地块建设、道路基础设施及沿湖绿化景观工程可行性研究报告 131页

'第一章总　论第一节项目概要项目名称：X市X新城地块建设、道路基础设施及沿湖绿化景观工程建设规模：6平方公里建设内容：地块建设、道路基础设施及沿湖绿化景观工程建设投资总额：551296.35万元（含地块建设费用及流动资金500万元）贷款金额：150000万元贷款主体：市土地收购储备中心（建设主体：市X地区规划建设领导小组办公室）法人代表：传真电话：联系地址：邮政编码：214002业主网址：第二节X新城概况位于长江三角洲、太湖之滨，素以山水秀美、人文景观众多而著称，被誉为“太湖明珠”。市城市总体规划修编（2001~2020）确定了中心城“一主一副四组团，山环水绕湖滨城”的总体布局，市于2001年制订了“爱我、美化家园”行动纲要，明确提出城市现代化“-131- 一年一个样，三年大变样”的战略目标，通过城市建设和环境综合整治，拉开城市空间布局，南进北伸，大力推进城市化进程，加快形成特大城市骨架和支撑经济持续发展的城市基础设施及动态平衡的生态环境，初步形成湖滨城市、山水城市的城市特色。为了塑造湖滨城市的形象，营造高水准的旅游环境，改善沿湖区域的景观，提升城市的品位，根据总体部署，市将着力推进X地区的规划建设。规划的X地区位于市区西南部，东到苏锡路，南到石塘桥，西到中犊山，北到梁湖路、太湖西大道，面积约20平方公里。其中规划新建的X新城，为X地区的核心区，东起X大道，北至太湖西大道，西、南临X，规划面积约6平方公里，距市中心三阳广场直线距离约6.5公里。X新城空间布局形态为以太湖大道和X大道交汇处为中心的环形放射状，区内形成“三环三射”的道路骨干路网和“两纵两横”的河道水系，建筑高度由北向南依次降低，体现从高密度、大尺度开发的城市景观到自然形态的清晰转变，建成一个由开放公园、居住区和城市基础设施组成的旅游服务中心和高品质的湖滨居住社区，创造一个高度互动的“新湖城”。“新湖城”建设将结合人文历史、自然景观的特征和以人为本的设计理念，创造“新X十八景”和大型沿湖开敞绿地，由会议中心、林荫大道、中央购物公园、演艺中心、情人港湾、水上喷泉、水族馆等，形成一系列令人激动的湖滨景观。-131- X新城建设规划区涉及到X镇和蠡园开发区的环湖村、东顾巷村、夏家边村的部分用地和陆典桥村、长丰村、陈庄村、长桥村、蠡园村的全部用地，涉及农村居民5118户、12012人。X新城规划建设将围绕水环境综合治理这根主线，全面实施道路基础设施工程、沿湖绿化景观工程、水环境综合整治工程、地块建设工程和农民安置房建设工程等五大工程。图1-1X地区概念规划图第三节贷款单位基本情况为进一步深化市土地使用制度改革，加强城市国有土地资产经营管理，有效调控土地一级市场，盘活城市存量土地，适应政府经营城市和建设特大城市的需要，根据市委常委会议精神，经机构编制委员会批准，成立了市土地收购储备中心。储备中心为市国土资源局下属全民事业单位，相当于副县（处）级建制，内设综合部、储备部、经营部三个部（相当于副科级），核定人员编制15名，其中领导职数3名，专业技术人员10名，工人2名，所需人员经费由市财政全额拨款解决。储备中心的主要职责是代表市政府负责土地的收购、储备。具体为：1.-131- 依据市土地收购储备管理委员会批准的土地收购储备计划，对企事业单位需盘活的存量土地和其他需调整的土地适时地进行收购；2.根据土地利用和城市总体规划以及市场需求，适量储备土地，并做好储备土地的信息发布、登记、招商和投放市场的前期准备等服务性工作；3.经营和管理由政府依法收回的违法用地、闲置抛荒土地，并纳入储备土地；4.多渠道、多途径筹措资金。在市土地收购储备管理委员会的指导和监督下，加强与各金融机构的合作，通过抵押贷款、信誉贷款等形式取得土地收购、开发资金，并对该资金的使用进行管理；5.运用市场机制通过公开招标方式组织实施好储备土地拆迁安置等前期开发的组织协调和验收管理工作；做好对土地收购、储备、开发资金的测算平衡、综合统计工作，并定期向土地收购储备委员会报告运作情况。第四节建设单位基本情况为加强对X地区规划建设的组织领导，市政府专门成立X地区规划建设领导小组，由市委副书记、市长毛小平任组长，市政府副市长周敏炜、副秘书长孙志亮、林国忠、建设局局长沈建任副组长。领导小组下设办公室，市政府副秘书长、X-131- 地区规划建设领导小组副组长孙志亮兼任办公室主任，市规划局局长翁林敏、市建设局助理调研员杨志毅、市水利局副局长薛建良、市园林局副局长李晓红、市国土资源管理局副局长朱明辉、滨湖区政府副区长吴正炎任办公室副主任。杨志毅为办公室总工程师，胡振东为办公室总经济师。办公室下设秘书处、计划审计处、规划设计处、工程技术处。人员从建设、规划、财政、审计等部门抽调，开始在市水利培训中心租场办公，后为便于组织工程实施，搬到现在的渔父岛（本在退渔还湖时应拆除的原河埒农民疗养院）内办公，实施市政府对X地区规划建设的综合协调和日常管理工作。负责规划设计的组织、论证和审查；负责建设工程项目事实的协调与衔接；定期召开成员单位工作例会，研究解决规划建设中的有关问题。第五节项目概况与建设内容本项目是X新城6平方公里建设的重要环节，包括五大建设任务中的三大部分，具体为：道路基础设施工程、沿湖绿化景观工程和地块开发建设工程。通过本项目的实施，基本完善新城基础设施，达到“七通一平”，整合、修复X生态环境，为新城的功能开发和建设的有序推进奠定扎实的基础。（一）道路基础设施工程道路基础设施工程包括道路、管线、河流等三个分项工程。X新城骨干路网为“三环三射”（20公里），河道水系为“两纵两横”（8.3公里）。“三环”为环湖路（太湖西大道~金城西路）、鸿桥路（太湖西大道~金城西路）、隐秀路（太湖西大道~X大道）；“三射”为望桥路（隐秀路~宝界桥）、望湖路（隐秀路~环湖路）、望山路（环湖路~X大道）。所有管线随路同步埋设，污水全部截流。“两纵”为蠡溪河和新城河，“两横”-131- 为丁昌桥浜和陆典桥浜。河道水系利用原有水系，结合道路走向适当调整理顺，保持水系的通畅。（一）沿湖绿化景观工程X沿湖景观方案以X新城概念规划为指导，以生态和自然绿化为主，结合的历史文化，全面整治36公里湖岸线。结合退渔还湖，为丰富景观层次，在湖中建成鸥鹭岛、渔父岛、西堤和120米高喷；结合湖岸整治和绿化工程，建设渤公生态岛、X之光、X广场和X公园等景观节点；运用多种照明元素和高科技手段，对沿湖岸线山体、主要建筑和环境景观进行了亮化，使X成为最大的全天候免费开放的大公园、夜公园。（二）地块开发建设工程对X新城6平方公里土地实行统一征用（已经国家批准征用土地239.9547公顷）。地块开发采取先编制地块规划方案经评审入围后方可参加土地竞标。2001年底，市政府提出了建设特大城市的设想，进一步把市“做大、做强、做优、做美”。根据新一轮的《市城市总体规划》，市中心城主要发展方向向南，而X地区正是在市中心城南拓主轴上，而其独特的滨湖地理优势使得整个X-131- 地区的开发建设显得十分慎重和必要。为此，市政府先于2001年委托上海同济城市规划设计研究院、东南大学规划设计研究院、市规划设计院分别编制了《五里湖地区概念性规划》，之后于2002年委托美国泛亚易道公司编制完成了《新湖城》概念规划。在两轮规划基础上，通过充分论证、汲取精华，在尊重现状条件的基础上，延续《新湖城》规划的总体战略决策和战略部署，由市规划设计院编制完成了X新城控制性详细规划方案。同时，市政府为加强对X地区规划建设的组织领导，于2002年11月专门成立了X地区规划建设领导小组办公室，负责对X地区规划建设的综合协调和日常管理工作。市X办先期组织各领导小组成员单位做了大量的项目前期准备工作，彻底调查核实了X新城地区的现状基本情况，对道路交通、市政管网、河道水系、绿化景观等课题进行了多层次、多方面的充分论证。主要道路、河道、环境景观等规划设计工作已全面启动；部分重要道路、沿湖绿化景观、环境治理项目已实施建成；首幅位于X新城东南部，湖滨饭店北侧，隐秀路以南、蠡溪路以东、金城西路以北、X大道以西，总面积为45公顷的一号地块已公开竞拍成功。这些首期启动项目受到全社会的广泛认可，取得了较好的社会效益、环境效益和经济效益。第六节可行性研究内容本可行性研究的主要内容如下:1.项目建设的必要性分析；2.X新城发展前景与土地开发需求分析；3.项目建设方案的确定及建设条件分析；4.工程建设方案的确定；5.项目经营管理方案的确定；6.项目的投资估算；7.项目的财务分析；8.项目社会效益分析；-131- 1.项目投资风险分析。第七节可行性研究报告编制依据编制可行性研究报告的主要依据如下：1．《市城市总体规划》(2001~2020)，江苏省城乡规划设计研究院、市规划设计院；2．《市城市建设和环境综合整治三年目标的实施意见》，中共市委、市人民政府，2001年10月；3．X新城《新湖城》概念规划，美国泛亚易道公司，2002年；4．“关于五里湖（X）地区概念规划”的批复（锡政发[2002]365号），市人民政府，2002年12月20日；5．“关于市2003年度第三批次城市建设农用地转用和土地征用的批复”（国土资函[2003]298号），中华人民共和国国土资源部，2003年9月3日；6．“关于批转市2003年度第1、4批次城市建设用地的通知”（苏国土资地函[2003]849号），江苏省国土资源厅，2003年9月11日；7．《X新城控制性详细规划方案》，市规划设计院，2003年；8．市X地区规划建设领导小组办公室、市规划局提供的其它有关部门书面资料。第八节可行性研究结论-131- 一、项目的建设是必要的X新城位于城市南进发展主轴上，是城市核心区向外扩展、向外辐射的桥梁纽带，是城市性质由经济中心向湖滨山水生态城市推进的重要环节，是市区与风景区的过渡区，是建设特大城市、湖滨山水名城的重要组成部分。X新城围绕水环境污染进行综合整治，是创建“国家环保模范城市”，全面治理太湖水域污染、贯彻“可持续发展”战略所需。X新城建设优美的生态环境和人居环境，是优化投资环境，促进经济持续发展的需要，全面提升城市能级、提高市民生活水准的需要。二、项目土地开发具有一定的市场基础X新城以其完善的基础设施、合理的功能分区、亲民的公共政策和高效诚信的管理模式，进一步营造了优越独特的投资环境加之其独特的地理位置、宜人的人居环境使X新城成为国内外著名的投资热土。三、项目具有良好的建设条件X新城紧临X-131- ，具有建设特色山水城市和湖滨城市的特有条件和优越的外部交通环境，首期工程的顺利实施并取得圆满成功和显著的成就，为下一步工程的开展积累了良好的经验；市委、市政府对新城建设的高度重视，市长亲自挂帅，政府各部门给予项目建设大力支持和配合，可确保项目顺利实施；各项基础设施的配套完善和丰富的土地资源，使项目边开发边出让、尽早回收投资的建设方案成为可能；规范高效的建设机制，使各项建设置于规范有序、高效节支和廉政的基础之上。一、项目工程方案标准高X新城建设采取科学的发展观，按照“精心规划、精打细算”的工作要求和“治理好X、安置好农民、建设好新城”的工作目标，统筹兼顾、科学计划、有序安排、规范运作，坚持高标准定位、高水平设计、高质量施工的原则，努力将X新城建成具有一流基础设施、一流绿化景观、一流旅游环境和高品质居住条件、富有湖滨特色的现代化综合新城区。二、项目具有一定的投资回报率1.本项目总资金551296.35万元，其中固定资产投资总额265537.06万元，流动资金500万元，土地开发投资285259.29万元。2.本项目开发总资金551296.35万元中，开发资本金401296.35万元，拟申请银行贷款150000万元。3.项目计算期内总营业收入669730万元，总成本费用为529686.67万元。本项目全部投资财务内部收益率为16.84%，投资回收期为4.99年，财务净现值大于0。4.根据市土地储备中心与农业银行的初步意向，贷款宽限期为2年，于2007年、2008年分2年还清。利润总额139543.33万元，项目固定资产投资借款偿还有可靠的保证。三、主要技术经济指标见表1—1。-131- 表1-1技术经济指标汇总表序号指标名称单位指标值备注1建设规模1.1开发面积平方公里61.2开发后可转让面积平方米2230770合3346.15亩2工程内容2.1拆迁户户51182.2拆迁民宅面积平方米8043462.3拆迁企事业单位面积平方米5388002.4场地平整土方立方米19610502.5道路米200102.6桥梁座312.7河道米82982.8给水管道米302342.9污水管道米237802.10雨水管道米441772.11燃气管道米207692.12热力管道米193842.13电力管道米430412.14信息管道米230972.15沿湖绿化景观平方米11620003经济指标3.1项目总资金万元551296.35　3.1.1固定资产投资总额万元265537.06　3.1.2流动资金万元500.00　3.1.3土块开发投资万元285259.29　-131- 3.2资金筹措万元150000.00　3.2.1资本金万元401296.35　资本金占总投资比例%72.79%　3.2.2长期借款万元150000.00　3.2.3流动资金借款万元　　3.3总营业收入万元669730.00计算期内3.4总营业税金及附加万元　计算期内3.5总成本费用万元529686.67计算期内3.6利润总额万元139543.33计算期内3.7全部投资赢利指标　　　3.7.1全部投资内部收益率%16.84%　3.7.2全部投资财务净现值万元73950.56ic=6.0%3.7.3全部投资回收期年4.99含建设期3.8自有资金赢利指标　　　3.8.1自有资金内部收益率%26.46%　3.8.2财务净现值万元80905.80ic=6.0%3.8.3投资回收期年4.44含建设期第二章项目背景与必要性分析X新城建设是市在城市总体规划的指引下，围绕建设山水名城、争创“两个率先”先导区示范区，加快推进城市化进程和加快城市现代化建设，实现“前三年大变样，新三年大跨越，再一个三年率先基本实现现代化”的宏伟目标而采取的重大举措。第一节市概况一、自然概况市位于江苏省的东南部,属长江三角洲平原,东临苏州，距上海128公里；西接常州，去南京183公里；南濒太湖，与浙江交界；北枕长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。全市总面积为4787.6平方公里。（市区面积1622平方公里，其中建成区面积180.32平方公里）-131- 境内以平原为主，星散分布着低山、残丘。地形主要为平原，沃野无垠，水网发育，地面高程1~5米，地形由中西向东缓缓倾斜。南部为水网平原；北部为高沙平原；中部为低地辟成的水网圩田；西南部地势较高，为宜兴的低山和丘陵地区。市区的西南部太湖沿岸丘陵起伏，群山连绵，其中惠山三茅峰为最高，海拔329米。属亚热带季风海洋性气候，常年主导风为东南风，四季变化分明，气候温和湿润，雨量充沛，无霜期长，热量丰富，具有良好的自然生态条件。二、人口及行政区划市是江苏省人口密度较大的城市。2003年末，全市总人口为442.54万人，占全省的6%；人口密度为924人/平方公里，是江苏省平均人口密度的1.24倍。市历年人口在不断增加，但从总体发展趋势上看趋于平衡，在人口分布中，除市区外，大致来说，的人口分布呈东北较密，西南较疏的格局。全市下辖江阴市和宜兴市2个县级市，崇安区、北塘区、南长区、滨湖区、惠山区、锡山区和新区7个区，31个街道办事处，83个镇。三、资源概况市目前已发现铁、锰、锡、铜、锌、铅、银、石英、砂岩、粘土等矿产，但大部分储量少，品位不高，几乎没有开采价值，有的尚未对其工业远景作出评价。现在开采的主要是石英砂岩和粘土。宜兴的陶土、紫砂泥、大理石、石灰石、煤储量很大，其产品紫砂工艺品闻名海内外。是全国著名的“鱼米之乡”-131- ，水资源非常丰富，境内河网交错，河湖众多，水面所占的比例非常大，盛产太湖珍珠和银鱼等，淡水养殖业非常发达，是我国重要的水产品养殖基地。南临太湖，北依长江，自然风光得天独厚，且历史悠久，旅游资源非常丰富，是我国著名的十大旅游城市之一，也是江苏省重点发展的旅游城市，其风景集江、河、湖、泉、洞之美于一身，具有江南水乡的独特风貌。太湖风景区，融太湖山水之胜，汇江南风景之美；沿太湖的梅梁湖、五里湖眫的X、城市西部的锡惠、以及马迹半岛的马山四个景区与中心城毗连。四、产业与经济1．市域国民经济总体状况市是我国重要的经济中心城市，工商业繁荣，素有“小上海”之称。自古便深得长江、太湖、古运河的舟楫之便、灌溉之利和鱼虾之裕，本世纪初作为中国民族工业的发祥地而载入史册，七十年代又在中国经济史上增添了“乡镇业创始地区”的辉煌一笔。2003年全市国内生产总值1901.22亿元，社会消费品零售总额完成487.06亿元，全年进出口总额完成143.81亿美元，财政收入265.58亿元，全社会固定资产投资额893.32亿元。市主要年份国民经济指标详见表2-1，市国民经济占江苏省的比重见表2-2，历年国内生产总值的增长趋势见图2-1。表2-1市主要年份国民经济主要指标表年份人口（万人）国内生产总值（当年价）（亿元）工农业总产值（亿元）财政收入（亿元）财政支出（亿元）工业农业合计1996430.85870.011951.4951.602003.0956.2624.03-131- 1997432.29960.012204.8383.282288.1168.1929.071998432.211052.012337.1685.872423.0375.9934.791999433.401138.012492.2187.842580.1587.8442.112000434.611200.202853.5490.482944.02112.0655.662001435.901360.112930.0593.973024.02141.9272.222002438.581580.663455.8497.793553.63200.85111.402003442.541901.224379.1881.444460.62265.58154.43表2-2市国民经济占江苏省的比重（2003年）序号指标单位全省市市占全省的比重（%）1年末总人口万人7405.82442.546.02国内生产总值亿元12451.751901.2215.3第三产业亿元4562.72754.1816.53固定资本投资亿元5335.8893.3216.74自营出口总值亿美元591.473.2512.45实际利用外资亿美元158.0227.0117.16财政收入亿元1968.85265.5813.5图2-1历年国内生产总值的增长趋势*摘自市统计年鉴（2004）2．工业工业基础雄厚，发展迅速，工业生产在市场约束程度和结构调整力度加大的情况下，通过加快企业经营机制转换，积极调整和优化产品结构，工业生产继续保持平稳增长。2003年，全市工业企业完成总产值4379.18亿元。以其雄厚的工业基础、先进的科学技术、斐然的成就和广阔的发展前景，在江苏省乃至全国确立了显要的地位。3．农业-131- 境内河网密布、土壤肥沃、四季分明、气候温和湿润、雨量充沛、日照充足，优越的自然条件为发展农业生产提供了得天独厚的条件。坚决贯彻中央加强农业和农村工作的一系列方针政策，始终坚持把农业放在一切经济工作的首位。进一步改善了农业生产条件，加大了科技兴农力度，战胜多种自然灾害，农业生产取得了稳步发展。4．商贸旅游2003年，全市消费品市场供应充裕，市场价格与市场消费心理均比较稳定，全年社会消费品零售总额完成487.06亿元。由于积极开拓国内市场，组织各类产品展销活动，扩大了国内市场对产品的需求。是我国十个重点旅游城市之一，也是首批中国优秀旅游城市。南濒烟波浩渺的太湖，有因范蠡而得名的X，穿越市区的京杭古运河，称为“江南第一山”-131- 的惠山，象征古老历史的锡山。太湖之滨，有鼋头渚、蠡园、梅园、锦园、万倾堂、马山诸景等以自然景观著称的梅梁胜迹；惠山之麓，有锡惠公园、寄畅园、天下第二泉、惠山街、吟园、东大池等以山、泉、亭、桥、祠庙等体现江南特色的锡惠胜迹；城区有古运河、城中公园、学宫、书院、试馆、名人宅第、旧街等以古迹见长的城区胜迹；有革命遗址、古遗址、冢墓及湮废古迹等遗址；还有泰伯庙、泰伯墓、吴文化公园等以吴文化为特色的人文景观；江阴市有黄山炮台遗址、徐霞客故居、鹅鼻嘴公园等以要塞、林海、名胜、野趣为特色的风景名胜游览区；宜兴市有国内外驰名的陶的故乡、洞的世界、竹的海洋、茶的绿洲等胜景。近年来，新开辟了唐城、三国城、水浒城、统一嘉园、灵山大佛胜景等一批旅游新景区和新景点。已集（长）江、（古运）河、（太）湖、（天下第二）泉、（善卷、张公、灵谷、慕蠡）洞、（惠）山于一体，构成江南水乡的特有风貌。2003年，全市旅游业以顽强的拼搏精神和务实的工作作风，克服“非典”疫情的严重影响，共接待游园人数2201万人次，接待海外旅游者达43.8万人次，旅游总收入180.54亿元，同比增长19.6%。5．外贸2003年，市开放型经济保持强劲增势，主要指标创出历史新高，引进重大外资项目取得新的突破，沿江开发、园区建设有了重大进展，成为全市经济发展的最大亮点。全年进出口总值143.81亿美元，较上年增长47.6%。其中出口73.25亿美元，较上年增长42.4%；进口70.56亿美元，较上年增长53.5%。全年实际利用外资规模快速增长，达27.01亿美元，较上年增长55.2%。6．产业结构及布局工业高速发展，在三大产业构成中遥遥领先，在整个国民经济中的主体地位十分明显；农业稳步发展，占国内生产总值的比重由1999年的11%下降至2001年的2.8%；第三产业有了较大的发展，占国内生产总值的比重稳步上升，并在近年来呈现加速上升之势。目前，市的整个产业处于工业化中期阶段。按照人口向城镇集中，工业企业向园区集中，农业向规模经营集中的原则，根据滨江、沿路、傍湖的特点，坚持形态开发与功能开发并举，开发体现特色，产出体现效益，园区体现规模的要求，的产业布局经过进一步调整和优化，将在大力发展8个省级以上开发区的基础上，加快建设首批20个重点开发园区；形成4个开放型经济产业发展带，分别为：-131- 沿江产业发展带以江阴经济开发区为龙头，利用长江黄金水道的有利条件，把潜在优势转换成现实优势，重点开发建设沿江35公里岸线，突出发展石化、冶金、港口机械、储运等重化工业。沿路产业发展带主要指锡澄高速公路、沪宁高速公路沿线地区，为国家确定的高新技术火炬发展带，以国家高新技术产业开发区、锡山经济开发区为龙头，发挥临近高速公路交通便利的条件，突出发展高新技术产业、城市传统产业及道口经济等。环太湖产业发展带以太湖国家旅游度假区、蠡园经济开发区及大浮山水城旅游区为龙头，重点发展旅游、休闲、娱乐等第三产业，工业以生物工程与新药、研发等为主。环保产业发展带以宜兴环保科技工业园为龙头，发挥宜兴独特的资源优势，打好“环保牌”，突出发展环保新材料等新型产业。第二节市城市总体规划-131- 根据新一轮市城市总体规划（2001~2020），市域将形成以中心城为核心，以江阴、宜兴二级中心城市为两翼，辅以12个重点中心镇，形成沿长江城镇发展轴、沿沪宁交通走廊城镇发展轴和沿澄锡宜交通走廊城镇发展轴的“两横一纵”的“干”字型城镇发展轴，构筑梯度合理的现代化网络型城镇体系格局。市中心城规划形成“1+6”的总体结构框架，主城区形成“七片一带”的总体布局结构。1．城市性质与功能定位：是全国重要的经济中心、区域性交通枢纽和国内外著名旅游胜地。2．城市发展目标：将建成繁荣、高效、最适宜创业发展的城市和舒适、洁净、具有最佳人居环境的城市。3．城市发展规模：人口规模2005年170万人，2010年182万人，2020年200万人。用地规模2005年170平方公里左右，人均100平方米左右；2010年190平方公里左右，人均105平方米左右；2020年220平方公里左右，人均110平方米左右。4．城市空间布局市中心城城镇布局形成“一个主城区和六个组团”的总体结构框架。主城区为居住、商贸、旅游、物流、工业等多功能综合发展的城市内核，发展方向为“南拓、北展、东联、西优”-131- 。南拓，开发建设滨湖新城；北展，推进堰桥地区建设，加强与江阴的联系；东联，整合东亭与中心城的空间、道路网络；西优，以太湖山水为主题，优化城市的旅游、休闲用地。主城区外围是六个城镇组团，分别为查桥—安镇—羊尖—厚桥组团、港下—东湖塘—张泾组团、荡口—甘露—组团，玉祁—前洲组团、洛社—石塘湾—杨市组团、陆区—阳山—胡埭组团。主城区与各组团之间由山体、水面及交通走廊等为基础的生态绿地相隔离。市中心城形成两条南北向的、相互对应的城市发展轴线，东部沿沪宁交通走廊的是城市产业发展轴，西部沿太湖的是城市生活轴线。主城区形成“七片一带”总体布局结构，构筑“山水城林”一体的城市总体框架。“七片”是：城中、蠡溪、锡东、太湖新城、新区、惠北、锡北7个片区，“一带”是“Z”字形的环太湖、五里湖的自然山水风光带，是主城区功能的重要组成部分。市中心城空间未来的最优主导发展方向是向南，它顺应了城市空间拓展的惯性方向，可与中心城路网、现有的中心区、新区良好地衔接，受到它们有力的支持与带动。南进既是城市发展的需要，也是变对滨湖生态环境的被动保护为主动保护。图2-2市中心城总体规划图-131- 第三节X新城发展规划X地区是有待科学利用、精心雕琢的一块宝地，是国家太湖风景名胜区的门户，是加快城市化进程、“打太湖牌、建山水城”，实现城市中心南移、建设现代湖滨城市的启动区。（一）、规划理念为了吸收先进文化和现代规划理念，提升X地区的规划水平，做出一个反映历史文化和地方特色、具有时代特点的一流规划，市政府委托美国泛亚易道公司编制X地区概念规划。X地区的规划设计，体现水环境整治为重点和以人为本的理念，将X36公里沿湖岸线以开敞式公共绿地与有创意的景观节点相串连，实现自然生态与城市景观的有机融合，逐步建成一个由沿湖开放公园、湖滨居住区、城市公共服务和旅游设施组成的国内外观光旅游胜地、卓越的湖滨新城。（二）、规划原则1.可持续开发建设的原则2.公共开放空间优先的原则3.经济、社会、环境效益相结合的原则4.坚持控制和引导相结合的原则，增强规划的弹性和可操作性（三）、规划目标1．创造优美的城市景观-131- 对整个X新城的规划，要从景观上与自然山水相呼应，让山光水色溶入城市中来。规划区南侧为X、北侧为城市建设区，四条河流蜿蜒流过规划区，这是规划区的自然结构。规划区内的建设应当与自然结构进行协调，充分利用现有X和河流，创造亲水空间；将绿带引入城市内部，增加城市绿化的含量、内容和形式，并使其系统化，提高整个X新城的城市环境质量。2．建设多元化的城市空间对整个X新城的规划，应当从街坊广场的设计、河岸处理、街道立面、公共空间、住宅等方面考虑各类人群的需求发展，以满足居民的各种需求。通过规划，将规划区建设成为布局合理、交通便捷、环境优美、配套齐全、生活方便、市场繁荣的集景区建设、配套齐全和生活居住为一体的综合区。（四）、规划规模1．用地规模X新城建设规模主要依据泛亚易道的《新湖城》规划确定。规划区总用地面积699.50公顷，其中规划建设用地673.90公顷。2．人口规模人口规模为60000人，计17000户。（五）、规划布局1．规划路网结构为“三环三射”：其中三环分别为外环：环湖路—蠡溪路；-131- 中环：鸿桥路；内环：隐秀路。三射分别为望桥路、望山路、望湖路。2．用地结构为“六区一街一带一中心”：其中六区分别为位于太湖大道南侧、鸿桥路东侧、蠡溪路西侧、中南西路北侧的沿太湖大道公建带；位于太湖大道南侧、环湖路东侧、鸿桥路西侧、望湖路北侧的会展中心区；位于望桥路东侧、鸿桥路南侧、X大道西侧、X北侧的景区配套服务区；位于鸿桥路东侧北侧、中南西路及太湖大道南侧、X大道西侧的三个居住区。一街为望湖路东侧、望桥路西侧、隐秀路南侧、中央公园北侧的商业步行街；一带为沿X的滨湖绿化景观带；一中心为位于隐秀路东北侧、望山路南侧、蠡溪路西侧的金融贸易中心。（六）、建设思路先治理好X水环境，做好沿湖绿化景观，搞好道路基础设施，建好农民安置房，安置好拆迁农民，然后再进行地块开发。整个建设资金的筹集致力于多元化，通过建设一流的环境和基础设施来提升地块价值、吸引国内外投资商来共同建设新城。第四节项目建设的必要性1.X新城建设是建设特大城市、湖滨山水名城的需要。-131- 根据市新一轮总体规划，主城区将形成“七片一带”总体布局结构。市将按照“拉开骨架，塑造形象，建改并重，完善配套，形成特色、造福民众”的思路，通过行政区划调整、加快以道桥建设和改善水环境为重点的城市基础设施建设，构筑“山水城林”一体的特大城市总体框架。市中心城空间将最优向南发展，X新城位于城市南进发展主轴上，是城市核心区向外扩展、向外辐射的桥梁纽带，是城市性质由经济中心向湖滨山水生态城市推进的重要环节，是市区与风景区的过渡区。2．X新城建设是治理太湖水域污染、贯彻“可持续发展”战略的需要。太湖是人民的“母亲湖”，由于历史的原因，太湖污染相当严重，成为人民心中的遗憾。X新城围绕水环境治理为主线，全面实施新城道路基础设施工程、沿湖绿化景观工程、水环境综合整治工程、地块建设工程，是贯彻市委、市政府创建“国家环保模范城市、国家园林城市和全国文明城市”的目标，顺利推进城市现代化建设步伐，争创江苏省“两个率先”（率先全面建设小康社会、率先基本实现现代化）先导区和示范区，完善经济持续发展环境的重要举措，是加快城市化进程、“打太湖牌、建山水城”的完美体现。3．X新城建设是促进经济持续发展的需要，更是提升城市能级、提高市民生活水准的需要。X新城建设为适应“加快城市建设投融资体制改革，推进经营城市”-131- 的新形势，通过加大城市基础设施及其它服务设施的经营性开发，鼓励社会多元化主体加大对城市基础设施建设的投资，坚持走“适度举债、超前开发、滚动经营、良性循环”的发展路子，坚持土地收购储备制度，完善城市土地收购、出让的市场运作机制，通过使用权拍卖、参股、出租等方式，提高土地利用市场化程度，确保政府投资获得相应收益，增加政府财政收入。X新城将努力建设具有一流基础设施、一流绿化景观、一流旅游休闲环境、富有湖滨山水特色的现代化综合新城区，塑造湖滨城市新形象；以太湖品牌为切点，坚持“以人为本”，通过显山、露水、透绿、出新，做美城市名片，吸引国内外投资商来共同建设新城，优化的投融资环境，提升在长三角及全国的能级，促进经济持续发展。X新城通过五大工程的实施，全面治理X水环境，还人民以青山绿水、历史文化底蕴和可持续发展的生态环境，加之沿湖绿化景观带建成后全部向市民免费开放，拓展了市民休闲空间，增添了城市的亲和力，大大提高了市民的生活水准，增强了市民的自信心和自豪感。因此，如何为X新城建设提供良好的支持和做好充分的准备工作，保证X新城高起点、高质量、高效率开发，促进经济持续快速发展，加快道路、绿化景观等基础设施建设显得十分必要和紧迫，这将成为下阶段城市建设工作的重中之重。-131- 第三章发展前景及土地需求分析第一节市经济发展现状-131- “十五”期间，市国民经济和社会事业得到持续、快速发展，国民经济综合实力显著增强。2003年，全市实现生产总值1901.22亿元，同比增长15.4%，创1996年以来新高；城镇居民人均可支配收入11647元，同比增长16.6%；财政收入265.58亿元，同口径增长26.5%；全社会固定资产投资额893.32亿元，增长66.1%，是2001年的2倍多；对外贸易强劲增长，进出口总额143.81亿美元，比上年增长47.6%；新批外商投资项目1007个，同比增加262个，到位注册外资27.01亿美元，同比增长55.2%；城市化水平超过60%，实现了产业结构、城乡结构和区域经济结构调整的互动并进；非公有制经济蓬勃发展，私营个体增加值占GDP的比重超三成；就业保障事业加速推进，实现就业12.53万人次，下岗失业再就业率达52.8%。企业上市首发融资23.05亿元，占全省总额的53.7%，首发上市数占全省的46%，上市公司总数及累计融资总额均居全国地级市首位。第二节市经济发展规划（1）“十五”发展目标市规划在2000年全面完成现代化建设第二步战略目标的基础上，加快向第三步战略目标前进。到2005年，使人民的小康生活得到稳定的提高，更多的居民过上宽裕的生活，使初步建立的社会主义市场经济体制得以确立，科技教育水平进一步提高，基础建设和开发区建设步伐加快，环境质量和生态建设明显改观，向率先基本实现现代化迈进，努力把建设成为全国重要的经济中心、区域性交通枢纽和国内外著名旅游胜地，成为经济繁荣、科教发达、生活富裕、法制健全、环境优美、社会文明的现代化城市。——“十五”期间，国内生产总额增长速度为10%以上，到2005年，国内生产总额达到1930亿元，人均国内生产总额达到5000美元左右，在全省率先进入基本实现现代化。户籍人口控制在448万人之内。——继续促进产业结构升级。““十五”期末，三次产业占GDP值比重为3：52：45。（2）2010、2020年发展目标全市国内生产总值2005年—2010年平均增长率达10%左右，2010年—-131- 2020年平均增长率达8%左右，2010年、2020年国内生产总值分别达到3300亿元、7100亿元。2010年、2020年三次产业结构预期调整为2：48：50、1：44：55。到2010年，力争社会经济发展和人民富裕程度接近目前世界中等发达国家水平，在省内率先基本实现现代化；到2020年，力争社会经济发展和人民富裕程度赶上当时世界中等发达国家水平，把建设成为高度民主发达的现代文明城市。第三节X新城建设现状2002年，X新城建设全面启动有序推进。为坚持贯彻“以人为本，将X新城建设与创建国家环保模范城市相结合，与促进太湖水环境治理相结合，使X新城建设成统筹城乡发展、统筹人与自然和谐发展，重视显山露水，还湖于民、造福于民，水变清，山变秀，绿更浓，经济社会协调发展的卓越的湖滨新城”的建设思路，在建设时序上，着重体现6个“先行”：1．在新城建设启动前，先行规划控制。2．在新城建设启动前，先行治理X水环境，并以水环境治理为重点，将水环境治理贯穿X新城建设的全过程直至建成告竣之后。3．在开始新城基础设施建设时，先行实施道路建设，铺设X周边截污管网。4．在开始征地拆迁工作前，先行建设农民安置房，结合产业结构调整，实施农民向城镇居民过渡、工厂企业向工业园区集中。5．在X湖畔的环境建设中，先行绿化，优先护绿、保绿、增绿。-131- 6．新城内经营性地块招标出让前，先行设置准入门槛。至2003年底，X新城已完成以下项目建设：一、水环境整治工程1．生态清淤工程基本完成，清淤面积5.5平方公里，平均清淤厚度0.5米，共清淤235.16万立方米。2．退渔还湖总面积218.8公顷，挖运土石方250万立方米，X面积由5.6平方公里扩大到8.6平方公里。搬迁企业48家，拆迁房屋8万平方米，分流安置人员1972人。对西X122.34公顷水面的围网养殖进行彻底清理，恢复西X整洁的水面。3．梅梁湖调水泵站枢纽工程建成，该泵站位于梅梁湖、梁溪河与西X交界处，由50立方米/秒泵站、4座16米净宽节制闸及相关配套建筑构成。4．西X湖滨带生态与景观建设示范工程及西X大水体生态重建与系统稳定化示范工程全面启动，共种植美人蕉、水竹、鸢尾、菖蒲、睡莲等31万余株，菹草、狐尾草、金鱼草等500多万株，人工水草500多平方米。二、道路基础设施建设完成环湖路、环太湖公路（太湖西大道～梁青路段）、蠡溪路、鸿桥路、中南西路建设，总长约11.8公里。工程前期拆迁涉及住宅194户、31260平方米，非住宅85家、73547平方米，总共拆除建筑面积108110平方米。所有市政管道均入地随路同步铺设。-131- 图3—1环湖路实景一、沿湖绿化景观工程1．完成湖中2万平方米的鸥鹭岛、7万平方米的渔父岛两个人工岛屿地形整理和基础绿化。2．完成湖中120米喷泉及太湖西大道端点“X之光”等景观建设，并在蠡溪路太湖西大道入口处和金城西路X大道入口处设置太湖国家风景名胜区标志，在湖滨饭店北侧建设有X新城标志雕塑的X广场。环湖路绿化以道路中分带为分界线，沿湖一侧道路在保留原有较大规格香樟树基础上，配以多层次的常绿灌木，形成“绿色通道”；背湖侧则以落叶、色叶大乔木为主雕树种，辅以黄花灌木，形成“金色通道”。太湖西大道端点“X之光”，占地面积约6.8公顷，是游客进入X景观绿化带的重要入口；湖中120米喷泉位于“X之光”节点外侧约400米处，是西X的重要标志；X广场面积约1.6万平方米，为X新城入口标识性大型景观绿地。全年X新城共栽种各类树木114.15万株，其中乔木1万余株，竹类9.5万株，灌木103.65万株,地被草坪41.7万平方米。-131- 图3—2X沿湖景观带图3—3X广场实景一、农民拆迁安置房建设为解决X新城内农民的拆迁安置，在中南西路和隐秀路之间的-131- X大道两侧地区统一规划安置房的建设，总用地约75公顷，年内竣工面积18.88万平方米，其中：住宅1276套，建筑面积为13.45万平方米；公建配套面积5.43万平方米。一、地块开发建设对X新城6平方公里土地实行统一征用。2003年首幅推出的X新城一号地块位于新城东南部、湖滨饭店北侧，总面积45公顷，规划为一类和二类居住用地，容积率小于1.2，建筑密度小于20%，绿地率大于40%，建筑小高层限高12层，多层为6层，低层为3层。通过方案评审和土地竞标，最后由江苏阳光置业发展公司以16.71亿元竞得。第四节X新城发展前景分析一、城市现代化、经济国际化进程的加快为X新城创造了难得的发展机遇。X新城建设是在市坚持以“两个率先”总揽全局，以发展为主题，以创新为动力，以富民为根本，大力推进经济国际化、新型工业化、产业高度化、城市化和人的现代化，全面加强社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设，促进经济持续快速健康发展和社会全面进步，努力把建设成为全省“两个率先”-131- 先导区和示范区的发展大背景下开展的，是在市委市政府的高度重视和正确领导下，在全市人民大力支持下，各有关部门和单位同心协力、积极配合、艰苦奋斗的壮举。她的建成，必将对经济和社会发展产生积极的推进作用，必将随着现代化建设的加速发展，产生明显的社会效益、经济效益和环境效益。二、独特的地理位置、宜人的人居环境使X新城成为国内外著名的投资热土。X新城位于风景秀丽的X之滨，依山临水，融湖滨城市、生态城市、山水城市为一体，是“太湖明珠”、“江南水乡”的集中体现。X新城以其完善的基础设施、合理的功能分区、亲民的公共政策和高效诚信的管理模式，进一步营造了优越独特的投资环境。从已建成项目看，X水质通过综合治理，生态环境得到明显修复，湖水能见度从20厘米骤升至80厘米，水质达到四类标准，成为全国城市生态治理的学习典范；沿湖景观工程全部对外免费开放，还湖于民，得到广大市民和游客的普遍好评；2003年9月25日城洽会上X新城一号地块45公顷土地竞标，角逐长达1小时，经过120次举牌，从9.58亿元起价，直至16.71亿元落槌，火爆的场面折射出X新城的强烈吸引力和新城地块的灼手可热。今后，X新城将细化地块功能，提高开发门槛，保证和提升X新城的开发建设品位和水平，分时序、分年度地推出地块建设计划，永续利用好X这一宝贵资源。三、技术创新进一步推进X新城可持续地发展。1．X新城建设坚持高标准定位，高水平设计，高质量施工，聚集8家规划设计单位组成“集团军”，组织国内著名高校院所参与项目建设，同心协力，紧密合作，为建设项目的技术创新和顺利实施提供强有力的技术保障。2．生态修复工程，作为国家十五“863”-131- 重大科技专项太湖项目重污染水体底泥环保疏浚与生态重建技术课题示范工程，采用国内外先进的湖泊营养化控制理论，针对X水质恶化与生态严重退化的问题，开发研究适合X污染底泥疏浚与生态重建的成套技术，使X水质得到改善、生态系统基本得到重建。3．聘请清华大学进行沿湖岸线山体、主要建筑和环境景观的亮化设计，运用多种照明元素和高科技手段，使X成为最大的全天候免费开放的大公园、夜公园。4．利用公安“110”智能化交通控制指挥系统，启动沿湖绿化景观带治安监控系统，大力推进“平安X”建设，努力营造良好的治安环境。5．引用CIS形象设计，在X新城范围内建立标识体系，在沿路建筑小品、公交站台、围墙等设置新城标志，给人以明显的新城气息和感觉。四、社会事业建设为X新城发展保驾护航。（一）合理稳妥地解决农民“三失”问题。1．优先安排农民安置房建设，解决农民的失房之忧。统一规划建设农民安置房，农民拆迁安置做到先建后拆，确保社会稳定，有序开发新城，同时超前考虑农民安置房的日后管理问题。-131- 2．制定统一的征地拆迁安置补偿办法，解决农民的失地之忧。不管是道路拆迁、环境（绿化）拆迁、还是地块开发拆迁，征地拆迁安置补偿对失地农民都按同一政策标准执行，消除因地块、项目、时间的差异执行不同政策和补偿标准带来的负面影响，最大限度保护农民利益，保持社会稳定。3．采取有效措施和多种途径，解决农民的失地失企之忧。X新城建设将涉及11070人的安置，初步预测解决社保约需4.5亿元。拟采用新城建成后管理服务行业优先安排失地农民、村民与市民享受同等就业待遇，按征用土地的5%给街道（镇）作为就业安置建设用地等措施来解决失地农民的就业问题。（二）强化社会资源整合，完善建立配套服务设施。深入实施科教兴城战略，积极挖掘历史文化内蕴，统筹考虑新城文化、体育、旅游设施和活动场所布局。严格贯彻规划先行，实施在后，整合现有的公共设施资源，规范配套必要的科教文卫设施。用地上做到定性、定量、定位，严禁侵占；建设上做到规模达标，适度超前。第四章项目建设方案及建设条件-131- 第一节功能定位X新城为X地区的核心地区，是建设湖滨城市、山水城市和旅游城市的重要地区，是由开放公园、居住区和城市公共设施组成的旅游服务中心和高品质的湖滨居住社区，集旅游、商业、居住为一体的“新湖城”。第二节建设规模及用地规划X新城规划范围北起太湖西大道，东至X大道，西面和南面与X相交接，现状总用地面积722.54公顷，规划总用地面积699.50公顷（规划退渔还湖面积为23.04公顷），扣除水域面积25.60公顷，实际城市建设用地为673.90公顷。根据规划，新城用地以景区用地、市级和景区配套公共设施用地、居住用地为主，中心地区为商业步行街和金融商贸区，南部沿湖地区为旅游服务区。扣除留用土地63.4公顷，项目可转让用地主要有居住用地、公共设施用地，合计面积为223.08公顷(合3346.15亩)，占总建设用地面积的33.10%。用地面积及其所占比例参见表4—1，各类用地所处地块参见附图3。通过本项目的实施，使X新城“三环三射”路网、“两纵两横”河道、市政管网等基础设施建设全部到位，沿湖绿化环境建设由单一的自然景观建设向人文景观建设深化，地块开发建设有序开展。表4—1项目用地规划-131- 分类代码用地使用性质占地面积（公顷）所占比例R居住用地187.6327.8C公共设施用地183.1827.2S道路广场用地139.6720.7U市政公用设施用地2.190.3G绿地184.2727.3合计建设用地673.90100E水域和其他用地25.60总用地699.50第二节项目建设的优势条件一、优越的地理位置。X新城坐落在X北岸，整个新城坐北朝南，背靠市区、南临X、隔湖相望鹿顶山、鼋头渚景区，有利于城市景观的营造。二、四通八达的外部交通环境。X新城的外围交通条件十分优越，新城北部的太湖大道东可直通沪宁高速公路；新城东部的X大道北可至市区、南可达市的滨湖新城；新城西南部的宝界桥为连接市和太湖山水城旅游区的主要通道；新城中环鸿桥路接通城市快速路金城路，可直通机场；规划建设的内环高架道路和城市轻轨于新城东部贴城而过。三、完善的配套设施。1．现有的蠡园公园、双虹园为整个沿湖地区景观的进一步建设提供了有利条件。2．现状的湖滨饭店、水秀饭店、山明水秀酒店、丽湖度假村、锡能度假村为景区旅游的开发建设提供了物质基础。3．新城北侧的220kv梁溪变电所，东侧的60万t/d中桥水厂、20-131- 万m3/d芦村污水处理厂，西气东输工程的建成和市区天然气管网的改造等，为新城市政基础设施建设创造了较为完整的外部条件。4．随着太湖大道、X大道和金城西路的建成，各项市政管网已建至新城周边，有利于区内市政管道的接入。5．X大道、太湖大道交界处的华侨城、山明新村已建成，蠡园镇安居房、X沿湖景观带和X新城主要城市道路的建设，掀开了X新城改造的序幕，有利于X新城下一步大规模的城市建设和改造。四、丰富的土地资源。规划区内城市建设用地较少，现状建设用地大部分用地为村镇建设用地，村镇建设用地基本以低层建筑为主，能够为今后X新城的建设用地提供较为丰富的土地来源。五、规范高效的建设机制。X新城建设受到市委、市政府的高度重视，专门成立了X地区规划建设领导小组办公室，在市、区、镇三级政府和市各有关部门的协同配合下，组织指挥X新城建设。X新城建设切实坚持全面、协调、可持续的科学发展观，特别注重统筹城乡发展和人与自然和谐发展；坚持行政推动与市场机制相结合的建设机制，做到制度、政策、操作透明，使各项建设置于规范有序、高效节支和廉政的基础之上。第二节自然条件一、地貌-131- 区域内场地地势起伏不大，地貌单元较简单，大部分为农田，无不良地形地貌现象存在，场地天然地面高程在黄海高程3.0－4.0米左右。二、气象市属亚热带季风气候，四季气候温暖，雨量充沛，日照充足，四季分明，无霜期长，风向有明显的季节性变化。气温：年平均气温15.4℃最热月（七月份）平均气温28.2℃最冷月（一月份）平均气温2.5℃极端最高温度（1934年7月）40.4℃极端最低温度（1969年12月6日）-12.5℃气压：年平均气压1015.9毫巴风：年主导风向：东南风夏季主导风向：东南风冬季主导风向：西北风年平均风速3.4米/秒瞬时最大风速27米/秒年平均日照2101.2小时降水量：年平均降水量1106.7毫米年最大降雨量（1991年）1630.9毫米-131- 年最小降雨量（1978年）552.9毫米实测最大一日暴雨161.5毫米实测最大三日暴雨288.9毫米实测最大七日暴雨320.9毫米三、水文古运河南门水位（吴淞高程）：多年平均水位3.03米最高水位（1991.7.2）4.99米最低水位（1934.8.26）1.92米X控制水位（吴淞高程）：正常水位3.50米最高水位4.50米最低水位2.65米年平均蒸发量1287毫米年平均无霜期280天年平均相对湿度80%四、地质经静力触探曲线和野外麻花钻孔取土鉴别分析，场地在最大垂深15.0米范围内的土层属Q4冲湖积相沉积，含近期堆积的素填土、淤质素填土、亚粘土、亚砂土等，由上而下可划分为6个工程地质亚层，分别为：-131- 1、杂素填土：褐灰色为主，农田位置浅部主要为耕填土，浅部为杂填土，含碎砖、碎石等建筑垃圾，松散状，下部以素填土为主，厚度一般在1.8米左右，该层土工程地质特性稍差。2、淤质素填土：据静探曲线判别，呈软－流塑状态，属高压缩性土，局部出露，厚度在2.2米左右，该层土工程地质性能差。3、亚粘土：灰黄色－褐黄色为主，含铁锰质结核，呈硬塑状态，属中压缩性土，全线均有分布，厚度一般在5.0米左右，据静探曲线判别，该层土局部地段层底粉粒含量稍高，ps=2.3MPa，σ0=230KPa，Es=8.9MPa，该层土工程地质性能好，是良好的持力层。4、亚粘土：从静探曲线分析，该层土在不同路段有一定变化，均匀性稍差，局部地段粉粒含量较高，呈软塑状为主，属中压缩性土，仅在部分孔中有出露，厚度一般在1.5－2.0米左右，ps=1.6MPa，σ0=170KPa，Es=6.5MPa，该层土工程地质特性一般。5、亚砂土：从静探曲线分析，该层土均匀性稍差，呈中密状为主，属中压缩性土，仅在部分孔中有出露，厚度有一定变化，一般在1.5米左右，ps=3.5MPa，σ0=140KPa，Es=11.5MPa，该层土工程地质特性一般。6、亚粘土：从静探曲线分析，呈软－硬塑状态，属中压缩性土，仅在深孔中有出露，ps=2.0MPa，σ0=210KPa，Es=7.8MPa，该层土工程地质特性稍好。五、地下水-131- 场地地下水位标高约在1.4米左右（黄海高程），地下水类型属上层滞水和潜水混合类型，地下水补给来源主要为大气自然降水和河流渗透，水位受季节性变化影响。据现场观察地下水的颜色和气味结合地区区域水文地质资料，判定地下水对混凝土无侵蚀性。六、地震根据《中国地震烈度区划图》（1990年），本地区地震基本烈度为6度。第五章工程建设方案第一节概述本工程是X-131- 新城分期建设、滚动发展的重要组成部分，建设项目主要为新城6平方公里范围内的“七通一平”基础工程，包括征地、拆迁与场地平整，道路桥梁和河道整治、市政管网和沿湖绿化景观等。本工程建设遵循以下基本原则：1．整体规划分期建设根据新城的功能定位、功能配置、地形地貌和其它自然条件，对各项基础工程进行整体规划，在此基础上对具体建设内容进行细化，明确其具体实施方案。2．充分利用已建工程的现有条件新城首期工程启动于2002年，目前已建设完毕，首期工程的建设已考虑到后期发展建设的需要。后期分年度实施工程将充分考虑与首期工程的衔接，利用好已建成的条件。3．处理好新城与外围、本工程与外围的关系根据城市总体规划，确保新城道路、河道、管网、绿化景观及地块建设与外围的协调统一，确保X新城建设成为市城市建设的有机组成部分。基于以上原则，本项目完成后可形成可转让土地223.08公顷，建成道路20公里，整治河道8.3公里，并建成水、电、气等市政设施完整的管网系统，满足X新城有序开发建设的需要。第一节征地、拆迁及场地平整第二节X新城6平方公里范围，涉及X-131- 镇和蠡园开发区的环湖村、东顾巷村、夏家边村的部分用地和陆典桥村、长丰村、陈庄村、长桥村、蠡园村的全部用地。区内地势较为平坦，地形地貌单一，天然地面高程在黄海高程3.0－4.0米左右。一、征地规划区现状总用地722.54公顷，规划总用地面积699.50公顷（规划退渔还湖面积为23.04公顷），扣除水域面积25.60公顷，实际城市建设用地为673.90公顷。本区域内涉及各村土地情况见表5—1。二、拆迁本范围共需拆迁农村住户5118户，常住居民12012人，拆迁民宅建筑面积804346平方米，企事业单位建筑面积538800平方米。拆迁与征地同步实施。拆迁数量明细见表5—2和表5—3。三、场地平整1、场地平整原则考虑到土地资源的紧缺，场地平整采取尽量就近取土的原则，基本利用内部土源对沟塘、河道等进行填埋，或对河道进行改造。2、场地平整工程量除去道路广场、水域及绿化面积，本区域内场地平整面积约为223.08公顷，需填埋河塘面积为169730平方米，共需土方72.14万立方米；清除河塘淤泥12.73万立方米；场地清除表土共111.24万立方米，按45％利用率列入场地平衡，加上河道整治剩余土方23.13万立方米，共73.19万立方米，基本与河塘填埋土方平衡。场地平衡后平均高程约3.50米（黄海高程）。-131- 场地平衡剩余1.05万立方米，连同场地清表土方55％未利用部分即61.18万立方米、清除河塘淤泥12.73万立方米一并用于绿化填方。表5—1征地范围内各涉及村土地情况汇总表表征地范围内各涉及村土地情况汇总表（单位：亩）未利用土地6.1　38.6865060120100.13.7978.58建设用地交通用地2.6　73.645108025　268959.244244.08工矿企业用地102.3266.65240.78265.8518098.48379.01201.321734.4居民住宅用地　41408.66162.3525080451.441571550.5农用地水域农田水利用地　　　　50　96.5542188.55495.05鱼池41.1　　28　112　125.4306.5林地　18.1421　172390　30631.14园地49.8　3534012030116.952.5744.2耕地旱田16.1　　　150.5100　92.85359.452806.08灌溉水田　　　510497.79　20　1027.8菜地　49.9418230325.6411580.32001418.8行政村环湖村东顾巷村夏家边村陆典桥村陈庄村长丰村长桥村蠡园村合计序号12345678表5—2民房拆迁情况一览表序号行政村总户数人数建筑面积(平方米)用地面积(公顷)1环湖村17535020576.63.252东顾巷村22857042847.034.723夏家边村9492015166115.6121.75-131- 4陆典桥村1106222717269424.475陈庄村6271739101923.2110.206长丰村461121571772.3312.537长桥村11642926191976.4523.108蠡园村40897064485.559.60合计小计511812012804345.69109.62表5—3企事业单位拆迁情况一览表序号行政村名称总建筑面积（平方米）用地面积（平方米）1环湖村10633.8134289.612东顾巷村251651963953夏家边村149716.8375910.24陆典桥村112723.54177202.025长丰村17200.2243674.26陈庄村49849.0164363.937长桥村145569267475.488蠡园村27942.6242650.38合计5388001201960.8第三节道路、桥梁与河道整治工程一、道路工程（一）路网系统X新城骨干路网为“三环三射”。“三环”为环湖路（太湖西大道~金城西路）、鸿桥路（太湖西大道~金城西路）、隐秀路（太湖西大道~X大道）；“三射”为望桥路（宝界桥～隐秀路）、望湖路（环湖路～隐秀路）、望山路（环湖路~X大道）。见附图。（二）道路构造1、断面型式-131- 道路断面一般分为机动车道、中央绿化分隔带、非机动车道、机非绿化分隔带及人行道等，部分道路结合实际通行情况，将人行道与非机动车道合并为人非混行道。各道路断面型式参见表5—4。表5—4道路断面型式一览表（单位：米）路名路宽中央绿化分隔带机动车道机非绿化分隔带非机动车道人行道或人非混行道环湖路3187x24.5x2鸿桥路4458x25.5x26x2金城西路4458x25.5x26x2隐秀路4288x23x23.5x22.5x2蠡溪路4288x23x23.5x22.5x2中南西路248x21.5x22.5x2望山路357.5x24x23.5x22.5x2望湖路247x22x23x2望桥路4288x23x23.5x22.5x21、路面结构道路路面结构根据路面的不同功能来确定，路面各部分的一般结构如下（自下而上）：机动车道：灰土垫层、二灰碎石、油封层、粗粒式或中粒式沥青混凝土、细粒式沥青混凝土；非机动车道：二灰碎石、中粒式沥青混凝土、细粒式沥青混凝土；人行道：级配碎石、无砂混凝土、道板或混凝土透水砖。各道路路面结构明细见表5—5。表5—5道路路面结构明细表（单位：厘米）路名功能分类12%灰土二灰碎石下封层粗粒式沥青混凝土中粒式沥青混凝土细粒式沥青混凝土级配碎石无砂混凝土细石混凝土水泥砂浆砂垫层花岗岩或砼透水砖总厚度-131- 环湖路机动车道202016451人非混行道30152350鸿桥路机动车道301816459人非混行道151514.53.539金城西路机动车道301816459人非混行道151514.53.539隐秀路机动车道203618469人非混行道15155641蠡溪路机动车道302017563非机动车道202016451人行道1541525中南西路机动车道202016451人非混行道204529望山路机动车道202016451非机动车道181514.53.542人行道155626望湖路机动车道202016451人非混行道305641望桥路机动车道183018461非机动车道151514.53.539人行道2056311、路基处理由于本区域内道路基层多为粘土或亚粘土，所以一般采用浅层处理方法。一般在机动车道路面结构下设置40cm6%石灰土、非机动车道路面结构下设置30cm6%石灰土，并碾压密实；人行道及绿化带范围内采用素土回填压实。局部不良路段须根据实际情况，采用适当方案进行路基处理。2、路灯及附属设施路灯配置按表5—6中指标进行：表5—6道路照明指标道路类别亮度照度平均亮度La(cd/m²)均匀度Lmin/La平均照度Ea(Lx)均匀度Emin/Ea-131- 主干道1.00.35250.35次干道0.50.35150.35为防止眩光，必须采用截光型灯具，并要求灯具耐腐蚀性高、机械强度高，具有防水防尘、轻质美观等特性。路灯光源采用高压钠灯，灯杆采用镀锌锥形灯杆，电源线穿管埋地敷设。路灯型式根据道路宽度和断面型式设置。主干道采用双排交叉排列、双挑方式；次干道可根据需要采用双排交叉、单挑的方式；安装高度与道路等级相匹配，主干道安装高度为12米，次干道安装高度为8米；纵向灯距一般为35米左右。道路交通设施包括信号灯、交通管线、交通标志、标牌、标杆、交通标线、电子情报板等。交通标志包括指路标志、警告标志、指示标志及禁令标志等；交通标线包括车道中心线、车道分界线、停车线、减速让行线、车道导流线、导向箭头、人行横道线等。各交通设施按照现行规范实施。（一）道路工程量本项目共需建设道路长度20010米，合735400平方米，工程量详见表5—7。表5—7道路工程量汇总表路名道路长度（米）道路宽度（米）工程量（平方米）环湖路425031145600鸿桥路17804478320金城西路18204480080隐秀路247042103740蠡溪路20404285680中南西路16902440560-131- 望山路28203598700望湖路16202438880望桥路15204263840总计20010735400一、桥梁工程1、桥梁分布本区域内共需建造桥梁31座，其中环湖路上9座（含管涵1座，箱涵3座），鸿桥路3座（含箱涵1座），金城西路5座（含箱涵1座），隐秀路3座，蠡溪路3座（含管涵1座），中南西路2座，望山路4座（含管涵2座），望湖路1座，望桥路1座。2、设计规范及依据《城市桥梁设计荷载标准》（CJJ77－98）《公路桥涵设计通用规范》(JTGD60－2004)《公路砖石及混凝土桥涵设计规范》（JTJ022－85）《公路钢筋混凝土及预应力混凝土桥设计规范》(JTGD62－2004)《公路桥涵地基与基础设计规范》（JTJ024－85）《公路工程抗震设计规范》（JTJ004－89）《公路桥涵施工技术规范》（JTJ041－2000）3、桥梁型式根据地质条件及景观要求，本项目沿各条道路设置不同型式的桥涵，主要型式包括：预应力砼空心板梁、简支梁桥、多跨连续梁桥、拱桥、箱涵、管涵等。各桥梁应根据各自功能需要选用适当型式，例如预应力砼空心板梁结构参见下图：-131- 1、桥梁工程量本项目共需新建桥涵31座，合计19770平方米，工程量详见表5—8。表5—8桥梁工程量汇总表路名桥梁编号桥梁规格工程量（平方米）环湖路一号桥9.5+12+9.5米1426二号桥2米圆管涵三号桥6米箱涵328.44四号桥11+18+11米1453.9五号桥27米931.5六号桥2x10米箱涵1424.25七号桥16米523.9八号桥10米337.9九号桥8米箱涵545.6小计6971.49鸿桥路一号桥16米1007.6二号桥23米1430三号桥8米箱涵396小计2833.6金城西路一号桥6米299.2二号桥10米475.2三号桥8米箱涵387.2四号桥8米387.2五号桥8米387.2小计1936隐秀路一号桥16米705.6二号桥16米705.6三号桥20米873.6小计2284.8蠡溪路一号桥13米546二号桥1.5米圆管涵三号桥20米840小计1386中南西路一号桥14米336二号桥16米352.8小计688.8望山路一号桥13米455二号桥2x1.5米圆管涵三号桥2x1.5米圆管涵四号桥20米700-131- 小计1155望湖路一号桥10.5+18.6+10.5米960望桥路一号桥10+16+10米1554总计3119770三、河道整治工程本次河道整治工程的主要任务是，根据项目范围内土地开发功能定位和用地性质，以泄洪排涝为主要目的，在原有水系的基础上作适当调整理顺，填埋不必要的盲肠支流及沟塘，修建保留的原河道，并进行必要的改向延伸，开挖新的河道，确保区内的防洪排涝任务和改善水环境并及时把雨水排入X。区内水系调整后水域面积基本与原来保持一致。（一）、基本要求1．根据《X新城水系调整规划方案》，满足X新城内泄洪排涝功能，兼顾引水和水环境要求；2．尽可能利用原现状河道，因地制宜进行整治，以节约土地，减少土方工程量；3．合理布局，间距适当；4．河道两侧布置适当宽度的绿化带。（二）、技术标准1．总体防洪标准按百年一遇设防；2．基本防洪水位5.20米（吴淞高程）；（三）、河道分布-131- X新城内共规划有“两纵两横”四条河道，两纵为新城河与蠡溪河、两横为丁昌桥浜与陆典桥浜。其中新城河为新开河道，北端与陆典桥浜相接，南侧汇入X，河道全长2260.94米，河底宽10米，河口宽度30米；蠡溪河作为保留河道，其范围南至X，北与丁昌桥浜相接，河道全长1658.76米，河底宽8米，河口宽17米；丁昌桥浜作为保留河道，其范围东至太湖大道，西与陆典桥浜交接汇入X，河道全长2226.55米，河底宽10米，河口宽19米；陆典桥浜作为保留河道，其范围西与丁昌桥浜交接汇入X，东侧与蠡溪河相接，河道全长2151.49米，河底宽10米，河口宽30米。河道分布详见附图：X新城水系平面图。各河道指标见表5—9。表5—9规划河道参数指标一览表编号名称河底宽（米）河口宽（米）河道长度（米）占地面积（平方米）H1新城河10302260.9467828.20H2蠡溪河8171658.7628198.92H3丁昌桥浜10192226.5542304.45H4陆典桥浜10302151.4964544.70合计8297.74202876.27（四）、防洪闸站项目所在地紧靠X，区域内河流在汇入X口处均建有闸站，以使区域内的地表水系的水位得到控制。（五）、工程量1．河道挖方工程量河道挖方工程量按以下条件计算：（1）河道截面形状为等腰梯形及矩形或等腰梯形两种；-131- （2）开挖深度满足河床底标高0.5米（吴淞高程）要求。经计算，河道挖方工程量为38.22万立方米，参见表5—10。表5—10河道挖方工程量表编号名称河底宽（米）河口宽（米）河道长度（米）挖方量（立方米）H1新城河10302260.94178094H2蠡溪河8171658.7641469H3丁昌桥浜10192226.5576593H4陆典桥浜10302151.4986060合计8297.743822162．驳岸工程量X新城内四条河道中新城河及丁昌桥浜的两侧全部新建驳岸，蠡溪河已有现状驳岸，本次规划是将蠡溪河现有驳岸进行修整连通。修建驳岸总长11429米。驳岸采用直立式，以块石浆砌，压顶及基础为C20混凝土，驳岸顶标高由地面标高决定，但不低于5.2米（吴淞高程）。驳岸工程量见表5—11。表5—11河道驳岸工程量表编号名称河底宽（米）河口宽（米）河道长度（米）驳岸长度（米）H1新城河103022614522H2蠡溪河81716592453H3丁昌桥浜101922274454H4陆典桥浜103021510合计8298114293．河道清淤工程量-131- 河道清淤包括两部分，一部分是需要保留的原有河道，通过清淤和修建成为符合规划要求的河道；另一部分为需要填埋的河道清淤，即首先将原河道中淤泥清除，然后再进行填埋。河道清淤平均淤泥厚度按0.75米计。各河道总清淤量为59745立方米，参见表5—12。表5—12河道清淤工程量表编号名称河底宽（米）河口宽（米）河道长度（米）清淤量（立方米）H1新城河10302260.9416957H2蠡溪河8171658.769953H3丁昌桥浜10192226.5516699H4陆典桥浜10302151.4916136合计8298597454．河道填方工程量原河道一部分需要填平，主要需要填平的河道为四条河道的支流。河道容积按以下条件计算：（1）河道截面按矩形处理，底部按坡度1：2.5计算；（2）平均河深按5米计算。各河道总填方量为210685立方米，参见表5—13。表5—13河道填方工程量表编号名称河底宽（米）河口宽（米）河道长度（米）填方量（立方米）H1新城河支流10302260.94107800H2蠡溪河8171658.769990H3丁昌桥浜10192226.5521175H4陆典桥浜支流10302151.4971720合计8297.742106855．土方平衡在河道整治工程中，河道挖方为38.22万立方米，河道清淤为5.98万立方米（含土按75％计），原河道填方为21.07万立方米。河道整治土方挖余23.13万立方米，在X新城内场地平整时用于-131- 土方平衡。第四节给排水工程一、设计标准及现状条件（一）设计标准及依据《室外排水设计规范》（GBJ14-871997年版）《室外给水设计规范》（GBJ13-861997年版）《给水排水工程结构设计规范》（GBJ69-84）《防洪标准》（GB50201-94）（二）工程建设原则根据X新城的实际发展情况，在不影响规划布局合理性的同时，采取近远期相接合的原则，根据X新城内的水环境特点，以排涝、污水治理为目标，并结合景观建设，发挥最大的社会、环境和经济效益。排水体系采用雨污分流制，企业污水集中处理，并考虑与X新城内的现状污水系统的结合，区域内污水经收集后排入芦村污水处理厂。雨水排放根据X新城内现状排水体系，区域内雨水经排水管道收集后就近排入河道。（三）给排水设施现状1．给水目前，在X新城内的供水主要包括自来水及井水，在X-131- 新城内除了在环湖路、隐秀路及蠡溪路上有部分现状自来水管，且自来水管由于年久老化，已严重影响其供水功能，需要废除。其余部分均没有敷设自来水管。自来水供应还不成体系。在区域外侧，太湖大道及X大道上已经敷设了现状DN800及现状DN1200给水管。区域内部可以通过这两条给水管供水。2．排水目前，在X新城内基本上没有现状污水收集系统，地块所产生的污水均自行排放，对当地环境造成很大的污染。经规划，X新城内污水经收集后排入芦村污水处理厂统一处理。X新城内目前还没有形成独立的雨水排放体系，区域内的雨水都是通过地表径流，然后汇入区域内的现状河道。二、给水工程（一）建设依据1．建设原则a.给水规模应根据区域给水工程统一供给的区域最高日用水量确定。b.区域给水系统应满足区域内的水量、水质、水压及城市消防、安全给水的要求，并按照区域地形、规划布局、技术经济等因素经综合评价后确定。c.按照统一规划、合理布局、投资节省、质优价廉等原则，科学合理的确定管网规模。d.根据区域总体规划及市政管网的布置，结合已建道路及拟建道路的布置和区内用地划分，确定给水管网主干管的走向和管网布局。-131- e.做到开源节流，优质优用，统一布局、分期实施，近远结合、适度超前。f.充分利用现有供水设施能力，合理配置水资源，就近供水，力求社会、环境和经济效益的协调统一。g.切实控制地下水开采，限期实现地下水全面禁采，解决环境地质灾害。h.保证供水水质、提高供水安全可靠性，降低能耗。2．给水指标根据《城市给水工程规划规范》，给水指标确定如下：a.居住用地120m3／ha·db.公共设施用地110m3／ha·dc.道路广场用地20m3／ha·dd.市政设施用地30m3／ha·de.绿地20m3／ha·dX新城内的用水量详见下表：不同性质用地用水量指标法预测用水量用地分类面积（公顷）用水指标(万m3/km2·d)用水量(m3/d)居住用地187.631.2022515.6公共设施用地183.181.1020149.8道路广场用地116.630.202332.6市政设施用地2.190.3065.7绿化用地184.270.203685.4合计673.9048749.1因此，确定X新城内总用水量为49000m3/d。3．给水水源-131- 考虑到城市统一供水的发展，规划X新城内的主要水源为太湖水，由太湖大道现状DN800给水干管及X大道现状DN1200给水干管接入。4．消防给水消防用水量按同一时间灭火两次，一次灭火用水量40L/s，一次灭火时间为4小时。消火栓结合城市给水管建设，沿着道路敷设，消火栓间距不大于120米。（二）给水管网布置X新城内给水管网根据区域内的路网规划成三环。第一环：环湖路、蠡溪路环湖路规划DN500给水管接通现状DN300给水管（太湖大道至望山路为DN500，望山路至鸿桥路为DN300），蠡溪路规划DN600及DN500给水管与太湖大道现状DN800给水管接通。第二环：鸿桥路、中南西路鸿桥路规划DN500管与鸿桥路现状DN500给水管及中南西路规划DN500给水管接通；同时，鸿桥路给水管及中南西路给水管与X大道现状DN600给水管接通。第三环：隐秀路-131- 隐秀路（太湖大道至环湖路）现状DN600给水管与中南西路、望山路、鸿桥路、环湖路、太湖大道接通；废除鸿桥路、望湖路路口至环湖路段DN600给水管，在鸿桥路、望湖路接口沿鸿桥路敷设DN600给水管与宝界桥方向现状DN600给水管接通。望湖路（鸿桥路、望湖路口至环湖路）规划DN300给水管与环湖路、鸿桥路接通。望山路（环湖路至蠡溪路）规划DN500给水管分别与环湖路、鸿桥路、隐秀路、蠡溪路接通。望桥路（鸿桥路至隐秀路）规划DN300给水管与隐秀路、鸿桥路接通。（三）管材、接口、管道附属设备及管位1．管材本次给水管网规划中给水管主材采用球墨铸铁管，管材质量符合《球墨铸铁管管材》（GB13294-91）、《球墨铸铁管管件》（GB13295-91）标准；过桥、过现状路或穿越复杂地形地质条件段宜采用钢管，钢管及钢制件的制作、安装和拼接按照《工业金属管道工程施工及验收规范》（GB50235-97）执行。钢管及钢制件均需按要求做好内外防腐。内防腐及外裸在空气中的外防腐均采用IPN8710-8互穿网络防腐涂料三道，埋地部分外防腐采用玻璃鳞片防腐涂料三道。2．接口球墨铸铁管一般采用承插橡胶圈接口；钢管采用焊接或法兰连接。3．附属设备负有消防给水任务管道的最小直径不应小于100毫米；室外消火栓的间距不大于120米。-131- 输水管道和配水管网应根据具体情况设置分段和分区检修的阀门。配水管网上的阀门间距不应超过5个消火栓的布置长度。在输水管道和配水管网隆起点和平直段的必要位置上，应安装排（进）气阀，低处应装设泄水阀；其数量和直径应通过计算确定。承插式管道在垂直或水平方向转弯处支墩的设置，应通过管径、转弯角度、试压标准和接口摩擦力等因素通过计算确定。4．管位及施工方法说明给水管定位不仅要满足施工要求，还要满足与各种管线的最小间距并考虑避免施工时对现状管线的影响破坏。对新建、改建道路，给水管宜与其它管线统一规划考虑，并与道路施工同步进行。当给水管线敷设于现状道路下时，为尽量避免对道路路面的破坏及减少对道路交通的影响，建议管道敷设在慢车道或绿化带内，穿越现状道路时可采用顶管施工。（一）给水管道工程量本项目共需新建给水管道30234米，工程量详见表5—14。表5—14给水管道工程量汇总表（单位：米）路名给水管道规格DN200DN300DN500DN600环湖路74431901443376鸿桥路6881931102金城西路67222171653243隐秀路94222014821250蠡溪路4962610中南西路2902731681望山路10482805望湖路1300665望桥路986927总计33369730109956173-131- 三、污水工程（一）建设依据1．建设原则a.本工程排水系统采用雨、污水分流的排水体制。对排入本次管网工程管网的工业废水，要求达到《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）后，方可排入本工程管道系统。b.在收集系统的规划中，考虑一次布局、逐步实施的原则。污水管道考虑为规划远期污水量规模的收集系统，系统的布局充分考虑与中心镇区的规划相协调。设计流量按面积当量计算，以此确定污水管的管径、标高。c.根据区域总规及综合管网的布置，结合区域内道路的布置和区域内用地划分，确定污水收集系统主、干管的走向和管网布局。d.管道布置时，力求符合道路的地形趋势，顺坡排水，管道最短，减少管道迂回往返，确保良好的水力条件并降低工程造价。e.管道最小设计坡度按以下方法控制：①设计充满度下最小设计流速控制最小坡度；②按照最小计算充满度下的不淤流速控制最小坡度。f.污水管起端覆土以使所服务地块污水管能顺利接入为原则。2．污水量计算-131- 区域污水量的测算：本次规划采用区域综合用水量（平均日）乘以城市污水排放系数决定。规划区域用水量日变化系数为1.4，污水排放系数0.80，考虑10%地下水渗入量，规划区域污水量：49000/1.4×0.80×1.1=30800m3/d。因此，确定规划区域内污水管网系统规模为30800m3/d。3．管道水力计算污水由支管流入干管，由干管流入污水处理厂，管道由小到大，分布类似河流，呈树枝状。污水在管道中一般是靠管道两端的水面高差向低处流动，在大多数情况下，管道内是不承受压力的，即靠重力流动。污水管一般采用圆管非满流形式，其水力计算公式为：Q=vAR=A/ρ其中：Q——流量（m3/s）；v——流速（m/s）；n——粗糙系数；UPVC、HDPE等塑料管采用0.01，钢筋混凝土管采用0.014。R——水力半径（m）；i——水力坡降；A——水流断面m2；ρ——湿周（m）；为了保证污水管道的正常运行，参照《室外排水设计规范》、《给水排水设计手册》的相关规定，本次污水管道的设计参数如下：a.设计充满度h/D污水管道按非满流（h/D≤1）进行设计，其最大充满度规定如下表：-131- 污水管道最大设计充满度表管径D（mm）最大设计充满度（h/D）d200～d3000.55d350～d4000.65d500～d9000.70≥d10000.75其中：h为管内水深，D为管内径。b.最小管径与最小设计坡度街坊与厂区内最小为DN300UPVC或HDPE管，相应的最小设计坡度为0.002。主干管设计坡度见下表：塑料管设计坡度表管径（mm）DN400DN500坡度i0.0010.0008钢筋混凝土管设计坡度表管径（mm）d400d500d600d800≥d1000坡度i0.00150.00120.0010.00080.0006c.污水量总变化系数污水管道按照最大秒流量计算，污水量的总变化系数应按照下表采用：污水量总变化系数表污水平均日流量（l/s）5154070100200500≥1000总变化系数2.32.01.81.71.61.51.41.34．管道起点埋深设计-131- 本设计根据收集区实际情况，按收集区域地形标高及以后地块发展地面标高和接入污水管距离计算而定，计算出各主、干管的起点埋深，一般管内底埋深为1.8～2.2米。（二）污水管网布置规划X新城内污水排放分为两大部分，以中南西路为界，中南西路以北排入太湖大道，中南西路以南排入鸿桥路现状d1350污水管。根据X新城内路网规划，规划区域内污水规划主要布置如下：a.鸿桥路（中南西路至望湖路）敷设d500、d800污水管由北向南排入鸿桥路现状d1350污水管。b.隐秀路（中南西路至陆典桥浜）敷设d500污水管排入中南西路规划d600污水管；隐秀路（望山路至蠡溪路）敷设d400管排入蠡溪路现状d1350污水管。c.环湖路在与望山路接口沿环湖路北南方向敷设d400污水管排入望山路，鸿桥路南侧规划d500污水管排入鸿桥路现状d1350污水管。d.中南西路敷设d400污水管排入蠡溪路现状d1200污水管，蠡溪路以东排入X大道现状d600污水管。e.望山路西段敷设d600污水管排入鸿桥路规划d800污水管；望山路中段敷设d400~d600污水管排入蠡溪路现状d1200污水管；望山路东段敷设d400污水管排入X大道现状d800污水管。-131- f.望湖路在鸿桥路两侧敷设d500污水管排入鸿桥路现状d800污水管，在隐秀路两侧敷设d400、d500污水管排入隐秀路规划d500污水。g.望桥路在鸿桥路两侧敷设d400、d500污水管排入鸿桥路现状d800污水管，隐秀路西南侧敷设d400管排入隐秀路规划d500污水管。（三）管材、基础及接口方式1．管材高密度聚乙烯（HDPE）管为新型的排水管，具有较好的耐酸碱、耐腐蚀能力，且粗糙系数较钢筋混凝土管小，水力条件好。虽然管材价格略高于钢筋混凝土管，但施工方便，在同等流量下设计坡度可降低，使相应下游管道埋深较浅，管道敷设时工程量和造价可降低，因此，控制段干管上d400~d500采用HDPE塑料管；非控制段干管上d400~d500采用钢筋混凝土污水管。d600及以上采用钢筋混凝土污水管。d400~d800钢筋混凝土管大开挖施工时采用柔性接口的钢筋混凝土承插污水管；d800以上钢筋混凝土管采用平口钢筋混凝土管。顶管施工时采用钢套环平口钢筋混凝土管。小区内部采用HDPE管或U-PVC塑料管材。过河管及泵站出水压力管采用焊接钢管，并加强防腐处理。2．基础管道基础根据管道埋深、地质情况及管材选用，通常情况下：-131- 钢筋混凝土管采用120º或180º混凝土基础；HDPE双壁波纹管或U-PVC加筋管采用砂石基础；管基沟槽如遇明（暗）浜或淤泥等不良地段，则应采取工程措施，以保证管道结构稳定。3．接口钢筋混凝土承插污水管采用橡胶圈接口；平口钢筋混凝土污水管采用钢丝网水泥砂浆抹带接口；顶管管材采用钢套环接口；HDPE管采用热熔或橡胶圈接口；U-PVC管采用橡胶圈接口；钢管采用焊接。4．管道辅助构筑物检查井采用流槽式污水检查井；跌水井、阀门井、消能井等均按给排水标准图施工。5．管位及施工方法说明污水管定位不仅要满足施工要求，还要满足与各种管线的最小间距并考虑避免施工时对现状管线的影响破坏。对新建、拟建道路，污水管宜与其它管线统一规划考虑，并与道路施工同步进行。当污水管线敷设于现状道路下时，为尽量避免对道路路面的破坏及减少对道路交通的影响，建议管道埋深较浅时采用大开挖施工，埋深较深时采用顶管施工，且宜采用机械顶管施工。当污水管穿越河道时，原则上在河底敷设，可视具体情况采用沉管施工或顶管施工。-131- （四）污水管道工程量本项目共需新建污水管道23780米，检查井727座，工程量详见表5—15。表5—15污水管道工程量汇总表（单位：米）路名钢筋砼管检查井承插管平口管砖砌井钢筋砼井d300d400d500d600d800d1000d1200d1400d1000d1250d1500d25001000x10001000x12001200x1200环湖路587888785306824鸿桥路20736154634750231212金城西路3121101079581075211614隐秀路8732157474162蠡溪路2957031168666193216中南西路4621841968126望山路213312616732望湖路76179284765望桥路266650713414总计34689227444013251708703116817415923548304612四、雨水工程（一）建设依据1．建设原则-131- 规划区域内现状地坪标高3.0～4.0米左右，防洪标准为百年一遇，规划将建设完整的区域雨水排放系统，健全区域的排水功能。规划原则：a.排水体制为分流制，雨水就近排放，排入区域附近现状河道内。b.道路上雨水管起点埋深考虑周围地块雨水的接入。c.根据暴雨强度公式和雨水流量公式计算管道设计流量，再根据管道计算公式计算管径。d.雨水管按满管流计算，雨水管道在设计高程上采用管顶或管中平接衔接，雨水管道设计坡度按下表控制：管径d（mm）5006008001000≥1200坡度0.00150.00120.00100.00080.00082．雨水设计径流量计算a.雨水流量公式雨水管道设计流量一般按下式计算：Q=167φFi（升/秒）φ：径流系数i：设计暴雨强度（毫米/分钟）F：汇水面积（公顷）b.暴雨强度公式根据1981年南京市市政设计院的推算结果，市暴雨强度公式为：-131- i：设计暴雨强度（毫米/分钟）P：重现期（年）t：设计降雨历时（集水时间）（分钟）c.管道计算公式Q=v×AA=πD2/4P=πDR=D/4D——管径（m）v——流速（m/s）n——粗糙系数Q——流量（m3/s）i——水力坡降A——水流断面（m2）P——湿周（m）R——水力半径（m）为了保证雨水管道的正常运行，参照《室外排水设计规范》、《给水排水设计手册》的相关规定，本次雨水管道的设计参数如下：（1）径流系数φ径流系数应按覆盖情况确定，本规划φ=0.80。各种单一覆盖径流系数，见下表：-131- 单一覆盖径流系数表覆盖种类径流系数φ各种屋面、混凝土和沥青路面0.90大块石铺砌路面、沥青表面处理的碎石路面0.60级配碎石路面0.45干砌砖石和碎石路面0.40非铺砌土地面0.30绿地和草地0.15（2）暴雨强度重现期P从暴雨强度公式可知，暴雨强度随着重现期的不同而不同。在雨水管网规划中，若选用较高的重现期，计算所得暴雨强度大，管道的断面相应大，这对防止地面积水是有利的，安全性高，但在经济上则因管道设计断面的增大而增加了工程造价；若选用较低的设计重现期，管道断面可相应减小，这样虽可以降低工程造价，但可能会发生排水不畅，地面积水，严重时，将会给生产生活带来损失。因此，必须结合当地情况，从技术和经济方面统一考虑。雨水管渠设计重现期的选用，应根据汇水面积的地区建设性质（广场、干道、厂区、居住区）、地形特点、汇水面积和气象特点等因素确定，一般选用0.5~3a，对于重要地区或短期积水即能引起较严重损失的地区，宜采用较高的设计重现期，一般选用2~5a，并应和道路设计协调。本规划设计重现期采用1a。（3）设计降雨历时t对管道某一设计断面来说，积水时间由地面集水时间和管内雨水流行时间两部分组成。t=t1+mt2-131- t1：地面集水时间（分钟）t2：水在管道中流行时间（分钟）m：修正系数雨水管道取2（4）地面集水时间t1地面集水时间是指雨水从汇水面积上最远点流到第一个雨水口的时间，地面集水时间受地形坡度、地面铺砌、地面种植情况、水流路程、道路纵坡和宽度等因素的影响，这些因素直接决定着水流沿地面或边沟的速度，此外，也与暴雨强度有关，因为暴雨强度大，水流时间短。但在上述因素中，地面集水时间主要取决于水流距离的长短和地面坡度。根据《室外排水设计规范》规定：地面积水时间视距离长短和地形坡度及地面覆盖情况而定，一般采用5~15min。按照经验，一般在建筑密度较大，地形较陡，雨水口分布较密的地区，或街坊内设置有雨水暗管，宜采用较小的地面积水时间，可取5~8min左右，而在建筑物密度较小，汇水面积较大、地形较平坦、雨水口布置较稀疏的地区，宜采用较大值，一般可取10~15min。在设计工作中，应结合具体条件恰当选定。如集水时间选用过大，将会造成排水不畅，以至使管道上游地面经常积水；选用过小，又将使雨水管道尺寸加大而增加工程造价。本规划采用下式计算：t1=5+1.25×（L－50）/60×vL：地面集水距离v：平均流速当L<50时，t1取5min-131- （5）雨水管内流行时间t2t2=L/60×vL：集水点上游管道长度（米）v：管道中设计流速（米/秒）雨水流行时间是指雨水在管道内流行时间，即流程/流速。雨水流行时间受管道长度，设计流速，管道粗糙系数影响。（6）设计流速v对于设计流速，为避免雨水所挟带的泥沙等无机物在管渠内沉淀下来而堵塞管道，雨水管渠的最小设计流速应大于污水管道，满流时管道内最小设计流速为0.75m/s；为防止管壁受到冲刷而损坏，影响及时排水，对雨水管道的最大设计流速规定为：金属管道最大流速为10m/s；非金属管道最大流速为5m/s；在本规划中，雨水在管道内流速取0.8~1.2m/s。（7）管道粗糙系数钢筋混凝土管粗糙系数n=0.013。（二）雨水管网布置根据X新城内的排水河道情况，将X新城划分为5个雨水分区，各雨水分区单独排放。在每个分区内沿着道路布置雨水管道，规划管径为d500至d1400雨水管，收集道路两侧及地块雨水，就近排入河道。-131- （三）管材、基础及接口方式1．管材区域内d500、d600采用钢筋混凝土Ⅱ级承插管，管径大于等于d800的采用钢筋混凝土平口管。2．基础管道基础根据管道埋深、地质情况及管材选用，通常情况下，钢筋混凝土管采用120°或180°混凝土基础。3．接口钢筋混凝土承插管采用橡胶圈接口；钢筋混凝土平口管采用钢丝网水泥砂浆抹带接口。4．管道辅助构筑物检查井采用流槽及落底式雨水检查井，管径小于d800的采用乙型窨井，管径大于等于d800的采用丙型窨井；雨水口间距宜为25~50m，连接管串联雨水口个数不宜超过3个，雨水口连接管长度不宜超过25m。地区通常采用钢格板或钢纤维单篦边沟式雨水口；雨水口连接管采用DN225UPVC管；出水口采用一字式或八字式石砌出水口。（一）雨水管道工程量本项目共需新建雨水管道44177米，检查井1318座，工程量详见表5—16，5—17。-131- 表5—16雨水管道工程量汇总表路名UPVC（米）钢筋砼承插管（米）钢筋砼平口管（米）DN225d500d600d800d1000d1200d1400环湖路5673224750731184496鸿桥路250518771304449金城西路28692410944100隐秀路25202145980641324826蠡溪路394419681974628中南西路3348217621661740218望山路425526802438886望湖路16041412100071652望桥路433014141051348310总计31048161841809570311499542826表5—17检查井、雨水井及出水口工程量汇总表路名检查井（座）雨水井（座）出水口（座）乙型落底乙型流槽丙型一字式出水桥台出水环湖路15510014541914鸿桥路673333454金城西路664436914隐秀路27514328112蠡溪路83563778中南西路1607664055望山路96644947望湖路563231621望桥路473183955总计7574877433585232第五节燃气工程一、建设原则a、符合规划区域经济发展总体战略方针，满足规划区域经济发展的需要，符合市城市总体规划；b、积极参与国家产业结构调整，配合企业技术改造，调整企业能源结构，促使企业产品更新换代，增强其可持续发展；c、天然气利用规划，应坚持需要与可能相结合，近期与远期相结合，近期规划具有可操作性，远期规划具有指导建设的要求；-131- d、燃气管网的压力级制的确定、管网的规划，应结合规划区域经济规模统一考虑。二、设计标准及规范1．《城市天然气管道工程技术规范》（DBJ08-65-97）2．《现场设备、工业管道焊接工程施工及验收规范》（GB50236-98）3．《石油化工剧毒、易燃、可燃介质管道施工及验收规范》（SH3501-1997）4．《城镇燃气输配工程施工及验收规范》（CJJ33-89）三、燃气管网现状目前，整个X新城内现状燃气管道主要有X大道现状DN300中压管，鸿桥路现状DN200中压管及现状DN600高压管。规划X新城内的燃气从三条现状燃气管道上接入。四、管道水力计算中压管网水力计算公式：=1.27×1010×λ××ρ×Z式中：P1——燃气管道的起点绝对压力（KPa）P2——燃气管道的终点绝对压力（KPa）-131- λ——燃气管道的摩阻系数L——燃气管道的计算长度（km）Q0——燃气管道的计算流量（m3/h）d——管道内径（mm）ρ——燃气的密度（kg/m3）T——燃气绝对温度（K）T0——273（K）Z——压缩因子，当燃气压力小于1.2MPa（表压）时，Z取1。五、管道埋深设计燃气管道采用埋地方式敷设，埋地管道覆土层最小厚度应符合下标规定，在不能满足要求的覆土厚度或外荷载过大、外部作业可能危及管道之处采取保护措施。管顶一般埋深为车行道下不小于1.0m，非车行道下不小于0.8m。最小覆土层厚度序号地质类别最小覆土厚度（m）备注1土壤类0.6～0.82岩石类0.5六、燃气管网布置高压管-131- 高压管是途径该区域的天然气输入管，由高浪路的门站向西沿金城西路、鸿桥路方向DN600向西沿望湖路至环湖路，并向北延伸。再沿北外环路站构成环路。中压管中压管起源由金城西路、鸿桥路方向进入本区域。中南西路（X大道～鸿桥路）、隐秀路（X大道～太湖大道）、望湖路（环湖路～隐秀路）规划为DN200燃气管。鸿桥路（太湖大道～望湖路）、蠡溪路（太湖大道～环湖路）、望山路（环湖路～X大道）、望桥路（环湖路～隐秀路）、望湖路（隐秀路～环湖路口）规划为DN150燃气管。调压站a、在山明水秀大饭店北侧、蠡溪河西侧规划一座中压调压站；b、在鸿桥路、中南西路东南侧规划一座中压调压站；c、在鸿桥路、望湖路东北侧规划一座中压调压站；调压站规模为2000m3/座，用地控制14×8m2。七、管材及管道附件根据输送的介质，压力情况，以及近年来各种管材在城市中使用的安全经济性比较，DN150-DN300燃气管道使用直缝电阻焊钢管，套用标准GB/T9711.1-1997。其它小口径燃气管道采用无缝钢管或PE管。无缝钢管套用标准为GB8163-99；PE管采用SDR11系列，采用电、热熔连接，套用标准为GB15558.1-1995及GB15558.2-1995。-131- 中压钢管阀门考虑采用球墨铸铁闸阀，中压PE管采用PE球阀。阀门设置要求如下：（1）穿越重要的河流，河流两侧应加设阀门。（2）穿越城市主干道，主干道两侧应加设阀门。（3）道路预留支管需加设阀门。八、管道防腐规划建设钢管防腐采用3PE涂层进行物理防腐；对埋地钢质管道还需进行牺牲阳极电化学保护，根据相关城市的情况，阳极采用金属镁，具体要求参见SY/T0019-97。PE管无需进行防腐。九、燃气管道工程量本项目共需铺设燃气管道25264米，工程量详见表5—18。表5—18燃气管道工程量汇总表（单位：米）路名燃气管道规格DN110DN160DN200DN300DN600环湖路　73　　2749鸿桥路　4261929　　金城西路　　33622971990隐秀路　22511443　　蠡溪路3922040　　　中南西路　　2068　　望山路5342555　　　望湖路　　1742　820望桥路　1619　　　总计9268964751822975559-131- 第六节供热工程一、管网布置为营造一个山青水净、人与自然和谐统一的滨湖新城，本区域内现有的小而散的锅炉将全部予以取缔，代之以集中供热。热力管由金城西路由东向西引入，热力管网平面见附图10。二、热负荷指标公共设施25t/km2·h市政设施20t/km2·h其它10t/km2·h根据以上指标，本区域用热总需求量为95.09t/h，取同时系数为0.7，网损系数为1.1，预计用热量约为73.22t/h。三、敷设方式在城市街道跨越人行道、交通繁忙处和主要交通干线时，采用管道地埋式。遇到跨河流等要求跨距较大时，采用随桥架设或河底穿越。管道架空敷设跨越水面时，在建设主管部门同意的情况下，可在永久性的桥梁上架设。跨越通航河道时，应保证航道的净宽与净高负荷《全国内河通航标准》的规定。跨越不通航河流时，一般情况下管道保温结构表面与50年一遇的最高水位垂直净距不小于0.5m。有特殊要求时应符合河道管理部门的有关规定。四、管道和管道零部件（1）管道材料-131- 根据供热介质的参数，供热管道管材采用无缝钢管。（1）管道的连接管道的连接采用焊接，管道与设备、阀门等需要拆卸的附件连接时，采用法兰连接。弯管的材质不低于管道钢材质量，壁厚不小于管道壁厚。焊接弯管交双面焊接。在两固定点间设置自然弯管补偿器来吸收管道的热伸长，以减少管道在运行过程中所产生的弯曲应力，保证管道安全稳定运行。（2）大小头大小头又称变径管、异径管，在管道直径改变时选用。大小头两侧可分别与相应管道焊接，也可与相应法兰直接焊接。（3）三通由于采用无缝钢管，可以直接连接。（4）法兰法兰在连接阀门和设备以及管道需要拆卸检修处使用。（5）阀门根据阀门的结构、制造特点和安装、运行、检修等因素选定。一、管道保温与防腐（1）保温供热管道需做保温处理，保温结构包括保温层和保护层，每隔3米左右设保温承重托环，保温材料选用微孔硅酸钙。-131- 设备、管道、管件等无需检修处，采用固定式保温结构；法兰、阀门等处，采用可拆卸式的保温结构。硬质保温材料施工中预留伸缩缝，承重托环下预留伸缩缝，伸缩缝内填充与硬质保温材料厚度相同的软质保温材料。供热管道保护层采用铝皮，这种材料质量轻，防水性好，外观挺括、美观、机械强度高，可以工厂预制。（1）防腐供热管道的表面将做必要防腐处理，以减少管道的腐蚀、延长管道和保温层的使用授命，管道保温前需做除锈、防锈处理。一、热力管道工程量本项目共需铺设热力管道14477米，工程量详见表5—19。表5—19热力管道工程量汇总表（单位：米）路名热力管道规格DN330DN430DN480DN530环湖路鸿桥路2187金城西路隐秀路23361006蠡溪路1810中南西路1681104望山路6492640望湖路3741488望桥路72643总计649614233610878第七供电工程节一、设计规范及依据《电力工程电缆设计规范》（GB50217-94）《35KV及以下电缆敷设》（94D101-5）二、用电负荷预测-131- 表5—20用电负荷预测表序号用地性质用电指标（KW/ha）用电量（KW）1居住区用地8KW/户1360002公共设施用地200366363市政设施用地501104绿化用地1018435道路广场用地202333总计176922根据表格中主要用电指标计算出总的计算用电量，需用系数取0.7，同时系数取0.6，则本项目计算用电负荷约为74300KW。一、规划方案本项目电源由太湖西大道北侧梁溪变220KV线路引入，本区域内设置两座变电所，一座110KV变（蠡园变），一座220KV变（湖滨变）。电力管网平面见附图11。1.规划变电所位置：110KV变：望山路、鸿桥路交叉口西北侧，220KV变：望山路、X大道交叉口西北侧。2.电力实施方式：原则上随道路直埋敷设，局部若因建设先后及资金因素则可架空敷设，条件允许时再直埋敷设，其高压线走廊宽度分别为：220KV架空线路——40米；110KV架空线路——30米；35KV架空线路——20米；10KV架空线路——10米；3.管材及检修井-131- （1）管材一般管材以UPVC硬塑料管为主，部分路段采用CPVC硬塑料管或实壁PE管。电缆排管进入工作井用加长型同径接头后，井内壁施工前装引线口。电力排管沟槽开挖后如遇不良地质，需对管基加固处理。支管实施至道路坡脚线外后一般砖砌留孔，支管管端用管堵封死。如必要则新建手孔井。（2）检修井在弯道、支路及过路排管处设电力工作井或电力井沟，人行道上井沟井盖采用汽-10圆形轻型铸铁井盖，车行道上井盖采用汽-15圆形重型铸铁井盖。建设方也可视实际情况采用其他新型防盗井盖。一、电力工程量本项目共需铺设电力管道43041米，新建电力井561座，工程量详见表5—21，5—22。路名UPVC管CPVC管HDPE管5x25x36x37x24x15x15x25x36x16x26x37x29x29x35x2环湖路9001403684106423031636624741177鸿桥路1401874542132金城西路3157406682隐秀路37274541533蠡溪路27444711201220中南西路570915893191819318212望山路4395857995望湖路971362628望桥路19191497总计2819103387682368487710642357405185799744342474182121177表5—21电力排管工程量汇总表（单位：米）-131- 表5—22电力工作井工程量汇总表（单位：座）路名直通井三通井四通井桥头井手孔井环湖路4547520鸿桥路221448金城西路192121623隐秀路201018109蠡溪路331610812中南西路13112望山路282321823望湖路972望桥路13144合计202163418867第八节集约化信息工程一、设计规范及依据《通信管道工程施工及验收技术规范》（YDJ39-90）《本地电话网通信管道与通道工程设计规范》（YD5007-95）《市内通信全塑电缆线路工程施工及验收技术规范》（YD2001-92）《市内电话线路工程设计规范》（YDJ8-85）二、市话指标及容量计算：商业金融业用地100门/ha居住用地1门/户市政设施用地10门/ha道路广场用地10门/ha中学30门/校小学20门/校幼儿园10门/校-131- 按照土地使用性质进行容量计算，本区域内规划电话容量为37000门，按1：1.6放线比放线，则线路容量为59200门。一、工程方案1.管道分类包括广播电视、中国电信、江苏通信、网通、联通、移动6家单位，由于其发展的规模和近远期规划不同，对所有电信类的管道在管线规划上作为同一类品种进行规划，统一规划为综合信息管廊。信息管网平面见附图。2.管材及检修井（1）管材本工程管材以Φ110PVC硬塑料管为主，特殊段和管线过路采用Φ114镀锌钢管。信息排管可选用不同颜色管材以便于区分，采用同沟同井敷设。（2）检修井本工程考虑主管道适当位置设置人孔井，满足各种缆线的敷设要求，支管端部设置手孔井。人孔井盖统一采用汽-15型圆形重型铸铁井盖，手孔井盖采用方形铸铁井盖。井盖上应注明光缆种类。二、信息工程量本项目共需铺设信息管道38320米，新建通讯井691座，工程量详见表5—23。-131- 表5—23信息管廊工程量汇总表（单位：米）通讯井手孔井482026432018311618240小号四通井　422412　8　　50小号三通井　　89　　　　　17小号直通井603944425323682035384钢管8x298　　　950125　　　11738x1　　　　28165　　　3466x32546　648　186　731181534516x21404　　620238181　40550833566x11455　　　　　　　14716025x4　　565　　　　　　5655x3　1430　　　　　　　14305x2　551　　　148　　　6994x4　　35　　　　　　354x3　　　　　　528　　5284x1　　　　　　819　　8193x3　　391　　　　　　3913x2　　　　　148　　　148PVC管8x2126　　　3301105　　　35326x3　　　4102　822　85911936976-131- 6x22469　　　　　　　　24695x4　　3327　　　　　　33275x3　2192　　　　　　　21925x2　　　　　297　　　2974x3　　　　　　4683　　46833x2　　　　　301　　　301路名环湖路鸿桥路金城西路隐秀路蠡溪路中南西路望山路望湖路望桥路总计第九节沿湖绿化景观工程一、建设原则X沿湖景观方案以X新城概念规划为指导，以生态和绿化为主，结合的历史文化，全面整治36公里湖岸线，形成沿湖宽80到120米不等、以开敞式公共绿地和有创意的景观节点串连组成的全天侯免费开放的观光绿带、大公园、夜公园。二、工程内容沿湖景观工程主要由“两带、两园、三岛”构成，具体项目有：1．X环湖绿带及湖岸整治(金城湾)；2．环湖路中央绿化分隔带；3．X公园；4．中央公园；5．渤公岛；6．鸥鹭岛-131- 1．渔父岛；2．X广场（包含于环湖路道路工程）；3．西X亮化工程等。一、工程规模沿湖各景观工程规模详见表5—24。表5—24景观工程规模一览表项目名称占地面积(公顷)X环湖绿带及湖岸整治(金城湾)17.1环湖路中央绿化分隔带4.4X公园一期15.8X公园二期3.6中央公园27.7渤公岛37鸥鹭岛2渔父岛7X广场1.6西X亮化工程总计116.2第十节环境保护工程1、环境质量现状X-131- 新城自开发建设以来，十分重视环境保护与管理工作，坚持环境建设、经济建设、城市建设同步规划、同步实施、同步发展的环境管理的工作方针，促进环境、经济和社会的可持续发展，目前X新城内的环境情况见下表：X新城空气环境质量情况指标项目SO2NO2PM10GB3095-96二级标准0.060.080.1X地区现状0.0470.0280.086市区现状0.0740.0420.117地表水环境质量情况指标项目高锰酸盐指数总磷总氮国家《太湖水污染“十五”计划》要求7.50.186《江苏省水环境功能区划》要求（4类）1011.502003年6.10.137.092004年7.00.157.12声环境质量情况指标项目噪声等级GB3096-933实测昼间65夜间55-131- 目前，X新城内空气环境质量达到《环境空气质量标准》二级标准；地表水质量为《地表水环境质量标准》Ⅳ类水质标准；噪声达到了《城市区域环境噪声标准》2类标准。2、本项目执行的主要环境保护标准和规定（1）主要法律法规《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国水污染防治法》《中华人民共和国水污染防治法实施细则》《建设项目环境管理条例》（2）环境质量标准《环境空气质量标准》GB3095-96《地表水环境质量标准》GHZB1-1999《城市区域环境噪声标准》GB3096-93（3）污染物排放标准《污水综合排放标准》GB8978-1996三级《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082-1999《大气污染物综合排放标准》GB16297-1996《工业企业厂界噪声标准》GB12348-903、环境保护目标（1）环境质量总目标-131- 坚持环境建设、经济建设、城市建设同步规划、同步实施、同步发展，实现经济效益、社会效益、环境效益的统一，达到生态环境良性循环，保证生态环境质量优良。（2）环境质量分目标a、大气环境工业及交通干线，达到二级大气标准，其它达到二级大气标准以上。b、水体标准达到国家标准《地面水环境质量标准》（GB3838-2002）中规定的Ⅱ类标准。c、噪声标准达到国家城市各功能区的环境噪声标准。d、固体废弃物坚持做好工业废渣综合利用，生活垃圾袋装化和无害化处理，分别达到98％和95％。e、城市污水处理率生活污水处理率达到100％。4、项目实施过程主要污染及治理本项目为X新城开发项目，项目的主要工程内容为土地征用到场地的“七通一平”，主要工程建设内容为机械平整土地，完成一定的土方工程，建设道路、桥梁及铺设水、电、汽、气、通讯等公用设施。项目实施过程中除机械化噪声，少量废气等外不直接产生三废排放。但是为了保证项目基础开发过程中环境质量，X-131- 新城管理委员会必须做好环境保护及管理工作。（1）向各进区施工单位明确其在施工期间应当遵守的国家有关环境保护法律法规，要求施工单位采取切实可行措施，控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废弃物以及噪声震动等对环境的污染和危害。并要求施工单位签定环境保护责任书。（2）施工现场泥浆水经沉淀后排入城市排水设施或河流；机械施工的废油等要集中管理，杜绝随意丢放；施工单位不得在施工现场熔融沥青或焚烧油毡、油漆和可燃性建筑垃圾及其它会产生有毒有害烟尘的气体的物质。（3）X新城内开发面积达到699.50公顷，各子项工程众多，在项目实施建设过程中，倡导“文明施工，清洁施工”的新风，以X新城管委会有关职能部门牵头，做好施工现场的协调和环境保护管理工作。（4）在规划非出租用地，除建设道路、桥梁等公用设施外，种植花草树木，搞好环境的绿化，美化工作。（5）在建设过程中，加强环境保护的宣传教育工作，在道路沿线及施工现场竖立醒目的环保标志，加强施工现场的环境监理、监测，建立环境质量档案，发现问题，及时通知有关部门、单位或企业进行整改，并监督整改措施的实施和验收。5、项目建成后的环境保护工作根据X-131- 新城的发展规划，项目建成后的发展格局和各地块的功能。在项目建成后要继续认真做好环境保护工作，实施可持续发展的战略，为此要做到：（1）认真履行环保职责，执行国家有关环境保护方面的法律法规，优化行业结构，合理工业布局。对于进入区内的企业从项目立项、建设到投产运行等全过程跟踪服务，保证项目的建设、运行中，环保工作处于受控状态，尤其对运行过程中对环境造成危害的事件，要提出整改意见，并督促实施，验证改进的结果。（2）不断建设、巩固和扩大城市环境噪声达标区域，使建成区环境噪声达标覆盖率100%，固体废弃物综合利用处置率100%，生活垃圾清运率100%，无害处理率100%。（3）认真做好环境保护的日常工作，按照环境管理的要求，进行日常的监督管理，包括对企业定期、不定期的监测、监理、年度的排污审查、统计等，实现X新城内的环保目标。（4）加快生态防护绿地建设，绿带宽度要保证，建设区内绿地率要达到规划要求。第十一节消防、安全及卫生1、消防消防工作是日常经济活动的保证，各施工企业和生产开发企业必须严格执行《中华人民共和国消防条例》，实行“预防为主，防消结合”的方针，切实做好X新城内的消防工作。-131- （1）项目建设过程中，加强对各施工企业的消防知识的宣传教育工作，强化消防意识，尤其在机械化施工中，加强对油料的使用、贮存、易燃易爆物品的管理工作，重点防火区域（点）要按照要求配备防火消防设施或器材，并定期维护保养，使消防设施处于完好状态。（2）变电所、污水泵房等建构筑物按照GBJ16-87《建筑设计防火规定》（2001年版）的要求配置消防设施，并按照消防规范的要求，道路形成环状，室内留有消防通道，各建筑物的间距符合防火间距的标准要求。重点消防区域设置火灾自动报警系统，并自动开启有关消防设施，以及安全联动系统。（3）在道路上设置消火栓，消防给水与生产、生活给水合用统一给水系统，低压制供水，与城市给水管网相联，结合城市给水管道的敷设，主要道路按照间隔120米设置消火栓，保证达到城市消防给水的要求。（4）室外消防用水量按同一时间发生两次，一次灭火用水量40l/s，火灾连续时间为4小时。2、安全（1）安全第一，预防为主，历来是企业工作的重点。X新城建设过程中除招标有资格、有丰富施工管理经验的单位参与建设外，进入区域的企业还必须有一套完整的安全生产管理的规章制度和措施，保证X新城开发建设的顺利进行。（2）根据不同施工的要求和施工方法，制定相应的安全生产保障措施，并加强施工现场的安全管理和监督工作。（3）X-131- 新城施工范围大，施工点多，必须做好协调工作，避免相互干扰和安全死角的存在，施工现场配有良好的照明设施，各种材料按照要求堆放，保证子项工程安全有序进行。（4）现场用电设备要由良好的接地装置，传动设备要有良好的隔离防护设施，起重设备按要求安装、试验、维护保养，有资格要各的岗位一律持证上岗。（5）燃气管道要求气密性好，必须按照规范组织试漏施工、焊接和测试，并把好材料进货质量关。（6）进驻区域内的企业在项目建设前期必须按照国家建设程序，做好建设项目的安全方面的研究工作。3、卫生（1）本项目内容为“七通一平”，为此严格按照市城市市容和环境卫生管理要求，做好项目建设期间和建成后的日常管理工作。（2）所有参加X新城建设的企业，必须采取有效措施控制施工过程中扬尘，土方和建筑垃圾的运输、堆放过程中要防止撒、漏等对环境卫生的影响。（3）施工企业必须根据施工特点，为施工人员配备必要的劳动保护设施。-131- 第六章项目实施计划第一节项目实施计划编排原则本项目为X新城6平方公里范围内的“七通一平”基础工程，包括征地、拆迁与场地平整，道路桥梁和河道整治、市政管网和沿湖绿化景观等。为合理安排项目建设周期，加快建设进度，项目建设必须做好以下原则：1．项目涉及给水、供热、燃气、通讯等公用设施的建设，这些公用设施由市政、电信、电力等部门共同组织实施，因此项目在道路建设的同时，必须做好与相关部门的施工协调工作，确保施工进度不受影响。2．征地拆迁须一步到位，各工程建设的同时展开，具有拆迁相对集中，施工点多，不同专业施工同时或者错开的特点，必须切实合理规划，制订详细的施工方案，避免相互干扰等不安全因素的存在，力求工期合理，质量保证。3．充分考虑项目开发的特点、结合施工能力、资金到位等诸多因素，既要保证各功能土地的开发利用，又要争取开发一片，收益一片，实施滚动开发的战略，争取降低项目的投资成本。-131- 4．项目实施过程中认真做好项目进度报告，通过项目进度报告，对项目进展情况有所了解，针对报告所指出的问题及时采取切实可行的解决办法，并对可能发生的问题尽早采取预防措施。5．项目实施的前期各项准备工作要到位。第二节项目形象进度项目的形象进度即项目总体进度，包括从项目筹划、项目前期工作、项目实施到项目完成的过程。项目的总体计划安排如表6-1。表6-1项目形象进度表项目2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年可研报告编、审☆☆征地红线范围内调查☆拆迁安置准备☆☆拆迁、安置☆☆☆☆☆☆征地☆☆☆☆☆☆初步设计及审查☆☆临时道路、供电设施建设☆场地平整☆☆☆☆☆☆道路桥梁☆☆☆河道整治☆☆☆给水管道☆☆☆污水管道☆☆☆电力管道☆☆☆供热管道☆☆☆燃气管道☆☆☆信息管道☆☆☆沿湖绿化景观带☆☆☆☆☆竣工★第三节地块开发实施计划本次开发项目拟征用土地6.739km2，规划红线范围内涉及到X-131- 镇和蠡园开发区8个行政村。从调查资料来看，地域内共有5118户计12012口人需要拆迁安置，拆迁面积包含民宅和企事业单位建筑面积共1343146m2，其中民宅建筑面积804346m2，企事业单位建筑面积538800m2，场地平整共需填埋河塘土方72.14万m3、清除河塘淤泥12.73m3、清除场地表土111.24万m3，项目地块分年开发进度计划见附图14，有关参数见表6-2.表6-2地块开发实施计划表序号工程内容合计建设期2003年2004年2005年2006年2007年2008年1征地(亩)3346.15　68211521261　251.152场地平整（亩）3346.15　68211521261　251.153土方工程(m3)1961051　399694675143739024　147189第四节道路桥梁、河道及市政管网工程实施计划本项目道路施工包括区内各种等级交通道路20km，大小桥涵31座，整治河道8.3km及河道驳岸11.4km。市政管网主要由给水、污水、雨水、燃气、热力、电力及信息管道等组成，实施进度计划安排如下表6-3。表6-3道桥、河道及市政管网工程实施计划表序号工程内容合计建设期2003年2004年2005年一道路工程（m2）7354004302401675801375801环湖路4250m×31m1456002鸿桥路1780m×44m783203金城西路1820m×44m800804蠡溪路2040m×42m856805中南西路2690m×24m405606望桥路1520m×42m638407隐秀路2470m×42m1037408望山路2820m×37m98700-131- 9望湖路1620m×24m38880二桥梁工程（m2）1977013815.893838.821151环湖路6971.496971.492鸿桥路2833.62833.63金城西路193619364蠡溪路138613865中南西路688.8688.86望桥路155415547隐秀路2284.82284.88望山路115511559望湖路960960三河道整治（m）8297.748297.741新城河2260.942260.942蠡溪河1658.761658.763丁昌桥浜2226.552226.554陆典桥浜2151.492151.49四河道驳岸（m）11428.2411428.241新城河4521.884521.882蠡溪河2453.262453.263丁昌桥浜4453.14453.1五市政管道（m）21929312495246512478291给水管道3023418609580758182雨水管道4417726954803991843污水管道2378012853513357944电力管道4304125703913082085燃气管道2526414300531356516供热管道144775269405751517信息管道383202126490338023第五节配套设施实施计划项目主要配套设施包括供电变电所(110kv、220kv各一座)、煤气中压调压站等，实施计划见表6-4。表6-4配套设施实施计划表序号工程内容合计建设期备注2003年2004年2005年2006年2007年1变电站211由相关专业单位自建2煤气中压调压站3111第六节沿湖绿化景观工程实施计划-131- 沿湖绿化景观工程主要由“两带、两园、三岛”构成，，实施计划见表6-5。表6-5沿湖绿化景观工程实施计划表序号工程内容占地面积（公顷）建设期03年04年05年06年07年1X环湖绿带及湖岸整治(金城湾)17.1☆☆2环湖路中央绿化分隔带4.4☆3X公园一期15.8☆4X公园二期3.6☆5中央公园27.7☆☆☆☆6渤公岛37☆☆7鸥鹭岛2☆8渔父岛7☆☆9X广场1.6☆10西X亮化工程☆11总计116.2竣工★-131- 第七章项目组织、经营与管理第一节项目组织为加强对X地区规划建设的组织领导，市政府专门成立X地区规划建设领导小组，由市委副书记、市长毛小平任组长，市政府副市长周敏炜、副秘书长孙志亮、林国忠、建设局局长沈建任副组长。领导小组下设办公室，市政府副秘书长、X地区规划建设领导小组副组长孙志亮兼任办公室主任，市规划局局长翁林敏、市建设局助理调研员杨志毅、市水利局副局长薛建良、市园林局副局长李晓红、市国土资源管理局副局长朱明辉、滨湖区政府副区长吴正炎任办公室副主任。杨志毅为办公室总工程师，胡振东为办公室总经济师。办公室下设秘书处、计划审计处、规划设计处、工程技术处。人员从建设、规划、财政、审计等部门抽调，开始在市水利培训中心租场办公，后为便于组织工程实施，搬到现在的渔父岛（本在退渔还湖时应拆除的原河埒农民疗养院）内办公，实施市政府对X地区规划建设的综合协调和日常管理工作。负责规划设计的组织、论证和审查；负责建设工程项目事实的协调与衔接；定期召开成员单位工作例会，研究解决规划建设中的有关问题。-131- 为保证项目的顺利开展，充分利用各有关部门的管理力量和技术力量，各有关部门在统一领导、协同配合的原则下作必要的分工，由市重点建设工程办公室（非经济实体）负责组织道路基础设施建设、由市园林局负责组织沿湖绿化景观工程建设，两部门实际行使代甲方的职责，两部门成立专门的项目组，项目组设项目经理一名和小组成员若干人，由经验丰富的项目管理人员和专业技术人员组成（可以外聘），项目组就项目实施计划（工程进度和预算执行情况）对所在部门负责。同时，市X办委托所在地区、镇政府作为责任主体，负责各工程涉及的房屋拆迁和农民安置房建设。图7-1X地区规划建设组织机构图第二节项目经营地块开发待环境绿化和道路基础设施实施基本到位后分块分批推出，地块开发建设主体为市土地储备中心，负责对市国土局征用、收购的可实际利用的经营性土地进行收购储备和平整开发，形成净地后逐步市场推出。项目建设开发资金主要由两部分组成，即财政拨付的建设资金和银行贷款。项目完成后，土地出让资金收入由国土局按国家规定实行专户管理，财政监督，定期解缴财政，并优先用于偿还银行贷款。参见图7-2。图7-2开发资金流向示意图-131- 土地征收及开发的投入最终通过土地出让得到回报，投入资金的回收速度取决于土地出让速度，而土地出让速度又取决于招商引资工作的具体成效。为尽快回收资金，采取边开发边交由市国土局进行出让的方式进行运作。预计本工程2008年全部开发完成，根据目前招商引资情况，开发完成的全部商贸用地、经营性设施用地和居住用地通过逐年出让，2008年之前可以全部收回土地出让款，即六年内财政将付清全部开发资金。第三节项目管理为了适应市场化运作机制的需要，市X办为主的各建设单位将不断进行管理创新（包括制度创新），为项目管理奠定了良好的基础。本项目属于投资额巨大、建设期长、工程内容复杂的项目，在项目管理方面，宜采用项目经理负责制，项目经理的主要任务是自始至终全面负责项目的实施，包括组织项目组成员和利用外部人力资源进行《项目任务计划书》的编制、工程进度控制、预算控制、法律与行政障碍的排除等。专业咨询部门为建设单位制定项目实施原则，项目组遵循项目原则编制《项目任务计划书》，所编制的《项目任务计划书》需经建设单位确认，确认后项目组的工作即围绕《项目任务计划书》进行。建设单位按计划书确定的时间表委托设计部门对待开发地块进行分项详细设计和编制预算，项目组则根据设计方案制定详细的工程进度，并通过招标确定承包商、分包商和供应商，在分项合同的制约下确保工程进度和预算按计划进行。项目管理模式中的各方关系见图7-3。图7-3项目管理模式各方关系图-131- 第四节项目招标一、招标范围及依据根据《中华人民共和国招标投标法》和国家发展计划委员会、江苏省计委等有关规定，建设项目勘察、设计、建筑、安装、监理以及重要设备、材料等的采购达到下列标准之一的必须进行招标：(1)、单项合同估算价在200万元人民币以上的；(2)、重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的；(3)、勘察、设计、建理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的；(4)、单项合同估算价低于以上三条规定标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的；因此，本项目设备的采购、土建工程等项目均应进行招标。二、招标基本要求1.招标组织形式招标的组织形式有自行招标和委托招标，根据国家发展计划委员会制订的《工程建设项目自行招标试行办法》以及现行招标有关部门规定，结合项目承办单位的实际情况，本项目招标组织形式拟采用委托招标。2.招标方式-131- 招标的方式有公开招标、邀请招标和议标，本项目招标拟采用公开招标方式，通过有关部门指定的报刊、信息网络或者其它媒介发布招标公告进行招标。三、招标初步方案1.根据本项目各单项工程的投资额，选择资质符合要求的招标代理单位。2.项目招标的评标人员应是省内相关领域的专家。3.为了落实招标工作，项目应成立招标工作领导小组，招标工作领导小组组长由项目负责人担任，组员由各个部门抽调相关人员组成。-131- 第八章投资估算与资金筹措第一节概述一、投资估算依据1、市政工程可行性研究投资估算编制办法（建设部）2、全国市政工程投资估算指标（建设部）3、江苏省市政工程单位估价表4、江苏省建筑安装工程综合预算定额5、江苏省建筑安装工程费用定额6、江苏省市现行的有关取费标准7、市建设局、财政局初设或建设预算批复，设计单位编制的设计概算。项目依据环湖路锡建综审(2004)1号,锡财建审(2004)1号,管线按市政设计院设计概算文件鸿桥路(X路)锡建综审(2003)28号,锡财建审(2003)28号,管线按市政设计院设计概算文件金城西路(美湖路)锡建综审(2004)1号,锡财建审(2004)1号,管线按市政设计院设计概算文件蠡溪路锡建综审(2003)29号,锡财建审(2003)29号,管线按市交通设计院概算总表中南西路锡建综审(2003)30号,锡财建审(2003)30号,管线按市政设计院设计概算文件隐秀路锡建综审(2004)25号,锡财建审(2004)25号,管线按市政设计院设计概算文件望桥路道路及管线按市政设计院设计概算文件望山路道路及管线按市交通设计院概算总表-131- 望湖路锡建综(2004)57号,管线按市政设计院设计概算文件项目依据X公园一期锡建综审（2004）34号,锡财建审（2004）34号西X亮化工程锡建综审（2004）14号,锡财建审（2004）14号渤公岛锡建初审（2004）20号8、类似工程技术经济指标二、投资估算范围1、征地10108.5亩，民房拆迁804346m2，企事业单位拆迁538800m2。场地平整共需填埋河塘土方72.14万m3、清除河塘淤泥12.73m3、清除场地表土111.24万m3。2、建设道路长度20010m，桥梁31座，河道整治8298m，驳岸长11429m,河道清淤59745m3，挖方量382216m3，填方量210685m3。3、建设给水管道30234m，雨水管道44177m，污水管道23780m。4、供电工程建设变电站2座、埋设电力管道43041m、建设电力井561座。该项工程费用中电力管道、电力井费用全部计入项目投资，变电站部分为供电部门自行建设。5、铺设燃气管道25264m，中压燃气调压站3座。-131- 该项工程费用中燃气管道费用全部计入项目投资，中压燃气调压站部分为燃气部门自行建设。6、供热管道铺设14477m。7、建设集约化信息管沟总长38320m,电信井691座。8、沿湖绿化景观带116.2公顷。第二节征地、拆迁与场地平整工程费一、征地补偿费根据市国土局与当地政府达成的初步包干协议，每征用土地1亩需支付费用100000.00元，征地费用包括土地补偿费、青苗补偿费、老年社员养老金、劳动力安置补助费、劳动力安置管理费以及其他各种补贴。本次项目用地10108.5亩，共需征地补偿费101085万元。二、居民拆迁安置补偿费1、根据情况，居民老房建筑面积共804346m2，拆迁房屋每平方米补贴1900.00元，共需152825.74万元。2、本次共拆迁5118户，搬家费及其它设施补偿费每户5000.00元/户,共需2559万元。三、企事业单位拆迁安置补偿费企事业单位拆迁补偿安置费按每平方米1500元计，企事业单位建筑面积538800平方米，共需80820万元。四、上缴规费根据国家和江苏省规定，结合市X新城当地情况，上缴规费为：国家、省政府收益6667元／亩-131- 耕地开垦费6000元／亩农业重点开发金2400元／亩征地管理费1500元/亩用途变更费300元/亩耕地占用税3833元/亩合计每征用土地1亩需向政府支付规费20700.00元，共征用土地10108.5亩，总上缴规费为20924.60万元。五、场地平整费用场地平整费用包括清除表土、清除河塘淤泥、河塘填土，共需1842万元。具体投资估算见辅助报表二。第三节建设期利息项目(道路)建设期为5年，前两年自筹资金，在第三年借款15亿元，于第五年还款5亿元，第六年还款10亿元。长期贷款利率为5.56%,本项目长期投资借款共计150000万元，建设期投资长期借款利息为23040万元。第四节流动资金项目的流动资金暂估为500万元。-131- 第五节项目总投资项目总投资（项目总资金）包括固定资产投资总额和流动资金两部分．本项目总投资为289077万元，其中固定资产投资总额265537万元（不含建设期利息），流动资全500万元。详见下表。项目估算费用小计环湖路道路、桥梁、雨水等20539139189鸿桥路12273金城西路6967蠡溪路10224中南西路4753隐秀路15496望桥路24150望山路29689望湖路15097环湖路污水管线、给水管线、供电管沟、通讯管沟、热力管线、燃气管线310421110鸿桥路2212金城西路2603蠡溪路2454中南西路1776隐秀路3067望桥路1554望山路3000望湖路1339环湖路中央绿化带623105238X公园一期12876西X亮化工程3536中央公园前期25000渤公岛12420X环湖绿化带及湖岸整治25500渔父岛4430欧洲城、亚洲城地块收购5000X公园二期13174河道整治投资2680小计265537建设期贷款利息23040流动资金500总计289077-131- 第六节资金筹措及使用计划一、固定资产投资本项目固定资产投资266037.06万元，拟申请银行贷款150000万元，资本金与银行贷款各年筹集与使用情况详见表8-1、表8-2。表8-1项目资金筹措表（单位：万元）日期开发成本贷款开发资本金资本金比例固定资产地块开发1200368029.63　　68029.63100.00%2200481374.8558140.50　139515.35100.00%3200573413.9198208.00150000.0021621.9112.60%4200621609.33107500.25　129109.58100.00%5200721609.34　　21609.34100.00%62008　21410.54　21410.54100.00%小计266037.06285259.29　401296.3572.79%合计551296.35150000.00表8-2固定资产分年度投资表项目年段合计200320042005200620072008环湖路道路、桥梁、雨水等20539　　　　　20539139189鸿桥路12273　　　　　12273金城西路6967　　　　　6967蠡溪路10224　　　　　10224中南西路4753　　　　　4753隐秀路　15496　　　　15496望桥路　24150　　　　24150望山路　　29689　　　29689望湖路　　15097　　　15097环湖路污水管线、给水管线、供电管沟、通讯管沟、热力管线、燃气管线3104　　　　　310421110鸿桥路2212　　　　　2212金城西路2603　　　　　2603蠡溪路2454　　　　　2454中南西路1776　　　　　1776隐秀路　3067　　　　3067望桥路　1554　　　　1554望山路　　3000　　　3000望湖路　　1339　　　1339环湖路中央绿化带623　　　　　623105238-131- X公园一期　12876　　　　12876西X亮化工程　3536　　　　3536中央公园前期　1888770477047704　25000渤公岛　9486978978978　12420X环湖绿化带及湖岸整治　6000650065006500　25500渔父岛　3322369369369　4430欧洲城、亚洲城地块收购　　166716671667　5000X公园二期　　439143914391　13174河道整治投资　　2680　　　2680小计6753081375734142160921609　265537二、流动资金本项目流动资金500万元，由项目资本金筹措500万元。项目流动资金在项目计算期的第一年投入。第九章财务分析-131- 第一节土地转让收入土地转让收入是本项目的主要收入来源。通过土地开发，使毛地转化为可转让的居住和公共设施用地。本项目总开发面积为6平方公里，形成可转让面积3346.15亩。各种性质用地的可转让面积及比例见表9-1。表9-1各种性质用地可转让面积表分类居住用地公共设施用地合计可转让面积（m2）20633331674332230767比例（%）92.497.51100根据土地平整的实施计划，项目当年开发的可转让土地将在2003年起至2008年逐年转让，项目计算期内的土地可转让面积预测见表9-2。表9-2土地可转让面积预测表单位：m2序号项目合计建设期2004年2005年2006年2007年2008年1居住用地2063333454667768000840667　　2公共设施用地167433　　　　167433合计2230767454667768000840667　167433各种性质的用地转让价格按平均3000元/m2计，项目转让收入合计为669230万元；计算期内各年的销售收入见表9-3。表9-3各年土地转让收入预测表单位：万元项目年段合计-131- 200320042005200620072008一号地块拍卖收益　136400　　　　136400二号地块拍卖收益　　　84600　　84600三号地块拍卖收益　　　55800　　55800四号地块拍卖收益　　　　90000　90000五号地块拍卖收益　　　　52000　52000六号地块拍卖收益　　　　91200　91200七号地块拍卖收益　　　　　109000109000八号地块拍卖收益　　　　　2343023430九号地块拍卖收益　　　　　2680026800小计　136400　140400233200159230669230第十章财务评价一、项目盈利能力分析-131- 本项目暂不考虑所得税和提取盈余公积金和公益金。反映项目盈利能力的指标分为全部投资和自有资金（资本金）的内部收益率、投资回收期和财务净现值。全部投资现金流量表是以假设本项目建设所需的全部资金均为投资者投入作为计算基础，计算项目本身的盈利能力．经测算该项目全部投资盈利能力分析结果和自有资金（资本金）盈利能力分析结果见表10-1。表10-1财务现金流量分析结果表序号指标名称单位全部投资自有资金备注1财务内部收益率%16.84%26.46%ic=6%2静态投资回收期年4.994.443动态投资回收期5.284.564财务净现值万元7395180906全部投资和自有资金（资本金）的财务现金流量情况详见附表（基本报表）。二、贷款偿还能力分析1、项目贷款偿还能力分析根据市土地储备中心与银行的初步意向，贷款共15亿元，其中10亿元限期为3年，另5亿元限期为2年，计算期从2005年开始，2007年还5亿元，2008年还10亿元。利息根据国家会计政策的规定分别计入固定资产或财务费用。根据资金来源的分析，本项目在2007年至2008年共有20亿资金来源，可用还借款15亿元，项目固定资产投资借款有可靠的保证。2、借款担保-131- 本项目贷款的担保方式拟采取市土地储备中心提供国土土地使用权抵押（15亿元）加财政还款承诺（15亿元）的形式，还款来源主要为X新城经营性地块的出让金及财政资金。三、不确定性分析本项目的不确定性分析仅进行敏感性分析。考虑到项目实施过程中的一些不确定因素，对影响项目财务效益的四种因素（土地转让收入和固定资产投资）进行敏感性分析，具体结果见表10-2.。-131- 表10-2敏感性分析表（全部投资）净现值受敏感变化的影响结果（单位：万元）　-20%-15%-10%-5%±0%5%10%15%20%固定资产11948510810296718853347395162567511833979928416地块开发成本12365311122798802863767395161525490993667424248地块收益变化-36177-8645188874641973951101482129014156546184078利率变化852908238079522767127395171237685696594763370静态投资回收期变化的的影响结果（单位：万元）　-20%-15%-10%-5%±0%5%10%15%20%固定资产4.78年4.83年4.89年4.94年4.99年5.08年5.17年5.26年5.34年地块开发成本4.76年4.82年4.88年4.94年4.99年5.09年5.18年5.28年5.38年地块收益变化5.95年5.66年5.41年5.19年4.99年4.89年4.79年4.70年4.62年利率变化4.99年4.99年4.99年4.99年4.99年4.99年4.99年4.99年4.99年-131- 动态投资回收期变化的的影响结果　-20%-15%-10%-5%±0%5%10%15%20%固定资产4.91年4.97年5.06年5.17年5.28年5.39年5.50年5.61年5.73年地块开发本4.90年4.97年5.06年5.17年5.28年5.40年5.52年5.64年5.76年地块收益变化6.00年6.00年5.79年5.52年5.28年5.07年4.93年4.83年4.73年利率变化5.22年5.24年5.25年5.27年5.28年5.30年5.32年5.33年5.35年内部收益率变化的的影响结果　-20%-15%-10%-5%±0%5%10%15%20%固定资产26.50%23.77%21.27%18.97%16.84%14.86%13.02%11.29%9.67%地块开发成本25.38%23.14%20.97%18.87%16.84%14.87%12.97%11.12%9.33%地块收益变化0.68%4.73%8.77%12.80%16.84%20.91%25.01%29.15%33.35%利率变化16.84%16.84%16.84%16.84%16.84%16.84%16.84%16.84%16.84%依据上述分析表明投资收益受“地块开发成本”及“地块收益变化”影响效大所以以下按这两个敏感性因素做双因素敏感性分析-131- 双因素敏感性分析(NPV)ＮＰＶ地块开发成本变化-20%-15%-10%-5%±0%5%10%15%20%地块收益变化-20%135261100-11326-23751-36177-48603-61028-73454-85880-15%4105728632162063781-8645-21071-33496-45922-58348-10%68589561644373831312188876461-5964-18390-30816-5%961218369671270588444641933993215679142-3284±0%123653111227988028637673951615254909936674242485%1511851387591263341139081014828905776631642065178010%178717166291153866141440129014116589104163917377931215%20624919382318139716897215654614412113169511926910684420%233781221355208929196504184078171652159227146801134376双因素敏感性分析(静态投资回收期)-131- 静态投资回收期地块开发成本变化-20%-15%-10%-5%±0%5%10%15%20%地块收益变化-20%5.43年5.56年5.69年5.82年5.95年6.00年6.00年6.00年6.00年-15%5.19年5.30年5.42年5.54年5.66年5.78年5.91年6.00年6.00年-10%4.98年5.08年5.19年5.30年5.41年5.52年5.63年5.75年5.87年-5%4.86年4.93年4.99年5.08年5.19年5.29年5.40年5.50年5.61年±0%4.76年4.82年4.88年4.94年4.99年5.09年5.18年5.28年5.38年5%4.66年4.72年4.77年4.83年4.89年4.94年5.00年5.09年5.18年10%4.57年4.63年4.68年4.73年4.79年4.84年4.89年4.95年5.00年15%4.49年4.54年4.60年4.65年4.70年4.75年4.80年4.85年4.90年20%4.42年4.47年4.52年4.57年4.62年4.67年4.71年4.76年4.81年双因素敏感性分析(动态投资回收期)-131- 动态投资回收期地块开发成本变化-20%-15%-10%-5%±0%5%10%15%20%地块收益变化-20%5.84年5.99年6.00年6.00年6.00年6.00年6.00年6.00年6.00年-15%5.54年5.67年5.81年5.96年6.00年6.00年6.00年6.00年6.00年-10%5.28年5.40年5.53年5.66年5.79年5.93年6.00年6.00年6.00年-5%5.04年5.16年5.28年5.40年5.52年5.65年5.77年5.90年6.00年±0%4.90年4.97年5.06年5.17年5.28年5.40年5.52年5.64年5.76年5%4.79年4.85年4.92年4.98年5.07年5.18年5.29年5.40年5.51年10%4.69年4.75年4.81年4.87年4.93年4.99年5.08年5.19年5.29年15%4.60年4.66年4.71年4.77年4.83年4.88年4.94年5.00年5.10年20%4.51年4.57年4.62年4.68年4.73年4.79年4.84年4.90年4.95年双因素敏感性分析(IRR)ＩＲＲ地块开发成本变化-131- -20%-15%-10%-5%±0%5%10%15%20%地块收益变化-20%8.12%6.17%4.28%2.45%0.68%-1.04%-2.70%-4.31%-5.88%-15%12.42%10.41%8.45%6.56%4.73%2.96%1.24%-0.43%-2.04%-10%16.73%14.64%12.62%10.66%8.77%6.93%5.15%3.43%1.76%-5%21.04%18.88%16.79%14.76%12.80%10.90%9.06%7.28%5.55%±0%25.38%23.14%20.97%18.87%16.84%14.87%12.97%11.12%9.33%5%29.75%27.43%25.19%23.01%20.91%18.87%16.89%14.98%13.13%10%34.18%31.77%29.45%27.19%25.01%22.89%20.85%18.86%16.94%15%38.67%36.17%33.76%31.42%29.15%26.96%24.84%22.78%20.79%20%43.23%40.64%38.13%35.71%33.35%31.08%28.87%26.74%24.67%通过上述分析发现项目的风险很小。四、财务评价结论经综合测算，本项目财务经济指标见10-3。-131- 1、财务评价指标表明，该项目实施后在达到预期投入产出效果的情况下，项目的全部投资财务内部收益率为16.84％，财务净现值大于零（ic=6%），投资回收期为4.99年。2、该项目各评价指标在可接受范围，能较快收回投资，有一定的经济效益。表10-3项目主要经济数据及财务评价指标汇总表序号指标名称单位指标值备注1项目总资金万元551296.35　1.1固定资产投资总额万元265537.06　1.2流动资金万元500.00　1.3土块开发投资万元285259.29　2资金筹措万元150000.00　2.1资本金万元401296.35　　资本金占总投资比例%72.79%　2.2长期借款万元150000.00　2.3流动资金借款万元　　3总营业收入万元669730.00计算期内4总营业税金及附加万元　计算期内5总成本费用万元529686.67计算期内6利润总额万元139543.33计算期内7全部投资赢利指标　　　7.1全部投资内部收益率%16.84%　7.2全部投资财务净现值万元73950.56ic=6.0%7.3全部投资回收期年4.99含建设期8自有资金赢利指标　　　8.1自有资金内部收益率%26.46%　8.2财务净现值万元80905.80ic=6.0%8.3投资回收期年4.44含建设期第十一章社会效益分析X新城已经在水环境综合整治、道路基础设施建设、环湖绿化景观建设、地块开发、农民安居房建设等方面取得了显著成就。X通过综合治理，水质达到四类标准从而实现国家“十五”-131- 计划规定的要求；生态环境得到明显修复，重塑山水湖滨新形象，为市达到“国家环保模范城市”考核要求作出了重大贡献。随着本项目的建设，X新城将进一步完善各项基础设施，努力建设成为高品质、创一流、富有湖滨特色的国内外旅游胜地、现代化综合新城区，为社会经济的全面发展起更大的推动作用。1、积极推动太湖流域水污染的防治工作。X新城建设坚持树立科学发展观，花大力投巨资，通过生态清淤、拦污截污、调水冲污、退渔还湖、生态修复等一系列工程，全面治理水污染取得了巨大成功，积累了宝贵的经验和成功的作法，在“全国重点流域水污染防治现场会”上被益为“太湖模式”，极大地推动了太湖流域水污染的防治工作，为全国各地完成“十五”重点流域水污染防治任务提供了借鉴。2、利于转变经济增长方式，实现产业结构优化升级。X新城建设充分整合自然资源、人文景观，坚持走经济、社会与人口、资源、环境相协调的城市发展之路。以新城建设为载体，大力实施了X综合整治；以基础设施建设为抓手，切实提高了水污染防治能力；以河道整治和水源地保护为重点，全面推进流域治理；结合生产力布局调整，有效控制了面源污染；以旅游服务业为发展方向，清理淘汰了污染、落后产业；以循环经济为发展方式，根本保障了经济的可持续发展。3、利于树立“保护环境就能让城市升值”的经营管理新理念。“环境就是生产力、环境就是竞争力”,X-131- 新城建设形成并强化了整治环境、营造环境、经营环境的理念，实践证明，生态环境是有巨大潜在价值的资产，保护环境就是解放生产力，改善环境就是发展生产力，经营环境就是创造生产力。通过综合整治改善了环境质量，增强了周边区域综合功能，提高了土地价格，环境经济效益又反哺了环境综合整治，从而实现了环境保护与经济的良性循环。深圳房地产“巨鳄”痛失X宝地，退而求其次不惜以更高价位开发外围土地的事实，显示出环境增值的巨大源动力。4、利于提高人民的生活质量。X新城建设把拆迁、安置工作放在首位，将农民安置房建设纳入城市居民住宅区统一规划定点，努力实现拆迁、安置工作零过渡，切实解决农民的“失房、失地、失企“之忧，让农民享受到了城市化的成果，农民人均安置居住面积30平方米，达到小康水平，改善了农民的居住环境和生活条件。X沿湖绿化景观带建成后全部向市民免费开放，拓展了市民休闲空间，增添了城市的亲和力，大大提高了市民的生活水准，增强了市民的自信心和自豪感。5、大力促进城市化建设。X新城地处市南拓发展主轴上，新城的规划纳入于市总体规划，从长远看，成为城区的一部分，这将要求新城建设与城区建设相适应。新城的路网、电网、管网等基础设施与城市基础设施连成一片，新城“绿色、生态”高起点的建设目标切实体现建设生态城市、山水城市、湖滨城市要求，因此通过X-131- 新城的建设，促进了市城市化建设的进程。6、利于扩大招商引资、促进经济国际化进程。经过首期投资开发，X新城卓越的生态环境、宜人的居住环境、一流的投资环境突现，本次项目的实施，为X新城的大发展提供良好的发展空间，从而使X新城成为城市靓丽的窗口，极力提升的投资环境，有力地促进经济国际化的进程。7、增加财政收入。X新城通过治理环境，经营环境，完善各项基础设施建设，全面提升了X地区的土地出让价格；通过沿湖绿化景观带的致力建设，大力推动了旅游产业的发展，继而促使地方经济加快发展，大幅增加政府财政收入，保障政府建设投资的有效收益。第十二章风险分析-131- 项目从立项、建设到交付使用过程中不可避免地要受到众多不确定因素的影响，这是市场经济的特征之一，故本项目在经营中也毫不例外的会遇到以下风险．强化风险意识，采取相应的规避风险措施．是确保项目顺利建设和正常运营的先决条件。一、经营风险及对策1、经营风险分析（1）、市X地区规划建设领导小组办公室以来，主要从事了X地区的成片土地开发和基础设施建设，为X新城初步具备良好的投资环境作出了重要贡献，为X新城的地块逐年开发创造了有利条件，X新城目前只是初具规棋．开发范围还将不断扩大，市X办仍将继续开展土地开发及基础设施建设业务。在实际操作中，X新城建设得到市委、市政府的高度重视和各有关部门的大力支持，因此X新城建设对政府行政有一定程度的依赖。（2）、土地的成片建设开发及基础设施业务涉及的工作面广，由此可能带来以市X办为主的各建设主体在经营方面的经验、专业知识、专业人才及管理控制方面的不足和困难。2、经营风险对策市X办将继续在市委、市政府的领导下，保持与各有关部门的良好合作关系，尽可能在委托协议中明确双方的责、权、利，维护政府的利益，避免在工程实施过程中发生不必要的分歧，同时要严格进行项目管理，努力做到保质保量按时交工。多渠道、多形式地吸引人才，建立自己的专业管理伙伍，降低经营风险。-131- 坚持行政推动与市场机制相结合的建设机制，新城建设的规划设计、施工、监理、拆迁评估、开发地块出让等引入竞争机制，做到制度、政策操作透明，将各项建设置于规范有序、高效节支和廉政的基础之上，以机制的创新抵御经管风险。二、政策风险及对策1、政策风险分析（1）、国家有关宏观经济政策、基本建设政策、土地利用政策、融资政策等对X新城建设都可能产生重大影响。（2）、X新城在开发建设过程中，几年来获得的迅速发展客观上离不开政府政策的支持、政府财政的支持，政府的投入仍是X新城今后稳定、快速发展所必需的。（3）、我国已加入WTO，政府各部门都在对照WTO的承诺，对现有政策法规进行整理，调整结果必将对X新城开发建设产生一定程度的影响。2、政策风险对策X新城开发建设将通过坚持决策程序化、管理科学化、业务多元化的发展方针依靠增强自身实力来降低政策变化带来的风险。制订科学的决策制度，X新城重大项目将在充分研究论证的基础上进行广泛讨论，减少决策失误；项目实施工程制定切实可行的方案，并强化管理，严格控制支出和成本；经营业务向多元化发展，主要是逐步形成以市政基础设施建设和土地成片开发并重的格局，同时扩大在旅游产业的投资，形成多个利润来源。大力创新和完善城建投融资体制，积极建立政府投入、社会融资、民间加盟、国有资产经营等多元化筹资方式，切实保障建设资金到位。-131- 加强信息收集工作，不断根据新政策法规调整X新城的发展战略．只要努力坚持规范动作，科学管理，灵活经营，不断增强自身实力，政策因素的影响就能大大降低。三、市场风险及对策1、市场风险分析（1）、X新城的开发建设依赖于新城招商引资的规模，周边及国内外地区的激烈竞争、市场环境等因素会对业务带来一定影响。（2）、X新城基础设施及土地成片开发规模，是建立在X新城过去的发展速度及进区客户意向〔预约）的基础上确定的，土地市场需求存在不确定因素。（3）、X新城内土地成片开发业务，开发的土地能否按合理的价格及时出让是能否得到较好回报的关键。投资及时回笼才能推动业务的连续开展，否则将影响到X新城经营的稳定性，影响滚动开发战略的顺利实施。2、市场风险对策X新城在从事土地开发业务中，一是要统筹安排，严格监管，开源节流，减少开发成本，以提高市场竞争能力；二是要加强客户管理，将有意向进区的外商纳入客户管理，对这些意向性准客户进行跟踪服务，传递X新城最新的环境和政策变化，并及时了解客户的投资计划和对投资坏境的要求，减少意向性准客户的走失，三是对承建的委托开发项目，以协议或合同形式规定好开发收入，从而确保X新城的投资及时回收。-131- 四、行业风险及对策1、行业风险分析（1）、X新城建设存在着与附近城市和地区的竞争及市场分割等制约因素，行业内部竞争对X新城的建设发展将产生直接影响。（2）、新城内土地资源有限，从长远来看对X新城长期稳定地发展产生一定的制约因素。（3）、X新城的建设和发展与国家宏观经济环境、经济周期关系较大，这可能导致X新城的收入不稳定。2、行业风险对策除了努力增强自身实力、降低宏现经济变化可能带来的风险外，对行业内部竞争造成的风险，市X办一方面将加强宣传，突出X新城近几年所取得的业绩及已形成的管理科学、服务优质的优越投资环境，扩大X新城在境内外投资者中的影响，提高竞争能力；另一方面继续扎实做好X新城的各项开发建设工作，进一步完善投资条件，吸引更多的境内外投资者前来投资。-131-'