村貌整治及危旧房改造方案 12页

'棚户区（24号片区）改造补偿安置实施方案为大力改善镇村面貌和人居环境，推进城镇化建设，市人民政府拟对村组（约305户居民房屋占地面积约100亩）实施棚户区改造，为做好房屋征收补偿安置工作，维护被征收人合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称《征收条例》）、结合我市实际，制定本实施方案：一、征收改造补偿组织架构市国有土地上房屋征收补偿管理办公室作为市人民政府确定的职能部门（以下称房屋征收管理部门），负责协调发改、建设、规划、国土、房产等相关部门拟订征收补偿安置方案，组织并委托镇房屋征收补偿安置办公室具体实施该项目的房屋征收补偿安置工作。二、征收改造范围调查评估。由房屋征收管理部门组织国土、规划、城管、镇等有关部门依法对征收范围内的房屋进行调查。调查前，房屋征收管理部门向被征收人提供有资质的房地产测绘评估机构名单（不少于3家），由被征收人以协商确定、投票确定等方式选定委托评估机构，受委托房地产评估机构必须严格按《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）、《国有土地上房屋征收与补偿估价规则》、《房产测绘规范》（GB/T17986.1-2000）和《地籍测绘规范》(CH5002-94)等相关规定对征收范内的房屋价值分 类评估。入户调查工作与测绘、评估工作同步进行，入户调 查后对房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行认定和处理。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。市规划、国土、城管部门认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，给予补偿；认定为违法建筑，做出并送达拆除决定的，不予补偿；认定为临时建筑超过批准期限的，规划、城管部门做出限期拆除决定并送达的，不予补偿。三.征收改造补偿方案论证。房屋征收管理部门依据征收改造目的、征收改造范、补偿安置方式、产权调换房屋地点和调换标准、货币补偿标准、过渡期间周转用房标准和地点、回迁时间、安置房建设面积等内容拟定征收补偿方案（一个项目一个方案），报市人民政府。市人民政府组织有关部门对征收补偿安置方案进行论证并在征收范围内予以公布，征求公众意见。征求意见期限为30个工作日。超过半数被征收人认为征收补偿方案不符合《征收条例》规定的，市人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。房屋征收管理部门汇总、研究公众反馈的意见，并公布征求意见情况和根据公众意见修改情况，进行社会稳定风险评估，鉴于该棚户区房屋征收改造项目涉及被征收人150户以上（305户），须经市政府常务会议讨论决定。四、征收改造补偿公告。在征收改造补偿范围内对征收决定进行公告，并在《**日报》和政府网站刊登。应当载明征收改造依据是《征收条例》和自治区《关于贯彻落实＜国有土地上房屋征收与补偿条例〉的指导意见》、征收改造目的是对该片区实施棚户区改造，在该宗土地上建十八幢24层总建筑面积约30万平方米的商住小区，同时在该区域建造十幢层的电梯公寓做为 回迁安置房，征收改造范围**镇**村*组305户农（居）民、房屋征收改造管理部门市国有土地上房屋征收补偿管理办公室、征收改造实施单位是夏马勒巴格镇、征收改造补偿安置方案（附后）、征收改造实施为18个月期限、签约时限为100天，行政复议15个工作日。五、安置房面积和户型。按照征求拆迁户意见汇总要求分为69.6271.38m78.91m"、85.15m85.89m"、95.66m"、119m110nV不等供拆迁户选择。每套安置房实际公摊面积按照回迁户与乙方各50%承担；楼层选房顺序原则上按照签订协议书的先后顺序选择，优先照顾残疾人和老年人。货币补偿后回购安置房价格为每平方米****元（均价），按照楼层调整后价格为：一层****元/1^、二层****元/打、三层****元/1112、四层****元/nf、五层****元/m"、六层****元/打、七层****元/1112、八层****元/nf、九层****元/m"、十层****元/nf、H―层****元/m"。六、安置房屋建造标准。按照保障性住房的入住标准建设，即为:给排水、电、暖、天然气、视讯设施、卫生洁具安装到位，厨房、卫生间铺有地砖、墙砖，其他房间墙壁要有涂料进行粉刷，进户门必须是安全防盗门，保证被征收人回迁时可直接入住正常生活。七、征收补偿安置方式由被征收人优先优惠自由选择货币补偿、房屋置换、货币补偿与房屋安置相结合的三种方式。方式一：货币补偿货币补偿的原则是被征收人取得等价补偿后自行安置。货币补偿包括有土地使用权证的土地、房屋、附属物评估价及一次性搬家补助 费、其中房屋和土地补偿标准如下：（-）民用自建房屋拆迁补偿标准，根据喀什市近年房地产市场价格的实际水平评估确定;房屋拆迁补偿标准不含装修及附属物，装修及附属物补偿按照新疆标止地产评估测绘有限公司做出的评估价格为准;具有规划、设计部门审核批准的，设施齐全，符合居住条件等成套楼房按房地产中介机构的市场评估给予货币补偿。房屋拆迁补偿指导价结构土木（元/砖木（元/砖混（元/框架（元/nf）m2)m2)m2)自建房*********按现行造价（二）土地补偿标准，依据《喀什市城市土地定级估价报告》（喀市政发[2009]10号文件）精神即喀什市国土局核准批复。1、被征收人无《国有土地使用证》的根据新疆标正地产评估测绘有限公司测定的被征收土地的面积、使用性质和土地等级，按照基准地价60%即和*元/点计算补偿，有向镇村缴纳土地手续费用票据的按照基准地价的80%即***元/n?计算补偿；有《国有土地使用证》的按照基准地价***元/Hl"计算补偿。2,集体土地使用权的农民房屋，被征收人所在的农村集体组织对被征收人重新调整集体建设用地或者宅基地的，只对地上附着物进行货币补偿;不能对被征收人重新调整集体建设用地或者宅基地的，按照基准地价的60%予以货币补偿，农村集体组织不再给被征收人调整 集体建设用地或者宅基地。2,被征收人房屋属经营用房的，被征收人持有的《国有土地使用证》注明用途为商业同时具备《营业执照》、《税务登记证》，按照商业的基准地价予以货币补偿；未办理《国有土地使用证》的，但貝备《营业执照》、《税务登记证》，并经营一年以上的，按照商业的基准地价60%予以补偿。土地补偿根据房地产中价机构测定的被征收土地的血积，使用性质和土地等级，按照基准地价计算补偿。类别一级（元/Itf）二级（元/Itf）三级（元/m2）四级（元/m2）商业*************住宅************商业（未办理土地使用证）************住宅（未办理土地使用证）************ 划地安置0000方式二：房屋置换房屋置换采取就近回迁安置方式，原则上住房建筑面积与土地面积相等的部分按房屋结构可进行置换，土地面积大于房屋面积部分给予货币补偿；房屋面积大于土地面积的部分给予货币补偿后可按成本价购买安置房，原征收住房建筑面积按房屋结构类型可依据以下方法进行置换安置：1、按现补偿价格计算，原住房面积按征收1平方米房屋置换1平方米安置房（即：1:1）。原住房为砖木结构廊道的按征收1平方米房屋置换0・5平方米安置房（即:1:0.5）:原住房为砖混结构的廊道按征收1平方米房屋置换0・8平方米安置房（即:1:0.8）。地下室层高在2.2米以上按建筑面积计算，2.2米以下按50%计算建筑面积。2、房屋置换按照安置房户型标准,以原征收房屋建筑面积为基数折算安置房面积。被征收人所选安置房面积超岀置换后面积部分按照每平方米和和元建设成本价补交余额。原被征收住房建筑面积大于安置房建筑面积的，超岀部分依据住房补偿标准并每平方米增加***元进行补偿。3、选房原则：原则上安置房面积小于或等于原住房面积，选房为一套的按方式二第2项执行，所选户型面积与安置房面积就近选取；选房2套及2套以上的按一套小面积与一套或多套大面积安置房选取。对两套以上安置房楼层选择，原则上按照高、低比例各50%（即:2层配11层、3层配10层、1层配9层、4层配8层、5层配7层）。征收实施单位负责安置房的分配和调剂，保证与征收户签订的征收协 议内容的兑现。出现面积短缺或楼层分配失调一律由征收实施单位负责解释并解决遗留问题。方式三：货币补偿与房屋安置相结合1、鼓励被征收人领取货币补偿自行安置，对领取货币补偿后自行安置的在原住房补偿和奖励的基础上，每平方米再给予一次性***元/（不含简易房及附属物），对选择货币补偿自行安置的被征收人，今后不得向征收人提出任何住房要求。2、被征收人取得货币补偿后选择就近购买安置房的，购房面积原则上小于或等于原住房面积（不含简易房及附属物），购房价格按照当年建筑成本计算。超出原住房建筑面积5nf以内的暂定****元/nV计算（暂定成本价），交房时按实际成本价多退少补；超出5nV以上按当年同地段普通商品房的市场价购买。3、被征收人属经营性用房的，持有《国有土地使用权证》并注明用途为商业性质的同时必须具有政府部门颁发的《营业执照》、《税务登记证》，且营业执照颁发年限必须超过一年，经甲方或评估公司认定为经营性用房的，按房屋结构可进行置换商铺；超出征收前面积部分由被征收人按照市场价格购买。八、搬迁、过渡补助及奖励房屋征收搬家补助、临时过渡安置费及提前搬迁奖励等费额标准:1、搬家补助费每户享受一次性搬家补助费****元（搬出和回迁）。 2、临时过渡补助费被征收人每户每月享受临时过渡补助***元由征收人先予一次性支付六月临时过渡费，以后根据安置房建设情况分期支付，直至安排被征收人入住。原被征收房建筑血积按每10/n?元的安置补偿金。领取货币补偿自行安置的不享受临时安置费。3、搬迁奖励被征收人在规定搬迁期限提前30日签订征收协议并拆除房屋的，按原房屋建筑面积（不含简易房及附属物）每平方米奖励100元,提前31-100天签订征收协议并拆除房屋的，按原房屋建筑面积每平方米奖励50元，超过规定奖励期限的不予奖励。九、住房保障。被征收人的房屋达不到最低住房保障标准，且属于低收入家庭符合住房保障对象的，纳入住房保障范围，优先对被征收人予以安置，不再进行排队轮候。十.明晰置换产权。被征收人选择房屋安置方式，并已安置，且符合办证条件的，征收人优先为其办理《房屋所有权证》；安置房与原房屋建筑面积相同的部分办证费用由征收人支付，超出原房屋建筑面积的部分由被征收人承担。卜一、停产停业补助。被征收人持有房屋所有权证、土地使用证注明用途为商业用房，-正在用于生产经营并与营业执照、税务登记载明地点一致且有上一年度完税证明的合法房屋，并根据确认的经营面积、区位和用途，按相应土地基准地价的30%给予一次性停产停业补偿。 十二、被征收人的生活保障。（一）、社保统筹保障。将被征收人纳入城镇社会保障体系，实现与城镇社保的对接，参照国有企业下岗职工的参保标准（待社保局拟订方案）享受城市社会保障统筹待遇。（二）、素质教育保障。1、加大对被征收人的职业技能免费培训，提高其在社会职场上得竞争力。2、征收人基本保证被征收人一户一人解决就业问题，无法解决的应提供就业培训资金****元，对吸收被征收人就业的企业，享受安排城镇下岗人员的有关税费优惠政策。（三）、自主创业保障。鼓励、扶持被征收人自谋职业，并享受城镇下岗人员自谋职业的有关税费优惠政策。对于自主创业的被征收人协调发放小额贷款给予支持。（四）、减免置业费保障。被征收人迁入安置楼房后减免三年物业管理费，第四年按照物业管理费收费标准的30%交纳，第五年按照物业管理费标准的50%交纳。第六年按照物业管理费标准的70%交纳，第七年按照物业管理费标准的90%交纳，自八年起全额交纳物业管理费。对于属社会参与的建设项目，上述减免费用由项目开发单位一次性缴清（征收实施单位代管代支）。（五）、经营性用房保障。征收项目的安置区内规划建 设一定比例的经营性用房或非住宅，被征收人（60天内完成搬迁者）每户可按建筑成本价（暂定****元/nf）购买的15平方米到20平方米的经营性用房或非住宅，用于被征收人的经营或租赁性生活保障。（六）、助学促智保障。对在征收期限内前五十户签订征收协议并完成搬迁的被征收人，家庭享有九年义务教育学生的，奖励一人次每年300元计****元的助学促智金；第五十一户至一百五十户签订征收协议并完成搬迁的被征收人奖励一人次每年200元计****元的助学促智金；第一百五十一户至三百户签订征收协议并完成搬迁得被征收人奖励一人次每年100元计***元的助学促智金。十三、司法征收程序准备。房屋征收部门或房屋征收实施单位与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁补助费、临时安置补助或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。征收补偿决定的搬迁期限不得少于30日。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。十二、司法征收。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的搬迁期限内又不 搬迁的，由征收补偿管理部门依法申请人民法院强制执行。申请人民法院强制执行前，喀什市房屋征收与补偿管理办公室应当向公证机构办理被征收房屋的证据保全和产权调换房屋、搬迁补助费、周转用房、停产停业损失的提存公证。十三、适用范围。本实施意见适用于市**镇&村*组棚户区改造，自20年月日起试行，若国家政策法规有重大调整，本实施意见另行修定。十四、其他事宜1、对产权不明和产权有纠纷的房屋，在征收期间难以界定的，经房屋征收管理部门同意，先向公证机关办理证据保全，然后实施征收。2、征收设有抵押权的房屋，依照国家有关担保的法律执行。3、征收补偿安置协议生效后，被征收人应当将房屋产权证和土地使用证交由征收人办理房地产权属注销登记手续。4、小区总平图、户型图及相关指数附后。5、根据征收综合费用概算表，征收补偿具体实施单位按照征收房屋总价值计提23%的不可遇见费作为经常性支出。十五、本实施意见由*市房屋征收与补偿管理办公室负责解释。'