房地产开发街商务商业可行性研究报告 121页

'房地产开发可行性研究报告61 目录第一章总论11.1项目名称11.2投资单位概况11.3可行性研究报告编制依据和原则21.3.1编制依据21.3.2编制原则21.4项目概况31.3.1项目建设地点31.3.2项目建设规模和内容41.4主要建设条件51.4.1区位及交通条件51.4.2气候条件71.4.3水、电、气及通讯条件71.4.4地质条件81.4.5前期工作条件91.5投资估算和资金筹措101.5.1投资估算101.5.2资金来源101.6主要技术经济指标101.7结论12第二章市场分析与预测132.12010年中国宏观经济运行状况分析132.1.1GDP增长情况132.1.2固定资产投资增长情况142.1.3消费品零售总额增长情况142.1.4城镇居民人均可支配收入增长情况152.1.52010年中国房地产市场分析162.2市场供给现状分析172.2.1昆明房地产市场投资情况分析182.2.2市场供应量202.3市场竞争力分析232.3.1办公写字楼市场分析232.3.2商业市场分析292.4昆明房地产市场走势预测302.4.1土地市场302.4.2经济前景与昆明写字楼发展312.4.3城市更新昆明房地产发展32第三章建设条件与场址3561 3.1主要建设条件353.1.1位置及交通条件353.1.2场址条件373.1.3气候条件383.1.4自然灾害393.1.5公共设施条件403.1.6环境条件413.1.7征地拆迁条件及施工条件423.1.8城市规划或区域性规划要求423.2场址现状423.2.1地点与地理位置423.2.2场址土地权属类别及占地面积443.2.3场址利用情况443.3综合办公楼建设地址基本情况表44第四章建设规模与建筑方案选择464.1综合办公楼建设的规模464.2建筑方案464.2.1建筑设计指导思想与原则464.2.2设计依据及设计条件474.2.3建筑艺术与风格484.2.4建筑方案选择494.3总平面布置514.3.1布置原则514.3.2总平面布置方案514.3.3竖向布置534.4配套及辅助设施564.4.1供水564.4.2排水584.4.3防洪防涝594.4.4供电594.4.5消防系统644.4.6通风空调654.4.7照明系统654.4.8弱电设计664.4.9道路及泊车组织684.4.10燃气工程规划684.4.11防雷接地694.5绿化69第五章节能、节水措施715.1节能措施综述715.2用能标准及节能设计规范715.3能耗指标及分析7261 5.4主要的节能措施725.5节水措施745.5.1使用节水型卫生器具和配水器具745.5.2开发第二水资源——中水755.5.3雨水利用765.5.4消防贮水池的设置及加压76第六章环境影响和环境保护786.1指导思想786.1.1主要依据786.1.2总体要求786.2项目主要产污情况806.3施工期污染源分析及处理806.4运行期污染源分析及处理826.5建设地点环境现状836.6项目建设与运营对环境的影响846.7环境保护措施856.8环境影响评价89第七章劳动、安全、消防907.1设计依据和主要技术规范及标准907.2危害因素及危害程度分析907.3安全及消防设施917.4避雷92第八章组织机构及项目实施进度948.1项目组织机构948.2运作机制948.3项目实施进度95第九章投资估算和资金筹措989.1编制依据989.2其他费用编制说明999.3项目总投资999.3.1建设投资1009.3.2分项工程投资估算1009.4资金筹措101第十章财务评价10210.1财务评价基础数据与参数选取10210.2营业收入及税金10310.3成本费用估算10310.4融资前财务现金流量分析10310.5融资后财务现金流量分析10461 10.5.1资本金财务内部收益率10410.5.2静态分析指标10410.5.2偿债能力分析10510.5.3财务生存能力分析10510.6不确定性分析10510.7盈亏平衡分析10610.8财务评价结论106第十一章风险分析10811.1风险因素识别10811.1.1市场风险10811.1.2工程风险10811.1.3政策风险10811.1.4财务风险10911.1.5管理风险10911.1.6其他风险11011.2风险应对策略110第十二章结论与建议11312.1结论11312.2实施建议113附表附表1、建设投资估算法附表2、流动资金估算表附表3、项目总投资使用计划与资金筹措表附表4、营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表5、总成本费用估算表附表6、外购燃料和动力费估算表附表7、固定资产折旧费估算表附表8、无形资产和其它资产摊销估算表附表9、工资及福利费估算表附表10、项目投资现金流量表61 附表11、项目资本金现金流量表附表12、利润与利润分配表附表13、财务计划现金流量表附表14、资产负债表附表15、借款还本付息计划表附表16、盈亏平衡表和敏感性分析图附图附图1、规划总平面图附图2、鸟瞰图附图3、沿街透视图附件附件1、项目单位营业执照附件2、组织机构代码证附件3、税务登记证附件4、投资项目备案证附件5、国有土地使用证附件6、建设用地规划许可证附件7、国有建设用地使用权出让规划条件附件8、昆明轨道交通有限公司关于地铁首期工程晓东村站设计61 第一章总论1.1项目名称项目名称：XX项目可行性研究报告1.2投资单位概况公司名称：注册资本：4150万元公司类型：外合资企业法人代表：注册地点：中外合资的XX房地产开发有限公司是由云南广基瑞特科技投资有限公司、香港田军先生以合资经营方式，经云南省发展与改革委员会以“云计外资（2001）455号文”和省商务厅以资滇胞字（2001）0062号批准证书”、昆明滇池国家旅游度假区经济发展局以“昆度经复（2001）第30号文”、昆明市工商行政管理局等审核批准，于2002年11月28日在昆明注册成立，取得中外合资企业法人营业执照（原注册号：企合滇昆总字第000839号，后根据国家工商局的规定变更为：530100400002149），注册资本金美元2000万元（约合人民币4150万元，已全部到位）。顺应公司不断发展的需要，61 2010年2月，经公司董事会研究并报经股东会批准，公司以未分配利润转增注册资本1000万美元。2011年6月，公司再次以未分配利润转增注册资本500万美元，上述变更经商务、外汇管理等行政机关批准后已在昆明市工商行政管理局办妥变更手续。目前公司实收资本为2000万美元，其中：云南广基瑞特科技投资有限公司持有75%，（香港）和生国际有限公司持有25%。XX房地产开发有限公司现经营范围为：在昆明滇池国家旅游度假区V109地块、五华区原春光器材厂地块、五华区原黄土坡第一股份合作社地块、原昆明市橡胶厂地块进行房地产开发与销售。在各级政府的支持和帮助下，度假区V109地块开发的“广基·海悦花园”项目，得以成功运作，全部一、二、三期销售率100％，并于2005年全面完工交房，业主已入住。项目已累计上缴税金4100多万元，同时收回全部投资。XX房地产开发有限公司也因此于2004年被评为云南省首批挂牌保护的非公企业和昆明滇池国家旅游度假区纳税大户。XX房地产开发有限公司通过“广基·海悦花园”的成功建成，在各级政府、金融系统、房地产业、广大消费者中间，建立了广泛良好的信誉和口碑。2004年9月，中国房地产协会秘书长顾云昌参观该项目后，给予“绿色人居”的高度评价；云南省政协苏正国副主席、省工商联会长、省发改委王敏正副主任、昆明市李江副市长等出席了由XX房地产开发有限公司主办的“人居环境”论坛，对公司及所开发的项目予以肯定和高度评价。“广基·海悦花园”61 项目开发期间，公司与建设银行、工商银行、中国银行、交通银行等金融机构建立了良好的银企关系，帮助以上银行办理如房地产抵押贷款、住房公积金贷款等业务，公司信用等级评定获得了“AA”级。“广基·海悦花园”项目开发期间，得到了大量房地产业内人士的一致好评，接待了数以万计的顾客看房、咨询，一、二、三期业主入住以来，未发生一件质量投诉纠纷事件。原春光器材厂地块开发项目“广基•馨悦芳邻，被评选为本年度地产风云榜“2006云南地产最具潜力英雄企业”奖及“2006云南地产潜力英雄楼盘”奖。于2006年8月中旬开盘，2007年初实现住房销售率100%，项目于2007年底已经成功交房，业主对项目给予了高度评价。公司本着务实高效的组织架构原则，设有项目拓展部、工程部、策划营销部、财务部、资产管理部、行政办公室及人力资源部七个部门，员工总人数近30人，本科以上学历者占公司总人数的98%，拥有高级职称员工30%，中级职称人数60%。公司另有储备土地约200亩已进入前期规划设计及报批阶段，并取得有房地产开发二级资质。1.3可行性研究报告编制依据和原则1.3.1编制依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008）；（2）《云南省滇中城市经济圈区域协调发展规划》（2009年~2020年）；（3）《昆明市城市总体规划修编（2008—2020）》；（4）《城市居住区规划设计规范》；61 （5）《昆明市城市拆迁管理条例》；（6）《城市居住区公共服务设施设置规定》；（7）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》；（8）《城市道路绿化规划及设计规范》；（9）《高层民用建筑设计防火规范》；（10）《投资项目可行性研究指南》；（11）《国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》发改投资[2006]1325号；（12）XX房地产开发有限公司提供基础资料。1.3.2编制原则1.以需求为导向，利用国家和地方给予的各项政策和区域优势，以较高的起点进行规划建设，促进当地社会经济的发展，实现经济效益和社会效益的提升；2.认真贯彻执行国家及地方有关法令、法规、行业标准等相关政策及文件，积极响应国家各种政策及规定，使项目更好地服务于社会。3.充分利用有关地产已取得的丰富开发建设和管理经验、以及现有的技术力量和管理人才，为项目的实施创造有利条件。4.严格执行环境保护“三同时”制度，确保周围环境不受影响，建设布局合理、购物环境优美、办公便捷高效、个性鲜明的城市综合体。1.4项目概况1.3.1项目建设地点项目拟建于昆明市西山区书林街61 97号（规划条件证载地址为128-130号）,东邻停车场，西邻20米规划道路，南邻昆明市第三中学，北邻15米规划道路。东聚紫金商务中心建设项目总占地面积9771.68m²（折合14.66亩），地处昆明市中心核心商圈位置，周围分布有东寺街、金马坊、昆明市热点商圈，该核心区域构成了昆明市中心最具活力的商业区域，也是昆明是中心商业化程度最高、最成熟的区域。悦天地项目金马坊商圈东寺街商圈小西门昆都商圈正义路商圈青年路商圈南市区云纺商业区双龙商圈南屏街商圈1.3.2项目建设规模和内容项目以满足办公和商业需求为起点，以完整的服务体系建设为核心，集域性区餐饮、购物、娱乐、会议等于一体的大型办公和商业设施，独具艺术气息与商业特色的商业综合体。主要建设内容包括：项目改造三栋原有厂房分别是A栋、B栋、C-1栋和E栋，新建商业F栋和C-2栋，并建设地下停车场8002㎡。61 项目建设期限：2013年1月——2014年12月1.4主要建设条件1.4.1区位及交通条件a、区位条件昆明为云南省会，是国家级历史文化名城。作为云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市（仅次于成都、重庆、西安），它是云南省政治、经济、文化、科技、交通中心，是我国重要的旅游、商贸城市、西部地区重要的中心城市，亦是滇中城市群的核心圈。61 此外，它还是中国面向东南亚、南亚开放的门户枢纽，是中国唯一面向东盟的大都市。昆明处于中国-东盟自由贸易区（10+1）和泛珠江经济合作区域（9+2）两个国际、国内经济圈的有利结合部；同时，在现代新昆明建设中，项目地处于主城和新城的连接带，是现代新昆明建设中的产业支撑带，发展潜力和发展空间十分巨大。区位优势明显。b.交通条件项目用地位于昆明市原橡胶厂，地处书林街。多条道路可到达，并有多条公交线路设站经过，正在建设的地铁3号线金马寺站600m。项目距北京路1km，距环城南路500m，距金碧路600m，距环城西路1.5公里，昆明南窑火车站3km。综上所述，本项目的地理位置，交通条件非常便利。详见下图。1.4.2气候条件本项目所在地点属北纬低纬度亚热带-高原山地季风气候61 ，由于受印度洋西南暖湿气流的影响，日照长、霜期短、年平均气温15℃。气候温和，夏无酷暑，冬无严寒，四季如春，气候宜人，年降水量1035毫米，具有典型的温带气候特点，城区温度在0—29℃之间，年温差为全国最小，市区年平均气温在15℃左右，最热时月平均气温19℃左右，最冷时月平均气温8℃左右。昆明气候的主要特点有以下几点：1.春季温暖，干燥少雨，蒸发旺盛，日温变化大；2.夏无酷暑，雨量集中，且多大雨、暴雨，降水量占全年的60%以上，故易受洪涝灾害；3.秋季温凉，天高气爽，雨水减少。秋季降温快，天气干燥，多数地区气温要比春季低2℃左右。降水量比夏季减少一半多，但多于冬、春两季，故秋旱较少见；4.冬无严寒，日照充足，天晴少雨。5.干、湿季分明。全年降水量在时间分布上，明显地分为干、湿两季。5～10月为雨季，降水量占全年的85%左右；11月至次年4月为干季，降水量仅占全年的15%左右。综上所述，本项目气候条件相当适宜。1.4.3水、电、气及通讯条件a、供水条件及排水条件◆供水区内已形成供水能力5万立方米/日，管径分别为Φ600mm与Φ400mm、Φ300mm、Φ250mm的供水管道通至地块边缘。本项目供排水均可使用已建成的城市市政管道。◆排水及污水处理(1)开发区铺设了雨、污水管道34公里，下水实现雨污水分流。61 (2)污水通过开发区排污管网，进入日处理能力5万吨的东郊污水厂处理后，排入滇池水系。b.供电条件区内现有雨龙变电站一座，容量为110KV、2×5万千伏安。根据规划，还将建设另外一座110KV变电站。本项目临时用电和永久用电均可使用城市电网，因此，本项目的电力供应是稳妥可靠的。c．通讯市区现有100万门程控邮电通讯中心，开发区内IDD程控电话装机容量为15万门，一期装机总容量4万门已建成。d．供气可通过城市煤气管网提供生产和生活用煤气。1.4.4地质条件项目场地位于古滇池盆地边缘，场地近等高，自然坡度＜2%，根据邻近工程建设项目地质勘探结果，拟建场地有地下水，雨季施工局部地段可能存在少量上层滞水，各土层对建筑材料无腐蚀性。拟建场地附近无发震断裂通过，区域上处于相对稳定的位置，自然坡面稳定，自然坡度小，地层分布均匀，无不良地质作用存在。属对抗震基本有利地段（中软场地土类型），Ⅱ类建筑场地，适宜建筑工业厂房和民用生活设施。地震设防基本烈度为8度。综上所述，本项目场地稳定，适宜建筑，地质条件可以满足建设要求。61 1.4.5前期工作条件项目用地为自有土地，地上定着物已基本清除完毕，地势也重新经过平整，水电线路保持畅通。项目建设地块已具备开工条件。项目建设的有关批文为：（一）投资项目备案证（官发改备案[2011]12号）备案证编码：115301117490012；（二）国有土地使用权证A1地块国有土地使用权证（昆国用（2011）第00362号）A2地块国有土地使用权证（昆国用（2011）第00361号）；（三）建设用地规划许可证（地字第530101201100242号）；（四）昆明市规划局国有建设用地使用权出让规划条件（昆规条件【2011】0181号）。原有场地照片1.5投资估算和资金筹措1.5.1投资估算项目总投资：66500万元。其中，建设投资65352万元，流动资金508万元，建设期利息640万元。1.5.2资金来源本项目总投资66500万元，资金来源情况为：1、自筹资金46500万元,占总投资额的7061 ％。主要用于土地投资和前期相关设计、规划费用、基础建设费；2、银行贷款20000万元，占总投资额的30％。用于建设投资。1.6主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注1总用地面积㎡43463折合65.19亩2总建筑面积㎡301193　　其中：办公总面积㎡140184　　商业总面积㎡90298　　地下停车场㎡70711　3机动车位辆6415　4非机动车位辆1853　5容积率　4.5　6建筑密度%30　7绿地率%35　8项目总投资万元66500　　其中：建设投资万元65352　　流动资金万元508　　建设期利息万元640　9资金筹措万元66500比例　其中：银行贷款万元2000030%　企业自筹万元4650070%10销售收入万元14199.04100％达产年11总成本万元5726.19100％达产年12可变成本万元1678.75100％达产年13固定成本万元4047.44100％达产年14经营成本万元2958.31100％达产年15利润总额万元7691.91100％达产年16净利润万元5768.93100％达产年17累计盈余资金万元67615.47100％达产年18上缴税金合计万元2703.92100％达产年19项目投资财务内部收益率　　所得税前%10.72　所得税后%8.58　20项目投资财务净现值(Ic=7%)　61 　所得税前万元14817.41　所得税后万元6030.14　21项目投资回收期　　所得税前年10.45　所得税后年11.16　22盈亏平衡点BEP％34.48　23总投资收益率％11.60　6就业人数人40　24投资利润率％11.57　25投资利税率％12.74　26投入产出比2.48　27产值利税率％59.67　28成本利润率％260.01　29社会贡献率％4.30　30社会积累率％20.55　31项目资本金净利润率12.41%　1.7结论项目的开发是在公司现有土地资源的基础上，构建一个集办公、购物、餐饮和娱乐为一体的城市综合体，从而实现经济效益与社会效益最大化，促进环境保护并带动当地经济发展，改善东聚片区办公和购物环境，促进区域经济、社会整体协调发展。该项目对于云南宏盛东园商贸有限公司而言是在充分发挥自我优势的基础上，实现公司发展战略目标的重大市场机会，该项目不仅能为公司获得较为理想的财务投资回报，而且能为公司取得良好的社会效益，为公司的进一步发展将奠定良好的基础。61 第二章市场分析与预测2.1宏观经济运行状况分析2.1.1GDP增长情况2010年全年国内生产总值397983亿元，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。分季度看，一季度同比增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，四季度增长9.8%。图2.1：2003-2010年中国GDP增长情况分产业看，第一产业增加值40497亿元，增长4.3%；第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。图1.2：三大产业占经济的比重61 2.1.2固定资产投资增长情况2010年中国全年全社会固定资产投资278140亿元，比上年增长23.8%，增速比上年回落6.2个百分点，扣除价格因素，实际增长19.5%。其中，城镇固定资产投资241415亿元，增长24.5%，回落5.9个百分点；农村固定资产投资36725亿元，增长19.7%，回落7.6个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长18.2%，第二产业投资增长23.2%，第三产业投资增长25.6%。分地区看，东部地区投资增长22.8%，中部地区增长26.9%，西部地区增长26.2%。全年房地产开发投资48267亿元，增长33.2%。图1.3：2005年-2010年中国固定资产投资增长情况2.1.3消费品零售总额增长情况2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素，实际增长14.8%。图1.4：2001-2010年中国消费品零售总额增长情况61 图1.5：2001—2010年CPI涨跌幅度CPI按经营单位所在地分，城镇消费品零售额133689亿元，增长18.8%；乡村消费品零售额20865亿元，增长16.1%。按消费形态分，餐饮收入17636亿元，增长18.0%；商品零售136918亿元，增长18.5%。其中，限额以上企业（单位）商品零售额58056亿元，增长29.9%。热点消费快速增长。其中，金银珠宝类增长46.0%，家具类增长37.2%，汽车类增长34.8%，家用电器和音像器材类增长27.7%。2.1.4城镇居民人均可支配收入增长情况61 2010年全年城镇居民家庭人均总收入21033元，比上年增长11.5%。其中，城镇居民人均可支配收入19109元，增长11.3%，扣除价格因素，实际增长7.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长10.7%，转移性收入增长12.8%，经营净收入增长12.1%，财产性收入增长20.5%。农村居民人均纯收入5919元，增长14.9%，扣除价格因素，实际增长10.9%。其中，工资性收入增长17.9%，家庭经营纯收入增长12.1%，财产性收入增长21.0%，转移性收入增长13.8%。2.1.52010年中国房地产市场分析2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。表1.1：2010年房地产开发和销售主要指标完成情况指标单位绝对数比上年增长投资完成额亿元4826733.20%其中：住宅亿元3403832.90%房屋施工面积亿平方米40.5526.60%房屋新开工面积亿平方米16.3840.70%房屋竣工面积亿平方米7.64.50%其中：住宅亿平方米6.122.70%商品房销售面积亿平方米10.4310.10%本年资金来源亿元7249425.40%其中：国内贷款亿元1254010.30%其中：个人按揭贷款亿元92117.60%本年购置土地面积亿平方米4.128.40%61 土地购置费亿元999265.90%2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。2.2市场供给现状分析1、总体特征综合来看，不同产业对写字楼楼层及面积需求特征较明显。第三产业中小企业办公面积需求主要在400㎡以下；第二、三产业大型企业及外资集团办公面积需求集中在400-1000㎡，表现为整层、多层购买或租用。因此，99世博会期间及之前入市的写字楼物业多数存在供给尺度多样化的特点，同一物业既满足中小企业办公需求，也满足大型集团企业的大面积产品需求。但从近几年以来面市的写字楼项目来看，这一产品供给特征正在改变。中小面积分割与整层大面积产品相互分离，北辰财富中心产品为整层或一分为二；顺城双塔一栋提供小面积分割产品、一栋提供大面积分割产品；以商业和办公两用的物业同样受到市场青睐。由此看来，昆明办公物业正在向两个方向发展。61 另一方面，健康、绿色、生态概念成为发展潮流；总部经济的蓬勃发展使得写字楼市场出现集群趋势。高档写字楼存在阶段性市场空间，中心区在营高档写字楼入驻率较高，大部分达到90%以上，有的达到100%；2008年新推高档写字楼销售情况相对较好，但进入2009年后市场表现较差。2、在售分析目前，写字楼营销模式主要以租售为主，一般来说大多喜欢租售并用。但在售项目较少，在建潜在供应项目较多，且多分布于昆明未来城市新格局下的各区域中心，写字楼市场正向着均衡式发展，逐渐形成CBD、次级CBD、区域中心商务办公区域。以在售项目来看，总体表现出了未来写字楼产品的两个发展方向，高端智能化与经济绿色发展。3、潜在供应未来2-3年时间内，预计旧城改造项目推出的写字楼面积在250万㎡左右，其中中高档写字楼预计推出面积达100-150万㎡左右。随着城中村改造的推进和各级政府多个CBD建设项目的启动，近几年内，将有大量写字楼项目推出，且多为综合性或上办下商项目，纯写字楼项目目前已知的只有俊发中心一个。2.2.1昆明房地产市场投资情况分析●近3-5年供应市场分析61 Ø开工量-竣工量从2007年起，昆明房地产市场开工量呈现高速增长态势，4年平均年增长354.35万平方米，年平均增长20%，2009年和2010年是高速增长期。竣工量4年平均年增长103.17万平方米，年平均增长19.5%。（2）昆明房地产市场投资情况分析●近3-5年供应市场分析★2003年-2010年昆明房地产供需市场统计年份20032004200520062007200820092010供应量（万平方米）350200200570.5529604.03718941.65销售量（万平方米）400300300897.5830513.9726593.39供需比0.8750.670.670.6350.6371.180.991.59★2003年-2010年昆明房地产供需市场对比图。61 2.2.2市场供应量随着房地产投资的增长，昆明楼市供应量和销售量也出现了持续上升的态势，但国家政策调控及房市大户型房屋居多，小户型房子相对较少等原因，销售量波动起伏较大，但是供应仍保持一个较为活跃的状态。2010年昆明房地产市场供应量为941.65万平方米，和2003年350万平方米相比增长169.04%，和2009年718万平方米相比增长31.15%，从2003年到2010年，昆明房地产市场供应量持续增高，年平均增长118.33万平方米，年平均增长率为33.81%。●近3-5年供应市场分析：纯商业市场61 ★2007-2010年昆明商业市场交易情况图。★2007-2010年昆明商业成交均价及价格涨幅图2010年昆明纯商业市场总供应量为64.57万㎡，比2009年下降42%。主要是由于2010商业供应量主要来自城中村改造项目，而城中村改造项目目前上市的的项目主要为住宅类产品，开发商为了整个项目的资金回收，商业类产品明显滞后于住宅类产品，从而影响了商业类产品的有效供给。总体成交量46.94万㎡，比2009年下降37%，而整体销售率为72.7%，市场交易相对活跃。61 2010年昆明纯商业整体均价达到了24185元/㎡，价格涨幅达到了37%，价格涨幅明显高于全年住宅物业的价格涨幅。一方面是由于随着昆明重大基础设施的不断完善，传统商业中心的垄断地位受到新兴区域商业中心的挑战，昆明形成了多个区域性商业中心，区域性商业中心快速成长；另一方面，2010年国家出台了一系列针对住宅的限购政策，购买住宅的门槛进一步提高，而商业市场受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。昆明纯商业市场交易相对活跃，且因受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。●近3-5年供应市场分析：办公物业市场现状★2007-2010年昆明办公物业市场供求变化图。★2007-2010年办公物业价格变化图61 2010年昆明办公物业总供应量为58.14万㎡，2008-2010年办公物业供应量波动不大，基本保持在60万㎡小幅波动，销售量为31.58万㎡，整体销售率为54.32%。2010年办公物业整体均价达到8887元/㎡，价格涨幅达到24%，价格保持持续增长态势。预计未来2-3年，昆明写字楼供应量将达到250万平方米。2.3市场竞争力分析2.3.1办公写字楼市场分析昆明市写字楼目前甚少专业、大型写字楼开发，市场上的写字楼多是在1999年昆明世博会前立项开工的。急速放量的昆明写字楼市场整整用了6年时间来消化存量，最近才有新的写字楼项目上市。现在入驻率都在85％以上，个别甚至达到100％，像华尔顿、世纪广场、三合商利、文贸大厦、证券大厦等写字楼的入驻情况都比较好。租金也稳中有升，目前昆明高档写字楼的月租金普遍在50元/㎡左右，条件好的可以超过60元/㎡。61 中心城区高层写字楼密集,其中专业写字楼占63.2%,物业类型主要有纯写字楼和商住楼两种形式,商住楼36.8%,商务写字楼63.2%。总体上开发规模小,其中建筑面积在3万平方米以下的占70.8%,建筑面积在3-4万、4-5万和5万以上的各占23.6%、29.5%、17.7%。从写字楼配备的电梯数量来看,电梯数量有3部及以下的占47.7%,有4部的占26.1%,有5部以上的占17.8%。商业写字楼的交房标准主要为毛胚房和初装修房,占52%。经营方式上以租售结合的方式占主流。（2）昆明中心区写字楼分析我公司此次重点调查研究了市中心写字楼集中分布的区域，项目周边的写字楼我们会在后面详细介绍，本部分重点介绍青年路、南屏街以及其辐射范围中的15个写字楼情况。从地理位置、建成年代和入住情况来看，这15个写字楼具有较强的代表性。①写字楼属性分析61 ü上图中，大开间布局的纯写字楼占比达到67%，占据写字楼市场的大部分份额；公寓式的商住混合型写字楼仅占到33%；ü从租金上来看：纯写字楼的租金达到了45元/㎡·月；商住混合性的租金仅有34元/㎡·月，相差幅度达32.3%。①楼层数分析上图清楚的反映了列表中写字楼楼层的主要情况：26-30层的写字楼占比最多——40%；其次是20-25层的，占比27%。20—30层的写字楼占比共达到67%。30层以上和20层以下的写字楼则相对较少，占比分别为20%和17%。61 ①物管费用分析名称华域大厦红塔大厦三合商利华一大厦新华大厦美亚大厦鸿城广场志远大厦巨龙大厦护国大厦国托大厦环球金融物管费（元/㎡·月）3533.12.52.32.33.52.32.834.26列表中写字楼的平均物管费为3.1元/㎡·月。其中，3-4元/㎡·月的占比最多，达到了42%；其次是2-3元/㎡·月，占比41%；4-5元的写字楼仅有红塔大厦、环球金融两栋大厦，因为物管水平更为专业化，并且这两座大厦的内部装潢、配置配套均体现了其较高的品质。②租金水平分析通过列表中的数据，可以看出写字楼租金水平由低到高分为四个档次：a)第一档次：20-35元/㎡·月b)第二档次：35-50元/㎡·月c)第三档次：50-65元/㎡·月d)第四档次：65元/㎡·月以上各档次租金的写字楼占比为：61 从上图中可以看出，租金水平在第二档次即35-50元/㎡·月的写字楼最多，占到了47%，其次是20-35元/㎡·月的，占比33%。而租金水平在50元/㎡·月以上的写字楼，总占比仅有20%。这表明，目前昆明中心区的写字楼租金水平基本维持在35-50元/㎡·月的中档水平，但也有像环球金融、红塔大厦这样高档的写字楼，租金水平达到了70元/㎡·月甚至以上的水平。①车位数量分析61 上图表明，车位数量在100个以下的写字楼占比高达39%，并且这一部分的写字楼最多也只配备了60个停车位；最多的车位数量为300个，仅占比15%。我们在调查中发现，市中心的车位数量及其缺乏，影响了写字楼办公人员对大厦的整体满意度。（二）办公物业市场图3.15：2007-2010年昆明办公物业市场供求变化图2010年昆明办公物业总供应量为58.14万㎡，2008-2010年办公物业供应量波动不大，基本保持在60万㎡小幅波动，销售量为31.58万㎡，整体销售率为54.32%。图3.16：2007-2010年办公物业价格变化图2010年办公物业整体均价达到8887元/㎡，价格涨幅达到24%，价格保持持续增长态势。61 2.3.2商业市场分析（一）纯商业市场图3.13：2007-2010年昆明商业市场交易情况图2010年昆明纯商业市场总供应量为64.57万㎡，比2009年下降42%。主要是由于2010商业供应量主要来自城中村改造项目，而城中村改造项目目前上市的的项目主要为住宅类产品，开发商为了整个项目的资金回收，商业类产品明显滞后于住宅类产品，从而影响了商业类产品的有效供给。总体成交量46.94万㎡，比2009年下降37%，而整体销售率为72.7%，市场交易相对活跃。图3.14：2007-2010年昆明商业成交均价及价格涨幅图61 2010年昆明纯商业整体均价达到了24185元/㎡，价格涨幅达到了37%，价格涨幅明显高于全年住宅物业的价格涨幅。一方面是由于随着昆明重大基础设施的不断完善，传统商业中心的垄断地位受到新兴区域商业中心的挑战，昆明形成了多个区域性商业中心，区域性商业中心快速成长；另一方面，2010年国家出台了一系列针对住宅的限购政策，购买住宅的门槛进一步提高，而商业市场受国家宏观调整政策影响较小，部分投资者转向投资商业地产。2.4昆明房地产市场走势预测2011年在国家出台了“新国八条”，货币政策紧缩、加息以及通货膨胀的压力下，2011年昆明房地产市场走势如何，主要从2011年昆明房地产市场供求关系来预测2011年昆明房地产走势。2.4.1土地市场61 2009年和2010年昆明主城区年均房地产用地有效供给为4370亩，比2006-2008年年均房地产用地有效供给基本翻了一番。目前，昆明城中村改造已经2年多，2011年昆明主城区土地储备目标为3.6万亩，可以预计2011年昆明主城区房地产用地将基本保持在4500亩左右。2010年昆明主城区住宅地价平均达到了430万元/亩，楼面地价达到了2336元/㎡；商业地价达到了513万元/亩,楼面地价达到了2700元/㎡，价格增长率比2009年增长幅度超过了60%。随着昆明建设中国面向西南开放区域性国际城市的提速以及昆明交通基础设施的不断完善，仇和指出：“昆明最大的危机就是土地危机”，昆明的土地价值将不断得到凸显。如果按照20%的价格涨幅，2011年昆明主城区住宅用地价格将达到500万元/亩以上，楼面地价达到2800元/㎡；商业用地价格将达到600万元/亩，楼面地价达到3200元/㎡。2.4.2经济前景与昆明写字楼发展宏观层面来看，写字楼作为国家经济活动的一种载体，同时也作为房地产领域中一项高端的投资产品，其价值取向则来自于整个城市的经济发展水平。一国经济变化方向和速度，会对整个写字楼及其投资市场带来很大的波动，而针对不同城市的区域特征、区域经济结构、产业结构，将会形成不同需求特征的写字楼市场。昆明的经济结构及规模是制约写字楼发展的主要因素，就目前写字楼市场需求状况来看，主要的需求对象是中小企业或创业群体，从而导致整体写字楼市场定位较低。但随着昆明城市规划、经济发展潜力、竞争力的不断提升，市场对高端写字楼物业的需求将增大，同时个性化商住办公产品也将不断出现。61 目前，云南省已经初步形成了烟草、冶金、磷化工、电力、天然药物、生物化工、绿色保健食品等具有云南特色的产业集群，同时形成了包括为产业服务的金融、现代物流、技术研发等体系，第三产业的快速增长为写字楼的更新换代提供了动力，成为支撑其发展的重要基础。2.4.3城市更新昆明房地产发展当前，昆明新一轮的城市更新正在以惊人速度进行着，旧城改造、轻轨建设、道路建设、城市总体规划，这一切无疑使写字楼市场在昆明城市竞争力不断提升的基础上，再次进入起飞的通道。此轮昆明城市更新对写字楼市场发展的影响是长期性的，并且将出现供给相对需求超前的反市场现象。虽然昆明城市经济发展长期趋好，但就短期而言，旧城改造在写字楼供应上的不理性行为将使整个市场陷入长期的“去库存化”过程，出现市场需求逐步放量与供给的“恐慌”、品质下降的现象。“一轴三带”是昆明已经形成的并将不断成熟的写字楼分布形态，北京路、人民路、东风路与金碧路是传统写字楼沿街分布的四条主线，而未来CBD+不限高区域规划将极大的加快现有写字楼分布向集约化、聚集式发展。且CBD将发挥其聚集式效应，带动周边商务服务型办公物业的升级发展。同时，受轻轨效应的影响，未来沿线将分布类型相对不同的写字楼，尤其是沿北京路穿过CBD区域的轻轨2号线周边区域，会成为高档写字楼标杆。61 总体来说，昆明宏观经济发展对写字楼进入产品转型期有利好作用。城市竞争力提升，城市规划是昆明写字楼再次起飞的基础；产业结构优化、产业发展的利好条件将成为昆明写字楼实现跨越的动力；CBD规划及在此基础上周边写字楼物业的建成将体现昆明城市整体经济活力。但与此同时写字楼开发体量的爆发式增长到来的是消化十年的后果，无形中给市场良性发展带来了压力。因此，在城市经济向好，城市规划趋利的条件下，还需要审思市场的良性供给出路。在对昆明整体高档写字楼市场未来放量进行预估后，我们可以看到，对以往市场存量消化完成后的短短1-2年内，仅高档写字楼产品的供应又呈现出明显的增长。这种爆发式的增长方式，无疑会让昆明写字楼再次陷入供需失衡的困境。那么，我们可以通过理论性的预测模型，对昆明2010年甲级写字楼的需求量进行预测，以判断供需之间的平衡关系。通常对于写字楼市场需求的预测方法有两种，分别是“通过测算每个雇员占用的物业面积”和“通过租赁活动和市场吸纳量的变化”，由于目前昆明市场数据披露的不完全性，我们选择第一种方法进行预测。通过对昆明各行业就业人数的预测，结合人均办公需求面积，最终进行修正，我们得到：2010年昆明写字楼总需求增加量修正值为631898㎡，2010年昆明写字楼需求净增加量修正值为525965㎡，2010年昆明甲级写字楼需求预测值125459.56㎡。可以看到，未来的一年内，甲级写字楼实际供给量与预测需求量出现明显的供需失衡现象的可能性不大。但也必须注意到，2009年在售写字楼的供应量并不能在年内消化完，而明年仍存在较大的潜在供给量。未来2-3年，昆明写字楼供应量预计将达到250万㎡；中高档写字楼将达到100-150万㎡；1-2年高档写字楼预计推出50-60万㎡。61 2011年昆明写字楼需求约为12.55万㎡；项目所处昆明商业中心、临CBD区域，具备发展高档写字楼物业优势。中高档写字楼之间将形成激烈竞争，写字楼将进入大量放量后逐渐消化的第二周期。项目建设符合市场需求。昆明商铺每平方米售价集中在2-2.5万元，租金水平每月每平米为73-127元不等。25644元/平方米：2010年11月23日至12月21日期间，昆明商铺均价为25644元/平方米，平均租金95元/平方米/月。环比11月，12月份昆明商铺租金微涨，涨幅约为11.8%，均价则出现小幅下滑，降幅为3.1%。2010年国家宏观调控对住宅市场的频繁发力，给商用物业市场带来了巨大商机。去年，昆明商铺市场可谓成交活跃。延续这一趋势，业内人士预测，2011年，昆明商铺市场将迎来新一轮爆发，价格稳步上升的支撑力大。租售比倒挂严重，市场需求旺盛。61 第三章建设条件与场址3.1主要建设条件3.1.1位置及交通条件（1）位置条件项目建造于昆明市原关雨路东聚车市，拟建地点东临众天路，西至小板桥街道办事处晓东社区居民委员会晓东村，南靠高原明珠酒店，北至建设银行。6194.52m2（2）交通条件a、交通动线三环快速公路、二环快速系统、雨龙路、昌宏路、广福路、彩云北路61 b、公交公交车：149路、209路、162路、12路、C13路、103路公交站：晓东村南（距105米）、雨龙村（距296米）、东聚车市、雨龙村口（距446米）、晓东村中段（距522米）、雨龙村彩云北路站（距568米）c、地铁轻轨地铁1号线，晓东村站61 3.1.2场址条件1、地形、地貌条件昆明东聚紫金商务中心建设所在地块其地形十分平坦。（1）选址地形内部场地平整；（2）按国家地震区划，用地地震基本烈度为8度0.2g第二组；（3）根据周边已做工程状况来看，土的类型为中软土，II类或III类场地土，基础承载能力较高，具体情况待设计阶段做地质详勘；（4）用地周边无水源区、风景区、自然保护区；（5）施工场地位于昆明市官渡区，水、电、路已通达，能满足材料运输及堆放，不会影响城市交通和行人安全。交通便利，水电畅通，通讯方便，项目建设条件良好。项目建设范围地质地貌情况表3-1山体走向南北走向最高海拔1311米最低海拔1309米地貌现象红岩地貌地质现象中生代的红色岩层总体评价境内地貌复杂多样，按成因可分为构造侵蚀地貌、构造溶蚀地貌、构造峡谷地貌及断陷盆地、侵蚀盆地等。2、工程地质、水文地质条件昆明东聚紫金商务中心建设所在场址经勘察，地下无暗河、溶洞。地耐力强度较高，完全可以满足建筑的地质条件。61 3.1.3气候条件属中亚热带季风气候。气温随海拔升高而降低，降雨量却因海拔升高而增加。干湿分明，降雨集中，雨量中等。总的特征是：冬干夏湿，气候温和，四季如春。其气候为亚热季风气候，常年主导风向为西南风，年平均温度15.1℃，年总降水量1414.9mm，太阳总幅射量1400.08千米/cm2，表3-2气候情况表所属气候区划中亚热带季风气候四季分配类型冬干夏湿，气候温和年降雨天数128.5天年降雨量1414.9毫米极端最低气温2.5℃极端最高气温36.1℃平均气温15.1℃平均相对湿度74%无霜期天数261天年日照时数2198小时常年风向西南风向灾害性天气无总体评价属亚热季风气候。冬无严寒，夏无酷暑，气温年较差小，日较差大。干湿季分明，雨热同期。1、昆明市主城区气象参数如下：名称单位年平均最高（月平均）最低（月平均）气温℃15.4℃21℃(5、7月)7.2℃(1月)降水量毫米1,225.4198.2(7月)12.4(1月)相对温度%7887(7、8月)60(4月)日照时数小时2,100245(3月)120(9月)61 风速m/s320.0西南风风向西南风为主导风向2、风速和风向多年环境的平均风速为3米/秒，在云南省属年平均风速较大的地区，从静风频率来看，昆明市多年的静风率为34.7%。最多风向均集中在WSW、SW、SSW三个风向上，各月和全年最高风速为3~5m/s。其次为小于3m/s的风速，1至4月份大风出现的频率较多，历史最大风速为19米/秒。3、气压由于海拔较高，平均气压较低，年平均气压为624毫为汞柱。极端最高气压为660毫米汞柱，极端最低气压为580毫米汞柱。3.1.4自然灾害对本项目有直接影响的自然灾害主要是地震现象。根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），昆明市地震动峰值加速度为0.2g，通过实际了解，规划范围内在20年内都没有发生对人们生活造成严重影响的较大规模的地震。对项目的建设不会构成太大的影响。61 3.1.5公共设施条件(1)供水、排水系统昆明东聚紫金商务中心建设的供水范围按“块”划分是：办公、生活、消防、绿化四块。若按“用途”划分为：循环水、生活用水、洗涤用水三个部份，按功能需要，工程设计确定为：年总用水量为49.2万m3，，水源由官渡区61 供水系统直供。供水水管采用ND150无缝钢管。排水是将各个单元所排出的污水经管道统一流到排污总管，再到沉淀池和循环池，经循环后可重复使用（除饮用和办公用水以外）。排水量为41.8万m3。用水量估算序号名称数量㎡依据单位取值时间总量（吨）1商场902985-8L/㎡8L/㎡12h2600582办公楼14018430-50L/人50L/㎡8h1513993绿化15212.11-3L/㎡天3L/㎡164294未预见用水15%64183总用水量492069(2)供配电昆明东聚紫金商务中心建设用电按功能分，动力用电和电力用电（主要是照明及其它弱电）两部份，整个区域内用电负荷为装机容量N=7698.92KW。电源由临近变电站直供。采用110KV回路，昆明东聚紫金商务中心建设区域内设置变配电室，供应区域内各单位用电，配高、低压变电屏。（3）生产及生活用燃气由昆明煤气供到官渡区，可将煤气管道直接接入昆明东聚紫金商务中心建设内。3.1.6环境条件该项目选址位于昆明市南部，项目建设地点给排水、电力等基础设施齐全。周边无大型工矿企业，办公区和商业区适宜项目的建设、发展。61 3.1.7征地拆迁条件及施工条件土地为公司自有土地，建筑物为公司自有房屋，拆迁工作容易开展，其施工条件从两个方面分析：第一，现场施工条件相当好，不仅交通运输条件好，而且场地开阔施工进度可以加快。第二，昆明东聚紫金商务中心建设处于昆明市近郊基建物资十分丰富，而且品种齐全，质量也优秀。另一方面，施工队伍综合实力很强，在施工过程中，即可加快进度又能确保质量，因此，施工条件十分有利。3.1.8城市规划或区域性规划要求无论是近期和远期的昆明市发展规划，所在区域都是十分优越的，是在新昆明发展的总体规划的红线之内，昆明东聚紫金商务中心建设在官渡区内同样也符合城市发展和区域性发展规划的要求。3.2场址现状3.2.1地点与地理位置（1）地点：昆明东聚紫金商务中心建设位于昆明市原关雨路东聚车市，拟建地点东临众天路，西至小板桥街道办事处晓东社区居民委员会晓东村，南靠高原明珠大酒店，北临建设银行。（2）地理位置：昆明是西部大开发的重镇，是中国通往东南亚、南亚、西亚诸国的桥头堡，是云南省政治、经济、文化、外事等的中心，其地理位置具有重要的战略义对国内可以幅射到各省，对国外可幅射到东南亚各国。61 现场照片61 3.2.2场址土地权属类别及占地面积综合办公楼建设场址地权属归云南宏盛东园商贸有限公司所有。用地性质为金融商业用地。详见土地证附件5项目原有土地面积91.6亩，后因地铁一号线下穿该地块，将原有用地一分为二，因此项目建设用地减少了26.4亩，目前昆明东聚紫金商务中心建设占地面积为65.19亩，折43463m2。3.2.3场址利用情况由于该场地十分平整，因此昆明东聚紫金商务中心建设可以充分利用场地，且利用率在99%以上。3.3综合办公楼建设地址基本情况表序号项目特征1场址位置昆明市众天路高原明珠大酒店旁2主要气象条件（气温、雨量、海拔）年均气温15.1℃，年总降雨量1414.9毫米，年太阳总辐射量1400.08小/时。3场址地形、地貌特征地势平坦4场址面积：m2434635土石方工程量；土方：m3石方：m3土方量：33.2万m36占用土地：65.18亩易拆迁7区域情况及地震烈度历史上未发生过较大地震，设计按照8级设防8场址工程地质状况已经勘察过，地质状况十分良好9场址交通条件交通便利10外供水工程由官渡区统一供水61 11外排水工程经处理后，达标直接排入区内水沟，距离30m左右12供电工程统一关雨变电站供电，采用110KV高压电路，接区内降变后使用。13三废处理条件详见环保措施章节14拆迁工作量已经拆迁完大部分建筑物15原料、燃料及成品运输条件条件很好16施工条件交通方便、厂区地势平坦，施工条件好较，施工需材料供应方便。17生活条件距离市区近，生活供给方便18其它情况良好61 第四章建设规模与建筑方案选择4.1综合办公楼建设的规模（1）占地规模：昆明东聚紫金商务中心建设总占地为总占地43463㎡（折合65.19亩）。（2）综合办公楼建设投资规模：总投资规模为66500万元人民币。（3）商务中心功能设置昆明东聚紫金商务中心建设以区域办公商业需求为导向，同时满足部分餐饮、娱乐和休闲等功能需求。要完成上述功能，在建设昆明东聚紫金商务中心建设的设施上须进行几个功能结构的建设。地下停车场底层商铺商业：购物中心、品牌餐饮、时尚饰品、KTV、电影院写字楼：写字楼含有办公室、会议厅、休息。4.2建筑方案4.2.1建筑设计指导思想与原则昆明东聚紫金商务中心建设要根据功能比要求交通运输方便，水、电、路要通，要本着节约投资、方便办公、对环境不造成影响的原则，最后确定按功能分片进行建筑设计。充分利用这里交通、水电和地形地质情况，该项目属于新建工程，应当结合实际情况，充分利用地形，合理布置以满足办公、消防、安全、以及生活的需要。61 l根据昆明城市总体规划所确定的城市发展形态、方向及规模，制定合理的城市商业总量，依据城市商业功能区来设置商业等级，布局形式多样的商业业态，注重大中型与小型、新建与改造、集中与分散、综合与专业相结合。l统一规划，合理布局，重点突出市级商业中心的建设，限制大型综合超市在中心商业区的建设。l零售商业规划布局本着抓大放小的原则，规划布局重点是大型零售网点。l与云南民族、旅游、生物、花卉大省的特点相结合，突出特色店、专业店、专卖店的建设；加强步行商业街的规划，增强城市的商业氛围。依据不同零售业态的设置规范及条件，规划布局零售商业，积极发展超市、便民连锁店、24小时便利店，完善区域配套商业设施，建立城市零售商业的基础网络，方便居民生活。4.2.2设计依据及设计条件《工程建设标准强制性条文-房屋建筑部分》2002年版《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001《建筑抗震设防分类标准》GB50223-2004《建筑抗震设计规范》GB50011-2001《混凝土结构设计规范》GB50010-2002《建筑地基基础设计规范》GB50007-200261 《地下工程防水技术规范》GB50108-2001《冷轧扭钢筋混凝土构件技术规程》JGJ115-2006《冷轧带肋钢筋混凝土构件技术规程》JGJ95-2003《建筑地基处理技术规范》JGJ79-2002《建筑桩基技术规范》JGJ-94-94《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005土建设计是根据昆明东聚紫金商务中心建设的功能需要，以及场址现状的地质条件（昆明市地震烈度为八度设防）及水、电专业提供的条件和建筑设计规范进行的，土建结构设计按八度抗震设防。设计条件按照昆明市规划局出具的规划条件进行设计建设。详见附件7。4.2.3建筑艺术与风格昆明东聚紫金商务中心建设的建筑艺术在满足使用功能的前提下，从下面几个方面进行设计：（1）整体和局部必须协调，形成一个完美和谐完善的整体。（2）主楼和辅助设施必须匹配，层次搭配鲜明。（3）建筑风格必须突出中、西结合，美观大方。（4）建筑群内部尽量做到绿化、美化、清新，与昆明四季如春的气候相衬托，建成“山水城市”的示范区。（5）与四周的交通和建筑群体融会贯通、相辅相成、合为一体。61 方案一4.2.4建筑方案选择61 方案二方案比选项目名称方案一方案二建筑面积269778.29㎡301193㎡经济效益效益不及方案二效益可观美观性、视觉通透性六栋高楼，五栋高楼，一栋五层商业楼房。视觉和美观度较方案一更好。从美观、经济效益及承办方要求，最终选择方案二。61 4.3总平面布置4.3.1布置原则整个昆明东聚紫金商务中心建设场地布置应满足昆明东聚紫金商务中心建设功能及流程要求，使其布局合理，排列紧凑，形成一个整体。结合实际地形情况，充分利用地形，减少土石方量，并做到有利于交通运输，避免人流、货流及排放杂物的交叉干扰。同时考虑防火安全，严格按照卫生及环保等规范的要求。将各块分开，要形成一个集办公、购物、餐饮和娱乐为一体的城市综合体。其建筑设计原则及建筑标准首先标准先是满足东聚大商圈的各项功能要求和设备装置布置要求。力求操作管理合理，方便服务及设备的安装检修，在保证功能安全的前提下，尽力贯彻经济、适用注意美观的设计原则。相关装置的主要单体项目类别均属于乙级防火，二类防爆。因此，设计应按照明有关规范和标准进行。以上相关装置的主要建筑群均按需防火等级二级设计，主建筑物的土建设方案和主体结构、现浇柱、梁、板要有良好的通风，保证主体建筑群的泄压面积符合“建筑设计防火规范”的有关规定，装置区采用不发火花地面，建筑均采用框架结构。4.3.2总平面布置方案本场地通水、通电、道路交通、通讯条件较好，有利于昆明东聚紫金商务中心建设的建设和今后的发展。总体布置：项目建设分二个区域规划，项目将65.19亩土地划分为A1和A2两个区域。61 一是办公区；二是商业区；三是道路和绿化带。场地总占地面积65.18亩。按照项目建设三个功能区域进行总体规划分项设计。场地十分平整，不需开挖和回填。总平面布置的主要技术指标见下表序号项目名称单位数量备注1总用地面积㎡43463折合65.19亩2总建筑面积㎡301193其中：办公总面积㎡140184商业总面积㎡90298地下停车场㎡707113机动车位辆64154非机动车位辆18535容积率4.56建筑密度%307绿地率%35A1地块主要经济指标表序号项目名称数值单位备注1用地面积6194.52㎡2总建筑面积41513㎡其中地下建筑面积13643㎡其中地下机动车库面积8105㎡局部地下室为人防地下非机动车库面积1286㎡地下商业面积4252㎡地上建筑面积27870㎡其中办公建筑面积21384㎡商业建筑面积6486㎡3容积率4.561 4建筑密度30%5绿地率35%6机动车停车位267辆其中地上机动车停车位36辆地下机动车车位231辆7非机动车车位857辆A2地块主要经济指标表序号项目名称数值单位备注1用地面积37268.6㎡2总建筑面积259680㎡其中地下建筑面积91980㎡其中地下机动车库面积52983㎡局部地下室为人防地下非机动车库面积8337㎡地下商业面积30660㎡地上建筑面积167700㎡其中办公建筑面积118800㎡商业建筑面积48900㎡3容积率4.54建筑密度30%5绿地率35%6机动车停车位1586辆其中地上机动车停车位60辆地下机动车车位1526辆7非机动车车位5558辆4.3.3竖向布置（1）布置原则满足昆明东聚紫金商务中心建设功能以及工程的要求，合理布置。（2）竖向方案61 因地制宜，充分利用地形标高，减少土石方量，合理地选定建筑物的标高，以适应构筑物基础和管线埋深的要求。A1地块竖向功能布置方案序号层数功能安排面积（㎡）备注1用地面积　6194.52　2总建筑面积　41513　3地下第一层商业4252　4地下第二至三层停车场9391　5第一层超市一楼1626层高H=4m6第二层超市二楼1620层高H=4m7第三层超市三楼1620　8第四层超市四楼1620　9第五层至第二十四层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会议厅。21384　A2地块竖向功能布置方案1号楼Loft办公楼序号层数功能安排面积（㎡）备注1第一层品牌服饰专卖店1950层高H=4m2第二层女性尚品1950层高H=4m3第三层东聚汽车用品广场1950　4第四层休闲餐饮[咖啡吧茶餐厅]1950　5第五层至第二十八层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会议厅。28750　2号楼Loft办公楼序号层数功能安排面积（㎡）备注1第一层品牌服饰专卖店1900层高H=4m2第二层时尚美容美发1900层高H=4m61 3第三层东聚汽车用品广场1900　4第四层国际桌球俱乐部1900　5第五层至第二十八层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会议厅。28750　3号楼公寓式办公楼序号层数功能安排面积（㎡）备注1第一层品牌服饰专卖店2500层高H=4m2第二层时尚美容美发2500层高H=4m3第三层家居精品生活馆2500　4第四层国际桌球俱乐部2500　5第五层健身房2500　6第六层至第二十四层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会议厅。15500　7第六层至第二十层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会议厅。15500　4号楼公寓式办公楼序号层数功能安排面积（㎡）备注1第一层品牌服饰、电子通讯专卖店、品牌餐饮2500层高H=4m2第二层女性尚品2500层高H=4m3第三层男性尚品2500　4第四层家居精品生活馆2500　5第五层影院2500　6第六层至第二十五层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会议厅。15150　61 7第六层至第二十八层商务中心、商务办公室、商务接待室、普通办公室、大开间会议厅。15150　5号楼商业序号层数功能安排面积（㎡）备注1第一层品牌服饰、电子通讯专卖店2200层高H=4m2第二层女性尚品2200层高H=4m3第三层男性尚品2200　4第四层家居精品生活馆2200　5第五层餐饮2200　4.4配套及辅助设施4.4.1供水（1）规范依据1、《建筑给水排水设计规范》GBJ50015-20032、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-953、《自动喷水灭火系统设计规范》GB50084-20014、《水喷雾灭火系统设计规范》GB50219-955、《室外排水设计规范》GB50014-20066、《建筑灭火器配置设计规范》GB50140-20056、《建筑设计防火规范》GBJ16-872001版（2）生活给水系统1.水源61 项目所需水源由已经铺设的市政给水管线引入，使用的水源、水量、水压均由城市给水管网保证，水源由自来水厂提供，可满足生产、生活及消防的用水要求。2.给水系统采用市政管网与二次加压系统联合供水，当市政管网流量及压力可满足供水需求时，由市政管网直接供水，当市政管网流量及压力不满足供水需求时，由生活水箱及恒压变频泵组供水。在地下室设生活水池及加压泵房，采用变频泵从生活水池吸水加压后送至各用水点。每栋高楼至少设置2台加压泵。水源为城市自来水管网，进水管径为DN200—DN800，由东聚车市片区预留口接入，并按建筑给排水工程设计规范要求设计如下：用水量估算表序号名称数量依据单位取值时间总量（吨）1商场902985-8L/㎡8L12h2600582办公楼14018430-50L/人50L8h1513993绿化15212.11-3L/㎡天3L164294未预见用水15%64183总用水量492069（3）消防给水系统1.消防水源及消防泵房在地下室设消防水池及消防泵房，各消防水池储水量不少于324吨。用量按室外30L/秒，3小时消防用水设置。消火栓泵从消防水池吸水加压后送至各消火栓用水点，喷淋泵从消防水池吸水加压后送至各喷淋用水点。各层设消火栓，商场区设喷淋泵各两台，均一用一备。2.室内消火栓系统61 各楼每层均布置室内消火栓系统，确保二股充实水柱到达任何部位。室内消火栓系统设计流量20升/秒，作用时间2小时，消火栓箱内均配消防卷盘。栓口压力超过0.5MPa时,采用减压稳压消火栓。室内消火栓系统采用减压阀竖向分为两个区供水。3.自动喷水灭火系统项目设湿式自动喷水灭火系统，按轻危险级设计。商场部分设计流量26升/秒，喷水强度8升/分.㎡。柴油发电机房、日用油箱间均设水喷雾灭火系统，喷水强度20升/分.米2，作用时间0.4小时。4.室外消防系统室外按规范布置地上式室外消火栓，设计流量30升/秒。4.4.2排水根据昆明城市总体规划的要求，排水必须采用雨污分流体制。其中雨水可通过管道收集和输送后排到雨水沟里；污水经过自建污水处理站处理后进行中水回用，或者排放到城市污水干管里。经环保部门监测，废水排放浓度达到国家《污水综合排放标准》的要求.1)室内污水排放量按供水量的85％—90％估算，约41.82万立方米。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按地区暴雨强度公式计算。4.4.3防洪防涝项目拟建地点根据地形情况，适当考虑山洪暴发的防洪沟渠设置。4.4.4供电本工程电气设计范围为：61 建筑物及道路照明等各项电气设计。设计内容包括电气照明，应急照明，动力配电，商场用电，电话，电视，火灾自动报警系统，计算机网络，监控系统，防雷与接地等。(1)电源状况云南省水利资源丰富，电力资源很好，由电网供应。由市政供系统供电。配备柴油发电机作为应急电源。(2)功率因数及补偿方式：(3)本工程用电设备自然平均功率为0.75，应补偿至0.9以上，在变配电室低压侧设置自动功率因数补偿装置。(4)主要设备选择考虑到动力用电与照明用电之间相互影响，本项目设应急变压器，配电室选用封闭式低压配电屏，变压器置于室内并用交联电缆从室外引入，动力配线均用全塑电缆，并用电缆桥架铺设至用电单位配电屏，电缆全部铺入地沟。(5)供电及设备选型各单位均设配电间，装设电力或动力配电箱，配给各用电设备，动力配线采用VLV全塑电缆穿钢管铺设，各生产机械电机前装设现场控制按钮箱，控制电缆采用DVV型，及穿管铺设方式。主要实习车间要防止火灾。因此，电机采用防火，电机控制设备采用防爆电器，以保证安全。（6）变、配电系统负荷等级和供电要求（1）负荷等级61 一二级负荷：消防用电设备、弱电设备用电，电梯、消防中心、变配电室及发电机房等用电，事故照明、走道照明。其余用电为三级负荷。（2）负荷估算负荷估算总容量：7698.92KW61 用电负荷及用电量量估算表序号项目名称装机容量计算系数计算负荷最大负荷使用小时Tmax(时/年)年耗电量需要系数Kx功率因数COSΦtanΦ有功Pjs无功Qjs视在Sjs（KW）(KW)(Kvar)(KVA)(K·KWh)1办公楼2803.680.410.80.751149.51862　14001609312.322商业3611.920.60.80.752167.151625　35007585032.003地下室及半地下室707.110.60.80.75424.27318　70002969862.004电梯、水泵375.000.60.80.75225.00169　3500787500.005电信进线房50.000.50.80.7525.0019　8400210000.006绿化庭院照明15.210.30.71.034.565　9004107.247中水设备用电72.000.60.80.7543.2032　4200181440.008立面及航空障碍照明54.000.20.80.7510.808　105011340.009其他10.000.50.71.035.005　280014000.0010小计7698.92　　　40543044　　　同时系数KΣ·Y=0.85,KΣ·X=0.92　　　3446.32800.14440.4　　变压器损失：0.02Pjs,0.1Qjs　　　69280　8760.00603794.71全年耗电合计　　　　　　　13976388.2761 昆明东聚紫金商务中心建设项目用电负荷用电负荷及用电量量估算表估算说明：一、容量分项计算说明1、地上办公楼：办公面积140184㎡，按20W/㎡计算，最大负荷使用小时4h,则计算容量：PJS1=26350.14㎡×20W/㎡=2803.68KW；2、商业：商业面积90298㎡，按40W/㎡计算，最大负荷使用小时10h,则计算容量：PJS2=525.27KW；3、地下室及半地下室地下室及半地下室面积8754.45㎡，按60W/㎡计算，最大负荷使用小时24h,则计算容量：PJS3=3611.92KW；4、电梯、水泵PJS4=95KW电梯：24部，15KW/部，最大负荷使用小时10h,6×15=90KW水泵：水泵安全系数，一般取值λ=1.2；水泵效率，η=0.7；流量0.0257m3/s，建筑高度102m，扬程取120m，η=70%；水泵计算容量15KW；5、绿化庭院照明面积15212㎡，10W/10㎡,最大负荷使用小时3hPJS5=15.21KW；94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目1、立面及航空障碍照明面积54000㎡，1w/㎡,最大负荷使用小时8hPJS6=54KW；2、电信进线房PJS7=50KW，最大负荷使用小时24h；3、中水设备用电12台，每台6000KW，PJS8=72KV,最大负荷使用小时12h；二、总负荷计算：取值说明每年取350天，同时系数0.85，无功补偿0.92；变压器损失：0.02PJS，0.1QJS；视在功率SJS=4440.4KVA；考虑预留20%，SJS=5328.48KVA；可选1800kVA三台变压器供电。载荷99%；消防设备容量（一级负荷），选择六台350KW柴油发电机组备用电源供电。年耗电量W=1398万千瓦时，按1.229吨/万千瓦时折算，年标准煤为1718吨。根据年用电量情况，按照昆明市固定资产节能评估办法，需请资质单位编制固定资产技能评估登记表。电力节能主要采用无功补偿方式进行，无功补偿在0.92以上。（3）电源采用110KV电源供电，要求电源从市电不同的110KV系统用电力电缆埋地引来。若110KV市电达不到上述要求,设柴油发电机作二级负荷的备用电源。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目（4）应急电源系统a、弱电机房、消防控制中心等用电需配置UPS电源。b、消防疏散照明灯具配蓄电池装置。4.4.5消防系统设火灾自动报警及联动控制系统，系统保护对象等级为二级。系统采用控制中心系统。在办公楼和商务楼各楼层设置扬声器作为火灾时通知相关楼层的人员疏散，平时可作为一般的广播。配合设置广播系统：在商场、广场等处设置广播扬声器。通过扬声器，播放公共广播和其他节目，出现紧急情况时强切转换为报警广播。指挥人员安全疏散。火灾自动报警：本工程为二级保护对象，设置火灾报警控制中心，火灾探测器按场所分别选用感烟探测器及感温探测器，并设置消防联动控制及火灾事故广播，消防控制中心设置在一层。项目各建筑物均设有消防设施，周边消防设施规划以接到报警5—15分钟内可以到达责任区边缘为准则，主要依靠嵩明县消防中心，必要时由消防部门调用周边大企业的消防车进行救援。(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。(3)小区室外按规范设消火栓。(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。项目各建筑物均设有消防设施，周边消防设施规划以接到报警5—15分钟内可以到达责任区边缘为准则，主要依靠盘龙区消防中心，必要时由消防部门调用周边大企业的消防车进行救援。在消防设计方面，首先保证消防水源，除了总管自来水源外，循环水池水容量2,000Ｍ3，可以兼作消防水池，总水管系统按规定设置消火栓、水龙带、水枪等设施，在乙级防火单体内，设置自动报警系统，在每幢主楼设6个灭火点，其中4个点各配备MFZ4灭火器4个，另外二个点设1个MFT50型推车式干粉灭火器。4.4.6通风空调项目所在地昆明市是北亚热带气候，夏秋气温偏高，相对湿度大，冬春温暖，相对温度稍低。根据商场的功能要求及国家《采暖通风和空调设计规范》等规定对办公、购物商场过程中产生的有害物，视不同情况，采取不同的通风净化措施，使室内工作环境保持安全、清洁卫生、对有关特殊要求的办公、地下停车场等必须进行通风设计，以满足功能要求。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目4.4.7照明系统1.照明电源，电压及配电形式：照明电源由低压配电屏照明回路引来，各层设置楼层配电箱，电压为380/222V。2.照度选择：信心中心机房、办公室、会议室等处照度为300LX，住宅楼设照度250LX，门厅、过道等处照度150LX，电梯厅75LX，设备房100LX。3.应急照明及诱导标志：疏散楼梯间，电梯厅、公共出入口、走道、控制室、风机室、配电室等设备房设事故照明及疏散照明。4.照明灯具：主要用电单位设置荧光灯照明，在控制操作室选用栅格荧灯，其它走道，楼梯则用吸顶灯。界区照明采用新式混光纳灯，路灯控制采用光电自动控制方式。4.4.8弱电设计本项目弱电设计内容包括电信网络系统、有线电视系统、公共安全系统（对讲电话系统、电视监控系统）、管理系统、车库管理系统等五部分。（1）电信网络系统着眼于商贸中心94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目信息化、智能化的高起点，规划积极采用国际先进的各种通信设施，提供多种通信手段。尤其加大光缆网、传输网、接入网等基础设施的建设，实现数据多媒体及宽带网和综合信息服务平台的建设，实现光纤到户、光纤到楼。规划区内所有通信线路均下地敷设。根据总体规划规定，统一采用PVC排管沿规划区主要道路进行敷设，重要主干电缆可采用迂回路由构成环路。1．本工程每间设一门直线电话，商业另加设。线路原则上采用排管敷设，排管数量由电信部门制定的专业规划另行确定。2．在管理中心设有电信总机房，用于安装市政数据通信线路的接口设备，各栋楼每个楼梯内均设有二个供电信网络，其他弱电系统以及大楼BA系统布设垂直电缆的电信间。（2）、有线电视系统1．在小区设有小区电视总机房二座，小区与自贡市有线电视台联网，并通过区内有线电视网向用户提供本地电视节目信号。2．办公每套配设2只电视用户终端，分别安装在室内进远两端；商场及其他配套设施内预留电视分支器。3．有线电视系统主干电缆采用SYKV-75-9同轴电缆，水平支线电缆采用SYKV-75-5同轴电缆。4．有线电视系统采用550MHZ系统，邻频传输，分支分配方式，终端电平满足70±5dB。有线电视规划实现收视率100%，线路引至每户及每单位，其有线光缆可与电信管线并排敷设。（3）、公共安全系统1．对讲及报警系统(1)保安中心设在管理中心，保安中心能与每幢楼门卫值班室实现对讲通话。以便各处值班人员与保安中心联系。(2)系统以总线方式构成，实现点对点通话。2．电视监视系统(1)94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目本系统与公共保安系统合为一体，设保安中心，该中心设在小区管理中心。(2)本系统包括对办公、商业网点、电梯轿厢、车库等部位进行安保监视。5.保安监控：本项目设有保安闭路监控系统，分别对主要出入口，电梯桥厢，门厅等处进行保安监视。主要设备包括：监视器，长时录象机，矩陈切换，设备控制主机等，同时控制摄像镜头、方台、切换装置进行监视。（4）、远程抄表管理系统远程抄表系统设在管理中心，利用计算机系统对东聚紫金商贸中心的各表计进行测量计费。（5）、车库管理系统车库管理系统与管理中心联网，以便集中管理，分散控制，及时了解车库使用情况，以利提高经济效益。（6）、线路敷设室外线路采用多孔排管埋地暗敷，室内线路在弱电竖井、吊顶或混凝土楼板内暗配。4.4.9道路及泊车组织道路主要依据控规的道路网络，再针对不同的组团的要求，组织便捷有序的子交通系统，并争取做到人车分流。把人行的便道与绿化走廊相结合，使之安全而生态。紫金商务中心地下停车场70711㎡，内共建机动车位6415辆，非机动车位1853辆。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目公共活动场所、人行道、过街天桥、地下通道等地段必须考虑无障碍设计。4.4.10燃气工程规划1．现状概况昆明城区具有完备的煤气输送管道，能保证片区供气安全。2.供气原则优先满足公寓办公区及餐饮用户；3、输配系统采用中压一级系统，采用楼栋调压箱，供气流程如下：中压站→调压箱→低压庭院管→户内管中压管管径DN100～DN200，管网布置采用环状、枝状相结合，各供气片区逐步联网。内燃气管线沿规划道路敷设。4、管材与防腐中压管选用无缝钢管；低压庭院管选用水煤气钢管。埋地管道采用加强级防腐，并设牺牲阳极保护。4.4.11防雷接地变配电站接地装置按不小于4欧设计，其它单位按二类防雷在所有楼房接顶屋面设置避雷线，其接地电阻小于1欧。楼房电气设备采用接零保护，用电设备不带电金属外壳均应接零，并通过电缆桥架及电缆穿管将全部用电单位接地网相连接，易燃易爆设备和管道也要接地。4.5绿化94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目项目景观带主要以园林绿化植物建成，对核心区两旁区域景观与要求较高，要求植被茂密、四季常青的景观类绿化植物和草坪，同时园林设计也要较美观。东西两旁的植被种类则要求不高，只要是四季常青、植被茂盛即可。打破以往“点、线、面”的简单化格局，形成“背景、渗透、界面”三个绿化层次。即以项目依托的自然山体、植被、水体为背景，与项目各个功能区环境相互渗透，形成人工环境与自然环境之间的绿化界面。(1)绿地系统分类绿地系统主要由广场绿化、道路绿化等构成的完善丰富的绿地空间，规划区绿地率为35%。1)广场绿化：强调亲和性和艺术性，植物可选用景观效果好，色彩鲜艳的庭院植物，以阵列种植乔木，几何造型的色带构造宜人广场空间。2)道路绿化：以人为本，主要解决遮阴，降噪功能，同时兼顾造景功能。种植方式用行列式种植强调道路线形。3)庭院绿化：建筑周边绿化，以烘托建筑艺术气氛，改善小环境，界定空间。以乔、灌、花、草高低分层配置的方式，营造优美环境。(2)植物培植原则1)以乡土树种为主。2)适当选择经考验的外来树种。3)重点树种重点布置，少而精，一般树种宜丰富。4)速生树种与慢生树种相结合，逐步过渡到珍贵长寿树种。5)通过藤本植物使垂直绿化与平面绿化相结合，形成立体绿化结构。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目第五章节能、节水措施5.1节能措施综述节约能源是我国国民经济的一项基本国策，节能降耗是国家基本建设的一贯方针，节约生产资源和对资源、能源的再利用对企业来说尤其重要。它首先体现了企业的规模、技术和管理水平，同时可以降低生产成本，增加经济、社会和环境综合效益。随着世界人口的不断增长，工业化水平的不断提高和消费量的增加，能源消耗迅速增长。目前我们使用的能源除太阳能外，如石油、天然气、煤、原子能等均系不能再生的能源。随着时间的推移，地球上资源的储量只会减少，不会增加，故节约能源已成为世界各国的共识。能源是发展国民经济和提高人民生活水平的重要物质基础，我国已把节约能源作为一项基本国策，对能源实行开发和节约并重的方针。在建设具有中国特色的社会主义事业中，要求各行业都要认真贯彻。本项目的实施中，也将遵循这一方针。5.2用能标准及节能设计规范本项目在设计建设和运营过程中，将按照现有可依据的相关法律法规、产业和技术政策、标准和设计规范进行。主要依据的标准和规范为：（1）中华人民共和国节约能源法（2）中华人民共和国可再生能源法（3）中华人民共和国电力法94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目（4）中华人民共和国建筑法（5）重点用能单位节能管理办法（原国家经贸委令第7号）（6）民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）（7）工业企业能源管理导则GB/T15587-1995（9）用能单位能源计量器具配备和管理通则GB17167-2006（10）公共建筑节能设计标准GB50189-2005（11）采暖通风与空气调节设计规范GB50019-2003（12）管形荧光灯镇流器能效限定值及节能评价值GB17896-1999（13）普通照明用双端荧光灯能效限定值及能效等级GB19043-2003（14）普通照明用自镇流荧光灯能效限定值及能效等级GB19044-2003（15）单端荧光灯能效限定值及节能评价值GB19415-2003（16）高压钠灯能效限定值及能效等级GB19573-2004（17）高压钠灯用镇流器能效限定值及节能评价值GB19574-2004（18）云南省节约能源条例（19）云南省主要工业产品能耗限额（试行）5.3能耗指标及分析项目所消耗的能源主要是以下几个方面（1）电耗（动力、照明）；（2）燃料（煤气或液化气）；（3）生活用水（自来水）。5.4主要的节能措施94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目1.提高供电功率因素，减少无功损耗设计中对供电系统的功率配置调整到最佳配置，并设置功率因素补偿装置，减少无功损耗，使供电系统功率因素达到有关要求。2.循环用水，降低水耗生活污水经隔油池、化粪池处理后，进入中水处理系统进行处理，大部分回用于绿化，其余用于卫生系统的冲刷等，提高水的重复利用率，重复利用率可达到95%以上。3.合理布置蒸汽和热水管线减少能耗在设计和施工上要尽量缩短供热管线，提高设备使用效率和供热效率，有效地提高热能的合理利用。4.选用节能设备在设计方案中应试考虑国际上最先进的节能新型设备、采用新技术，坚决杜绝选用高能耗的淘汰产品，从源头上控制能源消耗。5.加强管理、提高运行率加强管理、提高运行率，可以降低各种能源的消耗，降低的运行成本支出。因此，一是要提高操作人员的素质，提高管理水平和操作水平，二是要提高各种能耗设备的安全运行率和效率，这样既达到节能降耗的目的，又可降低成本支出，提高项目的良性循环能力。6.在项目中采用的其它节能降耗措施有：(1)采用国内先进设计技术，合理布置总平面，努力降低能耗输送距离，减少能量损耗。(2)采用高效节能的设备和机电产品，降低综合能耗。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目(3)人为注意节约用电，充分利用太阳能。(4)重视能源管理工作，围绕着节能降耗，专人研究、综合管理。(5)对节能制定相应的制度，对消耗指标进行管理控制。(6)平面布局紧凑，采用多层建筑，有利于节约用地，节约能源。(7)建筑物外墙均采用240厚空心砖；建筑外墙的室内抹灰采用保温砂浆，有利于节能；(8)建筑设备均选用高效节能产品节约能源。(9)根据不同使用场合选用节能变压器和高效光源及灯具,合理选择每个开关控制灯具数量，以达到平时运行节能的效果。(10)合理选择配电线路导体截面,以降低线路损耗。(11)在配变电所低压各出线回路均设有功电度表,以便业主对各用电单位进行耗能考核。同时，人为注意节约用电，对节能制定相应的制度，对消耗指标进行管理控制。5.5节水措施根据《中华人民共和国水法》、《城市供水条例》、《城市节约用水管理规定》，节约能源，合理用水、节约用水。昆明是一个缺水城市，要达到节约用水必须采取以下措施：5.5.1使用节水型卫生器具和配水器具一套好的设备能够对水资源的节约产生非常大的作用。例如，通常淋浴喷头每分钟喷水20多升，而节水型喷头则每分钟只需要9L94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目水左右，节约了一半的水量。可见卫生器具和配水器具的节水性能直接影响着整个建筑节水的效果。所以在选择节水型卫生器具和配水器具时，除了要考虑价格因素和使用对象外，还要考察其节水性能的优劣。大力推广使用节水型卫生器具和配水器材是建筑节水的一个重要方面产品以瓷芯节水龙头和充气水龙头代替普通水龙头。在水压相同的条件下，节水龙头比普通水龙头有着更好的节水效果，节水量为3%~50%，大部分在20%~30%之间。且在静压越高、普通水龙头出水量越大的地方，节水龙头的节水量也越大，使用小容积水箱大便器，采用延时自闭式水龙头和光电控制式水龙头的小便器、大便器水箱。延时自闭式水龙头在出水一定时间后自动关闭，可避免长流水现象。5.5.2开发第二水资源——中水中水来源于建筑生活排水，包括人们日常生活中排出的生活污水和生活废水。生活废水包括冷却排水、沐浴排水、盟洗排水、洗衣排水及厨房排水等杂排水。不含厨房排水的杂排水称为优质杂排水。中水指的是各种排水经过处理后，达到规定的水质标准，可在生活、市政、环境等范围内杂用的非饮用水。我国的建筑排水量中生活废水所占份额住宅为69%，宾馆、饭店为87%.办公楼为40%，如果收集起来经过净化处理成为中水，用作建筑杂用水和城市杂用水，如冲厕所、道路清扫、城市绿化、车辆冲洗、建筑施工、消防等杂用，从而替代出等量的自来水，这样相当于增加了城市的供水量。产品采用中水回用设备，并在保证供水水质的条件下，实现了分质供水。节水效果相当显著。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目5.5.3雨水利用雨水利用就是将雨水收集起来，经过一定的设施和药剂处理后，得到符合某种水质指标的水再利用的过程。类似于中水，处理后的雨水作为一种可以利用的水资源可以用于厕所冲洗、城市绿化、景观用水以及其他适应中水水质标准的用水。建筑物收集雨水的一般结构是，由导管把屋顶的雨水引人设在地下的雨水沉沙池，经沉积的雨水流人蓄水池，由水泵送人杂用水蓄水池，经加氯消毒后送人中水道系统，为解决降尘和酸雨问题，一般将降雨前两分钟的雨水撇除。5.5.4消防贮水池的设置及加压94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目高层建筑中消防用水量与生活用水量往往相差甚远，消防给水系统设计流量可能是生活给水系统设计流量的好多倍。由于消防贮水要求满足在火灾延续时段内消防的用水总量。因此，在消防水与生活贮水池合建的情况下，会由于消防贮水量远大于生活贮水量而致使生活供水在贮水池中停留时间过长，余氯量早已耗尽而造成水质的劣化。所以为保证水池中的水质符合卫生标准，应定期更换贮水池中的全部存水（包括消防贮水）。所以，当两系统贮水量相差较大时应将两系统的贮水池分建，这样既可以延长消防贮水他的换水周期，（从而减少了水量的浪费），又可以保证生活饮用水水质符合要求。同时，还应使消防贮水池尽可能地与游泳池、水景合用，做到一水多用、重复利用及循环使用。同时，高层建筑群或小区应尽可能共用消防水池和加压水泵。消防贮水量应按其中最大的一座高层建筑需水量来计算。这样，既可避免消防加压给各建筑设计带来的诸多技术问题，又可以节省工程建设和设备投资，降低运转费用，便于集中管理，同时可避免多座贮水池的大量消防贮水及定期换水而造成的浪费。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目第六章环境影响和环境保护6.1指导思想昆明东聚紫金商务中心建设的环境保护规划要与昆明及周边地区的环境相适应，注重与本地文化和自然的完善结合与融洽，忌生硬楔入，不伦不类。6.1.1主要依据（1）《中华人民共和国环境保护法》（2）《建设项目环境保护管理条例》（3）《关于建设项目环境影响评价制度有关问题的通知》（4）《中华人民共和国环境影响评价法》（5）《中华人民共和国水污染防治法》（6）《中华人民共和国大气污染防治法》（7）《中华人民共和国固体废弃物污染防治法》（8）《中华人民共和国环境噪声防治法》6.1.2总体要求一是落实建设项目环保第一审批制度，建立环境与发展综合决策，把环保工作计划纳入昆明东聚紫金商务中心建设计划。二是昆明东聚紫金商务中心建设必须要实行先评价，后建设，要全面规划，合理布局，避免出现环境问题，造成损失。三是必须执行建设项目“三同时”制度，把污染治理设施与建设项目主体工程同时设计、同时施工、同时竣工验收投产。四是昆明东聚紫金商务中心建设94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目项目必须实施污染物排放总量控制，污染物排放必须按环境功能区要求达标排放。五是大力推广环保高新技术，切实保护环境质量。（1）坚持以经济建设为中心的原则。环保部门要增强全局观念和服务意识，积极为昆明东聚紫金商务中心建设环境管理出谋献策，推行服务承诺制，公开办事程序，简化办事手续，提高办事效率和服务水平。（2）坚持昆明东聚紫金商务中心建设环境管理实施“两个一”的原则。即一个昆明东聚紫金商务中心建设开展一个综合环境影响评价，对昆明东聚紫金商务中心建设区环境容量、环境规划、功能区分布，环境保护与对策综合评估，简化环境影响评价手续。另一个是对昆明东聚紫金商务中心建设区污染治理，按功能分类，集中统一治理，建一个综合治理设施，减少投资，便于管理，降低成本，保证质量。（3）坚持昆明东聚紫金商务中心建设区的环保工作实施“三个结合”的原则。一是在环境管理上，坚持环保部门统一监管与全社会齐抓共管相结合。要实行环境目标责任管理制度，实行“一把手亲自抓，负总责”，各部门要依法行使职能，把好“环保关”，要充分调动群众共同参与。二是在污染治理上，坚持政府行为与市场行为相结合。三是对昆明东聚紫金商务中心建设区污染治理问题上，遵循市场经济规律，建立与市场经济相适应的环保新机制。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目（4）坚持环保与经济“双赢”的原则。一是要坚持多开发、多利用、多保护、少投入、少浪费、少危害，讲究当前效益和长远效益、经济效益与社会效益的统一。二是要把污染控制方式从末端治理转向运营全过程控制，治理方式从点源治理转向区域环境的综合治理，将环境管理纳入昆明东聚紫金商务中心建设运营的全过程，着眼于降低能源和材料的消耗，加强废物回收利用，变废为宝，实施区域性清洁生产，真正结束“先污染、后治理”的旧发展模式。三是要坚持实施“谁污染、谁治理”、“谁破坏、谁恢复”、“谁利用、谁补偿”等一系列措施，确保经济与环保“双赢”。在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护和职业安全卫生方面的法律、法规，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的冈素，都要提出防治措施，并达到技术可行、经济、布局合理、对环境的有害影响最小。6.2项目主要产污情况本项目属于非生产性建设项目，其对环境的影响可以分为施工期和运行期两个时段。施工期对环境的影响具有暂时性和可恢复的特点，而运营期对环境的影响可分为有利影响和不利影响。6.3施工期污染源分析及处理项目工程施工工期交叉，施工过程连续，并具有不需新增供电、引水、排污等场外工程量的特点。项目施工期产生的主要污染物为施工废气、施工废水、施工固体废物、施工噪声及水土流失对环境的影响。施工期主要污染影响流程见下图。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目土石方废水废土石基础、打桩地面建筑结构绿化废水噪声扬尘扬尘噪声噪声扬尘噪声扬尘振动废水装修垃圾项目施工期污染流程图噪声扬尘室内外装修本项目场地开阔，空气自净能力较强，地势较高，风高物燥，有利于污染物的稀释发散，可有效降低其不利影响。且施工期结束后，不利影响将随之消失。施工废水主要包括施工人员的生活污水和建筑废水。由于项目工地面积大，施工期将设2～4个临时性卫生旱厕，雇请当地农民定时清淘外运施之旱田，粪便不进入附近水体。考虑到项目长达3年的施工周期，项目首先安排外接市政污水管道的铺设工程。待该污管工程竣工后大规模施工人员方始进场。且须设临时化粪池和隔油池，生活废水经预处理后方能排入污水管网。施工固体废物主要包括施工人员的生活垃圾和建筑垃圾。生活垃圾经临时的生活垃圾收集系统收集后，委托有资质单位定期清运，送市政垃圾填埋场进行处置。建筑垃圾按当地有关管理部门规划外运至附近其它建设项目工地回填，或在指定地点填埋，不会对周围环境造成太大影响。施工噪声主要是机械噪声和材料装卸噪声，注意严格防止夜间施工后，对环境影响不大。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目项目建设竣工后，区域均为建筑物、道路和绿地所覆盖，因施工造成的水土流失将完全得到控制。6.4运行期污染源分析及处理项目运行期产生的主要污染物为废气（炉灶废气和炊厨油烟、汽车尾气、中水处理站异味、垃圾收集箱和中转站异味）、废水（生活废水）、固体废物（生活垃圾、化粪池、中水处理站干化污泥、隔油池油泥）、噪声（污水收集与中水处理回用系统设备噪声、水泵房噪声、集中式餐厅排风机和抽油烟机噪声、车流量噪声）。炉灶废气和炊厨油烟通过安装油烟净化装置，并合理设置油烟排放口的高度和位置减少负面影响。道路和露天停车坪汽车车速较快，尾气在露天发散，污染物浓度很低，不会超标。地下车库均设有机械送排风系统，按照《汽车车库设计规范》，车库的换气率为6次/h，排放高度不低于2.5m，根据大量实测资料显示，严格按照《汽车车库设计规范》要求合理配置排气口的个数与高度，废气排出后一般不会出现超标现象。中水处理站在污水处理过程中，如果采用工艺不当，则会有恶臭气体排入大气中影响空气环境。项目拟采用目前市场上较为成熟的埋地式一体化污水处理组合设备。该种设备针对性强、工艺成熟、运行可靠，臭味低、噪声小，如再采取埋地覆土上绿化、建立植物防护带等措施，则可有效消除吸收污水处理过程中的臭味。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目污水收集系统中的污水泵房会产生少量异味。因此，项目将根据地形地势合理设置污水收集系统，尽量多采用重力自流收集。生活垃圾异味在收集、中转和运输过程中清洁、消毒、转运措施得当，不会产生大量臭味。项目废水均为生活污水，其中有少量含油污水。其主要成份及浓度通过化粪池、隔油池预处理后达到CJ3082-1999《污水排入城市下水道水质标准》要求，汇入项目中水处理站。项目固体废物主要为生活垃圾和来自中水处理站、化粪池的沉渣污泥，以及隔油池少量油泥。所有生活垃圾均应分类收集，均应设置不同颜色的垃圾分类收集箱和垃圾中转房间。集中收集后，委托有资质单位定期清运至市政垃圾场填埋、焚烧。污水处理站、化粪池滤渣污泥和隔油池的油泥均被列入《国家危险废物名录》，由有资质单位定期清掏外运至本市危险废物处置中心处理。噪声采用埋地式设备、一般性降噪处理及规定限制鸣笛等措施予以控制。6.5建设地点环境现状项目场址位于昆明众天路高原明珠大酒店旁，供水、供电、排污等均方便，项目区环境良好，地质、大气环境质量甚佳，周边无水源区、文物保护区和自然保护区。而目前本区的环境保护措施较为完善，污水排放由本区排水系统排入城市排水主管网。本区有完善的供、排水设施和垃圾处理设施基本做到“三废”达标排放。项目建设的环境保护可充分利用本区94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目现有设施及条件。6.6项目建设与运营对环境的影响施工期主要污染物产生及排放情况（1）废气：在施工过程中，开挖回填土石方、建筑材料堆放、建筑装修等工程作业产生的粉尘，挖掘机、推土机等燃油机械作业产生的含NO2、CO等燃油烟气。由于本项目施工工程量较少，因此废气排放量也较少。废气为无组织排放。（2）废水：施工期废水主要为施工人员的生活污水和施工废水，施工人员在食堂用餐，主要污染物为CODCr、SS、BOD5及动植物油等，经隔油沉淀处理后排入开发区的下水道。（3）固体废物：弃土（石）、废弃建筑材料及生活垃圾是施工中产生的固体废物，部分土石方可回填，固体废物产生量较小，多余土石方及废弃建筑材料设置临时堆放场，施工结束时进行清运。（4）噪声：施工期间由于使用开挖机、电锯、电钻、吊车等施工机械，产生一定的噪声污染，源强约为80～95dB（A），其特点是突发性和间歇性。营运期主要污染物产生及排放情况废水生活污水主要污染物为CODCr、SS，BOD5,类比相关资料，生活废水中主要污染物浓度为CODCr300～400mg/l、BOD5120～250mg/l、SS150～250mg/l、NH3-N30～50mg/l、PO43-94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目6～8mg/l。生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。固体废物生活垃圾按0.5kg/（人·d）计，每日生活垃圾产生量为25kg/d。生活垃圾袋装后放入垃圾房内，由开发区环卫处每天统一清运。噪声建设项目主要噪声源为风机和水泵，噪声强度小于80dB（A）。风机通过吸声、隔声治理，设备上安装消声器、减振器等防治措施；设备的进出口及管道的连接处采用软连接头以减少振动传递。水泵通过吸声隔声治理，设备上安装减振器等防治措施。真空泵采用新型低噪声泵，噪声源强小于50dB（A）。6.7环境保护措施（1）设计时考虑隔声、降噪、减震等处理；合理组织各种车流、人流关系，使通行顺畅。（2）生活垃圾设固定堆放点，根据垃圾的不同种类，设置不同的垃圾收集路线和垃圾收集方式，由环卫部门统一集中处理。（3）排水系统采用清、污分流制，粪便污水经化粪池处理后与生活污水和实验室废水（经收集处理后）由污水管排入市政排水管道，统一由市政生活污水处理站处理，经处理达标后排放。（4）对于交通噪声采取种植绿化带减少噪音影响，利用合理的功能分区减少校园内音响的噪声干扰。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目（5）结合现有地形及建筑物造型种植绿化带、绿地，栽种各类花卉、常绿乔木、灌木、花坛，形成乔、灌、草相结合的训练基地景区，建成环境优美的生产基地。对于项目所产生的各类污染物拟采取的防治措施及预期治理效果见表6-3。表6-3建设项目拟采取的防治措施及预期治理效果内容类型排放源（编号）污染物名称防治措施预期治理效果水污染物卫生间CODCrBOD5SSNH3-NPO43-雨污分流经过化粪池处理后排入城市污水管网达到《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-1999）固体废物办公生活垃圾袋装送垃圾房、委托环卫部门清运不外排噪声风机、水泵噪声减振、隔声处理达到GB12348-90I类标准1、废物处理方法（1）废水污水处理项目区域内的所有生活污水采取分片集中处理，分达标之后排放入规定区域，严禁未经处理直接对外排放。（2）垃圾收集在昆明东聚紫金商务中心建设入口、停车场及昆明东聚紫金商务中心、道路两旁适量放置垃圾盛放装置，区分可回收及不可回收垃圾装置。垃圾盛放装置的材质、形状、色调适宜与昆明东聚紫金商务中心建设相关并与周围景观相协调。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目——垃圾分类区分可回收循环利用和不可回收循环利用两大类，大类垃圾收集后再分细类处置，对物资资源(如酒瓶、饮料瓶罐，报刊、纸张之类)，分类捆绑装进专用的资源回收袋。——垃圾处理分类后的垃圾可分别采取卫生填埋法、堆肥法或者运往专业工厂同收处理。无论采用哪种方法，最终都应以无污染、有效资源充分回收利用的综合处理方为标准。从根本上改变以往城市垃圾处理方式，真止实现垃圾处理的综合化。（3）处理工艺94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目废水处理工艺设计拟采用目前较为成熟的生化处理技术三级接触氧化法，水质设计参数水平均按BOD600—800mg/1，出水BOD按40mg／1设计，工艺流程设计详见方框图。工艺控制参数初沉地：上升流0.2-0.3毫米/秒；一级接触氧化池：总停留时间2.5-3小时，气水比2.5:1；中沉池：上升流速0.2-0.3毫米/秒。二、三接触氧化池：总停留时间3—4小时，气水比10：1；终沉池：上升流速0.5-0.15毫米/秒。（4）成套设备清单设备选型主要是针对有机污水和生活污水处理设备，其全套设备清单详见污水处理设备一览表序号名称生产厂家规格数量备注1污水处理设备国内WSII-616T／h国内WSll-3l3T／h2风机国内L15m14．5kw国内L10UDl3．0kw3水泵国内AS5-CB12．2kw国内AS3-CB11．1kw（5）污水排放指标序号项目处理前指标处得后指标GB8978-19961BOD5600-800mg/L30≤30mg/L2COD250-400mg/L≤60mg/L≤150mg/L3SS100-150mmg/L30mg/L≤150mg/L94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目4PH8．127-7.3项目拟采取的治理措施及预期效果内容类型排放源污染物名称治理措施预期治理效果大气污染物施工期间场地周围施工粉尘施工场地及运输道路洒水减少粉尘污染水污染物施工废水、施工污水、生活污水BOD5、CODcr、动植物油、SS进入城市污水处理厂处理达标排放固体废弃物规划区内及施工场地内生活垃圾建筑垃圾专人定期清运，运送至市政垃圾场处理规划区内清洁噪声合理安排作业时间，禁止夜间施工控制施工噪声。生态环境设立中心绿地和零星绿化，增加植被，改善区域内生态环境。其它6.8环境影响评价本项目环境保护设施齐全，生活垃圾和污水均可利用现有的较为完善的收排设施，基本上不会造成人为的环境影响。项目投入使用后，应继续加强对生活垃圾和污水收集、运送工作，防止人为地造成环境污染。本项目重视生态建设，基地环境污染物主要是生活垃圾和污水，均有完善的收排设施。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目本项目在建设及正式使用后，虽然产生一定量的污染物，但由于采取了相应的环境保护措施和绿化工程，不会给当地的环境带来污染。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目第七章劳动、安全、消防7.1设计依据和主要技术规范及标准a.《劳动法》；b.劳动部《建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定》；c.《城市区域环境噪声标准》（GB3096-1993）；d.《建筑采光设计标准》（GBT50033-2001）；e.《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）。7.2危害因素及危害程度分析1、容易导致不安全的地方是下列位置：（1）电梯（包括客梯、货梯和传送带）；（2）配电室；（3）供电线路；（4）传动设备；（5）高层楼房外部窗和门等；（6）进出的车辆等；（7）自然条件影响地震、雨、雷、大风等。2、有害物质种类及危害分析（1）危害较严重的是：配电室及供电线路，这些地方都会产生火灾，给单位造成比较大的损失。（2）传动设备产生的噪音，影响人们工作和休息。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目（3）粉尘及灰尘对空气污染，对人体健康产生危害。7.3安全及消防设施1、安全（1）在建筑结构上必须考虑按八度设防。（2）建筑上要考虑通风和采光效果。（3）设置消防通道。（4）设置专人对安全工作进行经常管理和检查。（5）装置相应的安全设施、设备。2、消防消防标准及规范（1）《中华人民共和国消防条例》（2）《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）。（3）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140—90）（4）《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116—98）场区的消防按照《建设设施防火规范》及《建筑灭火器配置设计规范》等消防技术规范执行。项目建设投资概算中已预算了消防设备的投资，办公区之间距达到了三级以上防火要求，生活区构筑物之间距达到了一级以上的防火要求。火灾报警系统基地内建筑物均设置火灾自动报警。在办公、动力区、商场上夹层设置感烟探测器。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目在清洗间、柴油发电机房、等场所设置感温探测器。·消防广播通讯系统消防广播通讯系统在消防控制中心设消防广播通讯设备，可以通过电话总机与各建筑物的各防火分区进行通话，以便及时了解火灾情况，用于指挥处理火灾事故，在各建筑物的消防值班室、主要机房值班室、水泵房安装消防电话分机，主要出入口处设电话插孔；消防广播扬声器与公共广播扬声器共用，火灾时强行切换到消防广播及时通知火灾发生层及上、下层人员迅速疏散，并由广播录音录下现场指挥情形。·消防联动控制系统一旦发生火灾，火灾报警控制器可通过联动控制器和控制模块对以下设备进行火警联动控制：切换相应区域应急广播和声光报警单元至报警状态，发出火灾警报，指挥人员疏散。切断非消防设备电源和其他非消防电源,关闭火灾区域防火阀，并接收反馈信号。当发生火灾后，门禁系统接收信号，自动释放疏散门，以便人员逃生。·消防电源和配电为保证火灾报警及联动设备的可靠运行，火警设备供电采用最高供电等级，系统配套DC24V备用电池，分别为火警控制器、VESDA现场主机供电。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目7.4避雷由于该场址选择在城区，要严格按照避雷的相关技术要求，设置避雷针、防雷接地，保护接地等设施。在各建筑物的屋面设避雷带做接闪器以防直击雷，各建筑物利用结构柱内两根主筋做引下线，利用结构基础做接地装置。要求接地电阻不大于20欧姆。·在10kV高压及低压电源进线开关柜内加装氧化锌避雷器，以防雷击过电压。·在建筑物进出口处及不同爆炸危险环境的边界、管道分支处以及管道每隔50m处，均应与等电位联结端子箱或接地系统可靠连接，连接线采用BVR-1x6mm2。·低压配电系统接地型式为TN-S，插座回路设漏电保护器，防止人身电击事故，同时采取措施防止电磁干扰。·所有建筑的消防用电设备如：排烟风机、消防控制中心等均采用双路电源供电(其中一路为应急电源，一路为正常电源)，在最末级经互投装置自动切换。94马：云南地区可行性研究报告编制电联：①⑧⑥⑥⑨0⑦⑥⑦⑦⑥ 昆明东聚紫金商务中心建设项目第八章组织机构及项目实施进度8.1项目组织机构项目运作采取企业投资，市场化运作，企业是依照《公司法》章程登记设立的有限责任公司，在董事会领导和监事会监督下，实行总经理负责制，负责景区的建设和经营管理。8.2运作机制董事会总经理副总经理财务部物业管理部对外联络部综合管理部业务部人力资源配置根据管理公司机构设置，公司在职人员核定40人，其中，综合管理部8人，财务部4人，物业管理部23人，对外联络部5人，员工薪酬体系如下图：115 昆明东聚紫金商务中心建设项目综合办公楼员工薪酬体系岗位工资技能工资工龄工资知浮补贴基本工资效益工资工资绩效工资年终绩效考核奖励基本福利特殊福利员工薪酬体系养老保险医疗保险生育保险失业保险工伤保险妇女费独生子女费补充医疗保险福利交通补贴通讯补贴住房公积金其他福利人员工资及福利核算为人平均4000元/月所确定岗位人员中，大专以上学历要求不低于60%，管理人员学历需100%达到大专以上学历。8.3项目实施进度项目工程建设期限，2011年9月～2013年9月1、初步设计方案完成并审批；2011年9月至2011年10月,小计30天。2、地质勘探：2011年10月至2011年11月，小计30天。115 昆明东聚紫金商务中心建设项目3、建安工程施工图设计并审批：2011年11月至2012年1月，小计60天。4、确定施工单位、监理单位，并签定合同2012年1月至2012年3月，小计60天。5、施工单位进场并对降水、护壁、土石方工程进行施工：2012年3月至2012年5月，总计90天。6、基础施工2012年5月至2012年7月，小计90天。7、地上层框、架、梁、柱、板施工2012年7月至2013年10月，小计210天。8、砖砌工程、楼地面、外墙装饰、内墙抹灰、门窗及金属结构、水、电、气、空调等设备与管线的安装。2013年3月至2013年7月，小计120天。9、室内外装饰、装修工程：2013年7月至2013年9月，小计60天。10、验收：2013年9月底。进度计划表6-1序号分项工程名称2011年2012年2013年9101112246810122467891前期准备工作2初步设计及地质勘探3建安工程施工设计115 昆明东聚紫金商务中心建设项目4土石方工程等基础施工5地上层框、架、梁、柱、板施工6砖砌工程及设备与管线的安装7屋面等装修工程8室外总图9验收115 昆明东聚紫金商务中心建设项目第九章投资估算和资金筹措9.1编制依据1)以设计方案、说明及相关技术资料作为投资估算的基础依据。2)建设部颁布的《全国市政工程投资估算指标》(1997年)。3)《市政公用工程设计文件编制深度规定》（建质［2004］16号文）。4)建设部建标[96]628号文《市政工程可行性研究投资估算编制办法》。5)采用云建标(2003)第668号文《云南省建筑工程消耗量定额》。6)采用云建标(2003)第668号文《云南省市政工程消耗量定额》。7)采用云建标(2003)第668号文《云南省建筑装饰装修工程消耗量定额》。8)采用云建标(2003)第668号文《云南省建设工程措施项目计价办法》。9)采用云建标(2003)第668号文《云南省园林绿化工程消耗量定额》。10)以上定额不足的部分采用现行有关概预算定额作为补充。11)有关设备及材料价格根据现行市场价格及类似工程订货价格编制。12)《工程设计收费标准》(2002年)13)《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》计价格(1999)1283号。14)《投资项目可行性研究指南》计办投资[2002]15号文。115 昆明东聚紫金商务中心建设项目15)《关于发布工程建设监理费有关规定的通知》[1992]计费字479号文。16)云建[2004]396号文关于印发《云南省房屋建筑和市政基础设施工程施工招标工程量清单评标（暂行）办法》的通知。17)计价格[2002]125号《环境影响评价收费标准》。18)云计价格[2002]370号文。19)现行工程建设材料设备价格信息。9.2其他费用编制说明投资估算仅对项目建设进行估算。1）土地均价180万元/亩；2）建设单位管理费：按工程费用的0.5％计提；3)可行性研究费：37万元；4)环境影响评价费：30万元；5)勘察设计费：15元/平方米；6)其他费用（保险、临时设施费等，按工程费用的0.3％计提7)；8)预备费由基本预备费和价差预备费组成，基本预备费取0％，价差预备费不计提。9.3项目总投资项目总投资66500万元，其中建设投资65352万元，流动资金508万元，建设期利息640元。115 昆明东聚紫金商务中心建设项目9.3.1建设投资项目建设投资65352万元，详见附表9-1、9-2建设投资估算表。建设投资横向构成表9-1建筑工程费设备购置及安装工程费其他费用总价值费用（万元）48347.644429.7212575.0565352比例（%）73.986.7819.24100建设投资纵向构成表9-2序号工程项目总价值（万元）占建设投资（%）（一）固定资产费用53537.9681.921工程费用52777.36（二）无形资产费用11734.4617.96（三）其他资产费用800.12（四）预备费0（五）建设投资合计65352100　9.3.2分项工程投资估算主要分项工程投资表9-3序号项目名称数量（㎡）单价（元/㎡）总计（万元）1总用地面积434633总建筑面积其中：301193东聚紫金商务中心地下建筑105623180019012.14东聚紫金商务中心地上建筑195570150029335.54机动车停车位18535基础及配套设施费5.1消防、通风设施费用30119310301.195.2供水设施30119320602.395.3供电设施30119320602.395.4煤气设施1401843000280.375.5绿化及市政工程152126091.275.6中水设施3011938240.956三通一平2825140113.00115 昆明东聚紫金商务中心建设项目9.4资金筹措项目总投资66500万元。本项目资金来源渠道为：（1）资本金；（2）银行贷款；（3）其他融资。资金筹措方案如下：序号金额（万元）比例（%）企业自筹4650070银行贷款2000030115 昆明东聚紫金商务中心建设项目第十章财务评价10.1财务评价基础数据与参数选取（1）项目建设期为一年，第二年由于市场开拓尚有一个阶段，实际生产负荷只可达到60%，第三年生产负荷达到80%，第四年生产负荷达到80%，以后年份实际生产负荷达100%。项目经营期按13年计算，计算期为15年；（2）价格办公楼出租35元/㎡；商业区出租50元/㎡；非机动车停车20元/月；机动车停车20元/辆次。（3）财务基准收益率设定融资前财务基准收益率7%，项目资本金财务基准收益率7%。（4）其它计算参数①折旧：房屋、建筑物折旧年限按20年计，预计净残值率为5%；机器设备折旧年限为12年，预计净残值率为10%；其它折旧年限为12年，预计净残值率为零。折旧方法按年限平均法。②摊销：无形资产摊销按6年计，其它资产摊销也按5年计。③维修费用按固定资产原值2%计提；④其他费用按5%计提。包括管理费用和其他经营费用提；⑤税费率115 昆明东聚紫金商务中心建设项目表10-1税费率表（%）税费项目税费率（%）税费项目税费率（%）营业税5土地增值税0.5-2城市维护建设税7公益金5教育费附加4法定盈余公积金10任意盈余公积金8不可预见费3⑥云南宏盛东园商贸有限公司和设计公司提供的基础数据。10.2营业收入及税金营业收入、营业税金及附加和增值税见附表4，经营期第一年符合达60%时，营业收入为8519.43万元，上缴税金404.96万元；生产负荷达100%时，营业收入可达到14199.04万元，上缴税金合计为2703.92万元。10.3成本费用估算成本费用估算见附表5，固定资产折旧费估算见附表6无形资产和其它资产摊销估算见附表7，工资及福利费估算见附表8。由成本费用估算表可见：生产期第一年总成本为8305.29万元，可变成本为1007.25万元，经营成本为2286.81万元；生产负荷达100%时，总成本为5726.19万元，可变成本为1678.75万元，经营成本为2958.31万元。10.4融资前财务现金流量分析由项目投资现金流量分析可得到下列结果：1、项目投资财务内部收益率（%）115 昆明东聚紫金商务中心建设项目所得税前10.72%所得税后8.58%1、项目投资财务净现值所得税前（ic=7%）14817.41万元所得税后（ic=7%）6030.14万元2、项目投资回收期所得税前10.45年所得税后11.16年从财务内部收益率看：物流行业财务基准收益率融资前税前指标为7%，本项目财务基准收益率大于7%，说明项目融资前财务内部收益率较理想，从财务净现直看，当折现系数按行业7%设定时，本项目财务净现值税前为14817.41万元，财务收益好，两项指标均说明项目融资前财务可行。10.5融资后财务现金流量分析10.5.1资本金财务内部收益率按设定的融资方案对融资后项目的盈利能力进行分析，由资本金现金流量分析可得到资本金财务内部收益率为8.67%。10.5.2静态分析指标（1）项目资本金净利润率20.55%（2）总投资利润率11.57%（3）投入产出比2.48115 昆明东聚紫金商务中心建设项目10.5.3偿债能力分析项目投资回收期为10.45年（税前），借款偿还期为3年，项目利息备付率和偿还备付率大于1，两项指标均表示项目的偿还能力较强。10.5.4财务生存能力分析项目计算期内各年的投资活动中净现金流量为正值，说明项目有足够的经营净现金流量维持财务运行，项目方案合理，各年累计盈余资金为67615.47万元，说明项目生存能力强。10.6不确定性分析①说明对于建设项目，建设投资、产品成本、产品售价、生产负荷、建设期和人民币汇率等是比较容易发生变化和波动进而影响项目效益的主要因素。本项目的敏感性分析选取建设投资、经营成本和产品售价为不确定因素，同时选取所得税后全部投资财务内部收益率（IRR）为敏感性分析指标，通过计算敏感度系数，进行项目的单因素敏感性分析。敏感度系数为IRR变化的百分率与不确定性因素变化率之比。②敏感性分析表该项目做税前全部投资敏感性分析，考虑到项目实施过程中一些不确定性因素的变化，分别对营业收入、经营成本、建设投资作了提高10%和降低10%的单因素变化对内部收益率投资回收期影响的敏感性分析，见表5-3115 昆明东聚紫金商务中心建设项目表5-3财务敏感性分析表项目基本方案投资变化销售收入经营成本10%-10%10%-10%10%-10%内部收益率（%）10.72%9.05%12.66%12.88%8.49%10.24%11.20%较基本方案增减（%）　-1.67%1.94%2.15%-2.23%-0.48%0.48%从敏感性分析表可看出：各因素的变化都不同程度的影响内部收益率及投资回收期，其中，营业收入的提高和降低最为敏感，投资变化次之。当营业收入降低10%或经营成本增加10%时，项目的内部收益率仍为8.49%或10.24%，说明项目的抗风险能力极强。10.7盈亏平衡分析①说明本项目进行线形盈亏平衡分析，以生产能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）。本项目选取平均数值，计算项目盈亏平衡点。②计算盈亏平衡点以生产能力利用率表示的盈亏平衡点来计算该项目的盈亏平衡点为34.48%，也就是当营业收入达到4895.48万元时，企业就可以保本。说明项目对市场的适应能力较强。10.8财务评价结论通过经济分析，可看出本项目具有较好的经济效益，具体为：（1）项目所得税后和税前内部收益率分别为10.27%和8.58％，均高于基准收益率7%，能达到建设项目的基本要求。115 昆明东聚紫金商务中心建设项目（2）项目所得税后投资回收期为11.16.年，即建成后8.16年即能全部收回投资。（3）项目满负荷时每年可实现收入14199.04万元，总利润7691.91万元，投资利润率为11.60％。（4）通过不确定性分析可看出本项目具有较强的抗风险能力。（5）通过借款偿还分析可看出本项目具有较强的还款能力。因此，本项目从财务评价角度看是可行的。115 昆明东聚紫金商务中心建设项目第十一章风险分析11.1风险因素识别11.1.1市场风险本项目的市场风险主要表现在定价不合适所造成的利润损失、市场占有率过小没有竞争力、目标市场的定位不够准确等风险。应对措施：此类风险不能规避，只能通过一定的手段加以防范，例如，可以采用根据市场调查结果合理制定产品价格和营销手段，还可以及时、准确搜集市场信息根据市场的变化，改变营销策略，以防范市场风险，从而使得利润最大化。11.1.2工程风险工程风险是常规性的不可避免的风险，包括地质地基条件、材料供应、设备供应、工程变更、技术规范、设计与施工等造成的风险；防范对策：■加强合同的风险管理　■通过工程索赔将风险转化为利润■利用合同形式进行风险控制■通过保险转嫁风险11.1.3政策风险开发项目不符合国内相关的法律法规、国家产业政策、税收政策等带来的风险。相对来说，作为一个综合服务项目，面临的政治风险几乎为零。115 昆明东聚紫金商务中心建设项目应对措施：对于政治风险，只能作定性分折与预测，承包商应在投标决策阶段加强调查研究，并及时了解国家和地区的政策的变化，以争取更多的政府支持。11.1.4财务风险■固定资产与流动资产设置不当　固定资产与流动资产的不适当设置，可能造成资金闲置或短缺。不利工程进度。应对措施：聘请先进的财务咨询讯公司为项目长远发展制定计划，并进行跟踪指导。■财政收支失衡　项目初始时期，短期的亏损是难免的。但是，若长期不能摆脱这种状态则会直接影响该项目的生存。应对措施：1、节约成本。2、聘请财务顾问来指导资金的使用。11.1.5管理风险管理风险是指企业在生产运营过程中因管理不善而导致投资失败所带来的风险。该风险又分为两个部分：管理管理失当和管理效率低下。■管理失当管理是把握该项目旅游行业发展方向的重要环节。管理层对市场、定位等的错误，制定的方针政策的失误都可能给该项目带来致命的打击。115 昆明东聚紫金商务中心建设项目■管理效率低下管理层效率不高，对项目的发展是非常不利。应对措施：应对措施：提高管理层素质，建立完善管理制度。11.1.6其他风险项目可能遇到的其他风险还有意外风险，意外风险指不可抗力（如自然灾害、战争）和不可预测的事件的出现，可能导致项目发生风险。这类风险基本不能避免，只能通过一定的措施来减少或转嫁风险。应对措施：利用与人合作和保险减少或转嫁风险。11.2风险应对策略风险应对策略就是对已经识别的风险进行定性分析、定量分析和进行风险排序，制订相应的应对措施和整体策略。风险应对策略的几种方法■风险回避通过变更项目计划，从而消除风险或消除风险产生的条件，或者保护项目目标免受风险的影响。■风险转移风险转移就是设法将某种风险的结果和对风险应对的权利转移给第三方，如外包、上保险。外包就是把工作转让给别人，从而把有关的风险转移给别人。上保险是由保险公司来承担风险的后果。■风险减轻115 昆明东聚紫金商务中心建设项目风险减轻就是化解风险，设法将某一负面风险事件的概率及其后果降低到可以承受的限度。如提早采取措施，可以降低风险发生的概率或风险对项目的影响。■接受风险接受风险实际上是一种积极的接受活动，就是制订一个风险的应急计划，一旦风险发生，就可以实施风险应急计划。根据不同条件，不同的环境或者不同的问题可以选择不同的对策。在风险应对措施中，风险发生概率有高有低，后果损失有大有小。概率高低以及后果损失大小，组成了一个四维空间。（1）概率发生率高，后果损失较小；（2）概率发生率比较低，后果损失小；（3）概率发生率高，后果损失大；（4）概率发生率比较低，后果损失大。针对四种情况，可以采取不同的应对策略：（1）如果发生概率高，损失比较小，可以采用化减风险或者是风险减轻的措施。（2）如果风险发生概率比较高，后果损失也较大，可以采用回避风险策略。就是设法把工作通过保险、外包或其它方式转移出去。（3）如果发生概率比较低，后果损失较大，设法将风险转移。（4）如果发生概率比较低，后果损失也较小，这种风险适合自己承担。因为它本身不会对目标产生太大影响。应对措施如下图所示：115 昆明东聚紫金商务中心建设项目图11-1风险应对策略图当然，风险应对策略并不是一个绝对的概念。风险和收益往往存在着对应关系，风险大，通常会带来较高的收益，如果一味地去回避高风险，有可能也就放弃了获得高收益的机会。具体采用什么样的风险应对策略，要根据项目所在的环境和不同的目标要求与项目干系人对风险的承受度决定。115 昆明东聚紫金商务中心建设项目第十二章结论与建议12.1结论1.本项目定位于办公购物主导型城市综合体，为充分利用本地块的位置优势，差异化功能建设，填补原东聚车市周边无大型商业、办公场所空白。项目规划总用地面积43463㎡，总建筑面积301193㎡，其中：办公建筑面积140184㎡，商业建筑面积90298㎡。建筑之间有着开阔的空间，真正体现了开敞性，符合城市规划要求。2.本项目融资前和融资后的财务净现值指标大于零，而且财务内部收益率高于行业基准收益率，项目具有所要求的盈利能力；项目融资后的利息备付率、偿债备付率指标均大于1，资产负债率在合理的范围以内，表明项目具有相应的偿债能力和对债务的安全性；项目计算期内各年份的累计盈余资金均大于零，并保持有较大数额的盈余，说明项目的资金运用是平衡的，项目具有较强的财务生存能力。总体而言，项目在财务上是可行的。符合项目承办方的决策要求。4.项目没有什么灾难性的风险；严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低；项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。综上所述，该项目的建设是必要的，可行的。但是需要科学决策、精心组织、审慎运作，有效的规避风险。12.2实施建议对本项目的实施建议主要有以下几点：115 昆明东聚紫金商务中心建设项目（1）集中力量抓紧完成项目的施工报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能尽快开工建设。（2）项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。（3）以客户显而易见的性价比优势进行产品设计和价格定位，强化成竞争优势。精心设计，提高建筑面积使用率，并降低建造成本。（4）既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。（5）制定稳妥积极的施工方案，保证施工安全和现场文明施工水平，加快工程施工进度，尽可能减少因施工对周边居民和商贸活动产生的影响的持续时间。（6）运用预订等方式，应先期联络到一批目标客户，有利于尽快形成商业旺盛人气。（7）资金运作中，可以考虑拉开开发时序，分期分批操作，进而降低资本金需要量。根据前述的项目分析，可以看出本项目的实施无论从价格、成本角度看，都不会出现亏本的现象，能够为国家缴纳上千万元的税收，并带动建筑企业的发展，提供巨大的就业机会。所以本项目的实施将会创造很高的经济效益，同时带来很好的社会效益，是一项各种指标均优的工程。希望能够得到各界人士、各合作单位和政府部门的支持，使本项目得以顺利实施。115'