XX湖伊恬园农庄项目可行性报告 26页

'XX湖伊恬园农庄项目可行性报告一、地块情况X湖是X最大的天然淡水湖泊，面积62平方公里，属于太湖流域，是X的母亲河--黄浦江的源头，有“风吹芦苇倒，湖上渔舟飘，池塘荷花笑”的怡人景象。环湖散落着享誉盛名的朱家角古镇、X大观园、东方绿舟、X太阳岛、陈云纪念馆等5个国家AAAA级景区；有3个国际标准高尔夫球场；有环湖步道、湿地公园、乡村旅游和度假村，观光和休闲设施齐全，古今气质交融。X湖又称薛淀湖。在X青浦县西，邻接江苏省。湖呈葫芦形，面积63平方公里，为杭州西湖的12倍，水深约2米，并与黄浦江、吴淞江相通，水产丰富。古代曾是陆地，秦、汉时沉陷为湖。湖中原有X，湖名即源于此。X上有三姑祠、鳌峰塔等景物。南宋后，因在湖畔围田，湖面渐小，X已在湖东2公里的陆地上。湖水碧澄如X湖镜，沿岸烟树迷茫，富有江南水乡风光。湖区面积60多平方公里，西接太湖，东连黄浦江，烟水迷蒙，碧波浩淼。临湖有“水上运动场”，是国际赛艇，及划艇训练和比赛的场所。船坞长5500米，可停泊赛艇200余艘。　　著名的X湖旅游风景区，是中国八十年代新建的一处大型风景区，经过多年的扩建，现在已成为X最大的旅游胜地。景区内建有运用我国传统园林艺术再现的红楼胜景大观园，在这160余亩的绿野上，仿古建筑成群，布局奇巧豪华，汇集了南北园林的特色。　　随着旅游和体育事业的发展，在X湖的东畔，又建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。在X湖的西畔，建成青少年野营基地。在X湖的南畔，将建国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区。在X湖旅游风景区的附近，新建跨世纪的太阳岛国际旅游度假区。在X湖风景区的边缘地区拥有丰富的历史人文景观，有6000年前的崧泽古文化遗址和福泉山古文化遗址，这是X迄今发现的人类最早的聚居地。有丰富的古建筑，如唐代的青龙寺、青龙塔、泖塔，宋代的普济桥、万安桥，明代的报国寺、放生桥和清代的曲水园、万寿塔。还有江南水乡名镇朱家角、金泽。1．1生态特征： X湖属富营养湖类型，湖泊中氮、磷负荷过大是造成湖泊富有养化的主要因素，磷是X湖水污染的主要因子，前5名的污染物为CODcr、CuSS、硫化物和石油类；鱼类共45种，隶属于14科34属，以鲤科居多，计21属27种。其中大部分为栖息于静水水体、索饵越冬的定居性鱼类以及少量江海洄游、江湖洄游和半洄游鱼类，近30年来X湖鱼类数量呈减少趋势，与30年前资源相比，减少了40%。其原因主要有二：一是该区沿长江的水利建设阻断了鱼类的洄游路线，二是X湖水质污染和富营养化的发展。X湖历年鱼产量变化较小，87～881.2形态描述X湖属太湖流域，是以太湖为中心的蠂形洼地的组成部分，略呈菱形，呈东北～西南方向，南宽北窄，形似葫芦，其长度14．5公里，最大宽度8．1公里，平均宽度4．3公里，岸线长62．3公里，总面积445．87公里，多年在平均水位2．63米以下，为平原浅水湖；底质为淤泥质砂粘土及泥炭；X湖主要受纳太湖流域来水，出水经黄浦江流人长江口至东海，沿湖进出河流众多，总计59条，主要进水河有急水港、大朱库、白石矶，出水河有拦路港、西旺港、石塘。1.3地理位置X湖是天然淡水湖泊，简称庭湖。地处X市西南角，青浦县朱家角的西部，位于北纬30°59′～31°16′，东经120°53′一121°17′。距X币中心区（人民广场）60公里，离青浦县城18公里，西南连鼋荡，与江苏省吴江县毗邻。湖呈葫芦形，湖区大部分在青浦县境，西是商榻镇，北部一角属江苏省昆山市，有陈墓、周庄等镇，东有朱家角镇，湖面东西宽9公里，南北长18公里，环湖周长约35公里，面积62平方公里，相当于11个杭州西湖那么大。北侧：用地范围北侧现状是锦祥路，即将动工建设一条连接周庄和同里的公路——同周路，将大大改善用地北侧的交通现状；北部现状有一处名为红霞村的村庄，呈楔形嵌入用地范围内；南侧：用地范围南侧就是著名的X湖，拥有广阔的水面和开阔的视野；用地南部是两个保留相对比较完整的马援装村和动吗援庄以及两个比较完善的别墅区；西侧：地块西侧是锦商公路，是现状级别最高的道路，是目前基地外围的主要交通干道；东侧：地块东侧用一条景观大道，将农庄与东部的盛塘村等分隔开来。1.4历史传说 X湖俊俏诡奇，到过X湖或想去的游客，对有关X湖由来的传奇说法，都非常感兴趣。X湖的由来，说法很多，传说还在2000多年以前，秦始皇统一中国后，曾下了一道圣旨，将10万囚徒遣此，强迫他们挖掘地表，以杀王气，挖掘成湖。当时的湖情，据北魏郦道元《水经注》称：“一江东南行七十里入小湖，为次溪，自湖东南出，谓之谷水。”据《吴郡图经》记载：“在县西北七十二里，有山居其中，湖之西曰X湖，南接三泖。”又谓“淀湖周，凡二百里，茫然一壑，不知孰为马腾湖孰为谷湖也”。至南宋时，X湖才为马腾湖、谷湖等相连而形成。可见那时的湖境宽阔，一望无际，气势雄伟，俊俏诡奇，谁也无法估量湖的体积和规模。传说之二，此地原是一座古城，因地壳变动下沉而陷为湖。此说也不无道理。1958年，考古工作者在X湖底打捞得新石器时代的石器等400多件，有石刀、石矛、石铸、石犁、石纺轮；陶片有夹砂红陶、黑衣陶、印纹陶，还有龟版，战国钢铁等文物，可见X湖地区古代确有陆地，可能就是古由拳县地。这些传说，给X湖添上神奇的色彩。根据科学的分析，由于“泻湖运动”，地壳发生褶皱运动，在江南古陆上就缓慢地孕育着当时的X湖。所谓“泻湖”，是指在6000年前，太湖平原由于受海潮侵蚀的影响，形成一个大海湾、随后受长江和钱塘江水的长期冲积，南北两大沙嘴不断增长，海湾才逐渐封闭而成泻湖。随着对泻湖研究工作的深人，有人还提出太湖湖群构造成因说，称太湖平原约在250万年前，因地层构造下沉而形成湖盆，随后为数十米厚的湖相沉积物充填，才逐步形成今天这样的大型湖体。初形成湖时，湖面甚广。据说秦代时陷为谷水。今距X湖2.5公里处的X，当时耸在湖中，可想见湖面比今天不知大几倍了。直到宋代以后，因海潮倒灌，水涝内积，泥沙淤塞，致使湖底淤泥不断受风浪侵蚀而搬迁、沉积，经历了一个由淤淀缩小湖面，而受风浪冲坍扩大湖面的变化过程。迄至清代中叶，湖面的宽广仅是宋时的十分之三，可见X湖的成湖历史是久远的，大致与太湖的成湖时间差不多。X湖，亦俗称甜水湖。古时湖面宽阔，白茫茫一片，分不清哪里是岸，哪里是水。过湖船只顺风靠扯篷，逆风摇橹划桨。船工有时为了歇歇力，解个渴，就舀碗湖水喝。一碗水喝下肚，细细品味觉得原中有甜。久而久之，传来传去，过湖者往往随口叫甜水湖。我们的伊恬园农庄地块位置就坐落在这水秀景美的X湖区域，总的占地面积为5167.76亩，其中陆地面积为3334.20亩，水域面积为1833.56亩，伊恬园农庄行政区划隶属于江苏省苏州市的昆山市，毗邻X，在“大长三角” 区域中具有重要的战略地位。农庄坐落于美丽的X湖畔，四季气候宜人，湖中水产丰富，可称得上都市喧嚣之外的一处世外桃源。紧邻X市，客源丰富；且与周庄、同里毗邻，易形成聚集效应；自然环境优越，有丰富水景、地景资源；先期开发已经形成相当规模，具备一定的开发建设基础，因此X湖伊恬园农庄将具有很大的发展前景，未来旅游市场具有很大潜力。二、项目介绍X湖湖畔的伊恬园农庄行政区划隶属于江苏省苏州市的昆山市，毗邻X市，在“大长三角”区域中具有重要的战略地位。庄园坐落于美丽的X湖畔，四季气候宜人，湖中水产丰富，可称得上都市喧嚣之外的一处世外桃源。伊恬园农庄位于江苏省和X市的交汇地带，交通十分便利。地块北侧临近苏沪高速公路，可直达苏州和X市；地块南侧紧邻沪渝高速公路和G318国道；地块西侧为锦商公路；北侧的同周公路也即将开始建设。未来项目周边的路网体系将更加完善，驾车到苏沪等地也将更为便捷。伊恬园农庄卓越的地理区位、四通八达的对外交通网络及X市与江苏省苏州市的中长期城市发展战略的实施，使项目承接周围重要城市元素的流入，辐射并带动周边区县的现代高新农业良性发展，对有机农业在长三角地区的稳固与发展起到了举足轻重的作用，并且极大的促进了长江三角洲地区优势农业持续发展具备了地缘优势和难得的便利条件。项目已伊登女神的故事为主题意向展开，围绕发展有机、高产、优质、高效、生态、安全农业的总体要求，综合当地的农业基础，温带地区地质资源特征和城市发展需要，立足粮经、园艺、果木、水产养殖、畜牧养殖、农业休闲五大产业进行建设，不断提升区域科技水平，引进先进的生产技术，探索经营方式模式转变，培养新型农民，充分发挥辐射带动作用，引领传统农业产业不断改造升级，加速推进生态有机农业的现代化建设进程。项目区力争通过几年的建设，将伊恬园农庄建设成为国内领先、国际先进的温带现代化有机生态农业生产的样板区、农业科研与信息交流的平台、广大农民接受新技术的实训基地以及现代都市型农业休闲观光园，同时，着力打造长江三角洲地区都市农业特色发展的先行区、华东现代循环农业建设的典型区、国家现代农业园区的成果展示区。伊恬园农庄建设成后将推动周边地区农业产业的升级，提升农业整体科技水平；促进周边地区农民就业，增加农民收入，促进城乡和谐，推动旅游产业，成为长三角地区的素质教育基地。项目区优美和谐的农业景观不仅是绿色食品的生产基地，同时成为X 市和苏州市的城郊绿地，也打响现代绿色生态环境的淞沪会战，并将为会战的继续发展提供持续动力，具有重要的社会效益和生态效益。三、周边城市简介3.1X市概况X，中国大陆第一大城市；四个中央直辖市之一；是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。X位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的外贸港口、最大的工业基地。有超过2000万人居住和生活在X地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语X话。X又是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹。如今X已经发展成为一个闪耀全球的国际化大都市，并致力于在2020年建设成为国际金融中心和航运中心。X是2010年世界博览会举办城市X属北亚热带季风性气候，雨热同期，日照充分，雨量充沛。X气候温和湿润，极端最高气温40.7℃，极端最低气温-12.1℃。春秋较短，冬夏较长。年70%左右的雨量集中在5至9月的汛期。1949年，X的土地面积仅为636平方公里。1958年，江苏省的嘉定、宝山、X、松江、金山、川沙、南汇、奉贤、青浦、崇明10个县划归X，使X市的辖区范围扩大到5910平方公里，几乎是1949年的10倍。2006年末，X全市土地面积6340.5平方公里，占全国总面积的0.06%，南北长约120公里，东西宽约100公里，陆海岸线长约172公里。。历史沿革春秋时属吴国东境，春秋末年入于越，战国时属楚国，曾经是楚国春申君黄歇的封邑，贯穿现代X的黄浦江也称春申江，故X别称为“申”。公元四、五世纪时的晋朝，松江（现名苏州河）和滨海一带的居民多以捕鱼为生，他们创造了一种竹编的捕鱼工具叫“扈”，又因为当时江流入海处称“渎”，所以，松江下游一带被称为“扈渎”，以后又改“扈”为“沪”。X因位于松江（吴淞江）下游支流“X浦”而得名。唐代中叶始置华亭县，位置在今天松江区，是X地区建县之始。宋末置X镇。1292年，中国元朝设X县，县治在今天X市中心黄浦江沿岸，一般被视为X市历史的真正起点。明朝时，X逐渐兴盛，1553年，为抵倭寇筑X城（在原南市区，现与黄浦区合并），归属南直隶松江府管辖。松江府辖境为全国最大的棉纺中心，除华亭县外，另有青浦县（今青浦区）、金山卫（今金山区）等。清朝沿袭明制，归属江南省松江府，设江海关。 3.1.1行政区划X解放后，成立X市人民政府，设黄浦、老闸、邑庙、蓬莱、嵩山、卢湾、常熟、徐汇、长宁、普陀、闸北、静安、新成、江宁、北站、虹口、北四川路、提篮桥、杨浦、榆林等20个区和新市、江湾、吴淞、大场、新泾、龙华、洋泾、真如、高桥等10个郊区。同时，X的郊县苏南、苏北行暑，后由江苏省管辖。1956年经过行政调整，X市辖区减为18个。1958年，为了适应城市发展的需要，将江苏所属X地区的郊县划入X市，至此，X市辖黄浦、邑庙、蓬莱、卢湾、徐汇、长宁、普陀、闸北、新成、江宁、虹口、提篮桥、杨浦、榆林等14个区，浦东、嘉定、宝山、X、崇明、松江、奉贤、南汇、青浦、川沙和金山等11个县，总面积达6340.5平方公里，比建国初大十倍以上。1960年，撤消邑庙、蓬莱设立南市区；撤消新成、江宁设立静安区；撤消提篮桥区、榆林区并分别并入虹口、杨浦两区；析X县置闵行区，析宝山县置吴淞区，次年又撤消浦东县。1964年，撤消闵行区与吴淞区，此后X保持了10个区和10个县不变达10余年之久。1980、81两年，再置吴淞区与闵行区。1988年,撤消吴淞区和宝山县改为宝山区。1992年，撤消嘉定县，设立嘉定区。为进一步改革开放，1993年撤消川沙县，将其境域与黄浦、杨浦、南市的浦东地区合并设立浦东新区。同年，撤消X县和闵行区，合设新的闵行区。20世纪末，松江县、青浦县和金山县也改为区。2000年南市区划入黄浦区。2001年奉贤县和南汇县撤县建区。2009年为了更好的开发浦东地区，合理配置地区经济与社会资源，综合优化总体布局，促进社会协调健康发展，撤南汇区并入浦东新区。时至今日，X全市共辖17个区、1个县。3.1.2城市发展3.1.2.1X市金融业X的私人银行总部数居全国第一，工行、交行、农行以及绝大多数外资银行均选择X作为私人银行总部。X的基金管理公司数量占全国一半以上，X金融市场直接融资总额占全国四分之一以上，X的金融要素市场完备度居全国第一。X外资银行境内总部数量约占全国三分之二，资产占全国外资银行85%，X外资法人财产险公司境内总部约占全国七分之五，此外中国六成的中外合资保险公司与合资基金管理公司的总部位于X。X吸纳到的海归人才的数量同样位居国内第一，全国每年至少有四分之一以上的海归人才选择到X工作创业。 3.1.2.2X市工业水平国民党政府统治时期和建国后计划经济时期，X的工业发展水平就已领先。改革开放初期，由于中央政策原因，中国东南省份飞速发展，一度使X的工业面临边缘化的危机，但自90年代中期以来，随着浦东新区的开发，以及财政转移支付比重减少等多方面的原因，X的工业又重新焕发了新的生机。X工业总产值占中国的十分之一，主要以轻纺、重工业、冶金、石油化工、机械、电子工业为主，其他还有汽车、航空、航天等工业。张江高科汇集了大量的高端制造业和高新技术产业。由于土地、劳动力成本日益升高，加之市政府经济政策导向等原因，目前X整体产业结构进步明显，已形成并逐渐巩固自己的核心竞争力。2009年X财政收入达到2540.3亿元，同比增长7.7%；09年第三产业增加值占GDP比重已经达到了59.4%，而非公有制经济增加值GDP比重也已经达到了47%。在2010年社科院发布的《2009—2010年度全球城市竞争力报告》中，X在中国仅次于香港，位于台北之前，三个城市共同进入全球前50强。3.1.2.3X市文化艺术X的文化被称为“海派文化”。它是在中国江南传统文化（吴文化）的基础上，与开埠后传入的对X影响深远的欧美文化等融合而逐步形成，既古老又现代，既传统又时尚，区别于中国文化，具有开放而又自成一体的独特风格。　　X是一座历史悠久的文化城市。至2006年末，X被列入全国重点文物保护单位有19处，市级文物保护单位165处。迄今仍保留着我国唐、宋、元、明、清以来的若干古迹和富有特色的园林。中国改革开放以来X举办过多次大型文化活动，并建造了多所全国一流的文化设施，包括了X大剧院、X博物馆、X图书馆、X影城等。欧洲风格的X音乐厅因市政建设需要被移位，但在内部改建之后已经重新对公众开放，以举行交响乐音乐会为主。每年X还举办国际艺术节、国际电影节等文化活动。3.1.2.4X市商业发展X素有“美食之都”、“购物天堂”之称，拥有世界各国的饮食文化、经典时尚的购物激情和浓郁商业气息。目前拥有3万多家中式、西式、休闲型、快餐连锁型餐饮企业。西餐汇聚世界各地30多个国家的风味，中国大陆唯一一家三星级米其林餐厅就位于外滩18号。中餐汇聚中国几乎所有地方风味，著名的有老城隍庙、云南路、黄河路、仙霞路等饮食文化区。中华商业第一街南京路、繁华高雅的淮海路 是闻名全国的商业大街，正大广场、徐家汇的港汇广场规模巨大，恒隆广场、IFC云集顶级品牌，时尚商品、大众用品等不胜枚举。3.2昆山市概况3.2.1城市状况及行政规划昆山是中国大陆经济实力最强的县级市，连续多年被国家统计局评为全国百强县之首，近年昆山还凭借雄厚的综合实力蝉联福布斯中国最佳县级城市第一名。2010年昆山人均GDP突破3万美元，高居全国所有城市之首。总面积927.7平方公里。昆山市辖3区8镇：昆山开发区、玉山镇（昆山高新区）、花桥开发区、巴城镇、周市镇、陆家镇、张浦镇、周庄镇、锦溪镇、千灯镇、X湖镇。3.2.2人口2009年总人口160万，其中户籍人口76万。2010年昆山实际长住人口将达到185万左右（包括户籍人口加外来人口）。3.2.3交通状况昆山交通便、国际化水平高。她位于江苏省东南部苏州市与X市之间；北至东北与常熟市、太仓市两市相连，东至东南与X嘉定、青浦两区交界，西与中新苏州工业园、吴江市接壤，南部水乡名镇周庄与浙江相通。昆山地处长江三角洲的东部，东距X市中心45公里，西邻苏州市区39公里。航空　　无锡苏南国际机场（距41公里，约半小时车程）　　X虹桥国际机场（距42公里，约半小时车程）　　X浦东国际机场（距80公里，约1小时车程）港口　　X港（距离60公里）、太仓港（距25公里）、张家港（距80公里），货物经区内水道运达以上各港口可直接出口。铁路　　京沪铁路在昆山设有一等客货运输综合站昆山站。　　宁沪城际铁路在昆山境内设有：昆山南站、阳澄湖站、花桥站　　京沪高速铁路在昆山境内设昆山南站公路 　　区域内公路网健全，境内有沪宁高速、苏州绕城高速、苏沪高速、苏昆太高速、常昆高速、312国道等穿越。3.2.4城市特点3.2.4.1充满灵气的江南水乡城市　　就像镶嵌在X与苏州之间的一颗璀璨明珠，发源于这里并被联合国教科文组织确认为“人类口述与非物质遗产代表作”的昆曲，以及以“中国第一水乡”周庄为代表的水乡古镇，构成了昆山文化永恒的背景。3.2.4.2经济高度国际化的开放型城市　　全球65个国家和地区的投资者在这里创办了约5000个项目，投资总额超过300亿美元，昆山已经成为国际资本投入的高密度地区、外商投资产出的高回报地区和经济发展的高增长地区。3.2.4.3现代文明的新兴工商城市　　先后荣获国家卫生城市、国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家生态示范区等称号。被台湾电子电机同业公会评为“大陆投资环境最值得推荐城市”之一，在中国改革开放18个典型地区中总分名列第二，在2004年中央电视台“中国魅力城市展示”中荣膺“最佳中国魅力城市”称号。　3.2.4.4获得最新荣誉2010年福布斯中国大陆最佳县级城市25强，昆山位列第一名。2010年9月，昆山又与维也纳、新加坡等5个城市一起获得该年度的联合国人居奖。3.2.5经济概况昆山是江苏的“东大门”，1989年9月28日撤县设市，现拥有国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区、综合保税区等著名园区。在国家统计局公布的全国百强县（市）排名中，昆山已多年蝉联第一。2009年昆山市实现地区生产总值（GDP）1750亿元，财政收入360亿元，其中地方一般预算收入156亿元，继续高居全国各县（市）之首。截止目前，全市累计批准65个国家和地区投资项目近5000个，合同外资260亿美元，实际到位170亿美元，其中世界500强跨国公司投资项目61个。　　城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化。由于经济的快速发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需要，随着新城区的形成和人口的迁移， 大润发、卜蜂莲花、乐购、沃尔玛、欧尚、易买得、家乐福、麦德龙、农工商、红星美凯龙、好家居等大超市纷纷进驻，逐步形成了多个新兴商圈。同时原有的商业中心也继续发展成为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性中心商业区。商业的发展和城市化进程的加快也带动了昆山房地产市场的发展；目前在售商铺的销售率基本都达到了100%，成熟地段商铺的转让和转租率都非常低，而随着新城区的不断完善，其推出的商铺处于相对较低的一个价位，其售价和租金的对比基本上遵循了相对理性的回报水平，体现了本地投资者和发展商较为成熟的投资理念和较为谨慎的市场判断。截止目前，全市累计批准65个国家和地区投资项目近5000个，合同外资260亿美元，实际到位170亿美元，其中世界500强跨国公司投资项目61个。　　城市经济的发展带动了城市空间的拓展和人口分布的变化。由于经济的快速发展，原有的人民路和亭林路商圈已无法满足商业发展的需要，随着新城区的形成和人口的迁移，大润发、卜蜂莲花、乐购、沃尔玛、欧尚、易买得、家乐福、麦德龙、农工商、红星美凯龙、好家居等大超市纷纷进驻，逐步形成了多个新兴商圈。同时原有的商业中心也继续发展成为集购物、休闲、娱乐为一体的综合性中心商业区。商业的发展和城市化进程的加快也带动了昆山房地产市场的发展；目前在售商铺的销售率基本都达到了100%，成熟地段商铺的转让和转租率都非常低，而随着新城区的不断完善，其推出的商铺处于相对较低的一个价位，其售价和租金的对比基本上遵循了相对理性的回报水平，体现了本地投资者和发展商较为成熟的投资理念和较为谨慎的市场判断。四、成功案例随着我国经济的迅猛发展，城乡居民的生活质量和消费档次不断提高，对有机的、绿色的、无公害的农产品的需求不断增加，其价格也是一般农产品的数倍，市场潜力巨大；同时人民生活水平的不断提高，为旅游业带来了巨大的商机。目前，城乡居民用于旅游方面的支出已占到了全年支出的五分之一至四分之一，用于置业、房产方面的开支也占到了总体开支的主体。本项目的开发正是围绕着这一主题进行。产权式绿色农庄有如下功能：1、高回报率投资功能，预计本项目的综合投资回报率在15-30%以上；2、旅游娱乐功能，项目本身就建在著名的风景区，有各种优秀的旅游项目，同时项目区本身也配有各种娱乐设施； 3、休闲及周末节假日渡假功能；4、居住功能，每个乡间小别墅都具有舒适的数间卧室、活动室和洁净的厨卫设施；5、基地优质有机农副产品的采摘和采购功能，每周或数天到农庄采摘或采购的肉、鱼、蛋、奶、菜、果、花等等可供全年食用；6、就业功能，投资本项目不仅可以得到以上的回报，而且可加入项目的实施，作为项目中的农业工人或其他工作人员，解决部分城乡的下岗再就业的问题；7、通过项目的实施为当地政府和农民提供示范作用，为农村经济产业结构调整作出贡献。项目区的主要产品综合上述，本项目的需求和市场前景非常广阔。一.深圳观澜上水田园农庄（国内方面）深圳观澜山水田园农庄占地400多亩，位于观澜毗邻世界著名的高尔夫球会，是一座现代都市人的世外桃源，依山傍水，不张扬也不造作，浑然天成，富有真趣。农庄交通十分便利离深圳国际机场、火车站仅40份钟车程。是深圳唯一一家集餐饮、客房、温泉、桑拿、康体娱乐于一体的五星级环保农庄。是您商旅、休闲、度假的上佳之选。　　2009年12月通过国家旅游局的评定，被批準为国家级旅游景区。2010年5月成功举办第六届文博会山水田园分会场，同时被认定为深圳市文化+旅游示范园区（基地）。目前已建成集生态文化、客家文化及乡村民俗文化为主背景的旅游观光度假酒店，文化娱乐、休闲养生、会议、演艺等为一体的旅游文化产业园，也是中国首家以旅游度假国画创作为主题的“中国（观澜）山水国画产业基地”。山水画坊，国画展馆或依山傍水，曲径通幽处，豁然见画馆；“画在景中展，人在画中游”，达到人、景、画叁者融合一体，形成一幅和谐动感的立体山水画。踏进“世外桃源”，展现在眼前的是一片秀美的山水田园风光。清波荡漾的湖泊镶嵌在绿野之中，宛如少女的明眸默默含情。湖岸边垂柳依依，轻拂水面。水转筒车，吱吱呀呀吟唱着乡村古老的歌谣。放眼望去，青山叠翠，小桥流水，楼台亭榭错落，宛若陶渊明笔下“芳草鲜美，落英缤纷”，“有良田美池桑竹之属”的桃源画境。置身山水田园，像一只“久在樊笼里，复得返自然”的小鸟一般惬意和欢欣，尘虑尽涤，俗念顿消。1.山水餐饮，田园美食　　农庄得天独厚的自然条件，“山水田园餐饮”也成了农庄一道独具魅力的风景线。农庄烹调出风味独特的岭南“客家菜”、“农家菜”，种类多，烹制技艺精湛，咸鲜辛辣，原汁原味，绿色环保，"食在山水田园"的美誉已被越来越多的游客所公认。 山水为骨，文化为魂。在花木馥郁的山水田园水上餐厅中就餐，脱离了繁尘的喧嚣，肠胃必然舒展，吃成了一种最本真的精神享受，美食与自然生态唇齿相依，这就是"山水田园餐饮"最大魅力所在--返璞归真的餐饮文化。2.择山水而居　　山水田园的客房以东方客家传统建筑风格为主，取法于简约、和谐完美及环保的建筑理念，亭台楼榭原木构建，择山、择水而建，古朴自然，秉承民族传统风格而又兼具现代便捷舒适之精髓，秀外慧中。“乡村茅庐”、“竹林深处”、“山水间”临水而居，或品茗，或执竿垂钓，山情野趣盎然；“清风明韵”、“田园假日”别墅依清幽之山、临清灵之水，尽显高雅华丽又不失古朴自然，演绎东方传统文化与自然山水田园的和谐相融。3.快乐健康的森林矿泉水疗SPA　　久居钢筋水泥丛林的现代都市人，在工作紧张忙碌之余，总希望寻到一方世外桃源般的清幽雅静之所，远离尘世喧嚣、抛开俗务、洗涤心灵。深圳第一家散发着大自然清新气息的“森林矿泉水疗SPA”、“水疗中药谷”便藏身于山水田园绿色的怀抱中，SPA业已成为康体美容界的一枝奇葩。在森林矿泉水疗SPA中，您可以健美体形、美化容颜、修心养生，感受花草雨露的滋润和按摩美疗师温柔手法的呵护。经过一番沐浴，SPA吹来的怡人芳香，从身、心、灵上给您以关怀和抚慰，呵护您的容颜、关爱您的身心健康，让您由内至外充满生机、神采飞扬。正所谓：水深水浅随它去，疗身疗心聊未来。4.丰富多彩、妙趣横生的娱乐活动在山水田园，垂钓、小河摸鱼、泛舟、射箭等活动之余，您也可以观赏精彩的民族风情演出及妙趣横生的动物表演。精彩绝伦、美轮美奂的民间艺术表演及古典民族乐器演奏让您领略持久不衰的艺术魅力；小猪跳水、赛猪、赛鸭、斗鸡等动物精彩的表演让您开怀大笑，留连忘返。仁者乐山，智者乐水。对于热爱自然的游客来说，也许一方山水田园已足以慰藉心灵。二.澳洲黄金海岸的“天堂农庄”（国外方面）天堂农庄(ParadiseCountry)占地12公顷，是一座用来表演的畜牧场。参照澳洲内陆最传统的农场建成，以栏栅给猪牛羊等小动物围起了各自的绿色居家。 澳大利亚的畜牧业很发达。澳大利亚的市场出售的畜产品，大都是本国生产的，而工业加工产品，大都是中国生产的。天堂农场里表演的项目甚多，表演非常生活化。骑马、甩鞭、牧羊、挤奶、剪羊毛、喂袋鼠，都是牧民们日常生活之必需，而这些恰恰是大城市里人们平时经常听到、非常感兴趣却没有机会目睹和尝试的。游客们不但可以参观，还可以直接参与，让人感到别开生面,偶然的一两声鸡啼羊叫，已教我们这班听着噪音长大的城市人，如沐春风。天堂农庄与华纳电影世界和水上世界比邻。位于黄金海岸的Oxenford区的一片广阔小山丘上，冲浪者天堂以北21公里，距离黄金海岸机场40公里，布里斯班机场55公里，交通非常便利。环绕农庄周边都是澳洲的一个个典型农家，充分展现乡村气息。在这里您可以体验到真实的澳洲农庄生活，独一无二的澳洲传统文化。不同年龄的人都可以享受这里的文化活动，其中包括反映澳洲丛林文化的活动，如怀抱考拉、玩飞来去器、看甩鞭表演、观看牧羊犬、围捕骏马、围着篝火喝奶茶、听音乐等。天堂农庄还有树熊、袋鼠等国宝级动物,在上午和下午，农场都提供导游服务，可以选择包括澳洲烤肉和丛林跳舞等，具体包括：骑马、牧羊犬表演：在这里你所体验的是真实的澳大利亚农场生活，尤其是可以看到农夫和牧羊犬是如何驾驽和控制羊群的。同时，您还可以观赏到他们表演投掷回力标和甩马鞭等。挤牛奶：为母牛挤最新鲜的牛奶，在澳洲农庄是每天固定工作，这里让游客自己动手挤，也有些意思。不过这些都是一般的项目。剪羊毛：观赏最具经验的牧场工人表演减羊毛和绵羊大展，这是天堂农庄的招牌表演之一。在剪羊毛的过程中，剪羊毛的人还会请游客现场体会剪羊毛的乐趣。袋鼠和考拉：在这里还能看到袋鼠和考拉。这两种动物可以说是澳大利亚的“国宝”。您可以在袋鼠生活的灌木丛附近亲手喂食袋鼠，并且在考拉村，您可以怀抱澳大利亚最可爱的动物——考拉，并可付费拍照。参观澳式住宅：您可以看到澳洲传统住宅，并有纪念品商店供您选购价廉物美的澳大利亚礼物馈赠亲友。比利茶点：坐在营火旁，享受澳大利亚特有的营火铁罐茶，以及澳式传统的松饼。五、项目综述5.1农庄名字由来伊登是北欧神话中的一位女神，她是诗神布拉基（Bragi）的妻子，同时负责掌管能让诸神保持青春的黄金苹果，她是青春与春天的化身。北欧的神话，里面的众神是随着时间老死的，在伊等的花园里有棵神奇的苹果树，吃了黄金苹果可以是衰老的众神重新获得青春。 项目农庄也是取自于这个北欧历史悠久的神话故事，农庄内的有机产品和农庄生活将会给来到这里的人们带来青春和活力。另一方面，伊等又是丰收女神，象征着农庄内的农作物与动物都会取得好的收成5.2农庄地理区位伊恬园农庄行政区划隶属于江苏省苏州市的昆山市，毗邻X，在“大长三角”区域中具有重要的战略地位。农庄坐落于美丽的X湖畔，四季气候宜人，湖中水产丰富，可称得上都市喧嚣之外的一处世外桃源。北侧：用地范围北侧现状是锦祥路，即将动工建设一条连接周庄和同里的公路——同周路，将大大改善用地北侧的交通现状；北部现状有一处名为红霞村的村庄，呈楔形嵌入用地范围内；南侧：用地范围南侧就是著名的X湖，拥有广阔的水面和开阔的视野；用地南部是两个保留相对比较完整的马援装村和动吗援庄以及两个比较完善的别墅区；西侧：地块西侧是锦商公路，是现状级别最高的道路，是目前基地外围的主要交通干道；东侧：地块东侧用一条景观大道，将农庄与东部的盛塘村等分隔开来。5.3交通区位伊恬园农庄位于江苏省和X市的交汇地带，交通十分便利。地块北测临近苏沪告诉公路，可直达苏州和X市；南侧紧邻沪渝高速公路和G318国道；地块西侧为锦商公路，北侧的同周公路也即将开始建设。未来项目周边的路网体系将更加完善，驾车到苏沪等地也将更为便捷。5.4农庄定位当下，全球农业处于全面复苏周期的开始，农产品市场将基本保持供不应求的态势，农产品安全将越来越重要，绿色食品、有机食品将成为主流。因此，我们将农庄定位成有机生态农庄。有机农业的概念于二十世纪二十年代首先在法国和瑞士提出。从八十年代起，随着一些国际和国家有机标准的制定，一些发达国家才开始重视有机农业，并鼓励农民从常规农业生产向有机农业生产转换，这时有机农业的概念才开始被广泛接受。尽管有机农业有众多定义，但其内涵是统一的。有机农业是一种完全不用人工合成的肥料、农药、生长调节剂和家畜饲料添加剂的农业生产体系。有机农业的发展可以帮助解决现代农业带来的一系列问题，如严重的土壤侵蚀 和土地质量下降，农药和化肥大量使用给环境造砀污染和能源的消耗，物种多样性的减少等等；还有助于提高农民收入，发展农村经济。据美国的研究报道有机农业成本比常规农业减少40％，而有机农产品的价格比普通食品要高20％-50％。同时有机农业的发展有助于提高农民的就业率，有机农业是一种劳动密集型的农业，需要较多的劳动力。另外有机农业的发展可以更多地向社会提供纯天然无污染的有机食品，满足人们的需要。从世界范围看，目前有机食品的销售量还不到食品销售量的1％，但其发展速度相当快，而且销售潜力相当可观，有人预测在21世纪初，全球有机食品销售量占全部食品销售量的5％。但不同地区有所差别，在发展中国家由于多数人还在解决温饱问题，有机农业的发展相对较慢；而在众多发达国家由于人们对这个问题认识较早、投入力度大，再加上国家给子相关政策来支持和鼓励农民进行有机农业生产，因此在欧美及日本等国家有机农业发展得比较快。如法国大约有5％的农场专门从事有机食品原料的生产。有机食品市场占整个食品市场的5％，婴幼儿食品基本上都是有机食品；欧洲其他国家从事有机食品生产的农场在2％－3％之间，90年代初已注册登记专门从事有机食品中加工的工厂有1716家。美国几乎在所有的连锁店都销售有机食品，有1/3的美国人会购买有机食品，1980年有机食品销售额为7800万美元，估计2000年为60亿美元，以每年20％左右的速度增长，从事有机农业生产的农民以每年12％的速度递增。目前日本有8000多个有机农场，有机食品的市场规模将由1990年的300亿日元发展到2000年的3500亿日元左右，年增长率为30％左右。我国有机农业的发展起始于八十年代，1984年中国农业大学开始进行生态农业和有机食品的研究和开发，1988年国家环保局南京环科所开始进行有机食品的科研工作，并成为国际有机农业运动联盟的会员。1994年10月国家环保局正式成立有机食品发展中心，我国的有机食品开发才走向正规化。1990年浙江省茶叶进出口公司开发的有机茶第一次出口到荷兰，1994年辽宁省开发的有机大豆出口到日本。以后陆续在我国各地发展了众多的有机食品基地，在东北三省及云南、江西等一些偏远山区有机农业发展得比较快，近几年来已有许多外贸公司联合生产基地进行了多种产品的开发，如有机豆类、花生、茶叶、葵花子、蜂蜜等。目前绝大部分有机食品已出口到了欧洲、美国、日本等国家。从总体情况来看，我国有机食品的生产目前仍处于起步阶段，生产规模较小，且基本上都是面向国际市场，国内市场几乎为零。 随着人们物质生活水平的提高，保健已经成为消费时尚，像锌、铁、硒、钙等等矿质元素，对人体有益，一些富硒、富锌、富钙。富SOD等等农产品，将有不错的市场效果和经济效益。由于西药的副作用日渐突出。中医药也逐渐在全球范围内得到认可。标本兼治、回归自然、采用天然药成为当今世界医学的潮流。5.5农庄设计原则1“极品农庄”概念引入“极品农庄”的全新理念，既是遵循顺应自然，又将其与合理的业态相结合，形成沿湖周边可行而有利的空间形态。2“多元化”的业态形成围绕“农庄”这种的业态形式开展多元化的混合经营模式，形成综合性的休闲度假空间，其服务对象不仅包括常驻人口，而且也包括大量的外来流动人口。3错位竞争的业态形式错位竞争既体现了时代性，又很好的补充了规划区所属区域内旅游产品体系，也避免了与周庄、同里等著名古镇的刚性竞争。在此规划区内，规划体现时代性的旅游产品，比如：有机农业展示厅，生态大棚展示区、养生岛等，满足现代城市居民对乡村生活的渴望和体验，配合以供休闲居住用的别墅区，形成独树一帜的休闲度假体系。5.6分区介绍伊恬园农庄的规划为三大功能区域：一．种植区，包括苗圃区、花卉区、古树区、婚庆区、果园区、种苗培育基地、有机蔬菜基地、农业生态大棚区等;苗圃区，园区内种植适合本地区气候环境生长的名贵树种，进行机械化、标准化、精准化高效生产模式展示，进行优新品种示范推广，体现科研实验、循环经济理念，并且满足景观功能需求。花卉区，引进国内外知名的花卉精心培育，打造一条从花子培育，花卉观赏，花瓣的香料制作以及精油制作的产业链，开展包括鲜切花、容器花卉、花卉种苗、食用花卉、保健花卉等多元化经营管理古树区，区内栽培由全国移植来的树龄久，品种好的珍惜古老树种。这一区域投资规模较大，且维护成本较高，但珍惜树种的保护与研究有着不可估量的作用。婚庆区，园区内处处体现现代豪华庄园婚礼的异国情调，遍植各种名贵树木与花卉，与都市传统婚庆场所形成鲜明对比，引领庄园式婚庆的潮流。 果园区，主要种植适宜长江三角洲地区气候、土壤、水文环境的品种，主要包括葡萄园，草莓园，水蜜桃园等，并建立一整套水果的加工区域，今后将发展成为周边地区优质水果的主要生产基地。种苗培育基地，园区以花卉种苗培育为主线，是集花卉苗木、经济林、濒危植物保护、花卉苗木组培和研发、花卉展览交易、农业科技教育等为一体的现代农业生态示范园。有机蔬菜基地，主要承担长三角地区设施果蔬和露地蔬菜的科研实验、有机种植技术示范、有机模式推广、果蔬采摘体验和精品有机生产的功能。农业生态大棚区，该功能区主要进行现代高新有机高新新农业的研发中试、应用推广、科普展示等。一．养殖养生区，包括水产区、养生岛等水产区，建设标准化水产养殖设施，开展现代养殖、太湖流域名优鱼类的种质资源保护以及特色水产的科普教育和休闲垂钓活动，同时开展水体自然净化系统、雨水收集循环利用系统和地毯节能系统的建设和研究应用。养生岛，随着经济的高速发展，人民收入水平的不断提高，人们的生活需求已经从温饱逐渐转变为对身心灵健康的渴望。对人生和事业充满迷惑的人们更想探究真正的健康长寿之道，探究能够慰藉、充实心灵，提升人生智慧之道。通过对中国传统养生文化的反思和中国传统文化的回归，通过修炼和道医治疗，通过研习中国古代经典，人们亲身体验到了养生对身体健康、道德修养和指导人生的强大作用。二．现代农业综合服务区，包括农业观光带、农业服务区、农业特色园等农业观光带，将打造成农业休闲旅游观光带，推动现代农业与旅游业有机融合，打造成集科研、教育、旅游为一体的农业休闲观光基地。农业服务区，规划占地面积约110亩，是伊恬园农庄对外交流的平台和门户区，也是引领长三角地去乃至整个华东地区现代有机农业发展的锦囊智库。农业特色园，园区建设总体目标是新品种展示优化、品种布局合理化、栽培技术规范化、全程生产生态化、进园农户知识化，进行了精心规划和实施，并付诸了新的内容，把示范园区建设与发展效益农业、特色农业、科技农业结合起来，把新品种、新技术推广与提高农民收入结合起来。突出特色，提高园区效益，通过创新，提高园区农业科技品位。5.7SWOT分析 优势(Strengths)：紧邻X市，客源丰富；且与周庄、同里毗邻，易形成聚集效应；自然环境优越，有丰富水景、地景资源；先期开发已经形成相当规模，具备一定的开发建设基础。劣势(Weaknesses)：周边具有竞争力的旅游休闲区域较多，行业竞争激烈；周边基础设施尚未建设到位等.机遇(Opportunities)：抓住城市旅游发展建设的机遇与社会旅游、度假、养生及对田园生活的需求，发展农庄产业的业态形式。挑战(Threats)：走极品农庄、度假休闲旅游养生产业，与江南水乡-周庄、同里等进行竞争，选址走差异化道路。6.农庄环境保护本项目按照农游结合型生态模式设计，而且能维护自然之间、自然与社会之间、自然与人之间的生态平衡，达到保护生态、改善环境，促进持续发展的目的。环境保护的原则：在农庄的规划中坚持以农业生态学原理为指导，建立农、林、牧、游及水产现代化最优结构，充分利用土地和空间；充分利用自然环境，配合人工环境绿化与美化，使景色宜人，体现农庄田园化的原则；严格环境保护，采用综合措施，处理净化生活污水，禽畜粪便等使之达到排放标准和良性综合循环利用。绿色农庄环境保护措施：应用生态学原理，有效地调控生态系统能量转换、物质循环和食物链关系，与果树、蔬菜、林木、水产等相结合，采用就地消化禽畜粪便污水的措施；控制高蛋白的饲料喂养，严格执行动物营养标准；可采用EM喂养，减少对空气和环境的污染浓度。绿色农庄还将采取生物肥使用，生物农药和植物农药的喷施，按照有机、绿色食品、无公害标准执行。采用深耕细作、合理施肥、合理密植，加强田间管理，走生态农业道路。六、市场分析X的都市旅游业也进入了一个新的发展时期，X旅游业将提升以人民广场和浦江两岸为中心的城市观光、商务、购物旅游圈，整合开发以公共活动中心和社区为主的环城都市文化旅游圈，加快发展以山、湖、港、岛（即佘山、X湖、深水港、崇明岛等）为重点的 远郊休闲度假旅游圈。首先我们谈谈X旅游的优势，X目前正在向一个会展城市不断靠拢，譬如已经召开过的APEC会议以及成功召开的2010年世博会和等等一些大型的会展的举办在促进着X旅游的发展。从地理位置上讲，地处长三角的X与周围的邻近城市在经济上的互动和联动。15+1个城市达成了协议，使存在的一些屏障消除了，大区域上的旅游限制也没有了，结成了一个大规模的旅游网。X市旅委对X旅游发展也做了很多措施，例如九月中旬的X旅游节以及期间的旅游形象大使评选等活动（现在已改为每年一届）；黄金周所带来的经济效应；以及把景点划分区域，根据每区的特点来介绍推广等等。而且X出境游的手续也变得简便化，更可以带薪休假（可以在正常的领取工资的同时旅游，以出境游为主）。还有等等一系列的优惠政策和措施。优势还有，X的经济发达，所以发展了X独有的商业街特色等。以上的优势都吸引了大批的来宾前来X旅游。另外，人口老龄化日趋明显也会对旅游产生效益X是个老龄化城市，如今X市60岁以上的老年人，已猛增至227万，约占全市人口总数的17.4%（解放日报96.7.16）。银色市场是一个很有潜力的市场，如果在上述设施修建的同时，能营建一批疗养院、养老院、老人度假中心、老人俱乐部，则不仅会有良好的经济效益，而且还能获得很好的社会效益。X今后的旅游的消费群体将会以30~45岁的人群为主，这类人群事业有成，有一定经济基础，(主要以出境游为主)。当然随着X人口老龄化明显，也可以在X本土发展一些夕阳旅游来针对老年人的旅游市场。消费阶层，以中等消费为主。随着未来旅游业越发竞争激烈，价格有可能被迫降低，所以各个消费阶层都有潜力。X及周边地区的今后旅游三大趋势：§以娱乐休闲类为主的都市旅游仍然能搞保持其优势。§文化旅游受到普遍欢迎且越来越受到青睐。§旅游者高度重视旅游目的地的环境状态。生态旅游占旅游倾向中的重要地位。X、应该积极响应发展生态旅游：§X、苏州、杭州等长三角地区周郊应开发以自然景观为主体。§大力发展城市及城市周边地区的康体休闲度假旅游和生态农业观光旅游§针对生态旅游越来越受到都市人欢迎，出台一些措施。积极响应。X湖湖畔的伊恬园农庄，坐落于美丽的X湖畔，四季气候宜人，湖中水产丰富，可称得上都市喧嚣之外的一处世外桃源。农庄位于江苏省和X 市的交汇地带，交通也十分便利。将X湖上的伊恬园定位成生态农庄，正式符合了当今X及其周边地区旅游发展的大趋势，同时，农庄的成功建设成将推动周边地区农业产业的升级，提升农业整体科技水平；促进周边地区农民就业，增加农民收入，促进城乡和谐，推动旅游产业，成为长三角地区的素质教育基地。项目区优美和谐的农业景观不仅是绿色食品的生产基地，同时成为X市和苏州市的城郊绿地，也打响现代绿色生态环境的淞沪会战，并将为会战的继续发展提供持续动力，具有重要的社会效益和生态效益。七、经济分析本工程投资估算参照类似工程的费用水平，并参照当地在建工程造价水平，结合本项目实际情况，材料、设备基本选用国内优质产品，根据设计参数、市场价格确定设备原价和运输安装费。参照标准如下：建筑单价包括结构建筑，不包括水电安装。水电安装包括水泵以及变配电设备等。由于旅游开发项目属于长期投资项目，为鼓励社会资金进行投资，因此本项目的土地费用暂按下列水平进行估算，最后再根据土地挂牌价格调整。建设单位管理费，取工程费用的1.5%。建设管理其他费，取工程费用的1.5%。工程监理费，取工程费用的1.5%。工程质量监督费，按工程费用的0.18%计算。勘察设计费，取工程费用的3.0%。可行性研究费，取工程费用的0.5%。环境影响评价费，取工程费用的0.2%。场地准备及临时设施费，取工程费用的0.8%。部门配套费（新墙体专项基金、散装水泥押金、白蚁防治费）按12（8+2+2）元/平方米交纳。基本预备费按工程费用和其他费用的2%计取。建设期利息按工程费用及其他费用和的50%为银行贷款、长期贷款年利率来7.5%计算。表1项目技术参数一览： 序号本项目基本指标参数备注1总用地面积5167.76亩以当地政策规划为准1-1水域面积1833.56亩以当地政策规划为准1-2陆地面积3334.20亩以当地政策规划为准1-2-1种植区/1-2-1-1苗圃区354.55亩按照规划设计要求1-2-1-2花卉区337.87亩按照规划设计要求1-2-1-3古树区175.75亩按照规划设计要求1-2-1-4婚庆区98.39亩按照规划设计要求1-2-1-5果园区316.85亩按照规划设计要求1-2-1-6种苗培育基地50.02亩按照规划设计要求1-2-1-7有机蔬菜基地177.48亩按照规划设计要求1-2-1-8农业生态大棚区93.20亩按照规划设计要求1-2-2养生养殖区/1-2-2-1水产区217.94亩按照规划设计要求1-2-2-2养生岛209.78亩按照规划设计要求1-2-3现代农业综合服务区/1-2-3-1农业观光带373.25亩按照规划设计要求1-2-3-2农业服务区237.69亩按照规划设计要求1-2-3-3农业特色园134.39亩按照规划设计要求1-3绿地/1-3-1绿地率43%按照规划和政策要求1-3-2绿地面积2222.14亩按照规划和政策要求表1表2项目投资成本统计分析：序号项目名称技术参数合计(万元)备注2-1土地成本5167.76亩27338万以当地政策规划为准 2-1-1土地出让金5167.76亩　25838万以当地政策规划为准2-2-2地块范围内拆迁、征地管理费5167.76亩1500万以当地政策规划为准2-2前期工程费5167.76亩2340万2-2-1场地三通一平、砌筑围墙等工程费5167.76亩90万该项为估算2-2-2市场调查及项目可行性研究费5167.76亩80万该项为估算2-2-3审图费用5167.76亩120万从项目管理处考证2-2-4工程勘探5167.76亩50万从项目管理处考证2-2-5规划设计费用5167.76亩2000万从项目管理处考证2-3建安工程费5167.76亩4783万该项为估算2-4红线内、外市政及公建配套工程费5167.76亩1772万元该项为估算2-4-1市政公建配套5167.76亩500万元以当地政策规划为准2-4-2天然气配套费用3334.20亩830万元以当地政策规划为准2-4-3排污碰接费3334.20亩130万元以当地政策规划为准2-4-5自来水碰接费3334.20亩260万元以当地政策规划为准2-4-6人防费用5167.76亩52万元以当地政策规划为准2-5绿化硬化2222.14亩（绿地面积）850万元以当地政策规划为准2-6管理费用人员工资、办公、消耗品等1700万元该项为估算2-7不可预见费用除土地成本外的机动费用2100万元该项为估算2-8经营所得税（按经营额10%左右）主要门票、住宿、饮食等8800万元该项为估算2-9流动资金运营项目的正常运行1500万元该项为估算2-10运营维护费破损折旧费用等8000万元该项为估算表2表格2相关解释：所以支出项中，管理费用、财务费用、流动资金、不可预见费、物业销售相关税费、经营所得税为动态性的投入，随着项目进程不断调整变化，其他各项均为静态投入，即为了保证项目顺利进行必须在前期进行的固定投入，其中静态投入约为37083万元。本项目各项投资成本的计算，在结合委托方所提供信息基础上，结合我们市场调研所获取当地成本信息，按照项目开发实际土地面积对土地成本、建安成本、前期费用等各项进行分析、统计。 土地成本，主要是按照委托方所提供的资料，包括项目支出的土地出让金和项目拆迁、以及安置回迁户等。建安工程费包括机电设备安装工程造价和土建装修工程造价。根据实际情况，本项目绿化率至少达到43%的水平，那么实际项目中绿化硬化成本可能要还会有所增加，此处估算为850万元。管理费用主要包括人员工资、办公、消耗品等，经营所得税主要包括旅游人员消费的门票、餐饮、住宿、商品及其他经营收入等，按照国家条例一般纳税为经营收入的10%流动资金是为了使项目正常运营，需要投资保证的基础资金流，该项为估计值。运营维护费是项目破损折旧的维修以及重新添置费用等。表3建安工程费投资（包括）：序号项目名称占地面积（亩）单价（元）投资（整数元）3-1种植区苗圃区354.552125752250花卉区337.8746681577784古树区175.7533905957792婚庆区98.397839771357果园区316.85891282313种苗培育基地50.022912145600有机蔬菜基地177.482381422580农业生态大棚区93.2037103457723-2养生养殖区水产区217.942338509544养生岛209.78895018775313-3现代农业综合服务区农业观光带373.2539901489267农业服务区237.6959301409502农业特色园134.3948906571673-4水域码头、护堤等1833.5689016318683-5基础配套设施道路、停车场等30000000总计5167.7647830327 表3综上表1表2表3项目投入合计：土地成本：27338万前期工程费：2340万建安工程费：4783万红线内、外市政及公建配套工程费：1772万绿化硬化：850万管理费用：1700万不可预见费用：2100万经营所得税：8800万流动资金：1500万运营维护费：8000万总计：59183万元表4进度收益（开发价值）：开发进度（阶段）游客人次（万人次）人次均消费（元）总计（元）Ⅰ20.520041000000Ⅱ35.5350124250000Ⅲ50.5500252500000Ⅳ80700560000000Ⅴ及以后100以上880880000000表4表5项目收益：序号项目名称项目成本备注4-1资金流入88000万元该项为估算4-2资金流出59183万元该项为估算静态投资37083万元4-3毛利润46017万元资金流入-静态投资-管理费用-相关税费4-4经营所得税8800万元 4-5税后净利润37217万元4-6税前资本收益率2.82毛利润/静态投资4-7税后资本收益率2.74（毛利润-经营所得税）/静态投资表5动态分析上述经济分析是一个静态分析过程，然而农庄项目的开发是一个动态的需要不断通过市场反应及时调整策略最终实现项目高赢利的过程，所以，本项目的经济分析在静态分析的基础上要对未来市场动向有宏观把握，顺应市场规律，防范市场风险。对项目的动态分析是一个更加艰深的课题，需要确切落实项目周期、项目资金流的投入收益数目及时间节点等微观数据。经济分析综合评价：本项目的各项财务效益指标能达到设定的收益标准，其余每年经营有节余，项目在财务效益方面是可行的，项目具有盈利能力和长远发展潜力。八、总论通过对在各地旅游景点附近建设生态农庄项目认真系统的可行性分析后，得出如下结论与建议：1、开发思路超前：本项目建设的总体思路是利用农村土地、劳力、自然等资源，结合城镇和休闲旅游的消费优势，建成集旅游观光与现代化有机农业密切结合绿色产权农庄，开发思路超前，绿色农庄不仅得到旅游、娱乐等方面的享受，而且项目本身也是一种高回报的投资行为。2、生产技术先进：本项目引进的高科技农业生产技术及设备，包括无公害生产技术、绿色食品生产技术、有机栽培技术、密植栽培技术、养殖业与种植业循环系统设计等方面的先进技术，这些技术不仅先进可行，而且具有一定的超前性。3、经济、社会、生态效益高：观光农业是农业和农村可持续发展的必然选择。观光农业的建立是以不牺牲资源环境为代价的永续利用的农业，既能满足当代人的需求而又不危及后代人生存条件的共享农业。正因为如此，观光农业的建立具有广阔的发展前景和生命力。 一是符合代表现代农业发展的前进方向； 二是优质高效农业的最理想选择。实践已证明。观光农业不论经济、社会、环境效益都远超出常规农业，其经济效益高出常规农业的数倍，其社会、环境效益则无可比拟，社会影响深远。伊恬园农庄卓越的地理区位、四通八达的对外交通网络及X市与江苏省苏州市的中长期城市发展战略的实施，使项目承接周围重要城市元素的流入，辐射并带动周边区县的现代高新农业良性发展，对有机农业在长三角地区的稳固与发展起到了举足轻重的作用，并且极大的促进了长江三角洲地区优势农业持续发展具备了地缘优势和难得的便利条件。项目区力争通过几年的建设，将伊恬园农庄建设成为国内领先、国际先进的温带现代化有机生态农业生产的样板区、农业科研与信息交流的平台、广大农民接受新技术的实训基地以及现代都市型农业休闲观光园，同时，着力打造长江三角洲地区都市农业特色发展的先行区、华东现代循环农业建设的典型区、国家现代农业园区的成果展示区。因此，XX湖伊恬园农庄的项目是完全可行的。'