农家乐可行性研究报告 95页

'XX星级农家乐建设项目可行性研究报告二○一二年九月 目录第一章总论1一、项目概况1二、报告编制依据3三、报告研究内容4四、简要结论4第二章项目背景5一、石柱土家族自治县经济社会发展现状5二、石柱县旅游发展现状及机遇7三、项目的提出11第三章项目建设的必要性15一、是促进石柱县旅游业发展，打造商旅强县的需要15二、有利于促进石柱经济快速发展16三、有利于保护传承土家族非物质文化遗产，建设民族特色文化县17三、是加快社会主义新农村建设的需要18五、有利于促进三峡移民安置、就业工作的推进19第四章客源定位及市场预测20一、全国旅游市场分析20二、市旅游市场分析预测21三、目标市场分析预测22第五章建设内容及规模25一、规模确定的依据25二、主要建设内容及规模25第六章建设条件27一、项目选址27二、气候条件27三、区域地质概况27四、不良地质作用及地震评价28第七章工程建设方案29IV 一、总体规划方案29二、总体规划方案32第八章公用设施方案39一、建筑设计39二、结构设计40三、给排水设计40四、交通组织方案41五、电气设计42六、消防设计44七、灯饰工程设计45第九章节能46一、能耗状况及指标分析46二、节能措施46第十章环境影响评价49一、设计原则49二、适用标准49三、主要污染源及污染物50四、主要环境保护措施51五、环境评价结论53第十一章劳动安全措施55一、影响劳动安全的因素分析55二、防护和监控措施55三、施工安全措施56四、劳动卫生措施56五、预期效果及评价57第十二章组织机构与建设管理58一、组织机构58二、人力资源配置59三、项目建设管理59IV 第十三章项目进度计划及招投标方案62一、项目进度计划62二、项目招投标62第十四章投资估算及资金筹措64一、投资估算范围64二、投资估算依据64三、项目投资64四、资金筹措68第十五章经济评价69一、评价原则、依据及参数69二、经济效益计算70三、营业税金计算70四、经济费用计算70五、经济评价结果72六、偿债能力分析73第十六章社会影响评价74一、社会效益分析74二、社会影响分析75三、社会适应性分析76四、社会评价结论77第十七章结论与建议78一、结论78二、建议79附表附表1项目总投资估算表附表2项目建设期利息估算表附表3资金使用计划与资金筹措表附表4营业收入、营业税金及附加和增值税估算表IV 附表5总成本费用估算表附表5-1固定资产折旧费、无形资产和其他资产摊销费估算表附表6项目投资现金流量表附表7利润与利润分配表附表8借款还本付息表IV X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章总论一、项目概况（一）项目名称X星级农家乐项目（二）项目业主X土家风情旅游发展有限公司（三）法定代表人马健（四）建设性质新建（五）建设地址市石柱县南宾镇红星村花院组宝鼎山（县城至沪蓉高速连接路，距县城约2公里）。（六）主要建设内容及规模X星级农家乐项目由宾馆区、餐饮区、娱乐区、陈列区、停泊区及区内绿化区等。新建宾馆楼、玉音楼（戏楼）、碉楼、博物馆（秦良玉及土司文化陈列）、停车场等，规划用地面积50亩。1、宾馆楼：建筑面积3093.0平方米，共5层，其中一层设置餐饮接待区，2-4层设置住宿区。2、土家特色餐饮街：餐饮区建筑面积4536.9方米。3、玉音楼（戏楼）：建筑面积2500平方米，共5层，79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告集文化展示、土家民风民俗表演、休闲娱乐、综合办公一体。4、碉楼：建筑面积2000平方米，楼层共4层。主要设置品茶区、咖啡区、休闲区、会议培训区。5、博物馆（马氏土司陈列馆）：博物馆建筑面积2400平方米，楼层共5层，主要用于展示明末清初著名巾帼英雄秦良玉时期文物和土司文化。6、厨房：厨房建筑面积700平方米，共一层。7、停泊区：项目区内布置一个停车场，面积6000平方米。8、楼道连接廊桥：楼道连接廊桥建筑面积700平方米，共三座，采用土家建筑风格。9、酒厂作坊：酒厂作坊建筑面积500平方米，共一层。作为X配套项目，主要生产玉米、高粱发酵的土家白酒。10、门卫室：门卫室建筑面积65.1平方米，共一层。11、给排水工程：给水泵站1座；一体化污水处理设施1座。（七）建设期根据项目特征以及项目建设的规模，项目建设期拟定为17个月，即2012年10月——2014年2月。（八）项目总投资项目投资估算总额为9083.0万元，其中工程费用7258.2万元，工程建设其他费用1098.7万元，基本预备费350.2万元，建设期利息213.9万元，铺底流动资金162.0万元。（九）资金筹措79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告项目总投资9083.0万元，主要通过业主自筹、申请三峡后续扶持资金和银行贷款三种渠道筹集资金，其中：（1）通过业主自筹4583.0万元，占总投资的50.5％；（2）申请三峡后续扶持资金1500万元，占总投资的16.5%（占建设投资的17.2%）；（3）申请银行贷款3000万元，占总投资的33.0％。二、报告编制依据《投资项目可行性研究指南》（试用版）；《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；《国务院关于加快发展旅游业的意见》；《市国民经济和社会发展第十二个五年规划旅游业发展重点专项规划》；《市渝东南地区旅游发展规划（修编)》；《市人民政府办公厅关于加快渝东南地区旅游业发展的意见》；《石柱土家族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；《石柱县旅游“十二五”发展规划》；《市石柱县南宾镇红星村规划（2011—2020年）》；项目业主提供的其他资料。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告三、报告研究内容可行性研究报告主要研究内容包括：项目背景、建设必要性、市场预测、建设条件、工程建设方案、环境影响分析、节能方案、投资估算及资金筹措、实施安排、经济及社会效益评价等。四、简要结论作为渝东南偏远山区的石柱县，近年“四高一铁一港”交通的大发展带动了城市经济的快速增长，区位优势在发展蓝图中更加突出。面对石柱发展面临的新形势、新机遇，石柱县确立“商旅活县”战略，要将民俗生态休闲旅游业培育成为石柱县新的支柱产业，提出要着力构建“绿色风情石柱、休闲养生之都”的旅游总体形象，努力把石柱建设成为旅游特色鲜明、产业体系完善、文化内涵丰富、服务质量优良的全市旅游强县、西部地区民俗生态休闲旅游高地、全国优秀旅游目的地。X星级农家乐项目是“以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，达到保护传承土家族非物质文化遗产为主要目的”，集“吃、住、游、购、娱”旅游五要素为一体。本项目的实施，有利于促进石柱县旅游产业发展，完善旅游配套设施建设，加快对土家民俗文化的深度挖掘，促进非物质文化传承，同时还将有利于推动新农村建设，有利于农民群众脱贫致富奔小康，有利于区域生态环境保护工作的推进。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章项目背景一、石柱土家族自治县经济社会发展现状“十一五”时期是石柱发展史上极不平凡的五年。面对艰巨繁重的发展改革任务，在市委、市政府的正确领导下，石柱县县委、县政府坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观的要求，全面贯彻落实“314”总体部署，紧跟全市“加快”和“率先”发展步伐，抢抓交通区位加速嬗变的历史性机遇，团结带领全县各族人民，围绕建设渝东枢纽门户和渝东地区绿色生态经济强县奋斗目标，大力实施“生态立县、工业强县、开放兴县”战略，开拓创新，扎实工作，全面实现“十一五”规划确定的主要目标，人民生活总体达到小康水平，胜利完成“改善环境、培植产业、积蓄后劲、加快发展”的阶段性任务。主要体现为“六个翻番”、“六个零的突破”和“六个全面提升”。“六个翻番”。一是全县地区生产总值翻一番多，年均增长19.2%，达到64.5亿元；二是工业增加值翻一番多，增长28.2%，达到18.8亿元；三是社会消费品零售总额翻一番多，增长18.5%，达到24.7亿元；四是全社会固定资产投资翻两番多，增长44.3%，突破100亿元；五是地方财政收入翻两番多，增长47.6%，达到7亿元；六是招商引资实际到位资金翻六番，超过100亿元。“六个零的突破”。一是高速公路实现“零的突破”79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告，沪渝高速公路石柱段建成通车，结束了境内无高速公路的历史，交通区位发生历史性跨越。二是工业园区建设实现“零的突破”，工业园区从无到有，累计投入资金38.7亿元，建成区面积达到4平方公里，连续三年被市政府评为“优秀工业园区”。三是实际利用外资实现“零的突破”，成功引进香港正高科技、迪昌纺织、柏卡红葡萄酒3家外资企业，实际利用外资累计达到195万美元，有效提升了全县经济发展的对外开放度。四是机电加工业实现“零的突破”，成功引进万力联兴、荣易达铝业、德华机械、铭红电子等一批机电加工企业，结束了石柱一直依靠本地资源发展工业的尴尬历史。五是辣椒产业出口创汇实现“零的突破”，“石柱红”辣椒系列产品成功走出国门，远销亚洲、东欧等国家和地区，为建设“全国辣椒生产第一大县”拓展了巨大的市场空间。六是黄连产业深加工实现“零的突破”，引进温州国豪集团，投资12亿元建设以黄连为原料生产治疗糖尿病、高血脂新药的制药项目，让有近千年种植历史的黄连产业跨入新的发展阶段。“六个全面提升”。一是交通建设全面提升，沪渝高速公路建成通车，渝利铁路、丰石高速公路石柱段全面开工建设，成功争取沿江高速公路南线方案，梁黔高速公路纳入全市“十二五”规划建成项目之一，乡镇通畅率、行政村通达率实现100%，为构建“四高一铁一港”综合交通体系打下了坚实基础。二是民俗生态休闲旅游业全面提升，千野草场、大风堡原始森林分别被评为“最美草场”、“最美森林”，黄水林海、西沱天街进入“巴渝新十二景”79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告，成功举办市第三届森林旅游节、黄水林海消夏节、土家民俗文化节，全县游客接待人数、综合收入分别是2005年的8.3倍、27.8倍，旅游形象更加靓丽多彩。三是农业产业化水平全面提升，继续保持和实现了黄连、莼菜、长毛兔三个全国县级第一，建成西南地区最大的辣椒生产基地县，成功引进小天鹅、贵州百花药业、北京国港、山东康大、山西兄弟实业等一批知名龙头企业，农业产业化水平跨入全市前列。四是特色城镇品质全面提升，县城成功创建“市级山水园林城市”、“市级卫生县城”，黄水镇、西沱镇分别被评为“全市十大宜居小城镇”、“全市最具人气小城镇”之一，百里土家民居长廊建设取得重大进展。五是民生事业全面提升，五年累计完成民生支出16.9亿元，占财政总支出的52.5%；城乡居民收入大幅增长；农村留守儿童、新型农村合作医疗、农房抵押贷款等工作率先在全市取得探索性突破；群众健康素质、安全感、幸福感明显增强；基本实现养老、医疗、低保等城乡全覆盖，社会保障更加健全。六是基层建设全面提升，“三项活动”、“三项制度”工作成效明显，化解了一大批历史遗留积案；村民自治、社会管理明显加强，基层基础工作更加扎实；干部队伍建设深入推进，凝聚起加快发展的强大合力。二、石柱县旅游发展现状及机遇（一）石柱县旅游发展现状石柱旅游资源非常丰富，集中体现出“绿色生态、土家风情、历史文化”三大特色。最具代表性的旅游资源有：“巴渝新十二景”-黄水国家森林公园、最美草场-千野草场、最美森林-大风堡自然保护区等自然资源和首批全国历史文化名镇及“巴渝新十二景”79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告-西沱古镇、巾帼英雄秦良玉文化、川东名刹银杏堂、国家非物质文化遗产“啰儿调”和经典民歌《太阳出来喜洋洋》以及土家吊脚楼、哭嫁、盘歌、薅草锣鼓、土家摆手舞等历史文化资源。2006年以来，石柱旅游成功协议引资50余亿元，完成旅游重点项目投资20余亿元，累计实现游客接待660余万人次，创旅游综合收入近25亿元。目前，全县面向旅游市场开放的景区有大风堡景区、毕兹卡绿宫、千野草场、药用植物园4个，初步开放的有油草河、西沱古镇、银杏堂2个，在建或拟建的重点旅游项目18个，旅游业已经成为了统筹城乡发展的主打产业。（二）“五大抓手”抓好旅游产业抓环境，强领导，不断奠定产业地位。2007年，该县确立了优先发展黄水区域旅游战略，集中全县之力促进黄水区域旅游大发展；2008年成立了旅游产业发展领导小组，定期议事；2010年，明确了国有企业参与旅游开发、县级领导"一对一"帮扶旅游项目发展等政策措施，并成立了黄水旅游景区管理委员会，统筹黄水区域旅游发展。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告抓规划，明布局，不断明晰发展思路。"十一五"以来，石柱县先后编制完成了《石柱县旅游业发展规划》、《黄水国家森林公园总体规划》（修编）等一系列旅游发展规划。目前，以编制完善《石柱县"十二五"旅游发展规划》为基础，正在启动《石柱土家族自治县旅游发展规划》（修编）和《黄水旅游区总体规划》（修编）工作，委托南京大学编制的《西沱旅游区总体规划》已通过专家评审。随着一系列旅游策划规划的完成和实施，进一步明确了石柱旅游的发展布局和战略思路，为全县旅游的加快发展奠定了基础、指明了方向。抓开发，树精品，不断完善设施建设。在不断完善旅游规划的基础上，石柱县精心策划包装项目，大力招商引资，实施大项目战略，加快了旅游开发建设步伐。通过几年的努力，石柱县已经拥有巴渝新十二景-西沱天街（西沱古镇）、巴渝新十二景-黄水林海（黄水国家森林公园）、森林旅游-十大树王、中国一号水杉母树、最美森林-大风堡原始森林、毕兹卡绿宫AAA级景区、药用植物园AAA级景区、最美草地-千野草场等品牌景区（点）。抓宣传，做营销，不断拓展旅游市场。2007年以来，石柱县累计投入宣传营销经费1000多万元，加大了宣传营销力度，有效地拓展了客源市场。以举办市第三届森林旅游节暨首届土家民俗文化节、辣椒文化节、土家美食文化节、中国·石柱第二届土家民俗文化节暨首届黄水林海消夏节和2011中国·黄水林海消夏旅游节等节会为平台，在强化报媒、电视等传统宣传方式的基础上，通过发布户外广告、印发DM单、制作LED广告、网络宣传、播放旅游宣传片、召开专题旅游推介会等方式，强化石柱旅游形象宣传。抓行管，促规范，不断提高管理水平。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告近年来，石柱县旅游主管部门充分发挥职能作用，强化对旅游从业人员的教育培训，提升了旅游从业人员的业务素质和服务水平；强化旅游品牌建设，引导药用植物园和毕兹卡绿宫景区顺利通过AAA景区评审，大风堡AAAA景区已上报国家旅游局。同时，积极开展星级宾馆饭店和农家乐评审，提升了景区品质和接待能力，现已拥有三星级酒店2家、二星级酒店2家、星级农家乐4家。（三）石柱旅游业面临的三大发展机遇一是政策机遇。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》明确提出：积极发展旅游业，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游。坚持旅游资源保护和开发并重，加强旅游基础设施建设，推进重点旅游区、旅游线路建设。推动旅游业特色化发展和旅游产品多样化发展，全面推动生态旅游，深度开发文化旅游，大力发展红色旅游。完善旅游服务体系，加强行业自律和诚信建设，提高旅游服务质量。2005年5月，中共市委、市人民政府召开了直辖以来的第一次全市旅游发展大会，并出台了《关于进一步发展旅游经济的决定》，出台了一系列促进旅游业快速发展的政策措施，明确地把旅游业作为新兴的支柱产业来培育和发展，今年市委二届九次全委会进一步明确将旅游业作为三峡库区支柱产业发展的决策，这无疑是促进石柱旅游发展的较好政策机遇，我们将紧紧抓住此机遇，积极向市级有关部门争取政策、争取项目、争取资金、争取支持石柱旅游业。二是交通等基础设施条件改善机遇。交通历来是旅游业发展的“瓶颈”和“咽喉”。“十一五”期间，石柱交通条件发生了翻天覆地的变化，交通建设全面提升，沪渝高速公路建成通车，渝利铁路、丰石高速公路石柱段全面开工建设，成功争取沿江高速公路南线方案，梁黔高速公路纳入全市“十二五”规划建成项目之一，乡镇通畅率、行政村通达率实现100%，为构建“四高一铁一港”79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告综合交通体系打下了坚实基础。近两年来，石柱瞄准构建渝东交通枢纽的远大目标，围绕“建设大通道、连接主干线、形成新网络、畅通乡镇村”的发展思路，加大资金投入，着力实施畅通工程，提高交通运输能力和综合服务水平。一方面抓住“四高一铁一港”加快构建快速通道，缩短与主城和两翼地区的时空距离。“1小时主城、1小时石柱、8小时出海”的枢纽门户目标正在实现。三是直辖后来渝旅游的国内外游客越来越多的市场机遇。直辖后快速发展，特别是亚太市长峰会和三峡国际旅游节后知名度、开放度、美誉度在国内和国际上得到了很快提高，随着“山水都市”、“长江三峡”、“温泉之都”、“乌江画廊”几大名片的精心打造，来渝旅游的国内游客乃至世界的客人会越来越多，成为中国西部的旅游目的地日渐成为现实，客源市场将进一步扩大。石柱作为的旅游强县，必将在旅游这个大市场上获得较多的客源份额。三、项目的提出（一）X星级农家乐简介X项目实质上是“以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，达到保护传承土家族非物质文化遗产为主要目的”。主要集“吃、住、游、购、娱”旅游五要素，内设餐饮、宾馆、交通、旅游、购物、娱乐等功能，将土家族特有的民风民俗表演、餐饮小吃、石柱土特产、X79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告及县城周边休闲观光、秦良玉及土司文化展示、土家农家乐功能等集为一体，用土家特色非物质文化遗产展示表演、土家特色菜肴、石柱秦良玉及土司文化，联通明代巾帼英雄秦良玉陵园、明代古战场遗址X等景点旅游，组建石柱城郊旅游及接待县内、外地会务的游客接待中心，建设石柱土家族非物质文化保护传承地，打造“醉歌摆手唱啰儿，风情土家X”的石柱旅游形象品牌。（二）石柱县旅游发展主要思路石柱县旅游业起步晚，但发展势头强劲，在国内旅游市场占有一定席位。在“十二五”期间，石柱县将进一步拓展工作思路，高瞻远瞩规划旅游大市场。下一步，石柱县将围绕“一园、一场、一街、一人”核心旅游资源和“大自然、原生态”的主题定位，突出景区开发，完善配套设施，创立特色品牌，做大游客总量，着力构建“土家风情石柱，休闲养生之都”的旅游总体形象。石柱县将在继续坚持打造“5A景区之精品，休闲旅游之首选，星级服务之窗口”的宏观定位的基础上，深入思考微观定位，充分挖掘生态、民俗、历史等资源优势，树立“天上黄水，人间仙境”的开发建设理念，确立打造“精品黄水，国际慢城”的目标，以国际化水准，按生态化、人性化、智能化和标准化建设，用3年时间，每年投入20亿元，将黄水国家森林公园区域内重点景区景点打捆创建国家5A级景区，逐步打造一批4A和3A级景区，将黄水旅游景区打造成为"中国黄水国际民俗生态旅游度假区"。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告到2015年，全县将累计完成旅游投资100亿元以上，实现年接待游客800万人次以上（大风堡、千野草场两个核心景区入园人数分别突破100万人），旅游综合收入超过40亿元，成为全国旅游强县、休闲度假旅游目的地，使旅游产业成为县域经济发展的重要支柱产业。（三）X星级农家乐开发思路石柱县作为三峡库区旅游强县，在新三峡旅游格局下，全县旅游业正逐步由过去的观光旅游向休闲度假旅游转型升级。围绕“大自然、原生态”的主题定位和建设“5A级景区之精品、休闲旅游之首选、星级服务之窗口”的要求，强力推进以黄水为中心的黄水片区旅游上档升级，全面建成黄水森林生态休闲会展旅游度假区、千野草场露营观光康体旅游度假区、冷水温泉养生乡村旅游度假区三大景区，把黄水片区打造成为西部地区休闲度假目的地、森林旅游避暑胜地和重要的会展中心之一。以龙河风韵为体、秦良玉历史文化为魂，建设芭蕉滩太保祠复建工程、三教寺秦良玉陵园、万寿山古战场和龙河悬棺等文化旅游景点，开发龙河自然风光和观光农业，打造藤子沟水库至县城的龙河文化休闲旅游带。保护性开发西沱云梯古镇、巴盐古道等旅游资源，辐射带动沿江乡镇旅游发展，形成以临江怀古为主题的沿江旅游带。有步骤地开发银杏堂、龙骨寨、羊子岩等各具特色的旅游景点。借此契机，X土家风情旅游发展有限公司提出X星级农家乐建设项目，79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告以民俗风情和历史文脉的刺激，着力实现对旅游土地的增值开发利用，注入土家文化，以秦良玉历史文化为着重点加以开发和宣传，以此构建和打造石柱一条线旅游链的重要节点和集散地，构建石柱县城、悦来、冷水、黄水处处皆有景，一条线的旅游链，整合资源，提升区域竞争力。本项目有利于改善石柱旅游大环境，进一步发挥石柱县作为三峡库区旅游强县的作用，对推动长江三峡国际黄金旅游带建设具有重要意义。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章项目建设的必要性一、是促进石柱县旅游业发展，打造商旅强县的需要石柱县旅游资源非常丰富，集中体现出“绿色生态、土家风情、历史文化”三大特色。石柱县是长江三峡国际黄金旅游带上唯一的土家族自治县，土家歌舞、特色美食，传递浓郁民族特色；石柱县文化历史丰厚，西沱古镇、巾帼英雄秦良玉、银杏堂名刹，彰显深厚人文底蕴；石柱县自然景观优美，“巴渝新十二景”的黄水林海—黄水国家森林公园、千野草场、大风堡，自然景致幽美动人。石柱是出渝入鄂出海的咽喉要道，随着贯通主城、通往长三角地区的东西大通道，连接渝东北、渝东南地区的南北大通道等交通枢纽的形成，石柱地处渝东鄂西交通枢纽的区位优势更加凸显，为旅游业发展创造了有利条件。石柱县委县政府提出“把石柱建设成为渝东枢纽门户和渝东地区绿色生态经济强县”的发展定位，充分发挥“生态+交通+资源+政策”的组合优势，坚持“生态立县”、“工业强县”、“开放兴县”、“商旅活县”战略，把发展民俗生态休闲旅游业纳入全县三大特色支柱产业之一和“十二五”期间全县经济社会发展五大重点任务之一，全面实施石柱旅游业“二次创业”。然而，石柱县距离旅游强县还有一定的差距。尽管该县近两年交通发展势头较为迅猛，但受当地经济条件所限，其旅游配套79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告设施和服务设施发展水平远不能适应该县旅游经济发展的需要，也导致各种特色旅游产品得不到深度开发，使全县旅游形式仍停留在观光游的层面上。由于旅游形式单一，缺乏足够的吸引力，使来往石柱的国内外游客大都把其作为一个旅游节点对待，而不是旅游目的地，严重限制了石柱旅游业的提档升级和向民俗生态休闲旅游的转型。目前，前往石柱旅游的大部分游客基本都是以单一景点为主，只有少部分旅游者会自发或跟团，去游览黄水、冷水、悦来等各个景点。这不仅使石柱大部分景区的开发受到严重制约，而且会损失大部分逗留于石柱的中外旅客，不利于石柱县旅游业的健康持续发展。因此，X农星级农家乐项目的建设对于切实提升县域景区档次和文化内涵将是十分必要的。项目的建成将提升石柱旅游配套服务能力，建成县城游客接待中心，增强游客集散功能，成为发展“商旅强县”战略的有力抓手。尤其是马氏土司陈列馆以及土家歌舞台表演，都极有利于巾帼英雄秦良玉和土家族文化这些非物质文化遗产的宣扬，使风景观光旅游转变为目的地综合游，从而促进石柱县旅游产业的健康、可持续发展。对该县围绕“一园、一场、一街、一人”核心旅游资源和"大自然、原生态"的主题定位，突出景区开发，完善配套设施，创立特色品牌，做大游客总量，着力构建”土家风情石柱，休闲养生之都"的旅游总体形象具有重大意义。二、有利于促进石柱经济快速发展当前，旅游业已发展成为增加创汇、拉动内需、带动相关产业发展的“综合产业”；79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告增加就业、消除贫困、促进城乡协调发展的“富民产业”；弘扬民族文化、促进文化产业发展的“窗口产业”；促进产业间相互渗透、共同发展的“催化产业”；“充分、合理、有效”利用国土等资源的“环保产业”；改善投资环境、促进对外开放的“先导产业”；增进我国与世界各国人民之间的相互了解、促进国际合作的“和平产业”；提高国民素质、促进人的全面发展的“学习型产业”。因此，旅游业的发展作为全面建设小康社会的重要内容，是落实科学发展观、构建和谐社会、贯彻五个统筹发展的重要领域。X星级农家乐建设项目的建设，一方面可提升全县的旅游接待档次，加快石柱县旅游区景区的开发步伐，推动石柱旅游业的发展。另一方面，通过旅游业的发展，发挥其关联带动性强、拉动内需明显的特点和优势，必将吸引更多的海内外旅游者在特定的区域内形成较大规模的人流、物流、资金流和信息流，可有效整合“吃、住、行、购、娱”相关产业链的协调发展，从而实现长期以来的过境游向旅游目的地综合游的转变，进一步增强旅游业对石柱国民经济的推动作用。三、有利于保护传承土家族非物质文化，建设民族特色文化县《石柱土家族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出建设民族特色文化县，要求着力打造民族文化精品、现代产业文化、公共文化产品服务“三大文化工程”，深入挖掘土家文化、良玉文化、古镇文化、苦文化、辣椒文化及森林生态旅游文化，拍摄一部大型电视连续剧《秦良玉》，打造“神秘土家”79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告节庆活动，构建特色文化活动品牌；要求以共建渝东南民族文化生态保护区为契机，加强土家啰儿调、土家吊脚楼营造技艺等非物质文化遗产的保护和传承工作，重点抓好土司古迹、秦良玉遗迹等文化遗产修缮保护，建成县级土家博物馆。X星级农家乐将土家族特有的民风民俗表演、餐饮小吃、石柱特产、X及县城周边休闲观光、秦良玉及土司文化展示、土家农家乐功能等集为一体，用土家族特色非物质文化遗产展示表演、土家特色菜肴、石柱秦良玉及土司文化，联通明代巾帼英雄秦良玉陵园、明代古战场遗址X等景点旅游。项目的建设有利于石柱县大力推进城乡文化的繁荣发展、加强文化遗产保护与传承、推动文化产业发展以及加强精神文明建设。该项目中土家啰儿调、摆手歌等民风名俗表演有利于深入挖掘土家文化；秦良玉及马氏土司陈列馆有利于石柱土家族非物质文化保护和传承；碉楼、摆手堂、玉音楼（戏楼）的建设则迎合了共建渝东南民族文化生态保护区这个契机。项目的建设有利于促进文化与旅游共同繁荣，有利于推动石柱民族特色文化县的建设。四、是加快社会主义新农村建设的需要79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告社会主义新农村建设是指在社会主义制度下，按照新时代的要求，对农村进行经济、政治、文化和社会等方面的建设，最终实现把农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社会主义新农村的目标。生活宽裕，是新农村建设的目的，也是衡量我们工作的基本尺度。只有农民收入上去了，衣食住行改善了，生活水平提高了，新农村建设才能取得实实在在的成果。本项目的实施将直接解决大量农民就业，增加农民收入；有利于完善当地基础设施建设，改善农民进出交通状况；有利于拉动农民从事旅游运输、旅游服务、经营、农家乐等进一步提高其收入，提高农民生活水平，是加快社会主义新建设的需要。五、有利于促进三峡移民安置、就业工作的推进三峡移民工程实施以来，市移民迁建工作取得了巨大成就，移民搬迁安置任务基本完成，三峡移民工作正由大规模搬迁安置阶段转入“稳得住、能致富”新时期。库区基础设施明显改善，经济社会发展加快，城乡面貌显著变化，社会总体保持稳定。但必须清醒地看到，三峡库区仍是全市产业发展最薄弱、就业矛盾最突出、基础设施制约严重、生态环境脆弱、社会事业发展滞后、稳定压力较大的区域。其中最主要的矛盾是产业空虚、移民就业率低和部分移民生计困难。旅游业是一项综合性的服务行业，是一个巨大的产业链，旅游业的发展将带动当地农业、交通、餐饮、金融、保险、通讯、广告媒体等相关行业发展，并提供大量就业岗位。项目的建设将直接或间接提供上千人的就业机会。另外，项目建设过程中也需要大量的工人，这些都为当地农民特别是三峡库区移民提供了大量的就业机会，为其增收致富创造了很好的条件，有利于促进社会和谐发展。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章客源定位及市场预测一、全国旅游市场分析随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现。旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。2011年，中国旅游业保持了持续、平稳、较快发展，实现了“十二五”旅游业发展良好开局，消费热点不断增加、宣传推广持续加强、新兴业态快速涌现、企业经营整体向好、旅游市场平稳较快增长等助推着中国旅游业可持续发展。2011年国内旅游人数达26.4亿人次，比上年增长13.2%；国内旅游收入1.93万亿元，增长23.6%；入境旅游人数1.35亿人次，增长1%；入境过夜旅游人数5730万人次，增长2.9%；旅游外汇收入470亿美元，增长2.5%；出境旅游人数6900万人次，增长20%；全国旅游业总收入2.25万亿元，增长20.8%。新增旅游直接就业约50万人。中国旅游业呈现以下发展趋势：一是79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告旅游投资持续升温。初步统计全国有3837个在建旅游项目，新建项目总体投资额较大，质量、档次和综合配套水平更高，出现了一批数十亿乃至上百亿的投资项目，体现出旅游产业化快速发展的良好势头。二是居民旅游消费持续增长。全国乡村旅游、红色旅游、休闲度假旅游、自驾车旅游等继续成为居民旅游消费热点。2011年全国旅游消费增幅超过20%。三是旅游企业经营整体较好。星级饭店出租率、平均房价、营业收入均不同程度提高，其中旅行社组织接待国内游客增长40%；A级景区接待游客量超过20%，综合营业收入增长超过20%，。四是旅游供给能力进一步增强。高速铁路、高速公路、民航航线不断增加，旅游通达条件进一步改善，宾馆饭店、景区景点等旅游设施建设进一步加快，仅二季度全国新开业高星级饭店就超过30余家。二、市旅游市场分析预测2011年,市旅游业在市委、市政府的高度重视和国家旅游局的大力支持下，按照把建设成为全国重要旅游集散地、西部旅游高地和国际知名旅游目的地，把旅游业建设成为全市国民经济的支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业的总体目标，大力实施“大项目、大投入、大营销”三大战略，按照“一心两带”的战略部署，以做大全市游客总量为突破口，以搭建“1+5”旅游要素平台为抓手，强势推出“非去不可”宣传主题口号，强力推进六大旅游精品景区建设，全面发展国内旅游，积极发展入境旅游，有序发展出境旅游，扩大旅游消费，加强旅游监管，提升旅游服务综合满意度，推动旅游转型升级，全市旅游经济呈现出超常规、跨越式发展势头，实现“十二五”开门红。旅游业各项指标均创历史新高，增幅稳居全国前列。2011年，79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告全市共接待海内外旅游者2.22亿人次，比上年增长37.3%（其中过夜游客5305.17万人次，同比增长29.39%）；旅游总收入1268.62亿元，比上年增长38.22%。其中：入境旅游者186.4万人次，旅游外汇收入9.68亿美元,分别比上年增长36.04%和37.66%；国内旅游者2.2亿人次，国内旅游收入1202.76亿元，分别比上年增长37.31%和38.51%。表4-12011年市旅游接待及收入情况指标计量单位2011年完成数比上年增长(%)全市旅游者总数万人次22206.3337.3其中：入境旅游者万人次186.436.04国内旅游者万人次22019.9337.31全市旅游业总收入亿元1268.6238.22其中：旅游外汇收入亿美元9.6837.66国内旅游收入亿元1202.7638.51三、目标市场分析预测（一）客源市场定位一级客源：包括市主城区、石柱、忠县、丰都、涪陵万州等等近程市场作为一级目标市场，市场开发优先考虑石柱、忠县、万州、主城区。二级客源：西南地区和华中地区中距离市场，含云、贵、川和湖南、湖北、河南地区。三级客源：长江中下游地区的江浙、东南部的闽、粤、桂，乃至京津等经济发达地区，尤其是长江三角洲城市群，其出游能力较强。（二）客源市场预测从石柱县近六年旅游市场的发展情况看，总体上呈高速增长势头79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告，旅游接待人数平均增长率63.0%，旅游综合收入平均增长118.4%，其中2010年旅游接待人数增长最为突出。石柱县2005-2011年接待游客人数、旅游综合收入统计见下表4-2：表4-2石柱县历年旅游业发展情况年份接待人数旅游综合收入万人次同比增幅（%）亿元同比增幅（%）2005年300.452006年3516.2%0.7055.6%2007年4014.3%1.042.9%2008年4512.5%1.220.0%2009年7055.6%2.175.0%2010年250257.1%12.5495.2%2011年30522.0%15.322.0%综合考虑以上因素，并参考石柱县社会经济发展现状和发展趋势、石柱县旅游产业发展速度、市旅游发展总体规划，可以预测年均游客量增长率如下：石柱游客量的增长率既有一般景区的变化特点又有受实际情况影响二次发展的特点，根据石柱县发展规划，今后游客量仍处于上升阶段，所以，结合市近几年接待游客年平均增长率、石柱县历年游客年平均增长率，预计2012年到2027年石柱全县游客年增长率和游客量见表4-3，游客量在2024年后保持稳定。表4-3石柱县年接待游客预测表单位：万人年份20122013201420152016201720182019年增长率20%17%16%15%11%8%6%5%石柱县游客量381.4408.1473.4544.4598.8646.7685.5719.8年份20202021202220232024202520262027年增长率5%5%3%2%1%0%0%0%79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告石柱县游客量755.8793.6817.4833.7842.1842.1842.1842.1通过对石柱县景区近几年客源市场的分析，结合本项目建设规模和实际情况，X接待游客人数预测如下：表4-4项目区年接待游客预测表单位：万人年份20112013201420152016201720182019游客量17.018.522.224.424.424.4年份20202021202220232024202520262027游客量25.925.926.726.727.227.227.227.279 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章建设内容及规模一、规模确定的依据1．《市渝东南地区旅游发展规划（2008-2020年）》2．《渝东南地区社会经济发展规划》3．市人民政府办公厅《关于加快渝东南地区旅游业发展意见的通知》(渝办发[2012]124)4．《石柱县国民经济和社会发展十二五规划纲要》5.《石柱县旅游“十二五”发展规划》6．旅游市场分析预测的结论二、主要建设内容及规模X星级农家乐项目由宾馆区、餐饮区、娱乐区、陈列区、停泊区及区内绿化区等。新建宾馆楼、玉音楼（戏楼）、碉楼、博物馆（秦良玉及土司文化陈列）、停车场等，规划用地面积50亩。1、宾馆楼：建筑面积3093.0平方米，共5层，其中一层设置餐饮接待区，2-4层设置住宿区。2、土家特色餐饮街：餐饮区建筑面积4536.9方米。3、玉音楼（戏楼）：建筑面积2500平方米，共5层，集文化展示、土家民风民俗表演、休闲娱乐、综合办公一体。4、碉楼：建筑面积2000平方米，楼层共4层。主要设置品茶区、咖啡区、休闲区、会议培训区。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告5、博物馆（马氏土司陈列馆）：博物馆建筑面积2400平方米，楼层共5层，主要用于展示明末清初著名巾帼英雄秦良玉时期文物和土司文化。6、厨房：厨房建筑面积700平方米，共一层。7、停泊区：项目区内布置一个停车场，面积6000平方米。8、楼道连接廊桥：楼道连接廊桥建筑面积700平方米，共三座，采用土家建筑风格。9、酒厂作坊：酒厂作坊建筑面积500平方米，共一层。作为X配套项目，主要生产玉米、高粱发酵的土家白酒。10、门卫室：门卫室建筑面积65.1平方米，共一层。11、给排水工程：给水泵站1座；一体化污水处理设施1座。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章建设条件一、项目选址石柱土家族自治县简称石柱县，位于市东部、长江南岸、山峡库区腹心，地处东经107°59’一108°34’，北纬29°39’-30°33’之间。东接湖北省利川市，南临彭水苗族土家族自治县，西南靠丰都，西北连忠县，北与万州区接壤。是集少数民族自治县、三峡库区淹没县、国家扶贫工作重点县于一体的特殊县份。县境东西宽56.2公里，南北长98.3公里，幅员面积3012平方公里，辖32个乡镇，总人口54万人。项目选址位于石柱县南宾镇境内，建设地址石柱县南宾镇红星村花院组宝鼎山。二、气候条件石柱县属亚热带季风性温湿气候，其特征是：气候温和，雨量充沛，日照充足，四季分明。春季气温回暖早；夏季长，气温高，降水量丰富、集中，盛夏多伏旱；秋季气温下降快，多阴雨和低温冷害；冬季短，气候干冷。年平均气温18.4℃，年日照1542小时左右，≥0℃年积温6720.7℃，≥10℃年积温5857.3℃。年平均降雨量1049.3毫米，年无霜期305天，年平均相对湿度71%。三、区域地质概况（一）地形地貌79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告石柱县地处渝东褶皱地带，境内地势东高西低，呈起伏下降。县境为多级夷平面与侵蚀沟谷组合的山区地貌，群山连绵，重峦叠嶂，峰坝交错，沟壑纵横。地表形态以中、低山为主，兼有山原、丘陵。西北方斗山背斜、东南老厂坪背斜，顺北东、南西近似平行纵贯全境，形成“两山夹一槽”的主要地貌特征。（二）工程地质概况项目区地层以各地质时期的石灰岩为主，其次是中三叠统巴东组紫色沙泥岩和志留系、泥盆系砂页岩，还有少量上叠三统须家河组厚砂岩及煤系和中下侏罗统的杂色沙泥岩分布。地质构造属七耀山背斜以南之次级构造——老阳包背斜北翼，地处川、鄂、湘、黔隆起褶皱带，为新华夏系孤形构造的一部分，出露地层为三迭系嘉陵江组和第四系，主要岩性为灰岩、白云岩。易受流水浸蚀、溶蚀、切割。四、不良地质作用及地震评价场区内无滑坡、崩塌、泥石流、岩溶塌陷等不良地质现象发育。斜坡为陡倾角单斜坡，基岩无临空外倾结构发育。拟建场区表面残坡积层局部厚1－3米，未见变形迹象，场地稳定性较好。根据《建筑抗震设计规范》(GB50011—2010)附录A，拟建场地抗震设防烈度为Ⅵ度，设计基本地震加速度值为0.05g，地震分组为第一组。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章工程建设方案一、总体规划方案（一）设计原则1、统一规划，合理布局。2、配套设施齐全，为对旅客提供全方位优质服务创造条件。3、突出“绿色生态、土家风情、历史文化”三大特色。4、在保证结构可靠的前提下，因地制宜、依山就势、降低建设成本。5、建筑风格突出土家文化和民俗文化，使本工程与大自然环境背景、乡村环境及周边建筑风格相协调。（二）发展定位1、性质定位立足资源优势，融入民俗文化表演、土家文化体验、秦良玉及土司文化展示、明代古战场遗址游览、自然景观欣赏、旅游接待服务、土特产展销等功能，依托石柱县旅游景区，区块联动，打造石柱县星级农家乐，建设成为土家族特色非物质文化保护传承地、秦良玉巾帼英雄文化展示窗口、石柱土特产展销中心、旅游接到服务综合示范基地。构建旅游产业链，实现旅游资源有效衔接，有力推动石柱旅游业快速发展。2、战略开发方向X79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告的旅游资源特色主要体现在土家族民风民俗文化、秦良玉巾帼英雄文化、万寿山自然风光观赏，依托自然资源和人文资源，开展一系列旅游活动和产品。以优美的自然景观、体验性活动设计、地域性文化展示等多个环节和多种功能，增强项目的吸引性、延长游客停留时间，通过民俗体验、土家食宿、乡土特产销售等环节提高项目的收益。X是以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，集土家族特色民风民俗表演、餐饮小吃、石柱土特产、X及县城周边休闲观光、秦良玉及土司文化展示等为一体，涵盖“吃、住、游、购、娱”五个旅游要素。用土家族特色非物质文化遗产展示表演、土家特色菜肴、石柱秦良玉及土司文化，联通明代巾帼英雄秦良玉陵园、明代古战场遗址X等景点旅游，组建石柱城郊旅游及接待县内、外地会务的游客接待中心，建设土家族非物质文化保护传承地，打造“醉歌摆手唱啰儿，风情土家X”的石柱旅游形象品牌。3、市场定位面对石柱发展面临的新形势、新机遇，石柱县确立“商旅活县”战略，写进《“十二五”规划纲要》，要将民俗生态休闲旅游业培育成为石柱县新的支柱产业，提出要着力构建“绿色风情石柱、休闲养生之都”的旅游总体形象，努力把石柱建设成为旅游特色鲜明、产业体系完善、文化内涵丰富、服务质量优良的全市旅游强县、西部地区民俗生态休闲旅游高地、全国优秀旅游目的地。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告但是，石柱县旅游基础设施和配套设施发展相对滞后，旅游配套设施尚待完善。全县宾馆饭店为数不少，但星级宾馆数量很少，星级农家乐全县仅4家。重要旅游城镇尚无星级宾馆，形成全县宾馆饭店低层次重复、数量多而分布不均、档次低而质量欠缺的局面。因此，X星级农家乐集“吃、住、游、购、娱”于一体，区位条件优越、高起点高标准规划，将打造成为石柱县高品质的旅游、休闲、食宿为一体的综合度假生态农家乐及石柱土家族非物质文化保护传承基地。项目的建设对于土家族非物质文化保护传承和完善旅游配套设施具有重要意义，将改善石柱缺乏星级宾馆等较高档次的服务实体的现状，有利于大力提升城市品位，满足客商不同层次的需要，项目未来发展空间十分广阔。（三）空间布局原则1、生态保护原则。不仅要有独具特色，健全完善的配套设施，还需要有良好的生态环境作后盾。因此，要保证项目的可持续发展，必须坚持生态保护原则，并划出一定的生态和绿地区域。2、资源集中分区，特色明显原则。结合石柱县本土文化资源，突出重点，合理进行空间布局和风格设计，使各功能区主题明显又相互呼。3、有利于组织，便于管理原则。功能区的布局应该充分考虑到各功能区的功能，既独立又相互支持，在空间和功能上保持相对的连续性，以有利于旅游的组织，便于管理。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告4、土地的有效利用原则。在进行功能布局与项目设置时应该充分考虑现有土地利用状况，在分析资源特色、需求及土地基本特征的基础上，因地制宜进行基础设施建设，以实现对土地的有效利用。二、总体规划方案（一）设计依据、原则和构思1、设计依据（1）《建筑制图标准》（GB/T50104-2001）（2）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）（3）《民用建筑设计通则》（GB50252-2005）（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）2、设计原则（1）符合国家有关规定、指标、规范和标准。（2）注重合理布局，集中紧凑；实现经济、社会、环境效益的相结合。（3）以人为本，创造和谐的服务环境，体现休闲特点，并符合石柱当地的建筑风格特点。（4）突显地域文化，展示土家族地方特色，结合地形，创造丰富的建筑及景观形态。3、设计构思围绕游客“吃、住、游、购、娱”五个环节，完善基础设施和旅游服务设施，提升了建设档次；要结合地块的形式和实际特点79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告，彰显特色、贴近自然，达到与自然的充分融合，呈现天人合一的感觉。把握土家族建设特征，并结合地区民俗文化特点，综合考虑建筑的采光、节约能源、减低能耗、通风、排烟等因素。(二)平、立、剖面设计1、平面设计根据不同功能区的使用功能和要求，进行了内部房间的合理布置并配置了宾馆、餐饮楼、接待大厅、表演舞台、陈列博物馆、观景区、停车场、绿化区等。2、立面设计以渝东南特色建筑为切入点，依山就势，采用30度左右坡屋顶屋面，屋脊两端均有翘脚，突出土家屋顶特色；外立面均采用木质装饰，门窗、阳台及外墙造型创意来自土家文化，为建筑增添传统文化气息。3、剖面设计竖向交通以一至五层设置分别设置楼梯，宾馆区、陈列区设置电梯，保证使用和疏散要求。层高拟为2.8—4.2米，博物馆展示厅层高可5米—7米。(三)建设标准项目按照四星级农家乐标准进行建设：（1）经营要求：①建筑、附属设施、服务项目和运行管理符合安全、消防、卫生、环保等现行的国家和市有关规定和标准；②79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告按规定办理卫生许可、排污、工商注册登记、税务登记等相关证照和手续，依法经营；③经营服务人员应进行健康检查，取得至少县级医院出具的健康证明。（2）环保要求：①空气质量符合GB3095-1996相关规定；②噪声指标符合GB3096-1993和GB12348-90相关规定；③污水排放符合GB8978-1996相关规定；④油烟排放符合GB18483-2001相关规定；⑤环境整洁干净，无散放垃圾、无污水或其他污染物；家禽、家畜无疫情，并有圈养设施；各项设施设备符合国家环保要求；不破坏自然资源。（3）消防要求：①消防安全符合GA654-2006相关规定；②室内装修、装饰采用不燃、难燃防火材料；按照国家和地方有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志、消防安全疏散标志；③易燃易爆物品的储存和管理应符合消防安全规定；④建筑物的消防设计应符合国家现行有关消防技术规范要求。（4）经营服务场地要求：①具备乡村风情，地方文化特色、民风民俗特点突出；②生态环境好、植物与环境配置得当；③建筑物布局较合理，装饰、装修风貌有特色；④对院坝、车行道、步行道、服务场地及周围乡间小径等区域进行硬化处理；⑤占地面积、接待建筑面积、绿化面积应满足表7-1要求。表7-1占地面积、建筑面积、绿化面积要求项目一星级二星级三星级四星级五星级占地面积（亩）10205079 X星级农家乐建设项目可行性研究报告接待建筑面积（㎡）300800120030005000绿化面积（﹪）5070(四)建筑方案设计1、宾馆楼宾馆楼主要用于游客接待和住宿，建筑面积3093平方米，采用框架结构，楼层共五层，其中1层设置餐饮接待区，2—4层设置住宿区。餐饮接待区设置接待前台和餐饮大厅。餐厅采用木质材料搭建而成，内部装饰具有当地特色。大厅可布置50张餐桌，可容纳500人同时进餐。住宿区位于2-4层，通过电梯可通达各楼层。按星级标准设计，共布置98套不同面积的客房和商务套房。标准客房20-30平方米/间，共计88间；商务套房40-50平方米/间，共计10间。并设置独立的动力设备用房，设有中央空调机房，洗衣房，锅炉房，变配电房，发电房等。2、土家特色餐饮街土家特色餐饮街由两栋长条形开敞式土家风格建筑组成，总建筑面积共计4536.9平方米（A栋建筑面积2139.1平方米，B栋2397.8平方米），建筑均为框架结构，楼层共2层。可设置土家特产展销区、体验区、饮食区、烧烤区、观赏表演区等。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告餐饮街在装潢上融入土家文化元素，在菜肴上突出家常和特色，突出体现土家菜本身的制作工艺，以“弘扬土家饮食文化，打造特色餐饮精品”为主题使游客能充分体验、感受到土家风情民俗和地方文化。以土家特色餐饮、小吃展示、表演、培训等方式，体现好吃、好喝、好玩、好看的特点。3、玉音楼（戏楼）玉音楼（戏楼）建筑面积2500平方米，框架结构，楼层共5层。集文化展示、土家民风民俗表演、休闲娱乐、综合办公一体。1层搭建室外表演舞台，用于土家特色表演活动和各类文化展示活动；2层设置休闲娱乐区，主要用于棋牌、球类等娱乐活动；3-4层设置KTV包厢、表演吧；5层设置管理办公用房2个，观景台一个，可观赏优美自然风光。4、碉楼碉楼是一种特殊的民居建筑特色，综合地反应了地域居民的传统文化特色。建筑大量采用石材来增加视觉感官，钢筋混凝土框架结构，外立面预留钢筋插件，作为石材安全的结合。建筑面积2000平方米，框架结构，楼层共4层。主要设置品茶区、咖啡区、休闲区、会议培训区。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告1层设置门厅、品茶厅、咖啡厅；2-3层设置健身房、桑拿房等休闲娱乐设施；4层为多能厅，可满足不同类型会议培训的需求，设置大型会议室1个，小会议室2个，贵宾厅1个。5、博物馆（马氏土司陈列馆）按照博物馆的四大基本功能来组织工艺流程，即：文物收藏与保护、陈列展览、学术研究、社会教育与服务。博物馆建筑面积2400平方米，框架结构，楼层共5层。主要用于展示明末清初著名巾帼英雄秦良玉时期文物和土司文化。文物收藏保护区应单独设立文物中心库房，分别布置库前区、安全隔离区、藏品库，用房规模取决于文物收藏量。建筑设施注意做到防火、防盗、防震、防雷、防水、防潮、防干、防光、防虫菌的要求。陈列展览区应位于博物馆内显著位置，各展厅间具有良好的通达性。展厅配备完善的安全监视和防盗、防破坏及消防自动报警和灭火系统。传承教育区设立容纳100座的数字影院，通过现代化的声光电技术手段，展示文物的影响资料或学术科研成果，也可作为学术研讨报告厅。文化科研区设置在于开放区有一定距离的区域，要求与文物库房有专用连接通道，环境较为安静，设置完备的信息网络设施，能方便进行远程学术交流。6、厨房79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告厨房建筑面积700平方米，共一层，框架结构。厨房包括主食粗加工间、主食细加工间、副食粗加工间、副食细加工间、面食加工间、备餐间、储备室、进货门厅、衣帽间、休息室等。同时配备污水处理设施、废水及油烟治理设施、防噪音设施。7、停泊区项目区内布置一个停车场，面积6000平方米。停车场形状为矩形，按不同类型的车辆，分别安排场地停车，分为小型车停车场合大型车辆停车场，以确保进出安全与交通疏散，提高停车场的使用效率。8、楼道连接廊桥楼道连接廊桥建筑面积700平方米，共三座，采用土家建筑风格。以增强各功能区的通达性，增加观景功能。9、酒厂作坊酒厂作坊建筑面积500平方米，共一层，框架结构。主要配置锅炉房、生产间、酿造间、蒸馏间、发酵间、沉降间、搅拌间、深加工间和成品库。酒厂作坊作为X星级农家乐配套项目，主要生产玉米、高粱发酵的土家白酒。10、门卫室门卫室建筑面积65.11平方米，共一层。11、停车场停车场面积6000平方米，为地面停车场。主要配置花坛、草坪和乔、灌木等绿化设施，也可适当布置一些体育设施。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章公用设施方案一、建筑设计1、设计依据（1）《建筑制图标准》（GB/T50104-2001）（2）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）（3）《民用建筑设计通则》（GB50252-2005）（4）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）2、设计原则（1）符合国家有关规定、指标、规范和标准。（2）注重合理布局，集中紧凑；实现经济、社会、环境效益的相结合。（3）以人为本，创造和谐的服务环境，体现休闲特点，并符合当地的建筑风格特点。（4）突显地域文化，展示地方特色，结合地形，创造丰富的建筑及景观形态。3、设计构思结合地区民俗文化特点，在建筑的设计上以“生态建筑”79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告理念为主旨，结合用地特点，采用一字式的总体布局形式，为建筑争取最有利的采光面。同时，设计尽可能考虑了节约能源，减低能耗，前室均直接对外采光、通风、排烟。4、建设标准接待中心按照四星级标准进行建设改造。（1）每间客房拥有独立的卫生间和彩电、音响等设备；（2）拥有空调系统；（3）拥有闭路电视、公共天线系统以及公共广播和背景音乐系统；（4）拥有自动化防火报警监控系统；（5）拥有现代化邮电通讯系统；（6）拥有现代化的旅游服务设施；（7）拥有现代化的饮食服务设施。二、结构设计严格遵守国家现行规范，在满足建筑各项功能和要求的基础上，结合专业特点，仔细进行结构分析，并作必要的结构验算，力求做到安全可靠、技术先进、节约投资、经济合理。三、给排水设计1、给水系统设计水源：项目生产及生活用水、消防用水从项目区水源地由室外给水管网引入。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告室外采用独立给水系统。从主给水管上引入两路供水管，消防给水在建筑周围形成环网，从该环网上接管引入室内。室内给水管由室外给水管网引入，利用室外管网的压力直接供水，管道布置成下行上给方式，向每个用水点供水。室外给水管及室内主给水管采用涂塑钢管，卡环连接，室内供水支管采用PPR给水管。2、排水系统设计本项目产生的生活污水通过收集集中排放到室外专门的污水处理设施中（生化池），经过严格消毒彻底消灭病原微生物后进行排放。建筑周围设置一圈雨排水管道或雨水沟，以排除周边汇水及建筑屋面雨水。室外排水管采用钢筋混凝土排水管，水泥砂浆接口。3、用水量预测项目区最高日用水量为132.4吨/天，最大时用水量为35.4吨/小时，具体指标详见表7-2。表8-1项目区用水量计算表序号服务类别服务人数或面积用水标准L/人.d(次）服务时间（h）时变化系数最高日用水量（m3/d）最大时用水量（m3/h）1住宿游客30032092.596.026.72项目区工作人员8020092.516.04.43餐饮娱乐41012121.54.90.64绿化及道路清洁用水17002813.40.45未预见用水10%12.03.2合计132.435.4四、交通组织方案79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告交通组织主要考虑客流的流线，项目区内的道路交通系统与城镇道路有机衔接，形成城镇道路、主干道、步行路三个层次，结构清晰、分级明确的道路交通系统。1、与城镇道路的衔接项目区位于丰都至石柱高速出口约500米位置，项目入口处与城镇干道相连接，交通流畅、十分便利。2、主干道内部主干道形成环道，与主次干道、停车场相连接。主干道断面宽度以5米为宜。这样既可以保证道路的通畅，又能减少道路用地的比例，增加景观绿地。3、观景步行道观景步道总长度1400米，采用木材铺装。主要是连通农家乐后山的登山步道，有利于增加项目区观赏功能。五、电气设计（一）设计依据1．《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；2．《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）；3．《低压配电设计规范》（GB50054-95）；4．《供配电系统设计规范》（GB50052-95）；5．《建筑物防雷设计规范》（GB50057-942000年版)；6.建设单位提供相关资料。（二）供电电源及电压等级1、供电电压79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告本项目所需电力由石柱农村电网供应，根据调查10kv或35kv电网已经全部覆盖项目区所在镇，届时可以从县电线路上“T”接进入项目区用电处。2、电压等级供电电压10KV/35KV（三）变配电计算本项目采用常用的需要系数法计算。项目区最大用电装机容量为1106.7kW，计算容量为946.2kW，补偿前功率因素为cosψ1=0.8，无功功率443.1kW，视在功率1028.5kW；补偿后功率因素为cosψ2=0.92，无功功率668.6kW，视在功率1028.5kW；无功功率补偿采用在电容器组在0.7kV和0.4kV侧补偿，补偿容量为266.6kVAr。表8-2用电负荷计算表用电区域名称计算功率（KW）计算系数计算负荷KxcosψtgψPjQjSj(kW)(kVAr)(kVA)X建筑989.70.90.80.75890.7668.01113.4广场、停车场170.90.80.7515.311.519.1景观设施1000.90.80.7590.067.5112.5小计1106.70.90.80.75996.0747.01245.0乘以同时系数0.95946.2709.71182.8低压无功补偿0.92-266.6项目区补偿后计946.2443.11028.5变压器耗损47.322.2ΔPT≈0.01ScaΔQT≈0.05Sca共计898.9420.9977.1（四）变压器及配电1、变压器79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告根据以上计算出的视在功率，因为项目区用点设施布置较为分散，根据接待设施用电的需要分别设置配电所（房），共需要设置5个配电所（房）。变压器应选用国家推荐的低损耗S9系列节能产品。2、低压配电由配电房出来的380V／220V低压线路应选用铜质电缆并埋地敷设，要求电缆截面积≥95mm2，低压380V／220V用三相五线TN－s制供电，电力干线采用放射式的配电系统。3、电能计量电能计量采用高供高计方式，即在变压器的10kV高压侧配置电能计量柜，计量有功及无功电量。4、接地要求变压器的零电压点及配电设备的外壳都应妥善接地。为了形成等电位体，都应使用同一接地装置，要求接地电阻不能大于2欧姆。六、消防设计本项目建筑为多层民用建筑，耐火等级为二级，防火按二级标准设计。本项目拟建场区大致呈矩形，场区周围均有外部道路，并和周边干道形成环形车道，室外场地宽阔，方便人员疏散，同时利于大型消防车通过，满足消防扑救面的要求。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告建筑物的墙、梁、柱、楼板、楼梯和屋顶等建筑构件均为非燃烧体，其耐火等级达到一级标准。建筑物吊顶、门窗等均为难燃材料，其耐火极限达到二级标准。根据《建筑设计防火规范》的要求，在建筑物内均配置一定数量的MP8型泡沫灭火器和MF8型干粉灭火器。在楼梯间和走道设置火灾事故照明和疏散指示标志。本工程采用TN－S接地型式，保护线（PE）与工作零线（N）分开，在总配电箱所设总等电位端子箱和防雷电波入侵措施。七、灯饰工程设计结合项目建筑的特点，建筑风格清新，自由，灯饰工程重点集中在建筑轮廓及屋顶造型上，主要采用轮廊灯及投射灯，灯光以浅暖色为主，以求创造高雅悦目的建筑形象。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章节能一、能耗状况及指标分析本项目能耗主要为水、电，项目年耗水为3.38万吨，年耗电为114.83万度。序号能源类别数量折标煤系数kg折标煤tce备注1新鲜水万t0.0875kgce/t2.062电力万kwh0.1229kgce/kwh141.13合计143.19二、节能措施在全世界日益增长的能源消耗中，建筑能耗约占80%～90%。本项目将严格执行《公共建筑节能设计标准》，具体采取如下措施，以达到良好的建筑节能效果。（1）设计有利于节能的建筑朝向和平面根据建筑功能要求，结合当地日照等气候条件和其他状况，在总体规划和单位设计中，合理确定建筑面积、外观体型、朝向、间距、层高，使用节能型建筑材料。在建筑设计中重视屋檐、挑檐、遮阳板、窗帘等构造措施，对于调节日照、节省能源是十分有效的。采用主体绿化措施，合理确定建筑涂料类型和颜色。（2）改善建筑围护结构的保温性能79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告改善建筑围护结构的保温性能是建筑设计上的主要节能措施，进一步推广空心砖墙及其复合墙体材料。本项目建筑框架结构采用多孔轻质砼砌块或空心砖等新型墙体材料。内隔墙采用组装的轻钢龙骨石膏板代替粘土实心砖，屋顶用岩棉板、矿渣石棉板等作保温层。窗户是建筑不可缺少的重要组成部分。由多层建筑的能耗分析可知，门窗散热约占建筑总散热的三分之一以上。在满足基本采光和通风的前提下，尽量缩小窗墙比，并改进窗户的材料和构造，窗户的气密性要达到《节能标准》规定的II级，采用平开铝窗、塑钢复合式窗等新材料，施工中要尽量避免“热桥”现象，改善室内环境。（3）建筑电气节能配置可靠性较高的节能型电子镇流器，优化照明配电系统。集中设置照明电线路与开、关控制，加装自控设备，便于控制和照明，节约用电。在满足使用功能的前提下，合理布置管线走向，缩短路径，减少能耗。总体规划设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、排水等管道路径，选好合理的供水位置，做好道路规划。（4）公用设施应有部门工作人员进行科学管理，切实做到节能降耗。（5）在项目的建设施工过程中，应加强对施工人员的教育，培养他们的节能意识，最大限度的节约使用各种建筑材料以及用水、用电。（6）节水措施79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告本项目用水主要体现为生活用水。用水采用节水阀门，大力推广使用节水型器具，不断提高用水效益，不使用耗水6L和6L以上的座便器。并采取措施避免跑冒滴漏。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章环境影响评价环境保护是我国的一项基本国策，项目建设不会对自然生态环境产生破坏性的影响，拟建工程施工期的环境影响是暂时的，在施工结束后，影响区域范围内的各种环境要素基本可以得到恢复，工程施工期的环境影响问题可以得到有效控制或消除。从保护生态与环境的角度出发，应加强施工规划前期设计工作，以尽量减少植被破坏，并重视工程的环保工作，以切实保障当地经济的发展和繁荣。一、设计原则1.符合国家环境保护法律、法规和环境功能规划的要求；2.坚持污染物排放总量控制和达标排放的要求；3.坚持“三同时”的原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。二、适用标准1、环境质量标准（1）环境空气质量标准执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）（2）声环境标准执行《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）（3）《地下水质量标准》（GB/T14848-93）79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告（4）《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）2、污染物排放标准（1）废水排放执行《污水综合排放标准》（CJ3082-1999）（2）建筑施工场地执行《建筑施工场界噪声限值》（DB22/272-2001）（3）噪声执行《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）三、主要污染源及污染物（一）项目建设期对环境的不利影响1、生态环境：对生态环境的影响主要是在地基开挖期。项目区是依山而建，开挖地基、取（弃）土、建设施工营地、新辟施工便道等工程行为对有植被地段地表植被和土壤产生一定程度的影响和破坏。2、声环境：施工期施工机械、运输车辆噪声等对周边会产生噪声影响。3、空气：项目施工期间的大气污染源主要来自建设期间土石方和建筑材料运输所产生的扬尘和汽车尾气以及房屋装修的油漆废气等。4、水环境：项目施工期的废水排放主要来自建筑工人的生活污水、地基挖掘时的地下水和浇注混凝土后的冲洗水等。5、固体废弃物：施工期主要是79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告施工产生的生活垃圾及生产废料等固体废弃物，若随意弃置，不加管理，将对公路沿线景观和生态环境造成不利影响。（二）项目运行期对环境的不利影响1、声环境：项目运行期主要是汽车噪声、水泵房和空调机组等机械动力噪声的影响。2、空气：项目运营期间的大气污染源主要来自区域内汽车尾气和厨房排放的燃料废气和油烟废气等。3、水环境：项目运行期主要是生活污水和含油、含有机质的餐饮污水；自宾馆和公建部分产生的生活污水。4、固体废弃物：项目运行期主要是生活垃圾、餐饮垃圾，若处理不当则会产生环境污染。四、主要环境保护措施为了保护和改善生活环境与生态环境，防止由于施工造成的作业污染和扰民，保障施工工地附近居民和施工人员的身体健康，促进社会文明的进步，必须做好施工现场的环境保护工作。本项目在生态环境保护方面主要采取以下措施：（一）施工期污染防治措施1、噪声79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告为了减少施工对周围居民的影响，除必须连续作业的施工项目外，不允许在晚上十时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑。尽量采用低噪声机械，对施工机械采取降低噪声的措施。也可在工地周围设立临时的声障之类的装置，以保证附近的环境质量。2、环境空气施工中加强对运输便道的洒水养护，在遇到连续晴天的情况下，还要对弃土表面洒水，防止扬尘。应按照弃土处理计划及时运走弃土，在装运工作中杜绝超载，实行密闭运输以避免沿途弃土洒落。车辆驶出工地前应对车轮进行冲洗。3、地表水主要控制施工期生活污水、含油废水对水环境的影响。生活污水、机械设备维修含油废水禁止直排水环境，因地制宜设置简易集水坑。4、固体废物工程产生的固体废弃物以废弃土方和施工营地生活垃圾为主，处置措施为：a.施工营地生活垃圾采取生活垃圾采取定点集中存放，定期清运到垃圾处理站。b.废弃土方的处置应结合取土场、料场的恢复，用于回填，或者建筑垃圾及时外运，运至建筑垃圾填埋场统一处理；（二）运营期污染防治措施1、废气79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告餐饮设施安装排气罩和油烟净化器，净化后的烟气用大流量风机通过烟囱排放，项目使用中不产生燃煤烟气污染物，因此不会对区域环境空气产生影响。2、废水餐饮废水通过隔油隔渣池处理后与生活污水混合进入化粪池进行初步处理后经市政排水管道送至污水处理厂处理，污水经处理后水质达到城市污水三级标准后排放。项目污水处理达三级标准排放后对地表水水质影响较小，但本项目仍要严格执行“三同时”，确保废水达标排放。3、固体废物项目产生的固体废物为职工以及群众的生活垃圾，主要成分为餐饮设施的有机废弃物以及废纸、废塑料包装物等。项目设置垃圾收集设施，由专职保洁人员及时清理、消毒、运送到城市垃圾处理站统一处理。正常情况下，固体废物不会产生二次污染。4、噪声治理措施项目设计中选用的空调机组、水泵等设备均为低噪声型号，并采取减震、隔声等措施。来往车辆禁止鸣笛；选用低噪声设备，作封闭隔音处理等。五、环境评价结论79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告综上所述，本项目在建设期及建成投入使用后将产生一定的噪声、生活污水和生活垃圾等，采用科学的管理和适当的环保治理手段，可控制环境污染。建设及生产必须严格按照环保批复的控制性指标要求进行建设，切实做到“三同时”，并保证其正常运行。项目建成后对环境空气、地表水、声环境产生的影响较小，在使用期内持之以恒加强管理，在全面落实本报告提出的各项环保措施的基础上，本建设项目可行。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章劳动安全措施一、影响劳动安全的因素分析在本项目施工期间中，影响劳动安全的主要因素有：施工队伍素质低，不能按照正确的施工程序进行施工，采用严重危及生产安全的施工工艺，该淘汰的施工设备仍然继续使用；建设施工单位没有安全生产条件所必需的资金投入，以致施工人员缺乏作业时必需的安全设施；建设施工单位安全生产管理不力，对施工用危险品的运输、储存缺乏严格的管理，在有安全隐患的生产场地缺乏专人管理和必需的保护措施、警示标志。二、防护和监控措施对施工单位的选择应严格按照国家有关规定，在招标阶段就应将由于素质低下的施工队伍造成的安全隐患杜绝；项目业主在与施工单位签订合同时应就劳动安全的有关条文及安全施工的资金投入明确，不满足国家劳动法律法规要求的施工单位决不与之签订合同；建设施工单位必须强化安全生产管理制度，拿出切实可行的管理措施，在有安全生产隐患的生产场地应设置保护措施，并设置警示标志；项目业主应定期对建设施工单位加强安全生产检查，对不符合国家和行业的安全生产应责令其限期改正，对拒不改正的施工单位清退出场，并按施工单位违约处理。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告三、施工安全措施进入施工现场，必须戴安全帽，禁止穿拖鞋。在没有防护设施的高空和陡坡施工，必须系安全带。上下交叉作业及危险的出入口要有防护棚或其它隔离设施。施工现场的洞、坑、沟、升降口、漏斗等危险处，设置防护设施或明显标志，以防行人跌落。施工现场要有交通指示标志，交通频繁的交叉路口应设指挥。坑槽施工，要经常检查边壁土质稳固情况，发现裂缝、疏松或支撑移动，随时采取加固措施。要根据土质、沟深、水位、机械设备重等情况，确定堆放材料和机械设备距坑边距离。为了防止电器设备对人造成危害，施工中所有电器设备均应设置接地保护装置。机械和动力机的机座必须稳固，机械转动的危险部位要设安全防护网、罩。遇有恶劣气候（如风力在六级以上）影响施工安全时，禁止进行起重作业。减少自然灾害损失。暴风雨前后检查工地临时设施、机电设备、临时线路，发现倾斜、变形、下沉、漏雨、漏电等现象，应及时修理加固，有严重危险时，应立即排除。四、劳动卫生措施79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告施工人员的生活饮用水取自自来水管网，水质符合《生活饮用水卫生标准》GB57412-85；教育施工人员增强个人卫生和防病治病的意识，并注重饮食卫生。发放工作服、口罩等劳动保护用品，操作施工机械器声大于58dB（A）的施工人员还应发放耳塞，保护听力。根据工作性质、作业条件，按国家有关规定给施工人员配备相应的个人防护用品。夏季施工作业应合理调整作息时间。从事高温工作的场所，应加强通风和防暑降温措施。五、预期效果及评价设计遵照“安全第一、预防为主”，从“治本”的指导思想出发，对存在的不安全因素，采取了有效的防范措施。可以预见，本工程在建设期及运营期能按照劳动安全要求，保障劳动者在生产过程中的安全与健康。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章组织机构与建设管理一、组织机构（一）项目领导机构组建方案为了保证项目建设的顺利进行，按照团结协调，勤政务实，开拓创新，廉洁高效的原则组建项目建设领导小组，加强对项目建设的组织领导是十分必要的。因此，特设立“X星级农家乐建设项目领导小组”。（二）项目管理机构组建方案及管理体系图设立“X星级农家乐建设项目工程指挥部”。指挥部在领导小组领导下，负责协调解决项目建设中的规划、征地、筹资、建设等重大问题，以确保各职能部门密切配合，通力合作。指挥部下设各职能部门，并明确各职能部门的职责。建设项目管理机构图万寿古寨星级农家乐建设项目领导小组万寿古寨星级农家乐建设项目现场指挥部保卫处建设处规划处办公室财务处79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告二、人力资源配置部门人数1、指挥长、副指挥长2人2、办公室2人3、财务处2人4、规划处建设处　4人5、保卫处　2人合计12人三、项目建设管理本项目的各项具体工作由X土家风情旅游发展有限公司作为项目法人具体负责实施。在项目建设过程中，实施招标制度、监理制度、工程合同管理制度等。本项目的核心目标是由合同界定的质量目标、工期目标、投资目标。因此，建设管理的内容相应地包括质量控制、进度控制、投资控制、合同管理及协调各方关系等。（一）建筑工程施工招投标制度将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。根据《中华人民共和国招标投标法》的规定，项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底，选择质量号、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工，并及时将中标通知书送至中标单位，签订施工合同。（二）工程建设监理制度79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告根据《中华人民共和国建筑法》，在本项目的进行过程中，实施建设监理制度。委托有相应资质的监理单位进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核中监理工程师编制的监理指导性文件，专业监理工程师编制的具体实施和操作的业务文件。（三）质量控制首先，制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行资质审查，对设计质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方案进行审查。其次，对工程质量进行控制，对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。最后建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。（四）投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超支和节约情况作出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅度。最后，审核信息制度。（五）进度控制79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告首先，编制和审核项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次，建立反映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴定，召开现场进度调协会等。最后，但实施进度的计划发生差异必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。（六）加强合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其他合同。其他合同包括买卖合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的订立项目的规模和工期、项目的复杂成都、项目单项工程明确程度、合同的具体类型、使用条款等。（七）协调项目的建设过程控制处理与水、电、通信、气、消防、环保等有关部门的协调问题。严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。（八）竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由X土家风情旅游发展有限公司以及规划、建设、环保等其他部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章项目进度计划及招投标方案一、项目进度计划根据项目特征以及项目建设的规模，项目建设期拟定为17个月。项目进度计划安排如下：前期准备阶段：2012年10月以前，主要完成项目前期筹划、选址、初步规划、报批、立项等工作；设计招标阶段：2012年10月－12月，主要完成项目初步设计和施工图设计以及土建工程、主要材料、监理、施工单位招标等工作；工程施工阶段：2013年1月－2014年1月，主要完成项目主体工程以及附属工程施工；工程收尾阶段：2014年2月，主要完成项目主体工程收尾以及景观绿化工程等。二、项目招投标（一）发包形式根据《中华人民共和国招投标法》以及市有关工程招标文件的规定，结合本项目投资、质量要求的具体情况，为了更好的实现项目的质量、工期、费用目标，拟采用公开招标形式确定施工单位、监理单位以及重要设备、材料的供货单位。由业主自行办理或委托有资质的招标代理机构办理有关招标事宜。（二）资质要求勘察、设计单位资质：乙级以上79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告施工单位资质：二级以上监理单位资质：乙级以上重要设备、材料的供货应选择能圆满履行合同，信誉好，具备技术、资金、专业、经验的有实力的单位。（三）招标信息发布招标公告及其他需要公告的信息，按照规定在政府指定的报刊、信息网络或者其他媒介上公开发布。（四）招标工作组织由业主自行招标或委托招标中介机构组织实施本项目的招标工作。招标时须按公平、公开、公正的原则组织完成编标、资审、评标等工作。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章投资估算及资金筹措一、投资估算范围本项目投资估算范围包括项目从前期筹建工作到竣工验收过程中所有建设及其相关内容。投资估算内容包括工程建设费用、设备购置及安装工程费用、工程建设其他费用、预备费及建设期利息。二、投资估算依据（一）国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（二）项目技术方案、演出方案、建设条件、建设工期；（三）工程量根据方案设计估算；（四）设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价（价格为到厂价）；（五）材料价格：材料价格采用市场价格，不足部分采用2012年《市工程造价信息》公布的指导价格（价格为到厂价或预算价）；（六）相关费用按国家及市有关规定计算；（七）业主提供的相关资料。三、项目投资（一）建设投资项目建设投资估算总额为8707.1万元，其中工程费用7258.2万元，工程建设其他费用1098.7万元，基本预备费350.2万元。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告（1）建安工程费a土建根据近期同类工程的造价资料进行测算。b公用配套设施由各公用专业按工艺要求，结合工艺布置和项目的实际情况，根据有关的估算指标编制。c设备基础费由设备、工艺专业根据相关的估算指标进行测算。d设备原价按近期设备制造厂或供应商的询价进行测算。e设备运杂费、安装费由工艺专业根据相关的估算指标进行测算。（2）工程建设其他费用●项目前期论证费：包括编制项目建议书、编制可行性研究报告、评估项目建议书及评估可行性研究报告等费用。根据市物价局、市计划委员会、建设委员会发布的《市工程建设中介服务收费管理实施办法》（渝价[2000]352号）计算。●工程勘察设计费：按国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格[2002]10号）规定计算。●施工图审查费：根据《市物价局关于调整施工图设调文件审查收费标准的通知》（渝价[2011]7号）的有关规定计取。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告●环境影响评价费：指按照《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境影响评价法》等规定，为全面、详细评价建设项目对环境可能产生的污染或造成的重在影响所需的费用，包括编制环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表和评估环境影响报告书（含大纲），环境影响报告表等所需的费用。按照国家环境保护总局《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格[2002]125号）规定计算。●招标代理费：根据原国家计委“计价格[2002]1980号”《招标代理服务收费管理暂行办法》的有关规定计取。●工程造价咨询服务收费：根据市物价局发布的《物价局关于规范工程造价中介服务收费管理的通知》（渝价[2010]69号）规定的费率计算。●工程建设监理费：包括设计监理费及施工监理费，根据市物价局、市计划委员会、市建设委员会发布的《市工程建设中介服务收费管理实施办法》（[2000]352号）计算。●建设单位管理费：根据市财政局转发财政部《关于<基本建设财务管理规定>的通知》（渝财建[2002]247号文）的有关规定计算。（3）预备费a基本预备费按工程费用的7％计取。b价差预备费79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告根据原国家计委颁发的计投资（1999）1340号文的规定，和物价变化趋势、项目特点，本项目涨价预备费计算指数按零考虑，不计列。2、建设期借款利息建设投资借款本金为3000万元，借款期限为5年，建设期只支付利息，不偿还本金，借款计息年利率为6.90%。建设期利息为213.9万元。（二）铺底流动资金由于本项目正常运营期间，流动资金需求较少，采用扩大指标估算法进行估算，参考同类企业及项目的资金周转情况，流动资金按第一年营业收入的20%记取，取流动资金的30%作为铺底流动资金。（三）项目总投资项目总投资由建设投资、建设期利息和铺底流动资金构成。经上述计算，项目总投资为9083.0万元。项目投资估算详见附表1。（四）有关问题说明1、其它费用参照国家和市有关规定计取，若与实际不符，可按实调整。2、本估算是按现行定额、取费标准、价格依据、现有相关图纸和公用专业指标编制的，因此，只能反映现时设计造价水平，如果在以后各阶段内相关资料、依据发生变化，应在规定范围内调整。四、资金筹措项目总投资9083.0万元，主要通过业主自筹、申请三峡后续扶资金和银行贷款三种渠道筹集资金，其中：79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告（1）通过业主自筹4583.0万元，占总投资的50.5％；（2）申请三峡后续扶持资金1500万元，占总投资的16.5%（占建设投资的17.2%）；（3）申请银行贷款3000万元，占总投资的33.0％。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章经济评价一、评价原则、依据及参数（一）原则1、遵循费用与效益计算范围一致性原则，效益计算与投资对应；2、遵循费用与效益识别的有无对比原则；3、以动态、定量分析为主，静态、定性分析为辅，对项目的盈利能力、清偿能力进行评价；4、在计算期内不考虑通货膨胀因素。（二）依据1、国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；2、国家现行的财税政策、会计制度与相关法规；3、建设方案；4、业主提供的基础资料。（三）评价参数的确定1、建设项目的评价期包括建设期和运营期。本项目建设期为17个月，运营期按14年计，本项目评价期为16年，即2012年—2027年。2、项目基准收益率按10%。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告二、经济效益计算项目营业收入主要为游客消费收入。2011年石柱旅游接待人数为305万人/年。结合项目区实际情况，年接待人数、人均消费预测如下：表15-1项目区游客量及人均消费预测表年份20122013201420152016201720182019游客量（万人）　　18.018.522.224.424.424.4人均消费（元/人）　　150150180180180180年份20202021202220232024202520262027游客量（万人）25.925.926.726.727.227.227.227.2人均消费（元/人）180180180180180180180180经计算，项目计算期内，总营业收入为61059.1万元，年均营业收入3816.2万元。三、营业税金计算项目上缴税金有营业税、城市维护建设税、教育费附加，税率按5%、5%、3%计，经计算，项目计算期内营业税总计3053.0万元、城市维护建设税总计152.6万元、教育费附加总计91.6万元。年均营业税为190.8万元、年均城市维护建设税9.5万元、年均教育费附加5.7万元。四、经济费用计算79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告项目运营成本由职工工资及福利费、修理费、宣传费、其他费用、折旧费、摊销费、财务费用等组成。1、外购燃料及动力费主要包括电费、水费、燃气费等，按营业收入的10%计列。2、职工工资及福利项目需工作人员120人，人均工资及福利费按2.1万元/年计。3、修理费按年折旧费的10%计。4、其他费用包括宣传营销等费用，按营业收入的20%计列。5、折旧、摊销费折旧费按直线折旧法以工程分类计算。建筑工程折旧年限为30年，设备折旧年限为13年，固定资产残值率按5％计算。无形及其他资产按10年摊销。估算得项目年折旧费为296.0万元，年摊销费为68.7万元。6、财务费用项目财务费用为建设投资借款余额在营运期支付的贷款利息，总计362.3万元。经计算，项目计算期内总运营成本合计为27340.1万元，其中经营成本合计为21143.3万元。年均总运营成本为1708.8万元，年均经营成本为1321.5万元。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告五、经济评价结果（一）经济费用效益分析结果经济费用效益分析指标有：财务内部收益率EIRR、财务净现值ENPV、投资回收期N等。经计算各项评价指标见表15-2。表15-2经济费用效益分析指标计算表序号项目单位指标备注1项目投资财务内部收益率%22.11%所得税前%19.85%所得税后2项目投资财务净现值万元7691.92所得税前万元5977.90所得税后3项目投资回收期年6.35所得税前年6.73所得税后从经济费用效益分析结果看，本项目的各项指标优于基准指标。项目投资财务内部收益率：22.11%（所得税前），项目投资财务内部收益率：19.85%（所得税后），均高于行业基准收益率10%；项目投资财务净现值所得税前和所得税后均大于零。因此，本项目的财务盈利能力可满足要求。（二）项目利润及其分配分析项目计算期内累计营业收入为61059.1万元，营业税金及附加为3297.2万元，总运营成本为27340.1万元，利润总额为30421.8万元。所得税税率按15%计，累计缴纳所得税为4563.3万元，净利润为25858.5万元。法定盈余公积金按税后利润的10%提取，法定盈余公积金为2585.9万元。79 X星级农家乐建设项目可行性研究报告根据利润与利润分配计算的盈利指标如下：总投资收益率（ROI）＝EBIT/TI×100％＝26.2％式中EBIT――营运期正常年份息税前利润TI――项目总投资均满足投资者的要求。六、偿债能力分析根据项目贷款偿还计算，本项目贷款3000万元，于2012年10月放贷。项目建设期只还利息，不偿还本金。项目运营后，每年分两次等额偿还本金共1000万元，预计在5年内（含建设期2年）还清所有贷款，还款资金来源由项目盈利。分析借款还款表，项目借款偿还期为5年（含建设期2年），属于正常范围内。79 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章社会影响评价一、社会效益分析（一）实现旅游资源有效衔接，促进地方旅游文化随着近年旅游景点一条线建设的不断投入，旅游链已初具规模和成效，但是仍有不足之处，为了进一步吸引游客，大力发展旅游业，带动地区经济社会发展，故提出本项目。本项目的实施有助于完善景区的功能配套，为石柱县旅游产业的发展营造良好的大环境，实现风景区旅游配套设施的提档升级，对打造观光体验，神态休闲游等旅游精品具有积极的促进作用。（二）项目实施对就业的影响旅游业是一项劳动密集型产业，可提供大量就业岗位。项目实施可为社会直接提供大量就业岗位，同时旅游业具有高带动性，它的发展可间接带动当地运输业、零售业、加工制造业、餐饮业等其他三产业的发展，根据目前国内旅游间接就业岗位的经验数据，初步预测项目建设过程及建成后将间接提供近百个就业岗位，这给石柱县移民安置、农民就业提供了较好的就业途径，有利于破解库区产业空虚化难题，促进移民安稳致富。（三）项目实施对当地居民的收入和生活水平的影响79 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告旅游业是一项富民产业。项目实施后，该地区的农村富余劳动力和下岗职工可从事旅游及其带动的相关行业，经济收入将会得到大幅提高，保守估计，项目提供的旅游直接从业人员经济收入将会提高两倍以上，间接从业人收入将会提高一倍以上，可较大地改变当地部分居民的生活状况和质量。（四）项目实施对区域经济的影响项目建设投资约9083.0万元，项目建设的主要工程为土建工程，项目建设所用的绝大部分建筑材料将由石柱县本地区供应，为当地建筑业提供一个不小的市场。项目运营期间，各种经营管理费用、燃料动力费用、维修费用、原材料购入费用、工作人员工资福利及为国家上交大量税金，项目建设与运营对石柱县经济发展起到良好的直接促进作用。旅游业具有高度关联性与带动性，项目实施可对该地区农业及其他三产业（交通、餐饮、娱乐、加工、零售等相关产业）产生极大的促进作用，从而为石柱县带来大量的间接经济效益。间接促进区域经济发展。二、社会影响分析本项目的建设正是为了深化贯彻“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用”保护开发方针所采取的重要举措。项目建成后，将大大提高渝东南文化的知名度，同时对当地旅游文化发展有很大的促进作用，具有广泛而深远的意义。随着项目的建设，也将提供不少的就业机会和就业岗位，缓解当地三峡库区移民及周边农民安置和就业需求。项目本身具有重大的社会与经济双重效益，对于石柱79 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告县社会的稳定与发展将起到促进作用，其社会影响具体分析如下：表16-1项目社会影响分析评价表序号社会因素影响范围、程度可能出现的后果措施建议1对居民收入的影响有促进作用收入增加推动旅游开发2对居民生活水平与生活质量间接影响生活水平和生活质量提高随着社会经济的发展，此效应还将上升3对移民安置、就业的影响有积极影响增加更多的就业机会进行培训4对本地区社会治安、综合治理的影响有积极和正面的影响有利于改善与提高本地的投资环境和经济社会地位加强正确引导5对地区基础设施、社会服务容量和小城镇建设的影响影响较小少量增加基础设施负担尽量节约开支6对地区文化教育、卫生的影响有积极正面的影响传扬土家族文化内涵加强宣传推广7对少数民族风俗习惯和宗教的影响有积极正面的影响促进少数民族发展挖掘富有民俗风情的旅游资源三、社会适应性分析从直接受益者来看，本项目的建设，可以为当地三峡库区移民及周边农民提供就业岗位，增加其收入，提高其生活质量。从广大群众来看，本项目的建设，可以为游客提供了解土家族文化的途径，提高文化修养。从地方政府来看，本项目的实施对于增加石柱县对外知名度与社会稳定都将起到积极作用，并且还可提供一定就业岗位，为南宾镇乃至整个石柱县的79 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告农村剩余劳动力创造更多的就业机会，其社会效益非常明显。从长远来看，本项目实施必将对加快当地社会经济建设与发展步伐都将起积极的促进作用。可见，当地政府组织和广大人民群众都对本项目的建设持积极肯定、支持的态度。表16-2社会对项目的适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现的情况措施建议1不同利益群体适应肯定支持的态度2当地组织机构适应肯定支持的态度3当地经济技术条件适应能保障本项目开工建设四、社会评价结论从前述分析可知，本项目的实施可弘扬地方文化和民俗风情、促进就业、提高人们生活水平、带动区域经济发展等方面发挥巨大作用，是符合当地广大人民的利益要求的，产生、激化社会矛盾的因素较少，严格执行国家相关的法律法规，减少人为失误，将社会风险降低至最小。项目从总体来看，社会效益良好，应予大力支持，争取早日实施发挥效益。79 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告第一章结论与建议一、结论作为渝东南偏远山区的石柱县，近年“四高一铁一港”交通的大发展带动了城市经济的快速增长，区位优势在发展蓝图中更加突出。面对石柱发展面临的新形势、新机遇，石柱县确立“商旅活县”战略，要将民俗生态休闲旅游业培育成为石柱县新的支柱产业，提出要着力构建“绿色风情石柱、休闲养生之都”的旅游总体形象，努力把石柱建设成为旅游特色鲜明、产业体系完善、文化内涵丰富、服务质量优良的全市旅游强县、西部地区民俗生态休闲旅游高地、全国优秀旅游目的地。X星级农家乐项目是“以文化展示表演为手段，以旅游观光为依托，达到保护传承土家族非物质文化遗产为主要目的”，集“吃、住、游、购、娱”旅游五要素为一体。本项目的实施，有利于促进石柱县旅游产业发展，完善旅游配套设施建设，加快对土家民俗文化的深度挖掘，促进非物质文化传承，同时还将有利于推动新农村建设，有利于农民群众脱贫致富奔小康，有利于区域生态环境保护工作的推进。经测算，项目投资估算总额为9083.0万元，其中工程费用7258.2万元，工程建设其他费用1098.7万元，基本预备费350.2万元，建设期利息213.9万元，铺底流动资金162.0万元。项目资金主要通过业主自筹、申请三峡移民后续扶持资金和银行贷款三种渠道筹集资金，其中：79 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告（1）通过业主自筹4583.0万元，占总投资的50.5％；（2）申请三峡后续扶持资金1500万元，占总投资的16.5%（占建设投资的17.2%）；（3）申请银行贷款3000万元，占总投资的33.0％。根据项目贷款偿还计算，本项目贷款3000万元，于2012年10月放贷，预计在5年内（含建设期2年）还清所有贷款，还款资金来源由项目盈利。项目在经济上可行。综上所述，本项目的建设是必要的、可行的。二、建议（一）资金是项目实施的关键，建议尽快向有关部门和银行申报本项目，尽快落实贷款资金；积极上报政府主管部门及领导，落实自有资金。（二）项目建设严格按照总体规划进行，实施中要协调处理好开发与保护的关系，建议尽可能利用已有土源和料场，不乱采乱挖，不因开发影响游人的游览质量，相反应切实为游人提供优质服务。（三）项目建成后，应加强养护和管理工作。79 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告表1项目总投资估算表序号项目及费用名称估算价值(万元)比例（％）经济指标备注土建工程费设备购置及安装工程费其他费用合计工程量单位单价（元）一工程费用3904.73353.60.07258.279.9%　　　　（一）土石方工程77.4　　77.4　　　　　1挖方50.4　　50.4　11200立方米45　2填方22.5　　22.5　9800立方米23　3弃方4.5　　4.5　1400立方米32　（二）土建工程2471.2　　2471.2　16495平米　　1宾馆区494.9　　494.9　3093平米1600　2中餐区299.5　　299.5　2139平米1400　3土家特色餐饮区383.7　　383.7　2398平米1600　4戏楼387.5　　387.5　2500平米1550　5碉楼280.0　　280.0　2000平米1400　6博物馆420.0　　420.0　2400平米1750　7酒厂50.0　　50.0　500平米1000　8厨房84.0　　84.0　700平米1200　9楼道连接廊桥66.5　　66.5　700平米950　10门卫室5.2　　5.2　65平米800　（三）装修工程　2556.6　2556.6　16495　　　1宾馆区　464.0　464.0　3093平米1500　2中餐区　310.2　310.2　2139平米1450　3土家特色餐饮区　371.7　371.7　2398平米1550　4戏楼　387.5　387.5　2500平米1550　达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司83 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告5碉楼　220.0　220.0　2000平米1100　6博物馆　600.0　600.0　2400平米2500　7酒厂　60.0　60.0　500平米1200　8厨房　84.0　84.0　700平米1200　9楼道连接廊桥　56.0　56.0　700平米800　10门卫室　3.3　3.3　65平米500　(四)仪器设备　797.0　797.0　　　　　1电梯　75.0　75.0　3套250000　2数码摄像监控系统　50.0　50.0　1套500000　3微机局域网络系统　20.0　20.0　1套200000　4变压器　18.0　18.0　2台90000　5柴油发电机组　64.0　64.0　2套320000　6厨房设备　100.0　100.0　1项1000000　7宾馆设备　130.0　130.0　100套13000　8餐具、桌椅　250.0　250.0　500套5000　9土家歌舞表演设备　90.0　90.0　1项900000　(五)水、电、通讯等配套设施211.0　　211.0　　　　　1给排水工程110.0　　110.0　1项1100000　2电力工程41.0　　41.0　1项410000　3通讯工程35.0　　35.0　1项350000　4净化池25.0　　25.0　1项250000　达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司83 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告(六)绿化及景观设施680.0　　680.0　　　　　1假山、石刻等造景300.0　　300.0　10处300000　2园艺及绿化72.0　　72.0　900平米800　3登山步道及观光亭220.0　　220.0　1项2200000　4土家文化长廊88.0　　88.0　1项880000　(七)道路及停车场465.0　　465.0　　　　　1项目区道路225.0　　225.0　1500米1500包含土家美食一条街2停车场240.0　　240.0　6000平米400　二工程建设其他费用　　1098.71098.712.1%　　　　（一）工程技术咨询费用　　368.37　　　　　　1项目论证咨询费用　　17.50　　　　　　2勘察设计费用　　180.50　　　　　　3施工图审查费　　18.05　　　　　　4招标代理费用　　22.50　　　　　　5造价咨询费用　　33.82　　　　　　6环境影响评价费　　6.50　　　　　　7工程建设监理费用　　89.50　　　　　　（二）工程建设管理费　　65.90　　　　　　1建设单位管理费　　65.90　　　　　　（三）拆迁安置补偿费　　600.00　　　　　　1征地费　　500.0　　50.00亩100000.00　2安置补偿费　　100.0　　　　　　达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司83 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告（四）其他费用　　64.464.4　　　　　1场地准备及临时设施费　　39.039.0　　　　一*1%2工程保险费　　13.713.7　　　　一*3.5‰3劳动安全及卫生评审费　　11.711.7　　　　一*3‰三预备费　　350.2350.23.9%　　　　1基本预备费　　350.2350.2　　　　(一+二)*7%2涨价预备费　　0.00.0　　　　　四建设投资3904.7　1448.98707.195.9%　　　　五建设期贷款利息　　213.9213.92.4%　　　　六铺底流动资金　　162.0162.01.8%　　　　七总投资3904.7　1824.89083.0　　　　四+五+六达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司83 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告表2项目建设期利息估算表序号项目合计建设期121人民币借款(单位：万元)3000.01000.02000.01.1建设期利息213.934.5179.41.1.1期初借款余额0.00.01600.01.1.2当期借款3000.01000.02000.01.1.3当期应计利息213.934.5179.41.1.4期末借款余额0.01000.03000.01.2其他融资费用0.00.00.02合计(1.1+1.2)213.90.0表3资金使用计划与资金筹措表序号项目合计第1年第2年1项目投资1.1固定资产投入8707.13482.95224.31.2建设期利息213.934.5179.41.3铺底流动资金162.0153.0小计9083.03517.45556.72资金筹措2.1业主自筹资金4583.01767.42806.72.2银行贷款3000.01000.02000.02.3申请三峡后扶持资金1500.0750.0750.0小计9083.03517.45556.7达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司84 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告表4营业收入、营业税金及附加和增值税估算表序号项目合计计算期123456789101112131415161营业收入61059.10.00.02700.02775.03996.04395.64395.64395.64659.34659.34799.14799.14799.14895.14895.14895.1旅游消费收入61059.12700.02775.03996.04395.64395.64395.64659.34659.34799.14799.14799.14895.14895.14895.1接待人数（万人）345.318.018.522.224.424.424.425.925.926.726.726.727.227.227.2人均消费（元/人）150.0150.0180.0180.0180.0180.0180.0180.0180.0180.0180.0180.0180.0180.02营业税金与附加3297.2145.8149.9215.8237.4237.4237.4251.6251.6259.2259.2259.2264.3264.3264.32.1营业税3053.0135.0138.8199.8219.8219.8219.8233.0233.0240.0240.0240.0244.8244.8244.82.2消费税2.3城市维护建设税152.66.86.910.011.011.011.011.611.612.012.012.012.212.212.22.4教育费附加91.64.14.26.06.66.66.67.07.07.27.27.27.37.37.3达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司89 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告表5总成本费用估算表序号项目合计计算期123456789101112131415161外购燃料及动力费6105.9270.0277.5399.6439.6439.6439.6465.9465.9479.9479.9479.9489.5489.5489.52工资及福利费2352.0168.0168.0168.0168.0168.0168.0168.0168.0168.0168.0168.0168.0168.0168.03修理费473.633.833.833.833.833.833.833.833.833.833.833.833.833.833.84其他费用12211.8540.0555.0799.2879.1879.1879.1931.9931.9959.8959.8959.8979.0979.0979.05经营成本21143.31011.81034.31400.61520.51520.51520.51599.61599.61641.61641.61641.61670.41670.41670.46折旧费4735.9338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.37摊销费1098.7109.9109.9109.9109.9109.9109.9109.9109.9109.9109.90.00.00.00.08利息支出362.3189.8120.851.89总运营成本合计27340.11649.71603.21900.51968.71968.71968.72047.82047.82089.72089.71979.82008.62008.62008.6其中：可变成本18317.7810.0832.51198.81318.71318.71318.71397.81397.81439.71439.71439.71468.51468.51468.5固定成本9022.4839.7770.7701.7650.0650.0650.0650.0650.0650.0650.0540.1540.1540.1540.1达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司89 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告表5-1固定资产折旧费、无形资产和其他资产摊销费估算表序号项目名称合计计算期123456789101112131415161房屋、建筑物1.1原值3904.73904.73781.03657.43533.73410.13286.43162.83039.12915.52791.82668.22544.52420.92297.21.2本年折旧费123.6123.6123.6123.6123.6123.6123.6123.6123.6123.6123.6123.6123.6123.61.3净值2173.63781.03657.43533.73410.13286.43162.83039.12915.52791.82668.22544.52420.92297.22173.62设备2.1原值3353.63138.92924.32709.72495.02280.42065.81851.21636.51421.91207.3992.7778.0563.42.2本年折旧费214.6214.6214.6214.6214.6214.6214.6214.6214.6214.6214.6214.6214.6214.62.3净值3138.92924.32709.72495.02280.42065.81851.21636.51421.91207.3992.7778.0563.4348.83固定资产合计3.1原值3904.70.00.07258.26919.96581.76243.45905.15566.85228.64890.34552.04213.73875.53537.23198.92860.63.2本年折旧费338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.3338.33.3净值3781.03657.43533.73410.13286.43162.83039.12915.52791.82668.22544.52420.92297.22173.64无形资产及其它资产4.1原值1098.71098.7988.8879.0769.1659.2549.3439.5329.6219.7109.90.00.00.00.04.2本年摊销费109.9109.9109.9109.9109.9109.9109.9109.9109.9109.90.00.00.00.04.3净值0.0988.8879.0769.1659.2549.3439.5329.6219.7109.90.00.00.00.00.0达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司89 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告表6项目投资现金流量表项目合计计算期12345678910111213141516现金流入63394.70.00.02700.02775.03996.04395.64395.64395.64659.34659.34799.14799.14799.14895.14895.17230.7营业收入61059.10.00.02700.02775.03996.04395.64395.64395.64659.34659.34799.14799.14799.14895.14895.14895.1回收固定资产余值2173.62173.6回收流动资金162.0162.0现金流出33523.63517.45565.71157.61184.21616.41757.91757.91757.91851.21851.21900.71900.71900.71934.71934.71934.7建设投资9083.03517.45565.7流动资金0.0经营成本21143.30.00.01011.81034.31400.61520.51520.51520.51599.61599.61641.61641.61641.61670.41670.41670.4营业税金及附加3297.20.00.0145.8149.9215.8237.4237.4237.4251.6251.6259.2259.2259.2264.3264.3264.3维持运营投资0.0所得税前净现金流量(1-2)29871.2-3517.4-5565.71542.41590.82379.62637.72637.72637.72808.12808.12898.42898.42898.42960.42960.45296.0累计所得税前净现金流量-3517.4-9083.0-7540.7-5949.8-3570.3-932.51705.24342.97151.09959.112857.515755.918654.321614.724575.229871.2调整所得税4563.30.00.00.0153.3282.0328.4328.4328.4354.0354.0367.5367.5384.0393.3393.3393.3所得税后净现金流量(3-5)25307.9-3517.4-5565.71542.41437.52097.62309.32309.32309.32454.12454.12530.92530.92514.42567.12567.14902.7累计所得税后净现金流量-3517.4-9083.0-7540.7-6103.1-4005.5-1696.2613.12922.45376.57830.610361.512892.315406.717973.820540.925443.6达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司89 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告表7利润与利润分配表序号项目合计计算期123456789101112131415161营业收入61059.1　　2700.02775.03996.04395.64395.64395.64659.34659.34799.14799.14799.14895.14895.14895.12营业税金及附加3297.2　　145.8149.9215.8237.4237.4237.4251.6251.6259.2259.2259.2264.3264.3264.33总成本费用27340.1　　1649.71603.21900.51968.71968.71968.72047.82047.82089.72089.71979.82008.62008.62008.64利润总额30421.8　　904.51021.91879.72189.62189.62189.62360.02360.02450.32450.32560.12622.12622.12622.15弥补以前年度亏损　　　　　　　　　　　　　　　　　6应纳税所得额30421.8　　0.01021.91879.72189.62189.62189.62360.02360.02450.32450.32560.12622.12622.12622.17所得税4563.3　　0.0153.3282.0328.4328.4328.4354.0354.0367.5367.5384.0393.3393.3393.38净利润25858.5　　904.5868.61597.71861.11861.11861.12006.02006.02082.72082.72176.12228.82228.82228.89期初未分配利润　　　　　　　　　　　　　　　　　10可供分配的利润25858.5　　904.5868.61597.71861.11861.11861.12006.02006.02082.72082.72176.12228.82228.82228.811提取法定盈余公积金2585.9　　90.486.9159.8186.1186.1186.1200.6200.6208.3208.3217.6222.9222.9222.912可供投资者分配的利润23272.7　　814.0781.81438.01675.01675.01675.01805.41805.41874.41874.41958.52005.92005.92005.913提取任意盈余公积金　　　　　　　　　　　　　　　　　14利润分配　　　　　　　　　　　　　　　　　15未分配利润23272.7　　814.0781.81438.01675.01675.01675.01805.41805.41874.41874.41958.52005.92005.92005.916息税前利润30784.1　　1094.21142.71931.42189.62189.62189.62360.02360.02450.32450.32560.12622.12622.12622.117息税折旧摊销前利润36618.6　　1542.41590.82379.62637.72637.72637.72808.12808.12898.42898.42898.42960.42960.42960.4达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司89 重庆万寿古寨星级农家乐建设项目可行性研究报告表8借款还本付息表序号项目名称合计计算期（年）123451期初借款余额0.01600.03600.02400.01200.02当期借款本金3000.01000.02000.03建设期借款利息213.934.5179.44运营期借款利息0.05当期还本付息3362.30.00.01189.81120.81051.8其中：还本3000.01000.01000.01000.0付息362.3189.8120.851.86期末借款余额3600.02400.01200.00.0计算指标利息备付率14.05.810.743.6偿债备付率1.61.31.42.3达华工程管理（集团）有限公司重庆项目管理分公司90'