商住小区建设项目可行性研究报告 136页

'第1章总论-3-1.1项目概况-3-1.2项目建设的理由与过程-7-1.3编制依据-9-1.4研究结论-10-1.5主要经济技术指标-11-第2章项目建设的必要性与可行性-14-2.1项目背景-14-2.2项目实施的可行性-15-2.3项目实施的必要性-20-第3章市场分析-28-3.1呼和浩特市“城中村”改造潜力分析-28-3.2呼和浩特市2011年“城中村”改造项目形势分析与预测-29-3.3项目区进行“城中村”改造的意义-31-3.4本项目建设需求分析-33-第4章场址选择-39-4.1场址现状-39-4.2场址条件-39-4.3场址评价-44-第5章建设内容与规模-45-5.1建设指导思想-45-5.2建设内容与规模-47-第6章工程建设方案-49-6.1总体规划设计理念-49-6.2建筑设计方案-50-6.3结构设计方案-60-6.4电气工程-62-6.5给排水设计-68-6.6采暖、通风及空调系统-71-第7章节能节水措施-78-7.1节能原则-78-7.2编制依据与原则-79-7.3节能措施-79-7.4节水措施-83-第8章环境影响评价-85-8.1环境现状-85-8.2项目建设与运营对环境影响-85-8.3环境保护措施-87-8.4环境影响评价结论-89-第9章劳动安全卫生与消防-91-9.1劳动安全-91-9.2卫生防护措施-92-9.3消防-93-第10章组织机构与开发进度安排-101--103- 10.1组织机构-101-10.2开发进度安排-102-第11章项目招投标方案-104-11.1编制依据-104-11.2招标要求-104-11.3招标方案-105-第12章投资估算与资金筹措-107-12.1投资估算-107-12.2资金投入与筹措计划-111-第13章项目财务评价-114-13.1评价依据与基础数据-114-13.2营业收入与经营成本-115-13.3项目盈利能力分析-116-13.4项目偿债能力分析-118-13.5临界值分析-118-13.6财务评价结论-120-第14章结论与建议-122-14.1研究结论-122-14.2提出建议-123--103- 第1章总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX商住小区建设项目可行性研究报告1.1.2开发企业XX1.1.3项目建设地点1.1.4项目性质本项目属于新建项目。1.1.5项目建设期。1.1.6建设规模与内容本项目总用地面积109494.5182m2（约合164.2418亩）。其中一期总用地面积80687.3561m2（约合120.9705亩），包括建筑用地面积60143.9518m2，道路用地面积20543.4043m2-103- ；本项目总建筑面积118728.67m2，主要包括公寓建筑面积28627.50m2，住宅面积51340.81m2，写字楼面积21217.00m2，商业面积17543.36m2。二期总用地面积28807.1621m2（约合43.1891亩），包括建筑用地面积25012.8888m2，道路用地面积3794.2733m2；本项目建筑总面积75862.16m2，主要包括住宅面积65407.50m2，商业面积10454.66m2。本项目还包括硬化、绿化等设施。1.1.7项目占用地土地性质本项目土地面积为109494.5182平方米（约合164.2418亩），用地性质为出让。1.1.8项目总投资以及资金筹措本期项目估算总投资为8.7亿元，其投资构成为：土地费用2670万元、前期工程费用217万元、基础设施建设费用608万元、建筑安装工程费7187万元、开发期税费313万元、其他费用296万元，项目开发建设期管理费用160万元、财务费用129万元、销售费用226万元，预备费计提为236万元。本项目估算总投资为12044万元，根据本项目建设单位财务状况和融资计划，资金筹措如下：拟按总投资额的60%申请银行贷款，即贷款7226万元；项目资本金为4818万元，占总投资的40%，符合现行房地产开发项目最低资本金比例不得低于35%的要求。-103- 1.1.9财务指标1.1.9.1静态指标分析本项目计算期内预计实现利润总额为7574万元，上缴所得税1893万元，可实现税后利润5680万元。计算期内，本项目总投资收益率为15.72%、资本金净利润率为29.48%、营业利润率为32.77%，均高于基准收益率，表明项目运营具有较强的盈利能力。1.1.9.2动态指标分析通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出，本项目动态财务指标分别为：序号评价指标所得税前所得税后1项目财务内部收益率30.33%13.90%2项目财务净现值（万元）20273853投资回收期（年）2.482.914资本金财务内部收益率49%以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目建设期内，表明项目效益满足项目单位预期盈利能力，在财务上具有投资可行性。1.1.10建设单位概况XX成立于2007年5月22日，是托克托县工商局核准的具有企业法人营业执照的房地产开发企业，房地产开发肆级资质。公司注册资金1000万元，现有在职员工28人，其中具有中级以上职称8-103- 人。公司按照现代企业制度的管理模式，遵循有限责任公司制度的运作方式，下设综合部、企划营销部、工程部、财务部，在总经理的领导下，通力合作，相互协调，初步形成了一个上进、勇于开拓的企业团队。公司始终坚持以市场为导向、开发为重点，经营为龙头，质量为根本的开发理念和经营方针，切实转变观念，解放思想，紧紧围绕市场狠抓经营，强化管理，树立责任感、认识危机感；不断留意和观察房地产市场行情，积极寻求探索与市场机制相适应的经营策略和经营方针，走品牌化之路。公司成立几年来，成功开发过托克托县“玉景花园商住小区商住小区”，“利民小区”、“如意小区”、“玫瑰花园小区”等，开发房屋总建筑面积约30万平方米，工程合格率100%。　　同时，为了适应市场经济发展的需要，公司积极探索房地产发展的新思路，拓宽经营领域，以提供优质住宅为己任。公司坚持“以人为本”的设计思想，营造居住消费新时尚，创造居住生活新感受，为住户创造一个优美、安全、舒适、方便、文明和具有较高文化品位的生活环境。公司将坚持“创造精品，奉献社会”的经营理念，遵循“追求卓越，筑造精品”的宗旨，继续为社会做出贡献。公司竭诚希望与社会各界携手并进，共谋发展，同创美好未来。1.2项目建设的理由与过程近年来，呼和浩特市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大了新扩展城区“城中村”-103- 的编制力度。在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，打破原行政村建制，按功能分区制定控制性详细规划。合理安排基础设施、房地产开发、生态环境、社会公共配套设施等建设，作为“城中村”改造的强制性规划条件加以落实。目前，已编制完成并已经评审报批的“城中村”控规面积约88.5平方公里，其中赛罕区“城中村”控制性详细规划覆盖面积约6.5平方公里。呼和浩特市委召开第77次常委（扩大）会议，部署2011年城市建设任务：在这几年大规模的“城中村”改造工作中，市委、市政府贯彻落实科学发展观，努力实现和谐拆迁，普惠城中村居民，做到了经济发展与改善民生同步，促进了全市经济社会持续发展和社会稳定。自2004年起，呼和浩特市计划总计74个“城中村”改造项目，目前已改造完成9个村，正在实施改造36个村。2010年拟已完成改造4个村，包括新总体规划拓展进来的新“城中村”，还有29个村待改造。呼和浩特市赛罕区是城市和乡村“城中村”与“城边村”和谐共生、交错共存的发展地区，是城郊接合部，也是城市的环境资源屏障，更是城市规划、建设、管理的难点和重点。在这一地带土地的合理利用无论对于乡村还是城市的发展都起着至关重要的作用。呼和浩特市已把城市规划建设用地范围内的65个村庄定义为城中村，目前，已把城中村改造建设纳入了城市统一规划管理模式。在近期修编的城市总体规划中，已将这部分人口及用地纳入城市总人口、总用地范围中。-103- 据了解，近年来，呼和浩特市坚持统筹城乡一体化协调发展战略，把乡镇、村和市县公路两侧的规划、建设、改造和管理纳入城乡发展总体规划，努力消除城乡二元结构，经过几年努力，完成了约80%的村庄控制性详细规划。呼和浩特市将对绕城高速公路内640平方公里约70个城边村镇的布点、布局、交通、用地、基础设施、公共服务设施、生态绿地系统等进行有机整合，建立合理有序的城乡一体化体系。据介绍，早在2005年，呼和浩特市就编制完成了《呼和浩特市城乡一体化规划》，将城乡接合部村庄分为“城中村”、“城边村”和“城郊村”三个层次，制定了从城乡一体化规划到控制性详细规划和修建性详细规划一整套规划。对此，我公司接受建设单位的委托，组织有关专业技术人员进行了实地考察调研，按照投资环境、建设工期、经济效益统筹考虑的要求，组织有关专家对研究方案进行了分析论证，在与建设单位充分交换意见的基础上编制了本可行性研究报告，力求为建设单位提供一份专业而客观的决策依据，也为有关主管部门进行立项审批等提供参考依据。1.3编制依据（1）《呼和浩特市城乡总体规划（2007—2020年）》（2）《投资项目可行性研究指南》（3）国家计委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》第三版（4）《呼和浩特市中长期社会发展战略纳要》（5）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）》。（6）建设部建标[2002]205号《房地产开发项目经济评价方法》。（7）建设部颁布的现行建筑工程设计规范-103- （8）中华人民共和国住房和城乡建设部《关于推进城市和国有工矿“城中村”改造工作的指导意见》建保[2010]295号（9）《呼和浩特市人民政府关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》〔2008〕45号（10）《呼和浩特市赛罕区人民政府关于贯彻落实征地补偿安置政策调整有关事项的通知》〔2008〕131号（11）关于主城区“城中村”改造工作的会议纪要（2010-105）（12）呼和浩特市国土房管局关于赛罕区调整“城中村”改造实施地块的报告（国土房管文[2010]351号）（13）呼和浩特市赛罕区人民政府关于同意XX建设项目征地拆迁补偿安置方案的批复（14）委托方提供的其他资料1.4研究结论呼和浩特市赛罕区“城中村”改造工程的实施，符合“314”总体部署的要求，符合呼和浩特市市关于打造“宜居呼和浩特市”，发挥呼和浩特市主城核心区的引领带动作用，促进统筹城乡区域协调发展的总体战略。通过项目的实施，将带动南岸区城市发展，改善城市形象及风貌，提升土地利用价值，对于加速城市化进程，提高当地居民生活质量，推进地区经济发展，促进社会稳定具有突出意义，满足我市宏观经济政策和城市规划的要求，项目实施是必要的。-103- 项目主要建设内容为征地拆迁整治土地，完成范围内的全部征地拆迁安置工程、旧房拆除工程、土地整治工程；项目主要工程投资为征地拆迁安置，通过认真细致的摸底调查工作，掌握了基本情况，制定出较细致的补偿安置方案，土地整治工程建设内容单纯，建设条件具备，项目业主经验丰富，易于推进实施；受国家土地政策的影响，目前我市土地供应较为紧缺，市场需求量极大，土地以高于项目预测价格出让的可能性较高，市场风险不大；项目总投资主要依靠银行贷款及业主自筹；经济分析表明，项目主要指标满足财务评价的要求，经济上可行；社会评价表明项目对社会的影响效果良好，与地区适应程度高，社会风险较小，百姓欢迎，政府支持，社会效益较好。项目实施具有较好的可行性。经过研究与分析，我们了解到，近年来，呼和浩特市坚持以科学发展观为指导，全力推进新型工业化、农牧业现代化、特色城镇化进程，经济和社会各项事业蓬勃发展。为实现经济社会跨越式发展，呼和浩特市本着“聚精会神搞建设、一心一意谋发展”的理念，充分尊重自然规律、经济规律和社会发展规律，结合和浩特市实际提出并实施了一系列新的发展措施，实现了经济社会较好较快发展。本项目地处呼和浩特市大路新区的中心地带，为了满足其经济快速发展的需要，一座现代的、综合的、符合人们居住要求的新型商住小区是当前情况下呼和浩特市经济社会发展的需要，也是适应经济发展的客观需要。1.5主要经济技术指标序号项目单位数值备注-103- 一基础指标　　　1.1总用地面积m2109494.5182约合164.2481亩，其中道路用地面积合计24337.67㎡1.2总建筑面积m2194590.83　约合291.7404亩1.3一期工程总用地面积m260143.9518　约合90.1708亩1.3.1总建筑面积m2　118728.67　1.3.1.1公寓建筑m228627.50　砖混1.3.1.2住宅m251340.81　砖混（多层）1.3.1.3写字楼m221217.00　框架1.3.1.4商业m217543.36　框架1.3.2绿化率33.1%1.3.3容积率1.971.3.4建筑密度0.2571.4二期总用地面积m228807.1621约合43.1891亩1.4.1总建筑面积m275862.161.4.1.1住宅m265407.50框架（17层）1.4.1.2商业m210454.66框架1.4.2绿化率30.8%1.4.3容积率3.3031.4.4建筑密度0.324二经济指标　　　2.1总投资万元58923.92　2.1.1其中：开发建设投资万元58923.92　2.1.2经营资金万元0.00　2.2资金筹措万元58923.92　2.2.1其中：资本金万元23923.92　2.2.2银行借款万元35000.00　2.3营业收入万元96812.80　-103- 2.4营业税金及附加万元5469.92　2.5土地增值税万元968.13　2.6营业利润万元31450.83　2.7所得税万元7862.71　2.8税后利润万元23588.12　三单位面积指标　　　3.1单位面积售价元/m23.1.1住宅元/m250003.1.2商业元/m2200003.1.3写字楼元/m260003.2单位面积开发建设投资元/m22459.96按可出售面积平均3.3其中：单位面积土地成本元/m2440.07按可出售面积平均3.4单位面积利润总额元/m21307.55按总建筑面积平均3.5单位面积税金元/m2594.55按总建筑面积平均3.6单位面积税后利润元/m2980.66按总建筑面积平均四财务评价指标　　　4.1投资利润率　40.03%　4.2投资利税率　50.96%　4.3资本金净利润率　98.60%　4.4项目投资内部收益率　42.91%税前4.5项目投资内部收益率　31.74%税后4.6项目投资财务净现值万元17058.76税前4.7项目投资财务净现值万元10810.93税后4.8全部投资投资回收期年2.53税后4.9盈亏平衡临界点　66%按销售面积计算4.10资本金内部收益率　66.67%税后-103- 第2章项目建设的必要性与可行性2.1项目背景“城中村”是大多一线城市在发展经济当中出现的实际性问题，大量的外地人员进入大城市，包括农民工，使得城市的住宅，尤其是平房区，城乡结合点的低价位住房区域，成为了外来务工人员的集聚地。这样密集的生活区一般生活质量不高，存在安全隐患，也多体现为脏乱差的“村”面貌，针对大城市这样一个群体，国家为体谅民生，下达了关于“城中村改造”的具体方案和措施，依据每个城市的性质文化和经济条件的不同，采取各具特色的政策，去帮助村原住民和外来务工人员改善他们的居住等环境。-103- 呼和浩特市委召开第77次常委（扩大）会议，部署2011年城市建设任务：在这几年大规模的“城中村”改造工作中，市委、市政府贯彻落实科学发展观，努力实现和谐拆迁，普惠城中村居民，做到了经济发展与改善民生同步，促进了全市经济社会持续发展和社会稳定。近年来，呼和浩特市加大了控制性详细规划编制力度，特别是加大了新扩展城区“城中村”的编制力度。在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，打破原行政村建制，按功能分区制定控制性详细规划。合理安排基础设施、房地产开发、生态环境、社会公共配套设施等建设，作为“城中村”改造的强制性规划条件加以落实。目前，已编制完成并已经评审报批的“城中村”控规面积约88.5平方公里，其中赛罕区“城中村”控制性详细规划覆盖面积约6.5平方公里。按照呼和浩特市城市建设总体规划的要求，结合我区各乡镇的地域优势、产业发展、基础设施等情况，2008年我区将辖区内巧报镇、西把栅乡的讨号板、黑兰不塔、东瓦窑、双树、徐家沙梁、大台、小台、前巧报、后巧报、小厂库伦、保全庄、辛家营等12个城中村列入改造规划。按照由近及远、以点带面、成熟改造、稳步推进的原则，用三年的时间全部改造完毕，为实现首府“十年巨变”做出贡献。呼和浩特市通过“城中村”改造，使城中村居民居住环境明显改善，进一步消除了城乡差别，城市功能得以完善，城市面貌发生巨变，呼和浩特市全面、协调、可持续发展的潜力得以拓展。在此背景下，经过呼和浩特市城市政府的重要指示，特编制呼和浩特市“城中村”改造基础设施开发项目可行性研究报告。-103- 2.2项目实施的可行性2.2.1“城中村”对农民生活的影响通过“城中村”改造建设，让农民切身感受到了改造建设带来的实惠，生活质量和人居环境得到明显改善。主要体现在：一是居住条件得到进一步改善。村民由过去脏、乱、差的平房中全部搬迁到花园式小区，人均住房面积超过了城区人均水平。二是实现了老有所养。村民全部加入了养老保险，到龄村民每月可领取400多元的养老金，生活得到保障。三是全部参加了医疗保险。四是人均纯收入得到进一步提高。改造后，村民利用土地拆迁补偿金和分配的商业房，投入运输、超市、饭店等第二、三产业的发展。村集体积极发展集体经济，如双树村建设了“双馨农贸市场”、双龙大厦，讨号板在会展中心旁建设2.7万平方米的酒店，大台村即将建设的建材市场等，都将进一步安置农民就业、提高生活水平提供保障。这些改造后的城中村，人均生活水平远远超过了其他行政村。事实上，“城中村”往往建在了乡城结交处，“城中村”的存在直接影响赛罕区以及呼和浩特市城市的发展。只有通过“城中村”改造，才能解决住宅城镇化的问题。2.2.2“城中村”对城市化发展和城市建设的影响呼和浩特市-103- 市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要中明确规定：引导和促进工业向经济开发区、农业向园区集中，优化产业布局。加大城乡布局结构调整，推进工农业入园、人口入城，收缩其它“城中村”和零散居民点。积极争取国家对“城中村”治理的支持，加大地方补助和政策扶持力度，加快经济适用住房建设，实行廉租房补贴政策，加快“城中村”居民生活保障，改善生产生活条件。“城中村”的改造和搬迁，加速了呼和浩特市和城乡一体化进程。通过“城中村”改造，更好地发挥城市功能分区的效应，消除城乡二元化机构的物质基础，使“城中村”居民的居住地进入城市的建成区，使“城中村”居民从生活到人格心理上融入城市居民，从而实现矿区居民区与城市建成区的城乡一体化。“城中村”改造，也加快了呼和浩特市的城市建设速度。利用“城中村”改造的机会，进一步完善了城市总体规划，使规划的城市功能分区更为合理，城市土地利用的集约化程度进一步提高，原来“城中村”的占地可以合理开发和利用，发挥土地资源的效益。市政设施建设加快，“城中村”改造后的城市道路、给水、排水、电力、供气、供热等基础设施将得到进一步完善，人均住房使用面积、人均道路铺装面积、供水普及率、污水集中处理率、集中供热普及率、集中用煤气和天然气普及率、各种垃圾废物无害化处理率、建成区绿化覆盖率、人均公共绿地面积等都将得到提高，而且将有利于呼和浩特市的环境质量的提高，也有利于生态环境的恢复，有力地推进了呼和浩特市城市发展战略的实施。2.2.3“城中村”对经济社会发展的影响呼和浩特-103- 市“十一五”时期经济社会发展的战略目标和重点是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以改革开放和科技创新为动力，坚持以人为本的科学发展观，紧紧抓住转型期的机遇，实施“五大战略”，建设“四大基地”和“一个中心”，转变经济增长方式，做大经济总量，促进统筹发展，在自治区率先实现全面小康社会目标，建成生态绿洲型工业城市初步框架，全面提高市民素质，构建和谐文明城市。“城中村”改造主要实施以技术升级和自主创新为支撑的产业多元化战略，做大做强主导产业集群，积极发展非资源型产业，培育接续和替代产业。实施循环经济发展战略，建设资源节约型和环境友好型社会；实施开放带动战略，充分利用国内外市场、资源、资金、技术和人才，优化配置，实现可持续发展；实施科教人才联动战略，实现科教兴市、人才强市；实施城乡一体化战略，实现城乡统筹发展。利用地区工业经济快速发展的优势，加快发展服务业，提升城市化水平，建设区域性人流、物流、商流、资金流和信息流服务中心。“城中村”改造工程涉及面宽广，对具体经济的发展与技术的升级创新都有很大的推动作用。这一项目的实施，将带动呼和浩特市的建筑、建材、运输，以及服务业等相关的二三产业迅猛发展。招商引资的条件也更加完善，为进一步加快呼和浩特市经济社会的发展创造了条件。同时，“城中村”改造后，通过大力调整产业结构，大力开发就业岗位，可为“城中村”广大居民创造更多的就业机会，减少“城中村”的贫困人口，对呼和浩特市经济社会稳定和发展将起到积极的促进作用，推动呼和浩特市经济社会的可持续发展。-103- 2.2.4本项目开发建设的可能性2.2.4.1本项目具备一定经济基础（1）呼和浩特市经过建国五十多年来的发展建设，经济实力明显增强，形成了农、工、建、运、商综合生产经营体系；农牧并重，农牧副渔全面发展的农村经济结构；以轻重工业相结合，门类比较齐全的地方工业体系；以市区为中心的公路、铁路、民航相衔接的运输网络；初步形成了市区及各旗县所在地具有一定辐射力和集散力的经济中心与独具地方特色的经济地域的雏形。（2）全市的经济建设重点加强了农牧业、能源、原材料和加工工业，农牧业生产稳定增长，工业化水平显著提高，产业结构逐步合理，一个以工业为主导、以农牧业为基础的国民经济体系基本形成。2000年底，全市有限额以上工业企业168家，其中大中型企业34家，并有内蒙宏峰、富龙热力、草原兴发、宁城老窖、塞飞亚等5家上市公司。呼和浩特市已成为自治区东部的工业和农牧业基地。（3）呼和浩特市是国家和东北地区的重要能源基地之一。一次能源主要以煤为主，目前全市已探明的保有工业储量为21.1亿吨，以褐煤为主要煤种。原煤年产量为1014万吨，占全自治区总产量的21.3％。二次能源以火力发电为主，目前全市火电总装机容量达9715万千瓦，1990年发电量39.6亿度，占全自治区的23.4％。煤电构成了全市能源消费结构的主体，1990年煤炭消费量为2168万吨(标准煤)，电力消费量为16.5亿度。可见，全市煤电能源总量是自给自余，且能够大力支持国家建设。-103- 2.2.4.2本项目开发建设的社会及经济效益（1）随着赛罕区“城中村”改造基础设施开发建设，将给城区带来大量的人流、物流、资金技术流、信息流，最先感受到实惠的是本地块的经营者和居民，随着城市功能和环境的改善，本地块的地价也会突飞猛涨，通过城市土地转让，使项目开发收益用于基础设施建设，完善城市功能，促进城市化发展，使城市综合开发得到迅速发展。（2）在政府力量有限的情况下，开发商的参与在很大程度上分担着改造的成本。因此，“城中村”改造是房地产开发商的一块新奶酪。由于可供开发的土地已经日益稀有，加上银根的紧缩，开发商的日子也开始不好过，而“城中村”改造成为他们获得开发项目，赚取更多利润的机会。另一方面，大量被拆迁安置的居民需要重新购房，也为市场提供了充足稳定的房源需求。（3）通过对该项目的土地整理，解决一批经济适用住房、廉租房对用地的需求，贯彻落实国务院九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》及《中低价位、中小套型普通商品住房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》等文件精神，发挥土地供应调控作用，解决了中低收入家庭住房问题。因此赛罕区“城中村”开发建设将给带来不可估量的社会及经济效益。2.3项目实施的必要性2.3.1“城中村”现状及评价2.3.1.1用地与功能布局-103- （1）位于“城中村”赛罕区巧报镇双树村新村居民住房布局较散乱，空地多，土地浪费较严重；村庄布局散乱，增大了基础设施建设成本。村庄建设过于分散、宅基地占地面积过大。村庄住宅分布凌乱，占地过大。粗放的用地模式不符合我国节约用地的原则，也使村庄的基础设施建设成本加大，影响了积聚效益的实现。（2）室内环卫设施、宅前道路和消防安全条件差。（3）村内商业点店铺店面凌乱，没形成良好的商业环境和商业气息。（4）无村民活动场地。2.3.1.2道路交通（1）现有的道路网系统不完善，道路普遍偏窄；村内小巷狭窄弯曲，消防车无法进入。（2）村内道路衔接不通畅。（3）道路附属设施不够齐全，无停车场，车辆在村中乱停乱靠。2.3.1.3基础设施和环卫设施建设村庄基础设施建设严重不足。由于基础设施投入渠道少，农村生活性、公益性基础设施严重缺乏，道路等级低，供电、通信等设施标准低。近年来，政府致力于推动农村“改水、改厕、改厨”等新生活、致力于推动农业产业化建设，但基础设施的瓶颈制约了农民生活的改善、生产的发展。主要表现在：（1）无雨污水排放沟、管系统。（2）无集中供热设施，取暖基本上是各户各自取暖，不利于环境保护。（3）垃圾乱倒、污水乱排、秸杆乱堆，严重影响环境卫生质量。（4）村民家庭多为简易厕所或室外独立厕所，卫生设施条件差、粪便很难处理。-103- 2.3.1.4景观风貌（1）建筑形式杂乱，乡村特色不突出，“只见新房，不见新村”或“只见新村，不见新貌”。自改革开放以来，绝大部分农民建设了新的住房，住房质量明显改善。但由于缺乏统一规划建设及管理，住宅布局零乱、风格各异、环境脏乱差、缺乏公共空间，呈现出“散”与“拥挤、混乱”的两种情况，村庄面貌、人居环境恶化。住宅单体简陋，新建住宅无序布局、村庄绿化等风貌建设缺乏统一的考虑，村庄的景观形象较差。（2）绿地率低，缺少公共绿地和公共活动空间；（3）河岸不规整，绿化较差。2.3.1.5三农问题（1）农民：赛罕区巧报镇双树村新村农民目前的教育程度、个人素质和职业技能比较低，这是制约当地持续发展的障碍。人均收入低，同城市居民的收入有一定差距。（2）农业：受到呼和浩特市经济发展的强力辐射，当地农业的发展还摆脱不了传统的农业生产，其发展潜力今后需要深挖。（3）农村：就目前而言，赛罕区巧报镇双树村新村居住比较分散，包括道路交通、市政服务和社会服务设施（医疗、教育等）在内配套服务缺口比较大，而且也是制约当前该村发展的瓶颈。同时，它也是当地村民最急切盼望加以改善的环节。2.3.2呼和浩特市“城中村”建设项目实施的必要性（1）本项目的实施是解决好“三农”问题的需要党的十六提出了全面建设小康社会的宏伟目标和战略部署，中央农村工作会议强调：“-103- 为了实现全面建设小康社会宏伟目标，必须统筹城乡经济社会发展，更多地关注农村，关心农民，支持农业，把解决好农业、农村和农民问题作为全党工作的重中之重”。新一届政府也把“加强农业基础地位，促进城乡协调发展，大力改善农业和农村基础设施条件”作为本届政府的重要使命。（2）本项目的实施是加快推进全面建设小康社会进程的需要实现全面建设小康社会的宏伟目标，最繁重、最艰巨的任务在农村。中央反复强调，没有农民的小康就没有全国人民的小康，没有农村的现代化就没有国家的现代化。特别是少数民族地区、革命老区、边疆地区和贫困地区，交通基础设施滞后仍然是制约社会经济发展的突出矛盾。落实全面建设小康社会的战略部署，必须更加重视和采取有力措施，加快推进农村基础设施建设，把农民增收的路子铺到家门口，把农业和农村经济结构调整的路子修到家门口，把推进城镇化进程的路子通到家门口。所以，加强农村建设的落脚点，就是更好地改善农村生产和生活的基础设施条件，全面推进农村小康建设。（3）本项目的实施是城市发展的需要加快城市发展，走有中国特色的城市化道路，这是党中央从我国具体国情出发，参照世界范围内各国城市化的发展趋势和普遍规律做出的前瞻性战略抉择。加快城市发展能够有效扩大内需，解决农民消费不足的问题。如果每年有大量的农村人口转为城镇居民，就可相应增加消费需求；同时还可以通过城市建设有效控制人口增长，加快产业结构调整，解决二元经济结构问题。（4）本项目的实施是城市环境建设的需要-103- 在城市建设中要切实做好环境规划，努力把环境基础设施建设搞上去。必须坚持经济建设、城乡建设、环境建设同步规划、同步实施、同步发展的方针，从可持续发展的角度，编制好城市环境规划，要注意因地制宜，突出生态环境的特点，考虑到环境保护设施的用地要求。环境规划要同城镇建设发展规划、区域体系规划、建设总体规划、土地利用总体规划、交通规划等相衔接，充分考虑道路、排水、环保等公用设施的建设，环境规划要有具体的工程项目支撑。基础设施是居民享有城市文明生活的物质保证，包括规划建设道路、电网、饮水、污水处理、液化气站、天然气站、通讯广播网络等等。由于资金短缺和认识不足等原因，一些村镇在道路、绿化和住宅上进行了较大的投入，树立了新村镇的良好形象，却忽略了地下的基础设施管线，为城市的可持续发展留下了后患，是不可取的，应该逐步加以引导杜绝。目前被城市紧紧包围的“玉景花园商住小区”建设项目——“城中村”同城市建成区形成明显的反差：用地规划不完善、配套不到位、功能不齐全，公共基础设施薄弱，房屋建筑陈旧、流动人口居多，居住环境“脏、乱、差”、土地利用率低。直接影响农民的生活质量、影响城市环境和整体面貌，制约着呼和浩特市经济社会的协调发展，制约着市城市整体形象和品位的提升，进行土地整理时机成熟，对“城中村”改造已成为呼和浩特市社会经济发展的必然选择和重要任务。“城中村”改造也是城郊型农村和谐发展的有效途径。-103- 2.3.3“城中村”开发建设的必要性我国的城市化已如离弦之箭飞奔向前。然而，在城市迅速扩张和繁荣的今天，我们却再也无法回避这样的问题：如何改造“城中村”？2.3.3.1“城中村”是城市化不彻底的产物    在城市化初期，许多城市只是片面地追求人口和面积的机械扩张，而忽视了农村管理体制、所有制制度和土地制度改革等深层次问题。在城乡二元化管理体制下人为地形成了“三个不对称”：   （1）土地性质不对称。由于集体土地和国有土地在开发和利用上政策不同，导致“城中村”在相当长的时期里可以较为自由地开发和利用土地，如镇的国土所无需规划就可以直接审批农民建设私宅所需的集体土地使用证。   （2）管理体制不对称。“城中村”作为农村建制实行村民自治。因此，“城中村”的管理几乎是游离在城市管理之外。   （3）投资体制不对称。“城中村”外的诸如道路、市政、公园、医院、学校、文化等公共设施均由国家投资建设，但“城中村”内几乎全部由村集体自行解决，无法与城市建设协调和同步。    这些不对称，导致“城中村”成为城市包围下的孤岛，问题积少成多，积重难返。因此，赛罕区“城中村”开发建设是改善农民居住条件，提高农民生活质量，加大农村基础设施建设投入建设社会主义新农村，打造和谐社会的必然要求。-103- 近几年来，市委、市政府确定了全市城镇化发展目标，同时提出了一些行之有效的具体措施，大力推进社会主义新农村建设步伐。随着赛罕区的建设，基础设施城镇化水平还很落后。急需有“城中村”开发建设这样的综合工程项目来拉动城镇化的发展，吸引呼和浩特及其它周边人员来此居住，投资兴业。2.3.3.2赛罕区“城中村”开发建设是社会经济发展的必然要求赛罕区“城中村”改造是中十分首要而迫切的任务，既关系到小康社会的建设，又关系到全市城镇建设的发展。过去低矮破旧的平房与现代化的楼房形成鲜明对比，而且布局零乱，基础设施落后严重影响城市形象。赛罕区“城中村”已成为城市发展的“社会——经济塌陷带”，无论就单纯的经济改造成本还是政治成本而言，赛罕区“城中村”的改造应该越早越好。2.3.3.3“城中村”开发建设是城市管理的必然要求从城市管理的角度来看：“城中村”是指城市在快速发展的过程中，那些距新、旧城区较近的、被纳入城市建设用地的村庄。无论从哪个角度，“城中村”改造对城市或对“城中村”都有着积极的意义。对城市，“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源，提升城市形象。拉动城市经济增长，加强城市综合管理。对“城中村”，“城中村”改造不仅能有效改善其环境，而且能使这一特殊社区纳入主流城市和主流城市文化，解决其长期发展问题。因此，“城中村”改造是我国城市发展的一个重要内容。2.3.3.4赛罕区“城中村”开发建设符合城市经济和产业结构调整方向-103- 根据《呼和浩特市城市总体规划》，我市中心城区的发展方向为“西移南扩，集中成片，规模发展”。城市建设的重点是集中发展中心城区，拉大城市框架，重点发展城市西部，保证新老城区连片、规模发展。2.3.3.5赛罕区“城中村”开发建设是配套基础设施、改善人居环境的必然要求配套基础设施建设，改善人居环境，创造一个良好的生活空间是城市建设的出发点和落脚点。从大的趋势上来看，我市的城镇建设已有了一定的基础，比如城区框架已基本形成，用地布局也较为合理，城市发展快而有序。但从细微之处着眼，我们的城市建设还存在着许多缺点和不足，最突出的就是赛罕区区“城中村”农民居住环境和居住质量很差，基础设施建设落后，跟不上城市发展的要求，城区缺少公共活动空间，居住区脏、乱、差的问题还很难解决等等。也正是基于这一点，处在城市氛围之中的赛罕区巧报镇双树村新村——“城中村”开发建设已势在必行。2.3.3.6赛罕区“城中村”路网建设有利于促进工农业生产和提高人民生活（1）交通是人类四大需求之一，标志着一个城市的科技、经济和文明的程度，只有解决好交通问题，人们才可以过上舒适的生活，才能促进城市经济的快速发展和生态环境的改善，实现城市经济效益、社会效益和生态环境效益三者的统一。而且良好的交通环境使人们在参与交通过程中得到放松和休息，并促进相互沟通，把一次出行看成是一次游玩，一种娱乐，感觉不到压力和烦恼，这正是城市交通应该追求的目标。-103- （2）不断提高城乡居民的物质文化生活水平是发展城市经济及基础设施的出发点和归宿，也是扩大内需，保证经济持续增长的动力。道路建设不可避免地征集土地、拆迁房屋、造成建设区人口动迁，劳动力重新安置等社会问题。对农村居民而言，由于道路建设占用一定农田、菜地等耕地，由此会使农民的生存和生活最基本的生产资料受到影响；且对农民的劳作带来不便。但随着城市建设发展，在规划区范围内所有耕地均将变成城区，农民也将从务农为主转变成服务、务工、务商为主，故由此所造成的社会影响是在可承受的范围内。从长远来看，道路的建设有利于提供居民的生活质量，有利于推进我市的城市化进程。-103- 第3章市场分析3.1呼和浩特市“城中村”改造潜力分析呼和浩特市将保障性住房建设列为今年城建和民生的一号工程，计划建设保障房4万余套，面积270万平方米，投资70亿元，建设规模占到今年全市房地产新开工规模的50%以上。同时，呼和浩特市还将改造19个“城中村”，改造面积1093.6万平方米，涉及村民18326户。呼和浩特市通过“城中村”改造，使城中村居民居住环境明显改善，进一步消除了城乡差别，城市功能得以完善，城市面貌发生巨变，呼和浩特市全面、协调、可持续发展的潜力得以拓展。2011年是十二五的开局之年，呼和浩特市以建设“宜居首府”为目标，继续加大城市建设力度，投入602亿元实施9大系统工程，补齐短板，改善民生，拉动城市向西发展。赛罕区为统筹推进“城中村”改造工作，改善城区环境面貌，按照“新、亮、绿、美、净、畅”城市建设方针，结合赛罕区的实际，改善“城中村”项目地区村民的生活及赛罕区整体的区域规划。改善群众的生活、居住环境，是最大的民生问题。位于第一板块的呼和浩特市赛罕区、回民区是老城区，居住着70万左右的居民，老国有企业生活区和“城中村”基础设施薄弱、环境质量差。为此，呼和浩特市委、政府重点提出，要缩短城市西部与东部的生活、工作条件差距和环境差距，加快旧城区、“城中村”-103- 改造建设。今年，呼和浩特市计划新建保障性住房4万1750套，面积达323万平方米。其中，通过城市“城中村”改造建设保障性住房1万6千套。同时，综合整治老旧小区194个，改造农村危旧房面积为11.14万平方米。此外，呼和浩特市还将通过环城河水系综合整治工程、道路桥梁改造建设、小街巷改造、水务基础设施建设、城市集中供热设施建设和推进新区建设等工程，进一步完善城市功能，提升城市宜居水平。今年，呼和浩特市将新建、改造道路200公里，桥梁20座；新建、改造城市供排水管网481公里；改造建设热源厂12个，拆并整合分散小锅炉房100座；整治环城水系28公里。同时，抓好机场路、新华大街两侧的建设和综合整治工作，将其打造成具有一流水准的景观大道、迎宾大道。按照“高起点规划、高水平开发、高标准建设”的原则，积极推进新区建设，不断提升首府服务全区的发展能力。从长期发展趋势来看，呼和浩特市的经济将持续稳定增长，商业地产潜在需求巨大，发展空间及前景良好。关键是对棚户改造项目的实施，适应首府商业由中心商圈、特色商街、社区商业中心构成的多层次商业发展新格局、新形势的变化，在竞争与困境中求得生存与发展。3.2呼和浩特市2011年“城中村”改造项目形势分析与预测“城中村”改造建设工程是为了高效改善困难群众居住条件，整体提升全市人民的居住环境。赛罕区结合实际进行的“城中村”改造工程让广大困难群众共享改革和发展的成果，切实让“城中村”改造建设工作惠及困难家庭。据悉，今年赛罕区将继续加大“城中村”-103- 改造建设力度，逐步拓宽“城中村”改造面积，使“城中村”改造建设与我市经济社会发展相适应，让更多的“城中村”居民喜迁新居，加速推进改造步伐。2011年，呼和浩特计划投资602亿元用于城市建设，重点实施保障性住房建设、“城中村”改造、棚户区（旧城区）改造、环城河水系综合整治工程、道路桥梁改造建设、小街巷改造、水务基础设施建设、城市集中供热设施建设和推进新区建设9大工程。2011年，呼和浩特将新建保障性住房41750套，面积323万平方米。其中，新建廉租房5750套，面积27.9万平方米；新建公共租赁住房10000套，面积65万平方米；新建经济适用住房10000套，面积70万平方米；通过城中村改造和“城中村”改造建设保障性住房16000套，面积为160万平方米。同时，呼和浩特市还将改造19个“城中村”，改造面积1093.6万平方米，涉及村民18326户。2011年呼和浩特市的“城中村”市场整体上需求仍然旺盛，仍会延续2010年的态势。预计2011年，呼市房地产市场整体增长平稳，投资、施工面积、土地开发和购置面积、房屋价格指数增幅平稳上升，资金来源、竣工面积、销售面积和销售额增幅回落，但仍保持增长趋势。呼和浩特市的房地产市场投资和投机购房现象虽然没有一二线城市那么明显，但是少部分投资性需求增加也是一个不争的事实。我们目前没有一个确切的数据支撑这个观点，但是，我们在实际中确实证实了这样的事实。-103- 呼和浩特市的住宅市场已开始从市内的市场为主，逐渐转变成为以内为主、内外结合的市场。2010年市外的置业者购房同比增长30.1%。所以说外地人群购房正在成为支撑住宅市场发展新的增长点。外地投资者因为股市投资失利、通胀预期等原因而转向房地产投资，加上子女来呼读书陪读买房不断增多，也会促使住房需求全面上扬。城市基础设施建设，房屋住宅需求量相对还会增长，这部分“被动消费”群体也从另一侧面推动了棚户改造市场的上升。3.3项目区进行“城中村”改造的意义3.3.1“城中村”改造有力地推进了建设和谐社会“城中村”改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与子人之间的和谐。3.3.2“城中村”改造缩小了住房差距通过“城中村”改造，“城中村”居民人均住房建筑面积达到19.8平方米，比全省平均水平22.6平方米的差距明显缩小，“城中村”与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。“城中村”居民从没有基础设施的“城中村”，搬进了设施齐全的新区，一些“城中村”居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。-103- 3.3.3“城中村”改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐破烂不堪的“城中村”变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。结合“城中村”改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。3.3.4“城中村”改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐改造前，这些“城中村”没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过“城中村”改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。据初步统计，我区“城中村”改造后，共将清理生活垃圾吨数上升，新增绿地面积增加，每年可减少烟尘排放量、污水排放量。许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅了3.3.5“城中村”改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展近年来，全市“城中村”改造共投入建设资金数目较多，按照房地产业投入与产出比1：6计算，有力地拉动了我市建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展。城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地城北升值。该项目通过“城中村”-103- 彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。3.3.6项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境“城中村”改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了我市的经济增长、激活了呼和浩特市房地产市场。一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对赛罕区而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”，“最美边境城市”将更加地名副其实。3.4本项目建设需求分析本项目建设的玉景花园商住小区商住小区主要针对现阶段住房刚性需求为主。一是“城中村”改造造成的刚性需求；二是城镇化过程中新增城市人口的需求。随着城镇化步伐的加快，呼市每年都要新增十多万人口，他们对住房的需求也是一个很大的市场；三是新婚家庭购买住房的需求愈来愈强；四是改善型住房需求也是一个很大的市场。“城中村”改造建设工程是为了高效改善困难群众居住条件，整体提升全市人民的居住环境。结合赛罕区实际进行的旧城区改造工程让广大困难群众共享改革和发展的成果，“城中村”改造建设工作同时为困难家庭以及特殊住户提供了。-103- 3.4.1本项目地区开发分析（1）经济方面本项目位于赛罕区巧报镇双树村新村，项目区交通便利，地域开阔。而且赛罕区是呼和浩特市四个城区中最古老的城区，过去城市基础设施建设相对滞后，经济总量小，人均收入低，“老、小、穷”一度成为赛罕区发展状况的代名词。本项目的建设不仅对于当地居民的生活条件和基础设施有所改善，而且还为整个赛罕区的建设增资增色。近几年，赛罕区经济飞速发展，2010年GDP可达180亿元，财政收入可达30亿元，保持了持续快速增长的经济发展势头。这就进一步为本项目的建设和发展奠定了良好的经济基础。（2）农业方面近年来，赛罕区紧紧抓住创先争优这个有力抓手，按照市委、市政府提出的“一核双圈”发展战略，围绕“工贸旅游文化强区”奋斗目标，高起点，大手笔，科学规划，发挥区位优势，挖掘潜能，形成了独具特色的产业集群和人文历史风貌。随着近年来赛罕区的农业发展集中化、现代化、机械化，使得城区建设与经济发展不断提高，人民生活水平不断得以提升，在这样的经济背景条件下，改善当地居民的生活水平与住房条件成为当下首要解决的问题。本项目随着其经济的发展应用而生。为解决当地居民的住房以及改善居民的生活水平创造了条件。在上述经济基础条件下，-103- 针对呼和浩特市赛罕区的经济快速发展和市民对及住宅的需求，内蒙古玉泰房地产开发有限公司根据赛罕区整个城区规划，拟在赛罕区巧报镇双树村新村建设玉景花园商住小区，开发合理，且切实可行。3.4.2本项目优势（1）区位优势、政策优势突出本项目位于赛罕区巧报镇双树村新村，宗地四至范围为：东至散赛罕区政府，南至世纪三路及丰华小区，西至呼伦贝尔南路，北至新希望家园。是城乡结合部位，符合城市用地整体规划和功能分区详细规划，对于消除此处各种隐患，增强交通能力，提高城市品位和美化环境均具有重要的意义，特别是政府的重视和政策倾斜，更加强了项目的开发价值，因此，南营子符合城市发展要求和政策导向。（2）地理条件优势显著根据目前所掌握的现实情况可知，该处为建筑用地，地质条件和水文、泥沙等完全符合建设用地地基要求，地理条件优势。（3）交通优势突出赛罕区地理位置优越，交通便利，东距首都北京500公里，北距二连浩特内陆口岸490公里，西至草原钢城包头150公里，西南至天然气和煤炭储量丰富的鄂尔多斯市350公里，京包铁路、京包高速公路、110国道穿境而过，呼和浩特白塔机场座落境内，是沟通北京、连接西北，通往各省的重要通道。（4）外部设施及环境优势独特-103- 项目建设场地位于交通便利地段，四面临街，为人们的出行以及上班提供便利的条件，附近配套设施齐全，水、电、通讯、宽带网络等都覆盖至此处，即将“城中村”改造项目的优势进一步使体现出来。本项目周边的工业环境相对比较少，环境质量较高，更适合居住生活。3.4.3本项目市场分析随着呼和浩特市赛罕区经济的快速发展，城市经营之路越走越宽，此地段四面临街，实属新开发的经济发展中心地带，对赛罕区“城中村”改造能够保障住户的需求，独特的品牌和优越的地理位置，拥有较强的竞争优势。（1）赛罕区住宅需求趋势根据《呼和浩特市十二五住房保障发展规划》,2015年我县将实现人均住宅达到25平方米，成套率达80%左右，基本达到户均一套房88平方米—100平方米的适用水平性质到中等到高等的住宅。由于宁乡县城城区的发展，目前县城人口已经达到35万人，居民对住房的需求正呈刚性上扬趋势。（2）赛罕区城市住宅投资发展情况：年份住宅投资（亿元）批准上市预售（万m2）销售面积（万m2）供需缺口（万m2）备注200410.818.61617.5了解数据20051825.31921.25了解数据200638.239.926.235.71了解数据20077068.76071.25了解数据200810590.64882.37了解数据2009125100．58797．23了解数据（3）住宅市场竞争特点-103- ①赛罕区政府大政策带动楼市发展②规模型小区是住宅开发区的好买点③规模群楼区且环境优雅则更有市场④“城中村”改造在南营子的比较适合通过分析赛罕区住宅发展的特点，区域内的置业需求是较为旺盛的，因此，区域市场是我们主道争取的方向。其次，结合便利的交通条件，综合优良城市环境，在城区和乡镇的居民心目中有一定的亲和力和吸引力。因此，区域外客户同样成了本项目的目标区域。3.4.4本项目营销策略高素质的地产开发项目，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本地地产营销特点和市场调查研究，本项目的现代社区风格、水系绿色家园、个性化户型设计特征最被购房者认可，亦是今后项目推广的重点。根据本项目市场定位和开发特点，建议采用以下营销推广策略：（1）广告宣传策略在本案的市场推广和营销上，根据开发进度和销售计划，按计划、分阶段、系统地对小区的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。-103- （2）促销策略1）促销的阶段性策略。按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。以上策略应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2）销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①收入较高或中、高收入的消费者；②拟更新换代商品房的消费者；③驻呼市办事机构商用或商住；④地产投资者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况，以及市场情况而定。3）促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性(销售对象)的举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧工程质量、进度及完善的小区物业服务承诺和展示；⑨售楼现场样板房促销；⑩其他促销手段。-103- 第4章场址选择4.1场址现状4.1.1与地理位置本项目地点位于呼和浩特市赛罕区巧报镇双树村新村，宗地四至范围为：东至散赛罕区政府，南至世纪三路及丰华小区，西至呼伦贝尔南路，北至新希望家园。呼和浩特市赛罕区座落在呼和浩特市城区西南，东经110°23′--111°01′，北纬39°28′至40°08′，是内蒙古自治区首府呼和浩特市的一个市辖区，县级建制。本项目所处地势平坦开阔，基础设施条件较好，周边交通便利，地理位置优越，具备建设和发展的良好条件。4.1.2场址土地权属类别及占地面积本项目属出让土地，总用地面积109494.5182m2（约合164.2418亩），其中一期工程用地面积80687.3561m2（约合120.9705亩），总建筑面积118728.67m2；二期工程用地面积28807.1621m2（约合43.1891亩），总建筑面积75862.16m2。4.2场址条件4.2.1自然条件4.2.1.1地形、地貌条件呼和浩特市北靠阴山山脉中段大青山，南临黄河。-103- 呼市属于冲洪积山前倾斜平原，自然地形东北高、西南低，平均坡度3--5‰。市区高程大约在1033--1082米左右。呼市境内的主要河流（除黄河外）有大黑河、小黑河等，总流域面积25000平方公里。各河流多属季节性河流。基本风压Wo=0.55KN/㎡（50年重现期），基本雪压So=0.4KN/㎡（50年重现期），地面粗糙度C类。根据《中国地震烈度区划图》和《内蒙古综合等震线图》，呼和浩特市为8度区。4.2.1.2工程地质、水文地质条件根据提供的岩土工程初步勘察报告，工程地质条件如下：（1）在最大控制浓深度30米的范围内，场地土层主要由第四纪全新——上更新统冲洪积沉积层及中更新统湖相地层构成，从整体上看土层水平分布比较稳定均匀。（2）该勘察建筑场地类别为Ⅱ类，场地土类型为中硬场地土，建议基础持力层选择粗砾砂层土，承载力特征值综合按Fak=260Kpa考虑。（3）勘察场地内地下水稳定水位7.50——8.00米，场地内水、土对钢筋混凝土无侵蚀性。（4）勘察场地内不存在构造断裂等影响建筑物安全性的不良工程地质作用。（5）勘察场地内抗震基本烈度为8度，设计基本地震加速度值为0.20g，属第一组。（6）勘察场地标准冻结深度为1.60米。-103- 本项目所在位置区域内工程及水文地质情况均满足建设要求。4.2.1.3气候条件呼和浩特赛罕区地处内蒙古自治区中纬度内陆高原，是典型的温带大陆性季风气候。昼夜温差大，冷热变化剧烈，冬寒漫长，夏热短促，气候干燥，降雨量少而集中，大部分集中在7、8、9三个月。历年（十年）气象资料统计如下：年平均气温5.8℃最冷月平均气温-13.1℃最热月平均气温21.9℃极端最高气温37.3℃极端最低气温-32.8℃年平均相对湿度55%年平均蒸发量1696mm年平均降雨量406.1mm最大冻土深度1.60m常年主导风向西北风（WN）平均风速1.67m/s无霜期135d冻土期115d4.2.2社会环境条件4.2.2.1区域区划概述-103- 赛罕区位于内蒙古自治区呼和浩特市城区东南部，是内蒙古自治区呼和浩特市市下所辖一个市辖区，总面积为1013平方公里，人口35万，是一个以蒙古族为主体、汉族占多数的多民族聚居区。赛罕区是呼和浩特的发祥地，是一个有400多年历史的古老城池。在漫长的历史长河中，各族人民和睦相处，水乳交融，共同缔造了灿烂的经济与文化，形成了赛罕区独特的风土人情。赛罕区地理位置优越，交通便利，东距首都北京500公里，北距二连浩特内陆口岸490公里，西至草原钢城包头150公里，西南至天然气和煤炭储量丰富的鄂尔多斯市350公里，京包铁路、京包高速公路、110国道穿境而过，呼和浩特白塔机场座落境内，是沟通北京、连接西北，通往各省的重要通道。通讯便捷，可与国内1900个城镇、世界280个国家和地区直接通话。还是全国少有的余电地区。4.2.2.2经济发展现状赛罕区交通干线密集，纵横交错，形成四通八达路网系统。北与市区贯通，经110国道、209国道、109国道可抵达北京、天津、环渤海经济圈和长江三角洲地区。开发区内年运输辆达200万吨的铁路专用线，与京兰铁路线相通，辐射全国各地。呼和浩特市机场40余条航线通往国内外主要城市，新近开通的呼和浩特市至法兰克福的铁路大通道横跨欧亚大陆，18天即可抵达目的地。赛罕区经过几年的开发建设，起步区基础设施达到“七通一平”，共引进项目120多项，投资规模达到200亿元。工业园区发展迅猛。裕隆工业园是自治区级乡镇企业示范园，位于呼托公路2-103- .5公里处，规划面积15平方公里，现已完成了3平方公里的基础设施建设，实现了“九通一平”。园区地势平坦，水文地质和工程地质条件良好，适宜大规模工业建筑园区。是投资者理想的投资兴业的好去处。目前已有41企业入驻，其中31家企业开工建设，23家企业投产，协议引资15亿元人民币。经济条件赛罕区目前全力推进新型工业化进程，建立了以机械制造业、生物发酵业、新型建材业、纺织服装业、制药业、商贸旅游业为核心的产业结构，逐步培植科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少的项目。同时交通、旅游、商业、金融稳步发展，信息、咨询、中介、房地产等服务业开始兴起，推动第三产业迅速发展。现具备承载300-400亿元大型项目建设的能力，发展潜力巨大，投资前景广阔。4.2.2.3邮电通信呼和浩特通信网分为市话网、长话网、移动通信网，电话已全部实现交换程控和传输数字化。这些网络遍布呼和浩特市的各个区域，通讯十分便利。市电话网现有市话局12个（含5个旗县区），程控交换设备总容量为290918门，现有两个移动电话局，总容量为16万门。4.2.2.4交通运输赛罕区地理位置优越，交通便利，东距首都北京500公里，北距二连浩特内陆口岸490公里，西至草原钢城包头150公里，西南至天然气和煤炭储量丰富的鄂尔多斯市350公里，京包铁路、京包高速公路、110国道穿境而过，呼和浩特白塔机场座落境内，是沟通北京、连接西北，通往各省的重要通道。-103- 呼和浩特机场是国家二级航空口岸，有通往国内外主要城市的航线40余条，通往蒙古国首都乌兰巴托和俄罗斯赤塔的国际航线两条，有通往俄罗斯和东欧诸国的货用包机。4.2.3周边建筑物与环境条件本项目位于赛罕区巧报镇双树村新村，宗地四至范围为：东至散赛罕区政府，南至世纪三路及丰华小区，西至呼伦贝尔南路，北至新希望家园。周边场地十分开阔，本项目为住宅楼建设，所以对于环境不存在特别影响，周边道路较为宽阔，绿化树木较多，适宜本项目的建设。4.3场址评价（1）场地区域现地形较平坦，场地自然边坡稳定，属简单地貌，工程水文地质条件较好，场地内不存在构造断裂等影响建筑物安全性的不良工程地质作用，且周围没有污染源和易燃易爆物的生产和贮存场所。（2）本项目拟建地周边道路宽阔，交通方便，公交车路线逐渐增多，对于住户出行较为方便，环境安静、设施齐全，便于与外界衔接，可充分利用区域内基础设施，适应当前社会发展的需要，符合选址要求。（3）场址自然地理、工程地质、交通运输、供水供电等条件能满足新建施工的各项需要。-103- 第5章建设内容与规模5.1建设指导思想党中央、国务院高度重视解决城市低收入家庭住房困难问题。近年来，国务院就低收入家庭住房保障和解决“城中村”居民住房问题，作出了一系列决策部署。早在2005年8月，曾培炎副总理就在大连主持会议，专题研究“城中村”改造问题。最近《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号，以下简称《若干意见》）提出要加快集中成片“城中村”改造，加快使困难住户的住房得到妥善解决。2011年2月11日，呼和浩特市委召开第77次常委（扩大）会议，部署2011年城市建设任务，内蒙古自治区党委常委、呼和浩特市委书记韩志然指出，2011年，呼和浩特城市建设要落实科学发展观，统筹兼顾，以人为本，要加大对旧城区和城中村改造力度，做好这个最大的民生工程，补齐老城区欠发展这个短板，使城市三个板块建设更加和谐有序。 韩志然强调，今年要加快旧城区、“城中村”改造步伐，赛罕区、回民区这样的老城区，居住着70万人，虽然这里的改造难度较大，但涉及广大人民群众的生活、居住环境，是最大的民生问题，我们要创造条件加快旧城区、“城中村”的改造建设和发展，缩短城市西部与东部的生活、工作条件差距和环境差距。在“城中村”和城中村改造中要出台好的政策，实施好的服务，使百姓得到最大利益，让“城中村”-103- 和城中村百姓同样能够分享到城市建设的成果。“城中村”、城中村改造一定要做到“三定一落实”，即定人、定任务、定时限，落实问责制。 据了解，2011年，呼和浩特计划投资602亿元用于城市建设，重点实施保障性住房建设、城中村改造、“城中村”（旧城区）改造、环城河水系综合整治工程、道路桥梁改造建设、小街巷改造、水务基础设施建设、城市集中供热设施建设和推进新区建设9大工程。目前，呼和浩特城市建设细分为三大板块，第一板块为通道街、大南大北街以西至西二环，主要任务是改善人居、补齐短板。第二板块为通道街、大南大北街以东至东二环，主要任务是完善功能、提高品质。第三板块为东二环以东一街五区，主要任务是拓展空间、打造亮点。 2011年，呼和浩特将新建保障性住房41750套，面积323万平方米。其中，新建廉租房5750套，面积27.9万平方米；新建公共租赁住房10000套，面积65万平方米；新建经济适用住房10000套，面积70万平方米；通过城中村改造和“城中村”改造建设保障性住房16000套，面积为160万平方米。“玉景花园商住小区”项目根据呼和浩特市“城中村”改造的总体思路，为保障低收入家庭的住房问题，内蒙古玉泰房地产开发公司坚持以人为本，开发建设坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；“玉景花园商住小区”-103- 的规划设计和建设按照发展节能环保型住宅的要求，严格执行《住宅建筑规范》等国家有关住房建设的强制性标准，采取竞标方式优选规划设计方案，做到在较小的套型内实现基本的使用功能。积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。5.2建设内容与规模本项目玉景花园商住小区商住小区占地面积386860m2（约合580亩），净占地面积256631m2，开发总建筑面积为701905m2，包括住宅楼、商业楼和幼儿园。项目分为四个区，分别为A、B、C、D四个区，其中A区用地面积为40936m2，建筑面积为204258m2；B区用地面积为48223m2，建筑面积为137234m2；C区用地面积为98235m2，建筑面积为207942m2；D区用地面积为69237m2，建筑面积为152471m2。本项目还包括道路、硬化、绿化等设施。主要建设指标见下：呼和浩特“玉景花园商住小区”商住小区主要建设指标一览表序号建设内容面积(m2)备注一用地面积256631容积率2.74二总建筑面积7019052.1住宅楼483301砖混、框架2.2商业楼216184框架2.3幼儿园楼2420框架三A区容积率4.98，绿化率38%3.1总用地面积409363.2总建筑面积2042583.2.1住宅楼1080003.2.2商业楼96258四B区容积率2.84，绿化率36%4.1总用地面积482234.2总建筑面积137234.44.2.1住宅楼103425.64.2.2商业楼4985.4-103- 4.2.3幼儿园楼12094.2.4酒店式公寓楼27614.4五C区容积率2.11，绿化率36%5.1总用地面积982355.2总建筑面积207941.985.2.1住宅楼132319.985.2.2商业楼75622六D区容积率2.2，绿化率35%6.1总用地面积692376.2总建筑面积152471.066.2.1住宅楼139557.066.2.2商业楼117056.2.3幼儿园楼1209-103- 第6章工程建设方案6.1总体规划设计理念本项目在整体规划上具有较强的环境意识，着重解决好规划商住与城市规划的关系、居住小区与人的关系、建筑与环境的关系，设计好一系列有利于人们健康的各种室外生活空间，如宜人的交流空间、舒适恬静的公园、宽敞的购物街等。这些场所和空间在小区的位置、尺度和数量上均最大限度地满足各个年龄阶段居民的要求，方便居民的使用，愉悦人们的心情，营造温馨的氛围。基地由市政十字形道路分为四个小区，各小区出入口均紧靠市政道路；A区在基地西北面，A区的主入口设在南侧，次入口位于A区东侧；B区位于基地东北面，B区的主入口设在南侧，次入口位于B区西侧；C区位于基地西南面，C区的主入口设在北侧，次入口位于C区西侧与南侧；D区位于基地东南面，D区的主入口设在北侧，次入口位于D区南侧与东侧。道路分明，整体规划呈田字形。一个舒适的小区规划设计应使各个空间的尺度舒适宜人，空间自然流畅。对于每个公共空间，都注意其景观的设置，认真推敲周边建筑的体型、体量。规划设计从健康理念出发，注意了营造有变化的空间，使之满足人们各种生理、心理的需求。科学合理地利用绿地及周边自然条件，体现人和自然和谐、融洽的生态原则。-103- 小区内所见空地布置成绿地，使更多的小区居民能有最多接触绿地的机会。打造森林进入城市，城市拥抱森林的宗旨。绿化种植还要注意植物配置的丰实度和层次感。6.2建筑设计方案6.2.1设计依据本工程采用的主要标准及有关法规、资料（但不限于）：（1）建设单位提供的设计要求等相关资料；（2）房屋建筑制图统一标准GB/T50001-2001（3）《住宅建筑规范》GB50386—2005（4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95（5）《民用建筑设计通则》GB50352—2005（6）《建筑设计防火规范》GB50016—2006（7）工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2002版6.2.2设计理念环境都市化——集合、活力、多元、时尚；居住生态化——景观、绿化、阳光、空气；设施智能化——网络、服务、安全、可靠；空间人性化——交流、私密、归属。6.2.3工程概况:本项目位于呼和浩特南二环路南，旧云中路东，范家营路西，世纪五路北，总用地面积256631平方米，-103- 总建筑面积为701905平方米、建筑使用年限50年；建筑耐火等级二级；抗震设计烈度8度，幼儿园按9度抗震设防。项目集商业、住宅为一体的城市综合体建筑，对于提升本地区的地理价值，促进城市快速发展有着重要意义。6.2.4总平面布置规划用地呈大致成梯形（北面相对南面窄），结合地形规划，区域内的公共交通系统依托景观次干道进行规划，方便人员的交通出行，规划设计遵循交通便捷的理论原则，将区域内部的道路系统与城市主干道相连，提供顺畅便捷的交通环境。人行组织提倡人车共存的理念，在街道的层面组织人车分流，同时也提供沿主要景观带独立的步行系统。在整体规划中，区域内的景观系统主要由三个部分组成——竖向景观带、环形景观带和组团中心绿地。按照城市功能的需要，在区域内设多个小型的集中绿地，与小区内道路系统、绿化结合在一起，形成以道路景观为主的绿化系统。每个区域内部，均设有较为独立的绿地空间，为业主提供相对独立与安全的生活环境。6.2.5交通、景观、环境规划特点方案规划了车行环路，并在各建筑物间设有停车位与地下停车位，使车辆方便快捷的到达。环路设隔离林带，水系、广场等主要景观和区内活动空间的设计，通过研究人的行为心理和审美习惯，提供使用者最大的互动性和参与感。把空间处理为可使用的生活空间和个性化生活分方式的表现场所。而不仅仅是被动的、单一功能的观赏对象。按照城市景观生态学的边界效应理论，将用地中绿地等自然要素通过整体景观格局设计，通过若干条“绿契”-103- 引入商住组团之中，以使得绝大多数住户都能够近距离接触到自然，同时，通过引入自然要素，也能够在一定程度上改善整个小区的局部小气候，有利于营造适宜于居住的环境。本项目住宅设计做到了以下几点：每一户均为全明户型。每一户主要卧室均为南向。6.2.6交通组织设计小区道路规划以创造安全、舒适、安静的人居环境为宗旨，小区内道路分车行道、步行道、休闲道三种。出入口：基于规划市政道路系统，各小区至少设一个主入口，一个次入口，紧靠市政道路，方便出行。车行道：从市政道路系统引入，小区室外停车场采用植草皮砖的绿化停车场，尽可能成组成团布置，对整体环境的影响降低到最低，同时又方便了小区居民的出行。道路通而不畅，有利于降低行车速度，减少机动交通噪声，同时满足地块临时地面停车要求，自然控制车速，同时设置人行步道，保障居民出行安全。同时外环路兼小区消防通道。6.2.7建筑构造设计建筑构造设计是建筑设计不可分割的一部分，在设计过程中，必须全面考虑、综合处理好构造设计中的各种技术因素，以便使建筑物满足适用、安全、经济、美观等各方面的要求。为此，需注意以下设计原则：（1）使用功能-103- 根据建筑物所处环境和使用性质的不同，往往会对建筑设计提出不同的技术设计要求。例如本项目处于北方地区，要求住房冬季能保暖，做墙体工程时，要进行严格的防水和保温处理。（2）结构坚固、安全性建筑物除根据荷载大小，对主要承重构件进行设计外，对一些构、配件的设计，如门、窗与墙体的结合以及抗震加固等，都必须在构造上采取相应的措施，以确保这些构配件在使用时的安全。（3）综合效益（经济、社会和环境）。建筑物的构造设计，既要注意整体的经济效益，也要注意它的社会影响和环境质量。在经济效益中，既要注意节约建筑造价、降低材料的能源消耗，又要有利于降低经营运行、维修和管理费用。还须保证工程质量，绝不可为了节约、追求效益而偷工减料，粗制滥造。（4）美观建筑物的美观除了取决于建筑设计中的体型组合和立面处理外，一些细部构造处理对整体美观也有很大影响。例如室内、外的细部装修，各种转角、收头、交接处的处理等，都应合理处置，相互协调。6.2.8主体工程建筑特征本项目包括住宅楼、商业楼、幼儿园楼。①住宅楼分为6层住宅楼与18层住宅楼，总建筑面积483301㎡，层高为2.8米。6层建筑采用砖混结构，18层建筑采用框架结构。②商业楼高层建筑，总建筑面积701905㎡，框架结构，层高为3.6米。③幼儿园楼-103- 低层建筑，总建筑面积2420㎡，框架结构，层高3.6米。6.2.9防水防潮工程（1）地下室防水①地下室防水等级为二级防水，做法详05J2-(B1-B18)。②设防道数为两道，每道单层厚度不小于1.5mm③地下室管道穿墙做法详05J2-B16，地下室外墙及地板防水做法详05J2-B5-2，双墙做法详05J2-B10，独立桩基做法详05J2-A13④电缆沟等与主题联结的部位加止水带洞口处止水带必需交圈⑤地下室集水井及消防水池内1：2.5水泥砂浆抹面20厚（内掺5%防水粉）地下室外墙内侧抹防水砂浆，1:2.5水泥砂浆抹面20厚（内掺5%防水粉），地下室其余内墙面抹1:2.5水泥砂浆20厚。（2）墙身防潮层室内地面以下60mm处，应铺筑1:2水泥砂浆（加3%-5%的防水剂)，20mm厚作防潮层（此标高处为钢筋砼构造，如过下为砌石构造时可取消）。室内地坪标高变化处防潮应重叠100，并在有高低差埋土一侧的墙身做20厚1：2水泥砂浆防潮层，如埋土一侧为室外，还应刷5厚防水涂料（或防潮材料）。（3）室内卫生间地面需做好防水，采用高分子增强复合防水涂料，地面找0.1%坡，坡向地漏。卫生间地面完成面均低于相应地面标高20mm。（4）屋面防水①屋面排水为外排水，局部内排水②-103- 屋面柔性防水层在女儿墙和突出屋面结构的交接处均做泛水，其高度≥250mm；屋面转角处、天沟、水落口周围及屋面设施下部等处均做附加层，其搭接长度应满足规范要求。③雨棚、挑檐顶面、外挑台板采用防水砂浆防水，沿墙上返300mm高④屋面上的各种设备基础下方要加设防水增铺层；装饰构架等附属物不能破坏原有的防水层，且应与原有的屋面结构可靠的连接。⑤出屋面管道或泛水以下穿墙管，安装后用细石混凝土封严，管根四周与找平层及防水层之间留凹槽嵌填密封材料，且管道周围的找平层加大排水坡度并增设柔性防水附加层与防水层固定密封。6.2.10墙体工程（1）砖混结构①外墙：采用370㎜厚多孔砌块墙，外贴60厚EPS板（模塑聚苯板）保温层。施工时严格按照内蒙古自治区05系列建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法符合砌体结构构造柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。②内墙：内墙采用240㎜厚多孔砌块墙，隔墙为120㎜多孔砌块墙，均砌至梁底或板底。（2）框架结构①外墙：300厚陶粒砌块，外贴60厚EPS板（模塑聚苯板）保温层。施工时严格按照内蒙古自治区05系列建筑标准设计图集要求和现行施工验收规范执行，做法符合砌体结构构造柱、墙、梁的拉结及洞口处理图集说明。②-103- 内墙：内隔墙均为200厚陶粒砌块，卫生间隔墙做100厚陶粒砌块。6.2.11门窗工程项目外窗均采用乳白色塑钢单框双玻（中空）平开窗，内窗采用乳白色塑钢单玻平开窗，并且居中安装。各层的门根据各房间的装修和使用要求，分别采用防火门、木门，铝合金门，所有门窗均应有良好的密封性。其他门采用木制门，所有木门均油底漆两道。卫生间门下均留30㎜高扫地缝。6.2.12屋面工程平屋面：①保护层：C20细石混凝土，内配φ4@150×150钢筋网片，没小于等于6米留20宽缝缝内填防水油膏。②防水层：两道3厚SBS防水卷材防水层③保温层：100厚的聚苯板（容重≥20KG/m³）④找坡层：1:8水泥膨胀珍珠岩找3%坡⑤隔汽层：氯丁胶乳沥青隔汽层两遍⑥找平层：1:3水泥砂浆，砂浆中掺聚丙烯或棉纶-6纤维0.75-0.90KG/m³⑦结构层：钢筋混凝土屋面板6.2.13装修与室外工程（1）外装修-103- 室外装修用于外墙表面，兼有对建筑物的保护和外形美观的作用。由于外墙常受到风、雨、雪等的袭击和腐蚀气体的影响，故外装修材料要求采用强度高、抗冻性强、耐水性好以及具有抗腐蚀性的建筑材料。外墙面采用防水涂料，通体采用嘶黄色调。（2）内装修①高层住宅门窗：户门为国内知名品牌防火防盗门，国家免检断桥铝合金窗，中空玻璃窗,中空玻璃规格为（5+9+5），户内房间预留门洞。卫生间：预留面盆、座便器、淋浴器位置。厨房：预留给排水、排烟管口安装位置。内墙：户内为毛坯房，混合砂浆抹灰。外墙：优质环保乳胶漆。地面：户内为结构混凝土地面。公共部位：铺优质地砖，墙面环保乳胶漆，走廊节能吸顶灯，楼梯间墙面、顶棚白色仿瓷涂料，地面为水泥砂桨抹面。空调：预留室外机位置。电视系统：预留有线电视插孔到户门（开通费客户自理）。宽带系统：电话及宽带线到户门（中国电信网络，开通费客户自理）。安防系统：电子监控系统，主要出入口实行闭路电视监控，保安24小时值勤。其他：独立水电表。②商业-103- 外墙：为I、R、E乐天石头漆。入户大厅：铺花岗岩或地砖，墙面：大理石墙面砖，顶棚：工艺吊顶、吸顶灯。公共走廊：地面地砖，墙面乳胶漆、局部线条装饰、艺术壁画点缀，顶棚工艺吊顶、吸顶灯。楼梯间：地面水泥砂浆抹面，墙面、顶棚白色仿瓷涂料。门窗：户门为国内品牌防火防盗门，国家免检协力牌铝合金窗。（3）室外工程室外场地环境是小区的重要组成部分，各功能区要形成多种不同形式的建筑风格，不但具有实用性，而且要有较高的观赏性。建筑形式在充分体现民族特色、地域特色的同时，注重形成现代建筑形式为主的基调、建筑色彩基调，宜淡、雅、柔和，小区建筑空间色彩应体现简、明、淡、雅、清、新的特色，以明亮的浅黄、乳白、浅绿色系列为主，并辅以适量的深暖赤橙系列为点缀。建筑群体在空间布局要有机协调，并该划出丰富的轮廓线，强调布局的通道性。各功能小区要塑造具有象征性和标志性的雕塑、喷泉、花坛等建筑小景。建筑物外景色调要新颖，要有创意，充分展现21世纪现代商住小区所具有的时代气息、时代特征和时代风貌。6.2.14建筑消防设计（1）住宅楼、幼儿园楼、非高层商业楼耐火等级二级，高层商业楼楼耐火等级一级，地下建筑耐火等级均为一级。-103- （2）总平面设计：利用建筑物四周的道路及硬质铺地形成消防环道，设置环形车道有困难时，高层建筑的两个长边均设置消防车道，满足消防要求。（3）管道穿楼板、隔墙时应用非燃烧性材料将其周围的缝隙填充密实。6.2.15建筑物无障碍设计根据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》，商业楼实施无障碍设计内容如下：建筑入口设有残疾人坡道，坡度不大于2%；公共建筑物电梯设计无障碍设施；一层公共卫生间设有残疾人专用厕位。6.2.16辅助工程设计辅助工程建设的好坏直接影响着基地整体形象，本项目的辅助工程主要是园区内的道路硬化、基地绿化、亮化、美化工程，及变配电室、基地围栏等附属设施。（1）道路道路是基地的骨架，它直接影响到整体布局和其它基础设施的建设，因此按照相关国家现行建设标准要求和适度超前的原则，基地道路等级为支路，分为二级，主要支路道路宽度为20米（东西向）、24米（南北向），一块板，沥青砼路面。次要支路道路宽度为8米，一块板，沥青砼路面。形成纵横交错的路网格局。（2）绿化-103- 绿化是基地的重要组成部分，绿化有减弱噪声，净化空气的作用。园区绿化按国家有关标准要求进行，A区绿化率38％，B区绿化率36％，C区绿化率36％，D区绿化率35％。绿化采用小面积草坪和花卉、大面积灌木、线形及带状乔木布置方法，形成空间层次分明、视野较开阔的绿化景观。6.3结构设计方案6.3.1设计依据本工程采用的主要标准及有关法规、资料：（1）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）（2）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223－2004）（3）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2006）（4）《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）（5）《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）（6）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）（7）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）（8）《建筑基坑支护技术规程》（JGJ120－99）（9）《建筑桩技术规范》（JGJ94－94）（10）《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3-2002）6.3.2结构设计（1）基地建筑结构设计的安全等级为二级，结构的设计使用年限为50年。（2）基地建筑工程抗震设计时抗震设防烈度8度，幼儿园按9度。6.3.3设计荷载-103- （1）基本风压:0.55KN/㎡（50年重现期）（2）基本雪压:0.4KN/㎡（50年重现期）（3）卧室、客厅：2.0KN/㎡（4）消防楼梯：3.5KN/㎡（5）住宅楼梯:2.0KN/㎡（6）阳台：2.5KN/㎡（7）厨房、厕所：2.0KN/㎡（8）上人屋面2.0KN／㎡（9）不上人屋面0.5KN／㎡6.3.4结构选型（1）根据使用功能要求及建筑平面布置，基地住宅楼分别采用砖混结构（6层），框架结构（18层）；商业楼、幼儿园楼采用框架结构。（2）地基基础设计采用钢筋砼独立基础、砖砌刚性条形基础、桩基础。（3）主要结构材料选用：混凝土强度等级：C20～C35钢筋：HPB235、HRB335、HRB400砖砌体：多孔砌块砖，M10，M7.5，M5混合、水泥砂浆（4）主要计算程序本工程采用中国建筑科学研究院所编制的PKPM系列软件(按2002年颁布的新规范编制)计算，上部结构采用PMCAD、LTCAD、SATWE等软件，基础采用BOX、JCCAD软件。-103- 6.4电气工程6.4.1主要设计依据（1）《供配电系统设计规范》GB50052-95（2）《低压配电设计规范》GB50054-95（3）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001年局修订）（4）《建筑物防雷设计规范》GB50057-94（2000年局部修订）（5）《建筑照明设计标准》GB50034-2004（6）《建筑电子信息系统防雷设计依据》GB50343-2004（7）项目用地周边供电配套规划条件（8）其他专业的相关条件图（9）建设单位设计要求6.4.2设计范围基地的低压配电、照明、弱电及防雷接地系统。6.5.3负荷等级根据《民用建筑电气设计规范》规定，本项目应急照明、消防设施等电力设备为二级负荷，要求具有双路供电电源。其他为三级负荷。6.4.4负荷估算-103- 根据相关规范及标准规定并参照国内同类项目相关设计，并根据当供电状况和当地用电负荷情况，采用单位指标法法对本工程用电负荷进行估算：S=K1(K×N)／(1000×cosφ)式中：S——计算视在功率(kVA)；K1——同时系数；K——单位指标(W／平方米)；N——建筑面积(平方米)；cosφ——功率因数。A区负荷估算表建筑用途建筑面积（m²）指标（W/m²）负荷（kW）住宅108000505400商业96258403850合计9250未虑及因素及其他（按5%计）462总计9712根据上述估算，各类建筑预测负荷共9712kW，考虑负荷同时率取0.7～0.8，则规划区实际计算负荷为7770kW。视在计算负荷为8445kVA（补偿后功率因数按0.92计算）。-103- B区负荷估算表建筑用途建筑面积（m²）指标（W/m²）负荷（kW）住宅103425505171商业498540199幼儿园12090.91合计5371未虑及因素及其他（按5%计）268总计5639根据上述估算，各类建筑预测负荷共5639kW，考虑负荷同时率取0.7～0.8，则规划区实际计算负荷为,4511kW，视在计算负荷为4903kVA（补偿后功率因数按0.92计算）。C区负荷估算表建筑用途建筑面积（m²）指标（W/m²）负荷（kW）住宅132319506616商业75622403025合计9641未虑及因素及其他（按5%计）482总计10123根据上述估算，各类建筑预测负荷共10123kW，考虑负荷同时率取0.7～0.8，则规划区实际计算负荷为8098kW，视在计算负荷为8802kVA（补偿后功率因数按0.92计算）。-103- D区负荷估算表建筑用途建筑面积（m²）指标（W/m²）负荷（kW）住宅139557506978商业1170540468幼儿园12090.91合计7447未虑及因素及其他（按5%计）372总计7819根据上述估算，各类建筑预测负荷共7819kW，考虑负荷同时率取0.7～0.8，则规划区实际计算负荷为6255kW，视在计算负荷为6950kVA（补偿后功率因数按0.92计算）。6.4.5供电方式（1）经计算，A区选用6台1600kVA10/0.4kVS11系列电力变压器能够满足用电需求；B区选用4台1600kVA10/0.4kVS11系列电力变压器能够满足用电需求；C区选用6台1600kVA10/0.4kVS11系列电力变压器能够满足用电需求；D区选用5台1600kVA10/0.4kVS11系列电力变压器能够满足用电需求。消防、应急及疏散照明等采用自带EPS设备，以满足其对供电可靠性的要求。-103- （2）10kV系统为三相三线中性点不接地系统。变配电室设高低压配电室、变压器室及控制室。10kV高压开关柜选用金属铝装移开式开关柜，柜内断路器选用真空断路器，直流操作机构，直流电源采用免维护直流屏。（3）0.4kV低压配电分为两段运行，配电屏选用具有分断、接通能力高，动热稳定性好，系列实用性强等特点的GCS封闭式抽出低压成套开关设备。（4）在10kV系统进线处设电力专用计量柜。低压供电回路设电流测量和电度计量。在0.4KV侧设置相应的低压电力电容器进行自动补偿，电容器组采用自动循环投切方式，10kV侧功率因数应达0.9以上。（5）10kV进线设电流速断和过电流保护，变压器设电流速断，过负荷，单相接地，瓦斯和温度保护。（6）本工程建筑物内供电电压为380/220V，三相四线制。（7）供电线路本工程高压进线电缆型号、规格由供电部门确定；6.4.6照明设计住宅部分预留灯头，其余部分根据使用功能和照明设计标准确定灯具。道路照明及室外场所的室外照明均采用高压钠灯，间距为40米，光源功率为250W+125W。控制采用光电控制。线路选用VV22-1kV型电力电缆直埋敷设。6.4.7建筑电气设计本工程建筑电气设计主要包括低压配电系统、照明系统、防雷与接地系统、消防报警系统、通讯电话与计算机网络综合布线系统、保安监视系统等。（1）低压配电系统-103- ①本项目各建筑物分别由变/配电室低压母线引入低压电源，电压380V/220V，三相四线制。各电力设备采用放射式或树干式方式供电。②本工程由变/配电室引出至各用电场所的普通低压电缆采用选用YJV-1kV电缆，火灾时仍需继续工作电缆采用NH-YJV-1kV电缆。线路在过道路、管沟及硬化地面时需加穿保护管。③本工程各建筑物内火灾时仍需继续工作的支线采用NH-BV-500V型导线，普通回路导线选用BV-500V。所有线路均穿保护管暗敷。（2）防雷与接地系统根据《建筑物防雷设计规范》规定，且呼和浩特的年均雷暴天数大于40d/a。本项目建筑物应为三类防雷建筑物等级，按规范设计。①建筑物利用金属屋顶作为避雷带，引下线利用钢架柱，按地体利用结构基础，构件内钢筋的连接点应焊接，各构件钢筋必须联成电气通路。②进出各建筑物的金属管道，电缆金属外皮均在入户处与接地系统连接，以防雷电波侵入。③本项目采用TN-S接地系统，电气接地、保安接地、防雷接地、消防报警装置及其它弱电系统接地共用接地装置。要求接地电阻不大于1欧姆，在需要的位置设接地预埋件。④各电子设备用房内之电子设备接地为共用接地装置，采用接地干线引至总等接电位连接端子。⑤室内金属管道在适当位置与PE干线作等电位连接。（3）消防报警系统-103- ①在每一消火栓箱内设有带独立地址的报警开关.当任一开关被敲击后可向监控室的集中报警器报警。②发生火灾时,监控室集中报警控制器上根据火灾部位自动投入相应的应急照明。③火灾时装于卷帘附近的感温探测器报警,控制防火卷帘下落到底,并将报警及动作信号送至监控室。④火灾时水力报警阀动作后,通过控制模块向监控室报警。（4）通讯电话与计算机网络综合布线系统①通讯电话本工程采用通讯光缆引自市话网。配出的主干电缆采用HYA-(2X0.5)型,配至各电话分线箱。由电话分线箱配出电话线PVC-4x0.5,穿难燃型硬质塑料管PC保护。②通信光缆由市政管网引入至本工程基地。采用综合布线系统支持电话及网络系统，建议采用六类网络线、开放式网络拓扑结构，可支持语音、数据、图像、多媒体等信息的传递。③本工程通讯线均采用管道埋地敷设，布置在主要道路下，与电力线路分设两侧，通讯管道随道路工程同步建设，各建筑物内网络线穿PC管墙内暗敷。各建筑物按具体情况预留网络出线口。6.5给排水设计6.5.1设计依据（1）《建筑给排水设计规范》GB50015-2003-103- （2）《室外给水设计规范》GBJ13-86（1997年版）（3）《室外排水设计规范》GBJ14-87（1997年版）（4）《建筑设计防火规范》GBJ16-87（5）《住宅设计规范》（GB50096-1999）（6）《工程建设标准强制性条文》（7）建筑专业所提供的条件图（8）建设方提供的有关资料6.5.2设计范围（1）小区给排水管网规划（2）单体建筑给水系统（3）单体建筑排水系统6.5.3给水系统（1）水源水源为市政自来水，各区分别从市政管网用两根DN200供水管接入小区（两路），小区内建筑均采用由市政管网直接供水方式。（2）系统说明由市政管网直接供水，系统为下行上给式，室内给水管枝状布置，管材用PP-R塑料给水管，热熔连接。6.5.4排水系统（1）室内生活污水排水：-103- 排水采用污废合流系统。除商业部分采用单立管排水系统其余建筑排水系统采用双立管排水系统。各建筑室内污水管枝状布置，管材用UPVC，承插连接。出屋面及埋地部分采用铸铁管。建筑生活污水通过暗设污水排放系统汇流至室外，经均质池、化粪池、污水井转排入城市排水管网。（2）雨水排水：建筑物天沟雨水经雨水斗收集至雨水立管排至室外检查井，小区雨水经雨水管排至市政雨水系统。6.5.5消防系统系统设置：商业建筑内消防供水采用临时高压给水系统。消火栓管网设计为环状。消火栓采用单阀单口消火栓，直径65mm，麻制衬胶水龙带，水枪喷嘴口径19mm，充实水柱长度不小于13m。商业建筑均设置消防卷盘。在每个消火栓处设置直接启动消防水泵的按钮，并应有保护设施。除配电室、建筑面积小于5.00㎡的卫生间、均设自动喷水灭火系统。系统危险等级为中危险等级，设计喷淋喷水强度为8L/min.㎡,作用面积为160㎡。自动喷淋系统采用湿式系统。每800个喷头设一组湿式报警阀，室外设消防水泵接合器。6.5.6管材-103- 生活给水干、立管采用钢塑管，支管选用PP-R给水管，排水管采用UPVC管，自动喷淋管当管径小于DN100时采用镀锌钢管丝扣连接，当管径大于DN100时采用无缝钢管二次镀锌安装。消火栓系统给水管管径小于DN100时采用镀锌钢管，管径大于DN100时采用无缝钢管二次镀锌安装，室外排水管采用混凝土管。6.6采暖、通风及空调系统6.6.1可研依据（1）《城市热力网设计规范》CJJ34-2002（2）《采暖通风与空气调节设计规范》(GB50019-2003)（3）《公共建筑节能设计标准》(GB50189-2005)（4）《锅炉房设计规范》(GB50041-92)（5）《全国民用建筑工程设计技术措施》（暖通空调·动力）6.6.2设计原则（1）采用技术先进、高效节能、经济合理、安全可靠的设计方案，实现优质、完善的采暖、通风及空气调节保障体系；（2）集中供热（及制冷），提高热效、便于管理；（3）管网一律暗埋敷设，无碍观瞻，有利于建筑物内部的装饰与美化；（4）采用建筑面积指标法估算冷、热负荷值。-103- 6.6.3供热设施现状呼和浩特“玉景花园商住小区”商住小区位于呼和浩特市南二环路南侧，旧云中路东侧，该区域离市区中心距离适中，交通条件便利，对外通道畅通，土地开发条件优越。供热并入城市集中供热管网，满足热水采暖的要求。6.6.4可研范围本工程规划新建总建筑面积为701905㎡，其中住宅建筑面积483301㎡，商业建筑面积216184㎡，幼儿园建筑面积2420㎡，设计包括以下内容：室内采暖、通风、空调系统。6.6.5采暖（1）热负荷采用面积热指标法计算，经计算总热负荷：37.026MW项目建筑面积（m2）热指标（W/m2）热负荷（MW）住宅4833014521.748商业2161847015.133幼儿园2420600.145（2）采暖热源、热媒及其参数采暖热源引入城市市政集中供热管网，热媒为130/70℃的高温热水。引入的高温热水经换热站交换成80/60℃-103- 的采暖热水供区内采暖，区内采暖系统定压及补水由设在换热站内的稳压及补水设备保证。换热站80/60℃的热水通过小区室外热力管网送至各采暖建筑物内供热系统。地下车库的采暖热源采用市政供热管网130/70℃的高温热水，从小区外进换热站计量后，由分支管道供各地下车库采暖供热。（3）室外供热管网①管网范围本设计室外管网包括小区内一次热水（130/70℃）管道和二次热水（80/60℃）管道系统部分。②管道及其敷设管材：采暖管道管径＞DN50，采用无缝钢管，管径≤DN50采用焊接钢管，管径≤DN32丝扣连接，管径＞DN32焊接连接。户内明装管道材料选用PB管，热熔连接，使用条件等级为5等（S5系列）。室内地下直埋采暖管道，采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温管，管径DN50及以上，采用无缝钢管，管径DN50以下采用焊接钢管，焊接连接。保温层厚度：管径DN≤100，δ=30mm。高层建筑采暖供水管道均采用无缝钢管材料。保温材料：在未采暖房间、吊顶、管井及地沟内布置的采暖管道，保温材料采用离心玻璃棉管壳保温，不燃A级，导热系数为0.032-0.038w/mk。管径≥DN200以上管道，保温层厚度δ≮50mm，管径＜DN200以下管道，保温层厚度δ≮40mm。（4）采暖管道系统形式、组成及管道敷设方式-103- 本采暖供水系统设计根据供水建筑物供水高度及供热负荷需求，拟选择分区采暖供热形式，具体分区范围根据楼高度选择。多层建筑均采用分户热计量采暖系统，每个单元入口设带热量表的入口装置，设公共管井装热计量表。户内采暖管道采用地埋管，双管下供下回散热器同程系统，主立管和热量表等户用入口装置设在公共管道井内，热源为80/60℃的热水。地下车库入口设热空气幕，热源为市政引入换热站的130/70℃的高温热水。地下车库送风系统设空气加热器，热源为市政引入换热站的130/70℃的高温热水。地下车库内值班室、水泵房及辅助功能性建筑等采暖房间，设散热器采暖，采暖系统形式为上供上回异程，采暖干管布置在梁或屋面板下。（5）采暖设备的选择采暖散热器设备选择分别按高、低压力等级确定，六层以下建筑；卫生间选用铜铝复合TLZY8-7.5/7-1.0型散热器，推拉门侧选用铜铝复合TLZY8-7.5/18-1.0型散热器，其它房间普通窗下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-6-10(745)型铸铁散热器，低窗台下选用内腔无砂柱翼橄榄TZYG3-3-10(445)型铸铁散热器，本型散热器外表美观，散热量大，使用寿命长，能满足分户计量要求。六层以上建筑考虑供水压力较大，其散热器设备按较高耐压等级材质选择，可采用钢铝复合型散热器，基本型号GLF6.5-6/7-1.2，本型散热器外表美观，散热量大，耐压等级为1.2MPa，而且使用寿命长。-103- （6）室外管道室外供热管道直径为DN150mm，采用焊接钢管，直埋敷设，管道连接全部采用焊接。采暖系统连接室外供热管网所有直埋管道均采用50毫米厚的聚氨酯保温，外护壳采用高密度聚乙烯套管。管道保温应符合《高密度聚乙烯外护管聚氨酯泡沫塑料预制直埋保温管》（CJT114）的规定。（7）采暖系统控制。为便于集中控制管理，泵房内设置高低区分水器及高区加压循环泵，对高低区采暖系统分别控制。采暖管材为焊接钢管，管径DN20-DN150。（8）空气调节①设置范围：商业楼。②系统设置采用风机盘管+新风系统。为便于控制和单位管理，每二层设置新风机组，新风由建筑物北侧引入，一层在高于室外地面2米处引入。冷源在夏季提供7/12℃冷冻水，经冷冻水循环泵送至空调机组及风机盘管末端。末端冷冻水系统采用节能的高位水箱+补水泵定压。冷凝水系统就近集中排至卫生间地漏。（9）通风①商业、公共建筑物各层卫生间设置卫生间通风器进行机械排风-103- 汇至竖井后高位排至室外，换气次数取10次/时。卫生间补风通过走道门窗缝隙自然进风。②各建筑物的制冷机房,水泵房，设机械排风，换气次数取4次/时；变配电室设机械排风，换气次数取6次/时；电梯机房设机械排风系统，换气次数取12次/时。③基地的人防工程设于地下室汽车库，按平站结合六级一般人员掩蔽工事设计通风系统，满足战时清洁式，滤毒式，隔绝式通风要求。④地下室车库设置机械通风和机械排烟装置。（10）防排烟①机械防烟系统a、防烟楼梯间、消防电梯前室或合用前室，设置机械加压送风防烟系统加压送风机设在屋面。b、楼梯间隔层设一个常闭加压送风口;前室及合用前室每层设板式送风口。②机械排烟系统a、地上有外窗的房间均采用自然排烟。b、地下室，长度超过20m的内走道，面积大于100㎡的地上无窗房间或设固定窗房间均设置机械排烟系统。排烟风机设在屋顶，排烟量按最大防烟分区120m³/h.㎡。排烟口每层每个走道分散设置，排烟口距防烟分区最远点水平距离不大于30m，设置使排烟气流方向与人员疏散方向相反，且距疏散口距离大于1.5m。地下室走道同时设机械补风系统。-103- ③防火阀消防排烟风机前均设280℃排烟防火阀。-103- 第7章节能节水措施7.1节能原则随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，根据《民用建筑节能管理规定（2005）》(建设部令第143号)的规定，民用建筑在规划、设计、建造和使用过程中，通过采用新型墙体材料，执行建筑节能标准，加强建筑物用能设备的运行管理，合理设计建筑围护结构的热工性能，提高采暖、制冷、照明、通风、给排水和通道系统的运行效率，以及利用可再生能源，在保证建筑物使用功能和室内热环境质量的前提下，降低建筑能源消耗，合理、有效地利用能源的活动。节能是一项长期的战略任务，也是当前的紧迫任务。节能工作要全面贯彻科学发展观，落实节约资源基本国策，以提高能源利用效率为核心，以转变经济增长方式、调整经济结构、加快技术进步为根本，强化全社会的节能意识，建立严格的管理制度，实行有效的激励政策，逐步形成具有中国特色的节能长效机制和管理体制。根据国务院颁布的《节约能源管理条例》和《内蒙古自治区居住建筑节能设计标准》及相关的技术规范和标准，按新的节能65%的规定，应在住宅通用设计能耗水平的基础上，建筑物节能率指标降低35%。-103- 7.2编制依据与原则7.2.1编制依据（1）《民用建筑节能管理规定（2005）》（建设部令第143号）（2）《民用建筑节能设计标准（采暖居住部分)》(JGJ26-95)（3）《居住建筑节能设计标准》（DBJ03-35-2008）（4）《公共建筑节能设计标准》（DBJ03-27-2007）7.2.2编制原则（1）执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，合理科学利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。（2）贯彻国家能源方针和因地制宜的原则。（3）设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定的淘汰的低效高耗能材料和设备。7.3节能措施7.3.1建筑节能（1）总体布局原则建筑总平面的布置和设计，充分利用冬季日照并避开冬季主导风向，利用夏季凉爽时段的自然通风。建筑的主要朝向选择呼和浩特最佳朝向，采用南北向，主要房间避免夏季受东、西向日晒。-103- （2）外部环境设计在建筑设计中，对建筑自身所处的具体的环境加以充分利用和改善，以创造能充分满足业主的室内外环境。如在建筑周围种植树木、植被，可有效阻挡风沙，净化空气，同时起到遮阳、降噪的效果。（3）日照环境设计建筑物充分利用外部环境提供的日照条件，其间距满足冬季日照标准为基础，综合考虑采光、通风、消防、视觉等要求。（4）墙体节能1）热工设计措施①首选外保温构造②减少混凝土出挑构件及附墙部件。③窗口外侧四周墙面进行保温处理。外窗外移或与外墙面平，减少窗框四周的“热桥”面积。2）外墙外保温技术本项目所有建筑物均运用EPS板（模塑聚苯板）外墙外保温系统，EPS板密度18-22kg/m3，导热系数≤0.041w/m.k；胶粘剂、抹面胶浆与EPS板粘结强度≥0.10MPa；耐碱玻纤网强力保留率≥50%，耐断裂强力≥750N/50mm。（5）屋面节能1）屋面的节能设计措施①-103- 屋面保温采用板材、块材或整体现喷聚氨酯保温层，屋面隔热采用架空隔热层。②保温屋面的天沟、檐沟，铺设保温层；2）屋面节能技术①本项目所有建筑物均采用普通屋面，设计技术如下：a.由于防水层直接与大气环境接触，其表面易产生较大的温度应力，使防水层在短期内破坏。在防水层上加做一层保护层。b.保温层选用EPS板，其吸水率低、密度和导热系数小并有一定强度。②建筑屋面保温材料的选用本项目所有建筑物屋面保温材料均采用模塑聚苯乙烯泡沫塑料（EPS）。其表观密度为15-30kg/m3，压缩强度为60-150kPa，导热系数≤0.041w/(m.k)，70℃，48h后尺寸变化率≤4.0%，吸水率≤6.0%。（6）本项目的建筑的体型系数控制在0.3以下，尽量减少建筑的凹凸，以减少外墙面积，减小体型系数，使建筑的保温隔热性能更好。建筑上采用环保节能的建筑材料，达到节能保温的效果。所有住宅的窗户采用断桥铝合金，北向窗适当缩小，尽量降低建筑的能耗。7.3.2暖通节能（1）集中采暖系统采用热水作为热媒，暖通设备均选用国家有关部门推荐使用的节能产品。（2）换热站采用结构紧凑、传热系数高的水-水板式换热机组。-103- （3）对采暖供热管道进行保温处理，减少其在工作过程中的散热损失以节约能源。（4）住宅尽量采用自然通风。机械通风系统中风机单位量耗功率均按规范要求小于其限值0.32。（5）住宅采用分户热计量和分室温控采暖系统，每个单元入口设带热量表的入口装置，设公共管井装热计量表。（6）管道最小保温厚度应满足《居住建筑节能设计标准》的要求。7.3.3电气节能（1）选用低损耗、高效率、易管理的箱式变压器。（2）在变配电处内设置低压无功补偿，以提高功率因数，减少无功损耗。（3）低压配电设备选用国内同类产品体积小、分断能力高的新型断路器。（4）照明灯具采用高效节能光源。（5）公共楼梯间照明采用高效光源并设置节能自熄开关控制，其中应急照明在火灾时由消控中心点亮；（6）办公室、客房采用细管径直管形荧光灯分组控制。（7）草坪灯具采用太阳能式节能环保灯具。-103- 7.4节水措施国家厉行节约用水。坚持科学的发展观，把节水放在更加突出的位置。目前城市生活用水已占城市用水量的55%左右，随着城市的发展还将进一步增加；城市生活用水与人民群众日常生活密切相关，目前人均生活用水量为212升/日（其中设市城市为228升/日）。城市生活节水对于促进节水型城市的建设具有重要意义。（1）所有卫生器具配件均采用节水型，所有水嘴、便器系统、便器冲洗阀、淋浴器必须符合《节水型生活用水器具》（CJ164-2002）。（2）各主要用户的给水总供水干管上均设置水表，便于计量用水量。（3）室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。（4）经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录另外，结合小区的实际情况择地设立节水宣传牌和实时监测牌，采用群众喜闻乐见的形式，引导群众积极参与宣传教育掌握和坚持应用相应的节水措施方法，使群众都认识到节水的意义。园区内的住房如发生漏水或设备故障，接到报修要有记录，修完要有清单。保障小区绿化、景观用水，改善小区用水分配，提高景观用水水质和效率。-103- 景观用水应设置循环系统，并应结合中水系统进行优化设计以保证水质，提高用水效率。提倡营造少灌或免灌绿化群落，减少草坪面积，尤其是冷地型草坪面积。绿化用水应利用雨水或生活污水回用作为绿化用水，以利于节水及利用自然渗透补充地下水。-103- 第8章环境影响评价8.1环境现状本项目建设地点位于呼和浩特市市区。该地区目前地势平坦、道路宽阔、环境优美、空气洁净、交通方便，本项目所在区域环境空气指标均已达到《环境空气质量标准》（GB3095-1996）规定标准；周边没有较大的工业污染源，地下水质满足《地下水质质量标准》（GB/T14838-93）；周边主要噪声为交通噪声，没有重大工业噪声污染源，满足《城市区域环境噪声标准》（GB3096-93）规定标准。8.2项目建设与运营对环境影响本建设项目为高档商住综合体，建设项目对环境的影响主要分为两个部分，即施工阶段对环境的影响和运行阶段对环境的影响。8.2.1施工阶段环境影响分析本项目在施工过程中，需使用大量的车辆及施工机械，对环境的影响主要表现为噪声、扬尘、固体废渣和废水。（1）原环境：本项目施工面积大，在施工中挖填土方等将在一定程度上造成原有地表植被及人文环境的破坏。-103- （2）噪声：施工噪声对环境影响较大。施工噪声来源于各种施工机械，如施工常用的挖掘机、推土机、运输车辆、搅拌机、振动棒等运转而产生的噪声。（3）扬尘：项目在施工过程中产生尘土，尤其在气候干燥、风力较大的季节，尘土飞扬、污染空气，严重影响当地大气环境。（4）废水：项目施工期间污水主要为生活污水和施工产生的污水。生活污水主要为清洗用水和冲厕水，施工污水主要含泥沙、悬浮颗粒等。施工污水和生活污水集中收集后经简易沉淀处理后排至园区外排水管网。（5）固体废渣：项目施工期间固体废物主要为施工产生的废渣土和施工队伍的生活垃圾。生活垃圾拟用垃圾桶（或袋）收集后由环卫人员定期运送到垃圾场处理，对施工中的弃土、淤泥及废渣等及时清运到指定位置。8.2.2运行阶段的环境影响分析本工程投入使用后，作为人群较为密集的居住区，对环境只有一般性影响，其影响主要表现在以下几个方面：（1）噪声：主要是水泵等设施产生的噪声，但多局限于室内，对周围环境影响较低。（2）污水：主要是含有机物的厨房污水和卫生间污水，对环境无特殊影响，废水可经排水管及化粪池、隔油池进入市政排水管网。（3）固体废弃物：主要为生活垃圾，预计每日派出生活垃圾2.5吨左右。-103- （4）废气：主要是居民厨房排放的烟气和机动车排放的尾气。8.3环境保护措施根据环境保护法要求，在基本建设中遵守“三同时”原则，即环境保护工程与建设工程同时设计、同时施工、同时投入使用。因该项目对环境只有一般性影响，故提出如下具体环保措施及环境工程内容。8.3.1项目实施阶段的环境保护措施8.3.1.1环境管理工程建设中加强项目环境管理，注意文明施工，是减少施工环境污染的最有力措施。在施工中应统筹规划，搞好土方平衡，尽可能减少因土方搬运而造成植被的破坏。8.3.1.2施工期噪声防治措施施工期主要噪声污染源为混凝土搅拌机、压路机、装载机、振捣棒等施工机械及施工现场的运输车辆等。防治措施有：（1）选用低噪声设备和工作方式；（2）可固定的机械设备如空压机、电锯等安置在施工场地临时房间内，降低噪声对外环境的影响，对振捣棒等强噪声源周围适当封闭等；（3）加强对施工人员的监督和管理，减少不必要的人为噪声。夜间禁止施工和喧哗等。如夜间确需施工则需向当地环保主管部门办理相关的手续。-103- 8.3.1.3扬尘影响防治措施项目施工期间对大气环境影响最大的是扬尘，主要来自于运输车辆。为减少施工现场的扬尘污染，在施工过程中采取以下措施：（1）施工现场每天定期洒水，防止浮沉产生；在大风天加大洒水量及洒水次数；施工场地内运输通道及时清扫、洒水，以减少汽车行驶扬尘；（2）施工方案中必须有防止泄漏易撒污染环境的具体措施，多尘物料采用帆布覆盖，避免露天堆放或运输；施工现场合理布局，对易起尘物料实行库存或加盖毡布，运输车辆配备密闭装置、不得超载、对易起尘物料加盖篷布、控制车速、减少卸料落差等内容；（3）工地出口处要设置冲洗车轮的设施，建立撒水清扫制度，指定专人负责洒水和清扫工作；（4）建设工程施工现场必须设立垃圾站，并及时回收、清运垃圾及工程废土；（5）建筑工地建筑施工外脚手架一律采用密目网维护，建筑工地四周围栏必须齐全。8.3.2项目运行阶段的治理与保护措施（1）烟尘控制居住区内采用管道天然气作为生活燃料，从而避免燃烧原煤所产生的烟尘给环境带来的污染。-103- （2）垃圾与固体废物控制设置垃圾集中收集箱，物业清洁人员定时收集垃圾（垃圾袋装化）并第一时间运至区间垃圾中转站。（3）污水控制项目投入使用后产生的污废水主要是生活污水。生活污水直接进入排水管道经化粪池排入排水管网。本项目产生的污废水不会对周围环境造成影响。（4）噪声治理建筑物下水采用环保消音材料；变配电箱设施与居住办公楼分离设置；入户门采用防盗隔音门；窗户采用环保双层中空玻璃；小区内车辆限速及禁止鸣笛标志、减速带安装。从设计到管理上均实现安静小区，以造安静的居住生活空间。（5）居住区生态环境建设在施工中破坏的环境，可在社区自身的环境建设中得以补偿。本项目绿化率按35.7%设计，可以形成宜于居住的城市生态小环境，因此社区自身的环境建设成为本项目的重点内容，通过全面规划、合理布局、现代化管理，使其能有效服务于社区内人员生活和工作。8.4环境影响评价结论-103- 本项目工程符合国家有关政策和呼和浩特市城市总体发展规划，对所排放的污染物采取了有效的污染控制措施，项目的建设不会对当地环境质量造成较大影响。只要拟建项目在实施过程中严格按照“三同时”原则进行设计、施工和运行，落实设计和环评中提出的各项污染防治措施，可以满足居住环境功能，污染防治和环境建设措施可行，从环境保护的角度分析评价，本项目作为城镇居民居住小区，其建设是可行的。-103- 第9章劳动安全卫生与消防9.1劳动安全9.1.1概述本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。9.1.2施工中主要安全措施（1）严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。（2）严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。（3）针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。（4）施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。-103- 9.1.3运营中主要安全措施（1）本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。（2）严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。（3）各种大型用电设备做接零保护。（4）各类设备机械转动部位设防护罩。（5）地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。（6）建筑物顶设防雷保护装置。9.2卫生防护措施（1）项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。（2）制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。（3）建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。-103- 9.3消防9.3.1编制原则本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。9.3.2编制依据（1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005（2）《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005（3）《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007（4）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001（5）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（6）《锅炉房设计规范》GB50041-2008（7）《屋面工程技术规范》GB50345-2004（8）《建筑玻璃应用技术规范》JGJ113-97（9）《全国民用建筑工程设计技术措施》（10）《饮食建筑设计规范》JGJ64-89（11）《宿舍建筑设计规范》JGJ36-2005（12）《商店建筑设计规范》JGJ48-88（13）《办公建筑设计规范》JGJ67-20069.3.3消防措施9.3.3.1建筑消防设计-103- （1）耐火等级的设定本项目高层建筑按《高层民用建筑设计防火规范》为一类高层建筑，耐火等级二级，地下层耐火等级一级。（2）防火间距高层建筑距周围高层建筑（耐火等级为一、二级）间距均大于13m，距周围其它建筑间距大于9m，满足防火规范要求。（3）消防通道各地块均有两处与外部市政路的连接点，采用外环路加尽端式宅前路的道路系统。外环路路面宽7m，宅前路路面宽大于4m，兼作消防车道。在高层建筑物的一长边设有消防车道，车道宽度大于4m，上空无障碍物，距建筑外墙的距离大于5m。沿高层建筑物的另一长边设有硬质绿地，消防时可供消防车通行。（4）建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的要求进行。（5）各单体建筑执行相应的消防设计规范。9.3.3.2电气专业防火（1）强电消防本工程高层为二类高层建筑，本建筑用电负荷按其性质可分为：二级负荷：二类高层建筑的消防设备（消防电梯、加压送风机、应急照明及疏散指示标志等）；生活泵房，电梯机房。三级负荷:除二级负荷的其他负荷。-103- 对于有二级负荷的建筑，由不同环网上的两台箱变各引1路电源。对于二级消防负荷及其它重要负荷采用双电源末端配电箱内自动切换配电。所有二级负荷的配电线路均采用耐火电缆、导线。暗敷时，其水泥保护厚度不小于30mm，明敷或在吊顶内敷设时，应刷防火涂料。在地下车库内设置应急照明及疏散照明。设置应急照明的场所：消防控制室、地下自行车库、电梯机房、走廊、楼梯间、电梯前室等；设置疏散照明的场所：地下自行车库、走廊、楼梯间、安全出口等。安全出口指示灯、疏散指示灯自带蓄电池，供电时间不小于60min。（2）消防弱电本工程在住宅楼、公寓楼及商业楼内设火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置。消防区域报警控制器设在地下车库弱电间管理室。消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵。-103- 消防控制室可以对消火栓泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话。在办公楼还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播，消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。地下车库的配电、送、排风等系统均要与消防探测报警系统相连达到防火规范分区控制要求。9.3.3.3消防给水系统（1）消防水量：由小区内设置的生活消防泵房提供消防用水。小区地下车库按中危II级设计。（2）室外消防水系统在小区内市政管网上根据防火规范设置一定数量的SS100-1.0型地下式消火栓。消火栓间距满足规范要求。（3）自动喷淋水消防系统①部分商业建筑按照轻危险级设计。地下车库按照中危险II级设计，考虑设预作用自动喷水系统。-103- ②消防喷淋供水由消防泵房提供本工程在商业建筑内及地下车库设置室内消防给水系统，在地下室设消防、生活合用水泵房。当火灾发生时，高位消防水箱提供火灾前10min的消防水量，10min后在消火栓箱内的按钮控制消防泵处于工频状况，在室外设地下式水泵接合器。室内在电梯前室、走道以及地下室等公用部位设一定数量的消火栓，保证两股水柱同时到达。室内消防箱内配置DN65出口的消火栓，25m衬胶水龙带，φ19mm水枪和消防泵远距离控制按钮。③喷淋系统商场及地下汽车库设自动喷淋系统，火灾危险性按中等危险级Ⅱ设计，消防泵房内设自动喷淋泵，室外设自动喷淋水泵接合器二组，喷头选用动作温度为68℃的玻璃还应闭式喷头。④灭火器配置建筑内根据规范手提式灭火器，灭火器型号MF/ABC4。（4）管道材料消防水管采用热浸镀锌钢管；DN≥100mm采用沟槽式刚性接头连接；DN＜100mm采用螺纹连接。9.3.3.4防排烟系统（1）防火分区设置地下车库可分若干防火分区，每个防火分区均设机械排烟兼排风系统（双速风机）和机械补风系统。-103- （2）车库排风兼排烟系统中排风管出机房处设70℃防火阀，排烟管出机房处设280℃常闭排烟阀，车库内排烟风管设常闭排烟口，每个排烟口能满足到最远点小于30米；着火时排风风管的70℃防火阀关闭，排烟风管的排烟口和280℃排烟阀打开，连锁排烟风机高速运转排烟，当达到280℃时排烟口和排烟阀关闭连锁风机停机；平时排烟风机低速运转，结合射流风机和补风机进行通风（着火时射流风机停机）。排烟风机满足在280℃正常运转30min。冬季补（送）风机设热水空气加热器，热源为来自换热站的130/70℃热水（市政直接引入换热站的高温热水）。（3）部分高层住宅楼如不能满足自然排烟的防烟楼梯间和合用前室，设机械加压送风系统，合用前室的加压送风机设于屋顶上。地下一二层的加压送风机设在地下一层的送风机房，通过窗井取风，送至地下一二层楼梯间。（4）合用前室加压送风口为常闭电动（兼手动）多叶送风口，发生火灾时，消防控制室打开着火层及其相邻上下两层送风口，同时启动加压送风机。楼梯间加压送风口为常闭自垂百叶送风口。（5）空调、通风系统风管在穿越机房、防火分区处或重要的火灾危险性大的房间隔墙和楼板处，均设置70℃防火阀；所有管道穿防火墙处均采用岩棉封堵。（6）车库入口设热空气幕，热源为130/70℃高温热水。（7）管材：风管采用镀锌钢板，钢板厚度须满足规范要求。-103- 9.3.3.4火灾自动报警和联动控制系统本工程在高层住宅的9层以上每2层楼内设有火灾自动报警系统，在消防电梯前室、消防电梯机房等处设置感烟探测器、手动报警按钮及消防电话，在疏散楼梯间及消防电梯前室设有报警装置。消防区域报警控制器设在地下车库弱电间值班室。消防区域报警控制器可以接收各种火灾报警信号（包括感烟探测器、手动报警按钮、消火栓按钮等），并显示报警部位及时发出声光报警，系统收到报警信号后可自动或手动启动各种相应的消防设备。控制加压送风口开启、启动加压送风机；接通火灾应急照明；控制电梯归零；启动相关区域的报警装置。消火栓按钮向消防区域报警控制器发出信号，消防区域报警控制器能自动、手动控制消防水泵的启停，并显示消火栓泵的工作、故障状态，显示启泵按钮的位置。消火栓按钮也可直接启动消火栓泵。消防控制室可以对消防水泵、加压送风机等通过模块进行自动控制，还可以在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接收其反馈信号。消防控制室安装有消防专用电话交换机，此系统可群呼和点对点对讲。在消防泵房、消防电梯机房等处均装设火警专用电话分机，手动报警按钮处均设有消防电话插孔。消防控制室并设置专用火警外线电话。在办公楼还设有消防广播，消防控制室在有火灾紧急情况时，可把平时作为背景音乐的广播切换成紧急广播。-103- 消防报警传输线、联动控制线、通讯线路采用阻燃导线沿金属线槽或穿焊接钢管敷设，在楼板内暗敷时保护层厚度不小于3cm，在竖井或吊顶内敷设时在金属管、金属线槽表面涂三道防火涂料。地下车库消防：地下车库的配电、送、排风等系统均要与消防探测报警系统相连达到防火规范分区控制要求。9.3.3.5消防教育和管理（1）要经常加强对物业管理人员及居民的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。（2）对小区内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。-103- 第10章组织机构与开发进度安排10.1组织机构10.1.1项目管理机构本项目组织机构由建设单位——内蒙古玉泰房地产开发有限责任公司组建和运营。对于本项目的建设和管理采用项目经理部的组织机构，设立“项目经理部”，由项目经理专门负责本项目的工程实施和管理。项目部下设4个职能部门，由相关部门领导进行工程指导和协调工作。项目经理部的主要职责及要求包括：（1）严格项目管理，整个项目建设要严格执行项目法人制、招投标制、工程监理制、工程合同制，确保项目质量、工期、进度、安全目标的实现。（2）合理分配调度资金，确保项目资金的及时足额到位。（3）组建有销售经验的销售团队，制定科学的销售方案，商品房销售人员应当经过专业培训，并制定相应合理的销售提成激励机制，保证项目经营开发目标的实现。10.1.2人力资源配置-103- 项目管理机构定员30人，包括：项目经理办3人、综合管理部3人、财务科4人、工程部12人、营销部8人。项目建设建设项目部成员由普阳房地产开发公司抽调各类专业技术及管理人员组成，不足部分人员可采用社会招聘形式择优录用。10.2开发进度安排该项目经批准建设后，要严格按照国家的有关法规政策实施管理，严格执行工程建设“六制”，严格履行建设程序，健全项目法人责任制，成立项目班子，项目法人对工程负责。按规定办理招投标，质量监督，工程监理手续。进度安排如下：①2011年1月20日——2011年4月28日，完成项目申请报告的批复、初步设计、落实项目建设资金；②2011年4月25日——2011年8月10日，成立项目建设领导小组及办事机构，审察初步设计、工程招标及工程监理；③2011年8月5日——2014年10月21日，主体工程施工；④2013年5月20日——2015年7月20日，内部装修及装饰；⑤2015年6月3日——2015年10月1日，工程收尾及项目验收。项目施工进度详见附表-103- 项目进度表附表1-2序号时间项目2011年2012年2013年2014年2015年1～6月7～12月1～6月7～12月1～6月7～12月1～6月7～12月1～6月7～12月1项目申请初步设计资金落实2设计审查工程招标工程监理3主体工程施工4内外部装修及装饰5工程收尾项目验收-103- 第11章项目招投标方案11.1编制依据（1）《中华人民共和国招投标法》。（2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）。（3）2001年内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会《内蒙古自治区实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》。（4）《建设项目可行性研究报告增加招标内容及核准事项暂行规定》（国家发展改革委员会2001年第9号令）11.2招标要求根据《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（国家计委令第九号）和《中华人民共和国招标投标法》中的有关规定，本项招标方案如下表所示：项目招标方案表招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察★★★设计★★★施工工程★★★监理★★★重要设备★★★-136- 11.3招标方案本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程设计、监理、施工、专业设备及材料采购等内容进行招标。（1）招标范围本工程招标主要包括勘察、设计、施工工程、工程监理及重要设备和材料采购。（2）招标组织形式由业主单位委托具有国家颁发的招标代理资质的机构负责招标工作。（3）招标方式采用公开招标的方式，在国家指定的“三报一网”（《中国日报》、《中国经济导报》、《中国建设报》和《中国采购与招标网》）。设计阶段是决定建设工程价值和使用价值的主要阶段，也是影响投资的关键阶段，设计方案的优劣对建设项目的成败有着至关重要的影响，因此，选择优秀的设计单位，达到建设项目能够采用先进的技术和工艺，降低工程造价，缩短建设周期和提高投资效益的目的是建设项目实施的重要工作。设计招标主要对投标人设计方案的优劣、经济效益、设计进度、设计资历和合理的报价综合评价，选择其优秀者为本工程的设计单位。-136- 施工招标要根据本工程的特点，通过对市内外投标人的水平、资质、技术力量及业务能力、进度、质量、投资的情况进行综合评价，确定适合本工程的施工单位。设备采购要对投标人的商业信誉、加工制造能力、报价、交货期限和方式、安装调试、保修、人员培训等各方面条件进行全面比较，选择最优的供货厂家。-136- 第12章投资估算与资金筹措12.1投资估算12.1.1投资估算依据本项目投资估算主要依据项目单位提供的相关资料和现场勘查情况，依据地区现行的规范、标准定额和市场造价情况，并结合当地类似的竣工工程编制的。12.1.1.1定额依据（1）《内蒙古自治区建设工程计价依据》（2009）209号；（2）《内蒙古自治区建设工程费用定额》（DYD15-801-2009）；（3)《内蒙古自治区建筑工程预算定额》（DYD15-301-2009）；（4)《内蒙古自治区装饰装修工程预算定额》（DYD15-401-2009）；（5)《内蒙古自治区安装工程预算定额》（DYD15-501-2009）。12.1.1.2文件资料依据（1）《建设项目投资估算编审规程》（CECA/GC1-2007）;（2）国家和主管部门发布的有关法律、法规、规程等；（3）本项目总体方案确定的各专业主要工程量；（4）本项目的文本资料和设计图纸。12.1.1.3价格依据建筑工程按照项目总体设计方案确定的工程量和相关建设标准，按照单位估价指标法进行估算。估算指标按照国家颁布的有关费用标准计算，同时考虑类似已建成的工程费用。-136- 设备价格参照市场询价、厂家报价及相关资料指标。12.1.1.4其他费用的计算依据（1)建设单位前期工作费依据《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》（计价格[1999]1283号）文件进行确定。（2)建设管理费依据国家财政部（财建[2002]394号）文件及建设项目投资估算编审规程（CECA/GC1-2007）进行确定。（3)勘察设计费参照国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》（计价格[2002]10号）文件，按照规定以第一部分工程费用计算，不考虑浮动系统。（4)施工图预算编制费按工程设计费用10%计算。（5)竣工图编制费用按工程设计费的8%计算。（6)环境影响咨询服务费按照《环境影响咨询收费的通知》（国家计委、环保总局计价格[2002]125号）文件进行计算。（7)劳动安全卫生评审费按第一部分工程费用的0.3%计算。（8)场地准备临时设施费按第一部分工程费用的0.5%计算。（9)工程保险费按第一部分工程费用的0.6%计算。（10)招标代理费依据国家计委计价格[2002]1980号文件规定，采用“差额定率累计法”计算。12.1.1.5基本预备费和价差预备费（1)基本预备费本项目按工程建设其他费用按第一、二部分之和的8%计算；（2)价差预备费-136- 依据《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中价差预备费管理有关问题的通知》（计投资[1999]1340号）文件有关规定，本项目不计取价差预备费；12.1.2总投资估算12.1.2.1规划建设规模根据建设规模和规划设计方案，本项目用地面积256631m2（合580亩），规划总建筑面积为701905m2，建设分为商业部分和住宅部分。12.1.2.2建设项目总投资定义根据《建设项目经济评价方法与参数》和《建设项目投资估算编审规程》（CECA/GC1-2007）对建设项目总投资的定义，建设项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金构成。12.1.2.3建设投资估算项目建设投资由建筑工程费、设备购置费、安装工程费、工程建设其他费用和预备费构成。经计算，本项目估算建设投资为200858万元。其中建筑工程费92260万元、设备购置费890万元、安装工程费745万元、工程建设其他费用92085万元、预备费14878万元，其估算过程如下所示：（1）建筑工程费本项目建筑工程费主要以相关定额标准为基础，参考类似工程造价指标并根据近期价格信息进行了相应的调整，按单位面积估算指标计算，其估算费为92260万元，占建设投资的45.93%。-136- （2）设备购置费：本项目设备购置费主要指电梯设备及供配电设备、给排水设备等基础设施设备工程，根据项目工程规模和近期市场价格及厂家询价计算，其估算费为890万元，占建设投资的0.44%。（3）安装工程费：本项目安装工程主要由设备安装工程费和基础设施安装工程费构成，根据相应规程规模和近期市场价格及经验数据计算，其估算费为745万元，占建设投资的0.37%。（4）工程建设其他费用：本项目工程建设其他费用中，建设用地费为87000万元；其他费用根据现行工程建设其他费用取费标准计算，估算费用为5085万元；合计，本项目工程建设其他费用为92085万元，占建设投资的53.25%。（5）预备费：根据可行性研究预备费计提有关规定和项目实际，本项目基本预备费按上述费用的8%计取为14878万元；涨价预备费根据《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中价差预备费管理有关问题的通知》（计投资[1999]1340号）文件要求暂停计提；因此，本项目计提预备费为14878万元，占建设投资的7.41%。12.1.2.4建设期利息根据项目开发建设进度安排和建设单位投融资计划，本项目规划建设期为3年，建设资金全部由企业自筹解决，故本项目没有建设利息的计提。-136- 12.1.2.5流动资金本项目作为租售型的房地产开发项目，与其他项目所具有的先投资后运营相比具有明显区别，其所开发建设过程即为生产产品（商品房）过程，所开发商品全部以流动资产形体存在。因此，本项目将不再计提流动资金投资。12.1.2.6总投资以上合计，本项目估算总投资为200858万元，全部为建设投资。上述投资估算估算数据和计算说明，详见“表1投资估算汇总表”及其辅助报表“表1-1单项工程投资估算汇总表”、“表1-2工程建设其他费用估算表”。12.1.3资金筹措与来源项目总投资200858万元，承办单位筹集资本金200858万元，占建设投资的100%。12.2资金投入与筹措计划12.2.1开发进度与资金投入计划根据项目建设规模和建设单位开发经营计划，本项目拟用用5年时间完成开发建设与产品销售计划。其中：开发建设用3年时间，在开发第二年达到房地产预售条件后开始预售，计划用4年时间完成销售，具体进度计划如下表所示：-136- 投资开发进度计划表表2实施进度计划合计12345开发进度计划100%50%30%20%　销售进度计划100%　40%30%20%10%12.2.2资金筹措计划房地产开发是一个高度资金密集性产业，与一般建设项目相比，房地产开发项目所投入的资金大部分将以流动资产形式存在，在开发建设过程中所需要大宗材料、工程进度款等均需要庞大的资金量。大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，需要开发企业资本金、信贷资金、房屋预售款等多种组合形式的渠道融资。在本项目的融资方案的选择上，根据项目特点、建设单位财务融资能力并结合目前国内房地产开发项目常规融资方式，本项目运营的资金全部由建设单位自筹解决。-136- 投资计划与资金筹措表表2序号项目合计123投资比例50%30%20%1项目总投资20085810042960257.440171.61.1建设投资20085810042960257.440171.61.2建设期利息002资金筹措20085810042960257.440171.62.1资本金20085810042960257.440171.62.2借贷资金00002.3销售收入00002.4预租收入0000-136- 第13章项目财务评价13.1评价依据与基础数据13.1.1评价依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）《房地产开发项目经济评价方法》（2000年版）；（3）国家现行财税法规与制度；（4）当地房地产市场行情和预期销售价格；（5）建设单位提供的相关资料和基础数据；13.1.2基础数据的选择13.1.2.1投资进度与销售进度计划本项目计划总开发期限为5年，其中建设投资进度为3年，本项目拟于建设第二年开始销售（预售），计划用4年时间完成销售，销售进度分别为40%、30%、20%和10%。13.1.2.2财务价格本项目所采用价格体系采用固定价格，既在项目运营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响。本报告财务分析所采用的具体物业销售价格方案分别为：①住宅部分销售均价：4500元/m2；②商业销售均价：20000元/m2；③酒店式公寓销售均价：8000元/m2；-136- 13.1.2.3税费率根据现行财税制度，本项目经营期各项税费分别为：（1）营业税：5%；（2）城市建设维护税率：7%；（3）教育费附加费率：3%；（4）地方教育费附加费率：1%；（5）预提土地增值税率：2%；（6）水利建设基金费率：0.1%。（7）所得税率：25%13.1.2.4财务评价指数体系根据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的房地产项目计算参数，项目税前财务基准收益率为12%，资本金税后财务基准收益现率为13%。根据房地产开发项目特点和建设单位的投资计划，项目开发产品全部出售，开发建设投资将全部结转为开发产品成本。13.2营业收入与经营成本13.2.1营业收入测算根据销售进度计划安排，本项目可销售物业规模、销售价格与销售收入预测数据如下表所示：-136- 营业收入估算表销售物业销售面积（m2）销售均价（元/m2）销售收入（万元）住宅315686.64500.00142053商业2161842000.00432368酒店式公寓27614.48000.0022092合计559485566693根据上表数据，本项目总营业收入为566693万元，根据基础数据中的有关税费率，本项目营业税金及附加为31168万元、预计土地增值税为106439万元。营业收入测算数据，详见“附表3营业收入与营业税金及附加估算表”。13.2.2经营成本的结转根据建设单位的开发方案，本项目开发产品将全部形成商品，无自营产品形式。另外，在本项目经营期内，房地产发开发成本即为项目的经营成本。因此，本项目开发经营期内估算经营成本为200858万元。详见“附表3经营成本估算表”。13.3项目盈利能力分析13.3.1静态指标分析-136- 根据上述项目收入与成本费用数据，本项目预计实现利润总额为92572万元，上缴所得税30548.78万元，可实现税后利润62023.29万元。项目总投资收益率为56.18%、资本金净利润率为26.98%、营业（销售）利润率为40.27%，均高于财务基准收益率，表明项目盈利性可接受，详见“附表3利润与利润分配表”。13.3.2动态指标分析根据上述财务分析数据和报表，通过编制全部投资现金流量表和资本金现金流量表可得出，财务内部收益率分别为：序号评价指标所得税前所得税后1项目财务内部收益率41.05%28.62%2项目财务净现值（ic=12%）108580万元58322万元3投资回收期2.70年2.97年以上评价指标中，财务净现值大于零，财务内部收益率高于财务基准收益率，投资回收期在项目开发周期内，表明项目具有较强盈利能力，在财务上具有投资可行性。上述财务评价指标详见“附表6项目财务现金流表”和“附表7资本金先进流量表”。13.3.3单位指标数据上述各项技术经济指标按本项目面积方案平均分摊，分别为：-136- 单位面积经济指标序号指标单位数值备注1单位面积开发建设投资元/m22862按可出售平均分摊2单位面积土地成本元/m21239按可出售平均分摊3单位面积利润总额元/m23252按可出售平均分摊4单位面积税金元/m21073按可出售平均分摊5单位面积税后利润元/m22179按可出售平均分摊13.4项目偿债能力分析本项目无借款，故无须做偿债能力分析。13.5临界值分析13.5.1盈亏平衡分析根据房地产开发项目的特点，在计算房地产项目盈亏平衡点（临界值）时，一般以总投资不变的情况下考察可销售面积的销售率来确定盈亏平衡点，即使销售收入扣除相应流转税后利润为零时的销售率即为项目盈亏平衡点。据此测算，本项目综合盈亏平衡点为72%，表明综合销售面积达到出售可出售面积的72%即可实现盈亏平衡。目前房地产行业比较认可的盈亏平衡点为75%左右，风险可控范围为85%左右，即房地产开发项目盈亏平衡点高于75%可认为风险较大，85%以上则人为风险不可控性较大。本项目盈亏平衡点虽然略高于行业平均盈亏平衡点，但未超过可控范围，-136- 表明项目项目效益对销售进度的变动具有一定的抗风险能力。13.5.2敏感性分析（1）概述本项目作为地产开发项目，根据类似项目特点，选取销售均价和开发建设投资作为敏感因素进行相应的敏感性分析，以观察敏感因素的变化所带来的评价指标的变动幅度，确定其抗风险能力和程度，进而确认项目建设和运营因特定因素变化所具备的抗风险能力，为建设单位投资决策提供依据。（2）分析方法与过程本项目的敏感性分析以建设投资和销售均价作为不确定性因素采取单因素敏感性分析方法，在上述不确定因素中，对开发建设投资和综合销售均价分别按+10%的变化范围观察项目投资所得税后的财务净现值、财务内部收益率和投资回收期三个评价指标的变动情况。上述敏感性分析数据，见下表所示：敏感性分析表评价指标不确定因素财务净现值（万元>0)内部收益率(>12%)投资回收期(年<3)基本方案5832228.62%2.97销售均价-10%52489.825.76%2.67建设投资10%64154.231.48%3.27注：表内数据均为所得税后指标。-136- 敏感度系数和临界点分析表不确定因素变化率（%）内部收益率敏感度系数临界点基本方案28.62%销售均价-10%25.76%3.135-19.89%建设投资+10%31.48%-2.294+25.21%根据上述敏感因素分析数据可看出，本项目销售价格敏感度系数大于开发建设投资敏感度系数，表明销售价格的变化相对于开发建设投资的变化更为敏感，其中销售均价下浮幅度超过19.89%或建设投资上浮幅度超过25.21%，项目效益将不可接受。因此，建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其面向本地区对居住环境较高要求的各类企事业单位、中小企业及各类办事机构、从事中高档商业群体和中高收入人群及地产投资人士的推广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成，最大程度降低项目开发经营风险。13.6财务评价结论根据上述财务分析和评价指标的测算，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率高于基准折现率、投资回收期在经营期以内，表明本项目的投资和运营具有较强的盈利能力。从财务评价角度分析，项目的建设是可行的。-136- 另外，本项目的投资开发和运营所具有的盈利性，不但为呼和浩特市赛罕区城市建设和提升城市功能产生积极的推动作用，促进项目建设单位扩大经营规模、提高经营盈利水平、提升企业长足发展后劲的同时，也将为国家和地方创造税收、带动地区投资与消费、提高相关人群的就业机会与收入水平具有积极影响，具有建设必要性和投资可行性。-136- 第14章结论与建议14.1研究结论通过上述各章节的分析、研究和评估，本项目具有切实的市场需求和良好的投资政策环境，其总体规划建设方案符合当地城市规划要求，建筑、结构、配套工程方案符合现行城市居住区建设相关规范标准和住宅建设规范要求，工程安全、卫生、环境影响和节能方案符合现行国家和地区有关规定，能够为当地城市发展提供环境良好、质量上乘、安全舒适且配套设施完善的综合性商务中心。从投资和财务评价角度考虑，本项目基础数据明确，各项投资费用依据充分、估算合理，销售价格的确定符合当地相关物业市场行情，开发建设和销售进度计划可靠。从各项财务数据指标看，项目具有很强的盈利能力和偿债能力，对于建设成本和销售价格的浮动变化具有较强的承受能力，风险较小。另外由于项目集合了房地产销售物业和商业销售，从而形成短期效益与长期经营以及获取物业增值并举的地产开发模式，从财务评价角度看具有投资可行性。综上所述，本项目建设用地符合规划城市规划要求；地理位置优越，自然及社会环境质量好，项目建设条件基本落实；建设规模适宜，建设方案合理可行，技术上先进、适用和可靠；投资估算合理，经济技术指标可行；项目在财务上可行、经济上合理，抗风险能力较强、投资风险较低。-136- 因此，本项目的开发建设不但能够为呼和浩特市赛罕区快速发展的城市建设提供优质地产项目，为当地居民的安置带来了较好的居住条件的同时，也给政府税收、业主利润、社会就业、拉动投资、扩大消费带来积极影响。故本项目的实施是必要的、可行的。14.2提出建议根据项目经营特点、财务分析评价和敏感性分析指标，本项目最大的不确定因素是地产销售价格的变动和按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度的基础上，积极做好营销策划方案、采取适时得当的销售策略，尤其对居住环境较高要求的各类企事业单位、各中小企业及各类办事机构、从事中高档商业群体和地产投资人士及中高收入人群的推广和宣传，以最大限度保障本项目的开发进度和销售计划如期完成。另外建议建设单位：（1）加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。（2）应严格贯彻执行国家和地区对节能、环保、安全、消防及招投标方面的有关规定和标准。（3）积极、及时落实有关金融机构的信贷资金，确保工程建设如期、顺利进行。（4）精心安排，确保工期、质量、投资控制目标的完成。（5）工程实施过程应有全程监控。确保本工程不出现任何人为的毗漏。项目单位应制定严格的验收标准，严格合同管理，保证建设内容的功能完善。-136- 投资估算汇总表表1序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标（元/单位）建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计单位数量单位价值占比%1第一部分工程费用92260890745093895m2701905133846.75%1.1主体工程费用9162100091621m2701905130545.61%1.2配套设施工程费63989074502274m2701905331.13%2第二部分工程建设其他费用9208592085m2701905131245.85%2.1建设用地费　　　8700087000　　　2.2建设管理费　　　254254　　　2.2.1建设单位管理费　　　172172　　　2.2.3工程监理费　　　8282　　　2.3可行性研究费　　　1515　　　2.4工程设计费　　　4040　　　2.5工程勘察费　　　1212　　　2.6环境影响评价费　　　113113　　　2.7劳动安全卫生评价费　　　480480　　　2.8场地准备及临时设施费　　　1010　　　2.9工程保险费　　　4040　　　-136- 2.10城市公用设施建设配套费　　　350350　　　2.11招标代理服务费　　　3030　　　2.12审图费　　　210210　　　2.13竣工图编制费　　　2222　　　2.14施工图预算编制费　　　2121　　　2.15人防异地建设费　　　140140　　　　第一、二部分费用合计9226089074592085185980　　　92.59%3预备费14878.414878.4m27019051477.41%3.1基本预备费(8%）14878.414878.4　7.41%3.2涨价预备费　建设投资合计92260890745106963.4200858.4m27019052862100.00%　比例（%）45.93%0.44%0.37%53.25%100.00%　　4流动资金005建设期利息00-136- 单项工程投资估算汇总表附表1-1序号工程或费用名称估算价值（万元）技术经济指标（元/单位）建筑工程费设备购置费安装工程费其他费用合计单位数量单位价值占比%1主体工程费用9162100091621m27019051742.3897.70%1.1住宅6060600060606m2455687133042.56%1.1.1土建工程34177　　　34177m2455687750　1.1.2装饰工程5468　　　5468m2455687120　1.1.3给排水工程4101　　　4101m245568790　1.1.4采暖工程5468　　　5468m2455687120　1.1.5通风空调工程4557　　　4557m2455687100　1.1.6电气工程3645　　　3645m245568780　1.1.7消防工程3190　　　3190m245568770　1.2商业3069800030698m221618414203.13%1.2.1土建工程17295　　　17295m2216184800　1.2.2装饰工程4324　　　4324m2216184200　1.2.3给排水工程1729　　　1729m221618480　1.2.4采暖工程1513　　　1513m221618470　1.2.5通风空调工程2594　　　2594m2216184120　1.2.6电气工程1297　　　1297m221618460　1.2.7消防工程1946　　　1946m221618490　1.2酒店式公寓39190003919m22761514203.13%-136- 1.2.1土建工程2209　　　2209m227615800　1.2.2装饰工程552　　　552m227615200　1.2.3给排水工程220　　　220m22761580　1.2.4采暖工程193　　　193m22761570　1.2.5通风空调工程331　　　331m227615120　1.2.6电气工程166　　　166m22761560　1.2.7消防工程248　　　248m22761590　1.3幼儿园317317m2242013101.3.1土建工程242242m2242010001.3.2装饰工程3636m224201501.3.3给排水工程1515m22420601.3.4采暖工程1212m22420501.3.5通风空调工程1212m2242050电气工程1515242060消防工程22222420902配套设施工程费63989074502274m27019051402.30%2.1供配电系统　86496　960套24400000　2.2电力外线　　50　50m5000100　2.3给水管线　　90　90m1800500　2.4排水(污)管线　　72　72m1600450　2.5供气工程　　100　100m2500400　2.6供热管线　　337　337m4500750　2.7给排水及消防泵　26　　26套328000　2.8道路与硬化工程190190m21473013019.00%2.9景观与绿化工程449449m2898205035.00%392260890745093895m27019051300100%-136- 单项工程费用估算合计工程建设其他费用估算表附表1-2序号费用项目估算值估算说明1建设用地费87000150万元/亩，约580亩2建设管理费254　2.1+2.22.1建设单位管理费172根据“财建[2002]394号”文件采用分段累计计算2.2工程监理费82根据“发改价格[2007]670号”文件采用分档定额计算3可行性研究费15根据“计投资[1999]1283号”文件采用分档定额计算4工程设计费40根据“计价格[2002]10号”文件采用分档定额计算5工程勘察费12按工程设计费的15%估算6竣工图编制费113根据“计价格[2002]10号”文件按工程设计费的8%计算7施工图预算编制费480根据“计价格[2002]10号”文件按工程设计费的10%计算8环境影响评价费10根据“计价格[2002]125号”文件采用分档定额计算9劳动安全卫生评价费40按工程费用的0.01%计提10场地准备及临时设施费350根据工程实际按单位建筑面积5元/m2计提11工程保险费30按工程费用的2‰计提12城市公用设施建设配套费2105根据“内政发[1999]12号”文件，按建筑面积30元/m2计提13招标代理服务费22根据计价格[2002]1980号文件规定计提14审图费210根据当地收费标准，按规划建筑面3元/m2计提15人防异地建设费1404根据“内计费字[2002]1105号”文件，按建筑面20元/m2计提　合计92085　-136- -136- 销售收入与销售税金及附加估算表附表3　单位：万元序号项目合计建设期运营期123451销售收入5666930119304208781149130894781.1住宅315687056824426182841214206　销售面积3156870126275947066313731569　销售均价（元/m2）4500045004500450045001.2商业38913101729471297108647443237　销售面积216184086474648554323721618　销售均价（元/m2）150000200002000020000200001.3酒店式公寓1988208837662744182209　销售面积27614011046828455232761　销售均价（元/m2）8000080008000800080002销售税金及附加311680656211483820249212.1营业税283350596510439745644742.2城市维护建设税198304187315223132.3教育费附加85001793132241343土地增值税106439022408392142801016806-136- 经营成本估算表附表4　单位：万元序号项目合计建设期运营期12345　结转比例　0%40%30%20%10%1开发成本200858080343.260257.440171.620085.81.1建设投资结转成本200858080343.260257.440171.620085.81.2建设期利息结转成本00000132经营费用200858080343.260257.440171.620085.82.1商品房销售费用200858080343.260257.440171.620085.82.2经营期支付利息0　　00　经营成本合计200858080343.260257.440171.620085.8-136- 利润与利润分配表附表5序号项目合计建设期生产经营期123451经营收入5666930119304208781149130894781.1销售收入5666930119304208781149130894781.2出租收入0000001.3自营收入0000002产品开发经营成本2008580422867400052857317142.1商品房经营成本2008580422867400052857317142.2出租经营成本0000003出租经营费用0000004自营经营费用0000005自营部分折旧、摊销0000006自营部分财务费用0000007经营税金及附加311680656211483820249218土地增值税1064390224083921428010168069利润总额22822704804884084600603603610弥补以前年度亏损00000011应纳税所得额22822704804884084600603603612所得税7531501585627748198201189213净利润15291203219256336402402414414期初未分配利润22454000289737967511589115可供分配的利润3774520321928530911991514003516提取法定盈余公积金152910321956344024241417可供投资者分配的利润3621610289737967511589113762118应付优先股股利00000019提取任意盈余公积金00000020应付普通股股利3621610289737967511589113762121各投资方利润分配00000022未分配利润3621610289737967511589113762123息税前利润22822704804884084600603603624息税折旧摊销前利润228227048048840846006036036-136- 项目投资现金流量表附表6序号项目合计建设期生产经营期123451现金流入5666930119304208781149130894781.1销售收入5666930119304208781149130894781.2出租收入0000001.3自营收入0000001.4其他收入0000001.5回收固定资产余值0000001.6回收经营资金0000001.7净转售收入0000002现金流出338465200858289705069736212217272.1开发建设投资20085820085800002.2固定资产投资0000002.3经营资金0000002.4出租经营费用0000002.5自营经营费用0000002.6经营税金及附加311680656211483820249212.7土地增值税1064390224083921428010168062.8其他现金流出0000003净现金流量22822720085890334158084112917677504累计净现金流量228227200858110525475601604772282275调整所得税753150158562774819820118926所得税后净现金流量152912200858744781303379309855859-136- 项目资本金现金流量表附表7单位：万元序号项目合计建设期生产经营期123451现金流入5666930119304208781149130894781.1销售收入5666930119304208781149130894781.2出租收入0000001.3自营收入0000001.4其他收入0000001.5回收固定资产余值0000001.6回收经营资金0000001.7净转售收入0000002现金流出413780200858448267844556032336192.1资本金20085820085800002.2预售(租)收入用于开发产品投资0000002.3出租经营费用0000002.4自营经营费用0000002.5经营税金及附加311680656211483820249212.6土地增值税1064390224083921428010168062.7所得税753150158562774819820118922.8借款本金偿还0000002.9借款利息支付0000002.10其他现金流出0000003净现金流量152912200858744781303379309855859-136- 财务计划现金流量表附表8单位：万元序号项目合计建设期生产经营期123451经营活动净现金流量35377107447813033793098558591.1现金流入5666930119304208781149130894781.1.1销售收入5666930119304208781149130894781.1.2出租收入0000001.1.3自营收入0000001.1.4净转售收入0000001.1.5其他流入0000001.2现金流出2129220448267844556032336191.2.1出租经营费用0000001.2.2自营经营费用0000001.2.3经营税金及附加311680656211483820249211.2.4土地增值税1064390224083921428010168061.2.5所得税753150158562774819820118921.2.6其他流出0000002投资活动净现金流量-200858-20085800002.1现金流入0000002.2现金流出20085820085800002.2.1开发建设投资20085820085800002.2.2固定资产投资0000002.2.3经营资金0000002.2.4其他流出0000003筹资活动净现金流量20085820085800003.1现金流入20085820085800003.1.1项目资本金投入20085820085800003.1.2建设投资借款0000003.1.3经营资金借款0000003.1.5短期借款0000003.1.6其他流入0000003.2现金流出0000003.2.1各种利息支出0000003.2.2偿还债务本金0000003.2.3应付利润0000003.2.4其他流出0000004净现金流量35377107447813033793098558595累计盈余资金353771074478204815297912353771-136- 资产负债表附表9单位：万元序号项目建设期生产经营期123451资产2008582330502893873296273537711.1流动资产2008582330502893873296273537711.1.1应收账款000001.1.2存货200858158572845723171401.1.3现金000001.1.4累计盈余资金0744782048152979123537711.2在建工程000001.3固定资产净值000001.4无形及递延资产净值000002负债及所有者权益2008582330502893873296273537712.1流动负债000002.1.1应付账款000002.1.2短期借款000002.2中长期借款000002.2.1经营资金中期借款000002.2.2固定资产长期借款00000负债小计000002.3所有者权益2008582330502893873296273537712.3.1资本金2008582008582008582008582008582.3.2资本公积金000002.3.3累计盈余公积金03219885312877152912.3.4累计未分配利润028973796751158911376213资产负债率0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%4流动比率000005速动比率00000-136-'