住宅小区项目可行性研究报告 47页

'第一章总论一、项目概况(一)项目名称：住宅小区(二)项目建设单位：X省X房地产开发有限公司(三)项目负责人：(四)建设地点：地处X市建设路与同仁街之间、新园路西侧，通过建设路可与X市城市主干道新星路、吉星路、育才路对接，进而辐身全城。该地属X城市规划功能布局—“南政、北工、中商”中的“南政”板块，是“南政”板块的城东区。(五)建设规模：用地总面积：11762平方米(约18亩).建筑总面积41911.38平方米，其中：住宅面积29596.58平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米(不计容积率)、物业配套用房面积523.7平方米。层数：本项目建拟17+F1的板式小高层住宅一栋、6+1F多层住宅二栋，6+1F多层商住楼五栋。规划指标值如下：建筑密度：44.3%容积率：3.0647 绿化率：30.1%二、项目可行性研究的依据与研究范围(一)项目可行性研究编制依据1、土地成交确认书2、企业营业执照等3、工业与民用建筑可行性研究深度要求4、国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》(第二版)5、《“X”项目详细规划》6、有关各专业的国家设计规范7、《城市规划编制办法实施细则》8、《城市居住区绿化规划及规划设计规范》9、《城市居住区公共服务设施设置规定》10、《住宅设计规范》11、《住宅建筑设计标准》12、《建筑工程交通设计及停车场设置标准》13、《城市道路设计规范》(GJJ3-90)14、《高层民用建筑设计防火规范》15、X省建设厅湘建［2006］330号《关于颁发(X省建筑工程计价办法》及有关工程消耗量标准的通知16、X省建设厅《关于颁发(X47 建设工程计价暂行办法)的通知》17、项目单位提供的有关技术基础资料18、经济环境及市场调查(二)项目可行性研究范围本报告对项目建设的必要性、经济的合理性、技术的可行性、实施的可能性等方面进行了综合性的研究论证，为项目的决策和开发建设提供依据。主要研究内容有：1、项目建设背景与必要性2、市场调查与需求分析3、现状与建设条件分析4、建设规模与建设内容5、规划设计方案6、进度控制与工程建设方案7、投资估算与资金筹措8、财务评价与社会经济评价9、环境保护与节能三、技术经济参数指标1、总占地面积：11716平方米。2、总建筑面积：41911.38m²，47 其中：住宅面积29596.58平方米(多层住宅面积16030.82平方米、小高层住宅面积13565.76平方米)、商业面积5863.5平方米、地下室面积5927.6平方米(不计容积率)、物业配套用房面积523.7平方米。3、总层数：17+1F、6+1F4、总户数：199户5、建筑容积率（不包括地下室）：3.066、停车场车位数：107个7、小区绿化率：30.1%8、建设工期：20个月9、总投资额：7677万元10、收入总额：10158万元11、营业税金及附加：566万元12、利润总额：1915万元13、所得税：152万元14、净利润：1763万元15、投资利润率：23%16、净现值：1146万元17、财务内部收益率：24.17%18、动态投资回收期：2.68年四、研究结论与建议(一)研究结论：47 1、在城区新建本项目符合X市城市扩建的发展规划。项目区域内的各项水、电、气、通讯、道路等市政配套设施具备，为项目的开发建设提供了良好的外部环境。2、本项目建设对促进地方经济发展、提升城市品位具有良好的经济效益和社会效益。3、本项目根据地域特点主要以三房二厅户型住宅为主，从X市目前房地产市场情况来分析,本项目销售市场前景广阔。4、本项目为尽可能地利用有效的土地资源，消防、环保、节能、通讯、安全等配套措施考虑充分，设计合理，技术可行。5、经测算，本项目可实现收入10158万元，净利润1146万元，投资回报23%，动态投资回收期2.68年，经济财务方案可行。6、经分析：本项目盈亏保本点为销售收入79.7%；财务内部收益率为24.17%，高于银行现行贷款利率，具有较强的抗风险能力。(二)建议：1、建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提供建设资金，确保项目如期竣工。2、建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准的施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。47 3、规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全生产的前提下讲求速度与效益。4、为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发，取得最大的投资利润，建议在项目开发的前期工作中，要加强市场策划。5、在开发过程中必须严格控制成本和费用，利用好政策。6、项目建成后，实行规范物业管理。以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关注项目建设过程中的风险防范与控制。47 第二章项目建设单位评价一、建设单位基本情况X省X房地产开发有限公司系原X省正安房地产开发有限公司变更公司名称而来，公司于2008年5月在X市工商局设立登记，设立时注册资本800万元，经变更现有注册资金2000万元，法人代表谭军亭，现房地产开发资质为叁级；营业范围：房地产开发。该公司2008年开发“陶然雅苑”、“领秀家园”两个住宅项目，累计开发面积近6万平方米，总投资5530万元；截止2009年12月，以上两个项目累计实现收入7092万元、利润1865万元，目前住宅、车库尚可销售1248万元。二、股东及股本情况公司现有注册资本2000万元人民币，其具体情况如下：股本构成及变更情况表　　单位：万元、%股东姓名设立时出资200910股权转让200912变更后货币比例货币比例货币比例谭军亭48060%+12075%180090%曾立平32040%-320王旦+20025%20010%合计80010120001三、组织结构及管理者素质X省X47 房地产开发有限公司是一家私营股份制有限责任公司，实行公司法人治理机制，采用总经理负责制。公司下设综合部、工程部、财务部、营销策划部等四个主要职能部室。现有员工18人，其中：中高级职称人员16人，且都具有房地产业的相关从业经验。股东成员表姓名性别年龄学历职称职务从事专业年限谭军亭男35本科高级经济师执行董事9年王旦男35本科工程师总经理工程师12年公司法人代表兼执行董事谭军亭，本科学历，1991年参加X地区医药采购公司工作；2003年以股份公司形式成立X市恒旺医药有限公司，谭军亭于2007年涉足房地产开发，先后成功开发了“陶然雅苑”、“领秀家园”两个住宅项目。丰富的工作经历与较广博的知识结构，使其具有较高的企业管理经验，同时从其成功的事业历程，其务实、严谨且富有开拓精神,使其能领导着企业蒸蒸日上的向前发展。47 第三章项目建设背景、条件、必要性一、项目建设背景(一)地域优势X市位于X省中部，原为X地区，1999年1月，经国务院批准撤地建市，现辖娄星区、经济技术开发区、冷水江市、涟源市、双峰县和新化县，市域总面积8117平方公里，总人口416万，市本级城市人口44万。X地理位置优越，交通便利，湘黔铁路、洛湛铁路在此交汇于此，上瑞高速公路潭邵段公路、320国道、207国道及即将修建的娄新高速、二广高速贯穿其中，使X成为我国江南地区重要的交通枢纽和物资集散地。X矿产资源丰富，素有“世界锑都”、“百里煤海”和“有色金属之乡”的美誉，是X省的能源、原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北的中心要地。X市2003年至2007年连续五年的GDP增长率保持在10%以上，其中2007年全市GDP达到449.51亿元,增幅15.2%，比上年提高2.7个百分点。根据城市GDP与房地产发展关系模型，城市GDP增长率大于8%时，房地产发展步入快车道。X市近年保持高速发展的GDP、不断提升的居民购买力、以及随着城市辐射力的增强，农村城市化的提速等，给X市的房地产市场带来一定的发展空间。近五年来，X47 市房地产业快速发展，但市场空置率却保持在较低水平，具体情况如下：X市房地产开发数据统计表单位：万平方米、元/平方米、亿元、%2006年2007年2008年全市商品房施工面积213.7342.8278全市商品房竣工量69.0389.5121全市商品房销售面积60.3598113施工面积/销售面积3.543.502.46全市商品房销售金额12.131416全市房屋空置面积9.44712全市房屋空置率12.917.049.38全市房屋均价113514581593(二)政策环境2001年，X省人民政府批准了X市人民政府搬迁工程，并把该工程视为X省重点工程。X市政府根据形势需要，相应提出了“南移北扩”发展方针，X市迎来一个城市建设大发展机遇；经国务院批准的涟钢年产200万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三一重工分厂、X省综合类排名第二的五江化工集团等企业落户于X市内。特别是近几年内，国家、省、市、区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设、广场建设、公园建设、供水供电建设、绿化、美化、亮化、交通、市场面貌焕然一新，根据X市近、中、远三期发展规划以及“一区三片六个组团”的发展宏图及X市城区创建省级园林城市所做出的努力。按照X47 市十一五规划，在此期间，城区面积要从34平方公里增加到42平方公里，城市人口从32万增加到50万，居民的住房面积由25.6平米/人增加到36平米/人，在这几年住房需求空间极为广阔。二、项目建设的必要性1、符合国家经济发展政策和信贷支持方向。我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高的实际情况，发出了调控的声音，但作为中部崛起的城市之一，从全国整体房价水平衡量，X都处于一个价格洼地。并且居民住房建设确实成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。改善居住条件是城镇居民的普遍愿望，而通过培育住宅消费、发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且可以带动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进社会经济的进一步发展。因此，2008年末以来国家不断投放大量信贷资金支持住宅建设，并在政策和税费方面鼓励和支持面向城镇居民的住宅小区建设，同时，银行也积极开发居民购房贷款业务，以刺激和启动住宅消费，因此，本项目建设与国家现行产业政策和经济发展战略是完全相符的。2、X作为一个新兴的发展城市，近年来房地产迅猛发展，目前已基本形成五大板块，即城北开发区板块、九龙板块、火车站板块、娄南板块及娄东板块，且各板块各具特色，城北开发区板块有显著的围绕工业厂矿开发的47 特色，九龙板块凸现传统商业特色；火车站板块突出交通枢纽特色；城南板块是政治特色；城东板块是以良好的文化氛围为特色。本项目处在城南板块的城东位置，将以其舒适、现代、时尚的独特项目魅力，弥补了城南板块的不足，提升了建设路的建筑品质。3、随着X市城区的改扩建，对城市规划和城市品位的要求会越来越高，“X”住宅小区项目本身所具有的“简约、现代”将极大的改善城市环境，增强了城市的服务功能，提高了城市的居住质量，扩大了城市人口的居住容量，促进了康居小区的上档次建设。4、通过固定资产投资建设的建成，可以带动我市钢铁、建材、建筑、轻工等相关产业和房地产业、金融、保险业以及第三产业的发展。同时对调整投资结构，调解住房供需矛盾都具有现实必要性。“X”住宅小区项目的建成，可安置住户200户，对这一板块的居住，商贸、文化的发展，显然有着重要意义。三、项目地理位置优势(一)项目地址：“X”项目位于X市建设路与新园路交汇处，是X城南新区随吉星南路的拉通后的开发最火热的中心地带，教育资源方面有一中、一小、X人文科技学院；医务方面有中心医院、康一馨老年医院、市骨科医院47 ；商业方面有步步高商场、沃尔玛超市；行政职能机关有建设局、国土局、规划局；“X”住宅小区北临城市道路建设路，通过建设路联通的吉新路、新星路、育才路可四通八达，与城市各区域联系快捷便利，与外界联系十分方便，依山面水，交通便利，环境优美，地理位置较好。(二)区位优势：“X”住宅小区项目位于X市建设路与新园路交汇处，根据X市近、中、远三期规划以及“一区三片六个组团”的规划，项目建设符合X市总体规划发展的方向。(三)交通优势：项目所在地为城市主干道建设路，本项目所在区域不到2公里是火车站，离市汽车南站的距离也不超过1.5公里，与外界联系十分方便。(四)环境优势：项目周边省人文科技学院、一中、一小、八中，有市中心医院、市建设局等单位。东伴珠山公园、南依孙水河，与文化广场、娄星广场、柏杨河公园等市民休闲广场极近，周边良好的文化氛围，人气、商气，是住家、投资的首选。(五)用地优势：项目所在区域内地形平整，南低北高，南北高差最大为6米，地质结构不复杂，环境、土质具备了城市建设的要求。第四章市场分析47 一、X经济宏观分析张春贤同志在报告中提出，加快“3＋5”城市群建设，擦亮了X经济版图。加快以长株潭为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、X、衡阳在内的“3＋5”城市群建设，形成X在中部崛起的主要力量，对X经济乃至全国经济的带动作用将是前所未有的。同时从国家实施“中部崛起”的战略来看，省委、省政府紧紧抓住时机，坚持走新型工业化道路的发展战略，经济发展逐年加快，2005-2007连续三年经济增长超过10%，“十五”期间经济年均增速达到10.2%。今年在“工业强省战略”的推动作用下，GDP保持了较快的发展势头增长。2007年５月，X省发改委公布了“３＋５”城市群发展方略。目标是到2010年，初步形成城市群体系架构、运作机制和运行模式，成为X发展的主体区域、中部崛起的重要支撑，到2020年左右，建成全国具有重大影响的城市群。并且，要在４个方面形成城市群的强大支撑：推进以布局协调、功能相济为目标的空间结构优化；推进以统筹规划、互联成网为主线的设施共建；推进以优势互补、集群发展为方向的产业对接；推进以江湖联动、综合整治为核心的环保合作。　　其规划分为“三步走”：第一步到2008年，初步建成‘３＋５’47 城市群主要设施一体化基本体系，整合各类市场资源，构建区域大市场，启动跨区域企业重组，经济增幅高于全省水平的２％－３％，经济年均增长１２％以上；第二步到2010年，初步形成设施一体化、产业一体化、城乡一体化格局，基本实现城市圈内外的道路交通、公用通信网络现代化，圈内地区生产总值、财政收入占全省的７０％左右，城镇化率达到6０％；第三步到2020年，城市圈提前３－５年实现小康，成为我国内地经济增长极之一，成为全国具有重大影响的城市群。　二、经济环境分析X市位于X省中部，原为X地区。1999年1月，经国务院批准，撤销X地区，设立地级X市，辖娄星区、冷水江市、涟源市和双峰、新化二县，总面积8117平方公里，人口416万，是湘中交通枢纽、X工业重镇、国家森林城市。X城市现状—发展中的X：以氐星路(清泉酒店)为商业中心;以乐坪街(X市政府)为老行政中心;以株山公园为文化中心;以涟钢厂区(经济技术开发区)为工业中心;以湘中大道、扶青南路为中心的新政务中心；2007年完成国内生产总值449.51亿元，同比增长15.2%。全市人均生产总值达11565元，比上年增长14.1%。2007年度工业对经济增长的贡献率达44.4％，拉动GDP增长5.9个百分点；目前，X的城市经济发展迅速，产业结构趋向合理，人民经济水平稳步上升，南移北扩的政府使得X47 新区的重点工程陆续开工建设，这对房地产市场都是利好消息。三、X市房地产业现状2009年，国家从土地、金融、税收以及住房供应结构等各个环节出台了一系列宏观措施力促房地产业稳定健康发展。X市认真贯彻落实国家各项宏观调控政策，制定和实施了积极稳健的配套措施，房地产市场运行良好，商品房建设和销售协调发展，房地产投资稳步增长，但住房供应结构不太合理，对房地产价格调控效果甚微，房价依然上行，房价偏高对中低收入家庭承受力弱。一、房地产市场特点   1、投资规模不断扩大，以经济增长的拉动作用增强：“十五”期间，受城市规模扩大、基础设施建设加快和房改政策的刺激，加上城市人口的增长，市场容量大幅增长，大大推动了城市住宅需求的扩张，X市住宅开发投资总体保持高速增长水平，全市完成房地产开发投资11.51亿元，年均增长率37.22%,住宅投资的增长说明X“十五”时期的住宅发展进入了增长期，住宅产业在国民经济中的地位明显提升，居民的住房条件得到了改善。   2、住宅建设步伐加快，居住水平不断提高：“十五”期间，住宅建设已成为国民经济新的增长点，住宅消费成为消费热点。“十五”47 期末，我市城镇住宅竣工面积约92.53万平方米，平均每年建设18.5万平方米。随着国民经济的持续稳定增长，我国城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。   3、住宅价格水平偏低，增长趋势保持平衡：“十五”期间商品住宅价格在全省仍维持较低水平，价格保持小幅增长趋势，价格上涨率较为平稳。   4、房地产开发贷款快速增长，住房贷款减少，个贷增长较快：房地产开发贷款由2001年的36404万元增长率到2005年的80382万元；而住房开发贷款从2001年的10571万元降到2005年的8041万元，下降了23.93%.住房制度商品化改革深化后，个人住房贷款是个人住房消费的主要经济支撑。“十五”期间，房地产抵押贷款增长率趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。截止“十五”期末，全市房地产个人住房贷款金额为6.93亿元，同比增长率66.07%,其中用于个人住房贷款6.04亿元，极大的促进了住房市场的发展。   二、存在的问题：   X市房地产的发展主要还存在一些问题，主要有以下几点：    47 1、商品房供给结构不合理，有效需求不足。从理论上讲，房价的涨跌，其根本的动力都是由供求关系决定的。当前房价的上涨是房地产需求旺盛的结果，其结果主要表现在广大中低收入者住房需求释放和可供给中低收入阶层选择房屋脱节，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应量增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场需求结构性矛盾有很大的关系，商品房结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。   2、房地产的“虚假繁荣”,损害房地产业的健康发展。房地产的投资者由于无法获得准确的信息,只能依赖于其他人的行为和预期来形成自己的预期,从而选择自己的行为策略。当投资者批量购入商品房,房地产市场就会因持续的购房热潮而不断升温,在从众行为下,心里因素的诱导下，加上新闻媒体和某些政府行为的有意无意的导向作用,使得人们不断参与购买房地产,最终可能导致将房价推向顶峰,导致房地产的虚假繁荣,同时刺激房地产投资者的更多投入。但事实上,商品房真正的消费者并没有增加,这必将造成供求关系的严重脱节,最终使得房地产市场无法协调、有秩序地发展。  3、房价上涨影响整个社会的风险承受能力。持续的房地产价格的上涨必将导致更多的消费者通过长期按揭的方式来满足自己的住房需求,消费者在办理按揭的时候通常根据自己当前的收入水平预期未来的债务偿还能力,一旦将来实际收入达不到预期的水平,就很可能出现相互拖欠、甚至不能偿还的现象。如果经济出现整体不景气,社会上就会出现大批的“负资产者”47 。信用渠道的阻滞和中断,将会严重危害国家的金融安全和社会稳定。     4、有效的需求不足。我市大部分商品房价格高出中低收入家庭的承受力，加上社会保障制度未有效建立，居民在子女教育、医疗等方面支出增大，同时由于工作压力的增大，使人们在住房方面的支出显得十会谨慎，使得有效需求更显不足。四、本项目市场分析(一)本项目产品特点本项目设计以该区域的自然、人文、商业等环境为背景，充分考虑周边人群的生活、休闲等习性并溶入小区建设理念设计产品。同时本项目产品以130平方米户型为主，占比达80%。该类产品具有独立的厨卫系统、人性化的空间布局、宁静而温煦私密领域等特点，能让客户体验到总价适中、功能齐全的超值享受。(二)本项目的市场机会根据“X”项目前期市场环境、竞争项目及项目自身特点调研、分析结论，通过对“X”项目进行SWOT分析，可就本项目特点得出以下结论：优势点S→优势条件•提前的项目策划、规划、市场等方面的功课；•属新城区，受市场关注，未来升值潜力巨大；•外来资源的引进（策划、规划、物业管理）；47 •开发商具有的房开经验，且具备经济实力；•项目与交通主干道距离合适；•地形风水好；劣势点W→劣势分析•项目地块较小，不易形成大规模的园林社区；•目前周边配套暂不成熟；机会点O→项目机会点•市场对品质物业有需求，有空白点；•市场物业管理好的项目较少；•政府配套的日渐完善建设；难点T→外在威胁分析•客户对配套成熟的地段购买欲望相对较高；•未来两年不可预见的宏观政策威胁；•单位集资房、联建私房的影响；结论:在项目的诸多特性分析中，尽管卖点很多，但很多因素为区域内各竞争项目所共同拥有，只有找出项目独具的优势，进行“差异化”47 分析，并充分进行发挥、利用优势，才能让项目开发销售做到事半功倍。鉴于此，项目的优势和宣传重点应该集中在以下方面：发挥优势，抢占机会：利用地理优势，打造产品的唯一性和尊贵性，赢得市场；利用机会，克服劣势：结合市场品质物业主题文化物业的空白点，全面提高项目品质，同时利用政府配套的即将建设，弱化本地段交通等方面的不利局面；发挥优势，转化威胁：先在市场上树立良好的形象，得到市场的认可度，达到美誉度，处处都高人一步；减小劣势，避免威胁：加快工程进度，提前展示本案品质，弱化劣势对本案的影响。五、产品目标客户（一）客户群特征1.市区楼盘多数客户群来源于X市中、高档收入人群，周边县市人群：如官员、企事业单位（税务、电力、电信）、大型企业管理层、商人等。2.城南客户群主要来源于X工薪阶层、周边县市乡镇客户、少量市区有车一族；3.涟钢区域客户群主要为厂内客户；（二）客户总结1.需要的是居家型物业，主要集中在三房为主，面积在130㎡左右；2.他们对园林的要求相对较低，山景水景是他们的首选；3.他们能够承受的价格主要集中在1800元/㎡左右；4.他们喜欢的建筑风格主要以现代简洁风格为主；第五章项目营销策略47 一、价格策略本项目建设处于城南开发趋于成熟时期，开发商应在充分考虑当前市场消费群体的心态基础上，以总价适中、性价比高、产品市场适应性强等优势抓住市场，价格策略采取低开高走、小幅高频振动方式，以达到客户—产品—市场的最佳匹配。二、营销策略抓住本项目位置特性、以周边配套及市政设施优势、结合本项目设计特点，突出项目核心主题作为宣传点。采取从周边县市有意向的大企业、机关团体等群体入手突破，走外围向内合围的营销策略；组织方式聘请专业营销公司，由营销公司采用保险销售方式，实行主动上门、逐户攻关、重点突破、以点带面；广告：灵活运用电台、短信、报纸及有选择的户外广告。三、促销价格制度促进价格制度可根据市场销售预测情况确定，一般用于产品投产初期，以较低价格、同等质量、优良的售后服务扩大市场占有份额。对于本住宅项目，为了争夺客户、扩大影响面，可以采取低价投放市场。投产初期产品以较低价格出售，会对销售收入产生影响，因此价格制定要合理，并应采取相应的成本控制措施。在一定时期后，可根据产品销售情况逐渐将产品价格提高到一定水平。第六章项目建设条件分析47 一、地形地质条件现场地形平整，场地地基整体稳定性较好，适宜本工程的建设，根据《建筑抗震设计规范》GB50011-2001，X市抗震设防烈度为6度，本项目按6度进行抗震设计。二、建设地点及交通条件1、建设地点小区建设用地位于城市主干道建设路与同仁路之间，新园路西侧。2、交通动输条件X是X省中部地区，湘黔、洛湛铁路交汇于X，207国道、320国道、上瑞高速贯穿其中，为本项目原材料运输提供了交通运输保障。三、气候及水文条件1、气候条件X市属中亚热带大陆性季风气候区，四季更替分明：春季多雨，夏季酷热，秋季干燥，冬季稍寒。全年平均气温16-17摄氏度，日照时间常年有1410-1620小时，无霜期有280天左右，年降雨量1300-1400毫米。2、工程地质及水文条件47 勘察场地内的地下水主要赋存于素填土层中的上层滞水和灰岩层中的岩溶裂隙水，其补给来源主要为大气降水和生产用水，流于孔隙、裂隙与岩溶通道中，排泄于地表低洼处。勘察场地内的地层渗透性差异较大，人工素填土层和灰岩层的渗透性好，淤泥质粘土层和粘土层的渗透性较差。在灰岩层钻进过程中，有不同程度的漏水现象，说明岩石裂隙有一定的连通性。根据附近场地所取地下水样的水质分析结果，按照岩土工程勘察规范水和土的腐蚀性评价表，判定拟建场地的地下水对砼无腐蚀性。四、气象条件小区所处地X市属中亚热带季风性湿润气候，属夏热、冬冷地区，且有明显的大陆性和季风特征，四季分明，气候相差明显，且有春雨、夏热、秋燥、冬寒的特征和雨量集中的特点，除4、5月份雨季外，其它均为良好季节，气候条件对施工影响较小，全年施工周期长。X市气象资料如下：年平均气温17.2℃其中：一月份平均气温5.0℃七月份平均气温28.6℃极端最高气温39.6℃极端最低气温-7.4℃年平均降雨量1394.5mm全年雨水日155.2天47 相对湿度平均73%日照时数年平均1524.4小时风速：冬季1.7米／秒夏季2.3米／秒X市城区夏季主导风向及频率：C、S：20%、16%冬季主导风向及频率：C、NNE：33%、18%五、市政配套条件供水：城市自来水管网供水。排水：小区内自行建设后导入用地旁已有市政排水管道。供电：用地旁已有高压线路，高压电源可直接引入。通讯：直接从电信运营商的骨干网接入。交通：十分便利，建设用地位于建设路，与X市城市主干道对接。六、建筑材料X市是一个能源、原材料基地，其建筑用材丰富，如市内有涟钢、冷钢两大钢铁生产企业，有海螺、天女牌等水泥生产企业，其它砂、石等材料充足，质地良好，是小区建设的有利条件。第七章规划设计方案47 本项目建设1栋17层高层商住楼、7栋多层住宅、商住楼，负一层地下立体车位及配套用房，临街三面的第一、二层为独立商铺，三面道路环绕，出行十分方便，周边开发火热，地段可发掘的商机潜力大，是一块难得的财富宝地。一、规划设计依据1、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005版）；2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；3、《城市居住区规划设计规范》(DB50180-93)；4、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》(GB50-2001)；5、《住宅建筑规范》GB50368-2005；6、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；7、现行其它各相关规范规程；二、总体布局原则1、交通设计以人为本，人行优先：人车分流，在合理利用地形的条件下，利用地形高差布置地下车库，主入口从新园路引入，小区大部分车流由主入口直接入地下车库，车库出口直通同仁街，与人流混杂小，尽量减少车行对步行系统的影响，创造相对宁静的生活环境。247 、小区生态的可持续性—强化小区作为人类生态与发展的基地作用，整个以自然环境为基础的多层次小区环境的生态功能，加强小区自身调节能力，合理利用能源和资源，提高生活质量，创造一个以优化人群身心素质，适应社会再发展需要的人类栖住地。3、环境意识(即生态意识)：“X”项目有着独特的环境、交通优势，是一个有规模、功能齐全、综合性的生活居住小区，建设中即要考虑小区有特色、有生命力、环境优美，更重要的是注重小区有内涵、有品味，将当地自然和人文方面文化汇入其中。4、市场化管理，统一开发，合理布局，统筹安排。三、规划规模1、用地规模：11716平方米。2、建筑规模：总建筑面积41911.38平方米，建筑密度44%，容积率3.06。3、人口规模：居住199户；居住722人。四、平面布局根据X省恒创建筑设计有限责任公司提供的《“X”项目总平面规划图》，建筑尽量在紧凑的布局中反映清晰的组织逻辑和形体关系，方案以南北通透的板楼条形布置。其中小区主入口布置于新园路，南边沿同仁路为车流主要出入口，南面设置地下车库出入口，兼作消防通道。基地中央部分内建筑内庭院，住宅入口由内院进入，交通流线简洁流畅，满足消防要求。(一)道路设计：小区主入口与城市道路连接，47 小区内沿建筑周边设置环形消防车道，尽端路布置回车场地，满足消防车通行要求，消防扑救面设在建筑长边开敞处，便于消防扑救。(二)景观设计：1、山水呼应：利用地形营造小尺度的山水环境，改善小区微气候；2、复合功能：利用铺地与园中小径将各个景观点串联起来，使小区景观具备可观、可尚、可玩、可健身的多重功能，提升景观品质。五、管线综合布置(一)给水管网布置小区采用城市自来水为供水水源，主供水管采用从市政管网引入两根DN150管径的PE管，分别给建筑低区及贮水池供水，高区由变频供水设备加压供水。支管采用DN100管径的PE管，入户给(供)水管采用PPR管材。根据消防要求，沿小区的道路每隔不大于100米设一处地上式消防栓，在住宅楼的楼梯间、消防电梯前室、地下车库等处设有室内消防栓。(二)排水管网的布置根据室外排水设计规范和污水47 处理原则，排水管网采用雨、污水分流制布置，地表雨水采用雨水井收集，屋面雨水汇集后经雨水井直接排入雨水排水管，雨水排水管采用DN600管径的机制离心钢筋砼管，就近排入市政污水管网；建筑物内的污水排入化粪池或小区内的污水处理后，再经小区内的污水管，排入城市道路中的城市污水管网。(三)燃气小区的燃气管由X市燃气管网引入，燃气管的主管为DN200管径，支管为DN100管径的PE管，为树枝状布置。(四)供配电系统1、负荷等级：消防用电、应急照明、疏散标志灯电梯、变频调速恒压供水生活水泵、排污泵、客梯为二级容量，其他用电负荷为三级。该工程用电标准如下：住宅：50W/M2，商业：70W/M2，地下室及室外照明：6W/M2，根据负荷性质和容量，高压电源采用10kV单电源供电，备用电源采用柴油发电机组。采用高压电缆直埋引入地下室设置的高压配电室。另自备300kW柴油发电机一台。变配电所：本工程设10kV高低压配电所各一座，位于地下一层配电室，内置一台400kVA干式变压器。高压供电系统采用单母线接线方式，低压供电系统采用单母线分段接线方式，低压母联断路器采用自投自复方式，平时处于断开状态。所有一、二级负荷分别从两段低压母线上取电，互为备用。2、47 电能计量装置：高供高计，并在380V进线处按规范要求和技术经济考核及节能管理的要求设置电能计量表进行内部计量。3、功率因数补偿方式：采用低压侧集中自动无功补偿方式，在每段低压母线上装设补偿电容器，使补偿后功率因数达到0.9。4、工程供电:高压进线采用YJV22-6/10kV型电力电缆，低压出线采用YJV-1kV电缆，消防设备采用ZR-YJV-1kV电缆。(五)弱电布置1、电话及通信线路由X市电信运营商骨干网直接引入，采用预埋管道穿线式设计。2、数据语音均采用100MBID高速传输方式，用五类传输。3、大楼周边设CCTV保安监控，防盗报警系统，出入口等重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。4、设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。第八章环境保护与消防安全47 一、环境保护本项目主要的污染是生活污水、垃圾及噪声等，对上述污染拟采取以下措施进行治理：1、公共及生活污水：公共及生活污水排污经化粪池处理后再排入城市污水管道。2、垃圾：采用袋装分捡收集处理，再放入垃圾收集站，防止二次污染。3、噪声：设备选型应尽量选用噪声较低的并达标的设备，必要时可作技术处理，以达到降低噪声的要求。对建筑注意动、静分区，并做隔音处理，以达到国家环保标准的要求。二、消防设计1、防火间距：本项目均为二类高层建筑及多层建筑，建筑物耐火等级为二级。2、消防车道：本项目消防车道内部成环。其路边距离建筑外墙＞5M，消防车道净宽为4.5米，转弯半径为9米，消防车道坡度≤7%。3、消防登高面：本项目设计的消防登高面设在城市干道上，建筑物周边长且不小于一个长边的消防登高面，满足规范要求。4、防火分区：本项目地下一层，设3个防火分区，每个防火分区设2个安全出口,地上17层,设347 个防火分区,每个防火分区设2个安全出口。每个防火分区设1部消防电梯,每个住宅单元设1部防烟楼梯,靠外墙布置，有直接采光通风。第九章方案实施与建设计划安排47 一、实施方案“X”住宅小区项目规模适中，在通胀预期的宏观经济前提下，既要保证质量将房屋交付给业主，如何控制成本是关健。为保证项目如期竣工，必须按以下步骤进行：1、做好前期工作，抓紧设计及报批报建，积极协调各部门工作。2、积极筹措资金，落实资金的到位时间表。3、抓紧“三通”工作，科学合理制定各阶段施工进度。4、按照基本建设程序，分阶段进行招标投标工作，选择优秀的工程监理单位和施工单位，确保工程保质保量按时完成。5、按先地下后地上，先土石方后地面，先主体后附属的原则，注意避开雨水季节时地下工程施工，合理安排施工期限。二、工程建设监理制度为确保工程质量，保证工程进度，降低工程造价，按规定本项目采用工程监理制，招标聘请有资质的监理单位和监理工程师，对项目实行全程监理，制订监理程序，规定监理职责，明确监理权利。监理工程师应根据合同的有关规定，维护业主、建设方、施工单位的合法权益。三、项目招投标47 根据国家发展计划委员会2001年6月18日颁发的第9号令《建设项目可行性研究报告增加投标内容以及核准招标事项暂行规定》，本项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等采购活动均采用招标制，选择技术力量雄厚，水平高，设备先进，资质优的勘察、设计、施工、监理单位和价廉物美的设备、材料生产厂家，并按《合同法》签订承包、供应合同，进行管理、实施。招标基本情况表和审批部门的核准意见表同附于后。招标基本情况表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告及中标候选人招标估算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√主要设备√√√主要材料√√√重要材料√√√其它情况说明：47 审批部门核准意见招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标公告、中标候选人全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√监理√√√主要设备√√√主要材料√√√重要材料√√√其它情况说明：四、建设进度安排根据本项目的建设条件，资金筹措等情况，经与业主方商议，项目建设期定为20个月，即2010年4月至2011年12月，综合进度计划详见如下进度表：“X”住宅项目计划进度表项目2010年2011年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度可行性研究前期工作√47 勘察、设计√三通一平工程√基础工程√主体建安工程√√√室内外装饰工程√√√配套工程√√附属工程√√竣工验收√第十章物业服务47 为适应现代城市生活和社区管理、服务需要，本项目拟设立独立的物业服务机构。其职责包括：1、治安维护；2、土建、管线维护检修；3、水、电供应管理；4、提供或管理商业服务；5、环境卫生及绿化管理；6、提供居民需要的家政服务。本项目建成后，实施社会物业管理，有偿服务，收入用于运营费用，开发单位不再注入人力和物力。第十一章投资估算与资金筹措47 一、投资估算(一)编制依据⒈X省建设厅湘建［2006］330号《关于颁发(X省建筑工程计价办法》及有关工程消耗量标准的通知2、X省建设厅《关于颁发(X建设工程计价暂行办法)的通知》3X恒创建筑设计有限公司提供的《X市“X”项目平面规划》；4.X市主要市场材料价格及预算价格。(二)建设投资分析本项目为非生产性建设工程投资，其建筑工程总投资由土地购置费用、前期工程费、建筑安装工程费、公共配套设施费、项目开发税费、预备费(包括基本预备费和涨价预备费）、其它费用和项目期间费用组成。⒈土地购置费用由土地使用权出让金、交易费、契税、拆迁安置补偿费构成。⒉前期工程费用包括规划、勘察、设计费、可行性研究费、三通一平。⒊建筑安装工程费由土建安装工程费、配套设施、附属设施费组成。⒋公共配套设施费⒌项目开发税费：主要是报建、人防等费用。47 ⒍预备费包括：基本预备费和涨价预备费。⒎其它费用：包括监理、招标、保险及其他等。8、期间费用：管理、销售及财务费用。(三)建设投资估算表总投资估算表单位：万元项目总投资计算依据一、项目开发成本6947　1、土地成本1175　土地出让金1098土地成交确认书交易契税77土地出让金的7%拆迁及其他　　2、前期费用155　可研、规划设计60按实际发生情况勘测5按实际发生情况三通一平费90按实际发生情况3、房屋开发费4996　(1)土建安装工程费4482　其中：基础工程80按200孔桩*20米/孔*200元/米计土建工程费4177按总建筑面积平均997元/平方米(含内水内电)水电气有线初装75水80+电220+气1800+有线400/户门窗150按经验预估,含高层防火门(2)配套设施356　其中：室外给排水70按占地面积60元/平米强、弱电118按占地面积100元/平米电梯及安装1686台电梯按28万元/台计(3)附属设施158　其中：消防及绿化118消防按高层建筑面积70元/平米，绿化景观按土地面积20元/平米安防及其他40　4、公共配套设施费120高低压配电道路硬化等5、项目开发税费293报建规费按70元/平米6、不可预见费158按2、3、4之和的3%计算7、其他费用50监理、招标、保险及其他等二、项目建设期间费用611　1、管理费用119按项目销售收入2%的60%考虑建设期2、销售费用178按项目销售收入3%的60%考虑建设期3、建设期利息315按贷款2800万元平均使用1.5计算47 三、项目经营期间费用119　总计7677二、筹资来源及投资计划(一)筹资来源：本项目测算总投资7677万元，其资金来源为自有资金3200万元、预售收入1677万元、申请银行贷款2800万元。资金来源构成见下表：资金来源构成表单位：万元、%项目金额占比自有资金320041.68%申请贷款280036.47%预售收入167721.84%合计7677100(二)投资计划：本项目于2010年3月开工，现已完成土地征购、勘探设计、可行性研究等前期工作，目前正进行报建、场地三通一平。项目计划于2011年10月竣工并交付使用，项目建设周期为20个月。第十二章经济效益、社会效益与环境效益评价47 一、经济效益评价(一)测算依据及相关参数本次分析计算对象为:总用地面积11716平方米，总建筑面积41911.38平方米(其中不计容积率的面积为5927.6平方米)、计划建设工期20个月。经济评价主要依据：1、国务院、建设部、X省和X市人民政府及有关部门公布的相关法律、法规政策文件2、《房地产开发项目经济评价方法》3、项目设计方案4、X市市场调查情况5、营业税及附加5.575%、所得税15%6、企业提供的相关资料(二)销售价格及项目销售收入⒈价格预测及销售总额：通过市场调查及该项目所处地理位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑到X市“X”项目房地产销售风险及工程建设成本等综合因素，价格预测及销售总额：物业类型面积（M2）单价（元/平方）总金额（万元）高层住宅13565.7622002984多层住宅16030.8218803014商业5863.5060003518地下室5927.60车位按5万元/个计64247 配套物业523.70不计销售0合计41911.3810158地下层设备用房、架空层物业管理523.7平方米，只计资产，不计销售收入。总销售收入10158万元(三)项目财务效益Ⅰ、项目销售收入税金及附加：收入与经营税金及附加估算表序号项目估算价值(万元)1销售收入101581.1多层住宅30141.2高层住宅29841.3商铺35181.4车位6422经营税金及附加5663销售净收入9592Ⅱ、成本费用本项目的成本费用由开发成本和期间费用以及经营期的管理费用、销售费用构成。成本费用估算表单位:万元序号项目估算价值1开发成本75582经营期期间费用1193销售税金及附加5664总成本费用8243Ⅲ、利润预测根据以上收入和成本的估算，本项目的利润预测见表：损　益　表　　单位：万元序号项目估算价值1销售收入101582总成本费用76773销售利润24814利润总额191547 5所得税1526税后利润1763Ⅳ、项目经济指标：项目主要指标表序号指标名称单位指标值1销售收入万元101582净利润额万元17633营业税税及附加万元5664所得税万元1525销售利润率%17.366投资利润率%237财务净现值万元11468财务内部收益率%24.179动态投资回收期年2.68(四)项目风险评价Ⅰ、敏感性分析当项目销售收入下降5%或项目总成本上升5％时，建设项目的财务内部收益率由24.17%下降到17.84%和24.04％，均高于9%基准折现率，财务净现值由1146万元分别下降到630.54万元和1031.87万元，均为正值，具有一定的抗敏感性。2、保本点分析以销售收入作本项目盈亏平衡分析，保本点＝项目总投资*（1＋5.575%）/全部销售收入*100%＝7667×（1＋5.575%）÷10158×100%＝79.7%3、建设风险分析本项目建设风险主要有以下几个方面：1、成本风险47 成本主要有直接成本和机会成本。直接成本主要是土地、钢材、水泥、砖灰沙石材及人工成本支出，目前除钢筋外均处于较高价位运行中，开发商要抓住建设速度，规避材料涨价风险。2、工期风险项目工程施工期预计为20个月，冬雨季将会造成工期延长；同时项目资金投入量大，如果因资金不能及时到位或其他管理因素都可能导致建设工期过长，从而增加项目开发建设成本，加大项目投资风险。3、工程质量风险如果工程质量存在问题，将从多方面引发项目系统风险，因此，在建设施工过程中必须抓好质量监管，严把项目材料采购，确保项目按图施工。二、社会效益评价一般而言，任何一个投资项目的建设和运营，不仅会产生一定的经济效益，还必须形成一定的社会效益，在投资项目的评价中，除了经济上的效益与否要评价外，社会效益的可否也应该予以评价。1、“X”项目的建设，无论是从项目业主的投资愿望，还是从项目的结构设计深度来看，“X”将会是我市以人为本，健康、文明、优美、舒适的开发理念示范工程。2、“X”项目的建设，将大大利于我市的城市形象和提高城市品位。47 3、本项目的建设，将以其定位在“南政”板块的东南角。作该区域的结构补充，以其优美的人文环境，革新的住宅理念，有力的投资举措，肯定会在市区乃至全市的小区建设中起有很大作用，对加快我市城市化进程功不可没。三、环境效益的评价“X”规划根据用地特点，其整体布局具有舒适感和商业性。项目尤为注重环保设施、绿化建设、物业管理等配套设施，道路的配套建设，“X”的建房理念正是希望通过这一建设改变客观环境构成而给居民带来身心健康。可以从某种意义上讲，这种居民个人的理性美感通过再升华，以后会溶入我市的城市形象、城市精神和城市文化中。这就是“X”项目所产生的直观环境效益和理性环境效益。四、项目评价结论“X”项目集居住、商业于一体，规划符合X市城市建设规划，建设施工条件基本具备，市场成熟、目标定位清晰准确，可研认为：本项目具有很好的经济效益和社会效益，项目可行。编制单位：编制负责人：编制审核人：编制人：编制日期：二〇一〇年一月八日47 委托书我公司根据基本建设程序，特委托编写《X市47 “X”项目可行性研究报告》，请按国标要求编制。X省X房地产开发有限公司二OO九年十二月二十八日47'