柳州职工危旧房改造政策 14页

'柳政发〔2008〕28号2008年4月17日撰稿时间：2009-08-23各城区人民政府，市直机关各委、办、局，各有关单位：为推进我市改制企业职工危旧房集中区改造工作，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《建设部关于推进东北地区棚户区改造工作的指导意见》（建住房〔2005〕178号）等文件精神，结合我市的具体实际，现提出如下实施意见：一、重要意义我市是广西重要的工业城市，广大企业职工为国家、自治区和城市的建设和经济发展作出了重要贡献。长期以来，市委、市政府采取多种措施改善企业职工生活条件，收到了一定的成效，部分生活区危旧房得到改造，但由于种种原因，仍有许多改制企业职工居住在破旧的危旧房内，住房条件相对简陋，配套设施不全，环境脏乱差等问题突出，既影响了职工的生活，也影响了城市的整体形象。启动改制企业职工危旧房集中区改造工程（以下简称“职工危旧房集中区改造”），是我市贯彻“三个代表”重要思想，落实党的十七大精神，让为柳州经济建设作出过贡献的职工群众共享发展成果，为人民群众办实事的具体体现，是改善居民居住环境，提高居民生活质量的“民心工程”，也是增强城市功能，改善城市形象的重要举措。 二、指导思想认真贯彻党的十七大精神，以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，以提高改制企业职工生活质量，提高旧城区土地利用水平和提高城市经济社会发展承载能力为目标，大力改善我市改制企业职工家庭的居住条件，改善旧城区基础设施功能配套，改善城市景观和环境。大力促进改制企业职工危旧房集中区改造与城市生态建设相结合，与繁荣城市经济相结合，与完善住房保障体系相结合，努力把改制企业职工危旧房集中区改造工程建设成为惠及百姓的“阳光工程、民心工程”，努力把改制企业职工危旧房集中区改造为建成设施齐全、生活便利、环境优美的新型社区。三、基本原则（一）坚持利民惠民，温馨改造的原则。坚持以人为本，充分体现党和政府对改制职工的关怀，保护被拆迁住户的合法权益，尊重被拆迁住户的意愿和生活习惯，给予合理的拆迁补偿和人性化安置，千方百计让改制职工分享城市建设的成果。充分考虑职工危旧房集中区弱势群体比重较大的实际情况，妥善解决好特困群体的住房问题。通过资金和政策倾斜，把政府的扶持政策真正落实到特困群体身上。 （二）坚持统筹规划、全面提高的原则。统筹考虑经济社会发展总体规划、城市规划和土地利用规划，统筹考虑产业结构调整、基础设施建设、社会事业发展和生态环境保护，坚持集约用地，努力实现土地资源最优利用，坚持统一规划、连片改造、综合开发、配套建设、分步实施，完善商业、服务业设施和其它基础设施，发展都市工业，增加就业机会，繁荣城市经济，调整和优化城市布局，完善和提升城市功能。（三）坚持政府组织，群众自愿的原则。职工危旧房集中区改造工程是市委、市政府重点关注居住条件较差的改制企业职工所实施的“民心工程”，要力求将职工危旧房集中区改造成为政府能承受，群众愿接受的造福人民的实事和好事。要发挥政府的组织领导作用，制定统一的政策标准，明确工作计划、重点和目标，统筹兼顾，引导和推动改造工程。要充分调动改造片区内群众的积极性，引导群众主动参与改造，实现“要我改”为“我要改”的根本转变。（四）坚持政策扶持，市场化运作的原则。政府在政策与资金上给予必要的支持，拆迁腾空的土地要进行收储和公开出让，土地出让净收益用于拆迁安置房建设，形成资金滚动的良性发展。同时要坚持充分发挥市场机制的作用，多渠道筹措改造资金。（五）坚持试点先行、分步实施的原则。按照“先易后难，以点带面，寻找规律”的工作思路，在改制企业职工危旧房较集中的柳北片进行试点，找出被拆迁户比较认同、操作流程清晰的新模式。通过试点探索总结经验，示范带动。按照规划设计方案要求，做到成熟一个，改造一个，确保职工危旧房集中区改造工作规范有序推进。 （六）坚持依法办事、阳光操作的原则。在政策扶持、回迁安置、拆迁补偿等方面实行统一政策、阳光操作、依法运作，保持稳定。改制企业职工危旧房集中区改造政策、补偿标准和程序要公开公布，拆迁、建设、安置等重要环节要实行公示，自觉接受群众监督。监察、审计部门要全过程介入，确保每一个改造项目都成为阳光工程和群众满意工程。四、改造范围改制企业职工危旧房集中区是指城市建成区范围内改制企业的低矮房密度大、建设使用年限久、人均建筑面积小、房屋质量差、基础设施配套不齐全、交通不方便、治安和消防隐患大、环境卫生“脏、乱、差”的区域。五、目标任务从2008年开始，力争利用3年左右的时间基本完成我市改制企业职工危旧房集中区改造工作。通过改造，实现改制企业职工的居住条件和生活质量有较大提高，改造小区的人居环境和生态质量明显改善，市政基础设施和文化、教育、体育等公益性设施逐步完善，城市综合服务功能显著增强。首期启动柳北片的原搪瓷厂、柳空等15个改制企业职工危旧房集中区改造作为试点。通过试点，以点带面，有序推进全市职工危旧房集中区改造工程。试点项目涉及拆迁户3000多户，人口1万多人，土地开发约120亩，总建筑面积约40万平方米，建设总投资约10亿元。六、运作模式 职工危旧房改造工程按“市区联动，政府组织，共同参与，平台建设”的模式运作。市政府成立职工危旧房集中区改造工作领导小组和办公室，统一领导和组织全市改造工作。城区政府作为责任主体，负责本辖区内职工危旧房集中区改造的具体组织和领导。市总工会及各级工会组织、市直各部门和市国有控股公司积极配合，参与和协调职工危旧房集中区改造工作。市政府全资国有公司作为职工危旧房集中区改造项目的建设主体，负责改造资金筹措和项目建设，按市场化模式进行开发运作，对项目负责，承担开发经济责任。七、建设标准（一）户型设计以满足不同住户的基本住房需求为前提，建筑面积以60-70平方米为主,最小户型不小于48平方米,最大户型原则上不超过90平方米。（二）安置房满足被拆迁改造住户进住使用的基本要求：天棚、墙壁刮腻子，地面磨光，厨房、卫生间铺设地板及墙面砖，厨房安装案台、洗菜池、水龙头，预留炉灶、排油烟机的安装位置，卫生间安装蹲便器，室内安装灯具、室内门，室外安装进户防盗门，实现水、电、气三表出户。 （三）改造工程要符合城市规划和国家有关建筑规范，按标准建设市政基础设施，按规划建设公共服务设施。布局合理、功能完善，单体建筑造型美观大方，建设节能省地型住宅。改造工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范的要求。八、资金筹措职工危旧房集中区改造工程建设资金通过“政府启动，市场化运作”的方式解决。主要采取“财政投一点、政策让一点、银行贷一点、群众出一点、市场开发补一点”等办法多渠道筹集。一是积极争取国家和自治区专项资金补助和政策支持，促进职工危旧房集中区改造项目的实施；二是地方政府通过土地出让净收入投入、税费减免返或以免代补等多种方式，确保职工危旧房集中区改造项目资金投入；三是项目业主积极增加自筹资金，取得银行信贷尤其是开发银行支持，通过贷款融资、合作融资等方式，确保项目资金需要；四是居民个人出资购买合理增加面积部分，增加项目资金投入；五是适量建设商业用房并上市销售，补充职工危旧房集中区改造资金。九、拆迁方式创新拆迁改造方式，实施“模拟拆迁改造”办法。按照政策规定合理确定安置房的户型、面积标准，给予被拆迁人合理补偿，依法保障被拆迁人的合法权益。充分听取被拆迁人的意见建议，做好沟通交流和说服引导工作，取得广大被拆迁住户的支持和配合，实现从“要我拆”向“我要拆”的转变。按照“成熟一块，改造一块”的原则，分步推进职工危旧房集中区改造工程。（一）制定拆迁改造补偿、安置政策，选择拟拆迁改造地块； （二）城区政府牵头，组织市总工会、控股公司、街道办事处和社区以及企业工会有关工作人员组成拆迁改造工作组，深入拟拆迁改造地块宣传政策，发动群众，开展入户调查。被拆迁改造住户推选若干代表，向拆迁改造工作组反映被拆迁户的意见、建议，向被拆迁户传达拆迁改造工作组的意见，配合工作组做被拆迁户的工作，加强被拆迁改造住户与拆迁改造工作组的沟通；（三）拆迁改造工作组深入拟拆迁改造区，全面掌握拟拆迁改造区块的总体情况，对有关问题提出处理意见并及时予以解决，将矛盾纠纷等问题在拆迁之前解决处理好；（四）逐户进行拆、赔评估测算，使拟被拆迁改造住户在房屋差价结算上心中有数，并协助拟被拆迁改造住户选择确定补偿、安置方式，为拆迁人补偿、安置工作提供依据；（五）拟改造地块85%以上拟被拆迁改造住户认可政策，同意拆迁改造，并由拟被拆迁改造住户代表递交要求拆迁改造申请，拟定地块就确定为拟拆迁改造区，否则就放弃；（六）在完成上述几项工作后进入正常拆迁工作程序，发布拆迁公告，对拟定拆迁改造区块依法实施改造。十、安置方式 按照公平、公正的原则，职工危旧房集中区改造工程要求严格界定产权归属，区分不同类型，采取不同的补偿安置政策。拆迁补偿方式可采取货币补偿及产权调换，产权调换具体包括原地段安置和异地段安置。被拆迁改造住户可以在原地段安置、异地段安置、货币补偿安置多种方式中选择其一。（一）选择原地段安置、异地段安置的被拆迁改造住户可以享受以下政策：1.以旧换新。职工危旧房集中区改造工程原则上采取原地段或异地段建设设施配套、功能齐全、环境优美的高层建筑安置被拆迁住户。原则上执行一套旧房换一套新房的搬迁安置政策。为保证改造区内有资格取得安置房产权的被拆迁住户因拆迁改造充分受益，原则上免交应安置的标准建筑面积的购房款，免交被拆迁房屋年份差价的购房款，免交被拆迁房屋结构差价的购房款。在安排安置房时合理考虑楼层差价的购房款。异地段安置的按照不同地段职工危旧房集中区改造项目差价结算地段差购房款（以市房地产评估机构的评估结果为参考）。2.拆一还一。对改造区内被拆迁住户，分有产权户和无产权户两种不同类型，分别实行不同的“拆一还一”政策。 有产权户按面积“拆一还一”：为保证改造区内被拆迁的有产权住户原居住的套内建筑面积不减小，以被拆迁改造房屋的建筑面积为基础(违章搭建除外)，原则上按1比1．2的比例换取安置房应安置的标准建筑面积。无产权户按套数“拆一还一”：2007年12月31日前居住在由原改制企业统一建设并统一安排的无房屋所有权证和土地使用权证的独立公有住房的住户，符合住房安置条件的原职工住户按套数实行“拆一还一”政策进行安置，原则上对非职工住户和不符合住房安置条件的原职工住户不予考虑住房安置。3.多种选择。按照被拆迁改造房屋户型面积分布状况，充分考虑改造区内有资格取得安置房产权的被拆迁住户的购买能力和个人意愿，设计出建筑面积48平方米至90平方米之间多种标准户型以供选择。原则上要求以应安置的标准建筑面积为基础，就近上靠标准户型安置,合理增加面积部分按政府核定的以建造成本价为基础的惠民价结算购房款，再要求上靠增加面积部分按该项目的商品房屋销售价格结算购房款。被拆迁人可根据自身经济状况采取一次性付款及银行按揭贷款等多种方式结算购房款，一次性付款可享受优惠。（二）选择货币补偿的被拆迁住户可以享受以下政策： 货币补偿的金额，由认定的房地产评估机构依据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产估价规范》、《广西实施<城市房屋拆迁管理条例>细则》等有关法律法规规定和被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格综合确定。（三）对低保户、特困户住户实施温馨关怀。对改造区内被拆迁住户中通过政府认定的低保户、特困户实施温馨关怀，切实解决弱势群体的住房问题，千方百计利用改造增加低收入人群的就业机会。改造区内的被拆迁住户，属于政府认定的低保户、特困户的，符合申购经济适用房政策的优先安排申购，符合廉租住房保障申请条件的，优先安排廉租住房保障。改造项目完成后，物业管理等新增就业岗位或经营项目，优先录用或承包给改造区内被拆迁属于政府认定的低保户、特困户。（四）实施改造小区的物业管理。职工危旧房集中区改造项目完成后，新建的安置住宅小区要实行物业管理，切实做好改造后住宅小区的管理与服务工作。1. 创新物业管理模式。依托居民自治组织，探索建立新建职工危旧房集中区改造安置住宅小区居民自我管理、自我服务的管理模式。从实际出发，可引导物业管理企业根据业主的消费需求、意向和支付能力，提供管理维护安全和环境卫生，维护房屋及其配套设施设备等最基本的物业管理服务，合理收取服务费用。2.补助物业管理费用。充分考虑被拆迁住户的生活负担能力和原有物业管理实际，切实解决被拆迁住户“住得起”的问题。在新建安置住宅小区中，要求项目业主提供适当经营性公共建筑资产，所得经营收益专项用于补助安置住宅小区高层建筑电梯费、特困户和低保户的物业管理及其他费用。十一、优惠政策（一）实行土地净收入返还。职工危旧房集中区改造涉及的土地出让收入实行先征后返，出让收入入库按政策要求做规定扣除后的净收入部分，作为政府投入予以返还。（二）实行税费减免或返还。职工危旧房集中区改造项目涉及到的有关税收，根据国家、自治区等有关文件确定的减免范围和额度，予以减免，必须征收的部分，通过税务、财政等部门，按规定渠道划转后作为政府投入予以返还。项目涉及到的政府基金收入、行政事业性和经营性收费，按地方政府的权属和政策确定的减免返或以免代补的方式，作为政府投入予以返还。 （三）通过规划调整平衡投资。通过编制拟改造地块所在区域的控制性详细规划，在区域公共设施承载能力许可条件下，适当增加拟改造地块开发建设强度，并在拟改造地块内局部用地兼容商业，允许项目业主建设并上市销售商业服务用房，以平衡职工危旧房改造资金。（四）加大配套市政设施投入。结合每年市政投资计划，提前实施待改造片区周边的市政项目建设，降低地块附加拆迁成本，提高土地价值；尽可能与邻近片区现有公建配套设施扩容改造相结合，以降低职工危旧房集中区改造配套成本。对改造项目涉及的给水、排水、道路、供电等市政基础设施，由相关部门负责，列入当年建设计划并组织实施。（五）不重复收取增容费(初装费)。对职工危旧房集中区改造前的自来水、电力、有线电视、煤气等项目原有容量在新建居民小区中继续保留，不再重复收取项目增容费(初装费)。（六）按规划要求重建原有配套设施。职工危旧房集中区改造项目规划建设中需要砍伐树木、占用绿地、拆除公厕、迁移管线、挖掘道路的，免收补偿费，由开发建设单位按规划要求重建。十二、主要措施（一）建立领导体系和工作推进体系。成立市、区两级改制企业职工危旧房集中区改造领导小组（以下简称“领导小组”），统一指挥、统一调度市、区两级改制企业职工危旧房集中区改造工作。同时设立市、区两级改制企业职工危旧房集中区改造领导小组办公室（以下简称“领导小组办公室” ），执行领导小组的决策，处理改制企业职工危旧房集中区改造的日常工作。办公室设在建设部门，具体负责此项工作的指导、协调、推动、检查、督促。各相关部门要服从统一指挥，不得拖延推诿。（二）大力加强宣传发动工作。改制企业职工危旧房集中区改造是为民办实事的民心工程，要充分发挥基层党组织、工会、共青团、妇联和居委会等组织的作用，灵活运用专题对话、座谈会、与被拆迁住户零距离接触等有效形式，充分利用各种媒体以新闻视点、专题介绍、政策解答等多种形式，围绕改制企业职工危旧房集中区改造的意义、内容和出台的政策进行广泛宣传、深入发动，增大在改造的各个环节中的透明度和公开度，争取最广泛的理解与支持，营造人民城市人民建的氛围，发挥城市居民的作用，使居民摈弃“等靠要”的想法，政府与人民联手建设美丽的家园。（三）尽快编制职工危旧房集中区改造规划。改制企业职工危旧房集中区改造应纳入城市近期建设规划，并及时安排相应资金编制改制企业职工危旧房集中区改造的控制性详细规划。此外，各改造地块应在项目业主获得建设用地使用权后，由项目业主根据项目实施要求编制修建性详细规划，以具体指导建设。 （四）建立和完善政策支撑体系。依据当前推进改制企业职工危旧房集中区改造中存在的突出矛盾和问题，从实际出发，市发改委、建委、规划局、财政局、国土局、房产局、人防办、民政局、物价局等有关部门要按照本意见的要求，落实好危旧房片区改造的规划支持、市政配套、规费减免、资金投入、拆迁补偿安置等配套措施，进而建立起一套完善的支撑改制企业职工危旧房集中区改造的政策体系，保障职工危旧房集中区改造工程的顺利推进。（五）加强建设监管，确保工程质量。各有关部门要严格按照国家有关法律法规和规范要求，在改制企业职工危旧房集中区改造建设中全面实行项目法人责任制、工程招投标制、工程监理制及合同管理制。审计和监察部门参与全方位、全过程跟踪控制。严格审核职工危旧房集中区改造方案和改造规划并组织专家进行科学论证；根据职工危旧房集中区改造方案和建设计划，依法组织开发、设计、施工、监理单位的招投标，优中选优；吸引和鼓励有实力的施工单位参加改造，建设节能省地型住宅；切实做好设计服务和质量管理，加强对建设设计、施工、验收等各环节的监督管理，保证工程质量，不断提高我市职工危旧房集中区改造建设的整体水平，将职工危旧房集中区改造新建小区建设成为功能完善、配套齐全、环境优美的新型居住区'