公寓项目可行性研究报告 56页

'建地块公寓项目可行性研究报告51 目录1、项目背景与概况11.1项目名称11.2项目地址11.3项目承办单位概况11.4本可行性研究报告编制依据22项目提出的理由22.1符合X国民经济发展、城市建设和《X市城市总体规划》的需要22.2符合《X市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求82.3符合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要133项目建设依据、场地条件、项目区域市场分析和项目定位设想183.1项目建设依据183.2项目场地条件183.3项目区域市场分析193.4项目定位设想194酒店式公寓市场分析204.1酒店服务式公寓204.2酒店式公寓的特点和优势214.3酒店式公寓购买对象分析215项目市场定位235.1项目市场定位235.2商业配套245.3物业管理256项目建设目标，和项目带来的经济优势256.1项目建设目标256.2项目建成后将给X带来的区域经济优势267项目建设方案2751 7.1主要技术经济指标277.2项目功能组成与规模287.3项目总平面布置287.4建筑设计287.5结构设计297.6给水设计297.7排水设计307.8采暖与通风317.9动力327.10电气327.11弱电系统338市政配套工程条件359节能节水篇359.1节约能源359.2节能设计359.3节约电能359.4节水3610消防篇3610.1设计原则3610.2消防道路3610.3建筑与结构的消防设计3610.4消防水系统3710.5消防用水量3710.6室外消火栓3710.7楼内消火栓3710.8自动喷淋系统3810.9防烟、排烟系统3810.10防火卷帘3810.11火灾自动报警系统3810.12紧急广播3851 10.13建筑物灭火器3810.14应急照明与疏散指示3911环保篇3911.1概述3911.2关于大气污染与防治40(1)本项目建成后对大气污染40(2)大气污染的防治措施4011.3关于水污染的防治40(1)本项目建成后对水的污染40(2)水污染的防治措施4011.4噪声与固体废弃物41(1)噪声的防止41(2)固体废弃物4111.5环保其它措施4112交通与停车篇4112.1对交通的影响4112.2交通组织4213项目实施进度4213.1项目实施安排4213.2项目进度计划4214项目资金平衡测算4314.1项目投资估算4314.2项目收益估算4514.3项目资金平衡状况4615资金筹措与运作4615.1资金筹措的思路4615.2资金筹措方案4715.3资金运作4716项目风险分析4816.1市场和潜在市场竞争风险4851 16.2市场培育的时间风险4816.3项目地块条件先天不足导致的风险4916.4投资与融资风险4916.5政策法律风险4916.6其他风险5017结论与建议5017.1结论5017.2建议5118附件：5218.1X二建公寓项目总平面图5218.2X二建公寓项目立面图5218.3X二建公寓项目地下一层平面图5218.4X二建公寓项目首层平面图5218.5X二建公寓项目二层平面图5218.6X二建公寓项目三层平面图5218.7X二建公寓项目四层平面图5218.8X二建公寓项目五层平面图5218.9X二建公寓项目六－二十九层平面图5251 1、项目背景与概况1.1项目名称X市X二建地块公寓项目。1.2项目地址X二建地块公寓项目地处X市玉泉区，北临鄂尔多斯大街、西依六中前街，现况为X二建的办公楼用房、锅炉房和库房。1.3项目承办单位概况XX建设集团有限公司（简称XX集团）是以房屋建造、房产开发、交通路桥、新材料开发为主要经营业务的上市企业，具有鲜明特色的现代大型企业集团，是全国质量管理奖单位、全国文明单位、全国500强大型企业、全国50强民营企业。 XX集团坚持质量兴业，倡导“每建必优、精细管理”的方针。连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、重合同守信用单位和AAA级信用企业。，是XX建设集团有限公司为拓展北方房地产市场而成立的股份制房地产公司。坚持“诚信、务实、创新、领新”的核心理念，推行“每建必优、精细管理”的经营方针，以完善的科学管理和优质的配套服务，继承XX51 人的精神，将为西部大开发做出杰出的贡献。今后发展的目标是大力开拓内蒙、天津、河北和东北市场，业务发展势头强劲，2008年前开发面积要达到80万平米，为取得良好的社会效益和经济效益。1.1本可行性研究报告编制依据l建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》；l国家计委、建委1993年发布的《建设项目经济评价方法和参数》；l国家发改委审定发行的《投资项目可行性研究指南》。2项目提出的理由2.1符合X国民经济发展、城市建设和《X市城市总体规划》的需要大型的房地产开发项目,不但与普通的商业设施建设有很大的差别,而且也不同于小型的房地产开发活动,其中一个重要的方面就是其成功与否在很大程度上取决于同城市国民经济发展、城市建设和城市总体规划的适应程度。X二建地块公寓项目一个最根本的特点就是适应了X市国民经济发展、城市建设和《X市城市总体规划》的需要。X是内蒙古自治区的首府，是内蒙古自治区政治、经济、文化的中心，是中国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一，是沟通西北各省区与内地的陆路通道和51 与东欧各国进行经济贸易往来的重要桥梁。经过50多年的建设，X已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。X是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一，具有悠久的历史和塞外名城的神韵。X处于内蒙古“南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、资源富集、物产丰富，煤炭、电力、天然气等资源丰富，是内蒙古自治区资源丰富区、重要旅游区和重点开发建设地区。  X是一座沿边开放城市，是"草原丝绸之路"的枢纽。目前，X已同世界上26个国家和地区建立了广泛的经济、技术合作和文化交流关系，形成了外向带动发展，全面开放的新格局。《X市城市总体规划》（1996-2010年）确定了X市的城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。2010年城市人口规模110万人，城市建设用地114.4方公里。（1995年城区居住人口82.1万人，城市建设用地84.65平方公里）。《X市城市总体规划》规定X市城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。X51 抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。X充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势，加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。X坚持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。2001—2005年，X市经济增长速度连续五年位居全国27个省会城市第一，平均增速超过31％。2005年经济总量在全国5个少数民族自治区首府城市中位居第一，固定资产投资呈快速增长态势。2005年，全市地区生产总值按可比口径计算将实现800亿元，财政总收入比2000年的20．45亿元翻了两番，达到81．8亿元。2005年城镇居民人均可支配收入达到12150元，比2000年增加6957元，年均增长17.6%；农民人均纯收入达到4631元，比2000年增加2092元，年均增长12.8%。城乡居民储蓄存款余额达到379.6亿元，比2000年增加227.1亿元。X城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、对外贸易、对外经济技术合作、交通、旅游、金融、保险业、教育、科技、文化、商业高速增长，乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成，批发零售贸易和餐饮业快速增长势头迅猛，特别是房地产业呈建销两旺态势，房地产投资增长非常迅猛。X51 始终坚持实施外向带动战略，形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。对内对外开放相互促进，国际经济技术合作快速发展，外向型经济已成为国民经济的重要组成部分和极富生机与活力的增长点。2005年X市实施的国内项目479项，引资总额达276亿元；实施的国外项目50项，引进境外资金达4．04亿美元。X进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的83平方公里扩展为目前的149平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了X作为区域中心城市的辐射力和带动力。同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。X为加快实施以提高城市整体服务功能和文明程度为核心的现代化首府城市建设工程，把21世纪的开元之年定为"首府城市建设年"，确定了"拉开城市框架、拓展城市空间，打通城市干道、完善配套设施，加快改造旧城、迅速发展新城，实现城市美化、亮化、绿化、硬化、净化，建设文明城市"的城市建设基本思路。大力改造旧城区、建设玉泉区，两年来已先后投资近60亿元人民币。开工建设了引黄入呼、集中供热、天然气引入、污水处理、城乡电网改造、主次千道改造、市区广场、二环路建设等重点工程，加快了城市道路及供水、排水、供电、供气、供热、通讯、住宅等城市设施建设的步伐，改善了X51 的投资环境。到目前，城市道路总长度已达500多公里，日平均供水能力30多万吨，日排污水量28万吨，市区燃气气化率达77.1％，城市人均建筑面积19.7平方米。X市加大城市基础设施建设力度。天然气输配工程已累计完成500公里的管网改造建设，天然气置换用户和新增煤气用户8.8万户，管道燃气用户近14万户。集中供热二期等工程顺利完工，热力三期正在抓紧建设。机场路、新华东街等36条主次干道新建和改扩建工程全部完工。两河改造进展顺利，东河一期3.1公里改造全部完工，成为城市景观新亮点。中山路商业街改造建设初具规模，总建筑面积达59.4万平方米。X交通便捷，邮电通信顺畅，电力充裕，土地资源丰富，各级开发区众多，劳动力素质较高，服务配套周到，十分有利于生产要素迅速转化成生产力优势，是中国中西部投资环境最好的地区之一。2005年X市已成为“经济发展最具活力”的10个城市之。X市地理位置优越，东距首都北京490公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地100多公里，西南距鄂尔多斯天然气田48O公里。X是国家45个公路主枢纽城市之一，京兰铁路、京兰高速公路、110国道、209国道横贯全市，呼准铁路、呼准高速公路的建设，成为沟通北京，通往大西北的重要通道。同时X还是内蒙古中西部地区辐射冀、晋、陕部分地区面向全国和世界市场的重要商业流通中心，并以沿线城市、中心城市、资源富集地区的三大优势占据了中西部发展的有利地位。X51 机场是国家二级航空口岸机场，有通往国内主要城市的航线40余条，有达蒙古国首都乌兰巴托和俄罗斯赤塔的国际航线两条，通往俄罗斯和东欧诸国的货用包机航线，有通往香港的直达航线。2005年3月，X成功地开通了X至德国法兰克福铁路专列，由X至俄罗斯、东欧、西欧的物流运输仅15天，运输费用与海运相差不多，是各类企业立足国内、开辟东西欧及俄蒙市场的首选投资地区。 作为自治区首府的X市科技发达、人才荟萃，集中了众多大中专院校和科研院所，各类人才聚集，现有各类科研院所137所，高等院校17所，中等专业学校34所。专业涉及农牧林水、化工、电力、冶金、电子信息以及社会科学等各个领域。全市约有各类专业科技人员9万余名，占自治区全部科技人员总数的30％以上。X每千名职工中拥有自然科技人员117．6人，在全国37个大中城市中居第二位。这为X市的经济和社会事业的发展，促进与国内外的交流、合作，提供了可靠的科技支持和智力支持。X作为少数民族地区和沿边开放城市，享有中央赋予的特殊优惠政策。X市十分重视改善投资“软环境”，在贯彻执行国家有关政策法规的同时，X市人民政府陆续出台了多项地方性法规、行政规章及政策性文件，确保投资商合法投资权益的法律、政策环境已经基本形成。根据《X市城市总体规划》，X市在第三产业方面，重点发展物流、旅游、房地产、金融、科技教育、社区服务等行业。房地产业将按照城市各功能区的定位，借助外力在商贸流通、城市道路、基础设施建设、城中村改造等方面取得快速发展。同时加速产业重组，引导组建房企集团，建立以大开发商为主导的房地产行业结构，铸造X51 房地产企业的“品牌效应”。另一方面，适应居民住房需求多样化的要求，不断完善和发展城镇住房供应体系，加大经济实用住房的建设力度。高标准、高质量建设一批功能齐全、设施完善的商品住宅小区和一批标志性高层建筑。为强化X市作为内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心的地位，促进X市经济繁荣发展和城市现代化建设，北京XX恒基置业投资有限公司投资建设X二建地块公寓项目，在X建设功能齐全、设施完善的高档公寓社区、成为城市标志性建筑，是在追求自身经济利益的同时，也是适应了X市国民经济、社会发展和《X市城市总体规划》建设的需要。1.1符合《X市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求“十一五”时期(2006～2010年)是X市贯彻落实科学发展观，加速推进新型工业化和城市化进程，构建和谐X的关键时期，对于全面建设小康社会，加快社会主义现代化首府城市的建设进程具有重大的战略意义。根据《X市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求，“十一五”时期X市经济社会发展的总体要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，以改革、开放、创新为动力，继续大力推进农牧业产业化、新型工业化和城镇化进程，加快社会主义新农村建设步伐；以加速发展优势特色产业为支撑、以建设现代化首府城市为总目标，把X51 建设成为具有较高现代化水平和层次品位、浓郁民族文化和草原特色、良好环境质量和适宜人居、较强综合服务功能和辐射带动力的草原大都市；不断提高人民群众物质文化水平，改善政府公共服务，努力构建社会主义和谐首府，力争综合经济实力进入西部省会城市前3名、达到全国省会城市中等偏上水平，人均地区生产总值力争达到10000美元。“十一五”时期X市经济社会发展的主要目标是：实现经济持续快速健康发展，在优化结构、提高效益的基础上，人均地区生产总值年均增长18%以上；资源综合开发利用水平明显提高，单位生产总值能源消耗比“十五”期末降低25%左右；产业结构和产业布局明显优化；财政收入年均增长22%以上；固定资产投资年均增长20%以上；人民生活水平和质量稳步提高。中心城市功能明显增强，与首府相适应的现代化基础设施框架初步形成，城市建设实现“大变化”目标。全面建设小康社会的各项目标基本实现，城乡统筹的社会保障体系基本建立。争创国家环境保护模范城市，城乡生态环境明显改善。科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业得到较快发展；精神文明和民主法制建设跨上新台阶，市民的综合素质有较大提高；社会安全保障有力，应对公共危机的应急机制较为健全，进一步强化首府作为自治区政治、经济、文化、科技、教育和金融中心的功能。X市将51 全面加强城市建设与改造。以迎接自治区成立60周年大庆为契机，统筹规划，全面启动，高水平推进城市建设与改造。重点实施以“四区、四个中心、三带、三园、一批”为主要内容的“44331”工程，进一步完善城市功能，提升城市品位，增强首府辐射带动力，确保到2007年实现“大变化”。要充分发挥市场机制作用，积极争取各方面支持，千方百计筹措资金，预计投资460亿元以上，具体抓好基础设施、园林绿化、市容市貌环境综合整治、精品房地产、特色景观街、夜景亮化、城中村和旧城区改造、城市水系、社会事业、自治区大庆献礼等十个方面的重点工作。要改造建设鄂尔多斯东街等7条主次干道及2座桥梁，打通海拉尔东街等10条道路与二环路的连接线；改造5个出城口、30条小街巷；打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、东影路4条档次高、民族特色浓郁的景观街道，以及观音庙、大召、五塔寺、大东街等8个文化景点；加强道路交通管理设施建设，实现城市“畅通工程”目标；实施东区集中供热、西北热源厂、金桥热网配套及供热管网项目建设，改造10座热力站；着力构建城市水系，加快东、西河等环城河综合治理，以及红吉水库、红山口水库、北郊地表水厂、金桥开发区雨污水管网建设，扩建辛辛板污水处理厂；推进天然气配气管网建设，新建20座天然气加气站；加强环卫及垃圾处理设施建设；抓紧进行焦化厂、炼铁厂易地搬迁；加快场站和智能公交建设，新增200台公交营运车辆；下大力气推进旧城区和“城中村”改造；配套完善自治区党政办公楼周边基础设施建设；强化园林绿化建设，重点抓好湿地公园、游乐园、蒙古风情园、大青山野生动物园等11座公园，以及二环路、环城水系、绕城高速公路景观带和城市道路、新旧住宅小区的绿化美化；配合自治区搞好体育馆、博物馆、大剧院、国际会展中心以及机场改扩建等大庆重点项目建设，完成X至准格尔铁路建设工程。加强公路建设，建成机场高速公路，做好绕城高速公路、X至城壕段高速公路，以及国道209线清水河至偏关、109线十七沟至清水河至大饭铺，省道104线X至武川等重点公路建设。加快乡乡通油路、村村通公路进程。X市将切实搞好城市管理与综合整治。以“实现功能，保护设施，优化卫生环境，降低噪音污染”为主要内容，下大力气搞好城市管理。51 X市将全面提升服务业水平。认真贯彻落实国家、自治区和我市关于加快发展服务业的政策措施，以市场化、产业化、社会化为目标，加大政策引导与扶持力度，促进服务业更快更好发展。同时将积极发展金融保险、房地产、社区服务、会展和中介服务业，加快推进教育、文化、卫生、体育等社会事业领域产业化的形成和服务业的发展。X市将坚持以人为本，努力构建和谐首府，大力推进人与自然和谐。按照落实科学发展观的总体要求，坚持走节约资源、保护环境的可持续发展之路，建设资源节约型和环境友好型社会。认真贯彻落实节约资源的基本国策，坚持开发节约并重、节约优先的方针，合理开发和有效保护土地、水源、矿产等重要资源。加强城乡生态环境建设，全面实施好天然林保护、退耕还林、大青山林业生态治理等重点工程，逐步提高生态的自我修复能力。把创建国家环境保护模范城市摆到全局工作的重要位置来抓，认真落实“创模”实施方案，进一步加大对烟尘、垃圾、污水、噪音等污染源的监控和治理力度，切实改善环境质量，取得“创模”工作的明显成效。要以推进资源节约、综合利用和清洁生产为重点，大力发展循环经济。X市政府在《2005年政府工作报告》中阐述到：“必须清醒看到，X市的国民经济和社会发展的51 前进道路上还有许多突出矛盾和问题。主要是，经济总量小，可用财力少；城乡发展不平衡，“三农”问题还没有得到很好解决；社会事业与经济发展没有完全同步，教育、文化、卫生等方面的基础性建设欠账较多；人居环境还不很理想，诸如冬季取暖、环境卫生等方面存在的问题尚需努力解决；经济增长方式亟待转变，自主创新能力和自主增长机制有待进一步增强；转变政府职能，优化发展软、硬环境仍需加大力度；在构建和谐首府、加强基层基础工作、切实维护首府稳定等方面，还有待进一步努力。对上述问题，我们一定要高度重视，认真加以解决。”北京XX恒基置业投资有限公司投资建设X二建地块公寓项目，从改善居民居住条件、创建和谐人居环境、提高X首府形象、维护首府稳定等方面，完全符合《X市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求。1.1符合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要玉泉区是内蒙古自治区首府X市四大城区之一，位于X市西南部，全区辖一乡一镇七个办事处，总面积270平方公里，总人口27万人，是以蒙古族为主体的多民族聚居区。玉泉区是X的发祥地，是一个有400多年历史的古老城池。在漫长的历史长河中，各族人民和睦相处，水乳交融，共同缔造了灿烂的经济与文化，形成了玉泉区独特的风土人情。   玉泉区作为对外开放的窗口，地处国家沿边开放带与黄河经济开发带的交汇点，地理位置优越。距首都北京498公里，距二连浩特内陆开放口岸490公里，距准格尔大型能源基地不足100公里；209国道、103省道直通山西、陕西省。通讯便捷，可与国内1900个城镇、世界280个国家和地区直接通话。还是全国少有的余电地区。51 改革开放以来，特别是伴随着国家西部大开发战略的实施，玉泉区充分发挥地区比较优势，紧紧抓住国家扩大内需和产业政策调整的有利契机，走出了一条“农业稳区、工业强区、商贸富区、旅游活区、科教兴区”的强区富民之路。构筑起了以轻纺工业为主，建材、医药、食品、生物饲料等高科技行业辅助的工业经济体系；以加强生态建设，盘活文化资产，合理开发利用旅游景观的新型旅游产业模式；以推进农业产业化进程，加速农村经济结构调整，整合农业资源的优势农业发展道路；以市场为导向，招商引资为手段，连接城乡，幅射内蒙古中西部的商贸流通网络。玉泉区坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以X市加快城市化进程为契机，以科学发展观统领经济社会全局，深化改革，扩大开放，工业化、城市化和农牧业结构调整的进程，加大“六大工程”落实力度，进一步转变发展观念、创新发展思路、推动发展实践，不断提高城乡人民生活水平，大力发展社会各项事业，加强精神文明和民主法制建设，努力把玉泉区建成一个繁荣兴旺、人民富足、全面开放的现代化首府城区。经过全区上下共同努力，玉泉区圆满完成了“十五”计划各项任务，国民经济持续、健康、快速发展，总体经济实力显著增强，各项经济指标均大幅度超额完成，“十五”期间玉泉区全区经济综合实力显著提升，在全面建设小康社会的进程中迈进了坚实的一步。2005年地区生产总值完成75亿元，比“九五”期末经济总量增长3.6倍，超“十五”计划目标1.5倍，比2004年增长43.9%；固定资产投资达到25亿元，比“九五”期末增长46倍，比2004年增长177.8%；区财政收入完成11.34亿元，比“51 九五”期末增长27.9倍，超“十五”计划目标11.6倍，比2004年增长24.7%，其中地方财政收入完成3.10亿元，比“九五”期末增长6.8倍，超“十五”计划目标3.7倍，比2004年增长28.8%；城镇居民人均可支配收入达到10940元，完成“十五”计划目标的156.3%，比2004年增长24.1%；农民人均纯收入达到6119元，完成“十五”计划目标的125.4%，比2004年增长15.7%。玉泉区城市建设和管理成绩显著，城区面貌发生巨大变化。玉泉区以建设现代化首府城区为目标，不断加大城市改造建设和管理力度，初步实现了城市建设“三年一小变”的总体目标。“十五”期间，玉泉区城市基础设施建设和改造开发取得巨大发展，累计投入11亿元，对88条小街巷实施了改造建设、对64条小街巷进行了便道铺装，城区绿地面积增加12.2万平方米。完成危旧平房拆迁136.4万平方米，新建居住面积164.3万平方米。2005年继续坚持“建管并重、建管结合”的城乡改造建设原则，加大对旧城区危旧平房和城中村的改造力度，全力推进主次干道的景观改造，全年完成拆迁31.15万平方米，开工建设49.42万平方米，已竣工32.62万平方米，并完成了石南路和鄂尔多斯大街等4条主次干道的拓宽改造工程，完成8条小街巷改造，实施了77条小街巷的市容综合整治工程，城区面貌有了进一步改观。玉泉区具有独特的文化优势，是塞外旅游胜地。玉泉区内名胜荟萃，素有“召庙浩特”之称，有融合北方少数民族特别是蒙古族历史与宗教文化创意的大召、小召、席力图召、五塔寺召、汉传佛教观音庙等国家重点文物保护单位和久负盛名的作为“胡汉和亲”历史见证的“昭君墓”51 等一大批人文景观。玉泉区以发展玉泉旅游为目标，以良好的环境、完善的服务设施为重点，坚持开发、保护、利用、控制的原则，加快旅游资源整合，增强旅游业的整体竞争力。重点加快塞上老街、昭君墓一线民族宗教文化风情旅游带和以大召寺、席力图召、五塔寺为主要景点的召庙旅游文化街区建设。全力打造旅游精品线路和特色景区，推进旅游资源的优化配置和保护、挖掘、开发，建立并完善市场化运作机制，加强旅游资源的开发和旅游市场的促销，加快并规范民俗旅游业的发展，进一步做大做活玉泉区的旅游产业。目前，拟投资16亿元，占地380亩的玉泉区大召区块改造工作，已于2006年2月13日全线铺开，将于2007年7月完成大召寺前民俗广场、康熙御道、御泉井、内蒙民俗文化村、小吃街等设施建设。这必将对玉泉区的整体经济发展增添更强的动力。玉泉区是塞外贸易中心。驰名中外的旅蒙商号——“大盛魁”源于境内。久负盛名的大南、大北街售货网点鳞次栉比，是全市的商贸集市中心。现已建成十几处占地2万平方米的大型专业商贸批发市场，星罗棋布的商业网点遍布全区。加之首府城区、人流、物流、信息流、资金流相对活跃，一个商贸集散地正在形成。玉泉区按照打造X南部商贸物流集散圈的思路，坚持统筹规划、突出特色、注重实效、提高档次的方针，认真落实X服务业发展规划和优惠政策，结合区情大力整合资源，围绕建设商贸旅游大区的目标，打旅游龙头牌，多方位、宽领域地推进以商贸流通、信息咨询等服务业的发展。51 玉泉区坚持以开放促开发促发展，借助外力求发展的思路。把招商引资工作作为全区的头等大事，加强与国内外知名企业和各中介组织的联系，积极组织、参与各种招商活动，扩大玉泉区的对外影响和知名度。按照近期、中期、远期相结合的原则，抓紧对未来规划实施的一、二、三产及城乡建设和商贸旅游项目进行设计、包装。不断创新招商方式，精心策划组织形式灵活的招商引资活动，真正建立现代招商网络。调动全区各方面的积极性，进行全方位招商引资。强化重点项目领导挂帅、专人负责制度，全程跟踪服务，扭住不放、一抓到底，制定推行区领导包项目和部门对重点项目实行“无缝隙服务”制度，对重点项目实行周调度月检查，协调各方加快建设进度。目前，玉泉区正以高度的政治责任感和历史使命感，用科学的发展观统一干部群众的思想，进一步增强“提高党的执政能力、促进社会和谐发展”的意识，继续坚持发展是第一要务，全面建设小康社会，加快现代化首府城区建设，构建社会主义和谐社会，实现经济社会持续、快速、和谐发展，抢抓机遇，奋力赶超，力求实现玉泉区经济战略的大发展。由于玉泉区总体经济发展还存在工业基础薄弱、经济总体效益不够理想、城乡居民收入水平不高、推进城乡一体化的步伐相对缓慢、现代化城市水平还需进一步提高的情况下，特别是在加快旧城区的改造方面，任务更加艰巨。玉泉区将通过加快旧城区开发进度，创新改造开发利益回报方式，通过政策支持，项目捆绑等方式促进开发。重点做好危旧平房拆迁改造工作、二环路以内城中村改造建设工作、新市区建设工作、解决小街巷治理和卫生死角的脏乱难题等工作。玉泉区将通过51 加大景点周边、景区环境、交通秩序整顿力度，全力做好城区美化、绿化、亮化工作，努力营造一个整洁、优美的人居环境。北京XX恒基置业投资有限公司投资建设X二建地块公寓项目，地处玉泉区X二建地块，该地块目前的经济、商业等条件还比较落后，不符合X政府和玉泉区国民经济和社会发展的“建设小康社会，加快现代化首府城区建设，构建社会主义和谐社会，实现经济社会持续、快速、和谐发展”，和“进一步完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境”的目标要求，并且玉泉区旅游、贸易、开发等方面发展需求十分不符，迫切需要进行改造。在该区域建立X二建地块公寓项目、创建文明和谐社区，对提升玉泉区的地区价值、完成玉泉区城市建设和经济发展的总体目标十分重要，该项目的建设完全符合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要。1项目建设依据、场地条件、项目区域市场分析和项目定位设想1.1项目建设依据(1)《X市城市总体规划》（1996-2010年）(2)《X市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》(3)《玉泉区2005年政府工作报告》(4)《X市人民政府关于在城市改造建设中实行有关优惠政策的通知》（呼政发[2004]1号）51 1.1项目场地条件X市二建地块公寓项目地处X市玉泉区，地块规划用地面积约5178平方米，约7.7亩，项目北临鄂尔多斯大街（道路红线40米）、西依六中前街（道路红线15米），现况为X二建的办公楼用房、锅炉房和库房。项目北向为X国税局、市广播电视局、玉泉区区政府等政府办公机构，地处X重点规划建设的商业街道鄂尔多斯大街，与正在进行大规模改造、预定于2007年7月完工的玉泉区大召寺旅游文化区块遥相呼应，该区域未来的旅游、酒店、住宿、休闲、娱乐、购物、商务、办公等潜在商机十分可观；项目南侧为居民区和南郊公园绿地；项目西侧为昭君路和大南路居民街区；项目东侧为市卷烟厂、毛纺厂、X妇幼保健医院、内蒙师范大学等机构单位。1.2项目区域市场分析目前，项目地块所属区域的整体发展水平还不是很高，经济、商业环境等条件还相对落后，具体表现在：(1)在项目周边区域内无高档次餐饮酒楼和会所，不能满足高层次餐饮、休闲、娱乐的需要；(2)不能提供足够的星级酒店和能够提供酒店服务的酒店式高档公寓，不能满足海内外每年大量旅游者和经商者对住宿、办公和消费的需求；(3)缺乏理想的公寓项目，不能满足目前日益增长的、以实现投资回报和投资增值为目标的投资人的需求；51 (1)缺乏商业配套齐全、设施先进、舒适温馨的高档公寓住宅，不能满足高层次自用居住人群需要；(2)该区域无高度超过70米的标志性建筑，区域特点不突出，区域形象不明显，与X和玉泉区经济水平和总体发展目标不相称。1.2项目定位设想根据项目的地理位置——地处X召庙旅游文化街区紧邻，旅游人口比较多，贸易、商务人口也比较多，是X旅游文化产业重点区域和各种商品的集散地，同时根据X及玉泉区国民经济和社会发展规划，以及对项目区域市场分析的各方面情况的综合分析，把握项目的这些特点，本项目商业部分定位设想为高档酒店、高尚会所。住宅定位设想为中小户型酒店式公寓。首付2-3万元即可购买，每月还贷600—700元。对一般收入的人来说压力不大。而且承诺5年内原价回购。这对外地到X旅游、贸易、投资者以至当地住户有很大吸引力。本公寓项目提供酒店式的服务，细致到位，并且商业配套很全面，吃、喝、玩、购物应有尽有，随着内蒙经济不断发展，这个项目会有很大的市场，而且销售的前景会很好。2酒店式公寓市场分析2.1酒店服务式公寓酒店服务式公寓，酒店服务式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”的高档公寓。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，向住户51 提供家庭式的居住布局、家居式的服务，提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高档的酒店服务式公寓一般统一装修，拥有高档会所，并提供办公会议环境，其物业管理由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓具有很高的市场优势，目前势头强劲，销售业绩不俗。1.1酒店式公寓的特点和优势酒店式公寓有以下特点和优势：(1)总价低、投资灵活。酒店式公寓一般以小户型为主，面积一般在50㎡左右，由于总价较低，不论是居住还是投资，资金压力小。目前，酒店式公寓是投资置业者的上选，尤其是异地置业的首选。(2)良好的生活和商务环境。酒店式公寓拥有完善的酒店设施和高档会所，提供酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，可满足住户居住、休闲、娱乐和办公的需要。特别是酒店式服务方面，只要住户想得到，基本上酒店管理公司都能办得到。酒店式公寓拥有的高档的人文环境而显示出自身的高品质，给无论是投资、自用还是办公的客户以高档次的感觉。(3)投资回报有保证。酒店式公寓由专业的酒店物业管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，可以保持很高的出租率；酒店式服务公寓单位小、好管理、易出租等特点也是其他物业项目难以比拟的。而且，酒店式公寓租金稳定性较有保证，51 酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高；同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无几，但租金价格要低30％，在市场上拥有很强的竞争力。多数投资者已经认识到酒店式公寓拥有超值回报空间，因而热力追捧。1.1酒店式公寓购买对象分析酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：(1)国内及海外商务人员。目前，国内及海外常驻X机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。作为办公场所，他们可能选择办公楼或商住楼；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在很多一般不会选择酒店。而规模小、派驻人员少的海内外驻机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。(2)居家自住者。酒店式公寓既有高档酒店的良好环境，享受酒店物业管理公司高档、体贴、细致的专业服务项目和全天候商务服务，又能拥有家庭式的居住布局，客厅、卧室、厨房和卫生间一应俱全，保持“居家”的私密性和温馨生活氛围，是非常合适的日常居住场所。(3)投资者。不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积较小，总价较低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是海外投资者乐于购买的物业。现在国内投资者的投资需求也很大，只要抓住机会，中产阶级也很乐意购买。51 (1)小企业和SOHO族。少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。酒店式公寓兼具居住和办公功能，适合SOHO族。2项目市场定位2.1项目市场定位(1)产品创新——酒店式公寓，中小户型和复式户型，高档酒店服务，高尚齐全的会所设施，高配置的现代办公模式，优良的酒店式物业管理，雄伟壮观的标志性外形，启动X未有的全新住宅风尚。(2)观念超前——对居住、餐饮、娱乐和办公的创新，满足人们对物质文化和精神文化的更高需求，成为X目前能感知的最新鲜、最具个性的项目。(3)酒店服务——提供高档酒店餐饮服务和专业酒店式管理服务，成为玉泉区最高档的酒店。(4)会所享受——紧紧围绕客户需求有的放矢，全功能会所满足全面舒适的消费、娱乐、休闲服务，以一个轻松、舒缓、和谐的主题出现，使客户能在工作之余身心得到彻底的放松，而满足其精神层面的最大需求。(5)社区配套——社区设施配套齐备，在功能设置上体现出高档公寓的水准和品位，满足日常生活方方面面。(6)雄伟外形——独特的外观设计，以挺拔伟岸的建筑外形，成为X51 标志性建筑，成为玉泉区一道亮丽的风景线。(1)户型舒适——户型以中小型酒店式公寓和部分复式公寓为主，充分规划设计合理的室内功能配比和适合的面积；内部轻质隔墙自由组合，实现空间的放大，带来舒适的设计；有利于生活、休闲及办公的需求。(2)室内设计——体现以人为本，做到功能分区、动静分区、干湿分区，从大处着手，从小处入手，体现居住的舒适、便利和档次。(3)室内环境——绿色和阳光引入室内，养生宜身，艺术小品点缀于碧波青草间。(4)专业开发——实力雄厚的开发商，拥有多年开发经验，打造X完美社区。(5)品质建设——严谨、知名的建设企业，技术老到，经验丰富，保证工程质量无忧。(6)专业物管——引入全新酒店式物业管理模式，照顾生活点滴，全方面为住户服务。1.1商业配套(1)高档酒店，提供高档餐饮服务；特色中、西餐厅，可提供送餐服务；(2)高档会所，设游泳池、健身房、桑拿、按摩房、酒吧、KTV、舞厅、医疗保健中心、美容美发中心，并设棋牌室、壁球室、桌球活动室，以及音乐酒廊等，满足成功人士休闲娱乐的需要；(3)24小时自助银行，邮局，咖啡厅，洗衣店，网吧，书报亭；51 (1)超市商场、便利店，满足居民生活购物需求；(2)24小时全天候商务中心，提供打字、复印、传真、装订、翻译、秘书、票务服务等；(3)办公用房，可满足商业办公、会议需求。1.1物业管理项目引进国外酒店物业管理的模式，拥有专业的管理队伍，为客户提供最出色的服务，目的是致力于提高专业和技能水平，为客户提供综合的管理服务。服务项目中不仅包含对小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、等项目进行日常的维护、修缮、整治；提供24小时保安、保洁服务，还提供其他与住户生活相关的服务：送餐服务；衣物洗烫；房间清洁；秘书服务；医疗服务、保险箱服务；汽车清洗；儿童接送；宠物代管；公寓出租；预定飞机、火车、船票；酒店预定；旅游服务；报刊定阅；电话及访客留言；空房代管业务等。2项目建设目标，和项目带来的经济优势2.1项目建设目标通过对项目的精心规划、全面设计和“精细管理”的项目建设，目标把X二建地块公寓项目建成为：(1)总建筑面积8万平米左右、总高度超过100米的高档酒店式公寓。用途集住户、办公、酒店经营为一体、并配有复式楼层。51 (1)项目将包含652套中小户型高档酒店式公寓、100套高档复式公寓，以及规格高、标准高、档次高的15000平米包括高档酒店、特色餐饮、精品店、机构用房、俱乐部等商业配套设施。(2)项目将成为设施现代化、生活便利、环境优美、和谐文明的高尚社区，并将以雄伟的体形、壮观的外观，成为X和玉泉区区域性标志性建筑。(3)项目的建设成功将对提升X城市建设标准、提升玉泉区该区域价值，产生积极影响，为完成X和玉泉区城市建设和经济发展的总体目标而贡献力量。1.1项目建成后将给X带来的区域经济优势(1)X二建地块公寓项目地处X玉泉区大召寺文化旅游发展区域，项目建成将与大召寺旅游、发展板块形成互动，有利于激活该区域的经济活力，有助于玉泉区加快城市建设与改造，带动和促进玉泉区经济和社会的全面发展。(2)加强城市环境综合整治，是市政府也是区政府的工作重点。本项目的开发和建设，会有力地促进周边地区的发展，极大地改善周边环境，改善居民生活水平，使该地区的社会环境有一个明显的改进，提高该地区乃至玉泉区的整体形象。(3)X二建地块公寓项目处于鄂尔多斯大街区域，属于X和玉泉区重点发展区域，项目的建成将通过提升自身档次带动周边商业群体，形成整体商业气氛带来非常利好的前景，51 对本区域的发展具有非常重要的意义。(1)项目具有伟岸的外形、壮观的立面，建成后将成为X和玉泉区的标志性建筑和首府新景，将为X添彩，并将为2007年内蒙古自治区成立60周年大庆送上浓重的厚礼。1项目建设方案1.1主要技术经济指标规划建设用地5178m2总建筑面积74710m2容积率13.04总建筑高度100m地上层数29层地下层数3层地上建筑面积67450m2地下建筑面积7260m2商业总面积10050m2其中：酒店面积：会所面积：地下超市面积：其他商业设施：3600m24500m21400m2550m2住宅建筑总面积54200m251 住宅总户数652户其中：一居公寓：45-60m2，452户二居公寓：80-100m2，100户复式公寓：200-400m2，100户地下车库及设备用房面积4000m21.1项目功能组成与规模本项目主要由以下功能部分组成：高档公寓（含复式公寓）、配套底商（商业用房）、地下车库、辅助服务及设施用房。1.2项目总平面布置a.总平面布局以实现统一和谐人居环境为目标。b.建筑布局采用底部商业用房加上部高层整体住宅，显得稳重大方。c.总平面通过引入绿化景观和采光中庭两大景观体系，创造出一个丰富的、宜人的、平衡的、富有特色的居住环境和休闲环境。d.住宅部分的建筑布置，将使住户能共享美好的环境资源、日照资源，从而使住户有一致的环境质量而达到均好性。e.总平面布局合理利用场地四周道路等条件，合理组织交通，在场地的西面规划了机动车的主要出入口，同时在场地东面规划了紧急消防出入口和行人出入口，加设了消防通道，以满足消防要求，并满足居民日常的通行方便。f.51 总平面布局将车站的车辆交通和人流组织，与商业和居住人群基本分开，做到动静分离、人车分流。1.1建筑设计a.外立面装修设计采用古典又不失灵动的外立面装饰风格，注重建筑整体效果，做好端部与重点部位的处理，形成视觉中心，成为X标志性建筑。b.内部装修设计采用高档精装修设计，装修到位。c.室外照明l场地照明。场地选用带有装饰性灯柱、庭院灯照明等方式，营造舒适的灯光效果。l建筑物照明。将通过专业设计的楼体照明的设置，使建筑物在晚间形成X一道亮丽风景线。1.2结构设计本工程六层以上住宅部分采用钢筋混凝土剪力墙结构，与地下基础相关的局部采用部分框支剪力墙结构，一至五层商业部分则采用钢筋混凝土框架结构。按8度抗震设防。1.3给水设计a.给水系统本项目的生活用水和其它一般用水均由市政供水管供应。由于本住宅小区51 为高层建筑，给水系统要确保能安全运行。除设置生活高位水箱以及泵组之外，将在适当位置装设减压阀。a.用水量本项目总用水量估算如下：功能户数或建筑面积用水标准计算方法日用水量住宅652户100升/人·日取3.5人/户228T商场顾客职工1400m23升/人·日50升/人·日3m2/人，使用率10%按顾客人数的10%0.1T60T酒店顾客职工6000m220升/人·日30升/人·日每日四次，2m2/座位人数按顾客的10%1T23T会所顾客职工4500m280升/人·日60升/人·日每日两次，15m2/人人数按顾客的20%24T3.6T其他商业550m250升/人·日10m2/人3T洗车约100辆250升/辆·日冲洗率1%0.5T不可预见每日用水总量10%40T合计384T本项目用水量为384T/日。b.中水为节省用水，本项目在地下建筑中设有中水处理系统。对住宅、商业部分51 的沐浴、盥洗废水进行回收并经独立排管方式输至地库中的中水处理室进行消毒、过滤、除臭味后储于中水储水池，然后经中心泵组送到地面用于绿化、浇洒道路等。本项目中水不返回废水来源处利用。1.1排水设计本项目排水系统按照国标建筑给排水设计规范进行设计。a.本项目排污系统采用双管污废分流设计。住户及商业用房的污水由污水管道系统收集，排入化粪池进行净化、处理后排入市政污水管网。生活废水及比较洁净的废水，进入中水处理室，成为中水水源，经处理后使用。浇洒道路废水、绿化排水和雨水直接排入市政雨水管网。此外，餐饮厨房废水、停车库废水都先经隔油池处理后，再排入市政排水管网。b.雨水排放系统按每小时145mm的降水量设计，系统采用重力排放为主。雨水经雨水斗、明渠、集水井、检查井等收集后，排入市政雨水下水管。地下停车库出入口起端和末端加设雨水截水沟。末端设集水井及潜水排污泵排放雨水。1.2采暖与通风本项目采暖与通风按照国标的相关规范设计。室外设计条件为：夏季：33.2℃干球温度；26.4℃湿球温度；51 冬季：-20℃干球温度。a.采暖热源来自市政热力厂，经热交换站提供。采用分户卡式计量方式进行管理。b.本项目住宅部分在设计和施工上为住户提供空调室外机安装条件，商业部分在设计和施工上不设中央空调，只考虑集中空调安装位置。c.餐饮厨房排烟采用厨房排风机和专门风道排出；住宅楼区厨房排烟采用风管排风系统；d.住宅楼楼梯间、前室部分设排风兼排烟系统。1.1动力a.热交换站热交换站承担本项目冬季全部采暖热负荷。b.天然气天然气引自鄂尔多斯大街D400的天然气中压管线。供公寓住户、商业餐饮厨房等用气。设天然气调压箱，管道的敷设按规定要求进行设计。1.2电气本项目电气系统按照有关设计规划和标准进行设计。a.负荷估算b.功能建筑面积负荷标准负荷量备注1、商业用房51 照明设备、电器厨房设备10050m210050m2780m260W/m230W/m2100W/m2630KW301KW78KW1、住户照明设备、电气54200m254200m220W/m240W/m21084KW2168KW2、机电设备4000m210W/m2400KW3、室外照明2000m220W/m2400KW4、不可预见10%506KW合计5567KW本项目用电负荷数5567KW。a.电源来自X玉泉区供电部门110KV变电站的10KV开闭站。b.本项目小区内设变电站一座，采用10KV3相进线、380V/220V3相5线出线，若干台变压器均分担负荷，一旦某台变压器发生故障，大部分一般用途负荷由剩余变压器进行供电，并各有一台备用变压器。c.应急电源主要为消防泵、喷淋泵、安保系统、应急照明、出口指示灯等提供电源。d.防雷系统依据相关建筑规范，分别对建筑物顶部设置防雷系统。e.接地系统所有接地系统应连接在一起，所有电源进线都应设有接地线。接地系统和基础钢筋连接。51 1.1弱电系统a.通信网络住户与商业设直通外线电话，由通信电缆与电信部门的电话局语音和数据通讯系统连通。在住户卧室、客厅、书房等各设置两个双孔信息端口，卫生间设置一个语音信号端口。b.电视系统主天线电视系统（CATV）通过X有线电视电缆为小区所有住户提供音频、视频和上网服务。在住宅楼顶架设卫星接收天线。住户的卧室、客厅各设一个电视插孔。c.建筑设备监控系统实现对通风设备、环境监测系统等运行工况的监视、控制、测量和记录。对动力设备、照明设备进行监控；对给排水系统的设备，废水处理设备等运行工况进行监控和测量记录；对热力系统的热源设备运行工况进行监控和测量记录；对公共安全防范系统、火灾自动报警与消防联运控制系统运行工况做必要的监视及制动控制；对电梯运行做监视。d.商业和住宅设火灾报警和联动系统，由小区消防中央控制主机进行监控。火灾报警系统设置消防探头、控制模块、消防主机、联动控制台、手报按钮、声光报警器消防直通电话、消防广播。本项目特别重视商业部分的火灾报警及防火要求与设计。51 a.安全防范系统设置监控消防、电梯、安保、各出入口、周界、住户人身财产安全的防范系统。小区内、商业等公共活动场所、通道、电梯间等设置摄像头并对图像进行有效监视和记录。住宅单元楼门入口设门禁对讲系统。b.每栋楼都有弱电接地系统并与建筑结构连接。1市政配套工程条件与X市政管理处、热力公司、燃气公司、自来水公司及供电公司联系、协调四源供给量，均能满足本项目的需要。2节能节水篇节约能源、节约用水是我国可持续发展战略措施。本项目采取一切措施节约能源、节约用水。2.1节约能源2.2节能设计在建筑设计中严格按照有关设计规范、标准进行设计，保证围护结构的热工性能符合要求。51 1.1节约电能a.通过自动控制系统、监控照明系统、动力配套系统等，实现优化运行、有效节约能源。b.照明优选节能灯具。1.2节水选用节水型优良洁具。设立中水系统，收集洗浴、盥洗等优质排水做处理后用于绿化、洗洒路面及洗汽车等，提高水利用率。2消防篇2.1设计原则严格遵守国家有关防火设计规范、规定与要求，采取可靠的防火设计措施，做到保障安全、方便使用、技术先进、经济合理。坚持以防为主，防消结合的思想。2.2消防道路本项目四周的城市道路构成环线；本项目内部道路也构成环状，可供消防车通行；处于地下的设备用房、停车库等有通向地面的疏散通道，其间距符合要求。51 1.1建筑与结构的消防设计建筑分类：除十九层及十九层以上住宅为一类防火建筑，耐火等级为一级外，其余建筑均为二类建筑，耐火等级二级。根据有关设计规范，划分防火区。所有疏散楼梯间门口宽度和疏散通道的宽度相同。疏散门采用1.5m宽。按需要设置避难层。吊顶全部采用轻钢龙骨非燃体的石膏板、纤维水泥板或金属板组成；墙面装修材料采用喷涂、不燃墙纸、石材等非燃烧材料。1.2消防水系统1.3消防用水量消防水用量按照国家防火规范标准确定。参数系统流量（升/秒）火灾连续时间（小时）自动喷淋系统301室外消防系统4030室内消防系统30301.4室外消火栓两路市政供水管直接供给；给水管道采用环状布置，各消火栓间距符合规范要求和实际需要。51 1.1楼内消火栓住宅部分均按规范要求设置消火栓系统，消火拴系统水箱设置在每座住宅楼的顶层。每个消火栓均配置水带、水枪、消防转盘等。1.2自动喷淋系统商业部分及必须设置喷洒系统的部位，将按规范要求，设计具有独立探测和控制系统的水喷淋系统。1.3防烟、排烟系统住宅和商业用房按照防火分区划分，设置排烟风机进行排烟。1.4防火卷帘防火卷帘按需要在商业楼做防火分区用。卷帘皆采用电动机配合键及齿轮操作，但也可采用人工回卷。1.5火灾自动报警系统本小区设消防控制中心。破玻璃、警铃将安装在每组消火栓旁。按照规范设置消防探测器和相关设施。51 1.1紧急广播采用有线广播形式，经扬声器做紧急广播。1.2建筑物灭火器手提式灭火器设置于各机电室、商业、住宅公共区域等处，便于发现火灾时立即扑救。1.3应急照明与疏散指示应急照明按消防规范要求设置于下列地方：位置照明率疏散楼梯100%配电室、消防控制室、水泵房100%疏散走道15%出口和疏散指示灯箱100%其它机电房50%停车库25%疏散指示标志按消防规范要求安置在疏散楼梯出口、疏散走道及转角处的顶部。2环保篇2.1概述本项目作为高档住宅小区，建成后不仅要51 提供住户环保的居住环境，还要对当地区域的环境质量的改善做出贡献。因此，本项目对于建成后的环境保护工作特别重视。1.1关于大气污染与防治u本项目建成后对大气污染停车场汽车尾气的排放；住户生活用天然气的燃烧废气排放；商业中餐饮的油烟排放。u大气污染的防治措施停车场在运行中应保证设计中的通风量，以免污染物累积，造成环境污染和财产损失。住宅楼设专门的厨房排放道。对餐饮业的厨房采用专门油烟罩和油烟分离器进行油烟处理，保证排放不超标。1.2关于水污染的防治u本项目建成后对水的污染主要来自住户及商业的洗浴、盥洗、冲厕等用水；商业餐饮的洗菜、洗碗盘用水及清洁卫生用水；小区洗车用水等。51 u水污染的防治措施建立中水系统，将污染程序较轻的洗浴排水等，经处理用于公共区域的绿化、洒水、洗车等，以合理利用宝贵的水资源。对餐饮业进行严格管理并按有关规定对其提出废水处理的要求，给予及时有效监督、处理。1.1噪声与固体废弃物u噪声的防止本项目主要噪声源是机电设备，如：风机、水泵等。设计时采取多种措施降噪，如：隔声机房、管道消音等。不会对外界环境产生有害影响。u固体废弃物本项目建成后，固体废弃物主要是生活垃圾和部分市政垃圾。本项目建有密闭垃圾储运设施，由环卫部门负责清运。对垃圾进行分类处理和回收，要使固体废弃物的处理做到减量化、无害化和资源化。1.2环保其它措施设立小区专职环境保护监管机构，落实环保的各项措施。51 1交通与停车篇1.1对交通的影响虽然本项目建成后，住户将达到2000－4000人的规模，商业部分的人流、车流，将对周边交通会增加压力。但根据X总体交通建设规划，X将在2007年自治区60年大庆前，对鄂尔多斯大街的进行总体改造拓宽，而且目前鄂尔多斯大街交通流量较小、交通压力比较轻，所以项目建成后对所在地区的交通不会产生过大的负面影响。1.2交通组织本项目交通组织应将机动车、非机动车和行人做分离处理区，并做到居住与商业人员交通分离，同时商业部分设置电梯、楼梯等保证交通的畅通，减少人车冲突点，提高小区内交通安全性。2项目实施进度2.1项目实施安排将组建强有力、高效的建设指挥机构，来完成X二建公寓项目的投资和建设任务。2.2项目进度计划X二建公寓项目总控计划51 序号任务名称2006年2007年123412341项目前期手续2施工建设3市政配套建设4工程竣工验收，交付使用1项目资金平衡测算1.1项目投资估算X二建公寓项目投资估算总表序号项目名称单位工程量单价(元)投资估算(万元)比例备注一建安工程费用m28000021611728863.9%　二建设工程其他费用m28000015212164.90%　1环境影响编制费万元100000　0　免交2交通分析编制费万元100000　15　计价格[2002]125号并参考市场价格，公建1.5-2元/m23桩钉测绘、规划测量费万元100000　5　　4基础设施建设费m210000000　免交5设计费（含市政设计）万元100000　500　计价格[2002]10号6勘察费万元100000　30　计价格[2002]10号并参考市场价格7勘察报告审查费万元　　5　计价格[2002]10号勘察取费的6-7%51 8施工图审查费万元100000　35　参考市场价，3-4元/m29可研编制甲方管理费招标代理费监理费万元216133.00%648　计价格[2002]1980号等文件并参考市场价格10招投标交易服务费万元216130.09%38　　11竣工图编制费万元5008%40　设计基价×8％12施工噪声扰民费　　　50　暂估13工程保险费万元216130.20%43　按0.12--0.28%计取14工程审计费万元216130.30%65　　15散装水泥m2100000110　　17室内环境检测费m2　　30　参考市场价按4元/m2计算18土壤氡气浓度检测费m2100000　3　　三项目开发费用万元　　0.41011.63%　1管理费用万元　　1000　　2保险费万元　　200　　3运营费用（含销售费）万元　　1200　　4财务费用万元　　1200　　5折旧、摊销费万元　　500　　四预备费万元172805%8644.32%　五土地费万元　　9002.91%　六一至五小计万元　　28967　　七税金万元　　19936.44%　1营业税万元314585.55%1746　　2所得税万元249133%247　可退70％八工程总投资m280000250023040100%　51 X二建公寓项目建安工程投资估算表序号项目名称单位工程量单价(元)估算造价(万元)比例备注　建安工程m280000216117288100%　一土建工程m280000768614435.51%　1地下结构（含排污沟处理）m21350012001620　　2地上结构工程m2674507004722　　二装修工程m2800001227981635.43%　1外装修m286500400346　　2酒店、会所、商业及公共区装修m210050700704　　3住宅装修m2542004002168　　三机电工程m280000526420824.34%　1室内给排水工程m28000070560　　2室内消火栓及喷淋工程m28000050400　　4动力照明工程m280000100800　　5弱电工程、火灾报警m2800001501200　　6电梯工程部16350000560　　7变配电工程m280000100800　　四室外工程m2100000236.2210204.72%　1道路、广场m2200010020　　3室外市政、照明、绿化　　　1000　　51 1.1项目收益估算项目收益估算汇总表收益内容平均售价（元/m2）收益（万）备注住宅部分　54200m224001300855%商业　　10050m27500753845%总计20546100%1.2项目资金平衡状况项目资金平衡表内容金额备注项目投资测算20000万项目收益测算20546万项目资金平衡状况+546万2资金筹措与运作2.1资金筹措的思路本项目的性质决定了资金筹措是项目建设顺利进行并成功完成任务的关键之一。住宅部分销售筹资额占总收益的55%左右，是本项目资金筹措的主要渠道。所以尽快进行项目销售、获得销售收入，否则资金的压力以及资金成本将导致项目的亏损。商业用房销售占总收益的45％左右。针对X的市场情况和消费水平，必须51 做详尽的策划、超前开拓市场、制订相关政策、解决销售款按计划回笼，以支持建设投资及时到位。这是资金筹措的第二渠道。为了做好这个渠道的资金筹措，本项目委托有经验的专业公司操盘商业用房的销售。各种贷款是筹资补充渠道，因为要付出财务成本增加项目投资。因此，本项目将按“确保主渠道，努力落实第二渠道，科学灵活运用补充渠道”的思路组织资金筹措。1.1资金筹措方案序号筹资内容、方式建设实施阶段筹资额备注1住宅销售款a.项目开盘b.结构封顶c.竣工、交钥匙时约5200万约10000万约1800万销售款的30%销售款的60%销售款的10%2商业用房销售a.争取正式开工前b.争取结构封顶前c.竣工、交钥匙计划5000万计划8000万计划1250万3贷款或借款a.取得项目开工之前b.设备安装、装修过程中2000万2年贷款5000万~10000万贷款1年1.2资金运作资金筹措是关键，资金运作是核心。投资控制是资金运作的重要内容之一，是最积极主动的行为。落实在项目建设的整个过程中。主要环节有：a.设计阶段。控制项目投资的关键在于设计。l方案选择；51 l装修标准；l限额设计要求；l提倡标准设计；l加强图纸会审。a.招投标阶段l合理工程造价掌握；l合理让利掌握。b.施工阶段l认真审核施工组织设计。施工方法影响工程造价。l严格控制工程进度款的支付。l严格审查工程变更，保证总投资限额不被突破。是施工阶段投资控制的关键。c.结算阶段控制投资的最后防线，也是整个项目投资控制效果最终检验。l增加投资内容的最终审核。l妥善处理争议事项。d.切实可行的激励机制，奖罚分明，措施具体。1项目风险分析1.1市场和潜在市场竞争风险X商品房目前供应总量较大，市场的容纳能力和消费能力与X51 消费群体的购买力和总体经济水平有关，目前看来这是有一定限度的，将必然导致项目之间的竞争，存在着市场竞争潜在风险。1.1市场培育的时间风险项目周边区域市场目前还是不很成熟，市场的培育需要一定周期，所以，能在开盘的同时获得销售款，将存在一定风险。1.2项目地块条件先天不足导致的风险而且，项目存在众多需要克服的先天不作，如地块的缺陷导致增大项目的投入，而不少问题还是不能够彻底解决，如出入口和泄洪渠等问题，这将对项目形象和项目销售带来不利的风险。1.3投资与融资风险本项目全部由自筹解决，投资超过2.7亿元，其中工程直接费约1.6亿元。所以，控制投资规模是决定项目成败的一个重要因素，受许多不可知因素，例如：钢材、商品混凝土等涨价或设计钢材增量太大等因素影响，如果使建设投资增加5~10%，则项目建设就处于一个十分艰难境界了。所以，建设投资是一个不可忽视的风险因素。为此，我们必须在项目建设的全过程采取有效措施，严格控制投资。这也是本项目建设指挥部重点研究策划的课题。经分析，本项目有可能要采取融资方式筹措资金，例如贷款等。如果融资成本过高，也会带来较大风险，所以建立优化的项目投融资结构是非常重要的。51 1.1政策法律风险由于房地产立法滞后，法律法规、规范性文件和政策改变等诸多原因，项目也可能面临政策法律风险。政策法律风险是在项目建设过程中所实施的行为产生的、可预见的或者难以预见的造成与法律法规和政府政策相悖或者触犯法律法规的各种可能，例如因立法滞后导致的滞后性风险、因政府意志变更和房地产市场变化而引起政府管理行为变化产生的政策性风险以及契约管理性风险等等。因此，建立政策法律风险防范机制，同时与政府相关部门积极沟通是将政策法律风险的发生降低到最低限度、防患于未然、避免政策法律风险的有效措施。1.2其他风险本项目还涉及到其它一些风险，包括项目策划管理水平高低、项目建设条件的落实等。项目地处交通要道，施工容易受到种种限制，这些偶然因素都可能会延误项目的正常开展，使项目投资增加。2结论与建议2.1结论(1)本报告通过分析、计算和论证，认为北京XX恒基置业投资有限公司投资建设X二建地块公寓项目，符合X市城市总体规划要求、及X和玉泉区国民经济和社会发展的需求，建设方案比较合理，建设条件具备。51 (1)本项目具有一定的竞争能力，也存在一定的风险。(2)本项目同时具有较大的社会效益。总之，本报告认为该项目方案可行，经济合理，在保证期望的经济效益的同时，能具有较大的社会效益。各有关方面应给予积极支持与帮助。1.1建议(1)把住商机本项目具有一定的经济效益，但同时又存在潜在市场竞争风险，要争取时间，加快项目建设的进度，加快建设前期工作进度，力争赶前投放市场。(2)强化管理制订严格的项目投资实施计划，力争低成本、高质量的完成该项目建设任务。(3)加强营销和市场维护本项目的住宅和商业用房出售率对项目建设的影响较大，特别是建设期内的预售要争取为项目提供约2.7亿建设资金，否则就要增加财务成本。因此建议务必重视前期营销策划，保证资金能按计划到位。(4)严格控制建设投资规模、科学运作资金。资金平衡测算结果说明，本项目抗超投资能力有限。因此，严格控制投资规模必须充分强调，要采取有效措施在整个建设过程中全面落实控制投资和科学运作资金，以保证项目建设顺利进行和投资效益。51 (1)加强联络协调工作尽量争取X各级政府、职能部门的支持和帮助，尽量用足其给予的各项优惠政策，以尽可能减少和消除各种偶然因素对项目的不利影响。1附件：1.1X二建公寓项目总平面图1.2X二建公寓项目立面图1.3X二建公寓项目地下一层平面图1.4X二建公寓项目首层平面图1.5X二建公寓项目二层平面图1.6X二建公寓项目三层平面图1.7X二建公寓项目四层平面图1.8X二建公寓项目五层平面图1.9X二建公寓项目六－二十九层平面图51'