XX置业有限公司XX项目地块可研报告可行性研究报告 82页

'目录第一章X市宏观环境及房地产市场分析4第一节、X市宏观经济环境概述41、城市概况42、经济环境73、政策环境9第二节、X市市区房地产市场分析111、市区房地产市场整体概况112、市区房地产价格特征133、X市房地产市场特征144、X市消费需求分析155、发展趋势分析16第二章X城东房地产市场分析17第一节、城东房地产市场现状分析171、总体市场概况172、2010年前三季度供销走势173、住宅市场概况184、非住宅市场概况185、城东发展规划19第二节、城东代表性楼盘简析201、城东代表性电梯公寓简析202、X代表性高档电梯公寓楼盘简析23第三章X市高端住宅及商业地产市场分析25第一节、X市高档住宅市场分析251、2010年上半年X市高档住宅销售情况252、X楼市步入高档阶段253、高档住宅市场价格提升速度快254、销售速度加快265、潜在高档住宅供应量还应增加276、未来高档住宅区域格局将形成277、高档住宅市场步入品牌竞争27第二节、X市商业地产市场分析281、2010年X商业地产概述282、2010年前三季度商业用房状况分析29第四章项目定位分析31第一节、项目地块属性分析311、项目地理位置312、项目地质、水文、气候情况323、项目地形、地貌324、项目的市政配套情况3382 5、项目周边城市配套情况34第二节、项目地块SWOT分析341、优势342、劣势353、机会354、威胁35第三节、项目定位361、总体定位362、项目的形象定位373、产品定位374、建筑风格定位385、目标客户定位396、物业管理定位40第五章项目规划设计41第一节、项目规划设计条件41第二节、项目技术指标42第三节、项目规划设计431、规划设计理念432、规划设计指导思想433、总平规划设计布局要点444、建筑风格设计445、竖向空间设计466、户型设计：创新、人性化空间487、景观设计498、总平交通设计529、供电设计5210、消防设计5311、防排烟5312、结构设计5413、给排水设计5414、空调与通风设计5515、防雷与接地5616、报警与联动5617、天燃气设计5618、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统5619、项目配套设施57第六章项目价格分析59第一节、住宅市场定价分析591、可类比住宅项目及参数确定592、本地块比较价格计算值60第二节、商业市场定价分析60第七章项目投资估算与资金筹措6182 1、建设成本估算612、静态总投资633、动态总投资644、资本金645、资金筹借64第八章　项目销售利润分析651、初步产值利润分析652、盈亏平衡分析653、敏感分析664、项目开发现金流量表675、财务评价结论68第九章项目开发时间计划与资金使用计划70第一节、项目开发时间计划70第二节、资金使用计划70第十章项目组织机构与人员配置71第一节、项目组织机构71第二节、人员配置71第十一章项目开发思路73第一节、项目开发初步策略731、开发分期732、产品建设的先后顺序743、商业建筑的开发思路74第二节、项目策划751、市场调查752、项目定位策划75第三节、项目设计75第四节、项目建设75第五节、项目推广76第六节、项目销售77第七节、项目招商管理77第八节、项目物业管理77第十二章项目风险分析781、宏观经济与政策变动导致的风险分析782、X市房地产行业发展对项目的风险分析793、X市总体规划与区域环境对项目的风险分析794、项目财务风险分析795、项目运作风险80结论8182 第一章X市宏观环境及房地产市场分析第一节、X市宏观经济环境概述1、城市概况X，一座来了就不想离开的城市。1.1、城市地位X是X省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、国家卫生城市。是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，中国的特大城市之一，先后荣获联合国“人居奖”和“最佳范例奖”两项殊誉。新华社2003年12月16日刊发的调查数据表明：在中国最适合居住的城市中、X名列第三（仅次于上海、北京），在最合适投资城市中、X名列第四（仅次于上海、北京和广州）。随着西部大开发的进程和发展，X城市地位将进一步提升，X在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商进入，进一步提升整个城市的影响离和社会经济水平。1.2、交通状况X是中国西南地区的交通枢纽，是西部最大的航空港、又是全国公路最密集的城市之一。双流国际机场是全国四大空港之一，已开通国际国内航线240多条，年客流量500万人次；铁路有成渝、宝成、成昆和达成铁路交汇于此；公路除成渝、成绵、成乐、成雅、成灌高速公路外，还有3条国道通过，形成了以川陕、川藏、川甘和成渝、成阿等23条省级以上公路为骨干的放射型公路网络。82 X交通方便快捷，“五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。现有公共汽车1202辆，营运线路99条。1.3、通信状况X是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国8个邮政通信一级处理中心和全国6个通讯交换中心之一，并先后与160余个国家和地区建立了通信联系。1.4、人口状况2010年末，X市总人口约为1600万人，在全国特大城市中，人数仅次于重庆、北京、上海，居第四位。X市区的流动人口约有150多万，在X市区，外地人购买的商品房总量超过50%，流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。X是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口”，随着WTO和西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。1.5、城市发展规划介绍1.5.1、城市发展经济总量目标：国内生产总值年均增长10%以上，2010年人均国内生产总值达到3200美元，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度；结构调整目标：逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构，2010年一、二、三产业增加值比例调整为7∶45.5∶47.5，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2010年城市化水平达到38％以上；人口就业目标：人口自然增长率控制在4‰以内，2009年全市总人口控制在147082 万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内；居民收入目标：城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；农民人均可支配收入年均增长6%；社会发展目标：2010恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%，人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。1.5.2、城市建设加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。2010年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达30%；生态环境目标：基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在Ⅱ级，国家级和省级风景名胜区稳定在Ⅰ级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。1.5.3、城市规划“扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。”中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东、向南发展。城市交通：“井”字加环状加放射“井”字型道路。历史文化：“三片一带五十五个节点”。“三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区，“一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19公里。“五十八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点，8个重要古城接点，以及38个中心城的文物保护单位。82 非城市建设用地规划：规划非城市建设用地控制分三级：绝对控制区、重点控制区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：非城市建成区中的密林地，外环路内外两侧500米区域内地，沿河两岸200米范围内用地和东风渠两岸100米内用地，其他中小河流两岸50米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。2、经济环境2.1、X2010年经济概况自2003年以来，X市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。2010年，X市社会固定资产投资额为1785.2亿元，同比增长25.7%；其中房地产开发投资额为291.4亿元，同比增长18.8%。2005年1-4月，全市各固定资产投资额为301.01亿元，同比增长54.6%；其中房地产业投资为111.9亿元，同比增长60.1%。2010年，X市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，人均消费性支出达到了8997元，同比增长27.4%；2010年X市城市居民消费价格指数达到103.9，高于2009年水平。以上数据表明，X经济正处于一个较高速度的发展阶段。但是，我们也应注意到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出现局部过热的现象。对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。预计今、明年X宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。2.2、X2010年前三季度经济概况X是全国商贸中心改革试点城市，X前三个季度82 经济保持了快速增长态势，实现了速度与结构、质量、效益的统一。2.2.1、经济总量不断扩大今年前三季度全市实现地区生产总值1783亿元，同比增长13.0%。其中：第一产业实现增加值136亿元，增长5.2%；第二产业实现增加值855亿元，增长17.6%；第三产业实现增加值792亿元，增长10.0%。一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、60.9%和35.9%。2.2.2、第三产业进一步发展前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长10.9%，批发和零售业增长11.0%，金融业增长7.7%，房地产业增加值增长1.7%。2.2.3、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳前三季度，X市实现社会消费品零售总额739.8亿元，增长14.2%。2.2.4、对外经济发展势头强劲前三季度，X市实现进出口总额31.86亿美元，增长34.8%，分别比一季度和上半年增加11.2、6.1个百分点，其中出口19.03亿美元，增长52.5%。2.2.5、利用外资成效显著前三季度，全市合同外商直接投资金额10.34亿美元，实际利用外商直接投资3.54亿美元，分别增长1.79倍和75.5%。82 2.2.6、财政收入和居民收入稳步提高前三季度，X市完成财政总收入248.5亿元，增长30.1%，城市市区居民人均可支配收入达8473元，比上年同期增长10.5%；城市市区居民人均消费性支出6643元，增长10.0%。以上情况表明，前三季度X市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势，预计2009年X市经济增速在13%左右。3、政策环境近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有：3.1、货币政策：扩大贷款浮息制度、利率调整（加息）、人民银行2009年221号文件等等。3.2、土地政策：实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度，土地出让采用“招、拍、挂”形式；等等。3.3、行政措施：禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知等等。其中，2009年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、82 银监会联合发布的《关于做好住房价格稳定的意见》，对房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。《关于做好住房价格稳定的意见》及以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。X市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡沫成分，现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续，购买力得到了进一步释放，十分有利于房地产的开发。82 第二节、X市市区房地产市场分析1、市区房地产市场整体概况1.1、商品房供应持续增长，供求趋于平衡2010年前三季度市区（六城区）累计商品房供应量655.24万㎡，同比增长42.03%；累计销售商品房568.93万㎡，同比下降7.74%。其中商品住宅累计销售面积为445.07万㎡，同比下降14.08%。从近3年的新增商品住宅供求总量观察，2008年、2009年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应略显不足。而到了2010年前三季度，新增商品住宅面积与实际销售面积基本相当，在供销总量上商品住宅逐渐趋向平衡状态。1.2、城东供销两旺、城南商业发力、城西住宅供应增长迅速，城北商业回落201082 年前三季度，城东商品房供应和销售均保持快速增长，新增供应面积为191.65万㎡，同比增长85.19%，销售面积为143.35万㎡，同比增长48.81%；城南商业用房供销大幅增长，供应和销售增幅分别达到138.35%和91.21%；城西住宅新增供应较大，但销售面积却同比回落29.85%；城北住宅有所起色，供应有所加强，但商业较去年有较大幅度的下降。详情见下表：2010年前三季度市区各方位商品房供求状况单位：万㎡项目城东城南城西城北面积同比面积同比面积同比面积同比总体供给191.0985.19%173.263.5%224.270.4%50.19-28.2%销售143.3548.81%146.11.58%167.2-29.9%50.49-21.4%住宅供给149.6774.28%115.451.2%153.370.8%31.818.28%销售127.9848.0%112.7-9.8%132.4-37.1%31.1-22.5%商业用房供给14.91107.3%31.3138.4%37.7948.8%10.89-61.9%销售7.344.47%20.0691.2%16.48-1.23%12.71-22.3%办公用房供给6.09368.6%5.291.8%4.71125.1%2.88-21.8%销售4.34675.6%1.99-2.2%7.56132%4.350.9%1.3、一环路内商品住宅供应增加，销售回落；商业用房和办公用房供应同比下降，而销售趋旺2010年前三季度一环以内区域商品住宅供应面积为51.39万㎡，同比增长26.05%，而住宅销售面积为56.89万㎡，同比下降52.01%；商业物业的供应面积为8.94万㎡，同比下降52.82%，销售面积为18.94万㎡，同比增长29.29%。1.4、一环至二环区域商品房供销均回落，办公物业市场旺盛2010年前三季度一环至二环区域的商品住宅新增供应面积为67.19万㎡，同比下降40.84%；销售面积为108.31万㎡，同比下降18.99%；供应和销售均表现不足；办公物业呈现供销两旺的行情，且销售大幅增长达287.08%。82 1.5、二环至三环区域商品住宅供应大幅增长，销售小幅回落2010年前三季度一环至二环区域的商品住宅供应大幅增长，新增供应面积为276.67万㎡，同比增长58.56%，销售面积为251.78万平方，同比下降7.33%，该区域是目前商品住宅的主要供应和销售区域，约占总供应（销售）的六成左右。1.6、三环外商品房市场蓬勃发展随着城市房地产业的逐渐外推，三环外已逐渐成为一个重要的区域。2010年前三季度新增供应面积为135.55万㎡，同比增幅达到573.04%；销售面积达到69.74万㎡，同比增长218.86%。1.7、供应住宅的面积主要集中在90—180㎡区间，且供应量大幅增长2010年前三季度，90—120和120—180㎡的住宅供应面积分别为112.96万㎡和184.81万㎡，分别同比增长62.67%和67.31%，以上两户型区间的供应面积占比分别为24.49%和40.07%。2、市区房地产价格特征2.1、整体房价上涨得到一定抑制2010年前三季度，X市区商品房总体销售均价为4036元/㎡，同比增长10.79%，市区住宅均价3699元/㎡，同比增长17.17%。从季度价格看，第三季度的价格相比于第二季度有所回落。2005年前三季度X市区商品房及商品住宅房价情况单位：元/㎡2010年1-9月第一季度第二季度第三季度同比同比同比同比商品房403610.79%401514.32%41076.78%39919.28%商品住宅369917.17%355315.36%376817.68%374317.08%82 2.2、2010年前三季度单月商品房价格变化情况数据来源：X市房产管理局2.3、高质楼盘和普通楼盘价格上升明显，中质楼盘价格下降2010年前三季度这些楼盘成交价格的月平均环比为0.23%，但不同档次、不同区域的住宅项目价格走势也存在着较明显的差异。高质楼盘、中质楼盘和普通楼盘月平均环比上涨速度分别为0.79%、-0.54%和1.04%。注：X市房产管理局对高质楼盘、中质楼盘和普通楼盘的定向界定标准如下：高质楼盘：二环路以内销售均价在9500元/㎡以上，二环路外销售均价在8500元/㎡以上。中质楼盘：二环路以内销售均价在8500—8000元/㎡，二环路外销售均价在8000—7000元/㎡。普通楼盘：二环路内销售均价在8000元/㎡以下，二环路外销售均价在6500元/㎡以下。3、X市房地产市场特征3.1、房地产开发由几年前的集中在二环开发转向三环及以外和城郊以及更远郊的郊区楼市并举的局面。3.2、房地产开发的重心由原来的城西向城南和城东转移，城北也将是下一个开发的热点区域。82 3.3、市中区（二环以内）由于可供开发土地越来越少，加之地价高昂，所开发项目主要以商业、商务和中高档住宅为主。3.4、X的住房消费市场为增量市场，过去的存量市场到目前为止已基本被完全消化。目前，住宅产品在内、在品质方面越来越趋向市场细分的多元化发展，品牌、环境、企业形象、服务等日益成为重要的竞争指标。高品质、高档次的精品住房越来越引得消费者认同，竞争加剧促使开发商更加注重产品内涵、质量和外在形象。4、X市消费需求分析4.1、外地购房者购买比重逐年上升，平均一年提高5%，现全市各类商品房有近半数为外地人购买。4.2、消费者对X房地产市场信心度较高，买房需求强烈；持币观望的消费心理已经逐步得到释放。4.3、受房价、环境、配套可选择范围等条件影响，城西、城南仍为购房的主要选择方位；但近期城东购买意向渐浓。4.4、房者购买住宅期望价格在7000元/㎡以下，但是纵观目前在售楼盘价格普遍远远超过消费者的期望价格。4.5、普通住宅需求为当前主流，但高档住宅需求也较大，且是逐渐上升趋势。目前，在90—120㎡及121㎡—140㎡之间的户型供应上还存在较大缺口。82 5、发展趋势分析5.1、中国房地产市场还将持续发展10—20年。1）、我国已经确定了全面建设小康社会的奋斗目标和城市化战略。根据联合国人居委制定的标准，小康目标的人均住房面积是35㎡，而现在我国的住房面积是人均23㎡，离这个目标还非常远。现在的建设数量是，每人每年可以增加1㎡，按照这个建设速度，我国12年后才能达到预定的小康目标。2）、城市化建设是动态的。不算城市人口的自然增长，每年农村进城人口就是1100万人。今后20年内我国的城镇化水平将从现在的30%提高到50%，每年增加一个百分点，城市人口的增长每年是500万，加起来就是1600万。3）、拉动国民经济增长的需要。中国经济增长离不开房地产的发展。房地产拉动经济增长每年是15个百分点，如果加上建材，大概能达到30%。5.2、商品房市场需求潜力巨大，市场需求断层短期内不会出现。5.3、2006年X市房价仍将保持持续、稳定地增长，但房价的涨幅不大。5.4、供应加大，需求回落，供求总量回到平衡面上。5.5、城南三环外和城东南的开发将急速升温。82 第二章X城东房地产市场分析第一节、城东房地产市场现状分析1、总体市场概况2010年前三季度城东共批准销售项目64个，批准预售面积191.65万㎡，与2009年同期相比，预售项目增加了26个，批准预售面积则同比增加85.18%，相比于其他方位，城东供应面积同比增速最快。销售方面，2010年前三季度城东共销售商品房面积143.35万㎡，销售面积同比增加48.81%，销售金额52.75亿元，平均价格3680元/㎡，平均价格同比增加14.2%；从供销比来看，去年为1.2233，今年为1.3369。供应和销售面积均同比增加供销比稳中有升，反映开发商和市场对城东的普遍看好。城东房地产市场保持供销两旺的态势。2、2010年前三季度供销走势数据来源：X市房产管理局82 3、住宅市场概况2010年前三季度城东共批准预售住宅14393套，共149.67万㎡，套均面积103.99㎡。与去年同期相比，供应套数和面积分别同比增加79.91%和74.28%。销售方面，城东同期交易住宅14393套共127.98万㎡，套数和面积分别同比增加50.36%和48.01%。住宅2010年前三季度交易面积占城东商品房总交易面积的89.28%，交易金额97.7亿元，平均8571元/㎡，平均价格同比增加24.2%。4、非住宅市场概况2010年前三季度城东共批准预售非住宅41.98万㎡，同比增加138.52%。销售方面。2010年前三季度城东交易非住宅15.37万㎡，同比增加55.88%。去年同期的供销比为1.785，今年则为2.7313，供销比偏大。具体情况详见下表：2010年前三季度城东非住宅供销情况（单位：万㎡）非住宅办公用房商业用房其他供应面积41.986.0914.9120.98比重100%14.51%35.52%49.98%同比138.52%368.46%107.37%130.04%销售面积15.374.347.343.69比重100%28.24%47.76%24.015同比55.88%675%4.41%61.845供销比2.731.402.035.69数据来源：X市房产管82 2010年前三季度城东非住宅价格情况（单位：元/㎡）总体均价办公用房商业用房2010年前三季度8566872277112009年前三季度722275007039同比增长12.45%48.88%—12.15%数据来源：X市房产管理局城东商品房总体均价8566元/㎡，同比增长12.45%，低于市区商品房总体涨幅；商业均价同比下降12.15%，降幅最大。5、城东发展规划5.1、X市“向东发展”规划概况X市向东发展规划区范围一共226平方公里，其中外环路以内为76平方公里，外环路以外为150平方公里，范围是西至沙河成仁公路，南至三环路成龙路南侧控制界，东至龙泉驿东侧成环路，北至成南高速公路。规划面积76平方公里，规划人口73.5万人定位以生活居住、休闲旅游、教育科研等功能为主的生态型城市新区分区总体结构包括一个副中心、一个片区中心、六个片区、十五个居住区，五纵五横的干道系统核心核心区规划面积1.38平方公里，是集办公、综合性商业服务、大型金融设施等为一体的综合性服务中心5.2、交通状况城市向东发展，依托“四横三纵”82 的干线系统。四条放射线分别为成渝高速路、益州大道（老成渝路）、万方大道（X——洛带公路）及规划的龙兴大道（X—龙泉驿交通主干道）。通过四条放射线的建设使东部片区与中心城市紧密联系起来。而三环路、外环路、环城路（成环路）“三纵”的建设又使得东部片区与我市的各公路干线、航空港、火车站有便捷的联系。5.3、投资潜力目前城东各个片区房价差距较大。一环至二环间九眼桥片区楼盘售价在8600—9500元/㎡之间。少数高品质楼盘售价达到10000元/㎡以上；二环至三环目前售价在7600—8800元/㎡之间。三环外十陵片区房价在5900—7900元/㎡之间，虽然房价稳中有升，但比起其它同级区域，差距十分明显。城东部分地区与城西房价相差已不大，部分地区房价还有很大的上升空间。城东作为X市政府着力打造的生活居住、旅游休闲、教育科研等功能为主的区域，城东楼市具有较好的投资潜力。第二节、城东代表性楼盘简析1、城东代表性电梯公寓简析1.1、东方新城项目地址：海椒市街莲花北路1号总户数：863户（住宅591户，商业272户）总占地面积：近40亩总建筑面积：约77000余㎡车位：380个容积率：3绿化率：26.5%楼盘形态：3幢小高层户型区间：82 项目定位：项目价格：均价3700元/㎡销售电话：简述：该项目临近莲花社区，位于海椒市街，东大街口，交通方便，居住环境成熟，东大街的商业氛围也在积极改善中，整个楼盘集住宅、商业、办公于一体，多种形态并存难免会影响形成良好的居住氛围。1.2、康郡项目地址：二环路侧新沙河东篱翠湖景点旁开发商：X东方名园房地产有限公司总户数：约1150户总占地面积：约200亩总建筑面积：约21万余㎡车位：380个容积率：2.06绿化率：32%楼盘形态：联排别墅、叠拼别墅、板式小高层户型区间：小高层75—225㎡项目价格：：小高层均价3700元/㎡简述：整个小区由别墅和小高层公寓组成，紧临整治完成的沙河，外部环境不错，小区内部景观分为几大组团，楼盘的整体品质不错，目前的生活配套还需依托金象社区的成熟配套。1.3、青房·云上项目地址：二环路外，锦华路开发商：X青年房产总户数：425户总占地面积：约130亩总建筑面积：约61000㎡车位：1：0.7容积率：不详绿化率：30%楼盘形态：高层82 项目均价：3800元/㎡简述：由高层电梯公寓组成，建筑密度仅为20%左右，户型建筑设计采用两梯四户式一梯三户。户型设计紧凑、实用。项目附近就是成仁路公交站，交通比较方便，配套相对成熟。  1.4、海棠名居3期项目地址：二环路东三段沙板桥路开发商：X宝泰实业有限公司 总户数：430户总建筑面积：47000㎡车位：380个容积率：2.2绿化率：35%楼盘形态：多层、小高层户型区间：㎡项目价格：3200—3700元/㎡简述：地处二环路外，沙板桥路，位于沙河改造风景区内，整个项目分三期开发，前两期已交房入住，小区的物业管理和环境都不错，楼盘周边分布有红旗超市、银行、各式餐饮，生活比较方便。1.5、蜀都花园5期项目地址：水碾河路14号开发商：X华盛实业有限公司 总户数：约2370户，五期420户总占地面积：约156亩总建筑面积：约30万㎡左右车位：1200个容积率：2.92绿化率：53.5％楼盘形态：多层、小高层户型区间：30-222㎡项目价格：均价4200元/㎡82 简述：小区内建有3000㎡豪华会所、3000㎡幼儿园、中心音乐广场、室内恒温游泳池、网球场等设施；拥有大型水景、坡式绿地；配套商业56000㎡，其中引入著名超市家乐福，并有银行、证券、商务中心、邮政电信、电台、电视台等多家机构入驻。2、X代表性高档电梯公寓楼盘简析项目名称项目地址开发商规模规划指标均价/㎡推出时间粼江峰阁顺江路18号吉宝置业占地61亩；建面19万㎡总户数1143绿化率60.6%容积率4.066500元04.11中海格林威治城望江路1号中海兴业占地:60000㎡建面:约20万㎡其中住宅14万㎡总户数1172绿化率36%容积率3.5车位900多5400元04.12.25万科金色家园一环路北四段X万科占地3.8万㎡建面10.9万㎡总户数740绿化率30.69%容积率2.5车位1:0.94800元04.06世纪城南延线东新国际会展中心有限公司占地400亩；建面40万㎡总户数2000绿化率37%容积率2.0车位1:0.95500元凯莱帝景人民南路四段X凯莱物业发展有限公司占地30亩建面10万㎡总户数492绿化率51%容积率5.5车位4025960元00.12优品道光华大道博瑞集团占地400亩建面40万㎡总户数2000绿化率37%容积率2.0车位1:0.94680元04.11神仙树南路上海绿地集团占地181亩绿化率35%4500元04.1082 新里维多利亚建面23万㎡总户数1000容积率2.43车位937(一期)丽景华庭青羊大道龙腾路X创业实业建面15万㎡总户数1500绿化率40%容积率3.5车位7004100元04.09.24融城理想高新区X职业技术学院北侧南兴实业占地170亩建面20万㎡总户数757绿化率35%容积率2.43车位9373800元05.01.25御府花都南部新区天府大道东蓝光和骏占地65亩建面135920㎡总户数828绿化率30%容积率4.2车位6003700元05.02.03丽都玉园(A区)光华大道西三环西侧X置信占地20531.05㎡建面29432.3㎡总户数388绿地率32.5%容积率1.14车位1983500元05.04黉门公馆华西坝黉门街建川集团中铁八局总占地面积：17亩总建筑面积：70000㎡容积率：6绿化率：25%总户数：581车位：365个精装5200.00清水4800.0005.6优品道光华大道博瑞地产总占地面积:400亩总建筑面积：40万㎡总户数：2000绿化率：37%容积率：2.0车位：1:0.94680.0004.11鹭岛国际社区外双楠逸都路外腾王阁地产总占地面积：422亩总建筑面积：75万㎡容积率：2.1绿化率：52.7%总户数：4300车位：554个精装水晶国际公寓：7500.00精装酒店式公寓：5500.0005.982 第三章X市高端住宅及商业地产市场分析第一节、X市高档住宅市场分析1、2010年上半年X市高档住宅销售情况房管局数据显示，2010年上半年市区价格在6600元/㎡以下的住宅销售面积同比大幅下降；而价格在8600元/㎡以上住宅销售面积呈高速增长之势。销售额住宅中，价格主要分布在6700—7600元/㎡及7600—9000元/㎡，二者分别占住宅总销售面积的39.8%和37%。价格在9000元—9500元的高档住宅共销售73.58万平方米，同比增长73.78%；价格在9500元/平方米以上的高档住宅销售14.43万平方米，同比增长64.74%，占2010年上半年住宅销售总量的7.25%，其中销售价格在9500元/㎡以上的别墅销售面积为1.86万平方米（累计56套），占该价格区间销售住宅面积的12.9%。2、X楼市步入高档阶段近几年来，X房地产市场上高价房的市场份额明显增加，房地产市场呈现明显地向高档住宅市场过渡的形态。据X市房产管理局统计，2005年高价位住宅仅占所有住宅销售的2.9%，而2010年一季度就达到了43.8%，比重上升了30.9个百分点。虽然高价房并不代表就是高档房，但通过近几年的住宅产品变化趋势发现：高价同时带来了更多相应的高档住宅特征。3、高档住宅市场价格提升速度快前两年，6000—8000元/㎡已是X高档住宅的高价。但经过2008年、200982 年，高档住宅的价格已经有了普遍的大范围拉升，这反映在三个方面：一是区域价格升值效应明显，各高档住宅板块在近一年来普遍经历了较大幅度的价格提升，如城南副中心、神仙树、金沙、望江片区、塔子山、城东副中心等等，有的区域升幅超过两千元；二是X高档住宅的顶价不断被打破；三是超大规模高档住宅社区的出现对整个住宅市场价格的快速拉升带来较大影响。城南副中心的世纪城占地1500亩，总建筑面积约150万㎡，其中住宅约100万㎡。其推出一期的住宅约1300套，却引来超过3000多人的热烈追捧（排号），价格由最初的约6600元/㎡快速攀升到现在约9200元/㎡，且还有进一步上涨的可能；同处城南的和记黄埔“南地王”项目占地约1036亩，计划明年推出第四期，据相关因素估算，估计总体均价不会低于8500元/㎡；城西中海国际社区（1811亩）今年下半年时二手房价格已突破8000元/㎡，鹭岛国际社区三期为7500元/㎡，最高价突破了10000元/㎡。X高档住宅的高价不断被突破、实际上是在不断尝试考验着市场潜能，但通过各个楼盘不俗的销售业绩来看，高档房在X市场的接受能力很强。2010年前三季度不同档次住宅不同户型区间上的价格平均环比涨幅60㎡以下60—90㎡90—120㎡120—144㎡144㎡以上总体高质楼盘0.95%0.65%2.60%1.25%1.39%0.79%中质楼盘0.83%0.33%-0.60%-1.20%-0.06%-0.54%普通楼盘1.18%-0.02%1.71%-0.03%0.30%1.04%4、销售速度加快虽然高价房的价格不断提升，但其总体的销售速度却非常快，首先是上市周期很短，有些盘开盘不到一周就清盘的现象都有，排队现象普遍。通过对二十多个高档房的销售速度进行考察发现，与前几年比，高价房的销售速度在加快。82 5、潜在高档住宅供应量还应增加随着X市政府对大块土地的包装整体出售，带来了X目前的东南西地王争夺市场的情况，各个重量级品牌开发商通过大块土地带来巨大的高档住宅供应量。并且，由于政府对经济适用房的放量供应以及对市场前景的乐观预期，也会带来一批开发企业被追走高段路线，从而使高档住宅的供应量增加。6、未来高档住宅区域格局将形成在进行土地规划及城市规划的同时，事实上已经对高档住宅区域进行了基本的划分。高档住宅实际上，依托的就是区位价值，未来在X市的各个高区位价值区域都会产生一个高档住宅的供应板块，而这些板块都有属于自己的独特标识，各个板块之间的竞争也更多地表现为区位价值之间的比较。在城南副中心（世纪城项目和和记黄埔“南地王”项目）及其周边区域，东部副中心及其周边区域、城西中海国际社区区域将逐渐形成高档住宅区。7、高档住宅市场步入品牌竞争目前X市区高档住宅基本形成几家大型开发企业占据着较大的市场份额的格局，万科、中海、置信、上海绿地、和记黄埔、华润置地、融创、新加坡吉宝、腾王阁、博瑞这10家开发商占据了高档住宅市场的大部分版图。82 第二节、X市商业地产市场分析1、2010年X商业地产概述1.1.供应增长较快，需求相对疲软2010年X市区累计供应商业用房面积127.44万㎡，同比增长32.63%，销售面积81.38万㎡，同比增长6.34%，这说明2004年X商业用房市场供应增长较快而需求相对疲软。相对过剩的直接后果便是商业用房的空置面积不断上涨。2007年商业营业房的空置面积就达到历史新高41.18万㎡，接近当年商业营业房的销售面积。2008年商业营业房在建规模达到323.5万㎡，其空置更攀高到43.06万㎡。2009年空置面积更大幅增长了26.5%，达到了54.92万㎡。出现这一现象的主要原因是商业用房的投资开发增长过快造成的供应相对过剩。另外产品结构单一、同质化问题突出、市场定位不尽合理等也是造成市场疲软、开发资金积压等现象的因素，再加上政府的宏观调控和规划都不到位，导致低层次重复建设严重，恶性竞争影响到整个商业地产市场的发展。1.2、市区各方位商业楼盘状况82 251269024681012系列251269东西南北中城南的项目数量最多，其次才是城中，项目数量最少的是城东方位。城南商业项目最多也可以看出城市向南发展以及市场对城南的认可已使城南方位变为成熟度较高的区域。1.3、市区各环域商业楼盘状况2010年合同交易数据显示，各物业的均价随着环域不同呈现出三个梯度的价格。内环以内的房地产价格为“第一梯度价格”，也是各物业销售均价最高的区域；在内环至一环及一环至二环间，同一类型物业的销售均价差在去年大大缩小，并已经相当接近，因此为内环至二环房地产价格为“第二梯度价格”，与“第一梯度价格”相比有一定幅度落差；同理，二环以外区域房地产价格为“第三梯度价格”，价格与“第二梯度价格”相差一定幅度。在商业项目的环域分布上也可以看出，在二环外的区域，北、西、南面均有商业项目，而东面没有。北面二环外则以专业市场为主，西面以纯商业独栋建筑为主，南面以综合商业建筑和专业市场为主。说明X多中心的商业格局渐渐有了雏形。82 2、2010年前三季度商业用房状况分析2.1、供销情况分析2010年前三季度，市区商业用房供应面积为97.63万㎡，同比增长12.26%；销售面积为64.98万㎡，同比增长7.65%，供销比为1.502。2.2、商业用房价格分析城东5—9月商业物业价格走势类别5月6月7月8月9月办公用房40744175321740254647商业营业房59474342790560286610城东商业营业房、办公用房交易均价分别为6610.00元/㎡和4647.00元/㎡，分别环比增长9.65%和15.46%。2.3、投资大幅增加，空置率增加2010年前三季度商业营业用房完成投资56.59亿元，增长73.5%，高于全省50%的增速，也比X市区住宅投资增速高了近一倍。82 商业地产开发的高增速带来了商业营业用房空置率的大增加，商业营业用房供应明显大于需求，空置55.13万㎡，增长29.0%，其中空置期在一年以上的“滞销房”和“积压房”为23.95万㎡，增长33.9%；空置率增加，投资额同时也在增加，商业地产的开发既面临着一定的市场风险，随着经济的整体发展又有一定的市场机会。第四章项目定位分析第一节、项目地块属性分析1、项目地理位置地处X市成华区塔山路，位于东2环与2.5环之间，紧邻沙河和华润二十城，拥享万象城商圈和攀成钢商圈的配套，同时与即将建成的信和御龙山形成新的迎晖路商圈。分析：A、本项目用地在X市中心区域的东北方向，区域属于X市传统的工业区，该区域在X市历史上特别是计划经济时代曾经十分辉煌，该区域对X市的城市发展、经济发展和社会发展都曾经起到过十分重要的作用，大量的工业企业，培养了大量的产业工人和技术人才，形成了区域特有的生活文化，同时奠定了X市与历史文化不同的现代工业文化，该区域是X市现代工业文明和技术文明的代表区域；82 B、与项目紧邻的电子科技大学，是中国知名的重点高等学府，是X市现代科学技术和现代文明的重要代表，所以，在该区域不仅有浓郁的现代工业科技文明，也形成了浓郁的人文环境；C、项目所在的沙河段，是最早进行整治改造的沙河段，其整治改造种植的树木已经是参天巨树，该段沙河已经形成了良好的自然环境。项目旁沙河环境实景照片2、项目地质、水文、气候情况项目土地的地质情况，从实地观察来看，地表是原有建筑拆除后的建渣，原有建筑的基础大部分还没有拆除。从X市的整个地质情况分析和判断，项目土地深度在1米以下，是冲积砂石层。X市本身为冲积平原，正常情况下地下水位较高，加之项目紧临沙河，估计地下水位在地表下1米左右。本项目水文地质情况简单，地下水主要由地表水补给。项目地处北温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期。分析：项目土地的地质情况总体比较良好，没有潜在的严重地质灾害，适合修建房屋，但不同区域的地质情况可能变化较大（项目靠近沙河，可能有历史上的河道或者沙河支流河道），在地质勘察时应引起重视，适当增加钻孔点，进行勘察内业分析时，应分析准确。在施工图设计时，应根据地质情况对基础的形式进行专题研究和经济性分析，选用即满足安全要求又造价经济的基础形式。项目地下水位高，对高层建筑的基础施工和地下室施工影响较大，在设计和施工时应于考虑。82 项目地处北温带，气候温和，全年无霜期长，基本无封冻期，对项目的冬季施工、特别是对建筑主体施工有利，对项目的施工工期不会带来不利影响。项目内原有建筑的基础、水、电、气、通讯、排污等市政配套的埋地部分，对项目开发中的地质勘探和基础施工，都有不利影响。3、项目地形、地貌项目地形相对比较规整，临街面长，项目临建设路一侧长约153米，临二环路东二段一侧长约340米，临沙河长约90米。项目现有地貌平坦，场地平整量较小。分析：项目的地形、地貌比较规整，对规划设计和开发建设都没有不利影响，适合规划建设。项目的临街面长，在规划设计时应充分利用，规划建设适当的商业建筑，以提高项目的开发价值。4、项目的市政配套情况项目地处X市中心城区，具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。项目东面临二环路东二段，南临建设路，西临沙河，有6、25、71、76、85、114、333、402等十多路公交车，交通十分便捷。82 分析：A、据项目现有的周边市政配套情况，项目的水、电、气、通讯、排污可从二环路东二段，建设路，沙河几个方向来，建议本项目在规划设计时，比较项目三面临路的情况，选择最经济、合适的市政配套方案。B、二环路东二段，建设路是项目通往市中心和繁华区域的主要交通要道，也是项目辐射区域到项目的主要交通要道，项目规划设计时，项目的主入口应选择在二环路东二段或建设路上，同时，在沙河一侧设次入口。5、项目周边城市配套情况由于本项目位于X市传统的工业区域，周边大学、中学、小学、幼儿园、医院、农贸市场等设施齐全。但生活配套、休闲配套、餐饮配套、娱乐配套数量少，还不能满足现有社区及新开发社区的消费需求，且档次较低，远不适应该区域的发展要求；同时该区域缺乏上档次的大型购物中心。第二节、项目地块SWOT分析1、优势1.1、地段优势：地块位于处于城东建设路与二环路东二段的交叉路口上，具有城中区的优势地位口岸，是二环路内罕见的成规模地块；1.2、规模优势：超过100亩的占地，是城中区地段的绝对大盘规模82 ，易于营造高档次的规模社区，在开发、销售中也能以规模上的优势，赢得成本的降低和销售的规模效应；1.3、城市配套优势：位于城中区，能享受到城市中心区域高度成熟、完善的城市配套；1.4、交通优势：正临城市主干道——二环路及建设路；邻近新鸿路、建设北路等城市干道，交通十分便利；附近有十几路公交车网络，出行方便、快捷；1.5、景观优势：项目临近的沙河景观良好；1.6、人文环境：紧靠全国知名的重点高校——X电子科技大学，浓郁的人文底蕴为项目形象借势奠定了一定的先天基础；1.7、地块优势：项目地块方正平整，临街面长达500米左右，有利于商业地产的开发规划设计及后期经营。2、劣势2.1、项目区域是传统的工业区，消费者对本区域的居家认同度有待提高；2.2、地块周边环境有待提高，空气质量不是很高（二环路的噪音、灰尘影响、项目一侧的工厂、项目区域内的其他工厂等对项目环境造成影响）；2.3、项目临二环路一侧的周边建筑物普遍比较陈旧、有许多建筑待拆迁，项目周围现状整体品质感不是很高。3、机会3.1、城中区可供开发的土地十分稀缺，如此项目地块已经是罕有的“黄金宝地”；3.2、“向东、向南发展”规划发展方向及城东工厂“腾笼换鸟”的实施，以及项目区域房地产市场环境的日益成熟，城东片区已经是X市房地产开发的热点，结合X82 房价稳定上升的趋势，为项目开发提供了较好的市场切入时机；3.3、项目区域楼盘的整体开发品质不高，高品质楼盘的市场定位为本项目开发提供了较好的市场空白机会。4、威胁4.1、城中区大盘的竞争是来自于整个X上规模、有档次的大盘的竞争，项目有一定的市场竞争压力；4.2、已在营运的第五大道和在建的SM广场对项目的商业部分会造成一定的市场销售和经营的竞争压力。第三节、项目定位1、总体定位项目总体定位城东生活中心住宅城东标志性的高品质人文生活社区商业城东标志性的生活商业中心总体定位说明迎合城市的发展节奏，提供与城市发展进程相匹配的高档次住宅产品和生活商业中心。82 随着X市东部片区工厂的搬迁，X市东部片区形成了X市中心区域最大的、唯一的新开发片区。政府对该区域规划为新的高尚住宅区。现阶段X市东部片区没有一个具有号召力的生活商业中心，因此，随着城市的发展、该区域需要大型的集餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的综合型购物中心，本地块项目定位为X市城东标志性的高品质人文生活社区和标志性的生活商业中心具有较好的市场基础和发展前景。2、项目的形象定位项目形象定位X市知名楼盘，城东名片项目形象定位说明X市的房地产开发已经进入大盘时代、品牌时代和品质时代。消费者消费心理和消费理念已经成熟，对有品牌和高品质的楼盘认同度高。城东是X市中心区域最后的成片开发片区，且多以大盘形式开发，其未来必定是高品质楼盘的城市典范区域。所以，本地块项目的形象定位和产品品质定位应该立足于较高的起点才能顺应市场的发展趋势。现阶段，城东片区的开发处于发展阶段，项目开发具有市场先机和优势规模，具备打造X市知名楼盘，城东名片的充分条件。82 3、产品定位项目产品定位大型购物中心--大型标志性商业建筑生活、休闲商业中心--院落式景观生活、休闲商业建筑层住宅—纯德国现代建筑风格的高品质电梯住宅产品定位说明大型购物中心：伊藤洋花堂公司准备在此开城东旗舰店，面积约4—5万㎡；城东生活、休闲中心：面积2—3万㎡；高品质高层住宅：约12—15栋，面积约20—22万㎡；对项目地块而言，充分发挥地块的区位优势、位置优势、地形优势、规模优势，争取项目开发的效益最大化，同时，与项目的总体定位和形象定位相匹配，因此项目定位为大型综合型购物中心和餐饮、娱乐、休闲于一体的生活商业中心及高品质高层住宅。4、建筑风格定位项目建筑风格定位纯德国现代建筑风格82 建筑风格定位说明德国是现代工业文明的代表国家，其现代建筑风格吸收和传承了丰富的现代工业文明，其建筑风格与本项目所在的区域——X市传统的工业区相吻合，同时，X现有房地产开发的项目，缺乏具有纯德国建筑风格的项目，项目的建筑风格定位具有市场空白性机会。项目采用纯德国现代建筑风格，不仅可以做到项目产品的差异化，同时也与项目所在的城市地段区域属性和总体定位、形象定位匹配。5、目标客户定位5.1、住宅客户定位都市精英、城市新贵住宅客户来源：以喜欢城市生活、在城市中心工作、生活的私营业主、自由职业者、企业中高层及外资单位的高级员工、企事业单位的中高层管理人员等高收入人群；住宅客户背景特征：以28岁以上的高收入人员为主要客户，家庭月收入在6000元以上（未含隐性收入）为主；住宅客户心理特征：喜欢城市生活、以城市中心地段来体现其自我价值与身份的人群。住宅客户消费特征：以二次置业为主，一次置业为辅。5.2、大型商业客户定位知名品牌的大型百货销售企业。82 5.3、休闲生活商业客户定位经营餐饮、娱乐、休闲业、零售业的商家和具有一定经济实力的投资者休闲生活商业客户来源：X本地或长时间在X的生意人、企事业单位及私营企业的高层管理者、政府官员等以投资为主的投资型客户群体；休闲生活商业客户心理特征：讲究“市场空白和填补性商业机会”的高投资回报性，注重现实经营与未来经营的平衡性和投资回报周期，理性购买为主；休闲生活商业客户消费特征：以投资为主，自用或租赁用途为辅。6、物业管理定位根据项目形象、产品、客户定位，需要与之匹配高标准物业管理，其定位为：人性化、酒店式的物业管理。82 第五章项目规划设计第一节、项目规划设计条件1、用地面积规划建设净用地面积约：68270.2㎡；代征地面积：19112.85㎡（其中道路代征地面积14578.36㎡，绿地代征地4534.49㎡）2、用地性质：二类住宅用地。3、容积率：不小于4.2。4、建筑密度：建筑密度不大于30%。5、绿化率：不小于25%。6、建筑高度和楼间距：按X市规划局对该项目的规划要求，结合国家和X市规划和建筑设计规范进行。7、建筑退让红线：按X市规划局对该项目的规划要求，结合X82 市规划设计规范和建筑设计规范进行。8、社区配套：公厕：2个，每个建筑面积不小于50㎡；社区居委会1个：建筑面积不小于115㎡。第二节、项目技术指标根据项目的地形条件和项目的规划设计指标，经分析，建议项目的技术指标如下：总用地面积87383.05　　　代征地面积19112.85　　　净用地面积68270.20　　　容积率4.20　　　容积率建筑面积286734.84　　　总建筑面积350483　　　商业建筑面积70000.00　　　住宅建筑面积216734.84　　　地下建筑面积63748.60　　　住宅户数1734125㎡/户　　住宅车位1214　　按0.7比例商业车位350.00　　每100㎡0.5车位合计车位1564　　　车位需要面积62548.60　　每车位40㎡地下设备用房1200.00　　　绿化率35%　　　绿化面积23894.57　　　82 总用电负荷21171.03　　　住宅用电负荷(KW013871.038　按6KW/户计算商业用电负荷7000100　按100W/㎡计算配套用房及设备用电300　　　供电设备负荷13761.170.65　按0.65的同时系数计算样板房装修面积500　4装修4套销售中心1000　　　住宅每层面积650　　一梯4户计算每栋25层计算的面积16250　　　住宅栋数13　　　住宅公共面积44014　　150㎡层住宅电梯28　　每栋2台商业电梯10　　　覆盖率24.42%8669.3916669.39　配套公厕120.00　　　配套社区用房200.00　　　第三节、项目规划设计1、规划设计理念根据项目的总体定位和形象等定位，提出项目的规划设计理念为：1.1、尊重地域文脉，吸取该区域的现代工业文明和技术文明，与浓郁的人文环境和自然环境结合；将人居理念、现代时尚的商业理念与地域文脉结合，环保与科技概念结合。1.2、以人为本，将建筑形式与环境、特别是体现城市风貌的有机协调，实现人、建筑与自然的和谐共生，营造舒适、优雅的居住环境和生活商业环境。1.3、以科技为先导，提高项目产品的新技术含量，建设智能化人居环境，实现技术与人文的互融共生，引导入住者生活方式的改变和生活品质的提高。1.4、以创新产品打造强势的市场竞争力，对项目的建筑风格、户型结构、建筑空间、环境特色以及项目的商业进行广泛学习借鉴、深入研究，提供具有个性的创新性住宅产品和商业建筑。82 2、规划设计指导思想2.1、项目的规划设计建议聘请德国一流的建筑设计大师担纲设计，将项目设计X市东部区域的标志性项目和标志性建筑群。2.2、注重项目的位置和区域特点，充分尊重和利用项目特有的地形特点的进行规划设计。2.3、充分考虑高品质、高端社区的景观环境、社区心理环境、公共卫生环境、文化环境，将“以人为本”的理念落实到平面和空间布局之中，同时完善公建配套设施。2.4、充分考虑项目临街面比较长的特点，结合生活商业、休闲商业和大型购物中心的特点，为未来商业的经营营造良好的商业环境。3、总平规划设计布局要点3.1、在建设路和二环路交接处规划布置为大型购物中心。3.2、在项目建设路一侧设计项目的人行主出入口、车行次出入口，在二环路一侧设计项目的车行主出入口、人行次出入口，在项目临沙河一侧设计项目的人行主出入口。3.3、沿建设路和二环路一侧设计生活、休闲商业，商业建筑以院落式布局为佳。4、建筑风格设计项目建筑风格定为德国现代建筑风格，以其整体的大气风格、从细节处体现的现代文明、色彩和材质感表现项目的建筑美和品质，同时注重空间造型，建设具有个性的区域性标志建筑。建筑风格示意之一82 建筑风格示意之二82 建筑风格示意之三5、竖向空间设计5.1、大型购物中心共7层，地下2层，地上5层负一层、负二层为地下停车库兼设备用房；一层至五层为大型购物中心卖场及配套设施。购物中心示意之一82 购物中心示意之二购物中心示意之三购物中心示意之四82 5.2、临街生活、休闲商业二—四层，成院落式布局，注重营造商业氛围和经营空间。82 5.3、高层住宅20—28层，底层为架空层，二层以上为高品质住宅。6、户型设计：创新、人性化空间6.1、强调尊贵生活：功能分区、动静分区、干湿分区明确，活动空间合而有分，互不打扰，带来别墅般高贵享受。6.2、强调户型家庭生活全功能：超大开间客厅、主卧；设置佣人房、储藏室、更衣室、书房、玄观等功能空间。6.3、所有户型的房间均自然采光、户户设置观景休闲大阳台，使之成为客厅和卧室的“空中花园”；客厅、主卧设计大幅落地玻璃；主卫生间采用大尺度空间和观景窗。6.4、设计空中庭院，建设立体生态与绿化空间，为住户提供休息、交流、观景的空中平台，更人性的让人的心灵与自然融合。82 7、景观设计7.1、景观设计聘请国外知名的一流景观设计公司，对项目景观进行精心设计。7.2、项目环境与景观规划分二部分，一部分是商业环境与景观，一部分是住宅环境与景观。7.3、项目环境与景观，建议采用现代园林风格，合理点缀各式园林小品。植物的选择和搭配力求合理，做到“夏有凉、冬有绿、四季有花，季节分明”。7.4、根据规划局下达的设计要求，本项目应设计3块集中公共绿地，面积为3366㎡，其中2块对外开放，该三块集中公共绿地应结合项目景观环境整体考虑。7.5、商业街的环境与景观商业街的环境与景观主要是城市节点景观（大型购物中心、主出入口）、项目生活、休闲商业街景观。城市节点景观注重营造城市和商业氛围，注重项目的城市形象和项目商业形象的塑造，注重项目品质感召力的塑造，以参与性为主，观赏性为辅，雕塑、硬质景观和绿化和谐统一。7.6、住宅区环境与景观项目内住宅区相对集中的绿化景观，参与性和观赏性结合，园林化与情景化结合，结合公共绿地和景观的大小，规划不同的主题景观内容，实现人性化绿化空间；规划设计休闲亭台、运动步道等公共交际活动空间、儿童娱乐空间、健身娱乐空间，以符合创造和引领项目未来社区生活方式的规划思想。宅旁绿化景观以自然、生态、观赏为主。7.7、主次干道景观以长绿乔木为主，建议不同的道路种植不同的树种，与各个组团的档次、建筑色彩等和谐统一；植物避免单调，适当多样化，“夏有凉、冬有绿、四季有花、季节分明”的同时，还应考虑立体层次。同时，要考虑路灯、路标的选择和匹配，达到路灯、路标与主次干道景观和谐统一。7.8、规划设计有在地面停车位时，停车位与建筑之间搭配乔木及灌木进行间隔，减少车辆对住户的干扰。景观设计示意图82 82 8、总平交通设计8.1、人车分流原则：在项目的主次出入口设计中，将人行出入与车行出入完全分开，以体现人性化关怀的设计思路。8.2、地下停车原则：项目的车辆按地下停车考虑，以最大限度利用地面面积建设景观环境，提高项目的整体品质。8.3、项目内地面交通以人行为主，且设计成景观道路化：避免地面交通占地面积大、道路生硬。82 8.4、形成项目环形交通原则：由于项目土地面积较大，项目的车行和主要的人行主道，形成环形交通。8.5、在项目建设路一侧设计项目的人行主出入口、车行次出入口，二环路一侧设计项目的车行主出入口、人行次出入口，在项目临沙河一侧设计项目的人行主出入口。9、供电设计9.1、该项目供电电源建设专用供电回路，电压等级为10KVA，供电线路采用YJV22型高压电缆沿市政电缆沟引至项目中心配电室。9.2、项目在地下负二层设置中心配电室，设置高压、低压配电设施。9.3、为保证消防负荷用电要求,设一台自备柴油发电机组,容量为300KW，市电正常时,由市电供给该区所有负荷用电,市电因故停电时,自备发电供给各消防负荷用电。10、消防设计10.1、建筑消防本项目设环形消防车道，消防车可通至每栋建筑边（住宅区内消防车可通过绿化地面），每栋建筑均有足够的扑救面，建筑单体内按与其相适应的高层建筑防火设计规范要求设计。10.2、消防给排水10.2.1、室外消防给水：室外消防给水采用低压制，室外消火栓间距为90—120m。82 10.2.2、室内消防给水：室内消防给水采用临时高压制，分区分别设置独立的消防给水系统，项目内设置2-3个共用消防水池，但各个分区消防给水系统设置各自的消防水泵。10.2.3、根据建筑物内各个场所的功能配置一定数量的化学灭火器材。10.2.4、电气消防：项目内的一类高层建筑的消防负荷按一级负荷考虑。10.2.5、对项目建筑内所设的消防泵、喷淋泵、消防电梯、防排烟风机等消防动力设备，均采用双路电源末端自投线路设计，由低压屏引双回路放射式供电，一路引自应急母线段，线路采用防火电缆，另一路引自正常线段,线路采用阻燃电缆。10.2.6、对该项目内一类高层和大型商业建筑设火灾事故照明和疏散指示标志,火灾事故照明和疏散指示标志用蓄电池作备用电源,且连续供电时间为20分钟。10.2.7、各消防分区各设一套火灾自动报警与消防联动控制系统，各系统相应独立运行，共一间消防控制室,面积约为50㎡。11、防排烟11.1、所有地下车库均设排烟系统，每个防烟分区的建筑面积不超过200㎡,且防烟分区不应跨越防火分区,防烟分区的划分采用从顶棚下突出不小于0.5m的梁划分,排烟风机的排烟量按换气次数不小于6次/小时计算确定。排烟风机均选用消防高温排烟风机。11.2、设备用房除发电机房、水泵房外均设排烟系统,排烟机的排风量为：单只一个防烟分区时,按每㎡不小于10m3/h计算,但单只风机最小排烟量不小于7202/h;按最大房烟分区面积每㎡不小于120m3/h计算。11.3、本项目内不具备自然排烟条件的防烟楼梯间,防烟楼梯间前室以及消防电梯强室均设机械加压送风系统。82 12、结构设计本项目高层住宅采用现浇钢筋混凝土薄壁框架——剪力墙结构，现浇肋梁楼板,实现住宅房间内隐梁隐柱；商业建筑采用现浇钢筋混凝土框架结构；基础为片筏基础,抗地震基本烈度为7度,人防拟按7级人防考虑。场地内开挖后将形成的边坡根据实际情况分别采取适当的挡墙型式支护，确保边坡的稳定与安全。13、给排水设计13.1、给水水源：由市政给水管网提供。用水标准：商场8L/人·次；居住人员250L/人·d；道路及绿化2L/㎡·d；水量：最高日用水量2000m3/d，最大小时用水量为150m3/h；给水系统：项目给水采用生活和消防合一制，管径DN200mm，主支管呈支状布置，管径DN100mm，分别从管径DN200mm主给水管接入；各栋分别设置独立的加压设施。13.2、消防给水用水量：室内消火栓40L/S；室外消火栓30L/S；自动喷水：26L/S；消防给水系统：消防用水由消防给水泵从消防贮水池吸水，屋顶设消防、生活共用水箱，内贮初期水量18m³，室内设消火栓给水系统，此外在商场等公共部位增设自动喷水灭火系统。13.3、排水82 在建设路、二环路和沙河滨河路上已有规划的城市污水管和雨水管，根据项目地形情况，污水和雨水采取生活污水与雨水组织集中处理后，就近排入建设路、二环路和沙河滨河路上的市政污水管和雨水管。排水采取生活污水与雨水分流制系统，污水采用暗管组织排水，主管管径为d300mm，雨水采用暗管与暗沟相结合组织排水，主管管径d300～d600mm。14、空调与通风设计14.1、空调设计本项目各种住宅均按单体式空调设计,预留电量及安装位置,凝结水集中管道排放；本项目商场按中央空调考虑。14.2、通风及防排烟设计地下停车库及设备用房严格按规范设置通风系统，送排结合，通风设计参数为：地下车库6L/H，配电间3L/H，变电间10L/H，水泵房4L/H，新风从地面引入，经竖井（车道）、风机、风道送入车库及设备用房，排风由排风机房经竖井排至屋面，风机选用低噪声高效混流风机。厨房油烟气排放为各厨房内设排油烟机，通过变压式共用排风管将油烟集中高空排放。15、防雷与接地本项目高层均按二级防雷等级处理，建筑物的防雷接地、变压器中性点接、电气设备的保护接地及需要接地的设备、管线均共用接地装置，综合接地电阻不大于1欧姆。82 16、报警与联动本项目在项目各个消防分区各设一套火灾自动报警与消防联动控制系统，各系统相互独立运行，共用一间消防控制室，面积约50㎡。17、天燃气设计17.1、商业用天然气与住宅用天然气分别从市政天然气主干管接入，并分别设置煤气总阀门。17.2、住宅民用天然气由市政天然气主干管向各楼分区引入支干管，在各分区入口处设阀门井，在各个单元设置阀门开关。18、电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统本项目设计电话系统、电缆电视系统、广播系统、项目防盗对讲系统、闭路监控系统。在设计时按照设计规范进行设计。19、项目配套设施19.1、管理配套设施社区居民委员会用房，200㎡；公共厕所（2座），60㎡/座；82 物业管理用房，300㎡。19.2、运动健身方面健身房（含室内运动项目）游泳池网球场羽毛球场棋牌室儿童乐园晨跑道（晨练场、按摩步道）老年与亲子休闲地带19.3、生活配套方面小型农贸市场，300㎡；垃圾收集清运站，50㎡；小型医疗中心19.4、智能系统电话系统广播系统光缆电视系统宽带网络系统与VPN数字传输系统82 停车场管理系统FAS火灾报警自动化系统19.5、保安、监视系统包括：楼宇防盗对讲与紧急呼叫系统闭路监控系统设备监控系统电子巡更系统门禁系统第六章项目价格分析第一节、住宅市场定价分析市场经济最明显的特点就是市场竞争。根据房地产特有的区域市场特征和竞争态势，通过“82 区域的同一性、消费群体的重叠性、项目的同类性、价格的可比性”等主要要素，以科学的方法选取本地块潜在竞争对手来进行各项指标比较，通过影响购买决策的不同权重来测算出本地块的一个初步市场价格。根据市场竞争定价法对本地块测算出的价格进行一个科学的市场分析与修正。1、可类比住宅项目及参数确定分析本地块的消费辐射区域，得出在市场定价上可比较、参考的楼盘主要有“蜀都花园5期、海棠名居3期、青房·云上、康郡”，其具体比较明细如下：项目权重蜀都花园（5期）海棠名居（3期）青房·云上康郡本地块产品力地段位置15151111813交通554435城市配套1010109710合计303025241828产品户型10899910环境201514161815建筑形象544555创新533445社区配套554445物业管理554455形象力开发商品牌543442宣传推广533455营销力销售方式544455销售服务544444合计10085778281892、本地块比较价格计算值项目蜀都花园（5期）海棠名居（3期）青房·云上康郡平均值权重（分）8577828181.2582 均价（元/㎡）78006700660065006900本地块均价89×（6900/81.25）=7558.15根据市场竞争定价法原则测算出本地块的住宅均价在7558元/㎡左右；根据X房地产价格近几年的涨幅与趋势，在1年后本地块正式推出、其整个项目的整体均价在7500-7800元/㎡之间；但鉴于房地产价格受整个国民经济等多方面的影响较大，同时考虑项目要具有非常强的市场竞争力，因此本项目住宅均价暂定为7500元/㎡。第二节、商业市场定价分析根据X商业地产的市场状况分析，结合其商业地产的投资在逐年增加、空置率也在逐年增加的情况，只有在市场上跑的更快才能减小市场竞争风险，从而赢得满意的投资回报。根据城东部分商业项目的表现，本地块商业的市场定价的总均价为：20000元/㎡（其中1楼商业均价建议定为30000.00元/㎡、2楼商业均价建议定为10000元/㎡——此定价是较为稳妥的商业定价，也是把商业开发风险降低到最低且完全可控制的一个市场定价）。82 第七章项目投资估算与资金筹措1、建设成本估算1.1、项目开发建设成本估算表费用项目工程量单价总价建筑面积单价说明　单位：㎡元/㎡元元/㎡　一、土地成本　　　　　土地成本68270.25999.70300000000855.96　　　　　　　二、三通一平　　　　　1、施工用水350483　600000.17　2、施工用电3504838005200001.48800KVA3、场地平整　　500000.14含部分遗留基础清理　　　　　　三、设计勘探费用　　　　　1、方案设计费3504833010514503.3230　2、施工图设计费350483155257251.66215　3、园林设计费23894.5710238945.70.68　4、样板房装修设计费500100500000.14装修4套5、销售中心装修设计费10001001000000.29　　　　　　　四、勘探费用350483.44422700966.88832.00　　　　　　　五、报建费　　　　　1、城市配套费用286734.8414541576551.8118.63地下室暂不计算2、施工图审查费3504832700966.88832.00　3、招标费　　300000.09　4、规划放线费　　200000.06　5、监理费35048331051450.3323　　　　　　　六、建设施工费　　　　　1、建筑物建安费3504831397.6490676821.81400.00含地下室和住宅外墙装修82 2、总平工程费用3504833010514503.3230.00　3、销售中心建设费用10008008000002.28　4、样板房装修费用30010003000000.86(含家具饰品等)5、销售中心装修费用1000100010000002.85(含家具饰品等)6、住宅公共部分装修4401430013204153.3337.67　7、商场装修70000.0060042000000119.83含外墙8、绿化景观费用23894.57200477891413.64　9、配套公厕120.0013501620000.46　10、配套社区用房200.0011002200000.63　　　　　　　七、配套系统　　　　　1、备用发电机组350483　4000001.14　2、项目供电系统13761.1785011696993.9433.37含变电、配电设备3、项目供水系统350483　2000000.57　4、消防系统(含通风)133748.6025033437151.0495.40含地下室和商场5、电梯350483381140000032.53　6、住宅弱电系统216734.84408669393.624.74　7、住宅强电系统216734.847015171438.843.29　8、住宅给排水系统216734.84408669393.624.74　9、住宅门禁和对讲系统17347501300409.043.71　10、住宅煤气费用173445007802454.2422.26　11、住宅公共部分消防440141205281661.33215.07　12、商场中央空调70000.003002100000059.92　13、商场给排水系统70000.0053500001.00　14、商场弱电系统70000.0085600001.60　15、商场强电70000.00120840000023.97　16、停车场管理系统41500006000001.714套　　　　　　八、策划营销费　　　　　1、策划、营销费12905719400.0120015486863.2844.2约销售产值的1.2%　　　　　　九、广告推广费　　　　　1、广告发布费12905719400.012015486863.2844.19约销售产值的1.2%　　　　　　十、产权登记　　　　　1、住宅产权办理费用173480.00138710.29760.40　2、商业产权办理100240.0240000.07　82 十一、其他费用　　　　　1、经营管理费350483124205801.3312含对外业务费2、财务费用2000000000.071400000039.94年息按7%，3、物业管理基金　　　　销售后才提留，不计算4、营业税13786128445.60%77202319.26217.84　合计总成本　　11088081633163.653163.651.2、成本构成分析：从以上成本构成来看：该项目的总成本为110880.8万元，合3163.65元/㎡；其中：土地成本达30000万元，合855.96元/㎡；土地成本外的开发成本80880.8万元，合2307.69元/㎡（其中：项目前期设计、报建等成本6087万元，合173.68元/㎡；项目建设施工成本69859.5万元，合1993.23元/㎡；项目策划、推广、销售费用3113.6万元，合88.8元/㎡；项目的开发经营管理费用420.58万元，合12元/㎡）。2、静态总投资2.1、综上，本建设项目静态总投资为109480.8万元，其构成如下：土地成本：30000万元，占静态总投资的27.4%；　　建筑安装工程和配套系统：69859.5万元，占静态总投资的63.8%；其它费用：9621.3万元占静态总投资的8.79%。2.2、基本预备费用：按2000万元计算，占静态总投资的1.82%。82 3、动态总投资根据本项目的具体情况，整个项目综合贷款按20000万元的贷款计算，贷款期限1年，年利息按7%计算，则贷款利息为：1400万元。则项目动态总投资为110880.8万元。贷款利息占静态总投资的1.279%，占动态总投资比例为1.26%。4、资本金本项目工程静态总投资为109480.8万元、已经投入土地购买资金30000万元，另有项目基本准备金2000万元，占总投资的29.23%，基本满足国家对工程建设资本金的规定要求。5、资金筹借本项目工程静态总投资为109480.8万元，其资金来源为：5.1、自筹32000万元，主要用于征地和项目前期综合费用，现已部分投入。5.2、售房预付款，在项目开工四个月后，项目即可进行销售。各个开发分期预计在建设期销售70%，销售收入首先满足用于开发建设投资，实行滚动开发。5.3、贷款额为20000万元，作为项目的建设资金。82 第八章　项目销售利润分析1、初步产值利润分析一、项目产值计算　　　　　　面积销售价格销售额　　1、住宅产值216734.847500888612844　均价2、商业产值70000.0020000490000000　商业部分的总均价销售总产值　　1378612844　　3、车位产值12147000084960057.28　均价总产值　　1463572901　　　　　　　　二、项目总成本1108808163三、项目产值利润计算　　　　　1、现金毛利润（未计算车位产值）　　269804681毛利润率　24.33%2、所得税　33%89035544.7　3、净利润　　180769136.3净利润率　16.3%2、盈亏平衡分析以售房收入表示的盈亏平衡点（BEP）分析为：设盈亏平衡点的销售收入为A，则：总投资÷（A-营业税及附加-所得税）=1，盈亏平衡点时无所得税110880.8万元÷(A-(A*5%+A*5%*7%+A*5%*3%+A*5%*4%-0)=1则计算A为117583万元盈亏平衡点=117583万元÷146357.29=80.3%82 盈亏平衡分析表明：当销售收入达到80.3%时，项目可以保本。一般来说，项目盈亏平衡的销售率低于80％时，项目的风险很小，本项目的盈亏平衡为80.3%，接近80％，说明项目的抗风险能力较强。3、敏感分析成本与销售价格敏感性分析表　总成本总销售（不变）所得税税后利润税后利润率基本情况1110921145137861284488338260.82179353438.616.14%工程总成本增加5%1166467202137861284488338260.8212380738110.61%工程总成本增加10%1222013259137861284488338260.82682613245.59%工程总成本减少5%1055375087137861284488338260.8223489949622.26%工程总成本减少10%999829030.1137861284488338260.8229044555329.05%　总销售总成本（不变）　　　销售增加5%14475434861110921145111085372.7225536968.920.30%销售增加10%15164741281110921145133832484.7271720499.224.46%销售减少5%1309682202111092114565591148.89133169908.411.99%销售减少10%1240751560111092114542844036.9786986378.087.83%上表中税后利润为所得税后利润。从上表计算可以看到，项目的成本增加和减少，对项目的盈利影响很大，因此，项目开发过程中应加强开发管理特别是施工管理，严格控制造价，降低成本，扩大利润空间。项目销售总值的增加和减少，对项目的盈利影响很大，项目对造价和销售价格很敏感。在项目的开发建设中,要力求降低成本，同时聘请专业的营销策划和广告推广公司，对项目进行系统的策划、包装、推广和营销，以提高销售价格，争取利润的最大化。82 贷款感性分析表　总成本总销售（不变）所得税税后利润税后利润率基本情况1110921145137861284488338260.82179353438.616.14%贷款增加1亿元1117921145137861284486028260.82174663438.615.62%贷款增加2亿元1124921145137861284483718260.82169973438.615.11%贷款增加3亿元1131921145137861284481408260.82165283438.614.60%项目成本分析中已经计算了2亿元的贷款。上表中税后利润为所得税后利润。从上表计算可以看到，每增加1亿元贷款（贷款年利息按7%计算，贷款周期为一年），项目利润降低约5‰，项目开发的利润敏感性较小，项目可以采用前期工作和一期开发中的投入，以贷款进行投入，项目二三期开发利用一期销售收入投入的模式继续建设。4、项目开发现金流量表　项目合计2009年2010年2011年2012年2013年一现金流入1578605300　3570300003925750005916181802373821201贷款0　200000000　　02销售收入1378605300　157030000392575000591618180237382120二现金流出1108800000　　　　　1开发建设投资1017598103300000000252775187.1253584667.1211238249　2贷款利息14000000　14000000　　　2营业税及附加77201897　87936802198420033130618132933993所得税0　0　15086470.98739492784归还贷款　　　200000000　　三折旧000000四净现金流量(税前)　-30000000081461133-82993867347249313224088721　累计净现金流量(税前)　　-218538867-30153273445716579269805300五净现金流量(税后)　-30000000081461133-82993867332162842150139443　累计净现金流量(税后)　　-218538867-3015327343063010818076955182 六净现值(税前)-30000000081461133-76138574292279747173041311　累计净现值(税前)　　-218538867-294677441-2397694170643616七净现值(税后)-30000000081461133-76138573.7279581464.1115937678　累计净现值(税后)　-300000000-218538867-294677441-15095977100841701根据上表计算：4.1、税前全部投资净现值：17064.36万元；4.2、税后全部投资净现值：10084.17万元；4.3、全部投资投资回收期：2年11个月（不计算2005年的土地投资期，从2006年1月起算）；4.4、一般情况下，只要项目投资的净收益现值大于1，投资项目在经济上就是可行的，本项目税前全部投资净现值为17064.36万元，税后全部投资净现值为10084.17万元，均远大于1，说明项目在财务上的风险非常小。4.5、项目预计开发期为三年，销售收入期为四年。由于项目开发建设的时间和销售收入期较短，且项目产品以全部销售为主，只要项目按预期目标销售，项目开发的现金流就会有充分保证。5、财务评价结论本项目工程静态总投资为109480.8万元、动态总投资为110880.8万元，总产值为146357.3万元，总销售值为137861.3万元（未计算地下室销售值），除回收建设投资外，可以实现销售营业税后利润（毛利润）26769.2万元，营业税后投资利润率为：24.33%。可以实现销售税后利润（净利润）17935.3万元，税后投资净利润率为：16.3%。项目的盈亏平衡分析表明：项目的抗风险能力很强。82 项目的敏感分析表明，工程造价的增加和销售收入的提高对项目经济效益影响比较明显，项目建设贷款对项目经济效益影响较弱。项目的开发建设现金流分析表明：本项目税前全部投资净现值为17064.36万元，税后全部投资净现值为10084.17万元，均远大于1，说明项目在财务上的风险非常小；同时，只要项目按预期目标销售，项目开发的现金流就会有充分保证，且全部投资投资回收期为2年11个月。财务分析评价表明项目的经济效益可行。82 第九章项目开发时间计划与资金使用计划第一节、项目开发时间计划项目开发建设总周期为36个月，从2011年1月—2013年12月，具体时间安排如下：1、项目策划、设计及前期准备:8个月，2011年1月—2011年8月;2、施工准备：2个月，2011年7月—2011年8月；3、一期工程：14个月，2011年9月—2012年10月；4、二期工程：14个月，2012年3月—2013年5月；5、三期工程：14个月，2012年9月—2013年10月；6、扫尾工程：3个月，2013年10月—2013年12月。第二节、资金使用计划2010年：30000万元，占项目静态投资27.4%，主要用于购买土地的费用。2011年：28000万元，占项目静态投资25.56%，主要用于项目设计、报建、一期开发建设、广告、销售、还贷款利息等。2012年：28000万元，占项目静态投资25.56%，主要用于项目设计、报建、二期开发建设、广告、销售、产权办理、还贷款及利息等。2013年：24880万元，占项目静态投资21.48%，主要用于项目三期开发建设、广告、销售、产权办理、还贷款及利息等。82 第十章项目组织机构与人员配置第一节、项目组织机构建议项目开发建设管理组织如下：项目经理项目副经理总工程师内业与技术部造价部财务部采购部招商部开发部行政部策划营销部工程部第二节、人员配置建议项目开发建设管理人员配置如下：项目经理：1人项目副经理：1人总工程师：1人会计：1人82 出纳：1人行政后勤人员：2人策划人员：2人招商人员：2人开发报建人员：1人土建工程师：3人暖通工程师：1人电气工程师：1人给排水工程师：1人土建预算工程师：2人暖通预算工程师：1人电气预算工程师：1人设备采购工程师：1人材设采购工程师：2人内业资料管理：1人82 第十一章项目开发思路根据本报告对项目的总体形象定位为高端、品牌的标志性物业,独具建筑风格和特色的地标性建筑。产品主要为高品质高层住宅、大型购物中心、生活与休闲商业、车库等。因此，项目的策划、设计、开发建设和经营管理必须整合顶尖的专业团队，充分借鉴国内外先进的开发和建筑理念、先进的工程技能和先进的建筑装饰材料，才能营造功能齐全、环境优美、配套完善的高品质品牌物业。第一节、项目开发初步策略1、开发分期项目的用地面积达102亩，总建筑面积达35万㎡，因此，建议项目一次性进行规划设计，分期进行开发建设。建议项目分三期进行建设，每期开发建设的面积约11.7万㎡，其优势为：A、每期11.7万㎡的开发量是完全能被X市巨大的市场潜力消化、市场风险较小；B、同时，11.7万㎡又具有相对较大的规模，可以降低每个开发分期的开发管理成本、推广成本、营销成本；C、只有每期较大规模的开发量，才能引起市场关注，促进销售，体现大盘的品质与优势；同时也才能在合理的周期内完成项目开发，快速回笼资金，降低资金成本。82 2、产品建设的先后顺序项目的产品包括高品质高层住宅（约21万㎡）、大型购物中心（约4—5万㎡）、生活与休闲商业（约2—3万㎡）、车库（约6.2万㎡），建议项目第一期和第二期开发建设高层住宅及相应的地下车库，第三期开发建设大型购物中心、生活和休闲商业及相应的地下车库，原因如下：A、住宅销售周期短、资金回笼快且销售难度不大，项目第一期和第二期开发建设高层住宅及相应的地下车库，可以快速销售，回笼资金，用于滚动开发，避免大规模贷款。B、项目第一期和第二期开发建设高层住宅完成后，项目已经初具规模，聚集了人气，为第三期的商业开发建设奠定了一定的市场基础，同时对商业建筑的销售价格也有推动和提升作用。3、商业建筑的开发思路3.1、临街院落式生活、休闲商业：建议全部用于销售。3.2、大型购物中心商业：建议以一次性全部销售为上，这样可以快速实现项目的开发利润。但4—5万㎡的大型商业一次性销售比较困难，如果不能一次性完全销售，则建议大型购物中心商业作为经营性资产用于租赁，其原因如下：A、物业升值潜力大：中国经济将在相当长的时间内保持高速增长，高速增长的经济必带动地产物业的不断增值；X市是西南地区的中心城市之一，经济高速发展、经济潜力大，城市不断升值，城市升值必带动地产物业的不断增值；项目的地段和口岸优势，使项目物业具有良好的升值潜力。B、4—82 5万㎡的大型商业，在项目所在位置，不适宜分割零售。所以如果不能一次性完全销售，大型购物中心商业作为经营性资产用于租赁为佳选择。第二节、项目策划1、市场调查市场调查是项目策划的基础，在项目市场调查阶段，聘请一流的、专业的市场调查公司，针对项目的属性和特点，进行广泛的市场调查和有针对性的个案调查，为项目定位提供准确的市场依据。2、项目定位策划项目的定位策划关系项目的成败，在项目定位阶段，充分借鉴国内外先进的开发和建筑理念，系统论证，精确地对项目的形象、产品功能、建筑风格、环境景观、经营管理进行定位策划。第三节、项目设计在项目精确定位的基础上，项目的设计聘请德国一流的设计规划公司和设计大师，并充分借鉴国内外先进的开发和建筑理念、、先进的工程技能和先进的建筑装饰材料，采用德国现代建筑风格，将项目设计成独具风格和品质的X市东部片区的标志性建筑。82 第四节、项目建设搭建项目完善的建设班子，建立明确的制度和建设管理责任，构建高效率的建设管理流程，强调项目施工现场管理的执行能力，建设精品优良工程。计划管理：项目加强计划管理，制定项目开发建设控制计划、各个分项工程、分部工程施工计划，各个专业交叉与配合计划，通过计划指导项目开发建设，从而提高管理效率和建设效益。成本控制管理：项目严格进行成本控制，从设计开始，从建筑造型、风格、新材料、结构、设备匹配等全面论证，对每个设计方案进行经济分析与比较，选择最佳设计方案；在施工过程中，比较不同的施工方案，选择最经济的施工技术和施工方案，严格按照施工规范进行施工，避免重复施工和浪费；在材料设备采购中，做到货比三家，价比三家，购买质优价廉的材料和设备。在工程预算与决算中，严格执行合同和定额，实事求是，避免高估冒算。质量管理：项目注重质量管理，从设计开始抓起，精心设计、精心施工，把质量管理贯穿项目建设始终。材料设备采购管理：严格对材料设备采购进行管理，建立严格的材料设备采购计划、采购流程、合同签订流程、货款支付流程，系统对材料设备采购进行管理。第五节、项目推广目前，项目区域形成配套设施完善的成熟高尚住宅区还有待时日，项目的开发在该区域具有先导性，且项目定为东部生活中心，产品定位高档，包含高品质高层住宅、大型购物中心、生活与休闲商业，因此，对项目的推广要求高。82 建议项目的推广委托专业的资深广告或者策划公司进行，同时建议组建项目的策划推广部门，负责协调和实施项目的策划推广工作。第六节、项目销售项目开发成功与否关键看项目的销售是否成功，建议项目的销售委托专业的销售代理公司进行，同时建议组建项目策划营销部门，负责协调和配合项目的销售工作。第七节、项目招商管理建议组建项目专业的招商部门，负责招商工作，同时，可以委托专业的招商公司进行合作，对大型购物中心、生活与休闲商业进行定向招商。第八节、项目物业管理鉴于项目的特殊情况，建议项目的物业管理与一流、品牌物业管理公司合作，委托物业管理公司进行管理和经营。82 第十二章项目风险分析1、宏观经济与政策变动导致的风险分析中国社会目前没有明显的动荡因素，整个社会环境将长期保持稳定；中国经济将在相当长的时间内保持高速增长，中国连续多年经济增长率达9%以上，预计2014年中国的经济增长率将达到9%。稳定的社会环境、高速增长的经济必带动地产物业的发展；X市是西南地区的中心城市之一，社会稳定、经济高速发展（近年的经济增长率达10%以上）、发展潜力大，城市不断升值，也必然带动地产物业的不断发展；近年来，随着房地产业的发展，房地产及相关产业所占的国民经济的比重越来越大、房地产业的地位也越来越重要。各级政府逐渐出台和完善相关法律、法规及政策，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。为了引导房地产市场的健康发展，国家相关机构相继出台了一系列政策：人民银行2008年421号文件、土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度以及七部委联合发布的《关于做好住房价格稳定的意见》，对上海、杭州等地房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。相关货币、土地及《关于做好住房价格稳定的意见》的系列政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。X82 市的房地产行业本身发展良好，开发市场发展迅速、开发水平高，消费市场活跃。国家系列宏观经济及相关政策的出台对X市房地产行业影响因素不大，特别是一系列的土地管理政策反而使X市房地产市场价格更加稳中有升，有利于X房地产市场的长远、持续地健康发展，本地块项目在这种良好的宏观社会、经济背景下进行开发，其所面临的社会风险和宏观经济风险都非常小。2、X市房地产行业发展对项目的风险分析X房地产市场一直保持持续、稳健、健康的发展态势，供求较为平衡，健康有序，没有明显的炒作和泡沫成分，前阶段房地产市场的消费者持币观望情绪在现阶段也不再继续，购买力得到了进一步释放，十分有利于房地产的开发与销售。本地块项目在此良好城市行业背景下进行开发，其所面临的行业风险也非常小。3、X市总体规划与区域环境对项目的风险分析城市“向东、向南发展”规划发展方向及城东工厂“腾笼换鸟”的实施，项目区域形成了X市中心区域最大的、唯一的新开发片区。且政府对该区域规划为新的高尚住宅区。目前，随着城东区域房地产市场环境的日益成熟，城东区域已经是X市房地产开发的热点。本地块项目符合X市的总体规划，且区域开发条件已经成熟，项目在此背景下进行开发，其所面临的城市规划风险、区域成熟度风险非常小。4、项目财务风险分析通过第八章的分析表明，项目开发在财务赢利能力较强，抗风险能力很强，82 在财务上的风险非常小。5、项目运作风险5.1、贷款风险通过第八章的分析表明，贷款对项目本身的赢利影响不大，但在项目启动和一期开发阶段，除土地款外，能够筹措2000万以上的启动资金，项目就可以进行滚动开发，项目不需要集中、大额度的贷款，因此，项目开发的贷款风险很小。5.2、运作风险A、本项目土地没有明显的地质等自然灾害，项目产品为高层住宅和多层大型商业建筑等，产品在设计、施工、管理等方面都没有明显的需要攻克的难点，且社会已经具备项目产品需要的成熟的技术和经验，因此，项目没有地质方面风险，没有产品开发建设方面的风险；B、本项目规模较大，有基础和条件组建完善的开发管理机构和开发管理人员，也有基础和条件聘请一流的设计单位、策划单位、推广单位、营销代理单位，只要建立、建全项目的管理制度、工作流程，加强对开发过程的管理和系统的把握，加强对项目设计单位、策划单位、推广单位、营销代理单位等的资源整合，项目开发就不会有运作方面的风险。5.3、项目经营管理风险本项目的产品以销售为主，项目的经营管理主要是物业管理，在本开发研究报告中，没有计算地下车位的销售，其地下车位的出租收入，作为项目经营管理的保证。82 项目地下车位预计1564个，按200元/月出租，按70%的出租率，其年租金为263万元，在不计算项目物业管理收入的前提下，已经能够保证项目经营管理没有风险。结论通过以上分析，得出以下结论：1、项目位于城中区二环路附近，是城中区罕有的成规模的可开发土地，形成项目土地资源稀缺性，项目具有良好的保值、增值基础和条件；2、从市场分析看：X房地产将持续、稳定地发展，现阶段政策、法规及消费市场均有利于房地产市场的健康发展，对房地产开发十分有利；3、从项目投资收益看：项目开发总投资为110880.8万元，项目毛利润收入达26980.47万元，毛利润率为24.33%，净利润为18076.9万元，税后全部投资收益率为16.3%。4、从风险分析看，项目开发风险极小。从土地价值、宏观经济分析、X市房地产行业情况分析、市场状况、财务分析、投资收益、风险等综合分析，贵司该地块项目投资修建住宅和商业的方案充分可行，投资风险极低，风险完全能够控制，投资开发能取得理想的经济效益。82'