房地产XX水岸一期项目可行性研究报告 33页

'X水岸一期可行性研究报告1、总论1.1项目建设背景房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。“X水岸”住宅项目位于石嘴山大武口永康南路以西，黄河大道以北，在石嘴山黄河医院附近，拟建设成为石嘴山市乃至周地区的高档住宅区，主要为入区企业及周边地区企业的企业家到石嘴山高新创业、投资、发展提供居住生活环境。最近几年随着全国房地产市场的不断发展，在一线城市的带动下，二三线城市的房地产市场正在崛起，近几年，石嘴山市房地产市场无论是投资金额、商品房开发面积还是销售面积均大幅增长。而大武口作为石嘴山市重要的市级开发区，是石嘴山市经济发展的主要动力，随着城市向东南扩展，大武口区将成为石嘴山市未来的副商务中心和市民主要的聚居地。项目有望成为石嘴山示范性项目和城市地标性建筑。石嘴山项目作为新城市成功向外拓展的第一个项目，不仅能够为公司以后对外拓展和项目开发管理积累经验，还有利于扩大公司的知名度，树立公司在地产领域的品牌。从项目本身来看，项目占地面积较大，成本低，具有规模开发优势，能够为公司贡献可观的收益。1.2项目概况（1）项目名称：“X水岸”项目（2）建设地点：永康南路西（3）建设单位：A房地产开发公司（4）公司性质：有限责任公司（5）经营范围：房地产开发、建筑工程施工、市政建设、物业管理（6）公司类别：专营企业（7）资质等级：地产开发二级、房屋建筑施工总承包二级。市政建设施工二级、公路工程施工三级、物业管理三级资质。33 (8)企业概况；A公司注册资本10000万元，总资产1.6亿元，成立5年来，累积上缴税金达1500万元，为石嘴山市的城市建设做出了突出贡献，取得了良好的经济效益和社会效益。公司成立多年来，始终坚持“聚一流人才，走科技之路，创精品工程，树正丰形象”的经营宗旨，坚持“质量第一、信誉至上、服务一流”的质量方针，塑造“同心协力，共享成功”的企业文化内涵，始终坚持品牌战略，走以质取胜的道路，使企业步入了快速、健康、稳定的发展轨道。（9）工程概况：首期项目实际占地面积22688平方米（含公共建筑及景观湖用地），总建筑面积47646平方米，其中小高层5橦面积18234平方米、高层2橦面积26882平方米、别墅8橦面积2530平方米、地下车库60个、容积率2.1。经估算，工程总投资25255.39万元，每平方米造价2000元。（10）资金来源:本项目建设资金由A房地产开发公司自筹一部分，向银行借款一部分,通过预售房款解决现金流紧的张问题。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为39.14％，财务净现值4696.08万元，投资回收期2.88年。投资利润率15%，利税率17％。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。1.3研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已在办理，建设资金筹措完毕，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和石嘴山大武口区已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对石嘴山市大武口区住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用石嘴山市大武口区黄河大道北侧用地，经济效益较好。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的高层住宅，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。1.4主要经济技术指标“X水岸’’项目主要经济技术指标见表1—1。33 表1-1“X水岸”项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平方米226882总建筑面积平方米476463建筑容积率2.14小区绿化率%405户均面积平方米/户128.186地下车库个607综合售价:别墅元/平方米6100小高层住宅元/平方米4350高层住宅元/平方米41508停车库元/位90009建设投资万元16483.2910每平方米建设投资元200011投资利润率%1533 2、市场分析与营销战略2.1当前住宅市场现状房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。33 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。2.2石嘴山市商品房现状与市场需求石嘴山市整体房地产市场经历了前期的快速膨胀阶段，产品市场供应呈粗放型速增，产品质量，产品结构发展不平衡。现在市场处于提高发展时期，房地产市场逐渐回归理性，产品开发的市场导向性增强，切合市场的产品发展空间增大。石嘴山市房地产市场近年项目供应量充足，但由于项目定位及产品开发缺乏客观的市场依据，需求者对产品细分需求概念不成熟（需引导），盲目跟随市场行为导致项目产品同质化现象仍然大量存在。市场竞争力较差，差异化产品的市场引导及供应量不足，不能满足市场多层次的消费需求，造成近年市场存量的增加，空置率增长。经过政府部门的有关调空。空置率有所下降。2.3“花园式住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着石嘴山市城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据石嘴山市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“花园住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“花园住宅”的表现为：2.3.1住宅市场多元化在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，石嘴山市住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，销售业绩较好，得到政府的好评。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。2.3.2 商品房市场进入品牌角逐时代随33 着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年石嘴山市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向环境优美舒适的方向转变,“塞上水乡”高档住宅的成功开发，就是一个最好的例子。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：(1)中高档小区的市场潜力。石嘴山市改革开放20年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内大中城市中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占2％左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大。(2)商业消费潜力。由于近几年国家对西部的扶持，石嘴山市的经济飞速发展，提高了石嘴山市在国际国内的知名度，为石嘴山市城市经济发展带来前所未有的机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求，像“塞上水乡”、“湖畔家园”这样环境优美、档次较高的住宅，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。(3)项目区位市场潜力。“X水岸”背靠星海湖，环境得天独厚，是开发中高档住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。2.3.3 “花园式住宅”的亮点（1）建筑物外形讲究大气、开放的人文特征。由于建筑风格的变化多以线条为中心，因此，建筑物外形的形式美要讲究线条、色彩、材料质感，建筑物外形要和周边地理环境相协调。“X水岸”以凝重浑厚的色彩，或以现代简洁的风格，或以挺拔大气的建筑，（2）建筑空间环境的营造独具匠心。城市高层建筑是现代建筑物的表现形式之一，它不仅是为了反映其建筑艺术本身，满足人们居住的需求，而且还必须借助于良好的建筑空间环境的营造，以减少和克服人们的各种负面心态。“X水岸”突出了高层住宅小区低建筑密度、高绿化率的独特优势。有利于围合成具有向心力的小区景观，而且能够恰如其分地设置户型。（3）环境和建筑充分协调。建筑离不开环境，环境能映衬建筑。建筑与环境形成和谐、整体的形象，能促使人们心理、生理机制活跃起来，达到心旷神怡的目的。“X水岸”33 环境的艺术组合体现自然美与人工美相结合、双向交互式的和谐统一。极具审美内涵和个性特征的空间，引出了人们对文化的追溯。2.3.4消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。2.3.5 住宅开发向规模化发展前几年，石嘴山市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。目前石嘴山市已有商品房多个楼盘，但大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代的住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。石嘴山市目前开发的汉唐庭院、塞上水乡、锦云花园等开发建设规模都在千户以上，具有很强的市场竞争力。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使楼盘向规模化方向发展。2.4当前住宅市场面临的矛盾和问题在市场需求不断提高、市场竞争日趋激烈的情况下，加强房地产开发的项目管理，改善及解决管理过程中存在的问题，既能提高企业管理水平,也是提高项目质量、盈利水平与市场竞争力的需要，更是满足市场、服务客户的需要。主要存在以下四点：(一)项目决策前，不重视可行性研究在当前国家宏观调控政策越来越严厉的背景下，开发风险明显加剧，但某些开发商认为调控会很快过去，对政府的调控力度估计不足，对市场前景盲目乐观，没有请专业人士对市场和政策做一个深入的分析研究，把自己的经验代替可行性研究，增加自己的投资风险。另一方面未能提前对地块本身的特点和周边情况的配置以及规划条件进行了解，尤其是不清楚当地的规划要求，导致在做方案时才发现问题，但已成事实，无端增加成本。33 （二）方案规划和施工图设计改变随意性开发商对方案和施工图不够重视，随意性大，认为在施工阶段改也来得及，却不知道这是本末倒置的行为。在设计阶段甚至更早发现问题，并给予解决，对以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工过程中发生了大量设计变更或者业主方应自己的要求进行大量变更，不仅造成工程不能顺利进行，延长了工期，还会发生大量索赔情况，更引起很多项目的价格重新审核，如果是招标工程，很多报价项目就是无效报价，容易使工程造价脱离控制，超出概算。（三）项目的现场管理有缺陷现场管理机制不规范，现场人员责任不明确或权限不清晰，现场人员做不了主，不敢做主，事无巨细均要请示汇报，尤其在工程变更签证方面，不能及时对工程变更作出意见，为不影响工期，很多时候都是施工已成事实，联系单还没下达，时间一长，当事人就容易忘记当时情况，造成索赔和决算困难，在重要施工阶段如果停工等待批复，会使进度计划得不到控制，还会引起索赔。（四）对前期物业重视不足，物业服务不到位物业服务管理，对房地产开发企业来讲就是售后服务，是项目管理不可分离的一部分。专业的物业管理水平是企业品牌建立和保持的原因之一。对前期物业不够重视，就相当于放弃了一个好管家，即使能在项目完成后请到好的物业公司，那也是在亡羊之后了，对项目有可能形成永远也无法弥补的遗憾。另一方面，物业公司限于自身赢利和管理惰性，未能积极处理售买双方的关系，售后维修不及时，配套设施不到位，物业服务不到位等，造成用户不交或拖欠管理费，从而陷入恶性循环。2.5营销战略2.5.1确定项目整体形象“X水岸”地处石嘴山大武口永康南路以西，黄河大道以北。地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该住宅小区主体形象，营造21世纪高素质物业，“X水岸”的开发将是石嘴山市又一个精品住宅小区。2.5.2“卖点”分析“X水岸”住宅小区凭借其优越的地段位置和区位优势，小区住宅销售的“卖点”33 主要是：(1)小区规划不是简单的规划，而是和一期有配套的建筑特色,塑造石嘴山市第二步行街。此外，开发商重视小区住宅多样化户型和房屋外观的设计，这又是一大亮点。(2)配套设施能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。由于此地段地处优越，周边环境优美，设施齐全。学校，医院，商城一应具全，是选择住宅的最佳小区。1)物业管理在一期的基础上更加完善化，服务更加周到全面，管理高质量、高水平。2)“X水岸”通过立体化、主题化的园林绿化将自然和建筑有机的融为一体，演绎出一座美丽的花园式大社区。在山高云淡、水清树茂之间，因山就水，现代建筑与传统园林完美揉和，建筑尽其自然舒展布置，营造浓缩的山水意境。2.5.3营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准的经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略：(1)广告宣传策略。由于许多楼盘的成功开发与经营，A房地产开发公司已在石嘴山市消费者心目中建立了良好的信誉，对后期项目的开发销售较为有利。“X水岸”项目要针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对小区的整体形象和“卖点’’集中进行广告宣传。广告媒体包括：现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定。促销策略。1)促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销：①销售准备阶段；②首次公开展销和跟进销售阶段；③二次公开展销及跟进销售阶段；④三次公开展销及跟进销售阶段；⑤扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2)销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是：①拟更新换代商品房的消费者；②收入较高或中、高收入的消费者；③其他消费者。最佳销售时机根据小区广告宣传效果和试销情况：以及市场情况而定。3)促销手段。拟采用多种促销手段，包括：①广告宣传；②内部认购；③人员直销；④举办展销会；⑤集团认购；⑥有针对性(销售对象)的举办展销会；⑦灵活多样的付款方式；⑧33 工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；⑨售楼现场样板房促销；⑩其他促销手段。2.5.4定价策略(1)价格定位。①根据石嘴山市目前房地产屋源交易信息，同类商品房销售价格见表2-1。表2-1楼盘销售价格情况表（2012年）楼盘名称房屋类型平均售价地段位置备注永康花园住宅4100永康南路多层水务清华住宅4360世纪大道高层文鹏小区住宅4000黄河市场多层锦云花园别墅6000青山南路2层汉唐庭院住宅4400永乐南路多层恒大绿洲住宅4300贺兰山南路高层都市花园住宅4600永康北路小高层新世界花园住宅4450鸣沙路小高层石嘴山市2012年住宅楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在4000—4600元之间；别墅式高级住宅每平方米6000左右。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。②“X水岸”价格定位为高档住宅，考虑上述因素，小高层定价为4350/平方米，高层定价为4150/平方米，连排别墅定价为6100/平方米，停车库90000/个。33 3、项目选址及建设条件3.1项目选址进入21世纪后，人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，依据1、造就石嘴山市建设规划的要求。2、适应小区投资项目的要求。3、适应小区房屋用途的要求。4、拥有便利的交通条件。5、满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定位置(详见附图：场址位置图)。选址位置：黄河西路以北，永康南路以西。3.2建设条件3.2.1位置优越“X水岸”项目建设地块位于石嘴山大武口永康南路以西，黄河大道以北，空气清新，水质优良，主干道黄河路向前直通市中心区。沿永康南路一带的住宅区，是石嘴山市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象。与此片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托星海湖自然环境，“X水岸”住宅开发建设具有无可比拟的区位优势。3.2.2交通方便该地区已有的主干道黄河路和旁边的北京路及满城南街形成小区四通八达的交通网络。经过的公共汽车有5路，9路，一二厂班车。其中坐5路车可以10分钟到达汽车站。坐车由该片区至市中心只需10分钟，交通十分便捷。3.2.3建设厂区“五通”条件具备市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。供水；自备深水井。供电：市政供电。天然气：具备接入。通信：直接由石嘴山市话通信网接入场地：建设场地为一片空地，土地平整，无须拆迁。33 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全“风情水岸”距离石嘴山黄河医院，黄河市场，七中，六中，光明中学距离很近东面：石嘴山银行，黄河东街黄河市场西面：背靠石嘴山绿化基地，星海湖南面：火炬广场，光明中学北面：黄河医院，永康商业街33 4、建设规模及功能标准4.1建筑面积和内容根据市规划局规划批复，“X水岸”项目建设为中高品质住宅小区，初步规划总建筑面积47646平方米，其中小高层5橦面积18234平方米、高层2橦面积26882平方米、别墅8橦面积2530平方米，车位60个。4.2功能设施标准4.2.1建筑使用功能2012年石嘴山市住宅流行模式为：家庭向大户型化发展，户规模5口户为主，户结构以核心户为主，两代人家居住。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展，；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。2012年住宅的套型模式：各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是发展趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。  根据这一趋势，“X水岸”住宅建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。4.2.2设施标准住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合《宁夏自治区城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。(1)住宅装饰及设施标准：住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。外墙：高级外墙涂料；内墙：全为毛面；门窗：高级塑钢窗,分户门；阳台：高级塑钢封闭式阳台；其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手。(2)小区配套设施：小区设有院内花园、草地、休息椅、地下停车库、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、数字电视及通信系统以及保安监视系统等。33 4.2.3住宅户型规划根据“X水岸”区位环境和住宅市场需求，初步规划如表4-1:表4-1户型设计参数表小高层住宅户型：每户建筑面积113.47—170.93平方米。高层住宅户型：每户建筑面积120.97—150.36平方米别墅住宅户型：每户建筑面积316.25平方米。根据石嘴山市住宅市场需求，初步规划为以下几种户型：小高层住宅A户型两室两厅两卫：每户建筑面积113.47平方米（110套）；小高层住宅B户型三室两厅两卫：每户建筑面积170.93平方米（110套）高层住宅A1户型三室两厅一卫：每户建筑面积122.76平方米（50套）；高层住宅A2户型三室一厅一卫：每户建筑面积120.97平方米（50套）；高层住宅B1户型四室两厅两卫：每户建筑面积150.36平方米（50套）;别墅住宅A户型：每户建筑面积316.25平米（8套）以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、及阳台、餐厅和书房。各种功能空间卧室（单双人间）、起居室(厅)、厨房、卫生间的使用面积满足规定的要求。33 5、建设方案5.1建设场地环境建设场地为永康南路，现状四边形地块。(1)地貌：场地位于石嘴山市南部，地貌上属河流堆积成因形成的堆积准平原地貌，原始阶地地形明显。表层现况为建筑物及回填土层。(2)地震烈度：根据建设部建抗(1993)13号《关于执行“中国地震烈度区划图(1990)”有关规定的通知》和省建抗(1993)44号《关于抗震设防烈度有关规定的通知》，本工程按石嘴山市地区标准，设防烈度要求为8度。5.2总体规划布局5.2.1石嘴山市总体规划布局石嘴山市现建成区域北侧，西侧沿贺兰山脉，已经没有了发展空间，其中北侧有森林公园，西侧主要是中高档居住小区，绿化景观区，但是已经不能再开发；东侧主要是工业用地，现在随着石嘴山市人民迁居大武口的趋势，南部由于地势平坦，用地完整，生态格局良好，有大面积水域，对外交通便捷，这里将成为大武口未来高档小区的主要集中地。X水岸项目就处在这片区域，具有良好的选址条件。5.2.2X水岸小区规划原则（1)高绿化低密度；(2)综合服务配套设施齐全；(3)户型设计适应“升级换代”居住要求； (4)体现小区独特的整体建筑风格。5.2.3小区总体规划布局“X水岸工程”总平面成“四边形布局”有三种不同户型住宅楼宇组合而成，中心花园分布在该片地中央，利用不规则地形布置和休息厅，小区设东，西两个主出人口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与周边森林公园，湖畔嘉园视觉相呼应，环境相协调。东门正对永康南路，西门正对世纪大道。33 5.2.4规划指标表5-1 “X水岸”项目建筑技术经济指标序  号 项  目指  标1 总用地面积226882 总建筑面积476463 别墅面积25304 小高层面积182345 高层面积268826建筑层数地上别墅3、小高层11、高层257建筑总高别墅8.4m小高层31.6m高层70.9m8建筑容积率2.19绿地率4010停车位60个5.3建筑方案设计5.3.1建筑方案建筑方案总体构思紧紧把握“人与自然和谐发展”这一中心主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美环境的精品住宅小区，并与建设以黄河市场为中心的商业区相呼应，与周边建筑环境协调统一。同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代息和21世纪新的居住理念。5.3.2平面设计(1)住宅。根据使用功能，住宅采用框架结构大空间布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。(2)公用建筑。地块中心花园区设一喷泉池，周边设休息椅，地下车库出人口均为小区33 西面主出人口，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJl00)的有关规定。5.3.3立面设计建筑物除了要满足使用上的需求外，还要考虑人们对建筑物的审美要求。“风情水岸一期”应地适宜结合地形起伏变化使建筑高地错落，层次分明，多层与小高层完美结合，与周边环境融为一体，又不失个性。5.4结构设计根据“X水岸”地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：5.4.1基础选型及处理(1)桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。(2)深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并按规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。(3)混凝土条形基础。5.4.2上部结构“X水岸”建筑群地上部分由多层住宅、高层住宅、小高层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为、剪力墙、框架和混合结构；地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。5.5公用设施方案“X水岸”在黄河东街主干道以北，正对永康南路，这里已经具备便利的配套设施，银行，医院，学校，市场都只有10分钟路程。本案东面还有大面积空地，将来还会有更多的公用设施建成。5.5.1  供水排水水源为城市自来水管网，进水管径为DN200―DN800，由原有深水井接入，并按住宅建筑给排水工程设计规范要求设计如下：(1)用水标准和用水量。  住宅生活用水：140公升／人-33 日，K=1.4；公建用水量按生活用水量30%计算。(2)给水。1)设300～500立方米消防水池若干，安装通用消防水泵1台，自动消防水泵1台。建设区内已设水泵房。2)在小高层住宅屋顶设单元屋顶水箱(每栋一个)。(3)室内给水和消防给水系统。1)室内生活给水：采用变频式供水系统。2)普通消防供水系统：由上行、下行、水平供水干管和竖管组成水平和立环供水系统。(4)室内外排水。1)室内污水排放量按供水量的85％―90％估算。室内排水需经室外化粪池处理后，进入城市排污管网。2)室外雨水按清污分流制排人城市排水管网系统，雨水量按石嘴山地区暴雨强度公式计算。5.5.2  供电(1)供配电系统。  1)负荷等级：工程消防用电设备、设备机房、小区道路照明、生活泵等为二级负荷，其余负荷为三级。  2)供电电源及电压：供电电压为10kV电源，从变电站内增容后接出，配电房设自动化柴油发电机组作备用电源。  3)主要电力供应指标：设变电站一座，进站电压10KV、配电电压为380/220V，设计用电标准，居民每户5KW，公建及道路照明用电按居民用电量30%设计，采用0.6用电系数。  4)计量方式：系统进线设专用计量柜，住宅每户设专用磁卡式分户电表。(2)照明及电力设计。  1)配电方式：二级负荷按设备功能分组，由不同母线段供出回路，到末端配电箱后对其供电；三级负荷为单回路供电；每户户内设分户箱，按5kW／户计算。  2)照明设计：有正常照明、应急照明和小区室外景观照明。照度标准按国家标准GB33 133―90的中值选取。主要光源为节能型荧光灯，住宅预留灯位，由用户装修选定。在公用建筑疏散楼梯口、地下车库通道等位置，设安全出口标志灯；在通道及转弯处，设疏散标志灯。  3)电力设计：消防设备按消防中心指令开停机；通风空调系统集中联动控制；生活水泵和潜水泵按水位自动控制。所有远程控制设备均设置手动控制功能。5.5.3  供气采用城市管道天然气供气方式。主要用气地为住宅区，天然气用量按民用建筑日煤气用量标准估算(每户每月40―50立方米)，从市政预留口接人。5.5.4  通风空调(1)住宅空调。高级住宅可采用分体热泵式空调器（挂璧式或立柜式)。由住户自行购置(一般不需要)。(2)通气及防排烟设计。地下车库设机械排气系统，设管道或通风窗自然补风。安装机械排烟系统，排风量按每小时6次气计算。设备用房换气次数为4～6次/小时（变配电房按10次/小时计算)。5.5.5  弱电设计(1)小区通信线路由石嘴山市话网直接引入。(2)高级住宅设数据、语音用模块化插座。(3)数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线。(4)小区范围内设保安监控系统、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器。(5)小区数字电视系统由石嘴山市光纤电视网引入，每用户设1～2个电视用户盒。(6)设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。5.6消防(1)建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。(2)地下停车库设防烟疏散楼梯间，采用室内自动喷淋消防或气体消防设施、消火栓。(3)小区室外按规范设消火栓。(4)地下车库按国家有关规范设置防火分区。(5)根据小区消防用水量设消防水池(花园水池及消防两用)，按规定要求储存充足水量，以满足消防的要求。33 5.7环境保护本工程主要污染源是地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾，地下层设备运行的噪声污染。对上述污染拟采取以下措施进行治理：  (1)公共及生活污水：公共污水和住宅排污经化粪池处理排人城市污水管道。(2)固体垃圾：采用垃圾筐装方式收集处理，防止二次污染。(3)噪声：设备选型应尽量选用噪音较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。33 6、项目实施进度安排本项目计划在20个月左右的时间内建成。建设进度计划如下：2013年3月：项目建议书批复。2013年3月—2013年5月：编制可行性研究报告并报批。2013年6月：建筑方案设计。2013年7月—2013年8月：施工图设计。2013年9月：报建、领取建设规划许可证。2013年9月：工程开工。2014年6月：主体工程完成。2014年7月—2014年9月设备安装、室内装修。2014年10月：竣工验收。2014年10月：正式入住。项目实施进度安排详见下表6—133 表6-12013.4—2014.11项目实施进度计划表时间任务2013年3月—2013年12月2014年1月—2014年10月345678910111212345678910可研阶段方案设计施工图设计报建开工冬季停工主体完成设备安装、室内装修竣工验收33 7、投资估算及融资方案7.1投资估算根据建设单位提供的“X水岸”土建工程基础数据，按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建设标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求，估算总投资造价见附表4和附表5。7.2资金筹措本项目建设资金来源，A房地产开发公司使用自有资金10283.89万元作为项目资本金；按国家对商品房销售有关规定，不足资金可以向银行贷款10255万元。详见附表6。X水岸的建设项目中资金问题是该项目能否运行成功的重要问题。从工程项目招标开始，本公司的财务状况的好坏就是能否通过资格预审的关键因素。只有获得筹集到足够的资金，本公司才能通过资格预审获得大型土木工程项目的招标资格，特别是对于一些延期付款工程，带资建设承包的交钥匙工程等显得由为重要。工程项目中的使用资金，包括固定资金和流动资金。固定资金用于购置施工机械设备等固定资产，流动资金主要用于购买工程所需要的材料设备、支付劳务工资和其他费用等。随着建设项目的不断进行，资金不断增值，用货币形式反映出已耗费的生产资料价值和劳动者所创造的收益价值。因此，如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。7.3资金的渠道与方式签订了工程承包合同后，就应该全力以赴地为该工程筹措资金，以免造成资金拮据，周转困难使工程开工不足，工程进度上不去而影响信誉和经济效益。因此要注意从以下几个方面去筹措资金：7.3.1自有资金筹措和利用自有资金10283.89万元，为实施工程项目，满足开工前的资金周转，本公司可根据收入资金的回报率适时投入一部分自有资金。主要包括现金和流动资产，以及可以在近期收回的各种的应收款项等，如应收的银行的票据、已完合同的应收工程款等。7.3.2银行贷款向银行贷款1025533 万元：贷款是实施工程项目的重要资金来源，是承包商利用信贷资金经营，借钱赚钱的一种方法。本公司可以向银行证明几个方面：本公司的实有资本额度充足，并向银行提供本公司资产负债表和近期的损益表，本公司承包工程时的资金信誉良好，另外，还可以向银行提供该建设项目风险分析，以及本公司的工程经验丰富、实际工作能力强及诚实信用等。经以上几个方面调查了解后，本公司有信心让银行认为贷款后本公司有能力还款。本公司将采取抵押贷款，以土地作抵押。从工程所在地银行获得一部分的当地货币贷款。抵押款和借款的比例称为抵押存款限额。影响抵押贷款利率的因素是预期的真实利率、通货膨胀和贷款风险。7.3.3房屋预售房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金的重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，一种是现售，指房屋在建成后在售出；另外一种是预售，指房屋在还未建成的时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金的目的，另外也可弥补在开发过程中的资金不足，由于X水岸处在北塔湖公园旁边，环境优美。估计将会有许多追求居住舒逸，对环境有较高要求的人购买，预计销售情况会较好。因此可充分利用房屋预售来缓解资金流的紧张。7.4编制资金流动计划，确定资金的需求额（详见附表11）7.5资金的使用和管理随着施工准备、施工生产、竣工验收。缺陷责任期这一变化，资金也在随着运动并产生变化。结合资金在工程过程中的变化，应注意以下问题：7.5.1资本金问题：主要包括以下几个方面(1)由于资金的时间价值形成的利息。(2)注意风险的影响，如投资风险、破产的风险、工程风险等。(3)当发生通货膨胀和汇率浮动时，货币贬值，资金所有者会把通货膨胀率考虑进去，以保持货币资金的实际价值。(4)银行借款的成本率。33 表7-1风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度灾难性严重性较大一般1市场风险☆2资源☆3技术☆4工程☆5资金☆6政策☆7外部协作条件☆7.5.2优化使用周转资金问题具体优化方法如下：(1)分期分年度办理银行保函和保险费。(2)将工程初期准备费用单列项目一增加初期收入，可以缓和资金矛盾。(3)根据工程进度，有选择地租赁施工用机械设备。(4)材料设备付款方面，通过与供货商谈判交涉，可以想法减少材料及工程设备的物化资金占用或缩短占用资金。(5)向分包商转移资金压力。(6)及时回收资金，减缓垫资周转压力，提高资金效益。33 8、经济效益分析8.1住宅销售价格根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，小高层按每平方米4350元；高层按每平方米4150元。别墅按每平米6100元，停车位每个车位9万元，按60个车位销售计。8.2销售进度及付款计划本项目计划在3年内完成销售，各年销售计划见表8-1表。表8-1各类建筑销售计划表(％)项目合计123高层及小高层100155035车位1001550358.3盈利能力分析项目在计算期内销售收入22040.26万元，可获利润总额2250.92万元，扣除所得税742.81万元、公益金45.24万元、公积金226.22万,还有1236.66万元可分配利润。项目缴纳的营业税金为1102.01万元，城市维护建设税1542.82万元，教育费附加为661.21万元。详见附表8附表9。项目全投资内部收益率(所得税前)为39.14％，净现值为4696.08万元，投资回收期为2.85年。详见附表10。商品房投资利润率=15%商品房资本金净利润率=17%8.4清偿能力分析本项目所需的大部分资金由开发商自筹，向银行借款较少，因此还款容易。根据偿还计划,三年内还完,具体见附表118.5敏感性分析33 将开发产品投资、售房价格、租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目的效益最为敏感。如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动5％，全部投资内部收益率将分别下降至7％和3%，房价格和预售款回笼进度对收益的影响比较敏感。由此可得项目收益有一定的风险,应该控制好项目的销售成本和销售价格。详见附表13及附图1。8.6主要经济指标本项目的主要经济指标见表8—2。33 表8-2主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ11．1建设规模总建筑面积商品房销售其中：小高层高层别墅平方米套套套套476463782201508Ⅱ12345678经济数据总投资资金筹措其中：资本金银行贷款销售收人营业税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元205362053610283102552204033061648322507421508Ⅲ1234财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率全部投资内部收益率(所得税前)全部投资投资回收期(所得税前)％％％年151739.142.8533 9、风险分析及对策9.1市场风险分析(1)从石嘴山市目前住宅市场来看，住房需求依然强烈，据统计，矿上移居大武口的市民急需住房，其中政府投资的安置房已经不能满足需求。本项目市场定位为高档住宅，项目在区位、配套设施、交通、小区环境等方面有较大的市场需求优势，但在销售价格方面有一定风险。按照国际惯例，房价一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前石嘴山市房价每平方米售价为3800—4500元之间(中高档商品房),在移民潮的推动下，这个数字还是可以被接受的。石嘴山市房地产市场目前的趋势是供不应求的。良好的居住环，和政府调控，使得周边人群迅速向市区集合，但国家未缓解日益严重的房价过快上涨问题，有可能会在近期通过政策对房价进行调控。为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。(2)做好方案规划。项目市场定位是建立在住宅小区合理的规划基础上，包括小区总体规划、配套环境规划、户型规划等。应杜绝规划设计单调、缺乏完善的配套功能的方案规划，从方案的规划上和户型的设计上赢得消费者，减小项目的市场风险。9.2金融财务风险分析本项目资金多一半自筹，少一半从银行贷款。但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用：(1)一次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成银行按揭方式；(4)建筑分期付款+银行按揭；(5)特惠免息分期付款。全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。9.3经营管理风险分析(1)本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道、多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。(2)在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用；降低投资成本。从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低5％，内部收益率；内部收益率增加较大.反之，利润减少，销售收益率下降。因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险的因素之一。33 (3)做好物业管理和售后服务工作。33 10、研究结论及建议10.1结论从经济效益来说：由于公司在项目开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的发展奠定基础，并且为石嘴山市的房地产经济注入了新鲜血液，有力的推动了石嘴山市的房地产经济发展，起到了搞活经济的作用。从环境效益来说：该开发过程全部是文明施工，最大程度的减小了对环境的破坏，该工程完成后，从前的脏乱差的大体环境变成了环境幽雅，全新的建筑造型，秀丽的自然景观，功能齐全，配套的公共服务设施以及便利的交通，无疑将在该市形成一个全新的修养圣地，对于美化石嘴山市的市容，改善环境带来较大的影响。纵观开发全过程，从经济效益，社会效益和环境效益来看，该开发方案是完全可行的。10.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。(1)实行速度管理，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。(2)公司各部门紧密配合，以加快项目运作进度。(3)要做精品。产品设计各个环节都要以招标方式求得高水平设计出来的标志性、有品位的产品。(4)项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。(5)注意严格的按照既定方案去做每一件事，特别要准备好抗风险资金，不可挪用。33 参考文献[1]黄渝祥邢爱芳等：《工程经济学》第三版上海：同济大学出版社，2004[2]吴大军王立国：《项目评估》东北财经大学出版社，2006[3]黄渝祥：《费用—效益分析》上海：同济大学出版社，1987[4]国家计划委员会，建设部：《建设项目经济评价方法与参数》第二版北京：中国计划出版社，1994[5]于九如：《投资项目风险分析》北京：机械工业出版社，1999[6]中国国际工程咨询公司编写组：《投资项目可行性研究指南》北京：中国电力出版社，2006[7]黄渝祥：《投资财务》北京：知识出版社，1993[8]成虎：《工程项目管理》，北京：高等教育出版社，2004[9]沙维德：《房地产融资概论》，上海：上海人民出版社，1995[10]张泓铭：《住宅经济学》，上海：上海财经大学出版社，1998[11]屠永良：《房地产经济学》，上海：文汇出版社，199433 谢辞本论文在选题和研究各方面是在江大庆老师的悉心指导和耐心讲解下完成的。并对我的论文提出了具体的要求和指导。在此向敬爱的江老师致以最诚挚的感谢。其次要向我大学四年中给予我知识，无私帮助过我的每一位老师，表示由衷的感谢。最后，感谢我的老师，感谢我的同学，以及所有关心、帮助和支持过我的人。33'