-07205107.39元/㎡850套88608.35㎡2014-0814 根据市场的反馈信息来看，刚需住宅的销量占据市场主导地位，十堰楼市在经历了2012年复苏、2013年繁荣之后，2014年十堰楼市基本处于“稳中有降”，从2013-2014年的成交形势分析，十堰住宅房价还有下行空间，尤其是棚户区危旧房改造及经济适用房建设进一步加强，将牵引商品住宅房价继续下行。商业地产今年前景大好，商铺的价位不会下降。车位的价格将继续保持稳定增长。2014年9月备案房源751套，成交均价5071元/㎡，基本映证了这种趋势。以下是9月楼市十堰城区各主要楼盘成交本案数据。14 第四章项目背景与建设的必要性4.1项目政策背景2014年8月4日，国务院办公厅对外发布《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，要求各地区、各有关部门进一步加大棚户区改造工作力度，力争超额完成2014年目标任务，并提前谋划未来三年棚户区改造工作。2013年改造各类棚户区320万户以上，2014年计划改造470万户以上。然而，目前棚改的进度与改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的要求相比，还有较大差距；棚改中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题。此次发布的《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》要求各地区要在摸清底数的基础上，抓紧编制完善2015—2017年棚户区改造规划，将包括中央企业在内的国有企业棚户区纳入改造规划，重点安排资源枯竭型城市、独立工矿区和三线企业集中地区棚户区改造，优先改造连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的棚户区。在选点布局上，棚改安置房不再是独立的区域，也被纳入新型城镇化的整体布局。《通知》要求市、县人民政府应结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局。要统筹中心城区改造和新城新区建设，推动居住与商业、办公、生态空间、交通站点的空间融合及综合开发利用，提高城镇建设用地效率。79 棚改配套设施首次被要求与棚改安置住房同步报批。过去，棚改安置住房与配套设施被要求同步规划、同步施工、同步交付使用。此次《通知》增加了“同步报批”的环节，为优化棚改布局、防止“安置房晒太阳”，增加了制度保障。同时，《通知》也首次明确了棚改安置住房小区的具体配建项目和建设标准，应遵循《城市居住区规划设计规范》要求，标准更具体清晰，操作性更强。棚改住房安置还将首次尝试探索共有产权的方式。过去，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，是以租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。棚户区改造任务重、链条长，需要发改、国土、住建、财政、金融、农垦、林业等多个部门协同推进。为了提高工作效率，我国将建立棚改的行政审批快速通道。根据《通知》，市、县发展改革、国土资源、住房城乡建设等部门要共同建立棚户区改造项目行政审批快速通道，简化审批程序，提高工作效率，改善服务方式，对符合相关规定的项目，限期完成项目立项、规划许可、土地使用、施工许可等审批手续。《通知》还要求开展已入住安置住房质量安全检查。市、县人民政府要加强对已入住棚户区改造安置住房质量安全状况的检查，重点是建成入住时间较长的安置住房，对有安全隐患的要督促整改、消除隐患，确保居住安全。棚改不是简单的“上楼”，也是棚户区居民市民化的过程，必须有完善的社区公共服务为依托。79 目前尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。建筑密度很大，商业开发价值较低，实施改造很难实现资金就地平衡，属于难啃的“硬骨头”。今年470万套棚改的投资规模上万亿元，仅靠财政支持，缺口较大。未来将在落实财税支持政策的同时，将进一步发挥开发性金融在棚改中的作用。国家开发银行已成立住宅金融事业部，重点支持棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。纳入国家计划的棚户区改造项目，国家开发银行的贷款与项目资本金可在年度内同比例到位。同时也鼓励商业银行等金融机构，积极支持符合信贷条件的棚户区改造项目。《通知》还要求推进企业债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券；与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围；适当放宽企业债券发行条件，支持企业发债用于棚户区改造。支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。《通知》要求地方各级住房城乡建设、国土资源部门要共同商定棚改用地的年度供应计划，并将棚改和配套设施年度建设任务落实到地块。市、县规划部门应及时会同国土资源部门，严格依据经批准的控制性详细规划，确定棚户区改造区域全部拟供应宗地的开发强度、套型建筑面积等规划条件。4.2湖北省棚户区改造的基本情况改革开放以来，湖北79 省住宅建设发展迅速，城市居民的居住水平和居住条件有了明显的提高和改善。但是，由于我省城市人口比重大，历史欠账多，部分城市居民的住房困难还没有从根本得到解决。全省至今还有34万户缺房户，特别是13.3万户、49.2万人仍居住在房屋结构简单、设施简陋、阴暗窄小的棚户区里，这些棚户区的房屋大多已年久失修，成了危房、险房。在“三个代表”重要思想和党的十八届三中全会精神指引下，为了提高棚户区居民的居住水平，将党和政府的温暖送到特困人群，建设和谐湖北。2010年末，湖北省委九届八次全会与全省经济工作会议提出：从2010年开始，用五年到七年时间，基本完成2303万平方米、340472万户棚户区改造任务，并把棚户区改造作为全省的头号民心工程，并出台相关政策支持棚户区改造。在党中央、国务院的关怀下与国家有关部门的指导、支持下，在湖北省委、省政府的正确领导下，经过全省上下的共同努力，湖北省城市集中连片棚户区改造工作进展顺利。2014年上半年，新开工保障性住房和棚户区改造住房28.75万套，基本建成10.98万套，分配入住6.54万套，共投资379亿元，占全年目标任务的50.74%。4.3十堰市棚户区改造的基本情况为加快十堰市棚户区危旧房改造，十堰市政府根据建设部《关于推进城市及国有工矿棚户区改造工作工作的指导意见》（建保【2009】295号）文件精神和湖北省人民政府《关于进一步加强住房保障工作的意见》（鄂政发【2009】30号），制定了《十堰城区城市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》，计划用五年左右的时间，基本完成城区集中连片棚户区危旧房改造任务。十堰市的棚户区主要分布在张湾区和茅箭区79 ，这些地区房屋建设时间长、质量差、基础设施欠账多、人口密度大、家庭经济收入低。2013年，十堰市实际完成棚户区改造2152户，主要为城中村改造。2014年，十堰市共有24片棚户区列入省集中连片棚户区改造计划。在实施改造中，结合实际情况，遵循城市总体规划，按照“西进、东展、南疏、北扩”的建设思路，因地制宜，进行了扩边展沿，改造总占地面积达到了60万平方米，涉及居民5029户，拆除房屋建筑面积17.4万平方米，新建回迁安置住宅78万平方米，是十堰城建史上规模最宏大、动迁户数量最多的一项工程。2014年，我市首批鼓励社会投资项目—十堰城区城市棚户区改造项目进展顺利，项目所含3个子项目主体工程已完工，其余2个子项目正在快速推进之中；项目总投资5亿元，总建筑面积45.21万平方米，将安置2199户市民。我市将城中村改造统一纳入城市棚户区改造范围，城中村改造项目由市房管局统一纳入向上申报计划，享受棚户区改造和保障性住房建设相关优惠政策。市、区政府成立主要领导为组长的城中村改造领导小组，负责城中村改造工作，统一规划、集中安置、市级统筹、区为主体、市场运作。各职能部门在办理审批手续过程中，坚持“专人负责、特事特办、快事快办”原则，建立绿色审批通道，提高办事效率，确保了安置区建设优先规划、用地指标优先保障、工程优先建设竣工、住房优先交付使用。对城中村房屋搬迁安置，坚持阳光操作，即搬迁安置政策公开，搬迁安置方案公开，安置房房源户型公开，现场工作人员和监督电话公开；丈量登记和计算结果公示，补偿及奖励结果公示，安置分配结果公示；接受群众监督。79 4.4项目建设的必要性4.4.1棚户区改造有力地推进了建设和谐社会棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人之间的和谐。通过棚户区改造，棚户区居民人均住房建筑面积达到18平方米，比全省平均水平22.6平方米的差距明显缩小，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。4.4.2棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。4.4.3棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐项目区地处张湾区红卫豆腐社棚户区，人居环境质量较差，急需通过该项目改善人居环境和自然环境。改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。据初步统计，红卫豆腐社79 棚户区改造后，共将清理生活垃圾5万吨，新增绿地面积1万平方米，每年可减少烟尘排放量0.4万吨，减少污水排放量2.8万吨。通过十堰市张湾区红卫豆腐社棚户区改造项目的建设，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。安置红卫豆腐社片区居民，改善居民生活条件，美化十堰市的市容市貌，完善城市基础设施整体功能，提高十堰市的服务功能。4.4.4棚户区改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展两年来，全市24个市棚户区改造共投入建设资金15亿元，按照房地产业投入与产出比1：6计算，这15亿元的投入，可产生90亿元的投资效益，有力地拉动了我市建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展。城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地升值。该项目通过棚户区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。4.4.5“棚改精神”，促进了党、政府与老百姓的和谐我市及我区各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。棚户区改造在全市及我区79 形成了为民务实、创新高効、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，创造了“棚改速度”。棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。4.6.5棚户区改造的市场运作，引领房地产业走出低迷房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动的第三产业，在国民经济中具有支柱产业作用，房地产的地域属性决定了建造所需大宗材料不适宜远距离采购，这就使其对地方产业拉动较大；另一方面房地产促进了产权流动，搞活了房屋二、三级市场，增加地方税收；更为主要的是房地产可以较大刺激生活消费，扩大内需，增加地方税源，能极大地提高税收对我区经济的贡献力。房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。4.7.6项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境随着旧城区棚屋的改造、拆除，建成了一批经济适用房用于安置拆迁户，原棚户居民从低矮、破旧的棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。棚户改造大大改善了我市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市的经济增长、激活了十堰市房地产市场。79 第五章场址选择及建设条件5.1场址选择该项目选址为十堰市张湾区红卫豆腐社片区，该项目符合十堰市土地利用规划要求，占地规模合理，符合城市规划和城市用地建筑容积率要求。本项目征地补偿方案可行，用地符合因地制宜、集约用地、少占耕地、有效使用土地的要求和原则。5.2场址建设条件5.2.1地理位置十堰市位于湖北省西北部，东经110°47′、北纬32°39′；属广义的秦岭巴山，亚热带季风气候。十堰城区1192平方公里，人口约84万。现辖3区5县1市，面积2.37万平方公里，人口约348万。十堰市境域内苍山似海莽莽起伏，吞入云霄气势恢弘；汉江东奔水横贯，堵河北奔入汉江。东怀武当山，边界接襄樊；南靠神农架，边界接林区；西连巴山脉，边界接陕渝；北系秦岭脉，边界接豫陕。5.2.2地形气候十堰市位于汉江流域的秦巴山区，由于境内山地起伏明显，海拔高度相差悬殊，北有秦岭山脉对北方冷空气的阻挡和削弱作用，南有大巴山系对西南暖湿气流的阻隔和扰动影响，加之境内丹江口、黄龙滩等大型、特大型水库巨大库容的“水体气候效应”及众多散落分布的山间河谷、盆地的“地形效应”，使得我市气候即具有北亚热带季风气候的典型特征，又有别于同类气候区域内其它地区所独有的个性特点。79 十堰气候湿润，光照充足，冬少严寒，夏少酷暑，温度年际变化不明显，气温年较差小，属典型的北亚热带大陆性季风气候。温度：年平均温度15.3℃最冷月平均气温9.8℃最热月平均气温20.7℃湿度：最冷月平均相对湿度76%最热月平均相对湿度86%降雨量：年总降雨834.4mm气压：夏季大气压1003.8MB冬季大气压1028.3MB风：夏季平均风速3.0m/s冬季平均风速2.3m/s积雪：冬季最大积雪深度26cm5.2.3交通条件本项目建设场址位于十堰市城区西部红卫豆腐社片区，车城西路和建设大道在此交汇，交通便利，适宜建设大型城市综合体。十堰市境域内襄渝铁路运输通往全国各地，209、316国道纵横联接东西南北，高速公路直达武汉、西安。在鄂豫陕渝接界区，十堰居中集汇辐射，六条高速公路纵横交织在鄂西北大地，两个航运港打造水运“黄金通道”，武当山机场几十年的博弈艰难破局，正在进行建设。十堰市立体交通枢纽正在形成，为十堰的经济社会发展注入了无限的生机与活力。79 5.2.4项目区基础配套设施条件 该项目建设所需的道路、上水、下水、供电、煤气和通讯等基础设施齐全，场地平整后即可开工建设。1、供电建设地所处区域由十堰市供电局供电，骨干输电线路10kV，除线路检修外一般不停电，供电保证率在98%以上，供电状况较优。2、供水建设地所处区域由十堰市自来水公司供水，拟分别从北侧公路市政给水管网引入一路DN150自来水管，以满足消防、生活用水要求。3、排水建设排水体制为雨污分流制，主要道路两侧主排水管径1200mm，雨污水排入市政排水管网。遇连续大雨后，区域内地面仅有少量积水，排水状况较优。该工程总生活排水量约为5000m³/日，污水经化粪池处理后排至市政污水管网。雨水设计选用当地暴雨强度公式进行计算。基地总雨水排放量12000升/秒，排至市政雨水管网。室外道路边适当位置设置平算式雨水口、收集道路、人行道及屋面雨水。4、电讯建设地属十堰电信局市话服务范围，电话交换方式为数字程控式，区域内目前的装机容量完全可以满足正常经营、生活需要。电话线路由十堰市的电讯线路引入，通过预埋管线暗敷到建筑内。79 第六章建设规模及设计方案6.1规划目标项目定位：21世纪智能化、生态型、适用型的小区，达到十堰市居住小区开发的示范工程和市民生活家园的目标。（1）强调项目外围生态环境的保持，保护周边的生态体系。项目内部尽量扩大绿化种植面积，构筑完整的小区绿化系统，创造一个生态良好、环境优美的家园。（2）面对汽车拥有率不断提高，项目规划既要留有充足的停车场地，又要建设安全、宁静、亲切的步行环境。本方案结合场址情况，构筑适宜的小区绿化步行体系，为居民进行休闲、散步、健身、文化活动等提供一个安静、方便、舒适的空间。（3）可识别性强的住宅组群项目的可识别性来源于强烈的空间领域感、频繁的日常交往和简洁的空间形态，方案中强调以规模适中、模式鲜明的组团和开敞空间，尺度宜人的绿地，互相穿插、相互融合，组成可识别性强的住区环境。（4）良好的城市景观本项目地处十堰市城区西部，住宅建设布局合理，形成良好的视觉景观。项目整体空间重点突出，特别是步行入口，将构筑特色鲜明的景观环境。（5）现代化的公共服务设施注重新材料、新技术的应用和先进物业管理经验的推广，建设成为一个设施齐全、管理科学、技术先进、充满时代感的小区。79 6.2建设规模该项目规划总用地面积31902㎡，总建筑面积为135561㎡，地上建筑面积为111561㎡，地下建筑面积为24000㎡，容积率为3.5以下，建筑密度为30%，绿化率为30%以上，建设项目包括住宅和公建两个部分。共拆迁343户19800㎡，还建29700㎡。6.3功能方案本项目的设计指导思想为：以科学发展观为指导，以实施新一轮城市总体规划为准则，按照十堰市棚户区改造专项规划的要求，确定合理的规划结构、用地布局和开发强度，满足居民物质、精神需求，创造文明、优美、舒适、方便的现代化住宅小区。项目建成后，将形成三大功能：6.3.1居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为十堰市红卫片区的一个亮点工程。6.3.2房产开发功能项目拟建部分中高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造的舒适住宅环境。6.3.3商业贸易功能79 商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全市经济的发展。6.4整体规划设计原则1、高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；户型设计适应“升级换代”居住要求；体现小区独特的整体建筑风格。2、“以人为本”原则。强调小区功能生活保障、环境保障、心理保障和安全保障。3、“可持续发展”原则。使人文与自然协调共存，体现人对环境的尊重和环境对人的培育作用。4、“多样性”原则。体现项目改成建设的经济价值。5、“可操作性”原则。通过建设控制指标，与规划管理紧密衔接，便于项目的管理和实施操作。6.5规划设计方案要点（1）体现对家庭生活的关心随着生活水平的提高，“城中村”将越来越具有广阔的社会功能，从而也将赋予家居环境更为丰富、生动的时代气息。方案设计为每个居民及每个家庭提供环境优美、氛围温馨、治安良好的社区环境。为老人和儿童提供方便的步行系统和无障碍设计，为他们的活动提供广阔的空间。对家庭的社会交往尤为关注。方案中设置多种形式的户外交往空间，大片的绿地、开阔的广场都为户外交往提供了良好的场所，处处都有家的感受。79 （2）符合交通组织的特征汽车普及已成为一种强大的趋势，为迎合这一趋势，方案中努力营造流畅的道路系统和充足的临时停车位。6.6整体规划布局（1）规划结构项目不同住宅在整体环境中遥相呼应，形成相互对话、交流的空间效果。根据现有道路及规划外围交通，主出入口设在小区中部。整个居住区的停车场地采用地下停车的布局，在住宅幢间设置部分地面停车，停车地面采用植草砖。小区内部道路组织采用人车混行与人车分流相结合形式，由小区、组团和宅前三级道路构成。一级为小区级道路，人车分流，车行道路宽度为7米。二级为组团道路，人车混行，路面宽度为5米，宅前（间）路路面宽度为3米，主要供居民、自行车和小型机动车使用。小区道路走向根据居民出入主要流向布局，同时利于消防车、救护车的通行。绿地内休闲游览人行道路面宽度1米。（2）绿化布置项目绿化系统以多簇团为主。“多簇团”：是指小区内部在不同空间设置的绿化带，可作为组团的绿化，构成林荫步道路对景，也是休闲、观赏的良好场所。小区其他绿地结合组团中心和住宅庭院布置。组团入口和组团绿地中布置指示牌、花架、座椅等小品设施，既能满足功能要求，又能在空间环境中起到“画龙点睛”的作用。环境设施要注重地方文化特色的浓缩和展示，达到陶冶情操的目的。79 6.5项目建设的原则1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在首要位置，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2、项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。4.项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出十堰地域文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。6.6建筑设计方案1、总体设计工程中小区建筑形式主要为高层建筑，共建设4栋27层建筑，住宅层高3m，每栋2个单元，一梯4户，共768户。建筑形式依地理条件采用多样化选择。地上3层为商业，层高4.5米，三层地下室，功能为车库、地下超市、高低压配电间、发电机房、消防水池、泵房、生活水箱、热交换站及其他。2、户型分类79 本项目处在城区东部，为住宅小区，在户型设计上考虑到目前城市的发展，居民的收入，对住房的要求，户型设计主要包括：A型：三室二厅二卫双阳台约149.5平方米，240户；B型：二室一厅一卫88平方米，548户。共768户，满足90平方米以下不少于70%的要求。3、建筑造型本设计采用空间及立面的构成手法，是传统风格与现代生活气息的完善结合。为了营造良好的城市景观，形成丰富的空间层次，在斜屋面的建筑的处理上利用坡屋顶的高低错落和山墙面的拼接形成丰富的建筑造型，避免形成单调而生硬的块体。设计时融入现代处理手法，在构图和均衡方面细加推敲，通过构件的穿插，屋面退台的处理和屋面细部的处理，营造了丰富的动感空间和阴影效果。6.7公用工程方案小区工程管线有给水管、雨水管、污水管、电力电缆、通讯电缆、热力管、燃气管等七种，除电力电缆和通讯电缆采用电缆沟铺设外，其余管线一律采用直埋铺设。各种管线之间及管线与道路及建筑物之间要保持一定的水平和垂直间距，避免相互干扰，各种管线在垂直交叉时，应遵循如下原则：（1）压力流管让重力流管；（2）小管径尽量在污水管上面；（3）给水管尽量在污水上面；（4）易弯曲管让不易弯曲管；（5）临时性管线让永久性管线；（6）工程量小的管线让工程量大的管线。79 1、给排水设计供水管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常生活用水为同一水源。由城市自来水直接供给消防、生活用水，经消火栓泵及喷淋泵为消防系统供水，生活给水四层以上经变频生活水泵供水，地上三层由市政管网直接供水。该小区本着高起点、高标准的要求，排水采用雨水、污水分流制排水系统。依据《居住小区给水排水设计规范》，本小区生活污水量按给水量的90%计算，则最高口污水排放量为85立方米。由于本规划小区地形坡度较小，在布置排水管道时，尽量将雨水以最短的距离排出，将雨水、污水排入城市排水管网，污水通过城市污水管道最终排入城市污水处理厂进行污水综合处理。2、供热设计规划以东风汽车公司热电厂为小区总热源。采用钢管，地沟敷设；采用供—回水双管循环系统，供回水管双向铺设，对应管段相同；供回水温度为80/55℃；供热管道应作好保温及防腐，并应考虑热补偿。3、供电设计电源由高压线直接接入场区附近配电室，380/220伏低压配电采用三相四线制，电力线路一律地下敷设，沿小区主要道路敷设盖板式电缆沟，敷设位置位于人行道下，电缆沟至建筑路面采用地下直埋，电缆穿越道路的路段一律加装铸铁管保护。住宅电气照明设计照度：起居室及一般活动区50LX，卧室200LX，餐厅、厨房80LX，卫生间40LX，楼梯间30LX。79 光源灯具：室内以紧凑型荧光灯为主光源，白炽灯为辅，光源显示色指数Ra≥80。户外灯为防爆灯具，在休闲区设置庭院灯和草坪灯。电源插座：根据各室厅需要分别布设2~3个，选用单相三线或单相二线组合插座，卫生间设置不少于1组防溅型安全插座，防爆灯具。计量：为实现用电计量的准确性和便于管理，选用一户一表制，电表（自动断电保护）分层户外集中设置。4、燃气设计拟由十堰市天然气公司引入低压管道天然气作为气源，主管径DN100。以低压管道天然气直供用户，管道一律采用钢管，埋地铺设，管道应当与其他市政管线保持必要的水平和垂直间距，尽量避开电力线，管道应做防腐处理。5、消防设计本项目消防用水量为10升/秒，并且用消防用水量与小区最高时用水量之和校核管网。消防给水采用与生活给水管道同一的低压低水系统。火灾发生时最不利点消防栓的水压满足0.1Mpa充实水柱。消防栓的布置不大于120米，在主要道路交叉口必须设置消防栓,消防栓采用半地下防冻式消防栓。6、通讯、有线电视项目同步建设通讯系统、电脑网络系统、有线电视系统、安保系统。室外采用地下电缆敷设，室内线路穿管暗敷。每个单元都设置壁嵌式电话箱，每个房间内均设一个或若干个电话插头、电视插座和宽带插座。79 第七章环境影响分析及保护对策该项目所在地无工业污染源和较大规模的生活污染源，根据环保部门提供的资料，目前当地环境质量良好，环境空气质量符合国家一级标准；地表水符合国家水环境质量Ⅱ类标准；区域环境噪声满足居住区标准Ⅱ类；区域生态环境质量良好，生态系统处于稳定状态，抗干扰能力较强。7.1、项目环境影响分析该项目的环境影响包括建设期和经营期的环境影响两个方面。其中，项目经营期的环境影响包括水环境影响、大气环境影响、固体废弃物环境影响分析、声环境影响和施工期间的环境影响等几个方面。7.1.1水环境影响分析该项目排放的污水主要是生活污水。项目产生的生活污水经隔油池和化粪池处理后，其综合排水水质可满足《十堰市污水综合排放标准》。7.1.2大气环境影响分析该项目对大气的污染主要来自车辆尾气的排放，尤其是地下车库车辆尾气的排放。 7.1.3固体废弃物环境影响分析 该项目产生的固体废弃物主要是项目建设期间产生的建筑垃圾和生活垃圾、建成入住后产生的生活垃圾。 7.1.4声环境影响分析 79 该项目所在区域噪声源比较多，主要的噪声源可归纳为三个方面，即公建设备噪声和主要道路噪声，其中公建设备噪声主要来源于给排水和暖通设备等。7.1.5施工期间环境影响分析 施工期间主要存在的有噪声污染、施工扬尘、施工废水、建筑垃圾和生活垃圾。其中，施工扬尘是施工期间对环境影响最大的因素。7.2环境保护对策 本项目建设严格履行《环境保护法》、《环境影响评价法》，严格执行《建设项目环境保护条理》和“三同时”制度。建设前期认真做好区域“环境影响评价”工作，然后根据建设项目的实施状况，分单项进行简化的单项环境影响评价。建设过程严格执行“三同时”制度，针对项目可能会产生的环境污染与生态破坏问题，认真落实各项环境保护工程与管理措施，确保项目建设不对环境造成大的影响。环境污染控制按照下述标准实施。环境质量控制标准：地表水环境质量标准（GB3838－2002）Ⅱ类环境空气质量标准（GB3095－1996）二级区域环境噪声标准（GBB3096－1993）1类污染物排放标准：（GBB3096－1993）Ⅱ类污水综合排放标准GB8978－1996一级大气污染物排放标准GB16297－1996二级建筑施工场界噪声限值GB12523－1990建筑施工场界噪声限值详见下表：79 施工阶段主要噪声源噪声限值/dB(A)昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土振动棒等7055装修吊车、升降机等6555根据该项目对环境的影响分析，本报告提出相应的环境保护对策，主要对策如下： 7.2.1水环境保护对策施工期废水来自建筑施工以及施工人员生活污水。临时施工的建筑用水实施循环利用，不对外排放。施工人员临时排放的生活污水建设简易化粪池，或对生活污水实施收集排放，将其用于场地绿化，由施工单位临时进行治理，施工结束后拆除临时排污设施，确保施工期不造成生活污水污染。营业期间水污染主要来自餐饮、卫生间排放的污水，经过隔油池和化粪池处理后排入城市污水管道，雨水与生活污水分流处理，最终排入市政环保部门指定的市政管线内，对周围的环境影响不大。7.2.2大气环境保护对策 本项目大气污染主要为建设期时段。大气污染源主要是施工扬尘和施工车辆尾气。为减少扬尘污染，对于土石方运输采取覆盖运输、施工场地道路定期清洒水、密闭或轻卸产生扬尘污染的施工材料等措施。道路施工采取封闭作业，建成前禁止车辆通行。为减少交通运输工具尾气污染，要求进入施工现场的施工车辆尾气全部达到欧Ⅱ以上标准，否则不得进入施工点运输。79 在施工现场厂界加设围档，这是减缓扬尘污染的最有效措施，因为有围档的施工现场，其扬尘污染相对无围档的有明显改善，可使被污染地区的TSP浓度减少四分之一左右。加强工地管理，注意建筑材料的堆放，尤其是水泥、石灰等易产生扬尘的材料，有条件的工地应把易产生扬尘的材料堆放在工棚内。避免在大风天气下装卸易产生扬尘的建筑材料。加强运输车辆的管理，对驶出施工区的车辆采取减少散落的措施。对开挖的土方，如果在现场堆放要进行覆盖处理，尽量不要使地面裸露。营业期间大气污染主要来自餐饮及地下车库车辆所产生的污染，将按照环保要求，对餐饮排烟采用现代环保设备，进行无害化处理，保证排放到要求。对车库尾气采用通风管集中吸收，经净化后排放。对于大气污染环境保护对策主要从地下车库排气口的高度和排放速率考虑。各排气口的高度均不低于15米，排放速率控制在0.77公斤/小时。为了减小各排气口的排放速率，可以考虑适当增加车库排气口的数量。7.2.3固体废弃物环境保护对策施工期的建筑垃圾主要来源于开挖土方、拆迁和建筑施工中的废弃物等。对施工期的建筑垃圾应采取有效的防护措施，如及时清理建筑垃圾、严禁随意丢弃和堆放、尽量避免风吹雨淋、在垃圾运输过程中避免洒落。本项目是填方大于弃方，因此不存在土石方倾倒污染问题，对于弃渣和建筑废料运送至政府规定的填埋场集中处理，不会对环境造成大的影响。79 为了减少生活垃圾的排放对周围环境的影响，可以采用下面的对策：完善项目区生活垃圾分类收集设施，建立垃圾收集体系，逐步实行分类化、系统化。生活垃圾应用塑料桶或者车辆集中收集，并及时清运，避免垃圾露天堆放，避免垃圾受雨水淋溶。7.2.4声环境保护对策由于在施工过程中，需动用大量的车辆及施工机械，它们的噪声强度较大，声源较多，而这些施工设备又多位于室外，因此在一定范围内，会对周围的居民产生一定的影响。该项目在施工期应合理安排施工时间，制定施工计划时，应尽量避免大量高噪声设备同时施工。施工尽量安排在白天，减少夜间施工量；设备选型上尽量采取低噪声设备，例如用液压机械代替油机械等。为控制搅拌噪声，采用购买商品砼和预拌砂浆施工；对挖掘、打桩等设备禁止夜间施工，降低污染程度，白天作业避开人群休息时间；需要连续作业的设施报经环保部门同意后施工。对于交通所造成的污染，主要对策为加强交通管理，区域内限制车速并禁止鸣笛。建设项目重点：一是落实好项目区内水环境的环境保护措施；二是落实好生态绿化率的实施；三是做好该区内的噪声治理措施。建设过程中产生少量的废物、噪音和污水，项目建成后，在采取相应的环境保护措施后，对周围环境不会造成明显的不利影响，并能通过绿化美化环境，改善该区域的自然环境。综上所述，施工期的环境影响是短暂的，受人为和自然条件的影响较大，因此加强对施工现场的管理，并采取积极有效的防护措施，可以减少施工期对周围环境的影响。该项目运营期污染源对周围环境的影响通过以上措施可以得到有效控制，对周围的环境影响不大。79 第八章节能与节水措施节约能源是我国国民经济发展一项长远战略方针，建筑节能是节能工作的一个重要领域，节约能源是每一个建设项目应遵循的基本准则。为保证工程项目做到合理利用能源和节约能源，项目的建设水平应达到该市节能型建筑的指标。节能设计依据如下u《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）u《湖北省公共建筑节能设计标准》（DBJ14-036-2006）u《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分JGJ26-95）u《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）u《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）u《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）按照国家节能设计规范要求，本项目设计采用的设备与材料，应采用与项目规模相适应的、先进可靠的节能新工艺、新技术、新设备和新材料，凡属于已被国家颁布淘汰高能耗设备，设计中一律不予采用。凡能综合利用和循环使用的能源均应设置综合利用设施和循环系统，以提高能源利用率，降低能耗。对各种能源消耗均应计量并按有关规定配置计量器具。79 民用建筑能耗指标：含采暖、空调、照明、热水和民用燃气（人工煤气、液化石油气和天然气）能耗，分品种实物能耗总量、综合能耗总量，按单位建筑面积计的分品种实物能耗和综合能耗均不能超过现行国家和行业标准。建筑围护结构保温隔热水平（外墙、屋顶、地板传热系数值和门窗密封性能指标、级别）。单位面积能耗指数应达到现行国家或行业标准水平和国内先进水平。建筑围护结构、供热管网必须采取保温隔热措施。采暖供热、热水及空调制冷系统规模按设计负荷设置，不得加大，并设有调节控制装置及能量计量表。节能性建筑设备与产品的选用，包括门窗、室内供热系统控制与计量设备及散热器、空调、燃气燃烧器具、太阳能热水器、照明电器及控制系统等必须采用节能降耗的新材料、新工艺、新设备，以求最大限度节约能源。优化建筑规划设计在建筑规划阶段，要慎重考虑建筑物的朝向、间距、体型、体量、绿化配置等因素对节能的影响，改善热环境。在建筑的平面布局方面，朝向的选择很重要。冬季应有适量的阳光射入室内，避免冷风吹袭；夏季则应尽量减少太阳直射室内及外墙面，并有良好的通风。主要房间宜设在冬季背风和朝阳的部位，减少围护结构的散热量。同时，注意建筑间距与节能的关系，使建筑南墙的太阳辐射面积在整个采暖季节中不因其它建筑的遮挡而减少。79 在建筑设计中，原则上应减少建筑物外表面积，适当控制建筑体型系数，即建筑物外表面积与其所包围的体积之比，减少建筑面宽，加大进深或增加组合体，建筑外型选用长条形，而体型复杂、凹凸面过多的塔式住宅对节能不利。应重视造型规整，如应尽量采用多单元的“一”字形，避免建造单元少特别是点式平面的低层住宅。另外，要重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘、百叶窗等的构造措施，这对于调节日照节省能源是十分有效的。提高围护结构节能的科技含量。建筑物的能耗是由其围护结构的热传导和冷风渗透两方面造成的。为降低能耗，要从单项如墙、顶、门、窗等围护结构着手，重视其热工特性，设计中应该找出其经济热阻，同时还必须考虑其围护结构的“吸热性”和“热容性”指标。按照国家有关节约能源和合理利用能源的要求，对整个工程设计中的能耗进行控制，从而降低成本，达到提高经济效益的目的。“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代生活中已显得越来越重要。节能措施应严格按《民用建筑节能管理规定》和《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）的要求采用，本项目建议采用以下节能节水措施：8.1墙体保温节能措施围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；高效保温隔热材料设于主体结构外侧，可减缓热量进入墙体，使用非粘土制品；墙内设置空气间层或通风间层也有良好保温隔热效果。建筑物各部分围护结构的传热系数，不应超过规范《居住建筑节能设计标准》的限制。8.2门窗工程节能措施79 适当控制窗墙比，安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。本项目使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好的力学性能、使用寿命长的节能型双玻真空塑钢窗，提高门窗的气密性，使房屋的建筑保温效果更好。门窗保温性能K小于2.8瓦/平方米摄氏度。8.3屋面保温节能措施由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，必须认真对待。本项目将在坡屋面中增加挤塑板保温隔热层，平屋面中增加保温砂等保温层和挤塑板保温隔热层，并在空气间内帖热反射材料。屋顶采用80毫米厚聚苯板，对飘窗和封闭式阳台顶板等热桥部位做50毫米厚挤塑聚苯板。吊顶采用保温顶棚，顶棚的综合传热系数≤0.55瓦/平方米。8.4采光系统节能措施1、尽可能充分利用自然光，保证建筑物内部有足够的日照。2、采用控制照明线路。照明线路加装稳压装置，起稳定电压作用；照明线路加装节电器，可相应降低灯具的端电压；在公共场所照明线路加装智能控制装置，不但可控制电压，而且可控制灯的亮度、开关时间等；加装声控、光控、触摸开关等。注意三相负荷的平衡，减少零序电流。3、选择节能灯具。选择3C标志和有节能认证标志的节能灯，光效、使用寿命、安全、谐波等各项性能有保障，在使用寿命期间内才能真正省电省钱。79 4、光源以荧光灯为主，梯间采用节能光效亮点灯，除正常照明之外，按防火规范要求设置应急照明、疏散指示灯照明。8.5电力系统节能措施供电系统采用合理的工艺流程，尽可能降低途中的消耗。按要求配装能源计量表。该项目所选用机电设备的负荷率必须达到国家节能设计规范要求，提高设备利用率。电气系统选用节能变压器，装设低压电力电容器补偿无功功率。各类设备及器材的选型一律采用国家现行技术标准中的高效节能设备的器材1、本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。采用S11型以上低损耗环保节能型变压器或SC10型以上干式变压器及其它节能型设备，严禁采用国家颁布的淘汰电器产品。变压器设计负荷载控制在80%左右，有利于降低能耗。在下一步的深化设计中确定变压器位置、数量、容量负荷中心，降低配电系统的电能损耗。2、根据各功能区的实际需要配置照明，既保证照明需要又达到节能目的。照明光源采用新型高效节能光源，如紧凑型荧光灯、细径直管荧光灯等新型高效光源并配置以节能型电子镇流器，从而降低照明用电量，创造以人为本的绿色照明环境。选用效率高、寿命长、安全和性能稳定的电光源、灯具、配线器材以及调光控制设备和光控器件。既在提高照度节省电能及改善照明质量的同时保证经济运行，又有益于环境和人的身心健康。8.6对采暖系统及空调系统的节能要求79 改善采暖供热系统的设计和运行管理，加强管道的保温，以提高室外管道的输送效率。应积极发展集中供热，以最大限度地节省燃料消耗。从尽可能节省制冷设备用能的角度考虑，最好的方法莫过于不使用制冷或通风设备即可降低室内温度，如抑制在室内产生热、促进室内的热吸收、减少热量进入室内、引导热量向室外散失。8.7节水措施1、本项目全部采用水冲式卫生设施，卫生洁具及五金配件采用节水型产品，以节约用水，节约资源。生活用水系统采用自来水直接供水和微机恒压变频调速泵组供水，回水管上设温度继电器和静电水处理器，减少能源浪费，确保供水安全性和经济性。卫生器具最低配水点处的静压力不超过0.25Mpa。在给水、总入口处均设水表。采取防渗漏措施，杜绝水量流失。公共卫生间小便器采用光控自动冲洗阀。全部卫生洁具、水龙头，均采用节水型产品。水池、水箱设溢流报警水位，防止水资源长期溢流。选择耐旱草种和树种，以减少浇水次数，绿化浇灌采用先进的节水浇灌技术。2、建议空地设置雨水收集池，雨水经收集沉淀后，用于绿化浇灌洒水和清扫地面，以减少绿化及卫生新鲜水使用量。建筑屋顶雨水设有集中收集系统，并设置降雨初期弃流装置。在设有雨水收集的屋顶不得采用污染雨水水质的防水材料。建设雨水利用系统设立雨水贮水池，经沉淀过滤后全部回用，以节约宝贵的水资源。室外绿地与土壤之间设贮水层、透水层，以减缓雨水地表径流的速度，增加土壤的相对含水量，减少绿化的人工浇灌用水。建筑节能节水设计必须依靠各专业的通力合作、互相支持和共同努力，才能创作出既符合建筑学原理，又符合节能原则的优秀建筑。79 第九章劳动安全卫生和消防该项目的建设和运营要贯彻“安全第一、预防为主”的方针，要确保建设项目符合国家规定的劳动安全卫生标准，保障工作人员及广大业主的安全和健康。9.1主要安全隐患部位本项目在建设过程中易造成危害的主要隐患部位有施工现场的电气线路、各种机电设备和起重设备、脚手架、混凝土搅拌机、变压器周围、各种坑、井、沟以及贮存易燃易爆器材的仓库等。9.2有害物质种类及危害性分析本项目建成投入使用后，无有毒有害物质产生，无高空、高温、高压和辐射、振动、噪声等危险性作业场所，主要隐患部位为楼宇内的电气线路、燃气管道、通风设施、楼梯间通道等。需对可能产生的触电、火灾、坠落等伤害故采取必要防范措施。9.3安全保护措施9.3.1设计阶段应注意的安全问题本项目按抗震7度设防，工程的重点部位，按有关设计规范进行验算，限制其地震位移。公共卫生间采取防滑措施。有关防火措施应严格按建筑防火规范设计。电气安全：该项目采用TN-S接地系统，全楼采用等电位联结，洗手盆及其管道等装置进行辅助等电位联结。为减少接地故障引起电气火灾危险而装设的漏电电流作用保护器，其额定动作电流不应超过0.5安。79 建筑物内一般场所的插座配电采用三相五线制，并加漏电保护开关。对餐厅、厨房等比较潮湿的地方的用电设备采用三相五线制，并加装漏电保护。该项目电气线路和用电设备按规范要求分别设有负荷保护和短路保护，对插座及照明器具等采用标准电压不超过12伏的安全超低压供电。对走廊等处安装高度较低的照明灯具加装防护设施或采用安全电压供电。防雷设施：按建筑物防雷设计规范（GB50057-94）规定，该项目建筑物设防直击雷、感应雷和防雷电波被侵入的措施，以及防侧击的保护措施。9.3.2建设过程安全措施建设过程中严格按照国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，对可能发生的触电、火灾、坠落等伤害事故应加强防范措施，所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，具体安全措施为：（1）施工现场道路、电气线路、材料堆放场等的平面布置，要符合安全、卫生要求。（2）工程现场内机器设备外露危险部分，都加防护罩，所有电气、线路都安装漏电保护装置及避雷装置，并设有危险标志；各种机电设备的安全装置和起重设备的限位装置，要安全有效，经常检查和维修保养。（3）79 项目建设期间，要保证现场施工人员的安全，各操作人员均有足够的操作平台，并配置防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护网，脚手架、井字架要指定专人维护保养，发现有变形、倾斜、摇晃等情况，要及时加固。（4）各种坑井，易燃场所，变压器周围要指定专人设置围栏和安全标志，夜间要设红灯示警。（5凡直接从事带电作业的，必须穿绝缘鞋、戴绝缘手套，防止发生触电事故。从事有尘、有毒、噪声等有害作业的，要配戴防尘、防毒口罩和防噪声耳塞等防护用品。对产生的废气和粉尘设置有效的通风除尘设施；9.3.3运营过程劳动保护依据国家对劳动者的职业安全及劳动保护的有关规定，注意对工作人员的安全保护，对经营过程中可能发生的触电、火灾、机械、车辆伤害等事故应加强防范措施。所有电气设备的安全性能不得低于国家有关法规和标准的要求，操作人员必须进行安全技术培训，建立健全安全操作规程。同时，加强对工作人员和入区业户的安全生产教育，按规定发放劳保用品，按期检查督促安全设备和安全措施的落实情况，确保管理、经营、仓储安全。电梯由专业人员负责使用和维护。项目建成后将完全按智能化小区的标准配置人员和设备，以保证小区内所有用户的生命及财产安全并对小区内的火情实施24小时监控。小区内所有电器设备、照明等系统要有接地保护装置，并设置警告标志，物业管理部门需聘请专业的电力、电气设备维修人员，检查和维修等项应按能源及有关安全用电规程执行。79 还须在电气线路、燃气管道、楼梯口、电梯间等处设置警示牌和应急照明，提高居民的安全防范意识。9.4劳动卫生保障措施项目投入使用后，属人口密集区，为易传播各种流行性疾病的公共场所，应按照《中华人民共和国传染病防治法》及其他相关条例的要求，制定相应的卫生管理办法，健全卫生检疫防疫制度，对各类配套商业服务区等客流量较大的场所采取合理有效的消毒卫生措施，防治传染性疾病的发生。该项目设有的公共厕所等，设计时应要符合防疫要求。生活给水：对生活用水加装紫外线消毒设施。排水：盥洗污水、粪便污水等污水及雨水采用分流系统。通风：卫生间、盥洗间、库房等场所均设机械通风系统。6.5消防保障措施本项目火灾隐患主要是储存物品的火灾危险性、物品运输过程中的火灾危险性和项目用电过程中的火灾危险性。本项目将遵循“预防为主，防消结合”的消防工作方针，立足自防自救，采用可靠的防火措施做到安全、适用，技术先进，经济合理。本项目按照《建筑设计防火规范》GB80256－2006进行消防设计并配备相应消防设施。1、该项目按建筑设计防火规范的要求，合理地确定建筑的位置；在主体建筑物的前面有满足消防车通行的消防车道，车道宽度大于4米，满足防火规范关于消防车道的要求。同时设计有消防给水系统、应急疏散、防火分区、防烟分区、自动喷淋系统，合理配置消防器材79 ，确保消防用水量。在场区布置上，利用现有地形条件，兼顾近期使用要求和远期发展规划，充分考虑项目行业特点，保证消防道路畅通，工程建筑物间距满足消防要求，建筑物内部通道畅达，宽度及安全出口数量应符合《建筑设计防火规范》。2、在建筑首层均安装消防工具箱，配备气体灭火器。楼内安装自动喷淋系统，大厅及房间内均设置火灾自动报警系统，并采用不燃烧和难燃烧材料装修。仓库及冷藏库等处根据需要设置双阀双出口消火栓和DN100地下式消火栓，并配备灭火箱及灭火器具。3、根据规范要求，室外消防栓沿道路十字路口布置，两个消防栓之间间距不大于120米。室外同时设置必要的消防专用器具。4、通过有线、无线等通讯手段对整个区域的火灾情况进行指挥，同时设专线与上级指挥部保持联系。配备通讯保障系统，以支持和保障无线通讯网络的正常运转。5、电气消防根据《建筑设计防火规范》要求，电气设备应达到规范的规定。各消防控制室内根据消防安全设置消防用紧急启动按钮。所有消防用电气设备配电线路应穿管保护，暗敷在外燃烧的结构内，保护厚度不少于30mm。6、商业部分设设火灾自动报警系统和自动灭火系统，并采用不燃烧和难燃烧材料装修。扶梯开口部分设水幕分隔设施。楼梯设置消防电梯，并设置甲级防火门。7、通风、空调系统采用机械加压送风式的防烟设施。配电室、消防控制室、消防水泵层，防烟排烟机层、营业大厅、疏散走道等发生火灾时仍需坚持工作的房间均设应急照明灯。79 第十章项目招标组织该项目建设将按照《湖北省工程建设项目招标范围和规模标准规定》以及《湖北省工程建设项目招标投标条例》等国家有关法令法规，对项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料采购等进行招标。项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√建筑工程√√√监理√√√设备√√√重要材料√√√其他√10.1项目招标目的按照国家和湖北省有关招投标规定，该项目拟进行委托招标，由具备招投标资质的代理机构对该项目的建筑工程、安装工程、建设监理及设备采购实行公开招标。拟通过这种公开、公平、公正的市场经济行为来选择条件优越者进行项目建设，力争用最优的技术、最佳的质量、最低的价格和最短的周期来完成该项目。10.2招标原则及招投标方案10.2.1招标原则79 为提高经济效益，保证工程质量，缩短工程建设期，防范和化解工程建设中的违规行为，规范招标、投标活动，保护国家利益、社会公共利益和招标投标活动当事人的合法权益，按照《中华人民共和国招标投标法》，编制了该项目的招投标方案。在招标过程中要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的监督。10.2.2招标范围该项目招标范围包括项目的勘察、设计、施工、监理、设备以及工程主要材料的采购等。10.2.3招投标程序10.2.3.1招标鉴于该项目法人单位目前尚不具备自行招标所需具备的编制招标文件和组织评标的能力，该项目的招标活动委托给依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的招标代理机构，具体程序如下：（1）该项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委托招标代理机构进行公开招标。（2）招标人在市级指定媒体发布招标公告。公告应当载明招标人名称和地址，招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。（3）该项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签定合同的主要条款。①勘察设计招标79 勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目的设计进行公开招标时，面向全市公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求乙级以上。②施工监理招标施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工监理招标时，面向全市公开选择施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求甲级。③施工企业选择招标依据工程的需要，采用总承包方式，选择施工企业。该项目要求总承包资质为一级和特级，面向全国公开选择投标人。④主要设备、材料采购招标依据项目的需要，公开选择主要设备、材料提供商，设备和材料的质量应符合该项目设计要求，质优价廉。 （4）组织潜在投标人踏勘项目现场。（5）该项目的招标文件开始发出之日起至投标人提交投标文件截止之日，最短不得少于二十日。10.2.3.2投标（1）该项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。（2）投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。投标人少于三个的，招标人应当依照本办法重新招标。79 （3）投标人拟在中标后将中标项目进行分包的，应当在招标文件中载明。（4）投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。（5）投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或者以其它方式弄虚作假、骗取中标。10.2.3.3开标、评标和中标（1）开标由招标人主持，在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定的地点，邀请所有投标人参加。（2）评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或具有同等专业水平。评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，对提出的评审意见承担个人责任。（3）按照评审程序，经初审后，以合理低标价做为中标条件，合理的低标价必须经过终审，进行答辩，证明是实现低标价措施有力可行的报价，以防止不平衡报价而造成价格失控。由于质量、工期在招标文件中已规定好了，不得违反。而信誉等因存在资格预审中可解决。因此投标人的竞争主要是价格竞争，这符合市场经济原则。（4）中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。79 第十一章项目组织及进度安排11.1项目组织方案根据国家有关规定，参照国债资金及政府投资项目管理规定，该项目实行项目法人责任制、资本金制、招投标制、工程质量监理制和合同制管理。由项目法人组建成项目建设领导班子，对项目的策划、资金筹建、建设实施、质量保证、竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。项目法人有关委托事宜，充分发挥社会中介机构即咨询、监理、法律、设计等部门的监督作用。11.2开发企业机构设置项目实施由十堰市十堰海龙置业有限公司全面负责，对项目的策划、资金筹措、工程设计、工期和质量进行全方位管理。组成开发项目机构，下设四部一室：办公室、工程部、造价部、财务部、销售部等职能部门，负责项目开发建设、相关手续办理等工作。办公室：负责工程的总体筹划和管理。负责办理项目房屋拆迁、土地征用等相关手续；配合工程部完成水电报装等前期工作；负责项目报建各类手续的办理；协助办理竣工验收备案和产权证办理；负责其他与政府部门相关的对外协调工作。工程部：负责做好开工前的准备工作和现场工程管理监督。对整个工程项目的安全生产、进度、质量、环境保护负责管理，并采取措施，以确保这些目标的实现；负责管理和执行项目的设计要求；负责配合设计报审、报批；组织施工单位、监理单位招标和相关合同起草79 工作；参加材料、设备的技术选型；参与设备及系统的验收和试运行；办理并审查设计变更，负责对所有设计文件进行收发和存档；参加工程会议，对工程技术质量及设计有关问题提出专业意见；参加项目重要部位的工程质量验收；组织单位工程的竣工验收及备案工作；负责工程移交工作，并进行保修期管理。负责工程资料收发及整理工作，办理工程档案移交手续。造价部：负责对项目投资估算、施工图预算、招投标、工程进度款审核、工程造价控制及竣工决算工作及合同管理工作。负责工程成本的动态管理，实施过程中，及时提供各类造价信息，严格控制工程成本，实现预期的造价控制目标；配合有关部门做好工程项目的招标工作，及时准确地提供招标工作所需的造价数据及资料；做好预算工作及设计变更和工程洽商收集、整理工作；做好竣工决算工作，提供竣工工程结算以及相关的技术经济资料，配合整理建设工程的前期费用和建设工程其他费用资料。准确、系统、完整的反映竣工工程成本；根据监理工程师提供的进度款付款建议，核定应付承包商进度款项；做好本工程建设投资方面的资料收集、整理、分析工作，在此基础上做好工程建设造价方面的分析报告；工程竣工后，应对施工单位申报的工程结算进行审核，整理竣工决算资料，并配合十堰市固定资产投资审计局对工程决算进行全面审计。财务部：负责资金的筹集和管理；财务的核算和监督以及资金的拨款和管理；交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。79 根据规定，建立工程专项资金帐户；按照专项资金管理办法，建立专项资金使用管理制度，明确各项资金使用范围和审批权限，负责专项资金安全、有效地使用；根据批准的项目总投资控制额，编制项目总体资金使用计划，上报董事长及总经理批准后，进行分解和实施；定期编制资金使用情况报告并上报董事长及总经理；按时支付工程款项；进行工程结算、日常资金管理。销售部：负责年度销售目标的编制、实施、监控和调整并参与会审，负责《项目整体开发计划》的编制并参与会审；参与公司品牌规划与维护，负责《项目定位报告》的编制，负责项目的《营销策划方案》的制定、实施、调整和控制，负责制定楼盘均价和价格表，负责组织价格方案的会议评审，负责项目销控编制，负责编制《营销推广计划》，负责编制开盘策略，负责销售资料的制备；负责面积测绘、预售证办理；负责盘销售资料准备及人员培训；负责组织现场开盘；负责编写阶段销售总结；负责营销策略的调整；负责销售数据统计、分析，编制集团销售报表并汇总分析；负责面积实测的办理；参与交房前房屋预验收；负责交房前期准备；负责交房现场组织安排；负责交房期间业主投诉处理的跟踪和监督；负责交房前的客户投诉理赔；负责客户关系管理，协助物业管理部进行客户满意度调查；参与房地产政策、宏观市场发展趋势、区域市场环境研究，负责竞争楼盘监控及微观市场研究。11.3开发企业人员培训依靠社会中介组织，施工单位对上岗职工必须进行严格培训，采用现场讲课、现场学习、现场操作、现场培训，经过考试考核合格后方可持证上岗。79 11.4工程进度安排按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目要严格执行建设程序，确保建设前期工作质量，同时对设计、施工以及设备材料采购实行公开招标，做到精心勘测、设计，强化施工管理，并对工程实现全面的社会监理，以确保工程质量和安全。本项目建设期拟定为2年（24个月），计划于2014年初开始征地、动迁,、工程勘察设计、项目报建、招投标和七通一平等的工作，2015年6月末完成招投标工作，2015年7月初开工建设，2016年12月完成房建施工，于2017年6月末完成全部工程的建设，竣工交付使用。工程进度安排详见表11-1。序号年份2014年2015年2016年2017年季度123412341234121前期准备2勘察设计3项目报建4施工招标5房建施工4设备安装5景观外网6商业装修7竣工验收79 第十二章投资估算与资金筹措12.1经济效益评价遵循的依据u《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）u《投资项目可行性分析研究指南》（试用版）u《十堰市红卫豆腐社棚户区改造专项规划》u十堰市建筑工程预算定额及有关文件规定12.2开发投资估算及说明该项目的开发投资估算包括项目建设期内发生的工程费用、工程建设其他费用、预备费、管理费用、销售费用和建设期利息等。其中，建设期内因预售而发生的管理及销售费用也计入开发投资。按照十堰市建筑工程预算定额及有关文件规定确定工程费和单方造价，并参考十堰市当前各项工程造价指标和建筑工程综合价格，特殊设备依据十堰市目前市场价格。该项目开发投资估算结果详见表12-1。序号项目名称估算价值（万元）占开发投资比例一工程费用1960061.25%二工程建设其他费用840026.25% 三基本预备费14004.38% 四建设管理费6001.88%五销售费用12003.75%六建设期利息8002.5%合计32000100.00%79 （1）工程费用工程费用包括项目的建筑工程费用、安装工程费用、室外基础设施配套工程费用。 （2）工程建设其他费用工程建设其他费用主要包括征地拆迁费、前期费用、行政事业性收费、勘察设计费、项目咨询费、工程监理费等。（3）基本预备费该项目基本预备费按工程费用和工程建设其他费用（除去土地费用）之和的5%取值。（4）建设管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。该项目管理费用包括建设期的管理费用和运营期的管理费用，计入开发投资中的管理费用只包括建设期的管理费用，运营期的管理费用将在运营费用中单独体现。该项目建设期管理费用是指工程部分的管理费用和建设期预售部分的管理费用。其中，工程部分的管理费用是按工程费用、工程建设其他费用（不含土地费用）和预备费的2%计提；建设期预售部分的管理费用是按预售收入的一定比例计提。（5）销售费用79 销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。其主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服务费及预售许可证申领费等。该项目销售费用包括建设期内因预售而发生的销售费用以及运营期的销售费用，计入开发投资中的销售费用只包括建设期的销售费用，运营期的销售费用不包括在此，将在运营费用中单独体现。根据房地产项目经验数据和项目区域市场实际情况，该项目预售发生的销售费用按销售收入的一定比例计算。（6）建设期利息该项目银行借款10000万元，预计于建设期第1年年初借入5000万元，建设第2年年初借入5000万元。利率按1~3年基准借款利率计算，由此计算的建设期利息为800万元。12.3资金筹措及来源说明该项目总投资32000万元，资金来源于以下四个渠道：（1）自有资金6400万元，约占总投资的20%；（2）还建房冲抵土地款5600万元，约占总投资的17.5%；（3）预售款反投资10000万元，约占总投资的31.25%；（4）银行借款10000万元，约占总投资的31.25%。由于本项目已列入十堰市2014年城区棚户区（危旧房）改造计划，根据【湖北省人民政府关于进一步加强住房保障工作的意见（鄂政发【2012】30号】文件精神，本项目享受政府财政资金支持及贷款贴息，享受相关税收优惠政策和税费减免政策；由于本项目土地由拆迁还建而得，拆迁面积为19800平方米，还建面积为39700平方米，故土地费用约5600千万元可以由还建房冲抵。79 第十三章基础数据估算及财务评价13.1、计算期确定该项目计算期为20年，其中建设期2年。13.2、营业收入估算13.2.1销售收入估算本项目做为棚户区改造项目，其主要产品以住宅和公建为主，其中3万平方米高层住宅主要用于动迁户的安置。该项目的销售收入主要来源于底层商业、高层住宅及其地下停车位的销售。该项目将于建设期第2年开始预售，预售1年；销售期2年，即计算期第3年。该项目销售部分产品的价格制定总体原则为：参考十堰近几年类似项目的总体价格水平，在进一步充分调研周边类似项目的价格水平的基础上，根据项目建设的实际成本制定合理的价格。可供销售物业名称销售面积（m2）销售价格（元/m2）合价（万元）销售比例第一年第二年第三年底层商业10000m2150001500030%30%40%高层住宅54000m245002430030%30%40%地下停车位800个100000800030%30%40%该项目销售总收入为47300万元。其中，第1年为14190万元，第2年为14190万元，第3年为18920万元。13.2.2租金收入估算根据上述市场分析，该项目所在地域交通便利，现有的商业氛围较好，相信随着项目投入使用，所在区域的租金会有一定增长，区域商业氛围会加强。该项目2-3层商业总建筑面积16400平方米，主要用于出租，根据市场分析可以确定2-3层商业年租金收入为328万元。79 13.3开发成本估算开发成本是指房地产产品销售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。该项目开发成本包括销售部分的开发成本、出租部分的开发成本。该项目销售部分开发成本根据权责发生原则，每年计入的销售部分的开发成本与销售进度和销售收入相匹配。则计算期第1年销售部分的开发成本为9600万元，第2年销售部分的开发成本为9600万元，第3年销售部分的开发成本为12800万元。该项目每年计入出租部分开发成本即为该部分资产每年应计提的折旧。折旧年限按20年考虑，残值率5%，直线法计提，则年出租部分的开发成本为210万元。13.4运营费用运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括销售费用和管理费用等。该项目销售费用按营业收入的2%计算；该项目管理费用包括两部分：①销售部分的管理费用按销售收入的1.5%计算；②出租部分的管理费用按出租收入的1%计算。13.5、财务费用该部分财务费用为开发投资借款在建设及运营期产生的利息。 13.6、修理费用 修理费用是指以出租方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。该项目修理费按出租部分的开发投资（扣除建设期利息）的0.5%计算，则运营期年修理费用为1.1万元。79 13.7、税金的估算13.7.1营业税金及附加的估算该项目缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加及土地增值税。本项目为棚户区危旧房改造，土地增值税按财税（2010）42号文件应予免征。该项目的营业税金及附加按综合税率10%计算。营业税金及附加的具体估算详见附表。13.7.2所得税的估算按照国家关于所得税的规定，该项目缴纳的所得税按利润总额的25%计算。所得税的具体估算详见附表。13.8、利润及利润分配13.8.1利润估算该项目的利润总额为营业收入扣除营业税金及附加、开发成本、运营费用、财务费用和修理费用后的余额。利润总额扣除企业所得税后的余额为净利润。利润的具体估算详见附表。13.8.2利润分配在偿还借款期间，净利润额可不计提盈余公积，全部作为未分配利润用于当年借款的偿还；在还清借款后的年份，除按15%的比例提取法定盈余公积金外，此部分利润作为应付利润用于股利分配。13.9、项目财务分析通过项目财务损益分析可以得出，本项目主营业收入为53860万元，总投资成本为33000万元，上交税收总额为9260万元，可期实现利润总额为11600万元。投资利润率为35.16%，项目经济效益良好。79 损益表序号项目名称金额（万元）备注1主营业务收入538601.1高层住宅24300未包括还建部分1.2底层商业150001.3地下车库80001.42-3层租金收入6560按20年计算2总投资成本330002.1建设成本300002.1.1建安工程费用196002.1.2工程建设其他费用84002.1.3基本预备费14002.1.4建设管理费6002.2运营成本22002.2.1修理费用220出租物业维修2.2.2运营管理费7802.2.3销售费用12002.3财务成本8003营业税及附加54004利润总额154605企业所得税38600.256税后利润1160079 第十四章经济影响与社会效益分析14.1项目价值分析长期以来，十堰市张湾区红卫豆腐社区原有的住宅房型老化，设施陈旧。由于旧村缺乏统一规划，村居布局散乱，环境脏、乱、差，基础设施不完善，道路狭窄，垃圾堆积，排污不畅，已不能满足人们的居住要求。要改变当前社区面貌，发展城乡经济，提高土地利用率，解决建设用地紧张的矛盾，就必须实施棚户区危旧房改造。通过棚户区危旧房改造，可以达到以下目的：1）可以置换出大量土地，扩展经济社会发展空间该项目建成后不仅能够使片区居民搬上新居，缓解居民购房难的状况，而且可以节约置换出大量土地，为十堰经济社会发展扩充空间。2）能够促进居民增收通过棚户区危旧房改造扩充出的空间，节约出的土地资源，结合当地地域优势、资源优势，投资建设一批经济、社会事业项目，经济将不断壮大，就业渠道也将进一步拓宽，能够有力地促进居民增收。3）能够彻底改善城乡环境，全面促进居民素质的提高棚户区危旧房改造完成后，旧房拆除，居民全部入住新居；市政基础设施配套齐全；公共服务设施基本满足居民生活需要；垃圾、污水做到无害化处理和排放。居民生产生活条件的改善，居民群众物质和文化生活的丰富，将在潜移默化之中使居民自觉地摒弃陈规陋习、迈向文明，促进居民思想观念、生活方式的转变和文明程度的提高，有利于培育具有现代意识的新型居民，全面提高居民素质。79 4）推进了城乡一体化发展通过棚户区危旧房改造，使社区居民在就业、就医、就学、社会保障和社会管理等方面，实现了城乡对接；城市空间不断拓展，城市功能日趋完善，城市文明得到共享，有力推动了城乡共同繁荣发展。总之，项目的实施，美化了社区环境，方便了社区居民，增强了区域形象力和吸引力，缩小了城乡差别，从而为十堰市经济发展注入了新的活力。14.2经济影响分析本项目符合十堰市总体规划，建设的商住小区是对该区域现状的有利补充，对区域经济发展起到积极的推动作用，对当地的社会收入分配、市场竞争结构等都不会造成不利影响。本项目建设符合国家产业政策，在产业技术、资源供应、资本控制等方面都无不利影响，对国际国内市场制序基本无影响，对国民经济构成、国家经济安全无任何不利影响。14.3社会影响效果分析1）十堰市张湾区红卫豆腐社区片区棚户区（危旧房）改造的实施，将加快现代新社区的建设进程，改善市容市貌，强化地区景观，提升地区品位，与十堰市城市的发展相协调。2）项目统一规划，合理改造开发，将彻底改变社区道路弯曲不畅，生活环境差等状况，满足居民生活需要，丰富居民物质文化生活，加快社区向城市化生活方式的转变，对建设和谐社会具有积极作用。79 3）该项目的实施对当地的基础设施、社会服务容量和城市化进程起到推动作用，包括新修道路、新增排水、供电、服务网点等。4）本项目有利于推动经济的发展，节约利用土地，可腾空土地，提高土地利用率，扩大经济发展空间，解决经济发展中建设用地紧张的矛盾和困难，促进经济、社会事业的全面发展。14.4社会适应性分析1）与当地城市建设的适应性十堰市是发展中的中等城市，市区范围正不断的向周边扩展。城镇基础建设、道路交通、生态环境及绿化、商贸、居住也在稳步发展中。十堰市张湾区红卫豆腐社区地处十堰市城区西部，原有的住宅房型老化，社区布局散乱，基础设施不完善，已不能满足人们居住和城市发展的要求，要加快城镇化进程，就要改变当前面貌。2）与环境资源的适应性本项目所处地段，没有重要的名胜古迹和文化保护单位等重点环境保护目标，所以不会对本地的社会人文环境造成影响。相反，由于社区内大量绿化设施的建设，将会使该地区的环境得到更好的改善和保护。3）与社会经济发展的适应性目前该棚户区危旧房安全隐患突出，严重影响社区群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，既可改善社区居民居住条件，又可节约置换出大量土地，为社区经济社会发展扩充空间。节约出的土地资源，可结合当地地域优势、资源优势，投资建设一批经济、社会事业项目。79 14.5社会效益分析该项目的建设内容包括高层住宅和临街商业等，是十堰市红卫片区棚户区改造重点项目，该项目的实施对于完善城市功能、美化城市环境、拉动经济增长、保持社会稳定具有重要意义。1.棚户区改造有利于拉动十堰市投资和消费，加速十堰市房地产业发展，进而促进经济增长。从投资方面来看，棚户区改造可激活房地产并带动建筑材料、交通运输等其他行业发展，扩大社会就业，还可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，对启动内需拉动经济增长的作用是十分明显的。从消费方面来看，住房消费是个人最大的消费，房地产业具有消费本地化特点，这对于促进十堰市消费的增长也是其他行业无法比拟的。2．棚户区危旧房改造是改善民生的重大举措。棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声高。实施棚户区危旧房改造，有利于解决中低收入群众的住房困难，有利于改善十堰市低收入家庭和弱势群体的生活环境，提高生活质量，共享改革成果；有利于进一步完善十堰市社会救助机制和保障体系建设，让社会弱势住房群体充分感受党和政府的特殊关怀，提高党和政府威信，从而增强人民群众的向心力和凝聚力。3.棚户区改造有利于使十堰市城市土地实现集约高效利用，进一步改善十堰市城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，给社区居民提供更加温馨、舒适的生活环境；有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。79 第十五章项目风险分析风险是人们在活动中遭遇危险、受损失或伤害的可能性或机会，是人们对不确定性的一种主观的、个人的预见，或偏离预期目标的可能结果。对于一个项目而言，风险管理的目标是使项目获得成功，为项目的实施创造一个平静、稳定的环境，降低项目成本，避免损失和浪费，最大限度地减少或消除外部的干扰，使项目顺利运营并且效益稳定。该项目属于棚户区改造项目，拆迁工作量大、建设期限长，从项目的规划到运行期结束的整个过程中自始至终存在着不确定性与风险。因此，系统的对项目风险进行识别和分析，并加以合理预防、规避和转移（风险应对），是十分必要的。该项目在不同的发展阶段，以及不同建设内容都存在着不同的风险，主要包括政策风险、市场风险、财务风险、自然环境风险等。 1、政策风险分析政策风险主要来自两个方面，一是国家宏观经济政策，如税收政策、贷款政策等变动所带来的风险，二是产业经济政策变动带来的风险。国家经常通过税收和贷款政策的调整来调控投资，如土地增值税、固定资产投资方向调节税等税种会根据宏观需要进行调整，一些政策和法规的出台，也易使投资者和开发商的积极性受挫，项目的开发进度将会与预计发生偏差，从而影响效益测算的准确性。《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定90平方米以上的家庭贷款首付款比例不得低于30%79 ；第二套住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。北京、上海、深圳、杭州等地受新政调控后，市场反映较大，成交量急速下降，投资环境也受到影响。随着一线城市房价上涨动力不足，投资环境变差，二线、三线城市将成为新一轮的投资重点区域。更多的开发商开始关注二三线城市，房地产投资将出现较为明显的上涨。宏观政策变化带来的风险属于系统风险，难以全面规避。具体防范可以从两个方面着手：一是事前研究防范，重视对国家宏观经济政策和行业产业政策的研究，充分理解和把握国家政策的动态，提前预计和制定政策变化的应对措施；二是事后应对得当，在国家宏观和产业政策调整时，尽快理解国家宏观政策调控的目的和要求，根据有关政策进行及时、有效地调整，并制定相应的执行措施。通过事前和事后的防范与正确应对，可以将政策风险带来的影响减至最小。该项目列入了十堰市政府城市棚户区改造专项规划，并得到社区、街办、张湾区及市政府的大力支持。在项目前期的运作中，十堰海龙置业有限公司拟定了征收补偿方案，并征求了相关各方的意见和建议，也得到了社区居民及各级政府的认可和支持。该项目的建设内容符合十堰市政府的发展规划，并得到了土地管理部门的认可。因此，在产业政策、土地管理政策和城市规划方面的风险，属于微小风险，只要同政府有关部门积极配合，即可防范此类风险。79 2、市场风险分析市场风险主要指由于项目产品（或服务）由于市场需求的减少或供给的增加导致销路不畅，无法达到预期的收益。由于项目的建设周期较长，投资额巨大，未来市场存在着多方面的不确定性，市场风险是项目所面临的主要风险之一。该项目面临的主要市场风险包括：①消费者的消费习惯、消费偏好发生变化，使得市场需求发生重大变化，导致市场需求总量的实际情况与预测值发生偏离；②市场竞争格局发生重大变化，出现新的竞争对手或替代项目，对项目的收入产生重大影响，例如，红卫片区新的大型商住小区的兴建，将分流项目的客户群；③由于市场条件变化，项目的经营成本发生较大变化，对项目的效益产生重大影响。目前我国国民经济稳步发展，城市化水平处于加速提高阶段，居民收入水平也在不断提高，十堰作为鄂渝川陕毗邻地区中心城市，国民经济产值增长率连年高于全国增长水平，得到众多投资商的认可，这些都为十堰房地产市场的发展提供了良好的支撑。同时，该项目作为十堰市塑造红卫片区棚户区改造商住项目，出现新的竞争对手或替代项目的可能性也较小。十堰市房地产市场尚未形成良性发展，有效需求形成的市场容量相对较小，追逐利润是资本的本原，出于对房地产开发预期利润看好，开发商把企业资源投入了房地产。近期新盘迭出，整个十堰市住宅市场竞争较为激烈，不少开发商在“外脑”79 的作用下，营销策划水平有很大提高，未来一段时间，市场的供给量更大，对本项目形成一定的威胁。另外，项目的经营成本在建成后可以通过销售、租赁等方式转移给经营商。所以，以上三种风险虽然存在，但是风险并非完全无法转移和规避。针对项目存在的三种潜在的市场风险，建议采取如下转移和规避措施：①与相关的单位签订预定、预售协议。②成立专门的营销机构，聘请专业的经营管理人员，尽早着手项目的市场推广工作，采取租售结合的营销模式，以应变未来市场的不确定性。③在项目开发的各个阶段，建立科学细致的调查系统，做好市场调查，形成准确的市场定位，适度超前的规划理念，独具个性的建筑风格与布局，人性化的环境艺术空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子，优质的工程质量也是获得市场认可的根本。3、财务风险分析财务风险是指项目财务结构不合理、融资不当使项目可能丧失偿债能力而导致投资预期收益下降的风险。该项目面临的财务风险主要有以下两种：①无力偿还债务风险，由于负债经营以定期付息、到期还本为前提，如果项目用负债进行的投资不能按期收回并取得预期收益，项目必将面临无力偿还债务的风险，其结果不仅寻致项目投资者资金紧张，也会影响投资者信誉程度，甚至还可能因不能支付而遭受灭顶之灾。②利率变动风险。投资者在项目负债期间，由于通货膨胀等的影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长必然增加公司的资金成本，从而抵减了预期收益。本报告中的财务分析表明，项目具有较强的债务偿还能力，敏感性分析表明，项目也具备较强的抗风险能力。79 4、自然环境风险分析自然环境风险是由于对项目的环境生态影响分析不足或环保措施不当引起项目的环境冲突，带来重大环境影响，从而影响项目的建设和运营。印尼海啸、南方暴雪、汶川大地震给该地区的居民和企业带来了巨大的人身和财产损失，尽管十堰地理位置优越，且气候宜人，少有天灾。但十堰处在竹房地震带上，也不排除有类似的自然灾害发生的可能性。所以，建议企业在投资建设的过程中，要未雨绸缪，从建设材料的选择，施工过程的监理，到灾害发生的防护都要尽量做到考虑周全、有备无患，至少要达到十堰市相关部门的规定标准。5、项目承建单位的选择风险在施工队伍的选择上，将根据公平、公开、公正的原则择优选择施工承包单位。承揽任务的施工单位必须具有一级总承包资质，实力强、信用好，有类似工程的施工经验，并根据国家有关规定实施项目经理负责制；对于本项目所使用的各种管件和设备均应采取公开招标的方式采购，以保证工程质量合格。以上综合分析了项目可能存在的多种风险，并提出了相应的规避和控制建议。上述风险多数属于同类项目所共有的风险，通过采取适当的风险应对措施，可以将项目的风险转移或规避。而且，由于项目自身所处的宏观环境、行业、地理位置，项目服务定位，项目经营者的能力等等都在同类项目中具备比较优势，所以，只要项目投资者和经营者采取合理的风险应对措施，该项目从风险分析的角度上是可行的。79 第十六章结论及建议16.1结论随着十堰城区的不断扩大，基础设施的建设及其他配套服务的加强，本项目改造开发区域的增值潜力巨大，市场前景广阔。此棚户改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。通过市场分析，表明宏观环境对该项目的建设比较有利，区域市场为项目的发展提供了良好的预期和升值空间，项目自身的市场定位和目标客户群明晰，营销手段多样，市场前景良好。因此，从市场角度分析，该项目是可行的。通过工程分析，该项目的选址合理，工程进度安排有效，工程设计和功能要求规范，消防、环保和劳动卫生符合有关部门的要求。因此从工程角度分析，该项目的实施是可行的。通过财务效益可以看出，项目的静态财务指标较好，项目有一定的盈利能力；所以，从财务效益角度看，该项目具有实施的可行性。从政策方面、技术方面、市场方面、经济方面来论证均是可行的，项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。综上所述，该项目的实施既有必要，又是可行的。16.2建议1.项目建设过程中要注重与环境协调，达到合理统一。2.项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。79 第十七章附件一、项目申报单位营业执照、资质证二、项目申报单位组织机构代码证、税务登记证三、十堰海龙置业有限公司章程四、此项目用地图及专项规划方案五、本改造项目征地补偿方案六、项目咨询单位注册咨询工程师证件七、项目咨询单位营业执照、资质证书79 十堰海龙置业有限公司红卫豆腐社片区危旧房改造项目申请报告79 导语十堰因车而建，因车而兴，她既是“东风车”的故乡，号称“东方底特律”的汽车城，也是一座灵山秀水环抱、四季景色宜人的生态园林城。十堰具有悠久的历史和灿烂的文化，是中华民族的重要发祥地。现今的城区，于清朝因人们在百二河和犟河拦河筑坝十处以便灌溉，由此得名十堰。这里是道教和“武当拳”的发祥地，武当山古建筑群被联合国列入世界文化遗产名录。十堰市委市政府为落实十八大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形象，提高城区棚户区居民的生活质量，节约并合理配置城乡土地资源，实施“危旧房”开发改造。2012年10月市政府出台《十堰市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》，充分体现了市委、市政府对棚户区开发建设的高度重视。按照2013-2017年十堰市城区棚户区（危旧房）改造专项规划，红卫豆腐社片区也在改造范围之内，并被市政府列入2015年度十堰市棚户区改造计划。十堰海龙置业有限公司为促进红卫豆腐社片区危旧房改造，改善城市面貌，提高居民生活水平，合理利用土地资源，按照市政府《十堰市棚户区（危旧房）改造管理暂行办法》，结合红卫豆腐社区实际情况，经对社区认真考察论证，并征得居民同意，拟对该社区实施“危旧房”改造，利用现豆腐社区土地新建商住小区，通过彻底改造，建成一个布局合理、配套齐全、人居环境优良的城市新社区。本项目即是在上述背景下提出来的。79 目录第一章申报单位及项目概况………………………………………4第二章发展规划及产业政策分析…………………………………8第三章房地产市场走势预测………………………………………13第四章项目背景与建设的必要性…………………………………18第五章场址选择及建设条件………………………………………27第六章建设规模及设计方案………………………………………30第七章环境影响分析及保护对策…………………………………37第八章项目节能与节水措施………………………………………42第九章劳动安全卫生和消防………………………………………48第十章项目招投标组织……………………………………………53第十一章项目组织及进度安排………………………………………58第十二章投资估算与资金筹措………………………………………61第十三章基础数据估算及财务评价…………………………………64第十四章经济影响与社会效益分析………………………………………68第十五章项目风险分析………………………………………………72第十六章结论与建议…………………………………………………78第十七章本报告附件…………………………………………………7979 1.80196单片机IP研究与实现,TN914.422.AT89S52单片机实验系统的开发与应用,TG155.1F4063.基于单片机的LED三维动态信息显示系统,O536TG174.4444.基于单片机的IGBT光伏充电控制器的研究,TV732.1TV3125.基于89C52单片机的印刷品色彩质量检测系统的研究,TP391.416.基于单片机+CPLD体系结构的信标机设计,TU858.3TN915.627.基于单片机SPCE061A的汽车空调控制系统,TM774TM621.38.带有IEEE488接口的通用单片机系统方案设计与研究,TN0159.基于VC的单片机软件式开发平台,TG155.1F40610.基于VB的单片机虚拟实验软件的研究与开发,TG155.1F40611.采用单片机的电阻点焊智能控制器开发,TG155.1F40612.基于51系列单片机的PROFIBUS-DP智能从站研究,TG155.1F40613.八位单片机以太网接入研究与实现,TG155.1F40614.基于单片机与Internet的数控机床远程监控系统的研发,R319TP31915.基于单片机和DSP控制的医用输液泵的研究,U467.1116.基于单片机控制新型逆变稳压电源的设计与仿真,F426.22TP311.5217.基于8位单片机的摩托车发动机电控单元软硬件的开发,TB6118.基于430单片机的变压器监控终端的研究,TG155.1F40619.逆变点焊单片机控制系统研究,TG131TG113.1420.单片机控制数字变量柱塞泵的研究,F426.22TP311.5221.基于单片机控制的高通量药物筛选及检测系统开发,R730.55R734.222.MCS8051以及DS80C320单片机软核的设计,TP39123.基于AVR单片机的应用设计实践,TN01524.LPC2210单片机的KGW脉冲固体激光掩膜加工控制系统研究,TG131TG113.1425.基于单片机控制的交流伺服系统的多梳栉经编机的研究,TN916TP31726.80C196单片机在铁路客车发电机控制系统中的应用研究,TP368.1TP39327.基于单片机的工程车辆3参数自动换档技术研究,F426.22TP311.5228.削方制材机摇尺机构单片机控制装置的研制,TH213.629.8XC196单片机集成开发环境的研制,F426.22TP311.5230.基于单片机与PC的光电靶测试系统研究,O536TG174.44431.手机和单片机控制系统的理论与应用研究,TG155.1F40632.基于单片机数控实验教学绘图仪研究,TN916TP31733.基于单片机控制的脉冲电化学齿轮修形研究,R319TP31934.基于AT89S52单片机的三相电度表研究,TP274.235.基于MSP430单片机的嵌入式网络终端,TH812TP368.136.基于MSP430单片机地下车库通风控制系统设计,TP273.2TG333.2637.基于PIC单片机的血压测量计设计,TP311.5TM910.638.基于单片机的标记打印机的研究与开发,TP277TG156.8239.基于C8051F单片机和CANbus的航空三轴伺服转台控制系统的设计与研究,TP368.1V217.240.基于单片机的全位置自动焊接控制系统的研究项目论证，项目可行性研究报告，可行性研究报告，项目推广，项目研究报告，项目设计，项目建议书，项目可研报告，本文档支持完整下载，支持任意编辑！选择我们，选择成功！项目论证，项目可行性研究报告，可行性研究报告，项目推广，项目研究报告，项目设计，项目建议书，项目可研报告，本文档支持完整下载，支持任意编辑！选择我们，选择成功！毕业论文，毕业设计，毕业论文设计，商业计划、商业策划、大学生商业计划书、大学生商业策划书、大学生创业计划书，毕业论文，毕业设计，毕业论文设计，商业计划、商业策划、大学生商业计划书、大学生商业策划书、大学生创业计划书毕业论文，毕业设计，毕业论文设计，商业计划、商业策划、大学生商业计划书、大学生商业策划书、大学生创业计划书毕业论文，毕业设计，毕业论文设计，商业计划、商业策划、大学生商业计划书、大学生商业策划书、大学生创业计划书项目论证，项目可行性研究报告，可行性研究报告，项目推广，项目研究报告，项目设计，项目建议书，项目可研报告，本文档支持完整下载，支持任意编辑！选择我们，选择成功！项目论证，项目可行性研究报告，可行性研究报告，项目推广，项目研究报告，项目设计，项目建议书，项目可研报告，本文档支持完整下载，支持任意编辑！选择我们，选择成功！单片机论文，毕业设计，毕业论文，单片机设计，硕士论文，研究生论文，单片机研究论文，单片机设计论文，优秀毕业论文，毕业论文设计，毕业过关论文，毕业设计，毕业设计说明，毕业论文，单片机论文，基于单片机论文，毕业论文终稿，毕业论文初稿，本文档支持完整下载，支持任意编辑！本文档全网独一无二，放心使用，下载这篇文档，定会成功！79'